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IBRAHIM Faïda Yassrine

Droit civil des biens


Droit civil des biens

Le droit civil est divisé en deux : le droit expatrimonial et le droit patrimonial. Le


premier comprend le droit des personnes et le droit de la famille (étude des statuts des personnes et
les relations familiales sous un angle personnel). Le droit patrimonial quant à lui regroupe toutes les
autres matières du droit civil. Il s’appuie néanmoins sur deux disciplines fondamentales : le
droit des obligations et le droit des biens.
Le droit civil des biens a pour objet l’étude des biens et les relations entre les
personnes et les biens. Ces dernières peuvent prendre trois formes : une personne peut
posséder un bien, en être propriétaire et enfin, être titulaire d’un droit réel sur la chose
d’autrui.
Ainsi le cours sera divisé en quatre titres, le premier s’intéressera la notion de bien, le
deuxième à la possession de bien, le troisième à la propriété d’un bien, enfin le quatrième
étudiera les droits réels sur la chose d’autrui

Titre 1 : La notion de bien

Chapitre 1 : La localisation des biens


Il faut ici partir de la doctrine classique qui enseigne que la notion de bien est liée à
celle de patrimoine. En effet, les biens se rassemblent au sein du patrimoine de chaque
personne.
On envisagera dans une section 1 la notion du patrimoine, puis son caractère dans une
section 2.

SECTION 1 : La notion du patrimoine


Le patrimoine se compose d’un actif (paragraphe 1) et d’un passif (paragraphe 2).
Paragraphe 1 : L’actif
L’actif du patrimoine rassemble les biens de la personne. Selon la doctrine classique,
les biens sont entendus comme les droits de la personne. Il ne s’agit pas de tous les droits de
la personne, mais seulement ceux ayant une valeur en argent, ce sont les droits patrimoniaux.
Les droits qui ont une valeur monétaire se distinguent donc des droits expatrimoniaux qui eux
n’ont pas de valeur pécuniaire.
Les droits patrimoniaux se répartissent en 3 catégories principales auxquelles il convient
d’adjoindre une 4e catégorie dont l’autonomie est discutable : le droit de créance, les droits
réels, les propriétés incorporelles et enfin, les droits sociaux.
A) Le droit de créance
Le droit de créance est celui conférant à un créancier le pouvoir d’exiger de son débiteur
l’accomplissement d’une prestation. Ce droit a plusieurs sources possibles : il peut naître de
contrat, d’un quasi-contrat ou encore d’un fait générateur.
Le droit de créance se décline de trois façons différentes. Il peut s’agir de verser une
somme d’argent (obligation pécuniaire), de faire quelque chose (rendre un service), ou encore de ne
pas faire quelque chose (obligation d’abstention) ; les deux derniers étant des droits en nature (≠
pécuniaire).
Si l’on considère le droit de créance du point de vue du débiteur, on parle alors de dette .
En effet, le débiteur doit exécuter la prestation qui fait l’objet de son obligation. Par
conséquent, le droit de créance établit un lien interpersonnel puisque par définition il met en

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relation au moins deux personnes. Cependant, cette présentation du droit de créance (ou de
l’obligation, selon l’angle) comme un lien interpersonnel doit être nuancée. En effet, elle pourrait
laisser croire que l’obligation assujettit la personne du débiteur. Or, ce n’est pas le cas : si
l’obligation n’est pas exécutée, la sanction civile ne va pas atteindre sa personne, mais son
patrimoine. En règle générale, cette sanction est mise en œuvre par le droit de gage général
qui permet à tous créanciers impayés de saisir les biens de son débiteur afin d’obtenir une
satisfaction par équivalent.
Le droit de gage général confère au créancier la qualité de chirographaire, dans la mesure
où tous les créanciers ont ce droit, ils ont tous la qualité de chirographaire.
B) Les droits réels
Les droits réels se définissent classiquement comme ceux conférant à leur titulaire un
pouvoir direct et immédiat sur une chose corporelle. L’adjectif réel vient ici du latin res qui
signifie chose (droit sur la chose, donc). En d’autres termes, lorsqu’il y a droit réel, le titulaire
exerce son droit directement sur la chose corporelle qui en est l’objet. Ainsi le droit réel se
distingue du droit de créance dans la mesure où le créancier exerce son pouvoir contre une
personne, le débiteur. Au contraire, avec le droit réel il n’y a pas de débiteur.
À partir de cette définition générale, il faut encore diviser entre deux sortes de droits réels.
1. Les droits réels principaux
Il y a deux droits réels principaux.
 Le droit de propriété
Le droit de propriété est visé par l’un des textes le plus célèbres du Code civil,
l’article 544. Selon la conception classique tirée de cet article, le droit de propriété est le plus
étendu des droits réels principaux dans la mesure où il rassemble la totalité des prérogatives
qu’une personne peut avoir sur une chose corporelle.
Quelles sont ses prérogatives ? À partir de l’article 544, on en distingue 3 dont la réunion
formera le droit de propriété :
— le droit d’usage de la chose (usus)
— la jouissance de la chose (fructus, le droit de recueillir les fruits de la chose et de lui en faire produire)
— la disposition de la chose (d’abusus, droit de disposition matériellement — transformé voir détruire et
juridiquement — pouvoir d’en transférer la propriété à autrui —).
 Les droits réels sur la chose d’autrui
En l’occurrence, le titulaire du droit réel va l’exercer sur une chose qui est la propriété
d’autrui. Cette chose qui est la propriété d’autrui sera qualifiée de grevée (la chose grevée par le
droit réel).
On donnera des exemples d’utilisation typiques du droit réel sur la chose d’autrui :
l’usufruit et les servitudes.

En cas d’usufruit, le titulaire du droit réel est qualifié d’usufruitier. Ce dernier sera investi
d’un droit d’usage et de jouissance sur une chose dont une autre personne va conserver la
propriété résiduelle. Cette propriété résiduelle est qualifiée de nue-propriété, ainsi le
propriétaire résiduel est qualifié de nue propriétaire (= propriétaire de la chose grevée par le droit
réel).
Il faut noter que le droit réel est par définition temporaire. Au plus tard, l’usufruit s’éteint
à la mort de l’usufruitier (si l’usufruitier est une personne morale, l’usufruit s’éteint au bout de 30 ans) . Au
terme de l’usufruit, la pleine propriété va se recomposer sur la tête du nu-propriétaire ou de
ses héritiers (ce qui revient au même). C’est la raison pour laquelle l’usufruitier est tenu d’une
obligation essentielle pendant la durée de l’usufruit : celle de conserver la substance de la
chose (cf. art. 578 du Code civil qui définit l’usufruit) . Il doit la conserver puisqu’il devra la
restituer.

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La servitude se définit comme une charge établie sur un immeuble, charge que l’on
qualifie de fonds servant au profit d’un autre immeuble qualifié de fonds dominants. Dans
cette mesure, le propriétaire du fonds dominant est le titulaire de la servitude, servitude qu’il
exerce sur le fonds servant. On peut prendre deux exemples de servitude : celle de passage et
celle de ne pas construire.
Dans l’exemple de la servitude de passage, le propriétaire du fonds dominant a le droit
de passer sur le fonds servant pour lui permettre d’accéder à la voie publique ou lui permettre
de passer à une dépendance. Dans cet exemple, on suppose que le fonds servant s’interpose
physiquement entre le fonds dominant et la voie publique. L’accessibilité à la voie publique
sera assurée grâce à la servitude de passage. Ici la servitude est positive dans la mesure où elle
implique une activité positive de la part du propriétaire dominant (accomplit acte de passage).
Avec la servitude de ne pas construire, le propriétaire du fonds servant doit s’abstenir de
construire sur son terrain. Une telle servitude peut être très utile au propriétaire au fonds
dominant (conserve lumière ou encore vue dégagée). Il s’agit alors d’une servitude négative dans la
mesure où elle donne simplement lieu à une obligation d’abstention à la charge du
propriétaire du fonds servant.

La terminologie des droits réels sur la chose d’autrui est classiquement qualifiée de « 
démembrement de la propriété » (de droit réel démembré). L’idée est que le propriétaire conserve
entre ses mains toutes les utilités de la chose (l’usus, le fructus, l’abusus). Au contraire, les droits
réels démembrés répartissent les utilités de la chose et les services qu’elle peut rendre entre
deux personnes : le titulaire du droit réel et le propriétaire de la chose grevée. L’utilité qui est
soustraite au propriétaire est attribuée au titulaire du droit réel.
L’idée de démembrement parait adaptée dans le cas de l’usufruit, dans la mesure où l’usus
et le fructus sont attribués à l’usufruitier et que le nu-propriétaire ne conserve que l’abusus.
Ici, on est amené à penser chacun des deux protagonistes exercent sur la chose un droit réel
démembré. Cependant, cette analyse est contestable. Nous le verrons notamment lorsqu’on
étudiera l’usufruit.
L’inexactitude de l’idée de démembrement est tout à fait manifeste dans le cas de la
servitude. Prenons les deux exemples précédents pour le constater. S’agissant de la servitude
de passage dans lequel le propriétaire peut passer sur fonds servant : il est bien évident dans
ce cas que le propriétaire du fonds servant n’est nullement privé du droit de passer sur son
propre terrain. Il apparait alors que le droit de passage n’est pas soustrait au propriétaire du
fonds servant pour être attribué au propriétaire du fonds dominant : il n’y a aucun
démembrement de droit. Le propriétaire du fonds servant conserve toutes ses prérogatives sur
son fonds, il est simplement tenu de supporter que quelqu’un d’autre (fonds dominants
propriétaire) puisse utiliser son immeuble à des fins de passage. Avec l’exemple de la servitude
de ne pas bâtir, le propriétaire du fonds servant s’interdit de construire. Le droit de construire
fait partie du droit d’usage, ce droit est paralysé dans l’intérêt du propriétaire du fonds
dominant. Pour autant, le propriétaire du fonds dominant n’a pas le droit de construire sur le
fonds servant. On ne trouve donc pas non plus d’arrachage d’un morceau de la propriété qui
serait retiré à l’un pour être attribué à l’autre.
La doctrine parle couramment de démembrement de la propriété pour qualifier les droits
réels sur la chose d’autrui, mais ce n’est qu’une image trompeuse. Il vaut mieux finalement
s’abstenir et utiliser le terme neutre de droit réel sur la chose d’autrui.

2. Les droits réels accessoires


Les créanciers sont investis d’un droit de gage général qui s’exerce sur le patrimoine de
leur débiteur ce qui leur confère la qualité de chirographaire. Il faut immédiatement ajouter

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que les créanciers chirographaires sont placés à égalité vis-à-vis de leur débiteur. Cela signifie
que si le débiteur ne peut faire face à toutes ces dettes, ces créanciers vont entrer en
concurrence. Ils seront payés proportionnellement au montant de leurs créances. Ce concours
entre créanciers chirographaires n’est pas inéluctable. En effet, certains créanciers peuvent
obtenir un statut préférentiel par rapport au chirographaire, c’est l’objet des droits réels
accessoires qui sont plus qualifiés de suretés réelles. Les suretés réelles peuvent naître de la
loi, auquel cas on parle de privilège, ou bien de la convention des parties.
À la base, la sureté réelle investit le créancier qui en est titulaire d’un droit de
préférence sur un ou plusieurs biens de son débiteur. Le créancier considéré pourra se faire
payer par préférence au chirographaire sur la valeur pécuniaire de la chose grevée.
Les suretés réelles, encore qualifiées de droit réel accessoire se distinguent des droits
réels principaux. Premièrement elles ont pour objet de conférer au créancier un droit
préférentiel sur la valeur marchande de la chose, elle n’a pas pour objectif de lui conférer un
droit sur la chose elle-même (≠ des droits réels principaux). Deuxièmement, elles ont pour objectif
de garantir le paiement de droits de créance. Ainsi, la sureté réelle ne peut exister sans un
droit de créance auquel elle vient s’accrocher (c’est l’accessoire d’un droit de créance !). En raison
de cette double différence, l’étude des suretés réelles ne relève pas du droit civil des biens,
elle se rattache à une autre discipline : le droit des suretés. Corrélativement, seuls les droits
réels principaux font partie du droit civil des biens.
C) Les propriétés incorporelles
On rassemble sous ce terme des droits qui s’applique à des choses immatérielles. Dans la
conception classique, le droit de propriété est un droit réel qui s’exerce sur les choses
corporelles. Pour cette raison, la doctrine classique considère que les propriétés incorporelles
ne sont pas de véritables propriétés au terme de la propriété au sens de l’article 544 du Code
civil.
Cela étant dit, on peut distinguer deux sortes de propriétés incorporelles : les propriétés
intellectuelles et les fonds d’exploitations.
1. Les propriétés intellectuelles
Les propriétés intellectuelles font l’objet d’une discipline spécialisée (le droit de la propriété
intellectuelle). Parmi les propriétés intellectuelles, on peut en distinguer deux sortes : celles qui
portent sur des créations intellectuelles et celles qui portent sur des signes distinctifs.
 Les créations intellectuelles
Elles peuvent être protégées soit par un droit de propriété littéraire et artistique soit par un
droit de propriété industrielle.

La propriété littéraire et artistique est visée par l’article 111-1 disposant que « l’auteur
d’une œuvre de l’esprit jouit sur cette œuvre, du seul fait de sa création, d’un droit de
propriété incorporelle exclusif et opposable à tous ». L’œuvre est donc protégée du seul fait
de sa création, ce qui signifie qu’il n’existe aucune condition de dépôt ou de publicité. La
protection de l’œuvre nécessitée simplement son originalité. Toute œuvre originale est
protégée du seul fait de sa création, peu importe la forme d’expression de l’œuvre (écrit,
sculpture, conférence…).
Le droit d’auteur confère à l’auteur deux sortes d’attributs. Des attributs d’ordre
patrimonial et d’ordre moral. Du point de vue patrimonial, l’auteur jouit d’un monopole
d’exploitation : lui seul peut exploiter son œuvre pour en tirer profit. À contrario,
l’exploitation de l’œuvre d’autrui sans autorisation va constituer un délit de contrefaçon.
Notons toutefois que ce monopole d’exploitation est temporaire. Une fois l’expiration du délai

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de protection prévu par la loi, l’œuvre tombe dans le domaine public, et peut alors être
librement exploitée par tous tiers intéressé.
L’auteur jouit également d’un droit moral, c’est un droit extrapatrimonial qui se range
parmi les droits de la personnalité. Le droit moral témoigne le rattachement de l’œuvre à la
personnalité de l’auteur. Il permet notamment à l’auteur de décider souverainement si son
œuvre doit être divulguée, le droit moral peut s’opposer à ce qu’elle soit dénaturée.
Contrairement au droit pécuniaire, le droit moral ne pas être cédé : il est intransmissible
entre vif (personne vivante) et il est en outre perpétue (il se transmet sans limitation de temps aux héritiers).
On fera ici une observation terminale sur la propriété littéraire et artistique. Il est
important de ne pas faire de confusion entre le droit de l’auteur sur son œuvre (droit de propriété
incorporelle) et le droit de propriété qui peut s’exercer sur le support matériel de l’œuvre. C’est
ce qu’exprime l’article L111-3 du CPI qui énonce que le droit d’auteur est indépendant de la
propriété de l’objet matériel. En d’autres termes, deux droits de propriété peuvent être amenés
à coexister (ex : achat d’un tableau, l’un a un droit de propriété, mais le droit moral : il ne pourra pas
l’exploiter, vendre des photographies du tableau sans l’accord de l’auteur, etc…).

Les droits de propriétés industrielles sont divers. Ces droits vont notamment protéger les
inventions, ainsi que les dessins et modèles susceptibles d’exploitation industrielle. Pour
obtenir un tel droit de propriété industrielle, il y a une condition d’enregistrement auprès d’un
organisme spécialisé. Une fois le droit enregistré, le titulaire est investi d’un monopole
d’exploitation sur sa création sur sa création intellectuelle. L’atteinte à ce monopole
constituera un délit de contrefaçon. Ce monopole est lui aussi temporaire, il s’expiera à un
certain délai prévu par les textes.

 Signes distinctifs
Ils se définissent comme les signes permettant de distinguer les produits ou les services
offerts par les personnes physiques ou morales. Les marques se rangent dans cette catégorie
ainsi que le nom commercial et l’enseigne.
Les marques sont protégées par un droit de propriété intellectuelle, un droit de propriété
incorporel. L’atteinte à ce droit constitue à un délit de contrefaçon. Le droit sur la marque est
indéfiniment renouvelable (spécificité de la marque).
Contrairement aux marques, le nom commercial et l’enseigne ne sont pas spécialement
protégés, elles le sont simplement par le droit commun. Celui qui exploite le nom commercial
ou l’enseigne d’autrui s’expose en une action concurrence déloyale (rien d’autre qu’une application
de la responsabilité civile extracontractuelle pour faute) . Il n’existe pas pour le nom commercial et pour
la marque d’action en délit de contrefaçon.

3. Les fonds d’exploitation


Le plus ancien de ces fonds reconnus par la loi est le fonds de commerce réglementé
par le code de commerce. Le fonds de commerce rassemble différents éléments, certains étant
corporel (marchandise, matériel d’exploitation), d’autres incorporels (droit au bail).

 Le fonds reconnu par la loi


L’exploitation du fonds de commerce a un objectif simple : attirer et créer puis
développer une clientèle qualifiée de commerciale. La valeur du fonds de commerce dépend
alors de l’importance de la clientèle. Pour cette raison, on dit que le commerçant est titulaire
d’un « droit de clientèle ». On dit que le commerçant qui vend son fonds à autrui lui transmet
sa clientèle (s’opère une cession de clientèle).
Cette idée de droit de clientèle est pourtant trompeuse car, bien évidemment, les
clients sont parfaitement libres de s’approvisionner où ils le souhaitent. Dans cette mesure, en

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achetant le fonds, le repreneur n’achète pas une clientèle, il n’achète que les éléments qui,
jusqu’à la cession, attiraient la clientèle auprès du vendeur. Autrement dit, le cessionnaire
(celui qui achète) acquiert les facteurs attractifs de la clientèle du cédant (celui qui vend). On peut
ainsi estimer que le commerçant n’a pas de droit sur sa clientèle. En revanche, il est
propriétaire de son fonds (en entendant par-là, les éléments dont la réunion lui a permis de créer sa
clientèle).
Pendant très longtemps, le fonds de commerce a été le seul fonds d’exploitation
reconnu par la loi. Ce n’est plus le cas. Le législateur a successivement consacré l’existence
du fonds artisanal en 1996 puis du fonds agricole en 2006. Le législateur a voulu permettre à
l’artisan ou à l’agriculteur d’obtenir du crédit en accordant aux banquiers préteurs (la banque
prêteuse), une sureté réelle sur les éléments de son fonds.

 Le fonds d’exercice libéral


Les professions libérales ont fait l’objet d’une importante évolution jurisprudentielle.
À l’origine, la jurisprudence prenait en considérant la spécificité des clientèles des professions
libérales qualifiées de civiles. Celles-ci semblaient davantage attachées à la personnalité du
professionnel (avocat, médecin) qu’à ces outils d’exploitation. Pour cette raison, la jurisprudence
considérait que les clientèles civiles étaient en dehors du commerce juridique, c’est-à-dire
qu’elles étaient intransmissibles (incessible). La conséquence était que le professionnel libéral
qui se retirait de son activité ne pouvait conclure une convention au terme de laquelle il
transmettait à titre onéreux sa clientèle au repreneur.
Pour pallier cette rigidité, la jurisprudence admettait la validité des conventions de
présentation : le praticien s’engageait à présenter son successeur à sa clientèle et à ne pas lui
faire conférence. Ces conventions étaient conclues à titre onéreux. Ainsi, malgré l’interdiction
de principe (incessible), les clientèles civiles étaient malgré tout monnayables. Autrement dit, il
y avait une distorsion entre l’affirmation de l’incessibilité de la clientèle civile et la pratique
admise par la jurisprudence. Pour sortir de là, la Cour de cassation a modifié sa position à
partir des années 2000. Les cessions de clientèles sont désormais valides sous la réserve que
la liberté de choix du client soit respectée. Ce qui importe ici est de noter que l’expression de
« cession de clientèle » est là encore trompeuse. En réalité, une clientèle qu’elle soit civile ou
commerciale ne peut pas être cédée, car elle est composée d’individus totalement libres. Pour
rendre compte de la jurisprudence, il vaut mieux raisonner en termes de fonds. Il vaut mieux
considérer que le professionnel libéral, comme tout autre professionnel est propriétaire des
éléments dont la réunion lui a permis d’attirer et de développer une clientèle.
C’est au fonds la cession de ces éléments qui peut assurer le report de la clientèle sur le
repreneur. Mais pour cela, il faut admettre que la clientèle civile peut être attirée par des
éléments autres que des éléments tenant à la personnalité du professionnel libéral.
D) Les droits sociaux
On entend par droits sociaux les parts que les personnes peuvent détenir dans le capital de
société. Ces parts peuvent prendre la forme de parts sociales ou d’action. Selon l’analyse
dominante, les parts sociales ou les actions ne forment pas une catégorie autonome de droits
patrimoniaux, elles peuvent être ramenées à des droits de créance. En l’occurrence l’associé
est créancier de la société dans la mesure où il a vocation à profiter des bénéfices de la
société.

La part sociale ou l’action comporte une action politique, puisque l’associé pourra
participer à la vie de la société. Pour cette raison, la part sociale ou l’action ne confère pas la
qualité de créancier, mais bel et bien d’associé.

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Paragraphe 2 : Le passif
L’actif du patrimoine se compose des droits patrimoniaux (droit de créance, droit réel,
propriété incorporel, droits sociaux). Le passif quant à lui est constitué par les dettes de la personne.
Le passif du patrimoine est garanti par l’actif, c’est-à-dire qu’à chaque fois qu’un
individu (ou personne morale) contracte une dette, elle va en répondre sur l’ensemble de son
actif. L’actif désigne alors non seulement les biens présents de la personne, mais également
ses biens à venir. Autrement dit, les biens nouvellement acquis répondent des dettes
préexistantes de la personne. C’est le principe énoncé à l’article 2284 du Code civil disposant
que « quiconque s’est obligé personnellement est tenue de remplir son engagement sur tous
ses biens, présent ou à venir ».

SECTION 2 : Les caractères du patrimoine


Le patrimoine a pour caractéristique essentielle d’être lié à la personne. Cependant, ce
lien traditionnel qui relie la personne au patrimoine est en net recul en droit positif. Celui-ci
accorde une place de plus en plus importante à la technique du patrimoine d’affectation.
Paragraphe 1 : Le lien avec la personne
Selon l’analyse classique, le patrimoine est l’émanation de la personnalité juridique. Le
patrimoine c’est la personne elle-même considérée d’un point de vue économique. Le lien
ainsi établi entre le patrimoine et la personne entraine plusieurs conséquences qu’il importera
de détailler.
A) Le patrimoine comme reflet économique de la personne
Dans la conception classique, il n’est pas concevable qu’un patrimoine existe sans une
personne à laquelle il vient se rattacher. En effet, le patrimoine n’est rien d’autre que le
prolongement économique de la personne (physique ou moral, peu importe).
Le patrimoine ainsi lié à la personne est en outre une universalité de droit. Cela signifie
deux choses : d’abord que le patrimoine est un contenant dont l’existence ne dépend pas du
contenu. Ainsi, un patrimoine qui ne comporte que des dettes n’en est pas moins un
patrimoine. De même, qu’un patrimoine soit entièrement vide (ni dette ni actif) reste un
patrimoine. Par ailleurs, l’actif du patrimoine est corrélé à son passif. C’est ce que l’on a vu
précédemment : la personne répond de ses dettes sur l’ensemble de l’actif, aussi bien présent
que futur. Les biens nouvellement acquis vont s’intégrer au patrimoine pour répondre des
dettes préexistantes.
B) Les conséquences
Le lien entre le patrimoine est la personne produit deux conséquences capitales. D’une
part, le patrimoine est incessible, d’autre part il est indivisible.
1. L’incessibilité du patrimoine
Une personne ne peut transmettre à autrui sa personnalité juridique, il en va de même de
son patrimoine qui est la personnalité du point de vue économique. Pour autant, cette règle ne
s’applique qu’aux personnes existantes : le patrimoine est incessible entre vifs. À contrario, le
patrimoine devient transmissible lorsque la personnalité à laquelle il était attaché vient à
disparaitre. C’est ainsi qu’au décès des personnes physiques, leur patrimoine est transmissible
à leurs héritiers.
Il existe un mécanisme analogue pour les personnes morales (qui ne « meurt pas » au sens
propre). Le patrimoine des personnes morales est transmissible lorsqu’elles disparaissent en
vertu d’opération de fusion, de scission. Ces opérations provoquent des transmissions
universelles, c’est-à-dire des transmissions portant sur le patrimoine de la personne morale
disparue.
4. L’indivisibilité du patrimoine

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L’indivisibilité du patrimoine est elle aussi une conséquence du lien entre patrimoine et
personnalité juridique. Le patrimoine est une émanation de la personnalité, donc il présente le
même caractère d’indivisibilité. C’est-à-dire qu’une personne ne peut avoir plusieurs
patrimoines. C’est pourquoi, une personne qui contracte professionnel en répondra sur
l’ensemble de son patrimoine, y compris donc ses biens non professionnels. Pour que le
patrimoine privé soit mis à l’abri des dettes professionnelles, il faudra que la personne
physique prenne le soin de créer une personne morale chargée de mener l’activité
professionnelle considérée. On parle également de principe d’unicité du patrimoine (syn.
d’indivisibilité du patrimoine).
Le principe d’unicité du patrimoine n’a jamais eu de portée absolue, il a toujours été
assorti de certains tempéraments. Le meilleur exemple étant tiré du droit des successions.
Lorsqu’une personne décède, ses héritiers ont une option. Si la succession ne comporte que
des dettes, ils y renonceront. Si elle semble présenter un actif supérieur au passif, ils peuvent
l’accepter purement et simplement. Dans ce cas, les héritiers vont recueillir l’actif successoral,
mais ils deviendront personnellement débiteurs des dettes successorales. Pour éviter cet
inconvénient potentiel, les héritiers ont une troisième solution : l’acceptation de la succession
à concurrence d’actif net. Dans ce cas, le patrimoine personnel des héritiers sera à l’abri des
dettes successorales. En effet, les dettes de la succession seront réglées sur l’actif de la
succession et sur cet actif seulement. Ainsi, le patrimoine successoral va former un patrimoine
isolé jusqu’à l’apurement des dettes du défunt. De la sorte, seul l’actif net (s’il en subsiste un)
entrera dans le patrimoine des héritiers. Ici, on se rapproche insensiblement de l’idée du
patrimoine d’affectation.
Paragraphe 2 : Le patrimoine d’affectation
Le patrimoine d’affectation se définit comme un patrimoine soutenu par une décision
d’affectation prise par une personne. Autrement dit, une personne décide d’affecter certains
biens à un but particulier et cette décision d’affectation va provoquer l’émergence d’un
patrimoine qualifié de patrimoine d’affectation. L’actif de ce patrimoine va rassembler les
biens affectés à la réalisation du but. Mais le patrimoine d’affectation aura également un
passif et celui-ci sera constitué par les dettes qui vont naître de l’exercice de l’activité qui
justifie l’existence du patrimoine. Dans cette mesure, le patrimoine d’affectation est une
dérogation au principe d’unicité du patrimoine. En effet, une personne exerçant une pluralité
peut se retrouver à la tête de plusieurs patrimoines autonomes.
La théorie du patrimoine d’affectation a été importée en droit français et consacré à deux
reprises par le législateur du XXIe siècle. Les deux applications du patrimoine d’affectation
concernent l’EIRL (entrepreneur individuel à responsabilité limitée) et la fiducie.
A) L’EIRL
L’EIRL a été créé en 2010, il est désormais codifié dans le code de commerce. Il y a ici
une subtilité, l’EIRL ne doit pas être confondu avec les sociétés unipersonnelles dont la
consécration remonte à 1985.
Les sociétés unipersonnelles sont des sociétés qui ne comportent qu’un unique associé. Ce
sont des sociétés qui ont leurs propres patrimoines. Leurs patrimoines et donc distinct de
l’associé unique. Ainsi, le principe d’unicité du patrimoine est en théorie sauvegardé. Mais en
pratique, la société unipersonnelle est un artifice.
L’EIRL va beaucoup plus loin que la société unipersonnelle car, tandis que cette dernière
respecte en apparence le principe d’unicité, l’EIRL déroge expressément à ce principe. En
effet, l’EIRL met en œuvre la technique du patrimoine d’affectation. Cette solution résulte de
l’article L526-6 du code de commerce. Ce texte autorise tout entrepreneur individuel à
affecter à son activité professionnelle un patrimoine séparé de son patrimoine personnel sans
création d’une personne morale. Il s’agit bien d’un patrimoine d’affectation !

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La constitution de ce patrimoine doit être déclarée sur le registre de publicité dont dépend
l’entrepreneur. Cette déclaration est alors opposable de plein droit aux créanciers postérieurs.
Ces derniers auront pour gage soit le patrimoine affecté (si la créance est professionnelle), soit le
patrimoine non affecté (si la créance n’est pas professionnelle).
Depuis la réforme de 2016, la déclaration d’affectation n’est pas opposable aux créanciers
antérieurs, ceux-ci auront pour gage l’ensemble des patrimoines de l’EIRL.
Le patrimoine affecté peut être cédé à titre onéreux comme il peut être transmis à titre
gratuit. Il peut également faire l’objet d’un apport en société. Article L726-17 du code de
commerce.
Le patrimoine affecté déroge au principe de l’incessibilité du patrimoine entre vifs.
B) La fiducie
La fiducie a été consacrée par une loi de 2007 qui introduit dans le livre 3 du Code civil
un nouveau titre 14 qui s’intitule « de la fiducie ». Pour résumer, la fiducie se définit comme
l’opération par laquelle un constituant (fiduciaint) transfert des biens à un fiduciaire qui les
détient séparer de son patrimoine pour agir dans un but déterminé au profit d’un ou plusieurs
bénéficiaires.
Il ressort de cette définition que la fiducie entraine la création d’un patrimoine
d’affectation que l’on va appeler « le patrimoine fiduciaire ». Ce patrimoine ne va pas se
confondre avec le patrimoine personnel du fiduciaire.
La fiducie peut être prévue pour une durée de 99 ans au maximum et elle peut notamment
être constituée à des fins de gestion. Dans ce cas, on parle de « fiducie gestion ». Dans cette
fiducie, le fiduciaire va être chargé d’administrer les biens qui lui auront été transmis par le
constituant. Ces biens vont former l’actif du patrimoine fiduciaire. Le passif sera constitué par
les dettes nées de la gestion du patrimoine fiduciaire. À la fin de sa mission, le fiduciaire va
retransmettre les biens gérés au bénéficiaire (constituant lui-même ou ses héritiers) de l’opération
avec leurs plus-values éventuelles.
La constitution d’une fiducie va impliquer une délimitation du droit de gage des
créanciers. En principe, les créanciers personnels du constituant n’ont pas d’action sur le
patrimoine fiduciaire. Autrement dit, le droit de gage général de ses créanciers va être réduit
par la constitution de la fiducie.
En revanche, dans le sens inverse, les créanciers dont les droits sont nés de la gestion
du patrimoine fiduciaire sont en droit d’agir sur le patrimoine du constituant en cas
d’insuffisance du patrimoine fiduciaire. Autrement dit, la séparation des patrimoines ne
joue pas à l’égard des créanciers de la fiducie : c’est le mécanisme même du patrimoine
d’affectation qui est tenu en échec à leur égard.
Les créanciers personnels du fiduciaire n’ont aucune action sur le patrimoine
fiduciaire. En effet, le patrimoine fiduciaire est rigoureusement séparé du patrimoine
personnel du fiduciaire, cette solution est une conséquence logique de la technique du
patrimoine d’affectation.

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens

Chapitre 2 : Les classifications des biens 


Il faut préciser que le droit civil des biens s’intéresse aux biens privés (ceux des personnes
privées).Il existe aussi à côté des biens publics, ils sont mentionnés à l’article 537 du Code
civil qui renvoie aux règles qui leur sont particulières. Ainsi, il y a séparation entre le droit
civil des biens et le droit administratif des biens. Néanmoins, cette séparation est relative dans
la mesure où le droit administratif des biens s’appuie tout de même sur le droit civil des biens.
Les biens obéissent à plusieurs classifications qui peuvent se superposer, on va étudier
ses classifications et on s’interrogera sur les frontières de la notion de bien.

SECTION 1 : Les distinctions principales 


Il y en a deux : celle entre biens corporels/bien incorporels et entre les
meubles/immeubles.
Paragraphe 1 : La distinction des biens incorporels et corporels 
A) Le contenu de la distinction
1. Les biens corporels 
Ce sont les choses corporelles, les choses que l’on peut appréhender par les sens (une
maison, un appartement, un ordinateur par exemple). 
Si les biens corporels renvoient par définition aux choses corporelles, à l’inverse toutes
les choses corporelles ne sont pas des biens corporels dans la mesure où
l’on considère qu’une chose ne peut être qualifiée de bien que si elle peut être
primitivement appropriée de manière privative. Cette condition exclut les choses
communes de la catégorie des biens : ils sont visés à l’article 714 du Code civil qui les définit
comme « des choses qui n’appartiennent à personne et dont l’usage est commun à tous ». Ces
choses qui n’appartiennent à personne sont des choses corporelles, mais pas des biens,
l’article 714 en donne des exemples, on peut notamment inclure dedans l’air que l’on respire,
l’eau de la mer, les eaux des lacs et cours d’eau (à condition qu’ils ne fassent pas partie du domaine
public).
5. Les biens incorporels
La doctrine range dans cette catégorie les droits patrimoniaux. Ainsi, on qualifiera de de
bien incorporel, les droits de créance, les droits réels, les propriétés incorporelles, les parts
sociales et les actions (+ tous les droits qui ont une signification économique).  
Dans la conception classique du patrimoine, ce sont les droits patrimoniaux qui forment
l’actif du patrimoine des personnes, cette conception justement suscite une difficulté 
E) La difficulté
Prenons le cas où une chose corporelle est la propriété d’une personne, on peut alors se
demander quel est le bien qui va figurer à l’actif du patrimoine du propriétaire : s’agit-il de la
chose appropriée (ex : la personne est propriétaire de l’immeuble), ou bien est-ce le droit de propriété
de la chose ?
De manière intuitive, la doctrine a opté pour la seconde réponse. Elle enseigne ainsi que le
droit de propriété qui est un droit réel, un droit patrimonial. C’est donc le droit de propriété
qui se trouve dans l’actif du patrimoine de la personne et non pas la maison en tant que chose
corporelle.
Pourtant, curieusement, la doctrine n’hésite pas à dire que les choses corporelles qui sont
appropriées sont des biens corporels. Autrement dit, elle range simultanément dans la

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
catégorie des biens la chose appropriée et le droit de propriété sur la chose, on en arrive
par là à un cumul de la qualification de bien, c’est-à-dire qu’une seule et même chose va
être qualifiée deux fois de bien sous deux étiquettes différentes, une première étiquette
avec bien corporel et la deuxième avec bien incorporel. Ce cumul est absurde. En effet, si
la chose appropriée est un bien corporel alors le droit de propriété n’est pas un bien, si au
contraire le droit de propriété sur la chose est un bien incorporel, alors la chose n’est pas un
bien.
Pour surmonte cette difficulté, la doctrine a trouvé une parade : elle invoque la plénitude
du droit de propriété. Ainsi, on explique que le droit de propriété permet au propriétaire de
tirer de sa chose toutes ses utilités, on dit que le droit de propriété se confond avec la chose,
c’est pourquoi cela reviendrait au même de dire que la chose appropriée est un bien corporel
ou que le droit de propriété sur la chose est un bien incorporel. Cette explication n’est pas du
tout convaincante. Puisque la chose et le droit ne se situent pas sur le même plan, la chose a
une réalité, on peut la voir, la sentir, la toucher, alors que le droit est une construction de
l’esprit : les deux ne peuvent se confondent.
Paragraphe 2 : Distinction entre les biens meubles et immeubles
La distinction trouve son origine dans une considération d’ordre matériel selon laquelle
les meubles peuvent se déplacer dans l’espace. Au contraire, d’autres choses ont une situation
fixe dans l’espace : les immeubles. Cette différence mobilité ou immobilité implique un
régime juridique différent.
A) Les intérêts de la distinction 
Les meubles et les immeubles obéissent à des règles différentes sur certains points.
1) En premier lieu, les immeubles relèvent du régime de la publicité foncière qui est
régi par un décret du 4 janvier 1965. En vertu de ce décret, les actes juridiques qui
constituent ou qui transmettent entre vifs un droit réel immobilier (droit réel sur un
immeuble) ne sont opposables aux tiers que s’ils sont publiés sur un registre immobilier.
C’est donc cette publication qui constitue le régime propre de la publicité foncière.

Ex : les parties constituent une servitude entre 2 fonds, étant un droit immobilier, l’acte constitutif devra être
publié au fichier immobilier pour être opposable aux tiers.
Ex : les parties concluent une vente immobilière. Ici la vente est un contrat qui va transmettre le droit de
propriété sur l’immeuble (le droit de propriété sur l’immeuble est transmis du vendeur jusque l’acquéreur). En
conséquence, cette vente devra être publiée pour être opposable aux tiers.

L’instauration de ce régime particulier est rendue possible par la situation fixe des
immeubles puisque la publicité va s’effectuer sur un registre qui va être tenu dans la
commune où l’immeuble est situé. À l’inverse, sauf exception, les meubles n’ont pas
d’attache fixe d’où l’impossibilité de les fixer dans l’espace. Cette impossibilité, toujours en
principe, fait obstacle à l’instauration d’un système de publicité efficace.

2) La seconde différence c’est que les sûretés réelles se différencient selon qu’elles
grèvent un immeuble ou un meuble.
Les sûretés immobilières ont pour modèle l’hypothèque. L’hypothèque est soumise au
régime de la publicité foncière, car elle constitue un droit réel immobilier. Corrélativement, le
débiteur qui a constitué l’hypothèque reste en possession de son immeuble, on dit que
l’hypothèque est une sûreté sans dépossession du débiteur ».
Les sûretés mobilières ont pour modèle le gage. Attention, il ne faut pas confondre le
gage, sûreté réelle et le droit de gage général qui est attaché à toutes les créances ! Le gage est
une sûreté réelle et plus précisément, une sûreté réelle qui grève les meubles corporels. Il peut
être constitué avec des possessions, cela signifie que le débiteur va se dessaisir du meuble
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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
entre les mains du créancier, celui-ci devra simplement restituer le meuble au débiteur s’il
paie sa dette. Il est à noter que le gage peut être également constitué sans dépossessions, dans
ce cas le débiteur va rester en possession du meuble grève par la cession, le gage devra être ici
publié sur un registre spécial pour être opposable aux tiers.

3) En troisième lieu, il existe une différence quant à la compétence territoriale en cas


d’action en justice.
Supposez que l’action en justice mette en cause un droit réel immobilier, on va alors dire
que cette action est une action réelle immobilière, elle relèvera de la compétence du tribunal
du lieu de situation de l’immeuble.
Supposez maintenant que l’action en justice ne concerne pas un droit réel immobilier, ce
qui recouvre l’immense majorité des actions en justice, ici l’action en justice va relever en
principe, de la compétence du tribunal du domicile du défendeur 

Et enfin, il y a encore des différences de régime entre les meubles et les immeubles, c’est
ainsi que le régime de la possession n’est pas le même. Autre exemple mineur, la vente
immobilière peut être attaquée par le vendeur qui a subi une lésion (droit du contrat) au contraire
les ventes mobilières ne peuvent pas être remises en cause dans ce cas.
F) Application de la distinction
À la base, cette distinction a pour cible les choses corporelles. Cependant, il faut tenir
compte de l’article 516 qui nous dit que « tous les biens sont meubles ou immeubles ». Il en
résulte que la distinction des meubles et immeubles s’applique non seulement aux biens
corporels, mais aussi aux biens incorporels.
1. Les biens corporels
Il faut simplement voir si la chose peut se déplacer dans l’espace ou si elle a une situation
fixe dans l’espace, il faut se référer au critère physique de mobilité ou d’immobilité.
Ce critère physique fait l’objet de correctif juridique.

 Application du critère physique 


En application de ce critère physique, on distingue les immeubles par nature et les meubles
par nature.  

1/Les immeubles par nature 


Les immeubles par nature sont prévus à l’article 517 du Code civil et se répartissent en
2 catégories : 
En premier lieu l’article 518, les fonds de terre et les battements sont des immeubles
par nature. Évidemment, les matériaux qui composent les battements sont des meubles à
l’origine, mais ils perdent cette qualité au fur et à mesure qu’ils sont incorporés dans le
bâtiment. Ainsi, réciproquement, les matériaux de construction vont retrouver leur nature
mobilière lorsque l’immeuble sera détruit : un tas de gravats est un tas de meubles.
En second, lieu les plantations sont immeubles par nature. L’article 520, alinéa 1
dispose que les « récoltes pendantes par les racines et les fruits des arbres non encore
recueillis sont des immeubles ». A contrario donc, la récolte ou la cueillette va entrainer la
transformation de l’immeuble en un meuble par nature (article 520, alinéa 2).

2/les meubles par nature


Ils sont prévus à l’article 527 et définie à l’article 528 comme les biens qui peuvent se
transporter d’un lieu à un autre, c’est-à-dire que toutes les choses susceptibles de
déplacement, qui n’adhèrent pas au sol entrent dans la catégorie des meubles par nature, la

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Droit civil des biens
liste des immeubles par nature est fermée alors que la liste des meubles par nature est une liste
ouverte, ainsi tout ce qui n’est pas immeuble est meuble. 
Il convient de préciser qu’il existe une catégorie particulière de meuble corporel
que l’on appelle les meubles immatriculés, cette catégorie c’est la trilogie : navire de mer,
bateau de rivière (bateaux de navigation intérieure) et aéronefs, parce que ces meubles font l’objet
d’une immatriculation administrative et surtout, ils sont juridiquement rattachés au lieu de
cette immatriculation. Ainsi, les meubles immatriculés sont juridiquement localisés dans
l’espace, non pas physiquement, mais juridiquement, ils sont fictivement rattachés au lieu où
s’est effectuée leur immatriculation, cette localisation permet en l’occurrence l’instauration
d’un régime de publicité analogue à la publicité foncière. Autrement dit, les meubles
immatriculés ont un régime emprunté à celui des immeubles, en particulier ils peuvent faire
l’objet d’une hypothèque comme les immeubles.
Les véhicules terrestres à moteur constituent des meubles de droit commun,
l’immatriculation ne déclenche l’application d’aucun régime particulier.

 Les correctifs juridiques 


En effet, le critère physique de distinction fait l’objet de 2 correctifs :
Parfois un meuble est considéré comme un immeuble en application d’un correctif de
l’immobilisation par destination
Parfois c’est l’inverse c’est un immeuble qui sera considéré comme un meuble en
application du correctif de la mobilisation par anticipation.

1/Les immeubles par destination


Il s’agit d’une catégorie d’immeuble prévu à l’article 517 et qui est définie à l’article 524, 

 Indice 1 : Les conditions de l’immobilisation


L’immobilisation par destination va s’appliquer à des meubles en raison d’un
lien qu’ils ont avec un immeuble principal. Pour cela, deux conditions doivent être
remplies :
— La première c’est qu’il est nécessaire que le meuble et l’immeuble appartiennent au
même propriétaire. A contrario, les meubles qu’un locataire place dans un immeuble ne
deviennent pas des immeubles par destination parce que les meubles appartiennent au
locataire alors que l’immeuble appartient au bailleur 
— La seconde il faut que le meuble soit l’accessoire de l’immeuble. En ce sens,
l’immobilisation par destination est une application d’une théorie plus générale : la théorie de
l’accessoire. L’accessoire va suivre le même régime juridique que le principal. En
l’occurrence, le meuble est ici l’accessoire qui va suivre le régime juridique de l’immeuble
qui va être le principal.
Ce lien d’accessoire à principal est caractérisé dans 2 cas :
En premier lieu, en vertu de l’article 524 alinéa 1er, le lien sera établi lorsque le meuble
est affecté au service ou à l’exploitation de l’immeuble (par exemple l’exploitant agricole propriétaire
de son fonds et propriétaire de son matériel d’exploitation, dans ce cas le matériel d’exploitation sera qualifié
d’immeuble par destination en raison de son affectation même ou alors les meubles nécessaires à l’exploitation
d’un hôtel sont immeubles par destination dès lors que l’exploitant est propriétaire des murs) . En second lieu,
selon l’article 524, alinéa dernier, le lien d’accessoire à principal est établi si le propriétaire
d’immeuble a eu l’intention d’attacher son meuble à perpétuelle demeure, cette notion « 
d’attache à perpétuelle demeure » est reprise à l’article 525, alinéa 1, il résulte de ce texte
qu’on peut parler d’attache à perpétuelle demeure si le meuble est scellé dans l’immeuble ou
encore si le meuble ne peut être détaché de l’immeuble sans détérioration de l’immeuble ou
du meuble.

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Droit civil des biens
 Indice 2 : Les effets 
Les immeubles par destination sont englobés automatiquement/de plein droit dans les
opérations juridiques qui se rapportent à l’immeuble principal (ex : la vente de l’immeuble principal
entraine la vente des immeubles par destination sauf si les parties disent le contraire, ou alors l’hypothèque
constituée sur l’immeuble principal s’applique aux immeubles par destination sauf si le contrat stipule lame
contraire, ou alors les créanciers ne peuvent se saisir d’un immeuble par destination qu’avec l’immeuble
principal, autrement dit le créancier devra se soumettre à la procédure de saisie immobilière, exception pour le
vendeur du meuble qui cherche à obtenir paiement de ce prix...)
Évidemment, les immeubles par destination ne sont pas assimilables à des immeubles
par nature, ils forment une catégorie autonome. En effet, les immeubles par destination
conservent à certains égards leur nature originaire mobilière.

Ex : la qualification de vol est applicable en cas de soustraction frauduleuse d’un immeuble
par destination. Or, le vol est une infraction qui s’applique exclusivement aux meubles.

2/Les meubles par anticipation


Il s’agit de choses immobilières qui ont une attache avec un immeuble, mais qui sont
vouées à être séparées de cet immeuble dans un proche à venir. Lorsque ces choses sont
vendues, la jurisprudence admet que les parties peuvent anticiper sur la séparation en les
traitant d’ores et déjà comme des meubles.

Ex : des matériaux à provenir d’une démolition peuvent être vendus comme des meubles alors qu’en l’état il
s’agit de meuble par nature.

La mobilisation par anticipation présente un intérêt dans la mesure où la vente va


suivre le régime des ventes mobilières ce qui dispensera les parties d’observer les formalités
de la publicité foncière.

6. Les biens incorporels


Nous l’avons vu, l’article 516 dit que tous les biens sont meubles ou immeubles. Ainsi, la
distinction régit aussi bien les biens corporels que les biens incorporels.

 Les droits immobiliers


Les droits immobiliers sont annoncés à l’article 517 du code civil qui énonce que « les
biens peuvent être immeuble par nature, par leur destination, ou bien encore par l’objet
auxquels ils s’appliquent ». Ces derniers sont les droits immobiliers.
Les droits immobiliers peuvent se classer en deux catégories. En premier lieu sont des
droits immobiliers des droits qui ont pour objet des immeubles (ex : droit de propriété d’un
immeuble, servitude, usufruit d’un immeuble) . En second lieu, sont des droits immobiliers les actions
en justice qui tendent à faire reconnaitre (ou à contester) un droit réel immobilier. Ces actions en
justice sont qualifiées d’actions réelles immobilières (ex à l’article 526 du Code civil).
 Les droits mobiliers
L’article 527 dispose que les biens sont meubles par nature ou par détermination de la loi.
Autrement dit, il existe des meubles qui le sont parce que la loi en dispose ainsi. Les meubles
par détermination de la loi correspondent au droit mobilier.
Appliquons le principe selon lequel tout ce qui n’est pas immeuble est meuble. Ainsi, tous
les droits qui ne sont pas immobiliers sont rangés par ordre de la loi dans la catégorie des
droits mobiliers.
En réalité cette qualification est logique pour les droits réels qui s’appliquent à des
meubles. En revanche, la qualification de droit mobilier relève de la fiction pour les autres

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Droit civil des biens
droits mobiliers. Ainsi, les droits de créance sont rangés dans la catégorie de droit mobilier (de
même pour les droits intellectuels…).

SECTION 2 : Les distinctions secondaires


Paragraphe 1 : Chose de genre et corps certain
A) Le critère de la distinction
Les choses de genre sont des choses qui se déterminent par l’espèce auxquelles elles
appartiennent et qui se comptent, se pèsent ou se mesurent. On voit donc que les choses de
genre sont des choses qui existent en un nombre indéfini d’exemplaires, ceux-ci étant
interchangeables.
Entre dans cette catégorie de choses de genre qui sont encore dites « fongibles », les
matières premières (pétrole), de même que les denrées alimentaires, mais également les
produits industriels qui sont fabriqués en série.
Au contraire, le corps certain se définit comme une chose qui diffère de toutes les autres,
car elle a des caractéristiques propres qui ne se retrouve pas dans les autres. On peut prendre
pour exemple les toiles de maître.
S’agissant des immeubles, on peut considérer qu’ils sont forcément des corps certains
dans la mesure où ils sont localisés dans l’espace et que cette localisation les différencie les
uns des autres.
G) Les intérêts de la distinction
1- Transfert de la propriété et des risques
On raisonnera sur un contrat de vente et on se demandera à quel moment la propriété et les
risques de la chose sont transférés du vendeur à l’acheteur. Lorsqu’une chose est vendue, la
propriété n’est pas transférée au même moment selon qu’il s’agit d’un corps certain ou d’une
chose de genre.
Dans le cas d’un corps certain, le transfert de la propriété s’opère dès la conclusion du
contrat (sauf stipulation contraire des parties, article 1196). Tel est le principe immédiat de la
propriété.
S’agissant du cas où la vente porte sur une chose de genre, le transfert de la propriété
sera subordonné à l’individualisation de la chose vendue.
Supposons que la vente porte sur toutes les choses de genre que le vendeur a dans ses
stocks. Dans ce cas, les choses vendues sont individualisées par cette circonstance de fait qu’il
s’agit de toutes les choses qu’il a dans ses stocks.
Si la vente porte sur une partie des choses de genre que le vendeur a dans ses stocks, le
transfert de la propriété sera alors différé jusqu’au moment où le vendeur aura individualisé
les choses destinées à l’acheteur parmi les choses qu’il détient. Cette individualisation peut se
faire par tous moyens (opération de compte, opération de mesure, emballage ou étiquetage…).

Il faut bien préciser ce que l’on entend par risque lorsqu’on parle de « transfert de risque ».
Ici, il s’agit de déterminer quelle est la partie au contrat qui va supporter les risques résultant
de la perte ou de la destruction de la chose en raison d’un cas de force majeure.
Selon l’article 1196 alinéa 3, le transfert des risques se fait en même temps que le
transfert de la propriété. La partie qui est propriétaire va supporter les risques, tel est le sens
de l’adage « res perite domino ». Dès lors, il faut distinguer à nouveau selon que la chose
vendue est un corps certain ou une chose de genre et il faut en plus ajouter que le code de la
consommation déroge à la règle civile.

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
Lorsqu’un corps certain est vendu, le transfert de la propriété va s’opérer au moment
même où le contrat est conclu (=transfert immédiat de la propriété). Admettons que la chose soit
détruite par cas de force majeure entre le moment où le contrat est conclu et le moment prévu
pour la remise de la chose entre les mains de l’acheteur. L’acheteur est d’ores et déjà
propriétaire, il devra donc supporter les risques (paie le prix quand bien même la chose ne lui sera
jamais livrée). Attention, l’application de la règle suppose que la perte ou la destruction résulte
d’un cas de force majeure. Si au contraire, la perte est imputable à la faute du vendeur, il n’y a
plus lieu d’appliquer res perite domino puisque le vendeur engagera sa responsabilité
contractuelle.

Lorsque la vente porte sur une chose de genre, le transfert de la propriété est alors lié à
l’individualisation des choses vendues. Tant que cette individualisation ne s’est pas opérée, le
vendeur demeure propriétaire et supporte les risques. Supposons que le stock du vendeur soit
détruit par cas fortuit entre le moment où le contrat est conclu et le moment prévu pour
l’individualisation, dans ce cas la perte est pour le vendeur ce qui signifie qu’il devra se
procurer d’autres choses du même genre pour exécuter du contrat. Cette solution est
également dictée par l’adage selon lequel « les choses de genre ne périssent pas ». Cela
signifie que les choses de genre existent en un nombre indéfini d’exemplaires. Ainsi, ce n’est
pas parce que certains exemplaires sont perdus qu’on ne peut pas s’en procurer d’autres. En
sens inverse, dès lors que les choses destinées à l’acheteur sont individualisées, les risques
pèsent sur l’acheteur.

La règle civile sur le transfert des risques est écartée lorsque la vente est conclue entre un
vendeur professionnel et un consommateur. Dans ce cas, selon l’article L216-4 du code de la
consommation, l’acheteur ne supporte les risques que lorsqu’il prend physiquement
possession du bien ou lorsqu’un tiers que l’acheteur a lui-même désigné en prend
physiquement possession. En d’autres termes, l’acheteur n’a pas à payer le prix si la chose
disparait par cas fortuit avant le moment où il en prend physiquement possession (lui-même ou
mandataire) quand bien même il s’agit d’un corps certain ou de chose de genre individualisée.

 Il vaudrait peut-être mieux songer à supprimer ce principe puisqu’une grande exception l’affaiblit
(celle du code de la consommation).

2- La compensation
On suppose que les parties se doivent réciproquement des choses de genre de même
espèce et de même qualité. La fongibilité va alors rendre possible le jeu de la compensation.
Dans le cas très fréquent où les parties se doivent réciproquement des sommes d’argent, la
compensation peut s’appliquer puisque l’argent se range dans la catégorie des choses
fongibles.
Paragraphe 2 : Bien consomptibles et non consomptibles
A) Critère de la distinction
Selon l’article 587 : « sont consomptibles les choses dont on ne peut faire usage sans les
consommer » (au sens de la destruction pure et simple : argent, denrées alimentaires...).

Consomptibilité matérielle : il faut que la chose se détruise par le premier usage que l’on
en fait (denrées alimentaires, matière première combustible)
Il ne suffit donc pas que la chose se détruise peu à peu par l’usage normal que l’on en fait
pour qu’elle soit dite consomptible (produit électroménager…)

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
Consomptibilité juridique : elle concerne l’argent qui est aliéné lorsqu’on le dépense. Sa
propriété est alors transférée.

Dans la grande majorité des cas, les choses consomptibles sont des choses de
genre/fongible (seul contre-exemple, dernière bouteille de grand cru)
B) L’intérêt de la distinction entre bien consomptible et non consomptible
Il existe dans le cas du prêt (contrat en vertu duquel l’emprunteur est en droit d’utiliser la chose du prêteur
à charge de la conserver et de la lui restituer au terme du contrat) ou de l’usufruit (source contractuelle ou
légale, il confère à l’usufruitier le droit d’utiliser et de jouir de la chose du nu-propriétaire, à charge d’en
conserver la substance et de la restituer à l’expiration de l’usufruit)
Supposons que le prêt ou l’usufruit ait pour objet une chose matériellement consomptible,
l’emprunteur ou l’usufruitier pourront utiliser cette chose (le détruire donc). Or, ce pouvoir de
disposer matériellement la chose est considéré comme une prérogative du propriétaire. La
doctrine en déduit que l’usufruitier ou l’emprunteur d’une chose matériellement consomptible
en devient propriétaire. Cette règle est expressément énoncée dans l’article 1893 du Code
civil dans le cas du prêt de chose consomptible. De manière corrélative, le préteur comme le
nu-propriétaire perdent leurs qualités de propriétaire. Ce qui est acquis par l’un est perdu par
l’autre ! Autrement dit, ces derniers ne peuvent plus invoquer aucun droit sur la chose qui a
été remise. Le préteur comme le nu-propriétaire ont simplement une créance de restitution
contre l’emprunteur ou l’usufruitier. Ils sont créanciers de la restitution d’une chose
équivalente, de même qualité et dans la même quantité. C’est ce qui résulte de l’article 1892
du Code civil pour ce qui concerne le prêt. Dans le cas de l’usufruit, l’article 587 accorde une
option à l’usufruitier. Il peut restituer soit des choses équivalentes, soit leurs valeurs estimées
à la date de la restitution.

Supposons que le prêt ou l’usufruit porte sur une chose non consomptible. Dans ce cas,
tout se passera « normalement », dans le sens où le préteur ou le nu-propriétaire vont
conserver la propriété de la chose (prêté ou grevé). Il ne s’opère aucun transfert de propriété au
profit de l’emprunteur ou de l’usufruitier.

On constate qu’il y a une différence notable entre le prêt d’une chose consomptible et
celui d’une chose non consomptible. Le prêt de chose matériellement consomptible est
qualifié de prêt de consommation à distinguer du prêt d’usage.
Quant à l’usufruit de chose matériellement consomptible est qualifié de quasi-usufruit par
opposition à l’usufruit (tout court).

Ajoutons enfin que ce raisonnement mené pour les choses matériellement consomptibles
est transposable à l’argent qui est juridiquement consomptible. En effet, l’emprunteur ou
l’usufruitier auront alors la propriété de la somme prêtée.
Paragraphe 3 : Le statut particulier de l’argent
L’argent remplit deux fonctions. D’abord, il permet de mesurer la valeur des choses : c’est
ce qu’on appelle la fonction de compte de la monnaie. Par ailleurs, l’argent permet d’acquérir
des choses : c’est la fonction de paiement.
La question est d’alors de qualifier le statut de l’argent au regard du droit des biens. Il faut
en réalité distinguer la monnaie fiduciaire de la monnaie scripturale.
La monnaie fiduciaire est celle qui prend la forme de pièce ou de billet de banque. Ces
pièces et billets ne sont que le support matériel de la monnaie, ils n’ont en eux-mêmes aucune
valeur. En réalité, la monnaie proprement dite correspond aux unités monétaires dont la
quantité est indiquée sur la pièce de monnaie ou sur le billet de banque. Il est bien évident que

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
ces unités monétaires sont immatérielles. Elles ont une valeur, mais cette valeur est tirée de la
confiance que l’usager accorde à l’État ou la banque centrale qui a mis en circulation ces
unités monétaires. C’est la raison pour laquelle on parle de monnaie « fiduciaire », du latin
fiducia = confiance.
Comment considérer au regard du droit ces unités monétaires ?
On peut les considérer comme des choses incorporelles, voire appropriées par le détenteur
de la pièce ou du billet.
La propriété des unités monétaires se transmet par tradition dans le sens « remis de la
main à la main ». Autrement dit, la tradition de la pièce ou du billet entraine le transfert des
unités correspondantes. Dans cette perspective, il est logique de ranger la monnaie fiduciaire
parmi les choses fongibles et consomptibles.
La monnaie scripturale est celle qui est adossée à un compte en banque. Autrement dit, la
monnaie scripturale renvoie à une écriture bancaire. Dans la mesure où la monnaie scripturale
tire son existence d’une écriture bancaire, sa circulation nécessite des instruments de paiement
spécifique (chèque, virement bancaire, ordre de prélèvement, carte de paiement…).
Le statut juridique de la monnaie scripturale au regard du droit des biens n’est pas tranché.
Certains auteurs considèrent que la monnaie scripturale est une monnaie équivalente à la
monnaie fiduciaire. Le titulaire du compte en banque est propriétaire des unités monétaires
qui s’y trouvent. La seule différence est que la monnaie fiduciaire se transmet par tradition
tandis que la monnaie scripturale se transmet par virement (au moyen des instruments précités).
D’autres auteurs considèrent que les deux ne sont pas équivalents. Le titulaire du compte
n’a aucun droit de propriété sur de prétendues unités monétaires dans son compte. Le titulaire
du compte est simplement créancier de sa banque. Il a le droit de se faire restituer en monnaie
fiduciaire le montant qui est inscrit au crédit de son compte. C’est en réalité cette créance de
restitution qui circule lorsque le titulaire d’un compte paie.

SECTION 3 : Les frontières de la notion de bien


Il faut préciser ici que la notion de bien ne s’applique pas à toutes les choses du monde
sensible. La qualification de bien est ainsi exclue pour le corps humain, ses éléments et ses
produits. Elle l’est également pour les animaux. Enfin, certaines choses sont soustraites de la
catégorie des biens en raison de leur extra commercialisé.
Paragraphe 1 : Le corps humain, ses éléments et ses produits
L’article 16-1 du Code civil dispose que le corps humain, ses éléments et ses produits ne
peuvent faire l’objet d’un droit patrimonial.
Plus loin dans le code, l’article 16-5 en tire la conséquence en annulant les conventions
qui ont pour effet de conférer une valeur patrimoniale au corps humain, à ses éléments ou ses
produits.
On voit donc que le corps humain, tout comme ses éléments et produits, est placé en
dehors du marché. Ils ne peuvent évaluer en argent, ce sont donc des choses sans valeur. En
réalité, on ne peut même parler de « chose » (même sans valeur) s’agissant du corps humain.
On pourrait étendre ce raisonnement pour les éléments et produits du corps humain.
Cependant, il existe un facteur de complication pour ces derniers. En effet, les progrès de la
science permettent de détacher des éléments du corps humain en vue de les donner à un
receveur. On voit donc que les éléments et produits du corps humain peuvent circuler de la
manière qu’une chose circule en changeant de propriétaire. Cela étant, sauf exception, cette
circulation ne peut s’opérer qu’à titre gratuit par le biais d’un don.
De la sorte, tout comme le corps humain lui-même, les éléments et produits sont frappés
d’extrapatrimonialité. Et pour cette raison, ils demeurent en dehors de la qualification de bien.

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Droit civil des biens
Paragraphe 2 : Les animaux
Jusque des temps assez récents, les animaux étaient considérés comme des biens. En effet,
ils n’ont pas la personnalité juridique et ne sont donc pas des personnes. Dès lors, ils devaient
être considérés comme des biens.
Cependant, cette qualification était de plus en plus contestée par les défenseurs de la cause
animale. Tant et si bien que le législateur a revu le statut juridique des animaux en 2015.
Depuis, les animaux ont fait l’objet d’une proclamation « les animaux sont des êtres vivants
doués de sensibilité et, sous réserve des lois qui les protègent, les animaux sont soumis au
régime des biens ».
Cette formulation « sont soumis au régime des biens » indique que les animaux ne sont
pas des biens en eux-mêmes. L’application au régime des biens est un emprunt à défaut
d’autre chose.
Première observation, le régime des biens demeure à l’animal quand bien même ils ne
sont pas des biens. Il en résulte que les animaux doivent être nécessairement assimilés à des
meubles corporels (ou immeuble par destination). De ce point de vue, rien n’a changé.
Deuxième observation, l’article 515-14 mentionne des lois qui protègent les animaux. Ce
sont de ces lois (plus que de la proclamation de l’article elle-même) dont dépend la protection des
animaux.
Article du Code pénal : incrimine les actes de sévices graves, de nature sexuelle, ou de
cruauté envers un animal domestique, apprivoisé ou tenu en captivité.
Article L214-1 du code rural : tout animal doit être placé par son propriétaire dans des
conditions compatibles avec les impératives biologiques de son espèce.
Paragraphe 3 : Les choses en dehors du commerce juridique
Les choses qui sont en dehors du commerce juridique sont mentionnées dans des textes
épars du Code civil. Il en résulte que ces choses ne peuvent être vendues (1598), prêtées
(1878) et leurs propriétés ne peuvent être acquises par prescription (2260).
Avant la réforme du droit du contrat, l’ancien article disposait que ces choses ne peuvent
faire l’objet de convention. Malheureusement, cet article a disparu. Il n’en reste pas moins que
la solution demeure en droit positif.
Autrement dit, la notion de commerce s’entend du commerce juridique, c’est-à-dire
l’activité juridique. À partir du moment où la chose est soustraite à l’activité juridique, elle ne
peut être constitutive d’un bien. Prenons l’exemple des drogues dont le commerce est
prohibé : ce ne sont pas des biens. Peu importe que ces drogues puissent avoir de la valeur
dans la mesure où cette valeur ne peut être appréciée que sur un marché dont l’existence est
illégale. De même, les marchandises contrefaites sont en dehors du commerce juridique, ce ne
sont pas des biens.
L’exclusion du commerce juridique n’a pas toujours une portée absolue. Il suffit de
prendre l’exemple des armes à feu qui peuvent circuler au sein de certains circuits
spécialisés : ici l’extra commercialisé est relatif.
L’extra commercialisé est également relatif dans le cas des souvenirs de familles. Ceux-ci
se définissent par des biens qui ont ou non une valeur marchande et qui ont une signification
symbolique/affective au sein de telle ou telle famille. D’après la jurisprudence, ces souvenirs
ne peuvent sortir du cercle familial auxquels ils sont placés en copropriété. Cette
extracommercialité ne peut prendre fin que si l’intérêt qui justifiait sa conservation au sein de
la famille vient à disparaitre. En l’occurrence, l’extra commercialisé s’analyse en une
inaliénabilité et pas davantage.
L’idée est la même pour les biens du domaine public. Ils sont affectés à l’usage direct du
public et dans cette mesure, ils sont inaliénables. En outre, ils ne peuvent être acquis sur le
fondement de la prescription acquisitive.

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Droit civil des biens

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Chapitre 3 : les relations entre les biens


Des biens isolés peuvent se regrouper dans un ensemble qu’on qualifiera « d’universalité
de fait ». Ensuite, les biens peuvent se remplacer les uns aux autres en vertu d’un mécanisme
que l’on appelle « la subrogation réel ».
Enfin, une relation économique peut se nouer entre des biens ;

SECTION 1 : Les universalités de faits


Paragraphe 1 : La notion
La notion d’universalité de fait n’est pas prévu par le code civil. C’est à la base une notion
purement doctrinale. Généralement, on la définit comme un groupement de biens affectés à un
but commun. En outre, la doctrine considère que l’universalité de fait est un contenant dont
l’existence est indépendante de son contenu. Deux conséquences sont déduites de cette
présentation. D’abord, l’universalité de fait est considérée comme un bien en soi, un bien
distinct des éléments qui la compose. Par ailleurs, l’universalité de fait a une vocation a la
permanence en dépit des changements qui s’opère sur ses éléments composants. Cette
permanence est assurée par la subrogation réelle.
Cela signifie que si le propriétaire de l’universalité aliène un élément composant pour le
remplacer par un autre, le bien nouvellement acquis va entrer dans l’universalité de fait et se
substituer à l’ancien. Si un droit réel a été constitué sur l’universalité, ce droit ne sera pas
atteint par la modification du contenu de l’universalité puisque le droit s’applique au
contenant peu importe aux modifications du contenu.
Cette notion d’universalité de fait ne doit pas se confondsre au patrimoine qualifié
d’universalité de droit. Ce dernier comporte non seulement un actif, mais également un passif.
Au contraire, l’universalité de fait est dépourvue de passif : c’est simplement un ensemble
d’éléments d’actif.
Paragraphe 2 : Les explications
A) Le fonds de commerce
Le fonds de commerce est un assemblage d’éléments disparates (éléments corporels :
marchandise ; éléments incorporels : bail commercial, nom commercial…).
Ce qui nous intéresse ici est de constater que même dans l’hypothèse où le
commerçant est propriétaire de l’immeuble dans lequel il exploite le fonds, ce dernier
n’englobera pas d’avantage l’immeuble en son sein. Dans ce cas d’ailleurs, le fonds n’inclue
pas non plus le matériel d’exploitation qui sera sujet à l’immobilisation par destination.
En réalité, cette solution n’est pas très satisfaisante en réalité car il en résulte qu’un
fonds exploité par le propriétaire des murs a moins de valeur qu’un fonds exploités par un
locataire. Pour dissiper cette anomalie, il faudra admettre que l’immeuble fait partie du fonds
qui est exploité dans cette immeuble…
Quoiqu’il en soit, sur ce point, il faut comprendre que les éléments du fonds de commerce
sont certes disparates mais forment néanmoins un tout dès lors que l’on considère le but de
l’exploitation. En effet, les éléments du fonds de commerce sont ferrés par le but de
l’exploitation commerciale, il s’agit pour le commerçant d’attirer et de développer une
clientèle commerciale. Autrement dit on considère que le fonds est un bien incorporel distinct
de ses éléments composants, on peut ainsi comprendre que le Code de commerce prévoit la
vente ou le nantissement du FDC, on voit que le fonds est conçu comme un bien autonome,
qui peut être vendu ou nanti en lui-même comme un tout.
B) Les porte feuilles de valeur mobilières

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Droit civil des biens
Ils correspondent aux parts sociales et actions qu’on peut détenir d’une société. Les
portefeuilles sont dématérialisés, elles se traduisent à une écriture sur un compte.
Il peut arriver, notamment à la suite de l’ouverture d’une succession qu’un tel porte feuilles
soit grevé d’un usufruit. On rappellera que l’usufruitier à l’usage et la jouissance de la chose
du nu propriétaire. Il ne peut en dispose en la cédant à autrui dans la mesure où il n’en est pas
propriétaire. Tel est la raison pour laquelle l’usufruitier doit conserver la substance de la
chose.
(…)
Lorsqu’un usufruit grevé un portefeuille de valeur mobilière, l’usufruitier ne pouvait
disposer des valeurs mobilières sans le consentement du nu propriétaire. Il fallait que
l’usufruitier obtienne le consentement du nu propriétaire afin de vendre des valeurs mobilières
de nouvelle. La gestion du portefeuille devait être conjointe (nu pro et usufruit). Cette
situation pouvait être source de lenteur voir de blocage. Pour y remédier, on aurait pu songer à
appliquer le régime de quasi-usufruit dans lequel l’usufruitier a le pouvoir de dispose de la
chose. Malheureusement, cette voie était impraticable car les valeurs mobilières ne sont pas
des choses consomptibles.
Tel est la raison pour laquelle la cour de cassation a mis en œuvre une autre voie. La Cour
de cassation analyse le portefeuille de valeur mobilière comme une universalité de fait.
Autrement dit, le juge considère que l’usufruit grève cette universalité. Elle en déduit que
l’usufruitier peut céder des valeurs pour en acquérir de nouvelle sans avoir à acquérir le
consentement du nu propriétaire. En effet, les cessions acquisitions s’analysent comme des
actes d’administration au regard de l’universalité. Or, l’usufruitier a le pouvoir d’administrer
la chose puisqu’il en a la jouissance. En d’autres termes, au regard de l’universalité, la cession
d’une valeur ne s’analyse plus en acte de disposition prohibé mais en un acte de gestion
autorisé.
Il reste que l’usufruitier doit conserver la substance de la chose : Voilà la limité du
raisonnement. Et donc ici, du portefeuille. L’usufruitier ne peut vendre des valeurs mobilières
que dans la perspective d’en acquérir d’autre. L’usufruitier ne peut mettre fin à l’existence du
portefeuille.

SECTION 2 : La subrogation réelle


La subrogation réelle se définit comme le mécanisme en vertu duquel un bien en remplace
un autre en lui empruntant son statut juridique. Le mécanisme est prévu par la loi
À titre principal, la subrogation réelle joue dans deux cas de figure :
—assurer la survie d’une sureté réelle établit sur un bien. La loi prévoit notamment que
les suretés réelles se reportent sur l’indemnité d’assurance en cas de destruction du bien grevé.

Ex : l’hypothèque se reporte sur l’indemnité d’assurance qui va remplacer le meuble grevé qui a disparu en
raison d’un évènement de force majeure

—la subrogation peut avoir pour but d’assurer la conservation d’une masse autonome de
bien.

Ex : époux mariés sous le régime de la communauté légale.

Dans un tel régime, il suffit de savoir que les époux ont chacun des biens propres (ce qu’ils
Les autres biens en revanche tombent
avaient avant, ce qu’ils ont eu après par donation ou succession).
dans la communauté légale de bien commun. La subrogation réelle va servir à conserver la
masse des biens propres de chacun des époux.

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Droit civil des biens
Si un époux vend un bien propre, la subrogation réelle va éviter que le prix obtenu dans la
communauté. Grâce à la subrogation, la somme d’argent va remplacer le bien vendu dans le
patrimoine propre de l’époux.
Supposons que l’époux utilise une somme d’argent qui lui est propre pour acquérir un
bien. La loi utiliser la subrogation réelle qui permettra aux biens acquis d’échapper à la
communauté. Le bien acquis va remplacer la somme d’argent dans la masse des biens propres
de l’époux.
On notera que dans ce second cas, la subrogation réelle n’est pas automatique : elle
suppose une manifestation de volonté de l’époux.

SECTION 3 : Les biens productives


Il s’agit d’une considération économique : certains biens sont improductifs (ne procure
aucun revenu, constitue un pur capital), d’autres produisent des fruits ou revenus (biens
frugifère).
Paragraphe 1 : La notion de fruit
Les fruits se définissent comme des biens qui sont périodiquement produit par un capital
sans diminution de la substance de ce capital. La production de fruit n’entame pas le capital.
Les fruits ainsi définit sont envisagés à l’article 547 du code civil qui distingue les fruits
naturels ou industriels et les fruits civiles. Les premiers sont issus des seules forces de la
nature, tandis que les seconds supposent en outre un travail humain (fruits agricoles ainsi que
produit de l’élevage).
Les fruits civils sont également qualifiés de revenus. Ce sont que le propriétaire peut tirer
de son capital par un contrat conclu avec un tiers. En vertu de ce contrat, le propriétaire va
autoriser un tiers à jouir de son capital en contrepartie d’une somme d’argent. C’est ainsi que
l’on peut se reporter à l’article 584 du code civil qui cite parmi les fruits civils le loyer que
rapporte la location d’un immeuble, mais également les intérêts des choses prêtés.

Les fruits se distinguent des produits. En effet, les produits sont des biens qui diminuent la
substance du capital lorsqu’ils en sortent (ex : arbre que l’on coupe dans une forêt sont des produits).
Paragraphe 2 : Le régime applicable au fruit
Le principe est que les fruits (naturels, civils) suivent le même régime que le capital. Ils
obéissent au même régime juridique que le capital. C’est ainsi que le propriétaire du capital
devient propriétaire des fruits qui sortent du capital (article 547).
En d’autres termes, l’article 547 considère que l’accessoire (fruit) suit le principal
(capital). Ceci-dit, par exception, la propriété des fruits peut être dissocié de celle du capital.
—Lorsqu’un usufruit est constitué sur un bien frugifère (produit fruit), les fruits
reviennent à l’usufruitier qui est en droit de les percevoir (article 582). Au contraire, le capital
auquel il faut assimiler les produits appartiennent au nu propriétaire.
—Lorsqu’un propriétaire obtient la condamnation d’un possesseur à lui restituer la chose
revendiqué, le possesseur, s’il est de bonne foi, peut conserver les fruits qu’il a perçu (article
549).

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens

Titre 2 : La possession de bien


La possession est régie dans le titre 21 du livre 3 du code civil. Plus précisément, ce
titre 21 se rapporte à la possession et à la prescription acquisitive, sachant que cette dernière
découle du premier.
Le titre 21 a été créé par une loi du 17 juin 2008 qui a réformé la prescription. Avant
cette loi, le code civil comportait un titre 20 qui règlementait ensemble la possession, la
prescription acquisitive et la prescription extinctive. Depuis la réforme, le nouveau titre 20 se
rapporte uniquement à la prescription extinctive dont le régime a été modifier.
Corrélativement, les dispositions sur la possession et la prescription acquisitive ont été
déplacé dans le nouveau titre 21. Pour l’essentiel, il s’est agi d’une simple rénumération des
articles (faire attention aux anciennes jurisprudences avec les anciens articles).
On étudiera d’abord la notion de possession (chap 1) puis ses effets (chap 2).

Chapitre 1 : La notion de possession


Il est essentiel de noter que la notion de possession renvoie à une situation de fait dans
le sens où le possesseur est celui qui maitrise une chose dans les faits. Il n’y a pas à
déterminer si cette maitrise de fait correspond ou non à l’exercice d’un droit réel (notamment
propriété). La possession n’intéresse pas le fonds du droit, mais simplement son apparence. Le
possesseur est celui qui se comporte apparemment comme le titulaire d’un droit réel.
Dans la majorité des cas, la possession recoupe le fonds du droit : la personne qui se
comporte comme le propriétaire est bien le propriétaire de la chose. Mais la coïncidence n’est
pas toujours parfaite. L’exemple caractéristique est celui du voleur. Dans ce cas, l’apparence
n’est pas conforme au droit : le voleur est possesseur sans être propriétaire.

SECTION 1 : Les éléments constitutifs de la possession


Selon la doctrine classique, la possession implique la réunion de deux éléments :
matériel (paragraphe 1) et psychologique (paragraphe 2).
Paragraphe 1 : Le corpus de la possession
Le corpus de la possession est constitué dès lors que le possesseur accomplit sur la
chose des actes matériels qui correspondent aux prérogatives d’un propriétaire.
Il faut préciser que les actes caractéristiques du corpus doivent être matériels. La
jurisprudence n’admet pas que l’accomplissement d’actes juridiques suffisent à caractériser le
corpus (ex : conclusion d’un contrat de bail). Ces derniers ne peuvent que conforter des actes
matériels de possession.
Paragraphe 2 : L’animus de la possession
L’élément psychologique peut se définir comme l’intention du possesseur de
s’affirmer comme étant titulaire d’un droit réel sur la chose et notamment d’un droit de
propriété.
Pour ce qui concerne la possession de la propriété, le possesseur doit avoir l’intention
de se présenter comme le propriétaire, c’est ce qu’on appelle « l’animus domini ». Cet animus
domini ne doit pas être confondsu avec la bonne ou la mauvaise foi du possesseur !
Le possesseur est de mauvaise foi lorsqu’il sait qu’il n’a aucun droit sur la chose
possédée (ex du voleur). Il n’empêche que le voleur sera possesseur dès lors qu’il accomplit des
actes matériels de possession avec l’intention de s’affirmer comme le propriétaire de la chose
vis-à-vis des tiers.
La jurisprudence considère que la possession des immeubles se conserve par l’animus
seul, elle se conserve « animo solo ». Le possesseur d’un immeuble qui n’exerce pas le corpus
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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
(occupe pas matériellement l’immeuble),
reste possesseur par la seule intention qu’il a de posséder.
Cette possession animo solo va se prolonger aussi longtemps qu’elle n’est pas interrompue
par des actes de possession émanant d’un tiers.

SECTION 2 : Le domaine d’application de la possession


Paragraphe 1 : L’objet de la possession
A) Le droit possédé
En pratique, dans l’immense majorité des cas, la possession va jouer au profit de celui qui
se comporte comme s’il était le propriétaire de la chose possédé. C’est la possession animo
domini.
Il reste que la possession peut s’appliquer à d’autres droits réels que le droit de propriété
principaux ou accessoires. Aussi, la possession a un champ d’application plus large que le
droit de propriété. C’est ce que laisse entendre l’article 2255 du code civil selon lequel la
possession s’applique aussi bien aux choses qu’aux droits.
La possession de la chose au sens de l’article 2255, c’est la possession de la propriété
(animo domini). La possession du droit, c’est la possession d’un droit réel autre que la
propriété qu’on qualifie de « quasi-possession ».

Ex : le possesseur peut posséder une chose en qualité d’usufruitier (seulement théoriquement, pas dans la
réalité).
Le possesseur peut posséder une servitude sur l’immeuble d’autrui, mais dans ce cas, la possession est
restreinte à certaines servitudes. À savoir les servitudes qui sont continu et apparente.
Enfin, le possesseur peut posséder une chose en qualité de créancier gagiste. Cela suppose que le débiteur ait
remis en gage un meuble corporel pour garantir le paiement de sa dette. Dans ce cas, le créancier qui détient le
meuble va posséder son droit réel de gage.

H) La chose possédée
Il faut dire ici que dans la conception classique, la possession ne peut être retenue qu’en
présence d’acte matériel accomplit sur une chose corporelle. À l’inverse, la théorie classique
n’admet pas qu’une personne puisse posséder une chose incorporelle tel qu’un fonds de
commerce. La jurisprudence tranche effectivement dans ce sens restrictif.
Paragraphe 2 : Le sujet d’actif de la possession
Le sujet actif de la possession est tout simplement le possesseur, mais il importe de
distinguer le possesseur du détenteur précaire.
A) Distinction du possesseur et du détenteur précaire
1. Contenu
Le détenteur précaire se définit comme celui qui détient une chose sur la base d’un titre de
détention précaire. Ce titre s’entend d’un acte qui désigne une autre personne que le
propriétaire comme étant le détenteur précaire et fait obligation de rendre la chose à cette
personne au terme de la détention.
Le titre de détention précaire autorise la détention de la chose d’autrui pendant un certain
temps. À l’expiration de cette durée, la chose doit être restituer au propriétaire. Le titre qui
fondse la détention précaire est généralement un acte contractuel.
L’article 2266 du code civil ne définit pas réellement la détention précaire, il en donne
toutefois des exemples. Ainsi, il cite le locataire, le dépositaire et l’usufruitier. En effet, le
contrat de bail, de dépôt tout comme le titre constitutif de l’usufruit sont des titres de
détention précaire.
Attention, ces exemples fournit par le code ne sont pas limitative. On a l’exemple de
l’emprunteur d’une chose sur la base d’un prêt à l’usage est un détenteur précaire.

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
Il ne faut pas confondsre le détenteur précaire avec le possesseur animo domini. Ce
dernier n’a pas de titre de détention précaire, la chose possédée ne lui a pas été confié sur la
base d’un titre. Tel est la raison pour laquelle le possesseur doit avoir l’intention de se
considérer comme propriétaire de la chose possédée.
En sens inverse, le détenteur ne peut avoir l’animo domini. Le titre qu’il possède indique
en effet qu’un autre est propriétaire et l’oblige à le restituer à son véritable propriétaire à
l’extinction de la détention.

2. Intérêt
Cet intérêt est mentionné à l’article 2266 dont il résulte que les détenteurs ne prescrivent
jamais. Il se réfère ici à la prescription acquisitive qui permet au possesseur d’acquérir le droit
réel posséder à l’expiration d’une certaine durée de possession. Ainsi, celui qui possède
pendant suffisamment longtemps finira pas acquérir le droit de propriété en vertu de la
prescription acquisitive.
En sens inverse, la prescription acquisitive ne peut jamais être invoqué par un détenteur
précaire. Il faut tout de même réserver une situation dans lequel le détenteur précaire peut
commencer à prescrire : c’est le cas de l’interversion de titre. Mais en réalité, l’interversion
suppose que le détenteur devienne un possesseur (s’il commence à prescrire c’est parce qu’il n’est plus
un détenteur, il est devenu un possesseur).
L’interversion de titre suppose que le détenteur soutienne qu’il est le véritable propriétaire
de la chose, il en notifie le propriétaire et modifie en conséquence son comportement.

7. Les règles de preuve


Sur le plan probatoire, le code civil énonce deux présomptions :
—Il résulte de l’article 2256 que c’est la possession qui se présume. Ainsi, la détention
précaire ne se présume pas. Autrement dit, le titre de détention précaire doit être prouvé par
celui qui veut la restitution de la chose détenue par le détenteur.
—Dès lors que le titre de détention précaire est prouvé, la situation de détention précaire est
réputée se prolonger aussi longtemps que la preuve contraire n’est pas rapportée. Pour ce
faire, il faut que le détenteur précaire établisse une interversion de titre (dont il a déjà été question
plus haut).
Sur la question de l’interversion de titre, il faut citer l’article 2270 qui déclare qu’on ne
peut se changer à sa moi-même la cause de sa possession. Cela signifie que l’interversion de
titre ne peut pas résulter d’un simple changement d’intention du détenteur. Encore faut-il que
ce changement soit notifié au propriétaire !

B) Combinaison entre possesseur et détenteur précaire


La détention précaire peut se combiner de deux façons à la possession.
En premier lieu, il faut savoir que lorsque le propriétaire donne sa chose à un détenteur
précaire, il n’en perd pas la possession en raison d’une fiction juridique. En vertu de la fiction,
le détenteur précaire qui a le corpus de la chose (puisqu’il la détient) est censé l’exercer pour le
compte du propriétaire. Réciproquement donc, le propriétaire (qui a l’animus) possède donc par
l’intermédiaire du possesseur. Cela est admis par l’article 2255.

Ex : propriétaire met son immeuble en location. Le locataire est alors le détenteur précaire. Dans ce cas,
le propriétaire va posséder l’immeuble par l’intermédiaire du locataire.

En second lieu, il peut arriver que le détenteur précaire soit investi d’un droit réel sur
la chose qu’il a entre ses mains. C’est le cas de l’usufruitier. Dans ce cas, l’usufruitier a une
double qualité : il est détenteur précaire par rapport à la propriété de la chose (nu propriétaire

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
possède par l’intermédiaire de l’usufruitier) ,
mais il est également possesseur de son propre droit
d’usufruit. Il possède par lui-même son droit d’usufruit. Un tel dédoublement se produit
également lorsqu’un débiteur remet un meuble en gage à son créancier. Dans ce cas, le
créancier sera détenteur précaire par rapport à la propriété du meuble et il possède son droit
réel de gage.

SECTION 3 : Les qualités de la possession


La possession animo domini peut conduire à l’acquisition du droit de propriété dès
lors qu’elle se prolonge suffisamment longtemps, c’est le mécanisme de la prescription
acquisitive. Il faut sur ce point à l’article 2261 selon lequel la possession ne peut rendre
possible la prescription acquisitive que si elle présente certaines qualités, on parle alors de
possession utile. La possession utile s’oppose à la possession viciée qui ne peut pas fondser la
prescription acquisitive.
Les qualités requises sont mentionnées à l’article 2261 du code civil qui évoque 6
qualités auxquels on doit en retrancher 2.
Paragraphe 1 : Les qualités rejetées
L’article 2261 énonce qu’il faut une possession à titre de propriétaire. Problème, la
possession ne se limite pas au droit de propriété, elle peut jouer pour droit réel (usufruit,
servitude continue et apparente). Donc, l’animus requis n’est pas toujours celui d’un
propriétaire.
En outre, dans la définition classique, l’animus est un élément constitutif de la
possession. Si l’animus est un élément constitutif, il n’en est pas une simple qualité (qu’il peut
présenter ou non).

En second lieu, l’article 2261 énonce que pour pouvoir prescrire, il faut une possession
non-interrompu. Problème, la non-interruption n’est pas une qualité de la possession. Nous le
verrons plus loin, c’est une condition de la prescription acquisitive et non une qualité de la
possession.
Paragraphe 2 : Les qualités retenues
Finalement, la possession doit retenir quatre qualités pour pouvoir prescrire : il faut
une possession continue, paisible, publique et non-équivoque.
La possession est continue lorsque le possesseur exerce son corpus de façon régulière.
L’article 2264 pose une présomption de continuité. Celui qui possède actuellement la chose et
qui prouve des faits de possession antérieur est présumé avoir possédé pendant l’intervalle.
La possession est paisible lorsque le possesseur ne s’est pas emparé de la chose par
violence. La violence est un vice temporaire. Aussi, la possession est viciée temps que le
possesseur recourt à la violence pour conserver le corpus, elle devient paisible lorsque la
violence cesse.
La possession est publique lorsqu’elle se traduit par des actes qui ne sont pas
dissimulés à ceux qui auraient intérêts à contester la possession. À contrario, la possession est
viciée lorsqu’elle est clandestine. La clandestine est également un vice temporaire.
La possession est non équivoque lorsque les actes accomplis par le possesseur traduit
son intention de se considérer comme titulaire du droit réel correspondant. À l’inverse, la
possession est équivoque lorsqu’elle ne traduit pas une telle intention du possesseur.
Concrètement, la possession est équivoque dans les situations de cohabitation puisque
la communauté de vie implique l’usage en commun. Aussi, ce n’est pas parce que l’un des
cohabitant utilise la chose que l’on peut en déduire qu’il a l’intention de se comporter comme
propriétaire. Dans le même sens, les actes accomplissent par les cohéritiers sur un bien

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
successoral en indivision sont équivoque. En effet, chaque cohéritiers a le droit d’utiliser la
chose avec les autres : la possession de ce bien ne peut pas réveler son intention

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens

Chapitre 2 : Les effets de la possession


La possession produit un effet probatoire (section 1), un effet acquisitif (section 2) et une
protection (section 3).

SECTION 1 : L’effet probatoire


Paragraphe 1 : L’effet probatoire général
Selon une jurisprudence constante, la possession animo domini fait présumer
l’existence du droit de propriété. Celui qui possède une chose animo domini est présumé être
son propriétaire. Cette présomption est simple, elle est susceptible de preuve contraire. Elle
reste toutefois très utile en pratique. En effet, le possesseur sera placé en position de
défendeur si une action en revendication de la chose est exercée contre lui.
Paragraphe 2 : L’effet probatoire spécial
Cet effet probatoire spécial en matière mobilière résulte de l’article 2276 alinéa 1 du
code civil (anciennement 2279). « En faits de meuble, la possession vaut titre ». Nous verrons
que cette maxime produit un effet acquisitif. Mais dans l’immédiat, ce qui nous intéresse c’est
l’effet probatoire qui s’y attache.
Sur le plan probatoire, la jurisprudence en déduit que le possesseur d’un meuble est
présumé avoir un titre d’acquisition. Cette présomption est une présomption simple.
A) La présomption de titre d’acquisition
Cette présomption s’est imposée pour des raisons pratique. Généralement, les
transactions mobilières ne se constatent pas par écrit. Bien souvent, elles sont conclues à
l’oral. Dans cette mesure, il s’ensuit que l’acquéreur n’a aucun titre d’acquisition à opposer à
son aliénateur (celui qui transfert la propriété du bien) ni à ses héritiers.
Supposons que le meuble ait été vendu. Dans ce cas, le vendeur pourrait donc
revendiquer la propriété du meuble contre l’acheteur sans que celui-ci ne puisse se défendre
(dès lors qu’il ne dispose d’aucun titre). La situation est identique s’agissant des donations. En effet,
généralement, celles-ci se concluent par tradition (dans le sens de remise de main à la main) . Dans
cette mesure, le donataire n’a aucun titre d’acquisition qu’il pourrait opposer au donateur si
celui-ci revendiquer la propriété du meuble.
Voilà pourquoi la jurisprudence vient au secours du possesseur. Celui-ci est présumé
avoir un titre d’acquisition. « En fait de meuble, possession vaut tire ».
B) Le reversement de la présomption
La présomption de titre d’acquisition peut être renversé de trois manières par le
demandeur à la revendication (la personne que le possesseur désigne comme étant son auteur/aliénateur).
En premier lieu, le revendiquant peut soutenir que le défendeur n’a pas la qualité de
possesseur. Il soutiendra que le possesseur n’est qu’un détenteur précaire. Or, la règle
probatoire n’est réservée qu’au possesseur. La présomption sera alors renversée si le
revendiquant prouve le contrat de détention précaire (ex : prêt). Il s’agit de prouver l’existence
d’un acte juridique (en principe, se prouve par écrit).
Le revendiquant peut attaquer la possession du défendeur en montrant qu’elle est
clandestine ou équivoque. Il y aura clandestinité si le possesseur a dissimulé le meuble aux
personnes dont il pouvait craindre la revendication (s’il est caché, on pense qu’il n’a pas de
possession). Le vice d’équivoque sera invoqué lorsque la revendication est exercée par des
héritiers contre un défendeur qui détient un meuble qui appartenait au défunt. Dans cette
situation, l’équivoque sera établie si les héritiers prouvent que le défendeur menait une vie
commune avec le défunt.

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
Enfin, le revendiquant peut tenter d’établir directement que le défendeur ne peut avoir
aucun titre d’acquisition (même pas détenteur précaire, même pas vie commune).
Ex : le défendeur soutient qu’il a acquis le bien en vertu d’un don manuel par le défunt. Les héritiers de ce
dernier peuvent alors prouver que cette donation est invraisemblable (style, échange de lettre d’insulte entre défunt et
défendeur).

SECTION 2 : L’effet acquisitif


La possession peut permettre au possesseur d’acquérir la chose possédée. Ainsi, le
possesseur animo domini peut deveni propriétaire.
Paragraphe 1 : La prescription acquisitive (ou usucapion)
Il importe ici de définir la prescription acquisitive (A), son mécanisme (B) et ses
conditions (C).
A) La prescription acquisitive
La prescription acquisitive est l’une des deux applications de la prescription en matière
civile et présente une utilité particulière (2).
1. Les applications de la prescription civile
La prescription résulte toujours de l’écoulement d’une durée. En droit civil, c’est une durée
d’inaction ou de possession. Dans le premier cas, on parle de prescription extinction sinon on
parle de prescription acquisitive.
La prescription extinctive est régie dans le livre 3 titre du 20 du code civil. Elle est définie
par l’article 2219 comme le mode d’extinction d’un droit résultant de l’inaction de son
titulaire pendant un certain temps. La prescription extinctive s’applique aux droits de créance
et aux droits réels sur la chose d’autrui. Ainsi, lorsqu’un créancier ne réclame pas le paiement
de sa créance et que son inaction se prolonge dans le temps le débiteur pourra finir par
invoquer sa libération. De la même manière si le titulaire du droit réel ne l’exerce pas et que
son inactivité se prolonge dans le temps, alors le propriétaire de la chose grevé pourra
invoquer l’extinction du droit réel.
Mais quel est le délai de prescription ? En principe, le délai de prescription est de 5 ans
(d’inaction) s’agissant des droits de créance et des droits réels mobiliers. Cette solution
découle de l’article 2224 qui dispose que « les actions personnelles ou mobilières se
prescrivent par 5 ans ». Le délai de prescription est porté à 30 ans pour les droits réels
immobiliers (article 2227).
Il faut relever que la prescription extinctive ne s’applique pas au droit de propriété ! (que
sur les droits réels sur la chose d’autrui) . Le droit de propriété est imprescriptible selon l’article 2227
du code civil, cela signifie que qu’il ne se perd pas par le non-usage.

Depuis la réforme, la prescription acquisitive est régie par le titre 21 du livre 3. Elle est
définie à l’article 2258 qui énonce que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un
bien ou un droit par l’effet de la possession. La prescription acquisitive est donc une
possession qui se prolonge dans le temps et qui va déboucher sur l’acquisition du droit réel.
Lorsqu’un possesseur possède animo domini et que cette possession se prolonge
suffisamment longtemps, le possesseur finira par devenir propriétaire.
L’article 2258 précise que le possesseur qui invoque la prescription n’est pas tenue de
produire un titre d’acquisition. En réalité, cette solution est normale dans la mesure où la
prescription est en elle-même un titre d’acquisition. Peu importe donc que le possesseur n’ait
aucun titre puisqu’il trouve son titre dans le mécanisme de la prescription acquisitive (avec la
possession).

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
Par ailleurs, le code précise qu’il importe peu que le possesseur soit de mauvaise foi. Le
possesseur est de mauvaise foi lorsqu’il sait que la chose possédée appartient à autrui : peu
importe au regard de la prescription acquisitive. Pour que le mécanisme se produit, il suffit
que la possession soit utile.
Cette solution ne s’applique qu’à la prescription acquisitive de droit commun à distinguer
de la prescription abrégée.
8. L’utilité de la prescription acquisitive
La prescription présente deux intérêts. D’abord, elle assure la tranquillité publique. En
effet, lorsqu’un possesseur a possédé le bien d’autrui pendant longtemps, le rétablissement
très tardif du droit pourrait occasionner plus de trouble que la consécration de la situation de
fait.
Par ailleurs, la prescription acquisitive remplit un rôle probatoire puisqu’elle constitue un
titre d’acquisition autosuffisant. Le possesseur qui peut invoquer la prescription acquisitive va
jouir d’un titre de propriété à l’abris de toute contestation.
B) Le mécanisme de la prescription acquisitive
D’abord, la prescription acquisitive ne se produit pas de plein droit. Cela signifie que le
possesseur doit invoquer la prescription. Corrélativement, le possesseur peut renoncer à
l’invoquer. Cependant, la renonciation ne peut porter que sur une prescription acquise.
Autrement dit, le possesseur ne peut renoncer par avance à une prescription acquisitive.
En outre, à partir du moment où la prescription est invoquée, elle produit un effet
rétroactif. Ainsi, le possesseur est réputé avoir acquis sont droit depuis le jour où il est entré
en possession.
Enfin, le possesseur peut atteindre le délai légal de prescription en joignant à sa propre
possession celle de son auteur (son aliénateur) : c’est la jonction des possessions.

Ex : acheteur d’un immeuble peut atteindre la durée légale en invoquant la possession de son vendeur (voir
en remontant au-delà !). Sous une réserve, la prescription acquisitive abrégé.

C) Les conditions de la prescription acquisitive


Il existe une prescription de droit commun de 30 ans prévu à l’article 2272 alinéa 1 er. Et il
existe une prescription abrégée de 10 ans au même article à l’alinéa 2.
1. Les conditions générales
Ces conditions se rapportent aux biens qui peuvent être prescrit, aux qualités de la
possession et au délai de possession.
La prescription acquisitive s’applique aux immeubles et non au meuble. Attention, le code
civil n’est pas conforme à cette présentation. En effet, le code comporte une section consacrée
à la prescription acquisitive en matière mobilière. Cette section, en réalité, se rapporte à la
maxime « en fait de meuble, possession vaut titre ». Or, le possesseur qui peut invoquer l’effet
acquisitive qui s’attache à la maxime va devenir instantanément propriétaire du meuble.
Autrement dit, l’effet acquisitive qui s’attache à la maxime est un effet acquisitif immédiat.
Au contraire, le mécanisme de la prescription suppose l’écoulement d’une durée. Aussi, il
n’existe aucune prescription acquisitive pour les meubles (puisque pas d’écoulement de
temps).
Par exception, certains immeubles ne peuvent être acquis par prescription acquisitive.
C’est le cas des immeubles du domaine public qui sont à la fois inaliénable et imprescriptible.

La possession ne peut fondser la prescription acquisitive que si elle est utile (article 226).

Ce n’est pas ici la durée du délai qui pose problème. Nous l’avons vu, le délai est de 30
ans en droit commun et 10 ans pour la prescription abrégée. Ce qui suscite des

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
développements est le déroulement de la durée. En effet, le délai de prescription peut être
affecté par deux événements : l’interruption, la suspension.
Le délai de la prescription acquisitive n’est rien d’autre qu’un délai de possession.
L’interruption de la prescription acquisitive consiste en une interruption du cours de la
possession.
L’interruption peut avoir deux origines possibles.
En premier lieu, le code civil renvoi aux causes d’interruption de la prescription extinctif.
Cette dernière s’interrompt d’abord lorsque le créancier exerce une action en justice contre le
débiteur (article 2240). Par analogie, la prescription interruptive est interrompue si le
revendiquant exerce une action contre le possesseur.
Ensuite, la prescription extinctive est interrompue si le débiteur reconnait l’existence de sa
dette (article 2241). Par analogie, la prescription acquisitive est interrompue si le possesseur
reconnait le droit du propriétaire. Attention, ces deux causes d’interruption sont limitatives.
De simple réclamation ne suffisent pas à interrompre la prescription acquisitive. Sauf, si elle
provoque une reconnaissance du droit de propriété par le possesseur.

La prescription acquisitive s’interrompt également pour une cause qui lui est spécifique
(ne se retrouve pas pour la prescription extinctif) . Cette cause est la dépossession du possesseur, elle
peut être volontaire ou non. La dépossession est involontaire lorsque le propriétaire reprend sa
chose ou bien qu’un tiers s’empare de la chose.

L’interruption a pour effet d’anéantir la possession (le délai de possession). Le délai qui s’est
écoulé avant l’interruption est perdu. Au mieux, le possesseur pourra repartir de zéro
(recommencer une nouvelle possession).

Les causes de suspension de la prescription acquisitive sont les mêmes que les causes de
suspension que la prescriptions extinctive (même renvoi que pour les causes d’interruption) . En
pratique, la prescription sera suspendue si le véritable propriétaire est un mineur ou si une
tutelle est ouverte contre lui (application analogique de l’article 2235).
De la même façon, la prescription acquisitive sera suspendue si le véritable propriétaire
est marié ou pacsé avec le possesseur (application analogique de l’article 2236).
Enfin, la prescription acquisitive est suspendue si le véritable propriétaire a été placé dans
l’impossibilité d’agir en revendication.

La suspension a pour effet de geler le délai de prescription. Une fois que la cause de
suspension aura disparu, le délai va continuer (et non recommencer comme pour
l’interruption).

9. Les conditions spécifiques à la prescription abrégé


Selon l’article 2227 alinéa 2, la prescription abrégée a une durée de 10 ans. C’est une
mesure de faveur réservé à certains possesseurs d’immeubles : ceux qui ont acquis leur droit
d’un non-propriétaire, c’est ce qu’on appel une acquisition a non-domino.
En d’autres termes, lorsque le possesseur invoque la prescription abrégée, trois personnes
sont en cause : le possesseur lui-même, l’aliénateur (celui qui a transmis le droit qui n’en est pas le
véritable propriétaire) et le véritable propriétaire de l’immeuble.
Par hypothèse, ce dernier revendique l’immeuble contre le possesseur a non-domino.
Grâce à la prescription abrégé, le possesseur pourra tenir en échec cette action en
revendication. Le possesseur pourra se retranche derrière sa prescription abrégée, celle-ci
tiendra lieu de titre d’acquisition.

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
Cela fait apparaitre que la prescription abrégée déroge au principe général du droit « nemo
plus juris » qui signifie que nul ne peut transmettre à autrui plus de droit qu’il n’en a lui-
même.

L’article 272 alina 2 pose deux conditions spécifiques pour que cette prescription puisse
jouer : il faut que le possesseur ait un juste titre et qu’il soit de bonne foi.
Le juste titre se définit comme l’acte juridique qui aurait transféré la propriété de
l’immeuble au possesseur si cet acte avait été conclu avec le virus dominus (véritable
propriétaire). Sur cette base, trois conditions doivent être remplit pour qu’un titre vaille juste
titre. D’abord, le titre doit correspondre à un acte juridique translatif de propriété (ex : propriété,
donation, l’échange). En sens inverse, un acte de partage ne peut servir de juste titre parce qu’il a
un effet déclaratif et non translatif. Ensuite, le titre doit avoir une existence réelle ce qui exclu
les titres putatifs (ex : légataire qui pense avoir reçu un immeuble, mais on découvre ultérieurement que le
testament est révoqué par le défunt. Dans ce cas, le légataire n’a pas de juste titre puisque le testament est
inexistant du fait de sa révocation) . Enfin, le titre nul pour défaut de forme ne peut fondser la
prescription abrégé (article 2273). Cette solution est étendue à toute les cause de nullité absolu
du titre (peu importe vice de forme ou fonds).
Seul le possesseur de bonne foi peut invoquer la prescription de 10 ans. Le possesseur est
de bonne foi lorsqu’il ignorait que son aliénateur n’était pas le véritable propriétaire. L’article
2274 déclare que la bonne foi est présumée, il incombe au revendiquant de renverser cette
présomption. L’article 2275 dispose qu’il suffit de la bonne foi ait exister au moment de
l’acquisition. Autrement dit, peu importe que le possesseur découvre la réalité après.
10. La jonction des possessions
Il faut savoir que le possesseur qui prescrit par 10 ans, peut, comme tout autre possesseur
invoquer la jonction des possessions. Toutefois, dans le cas de la prescription abrégé, ce
mécanisme est assorti d’une limite.
Supposons que l’aliénateur (le faux propriétaire), prescrivait par 30 ans. Dans ce cas, le
possesseur ne pourra pas invoquer cette possession pour atteindre la prescription décennale
(10 ans). Dans ce cas de figure, le possesseur aura une option : il pourra terminer sa
prescription de 10 ans sans jonction (par ses propres forces) ou il pourra invoquer la jonction mais
pour atteindre le délai de 30 ans (terminer la possession trentenaire de son auteur/aliénateur) .
Paragraphe 2 : La fonction acquisitive de l’article 2276
Nous avons vu que la maxime « en fait de meuble, possession vaut titre » a un effet
probatoire. Ce qui nous intéresse est la fonction acquisitive de la maxime. Cette fonction qui
découle de l’article 2276 se manifeste en cas d’acquisition d’un meuble a non-domino.
En cas d’acquisition d’un meuble a non-domino, le possesseur du meuble, s’il est de
bonne foi, n’a besoin d’aucun délai pour devenir propriétaire. Le possesseur d’un meuble
acquis a non-domino va trouver dans sa possession un titre d’acquisition immédiatement
opposable au véritable propriétaire. L’effet acquisitive qui découle de la maxime « en fait de
meuble, possession vaut tire » déroge donc au principe général du droit « nemo plus juri »,
mais la dérogation se produit instantanément.
Il a une distinction fondsamentale avec la prescription abrégée, cette dernière étant une
véritable prescription alors que cette solution ne repose pas sur l’écoulement d’un délai.

Cette solution se fondse sur les exigences de de la sécurité des transactions. En effet,
les meubles peuvent rapidement changer de mains. Et surtout, ces transmissions ne laissent
pas de traces écrites, ce sont des changements occultes, il n’y a pas de registre. En
conséquence, l’acquéreur d’un meuble d’occasion n’a pas les moyens de vérifier que son
auteur était le véritable propriétaire du meuble considéré. L’acquéreur n’a pas davantage les
moyens de vérifier la validité du titre de son auteur.
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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
Supposons que le titre d’acquisition de l’auteur ait été entaché d’une cause de nullité et
que pour cette raison, son annulation soit prononcée par le juge. Du fait de l’annulation,
l’auteur va perdre rétroactivement son droit de propriété sur le meuble qu’il a revendu. Dans
ce cas, le sous-acquéreur sera exposé à l’action en revendication du vendeur originaire.
Pour résumer, la maxime « en fait de meuble, possession vaut titre » met l’acquéreur à
l’abris de la revendication du véritable propriétaire dont l’acquéreur peut ignorer légitimement
l’existence.
A) Les conditions d’application de la maxime
1. Les biens concernés
S’agissant des biens concernés, la maxime n’est applicable qu’aux meubles corporels.
Certains meubles corporels échappent à l’application de la maxime : les meubles qui
dépendent du domaine public, les meubles qui sont en dehors du commerce juridique, les
meubles immatriculés qui relèvent d’un régime de publicité analogue à la publicité foncière.
11. L’acquéreur
L’acquéreur a non-domino ne peut invoquer la maxime que s’il a été mis en possession du
meuble en étant de bonne foi.
L’acquéreur a non-domino qui invoque la maxime doit être en possession du meuble par
lui-même ou corpore alieno (par l’intermédiaire d’un détenteur précaire) , le jour où le véritable
propriétaire agit en revendication contre lui.
Faut-il en outre que la possession de l’acquéreur soit utile ? C’est-à-dire non-vicié au sens
de l’article 2261.
Il convient de distinguer :
-les vices de discontinuité et clandestinité s’apprécient dans la durée. À partir de là,
ces deux vices sont sans objet pour la fonction acquisitive lié à l’article 2276 dans la mesure
où cette fonction acquisitive se produit dans l’instant.
-les vices d’équivoque et de violence ont quant à eux une pertinence à l’égard de la
maxime « en fait de meuble possession vaut titre » dans sa fonction acquisitive. En effet, la
preuve de l’équivoque entrainera la requalification de la possession d’une détention précaire,
or seul le possesseur bénéficie de la maxime et non le détenteur.
Le vice de violence établira la mauvaise foi du possesseur car si le possesseur s’est
emparé du meuble par violence c’est qu’il sait que le meuble appartient au véritable
propriétaire. Mais la violence n’a pas d’autonomie par rapport la condition de bonne foi.

La bonne foi de l’acquéreur s’apprécie au moment où il entre en possession. En outre,


elle est présumée. Présomption simple de bonne foi, c’est au revendiquant de prouver la
mauvaise foi de l’acquéreur a non-domino.
Cette preuve est néanmoins facilitée dans le sens où la mauvaise foi est appréciée in
abstracto. Autrement dit, le revendiquant n’a pas à prouver que l’acquéreur savait que son
aliénateur n’était pas propriétaire du meuble. Il suffit au véritable propriétaire de prouver
qu’un acquéreur normalement attentif placé dans les mêmes conditions aurait pris conscience
de l’irrégularité de l’acquisition tenant au défaut de droit de propriété de l’aliénateur.
En pratique, les juges du fonds tiendront compte des circonstances de l’acquisition.

Dans le cas où il est prouvé que l’acquéreur a non-domino est de mauvaise :


Avant 2008, le possesseur de mauvaise foi d’un meuble pouvait prescrire par 30 ans
(prescription qui s’appliquait pour les biens meubles et immeubles).
Par inadvertances, cette prescription acquisitive trentenaire a disparu. Trois solutions
peuvent être envisagé aujourd’hui :
-l’acquéreur de mauvaise foi d’un meuble peut prescrire par trente ans (en dépit de la
réforme). Le problème de cette solution est qu’elle serait contraire à l’article 2277 du code civil

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
qui dispose que le délai de prescription pour acquérir des immeubles est de 30 ans (vise
immeubles et pas les meubles)
-considéré que l’action en revendication du véritable propriétaire relèverait de la
prescription extinctive de 5 ans prévu à l’article 2224. Le problème est qu’une telle solution
irait à l’encontre de l’article 2227 du code civil qui énonce que la propriété est
imprescriptible. Ce signifie qu’il n’y a pas de prescription extinctive pour l’action en
revendication et le texte ne distingue pas meuble et immeuble.
-le véritable dominus peut agir en revendication sans limitation de temps contre
l’acquéreur du meuble. Solution qui parait rationnelle mais qui est finalement excessive en
pratique.
On attend une jurisprudence !

B) La dérogation en cas de perte ou de vol


En l’occurrence, le véritable a perdu son meuble (ou il lui a été volé). Dans ces conditions, il
faut distinguer deux hypothèses :
—le dominus retrouve son meuble entre les mains du voleur ou de l’inventeur (celui qui a
trouvé). Dans ces deux cas, le voleur/inventeur sont des possesseurs de mauvaise foi. Le
véritable propriétaire dispose d’une action en revendication qui s’applique à l’égard des
possesseurs de mauvaise foi. Nous l’avons vu, il y a un doute sur le délai
—le dominus retrouve son meuble entre les mains d’un acquéreur de bonne foi. Dans ce
cas, l’effet acquisitive de la maxime est mis à l’écart par l’article 2276 alinéa 2 qui accorde au
propriétaire une action en revendication. Cette action en revendication obéit à des conditions
strictes.
D’abord, le propriétaire doit agir dans un délai de 3 ans à compter de la perte ou du vol.
Ce délai triennal n’est pas un délai de prescription acquisitive dans la mesure où il compte à
compter de la perte ou du vol, et non à compter du jour où l’acquéreur de bonne foi est entré
en possession. C’est au contraire, un délai extinctif qui vient mettre fin à l’action du
propriétaire. Il entre plus précisément dans la catégorie des délais de préfixe qui ne peut être
suspendu.
L’article 2277 envisage le cas où l’acquéreur a acheté le meuble dans une brocante/vente
public/marchand qui vend des choses du même genre. Dans ce cas, le code décide que le
propriétaire ne pourra se faire rendre son meuble par l’acquéreur de bonne foi qu’en
remboursant à l’acquéreur le prix qu’il a payé.
L’acquéreur de bonne foi qui est condamné à restituer le meuble au propriétaire dispose
d’une action en garantie contre son vendeur.

SECTION 3 : La protection possessoire


Il faut se reporter à l’article 2278 qui énonce que la possession est protégée sans avoir
égard au fonds du droit (sans considération du fonds du droit) contre le trouble qui l’affecte ou qui la
menace. En d’autres termes, la possession est protégée en elle-même, peu importe que le
possesseur soit le véritable titulaire du droit ou non. Le possesseur peut donc exiger de celui
qui le trouble qui mette fin à ses agissements. Le possesseur n’a pas à prouver qu’il est
titulaire d’un droit réel sur la chose.
Dans la majorité des cas, les possesseurs sont les véritables propriétaires de la chose
qu’ils possèdent. Statiquement parlant donc, dans la majorité des cas, en protégeant la
possession on protège la propriété.
En admettant que le possesseur ne soit pas le propriétaire, la protection possessoire
garantie la tranquillité publique puisqu’elle interdit au véritable propriétaire de se faire justice

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
à lui-même. L’article 2278 étend la protection possessoire au détenteur précaire si ce
détenteur est troublé par un tiers.
La protection possessoire était traditionnellement assurée par des actions qualifiés
« d’action possessoire » réglementé par le code de procédure civile. En pratique cependant, le
justiciable avait délaissé l’action possessoire pour se reporter sur l’exercice de l’action en
référé de droit commun. Le législateur a pris acte de cette évolution en supprimant l’action
possessoire en 2016.

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens

Titre 3 : La propriété

Chapitre 1 : La notion de propriété


La propriété fait l’objet d’une définition classique (SECTION 1) qui est toutefois remise
en cause par une partie de la doctrine moderne (SECTION 2).

SECTION 1 : Définition classique


Selon la définition classique, la propriété est un droit réel. C’est d’ailleurs le droit réel
le plus étendue qu’une personne peut avoir sur une chose.
Paragraphe 1 : Prérogatives du propriétaire
Les prérogatives du propriétaire sont détruites de l’article 544 du code civil qui énonce
que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue
pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé ou défendu par les lois.
Le propriétaire a le droit de jouir de la chose (frutus) et le droit de disposer de la chose (abusus).
A) L’usage et la jouissance
Le droit d’usage signifie que le propriétaire peut utiliser la chose comme il le souhaite. Il
faut toutefois préciser que le droit d’usage n’implique pas l’obligation de l’utiliser. Il en
résulte que le droit de propriété ne se perd pas par le non-usage.
Le droit de jouissance est le droit de percevoir les fruits de la chose et le droit de lui en
faire produire (fruits naturels et industriels/ fruits civils). De la même façon, le droit de jouissance
n’oblige pas de faire fructifier la chose.
B) La disposition
Nous verrons d’abord qu’elles sont les composantes du droit de disposer (1), avant de
constater qu’il est susceptible de restriction (2).
1. Les composantes
Le droit disposer se scinde en deux : on distingue le droit de disposition matériel et le droit
de disposition juridique.
Le droit de disposition matériel
Le droit de disposition matériel permet au propriétaire de détruire la chose. Certains
auteurs considèrent que le droit de transformer la chose est une autre application de la
disposition matériel (il existe une hésitation sur ce point).
Le droit de disposition juridique
La notion ne reçoit pas de définition unanime, on peut avoir deux conceptions différentes
selon qu’on applique cette prérogative au droit de propriété ou à la chose.
La disposition du droit est la conception la plus classique du droit de disposition juridique.
Dans cette conception, la disposition juridique s’exerce sur le droit de propriété. La
disposition juridique se définit en effet comme le pouvoir du propriétaire d’aliéner son droit
de propriété ou de le démembrer. On parle d’aliénation lorsque le propriétaire transmet son
droit de propriété à autrui. Une telle transmission peut s’effectuer entre vif par voie de contrat
ou à cause de mort par voie de testament. On parle de démembrement lorsque le propriétaire
accorde à autrui un droit réel sur sa chose : ex un droit d’usufruit, une servitude…
Cette conception peut être critiquée car elle n’est pas très logique. En effet, le droit de
disposer est un attribut du droit de propriété. À partir de là, on ne voit pas comment cet
attribut pourrait s’exercer sur le droit de propriété lui-même.
Pour cette raison, on peut concevoir le droit de disposition de la chose. C’est la voie
emprunté par une partie de la doctrine qui considère que le droit de propriété s’exerce sur la

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
chose approprié. Dans ce cas, on peut alors adopter une définition plus ou moins large de la
disposition juridique.
Au sens strict, le propriétaire dispose de la chose lorsqu’il en transfert la propriété à
autrui : c’est l’acte d’aliénation. Au sens large, le propriétaire dispose juridique de la chose
lorsqu’il accomplit sur elle un acte juridique quelconque. Il peut non-seulement s’agir d’un
acte juridique translatif mais également d’un acte juridique constitutif d’un droit réel, ou d’un
acte juridique non constitutif d’un droit réel (contrat de bail, contrat de prêt à usage). Autrement dit,
dans la conception la plus large, le propriétaire dispose de sa chose chaque fois qu’il l’a fait
entrer dans le commerce juridique au moyen d’un acte juridique.
12. Les restrictions au droit de disposer
Le droit de disposer, entendu comme disposer juridiquement, est un pouvoir fondsamental
du propriétaire. Ce pouvoir est consacré à l’article 537 du code civil qui énonce que les
particuliers ont la libre disposition des biens qui leurs appartiennent.
Au sens de cet article, la disposition s’entend donc au sens le plus large du terme. C’est
disposer e faisant entrer la chose dans le commerce juridique. Toutefois, le code prévoit des
tempéraments légaux.
D’abord, la personne qui a des héritiers réservataires ne peut consentir des libéralités au-
delà d’une certaine fraction de la succession. Dans ce cas, la liberté de disposer à titre gratuit
est limité par la loi dans l’intérêt des héritiers que l’on qualifie de réservataire.
Sont des héritiers réservataires les descendants du défunt ainsi que le conjoint survivant,
uniquement en l’absence de descendance).
La deuxième restriction correspond à ce qu’on appelle les clauses d’inaliénabilité prévu à
l’article 900-1 du code civil. En effet, l’article autorise les parties à former une clause
interdisant à l’acquéreur d’un bien de l’aliéné par acte entre vif (on trouve de tels cause dans
les actes à titre gratuit). Le donateur ou le testateur interdit au donataire ou au légataire
d’aliéner le bien qui fait l’objet de la libéralité (donation ou lègue).
Le code pose deux conditions à titre de validité de la clause d’inaliénabilité. D’abord la
clause doit être justifié par un intérêt légitime et elle doit être temporaire. Ensuite, même si la
clause est valable, elle peut être révisé par le juge qui peut autoriser l’aliénation lorsque
l’intérêt qui avait justifié la clause disparait ou lorsqu’un intérêt plus important justifie
l’aliénation.
Supposons que le donataire ou le légataire vende le bien grevé en violation de la clause
dans ce cas la vente sera annulable. Or, il est bien évident que le tiers acquéreur s’il est de
bonne foi mérite d’être protégé. Comment assurer une telle protection ?
En matière immobilière, cette protection sera assurée grâce aux publicités foncières. Les
clauses d’inaliénabilités doivent être publié sur les registres de la publicité foncière à peine
d’inopposabilité à l’acquéreur qui aura lui-même publié son titre d’acquisition en étant de
bonne foi.
En matière mobilière, en faisant application de la maxime en fait de meuble possession
vaut titre.
Paragraphe 2 : Les caractères du droit de propriété
Il présente 3 caractères : absolue, exclusif et perpétuel.
A) Absolutisme
Cet absolutisme est mentionné dans l’article 544 qui énonce que le propriétaire peut jouir
et disposer des choses de la manière la plus absolue. En réalité, cette proposition doit être
relativisée. D’abord parce que le droit de propriété n’est pas discrétionnaire (1). Ensuite, parce
que le droit peut être restreint par les textes (2).
1. Le droit de propriété n’est pas discrétionnaire

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
L’exercice du droit de propriété est tempéré par deux théories : celle de l’abus de droit et
celle du trouble du voisinage. La responsabilité civile du propriétaire peut être engagé s’il
exerce son droit dans le but à autrui ou s’il occasionne des troubles qui excède les
inconvénients normaux du voisinage.
13. Le droit de propriété peut être restreint
Ces restrictions sont annoncées dès l’article 544 qui ne se borne pas à dire que le droit de
propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue. Il précise en
effet « pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les textes ».
Ces textes sont extrêmement nombreux, surtout en matière immobilière. L’étude de ces
textes relèvent du droit public de l’immeuble. Pour ce qui nous concerne, il faut simplement
faire une réserve importante. En effet, il convient de savoir que le droit de propriété est
protégé par la déclaration des droits de l’homme article 2 et 17, étant rappelé que la
déclaration a valeur constitutionnelle puisqu’il fait partie du bloc de constitutionnalité. En
outre, le droit de propriété est protégé indirectement par la Convention européenne des droits
de l’homme qui dispose que toute personne a le droit du respect de ses biens.
Il résulte de ces textes qui ont une valeur supra-législative que le pouvoir législatif ou
règlementaire ne peut limiter de manière arbitraire le droit de propriété. Ils peuvent certes le
limiter, mais ces limitations doivent être justifié par un but d’intérêt général et elles doivent
être proportionné par le but recherché.
B) L’exclusivisme
L’exclusivisme du droit de propriété signifie que le propriétaire peut interdire au tiers de
tirer profit des utilités de sa chose. Autrement dit, les tiers ne peuvent profiter des utilités de la
chose d’autrui sans l’autorisation de ce dernier.
S’agissant des meubles corporels, en pratique, c’est par la possession que le propriétaire
affirmera son pouvoir exclusif sur sa chose (par définition, la possession va soustraire la chose à
l’emprise des tiers).
S’agissant des immeubles, le code civil consacre l’exclusivisme du droit de propriété à
l’article 647 qui accorde au propriétaire le droit de se clore (mettre une clôture). L’article 673
autorise le propriétaire à contraindre son voisin à couper les branches des arbres qui dépassent
sur son terrain…
Il faut également signaler ici une séquence jurisprudentielle importante ;
1er civ. 1999 : un tiers avait commercialisé des cartes postales qui représentait l’immeuble
d’autrui. Le propriétaire du bâtiment s’opposait à cette commercialisation et la Cour de
cassation lui a donné raison. Pour ce faire, le juge s’est fondsé sur l’exclusivisme du droit de
propriété, il en a déduit que le propriétaire pouvait interdire au tiers de tirer profit de l’image
de son bien.
Cette jurisprudence était tout à fait justifiée au regard de la définition du droit de
propriété. Cependant elle avait été vivement critiquée par les spécialistes des droits d’auteurs.
En effet, l’arrêt reconnaissait au propriétaire d’un bien corporel une prérogative analogue à
celle d’un auteur sur son œuvre.
La question de ce qu’on appelle le droit à l’image d’un bien a été porté devant l’assemblée
plénière à l’occasion d’une autre affaire.
Ass. plén. 2004 : l’assemblée plénière a désavouée la première chambre civile en jugeant
que le propriétaire n’avait pas de droit exclusif sur l’image de son bien. D’après cette
jurisprudence, le propriétaire peut seulement s’opposer à l’utilisation de cette image par un
tiers si elle lui cause un trouble anormal (atteinte à la vie privé, atteinte à la tranquillité…).

SECTION 2 : La remise en cause de la définition classique


La définition classique se heurte à des objections qui sont tels qu’une partie de la doctrine
moderne en adopte une autre.
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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
Paragraphe 1 : Les objections à la définition classique
Au sens classique du terme, le droit de propriété est le droit réel le plus étendu qu’une
personne puisse exercer sur une chose corporelle.
De cette définition, il devrait résulter que celui qui ne concentre pas toutes les prérogatives
(usus, fructus, abusus) n’est pas un propriétaire. Or, ce raisonnement à contrario, apparemment
logique, est pris en défaut : il suffit pour le démontrer de raisonner sur le cas où une chose est
grevée d’un droit d’usufruit. Dans ce cas, le nu-propriétaire est privé de l’usus et du fructus,
mais encore, l’article 599 du code civil interdit au nu propriétaire de nuire de quelques façons
que ce soit au droit de l’usufruitier. À l’évidence, le nu propriétaire ne peut donc pas détruire
la chose grevée (il n’en a donc plus la disposition matérielle) . Pourtant, même grevé d’un usufruit, la
chose demeure appropriée par le nu propriétaire.
La conclusion que l’on doit en tirer est que le droit de propriété n’implique pas la réunion
effective entre les mains du propriétaire de l’usus, le fructus et l’abusus. Il suffit que le
propriétaire ait vocation à réunir ces différentes prérogatives entre ces mains : c’est bien cas
du nu propriétaire, dans la mesure où l’usufruit est un droit réel temporaire.
Paragraphe 2 : la redéfinition de la propriété
Il s’agit d’une conception de la propriété défendue par une partie importante de la doctrine
moderne qu’on a coutume de qualifier « néo personnalise ». Le point de départ de cette
doctrine se situe dans les travaux de Ginosar.
La théorie néo personnalise a deux propositions :
—la propriété est une simple relation d’appartenance
—le domaine d’application de la propriété est bien plus étendue que ce qu’on admet dans
la théorie classique
A) La relation d’appartenance
Les néo personnalises définissent la propriété comme une relation d’appartenance qui se
caractérise par deux traits essentiels.
D’abord, la propriété se définit comme un pouvoir d’exclure. Le propriétaire est celui qui
peut interdire au tiers de profiter des utilités de sa chose sans son autorisation. Le propriétaire
est investi d’un monopole relatif à l’exploitation de sa chose. Ce monopole est opposable à
tous.
En outre, la propriété confère un pouvoir de disposition juridique qui s’applique à la chose
appropriée et s’entend au sens le plus large possible. Le propriétaire peut aliéner la chose
appropriée et plus généralement, la faire entrer dans le commerce juridique au moyen d’acte
juridique (article 537).
B) Le domaine d’application de la propriété
Nous le savons, la propriété au sens classique est cantonnée aux choses corporelles. Au
contraire, selon les néo-personnalises, la propriété peut s’établir sur des choses incorporelles
et même sur des droits.
1. La propriété des choses incorporelles
Pour les classiques, la propriété est un droit réel qui s’applique donc que sur les choses
corporelles. Certes, la loi prévoit des propriétés dites incorporelles (droit de propriété
intellectuelle), mais la doctrine classique considère qu’il s’agit ici d’un abus de langage.
La doctrine né-personnalistes, il n’existe aucune différence de nature entre la propriété des
choses corporelles et celle des choses incorporelles. Il se trouve simplement que parfois la
relations d’appartenance est établie sur un objet matériel et d’autre fois sur un objet
immatériel (invention, œuvre d’art).
14. La propriété des droits

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
Selon les néo-personnalistes, la propriété (relation d’appartenance) peut s’établir sur les
droits patrimoniaux. Autrement dit, les droits patrimoniaux sont ceux mêmes objets de
propriété (propriétaire du droit de créance, propriétaire du droit d’usufruit…).
Les néo-personnalistes expliquent ainsi certaines solutions du droit positif. Ils expliquent
par exemple que le créancier peut disposer juridiquement de son droit en le transmettant à
autrui ou en constituant une sureté réelle à autrui. S’il en est ainsi, c’est bien parce que le
propriétaire est propriétaire de son droit.
Cette idée selon laquelle les droits de créances sont appropriés font partie du droit
positif. D’une part, le code monétaire et financier se réfère au concept de propriété de
créance. D’autre part, le Conseil constitutionnel a reconnu l’existence du droit de
propriété du créancier sur sa créance et il en a déduit que le créancier bénéficiait de la
protection constitutionnelle accorder à la propriété.

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens

Chapitre 2 : L’étendue du droit de propriété


Nous envisagerons la durée du droit de la propriété (SECTION 1), puis son extension
dans l’espace (SECTION 2).

SECTION 1 : La durée


Le droit de propriété a une vocation à la perpétuité en le sens qu’il est imprescriptible
et qu’il n’a pas de terme extinctif.
Paragraphe 1 : Imprescriptibilité
L’imprescriptibilité est proclamée à l’article 2227 du code civil. Cela implique une
double portée : substantielle et procédurale.
A) La portée substantielle (sur le fonds du droit)
L’imprescriptibilité signifie que le droit de propriété ne se perd pas par le non-
usage. Sur ce point, le droit de propriété se distingue des droits de créance et des droits réels
sur la chose d’autrui. En effet, les droits de créance comme les droits réels sur la chose
d’autrui se perdent lorsqu’ils ne sont pas exercés pendant un certain temps : ils sont soumis à
la prescription extinctive.
Cette solution particulière au droit de propriété se justifie : si le droit de propriété était
soumis à la prescription extinctive, il en résulterait une atteinte grave à la liberté du
propriétaire. En effet, celui-ci serait obligé d’user de son droit de propriété sous peine de le
perdre. Par ailleurs, si on admettait la prescription extinctive, il pourrait en résulter une
multiplication des biens sans maître (biens dépourvus de propriétaire).
Il est vrai sur ce point que les biens sans maitre deviennent en principe la propriété soit
des communes, soit de l’État. Cependant, ces collectivités publiques, n’ont pas forcément
intérêt à acquérir les choses sans maître. C’est pourquoi, dans l’intérêt général, il vaut mieux
considérer que le propriétaire conserve son droit même s’il ne l’exerce pas.
À titre d’observation terminale, notons que l’imprescriptibilité du droit de propriété est
mise à l’écart pour certaines propriétés intellectuelles (en admettant que ce soit de véritable propriété
comme l’affirme les néo personnalistes) . Ainsi, la loi prévoit que la propriété des marques s’éteint
par leur non-usage sans motif légitime. Dans le même sens, la non-exploitation prolongé d’un
brevet expose l’inventeur à perdre son monopole.
I) La portée processuelle
Cela signifie que l’action en revendication du propriétaire n’est pas soumise à la
prescription extinctive. Le propriétaire peut revendiquer sans limitation de temps son droit
de propriété.
Attention, il est vrai que pour les immeubles, il peut arriver qu’un tiers qui est entré en
possession finisse par atteindre le délai de la prescription acquisitive. Dans ce cas, l’action en
revendication du véritable propriétaire sera tenue en échec. Il faut toutefois bien comprendre
que l’échec de l’action revendication ne se justifiera pas par le jeu d’une prescription
extinctive.
Le propriétaire peut revendiquer sa chose aussi longtemps qu’un possesseur n’en a pas
acquis la propriété par la prescription acquisitive. Si personne n’est en mesure d’invoquer la
prescription acquisitive, le propriétaire peut agir en revendication sans limitation de durée.
Il y a cependant un cas dans lequel l’imprescriptibilité de l’action en revendication est
mise à l’écart. Il s’agit du cas où un possesseur de bonne foi a acquis un bien perdu ou volé.
Dans ce cas, le propriétaire doit revendiquer son meuble dans un délai préfixe de 3 ans à
compter du vol ou de la perte.

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
Paragraphe 2 : L’absence de terme extinctif
Le droit de propriété n’est enfermé dans aucune durée particulière. Lors du décès du
propriétaire, le droit se transmettra à ses héritiers. Sur ce point, le droit de propriété se
distingue du droit d’usufruit.
Nous l’avons vu en effet, le droit d’usufruit est un droit par essence temporaire : il
comporte nécessairement un terme extinctif, soit au plus tard la mort de l’usufruitier, ou 30
ans pour les personnes morales. Contrairement à l’usufruit, les servitudes n’ont pas de termes
extinctifs, ils peuvent être constituer sans limitation de temps.
Par exception, la propriété fiduciaire a une durée de 99 ans maximum à compter du
contrat. On signale qu’une partie de la doctrine considère que la propriété fiduciaire n’est pas
une véritable propriété (donc pas de réel dérogation).
Certaines propriétés intellectuelles : droits d’auteur et brevet d’invention ont un terme
extinctif.

SECTION 2 : L’assiette de la propriété


On ne se situe plus dans le temps, mais dans l’espace. L’assiette de la propriété c’est
sa dimension spatiale. Dans le cas de la propriété foncière entendue comme celle qui s’exerce
au sol, l’assiette de la propriété est fixée par la loi (paragraphe 1).
Il faut également mentionner un mécanisme particulier : l’accession. Ce mécanisme
peut venir accroitre l’étendue de la propriété (paragraphe 2). Enfin, il importe de savoir que
l’immeuble peut faire l’objet d’une division dans l’espace (paragraphe 3).
Paragraphe 1 : La définition légale de l’assiette de la propriété foncière
Il faut ici se reporter à l’article 552 alinéa 1 qui énonce que « la propriété du sol emporte
la propriété du dessus et du dessous ». Autrement dit, la propriété foncière ne s’applique pas
seulement au sol, elle entraine également l’appropriation du dessus et du dessous. Toutefois, il
n’y a là qu’une règle de principe qui fait l’objet de l’imitation légale ou règlementaire.
A) Les règles de principe
D’abord, le propriétaire du sol est également propriétaire de ce qu’on trouve au-dessus.
Cette première règle produit deux conséquences :
- le propriétaire peut faire au-dessus toutes plantations et construction qu’il juge
nécessaire ou utile (article 522 alinéa 2)
- le propriétaire peut contraindre son voisin à couper les branches des arbres qui déborde
sur son terrain (article 673 alinéa). Le propriétaire peut exiger la démolition qui déborderait
sur son terrain
Ensuite, le propriétaire est également propriétaire du sous-sol.
-le propriétaire pourra faire des fouilles et les fruits qui en résulterait lui reviendrait
-le propriétaire peut couper lui-même les racines qui avance sur son terrain
J) Les limitations légales et règlementaires
La loi et le règlement viennent limiter le principe d’appropriation du dessus et du sous-sol
par la propriétaire foncière. Ces limitations relèvent du droit public de l’immeuble.
La loi consacre la liberté des navigations aériennes au-dessus des propriétés privés. Cela
implique que la propriété du dessus du sol est en réalité bornée.
Paragraphe 2 : L’accession
Application particulière du principe selon lequel l’accessoire suit le principal (article 546
du code civil). Le code distingue plusieurs sortes d’accession (A) et parmi ces divers sortes
d’accession une est plus importante que les autres : l’accession artificielle (B).

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
A) Les diverses sortes d’accession
La propriété d’une chose s’étend à tout ce qu’elle produit et à ce qui s’y unit
accessoirement. On distingue donc deux variétés d’accession : de productions et
d’incorporation (union).
1. Accession par production
Cela signifie que le propriétaire d’un bien a le droit aux produits et aux fruits qui y sont
issu. En réalité, le détour par le mécanisme de l’accession n’est pas indispensable puisque
l’appropriation des fruits et des produits découle de la définition même du droit de propriété
15. Accession par union (ou incorporation)
Cela suppose qu’une chose viennent s’unir ou s’incorporer à une autre en dehors de tout
contrat entre les propriétaires respectifs. Il existe alors un conflit de droit à trancher entre les
propriétaires. Sachant cela, le code civil distingue l’accession mobilière et l’accession
immobilière ;
L’accession mobilière par incorporation suppose que deux biens meubles qui
n’appartiennent pas au même propriétaire se mélange de manière accidentelle. Les articles
565 à 577 régissent ces cas. Dans la pratique, l’accession mobilière ne s’applique jamais
(jamais d’accession mobilière dans les faits) ;
L’accession immobilière par incorporation peut être soit naturel soit artificiel. Le code
donne l’exemple des animaux à moitié sauvage (pigeon, lapin…). S’ils se déplacent de leur
élevage à un élevage voisin vont appartenir par incorporation au propriétaire de ce dernier
élevage, pourvu qu’il ne l’ait pas attiré de manière frauduleuse.
K) L’accession immobilière artificielle
Des constructions ou des plantations ont été faites sur un terrain. À la base, la distinction
entre le principal et l’accessoire va conduire à dire que les plantations/constructions sont des
accessoires du sol sur lequel elles se trouvent (ce dernier réputé être l’élément principal). C’est la
maxime superficies solo cedit = le sol est toujours l’élément principal. Cette maxime
déclenche l’application de deux présomptions contenues à l’article 553 du code civil.
D’abord, le propriétaire du sol est présumé être propriétaire des plantations ou
constructions que l’on y trouve. Cette présomption n’est pas irréfragable (simple), elle peut être
renversée par la preuve de l’existence d’un droit de superficie.
Ensuite, le propriétaire du sol est présumé avoir construit ou planté à ses propres frais. À
nouveau, cette présomption est une présomption simple. Elle peut être renversée dans deux
hypothèses :
—on prouve que le propriétaire a construit ou planté sur son sol avec des
matériaux/plantations qui appartenaient à autrui.
—on prouve que c’est un tiers qui a planté ou construit à ses propres frais
1. Les constructions avec les matériaux d’autrui
S’il est prouvé que le propriétaire a construit avec les matériaux d’un tiers, le propriétaire
du sol acquiert la propriété des matériaux qu’il a utilisé pour édifier sa construction. Le
propriétaire devient propriétaire des matériaux par accession. Le sol est l’élément principal,
l’accessoire suivant le principal, les matériaux deviennent la propriété du propriétaire du sol.
L’accession s’applique même si le propriétaire est de mauvaise foi ! Même s’il savait que
les matériaux utilisés ne lui appartenaient pas. En contrepartie, le propriétaire du sol devra
indemniser le propriétaire des matériaux afin d’éviter un enrichissement sans cause. L’article
554 prévoit le montant de l’indemnité, il correspond à la valeur des matériaux, cette valeur
appréciée le jour du paiement de l’indemnité. Ici, on met en application du mécanisme de la
dette de valeur. Il faut ajouter que le propriétaire du sol peut en outre être condamné à payer
des dommages et intérêts.
16. Les constructions sur le terrain d’autrui

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
Un tiers a construit avec ses propres matériaux sur le terrain d’autrui. Dans ce cas, le
mécanisme de l’accession va s’appliquer : le propriétaire du sol va devenir propriétaire des
constructions. L’article 555 règle alors les conséquences de l’accession (pas toujours applicable, il
faudra délimiter son domaine).
L’article 555 distingue selon que le constructeur est de mauvaise foi ou non.
Si le tiers constructeur est de mauvaise foi, le propriétaire a une option : il peut exiger du
tiers qu’il enlève les constructions du sol ou bien, il peut décider de les conserver (article 555
alinéa 1).
Dans le premier cas, la démolition se fait au frais du tiers qui n’a le droit à aucune
indemnité (555 alinéa 2). Dans le second cas, le propriétaire du sol doit une indemnité au tiers
(article 555 alinéa 3). Le code définit le montant de l’indemnité qui correspond au choix du
propriétaire du sol à la plus-value apporté au terrain ou bien à la dépense exposée par le tiers.
L’indemnité est évaluée à la date du paiement en application du mécanisme de la dette de
valeur.
Dans le cas où le tiers constructeurs est de bonne foi, le propriétaire du sol n’a plus
d’option car il ne peut contraindre le tiers à démolir les constructions. Ainsi, le propriétaire
doit conserver les constructions ou les démolir à ses propres frais. En outre, le propriétaire du
sol doit verser l’indemnité prévu à l’article 555 alinéa 3.
La bonne foi du tiers est définie à l’article 550 selon lequel le tiers constructeurs est de
bonne foi lorsqu’il se croyait propriétaire du sol sur la base d’un acte juridique translatif
conclue à non-domino. Cela étant, un titre putatif (qui n’existe que dans l’imagination du tiers) suffit
à fondser la bonne foi du tiers au sens de l’article 550 du code civil.

Les règles que l’on vient d’exposer ne sont pas toujours applicables. D’une part, il faut
prendre en considération la qualité du constructeur et de l’emplacement des constructions. Il
est essentiel de bien comprendre que l’article 555 vise les constructions faites par un tiers sur
le terrain du propriétaire.
À la base, le tiers se définit comme le possesseur qui est condamné a restitué l’immeuble
litigieux au véritable propriétaire à la suite d’une action en revendication exercée par ce
dernier. Mais il s’applique également lorsqu’un locataire construit sur le terrain de son
bailleur. En effet, le locataire est assimilable à un tiers qui construit sur le terrain d’autrui.
Il est à noter que dans cette hypothèse, la jurisprudence considère que l’accession est
différée : le bailleur ne deviendra propriétaire qu’à la fin du bail. Le bailleur peut-il, à la fin
du bail, exiger la démolition des constructions aux frais du locataire ?
À priori, la réponse est affirmative car le locataire qui construit sur le sol du bailleur est de
mauvaise foi dans la mesure où il e peut invoquer aucun titre translatif de propriété (même
putatif !). Le locataire n’est qu’un détenteur précaire, il est forcément de mauvaise foi.
On pourrait cependant considérer (pour atténuer la rigueur de cette solution) que le locataire est
de bonne foi s’il a construit avec l’autorisation du bailleur. Néanmoins, la jurisprudence est
imprécise sur ce point.
L’article 555 ne s’applique pas forcément lorsque des constructions sont faites par un
locataire. Il s’applique qu’à défaut de toutes dispositions conventionnelles ou légales régissant
spécialement le sort de ces constructions (il existe de nombreux textes spéciaux en matière de bail).
L’article 555 est inapplicable lorsqu’une partie construit sur le terrain du propriétaire en
exécution d’un contrat passé avec ce dernier. Dans ce cas, le propriétaire du sol va bien
devenir propriétaire des constructions par accession. Cependant, l’article 555 est mise à
l’écart pour le reste (le constructeur aura droit au paiement du prix convenu).

Il peut arriver qu’un propriétaire qui construit sur son propre terrain déborde sur le terrain
voisin, on parle alors d’empiètement sur le terrain d’autrui. Dans cette hypothèse, la

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
jurisprudence exclu l’application de l’article 555 du code civil qui suppose que les
constructions soit entièrement édifié sur le terrain d’autrui (tel n’est pas le cas ici).
Ce faisant, la jurisprudence applique deux autres articles : 544 et 545 du code civil. Le
premier proclame le caractère absolu du droit de propriété. Le second interdit les
expropriations qui ne sont pas fondsées sur l’intérêt public. Autrement dit, l’article 545
prohibe les expropriations fondsées sur un intérêt privé. Le juge en déduit alors que le
propriétaire victime ne peut être contraint de céder à l’auteur de l’empiètement la parcelle de
terrain litigieuse (quel que soit l’indemnité proposer par l’auteur de l’empiètement) . En sens inverse, le
droit de propriété de la victime doit être rétablit ce qui signifie que le propriétaire victime peut
toujours exiger de son voisin que celui-ci démolisse la construction qui empiète. Cette
solution est appliquée de manière inflexible par la Cour de cassation : peu importe que
l’auteur de l’empiètement soit de bonne foi, peu importe que l’empiètement soit minime, peu
importe que la partie de l’ouvra qui empiète implique la démolition de tout le reste.
Selon une formulation de la Cour de cassation : la défense du droit de propriété contre
l’empiètement ne peut jamais dégénérer en abus
Paragraphe 3 : La division spatiale de l’immeuble
La division spatiale de l’immeuble peut résulter d’un droit de superficie (A) ou d’une
division en volume (B).
A) Le droit de superficie
Nous le savons, la propriété du sol fait présumer la propriété du dessus et du dessous.
Cependant, cette appropriation du dessus et du sous-sol par le propriétaire du sol n’est pas
inévitable. En effet, la propriété du dessus peut être dissocier de la propriété du dessous. Si
une telle dissociation s’opère, une partie que l’on va qualifier de superficiaire va exercer un
droit de propriété soit sur le dessus du sol, soit sur le sous-sol. Ce découpage vertical de
l’immeuble, en vertu de la création d’un droit de superficie, peut être temporaire ou perpétuel.
1. Le droit de superficie temporaire
Le droit de superficie temporaire est une figure assez originale, il se manifeste lorsqu’un
locataire construit sur le terrain du bailleur. En effet, dans ce cas, l’accession immobilière est
différée : le bailleur ne deviendra propriétaire qu’à l’expiration du bail. Dans l’attente, le
locataire est titulaire d’un droit de superficie qui lui confère un droit de propriété. Ainsi, le
locataire (qui est propriétaire) est en droit de démolir ses constructions jusqu’à la fin du bail.
La jurisprudence va dans le même sens lorsqu’un usufruitier construit sur le terrain du nu-
propriétaire. Dans ce cas, le nu-propriétaire ne va devenir propriétaire des constructions qu’à
la fin de l’usufruit. Dans l’attente, l’usufruitier est propriétaire.
17. Le droit de superficie perpétuel
Le droit de superficie perpétuel ne se distingue pas d’un droit de propriété ordinaire.
Autrement dit, lorsque le droit de superficie est perpétuel, deux droits de propriété sont
superposés dans l’espace de manière perpétuelle. L’un est propriétaire de ce qui se trouve au-
dessus du sol et l’autre de ce qui se trouve au sous-sol.
Ce droit de superficie perpétuel peut être acquis par contrat, mais également pas
usucapion (prescription acquisitive). Il peut arriver par exemple, qu’un tiers acquiert par
prescription, tout ou partie du sous-sol du fonds d’autrui.
L) La division en volume
La division en volume est un prolongement du droit de superficie perpétuel. Ce dernier a
un objet matériel, tandis qu’avec la division en volume on change de perspective. En effet, on
considère que l’espace en trois dimensions constitue en lui-même un immeuble par nature. On
considèrera alors que le volume peut être approprié par plusieurs personnes. Autrement dit,

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
l’idée de division en volume permet de tirer parti de l’espace en y superposant différentes
propriétés.
La coexistence de ces propriétés en volume va impliquer l’instauration d’un réseau de
servitude entre les différentes propriétés en volume.
La propriété en volume est utilisée par la pratique notariale, elle se présente comme une
alternative de la technique de copropriété des immeubles bâtit (dont il sera question un peu
plus loin).

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens

Chapitre 3 : L’acquisition de la propriété


Les modes d’acquisition de la propriété se répartissent en deux catégories que l’on
étudiera tour à tour : les modes d’acquisitions dérivés (SECTION 1) et les modes d’acquisition
originaires (SECTION 2).

SECTION 1 : Les modes d’acquisitions dérivés


En cas d’acquisitions dérivés, le nouveau propriétaire acquiert son droit auprès de l’ancien
propriétaire (acquisition par transmission). Ce mode d’acquisition établit une relation juridique
entre deux personnes : l’auteur et l’ayant cause.
Dans la mesure où les modes d’acquisition dérivés réalisent un transfert de droit, ces
modes d’acquisition sont soumis à la maxime nemo plus juris, selon laquelle nul ne peut
transmettre à autrui plus de droit qu’il en a lui-même.
Paragraphe 1 : Classification
Les modes d’acquisitions dérivés obéissent à quatre classifications qui sont superposables.
A) Les transmissions entre vifs et à cause de mort
Les transmissions entre vifs sont celles qui se réalisent entre personnes vivantes : par
contrat (vente, donation, échange…).
Les transmissions à cause de mort se réalisent au décès de l’auteur (le propriétaire) en faveur
de successeur (désigné soit par la loi soit par le testament) . Si le défunt n’a pas établi de testament, il
y a succession ab intestat.
M) Les transmissions à titre particulier et à titre universel
1. Transmission à titre particulier
Dans une transmission à titre particulier, l’ayant-cause va recueillir la propriété d’un ou
plusieurs biens déterminés de son auteur. Dans ce cas, l’ayant-cause est qualifié d’ayant-cause
à titre particulier.
En principe, les transmissions à titre particulier se réalisent entre vifs par voie de contrat.
Cependant, par exception, les transmissions à titre particulier peuvent également s’opérer à
cause de mort. Tel est le cas lorsque le défunt avait établi un testament contenant un lègue à
titre particulier.
18. Transmission à titre universel
Lorsqu’il y a transmission à titre universel, l’ayant-cause recueille tout ou partie du
patrimoine du propriétaire et non pas simplement la propriété de tel ou tel bien déterminé. On
dit alors que l’ayant-cause est propriétaire à titre universel.
Les ayants causes peuvent être les héritiers désignés par la loi. Mais il se peut également
que le défunt ait établit un testament et que celui-ci contienne des lègues universels.
Si une société fusionne avec une autre pour donner naissance à une société nouvelle, cette
dernière (issu de la fusion) va recueillir les patrimoines des sociétés fusionner, il y aura
transmission universelle.
Le transfert à titre universel doit être mis en relation avec la théorie du patrimoine.
Rappelons en effet que dans la théorie classique du patrimoine, celui-ci est indissociable de la
personnalité juridique. La transmission est envisageable que si la personnalité juridique à
laquelle le patrimoine était attaché vient à s’éteindre. Tel est bien le cas lorsqu’une personne
physique décède. Tel est également le cas lorsque deux sociétés fusionnent.
À contrario, selon la théorie classique, on ne peut concevoir de transmission entre vifs. Il
faut ici noter que cette théorie est désormais prise en défaut par le droit positif. On retrouve ici
le cas de l’EIRL.

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens

N) Les transmissions en vertu d’un fait juridique et d’un acte juridique


Il n’y a qu’un seul cas de figure dans lequel la propriété peut être transmise en vertu d’un
fait juridique (ni testament, ni contrat). C’est le décès sans avoir rédiger de testament. Ce fait
juridique va entrainer le transfert ab intestat.
À contrario, dans tous les autres cas, la propriété se transmet par acte juridique.
O) Les transmissions à titre onéreux et à titre gratuit
Il y a transmission à titre gratuit en vertu d’un testament ou d’un contrat de donation. Dans
tous les autres cas, la propriété est transmise à titre onéreux.
Paragraphe 2 : Le transfert de la propriété par contrat
On n’étudiera pas ici les modes de transmission universelles car elles relèvent d’autres
matières (droit de succession pour ce qui concernent les personnes physiques, droit de société pour les
personnes morales). Par élimination, il reste la transmission de la propriété à titre particulier en
vertu d’un contrat.
Dans cette hypothèse, la question est la suivante : comment et à quel moment le contrat va
produire son effet translatif de propriété ?
La réponse à cette question nécessite de distinguer deux ordres de rapport : ceux entre les
parties au contrat (A) et ceux entres les parties au contrat avec les tiers (B).
A) Les rapports entre les parties au contrat
Dans les relations entre parties contractantes, le transfert de propriété est gouverné par une
règle de principe : il s’opère immédiatement (1). Toutefois, cette règle est sujette à des
tempéraments (2).
1. Le transfert immédiat
La réalisation du transfert de la propriété entre les parties au contrat peut être réglé de
deux façons, d’un point de vue théorique.
D’abord, on peut décider que la propriété est transférée par l’effet des seuls accords de
volonté.
On peut également décider que le transfert de la propriété est subordonné à
l’accomplissement d’une formalité particulière : la remise de la chose (la tradition).
Dans l’ancien droit, c’est cette deuxième solution qui était adoptée. Par exemple,
lorsqu’une vente était conclue, elle donnait naissance à une obligation de donner à la charge
du vendeur. L’exécution de cette obligation supposait que l’acheteur soit mis en possession.
Le code civil a abandonné l’exigence tenant à la tradition de la chose. En effet, il a
consacré la règle selon laquelle la propriété est transférée en vertu de l’échange des
consentements des parties. C’est ce qu’on appelle le transfert de la propriété solo consensus.
Cette règle du transfert de la propriété solo consensus est consacrée pour tous les contrats
à l’article 1196 alinéa 1 : « Dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété ou
de la cession d’un autre droit, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat ».
Cette règle générale est reprise dans des textes spéciaux : 1583 (contrat de vente), 938 (contrat
de donation) : aucune tradition n’est requise pour ces deux contrats (confirmation du principe de
base).
Le principe du transfert solo consensus entraine une conséquence. En effet, dans la mesure
où le transfert s’opère dès l’échange du consentement, il s’opère immédiatement.

La donation est en principe un contrat solennel, cela signifie que sa validité est soumise à
une formalité particulière : acte notarié, à peine de nullité. Dans ce cas, le principe du transfert
immédiat signifie que la propriété sera transfert aussitôt que la donation sera constatée par
l’acte notarié.

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens

Le principe du transfert immédiat s’applique aussi bien aux contrats consensuels qu’aux
contrats solennels.
Le principe du transfert immédiat s’applique non seulement aux transferts de la propriété
mais plus généralement aux transferts de droits patrimoniaux quand bien même il ne s’agit
pas de droit de propriété (ex : créancier qui cède à autrui la créance qu’il a contre le débiteur -cession de
créance-, celle-ci obéit au principe du transfert solo consensus).
19. Les tempéraments
Les tempéraments sont annoncés à l’article 1196 alinéa 2 « Le transfert peut être différé
par la volonté des parties, la nature des choses ou par l’effet de la loi ». Nous nous
intéresserons aux deux premiers tempéraments.
La nature de la chose implique un report du transfert de la propriété dans deux
hypothèses :
—supposons que le contrat translatif ait pour objet une chose future.
Il est bien évident que le transfert de la propriété ne peut avoir lieu immédiatement. Le
principe est que le transfert ne s’opérera qu’au moment où la chose sera achevée (fabriquer).
—supposons que le contrat translatif ait pour objet des choses de genre
Le transfert de la propriété ne s’opérera qu’au moment où l’aliénateur aura individualiser
la chose destinée à son ayant-cause parmi les choses semblables.
La volonté des parties peut différer le transfert de la propriété en l’affectant un terme
suspensif, le principe de transfert immédiat n’étant pas d’ordre public. Les parties peuvent
également retarder le transfert de la propriété en le liant à l’exécution de l’obligation de
l’acheteur (celle de payer). Tel est le cas lorsque les parties concluent une vente à crédit
comportant une clause de réserve de propriété. Celle-ci est celle qui stipule que le vendeur va
rester propriétaire de la chose vendue jusqu’à ce que l’acheteur ait achevé de payer le prix.
La propriété ainsi retenue va jouer le rôle d’une garantie de paiement pour le vendeur. En
effet, si l’acheteur est défaillant (il ne paye pas tout ce qu’il doit), le vendeur, resté propriétaire par
l’effet de la clause, pourra revendiquer la propriété de la chose entre les mains de l’acheteur.
Bien sûr, le vendeur n’obtiendra pas le paiement du prix, mais il pourra récupérer la chose
et la revendre.
P) Les rapports des parties avec les tiers
Nous venons de le voir, entre les parties le transfert est immédiat. Ce transfert de propriété
qui s’est opéré solo consensus est, en principe, opposable aux tiers. Autrement dit, le transfert
solo consensus est opposable aux tiers dès qu’il est réalisé.
En application de ce principe, le tiers qui envisage de traiter avec tel aliénateur doit
vérifier que celui-ci n’a pas déjà transférer la propriété du bien à un autre acquéreur.
Problème, comment garantir le succès d’une telle recherche ? C’est quasiment impossible,
dans la mesure où le transfert de la propriété est un transfert occulte que rien ne vient
externaliser aux yeux des tiers.
Ainsi, on voit bien que l’application stricte du transfert solo consensus est de nature à
ruiner la sécurité juridique. On tient là la raison pour laquelle les textes écartent souvent les
conséquences du principe solo consensus vis-à-vis des tiers. Le législateur se propose de
rétablir la sécurité juridique.
Pour ce faire, le législateur édicte des formalités dites d’opposabilité. Tant que ces
formalités ne seront pas remplies, le transfert de la propriété qui aura été réalisé entre les
parties contractantes sera inopposable aux tiers.
À ce stade, il est indispensable de préciser la notion de tiers. On désigne sous le nom de
tiers les ayants-causes susceptibles d’entrer en conflit parce qu’ils ont acquis auprès du même
auteur des droits concurrents sur la même chose.
Il faut distinguer selon que la chose transférée est un immeuble ou un meuble.
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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens

1. Les immeubles
L’opposabilité aux tiers des transactions immobilières est subordonnée à
l’accomplissement de formalités d’opposabilités particulières : les publicités foncières. Cela
s’effectue par l’inscription sur un fichier tenu dans la commune où se trouve l’immeuble.
Seuls les actes authentiques peuvent être publié aux fichiers, c’est la raison pour laquelle
les transactions sont en pratique constaté devant notaire. La conclusion de l’acte notarié ne
consacre pas la validité du contrat, mais seulement à permettre l’observation de la publicité
foncière.
La publicité foncière est régie par un décret du 4 janvier 1955, il importe de définir son
domaine et son mécanisme.
 Le domaine de la publicité foncière
La publicité foncière s’applique aux actes juridiques qui transfère la propriété d’un
immeuble mais également aux actes juridiques qui constituent entre vifs un droit réel
immobilier (ex : acte qui crée une servitude ou encore un usufruit…).
La publicité foncière n’a aucun effet dans les relations entre les parties à l’acte. Ainsi,
l’acheteur d’un immeuble en devient tout de suite propriétaire, peu importe que la vente n’ait
pas encore été publié sur les registres de la publicité foncière.
En sens inverse, la publicité foncière va produire ses effets vis-à-vis des tiers. Elle
permettra de régler les conflits opposant des ayants cause ayant acquis auprès du même
auteur, des droits sur le même immeuble.
 Le mécanisme de la publicité foncière
D’une manière générale, la publicité foncière donnera la primauté à l’ayant-cause qui aura
accompli les formalités requises en premier. Cette règle cependant est sujette à tempérament.
Ex : Le propriétaire d’un immeuble le vend successivement à deux acheteurs. Dans ce cas,
l’acheteur qui l’emportera sera celui qui aura publié la vente en premier. À partir de là, le
premier acheteur va l’emporter s’il a publié son titre avant que le second acheteur n’ait publié
le sien. Dans ce cas, l’acquisition a domino va l’emporter sur l’acquisition a non-domino.
En sens inverse, le second acheteur va l’emporter s’il a publié son titre alors que le
premier acheteur n’a pas publié le sien. Dans ce cas, le titre non publié du premier acheteur
sera inopposable au deuxième acheteur. Ici, c’est l’acquisition a non-domino qui va
l’emporter sur l’acquisition a domino.
Bien évidemment, l’acheteur qui est évincé par l’autre va disposer d’une action en
garantie contre le vendeur. Cette action relève du droit de la vente et non du droit des biens.
Ex : On suppose que le vendeur vend un immeuble qu’il a grevé d’une servitude au profit
d’un autre fonds. Supposons que la servitude soit publiée le jour ou l’acheteur publie son titre,
dans ce cas, la servitude sera opposable à l’acheteur.
Dans le cas contraire, la servitude sera inopposable à l’acquéreur.
Le tempérament tient à la mauvaise foi de l’ayant-cause postérieur. Celui-ci est de
mauvaise foi lorsqu’il connaissait le droit antérieur non publié au moment où il a acquis son
propre droit.
Ex : le deuxième acheteur est de mauvaise foi s’il savait, au moment où il a contracté avec
le vendeur, que celui-ci avait déjà vendu l’immeuble à un précédent acquéreur 1. Supposons
1

Différence avec acheteur ?

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Droit civil des biens
que le second acheteur procède le premier à la publication de son titre d’acquisition. Parce
qu’il est de mauvaise foi, l’acheteur ne pourra pas invoquer sa primauté qui résulte des règles
de la publicité foncière. Il y a donc dérogation à la règle de primauté.
Depuis la réforme du droit du contrat, il est annoté que ces solutions sont notées à
l’articles 1198 du code civil.
20. Les meubles
 Les meubles corporels
Parmi les meubles corporels il faut mettre à part les meubles immatriculés qui ont un port
d’attache : il s’agit des navires, bateau de navigation intérieur et aéronef. Parce qu’ils ont un
port d’attache, ces meubles sont soumis à un régime de publicité foncière analogue aux
immeubles. Le transfert de propriété de ces meubles doit donc être publié dans un régime
spécial pour être opposable aux tiers.
Pour les autres meubles, le transfert de propriété échappe à toute mesure de publicité
organiser. En droit commun, c’est la possession qui tient lieu de mesure de publicité. La
possession dit-on, assure une publicité rudimentaire des transactions mobilières.
L’article 1198 envisage le conflit entre deux acquéreurs d’un même meuble corporel qui
ont acquis leurs droits auprès d’un même auteur. Doit l’emporter dans ce cas, celui qui est
entré en possession du meuble en premier (et non celui qui a conclu la vente en premier), pourvu qu’il
soit de bonne foi. Autrement dit, la prise de possession du meuble par le premier acheteur lui
permettra d’opposer son droit à tout acheteur postérieur. Symétriquement, la prise de
possession du meuble par le second d’acheteur lui permettra d’ignorer la première vente s’il
est de bonne foi. Dans ce cas, l’acquisition a non-domino va l’emporter sur l’acquisition
domino.
 Les meubles incorporels
Supposons qu’un contrat transfert un meuble incorporel et qu’un conflit oppose deux
acquéreurs du même meuble incorporel. Le principe est que le premier acquéreur va
l’emporter sur le second. C’est l’application de l’adage prior tempore priori jure (le premier
dans le temps est préférable en droit).
Ceci-dit, il arrive que des textes particuliers écartent l’adage en prévoyant des formalités
d’opposabilité particulière. Dans ce cas, l’emportera l’ayant-cause qui le premier aura
accompli les formalités d’opposabilités par le texte. De tels formalités sont prévues en cas de
cession de brevet d’invention, d’une marque ou de part social par exemple.
Pour ce qui concerne la cession d’une concerne (meuble incorporel), le droit positif a évolué.
Avant la réforme de 2016, la cession de créance était soumise à des formalités
d’opposabilités. Après la réforme, le conflit entre deux cessionnaires de la même créance doit
être réglé en application de l’adage prior tempore prior jure, le premier cessionnaire va
l’emporter sur le second.

SECTION 2 : Les modes d’acquisition originaires


S’il y a acquisition dérivée, le droit de l’auteur est transmis à son ayant-cause. Au
contraire, en cas d’acquisition originaire, l’acquisition s’opère directement, il n’y a pas
établissement d’une relation entre l’auteur et son ayant-cause.
Autrement dit, lorsqu’il y a acquisition originaire, l’acquéreur est titulaire d’un droit de
propriété initiale (qui ne lui a été transmis par personne) . Ce droit de propriété qui a fait l’objet
d’aucune transmission va trouver sa source dans un fait juridique et non pas dans un acte
juridique.
Deux modes d’acquisitions originaires ont déjà été évoquer : l’accession et la possession
(on renvoi donc au cours, qu’on ne note pas ici). Il reste donc, l’occupation et l’apparence.

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Droit civil des biens
Paragraphe 1 : L’occupation.
L’occupation est un mode originaire d’acquisition de la propriété qui va s’appliquer à des
choses qui ne sont la propriété de personne. Ces choses sans-maître ne doivent pas être
confondsu avec les choses dont le propriétaire n’est pas identifiable.
A) Les choses sans maître
Les choses sans maitre forment une catégorie résiduelle à cause de deux articles du code
civil : 539 et 713. Du premier il résulte que les biens qui font partie de succession en
déshérence2 reviennent à l’État. Du second il résulte que les immeubles reviennent à la
commune sur lequel ils se situent.
Ainsi, il ne subsiste plus, dans la catégorie de chose sans maître, que deux catégories de
chose (tout à fait résiduelle).
Il s’agit des meubles dont le propriétaire a volontairement abandonné la propriété. En
pratique, un objet qui est jeté comme déchet est présumé avoir été abandonné. Celui qui
trouve un tel objet peut se l’approprier par occupation.
Sont inclus dans la catégorie des choses sans maître le gibier et le poisson sauvage. Le
chasseur ou le pêcheur va s’approprier le produit de sa chasse ou de sa pêche par occupation.
Depuis une loi de 2015 les animaux sont qualifiés d’être vivant doué de sensibilité. Mais,
en dépit de cette qualification, ils sont soumis au régime des biens.
B) Les choses dont le propriétaire n’est pas identifiable
Il ne s’agit pas de chose sans maître. Ces choses dont le propriétaire n’est pas identifiable
ne peuvent donc pas être acquise par occupation.
1. Les trésors
Les trésors sont définis dans le code à l’article 716 alinéa 1 « le trésor est toute chose
cachée ou enfoui sur laquelle personne ne peut justifier sa propriété et qui est découvert par
le pur effet du hasard ».
La jurisprudence considère que seuls les meubles cachés ou enfoui dans un
immeuble/dans un autre meuble, peuvent être qualifié de trésors. À l’inverse, des mosaïques
enfouis dans un immeuble ne sont donc pas des trésors (mosaïque, immeuble par nature = revient
donc au propriétaire de l’immeuble).
En outre, le juge considère que le trésor doit avoir une autonomie matérielle (il peut se
Cette condition n’est pas remplie pour une
séparer de l’immeuble/meuble dans lequel il était dissimulé).
peinture dissimulée sous une autre peinture et révélé par une restauration.
La qualification de trésor suppose que personne ne puisse justifier sa propriété sur le
trésor. En d’autres termes, il se peut que le trésor ait un propriétaire mais on ignore qui est-il.
C’est ce qui distingue le trésor d’une chose sans maître.
Il résulte du code que le trésor doit être découvert par le pur effet du hasard, mais cette
circonstance n’est pas un élément de la définition du trésor. Cette circonstance intéresse le
régime de l’attribution du trésor.
Les règles d’attribution sont prévues à l’article 716 alinéa 1 qui invite à distinguer deux
situations :
—le propriétaire de l’immeuble dans lequel se trouve le trésor le découvre lui-même.
Dans ce cas, le trésor lui appartient. Peu importe que le propriétaire ait découvert le trésor par
hasard ou à la suite de recherche.
—le trésor est découvert par hasard par un tiers (locataire de l’immeuble, un entrepreneur occupé à
des travaux quelconque). Il résulte dans ce cas de l’article 716 alinéa 1 que le trésor doit être
partagé entre le propriétaire et l’inventeur.
2

Le défunt n’a pas d’héritier ou tous les héritiers y ont renoncé.

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Droit civil des biens
On peut ici s’interroger sur l’efficacité de ces règles d’attribution. En effet, il se peut que
le trésor ait un propriétaire et donc, que celui-ci (ou ses héritiers) finissent par se manifester. Or,
il le peut sans limitation de temps car l’action en revendication est imprescriptible. En
conséquence, l’attributaire du trésor demeure exposé à la menace d’une action en
revendication intenté par le propriétaire ou de ses héritiers.
Avant la réforme de 2008 il existait une prescription acquisitive trentenaire en matière
mobilière et celle-ci permettait de purger la situation. Mais, la réforme de la prescription de
2008 a malencontreusement fait disparaitre l’article qui l’évoquait. Finalement, l’attributaire
du trésor a donc tout intérêt a gardé le secret de sa découverte.
21. Les épaves
Les épaves sont des meubles qui ont été perdu par leur propriétaire. De là, deux
distinctions : les épaves ne sont pas des trésors (qui eux ont été caché ou enfoui et non pas égaré) et
elles ne sont pas non plus des choses abandonnés.
Dans cette mesure, l’appropriation des épaves relève du droit commun de la possession.
C’est-à-dire que celui qui trouve une épave en devient possesseur selon le droit commun.
Celui qui trouve l’épave est un possesseur de mauvaise foi dans la mesure où il sait que le
meuble appartient à autrui, il demeurera donc exposé à l’action en revendication du véritable
propriétaire sans limitation de temps.
Notons qu’il existe différente réglementation publique qui instaure des bureaux des objets
trouvés. L’idée est que l’inventeur (qui a découvert le meuble) doit déposer l’objet au bureau et
pourra le récupérer au terme d’un délai fixé (si personne ne vient le réclamer). La question est alors
de savoir si le respect de cette règlementation est susceptible de rendre l’inventeur de bonne
foi. Cette question n’a jamais été tranché par le juge.
Paragraphe 2 : L’apparence.
La théorie de l’apparence est une théorie générale qui vise à protéger celui qui a été
victime d’une apparence trompeuse. En effet, le droit acquis sur la foi d’une telle apparence
sera validé et ne pourra être remis en cause. Cette théorie peut jouer au profit de celui qui a
acquis un bien auprès d’une personne qui n’en était pas le propriétaire. Une double condition
doit alors être rempli pour que l’acquisition a non-domino puisse être validé par l’apparence.
Premièrement, selon la jurisprudence (car les textes ne disent rien en la matière) , il faut qu’il
s’agisse d’une acquisition à titre onéreux. Les acquéreurs à titre gratuit ne peuvent donc se
prévaloir de la théorie de l’apparence.
Deuxièmement, l’erreur commise par la victime doit être commune et légitime. L’erreur
commune est celle qui aurait été commise par tout autre personne placé dans les mêmes
circonstances (appréciation in abstracto). C’est ce qu’on exprime par l’adage « error communis
facis jus », selon lequel l’erreur commune fait le droit. L’erreur est légitime lorsqu’elle
n’aurait pu être évitée en dépit de vérifications raisonnables.
Si ces deux conditions sont remplies (onéreux, communes/légitime), l’acquisition a non-
domino sera investi d’un titre légale assimilable à un titre originaire de propriété.
La théorie de l’apparence ne repose pas sur la possession car elle n’implique pas que
l’acquéreur ait été mis en possession du bien. En pratique toutefois, la théorie de l’apparence
n’a qu’un champ résiduel, elle est concurrencée par la possession.

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Droit civil des biens

Chapitre 4 : Le contentieux de la propriété


Le contentieux de la propriété va se traduire par l’action en revendication ( SECTION 1) qui
suscite au problème de la preuve (SECTION 2).

SECTION 1 : L’action en revendication


Paragraphe 1 : La définition de l’action en revendication
A) Nature juridique
La revendication se définit comme l’action en justice exercer par le demandeur afin de
faire reconnaitre son droit de propriété sur un bien. De ce fait, la revendication présente deux
caractères :
D’abord, c’est une action réelle, par opposition aux actions personnelles (ex : action en
exécution forcé d’une créance est une action personnelle).
Ensuite, c’est une action pétitoire. Celles-ci sont celles qui mettent en cause le fonds du
droit. Plus généralement, sont également des actions pétitoires toutes les actions qui tendent à
la reconnaissance ou à la contestation d’un droit réel sur la chose d’autrui. Les actions
pétitoires sont à opposer aux actions possessoires qui ne mettent pas en cause le fonds du droit
réel (voir plus haut dans le cours).
B) L’utilité de l’action
L’action a pour but de permettre au demandeur d’obtenir la restitution de son bien par le
défendeur. Il faut alors distinguer selon la qualité du défendeur qui peut être soit un
possesseur soit un détenteur précaire.
Si le défendeur est possesseur, le propriétaire devra agir en revendication pour obtenir la
restitution de la chose (il n’a pas d’autre action en justice à sa disposition).
Dans le cas où le défenseur est un détenteur précaire qui conserve la chose entre ses mains
alors que le terme de sa détention est expiré. Dans ce cas, le propriétaire pourra simplement
agir en exécution forcée de l’obligation de restitution qui incombe au détenteur précaire. Pour
l’emporter, le demandeur n’aura même pas à prouver sa qualité de propriétaire, il lui suffira
de prouver le titre de détention précaire et d’établir que le terme est échu. Cette action n’est
plus une action en revendication, c’est une action personnelle.
Finalement, si le défendeur est un détenteur précaire, l’action en revendication perd son
utilité.
Paragraphe 2 : La recevabilité de la revendication
L’action en revendication est imprescriptible dans le sens où elle échappe à la prescription
extinctive (article 2227 du code civil). En cela, l’action en revendication se singularise des autres
actions pétitoires.
En effet, si l’on excepte la revendication, les actions réelles immobilières se prescrivent
par 30 ans, les actions réelles mobilières se prescrivent quant à elle par 5 ans.
Quand bien même elle est imprescriptible, l’action en revendication n’est pas forcément
recevable dans la mesure où il faut tenir compte de la situation du défendeur mais également
de la nature de la chose.
A) La situation du défendeur
Le défendeur peut être à l’abris de la revendication en vertu de sa possession. Tel est le
cas si le possesseur remplit les conditions de la prescription acquisitive (voir cours plus haut).
Q) La nature de la chose

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Droit civil des biens
L’action en revendication peut aussi bien exercer son action sur des meubles ou des
immeubles.
S’agissant des meubles, la question se pose de savoir si la revendication peut porter sur
des choses fongibles. Selon la doctrine majoritaire, l’action en revendication ne peut alors
aboutir. En effet, pour triompher le revendiquant devra prouver que les choses qu’ils
revendiquent sont les siennes. Or, la doctrine souligne qu’une telle preuve ne peut être apporté
à partir du moment où les choses revendiquées ne présentent aucune caractéristique
permettant de les distinguer des autres choses semblables. La Cour de cassation a rendu des
arrêts qui vont dans ce sens.
Selon une autre partie de la doctrine, la fongibilité ne doit pas être un obstacle à la
revendication. Peu importe, disent les auteurs dont il s’agit, que le revendiquant obtiennent la
restitution de tel chose plutôt que de tel autre à partir du moment où ces choses sont
rigoureusement interchangeables. La restitution doit pouvoir s’opérer sur une quantité. Un
texte va dans ce sens : c’est l’article 2369 du code civil. Celui-ci se rapporte au cas où un
vendeur a vendu des choses fongibles en stipulant une clause de réserve de propriété.
Supposons que l’acheteur soit défaillant (ne règle pas l’intégralité du prix). Dans ce cas l’acheteur
souhaite revendiquer la propriété de la chose vendue fongible afin d’en obtenir la restitution.
L’article 2369 dispose alors que le vendeur pourra exercer son action sur les biens de même
nature et de même qualité. La confusion des marchandises de genre vendu avec d’autres
choses identiques entre les mains de l’acheteur ne fait pas obstacle à l’action en revendication
qui va donc bien s’exercer sur une quantité.
Paragraphe 3 : Les effets de la revendication
On suppose que la revendication aboutie et que donc, le possesseur est évincé et devra
restituer la chose au propriétaire. En outre, les parties peuvent être amené à procéder à des
restitutions complémentaires lesquels en pratique suppose que l’action en revendication
concerne un immeuble.
A) Les restitutions dues par le possesseur
Le possesseur peut être redevable de la restitution des fruits (1) mais également d’autres
indemnités (2).
1. La restitution des fruits
Il faut ici distinguer selon que le possesseur soit de bonne ou de mauvaise foi.
Le possesseur de bonne foi est dispensé de restituer les fruits qu’il a perçu contrairement
au possesseur de mauvaise foi. Ce dernier doit restituer la valeur des fruits, lesquels sont
appréciés à la date de remboursement (mécanisme de la dette valeur).
La bonne foi est définie à l’article 550 alinéa 1 selon lequel le possesseur est de bonne foi
lorsqu’il possède en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. Autrement
dit, le possesseur doit avoir un titre qui lui aurait effectivement transmis la propriété s’il avait
été conclu avec le véritable propriétaire. Cela étant, un titre putatif suffit à fondser la bonne
foi.
La dispense de restitution s’étend à tous les fruits perçus par le possesseur. En revanche,
elle ne s’applique pas aux produits qui eux sont rattachés au capital et doivent être restituer au
demandeur avec la chose elle-même.
La dispense de restitution ne joue plus à compter du jour ou le propriétaire exerce son
action en revendication. À compter de ce jour, le possesseur ne peut plus se retrancher
derrière sa bonne foi.
22. Les autres indemnités
Les règles qui applicables ici se trouvent aux articles 1352 et suivant du code civil.
Il peut arriver que la chose ait été détériorer alors qu’elle était entre les mains du
possesseur. Dans ce cas, s’il était de bonne foi, le possesseur ne devra aucune indemnité sauf

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
si la détérioration est due à sa faute. Inversement, le possesseur de mauvaise foi doit
indemniser le propriétaire même si la détérioration n’est pas fautive.
Il peut arriver que le possesseur ait aliéner à un sous-acquéreur des accessoires ou produit
du bien revendiqué. Dans ce cas, si le possesseur est de bonne foi, il ne devra restituteur que
le prix qu’il a reçu du sous acquéreur. Si le possesseur est de mauvaise foi, il devra
rembourser la valeur des choses aliénés, cette valeur étant apprécier le jour de la restitution (il
se peut que ladite valeur soit supérieure au prix perçu).

R) Les restitutions dues par le revendiquant


Le possesseur qui est évincé (condamné à restituer) peut avoir construit ou planté sur
l’immeuble. Dans ce cas, les règles à suivre sont édictés à l’article 555 du code civil qui
prévoit que le possesseur peut avoir à payer une indemnité.
Le possesseur évincé peut avoir réparer le bien, il devra alors être indemnisé des dépenses
effectuées pour la conversation de la chose mais également des dépenses qui ont augmenté la
valeur de la chose, dans la limite de la plus-value qui subsiste le jour de la restitution.

SECTION 2 : La preuve de la propriété


La charge de la preuve incombe au revendiquant. Reste à savoir quels sont les modes de
preuve. Il faut distinguer deux hypothèses complétement différentes selon que le litige oppose
des ayants-causes du même auteur, ou d’auteur différent.
Paragraphe 1 : Le conflit entre ayant cause du même auteur
Dans le cas où les ayants-causes ont acquis leur bien auprès du même auteur, il faut
distinguer selon que le bien litigieux est un immeuble ou un meuble.
Si le bien est un immeuble, il suffit, pour trancher le litige, d’appliquer les règles de la
propriété foncière. La question de la preuve du droit de propriété ne va pas se poser.
L’acquéreur qui aura publié son titre d’acquisition l’emportera, pourvu qu’il soit de bonne foi
s’il s’agit du second acquéreur.
Si le bien est un meuble, il suffit d’appliquer les règles de la possession. Ce dont il résulte
qu’à nouveau, la question de la preuve de la propriété ne va pas se poser. L’acquéreur qui sera
entré en possession l’emportera, pourvu qu’il soit de bonne foi s’il s’agit du second acquéreur.
Paragraphe 2 : Le conflits entre ayant cause d’auteurs différents
Ici c’est le cas où chacun des ayants-causes prétend avoir acquis la propriété d’un auteur
différent.
Il faut alors distinguer selon que le conflit se porte sur un immeuble ou un immeuble.
A) La preuve en matière immobilière
En matière immobilière, il faut déterminer les modes de preuve (1) avant d’envisager leur
mise en œuvre (2).
1. La détermination des modes de preuves
 Le titre de la propriété
La partie qui veut établir son droit aura une tendance naturelle qui consistera à produire
devant le juge son titre d’acquisition. Problème, le titre d’acquisition n’a pas la valeur d’une
preuve parfaite de la propriété. En effet, le titre va certes établir que l’ayant-cause a acquis
l’immeuble auprès de tel auteur, mais il n’établit absolument pas que cet auteur ainsi désigné
était le véritable propriétaire de l’immeuble. Aussi, le titre d’acquisition ne garantit pas la
qualité de propriétaire de la partie qui le produit devant le juge (pas d’excès inverse qui consiste à
dire que le titre n’a pas de valeur probatoire !). Finalement, le titre a la valeur d’une présomption
simple de propriété.
 La prescription acquisitive

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
La prescription acquisitive présente un avantage dans la mesure où elle constitue un mode
originaire d’acquisition de la propriété. Dès lors qu’une partie a possédé suffisamment
longtemps pour prescrire, cette partie bénéficie d’un titre de propriété auto-suffisant. On n’a
plus à s’interroger sur l’origine de la propriété, à savoir si l’auteur de cette partie était le
véritable propriétaire ! La régularité des transmissions antérieurs ne compte plus.
Finalement, le litige de la propriété de l’immeuble sera nécessairement tranché au profit
de la partie qui peut invoquer la prescription acquisitive
 Les autres modes de preuve
Lorsqu’une partie au litige a possédé l’immeuble sans remplir les conditions de la
prescription acquisitive, sa possession vaudra présomption simple de propriété. Quant à la
force cette présomption simple de propriété que l’on va déduire de cette présomption simple,
elle dépendra de la durée et de la qualité de la possession qui est alléguée.
En second lieu, il est encore possible de tirer des présomptions d’indices
complémentaires : le paiement des impôts fonciers par l’une des parties au litiges…
2. La mise en œuvre des modes de preuve
Distinguons la situation où l’une des parties au litige peut invoquer la prescription
acquisitive du cas contraire.
La partie qui invoque la prescription acquisitive sera forcément préféré.
Dans le second cas, tout dépendra des circonstances de faits. Les juges du fonds statueront
souverainement selon les indices avancés de part et d’autre en fonction des modes de preuves
précités.
B) La preuve en matière mobilière
On suppose ici que le revendiquant agit contre un possesseur qui a acquis le meuble a
non-domino et qui ne remplit pas les conditions de la maxime en fait de meuble possession
vaut tire dans sa fonction acquisitive. Cela peut se produire dans deux cas :
—le possesseur est de mauvaise foi. Dans ce cas, le demandeur va l’emporter s’il prouve
une possession antérieure à celle du défendeur (qui est de mauvaise foi). Cette possession
antérieure vaudra alors présomption de propriété.
—le véritable propriétaire a perdu son meuble ou celui-ci lui a été volé. Dans ce cas, le
propriétaire peut agir pendant 3 ans pour revendiquer entre les mains du possesseur de bonne
foi. Le revendiquant devra alors prouver la perte ou le vol dont il allègue l’existence (prouver
des faits antérieurs de possession).

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens

Chapitre 5 : La copropriété


La copropriété est une situation usuelle, il s’agit du cas où plusieurs personnes exercent un
droit de propriété sur une même chose. La copropriété obéit à un régime de droit commun qui
porte le nom d’indivision.
Les copropriétaires sont des propriétaires en indivision. Ils sont encore qualifiés de
propriétaire indivis. L’indivision est le régime de droit commun de la copropriété, cela
signifie qu’il en existe d’autre, il existe des copropriétés spéciales qui dérogent au régime de
l’indivision.
C’est ainsi que le code civil prévoit une copropriété particulière qui s’appliquent aux
clôtures mitoyennes. De la même façon, en milieu urbain, les immeubles bâtis sont
généralement soumis à un régime de copropriété spécial prévu par une loi du 10 juillet 1965.
Aussi, ce chapitre aura 3 sections.

SECTION 1 : La propriété indivise

On désigne sous le terme d’indivision, la situation dans laquelle plusieurs personnes


exercent un droit réel de même nature sur une même chose ou sur un même ensemble de
chose. Le droit réel concerné peut être non seulement le droit de propriété mais également un
droit d’usufruit ou encore un droit de nu propriété (dans la suite du raisonnement on s’intéressera au
seul cas du droit de propriété).

Paragraphe 1 : Les causes de l’indivision


Il s’agit ici des causes qui provoquent l’apparition d’une copropriété.
En premier lieu, c’est la situation la plus importante, l’indivision peut résulter de
l’ouverture d’une succession. Ainsi, l’indivision est réglementée dans le chapitre du code civil
consacré aux successions (article 815 et suivant du code civil).
On se réfère à l’hypothèse dans laquelle le défunt laisse plusieurs héritiers. Va alors
s’ouvrir une période durant laquelle les biens successoraux seront la propriété indivise des
héritiers. Cette indivision que l’on appelle « indivision successorale » prendra fin par le
partage de la succession. En effet, le partage va permettre aux héritiers d’acquérir la propriété
individuelle des biens du défunt.
En second lieu, l’indivision peut résulter de la dissolution d’un régime de communauté
des biens entre époux. Lorsque les époux sont mariés sous le régime de la communauté légale,
il existe trois masses de bien : les biens propres de chaque époux et la masse commune que
l’on qualifie de communauté.
Lorsque la communauté est dissoute (divorce, décès de l’un des époux), les biens communs qui
composaient la base commune vont tomber sous le régime de l’indivision. Dans ce cas, on
parle d’« indivision post-communautaire ». Elle s’achèvera lorsqu’il sera procédé au partage
des biens indivis (soit entre les époux, soit entre l’époux survivant et les héritiers de l’autre).
Enfin, l’indivision peut avoir une source conventionnelle (≠ des deux autres cas), tel est le cas
lorsque plusieurs personnes acquièrent ensemble un même bien. Dans ce cas, les coacquéreurs
deviennent copropriétaires. Une nouvelle fois, cette indivision va prendre fin au moment du
partage du bien.
Paragraphe 2 : Le régime de l’indivision
A) La situation des indivisaires
Chaque indivisaire a des prérogatives individuelles et, dans le même temps, chaque
indivisaire fait partie d’une collectivité organisée.

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
On étudiera d’abord les prérogatives individuelles des indivisaires (1) avant d’examiner la
dimension collective de l’indivision (2).
1. Les prérogatives individuelles
Lorsqu’un bien est en indivision (fait l’objet d’une propriété indivise dans notre cas) , chaque
indivisaire en est copropriétaire. Autrement dit, chaque indivisaire est propriétaire de la chose
pour une part : chaque indivisaire est titulaire d’une quote-part.
Il importe de bien comprendre que la quote-part n’a aucune assiette déterminée. La chose
indivise n’est pas matériellement divisée. La quote-part grève la totalité de la chose, elle
mesure abstraitement la part de propriété qui revient à chaque indivisaire.
Chaque indivisaire dispose librement de sa quote-part, il peut la vendre, la donner ou
encore la léguer par testament. Cependant, l’article 815-14 du code civil accorde un droit de
préemption aux autres indivisaires si l’un d’entre eux à un tiers sa quote-part à titre onéreux.
Dans ce cas, l’indivisaire cédant doit notifier son projet aux autres indivisaires. Cette
notification doit indiquer les conditions de la cession (notamment le prix de cession !). Les autres
indivisaires ont alors un délai d’un mois pour se substituer à l’acquéreur potentiel (qui par
hypothèse est un tiers). En cas de non-respect de ses conditions, la cession à titre onéreux est
atteinte de nullité (article 815-16).
Le droit de demander le partage fait l’objet d’une règle de principe assortie de
tempérament. Le principe est que le partage peut toujours être demandé. Toutefois, la
demande peut être tenu en échec.
Le législateur conçoit l’indivision comme une situation temporaire, c’est-à-dire une
situation précaire. L’idée est que la pluralité de propriétaire ne favorise pas la bonne
exploitation des biens. L’article 815 proclame alors que « nul ne peut être contraint à
demeurer dans l’indivision, le partage peut toujours être provoqué ».
Évidemment, le partage va dénouer l’indivision. En vertu du partage, chaque indivisaire se
verra attribuer un lot, c’est-à-dire une part de propriété privative des biens individus.
Autrement dit, chaque indivisaire va devenir propriétaire individuelle, proportionnellement à
sa quote-part. Dans l’idéal, le partage aura lieu en nature. Dans le cas contraire (exemple d’un
immeuble), le partage aura lieu en valeur.
Le partage est un acte juridique particulier dans le sens qu’il s’agit d’un acte déclaratif,
par opposition à l’acte juridique translatif (ex : vente, donation). Les indivisaires étaient déjà
d’ores et déjà copropriétaire avant le partage. Ainsi, le partage ne fait que délimiter l’assiette
d’un droit de propriété préexistant.
Par ailleurs, le partage a un effet rétroactif proclamé à l’article 883. Cela signifie que
chaque indivisaire sera réputé avoir toujours été propriétaire des biens qui sont mis dans son
lot. Réciproquement, chaque indivisaire est censé n’avoir jamais été propriétaire des biens qui
sont mis dans le lot des autres indivisaires.

L’article 815 précité tempère la règle selon laquelle le partage peut toujours être provoqué
en prévoyant que ce droit peut être tenu en échec soit par le juge, soit par la convention.
Le juge, saisit par un indivisaire, peut surseoir au partage pour deux années au plus, si le
partage immédiat risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis (article 820).
Il peut arriver que certains indivisaires veuillent rester dans l’indivision, les autres voulant
en sortir. Dans ce cas, le juge peut attribuer leurs parts aux indivisaires qu’ils veulent sortir.
Ce mécanisme qualifié d’attribution éliminatoire est prévu à l’article 824.
Enfin, les indivisaires peuvent convenir du maintien de l’indivision pendant une durée
maximum de 5 ans. La conclusion d’une telle convention nécessitant de tous les indivisaires.
Pendant la durée convenu, un indivisaire ne peut demander le partage qu’en faisant valoir de
justes motifs.

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Droit civil des biens
23. L’organisation collective de l’indivision
L’indivision rassemble les indivisaires dont les droits sont égaux. Il est donc indispensable
de doter l’indivision d’une organisation collective. Les règles collectives visent d’une part les
actes matérielles des indivisaires et les actes juridiques d’autre part.
Chaque indivisaire peut faire usage de la chose indivise à condition de respecter sa
destination ainsi que les droits des autres indivisaires. En pratique, c’est aux indivisaires eux
même qu’il incombe de fixer à l’amiable les modalités d’usages de la chose. En l’absence
d’accord entre les indivisaires, l’exercice du droit d’usage peut être réglé provisoirement par
le juge.
En outre, s’il apparait qu’un indivisaire utilise ou jouit privativement d’un bien indivis, il
sera redevable d’une indemnité envers l’indivision, sauf convention contraire.
Les fruits et revenus des biens indivis perçu par les indivisaires entrent dans l’indivision,
sauf si les indivisaires se mettent d’accord pour les partager de façon anticipé (article 815-10).
Enfin, l’indivisaire qui sauvegarde ou améliore un bien indivis a le droit à une indemnité.
Inversement, chaque indivisaire est responsable des détériorations qui lui sont imputable,
même s’il n’a pas commis de faute.
La gestion des biens indivis va impliquer que les indivisaires accomplissent des actes
juridiques. Le droit positif a évolué sur la question des pouvoirs des indivisaires. Avant
2006, la loi, en principe, requérait l’unanimité. Depuis 2006, toujours en principe, la loi
prévoit une règle majoritaire qui est elle-même aménagé.
Il faut ici se reporter à l’article 815-3 du code civil, il en résulte qu’en principe les actes
juridiques relatifs aux biens indivis peuvent être pris à la majorité des indivisaires d’au moins
2/3 des droits indivis. Ce principe couvre les actes d’administrations, ainsi que la vente de
meubles indivis pour payer les dettes de l’indivision. Les indivisaires minoritaires qui n’ont
pas participé à l’accomplissement de l’acte juridique considéré doivent en être informé par les
autres. À défaut, l’acte leur sera inopposable.
Cette règle de principe est écartée pour les actes conservatoires3, ils peuvent être pris par
un seul indivisaire. Les actes juridiques les plus importantes demeurent toutefois soumis à
l’unanimité. Il s’agit des actes juridiques qui ne relèvent pas de l’exploitation normale des
biens indivis. Il en va de même pour les actes de disposition, exception faites de la vente de
bien indivis.
Le principe majoritaire peut être à la source de lenteur, voire de blocage en cas de
mésentente, c’est pourquoi la loi prévoit des aménagements.
En premier lieu, selon l’article 815-3, les indivisaires peuvent, à la majorité des 2/3,
donner à l’un d’entre eux un mandat général d’administration.
Un indivisaire peut également recevoir un mandat tacite. Tel est le cas si un indivisaire a
pris en main la gestion des biens indivis à la connaissance des autres et sans opposition de leur
part. Cet indivisaire sera alors censé avoir reçu des autres un mandat qui va couvrir les actes
d’administration à l’exclusion des actes de disposition et de la conclusion ou du
renouvellement des baux.
Dans différentes situations, le juge peut être saisit par l’un ou plusieurs indivisaires afin de
surmonter des situations de blocage. Il en va ainsi lorsque le refus d’un indivisaire à la
conclusion d’un acte juridique met en péril l’intérêt commun. Le juge peut alors autoriser les
autres à accomplir l’acte sans l’autorisation de l’indivisaire récalcitrant (article 815-5). Plus
généralement, le juge peut prescrire toutes les mesures urgentes requises par l’intérêt
commun.
3

Nécessaire à la conservation matérielle et/ou juridique du bien indivis

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Droit civil des biens
Enfin, les indivisaires peuvent conclure une convention d’indivision qui prévoit alors le
maintien de l’indivision pour 5 ans. On sait que la conclusion d’une telle convention nécessite
l’unanimité. La conclusion de cette convention nécessite l’unanimité. En outre, la convention
peut désigner un gérant d’indivision dont les pouvoirs sont encadrés par la loi.
Lorsqu’une telle convention est conclue, on parle d’indivision conventionnel (≠ indivision
légale).
S) La situation des créanciers
La situation des créanciers est réglée par l’article 815-17 qui répartie les créanciers en
deux catégories : les créanciers de l’indivision (1) et les créanciers personnels des indivisaires
(2).
1. Les créanciers de l’indivision
Les créanciers de l’indivision sont eux même de deux sortes.
Il s’agit d’abord des créanciers qui auraient pu agir sur les biens indivis avant l’ouverture
de l’indivision. Tel est le cas des créanciers du défunt en cas d’indivision successorale. En
effet, les droits de ces créanciers étaient nés, par définition, avant l’ouverture de la succession.
Tel est également le cas pour les créanciers qui auraient pu agir sur les biens communs des
époux avant la dissolution du régime de la communauté.
Il s’agit ensuite des créanciers dont la créance résulte de la conservation ou de la gestion
des biens indivis (ex : l’entrepreneur qui a effectué des travaux sur les biens indivis).
Les droits des créanciers de l’indivision sont précisés à l’article 815-17 du code civil. Il
résulte de cette disposition que ces créanciers peuvent se faire payer sur l’actif de l’indivision
avant le partage. Corrélativement ils peuvent poursuivre la saisit des biens indivis.
Les créanciers de l’indivision ont une situation d’exclusivité sur les biens indivis : ils sont
à l’abris du concours des créanciers personnels des indivisaires.
24. Les créanciers personnels des indivisaires
Entre dans cette catégorie tous les créanciers autres que ceux qui précèdent (qu’on ne peut
pas qualifier de créancier de l’indivision).
Contrairement au créancier de l’indivision, les créanciers personnels d’un indivisaire ne
peuvent pas saisir les biens indivis. En effet, le créancier ne saurait avoir plus de droit que son
propre débiteur. Or ici, l’indivisaire qui est en l’occurrence le débiteur, n’est pas propriétaire
des biens indivis : il n’a qu’un droit de copropriété qui se traduit par l’attribution d’une quote-
part. L’article 815-17 alinéa 2 écarte la solution selon laquelle le créancier pourrait saisir la
quote-part de son débiteur. Cette solution dérogatoire au droit commun s’exprime par une
considération pratique : une quote-part indivise n’a pas une grande valeur dans la mesure où
sa mise en vente ne rapporterait qu’un prix modique. Voilà pourquoi il est préférable
d’interdire la saisit avant le partage de l’indivision. Une fois le partage mise en œuvre, la
saisit sera exercé sur la part de propriété privative mise dans le l’eau de l’indivisaire en
question.
Cette solution présente toutefois un danger : pour que la saisie puisse avoir lieu, il faut que
le partage soit demandé. Ainsi, les indivisaires sachant que l’un d’entre eux est débité,
peuvent s’abstenir de demander le partage. Pour y remédier, la loi permet au créancier
personnel d’un indivisaire de demander le partage à sa place.
T) La nature juridique de l’indivision
La question se pose dans la mesure où le régime de l’indivision rapproche cette
dernière d’une personne morale.
Les créanciers personnels de l’associé d’une personne morale ne peuvent pas saisir le
patrimoine de la personne morale, mais seulement de l’associé. De même, les créanciers
personnels des indivisaires, ne peuvent pas saisir l’indivis.

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
Par ailleurs, chaque indivisaire dispose librement de sa quote-part (sous réserve du
droit de préemption). Tout se passe donc comme si la quote-part était une part sociale. Enfin,
depuis 2006, la gestion des biens indivis n’est plus soumise au principe de l’unanimité, mais
au principe majoritaire.
Toutefois, en principe des rapprochements que l’on peut opérer, l’indivision demeure
dépourvue de toute personnalité morale. L’indivision en droit positif, ne désigne que la
situation, par essence provisoire, dans laquelle plusieurs personnes exercent concurremment
des droits réels de même nature sur un même bien ou sur un même ensemble de bien.

SECTION 2 : La copropriété des immeubles bâtis


Il s’agit d’une copropriété spéciale régit par une loi du 10 juillet 1965 (qui n’est pas
codifié, mais on le retrouve en annexe de toutes les éditions) . Elle s’applique aux immeubles dont la
propriété est divisée en lot de copropriété qui rassemble des parties privatives et une quote-
part de parties communes, lesquelles sont indissociables. Or, de tel immeubles forment le
cadre habituel de l’habitat urbain. Ainsi, en pratique, la copropriété des immeubles bâtis au
sens de la loi de 1965 concerne des millions de personne.
Paragraphe 1 : Les structures juridiques de la copropriété
La loi de 1965 s’applique aux immeubles bâtis divisé en lot de copropriété. Il en résulte
que la notion de « lot de copropriété » est une notion centrale (A). Par ailleurs, la copropriété
au sens de la loi de 1965 implique l’élaboration d’un règlement de copropriété (B).
A) Le lot de copropriété
Le lot de copropriété rassemble des parties communes (1) et des parties privatives (2).
1. Les parties communes
L’article 3 énonce que sont communes les parties des bâtiments affectés à l’usages de tous
les copropriétaires ou de plusieurs d’entre-deux. Les parties communes comprennent ainsi le
sol, les fondsations, les murs extérieurs… etc. Sont également inclus dans les parties
communes les éléments d’équipement commun (escaliers, ascenseurs), de même que les passages
et corridors et des locaux affectés à des services communs (loge du gardien).
Par extension, certains droits sont considérés comme communs par accessoire : droit
d’édifier des bâtiments nouveaux dans les parties communes par exemple.
Par dérogation, des parties communes peuvent conserver cette qualification alors même
qu’elles sont réservées à l’usage d’un copropriétaire
EX : jardin ou terrasse dont la jouissance est attribuée privativement à un copropriétaire. Ce dernier aura
alors sur cette partie commune un droit réel de jouissance exclusif. Selon la Cour de cassation, ce droit n’est pas
constitutif d’un droit de propriété mais il a néanmoins un caractère perpétuel.

25. Les parties privatives


Les parties privatives sont visées à l’article 2 alinéa 1 selon lequel sont privatives « les
parties du bâtiment réservé à l’usage exclusif d’un copropriétaire ». Cette fois la loi ne donne
aucun exemple.
Si l’on excepte les aménagements intérieurs, la partie privative d’un lot de copropriété
correspond en réalité à un volume d’air qui est délimité par les parties communes. Mais cela
semble ne pas avoir de sens, on ne peut pas être propriétaire d’un volume d’air !
Ce paradoxe disparait toutefois si on accepte de considérer que l’espace en trois
dimensions constitue un immeuble par nature susceptible d’appropriation. Autrement dit, la
notion de propriété en volume peut se combiner avec la copropriété régit par la loi de 1965
afin de rendre compte du droit sur la partie privative.
U) Le règlement de copropriété

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Droit civil des biens
La rédaction d’un règlement de copropriété est obligatoire, il doit être publié au fichier
immobilier afin d’être opposable aux acquéreurs successifs des copropriétés.
S’agissant du contenu, le règlement doit comporter deux séries de disposition essentielle.
En premier lieu, le règlement fixe la destination des parties privatives et communes ainsi
que les conditions de leurs jouissances. Cela revient alors à définir leur affectation.
Ex : le règlement va préciser si les parties privatives sont à usage d’habitation, à usage commercial…

Fixer les conditions de jouissance revient à édicter des règles de conduite. C’est ainsi que
le règlement peut prévoir des restrictions afin de préserver l’aspect général de l’immeuble ou
des limitations dans l’utilisation des parties communes.
Il reste que le pouvoir du règlement des copropriétés est borné. En effet, la loi précise
qu’il ne peut prévoir aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de ceux qui
sont nécessités par la destination de l’immeuble (renvoie au genre d’immeuble voulue par les
copropriétaires).

En second lieu, il incombe au règlement de copropriété de répartir les charges de


copropriété entre les lots. Les charges de fonctionnement sont liées aux services collectifs et
aux équipements communs. Pour ce qui concerne ces charges, chaque lot doit y contribuer
dans la mesure de l’utilité qu’il en retire.
Les charges générales sont liées à la conservation, l’entretien et l’administration des
parties communes. Les lots doivent cette fois y contribuer en fonction de leurs valeurs
respectives.
La copropriété régit par la loi de 1965 implique également l’élaboration d’un document
qualifié d’état descriptif de l’immeuble qui comporte une carte de l’immeuble : il droit
également être publié.
Paragraphe 2 : Le régime de copropriété au sens de la loi de 1965
Ce régime comporte deux aspects : individuel et collectif.
L’aspect individuel invite à considérer la situation de chaque copropriétaire. L’aspect
collectif invite à considérer l’organisation collective de la copropriété.
A) La situation individuelle des copropriétaires
Chaque copropriétaire est tenu d’obligation et est investi de droit. Il suffit ici de rappeler
que chaque copropriétaire doit régler les charges qui lui incombe.
Les droits des copropriétaires appellent plus de développement. Il convient alors de
distinguer les droits exercés sur les parties privatives et les droits exercés sur les parties
communes avant de mettre en lumière leur indivisibilité.
1. Les droits sur les parties privatives
Sur les parties privatives, le copropriétaire est investi d’un droit de propriété que l’article 2
de la loi de 1965 qualifie de droit « exclusif ». Le copropriétaire dispose librement des parties
privatives qu’il dispose dans son lot, de même il en use et en jouit librement sous réserve de
respecter la destination de l’immeuble
26. Les droits sur les parties communes
Ici, le copropriétaire n’a qu’un droit de propriété indivis (≠ exclusif). C’est ce qui résulte
de l’article 4 de la loi de 1965. Il faut préciser toutefois que cette indivision est une indivision
perpétuelle dans le sens où, contrairement à l’indivision de droit commun, le partage n’est pas
concevable.
D’une part, chaque copropriétaire a le droit d’user et de jouir des parties communes, sous
réserves de respecter les droits identiques des autres copropriétaires ainsi que la destination de
l’immeuble.

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
D’autre part, le droit indivis du copropriétaire se traduit par l’attribution d’une quote-part
de partie commune qu’on qualifie de « millième ».
Le nombre de millième attribué à un lot dépend de sa valeur. Plus le lot a de valeur, plus il
a de millième de copropriété. Ceci est important à deux titres :
—Le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire à l’assemblée générale des
copropriétaires dépend des millièmes dont il est titulaire
—La contribution de charge général de copropriété est proportionnel au nombre de
millième
27. L’indivisibilité des droits
Le droit exclusif sur la partie privative et les droits indivis sur les parties communes
forment un tout. Ainsi, le copropriétaire ne peut disposer de sa partie privative (en la vendant par
exemple) sans disposer simultanément de sa quote-part de partie commune.
Cette indivisibilité du droit du copropriétaire trouve son expression dans la notion de « lot
de copropriété ». Cependant, la doctrine a tendance à investir cette notion d’une signification
supplémentaire. Majoritairement, la doctrine considère que le copropriété forme l’assiette
véritable du droit du copropriétaire. Autrement dit, le lot de copropriété est en lui-même
conçu comme un bien dont la nature est incorporelle. C’est ainsi qu’en pratique on parle
couramment de « vente de lot de copropriété » ou de constitution d’une hypothèque sur « le
lot de copropriété ». Dans cette conception, le copropriétaire exerce un droit exclusif sur son
lot.
Cette analyse qui est celle de la majorité n’est pas pleinement convaincante car elle
conduit à dire que le copropriétaire exerce un droit sur des droits. Un droit de propriété
individuel sur des droits, puisque le lot n’est lui-même qu’un regroupement de droit (sur les
parties privatives et communes). L’empilement est donc assez artificiel. Il semble plus exact de
considérer que le lot de copropriété n’est pas un bien, ce n’est qu’une notion qui rend compte
de l’indivisibilité des droits du copropriétaire.
B) L’organisation collective des copropriétés
1. Syndicat
Le syndicat est une personne morale qui regroupe tous les copropriétaires de l’immeuble
de plein droit chargé de veiller à la bonne conservation des parties communes. Le syndicat en
tant que toute personne morale a un patrimoine composé de créance et de dette.
Le syndicat est créancier du paiement des charges de chaque copropriétaire
Il faut bien préciser que l’immeuble en lui-même n’est pas la propriété du syndicat des
copropriétaires. Si tel était le cas, l’immeuble ne ferait plus l’objet d’une propriété collective.
Corrélativement, les copropriétaires ne seraient plus du tout des propriétaires. Ils ne seraient
que des associés détenteurs de part social leur donnant droit à la jouissance de l’immeuble.
Attention, de tel société
2. Les organes décisionnels
Le syndicat des copropriétaires est doté d’une assemblée générale qui doit se réunir au
moins une fois parlement. Il également doté d’un exécutif, le « syndique » nommé par
l’assemblée générale (c’est généralement une société spécialisée). Enfin, le conseil syndical
rassemble des copropriétaires désignés en assemblée générale.
Paragraphe 3 : La nature juridique de la copropriété
A) L’approche dualiste
Il s’agit d’une conception dualiste issus de la loi de 1965 dans laquelle il s’agit de
distinguer deux droits du copropriétaire : droit exclusif sur les parties privatives et droit
indivis sur les parties communes.

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Droit civil des biens
Cette conception présente deux faiblesses dans la mesure où elle contredit la dimension de
la copropriété. En effet, il parait contradictoire de parler de copropriété tout en mettant
l’accent sur le droit exclusif du copropriétaire sur ses parties privatives voir même sur son lot
(voir la doctrine plus haut).

B) L’approche unitaire
L’approche unitaire considère que l’immeuble est dans son ensemble en copropriétaire.
Aucun copropriétaire n’est propriétaire exclusif de tel ou tel partie de l’immeuble. Cependant,
certaines parties sont affectés à la jouissance de tous tandis que d’autres sont affectés à la
jouissance exclusive d’un copropriétaire. Ainsi, la différence entre les parties communes et
privatives n’intéresse que le droit de jouissance de chaque copropriétaire.
Ici, chaque copropriétaire a un droit de jouissance exclusif ou indivis selon les parties de
l’immeuble. Ce n’est pas l’approche consacré par la loi, mais elle parait plus pertinente.

SECTION 3 : Les clôtures mitoyennes


La clôture mitoyenne fait l’objet d’une grande réglementation aux articles 663 à 673
du code civil. La doctrine moderne s’accorde à considérer que la mitoyenneté est une forme
de copropriété.
Paragraphe 1 : L’acquisition de la mitoyenneté
Les deux propriétaires voisins peuvent convenir d’établir ce qu’on appelle une clôture à
frais commun. Il se peut aussi que le propriétaire d’une clôture privative accepte d’en céder la
mitoyenneté à son voisin. Dans ces deux hypothèses, la mitoyenneté sera d’origine
conventionnelle.
Outre la convention, il existe trois autres sources possibles de la mitoyenneté.
A) La prescription acquisitive
C’est limite dans laquelle un mur a été construit par un propriétaire à la limite de son
fonds (jusqu’à la ligne séparative des deux fonds voisins). L’autre propriétaire adosse des
constructions à ce mur. Dans ce cas, le propriétaire du mur pourra demander la cessation de
l’emprise, c’est-à-dire la démolition de l’ouvrage. Cependant, si l’emprise a duré 30 ans, la
remise en l’état ne pourra plus être exiger. En effet, la prescription aura rendu mitoyenne la
portion du mur utilisée (le mur restera privative pour le surplus).
B) La clôture forcée
La clôture forcée est prévue à l’article 663 du code civil selon lequel dans les villes et
faubourgs, chaque propriétaire peut contraindre son voisin à la construction d’une clôture
séparative ainsi qu’à son entretien. Ce texte suppose qu’aucune clôture séparative n’ait été
antérieurement édifié ou, à défaut, que des réparations soient nécessaires. Si la demande porte
sur l’édification qu’un mur, ce mur sera en pratique installé à cheval sur la ligne séparative et
les deux voisins en auront la mitoyenneté. Ainsi, dans le cas où un mur privatif a d’ores et
déjà été construit en limite d’un fonds, son propriétaire ne peut invoquer l’article 663.
Autrement dit, l’article 663 ne peut jouer à postériori pour rendre mitoyenne une clôture
préexistante.
C) La cession forcée
On suppose ici qu’un mur a été édifié en limite d’un fonds. Dans ce cas, l’article 661 du
code civil permet au voisin d’exiger la cession de la mitoyenneté. C’est l’hypothèse d’une
expropriation pour cause d’utilité privée.
Ce cas d’expropriation est néanmoins justifié par une considération d’intérêt général en ce
sens que la mitoyenneté prévoit une économie de moyen et une utilisation optimale de
l’espace. C’est pourquoi le Conseil constitutionnel la validé.

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
1. Les conditions
La cession de mitoyenneté ne s’applique qu’aux murs, à l’exclusion des autres clôtures
(hais notamment). Elle peut être limité à une partie seulement du mur. L’emplacement du
mur est essentiel dans la mesure où le mur doit être construit en limite du fonds de son
propriétaire (jusqu’à la ligne séparative). Dans le cas contraire, la cession forcée est
impossible. En effet, la cession forcée aboutirait alors à permettre au demandeur de
devenir propriétaire de la bande de terrain situé entre la ligne séparative et le mur de son
voisin.
La cession est également écartée si le mur est construit par l’un des propriétaires à
cheval sur la ligne séparative. Dans ce cas, le mur va empiéter sur le terrain du voisin. Or,
tout empiétement est voué à la démolition, elle fait donc obstacle à l’acquisition de la
mitoyenneté. Peu importe, juge la Cour de cassation, que l’acquisition soit demandée par
l’auteur de l’empiétement ou le propriétaire victime : le mur devra être démoli.
Il faut noter que l’article 661 prévoit un mécanisme de cession forcé d’un mur
construit par autrui. En sens inverse, l’article n’édicte pas de mécanisme d’acquisition
forcée de la mitoyenneté. Autrement dit, le constructeur d’un mur séparatif ne saurait
contraindre son voisin à en acquérir la mitoyenneté.
28. Les effets
On suppose ici qu’un propriétaire est contraint de céder la mitoyenneté du mur qu’il a
édifié en limite de son fonds. Dans ce cas, donc, le propriétaire sera créancier du prix de la
moitié du mur (ou partie du mur devenu mitoyenne) . Il sera également créancier du prix de la
moitié du terrain qui forme l’assiette du mur (article 661).
La valeur du terrain est appréciée au jour de la cession, de même que la valeur du mur.
L’article 661 prévoit que le demandeur doit rembourser la moitié de la dépense que le mur
a couté compte tenu de l’état dans lequel se trouve l’ouvrage. Ceci signifie que le
demandeur doit rembourser le prix que couterait au jour de la cession la construction du
mur compte tenu d’un coefficient de vétusté.
Paragraphe 2 : Les droits et obligations des copropriétaires
A) Les droits
Chaque copropriétaire peut tirer parti du mur mitoyen dès lors qu’il n’empêche pas l’autre
d’en faire de même. Ainsi, chaque copropriétaire peut appuyer des constructions contre le mur
mitoyen, de même que des plantations. Il peut placer des poutres dans l’épaisseur du mur. Il
peut pratiquer un enfoncement pour incorporer, par exemple, des canalisations ou une
cheminé.
Cependant, celui qui entend appuyer des constructions ou pratiquer un enfoncement doit
obtenir le consentement de l’autre. En cas de refus de son voisin, il doit faire appel à un expert
pour s’assurer que les travaux ne seront pas nuisibles à son voisin.
En outre, chaque copropriétaire peut exhausser (=surélever) le mur mitoyen. Celui qui
surélève doit supporter la dépense et de même que les frais d’entretien. Le code civil envisage
spécialement le cas où le mur mitoyen n’est pas en état de supporter l’exhaussement. Dans ce
cas, le copropriétaire qui entend l’exhaussement doit alors reconstruire le mur à ces frais.
Si le mur ainsi exhausser nécessité plus d’épaisseur, le terrain supplémentaire doit être
pris du côté de celui qui souhaite le surélevement. La partie exhausser du mur va appartenir
exclusivement au propriétaire mais l’autre propriétaire peut appartenir la mitoyenneté selon le
mécanisme de la cession forcée.
Pour terminer, nous dirons que la règlementation est bien plus succincte pour les clôtures
mitoyennes autre que les murs.
S’il s’agit de haies, chacun aura le droit à la moitié des fruits et produits issues de ces
haies (article 669 et 670).

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
S’il s’agit d’une haie ou d’un fossé, chacun peut la remplacer par un mur construit en
limite de son fonds.
B) Les obligations
Un copropriétaire ne saurait, sans le consentement de l’autre, pratiqué des ouvertures dans
le mur mitoyen. En outre, chacun doit contribuer aux dépenses d’entretien.
Cependant, les articles 656 et 667 prévoient une faculté d’abandon.
Selon l’article 656, le copropriétaire d’un mur mitoyen peut échapper aux charges en
abandonnant son droit de mitoyenneté sauf si le mur soutien une construction lui appartenant
puisque dans ce cas il profiterait du mur sans contribuer aux charges.
L’article 667 étend quant à lui cette faculté d’abandon aux autres clôtures sauf s’il s’agit
d’un fossé servant à l’écoulement des eaux.
La question s’est posée de savoir si la faculté d’abandon ainsi prévu par le code pouvait
s’appliquer dans le domaine de l’article 663 relative à la clôture forcée. La jurisprudence
répond par l’affirmative. Dans cette hypothèse, chaque propriétaire peut s’affranchir de
l’obligation de participer aux frais de construction en abandonnant le terrain sur lequel le mur
doit prendre appui pour moitié.
D’abord, on observe que l’abandon de la mitoyenneté est un acte juridique unilatéral, il ne
nécessite par l’accord de l’autre. Cependant, il doit être constaté par acte notarié pour les
besoins de la publicité foncière.
En outre, l’abandon ne prive pas son auteur du droit de redemander la cession de la
mitoyenneté en application de l’article 661 du code civil.
Paragraphe 3 : La preuve de la mitoyenneté
De même que le droit de propriété, la mitoyenneté peut être prouvé par tous moyens.
Cependant, le code civil prévoit une présomption légale de mitoyenneté. Cette présomption
peut être renverser.
Alors, la preuve contraire pourra être rapporté par titre juridique ou par la marque de non-
mitoyenneté. Celle-ci s’entend d’un mode de construction qui permet d’établir que la clôture
est privative. Les marques de mitoyenneté sont envisagées à l’article 665 pour les murs et 666
pour les fossés.
En outre, pour les murs qui séparent des bâtiments, la présomption ne vaut que jusqu’à
l’héberge. Autrement dit, la présomption ne s’applique que jusqu’à la hauteur du bâtiment qui
est le moins élevé. En effet, la présomption de mitoyenneté est fondsée sur l’utilité du mur par
les deux immeubles. Pour des raisons du même ordre, la présomption de mitoyenneté
s’applique lorsque les immeubles sont clos de tous les côtés. En effet, la clôture commune
peut être présumé mitoyenne.
En sens inverse, si un immeuble est clos de tous les côtés tandis que l’autre n’est clos que
sur sa frontière avec le premier. Cette clôture sera présumée appartenir au propriétaire
entièrement clos. En effet, c’est pour ce propriétaire que la clôture est utile : l’autre
propriétaire n’a pas jugé utile de se clore. Ainsi, la présomption de non-mitoyenneté est
inapplicable, sauf preuve contraire.

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Droit civil des biens

Titre 4 : Les droits réels sur la chose d’autrui

Chapitre 1 : La notion de droit réel sur la chose d’autrui


SECTION 1 : La liste des droits réels sur la chose d’autrui
En principe, les droits réels sur la chose d’autrui sont prévu par la loi, mais la liste n’est
pas limitative.
Paragraphe 1 : Les nomenclatures légales
La nomenclature légale résulte du code civil (A) et d’une loi spéciale (B).
A) Le code civil
Le code civil consacre l’existence de trois sortes de droit réel sur la chose d’autrui. Il
s’agit d’une part de l’usufruit, du droit réel d’usage et d’habitation et enfin, des servitudes qui
sont également qualifié de service foncier.
L’usufruit est le droit réel sur la chose d’autrui le plus étendu. En effet, l’usufruitier
acquiert l’usage et la jouissance de la chose d’autrui, le nu-propriétaire. Il doit en conserver la
substance afin de le restituer à la fin de l’usufruit. L’usufruit peut grever les meubles ou les
immeubles.
L’usufruit est un droit par essence temporaire dans la mesure où il est assorti d’un terme
extinctif impératif : au plus tard à la mort de l’usufruitier s’il s’agit d’une personne physique
ou au bout de 30 ans si c’est une personne morale.
Les droits d’usage et d’habitation sont des droits réels qui ont pour model l’usufruit. Ce
sont des diminutifs de l’usufruit dans le sens qu’il confère moins de prérogative à leur
propriétaire. Ainsi, le droit d’usage est limité à l’usage personnel de la chose grevée. Le droit
d’habitation se limite quant à lui à l’occupation personnelle d’un local d’habitation. Le droit
d’usage et d’habitation s’éteignent de la même façon que l’usufruit : ils sont nécessairement
temporaires.
Enfin, les servitudes ou service foncier sont des droits réels immobiliers. Ils viennent
grever un fonds qualifié de fonds servant pour le service et l’utilité d’un autre fonds que l’on
qualifie de fonds dominant.
Les servitudes ont vocation à duré perpétuellement. En effet, elles sont l’accessoires du
droit de propriété qui s’exerce sur le fonds dominant. Et donc, elles ont vocation à durer aussi
longtemps que le droit de propriété. Ceci-dit, les servitudes sont exposées à s’éteindre pour
non-usage trentenaire (article 706). En cela, elles rejoignent le droit d’usufruit, également
exposés à s’éteindre par non-usage trentenaire (article 617). Elles se distinguent de la même
façon du droit de propriété qui ne s’éteint pas par le non-usage.
B) La loi spéciale
Le législateur a créé de nouveaux droits réels reconnus par des lois spéciales. Ces lois
spéciales résultent de certaine variété de contrats de bail.
Avant de commencer il convient d’expliquer que la nature juridique du droit conféré au
locataire en vertu d’un contrat de bail a suscité une difficulté. En effet, on s’est demandé si le
contrat de bail faisait naître au profit du locataire un droit réel sur la chose louée ou un droit
personnel (droit de créance) contre le bailleur.

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
Cette difficulté a été résolue par la Cour de cassation dès le début du XIX e siècle. Ainsi, le
juge a opté pour la qualification de droit personnel. Autrement dit, le bail ne confère au
locataire (le preneur) qu’un droit de créance qu’il exerce contre le bailleur (son débiteur).
La question est alors de savoir en quoi consiste la créance du locataire contre le bailleur ? La
réponse est que le locataire a le droit d’exiger que le bailleur lui procure la jouissance paisible
de la chose louée : c’est une créance de faire. En sens inverse, le locataire n’a pas de droit réel
sur la chose louée.
Il reste que la qualification ainsi retenue par la Cour de cassation ne s’impose pas au
législateur. Celui-ci est intervenu ponctuellement pour créer des baux immobiliers spéciaux
qui confèrent au preneur un droit réel sur la chose louée (l’immeuble loué). Ces baux peuvent
être de très longue durée (jusqu’à 99 ans de manière générale). Cette durée va permettre au locataire
d’amortir les investissements qu’il fait sur l’immeuble. En outre, il pourra obtenir du crédit en
constituant une hypothèque sur son droit au bail, puisque son droit au bail va être qualifié de
droit réel immobilier.
Paragraphe 2 : Le caractère limitatif de droits réels sur la chose d’autrui
La question s’est posée de savoir si les parties peuvent créer des droits réels non prévu par
la loi par le biais de convention.
À l’origine, la doctrinaire répondait négativement à cette question. Les auteurs classiques
qui formulaient cette réponse s’appuyaient sur l’article 543 dont il ressort qu’on ne peut avoir
sur les biens qu’un droit de propriété, un droit de jouissance ou de servitude. L’article 543
ainsi rédigé comportait ne liste légale des droits réels admissibles considéré comme relevant
de l’ordre public.
Le code civil venait de consacrer le droit de propriété individuel et exclusif en mettant fin
au système féodal. Or, on pouvait craindre qu’un principe de libre création de droit réel
favoriserait la résurgence du système féodal. Ces arguments n’étaient pas sans réplique. On
pouvait en effet rétorquer que l’article 543 du code civil n’avait aucune valeur normative. En
effet, l’article n’est qu’un texte d’annonce qui a pour objet de présenter quels sont les droits
réels que le code civil va ensuite réglementer.
En outre, la crainte de la résurgence de la féodalité s’est très rapidement dissipée. Par
ailleurs, il existe un texte dans le code civil qui s’oppose à la pratique féodale la plus néfaste  :
le servage. L’article 686 se rapporte aux servitudes qui, nous le savons, à vocation à la
perpétuité. Ainsi, l’article 686 déclare qu’une servitude ne peut être imposer ni à une personne
ni profiter à une personne. Une servitude ne peut être établit qu’entre deux immeubles. Le
code interdit donc qu’une personne puisse être asservit à la propriété d’autrui.
Dans ces conditions, la jurisprudence a pris parti dès le début du XIX e siècle sur la
question de savoir s’il était permis de créer de nouveaux droits réels par convention. Sans
aucune prudence, le juge a retenu le principe de libre création des droits réels. Cette
jurisprudence a été confirmé à de multiple reprise.
Au XXIe siècle, la discussion s’est déplacée. Le débat ne porte plus sur la question de
savoir si les parties peuvent créer des droits réels sui generis : la réponse est oui, on le sait.
Désormais, le débat porte sur la durée des droits réels sui generis. Il faut savoir en effet que
dans des arrêts récents, la jurisprudence a admis que des parties pouvaient créer des droits
réels de jouissance spéciale dans la limite de l’ordre public. Autrement dit, un propriétaire
peut accorder à autrui le bénéfice d’une utilité particulière de son bien en dehors de l’usufruit
et de ses diminutifs. Il faut simplement que ces droits réels respectent l’ordre public (la
jurisprudence n’en précise pas le contenu). La question qui se pose est celle de savoir si les droits
réels de jouissance spéciale peuvent être perpétuels ou s’ils demeurent rattachés aux règles de
l’usufruit quant à leur durée. Dans son dernier état, la jurisprudence de la Cour de cassation
admet que les droits réels de jouissance spéciale doivent être limité dans le temps par la

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
convention des parties, à défaut de quoi ils s’éteignent selon les règles fixées par le code pour
l’usufruit.
Cependant, la Cour de cassation admet que le droit de jouissance spéciale est limité dans
le temps s’il est constitué pour toute la durée d’existence de la personne morale qui en est
titulaire. On abouti alors à une quasi perpétuité dans la mesure où les personnes morales
peuvent être indéfiniment reconduite. En outre, la cour de cassation admet qu’un droit réel sui
generis peut être perpétuel dès lors qu’il est l’accessoire d’un lot de co-propriété et qu’il est
établit sur un autre lot. Dans ce cas, le droit réel sui generis s’apparente alors à une servitude.
Il apparait que la jurisprudence est extrêmement quant à la durée des droits réels sui
generis.

SECTION 2 : La distinction des droits réels sur la chose d’autrui et des droits
de créance
La distinction droit réel/droit de créance dit-on est une distinction essentielle dans l’ordre
patrimoniaux. Pourtant, le critère de la distinction est incertain et en outre, ses intérêts ne sont
pas considérables.
Paragraphe 1 : Le critère de distinction
La doctrine majoritaire établit un critère de distinction qui n’est pas très pertinent et qui
explique qu’une partie de la doctrine moderne en propose un autre.
Ainsi, on envisagera le critère classique (A) puis le moderne (B).
A) Le critère classique
1. Exposé
Selon la définition classique, le droit réel est celui qui confère à son titulaire un
pouvoir direct et immédiat sur la chose grevé, la chose qui est l’objet de son droit. Cela
signifie que le droit réel ne comporte pas de sujet passif, il ne comporte aucun débiteur. Le
droit réel ainsi définit est opposable à tous.
Cette définition s’applique sans aucune difficulté au droit de propriété puisque le
propriétaire exerce un pouvoir direct et immédiat sur sa chose.
Toutefois, la doctrine majoritaire applique la même définition aux droits réels sur la
chose d’autrui. Ainsi, elle considère que le titulaire du droit réel exerce directement ses
prérogatives sur la chose grevé sans avoir à s’adresser au propriétaire. En outre, il ajoute
que les droits réels sur la chose d’autrui sont dotés de la même opposabilité que le droit de
propriétaire : ils sont opposables à tous. Ceci explique que ce dernier soit obligé de
respecter les droits réels constituées sur sa chose.
Par opposition, les droits de créance ont, par définition, un sujet passif qui est le
débiteur du droit de créance. Le débiteur doit exécuter la prestation qui fait l’objet de son
obligation. De plus, les droits de créances ont un effet relatif dans le sens que leurs effets
obligatoires ne s’appliquent qu’entre le créancier et le débiteur. Cet effet relatif distingue
les droits de créances des droits réels sur la chose d’autrui qui sont opposables à tous.
Distinction : existence d’un sujet passif + effet relatif.
29. Les objections
La première critique est que l’opposabilité à tous n’est pas une caractéristique au doit
réel. S’il est vrai que le droit de créance a un effet relatif face à son débiteur, il n’en reste
pas moins qu’il est opposable à tous : les tiers sont tenus de respecter de droit de créance
qui est celui d’autrui.
Pour faire simple, l’opposabilité à tous s’attache à l’ensemble des droits subjectifs. Un
droit subjectif ne servirait à rien s’il n’était pas opposable à tous. L’opposabilité à tous ne
saurait donc être érigé en caractéristique du droit réel.

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
Il est artificiel de dire que le droit réel sur la chose d’autrui ne comporte aucun sujet
passif. En effet, un tel droit s’exerce sur une chose qui est la propriété d’une autre personne.
Dans cette mesure, le propriétaire de la chose grevé est forcément tenu de laisser le titulaire
du droit exercer ses prérogatives sur le bien. En ce sens, le droit réel sur la chose d’autrui fait
bien naitre une obligation du propriétaire du bien grevé vis-à-vis du titulaire du droit réel.
Cette obligation est une obligation d’abstention, mais c’est une obligation tout de même !
B) Les critères modernes
Le critère moderne est proposé par la doctrine néo personnaliste, c’est la doctrine qui
considère que la propriétaire est une simple relation d’appartenance. Cette doctrine donc, met
en avant un nouveau critère de distinction entre les droites créances et les droits réels sur la
chose d’autrui.
1. Exposé du critère
La doctrine néo personnaliste part du constat suivant : il existe un point commun entre les
droits de créance et les droits réels sur la chose d’autrui. Les uns comme les autres font naitre
une obligation entre deux personnes.
 S’il s’agit d’un droit de créance, c’est le débiteur qui est obligé envers le créancier.
 S’il s’agit d’un droit réel sur la chose d’autrui, c’est le propriétaire de la chose grevé
qui est obligé envers le titulaire du droit.
Cependant, l’obligation du débiteur envers son créancier n’a pas la même nature que
l’obligation du propriétaire envers le titulaire du droit réel.
Dans le cas d’un droit de créance le débiteur est personnellement tenu envers le créancier.
Cela signifie que le débiteur est identifié par son nom, il est désigné nominativement. C’est la
raison pour laquelle l’obligation du débiteur est une obligation personnelle.
S’agissant maintenant du droit réel sur la chose d’autrui, le propriétaire de la chose grevé
est tenu dit-on, d’une obligation réelle envers le titulaire du droit. Cela signifie que le débiteur
de l’obligation réelle n’est pas désigné par son nom, il est tout simplement identifié par sa
qualité de propriétaire de la chose grevé.
L’obligation réelle se distingue de l’obligation personnelle par le mode de désignation du
débiteur. Finalement, le droit réel sur la chose d’autrui met à la charge du propriétaire une
obligation réelle. Tandis que le droit de créance met à la charge du débiteur une obligation
personnelle. Ajoutons que l’obligation personne peut être « de faire » ou « de ne pas faire »,
tandis que par définition, l’obligation réelle du propriétaire de la chose grevé est
nécessairement une obligation d’abstention.
30. Les conséquences
Chacun sait que le débiteur qui est tenu d’une obligation personnelle ne peut s’en
affranchir unilatéralement. Il peut sans doute obtenir une remise de dette, mais celle-ci
suppose par définition que le créancier y consente : c’est une convention.
Au contraire, les néo-personnalistes soulignent que le débiteur d’une obligation réelle peut
s’en affranchir unilatéralement en abandonnant à son droit de propriété sur la chose grevée.
Autrement dit, l’abandon du droit de propriété entraine l’extinction de l’obligation réelle.
L’obligation réelle est par définition attachée à un bien déterminé. À partir de là, elle se
transmet de plein droit avec la propriété de la chose grevée. Autrement dit, celui qui acquiert
la propriété de la chose grevée succède à l’obligation réelle de son auteur. Ce mécanisme de
transmission de plein droit automatique ne se retrouve pas pour les droits de créance (obligation
personnelle).

Paragraphe 2 : Les intérêts de la distinction


On peut répertorier trois sortes d’intérêts que l’on va passer en revu.
A) La nature mobilière ou immobilière du droit
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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
On sait que les droits réels sont mobiliers ou immobiliers en fonction de l’objet auxquels
ils s’appliquent. En sens inverse, les droits de créances sont toujours des meubles : ce sont des
meubles par détermination de la loi (article 529). Peu importe que le droit de créance se
rapporte indirectement à un immeuble. C’est ainsi que le droit du locataire d’un immeuble est
réputé avoir une nature mobilière.
En réalité, cette différence est très artificielle. C’est la raison pour laquelle qu’elle reçoit
des correctifs. Dans certains cas, le législateur confère un droit réel au locataire de
l’immeuble. Dans de tels hypothèses, le droit au bail a une nature immobilière et, dans cette
mesure, il va suivre le régime des droits réels immobiliers.
Deuxième exemple de correctifs. Il faut savoir que les baux immobiliers de longue durée
sont soumis aux régimes des droits immobiliers du point de vue de la publicité foncière. Les
baux dont la durée excède 12 ans doivent être publié au fichier immobilier : peu importe qu’il
s’agisse d’un droit personnel ou d’un droit réel.
Troisième exemple, l’article 2278 accorde la protection possessoire au détenteur précaire
d’immeuble vis-à-vis des tiers. Cet article ne distingue pas selon que le détenteur est investi
d’un droit réel sur l’immeuble ou d’un droit personnel visant l’immeuble. Ainsi, le locataire
d’un immeuble peut se prévaloir de la protection possessoire vis-à-vis des tiers dans les
mêmes conditions que l’usufruitier.
V) La possession
Nous savons que les droits réels peuvent s’acquérir par la possession et sous le terme de
droit réel on désigne non seulement le droit de propriété mais également les droits réels sur la
chose d’autrui. Par exemple, un droit d’usufruit peut théoriquement s’acquérir par prescription
soit par l’effet acquisitive immédiat « en fait de meuble, possession vaut titre ».
En sens inverse, un droit personnel ne peut jamais être acquis par l’effet de la possession
même s’il se rapporte indirectement à une chose. Par exemple, un droit au bail ne peut jamais
être acquis par prescription acquisitive au contraire d’un droit d’usufruit.
W) Le droit de suite
On dit que le titulaire d’un droit réel sur la chose d’autrui dispose d’un droit de suite. Cela
signifie que qu’il peut suivre la chose grevée entre les mains de son acquéreur pour continuer
d’exercer son droit réel. Le droit de suite n’est qu’une autre façon d’évoquer l’obligation qui
incombe au propriétaire de la chose grevé. L’acquéreur de la chose grevé de droit réel va
succéder à l’obligation réelle de son auteur (qui se transmet automatiquement).
En sens inverse, le créancier n’a pas de droit de suite même si sa créance se rapporte
indirectement à une chose. Autrement dit, le droit de créance va s’éteindre si la chose
considérée est cédée à autrui.
Ex : le bailleur cède à un acquéreur la chose louée. Le locataire n’a pas de droit de suite donc son droit va
s’éteindre. Ceci découle de la nature personnelle de l’obligation du bailleur.
Il reste que la distinction que l’on vient d’établir est artificielle et doit être relativisée. En
réalité, le droit de suite n’est pas automatique, il est subordonné à certaines conditions : il ne
peut être exercé que si le droit réel sur la chose gravé peut être opposé à l’acquéreur de la
chose grevé.
A partir de là, si la chose grevée est un immeuble, l’opposabilité à l’acquéreur sera
subordonnée à la publication du droit réel au fichier immobilier.
S’il s’agit d’un droit mobilier, il faudra que le titulaire du droit réel soit entré en
possession de la chose puisque c’est la possession qui donne droit à la propriété.

En second lieu, il faut savoir que le locataire d’un immeuble dispose de l’équivalent d’un
droit de suite. Cette solution résulte de l’article 1743 du code civil. Le texte admet que

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
l’acquéreur d’un immeuble loué doit respecter le bail conclu par son auteur à condition que le
bail ait été constaté par acte authentique ou qu’il ait une date certaine. La jurisprudence
assouplit considérablement la règle en jugeant que la simple connaissance du bail par
l’acquéreur suffit à le lui rendre opposable. Si ces conditions sont remplies, le locataire pourra
donc opposer son droit locatif à l’acquéreur de l’immeuble : le bail va se poursuivre entre le
locataire et l’acquéreur de l’immeuble, c’est une sorte de droit de suite.

SECTION 3 : La relation entre les droits réels sur la chose d’autrui et les
obligations réelles
La doctrine personnaliste considère qu’un droit réel sur la chose d’autrui fait naitre une
obligation réelle à la charge du propriétaire de la chose grevée. Cette obligation réelle est une
obligation d’abstention qui consiste à laisser le titulaire exercer son droit réel sur la chose.
Dans cette conception, l’obligation réelle est tout simplement le droit réel considéré du
côté du propriétaire de la chose grevée. Autrement dit, l’obligation réelle est la fasse passive
du droit réel, comme la dette est la face passive du droit de créance.
Cela dit, l’obligation réelle reçoit d’autre application en droit positif. L’obligation réelle
est alors une charge qui pèse sur la propriété :
—le propriétaire d’un mur mitoyen est tenu d’effectuer les réparations d’entretien.
Ici, il est clair que l’obligation s’attache à la propriété du mur mitoyen, elle se transmet
donc avec le droit de propriété. En outre, le propriétaire du mur mitoyen dispose d’une faculté
d’abandon.
—la qualification d’obligation réelle est expressément visé par la loi.
En l’occurrence, il s’agit de l’article 132-1 du code de l’environnement selon lequel un
propriétaire immobilier peut conclure soit avec une morale, soit avec une personne privée qui
agit pour l’environnement, un contrat donnant naissance à des obligations réelles ayant pour
objet la gestion écologique durable du bien considéré.
L’obligation réelle environnementale peut donner naissance à des obligations de ne pas
faire (ex : obligation de ne pas utiliser certains produits), comme à des obligations de faire qui vise à
gérer ou restaurer le bien considéré. L’intérêt de la qualification réelle est qu’elle va se
transmettre automatiquement avec la propriété de l’immeuble. Il faut simplement préciser que
pour que cette transmission se produise, il faut que l’obligation réelle ait été publié au fichier
immobilier.
 Peut pas être qualifié de servitude !

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Droit civil des biens

Chapitre 2 : Les servitudes


La servitude se définit comme une charge imposée sur un héritage (immeuble) pour
son usage et son utilité, appartenant à un autre propriétaire.
C’est donc une charge grevant un immeuble le fonds servant pour l’usage et l’utilité
d’un autre immeuble qualifié de fonds dominant.
On distingue les servitudes positives et négatives.
La servitude positive est celle qui confère au propriétaire du fonds dominant une utilité
à des fins.
La servitude négative est celle qui a pour effet d’interdire au propriétaire du fonds
servant d’utiliser une de ses prérogatives de propriétaire (servitude de ne pas bâtir, de ne pas
surélever, de ne pas faire de construction qui pourrait nuire à la vue dont profite le fonds dominant).

SECTION 1 : La notion de servitude


Paragraphe 1 : Les éléments constitutifs
La servitude implique que des fonds qui appartiennent à des propriétaires différents
soient mis en relations.
A) Les fonds
La servitude s’applique aux immeubles par nature. À contrario, ni les meubles, ni les
immeubles par destination ne peuvent être grevé par servitude.
La servitude suppose l’existence d’un fonds dominant. C’est dans l’intérêt de ce fonds
que la servitude est établie. Pour cette raison, les servitudes dites « d’intérêt public », ne sont
pas des servitudes au sens du droit privé. En effet, ces servitudes prévues par la loi ou le
règlement s’analyse par des charges qui peuvent être imposer à un immeuble, mais dans
l’intérêt général : il n’y a en l’occurrence aucun fonds dominant.
B) L’appartenance des fonds
Comme l’énonce l’article 637, la servitude ne peut être établit qu’entre deux immeubles
appartenant à des propriétaires différents.
La jurisprudence n’admet pas qu’une servitude soit établit sur un fonds indivis au
profit d’un fonds qui est la propriété exclusive de l’un des indivisaires. En effet, l’indivisaire
peut profiter des utilités du fonds servant en exerçant simplement son droit indivis. De même,
lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une copropriété, la jurisprudence décide qu’une servitude ne
peut être constitué sur des parties communes au profit d’une partie privative.
En second lieu, la question s’est posée de savoir si dans les immeubles en copropriété,
une servitude pouvait être constituée entre deux parties privatives. À priori, la réponse est
négative. En effet, chaque copropriétaire a la copropriété des parties communes, parties
communes qui inclus le sol. Dans la mesure où le sol fait l’objet d’une appropriation
collective, on ne peut identifier un fonds dominant et un fonds servant. Cependant, nous le
savons, la loi investit chaque copropriétaire d’un droit exclusif sur ses parties privatives. Dans
cette perspective, les parties privatives forment des fonds distincts les uns des autres. Rien ne
s’oppose alors à ce qu’une partie privative soit grevé d’une servitude au profit d’une autre
partie privative qui appartient à un autre propriétaire. La Cour de cassation a effectué un
revirement et admet désormais les servitudes.
En dernier lieu, il peut arriver qu’un aménagement réaliser par le propriétaire d’un
fonds deviennent une servitude à la suite d’une division de cet immeuble. La servitude qui est
créée dans de telle circonstance est qualifié de servitude par destination du père de famille.
C) Le mise en relation des fonds

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
Par définition, la servitude va affecter le fonds servant au service du fonds dominant.
Cette affectation prend la forme d’un droit réel. Il en résulte que les prérogatives du
propriétaire du fonds servant vont subir une restriction. Le propriétaire du fonds servant devra
soit s’abstenir d’exercer une prérogative soit supporter que l’autre propriétaire puisse profiter
d’une utilité de son fonds.
Dans les deux cas, le propriétaire du fonds servant est tenu de respecter la servitude ce
qui est une obligation de ne pas faire. Il s’agit d’une obligation réelle. Dans cette conception,
l’obligation réelle du propriétaire du fonds servant n’est que la face passive de la servitude.
Paragraphe 2 : Les caractères de la servitude
A) Du point de vu passif
Si l’on considère la servitude du propriétaire du fonds servant (point de vu passif), la
servitude présente deux caractères :
—La servitude est indivisible.
C’est-à-dire qu’elle grève le fonds servant en totalité sauf stipulation contraire de l’acte
constitutif. En conséquence, si le fonds servant vient à être divisé, chacune des parcelles de
cette division devra supporter la servitude.
De la même façon, si le fonds servant est en indivision, il faudra le consentement de tous
les indivisaires pour le grever d’une servitude.
—La servitude se transmet passivement avec la propriété du fonds servant
Cela signifie que la servitude va s’imposer de plein droit à tous les acquéreurs successifs
du fonds servant. Nous tenons là une différence entre l’obligation réelle créée par la servitude
et l’obligation personnel. En effet, une obligation personnelle, même lorsqu’elle est contractée
relativement à une chose ne se transmet pas automatiquement.
Ex : Mr X s’engage à ne pas construire sur son terrain, obligation souscrite en faveur de son voisin sous la forme
d’une obligation personnelle (en son nom).
Mr X cède son terrain à Mr Z. Dans ce cas, ce dernier ne sera pas tenu de l’engagement de ne pas construire,
sauf stipulation contraire de l’acte de vente.
 Obligation personnelle mais relativement à une chose. Pour autant, elle ne se transmet pas
automatiquement
Ex 2 : Supposons que l’engagement de ne pas construire soit qualifié de servitude. Dans ce cas, Mr Z sera bien
tenu de l’engagement de ne pas construire car il s’agit d’une obligation réelle qui se transmet de plein droit avec
le droit de propriété.

Attention, la transmission de plein droit de la servitude suppose qu’elle ait été publiée
au fichier immobilier.
Ex : l’acquéreur du fonds servant publie son titre d’acquisition alors que la servitude n’a pas été publié. Dans ce
cas, la servitude sera inopposable à l’acquéreur de l’immeuble.

B) Du point de vu actif
Du point de vue du propriétaire du fonds dominant, la servitude présente trois caractères :
1. Le caractère accessoire
La servitude est établie dans l’intérêt du fonds dominant, il en résulte qu’elle en est
l’accessoire. En conséquence, une servitude ne peut être cédé, ne peut être saisi,
indépendamment du fond dominant.
La servitude se transmet de plein droit aux acquéreurs successifs du fonds dominant.
La servitude peut être invoqué par une personne qui a l’usage du fonds dominant (locataire,
usufruit).
31. Le caractère perpétuel

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
Nous savons que le droit de propriété est perpétuel. La servitude qui est l’accessoire de la
propriété du fonds dominant lui emprunte ainsi sa perpétuité. Cependant, la perpétuité des
servitudes n’a pas la même portée que la perpétuité du droit de propriété.
—Premièrement, le droit de propriété est perpétuel dans le sens qu’il ne s’éteint pas par le
non-usage. Au contraire, l’article 706 du code civil dispose que les servitudes s’éteignent par
le non-usage trentenaire. Cette règle s’applique aux servitudes du fait de l’homme.
—Deuxième solution, il est évident que les parties sont libres de créer une servitude
temporaire.
—Enfin, le propriétaire du fonds servant peut mettre fin à la servitude en abandonnant son
immeuble au propriétaire du fonds dominant. Cette faculté est qualifiée de faculté d’abandon
ou de déguerpissement prévue à l’article 799 du code civil.
32. Le caractère indivisible
De la même manière que la servitude grève indivisiblement le fonds servant, elle
profite indivisiblement au fonds dominant. En conséquence, si le fonds dominant vient à être
divisé, la servitude subsistera à chaque parcelle issue de cette division (article 700).
Paragraphe 3 : Le contenu de la servitude
S’agissant du contenu de la servitude, il faut se référer à l’article 686 du code civil.
Pour comprendre cette disposition, il faut faire appel à l’histoire. En effet, sous
l’Ancien régime, les servitudes étaient un aspect essentiel du système féodal. Or, la
Révolution a aboli toutes les charges qui pouvaient peser sur les terres. L’article 686 qui n’a
pas été modifié depuis 1804, est l’héritier de la Révolution et consolide sa solution.
Autrement dit, il a pour but d’interdire la résurgence du système féodal. Dans ce but, l’article
686 règlemente impérativement le contenu des servitudes.
Si l’engagement pris par un propriétaire envers un autre ne correspond pas au contenu
autorisé, alors il ne pourra pas être qualifié de servitude. Il vaudra tout au plus, engagement
personnel (obligation personnelle). Dans ce cas, le régime de la servitude sera inapplicable.
L’engagement sera soumis au régime moins favorable (perpétuité, transmission de plein droit…) des
obligations personnelles.
A) La servitude est imposée au fonds et non à la personne
Une servitude ne peut mettre une obligation de faire à la charge du propriétaire du
fonds servant. Lorsqu’une servitude est constituée, le propriétaire du fonds servant peut être
seulement tenu d’une obligation d’abstention (sinon, c’est lui qui est obligé et non plus son fonds).
« Servitus in faciendo consitere non potest ».
1. Portée
Pour illustrer la portée de la règle, on raisonnera sur un exemple.
Supposons que le propriétaire d’un fonds A) s’engage envers le propriétaire d’un fonds B) à accomplir des
journées de travail sur le fonds B). L’engagement considéré ne pourra pas être considéré de servitude (obligation de
faire).

Si le propriétaire du fonds A) S’oblige à ne pas faire quelque chose envers le propriétaire du fonds B), alors
seulement l’engagement pourra être l’objet d’une servitude.

Le code civil atténue la règle servitus in faciendo consitere non potest. En effet, la loi
admet que les servitudes puissent donner naissance à des obligations positives à la charge du
propriétaire du fonds servant pourvu que ces obligations ne soient qu’accessoire à la servitude
(article 698 et 699).
33. Bien fondée
Le principe d’interdiction de servitude donnant naissance à des obligations de faire à
titre principal est critiqué par une partie de la doctrine. Les auteurs dont il s’agit souligne que
le principe d’interdiction ne s’impose plus aujourd’hui avec la même force qu’en 1804. De

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
fait, la crainte d’une renaissance du système féodal a désormais disparu. C’est pourquoi, les
auteurs précités suggèrent une interprétation plus souple de l’article 686.
Il est proposé de distinguer selon que l’obligation de faire est susceptible ou non
d’exécution par une personne autre que le propriétaire du fonds servant. Autrement dit, la
question qu’il faut se poser est la suivante : l’engagement de faire peut-il être exécuté par
n’importe qu’elle tiers ou ne peut-il être exécuté que par le propriétaire du fonds servant.
—Si l’engagement de faire peut être exécuté par n’importe qui, alors il s’analyse
forcément par une obligation personnelle. Tel est le cas de l’engagement d’entretenir le fonds
dominant ou d’effectuer des journées de travail sur le fonds… Dans ce cas, la solution est la
même que celle qui découle de l’application classique de l’article 686 du code civil.
—Si l’engagement ne peut être exécuté que par le propriétaire du fonds servant, alors
il pourra être qualifié de servitude. Tel est cas de l’engagement qui consiste à ne donner
qu’une certaine affectation au fonds servant. Dans ce cas, la solution s’écarte de celle qui
résulte d’une application littérale de l’article 686.
B) La servitude profite au fonds et non à la personne
Cette seconde proposition de l’article 686 est une conséquence directe de la définition
de la servitude (charge imposée sur un fonds pour l’utilité d’un autre fonds). Autrement dit, il faut que
la servitude réponde à un besoin objectif du fond dominant. C’est-à-dire un besoin
indépendant des gouts du propriétaire du fonds dominant.
1. Droit de chasse ou de pêche sur le terrain d’autrui
La jurisprudence refuse qu’un tel droit puisse faire l’objet d’une servitude au motif
qu’il ne tend qu’à faire augmenter l’agrément de son bénéficiaire sans augmenter l’utilité.
 Pourra être établit sous la forme d’un droit réel d’usage, ou un droit personnel
34. Les clauses d’habitations bourgeoises
Les clauses d’habitations bourgeoises sont celles qui interdisent au propriétaire d’un
immeuble de l’affecter à tout autre usage que l’habitation. Cette fois la jurisprudence
admet la qualification de servitude. L’idée étant que la clause va augmenter la valeur
économique des immeubles voisins qui en bénéficie. La clause va profiter au fonds
dominant, quel que soit le propriétaire.
35. Obligation de non-concurrence
Ici, un propriétaire s’interdit de créer dans son immeuble un fonds de commerce qui
pourrait concurrencer un fonds de commerce installer dans un autre immeuble. Ici encore, la
jurisprudence admet la qualification de servitude.
Cette solution n’est pas évidente car elle revient à considérer que l’engagement rend
service à l’immeuble dominant et non pas seulement au fonds de commerce installer dans
l’immeuble.
Paragraphe 4 : L’objet de la servitude
La servitude ne peut procurer qu’un service limité. Elle vient simplement geler une
prérogative du propriétaire (ex : prérogative de ne pas construire) ou bien elle vient seulement
conférer une utilité déterminant du fonds servant au propriétaire du fonds dominant (servitude
de passage). À l’inverse, la jurisprudence énonce que la servitude ne saurait priver le
propriétaire du fonds servant de toute jouissance de son fonds.
En effet, si l’on admettait que la servitude peut procurer à son titulaire du fonds
d’autrui alors la propriété du fonds servant serait vidée de sa substance. Le propriétaire du
fonds servant ne pourrait jamais récupérer la jouissance de son fonds dans la mesure où les
servitudes ont vocation à la perpétuité.
Cette règle jurisprudentielle est d’ordre public. Une servitude ne saurait conférer un
droit d’empiétement : il n’existe pas de servitude d’empiètement. Cependant, cette solution
est beaucoup moins assurée lorsque le débordement est aérien, si une construction empiète au-

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
dessus du sol. Certains arrêts de la Cour de cassation admettent en effet que le débordement
constitue alors une servitude de surplombs pouvant être acquise par prescription.
En réalité, cette jurisprudence est discutable. En effet, une servitude ne devrait jamais
permettre un redécoupage des frontières physiques de l’immeuble.
Paragraphe 5 : La typologie des servitudes
Les servitudes obéissent à deux classifications qui se combinent.
A) Distinction des servitudes apparentes et non-apparentes
La servitude apparente est celle qui s’annonce par un ouvrage extérieur.
Ex : une servitude de passage matérialiser par un chemin qui dessert le fonds dominant
Ex 2 : une servitude de conduite d’eau extérioriser par un aqueduc ou par un ouvrage visible

La servitude non-apparente est celle qui, au contraire, ne s’extériorise par aucun ouvrage.
Ex : la servitude de ne pas construire.

Notons que selon les circonstances, une même servitude peut être apparente ou non
apparente. Ainsi, une servitude de passage ne sera pas apparente s’il n’existe aucun
aménagement desservant le fonds dominant.
B) Distinction des servitudes continues et discontinue
La servitude est continue lorsque son exercice n’implique aucune intervention du
propriétaire du fonds dominant (ex : servitude de ne pas construire).
À contrario, la servitude est discontinue si son exercice implique l’intervention du
propriétaire du fonds dominant (ex : servitude de passage).
Le caractère continue ou discontinue de la servitude ne doit pas être confondu avec le
caractère permanent ou intermittent de son exercice. Il peut arriver qu’une servitude s’exerce
par intermittence dans les faits, tout en étant continue dans l’abstrait. C’est le cas de la
servitude de vue.
La vue est une ouverture qui laisse passer l’air et la lumière. Le jour est une ouverture
laissant passer la lumière seulement. Or, dans ces articles 675 et suivants, le code civil
règlemente la distance que doit respecter un propriétaire par rapport au fonds voisin pour
pratiquer une vue (ouverture laisser par l’air et la lumière, fenêtre) . Cette règlementation sur la
distance minimale n’est pas impérative. Autrement dit, un propriétaire peut acquérir ou par
prescription, le droit d’avoir une vue inférieure à la distance légale, on parle alors de servitude
de vue. Or, il est bien évident que l’exercice de la servitude de vue est intermittent. Pour
autant, la vue existe en elle-même. C’est pourquoi la servitude de vue est une servitude
continue bien que son exercice soit intermittent.
C) Combinaison des classifications
Les classifications précédentes se combinent, il existe donc quatre espèces de servitude.
En premier lieu une servitude peut être apparente est continue : c’est le cas de la servitude
de vue.
La servitude peut être apparente et discontinue : la servitude de passage.
La servitude peut être continue est non-apparente : la servitude de ne pas construire.
Enfin, la servitude peut être non apparente et discontinue : la servitude de passage qui
n’est pas matérialiser par un chemin qui dessert le fonds dominant.
Parmi ces quatre espèces de servitude, il y en a une qui se singularise : la servitude
apparente et continue. Elles se singularisent dans le sens où elles sont susceptibles de
possession et donc, peuvent être acquise par le jeu de la prescription acquisitive.

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
SECTION 2 : Les modes d’établissement des servitudes
De ce point de vue, le code civil envisage trois sortes de servitude :
-celles qui dérivent de la situation naturelle des lieux
-celles qui sont établies par la loi
-celle qui sont établies par le fait de l’homme
Les servitudes dérivant de la situation des lieux ne forment pas une catégorie autonome :
ce ne sont rien d’autre que des servitudes légales. Finalement, il suffit donc d’opposer les
servitudes légales et celles établies par le fait de l’homme.
Paragraphe 1 : Les servitudes légales
Les servitudes légales peuvent être distinguer entre deux parties : servitudes légales
réciproques et servitudes légales unilatérales.
On parle de servitude légale réciproque si les deux propriétaires sont tenus de la
servitude légale l’un envers l’autre. Dans ce cas, chaque immeuble est à la fois fonds servant
et fonds dominant. Relève de cette catégorie les servitudes relatives aux distances minimales
que des propriétaires voisins doivent observer pour pratiquer des ouvertures (des jours ou des
vues).
La servitude est unilatérale si elle n’est dû que par l’un des propriétaires voisins envers
l’autre. C’est le cas de la servitude d’écoulement des eaux que doit supporter le propriétaire
d’un fonds inférieur au profit d’un propriétaire d’un fonds extérieure, par exemple.
Paragraphe 2 : les servitudes établies par le fait de l’homme
A) Le titre
Le titre qui constitue la servitude correspond à un acte juridique. L’acte juridique
constitutif de la servitude peut aussi bien être conclu à titre gratuit ou à titre onéreux. L’acte
juridique constitutifs de la servitude peut aussi bien correspond à un contrat ou à un testament.
Dans l’hypothèse d’une servitude établie par testament, le propriétaire du fonds va stipuler
dans son testament que son fonds sera grevé d’une servitude au profit d’un autre fonds. On dit
alors que le testament contient un « lègue de servitude ».
Il est à noter que l’acte juridique a également un rôle à jouer dans le domaine des
servitudes légales. L’établissement de la servitude ne nécessite aucun acte juridique car il est
prévu par la loi. Cependant, le propriétaire du fonds dominant peut conclure avec le
propriétaire du fonds servant un contrat qui précise les modalités d’exercice de la servitude.
Ici, l’absence de la publication n’est pas sanctionnée par l’inopposabilité.
X) La destination du père de famille
1. Le mécanisme
L’établissement d’une servitude par destination du père de famille s’opère en deux temps.
Dans un premier temps, un propriétaire réalise entre deux fonds qui lui appartiennent ou
entre deux parcelles d’un même fonds, un aménagement qui est potentiellement constitutif
d’une servitude.
Dans un second temps, les fonds ou les parcelles sont divisées et attribuées à des
propriétaires différents.
Ex : il y a un partage entre les héritiers du propriétaire initiale.
Ex : le propriétaire cède l’une des deux parcelles à un acquéreur.
Dans ce cas, l’aménagement préexistant pourra être qualifié de servitude (article 692). Le
raisonnement du législateur est le suivant : au moment de la division ou de la séparation des
fonds, les intéressés (les copartageants, le propriétaire et son acquéreur…) auraient pu manifester la
volonté d’écarter toute servitude entre les fonds dont ils ont fait l’acquisition. À contrario, si

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
les intéressés sont restés silencieux, on présume qu’il y a eu un accord tacite sur la naissance
de la servitude.
36. Les conditions
Le code civil contient deux textes contradictoires sur ce point. Le premier énonce que la
destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes (article
692). Le second exige seulement un signe apparent de servitude sans requérir la continuité
(article 694).
La jurisprudence a concilié les deux textes en faisant une distinction entre deux
hypothèses.
 Si l’acte de séparation des fonds n’est pas produit, l’établissement de la servitude
nécessite l’apparence et la continuité. En effet, dans ce cas il faut faire preuve de
rigueur pour admettre la présomption puisque peut être que l’acte contenait une clause
écartant la servitude.
 Si l’acte de séparation des fonds est produit, l’établissement de la servitude peut être
présumé si elle est apparente dès lors qu’il n’existe pas de clause contraire dans l’acte
produit.
Y) La prescription
La prescription acquisitive peut conduire à l’établissement d’une servitude et la possession
requise consiste alors à se comporter comme le titulaire de la servitude en accomplissant des
actes d’exercice de servitude.
Selon l’article 690 le temps requis pour prescrire est de 30 ans et la jurisprudence en
déduit que la prescription abrégée de 10 ans est inapplicable aux servitudes.
1. Le domaine d’application
Le domaine d’application de la prescription de la servitude est loin d’être général. Il faut
en effet tenir compte de l’article 690 selon lequel la prescription ne permet d’acquérir que les
servitudes qui sont continues et apparentes.
Ex : une servitude de vue peut être acquise par prescription si une vue a été ouverte pendant 30 ans à une
distance inférieure à la distance légale.
Ex : une servitude de surplomb (empiètement aérien) peut être acquise au bout de 30.
À contrario, l’article 691 dispose que la prescrption ne s’applique ni aux servitudes non
apparentes ni aux servitudes discontinues.
S’agissant des servitudes non apparentes, l’impossibilité de les prescrire peut être fondé
sur leur caractère généralement négatif. Or, il est impossible de posséder un fait négatif.
Ex : le fait qu’un propriétaire s’abstienne de construire sur son terrain ne peut donner lieu à aucune
possession de la part du propriétaire du fonds voisins.
Toutefois, cette justification ne vaut pas si la servitude non apparente est positive.
Ex : une servitude de passage qui n’est extériorisé par aucun chemin.
Dans ce cas, la servitude positive est discontinue.

S’agissant des servitudes discontinues, on invoque l’argument que les faits de


possession d’une servitude discontinue sont nécessairement isolés. Ils peuvent donc
s’expliquer par une simple tolérance du propriétaire du fonds sur lesquels ces faits
s’accomplissement. Or l’article 2232 du code civil dispose que les actes de simple tolérance
ne peuvent fonder une prescription.
C’est pourquoi une servitude de passage ne peut s’acquérir par prescription quand bien
même cette servitude s’annonce par un ouvrage.

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IBRAHIM Faïda Yassrine
Droit civil des biens
Cependant, la jurisprudence tempère cette solution puisqu’elle admet que les agissements
du possesseur peuvent conduire à l’acquisition de la propriété du terrain sur lequel il
accomplit ces actes. Ainsi, celui qui utilise, pour y passer, une parcelle du fonds d’autrui, peut
finir par en acquérir la propriété à défaut de pouvoir prescrire une servitude de passage. Une
telle solution est étrange et paradoxale et fait peu de cas de l’animus du possesseur qui n’a pas
forcément l’intention de prescrire la propriété (de passage peut-être, mais c’est tout).

37. La portée
La possession peut permettre d’acquérir une servitude. Cela dit, la prescription acquisitive
peut aussi permettre de déterminer l’assiette et le mode d’exercice d’une servitude
préexistante.
C’est ce que prévoit l’article 685 alinéa pour la servitude de passage en cas d’enclave.
Car, en effet, ce texte prévoit que l’assiette et le mode d’exercice de cette servitude sont
déterminées par 30 ans d’usages continues.
La jurisprudence étend la solution aux servitudes qui sont prévues par titre. Ainsi, le
propriétaire du fonds dominants peut acquérir par prescription trentenaire un mode d’exercice
plus avantageux pour lui. Cette solution ne vaut que pour les servitudes continues et
apparentes ! (Conformément à l’article 690).

SECTION 3 : L’exercice des servitudes


Paragraphe 1 : La situation du propriétaire du fonds dominant
La situation du propriétaire du fonds dominant fait l’objet de deux règles générales.
D’abord, le propriétaire du fonds dominant (titulaire de la servitude) a le droit de faire à ses
frais, sur le fonds servant, tous les ouvrages nécessaires à l’usager et à la conservation de la
servitude
En outre, le propriétaire du fonds dominant doit respecter un principe de fixité de la
servitude. Fondé sur l’article 702 du code civil qui déclare que le titulaire ne doit exercer sa
servitude que selon son titre sans pouvoir faire de changement qui aggrave la condition du
fonds servant.
La jurisprudence ne fait pas une application rigide du principe de fixité. En effet, elle
admet que l’exercice de la servitude peut être modifiée par rapport aux stipulations du titre
constitutif dès lors qu’il n’en résulte pas d’aggravation de la situation du fonds servant.
Concrètement, la servitude peut ainsi être adapté aux besoins nouveaux du fonds
dominant.
Ex : exemple typique d’une servitude de passage crée au XIXe siècle. Le titre se référait à l’utilisation de voiture
à cheval. En dépit de cette clause, le propriétaire du fond dominant a été autorisé à exercer sa servitude pour le
passage de véhicule automobile.
Ex : En sens inverse, la pause de canalisation par le bénéficiaire d’une servitude de passage est généralement
perçue comme une aggravation de la servitude laquelle n’est pas permise par le principe de fixité.
La desserte de construction nouvelle par le même passage peut être considérée comme une
aggravation, mais ce n’est pas toujours le cas. C’est une question de fait qui relève de
l’appréciation souveraine des juges du fond.
Ajoutons à titre d’observation que ce libéralisme relatif de la jurisprudence ne concerne
pas l’assiette de la servitude. En cas de modification d’assiette, ce n’est pas seulement
l’exercice de la servitude qui est modifié mais la servitude en elle-même. Modifié l’assiette
d’une servitude revient à substituer une nouvelle servitude à la servitude préexistante. Or, une
telle création nécessite un titre ou la prescription acquisitive.

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Paragraphe 2 : La situation du propriétaire du fonds servant
À la base, le propriétaire du fonds servant doit respecter la servitude qui grève son fonds.
En outre, il est tenu d’une obligation plus précise qui dérive du principe de fixité : propriétaire
du fonds grevé ne peut rien faire qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à le rendre
plus incommode (article 701 alinéa 1).
Ex : il ne peut changer l’état des lieux ou modifier l’assiette de la servitude.
Cependant, par exception, un déplacement de l’assiette au titulaire de la servitude si ce
déplacement est conforme à l’intérêt du fonds servant et qu’il ne nuit pas à l’utilité de la
servitude.

SECTION 4 : L’extinction des servitudes


Les causes d’extinction de servitude sont diverses.
 En premier lieu, les servitudes peuvent s’éteindre par l’effet d’une renonciation du
propriétaire du fonds dominant (à titre gratuit ou onéreux).
 En second lieu, les servitudes peuvent s’éteindre par consolidation.
Il y a consolidation lorsque les qualités de propriétaire de la chose grevé et le titulaire du droit
réel se réunissent sur une seule tête. En l’occurrence, il y aura donc consolidation si le
propriétaire du fonds dominant acquiert la propriétaire du fonds servant ou inversement (article
705). La cause de la réunion des deux immeubles n’importe pas. Elle peut tenir à un acte
juridique ou à un fait juridique. La consolidation pourrait résulter d’un abondant du fonds
servant (déguerpissement).
 L’article 703 du code civil énonce que les servitudes cessent lorsque les choses se
trouvent dans un tel état qu’on ne peut plus les exercés.
La servitude s’éteint si on exercice devient impossible. Cependant, si l’impossibilité
est dû au fait du propriétaire du fonds servant, alors le propriétaire du fonds dominant
pourra demander son rétablissement (réclamer la remise en état). En outre, la servitude ne
s’éteint que si l’impossibilité d’exercice est définitive.
Ex : une tempête détruite l’ouvrage nécessaire à l’exercice de la servitude. Dans ce cas, l’exercice de la servitude
sera suspendu. Les travaux devront être effectué avant l’expiration d’un délai de 30 ans (sinon la servitude peut
s’éteindre).

 Les servitudes peuvent s’éteindre par prescription extinctive (article 706).


Selon le code, les servitudes s’éteignent par le non-usage trentenaire.
La prescription extinctive s’applique aux servitudes établit par le fait de l’homme (≠
servitude légale), elle ne se limite pas aux seules servitudes apparentes contrairement à la
prescription acquisitive.
La prescription extinctive ne devrait donc pas s’appliquer aux servitudes légales.
Cependant, la jurisprudence n’est pas aussi tranchée.
Pour le point de départ de la prescription trentenaire, il faut distinguer entre servitude
continue et les servitudes discontinues.
Pour les servitudes discontinues, la prescription commence à courir le jour où le titulaire a
cessé d’exercer la servitude.
Pour les servitudes continues, il n’est pas possible de prendre en considération le dernier
acte d’exercice puisqu’il s’exerce indépendamment du fait du titulaire du fonds dominant (ex :
fenêtre). Aussi, l’article 703 commente que le délai de prescription commence à courir le jour
où il a été fait contraire à la servitude émanant soit du propriétaire du fond dominant soit du
propriétaire du fonds servant.
Ex : le propriétaire du fonds dominant obstrue une fenêtre par laquelle il exerçait une servitude de vue.

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Ex : le propriétaire du fonds servant édifie une construction en violation d’une servitude de ne pas
construire. Le propriétaire du fonds dominant s’abstient de protester pendant 30 ans. Dans ce cas, la prescription
extinctive sera acquise.

La prescription peut entrainer l’extinction partielle de la servitude. C’est ce qui résulte de


l’article 708 selon lequel le mode d’exercice de la servitude se prescrit comme la servitude
elle-même. Autrement dit, l’assiette ou le mode d’exercice d’une servitude peut être restreint
par l’effet d’un non-usage partiel pendant 30 ans. Toutefois, la jurisprudence opère sur ce
point une distinction. Elle décide ainsi que le non-usage partiel n’a pas d’incidence si le
propriétaire du fonds dominant s’est volontairement abstenu d’exercer l’intégralité de la
servitude.
Ex : a le droit de passer en voiture mais ne passe qu’en vélo.
Dans ce cas, le propriétaire est censé avoir adapté la servitude à ses besoins et non avoir
voulu restreindre la servitude. Ainsi, pas d’extinction.
Le non-usage partiel a une incidence s’il est subi par le propriétaire du fonds dominant en
raison de circonstance naturel, ou opposition du propriétaire du fonds servant.

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Chapitre 3 : L’usufruit


L’usufruit est défini à l’article 578. Il s’agit du droit de jouir d’une chose dont un autre à
la propriété comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance.
On voit donc que l’usufruitier à le droit d’utiliser la chose du nu-propriétaire et d’en titrer
les fruits (usus, fructus).
La formulation « comme le propriétaire lui-même » implique une restriction. En effet,
l’usufruitier doit se conformer au mode d’usage et de jouissance adopté par le nu-propriétaire.
Il faut ajouter que l’usufruit est par essence temporaire (alors que la servitude a vocation à la
perpétuité). C’est la raison pour laquelle l’usufruitier doit conserver la substance de la chose.
Lorsque l’usufruit va s’éteindre, la pleine propriétaire va se reconstruire de plein droit sur la
tête du propriétaire (ou de ses héritiers).

SECTION 1 : La nature juridique de l’usufruit


L’usufruit est classiquement considéré comme un démembrement de la propriété.
Une autre théorie cependant considère que l’usufruit est une propriété temporaire.
Enfin, une dernière théorie estime que l’usufruit démembre les utilités de la chose.
Paragraphe 1 : Le démembrement de la propriété
Généralement, l’usufruit est qualifié de droit réel démembré.
A) Exposé de l’analyse
L’idée de démembrement de la propriété trouve son fondement dans la théorie de
l’usufruit causal. Selon cette théorie, il existe dans tous propriétaire un usufruit qui sommeil.
Le propriétaire a entre ses mains l’usus, le fructus et l’abusus. Ainsi, il est à la fois nu-
propriétaire et usufruitier de sa propre chose. La constitution d’un usufruit ne fait
qu’actualiser cet usufruit potentiel par démembrement de la propriété entre le nu-propriétaire
d’un côté et l’usufruitier.
La conséquence est que le nu-propriétaire est lui-même considéré comme le titulaire d’un
droit réel démembré. Ce droit de nu propriété est une branche détachée du droit de propriété
originaire. Aussi, il n’est pas assimilable à un droit de propriété.
B) Critique
L’idée de démembrement est critiquable quant à son fondement (1) et quant à sa
conséquence ensuite (2).
1. Le fondement
La théorie de l’usufruit causal est simpliste car le droit de propriété n’est pas simplement
démembré lorsqu’un usufruit est fondé. Le droit de disposer matériellement de la chose
n’existe plus. En effet, l’usufruitier n’a pas le droit de disposer de la chose (détruire…) car il est
tenu d’en conserver de la chose. S’agissant du nu-propriétaire ne dispose pas non plus
matériellement de la chose car il doit permettre son usage à l’usufruitier. Ainsi, l’addition des
pouvoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire ne parvient pas à reconstituer les pouvoirs d’un
plein propriétaire.
38. Conséquences
L’idée de démembrement implique que la chose n’a plus de propriétaire. Le nu-
propriétaire n’est pas un propriétaire puisqu’il n’a qu’un droit réel démembré. L’usufruitier
n’est pas davantage un propriétaire. Finalement, le propriétaire de la chose grevé de la chose
est introuvable.
Paragraphe 2 : La propriété temporaire
Selon cette théorie, l’usufruit entraîne un découpage temporel de la propriétaire.
Autrement dit, l’usufruitier acquiert la propriété temporaire de la chose grevée dans la mesure
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où il est affecté d’un terme extinctif. Réciproquement, le nu-propriétaire a un droit de
propriété affecté d’un terme suspensif.
Cette analyse est difficile à défendre car il est difficile de se prétendre propriétaire si on
droit transférer la propriété de la chose à autrui à l’expiration d’un terme. En effet, dans ce cas
il faut conserver la chose en vue de son transfert futur. Cette situation n’est pas celle d’un
propriétaire.
Paragraphe 3 : Le démembrement des utilités de la chose
Selon cette analyse, pour expliquer l’usufruit il faut partir du principe que le nu-
propriétaire demeure propriétaire de la chose grevée. Autrement dit, l’appartenance de la
chose n’est pas modifiée par la constitution de l’usufruit.
Certes, lorsqu’un usufruit est constitué il s’opère un démembrement. Toutefois ce
démembrement s’applique aux utilités de la chose. Le nu-propriétaire va conserver la
propriété d’une chose dont les utilités sont attribuées à l’usufruitier.
Le droit de propriété se trouve dépouillé de ses utilités concrètes et c’est pourquoi on
parle de « nue-propriété ».

SECTION 2 : La constitution de l’usufruit


Paragraphe 1 : Les sources de l’usufruit
Selon l’article 579, l’usufruit est établi par la loi ou par la volonté (= acte juridique). Il
faut ajouter que la possession peut permettre l’établissement d’un usufruit.
A) La loi
L’usufruit résulte directement de la loi dans deux hypothèses.
Articles 382 et 383 : les pères et mères qui ont l’administration légale des biens de leurs
enfants, exercent sur ces biens un droit de jouissance légale qui n’est rien d’autre qu’un
usufruit dont la source est légale.
Article 757 : Lorsqu’un époux décède et qu’il a des enfants, le conjoint survivant dispose
d’une option si tous les enfants sont communs aux deux époux. Dans ce cas, le survivant a le
choix. Il peut recueillir la propriété du quart des biens successoraux. Ou il peut recueillir
l’usufruit de la totalité de la succession.
Cette option disparait si le prédécédé laisse des enfants qui sont issu d’une précédente union.
Dans ce cas, il ne peut recueillir que le quart des biens successoraux.
Z) L’acte juridique
L’usufruit peut être constitué par acte juridique et souvent, cet acte juridique est un acte à
titre gratuit : soit une donation, soit un testament (1). Il peut également s’agir d’un acte à titre
onéreux, mais cette situation est exceptionnelle (2).
1. L’acte à titre gratuit
L’usufruit peut être constitué à titre gratuit selon deux modalités. La première consiste à
donner ou à léguer l’usufruit d’un bien. Dans cette hypothèse l’auteur de la libéralité (donneur
ou testateur), retient pour lui-même la nue-propriété du bien.
Ex : Supposons que le bien soit un immeuble à usage d’habitation. Dans ce cas, l’opération va permettre à
l’usufruit qui est le donataire ou le légataire de se loger jusqu’à sa mort. À cet instant, la pleine propriété va se
reconstituer soit sur la tête de l’auteur de la libéralité ou de ses héritiers.
La deuxième modalité consiste à faire donation de la nue-propriété, c’est-à-dire que le
donateur va conserver l’usufruit jusqu’à sa mort. Réciproquement, le donataire deviendra
plein propriétaire à la mort du donateur.

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Ex : le père propriétaire d’un immeuble va en donner la propriété à un descendant. Cette donation de la nu
propriété présente alors un intérêt fiscal. En effet, les droits de mutation sont calculés d’après la valeur de la nue-
propriété au jour de la donation.
39. L’acte à titre onéreux
Cette hypothèse est plus rare que la précédente.
On peut envisager qu’un usufruit soit accordé contre le paiement d’un loyer, mais cela
n’arrive jamais. Ceci s’explique parce qu’un tel usufruit est concurrencé par le bail et le bail a
un régime juridique plus favorable.
On trouve cependant un exemple d’usufruit consenti à titre onéreux avec la vente d’un
immeuble en nue-propriété. L’avantage est que le vendeur va toucher un prix de vente et il
conservera l’usage du bien jusqu’à sa mort (puisqu’il a retenu pour lui l’usufruit).
Le prix que doit payer l’acheter va dépendre de la valeur de la nue-propriété laquelle
dépend de l’âge du vendeur. Le prix d’autant plus élevé que le vendeur est âgé. En effet, plus
le vendeur est âgé, plus vendeur a de chance d’acquérir rapidement la pleine propriété.
Ici, la vente de la nue-propriété est un contrat aléatoire puisqu’on ne peut déterminer la
durée effective de vie du vendeur.
Paragraphe 1 : Les règles applicables lors de l’entrée en jouissance
L’entrée en jouissance est la prise de possession des biens qui sont soumis à l’usufruit. On
remarque d’abord que l’usufruitier a le droit d’exiger la délivrance des biens grevés. En outre,
l’usufruitier doit prendre les biens dans l’état dans lesquels ils se trouvent. En effet, le nu-
propriétaire n’est pas tenu à une obligation de remise en l’état (≠ avec le contrat de bail dans lequel
le bailleur doit délivrer la chose en bon état).
L’usufruitier a deux obligations lors de l’entrée en jouissance. D’abord, il doit, à ses frais,
établir de manière contradictoire, l’inventaire des meubles et l’état des immeubles dont il
acquiert l’usufruit (article 600). Le nu-propriétaire peut s’opposer à l’entrée en jouissance tant
que cette formalité n’est pas accomplie.
L’usufruitier doit trouver une caution, une personne qui s’engage à garantir ses dettes
qu’il pourrait contracter envers le nu-propriétaire. S’il ne trouve pas de caution, l’usufruit peut
le remplacer par une hypothèque ou un gage. Cette obligation est écartée dans deux cas :
-l’acte constitutif en exempte l’usufruitier
-sont exempté les pères et mères qui ont l’administration des biens de leur enfant, de
même que le vendeur ou le donateur qui conserve l’usufruit du bien

SECTION 3 : Les effets de l’usufruit


Il faut distinguer entre l’usufruit de droit commun (para 1) et certains usufruit atypique (para 2).
Paragraphe 1 : les effets de l’usufruit de droit commun
A) La situation de l’usufruitier
L’usufruitier a des droits (1) et des obligations (2).
1. Les droits de l’usufrutier
L’usufruit a un droit d’usage et de jouissance. Il faut ajouter que, dans une certaine
mesure, l’usufruitier a un droit de disposition.
Le droit d’usage de l’usufruitier appel trois observation.
D’abord, l’usufruitier peut utiliser les biens à condition d’en respecter leur destination. Le
nu-propriétaire supporte l’usure des biens résultant de leur usage normal. Dès lors qu’il y a
utilisation normale, le nu-propriétaire ne peut exiger une remise en état à la fin de l’usufruit.
L’usufruit peut exercer tous les droits accessoires qui sont attachés au bien dont il a
l’usage.

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L’usage de la chose peut conduire l’usufruitier à construire sur le terrain de nu-
propriétaire. Cette activité de construction n’est pas fautive du moment qu’elle est compatible
avec la destination du fonds. Dans ce cas, la jurisprudence décide que le droit d’accession est
différé jusqu’à la fin de l’usufruit. Autrement dit, le nu propriétaire ne deviendra propriétaire
des constructions qu’à la fin de l’usufruit. Dans l’attente, l’usufruitier est investi d’un droit de
superficie qui s’analyse comme un droit de propriété temporaire. Il en résulte que l’usufruitier
n’est pas tenu de conserver les constructions, il peut les démolir.
Le droit de jouissance comporte deux aspects complémentaires. D’abord, il permet à
l’usufruitier d’acquérir les fruits de la chose. En outre, il lui permet d’exploiter la chose.
Il faut se référer à l’article 582 du code civil qui énonce que « l’usufruitier a le droit de
jouir de toutes espèces de fruit4 que peut produire la chose ». Le droit aux fruits s’analyse en
un droit de propriété. C’est-à-dire que l’usufruitier acquiert la propriété des fruits produits par
la chose. Ainsi, il n’est tenu à leur égard d’aucune obligation de restitution à la fin de
l’usufruit. C’est ce droit aux fruits qui confère à l’usufruit son intérêt économique.
En revanche, l’usufruitier n’a pas le droit aux produits car ce sont des biens qui sortent du
capital mais en épuisant sa substance. Or, l’usufruitier est tenu de conserver la substance de la
chose et donc, son capital. Toutefois, la distinction entre produit et fruit. En effet, des produits
peuvent être requalifié en fruit en raison de la destination de la chose.
Ex : une carrière grevée d’un usufruit. Si la carrière a été mise en exploitation par le nu-propriétaire.
L’usufruitier peut poursuivre cette exploitation, à condition de se conformer au mode d’exploitation du nu-
propriétaire. Alors, les matériaux extrait la carrière vont être qualifié de fruit et non de produit. Au contraire, si la
carrière n’a pas été mise en exploitation, l’usufruitier ne peut la commencer. Les matériaux sont alors traités
comme des produits.
L’usufruitier est en droit d’exploité les biens grevés, c’est une conséquence directe du
droit de jouissance. L’usufruitier peut faire une exploitation personnelle du bien grevé mais il
peut aussi choisir de l’exploiter au moyen d’un contrat conclu avec un tiers.
Ex : un fonds de commerce est grevé d’un usufruit, si l’usufruitier ne souhaite pas l’exploiter lui-même, il
peut le confier à une location-gérance.
L’usufruitier d’un immeuble peut le mettre en location s’il ne souhaite pas en faire un
usage personnel. Toutefois, la mise en location d’un immeuble en déprécie la valeur. Dans
cette mesure, les intérêts du nu-propriétaire doivent être préservé. Ainsi, l’article 585 vient
encadrer le pouvoir de l’usufruitier de conclure des baux.
La première solution porte sur un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal.
Dans ce cas, l’article 595 alinéa 4 décide que l’usufruitier ne peut conclure de bail sans
l’autorisation du nu-propriétaire ou d’une autorisation judiciaire. À défaut, le bail est nul
(nullité demandée par le nu-propriétaire lésé).
Les beaux de plus de 9 ans conclu par l’usufruitier. Cette solution vise les baux qui ne
sont pas mentionnés par les textes précédemment cités. Pour de tel baux, l’article 595 alinéa 2
opère une distinction. Si le bail a été conclu pour une durée de 9 ans maximum, le bail liera le
nu-propriétaire jusqu’à son terme même si l’usufruit prend fin avant ce terme. Dans le cas
contraire, le bail ne s’imposera au nu propriétaire que pour la tranche de 9 ans qui en cours au
jours où l’usufruit s’achève.
Ex : L’usufruitier a conclu en janvier 2012 un bail de 15 ans. Supposons que l’usufruitier décède en 2016,
on est donc dans la prochaine tranche de 9 ans qui est en cours : en janvier 2020. Si en revanche, l’usufruitier
décède en 2020, le bail ira jusqu’à son terme.

Le droit de disposition
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Fruit naturel, fruit industriel, mais également les fruits civils tel que les loyers ou encore les intérêts…

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À moins que la chose soit consomptible, l’usufruitier ne peut disposer matériellement de
la chose (la détruire). S’agissant de la disposition juridique, l’usufruitier ne saurait aliéner la
chose du nu-propriétaire. En revanche, il peut disposer de son propre droit d’usufruit.
Autrement dit, il peut disposer de son droit en le cédant à autrui. Attention, il ne saurait s’agir
d’une cession à cause de mort puisque l’usufruit est un droit viager qui s’étend à la mort de
l’usufruitier.
Reste que l’usufruitier peut céder son droit entre vifs (vente ou donation). Attention, dans ce
cas le cessionnaire (celui qui acquiert) n’aura pas plus de droit que le cédant du point de vu de la
durée de l’usufruit. L’usufruit transmet céder s’éteindra à la mort de l’usufruitier cédant.
Dans la mesure où l’usufruit est cessible, il est corrélativement cessible par le créancier.
40. Les obligations
L’usufruitier doit conserver la substance de la chose, il ne peut al détruire ni la détériorer  :
il doit en faire un usage normal.
En outre, l’usufruitier doit se conformer au mode d’exploitation du nu-propriétaire et donc
respecter la destination qu’il a donné au bien. L’usufruitier doit s’en tenir à une gestion
conservatrice.
L’usufruit doit se comporter à l’image d’un propriétaire consciencieux et raisonnable. A
défaut, il pourra être déchu de son droit.
L’usufruit doit s’acquitter de toutes les charges périodiques du bien (prélèvement sur les
revenus).
L’usufruit doit assumer les opérations d’entretien par opposition aux grosses réparations.
Il n’a pas l’obligation de faire les grosses réparations sauf si elles ont été occasionnées par un
défaut d’entretien. En outre, le défaut d’entretien de la chose peut entrainer la déchéance du
droit d’usufruit.

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