Dr Kandé

Cours : Droit et contentieux de l’immobilier

Université Alioune Diop de Bambey

I. Introduction

Le droit immobilier est le terme générique qui regroupe l’ensemble des textes juridiques du
droit public comme du droit privé concernant les immeubles, par opposition aux meubles. Il
s’agit d’une partie du droit des biens, et concerne aussi bien le droit des immeubles privés que
le droit du patrimoine des personnes publiques.

Les litiges qui concernent les immeubles sont nécessairement d’une variété presque
incommensurable : les êtres humains, dans leurs rapports aux choses sont confrontés, selon la
division fondamentale du droit des biens, à des meubles ou à des immeubles. Et tout droit
étant par principe même de l’une de ces deux natures, on perçoit combien les litiges touchant
au droit immobilier peuvent être nombreux. Construction, urbanisme, vente d’immeubles,
crédit, etc. L’optique retenue est centrée sur l’immeuble et les litiges qu’il peut générer, en
droit civil des biens.

Ces litiges se matérialiseront et se manifesteront sous la forme d’une action réelle, qui comme
son nom l’indique sanctionne les droits réels (ici, principaux) et est exercée par le titulaire
d’un tel droit réel contre tout détenteur de la chose :
 au droit de propriété correspond l’action en revendication ou encore, les actions pétitoires;
 aux démembrements de la propriété (droits de servitude, d’usage ou d’usufruit)
correspondent les actions confessoires (quand le demandeur sollicite la reconnaissance du
droit en cause) ou les actions négatoires (pour que soit établie l’absence d’un tel droit sur
le bien concerné).

Mais l’action personnelle ne sera pas forcément ignorée dans nos propos : lorsqu’une
responsabilité prend sa source dans la propriété ou la détention d’un immeuble, certains
aspects du droit de créance qui prend alors naissance dans le patrimoine du titulaire dudit
droit, pourront conforter l’analyse générale des contentieux immobiliers. On rappellera que
s’il n’existe pas de droits mixtes (mi-réels, mi-personnels), il arrive qu’une opération unique
permette à une personne de se prévaloir à la fois d’un droit personnel et d’un droit réel. Ce qui

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donne naissance à une action mixte, qui tend à l’exécution d’un acte juridique qui a créé ou
transféré un droit réel en même temps qu’il a fait naître des obligations personnelles. Une
illustration de cette situation réside dans l’action en révocation d’une donation immobilière
pour inexécution des charges ou pour ingratitude.

L’intérêt de cette troisième catégorie est cependant limité et réside dans les règles de
compétence, le demandeur pouvant, tant en matière interne qu’internationale, « saisir à son
choix, outre la juridiction du lieu où demeure le défendeur (...) la juridiction du lieu où est
situé l’immeuble » (art. 46 CPC). Le présent exposé suivra, dans un premier temps, la logique
de la division traditionnelle des actions pétitoires et possessoires ; un second temps s’appuiera
sur des hypothèses processuelles engendrées par la proximité des fonds que crée la situation
de voisinage. 1 Ce qui justifie un ouvrage entièrement consacré à la question : J.-L

I. La saisie immobilière

La saisie immobilière est la procédure par laquelle un créancier poursuit la vente par
expropriation forcée des immeubles appartenant à son débiteur défaillant ou de ceux affectés à
sa créance. En raison de la nature particulière du bien sur lequel porte cette voie d'exécution,
il était nécessaire de prévoir un formalisme strict, seul susceptible de protéger les intérêts en
jeu. Ces intérêts sont d'abord ceux du débiteur dont l'immeuble constitue le plus souvent
1'unique élément de la fortune. Ce sont ensuite ceux des tiers qui ont sur l'immeuble des droits
qu'il convient de sauvegarder. Ce sont enfin ceux des acquéreurs qui ont besoin d'un droit
inattaquable. La nécessité de préserver ces divers intérêts explique 1'existence des
nombreuses formalités qui s'imposent au créancier saisissant et qui font de la saisie
immobilière une procédure longue et complexe, même en l'absence d'incidents.

Ces formalités sont aujourd'hui décrites par l'Acte uniforme portant organisation des
procédures simplifiées de recouvrement et des voies d'exécution adopté à Libreville le 10
Avril 1998. Avec cet Acte uniforme, le législateur régional a réalisé un grand pas dans
l'œuvre d'uniformisation des législations des pays signataires du traité relatif à
1'harmonisation du droit des affaires en Afrique, puisque «toutes les dispositions relatives aux
matières concernées par ce texte dans les Etats parties sont abrogés». Ce long parcours
procédural est un passage obligé compte tenu du caractère d'ordre public des règles
applicables à la saisie immobilière.

L'intervention de la notion d'ordre public se traduit par l'interdiction des conventions ayant

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pour objet ou pour effet d'affranchir le créancier du respect des formes prescrites ou d'imposer
au débiteur de renoncer à la protection qui lui est assurée. Cette interdiction résulte clairement
des termes de 1'article 246 de l'Acte uniforme qui, après avoir rappelé 1'obligation pour le
créancier de suivre les formalités prescrites par les dispositions des articles 247 et suivants,
déclare nulle toute convention contraire. En prohibant les conventions qui ont pour objet de
déroger aux règles prévues, l'Acte uniforme condamne la clause de voie parée qui est 1'acte
par lequel le débiteur consent à l'avance au créancier, le droit de vendre à l'amiable
l'immeuble hypothéqué à son profit en le dispensant de respecter la procédure légale de vente
aux enchères publiques à la barre du tribunal.

Malgré les termes utilisés par 1'Acte uniforme, on est tenté de nuancer la portée de cette
interdiction. C'est le lieu d'observer que la règle formulée par l'article 246 de l'Acte uniforme
a le même objet que celle résultant de l’article 742 de 1'Ancien code français de procédure
civile ; or la jurisprudence qui s'est dégagée à propos de ce texte s'est attachée à en restreindre
le domaine. Partant de l'idée que le débiteur n'a besoin de protection qu'au moment où il
s'oblige, parce qu'en ce moment il ne jouit pas d'une indépendance complète et n'est pas
suffisamment libre de discuter les termes de son obligation, la Cour de Cassation française
valide les conventions intervenues postérieurement à la naissance de la dette ou les promesses
de vente sous condition suspensive de non paiement à 1'échéance.

Sous le bénéfice de cette observation, on peut constater que les formalités prescrites par
1'Acte uniforme sont telles que 1'exercice de cette voie d'exécution que constitue la saisie
immobilière apparaît comme un véritable parcours du combattant. Il suffit pour s'en
convaincre d'examiner les règles applicables aux conditions de la saisie, au déroulement de la
procédure et au règlement des incidents.

II. Les conditions de la saisie immobilière

Elles sont très diverses. Cependant malgré cette diversité, on peut tenter de les classer en
mettant en relief les intérêts que les rédacteurs de 1'Acte uniforme ont voulu protéger? On se
rend compte alors qu'il y a deux séries de conditions: d'une part, celles qui sont destinées à
éviter une procédure initiée par une personne qui ne justifie pas d'un droit ou dirigée contre
une personne qui n'a aucun lien avec le créancier : ce sont les conditions liées aux personnes
impliquées dans la procédure ; d'autre part, les conditions destinées à éviter l'utilisation de

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cette procédure pour saisir et faire vendre des biens qui échappent au droit de poursuite des
créanciers : ce sont les conditions liées aux biens sur lesquels porte la saisie.

A. Les conditions liées à la qualité des personnes impliquées

Dans la procédure de saisie immobilière, deux personnes apparaissent au premier plan : le

saisissant et le saisi.

1. Le saisissant
Il faut examiner successivement la personne du saisissant et la créance sur le fondement de
laquelle on pratique la saisie.

a. La personne du saisissant

Il convient d'observer d'emblée que tous les créanciers peuvent déclencher une procédure de
saisie immobilière. Le caractère chirographaire d'une créance n'enlève pas à son titulaire le
droit de poursuivre l'expropriation forcée d'un immeuble de son débiteur. Cela s'explique
aisément : les causes de préférence entre créanciers· n'interviennent que dans la distribution
des deniers; elles n'intéressent pas le droit de saisir. Le droit des créanciers chirographaires est
cependant limité par la disposition de 1'article 28 alinéa 2 de 1'Acte Uniforme ; il résulte de ce
texte que ces créanciers ne peuvent poursuivre l'expropriation forcée des immeubles qu'après
la réalisation des meubles et si les deniers sont insuffisants.

En tout état de cause, le droit de saisir est rarement mis en œuvre par les créanciers
chirographaires pour deux raisons : d'une part ils viennent en dernier rang et, de ce fait, ils
courent le risque de diligenter une procédure au seul bénéfice des créanciers mieux placés;
d'autre part, ne disposant pas du droit de suite, ils ne peuvent saisir l'immeuble du débiteur qui
a été aliéné. Il ne suffit pas d'être créancier pour pouvoir pratiquer une saisie immobilière; il
faut aussi avoir la capacité d'ester en justice. En effet la saisie immobilière implique toujours
l'intervention d'un tribunal. C'est ce qui explique que, même si 1’Acte Uniforme ne 1'a pas
prévu expressément, le créancier saisissant doit avoir la capacité d'ester en justice.

b. La créance du saisissant

Selon l'article 247 alinéa 1er de l'Acte Uniforme, «la vente forcée d'un immeuble ne peut être
poursuivie qu'en vertu d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible». Ce
texte prévoit deux conditions relativement à la créance.

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Il faut tout d'abord que la créance soit constatée par un titre exécutoire. C'est 1'article 33 de
1'Acte Uniforme qui dresse la liste des titres exécutoires. Sont visés:

 les décisions juridictionnelles revêtues de la formule exécutoire et celles qui sont

exécutoires sur minute ;

 les actes et décisions juridictionnels étrangers ainsi que les sentences arbitrales
déclarées exécutoires par une décision juridictionnelle, non susceptibles de recours
suspensif d'exécution, de l'Etat dans lequel ce titre est invoqué ;

 les procès verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

 les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

 les décisions auxquelles la loi nationale de chaque Etat partie attache les effets d'une
décision judiciaire.

Il faut en outre que la créance soit liquide et exigible. La lecture de 1'article 246 laisse
apparaître que la certitude de la créance n'est pas exigée. Cela s'explique sans doute par le fait
que le caractère certain de la créance résulte nécessairement du titre exécutoire. L'alinéa 2 de
1'article 247 apporte cependant une certaine souplesse en ce qui concerne la liquidité de la
créance et le titre exécutoire. Il résulte de ce texte que le saisissant peut déclencher la
poursuite pour une créance en espèces non liquidée ou sur la base d'un titre exécutoire par
provision. Cependant l'adjudication ne pourra intervenir qu'après la liquidation et si le titre est
devenu définitif.

2. Le saisi

Le défendeur à la procédure est, dans la plupart des cas, le débiteur propriétaire de l’immeuble
ou titulaire du doit réel immobilier. Cette hypothèse ne soulève pas de difficulté particulière.
Il y a juste lieu de rappeler les règles contenues dans les articles 249 et 250 de l’Acte
Uniforme. Le premier texte prévoit que lorsque le débiteur est dans une indivision, ses
créanciers ne peuvent mettre en vente sa part avant le partage ou la liquidation qu'ils peuvent
cependant provoquer. Le second texte vise la vente des biens communs; il prévoit qu'elle est
poursuivie contre les deux époux. À la différence des saisies mobilières, la saisie immobilière
peut être dirigée contre une personne autre que le débiteur. Il peut s'agir de l'acquéreur d'un
immeuble hypothéqué; en effet, en raison du droit de suite attaché aux sûretés réelles
immobilières, la saisie immobilière peut être pratiquée contre 1'acquéreur. Il peut s'agir aussi

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de la caution qui garantit son engagement en consentant une sûreté réelle sur son immeuble
(article 12 de l'Acte Uniforme portant organisation des sûretés).

B. Les conditions liées à la nature des biens

Même si 1'Acte Uniforme comporte une section intitulée « conditions relatives à la nature des
biens», il n'y a aucune disposition dressant la liste des immeubles pouvant faire l'objet d'une
saisie. On considère cependant de manière générale, que tous les biens susceptibles d'être
hypothéqués peuvent faire l'objet de la procédure de saisie immobilière. C'est l'article 119 de
l'Acte Uniforme portant organisation des sûretés qui énumère les biens qui peuvent être
hypothéqués. Ce texte vise les fonds bâtis et leurs améliorations, à l'exclusion des meubles qui
en constituent 1'accessoire ; il vise également les droits réels immobiliers régulièrement
inscrits selon les règles du régime foncier. Pour être saisi, l'immeuble doit être immatriculé; à
défaut d'immatriculation, si la législation nationale la prévoit, le créancier est tenu de la
requérir après y avoir été autorisé par décision du Président de la juridiction compétente.
Même lorsque l'immeuble peut faire l'objet d'une saisie, les droits du créancier peuvent être
restreints.

Ainsi selon l'article 251 de l'Acte Uniforme, le créancier ne peut poursuivre la vente des
immeubles qui ne lui sont pas hypothéqués que dans le cas d'insuffisance des immeubles qui
lui sont hypothéqués. Cette règle n'est écartée qu'à la double condition que l'ensemble des
biens constitue une seule et même exploitation et que le débiteur le requiert. Une seconde
restriction résulte de l'article 252 de l'Acte Uniforme aux termes duquel « la vente forcée des
immeubles situés dans les ressorts de juridictions différentes ne peut être poursuivie que
successivement». Ce texte admet cependant 1'exercice de poursuites simultanées dans deux
cas :

 lorsque les immeubles font partie d'une seule et même exploitation ;

  lorsqu'il y a autorisation du président du tribunal compétent dans l'hypothèse où la

valeur des biens situés dans un même ressort est inférieure au total des sommes dues
tant au créancier saisissant qu'aux créanciers inscrits.

Une troisième restriction résulte de l'article 264 qui donne au débiteur saisi, lorsque la valeur
des immeubles saisis dépasse notablement le montant de la créance, la possibilité d'obtenir de
la juridiction compétente qu'il soit sursis ·aux poursuites sur un ou plusieurs immeubles
désignés dans le commandement. Il y a lieu de signaler enfin l'article 265 qui, d'une certaine

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manière, restreint les droits du créancier. Ce texte permet au débiteur d'obtenir, du juge, la
suspension des poursuites, s'il «justifie que le revenu net et libre de ses immeubles pendant
deux années suffit pour le paiement de la dette en capital, frais et intérêts, et s'il en offre la
délégation au créancier». L'examen des textes consacrés aux conditions de la saisie
immobilière montre que l'Acte uniforme a introduit beaucoup d'innovations par rapport à la
législation jusque là applicable dans certains pays ; ces innovations sont encore plus
importantes en ce qui concerne le déroulement de la procédure d'expropriation.

III. Le déroulement de la saisie immobilière

Plusieurs actes interviennent dans la procédure de saisie immobilière, même si celle-ci est
dépouillée de tout incident. Certains actes sont destinés à faire placer l’immeuble sous main
de justice ; d’autres ont pour objet l’exécution proprement dite, c’est-à-dire la réalisation de
l’immeuble.

A. Le placement de l’immeuble sous main de justice

Dans sa première phase, la procédure de saisie immobilière se déroule pratiquement en dehors

du tribunal. Le commandement est l'élément fondamental ; tout est lié, dans cette phase, à ce
commandement.

1. La rédaction du commandement

Le commandement est un exploit d'huissier destiné, à la fois, à mettre en demeure le débiteur

de régler sa dette et de placer 1'immeuble sous la main de justice. En tant qu'exploit, il doit
contenir toutes les indications exigées pour la validité des exploits. Il doit en outre contenir les
mentions propres prévues par l'article 254 de 1'Acte Uniforme Ce texte vise :

 la reproduction ou la copie du titre exécutoire et le montant de la dette ainsi que les

noms, prénoms et adresses des personnes impliquées ;

 la copie du pouvoir spécial de saisie donnée à l'huissier ;

 l'avertissement que, faute de payer dans les 20 jours, le commandement pourra être
transcrit et vaudra saisie à partir de sa publication  ;

 L'indication de la juridiction où l'expropriation sera poursuivie ;

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  le numéro du titre foncier et 1'indication de la situation des immeubles ;

 la constitution de l'avocat chez lequel le créancier poursuivant élit domicile et où

devront être notifiés les actes d'opposition au commandement, offres réelles et toutes
significations relatives à la saisie.

Les énonciations figurant dans 1'article 254 sont exigées à peine de nullité du
commandement.

2. La signification du commandement au débiteur

Selon l'article 254 le commandement est signifié au débiteur. L'Acte Uniforme a d'une
certaine manière simplifié le régime de la signification. Par exemple au Sénégal, l'article 485
du CPC précisait que la signification était faite au débiteur en personne ou à domicile élu.
L'interprétation rigoureuse de ce texte qui était adoptée par la haute juridiction sénégalaisene
jamais pouvoir saisir les biens du débiteur ; en effet, la signification était quasiment
impossible, lorsqu'en l'absence de domicile élu, le débiteur était introuvable.

3. La publication du commandement

Selon 1'article 259 alinéa 1er de 1'Acte Uniforme, c'est 1'huissier qui fait viser 1'original du
commandement par le conservateur de la propriété foncière, ou par l'autorité administrative
dans le cas d'une saisie immobilière pratiquée sur des impenses réalisées par le débiteur.
L'Acte Uniforme impose le respect d'un délai pour le dépôt du commandement. Il résulte de
l'article 259 alinéa 3 que le commandement doit être déposé à la conservation foncière ou à
l'autorité administrative dans les 3 mois à compter de la signification; passé ce délai, le
créancier ne peut plus publier le commandement; il ne peut reprendre les poursuites qu'en les
réitérant. À partir de l'inscription, la suite de la procédure dépend de l'attitude du débiteur.S'il
paye dans les 20 jours, l'inscription du commandement est radiée par le conservateur ou
1'autorité compétente sur mainlevée donnée par le créancier poursuivant.

À défaut de radiation, le débiteur ou tout intéressé peut provoquer la radiation en saisissant la

juridiction compétente statuant en matière d'urgence. Contrairement à certaines législations
qui parlaient de décision définitive et exécutoire (par exemple article 487 in fine du code de
procédure civile du Sénégal), 1'Acte uniforme prévoit la possibilité de faire des recours, selon
les voies ordinaires, contre la décision autorisant ou rejetant la radiation (article 261 dernier

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alinéa). Le délai dans lequel la décision doit être rendue est de 8 jours à compter de la saisine
de la juridiction.

Si le débiteur ne paie pas, le commandement vaut saisie à compter de son inscription.

L'immeuble est frappé d'indisponibilité; des effets considérables s'attachent à cette
indisponibilité. On peut les regrouper autour de trois idées. D’abord le débiteur ne pourra plus
aliéner le immeuble, ni le grever d'un droit réel ou charge. L'article 262 ne prévoit pas
cependant expressément la sanction de l'accomplissement de tels actes. (Au Sénégal, l'article
488 alinéa 2 in fine du CPC qui prévoyait que «tous actes inscrits ou mentionnés
postérieurement à la date où le commandement a été inscrit sur le titre foncier par le
conservateur ou mentionné sur la décision d'affectation par l'autorité administrative... sont de
plein droit sans effet à l'égard des tiers»).

On peut déduire cependant la sanction de la règle prévue par l'article 262 alinéa 4. Après avoir
posé le principe de l'interdiction des aliénations et constitutions de droit réel ainsi que
1'obligation pour le conservateur ou 1'autorité administrative de refuser toute nouvelle
inscription, 1'Acte uniforme a prévu une exception dans l'article 262 alinéa 4. Ce texte énonce
que les aliénations et constitutions de droits réels sont valables si l'acquéreur ou le créancier
consigne, avant le jour de 1'adjudication , une somme suffisante pour acquitter en principal,
intérêts et frais, ce qui est dû aux créanciers inscrits ainsi qu'au saisissant. On peut déduire de
ce texte qu'en 1'absence de consignation, les actes d'aliénation ou constitutifs de droit réel ne
sont pas valables.

Ensuite (et c’est le 2ème effet), les actes d'administration et de jouissance sont limités. Certes
le débiteur reste, jusqu'à la vente, en possession de l'immeuble si celui-ci n'est ni loué, ni
affermé mais c'est en qualité de séquestre judiciaire. D'ailleurs l'article 263 aliéna 2 in fine
prévoit qu'il peut en être décidé autrement par le Président de la juridiction compétente. Il n'y
a cependant aucune précision sur la nature de l'ordonnance; s’agit-il d’une ordonnance sur
requête ou d'une ordonnance de référé.

Enfin (et c'est le 3ème effet) tous les fruits sont immobilisés pour être distribués avec le prix
de l'immeuble. C'est dans le même texte que les rédacteurs de 1'Acte Uniforme règlent le sort
des fruits civils et le sort des fruits industriels et naturels. Les fruits recueillis ou le prix qui en
provient sont déposés, soit à la caisse des dépôts et consignations, soit entre les mains d'un
séquestre désigné par le Président de la juridiction compétente (art. 263 alinéa 1er).

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4. La rédaction du cahier des charges

L’article 266 de l’AUVE définit le cahier des charges comme un document rédigé et signé par
l’avocat du créancier poursuivant qui précise les conditions et modalités de la vente de
l’immeuble saisi. Il est déposé au greffe du Tribunal de Grande Instance dans le ressort
duquel se trouve l’immeuble dans un délai maximum de cinquante (50) jours à compter de la
publication du commandement à peine de déchéance. A peine de nullité, le cahier des charges
contient les mentions suivantes :

1) l’intitulé de l’acte ;

2) l’énonciation du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées contre le
débiteur et du commandement avec la mention de sa publication ainsi que des autres actes et
décisions judiciaires intervenus postérieurement au commandement et qui ont été notifiés au
créancier poursuivant ;

3) l’indication de la juridiction ou du notaire convenu entre le poursuivant et le saisi devant

qui l’adjudication est poursuivie ;

4) l’indication du lieu où se tiendra l’audience éventuelle prévue par l’article 270 ci après ;

5) les nom, prénoms, profession, nationalité, date de naissance et domicile du créancier

poursuivant ;

6) les nom, qualité et adresse de l’avocat poursuivant ;

7) la désignation de l’immeuble saisi contenue dans le commandement ou le procès verbal de

description dressé par l’huissier ou l’agent d’exécution ;

8) les conditions de la vente et, notamment, les droits et obligations des vendeurs et
adjudicataires, le rappel des frais de poursuite et toute condition particulière ;

9) le lotissement s’il y a lieu ;

10) la mise à prix fixée par le poursuivant, laquelle ne peut être inférieure au quart de la
valeur vénale de l’immeuble. La valeur de l’immeuble doit être appréciée, soit au regard de
l’évaluation faite par les parties lors de la conclusion de l’hypothèque conventionnelle, soit, à
défaut, par comparaison avec les transactions portant sur des immeubles de nature et de
situations semblables.

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Au cahier des charges, est annexé l’état des droits réels inscrits sur l’immeuble concerné
délivré par la conservation foncière à la date du commandement. Les formalités édictées par
cette disposition étant prescrites à peine de nullité, la rédaction du cahier des charges doit
mobiliser l’attention de l’avocat poursuivant, l’omission de certaines mentions devra donner
lieu à des contestations.

Néanmoins, même en présence d’une irrégularité avérée, le contestataire devra justifier d’un
grief afin d’obtenir la nullité du cahier des charges de ce chef, puisqu’en vertu de l’article 297
alinéa 2, les formalités prescrites par ce texte (Art.266) ne sont sanctionnées par la nullité que
si l’irrégularité a eu pour effet de causer un préjudice aux intérêts de celui qui l’invoque. Il est
permis de relever que le fait pour le poursuivant de ne pas avoir annexé l’état des droits réels
inscrits sur l’immeuble saisi délivré par la conservation foncière à la date de l’inscription du
commandement n’emporte pas nullité du cahier des charges.

En réalité, la sanction de la nullité prévue par cette disposition ne concerne que les dix
premiers points du premier alinéa, cette position a été rappelée par la CCJA dans un arrêt
d’une grande portée jurisprudentielle. Malgré cette jurisprudence, la question continue de
nourrir les débats dans les prétoires des tribunaux. Ainsi dans une affaire soumise à
l’appréciation du Tribunal de Grande Instance (TGI) de Brazzaville, la débitrice saisie
soulevait la nullité du cahier des charges, motif pris de ce que le poursuivant avait omis
d’annexer audit cahier, l’état des droits réels inscrits sur l’immeuble saisi délivré par la
conservation foncière à la date de la publication du commandement. Sur le fondement de
l’article 266 de l’AUVE, ce tribunal a décidé que « l’omission de l’annexion au cahier des
charges, de l’état des droits réels inscrits sur les immeubles saisis délivré par la conservation
foncière à la date de la publication du commandement n’emporte pas nullité du cahier des
charges » .

Si l’Acte Uniforme définit le cahier des charges comme un document précisant les conditions
et modalités de la vente de l’immeuble saisi, sa nature juridique est une question âprement
débattue par la doctrine avant que la jurisprudence y apporte une réponse. Alors que certains
considèrent le cahier des charges comme un simple projet contenant les clauses et conditions
de la vente projetée , d’autres par contre estiment qu’il constituait une convention ayant force
exécutoire entre le saisissant, les créanciers, le saisi et l’adjudicataire . Cette dernière
conception a été approuvée par la Deuxième chambre de la Cour de Cassation.

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Pour respectable qu’elle soit, cette conception est incomplète à notre avis. En effet, avant la
tenue de l’audience éventuelle, le cahier des charges qui n’est qu’un document précisant les
conditions et modalités de la vente de l’immeuble saisi, ne peut avoir un caractère obligatoire
pour les parties pour qu’il puisse être assimilé à une convention ayant force exécutoire dès
lors que certaines de ses clauses ont vocation à être modifiées ou supprimées par un dire ou
par le tribunal dans l’exercice de son pouvoir de contrôle sur les conditions de la vente
projetée. De sorte que le cahier des charges n’acquiert véritablement le caractère
conventionnel qu’après l’audience éventuelle , la solution apportée aux contestations ainsi
soulevées pouvant bouleverser substantiellement les conditions de la vente .

Cinquante (50) jours au plus tard après la publication du commandement, le poursuivant est
tenu de déposer le cahier des charges au greffe du Tribunal de Grande Instance du lieu de la
situation de l’immeuble. Ce délai est prescrit à peine de déchéance (art.266 AUVE).
Contrairement à une certaine pratique qui consiste à déposer le cahier des charges au greffe
après le dépôt du commandement à la conservation foncière sans devoir attendre la
publication effective, en se complaisant de la seule mention « arrivée le 18 novembre 2013 »
par exemple, apposée sur l’original du commandement, l’article 266 de l’AUVE fait remonter
le dies a quo pour la computation des délais de cinquante (50) jours à la date de publication
effective du commandement. En clair, c’est la date de l’inscription du commandement au
registre foncier qui marque le premier jour dans la computation des délais.

Or, en déposant le cahier des charges au greffe au vu de la date du dépôt du commandement à

la conservation, le saisi pourra soulever l’irrégularité de la procédure si l’inscription du
commandement intervient postérieurement à la date du dépôt du cahier des charges. C’est le
sens du pourvoi régularisé par devant la CCJA dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 15
juillet 2004 précité. Dans cette procédure le commandement avait été déposé à la conservation
foncière le 14 septembre 2000, celui-ci sera effectivement publié le 12 octobre 2000 alors que
le cahier des charges avait été déposé le 27 septembre 2000. Le demandeur au pourvoi
s’estimait donc fondé de solliciter la nullité des poursuites engagées aux motifs entre autres,
que le cahier des charges avait été déposé au greffe du tribunal antérieurement à la publication
du commandement à la conservation foncière.

Répondant à ce moyen, la CCJA a décidé dans un attendu aussi limpide que contestable, que
« l’article 262, en son alinéa 1er aux termes duquel en cas de non paiement, le
commandement vaut saisie à compter de son inscription n’a pas pour objet de déterminer

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l’ordre de l’accomplissement des formalités de la saisie immobilière, mais de préciser le point
de départ des effets du commandement à l’égard du débiteur saisi et de certains tiers qu’il
situe au jour où celui-ci est publié ». Certains auteurs ont souligné pertinemment que la CCJA
n’avait pas bien compris la préoccupation du demandeur au pourvoi puisqu’il ne s’agissait pas
des formalités au sens de l’article 297 alinéa 2, mais plutôt des délais dont la sanction est la
déchéance. Il va de soi que le saisissant doit respecter une certaine chronologie dans
l’accomplissement des formalités.

5. La sommation de prendre communication du cahier des charges

Le cahier des charges déposé au greffe, le poursuivant doit sommer le saisi et les créanciers
inscrits, le cas échéant, d’en prendre communication et d’y insérer leurs dires. Cette
sommation doit être faite à personne ou à domicile s’agissant du débiteur saisi, à domicile élu
en ce qui concerne les créanciers inscrits (Art.269). Il s’agit d’une obligation légale à laquelle
le poursuivant ne doit se soustraire sous aucun prétexte. Cette exigence s’inscrit dans le souci
de toucher les personnes intéressées par la saisie afin qu’elles puissent faire valoir leurs
moyens de défenses dans la mesure où l’exercice de leur action peut être de nature à anéantir
la procédure en cours, mais aussi d’éviter des éventuelles contestations tirées du caractère non
contradictoire de la procédure ; encore faut-il que l’huissier instrumentaire puisse servir ladite
sommation à personne, à domicile ou à domicile élu.

Car il est déjà arrivé que l’huissier instrumentaire puisse servir la sommation de prendre
communication du cahier des charges à parquet ou à Mairie, en faisant sans doute un
rapprochement insolite avec la citation à parquet ou à mairie. Le poursuivant, auteur de cette
bourde peut toujours justifier son impéritie par le fait qu’il est sans nouvelles de son débiteur
dont il ignore d’ailleurs le domicile, le saisi ayant déménagé de son précédent domicile à la
cloche de bois soit. Cependant en dépit de ces arguments, le législateur OHADA fait
obligation au poursuivant de faire les diligences nécessaires pour servir la sommation à
personne ou à domicile et cette disposition ne doit souffrir d’aucune entorse. Aussi a t-il été
décidé que la sommation de prendre communication du cahier des charges doit être déclaré
nulle dès lors que sa signification n’a pas été faite en la personne du débiteur, mais plutôt à
parquet, en la personne du Substitut du Procureur de la République au mépris des
prescriptions de l’article 269 alinéa 2 de l’AUVE.

13
Il est aussi arrivé que le poursuivant fasse fi de l’obligation à lui faite de servir sommation au
débiteur et se limite de déposer le cahier des charges au greffe, le saisi n’apprenant l’existence
de la procédure que par le biais du greffe lequel lui a notifié un avis d’audience à laquelle était
jointe le cahier des charges !La sommation de prendre communication du cahier des charges
doit contenir certaines mentions. Aux termes de l’article 270 de l’AUVE, Cette sommation
indique, à peine de nullité :

1) les jour et heure d’une audience dite éventuelle au cours de laquelle il sera statué sur les
dires et observations qui auraient été formulés, cette audience ne pouvant avoir lieu moins de
trente (30) jours après la dernière sommation  ;

2) les jour et heure prévus pour l’adjudication qui doit avoir lieu entre le trentième et le
soixantième jour après l’audience éventuelle ;

3) que les dires et observations seront reçus, à peine de déchéance jusqu’au cinquième jour
précédant l’audience éventuelle et qu’à défaut de former et de faire mentionner à la suite du
cahier des charges, dans ce même délai, la demande en résolution d’une vente antérieure ou
la poursuite de folle enchère d’une réalisation forcée antérieure, ils seront déchus à l’égard
de l’adjudicataire de leur droit d’exercer ces actions.

Dans les huit (08) jours, au plus tard, après le dépôt du cahier des charges, le poursuivant doit
servir au saisi et aux créanciers inscrits, sommation de prendre communication, au greffe, du
cahier des charges et d’y faire insérer leurs dires (art.269). Ce délai aussi bref soit-il doit être
respecté par le poursuivant étant entendu que sa violation est sanctionnée par la déchéance
(art.297 al.1). Le poursuivant doit faire toutes les diligences pour servir cette sommation au
saisi dans les délais prescrits même lorsque ce dernier est domicilié hors du ressort du tribunal
devant lequel le cahier des charges a été déposé.

La question reste posée dans l’hypothèse où celui-ci est domicilié à l’étranger, les dispositions
de l’article 39 du Code de procédure Civile, Commerciale, Administrative et Financière ne
pouvant s’appliquer en cette matière et l’Acte Uniforme n’ayant pas prévu de prorogation des
délais en raison des distances. Dans cette optique, le poursuivant devra faire preuve
d’ingéniosité afin de toucher le débiteur. Nous osons espérer que le législateur OHADA
prendra en compte cette préoccupation lors de la révision de l’Acte Uniforme à venir.

6. Le dépôt des dires et observations

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Le saisi qui a pris connaissance de la teneur du cahier des charges doit faire valoir ses
prétentions au moyen des écritures intitulées « dires et observations ». L’article 270 AUVE lui
impartit un délai assez bref, jusqu’au cinquième jour précédent l’audience éventuelle pour
déposer ses dires. Le saisi ne doit pas attendre la tenue de l’audience éventuelle afin de
déposer ses dires et observations. Ceux-ci doivent être déposés impérativement au greffe juste
après avoir pris connaissance de la teneur du cahier des charges. Il s’agit d’une date butoir à
laquelle il ne peut être dérogé. En cas d’inobservation, la déchéance sera encourue.

7. La signification avec sommation à tiers

Lorsque la saisie porte sur un immeuble détenu par un tiers, il faut accomplir des formalités
supplémentaires. Sur ce point, 1’Acte uniforme introduit d'importantes innovations.
Contrairement à certaines législations (comme par exemple le code de Procédure civile du
Sénégal) qui parlaient simplement de mise en cause du tiers détenteur, sans en préciser les
modalités, 1'Acte uniforme lève toute incertitude en indiquant clairement qu'à peine de nullité,
le commandement est signifié au tiers détenteur avec sommation, soit de payer 1'intégralité de
la dette en principal et intérêts, soit de délaisser l'immeuble hypothéqué, soit enfin de subir la
procédure d'expropriation. Le caractère obligatoire de la sommation préalable est pleinement
justifié : le tiers détenteur n'est pas le débiteur; il est seulement tenu en raison de sa détention
de l'immeuble; il faut dès lors lui permettre d'exercer l'option que la loi lui reconnaît avant de
procéder à la réalisation de l'immeuble.

B. La réalisation de l’immeuble

L'adjudication de l'immeuble est le dénouement normal de la procédure, mais il n'est pas

exclu qu'il y ait des rebondissements avec les possibles surenchères. Dans tous les cas, il faut
une phase préparatoire qui gravite autour du cahier des charges.

1. La phase préparatoire

Il faut s’entourer d'un minimum de garanties pour sauvegarder les intérêts de tous ceux qui
ont des droits sur l'immeuble; il ne faut pas perdre de vue, en effet, que ces droits vont
disparaître compte tenu de 1'effet de purge que va produire l'adjudication. C'est pourquoi le
législateur régional a prévu la rédaction et le dépôt d'un cahier des charges pour permettre au
débiteur, aux créanciers inscrits et aux éventuels enchérisseurs d'avoir ·des informations sur
les conditions de la vente. Le cahier des charges est rédigé et signé par 1'avocat du créancier

15
poursuivant ; il est déposé au greffe de la juridiction dans laquelle se trouve l'immeuble dans
un délai maximum de 50 jours à peine de déchéance à compter de la publication du
commandement.

Les rédacteurs de 1'Acte uniforme ont indiqué clairement dans 1'article 267 les mentions qui
doivent figurer dans le cahier des charges. Parmi les mentions figure la mise à prix. Dans
1'Acte uniforme, la mise à prix est fixée par le poursuivant. Quelques indications sont même
données relativement aux modalités de détermination de la valeur de l'immeuble. C'est là une
grande différence certaines législations (comme le code de procédure civile du Sénégal) qui
prévoyaient une mise à prix fixée par le Président du Tribunal saisi à la requête du créancier
saisissant. Lorsque le cahier des charges est déposé, certaines mesures doivent être prises pour
informer ceux qui pourraient être intéressés.

Ainsi dans les 8 jours au plus tard après le dépôt, le créancier saisissant fait sommation au
saisi et aux créanciers inscrits de prendre communication, au greffe, du cahier des charges et
d’y faire insérer leurs dires. Cette sommation est signifiée, au débiteur à personne ou à
domicile et aux créanciers inscrits à domicile élu. L'Acte uniforme indique également les
mentions qui doivent figurer sur la sommation.

L'Acte uniforme a réellement innové en introduisant dans la procédure de saisie immobilière

une nouvelle étape constituée par 1'audience éventuelle. Destinée à examiner les dires et
observations, 1'audience éventuelle ne peut avoir lieu moins de 30 jours après la dernière
sommation (art. 270-1 ). Lors de l'audience éventuelle, la juridiction compétente peut prendre
d'office certaines mesures. Elle peut ainsi ordonner la distraction de certains biens saisis s'il
apparaît que la valeur globale des biens se révèle disproportionnée par rapport au montant des
créances à recouvrer. Elle peut aussi modifier le montant de la mise à prix si celle-ci est fixée
en violation des dispositions de l'article 267-10. Dans ce cas, elle informe les parties de son
intention et les invite à fournir leurs observations dans un délai maximum de 5 jours.

La décision de modifier le cahier des charges constitue 1'un des cas de remise de l'audience
éventuelle prévus par l'article 273. Ce texte prévoit un autre cas de remise de cette audience.
C'est l'existence de causes graves et dûment justifiées. L'adjudication ne peut être poursuivie
qu'après l'accomplissement de certaines mesures de publicité. Ainsi 30 jours au plus tôt et 15
jours au plus tard avant l'adjudication, un extrait du cahier des charges est publié, sous la
signature de l'avocat poursuivant par insertion dans un journal d'annonces légales et par

16
apposition de placards à la porte du domicile du saisi, de la juridiction compétente ou du
notaire ainsi que dans les lieux officiels d'affichage de la commune où se situent les biens.

2. La tenue de l’audience éventuelle

D’emblée, il faut indiquer que la tenue de l’audience éventuelle n’est pas une obligation pour
le tribunal mais une éventualité, elle ne se tient « qu’éventuellement » lorsque que les dires et
observations ont été déposés. En application de l’article 268 de l’AUVE, la tenue de cette
audience doit être fixée quarante cinq (45) jours au plus tôt après le dépôt du cahier des
charges et quatre vingt dix (90) jours au plus tard après le dépôt. Cette date est fixée dans la
sommation de prendre communication du cahier de charges dans les conditions prévues à
l’article 270 de l’Acte Uniforme. Quoiqu’il en soit, la tenue de l’audience éventuelle est
fonction de l’absence ou du dépôt des dires et observations.

a. En l’absence des dires et observations

À défaut des dires et observations, la tenue de l’audience éventuelle est non avenue. Il sera
procédé à l’accomplissement des formalités de publicité en vue de la vente de l’immeuble, le
tribunal prendra acte de l’absence des dires et observations pour renvoyer l’affaire à
l’audience d’adjudication dont il fixera la date, lorsque la première date n’a pu être tenue.
Néanmoins, même en l’absence des dires, cette audience peut être tenue en application des
dispositions de l’article 275 AUVE. Il en est ainsi lorsque le tribunal exerce d’office son
contrôle sur le cahier des charges afin de s’assurer que celui-ci est conforme aux prescriptions
légales. À cet effet, à l’audience éventuelle, il peut modifier le montant de la mise à prix si
celle-ci n’a pas été fixée conformément aux dispositions de l’article 267-10 tout comme il
peut ordonner la distraction de certains biens saisis toutes les fois que leur valeur globale
apparait disproportionnée par rapport au montant des créances à récupérer.

b. En présence des dires et observations

Lorsque les dires et observations sont déposés, l’audience éventuelle doit être tenue afin qu’il
soit statué sur leurs mérites. En vertu de l’article 272 de l’Acte Uniforme, ces dires et
observations doivent être jugés après échange de conclusions motivées des parties, qui doit
être effectué dans le respect du principe du contradictoire. Cela revient à dire que le tribunal
ne peut statuer sur ces dires qu’à l’issue d’un débat contradictoire. Parmi les points qui font
habituellement l’objet des contestations figure la mise à prix. Il faut rappeler que le

17
poursuivant peut être déclaré adjudicataire de l’immeuble en l’absence d’adjudicataire
(Art.283 al.5). C’est la raison pour laquelle le poursuivant est tenté de minorer la valeur
vénale de l’immeuble en fixant une mise à prix en deçà de la valeur réelle du bien étant
entendu qu’il se retrouve paradoxalement dans une situation où l’acquéreur fixe le prix de
vente.

Les dires et observations sont le procédé idoine pour contester la mise à prix ainsi fixé, pour
en modifier le quantum en proposant une nouvelle mise en adéquation avec la valeur vénale
de l’immeuble et les conditions du marché. Cependant le saisi qui espère obtenir le versement
du solde après avoir désintéressé ses créanciers est tout aussi tenté de surestimer la valeur de
son bien en fixant une mise à prix sans rapport avec la valeur vénale de l’immeuble. Au
regard de ces intérêts antagonistes, l’article 272 suscité apporte une solution adéquate en
disposant que « lorsque le montant de la mise à prix est contesté, il appartient à celui qui
formule cette contestation de rapporter la preuve du bien fondé de celle-ci.

Il peut demander au président de la juridiction compétente la désignation d’un expert à ses

frais avancés ». La désignation d’un expert chargé d’évaluer, en toute objectivité, la valeur
vénale de l’immeuble permet de concilier les intérêts divergents des deux parties. Encore faut-
il que le débiteur contestataire puisse avancer les frais de l’expertise, ce qui n’est pas évident.
La saisie immobilière étant l’ultime mesure d’exécution à laquelle le créancier a recours, le
débiteur saisi se trouvant souvent dans un état d’impécuniosité assez prononcé.

b. 1. La date de l’audience

L’audience doit être tenue à la date fixée dans la sommation. Cette audience ne peut avoir lieu
moins de trente (30) jours après la dernière sommation. Ce qui revient à dire qu’entre la date
de la dernière sommation et celle de la tenue de l’audience éventuelle, il doit s’écouler au
minimum trente (30) jours, la jurisprudence rappelle que cette date ne peut être fixée avant
l’épuisement de ce délai . Une fois fixée, la date de l’audience éventuelle ne doit pas faire
l’objet de report. Ce principe consacré à l’article 273 de l’AUVE doit être observé par les
tribunaux qui ne devraient y déroger que dans le respect des conditions prévues par le même
article aux termes duquel « Une remise de l’audience éventuelle ne peut avoir lieu que pour
des causes graves et dûment justifiées, ou bien lorsque la juridiction compétente exerce
d’office son contrôle sur le cahier des charges ainsi qu’il est dit à l’article 275 ci-après ».

18
Selon l’article 275 « La juridiction compétente peut, d’office, à l’audience éventuelle, et si
nécessaire, après consultation par écrit d’un expert, recueillie sans délai :

1) ordonner la distraction de certains biens saisis toutes les fois que leur valeur globale
apparaît disproportionnée par rapport au montant des créances à récupérer ;

2) modifier le montant de la mise à prix si celle-ci n’a pas été fixée conformément aux
dispositions de l’article 267-10 ci-dessus.

Dans ce cas, la juridiction compétente informe les parties de son intention de modifier le
cahier des charges et les invite à présenter leurs observations dans un délai maximum de cinq
(05) jours ; elle leur indique, si besoin est, les jour et heure de l’audience si l’affaire n’a pu
être jugée à la date initialement prévue ». Hormis ces hypothèses de dérogations légales, la
doctrine et la jurisprudence s’accordent pour dire que l’audience éventuelle ne peut faire
l’objet d’un report, certains auteurs évoquant même le principe de « l’immutabilité de la date
de l’audience éventuelle ». Ainsi pour casser une décision ayant accordé un report de
l’audience éventuelle, la Cour de Cassation a jugé « qu’il n’est au pouvoir ni des parties ni du
tribunal de modifier la date de l’audience éventuelle fixée dans la sommation ».

En dépit de cette exigence de célérité, dictée par le souci de vaincre le dilatoire dans les
procédures de saisie immobilière, force est de constater qu’en pratique, le principe de
« l’immutabilité de la date de l’audience éventuelle » a été élevé au rang d’exception et
l’exception de report érigée en principe de sorte que la tenue de l’audience éventuelle à la date
fixée dans la sommation est devenue exceptionnelle. Parmi les causes qui contribuent au
report de l’audience éventuelle, on peut citer l’obligation faite à la juridiction des respecter le
principe du contradictoire. L’avocat du saisi ne produisant ses dires que séance tenante à
l’audience, le poursuivant va devoir solliciter un renvoi que le tribunal ne peut que lui
concéder. Advenue la prochaine audience, le poursuivant qui reçoit communication des
écritures du saisi va solliciter à son tour, un renvoi pour y répondre, puis s’instaure le jeu des
renvois pouvant durer plusieurs mois.

Ainsi « chaque juridiction s’accommode d’entorses au principe, soit en renvoyant purement et

simplement l’audience, soit en mettant en continuation, lorsqu’un incident est soulevé ». Le
débiteur qui veut faire échec à l’expropriation forcée de son immeuble ou à tout le moins, à
faire perdurer la procédure, saisira cette opportunité pour multiplier les manœuvres dilatoires
et Dieu seul sait, jusqu’où peut aller l’imagination fertile d’un avocat qui entend mettre son

19
talon au service du dilatoire : il peut solliciter le rabattement du délibéré pour la production
d’une pièce, semble t-il, essentielle, inciter à la constitution d’un confrère pendant que
l’affaire est remise en délibéré, lequel confrère va, pour sa part, solliciter le rabattement pour
produire ses écritures etc. Des raisons indépendantes à la volonté des parties peuvent
également contribuer au report de la date d’audience.

Ce peut être le cas des perturbations constatées à l’occasion des vacances judiciaires, ou d’une
grève des avocats ou encore celle des greffiers. Dans l’affaire ayant donné lieu au jugement
du 05 octobre 2012 rendu par le Tribunal de Grande Instance de Brazzaville, alors que la
tenue de l’audience éventuelle était fixée à la date du 30 mars 2012, celle-ci n’a eu lieu que le
05 octobre 2012, soit six mois plus tard. Dans une autre affaire vidée le même jour par ce
tribunal, la tenue de l’audience éventuelle était fixée initialement le 30 mars 2012.

Cette pratique déplorable contribue à faire perdurer la procédure. Elle est tout autant contraire
aux objectifs de l’OHADA tels définis par le préambule du traité de Port-Louis de 1993
modifié à Québec le 17 octobre 2008 dans la mesure où elle risque de dissuader les banques à
soutenir le développement des entreprises, d’où l’impérieuse nécessité pour le législateur
OHADA d’encadrer cette pratique en limitant, par exemple, le nombre de renvois.

b. 2. La transcription du jugement sur le cahier des charges

Aux termes les dispositions de l’article 274 de l’AUVE, « La décision judiciaire rendue à
l’occasion de l’audience éventuelle est transcrite sur le cahier des charges par le greffier ; elle
est levée et signifiée à la demande de la partie la plus diligente ». La transcription de ce
jugement sur le cahier des charges permet de fixer les parties sur les conditions définitives de
vente de l’immeuble. Il faut rappeler qu’une partie a pu élever des contestations lesquelles ont
été tranchées à l’audience éventuelle. Ce faisant, le tribunal a dû trancher la contestation en
apportant une réponse qui a pu bouleverser l’économie des clauses contenues dans le cahier
des charges. Il en est ainsi lorsque le tribunal a fait droit à un dire tendant à la modification de
la mise à prix fixée par le poursuivant.

De ce fait, relativement à ce chef de demande, ce jugement devient partie intégrante du cahier

des charges, qui s’impose aussi bien au poursuivant, au créancier inscrit qu’au saisi. Pourtant,
force est de constater que cette formalité n’est jamais accomplie par le greffe, lequel se limite
à matérialiser la décision rendue sans la transcrire sur le cahier des charges. Le Président du
tribunal peut utilement instruire le greffe à propos. Le législateur OHADA n’a pas prescrit de

20
délai pour l’accomplissement de cette transcription. Il convient d’indiquer que cette formalité
doit être accomplie sans délai, après la signature de la minute. En outre, ce jugement doit être
levée et signifiée à la demande de la partie la plus diligente. Cette formalité qui a l’avantage
de porter la décision à la partie qui aurait abandonnée la procédure doit être accomplie faute
de quoi la suite de la procédure sera invalidée. Il a été décidé que, lorsque le jugement rendu à
l’audience éventuelle n’a pas été signifié au débiteur, l’adjudication intervenue doit être
annulée.

b. 3. La publicité en vue de la vente

Les formalités de publicité doivent être accomplies trente (30) jours au plus tôt et quinze (15)
jours au plus tard avant l’adjudication. Il s’agit « d’un délai à rebours » qui se calcule en
remontant le temps en partant de la date de l’adjudication pour déterminer le point de départ.
Ainsi pour une audience d’adjudication fixée au 31 mars, la publicité doit être accomplie au
plus tôt le 1er mars et au plus tard le 16 mars. Ce délai est largement tributaire de la tenue ou
non de l’audience éventuelle. Si l’audience éventuelle a été reportée, la publicité sera
accomplie en tenant compte de la nouvelle date d’adjudication fixée par le tribunal.

La publicité s’effectue par l’avocat poursuivant, lequel doit publier, sous sa signature, un
extrait du cahier des charges, par insertion dans un journal d’annonces légales et par
apposition de placards à la porte du domicile du saisi, du tribunal devant lequel aura lieu
l’adjudication ou du notaire convenu ainsi que dans les lieux officiels d’affichage de la
commune de la situation des biens. En vertu de l’article 277 AUVE, L’extrait contient à peine
de nullité :

1) les noms, prénoms, professions, domiciles ou demeures des parties et de leurs avocats ;

2) la désignation des immeubles saisis telle qu’elle est insérée dans le cahier des charges ;

3) la mise à prix  ;

4) l’indication des jour, lieu et heure de l’adjudication, de la juridiction compétente ou du

notaire convenu devant qui elle se fera.

L’accomplissement de cette formalité ne va pas sans difficulté, certains auteurs font

remarquer que le saisi a la fâcheuse habitude d’arracher systématiquement les placards
apposés à la porte de son domicile. Cela ne devrait aucunement inciter le poursuivant à se
soustraire à l’accomplissement de cette formalité substantielle. Il pourra simplement solliciter

21
le ministère d’un huissier de justice qui dressera procès verbal de toutes ces diligences.
Pour justifier l’accomplissement de la publicité, l’article 278 indique que le poursuivant doit
produire un exemplaire du journal, signé de l’imprimeur, et de l’affichage par un procès-
verbal de l’huissier ou de l’agent d’exécution, rédigé sur un exemplaire du placard.
En outre, eu égard à la nature du bien, l’article 279 de l’Acte Uniforme donne la possibilité au
Président du tribunal de restreindre ou d’accroître la publicité légale par décision non
susceptible de recours, rendue sur requête.

2. L’adjudication de l’immeuble

La vente est poursuivie devant la juridiction ayant plénitude de juridiction dans le ressort où
se trouve l’immeuble. Dans l’organisation judiciaire du Congo (Congo-Brazzaville) ou du
Niger, la juridiction ayant plénitude de juridiction est le Tribunal de Grande Instance.
S’agissant de la Côte d’Ivoire, du Bénin ou du Gabon, le tribunal compétent dont il s’agit est
le Tribunal de Première Instance (TPI). La vente forcée des immeubles dépendant d’une
même exploitation et situés dans le ressort de plusieurs juridictions se poursuit devant l’une
quelconque de celles-ci (Art.247 AUVE).

Il faut préciser que la vente peut également être poursuivie en l’étude du notaire convenu
entre les parties. Néanmoins, même lorsque les parties ont convenu de poursuivre la vente
devant notaire, en cas de contestations, c’est le Tribunal de Grande Instance qui devra
trancher. Une difficulté peut cependant surgir lorsque le saisi conteste le notaire choisi par le
poursuivant. En réalité, quoique l’article 288 AUVE emploi l’expression du « notaire
convenu », en pratique le notaire est souvent choisi par le poursuivant sans l’avis du saisi.

L’Acte Uniforme n’a pas directement abordé la question, mais cette préoccupation trouve sa
réponse dans les dispositions de l’article 298 de l’AUVE. Etant entendu qu’il s’agit d’une
contestation formulée postérieurement à la signification du commandement, le contestataire
doit saisir le tribunal, lequel devra décider du lieu de l’adjudication. Aussi a t-il été jugé que le
tribunal dispose d’un pouvoir souverain pour décider si la vente se fera à la barre ou devant
notaire. L’Acte Uniforme n’a pas règlementé l’adjudication poursuivie devant notaire pour
des raisons évidentes, il a cependant règlementé le déroulement de celle-ci devant le tribunal.

a. Le déroulement de l’audience d’adjudication

22
L’audience d’adjudication obéit à un rituel assez particulier. À l’ouverture de l’audience, il est
procédé à la vente sur la réquisition, même verbale, de l’avocat du poursuivant ou de tout
créancier inscrit. Celui-ci indique publiquement le montant des frais de poursuite
préalablement taxés par le président du tribunal. Cette réquisition, souvent verbale, donne
l’occasion à l’avocat poursuivant de rappeler, sommairement, les faits de la cause, les
diligences accomplies avant de requérir la vente de l’immeuble. Rappelons que la loi fait
obligation à l’avocat du poursuivant ou à celui du créancier inscrit de requérir la vente afin
que le président puisse annoncer l’ouverture des enchères.

À ce sujet, le Professeur Anne LEBORGNE estime que « c’est là encore une particularité de
la procédure de saisie immobilière : la vente, audiencée, n’est pas ordonnée d’office par le
tribunal » il faut donc qu’elle soit requise. Avant l’ouverture des enchères, il est préparé trois
bougies de manière que chacune d’elles ait une durée d’environ une minute. Aussitôt les
enchères ouvertes et faisant droit à la réquisition de l’avocat poursuivant, le président annonce
l’ouverture des enchères ; Il est allumé une bougie et le montant de la mise à prix est annoncé.
Les enchères sont portées par ministère d’avocat ou par les enchérisseurs eux-mêmes
conformément aux dispositions de l’article 282 AUVE.

Selon l’article 283, si pendant la durée d’une bougie, il survient une enchère, celle-ci ne
devient définitive et n’entraîne l’adjudication que s’il n’en survient pas une nouvelle avant
l’extinction de deux bougies. L’enchérisseur cesse d’être obligé si son enchère est couverte
par une autre, alors même que l’enchère nouvelle serait déclarée nulle. S’il ne survient pas
d’enchère après que l’on ait allumé successivement trois bougies, le poursuivant est déclaré
adjudicataire pour la mise à prix à moins qu’il ne demande la remise de l’adjudication à une
autre audience sur une nouvelle mise à prix conforme aux dispositions de l’article 267-10 ci-
dessus. La remise de l’adjudication est de droit ; les formalités de publicité doivent être
réitérées.

En cas de remise, si aucune enchère n’est portée lors de la nouvelle adjudication le

poursuivant est déclaré adjudicataire pour la première mise à prix. Cette disposition appelle
quelques précisions : rappelons que lors de l’audience éventuelle, le tribunal a pu réévaluer la
mise à prix de l’immeuble suite à un dire formulé par le saisi dans ce sens. Dans ce cas, la
vente est poursuivie non pas sur la mise à prix fixée par le poursuivant mais sur celle fixée à
l’audience éventuelle. En application de l’article 283, le poursuivant devra être déclaré
adjudicataire sur cette mise à prix qu’il peut estimer exagérée à raison ou par pure mauvaise

23
foi. Ne pouvant se porter adjudicataire pour une mise à prix qu’il n’a pas approuvé, il est en
droit de solliciter une remise de la vente.

Après quoi le poursuivant doit réitérer les formalités de publicité. Advenue cette audience, s’il
n’y a pas d’enchérisseurs, le poursuivant sera déclaré adjudicataire, mais pour la première
mise à prix, c’est-à-dire celle par lui initialement fixée. Evidemment, prise au pied de la lettre,
cette disposition peut donner lieu à beaucoup d’abus de la part du poursuivant. D’où la
nécessité pour le saisi de veiller à la mise en œuvre des formalités de publicités afin
d’intéresser un nombre considérable d’adjudicataires potentiels.

L’enchérisseur n’est pas tenu d’être présent à la vente. Il peut se faire représenter par son
avocat ou par un mandataire. Contrairement, au Conseil National des Barreaux (CNB) de
France dont le règlement intérieur national fait interdiction à un avocat de porter plusieurs
enchères pour plusieurs clients, l’article 282 AUVE autorise un avocat de représenter
plusieurs enchérisseurs lorsque ceux-ci désirent se porter Co-adjudicataires. Il s’infère que
lorsque lesdits enchérisseurs entendent se porter adjudicataires, chacun en toute propriété, ils
ne peuvent être représentés par le même avocat.

L’article 281 de l’Acte Uniforme autorise la remise de l’adjudication pour causes graves et
légitimes par décision judiciaire motivée rendue sur requête déposée cinq (05) jours au moins
avant le jour fixé pour la vente. En cas de remise, la décision judiciaire fixe, de nouveau, le
jour de l’adjudication qui ne peut être éloigné de plus de soixante (60) jours. Le créancier
poursuivant doit procéder à une nouvelle publicité.

b. Les formalités postérieures à l’adjudication

Si l’adjudication peut être considérée comme la fin de la procédure judiciaire lorsque

l’expropriation s’est déroulée sans incident, elle constitue le point de départ pour
l’accomplissement de certaines formalités consécutives à celle-ci.

b. 1. La déclaration d’adjudicataire

L’article 286 alinéas 1 de l’AUVE impose à l’avocat, dernier enchérisseur de déclarer

l’adjudicataire et de fournir son acceptation ou de représenter son pouvoir, lequel demeure
annexé à la minute de la déclaration judiciaire ou notariée, sinon il est réputé adjudicataire en
son nom. Il est tenu de faire cette déclaration dans les trois (03) jours de l’adjudication. La
brièveté de ce délai s’inscrit dans le souci de révéler l’identité de l’adjudicataire aux

24
créanciers, lesquels peuvent soulever des contestations au cas où le preneur était interdit de se
porter adjudicataire en vertu de l’article 284. L’avocat qui ne représente que son client
pendant l’audience, les parties ignorent pour qui l’avocat s’est porté acquéreur.

b. 2. La déclaration de commande

L’obligation faite à l’avocat de révéler l’identité de l’adjudicataire s’impose également à

l’adjudicataire qui s’est porté acquéreur pour un tiers, de faire connaître, par une déclaration
dite « de commande » que ce n’est pas pour son compte qu’il s’est rendu acquéreur, mais pour
une autre personne dont il révèle alors le nom. Cette déclaration doit être faite dans les vingt
quatre heures, (Art.286 al.2). Ce délai (24 heures) est assez bref en comparaison à celui
imparti à l’avocat dernier enchérisseur (72 heures).

b. 3. la transcription de l’acte d’adjudication sur le cahier des charges

En application des dispositions de l’article 290, après la vente, la décision judiciaire ou le

procès verbal d’adjudication du notaire doit être porté en minute à la suite du cahier des
charges. Une expédition en est délivrée, selon le cas, par le greffier ou le notaire, à
l’adjudicataire après paiement des frais de poursuite et du prix d’adjudication et après
l’accomplissement des conditions du cahier des charges qui doivent être exécutées dans les
vingt (20) jours de l’adjudication. Toutefois, si l’adjudicataire est seul créancier inscrit ou
privilégié du saisi, il n’est tenu de payer, outre les frais, que le montant du prix d’adjudication
excédant sa créance.

La quittance et les pièces justificatives sont annexées à la minute de la décision judiciaire ou

du procès-verbal d’adjudication établi par le notaire et reproduites à la suite de l’expédition.
L’adjudicataire qui n’apporte pas ces justifications dans les vingt (20) jours de l’adjudication
peut être poursuivi par la voie de la folle enchère sans préjudice des autres voies de droit. Si
l’adjudication comprend plusieurs lots, expédition de la décision judiciaire ou du procès-
verbal d’adjudication établi par le notaire en la forme exécutoire est délivrée à chacun des
adjudicataires.

b. 4. La publication de l’acte d’adjudication

Selon les dispositions de l’article 294 de l’AUVE, lorsque l’adjudication est devenue
définitive, une expédition de la décision judiciaire ou du procès-verbal d’adjudication établi
par le notaire est déposée à la conservation foncière aux fins d’inscription. Le conservateur

25
procède à la mention de cette publication en marge de la copie du commandement publié.
S’agissant de la saisie réalisée sur les impenses, l’article 295 dispose que lorsque la saisie
immobilière porte sur des impenses réalisées par le débiteur sur un terrain dont il n’est pas
propriétaire mais qui lui a été affecté par une décision d’une autorité administrative et que
l’adjudication est devenue définitive, une expédition de la décision judiciaire ou du procès-
verbal notarié d’adjudication est déposée auprès de cette autorité administrative aux fins de
mention en marge de la décision d’affectation.

La publication de l’acte d’adjudicataire doit être effectuée dans un délai de deux mois sous
peine de revente sur folle enchère conformément à l’article 294 de l’AUVE. L’on peut
remarquer que l’article 295 n’impartit aucun délai s’agissant de la saisie réalisée sur les
impenses. Dans le silence de la loi, le délai prescrit à l’article 294 peut valablement être
appliqué à la publication du jugement consécutif à une vente des impenses.

b. 5. La purge des garanties et radiation des inscriptions

La purge des garanties et la radiation des inscriptions sont la conséquence logique de

l’adjudication. En effet, après avoir procédé à la mention de la publication de l’acte
d’adjudication en marge de la copie du commandement publié, le conservateur procède
également à la radiation de tous les privilèges et hypothèques inscrits qui se trouvent purgés
par la vente, même de ceux inscrits postérieurement à la délivrance des états d’inscription.
Les créanciers n’ont, alors, plus d’actions que sur le prix (art.294 alinéa 3). De même,
s’agissant des impenses visées à l’article 295 alinéa 1, l’autorité administrative procède à la
radiation de toutes les mentions opérées en marge de la décision d’affectation initiale et
transfère l’affectation au profit de l’adjudicataire.

Les créanciers n’ont plus d’actions que sur le prix. Toutefois, il est permis de relativiser la
portée de ces dispositions étant entendu que selon les dispositions de l’article 296,
« L’adjudication, même publiée au bureau de la conservation foncière, ne transmet à
l’adjudicataire d’autres droits réels que ceux appartenant au saisi », de sorte que la purge des
garanties ne se produit pour autant que le saisi ait été le véritable propriétaire, les garanties
constituées par le véritable propriétaire subsisteront.

3. L’adjudication

26
C'est le dénouement normal de la procédure. Elle a lieu à l'audience du tribunal et à la date
indiquée. Il résulte de l'article 270-2° que l'adjudication doit avoir lieu entre le 30ème jour et
le 60ème jour après l'audience éventuelle. L'adjudication peut cependant être remise pour
causes graves et légitimes par décision judiciaire motivée rendue sur requête déposée 5 jours
au moins avant le jour fixé pour la vente. En cas de remise, la décision fixe de nouveau le jour
de l'adjudication qui ne peut être éloigné plus de 60 jours ; le créancier poursuivant doit alors
procéder à de nouvelles mesures de publicité.

Il faut signaler par ailleurs qu'à l'occasion de l'audience éventuelle, la juridiction compétente
peut fixer une nouvelle date d'adjudication si celle qui était antérieurement fixée ne peut être
maintenue (art. 274 al. 2). En 1'absence de remise, il est procédé, au jour indiqué, à la vente
sur réquisition même verbale de 1'avocat du poursuivant ou de tout créancier inscrit. La vente
de l'immeuble est poursuivie aux enchères publiques à la barre de la juridiction compétente ou
en 1'étude du notaire convenu.

Les enchères sont portées par ministère d'avocat ou par les enchérisseurs eux- mêmes. C'est là
une innovation de l'Acte uniforme. En effet, certaines législations (le code de Procédure civile
du Sénégal) n'envisageaient que les offres portées par ministère d'avocat. En France la Cour
de Cassation considérait que l'absence d'avocat entraînait, non pas la nullité, mais
l'inexistence. Les avocats ne peuvent enchérir pour les membres de la juridiction compétente
ou de 1'étude du notaire devant lesquelles se poursuit la vente à peine de nullité de
1'adjudication et à une condamnation à des dommages intérêts.

Ils ne peuvent non plus enchérir pour le saisi, pour une personne notoirement insolvable ou
pour eux-mêmes. Ces interdictions d'enchérir ne sont pas nouvelles; elles étaient déjà connues
dans certaines législations (voir par exemple le code de Procédure civile du Sénégal) et leur
nature juridique avait suscité un débat. Fallait-il les analyser en incapacité spéciale de
jouissance ou fallait-il les considérer comme de simples mesures de police des enchères ?

En France la Cour de Cassation a opté pour la 2ème solution. Elle a tiré de cette qualification
une importante conséquence : la décision qui prononce la nullité d'une enchère pour cause
d'interdiction statue sur un incident et n'est pas de ce fait susceptible d'appel. S'il ne survient
pas d'enchère, après que l'on ait allumé trois bougies, le poursuivant est déclaré adjudicataire à
moins qu'il ne demande la remise de 1'adjudication à une autre audience pour une nouvelle
mise à prix. En cas de remise (laquelle est de droit d'ailleurs), si aucune enchère n'est portée

27
lors de la nouvelle adjudication, le poursuivant est déclaré adjudicataire pour la première mise
à prix.

Cependant la situation la plus courante correspond à celle où plusieurs enchères sont portées.
Il y a un chronométrage assuré par des bougies spéciales dont la durée est d'environ une
minute Si pendant la durée d'une bougie, il survient une enchère, celle-ci ne devient définitive
et n'entraîne l'adjudication que s'il n'en survient pas une nouvelle avant l'extinction de deux
bougies. Toute enchère portée pendant cette période couvre automatiquement l'enchère
précédente et libère l'enchérisseur précédent, même si la nouvelle enchère est nulle. Les biens
sont adjugés à celui qui a porté l'enchère la plus élevée par décision judiciaire ou procès-
verbal du notaire porté en minute à la suite du cahier des charges.

Selon l'article 293 de l'Acte uniforme, la décision judiciaire ou le procès-verbal de

l'adjudication établi par le notaire ne peut faire l'objet d'aucune voie de recours sans préjudice
des dispositions de l'article 313.Cette décision ne peut donc être attaquée que par la voie d'une
action principale en nullité portée devant la juridiction compétente. À notre avis cette
exclusion des voies de recours contre la décision d'adjudication oblige le tribunal, lorsqu'il y a
des incidents soulevés après l'audience éventuelle, à rendre deux décisions : l'une sur les
incidents et l'autre sur l'adjudication.

Lorsque l'adjudication est devenue définitive, une expédition de la décision est déposée, à
l'initiative de l'adjudicataire, à la conservation de la propriété foncière (lorsqu'il s'agit
d'immeuble immatriculé) ou auprès de l'autorité administrative (s'il s'agit d'impenses réalisées
par le débiteur sur le terrain affecté par une autorité administrative). Le défaut
d'accomplissement de cette formalité entraîne la revente sur folle enchère. Selon l'article 296,
l'adjudication même publiée ne transmet à l'adjudicataire d'autres droits que ceux appartenant
au saisi.

Cela signifie que si les droits du saisi étaient menacés par une action en nullité ou en
restriction, cette menace pèsera sur l'adjudicataire. Lorsque l'adjudicataire effectue la
formalité prévue par l'article 294, le conservateur procède à la radiation de tous les privilèges
et hypothèques inscrits qui se trouvent purgés par la vente, même lorsque l'inscription a lieu
postérieurement à la délivrance des états d'inscription. Les créanciers n'ont, dans ces
conditions, d'action que sur le prix. Le transfert de propriété qui doit résulter de l'adjudication
ne s'opère pas toujours. En effet il peut toujours y avoir des rebondissements en cas de
surenchère.

28
a. La transcription de l’acte d’adjudication sur le cahier des charges

En application des dispositions de l’article 290, après la vente, la décision judiciaire ou le

procès verbal d’adjudication du notaire doit être porté en minute à la suite du cahier des
charges. Une expédition en est délivrée, selon le cas, par le greffier ou le notaire, à
l’adjudicataire après paiement des frais de poursuite et du prix d’adjudication et après
l’accomplissement des conditions du cahier des charges qui doivent être exécutées dans les
vingt (20) jours de l’adjudication. Toutefois, si l’adjudicataire est seul créancier inscrit ou
privilégié du saisi, il n’est tenu de payer, outre les frais, que le montant du prix d’adjudication
excédant sa créance.

La quittance et les pièces justificatives sont annexées à la minute de la décision judiciaire ou

du procès-verbal d’adjudication établi par le notaire et reproduites à la suite de l’expédition.
L’adjudicataire qui n’apporte pas ces justifications dans les vingt (20) jours de l’adjudication
peut être poursuivi par la voie de la folle enchère sans préjudice des autres voies de droit. Si
l’adjudication comprend plusieurs lots, expédition de la décision judiciaire ou du procès-
verbal d’adjudication établi par le notaire en la forme exécutoire est délivrée à chacun des
adjudicataires.

b. La publication de l’acte d’adjudication

Selon les dispositions de l’article 294 de l’AUVE, lorsque l’adjudication est devenue
définitive, une expédition de la décision judiciaire ou du procès-verbal d’adjudication établi
par le notaire est déposée à la conservation foncière aux fins d’inscription. Le conservateur
procède à la mention de cette publication en marge de la copie du commandement publié.
S’agissant de la saisie réalisée sur les impenses, l’article 295 dispose que lorsque la saisie
immobilière porte sur des impenses réalisées par le débiteur sur un terrain dont il n’est pas
propriétaire mais qui lui a été affecté par une décision d’une autorité administrative et que
l’adjudication est devenue définitive, une expédition de la décision judiciaire ou du procès-
verbal notarié d’adjudication est déposée auprès de cette autorité administrative aux fins de
mention en marge de la décision d’affectation.

La publication de l’acte d’adjudicataire doit être effectuée dans un délai de deux mois sous
peine de revente sur folle enchère conformément à l’article 294 de l’AUVE. L’on peut
remarquer que l’article 295 n’impartit aucun délai s’agissant de la saisie réalisée sur les

29
impenses. Dans le silence de la loi, le délai prescrit à l’article 294 peut valablement être
appliqué à la publication du jugement consécutif à une vente des impenses.

4. La purge des garanties et radiation des inscriptions

La purge des garanties et la radiation des inscriptions sont la conséquence logique de

l’adjudication. En effet, après avoir procédé à la mention de la publication de l’acte
d’adjudication en marge de la copie du commandement publié, le conservateur procède
également à la radiation de tous les privilèges et hypothèques inscrits qui se trouvent purgés
par la vente, même de ceux inscrits postérieurement à la délivrance des états d’inscription.
Les créanciers n’ont, alors, plus d’actions que sur le prix (art.294 alinéa 3).

De même, s’agissant des impenses visées à l’article 295 alinéa 1, l’autorité administrative
procède à la radiation de toutes les mentions opérées en marge de la décision d’affectation
initiale et transfère l’affectation au profit de l’adjudicataire. Les créanciers n’ont plus
d’actions que sur le prix. Toutefois, il est permis de relativiser la portée de ces dispositions
étant entendu que selon les dispositions de l’article 296, « L’adjudication, même publiée au
bureau de la conservation foncière, ne transmet à l’adjudicataire d’autres droits réels que ceux
appartenant au saisi », de sorte que la purge des garanties ne se produit pour autant que le saisi
ait été le véritable propriétaire, les garanties constituées par le véritable propriétaire
subsisteront.

Le tiers propriétaire qui n’aurait pas eu connaissance de la procédure de saisie pour formuler
une demande en distraction dans les délais peut valablement initier une action en
revendication contre l’adjudicataire sans que ne lui soit opposé la déchéance de son action sur
le fondement de l’article 299 alinéa 2 de l’AUVE.

5. La surenchère

C'est une procédure qui a pour but de permettre à tout intéressé d'obtenir la remise en vente de
l'immeuble pour en obtenir un prix plus élevé. La surenchère doit être du dixième au moins du
prix initial de la vente. Le droit de surenchérir appartient à toute personne qui ne tombe pas
sous le coup d'une interdiction. Les cas d'interdiction sont les mêmes que pour la première
adjudication (article 284). Pour permettre à l'adjudicataire d'être rapidement fixé sur son sort,
l'Acte uniforme a enfermé la surenchère dans un délai de 10 jours. Le surenchérisseur ou son
avocat doit accomplir un certain nombre de formalités. Il s'agit notamment de la dénonciation

30
de la surenchère à l'adjudicataire, au poursuivant et à la partie saisie. Il s'agit également de la
mention de la dénonciation sur le cahier des charges dans un délai de 5 jours.

La dénonciation comporte indication de deux dates : celle de l'audience éventuelle au cours de

laquelle seront jugées les contestations de la validité de la surenchère et celle de la nouvelle
adjudication qui ne peut avoir lieu plus de 30 jours après celle de l'audience éventuelle. La
validité de la surenchère peut être contestée par conclusions déposées 5 jours au moins avant
le jour de l'audience éventuelle. Ces conclusions doivent être mentionnées à la suite de la
mention de la dénonciation. La surenchère débouche sur une nouvelle adjudication qui doit
être précédée de l'apposition de placards 8 jours au moins avant la vente.Si la surenchère n'est
pas couverte, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire.

IV. Les incidents de la saisie immobilière

Contrairement à certaines législations (Code de Procédure civile du Sénégal par exemple) qui
ignoraient la notion d'incidents de la saisie immobilière (incidents au sens de contestations
liées à la saisie immobilière et soumises à un régime spécifique) 1'Acte uniforme portant
organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d'exécution comporte un
chapitre (art. 289 à 323) exclusivement consacré aux incidents. Il convient de cerner avec
précision la notion d'incidents, car il existe une réglementation spécifique applicable aux
seules contestations qualifiées incidents de la saisie immobilière. Si le législateur OHADA a
défini le cahier des charges, il n’a pas définit ce qu’il entendait par incident de la saisie
immobilière.

C’est la jurisprudence qui s’est chargée de définir cette notion. Celle-ci considère comme
incident de la saisie immobilière, « toute contestation née de la procédure de saisie ou qui s’y
réfère directement et qui est de nature à exercer une influence immédiate et directe sur cette
procédure ». Cette conception restrictive a depuis évolué puisqu’elle admet comme incident
de la saisie immobilière toute contestation même si elle porte sur le fond du droit. En effet, la
saisie immobilière fait souvent l’objet de contestations de la part des parties à l’instance, mais
aussi des autres créanciers inscrits et parfois des tiers qui peuvent formuler des griefs contre la
procédure initiée par le poursuivant. À cet effet, l’Acte Uniforme donne la possibilité à toute
personne qui entend contester l’expropriation entreprise de soulever un incident en respectant
les conditions de forme et de délai selon l’objet et l’époque où la contestation est soulevée.

A. La notion d’incident

31
Les articles 298 et suivants de 1'Acte uniforme reprennent pratiquement les dispositions
figurant dans les articles 718 et suivants de 1'Ancien Code français de procédure civile. Ils
soulèvent donc les mêmes difficultés d'interprétation que les textes qui leur servent de
modèle. La principale difficulté est liée à la définition même de la notion d'incidents de la
saisie immobilière. L'Acte uniforme utilise 1'expression, mais ne la définit pas. Il sera donc
nécessaire de choisir entre les deux conceptions envisageables. Il y a une conception
extensive selon laquelle constitue un incident de saisie immobilière toute demande née au
cours de la procédure de saisie et de nature à exercer sur elle une influence. Une telle
conception englobe dans la catégorie des incidents, non seulement les contestations de pure
procédure, mais aussi les contestations qui sont en relation avec le fond du droit.

À côté de cette conception extensive, il y a une conception dite restrictive qui ne considère
comme incidents de la saisie immobilière que les seules contestations nées de la procédure de
saisie ou s'y référant directement et qui sont de nature à exercer une influence immédiate et
directe sur cette procédure. C’est à cette seconde conception que s'est ralliée la Cour de
Cassation française depuis un arrêt du 21 mai 1954. Pour la Cour de Cassation, n'ont pas le
caractère d'incidents de saisie les contestations relatives à des demandes extérieures ou
antérieures à la procédure de saisie. Tel est le cas notamment des contestations qui portent sur
le fond du droit, c'est- à -dire sur l'existence même de la créance du saisissant.

Le rejet par la Cour de Cassation de la conception extensive est justifié au regard de ses
inconvénients qui se manifestent notamment en matière de voies de recours. L'adoption de la
conception extensive conduit à considérer certaines contestations relatives au fond du droit
comme des incidents et à soumettre les décisions qui les concernent au régime restrictif de
l'article 731 de l'Ancien Code de procédure civile qui interdit 1'opposition et limite 1'appel.
Une définition précise de la notion d'incidents présente un intérêt certain, car il y a des règles
particulières qui ne s'appliquent que lorsque la contestation est qualifiée incident de la saisie
immobilière.

B. Le régime des incidents

Il existe deux types de règles ayant vocation à régir les incidents : les règles communes à tous
les incidents et les règles propres à chaque type d'incidents.

1. Les règles communes

32
Elles se rattachent à la compétence et à la procédure d'une part, aux voies de recours d’autre
part.

a. La compétence de la procédure

Tout incident suppose une instance principale. On peut considérer comme telle la procédure
de saisie elle-même. Dans ces conditions, le tribunal chargé de cette procédure est seul
compétent pour trancher les incidents de saisie immobilière. Cette compétence du tribunal
saisi de la procédure d'expropriation exclut la compétence de toute autre juridiction. En ce qui
concerne la procédure, elle est caractérisée par la simplicité et la rapidité. La procédure est
simple car la contestation ou la demande est formée par simple acte d'avocat contenant les
moyens et conclusions. C’est seulement lorsqu'elle est dirigée contre une partie n'ayant pas
constituée avocat qu'elle est faite par «requête avec assignation» (sic)- (ARTICLE : 298 aller).
La procédure est rapide car l'affaire est instruite et jugée d'urgence, mais aucun délai n'est
fixé.

b. Les voies de recours

Le régime des voies de recours applicable aux jugements rendus sur les incidents de la saisie
immobilière est fixé par les articles 300 et 301. L'article 300 exclut l'opposition et soumet
l'appel à des règles très strictes. Il n'admet 1'appel que lorsque la décision statue sur le
principe même de la créance ou sur des moyens de fond tirés de l'incapacité de l'une des
parties, de la propriété, de l'insaisissabilité ou de l'inaliénabilité des biens saisis. L'appel doit
donc être déclaré irrecevable lorsque le jugement attaqué a statué sur des incidents concernant
la régularité formelle de la procédure de saisie immobilière.

Dans les cas où l'appel est recevable, l’intéressé doit respecter les règles de droit commun. Il y
a cependant quelques règles particulières qui résultent de 1'article 301 lequel fait obligation à
l'appelant de notifier l'acte d'appel à toutes les parties en cause à leur domicile réel ou élu et au
greffier de la juridiction compétente. La juridiction d'appel, lorsqu'elle est régulièrement
saisie, doit statuer dans la quinzaine de 1'appel. Ces règles communes à tous les incidents sont
complétées par des dispositions propres à chaque type d'incident.

c. L’acte de contestation

Selon les dispositions de l’article 298 de l’AUVE, toute contestation ou demande incidente
relative à une poursuite de saisie immobilière formulée postérieurement à la signification du

33
commandement est formée par simple acte d’avocat contenant les moyens et conclusions. Elle
est formée, contre toute partie n’ayant pas constitué d’avocat, par requête avec assignation.
Cette disposition semble avoir posé une règle générale pour présenter toutes contestations par
simple acte d’avocat. Mais en pratique, comme l’ont déjà souligné le Professeur Paul Gérard
POUGOUE et Maître Fidèle TEPPI KOLLOKO, la partie constituée avocat va élever la
contestation par un dire. Par ailleurs, la lecture de cette disposition a conduit d’autres
plaideurs à régulariser leurs contestations aux moyens des conclusions en dépit du fait que
l’article 270 n’envisage que les dires et observations. Dans cette optique, un tiers à la
procédure peut régulariser une requête aux fins d’intervention volontaire pour solliciter la
distraction de son bien dès lors qu’il justifie d’un intérêt dans le litige.

d. Le moment de la contestation

Le délai imparti au contestataire est lié à l’objet de l’incident. En vertu de l’article 299 alinéa
1, toutes les contestations doivent être soulevées avant l’audience éventuelle et ce à peine de
déchéance. Il sera rappelé que cette audience est consacrée à statuer sur les contestations qui
peuvent surgir à l’occasion de la procédure de la saisie. De sorte que, toutes les contestations,
portant tant sur la régularité de la procédure suivie que sur les moyens de fond doivent être
soulevés avant cette audience. Selon le second alinéa du même article, les demandes fondées
sur un fait ou un acte survenu ou révélé postérieurement à cette audience et celles tendant à
faire prononcer la distraction de tout ou partie des biens saisis, la nullité de tout ou partie de la
procédure suivie à l’audience éventuelle ou la radiation de la saisie, peuvent encore être
présentées après l’audience éventuelle, mais seulement, à peine de déchéance, jusqu’au
huitième jour avant l’adjudication.

2. Les règles propres

L'Acte uniforme envisage 4 types d'incidents : les incidents nés de la pluralité de saisie, les
demandes en distraction, les demandes en annulation et la folle enchère.

a. Les incidents nés de la pluralité des saisies

Lorsque plusieurs créanciers poursuivent le même débiteur, il y a le plus souvent jonction, les
poursuites étant menées pour le compte de tous par le premier saisissant. Mais il y a des
hypothèses où un autre créancier demande à être subrogé dans les poursuites.

-La jonction des poursuites

34
Il faut observer tout d'abord que lorsqu'un créancier entend saisir un immeuble ayant déjà fait
l’objet d’une saisie, il ne peut mener une seconde poursuite indépendante de la première. C'est
une application de la règle« saisie sur saisie ne vaut». Il résulte de la combinaison des alinéas
2 et 3 de l'article 260 que le conservateur dans une telle hypothèse, ne peut publier le second
commandement; il se borne à le mentionner en marge de la première transcription ; il doit
également constater en marge et à la suite de ce second commandement son refus de
transcription.

Ce système de mentions réciproques permet à tous les créanciers de se connaître. La

procédure est poursuivie par le premier saisissant, mais la radiation ne peut être opérée sans le
consentement des créanciers postérieurs révélés (article 260). Il faut dire que cette situation ne
constitue pas véritablement un incident ; en effet, non seulement elle ne n'implique pas
l'intervention du tribunal, mais elle n'est pas envisagée par les dispositions consacrées aux
incidents.

En matière de pluralité de saisies, l'Acte uniforme n'envisage que deux situations constitutives
d'incidents.La première situation correspond à celle où deux ou plusieurs créanciers ont fait
publier des commandements relatifs à des immeubles différents appartenant au même débiteur
et dont la saisie est poursuivie devant la même juridiction (article 302). Dans une telle
situation, les poursuites sont réunies à la requête de la partie la plus diligente et continuées par
le premier saisissant.

La seconde situation correspond à celle où le second commandement englobe, outre

l'immeuble de la première saisie, d'autres immeubles. Dans ce cas le saisissant est tenu de
dénoncer son commandement au premier saisissant lequel poursuit les deux saisies si elles
sont au même état ; dans le cas contraire, il surseoit à la sienne, poursuit la deuxième afin de
la mettre au même niveau ; les deux saisies seront alors réunies devant la juridiction de la
première saisie.

-La subrogation dans les poursuites

Le premier cas de subrogation est prévu par 1'article 304 qui envisage 1'hypothèse où le
premier saisissant à qui une seconde saisie est dénoncée s'abstient de diriger les poursuites.
Dans ce cas le second saisissant peut, par un acte écrit adressé au conservateur, demander la
subrogation. Le second cas de subrogation est prévu par l'article 305. Ce texte autorise la
demande de subrogation s'il y a collusion, fraude, négligence ou autre cause de retard

35
imputable au saisissant. Une telle demande ne peut intervenir que 8 jours après une
sommation infructueuse de continuer les poursuites faite par acte d'avocat à avocat aux
créanciers dont les commandements ont été antérieurement mentionnés à la conservation de la
propriété foncière. La mise en cause du saisi n'est pas nécessaire.

En cas de subrogation, la procédure est reprise par le subrogé; celui-ci la continue à partir du
dernier acte utile ; il ne la recommence pas. Pour lui permettre d'accomplir sa tâche, l'article
306 al 2 impose au poursuivant initial de lui remettre les pièces de la procédure. À partir de ce
moment la poursuite se fait« aux risques et périls du subrogé». Cette formule signifie que le
subrogé pourra notamment être déclaré adjudicataire pour le montant de la mise à prix. C'est
pourquoi l'article 307 lui permet de modifier la mise à prix fixée par le poursuivant, à
condition de recommencer la publicité de la vente avec la nouvelle mise à prix, si la publicité
avait déjà été effectuée.

a. Les demandes en distraction

La distraction est 1'incident de la saisie immobilière par lequel un tiers qui se prétend
propriétaire de l'immeuble cherche à le soustraire à la saisie. L'incident ne peut être provoqué
que par un tiers. En effet l'article 308 al 1er réserve le droit d'introduire cette demande en
distraction au tiers qui n'est tenu ni personnellement de la dette, ni réellement sur l'immeuble.
La demande en distraction fait partie des incidents qui peuvent être présentés après l'audience
éventuelle, mais seulement jusqu'au 8eme jour avant 1'adjudication. La demande en
distraction suspend les poursuites si elle porte sur la totalité des biens. En revanche si elle
porte sur une partie des biens saisis il pourra être procédé à l'adjudication du surplus, mais le
tribunal peut à la demande des parties intéressées, ordonner le sursis pour le tout.En cas de
distraction partielle, le poursuivant est admis à changer la mise à prix portée au cahier des
charges.

b. Les demandes en annulation (articles 311 et suivants)

Les demandes en nullité constituent les incidents les plus fréquents de la saisie immobilière,
car les conditions de fond et de forme sont très nombreuses. Il existe deux cas de nullité :d'une
part les nullités pour vice de fond;d'autre part les nullités pour vices de forme qui sanctionnent
les actes irrégulièrement accomplis. Il faut combiner les articles 299 al 2 et 311 al.1er pour
avoir une idée du délai dans lequel les moyens de nullité doivent être soulevés. Lorsqu'il s'agit
de demande dirigée contre la procédure qui précède l'audience éventuelle, il faut un dire

36
annexé au cahier des charges cinq jours au plus tard avant la date fixée pour cette audience; il
n'en serait autrement que si la cause de nullité était découverte postérieurement à cette
audience.

Lorsqu'il s'agit de demande dirigée contre la procédure suivie à l'audience éventuelle, elle peut
être présentée après 1'audience éventuelle, mais seulement jusqu'au 8eme jour avant
l'adjudication.Il y a un cas particulier visé par l'article 313, mais on peut se demander s'il s'agit
réellement d'un incident car il concerne une demande introduite après l'adjudication. C'est la
demande en nullité de la décision judiciaire ou du procès-verbal notarié d'adjudication. Une
telle demande peut être faite par voie d'action principale en nullité portée devant la juridiction
compétente dans le ressort de laquelle 1'adjudication a été faite. Cette demande doit être faite
dans le délai de 15 jours à compter de 1'adjudication.

Les effets de la nullité de la procédure suivie sont déterminés par 1'article 311 alinéa 1 er.
Selon ce texte si les moyens de nullité sont admis, la procédure peut être reprise à partir du
dernier acte valable et les délais pour accomplir les actes suivants courent à la date de la
signification de la décision judiciaire qui a prononcé la nullité. S'il s'agit de la nullité de la
décision d'adjudication, le jugement d'annulation a pour effet d'invalider la procédure à partir
de l'audience éventuelle ou postérieurement à celle-ci selon les causes de l'annulation.

c. La folle enchère

On peut se demander si la folle enchère peut être considérée comme un incident de la saisie
immobilière, car dirigée contre l'adjudicataire, cette procédure intervient après l'adjudication
et l'expropriation forcée de l'immeuble. Il s'agit donc plus d'une suite de la saisie immobilière
que d'un incident. Il faut cependant nuancer une telle analyse, car il ne faut pas perdre de vue
que la saisie n'est vraiment terminée qu'au moment où les créanciers peuvent exercer
efficacement leur droit de préférence sur un prix d'adjudication payé par un acquéreur
solvable. Ceci dit, l'article 314 définit la folle enchère comme la procédure ayant pour objet
de mettre à néant l'adjudication en raison des manquements de l'adjudicataire à ses obligations
et de provoquer une nouvelle vente aux enchères de l'immeuble. Cet article 314 énonce les
causes de la folle enchère ; il y en a deux :

 d'une part le défaut de justification, dans les 20 jours suivant l'adjudication, du

paiement du prix et des frais et du respect des conditions du cahier des charges,

37
  d'autre part le défaut de publication de la décision d'adjudication dans le délai prévu
à l'article 294. La procédure est dirigée contre l'adjudicataire. Elle n'est soumise à
aucun délai, mais elle ne peut plus être exercée lorsque les causes d'ouverture ont
disparu.

Pour ce qui est des formalités, il faut distinguer deux cas :

 Si le titre d'adjudication na pas été délivré, celui qui poursuit la folle enchère se fait
délivrer par le greffier ou le notaire un certificat attestant que l'adjudicataire n'a pas
justifié de l'exécution des clauses et conditions du cahier des charges.

Ce certificat est signifié à 1'adjudicataire. Il est possible que 1'adjudicataire fasse opposition à
la délivrance du certificat; dans ce cas il est statué sur cette opposition à la requête de la partie
la plus diligente par le Président de la juridiction compétente. La décision rendue par le
Président sur cette question est sans recours.

 Si le titre d'adjudication a été délivré, le poursuivant à la folle enchère signifie à

1'adjudicatairè, avec commandement, une copie de la décision judiciaire ou un
procès-verbal notarié d'adjudication.

Quel que soit le moment où la folle enchère est poursuivie, il y a toujours des mesures de
publicité à effectuer ; elles sont prévues par 1'article 317.La procédure de folle enchère
débouche sur une nouvelle adjudication, avec une mise à prix fixée par le poursuivant. S'il
n'est pas porté d'enchère, la mise à prix peut être diminuée. Si malgré cette diminution aucune
enchère n'est portée, le poursuivant est déclaré adjudicataire pour la première mise à prix. Il
est interdit au fol enchérisseur de renchérir à nouveau.La procédure de surenchère produit des
effets considérables sur la situation du fol enchérisseur qui est tenu des intérêts de son prix
jusqu'au jour de la seconde vente et de la différence de son prix et de celui la deuxième
adjudication lorsque celui-ci est plus faible.Si le deuxième prix plus élevé que le premier, il ne
pourra pas profiter de la différence.

C. La distribution du prix de l’immeuble

La distribution du prix de vente de l’immeuble constitue l’ultime phase de la procédure de

saisie immobilière. L’ordre de la distribution du prix est organisé par les dispositions de
l’article 225 de l’Acte Uniforme portant Organisation des Sûretés. Selon ce texte, « Les
deniers provenant de la réalisation des immeubles sont distribués dans l’ordre suivant :

38
1°) aux créanciers des frais de justice engagés pour parvenir à la réalisation du bien vendu et
à la distribution elle-même du prix ;

2°) aux créanciers de salaires super privilégiés ;

3°) aux créanciers titulaires d’une hypothèque conventionnelle ou forcée et aux créanciers
séparatistes inscrits dans le délai légal, chacun selon le rang de son inscription au registre de
la publicité immobilière ;

4°) aux créanciers munis d’un privilège général soumis à publicité chacun selon le rang de
son inscription au Registre du Commerce et du Crédit Mobilier  ;

5°) aux créanciers munis d’un privilège général non soumis à publicité selon l’ordre établi
par l’article 180 du présent Acte Uniforme  ;

6°) aux créanciers chirographaires munis d’un titre exécutoire lorsqu’ils sont intervenus par
voie de saisie ou d’opposition à la procédure.

En cas d’insuffisance de deniers pour désintéresser les créanciers désignés aux 1°), 2°), 5°) et
6°) du présent article venant à rang égal, ceux-ci concourent à la distribution dans la
proportion de leurs créances totales, au marc le franc.

L’Acte Uniforme a privilégié une distribution amiable du produit de la vente afin de ne pas
obérer davantage les frais de poursuite avec l’introduction d’une action en distribution du
prix. Encore faut-il que les créanciers parviennent à un accord ; la divergence des intérêts des
uns et l’intransigeance des autres pouvant ruiner les chances de parvenir à l’accord.
La recherche préalable d’un accord n’est pas une obligation, un créancier pouvant saisir le
juge de la distribution. Il a été décidé que le fait pour un créancier de saisir directement le juge
de la distribution sans rechercher au préalable un accord pour parvenir à une répartition
amiable ne peut être sanctionné par l’irrecevabilité de l’action ; la seule obligation qui pèse
sur le demandeur à la distribution est de respecter le délai d’un mois avant la saisine du juge.

1. La distribution amiable

La distribution amiable du produit de la vente peut être facilitée selon que l’on se trouve en
présence d’un créancier unique ou de plusieurs créanciers.

a. Le créancier unique

39
En présence d’un seul créancier le juge n’intervient pas et la répartition est plus aisée. Le
produit de la vente est remis à celui-ci jusqu’à concurrence du montant de sa créance, en
principal, intérêts et frais, dans un délai de quinze (15) jours, au plus tard, à compter du
versement du prix de la vente. Dans le même délai, le solde est remis au débiteur. À
l’expiration de ce délai, les sommes qui sont dues produisent intérêt au taux légal (art.324).

b. La pluralité des créanciers

En vertu des dispositions de l’article 325 de l’AUVE, s’il y a plusieurs créanciers inscrits ou
privilégiés, ceux-ci peuvent s’entendre sur une répartition consensuelle du prix de la vente.
Dans ce cas, ils adressent leur convention sous seing privé ou sous forme authentique au
greffe ou à l’auxiliaire de justice qui détient les fonds. Le règlement des créanciers doit être
effectué dans le délai de quinze (15) jours à compter de la réception de l’accord. Dans le
même délai, le solde est remis au débiteur. A l’expiration de ce délai, les sommes qui sont
dues produisent intérêt au taux légal.

2. La distribution judiciaire

Elle n’intervient que si, dans le délai d’un mois qui suit le versement du prix de la vente, les
créanciers ne sont pas parvenus à un accord. Dans ce cas le plus diligent d’entre eux saisit le
président du Tribunal de Grande Instance du lieu de la vente ou le magistrat délégué par lui
afin de l’entendre statuer sur la répartition du prix (art.326). L’article 327 ne précise pas le
mode de saisine du juge compétent et la question n’est pas dénuée d’intérêt lorsque l’on sait
l’importance que l’Acte Uniforme attache au respect du formalisme dans la procédure de la
saisie immobilière. Mais à la lecture de l’article 327, il est permis de dire que c’est par voie
d’assignation que le juge sera saisi puisque selon ce texte, « Cet acte de saisine indique la date
de l’audience et fait sommation aux créanciers de produire, c’est-à-dire d’indiquer ce qui leur
est dû, le rang auquel ils entendent être colloqués et de communiquer toutes pièces
justificatives.

La sommation reproduit les dispositions de l’article 330 ci-après ». L’exploit d’assignation

doit également être signifié au saisi, ce dernier ayant intérêt à assister à la distribution du
produit de la vente afin de voir ses créanciers être désintéressés. L’audience ne peut avoir lieu
moins de quarante (40) jours après la dernière signification. Apres avoir été sommés, les
créanciers sont tenus de produire leur déclaration de créance au greffe. En effet, aux termes

40
des dispositions de l’article 330, « dans les vingt (20) jours de la sommation, les créanciers
effectuent leur production au greffe de la juridiction compétente. L’expiration de ce délai
emporte de plein droit déchéance contre les créanciers non produisant ».

Il en résulte que le créancier qui n’a pas produit sa déclaration de créances ou qui l’a effectué
tardivement est déchu de plein droit. Ce faisant, il perd tout privilège ou tout droit de
préférence par rapport aux créanciers produisants et ne pourra plus faire valoir ses privilèges
afin qu’il soit colloqué par préférence. De ce fait, lorsque le produit de la vente est insuffisant
pour désintéresser le créancier produisant, la totalité de la somme lui sera versée alors
qu’autrement, une distribution au marc le franc serait envisagé en tenant compte du rang des
privilèges des créanciers. Précisons toutefois que cette déchéance n’est attachée qu’au
bénéfice de la sureté dans le cadre de la distribution du produit de la vente de l’immeuble, la
conséquence est que le créancier perd son rang dans la hiérarchie de créanciers à désintéresser
en priorité.

C’est dire que même déchu pour production tardive, « celui qui a omis de produire peut se
prévaloir, à l’encontre des créanciers chirographaires de son hypothèque, et se faire payer
avant eux sur le reliquat restant à repartir », la déchéance ne pouvant purger sa créance. Ainsi
lorsqu’il n’y a pas de solde restant, le créancier déchu peut utilement recourir à d’autres
moyens pour recouvrer le paiement de sa créance. La partie qui entend soulever des
contestations doit le faire au moyen des dires qui doivent être déposés, au plus tard, cinq (05)
jours avant l’audience. Ils doivent être communiqués aux autres parties (art.331). Au vu des
productions, dires et explications des parties, le juge de la distribution procède à la répartition
du prix de la vente.

Il peut, pour causes graves et dûment justifiées, accorder une remise de la répartition, et fixer
le jour de la nouvelle audience. Signalons que la décision judiciaire accordant ou refusant une
remise n’est susceptible d’aucun recours (art.332). A contrario, en vertu de l’article 333, la
décision judiciaire rendue sur le fond est susceptible d’appel dans les quinze (15) jours de sa
signification. L’appel n’est recevable que si le montant de la somme contestée est supérieur au
taux des décisions judiciaires rendues en dernier ressort. Enfin, si l’adjudication ou folle
enchère intervient au cours de la procédure ou même après le règlement définitif, la
juridiction compétente modifie l’état de collocation suivant les résultats de l’adjudication
(art.335).

C -Les voies de recours

41
Comme toutes décisions de justice, les décisions rendues en matière d’expropriation forcée
peuvent faire l’objet des vois de recours. Cependant en cette matière, l’exercice des les voies
de recours obéit à des conditions particulières en raison bien entendu de la nature de la
décision à attaquer.

1. L’appel

Selon l’article 300 AUVE « les décisions judiciaires rendues en matière de saisie immobilière
ne sont pas susceptibles d’opposition. Elles ne peuvent être frappées d’appel que lorsqu’elles
statuent sur le principe même de la créance ou sur des moyens de fond tirés de l’incapacité
d’une des parties, de la propriété, de l’insaisissabilité ou de l’inaliénabilité des biens saisis.
Les décisions de la juridiction d’appel ne sont pas susceptibles d’opposition. Les voies de
recours sont exercées dans les conditions de droit commun ». Ce texte ferme la voie de l’appel
à la plupart des décisions rendues en matière de saisie immobilière ou, à tout le moins, le
réduit à sa portion congrue en n’autorisant le recours à l’appel que dans les conditions
limitativement énumérées, de sorte que le plaideur qui interjette appel d’une décision n’ayant
pas statué sur le principe de la créance, l’incapacité d’une des parties, de la propriété du bien,
de l’insaisissabilité ou de l’inaliénabilité des biens saisis sera déclaré irrecevable.

C’est ce que rappelle la CCJA. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt n°2 du 09 mars 2006 ,
au visa de l’article 300 AUVE, pour rejeter le pourvoi formé contre le jugement n°353 rendu
par le Tribunal de Grande Instance du Wouri à Douala, la Haute Juridiction a décidé que le
« jugement attaqué rendu en matière de saisie immobilière, lequel ne statue ni sur le principe
même de la créance, ni sur des moyens de fonds tirés de l’incapacité d’une des parties, ni sur
la propriété ou l’insaisissabilité ou l’aliénabilité des biens saisis, n’est pas susceptible
d’appel ». Qui plus est, lorsque le tribunal n’a statué que sur l’annulation des actes de
procédure, l’appel régularisé contre un tel jugement est irrecevable.

Selon l’alinéa 4 de l’article 300 les voies de recours sont exercées dans les conditions de droit
commun. Cette disposition a suscité une vive controverse doctrinale alimentée par une
jurisprudence souvent contradictoire, certaines juridictions considérant que les conditions de
droit commun dont s’agit renvoient aux conditions d’exercice d’appel régies par le droit
national de chaque Etat alors que d’autres estimant qu’il s’agit d’un renvoi à l’Acte Uniforme.
Ainsi selon la Cour d’Appel du Littoral au Cameroun, le législateur OHADA n’ayant pas

42
prévu de délai d’appel contre les décisions rendues en matière de saisie immobilière, c’est le
délai de droit commun prévu par le législateur national qui doit être appliqué .

A contrario la Cour d’Appel d’Abidjan estimant pour sa part, qu’il résulte de la combinaison
des articles 300 et 313 de l’AUVE que le délai de droit commun pour interjeter appel en
matière de saisie immobilière est de quinze (15) jours à compter du prononcé de la décision .
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 18 avril 2002, la CCJA a décidé que l’article 300
qui prescrit que les décisions rendues en matière de saisie immobilière ne peuvent être
frappées d’appel que dans certains cas ne précise pas le délai d’appel ni son point de départ,
indiquant simplement que les voies d’appel sont exercées dans les conditions de droit
commun, qu’en l’absence de dispositions particulières, le délai d’appel pour tout litige relatif
à une mesure d’exécution est celui prévu à l’article 49 des dispositions générales de l’Acte
Uniforme suscité qui précise que la décision rendue par la juridiction compétente pour statuer
sur tout litige relatif à une mesure d’exécution est susceptible d’appel dans un délai de quinze
(15) jours à compter de son prononcé , cette jurisprudence devenue constante est toujours
rappelée par la haute juridiction.

Conformément aux dispositions de l’article301 AUVE, l’appel est notifié à toutes les parties
en cause à leur domicile réel ou élu y compris à l’adjudicataire, celui-ci est particulièrement
intéressé par un appel dont l’issue peut remettre en cause son droit de propriété, de sorte que
les conséquences tirées d’un appel qui ne lui a pas été notifié conformément à l’article 301 ne
peuvent lui être opposables. L’acte est également notifié, dans le délai d’appel, au greffier en
chef du Tribunal de Grande Instance, visé et mentionné par lui au cahier des charges. L’acte
d’appel contient l’exposé des moyens de l’appelant à peine de nullité. Le fait pour l’appelant
de ne pas avoir exposé ses moyens dans l’acte d’appel entraine la nullité dudit acte .La Cour
d’Appel statue sous quinzaine.

2. La cassation

Il convient de rappeler que les décisions rendues par les juridictions d’appel en matière de
saisie immobilière font l’objet d’un recours en cassation devant la CCJA.
Ceci étant, s’il est entendu que les décisions rendues en matière de saisie immobilière ne
peuvent être frappées d’appel que dans les conditions limitativement énumérées à l’article 300
de l’AUVE, la restriction du droit d’appel a pour conséquence d’ouvrir la voie de la cassation
devant la CCJA aux plaideurs qui n’ont pas pu contester le jugement critiqué devant la Cour
d’Appel lorsque ledit jugement est insusceptible d’appel.

43
Toutefois, le pourvoi en cassation sera déclaré irrecevable dès lors que le jugement déféré à la
censure de la haute juridiction a statué sur le principe de la propriété de l’immeuble puisqu’il
est de ce fait, susceptible d’appel. Il en sera de même lorsque ledit jugement a statué sur
l’existence de la créance, sur des moyens de fond tirés de l’incapacité d’une des parties, ou
sur l’existence de la personne débitrice, de l’insaisissabilité ou de l’inaliénabilité des biens
saisis.

Cependant, nombreux sont des défendeurs au pourvoi qui soulèvent, in limine litis,
l’irrecevabilité du pourvoi en cassation ainsi régularisé devant la CCJA par leurs colitigants
pour violation des dispositions de l’article 14 du traité institutif de l’OHADA au motif qu’un
jugement rendu par un tribunal n’étant ni une décision rendue par une juridictions d’appel, ni
une décision non susceptible d’appel ne peut faire l’objet d’un pourvoi en cassation. Ce
moyen est régulièrement rejeté par la haute cour puisqu’il découle d’une lecture biaisée de
l’article 14 du traité.

En effet, l’article 14 alinéa 4 du traité OHADA dispose que la CCJA se prononce dans les
mêmes conditions sur les décisions non susceptibles d’appel rendues par toute juridiction des
Etats Parties dans les mêmes contentieux. Or, en matière de saisie immobilière, les jugements
rendus par les tribunaux sont insusceptibles d’appel lorsqu’ils n’ont pas statué sur le principe
même de la créance ou sur des moyens de fond tirés de l’incapacité d’une des parties, de la
propriété, de l’insaisissabilité ou de l’inaliénabilité des biens saisis, de sorte que l’unique voie
de recours ouverte au plaideur reste le pourvoi en cassation.

V. De la saisie à la vente de l’immeuble : les formalités à remplir

La saisie immobilière exige du poursuivant l’accomplissement des formalités prescrites, à

peine de nullité. Le poursuivant se doit d’accomplir toutes les formalités dans l’ordre établi.
En dépit du fait que la CCJA ait raté l’opportunité de se prononcer sur la question pour
prescrire au poursuivant un calendrier à suivre dans l’accomplissement des actes, il va de soi
que dans l’accomplissement de ces différentes formalités, le poursuivant doit observer une
certaine chronologie, dictée, elle-même, par la nature intrinsèque des actes à accomplir dans
la structuration globale de la procédure. Ce sera en effet, une curiosité procédurale que
d’admettre qu’un acte soit accompli avant un autre alors que la validité du second acte est
tributaire de la régularité premier.

44
A. Les formalités relatives à la saisie de l’immeuble

Certaines formalités doivent être accomplies avant la tenue de l’audience éventuelle, d’autres
le seront postérieurement à celle-ci. Néanmoins, certains préalables sont obligatoires pour le
déclenchement de la procédure.

1. Les formalités préalables au déclenchement de la procédure

Au nombre des formalités à accomplir avant le déclenchement de la procédure figurent

l’immatriculation préalable de l’immeuble et la délivrance d’un pouvoir spécial à l’huissier de
justice instrumentaire.

a. l’immatriculation préalable de l’immeuble à exproprier

D’emblée il importe de noter que seuls les immeubles immatriculés peuvent faire l’objet
d’une saisie immobilière. De ce fait, lorsque l’immeuble à exproprier n’est pas immatriculé, le
poursuivant doit requérir l’immatriculation préalable conformément aux dispositions de
l’article 253 de l’AUVE. Aux termes de cette disposition « si les immeubles devant faire
l’objet de la poursuite ne sont pas immatriculés et si la législation nationale prévoit une telle
immatriculation, le créancier est tenu de requérir l’immatriculation à la conservation foncière
après y avoir été autorisé par décision du président de la juridiction compétente de la situation
des biens, rendue sur requête et non susceptible de recours ».

Le second alinéa ajoute, « qu’à peine de nullité, le commandement visé à l’article 254 ci-après
ne peut être signifié qu’après le dépôt de la réquisition d’immatriculation et la vente ne peut
avoir lieu qu’après la délivrance du titre foncier ». Pour ce faire, le poursuivant doit solliciter
et obtenir du président du Tribunal de Grande Instance du lieu de la situation de l’immeuble
une ordonnance aux fins d’immatriculation forcée de l’immeuble à exproprier. Cette
ordonnance, dit l’article 253 AUVE, est « insusceptible de recours ». Le poursuivant doit
solliciter l’immatriculation de l’immeuble non pas à son nom, mais au nom du débiteur
conformément à la législation nationale sur l’immatriculation foncière.

En droit positif congolais, l’immatriculation est régie par la loi de Finance n°17/2000 du 30
décembre 2000 portant Régime de la Propriété Foncière au Congo. Selon l’article 48 de ce
texte, « en matière de saisie, la réquisition d’immatriculation est établie au nom du débiteur
par le créancier saisissant ou son représentant qui y joint la copie certifiée conforme du
commandement aux fins de saisie immobilière. Il y joint également tous les titres de

45
propriétés, contrats, actes publics ou privés, documents quelconques de nature à faire
connaitre les droits réels existants sur l’immeuble et qui pourraient se trouver entre ses
mains ».

La lecture combinée des dispositions des articles 253 de l’AUVE et 48 de loi précitée appelle
quelques observations. Alors que l’AUVE indique que le commandement ne peut être signifié
qu’après le dépôt de la réquisition, la loi congolaise sur la propriété foncière fait obligation au
poursuivant de joindre la copie certifiée conforme du commandement à la réquisition
d’immatriculation, ce qui, a priori, parait contradictoire. Pourtant, la contradiction n’est
qu’apparente, et pour cause, l’Acte Uniforme ne sanctionne le commandement de nullité que
s’il est signifié avant le dépôt de la réquisition.

b. La délivrance du pouvoir spécial aux fins de saisie immobilière

L’autre formalité à accomplir avant le déclenchement de la procédure proprement dite, est la

délivrance du pouvoir spécial aux fins de saisie immobilière à l’huissier de justice
instrumentaire. La saisie immobilière étant une mesure lourde de conséquence, la doctrine
estime qu’il n’est pas admis de présumer le pouvoir donné à l’huissier de justice sans la
présentation d’un acte matériel qui lui confère le pouvoir de saisir. C’est donc ce pouvoir qui
autorise l’Huissier de saisir la propriété immobilière de son débiteur, au nom et pour le
compte du saisissant. Le défaut de ce pouvoir est sanctionné par la nullité de la procédure
(Art. 254).

Ce pouvoir doit être signé de la main du créancier poursuivant ou de son mandataire, l’avocat
poursuivant n’étant pas habilité à le délivrer. S’agissant d’une saisie diligentée par une
personne morale, il appartient à son représentant légal de le délivrer. A ce sujet, il a été décidé
qu’à défaut d’avoir la qualité de directeur d’une société conformément aux dispositions des
articles 414 et suivants de l’AUSCGIE et faute de justifier d’un pouvoir spécial pour agir au
nom de cette société comme le prévoit l’article 254 AUVE, une personne ne peut délivrer un
pouvoir aux fins de saisie immobilière au nom d’une société commerciale. Le pouvoir spécial
peut être sous seing privé ou sous la forme d’un acte authentique.

Le pouvoir spécial doit être délivré uniquement qu’à l’huissier de justice instrumentaire. Il
sera déclaré nul s’il a été libellé au nom d’un huissier autre que l’huissier de justice
instrumentaire, à condition bien entendu de justifier d’un préjudice. Ainsi dans l’affaire ayant
donné lieu à l’arrêt du 9 mars 2006, pour rejeter le pourvoi régularisé par le débiteur, la CCJA

46
a décidé entre autres que « les requérants ne justifiant pas de préjudice par eux subis du fait de
la désignation d’un autre huissier pour procéder à la saisie, ne peuvent demander l’annulation
du commandement » . C’est dire que même lorsque l’irrégularité est avérée, conformément à
l’article 297 de l’AUVE, le plaideur qui entend obtenir l’annulation de l’acte de ce chef, doit
justifier le préjudice que lui aurait causé ladite irrégularité.

2. Le déclenchement de la procédure

La saisie immobilière débute par la signification du commandement de saisie, suivie du dépôt

de cahier des charges au greffe du tribunal.

a. Le commandement aux fins de saisie immobilière

Le commandement aux fins de saisie immobilière est un acte dressé par un huissier de justice.
A cet effet, il est soumis aux dispositions régissant les actes d’huissier. Il doit contenir l’entête
de l’huissier instrumentaire, être daté, signé et contenir toutes les autres mentions utiles pour
la validité de l’acte, ajoutées à cela les mentions obligatoires propres à la saisie immobilière
.Il doit également être enregistré conformément aux dispositions des articles 61 et 100 du
Code Général des Impôts, à peine de nullité. Si le commandement aux fins de saisie est
considéré comme un acte déclencheur des poursuites, c’est à cause des effets qu’il produit dès
sa publication. A la vérité, le commandement non encore publié ne constitue qu’un acte
préalable à la saisie qui peut être assimilé à une mise en demeure de payer les sommes
réclamées dans un délai de vingt (20) jours.

Dépassé ce délai, ledit commandement sera publié à la Conservation des Hypothèques et de la

Propriété foncière et vaudra, à dater de cette publication, saisie réelle du bien immobilier du
débiteur. Il sera précisé que si par extraordinaire, le débiteur qui a reçu signification du
commandement s’avise à payer sa dette, les poursuites s’arrêtent. L’huissier de justice,
personnage central dans la mise en œuvre de la saisie, doit accorder une attention soutenue à
la rédaction du commandement, tant il est vrai qu’une négligence avérée de sa part peut être
constitutive d’une faute susceptible d’engager sa responsabilité. Le commandement aux fins
de saisie immobilière est signifié au débiteur saisi ou au tiers détenteur, le cas échéant, dans
les conditions fixées par les articles 254 et 255 de l’AUVE. Conformément aux dispositions
de l’article 254, toute poursuite en vente forcée doit être précédée d’un commandement aux
fins de saisie lequel doit contenir à peine de nullité :

47
  La reproduction ou la copie du titre exécutoire et le montant de la dette ainsi que les
noms, prénoms et adresses du créancier et du débiteur et, s’il s’agit d’une personne
morale, ses forme, dénomination et siège social ;

 La copie du pouvoir spécial de saisir donné à l’huissier ou à l’agent d’exécution par

le créancier poursuivant, à moins que le commandement ne contienne, sur l’original
et la copie, le bon pour pouvoir signé de ce dernier ;

 L’avertissement que, faute de payer dans les vingt (20) jours, le commandement
pourra être transcrit à la conservation foncière et vaudra saisie à partir de sa
publication  ;

 L’indication de la juridiction où l’expropriation sera poursuivie ;

 le numéro du titre foncier et l’indication de la situation précise des immeubles faisant

l’objet de la poursuite ; s’il s’agit d’un immeuble non encore immatriculé, le numéro
de la réquisition d’immatriculation ; et, s’il s’agit d’impenses réalisées par le
débiteur sur un terrain dont il n’est pas propriétaire, mais qui lui a été affecté par une
décision d’une autorité administrative, sa désignation précise ainsi que la référence
de la décision d’affectation ;

 La constitution de l’avocat chez lequel le créancier poursuivant élit domicile et où

devront être notifiés les actes d’opposition au commandement, offres réelles et toutes
significations relatives à la saisie ».

Lorsque les poursuites sont déclenchées contre un tiers détenteur, l’article 255 précise qu’à
peine de nullité, le commandement est signifié le cas échéant au tiers détenteur avec
sommation, soit de payer l’intégralité de la dette en principal et intérêts, soit enfin de subir la
procédure d’expropriation. Le délaissement se fait au greffe de la juridiction compétente de la
situation des biens, il en est donné acte par celle-ci. La signification à tiers détenteur vise à
informer le tiers de la mesure de saisie en cours en vue de susciter les contestations
éventuelles, bien entendu, lorsque le tiers détenteur a des prétentions à faire valoir.

48
49
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51