LE PLAN DE FINANCMENT 

:
Les frais annexés à la vente : frais de notaires, honoraires d’agence, intérêts d’emprunt et
assurances, emboursement de la taxe foncière, travaux éventuels…

1. Les frais de notaires :

 Si c’est un bien ancien il représente environs 6 à 8% du prix. Est composé des droits de
mutation (contribution de sécurité immobilière) des débours (somme acquittée par la
notaire afin de rémunérer les différents intervenant) et la rémunération du notaire
(émolument)
 Si c’est un bien neuf (non construit ou moins de 5ans) il représente environs 2 à 3% du
prix. Taxe publicité foncière, de la contribution de sécurité immobilière, des émoluments
et des débours.

2. Le notaire en tant que négociateur :

Le choix du notaire est totalement libre. Cependant, l’acquéreur peut faire intervenir son
propre notaire, on parle d’un notaire en double-minute.

3. Taux d’endettement, capacité d’emprunt et reste à vivre :

 Taux d’endettement : est la part du revenu consacrée au remboursement du prêt. (33%
ou 1/3 des revenus)
 Capacité d’emprunt : est la somme totale qu’il est possible d’emprunter, en fonction
d’une durée de remboursement donnée et des taux d’intérêt pratiqués.
 Reste à vivre : revenus – charges fixes : dépenses récurrentes du ménage.

4. La loi Scrivener du 10.01.78 et la protection du consommateur :

A pour objectif l’information préalable et la protection tout au long du remboursement de
ses crédits.
- Obligation de formaliser l’offre préalable de crédit (valable 30 jours)
- Mentions légales doivent apparaitre sur l’offre de crédit
- Remise d’un échéancier prévisionnel
- Délai de réflexion accordé avant acceptation de l’offre (10 jours)
- Pénalité en cas de remboursement anticipé (3% du capital maximum)
- Conditions suspensives d’obtention du prêt

5. L’amortissement d’un emprunt bancaire :

 Document obligatoire remis par un établissement de crédit à l’emprunteur. Il indique
le montant dû pour chaque échéance.
 Les intérêts sont calculés périodiquement en fonction du restant dû.

6. Calcul d’une mensualité ou d’une annuité constante :

Méthode 1 : Utiliser une grille permettant de terminer (grâce à un coefficient
multiplicateur), le montant de la mensualité, de l’annuité en taux fixe.
Méthode 2 : Formule de la mensualité d’un crédit à remboursement constant :
Mensualité constante = Capital x (Taux d’intérêt/12) / 1 – (1 + Taux d’intérêt /12) – Nombre
de mois
Annuité constante = Capital x Taux d’intérêt / 1 – (1 + Taux d’intérêt) – Nombre d’année
Exemple : un couple emprunte 180 000€ à 4% sur 20 ans, le montant de la mensualité est
de :
(180 000 x 0,00333) / 1 – (1+0,00333) – 240 = 1090 ,76€

7. Les assurances :

Assurance décès invalidité : Est imposable pour les banques, elle se substitue à
l’emprunteur en cas de décès ou invalidité.

Assurance perte emploi : permet de bénéficie d’une couverture le temps de retrouver un

emploi. L’assurance impose généralement une franchisse et une déclaration de santé.

La quotité d’assurance : Lorsqu’un prêt est souscrit par des couples. C’est la part que chacun
aura à rembourser auprès de l’organisme. (Total de 100% obligatoire)

8. Les taux mensuels équivalent et taux fixe :

Taux actuariel ou taux mensuel équivalent sert de base pour convertir un taux annuel en
taux périodique.
Pour un placement, le taux actuariel est le rendement véritable en fonction de la durée de
vie de l’emprunt et en supposant que le prêteur conserve son titre jusqu’à la date de
remboursement et suivent le rythme des remboursements tu tableau d’amortissement.
Pour une obligation, c’est le rendement réel en fonction de son prix d’achat et sa dure de
vie. Cela permet de calculer le TAEG (Taux annuel effectif global).