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GENERALITES et PRINCIPES DIRECTEURS

CRITERES FONCTIONNELS ET DE PERFORMANCES


DES PROJETS DE CONSTRUCTION HOTELIERS

Édition Internationale
Version 1.0 - Décembre 2010

Ce document est publié par Accor exclusivement pour la réalisation de ses projets hôteliers.
Sa diffusion ou sa reproduction (même partielle) pour d’autres usages est interdite.

ACC_WF_DB0001 GENERALITES et PRINCIPES DIRECTEURS V1.0 Dec10 1 / 17


Les critères fonctionnels et de performances sont un ensemble de
plusieurs cahiers qui se complètent et sont énumérés ci-dessous.
Le présent cahier est repéré par une étoile, les cahiers associés
(dont il est fait référence dans le texte) sont marqués d’une flèche.

GENERALITES et PRINCIPES DIRECTEURS DB0001


CRITERES GENERAUX
► Règles Internationales de Développement Durable AB0010
Règles d’accessibilité Accor AB0020
Critères de performance acoustique DA0040
► Isolation thermique DA0060
► Récupération d’énergie - Principes DA3120
Guide de Sécurité Incendie – Méthode BTH GB000A
Prévention Cyclones GA1001
► Directive Légionelle GCL0001

CLOS- COUVERT- AMENAGEMENT DES LOCAUX


Construction DB1000
Façades et Menuiseries extérieures DB1300
Portes – Spécifications et Pose DB2100
Travaux Intérieurs DB2000
Travaux extérieurs DB6000
Parking Couverts des Hôtels DF9000
Cuisines DF4000
Conception Comptoirs Bar DF2400
Buanderie RE0011

INSTALLATIONS TECHNIQUES
Chauffage – Climatisation – Plomberie- Electricité DB3000
Critères Techniques eau chaude sanitaire solaire DB3120
Ascenseurs DB3400
Cabling System DB3513
Détection et Alarme Incendie DB3610

Suivi des modifications du présent cahier

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SOMMAIRE

1 LES CRITERES ACCOR 5


1.1 RÉFÉRENCE AUX DOCUMENTS ACCOR.................................................................................................................5
1.2 INTERPRÉTATION DES CRITÈRES ACCOR .............................................................................................................5
1.3 MISSION DE CONSEIL HÔTELIER.........................................................................................................................5
1.4 SYNTHÈSE DE CRITÈRES ESSENTIELS..................................................................................................................5
1.5 DIMENSIONS DES CONSTRUCTIONS.....................................................................................................................6
1.5.1 Surfaces 6
1.5.2 Hauteurs 6
1.6 CONTRÔLE TECHNIQUE..................................................................................................................................6
2 CONCEPTION DES PROJETS 7
2.1 PROGRAMMATION..........................................................................................................................................7
2.2 EQUIPE DE CONCEPTION ................................................................................................................................7
2.3 PHASES D’ÉTUDE..........................................................................................................................................7
2.4 PRÉSENTATION DES DOCUMENTS.......................................................................................................................7
2.5 COHÉRENCE DU DOSSIER DE CONCEPTION...........................................................................................................7
2.6 DESCRIPTIFS DÉTAILLÉS, FICHES DESCRIPTIVES.....................................................................................................7
2.7 IMPORTANCE DES PLANS..................................................................................................................................7
3 RÉALISATION DES TRAVAUX 8
3.1 MISE À JOUR DU PROJET AVANT TRAVAUX............................................................................................................8
3.2 MANAGEMENT DE LA QUALITÉ...........................................................................................................................8
3.3 ECHANTILLONS ET PROTOTYPES........................................................................................................................8
3.4 CHAMBRE TÉMOIN SUR CHANTIER......................................................................................................................8
3.5 PROTECTION DE L’ENVIRONNEMENT....................................................................................................................8
3.6 NETTOYAGE ET ÉVACUATION DES GRAVOIS...........................................................................................................8
3.7 GARDIENNAGE..............................................................................................................................................8
3.8 ASSURANCE TOUS RISQUES CHANTIER.................................................................................................................8
4 ACHÈVEMENT ET RECEPTION 9
4.1 OPÉRATIONS PRÉALABLES À LA RÉCEPTION..........................................................................................................9
4.1.1 Branchements et abonnements 9
4.1.2 Planification et mise à disposition de locaux 9
4.1.3 Contrôles qualité, conformité, performances 9
4.1.4 Dossier de récolement 9
4.1.5 Commissions officielles 9
4.2 RÉCEPTION ET PRISE DE POSSESSION.................................................................................................................9
4.2.1 Conditions de la réception 9
4.2.2 Prise de possession de l’établissement 10
4.2.3 Contrats de contrôles et de maintenance 10
5 GARANTIES ET ASSURANCES DES CONSTRUCTEURS 10
5.1 LEVÉE DES RÉSERVES DE FAIBLE IMPORTANCE....................................................................................................10
5.2 GARANTIE DE PARFAIT ACHÈVEMENT.................................................................................................................10
5.3 ENTRETIEN DES ASCENSEURS.........................................................................................................................10
5.4 GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT................................................................................................................10
5.5 GARANTIE DE 10 ANS SUR LA CONSTRUCTION....................................................................................................10
ANNEXE 1 LISTE DES DOCUMENTS 11
DOCUMENTS ACCOR ET DES MARQUES ...............................................................................................................11
DOCUMENTS À ÉTABLIR POUR LES PROJETS.............................................................................................................11
ANNEXE 2 LISTE DES DOCUMENTS 13
DOCUMENTS À FOURNIR A LA RÉCEPTION DU BÂTIMENT..............................................................................................13
ANNEXE 3 DEFINITION DES SURFACES 14
ANNEXE 4 EQUIPEMENTS HOTELIERS - DEFINITION & CLASSIFICATION 15
EQUIPEMENTS HÔTELIERS...................................................................................................................................15
ANNEXE 5 FICHE D’EVALUATION DU SITE (SYNTHÈSE) 16
ANNEXE 6 PLANIFICATION DE FIN DE CHANTIER 17

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Normes internationales

ISO 9001 Management de la qualité Consulter également les guides d’agrément techniques
ISO 14000 + Normes du management environnemental européens (ATE) des procédés non traditionnels ainsi que les
ISO 2394 Principes généraux de sécurité des constructions normes internationales (ISO) et européennes (EN) visées par les
documents ACCOR.

PREAMBULE

Les critères fonctionnels et de performances définis par les documents Accor doivent être appliqués aux projets de construction ou de
rénovation des hôtels du groupe Accor, dans tous les pays. Ces documents ne se substituent pas aux plans et pièces écrites des
projets que les CONCEPTEURS doivent établir en tenant compte de ces critères et des règles de construction en vigueur dans la localité.
En cas de divergence entre les règles de construction et les critères Accor, les critères les plus contraignants devront s’appliquer.

RESPONSABILITES ET GARANTIES DES CONSTRUCTEURS

Les CONSTRUCTEURS assument l’entière responsabilité de la conception, de l’exécution et du contrôle technique des travaux.

Les documents ACCOR ne se substituent pas aux plans de projet, descriptifs, notes techniques et plans d’exécution que les
CONSTRUCTEURS doivent établir. Ils ne dégagent en rien les responsabilités des CONSTRUCTEURS et les garanties qui en découlent.

Les documents produits par ACCOR et les missions qui lui sont confiées, en vue d’intégrer les critères de la Marque, ne sont
opposables ni à l’engagement contractuel des CONSTRUCTEURS, ni aux responsabilités et aux garanties qu’ils assument. Pour
l’application de cette clause, la responsabilité des CONSTRUCTEURS est considérée globalement, sans tenir compte du partage de
responsabilité entre eux qui dépend de la répartition des missions définies par les contrats des intervenants et les marchés
d’entreprises.
1 LES CRITERES ACCOR

1.1 RÉFÉRENCE AUX DOCUMENTS ACCOR 1.4 SYNTHÈSE DE CRITÈRES ESSENTIELS

Au delà de la qualité architecturale et de son environnement, les


Les projets de construction ou de rénovation doivent se référer
concepteurs devront s’attacher à prendre en compte les critères
aux documents édictés par Accor ou par les Marques.
essentiels des constructions hôtelières du groupe Accor qui
Ces documents qui définissent les critères fonctionnels et de devront être analysés à l’occasion des revues de projet.
performances sont des guides pour la conception et la
réalisation des constructions hôtelières.
Fonctionnalité des locaux et des liaisons pour les clients et les
Ils s’adressent aux propriétaires (ou donneurs d’ordre), aux services.
concepteurs (architectes, décorateurs, bureaux d‘études) et aux
entreprises (en cas de contrat de conception, réalisation) qui Architecture en adéquation avec la classe de l’hôtel et
doivent assumer la responsabilité de la conception et de la l’environnement.
réalisation conformes aux critères Accor (fonctionnalités et Environnement et risques naturels du site :
performances) et aux règles de construction locales. o Séisme, tsunami, cyclone, éruption volcanique
o Inondation, glissement de terrain, éboulement, avalanche
1.2 INTERPRÉTATION DES CRITÈRES ACCOR o Feu de forêt, termites, radon
(Voir ANNEXE 4 « Evaluation du site » et norme ISO 14000)
Les hôtels des marques Accor doivent être conçus en conformité Confort des clients et notamment confort acoustique (Voir le
avec les critères (souvent contraignants) qui doivent conduire les document de la marque DA0040 – Acoustique)
responsables de la conception et de la construction :
Accessibilité des personnes handicapées :
- à maîtriser la synthèse des fonctions et des
o utilisateurs de fauteuil roulant ;
contraintes (voir critères essentiels - § 1.4)
o autres personnes à mobilité réduite ;
- à s’interroger sur le bien fondé des choix techniques
o malentendants, malvoyants, handicapés cognitifs.
La conception et la réalisation des hôtels devront également (Voir le guide de conception ou ABC de la Marque)
respecter les règles de construction et les exigences des
autorités locales. En particulier les règles concernant l’hygiène, Sécurité incendie : Depuis l’origine de la conception, un BUREAU
D’ÉTUDE SÉCURITÉ INCENDIE sera chargé d’établir un « plan directeur
la sécurité incendie et l’accès des handicapées seront
prioritaires. de sécurité incendie » définissant principalement :
o La résistance au feu des structures et du cloisonnement ;
Les critères Accor doivent partout être considérés comme des
o la stratégie d’évacuation des personnes (valides et
minima, même si la réglementation locale est moins exigeante.
handicapées) en cas d’alarme incendie
L’architecture et les équipements seront de préférences peu o les caractéristiques des voies d’évacuation ;
sophistiqués, notamment : o les installations techniques de sécurité ;
Les dispositions passives seront privilégiées (Inertie thermique, o les consignes d’exploitation
brise soleil fixes, vitrages faciles à nettoyer)
Sûreté en regard du risque de malveillance : Une évaluation
Les équipements mécaniques et électriques exigeront une de l’état de la menace doit être établie, selon le pays, le site et
maintenance réduite et adaptée à la main d’œuvre locale les conditions sociales ou politiques.
Hygiène et sécurité sanitaire :
1.3 MISSION DE CONSEIL HÔTELIER o risques légionnelles , (Voir directive ACCOR GCL001 )
o amiante, plomb, radon, etc.
La direction Design & Technical Service (D&TS) de Accor doit
être missionnée par le Propriétaire (ou donneur d’ordre) pour Développement durable et notamment (2):
assurer une mission de consultant hôtelier (1) qui interviendra en o isolation thermique ;
tant que conseil sur : o récupération d’énergie et gestion des énergies
- le choix des concepteurs, des maîtres d’œuvre, des o gestion de l’eau ;
bureaux d’études et des autres intervenants ; o emploi de matériaux et de procédés d’usage local.
- la conception générale et les liaisons fonctionnelles ; (Voir les documents ACCOR AB0010, DA0060, DA3120)

- le respect des critères essentiels (Voir article 1.4) ; Economie du projet :


o ratio de surface totale à la chambre (Voir § 1.5.1) ;
- les équipements hôteliers et spécialisés.
o répartition rationnelle de l'investissement alloué aux
Une rencontre préliminaire des concepteurs avec les divers espaces ou fonctions ;
représentants de la D&TS Accor et de la Marque hôtelière est o installations techniques adaptées au besoin, sans excès.
indispensable.
Economie de l’exploitation :
Bien avant leur rédaction définitive, les plans et autres
o dispositions utiles pour l’entretien et la maintenance ;
documents, définissant le projet hôtelier, son architecture et sa
décoration, devront être soumis à l'approbation de la direction o économies d’énergie
D&TS Accor qui assurera la liaison avec la Marque hôtelière o durabilité et moindre coût d’entretien du bâti
A chaque étape de la conception (esquisses, avant projet, projet
définitif) des revues de projets devront être organisées avec la
direction D&TS Accor qui prendra connaissance du projet et des
choix techniques et formulera ses observations.

2
(Voir les documents ACCOR AB0010, DA0060,
1
Voir le contrat type NA0011 DA3120)
1.5 DIMENSIONS DES CONSTRUCTIONS 1.6 CONTRÔLE TECHNIQUE
1.5.1 SURFACES Une mission de contrôleur technique agréé par les assureurs
(Voir définition de ces surfaces en ANNEXE 2) (de préférence indépendant de l’équipe de conception) est à
prévoir en vue de contrôler la conformité aux règles de
construction et aux critères essentiels au cours de 3 phases :
Les guides de conception ou ABC des marques indiquent :
- La surface de la chambre 1/ Projet des concepteurs
2/ Plans d’exécution des entreprises
- Le ratio surface hors œuvre totale/ chambre (SHOT)
3/ Exécution des travaux.
Cette mission et préconisée par Accor même lorsqu’elle n’est
Le programme doit déterminer les surfaces des locaux à prendre
pas exigée par les règles de construction applicables au projet.
en compte dans le projet.
Le rapport final du contrôleur technique, principalement destiné
Le projet qui comprend ces locaux + les circulations, l’emprise
aux assureurs en regard des garanties contractuelles, doit
des escaliers et des ascenseurs à tous les niveaux ainsi que les
certifier la conformité aux règles de construction et ne doit
locaux techniques détermine la SHOT qui doit être comparée au
comporter de réserve.
ratio de la marque.
Une différence peut apparaître en fonction du nombre d’étages
car l’emprise des escaliers et des ascenseurs augmente lorsqu’il
y a beaucoup d’étages mais une disposition rationnelle des
locaux et des circulations doit permettre de s’approcher du ratio.
Il est important de contrôler ce facteur car un excédent de
surface peut générer un coût de construction incompatible avec
le budget.

1.5.2 HAUTEURS

Hauteurs libres
Les guides de conception ou ABC des marques indiquent les
hauteurs libres des locaux sous plafond (ou sous plafond
suspendu) qui sont imposées sous réserve que les règles
locales n’exigent pas des hauteurs supérieures.

Hauteurs d’étages
Pour déterminer la hauteur d’étage à étage, il convient de
prendre en compte les réseaux de conduits aérauliques et de
canalisations placées au-dessus des plafonds suspendus.
2 CONCEPTION DES PROJETS

2.1 PROGRAMMATION 2.4 PRÉSENTATION DES DOCUMENTS

Le programme de l’hôtel est le point de départ qui doit être Les documents (plans, schémas et pièces écrites) présentés par
élaboré par une approche concertée avec les premières les concepteurs pour chaque phase d’avant projet doivent être
esquisses afin de visualiser la définition du produit hôtelier, son suffisants et compréhensibles par les intervenants.
insertion dans le site et les différentes options envisagées. Ils doivent également comprendre les éléments de présentation
L’ordonnancement : « Programme > Conception» est (perspectives, maquettes infographiques, planches échantillons,
indispensable pour procéder à la mise à jour et à la validation du etc.) nécessaires pour faire valider le concept par les décideurs.
programme en tenant compte des évolutions inévitables des Les documents produits pour le projet doivent permettre de
esquisses et de l’avant projet. consulter les entreprises, traiter les marchés à prix forfaitaire et
Lorsque le programme, l’avant projet et le budget seront réaliser les travaux.
cohérents et validés, le projet et la réalisation ne devront plus
apporter de modification.
2.5 COHÉRENCE DU DOSSIER DE CONCEPTION
2.2 EQUIPE DE CONCEPTION Un projet fait intervenir plusieurs professionnels (architecture,
L’équipe de conception - Architecte, décorateur, bureaux décoration, technique, équipements) et appelle inévitablement
d’études, prescripteur, économiste, acousticien, éclairagiste, une synthèse de cohérence entre les plans et pièces écrites de
paysagiste et autres consultants - doit être constituée en différentes origines.
fonction de la nature et de l’importance du projet. L’un des membres de l’équipe de conception doit être mandaté
De plus, Accor préconise que les missions suivantes soient pour vérifier l’ensemble des documents et en assurer la
réalisées même lorsqu’elles ne sont pas exigées par les règles synthèse.
de construction locales :
Pour le développement durable : Mission d’analyse
environnementale du site 2.6 DESCRIPTIFS DÉTAILLÉS, FICHES DESCRIPTIVES
Pour la sécurité incendie : Mission de bureau d’études
conception sécurité incendie Les descriptifs détaillés (3) des travaux établis par le prescripteur
et les bureaux d’études techniques doivent être complets, précis
et cohérents.
2.3 PHASES D’ÉTUDE Ils doivent prendre compte les critères fonctionnels et les
performances définis par les documents Accor.
A partir du programme et de l’évaluation du site, le projet doit se Pour la localisation des ouvrages et la coordination il est
dérouler en plusieurs phases : recommandé d’établir des fiches descriptives des locaux
adaptées au projet (4) et classées selon des numéros reportés
sur les plans (5)
- Esquisses
Ces fiches sont indispensables afin de s’assurer que les
- Avant projet sommaire
prestations des entreprises sont complètes, coordonnées et
- Avant projet définitif et ensuite : demande dossier de cohérentes et pour faciliter les contrôles par la maîtrise d’œuvre.
permis de construire
- Projet final et ensuite : consultation des entreprises
Chaque phase doit faire l’objet d’une revue de projet, d’une mise
2.7 IMPORTANCE DES PLANS
à jour et d’une validation avant d’entreprendre la phase suivante.
Sur un chantier, les plans sont le principal outil de travail pour
Le dossier de projet doit prendre en compte les observations
diriger et réaliser les travaux ; les documents écrits restant au
formulées lors de l’instruction du permis de construire.
bureau de chantier.
Si le projet de décoration et des aménagements intérieurs n’est
Les plans doivent donc apporter toutes les réponses
pas finalisé au moment de la consultation des entreprises de la
nécessaires et d’une lecture claire, non seulement pour le maître
construction, le budget correspondant doit être réservé et le
d’œuvre, les ingénieurs et les commis d’entreprises, mais
projet doit être planifié afin que les travaux et les équipements
également pour les chefs de chantier et les ouvriers.
soient compatibles avec le planning général.

3
Descriptifs détaillées ou cahiers des clauses techniques
particulières
4
Utiliser les fiches de la marque hôtelière (AB3001)
5
Utiliser de préférence la numérotation type Accor
(xxàààà)
3 RÉALISATION DES TRAVAUX

3.1 MISE À JOUR DU PROJET AVANT TRAVAUX 3.5 PROTECTION DE L’ENVIRONNEMENT


Les consultations d’entreprises se traduisent généralement par Les entreprises devront définir et mettre en œuvre une charte
de amendements au dossier en fonction de critères techniques définissant un ensemble d’actions pour la gestion et la réduction
ou économiques. des nuisances environnementales, visant 3 volets :

Une mise à jour du dossier doit être faite en conséquence, avec Flux entrants du chantier : engins et matériels utilisés sur le
une vérification de cohérence des variantes et propositions chantier, matériaux et produits mis en œuvre
techniques retenues, pour aboutir à un dossier contractuel
définissant un projet complet et cohérent. Travaux du chantier : techniques employées, gestion des
déchets, nuisances sonores, poussières, protection des cours
d’eau et des égouts, protection de la végétation, etc.
3.2 MANAGEMENT DE LA QUALITÉ Flux sortants du chantier : déchets évacués (tri sélectif),
nuisances générées vis-à-vis des riverains, propreté des voiries,
Le management de la qualité (Voir norme ISO 9001) doit être etc.
mis en place par les entreprises sous l’autorité du maître
d’œuvre.
3.6 NETTOYAGE ET ÉVACUATION DES GRAVOIS
Il doit traiter plusieurs volets :
Sauf dispositions particulières le nettoyage du chantier, du
a) Pendant la période de préparation de chantier bâtiment et des abords et l’évacuation des gravois selon un tri
sélectif est à la charge du CONSTRUCTEUR jusqu’à la prise de
- Plans d’exécution des ouvrages possession de l’établissement par l’EXPLOITANT.
- Coordination technique entre les différentes
entreprises Si des équipementiers ou du personnel non rattachés au contrat
- Identification des ouvrages critiques (exemple : gaine du CONSTRUCTEUR doivent intervenir dans l’établissement avant la
technique des chambres) réception, un PROTOCOLE D’ACCORD doit en préciser les conditions
en ce qui concerne les nettoyages, l’évacuation des emballages
b) En cour de chantier et l’évacuation des gravois.
- Présentation d’échantillons et prototypes
- Contrôles qualité en cours de travaux
- Essais acoustiques 3.7 GARDIENNAGE
- Etc.
Sauf dispositions particulières à préciser par un PROTOCOLE
D’ACCORD établi avec l’EXPLOITANT, le gardiennage du chantier est à
la charge du CONSTRUCTEUR et sous sa responsabilité jusqu’à la
3.3 ECHANTILLONS ET PROTOTYPES date de prise de possession de l’établissement par l’EXPLOITANT.
Les entreprises doivent présenter les échantillons des matériaux
et les prototypes des ouvrages répétitifs. Les matériaux et
ouvrages fabriqués ne pourront être approvisionnés que lorsque 3.8 ASSURANCE TOUS RISQUES CHANTIER
les échantillons et prototypes seront validés.
Une assurance “ Tous Risques Chantier “ doit toujours être
souscrite pour couvrir les risques de dégâts ou le vol affectant la
construction, les abords et les équipements ainsi que la
3.4 CHAMBRE TÉMOIN SUR CHANTIER responsabilité civile vis à vie des tiers.
Une trame de chambre témoin (6) comprenant la gaine technique Cette assurance doit couvrir toute la période du chantier, depuis
et la travée de couloir sera toujours réalisée au début des son ouverture, jusqu’à la réception et peut être prorogée lorsqu’il
travaux sur le site avec les finitions, matériels, mobiliers et subsiste des travaux à réaliser pour lever les réserves de la
luminaires en état de fonctionnement. réception.
La chambre mitoyenne devra être cloisonnée afin de permettre Sauf dispositions différentes définies par le contrat, cette
les mesures acoustiques entre les chambres. assurance est à la charge de l’entreprise principale de
construction.
Les représentants ACCOR seront invités à la visiter pour donner
leurs commentaires et validation du produit hôtelier.

Pour les marques non normées il est nécessaire de réaliser une


chambre témoin préliminaire (hors site) pour valider la
conception.

6
Eventuellement plusieurs chambres ou suites témoins
si la nature ou l’importance du projet le nécessite
4 ACHÈVEMENT ET RECEPTION

4.1 OPÉRATIONS PRÉALABLES À LA RÉCEPTION


4.1.4 DOSSIER DE RÉCOLEMENT
4.1.1 BRANCHEMENTS ET ABONNEMENTS
Les documents de récolement doivent être mis à jour en
Les branchements définitifs (eau, égout, gaz, électricité, conformité avec la réalisation, vérifiés, classés et répertoriés.
téléphone etc.) doivent être planifiés afin qu’ils soient Ils doivent être produits sous la forme informatique (Autocad et
opérationnels pour les opérations préalables à la réception. PDF) et en 5 exemplaires de tirages papier.
Les contrats d’abonnements doivent être préparés par le Le dossier de récolement doit comprendre :
constructeur en concertation avec la direction de l’hôtel et en
tenant compte de l’imputation des charges entre les périodes A Les documents opérationnels, nécessaires à l’exploitation
avant et après la mise à disposition de l’établissement. de l’hôtel (registre de sécurité incendie et ses pièces
Sauf dispositions particulières qui pourraient être précisées par annexes, certificats de conformité, certificats de garantie,
un protocole d’accord entre le constructeur et l’exploitant, les notices d’exploitation et de maintenance, etc.)
consommations d’eau, gaz, électricité, téléphone, etc. afférent  Ces documents doivent être remis avant la visite des
au chantier, aux essais et aux opérations préalables à la commissions
réception, sont à la charge du constructeur jusqu’à la date de
prise de possession de l’établissement par l’exploitant.
B Les archives de tous les documents définitifs de la
réalisation (plans et pièces écrites des concepteurs et des
4.1.2 PLANIFICATION ET MISE À DISPOSITION DE LOCAUX entreprises)
 Ces documents peuvent être remis après la réception
Les opérations préalables à la réception (OPR) commencent par compte tenu du délai technique nécessaire pour les mettre
les zones où les travaux sont terminés et, selon la taille et la en conformité, les vérifier, les répertorier et les classer.
complexité du projet, elles peuvent durer de 15 jours à 3 mois
avant la date prévue pour la réception.
4.1.5 COMMISSIONS OFFICIELLES
La planification doit tenir compte de la mise à disposition
anticipée de locaux : Les autorités locales (Commissions ou organismes mandatés
- pour la mise en place des équipements hôteliers prévus par les codes de la localité : Sécurité incendie,
accessibilité des handicapés, protection sanitaire, énergies,
- pour la formation du personnel de l’hôtel. sécurité électrique, etc.) doivent visiter l’établissement en vue de
Ces locaux doivent faire l’objet d’état des lieux précis afin délivrer les avis de conformité aux règlements.
d’identifier les responsabilités des éventuelles dégradations. Un Une ou deux semaines avant la date envisagée pour la
protocole d’accord doit être établi entre le constructeur et réception et selon l’avancement des levées de réserves, la date
l’exploitant afin d’en préciser les modalités. de visite doit être fixée en accord avec les autorités.
Les modalités d’utilisation éventuelle des ascenseurs pendant Les documents de récolement opérationnels, notamment ceux
cette période doivent être également précisées par un protocole concernant la sécurité incendie, doivent être disponibles pour
d’accord entre le constructeur et l’équipementier et l’exploitant. être présentés lors des visites.
Lorsque le contrat de construction ne permet pas la mise à Les observations formulées au cours des visites doivent être
disposition anticipée de locaux les interventions concernées prises en compte par les constructeurs en vue d’obtenir les avis
doivent être reportée après la réception. favorables permettant l’ouverture au public.

4.1.3 CONTRÔLES QUALITÉ, CONFORMITÉ, PERFORMANCES 4.2 RÉCEPTION ET PRISE DE POSSESSION


Ces opérations doivent être conduites par la maîtrise d’œuvre en
4.2.1 CONDITIONS DE LA RÉCEPTION
présence des entreprises et (si possible) le responsable de la
maintenance technique de l’hôtel y sera associé.
La réception doit être prononcée pour l’ensemble de la
Les opérations comportent : construction dans les conditions suivantes :
• contrôle de conformité au contrat et de bonne finition des
travaux de l’ensemble (aménagement des locaux et - les travaux sont terminés et ne comportes plus de
dégagements, toitures, façades et espaces extérieurs) réserves importantes ;
• constat des imperfections, malfaçons, insuffisances ou
omissions ; - les autorités locales ont délivré les avis favorables
• recettes techniques (épreuves, tests, essais et mesures de autorisant l’ouverture au public ;
performances des installations techniques) ; - les documents de récolement opérationnels sont remis
• contrôles d’isolement acoustique à la direction de l’hôtel ;
• constat du repliement des installations de chantier et de - le rapport final du contrôleur technique ne comporte
remise en état des lieux ; plus de réserves.
• rédaction et diffusion des listes de réserves
• intervention des entreprises pour lever les réserves Les opérations préalables à la réception doivent permettre de
répondre à ces conditions.
• constat exhaustif des levées de réserves
• collecte et contrôle des documents de récolement A défaut, la réception qui constitue le point de départ des
opérationnels (Voir § 4.1.4) garanties contractuelles devrait être reportée.
4.2.2 PRISE DE POSSESSION DE L’ÉTABLISSEMENT 4.2.3 CONTRATS DE CONTRÔLES ET DE MAINTENANCE

La prise de possession par l’exploitant doit se faire globalement Les constructeurs doivent communiquer à l’exploitant tous les
pour l’ensemble de l’établissement lorsque la réception est documents et renseignement utiles pour souscrire les contrats
prononcée. de contrôles et de maintenance en fonction de la nature des
installations techniques de l’établissement et des règlements en
Jusqu’à cette date, les constructeurs conservent la garde et la
vigueur.
responsabilité de l’immeuble. Après cette date la responsabilité
est transférée à l’exploitant.
Lorsqu’une mise à disposition partielle d’une partie des locaux
est prévue, celle-ci doit faire l’objet d’état des lieux (voir § 4.1.2).

5 GARANTIES ET ASSURANCES DES CONSTRUCTEURS

5.1 LEVÉE DES RÉSERVES DE FAIBLE IMPORTANCE 5.4 GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT
Les installations techniques et les ouvrages de second œuvre,
Si la réception comporte des réserves qui ne font pas obstacle à
sont soumis à une garantie de 2 ans, incluant leur durabilité et
l’ouverture de l’hôtel, les entreprises doivent y remédier dans les
le bon fonctionnement selon les performances contractuelles.
délais fixés d’un commun accord.
Dans ce cas, les jours et les horaires d’interventions doivent être
définis en accord avec l’exploitant.et les entreprises doivent 5.5 GARANTIE DE 10 ANS SUR LA CONSTRUCTION
prendre les dispositions nécessaires pour que leurs travaux ne
perturbent pas l’exploitation de l’hôtel. La construction relève de la responsabilité des CONSTRUCTEURS
Les entreprises doivent faire constater par écrit les levées de (conception et exécution) et doit être contractuellement garantie
réserves. par eux pendant au moins 10 ans à compter de la réception.
La garantie de 10 ans doit porter sur la solidité et la durabilité du
bâti et les fonctions essentielles :
5.2 GARANTIE DE PARFAIT ACHÈVEMENT - étanchéité à l’air et à l’eau ;
Pendant un an à compter de la réception, les entreprises - revêtements des façades et critères fonctionnels des
concernées devront : fenêtres et des portes ;
- remédier aux défauts ou insuffisances qui ne - isolation thermique ;
n’auraient pas été constatées lors de la réception. - isolement acoustique,
- contrôler le fonctionnement des installations - accès au bâtiment et desserte par les réseaux ;
techniques selon les performances contractuelles
(climatisation notamment) et en parfaire les réglages. - installations techniques indissociablement liées à la
construction ;
Pendant cette période, l’exploitant consignera les défauts qu’il
constate et pourra demander l’intervention immédiate des - ouvrages de toutes natures (y compris ceux de
entreprises pour remédier aux défauts qui constituent une gêne second œuvre) dont une défectuosité importante ou
ou un risque pour l’exploitation. généralisée rendrait le bâtiment impropre à sa
destination (exemple : salles d’eau inutilisables par les
Onze mois après la réception des travaux une visite de clients)
l'établissement par les représentants du constructeur et de
l’exploitant permettra d’établir la liste des réserves Les intervenants de la conception et de la réalisation doivent
correspondant aux défauts, insuffisances ou désordres décelés justifier que leur responsabilité est couverte par une assurance
pendant la période de garantie de parfait achèvement. avec maintien de la garantie pour la durée de la responsabilité.
Avant la fin de la période de garantie de un an, les entreprises Nota – La garantie de 10 ans ne concerne pas les peintures ou
devront lever ces réserves et un procès verbal de parfait lasures appliquées de manière traditionnelle pour lesquelles la
achèvement sera délivré lorsqu’il n’en subsistera plus aucune. garantie est limitée à 5 ans pour les ouvrages extérieurs et 2 ans
pour les ouvrages intérieurs. En revanche, les traitements
Si ce n’est pas le cas, la période de un an pourra être prorogée anticorrosion et de finition appliqués en usine sur les ouvrages
jusqu’à la levée de la dernière réserve. métalliques font partie de la garantie de 10 ans.

5.3 ENTRETIEN DES ASCENSEURS


L’entreprise d’ascenseurs doit assurer gratuitement l’entretien
total des ascenseurs pendant un an à compter de la réception.
Après cette période un contrat d’entretien doit être souscrit par
l’exploitant avec cette entreprise ou une autre de son choix.
ANNEXE 1 LISTE DES DOCUMENTS
DOCUMENTS ACCOR ET DES MARQUES Accor Marques Observations
1 - Documents définissant le produit hôtelier
 ABC, Guides de Conception ou autre document « ABC » pour Etap, all seasons, Ibis, Novotel,
définissant le produit hôtelier et ses critères techniques de X « Références du Concept» pour Sofitel
performance « Product Guidelines » pour Pullman
(Non disponible pour Mercure & MGallery)
 Tableau des surfaces type X Intégré dans ABC
 Plans et schémas standards de la marque X
 Cahier des Enseignes X
 Autres documents Marque : Ex : Aménagement locaux publics, Cahier des
X
concepts restauration Ibis,…
2 – Documents techniques de construction
(Documents pour la conception détaillée, permettant une optimisation de la réalisation et de son cout)
 Fiches descriptives des locaux X
(Fiche descriptive de travaux pour chaque type de locaux
de l’hôtel)
 « Toolkit » équipements (fiches descriptives des X Etap, Ibis, Novotel
équipements référencés et références fournisseurs)
 Listes de prix des équipements référencés X Etap, Ibis, Novotel
 Listes types des équipements et mobiliers X
Critères généraux
 Critères de performance acoustique X
 Isolation thermique X
 Récupération d’énergie – Principes X
 Guide de la lumière X
Documents pour la conception de certains locaux
 Buanderie X
Hôtels milieu et haut de gamme
 Comptoirs de bars X
 Cuisines X X Selon Marques
 Parkings couverts des hôtels X
Documents pour les travaux de construction et de rénovation
 Critères Fonctionnels et de performances des Projets de X X Cahiers énumérés sur la page 2 du présent
Construction Hôteliers document qui sont édités selon le cas toutes
marques ou spécifiques à certaines marques
3 – Documents sur la prévention des risques
 Sécurité incendie BTH X Documents en complément des ABC
 Directive légionnelle X
4 – Documents-outils de gestion de projets
(Documents cadres à compléter pour chaque projet)
 Fiche d’évaluation du site Analyse des risques & contraintes du projet +
X
intégration projet dans l’environnement
 Limites de prestations contrats travaux / équipements X Plusieurs versions selon le type de contrat
 Contrats ou Prestations types pour architectes, bureaux
X
d’études, économistes, project managers…
 Documents types de présentation en Comité programme X Y compris Fiche de Programmation

DOCUMENTS À ÉTABLIR POUR LES PROJETS


Documents Contenu Commentaires
Priorité des  Ordre de priorité des documents« construction »  « Particularités du projet » sera toujours N°1
Documents

 Liste des éléments agréés entre les parties et ne  Inclure le rapport « Evaluation du Site »
figurant pas sur les documents projet ou dans (Selon document type Accor)
Particularités du Projet
les standards Marque/Accor; ou variantes
acceptées de ces documents
Documents Projet  Programme Hôtelier ;  Inclure tous les documents techniques
 Etude environnementale ; définissant le projet et/ou responsabilités des
 Rapports géotechnique et hydrologique parties.
 Relevés topographiques du site;  Le tableau des surfaces doit aussi inclure la
 Relevé Acoustique ; SHOT pour chaque étage
 Permis de construire ;
 Plans Architecte ;
 Descriptif façades et travaux extérieurs ;

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 Tableau détaillé des surfaces.

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ANNEXE 2 LISTE DES DOCUMENTS
DOCUMENTS À FOURNIR A LA RÉCEPTION DU BÂTIMENT

• Certificat(s) (ou procès-verbal) de réception des travaux ou de transfert du bâtiment


• Liste(s) de réserves et états des lieux et calendriers de levée de réserves associés

• Rapports finaux des CONTRÔLEURS TECHNIQUES


• Justificatif de levée des conditions imposées par les autorités locales (permis de construire, urbanisme, connections aux réseaux, droits
de lumière…)

• Certificat(s) de désinfection des réseaux d’eau sanitaire, et de curage des réseaux d’évacuation
• Rapports de tests des installations électriques, ascenseurs et générateurs de secours

• Certificats de tests des installations de détection et alarme incendie (et documents de récolement et maintenance)
• Certificats de tests des installations de sécurité incendie (et documents de récolement et maintenance)

• Certificats de test des installations électriques d’éclairage de secours


• Rapports de tests et recettes techniques (avec mesures) des installations de plomberie, production de chaleur ou de froid, ventilation,
chauffage, climatisation.

• Certificats de test des installations GTC et/ou systèmes de programmation ou régulation


• Justificatifs de fin et de conformité pour travaux sur murs mitoyens ou en liaison avec propriétés voisines.

• Dossier de récolement incluant plans « tel que construit » (y compris pour GTC)
• Manuels d’Opération et de Maintenance du bâtiment et des installations (y compris pour GTC)

• Copies des schémas techniques dans chaque local technique et schémas électriques dans chaque armoire électrique.
• Rapports de mesures acoustiques (notamment sur fenêtres).

• Rapports de tests de pression d’air du bâtiment (si applicable)


• Tous documents requis par les autorités locales et/ou règlements en vigueur

• Eléments nécessaires au registre de sécurité, notamment:


o Détails de l’Installation détection et alarme incendie avec plans d’implantation de tous les détecteurs, points d’alarme et
équipement
o Détails des installations d’éclairage de secours avec plans d’implantation de tous les équipements
o Plans et détails des installations de sécurité incendie, désenfumage, extinction
o Plans d’évacuation

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ANNEXE 3 DEFINITION DES SURFACES

A. DÉFINITION DE LA SURFACE D’UNE CHAMBRE

Mesure de la surface d’une chambre Bedroom area measurement

Area = Y x Z
Y

Surface chambre = largeur intérieure x longueur intérieure (Gaine Technique incluse)

Bedroom area = Internal width x internal length (Technical riser shaft is included)

B. DEFINITION DE LA SURFACE TOTALE D’UN HÔTEL

SHOT: Surface Hors Œuvre Totale TGFA: Total Gross External Floor Area
(Définition Standard Accor mondiale) (Standard Accor Worldwide definition)
Surface mesurée à l’extérieur des murs extérieurs, incluant is : Measured to outside of external walls, including all areas
toutes zones (locaux publics, locaux de service ou du personnel, (front of house, back of house, staff areas, plant rooms, shafts,
locaux techniques fermés, gaines techniques, escaliers intérieurs & internal & external stairs… of all floors including basements); but
extérieurs de tous les niveaux y compris des sous-sols); mais excluding car parks (and associated plant rooms, stairs, ramps…),
excluant les parkings (et locaux associés tels que locaux techniques balconies, open galleries
dédiés, escaliers, rampes…), balcons, galeries ouvertes.

La SHOT doit être mesurée pour chaque niveau du bâtiment et The TGFA must be measured for each floor of the building and
indiquée sur les documents du projet et sur ceux présentés en displayed on project documents and Comité Programme
Comité Programme, dans un tableau indiquant la SHOT pour documents in a table showing each floor TGFA, the hotel total
chaque niveau, le total SHOT de l’hôtel et le ratio SHOT hôtel divisé TGFA and the total hotel TGFA divided by the bedroom number of
par le nombre de clefs (Ratio à la clef ou « par chambre”) keys (Room ratio).

Ratio de surface à la clef (« par chambre ») : Room Ratio Definition:


Surface Totale Hors Œuvre de l’hôtel divisée par le nombre Total Gross External Area of the hotel divided by the
de clefs. (SHOT / Nb clefs) number of keys. (TGFA / nb of keys)

Tableau à remplir par l’architecte du projet/

Hôtel brand name

Date: Nbre Chambres (clefs) / Bedroom Nbr (keys) = y

Dimension trame chambre (interne) x ---> m2 =


Bedroom bay dimensions (internal)

Levels Niveaux SHOT/TGFA


Level - 2 Niveau - 2
Level - 1 Niveau - 1
Level 0 - GF Niveau 0 - GF
Level 1 Niveau 1
Level 2 Niveau 2
Level 3 Niveau 3
Level 4 Niveau 4
Level 5 Niveau 5

TOTAL SHOT TGFA x


Ratio m²/Ch m²/Rm x/y

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ANNEXE 4 EQUIPEMENTS HOTELIERS - DEFINITION & CLASSIFICATION

EQUIPEMENTS HÔTELIERS Equipements de bâtiment ou techniques EQT

Les équipements hôteliers se divisent en trois catégories: (Building / technical equipment)

1 F, F& E Mobiliers et Equipements Décoratifs  De façon à conserver des périmètres budgétaires


2 OS&E Equipements et Matériels d’Exploitation comparables, les équipements de bâtiment ou techniques et
3 EQS Equipements spécialisés liés aux travaux, désignés comme “EQT”, tels que les appareils
sanitaires, pommes de douche, cuvettes WC, luminaires fixes,
1 F, F& E Mobiliers et Equipements Décoratifs cabines de douche préfabriquées, blocs-portes, fenêtres,
(Furniture, Fixtures, and Equipment) serrures, quincaillerie de portes, portes automatiques,
revêtements de murs ou sols incluant les moquettes,… ne font
 Equipements et mobiliers de décoration mobiles ou pas partie des équipements hôteliers (quel qu’en soit le
démontables, utilisés comme tel ou stockés, en relation avec fournisseur) mais sont classifiés en tant qu’équipements liés
l’exploitation de l’hôtel, incluant sans limitation: mobiliers des aux travaux.
espaces publics et des chambres, rideaux et tringles à rideaux,
stores, signalétique intérieure, mobiliers décoratifs,  Selon les projets, la fourniture des EQT peut être
encadrements, porte-serviettes, patères, porte papier rouleau,
lampes à poser, porte-serviettes chauffant.  à la charge du propriétaire (ou donneur d’ordre)
 ou incluse dans les prestations des entreprises de travaux.
2 OS&E Equipements et Matériels d’Exploitation
(Operating and Small Equipment) Dans les 2 cas, les EQT sont mis en œuvre par les
entreprises qui réalisent les travaux
 Equipements et matériels d’exploitation, utilisés comme tel
ou stockés, en relation avec l’exploitation de l’hôtel, incluant  La valeur des fournitures des EQT doit être incluse dans
sans limitation: coffres forts, coffres forts de chambres, minibars l’assiette de calcul des assurances de la construction
ou réfrigérateurs de chambres, planches à repasser ou presses
à pantalons, ensembles thé et café, lits, literie, matériels de
bureau et photocopieurs, linge, mobiliers des zones de service
incluant les locaux du personnel et les bureaux de
l’administration, petit matériel d’exploitation pour les cuisines,
les bars et restaurants, matériels d’entretien, équipements de
maintenance, vaisselle et verrerie, uniformes.

3 EQS Equipements spécialisés (EQS):


(Specialist Equipment)

 Equipements fournis et installés par des spécialistes tel


que les enseignes extérieures, les équipements de cuisine,
réfrigérateurs, congélateurs et chambres froides, matériels du
buanderie, systèmes informatiques incluant les terminaux de
réception et points de vente ainsi que les ordinateurs de gestion
et de comptabilité, systèmes de téléphonie (PBX, interfaces
téléphoniques et équipements associés), postes téléphoniques,
systèmes de téléphonie mobile, systèmes de musique
d’ambiance/annonce publique, systèmes audio et vidéo,
systèmes télévisuels et postes TV, systèmes de Pay-TV,
systèmes d’accès parkings.

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ANNEXE 5 FICHE D’EVALUATION DU SITE (SYNTHÈSE)

La fiche de synthèse ci-dessous doit être renseignée avant la présentation du projet au COMITÉ PROGRAMME.

Ce cadre concerne l'acquisition


(ou location ou concession) d'un
TERRAIN A CONSTRUIRE

SYNTHESE ETUDE D'EVALUATION D'UN SITE


PROJET DE CONSTRUCTION D'UN HOTEL

Pays Ville Marque


X Y v
Fait Par Date Résultat
Nota: Voir document complet ACC_WF_KA021 O/N nom mmm - yy OK ou ?

Etape A - Stade DEVELOPPEMENT - INFORMATIONS A REUNIR, PRE-REQUIS TECHNIQUES


A1 Plans & infos sur terrain. Photos. Plan géomètre. Urbanisme. Voisins
A2 Accès au site, existant ou à créer (Réunir les plans)
A3 Servitudes au bénéfice d'un tiers public ou privé
A4 Branchements aux réseaux (Renseignements préliminaires )
A5 Juridique: Contrats existants, Administratif; Droits des tiers
A6 Contraintes du site : Acoustique, Sécurité; Occupation actuelle

Etape B - ANALYSE ENVIRONNEMENTALE ("Due Diligence") A réaliser par consultants spécialistes


B1 Historique et Analyse documentaire des risques
Historique occupation; Risques naturels ou industriels; Géologie; Archéologie

B2 Nuisances & risques pour la santé ou le confort des personnes


B3 Contraintes pour infrastructure, voiries, réseaux et rejets
B4 Tests sur site; Analyses de sol; Analyse pollutions

Etape C - Stade CONCEPTION - ANALYSE ARCHITECTURALE


L'architecte mandaté doit prendre en compte les données des étapes A et B et les préciser ou les compléter si nécessaire.
C1 Règles détaillées d'urbanisme - Esquisses volume & Implantation
C2 Données climatiques
C3 Branchements aux réseaux (Caractéristiques, fiabilité, tarifs )
C4 Contraintes pour infrastructure, voiries, réseaux et rejets
C5 Contraintes diverses: Orientation solaire; Existants préservés
C6 Contraintes & impacts en matière de développement durable (¤)
C7 Opportunités du site pour le développement durable (¤)
(¤) Energies; Eau potable, Eaux de pluie et rejets; Matériaux de construction; Nature / Biodiversité / Espaces verts

Pour renseigner la fiche EVALUATION DU SITE et la SYNTHESE,


utiliser les documents Excel (Référence KA0021 et KA00215) qui sont dans la GED

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ANNEXE 6 PLANIFICATION DE FIN DE CHANTIER

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