TITRE II 

: LES PROPRIETES COLLECTIVES OU LES PROPRIETES PLURALES

Le droit de propriété classiquement envisagé est individuel mais la propriété collective s’est
considérablement développée notamment en raison de l’explosion démographique en milieu urbain,
on construit des immeubles en hauteur que l’on partage entre plusieurs propriétaires.

Contrairement à la propriété démembrée, la propriété collective confère les pleins pouvoirs sur le bien
qui en est l’objet, mais ces pleins pouvoirs sont exercés à plusieurs. En d’autres termes, alors que le
propriétaire individuel a usus fructus et ab usus qu’il exerce seul, le propriétaire indivis a usus fructus
et ab usus avec d’autres propriétaires. Il s’agit bien ici non pas d’un démembrement de propriété
mais de propriété plurale exercée à plusieurs.

Il faut bien distinguer l’indivision de la copropriété :

- L’indivision est une situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble
en commun d’un même bien. On parle pour les désigner d’indivisaires ou de coindivisaires.
Longtemps on a aussi parlé de communistes. On ne parle plus de communistes aujd. Mais on ne parle
pas de copropriétaires, réservé à une forme spéci que d’organisation de la propriété collective
qu'on appelle la copropriété.
- La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 (sous l’article 664 du Code civil), souvent
réformée, dernièrement par la loi ELAN du 24 novembre 2018. Texte excessivement technique.

L’indiivision et la copropriété se distinguent quant :

—> au domaine  : ces 2 formes de propriété plurales sont di érentes  quant à leur domaine : la
copropriété a un champ d’application plus restreint. N’importe quel bien peut être en indivision alors
que la copropriété s’applique seulement pour des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis dont la
propriété est répartie entre plusieurs personnes (article 1 de la loi de 1965). La copropriété ne porte
que sur des immeubles bâtis (pas sur les biens immeubles non batis)

—> à la nature des droits  : tandis qu’un indivisaire n’a sur la chose indivise qu’un droit de propriété
concurrent avec d’autres indivisaires, le copropriétaire a à la fois une partie privative qui est sa
propriété exclusive, individuelle, classique et un droit de propriété indivis sur les parties communes.
Pour parler de cet ensemble, on parle du lot de copropriété : cela comprend l’appartement en lui-même
avec propriété individuelle, privative, mais aussi un quantième, une cote part des parties communes
(toutes les parties pro tant à tout le monde : toit, ascenseur, escalier,…). Plus les quantièmes sont
importants plus la propriété sur les parties commune est étendue, plus on aura l’obligation de participer
aux travaux d’entretien.

—> à la gestion : la gestion de l’indivision est cataclysmique, mal organisée, alors que la copropriété
est minutieusement régie. Pour la copropriété, l’article 14 de la loi de 1965 prévoit que les
copropriétaires constituent le syndicat, qui a la personnalité civile, une PM qui a 3 organes :

- Un organe délibérant (AG des copropriétaires qui va délibérer selon des formes très strictes)

- Un organe d’assistance et de contrôle (conseil syndical)

- Un organe exécutif (le syndic)

Cette organisation s’explique par une di érence fondamentale entre l’indivision et la copropriété :
l’indivision est précaire, n’a pas vocation à durer dans le temps et toujours menacée par une
demande de partage de l’indivision qui viendra y mettre n ; à l’inverse la copropriété est une forme de
propriété collective perpétuelle, qui a vocation a durer dans le temps, car on ne pourra jamais
demander le partage des parties communes.

CHAPITRE 1 : L’INDIVISION

C’est une forme de propriété collective qui va conférer des droits identiques et concurrents à
plusieurs personnes sur un même bien. Donc c’est la coexistence/concurrence de droits réels de
même nature qui portent sur un bien unique. Il faut donc bien des droits de même nature, il n’y a pas
d’indivision lorsqu’il y a des droits concurrents de nature concurrente sur une même chose. Ex : une
personne meurt en léguant l’usufruit de sa maison à un ami et cet ami va louer la maison à un locataire.
On a 3 types de droits sur la maison  : le droit de l’héritier du défunt qui est nu-propriétaire, l’ami
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 légataire, celui a qui on a consenti le legs, a un droit d’usufruit et le locataire a un droit personnel au
bail (non réel). Aucune indivision car ils ont tous des droits de nature di érente donc il n’y a aucune
indivision entre l’héritier, le légataire et le locataire.

Si l’on a une chose louée à 2 colocataires, ils ne seront pas non plus en indivision car ce ne sont pas
des droits réels mais des droits personnels, or l’indivision est une concurrence de droits réels de
même nature sur un bien. On applique dans ce cas le régime des obligations avec pluralité de
débiteurs.

Généralement les droits réels de même nature dont il est question en indivision sont des droits de
propriété. Mais cela n’est pas systématique et surtout n’importe quel droit réel peut être exercé de
manière indivise : on peut avoir une indivision sur un usufruit, il su t qu’il y ait plusieurs usufruitiers
sur un même bien. Ex  : enfants nus-propriétaires en indivision et parent survivant usufruitier, parents
usufruitiers.

Une indivision peut avoir plusieurs causes :

- La plus fréquente est l’ouverture d’une succession car lorsqu’une personne meurt et laisse
plusieurs héritiers de même rang, s’ouvre une indivision successorale, cela est immédiat.

- Elle est aussi fréquente en cas de dissolution d’une communauté entre époux (en l’absence
de contrat de mariage). Mais ces biens communs sont soumis à des règles particulières car ce sont
des époux. En revanche, lorsque le régime matrimonial est dissout suite au décès ou au divorce ou
changement de régime matrimonial, ces règles particulières ne s’appliqueront plus  : on aura une
indivision post-communautaire (normale). Cela n’a pas vocation à durer, c’est en attendant qu’il y ait
une division des biens.

- Elle peut résulter de l’acquisition par plusieurs personnes entre elles d’un bien à titre onéreux.
Ex  : concubins qui achètent le bien en indivision, donation à tous les enfants en indivision, peu
recommandé.

- Elle peut en n résulter du PACS (créé en 1999) qui a fait apparaitre une nouvelle forme de
présomption d’indivision. Initialement, ils étaient présumés indivis pour moitié, et depuis 2006 où le
PACS a été réformé, on a un régime proche de la séparation de biens entre époux, mais le régime de
l’indivision peut être choisi par les partenaires.

Histoire de l'indivision  : le droit romain était hostile à l’indivision, c’est pourquoi le partage pouvait
toujours y mettre n. L’Ancien droit avait lui un esprit plutôt communautaire jusqu’à la n XVIe s donc
on avait donné une importance à toutes sortes de propriétés communes (conjugale, rurale, ...). Le
Code Napoléon revient au droit romain et considère que l’indivision ne permet pas d’exploiter
correctement les biens, c’est antiéconomique, on va la considérer comme étant une simple situation
de fait dont il est souhaitable qu’elle dure le moins longtemps possible, d’où la formule de l’article 815
du Cc : « le partage peut tjrs être provoqué ». Le Code Napoléon admettait seulement à l’article 815 du
Cc une convention de maintien dans l’indivision dans la limite de 5 ans. Pour le reste, il n’y avait
aucune organisation à l’indivision, le Code civil voulait seulement l’accord unanime des indivisaires
pour gérer le(s) bien(s) indivis. Donc dès qu’il y avait un désaccord entre les indivisaires, la seule
issue était le partage de l’indivision, le juge n’avait aucun pouvoir. Le partage pouvait être
demandé par les indivisaires, mais aussi par les créanciers pour ensuite saisir le bien de leur débiteur
a n que le bien soit attribué à leur débiteur et qu’ils se payent ensuite dans le patrimoine de leur
débiteur.

Rapidement, on s’est rendu compte que cette gestion était désastreuse et en pratique, les indivisions
sont fréquentes et parfois longues contrairement à la vision temporaire. Ex : conjoint survivant indivis
avec les enfants (indivision successorale), les enfants ne demandent pas le partage et attendent
souvent la mort du conjoint survivant.

La JP a donc atténué la règle de l’unanimité et a reconnu à chaque indivisaire le pouvoir de faire

seul les actes conservatoires, et il peut aussi obliger les autres à supporter les dépenses avec lui
les dépenses qui correspondent. Pour les actes d’administration, la JP a admis la gestion d’a aires si
les actes étaient utiles et qu’aucune opposition n’avait été manifestée. On a pris acte de ces

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évolutions JPtielles avec la loi du 31 décembre 1976 et plus encore la loi du 23 juin 2006 qui a regagné
celle de 1976.Aujourd’hui, la loi oppose 2 régimes :

- Le régime légal applicable de plein droit à toute indivision (partie sur les successions), 815 à
815-18 du Cc

- Un régime conventionnel qui peut être organisé par les indivisaires (partie sur les sociétés),
1873-1 à 1873-18 du Cc

SECTION I : L’INDIVISION LEGALE

C’est le droit commun de l’indivision en l’absence de contrat et le législateur a maintenu un certain

nombre de principes énoncés en 1804 tout en les faisant évoluer. Le législateur a largement consacré
voire dépassé la JP sur l’assouplissement de la gestion de l’indivision pour les indivisaires.

§1. La durée de l’indivision

Par principe, l’indivision n’a pas vocation à durer, elle est précaire, mais il y a des dérogations pour
prolonger l’indivision.

A. Le principe

Article 815 du Cc.

En dépit des di érentes réformes qu’on a eu, le caractère précaire de l’indivision reste un de ses traits
essentiels. On continue à voir dans l’indivision une situation anormale, économiquement néfaste,
donc il faut la faire cesser le plus vite possible pour revenir à une propriété individuelle par le partage.

La prolongation de l’indivision suppose, sinon un accord des indivisaires, au moins l’absence de

volonté délibérée d’y mettre n. Dans ce cas, rien n’interdit de rester indé niment dans l’indivision.

B. Les dérogations

Article 815 du Cc in ne «  à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention  ». Cela peut
résulter d’une convention (accord des indivisaires) ou être judiciaire :

- Le sursis au partage pour cause déterminée

- Le maintien judiciaire dans l’indivision

- L’attribution éliminatoire

1. Le sursis au partage pour cause déterminée

Article 820. Il y a 2 hypothèses visées :

- Si le partage ne peut pas se faire en nature entre les indivisaires, il faut alors vendre le bien aux
enchères et ensuite partager le prix entre les indivisaires. Ex : si le juge est saisi pour une demande en
partage d’un immeuble (licitation : le fait de vendre et de diviser le prix) si le marché est au plus bas, le
juge peut prononcer un sursis au partage et il faudra caractériser l’atteinte possible à la valeur du
bien.

- Lorsqu’il s’agit d’attendre qu’un indivisaire soit en mesure de reprendre l’entreprise. Ex  :
devenir majeur, obtenir le diplôme nécessaire, pour qu’il puisse l’exploiter lui-même. L’idée est que
l’indivisaire pourra dans un futur proche se faire attribuer le bien (l’exploitation) de manière
préférentielle.

Le juge est toujours souverain (appréciation souveraine  : pas de contrôle de la Cass, car trop de
circonstances de fait) pour accorder le sursis au partage. S’il l’accorde, il ne peut l’accorder que pour
une durée de 2 ans. En plus, il est libre de cantonner le sursis aux seuls biens dont le partage immédiat
se ferait dans de mauvaises conditions, on aura donc un partage partiel des biens indivis.

2. Le maintien judiciaire dans l’indivision

Articles 821 et 821-1. La restriction au droit de quitter l’indivision peut aussi résulter d’une décision
judiciaire de maintien dans l’indivision. Ces dispositions prévoient que le juge peut prononcer le
maintien des indivisions d’origine successorale qui portent sur des exploitations (agricoles,
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artisanales, industrielles, commerciales, libérales), sur des locaux professionnels, et des locaux
d’habitation (ici avec le mobilier).

L’idée est d’empêcher que le partage soit possible sur des biens qui vont assurer leurs revenus à
certains héritiers en situation de faiblesse parce que le partage porte sur leur source de revenus ou
leur cadre de vie. Cela explique que le maintien de l’indivision ne peut être demandé que s’il y a des
personnes qui nécessitent une protection particulière, ce qui vise 2 cas :

- Les enfants, mineurs notamment : demandé par leur représentant légal

- Le conjoint survivant

Le juge va pouvoir prononcer le maintien forcé dans l’indivision pour une durée maximale de 5 ans
mais il va pouvoir prolonger la mesure tant que la protection des intéressés est nécessaire c'est-à-
dire jusqu’à la majorité des enfants mineurs ou jusqu’au décès du conjoint survivant.

Le conjoint survivant ou les enfants mineurs qui vont utiliser/occupent le local professionnel ou le
logement vont être tenus de verser une indemnité compensatrice à l’indivision successorale. Lorsqu’il
s’agit d’une exploitation maintenue en indivision, ses revenus tombent dans l’indivision et seront
partagés entre les indivisaires.

3. L’attribution éliminatoire

Article 824. Cela permet d’éviter un partage total de l’indivision, lorsqu’il n’y a qu’un indivisaire qui
veut sortir de l’indivision. Cela suppose qu’un indivisaire demande le partage global et que ses
coindivisaires demandent le béné ce de l’attribution éliminatoire, c'est-à-dire que les coindivisaires
vont demander à ce que le demandeur se voie attribuer immédiatement ses droits dans l’indivision et
les autres seront maintenus en indivision.

L’intérêt de cette attribution est évident pour le demandeur : il obtient tout de suite ses droits, pour lui
c’est comme si le partage avait lieu et ne fait plus partie de l’indivision  ; ses coindivisaires qui
voulaient rester en indivision le restent.

Le juge est libre de la refuser et selon les intérêts en présence, il pourra estimer qu’il est préférable de
faire un partage global.

Lorsque l’on ne peut pas donner une part de l’indivision à l’indivisaire car la consistance des biens fait
qu’il n’est pas possible d’allotir un seul indivisaire par anticipation, dans ce cas les autres
indivisaires qui ont demandé l’attribution éliminatoire vont devoir compléter en numéraire ce qu’il
manque pour que celui qui sort de l’indivision reçoive sa part. Donc les indivisaires qui veulent rester
en indivision ne peuvent pas y être contraints, mais peuvent décider d’y participer volontairement. Si
tout le monde refuse, on retourne à l’hypothèse classique  : partage. Si seul un des indivisaires paie
pour racheter la part de l’indivisaire qui part, il aura alors un % de droits plus élevés.

—> Exemple : 3 indivisaires A, B et C sur une maison à 100 000 € et une voiture à 20 000 €, ça
fait en tout une indivision sur 120 000 €. Chacun des indivisaires a donc droit à 1/3 sur 120 000, soit
40 000 €. Si B veut sortir de l’indivision, son lot doit être de 40 000. Si on lui donne la voiture pour rester
en indivision, il n’a que 20 000, il manque alors encore 20 000. Si A veut, il peut verser les 20 000 à B
pour qu’il sorte de l’indivision avec la voiture. Ensuite, A et C seront en indivision, mais pas à 50/50,
puisque A a payé 20 000 de plus… Il reste 100 000 dans l’indivision, avec 60 000 pour A et 40 000 pour
C. donc 60/40.

§2. La masse indivise

L’indivision est composée d’un actif et d’un passif sur lequel chacun des indivisaires aura des droits et
des obligations identiques. Ex : 3 personnes achètent ensemble une maison qui vaut 100 000€, A paie
50 000 et B et C apportent chacun 25 000€. Chacun a des droits dans l’actif qui sont proportionnels
dans le passif. A doit donc assumer 50% de l’actif et du passif.

Cet actif et ce passif forment la masse indivise : les biens de la masse indivise sont ceux qui existent
au jour de l’indivision, donc toutes les acquisitions de biens qui pourront être faites pendant
l’indivision par les indivisaires seront leurs biens propres.

Pour autant, la masse indivise n’est pas gée, elle peut évoluer tantôt par les e ets de la subrogation
réelle, tantôt par les fruits et revenus qui augmentent la masse indivise, les plus-values, ou les pertes
qui diminuent la masse indivise :

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 - La subrogation réelle, article 815-10 du Cc  : le fait de remplacer un bien par un autre,
lorsqu’un bien indivis va être remplacé par un nouveau bien indivis. Cela veut dire qu’un bien qui va
remplacer un autre va tomber en indivision. Ex : l’indemnité d’assurance qui remplace la voiture qui a
brûlé ; dommages et intérêts versés par une personne qui a détérioré un immeuble ; prix de vente d’un
immeuble qui remplace l’immeuble vendu. Ce mécanisme est automatique.

Mécanisme des emplois et réemplois  : dans l’hypothèse où un bien disparait (vente, destruction),
qu’une somme d’argent le remplace et qu’on rachète un bien avec. Ces biens acquis font la
subrogation réelle et sont indivis.

- Remploi : un bien indivis s’est transformé en somme d’argent par la subrogation réelle et on
rachète un bien avec cela. Ne se présume pas, il faut le prouver.

- Emploi : des indivisaires d’une somme d’argent décident d’acheter une chose avec cet argent

En pratique, il est di cile de distinguer entre un remploi consécutif à une subrogation réelle qui
suppose l’accord de tous les indivisaires et un achat personnel e ectué par un indivisaire seul. C’est
pourquoi à défaut de prouver qu’il s’agit d’un remploi, voulu par l’ensemble des indivisaires, on présume
que le bien acquis par un indivisaire est personnel, et ce même s’il a été payé avec des fonds indivis,
ce qui n’est pas injuste puisqu’il devra payer une indemnité dans la masse indivise qui correspond à la
valeur actuelle du bien s’il paie avec des fonds indivis.

La subrogation réelle permet de conserver la masse indivise dans l’état où elle se trouvait au début de
l’indivision sans empêcher l’évolution du prix : conserve dans sa valeur mais pas forcément sa nature.

- Les fruits et revenus des biens indivis : en principe, ils participent à l’augmentation des actifs
de la masse indivise, sauf si, article 815-10 alinéa 2, les indivisaires ont décidé de faire un partage
provisionnel (manière de répartir les fruits chaque année) ou un accord pour établir une jouissance
divise. Dans ce dernier cas, un indivisaire va béné cier d’un droit de jouissance exclusif sur un bien
indivis, ce qui va lui permettre de s’approprier tous les fruits du bien indivis sans être débiteur d’une
indemnité.

- La part annuelle dans les béné ces  : c’est ce que peut demander chaque année, chaque
indivisaire, sur les béné ces des biens indivis une fois qu’on a déduit les dépenses qui
correspondent aux biens, article 815-1.

- La rémunération du gérant indivisaire  : cette rémunération s’impute sur les fruits du bien
indivis. Article 815-12, si un indivisaire gère un ou plusieurs biens indivis, il est redevable des produits
nets de sa gestion et il a droit à la rémunération de son activité. Soit cela se fait
conventionnellement ente les indivisaires, soit il y aura une décision de justice. Peu importe qu’il
exerce ou non une activité professionnelle, et le droit à rémunération n’est pas lié à une gestion
béné ciaire. Donc sa rémunération va diminuer l’indivision.

Toute personne même non-indivisaire qui a fait des frais pour conserver les biens indivis ou qui les a
gérés béné cie d’une indemnisation, article 815-17.

En revanche, qu’il s’agisse des fruits, des produits, des béné ces, ou de la rémunération des gérants,
on fait application de la prescription quinquennale, article 815-10 alinéa 3.

Au-delà de ces modi cations, la valeur de la masse indivise va être pondérée par le remboursement
des dépenses d’amélioration ou encore les impenses nécessaires qui auraient été faites par les
indivisaires sur leurs deniers personnels (diminuent l’indivision). A l’inverse, vont venir augmenter
l’indivision les indemnités dues par un indivisaire. Ex  : dégradation ou détérioration du bien indivis
(évaluation nécessaire, par TAJ). On apprécie la moins-value à l’époque du partage ou de l’aliénation.

§3. La situation des indivisaires

A. Les droits indivis

L’indivision est une situation dans laquelle chaque indivisaire est titulaire d’un droit, généralement de
propriété, concurrent sur la chose. Pour faciliter le raisonnement, on estime que le droit de l’indivisaire
est représenté par une part du bien indivis. Ex  : 5 enfants indivisaires sur une maison, 1/5 chacun.
L’indivision ne porte pas sur une fraction identi ée des droits sur la chose, mais une fraction
abstraite. Les parts de l’indivision peuvent aussi être inégales, selon que l’indivision provient d’une

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 succession, d’un régime matrimonial ou d’une convention. Elles sont donc déterminées selon des
règles variables et selon la source de l’indivision.

Dans le cadre d’une convention, si les parties paient 10% pour la 1ère partie et 90% pour la seconde,
un sera indivisaire d’1/10e et l’autre de 9/10e, mais attention si rien n’est précisé, chacun aura 50%, la
part indivise n’est pas automatiquement part indivise de la fraction que l’on a payé.

1. Le droit individuel et exclusif de chaque indivisaire sur sa part

Le principe est que chaque indivisaire béné cie d’un droit exclusif sur sa part indivise  : il peut
librement la céder c'est-à-dire les vendre, les donner, les hypothéquer, y renoncer au pro t d’un autre.
Mais le régime des parts indivises est original :

- On a des règles particulières en matière de saisie concernant les créanciers de l’indivision

- La vente, donation, etc, sont limitées par le droit de préemption des indivisaires. Le principe de
cessibilité est donc limité par le droit de préemption des indivisaires.

Par la notion de parts indivises, on arrive à restaurer de la propriété individuelle dans de la propriété
commune. Mais la part indivise n’est pas un bien objet du droit de propriété, elle est seulement
conceptuelle et abstraite, elle n’existe pas.

Donc lorsque l’on vend une indivision, on vend un droit de propriété indivis sur la chose (il vend un
droit de propriété concurrent sur la chose objet de l’indivision) et non une propriété exclusive. Chaque
titulaire est bien propriétaire exclusif de sa part, il a des droits qui correspondent à tous les droits
réels sur sa part.

Si tous les indivisaires pouvaient vendre librement leur part indivise, cela voudrait dire que la
communauté des indivisaires serait ouverte à n’importe qui. Souvent l’introduction d’un tiers dans une
indivision est facteur de problèmes puisqu’en général l’indivision est familiale. Pour éviter des
con its dans l’indivision, les articles 815-14 et 815-15 ont reconnu un droit de préemption à chaque
indivisaire.

2. Le droit de préemption ou de substitution

Il existe en matière d’indivision un droit de préemption qui permet d’éviter l’intrusion d’étrangers dans
l’indivision. Autrement dit, chaque indivisaire a un droit de regard sur le choix des nouveaux venus
dans l’indivision. Il peut donc s’opposer à l’entrée d’un tiers dans l’indivision en rachetant les droits
de celui qui cède ses parts.

En pratique, un tel droit joue assez rarement car personne à part les indivisaires eux-mêmes sont
intéressés par l’achat de biens indivis.

Le droit des indivisaires va varier en fonction de la nature de la cession, amiable ou forcée :

- En cas de cession amiable : c’est le droit de préemption, article 815-14. L’indivisaire qui veut
céder ses parts doit noti er le projet et les conditions de la cession envisagée, notamment le prix et
l’identité de l’acquéreur pressenti aux autres indivisaires par un acte extrajudiciaire, un acte
d’huissier. S’ouvre alors un délai d’un mois après la noti cation pendant lequel tout indivisaire peut
exercer un droit de préemption aux conditions qui lui ont été signi ée, et dans les mêmes formes, par
acte d’huissier. Ensuite, l’acte de cession doit alors intervenir dans les 2 mois à la date d’envoi de la
cession, donc 2 mois pour payer le prix. Passé ce délai, la déclaration de préemption est nulle et le
cédant peut vendre à l’acquéreur initialement pressenti.

Si plusieurs indivisaires ont exercé en même temps leur droit de préemption, ils vont acquérir chacun
une partie des parts cédées à concurrence de leur part dans l’indivision. Ex : si l’un a 10% B, l’autre
40%, C et celui qui vend a 50% A, celui qui a 10% va préempter sur 20%, et celui qui a 40% sur 80%
du bien. Au nal, B récupère 20 % de 50% soit 10% (il a alors 20% de l’indivision) et C récupère 40%
de 50% soit 40% (C passe alors à 80%).

- En cas de cession forcée : c’est le droit de substitution, article 815-15. Il va permettre à chaque
indivisaire de se substituer à l’acquéreur par déclaration au gre e dans un délai d’un mois suivant
l’adjudication, la vente forcée. S’ils sont plusieurs à vouloir se substituer, cela n’est pas possible : le
1er indivisaire à faire la déclaration de substitution est le seul substitué comme acquéreur à

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 l’adjudicateur. Cette hypothèse est extrêmement rare, car sauf convention d’indivision, les parts
indivises sont insaisissables, pas de vente forcée.

Si l’on ne respecte pas le droit de préemption de ses indivisaires (article 815-16 du Cc), la cession est
nulle, et la nullité est relative, 5 ans pour agir et seuls les indivisaires titulaires d’un droit de
préemption pourront s’en prévaloir.

B. Les pouvoirs des indivisaires sur les biens : la gestion des biens indivis

Avant 2007, l’article 815-3 du Cc prévoyait que les actes d’administration et de gestion/disposition
exigeaient l’unanimité des accords des indivis. Si un seul réalisait un acte contre le consentement
des autres, l’acte était inopposable aux autres indivisaires. Seuls les actes de conservation pouvaient
être e ectués sans accord de l’ensemble des indivisaires.

Avec la loi du 23 juin 2006 réformant les successions et les libéralités, l’article 815-3 du Cc a introduit
plus de souplesse dans la gestion des biens indivis. Cet article prévoit que « Le ou les indivisaires
titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :
1° E ectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;
2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;
3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;
4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole,
commercial, industriel ou artisanal .

Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces
derniers.
Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour e ectuer tout acte qui ne ressortit pas
à l'exploitation normale des biens indivis et pour e ectuer tout acte de disposition autre que ceux visés
au 3°.
Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans
opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais
non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux ».

Il faut d’abord quali er l’acte pour savoir s’il s’agit d’un acte conservatoire, d’administration ou de
gestion/disposition.

1. Les actes conservatoires

Acte conservatoire : qui sert à conserver ou nécessaire pour éviter la perte de la chose.

Ils peuvent être d’ordre matériel ou juridique. Ex  : réparer la toiture (matériel), interrompre le cours
d’une prescription (juridique).

L’article 815-2 du Cc prévoit que chacun des indivisaires peut prendre les mesures nécessaires à la
conservation des biens indivis, et la loi de 2006 a ajouté : même si elles ne présentent pas une
urgence.

La loi prévoit également le nancement donc le législateur a prévu que s’il y a des fonds dans
l’indivision, l’indivisaire est réputé en avoir la libre disposition à l’égard des tiers pour accomplir des
actes conservatoires. Ex : compte bancaire avec de l’argent dans l’indivision.

A défaut de fonds disponibles, l’indivisaire qui va faire un acte conservatoire peut obliger les
coindivisaires à faire les dépenses avec lui ou a posteriori exercer contre eux un recours à
contribution.

La n de l’article 815-2 du Cc précise que si les biens indivis sont grevés d’usufruit, les pouvoirs de
l’indivisaire sont opposables à l’usufruitier dans la mesure où l’usufruitier est tenu des réparations.

2. Les actes d’administration et de disposition

Il est assez important de faire la distinction entre ces 2 types d’actes. Juridiquement, la distinction
traditionnelle des actes d’administration et de disposition passe par la sortie du bien du patrimoine :
vente, donation, constitution d’un usufruit sont des actes de disposition au sens juridique du terme car
le bien ou certaines de ses utilités disparait(ssent) du patrimoine.

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En revanche, lorsque l’on constitue un bail, le bien ne sort pas du patrimoine donc c’est un acte
d’administration.

L’approche économique ne recoupe pas l’approche juridique :

- Un acte d’administration est celui qui ressort de la gestion du bien,

- Un acte de disposition est celui qui est anormal, exceptionnel,
S’il s’agit d’un bail rural ou commercial (droit au renouvellement quasiment perpétuel), c’est un acte
anormal donc de disposition au sens économique.

Le droit moderne de l’indivision s’attache plus à l’analyse économique de ce qu’est un acte de

disposition.

À quoi sert cette distinction entre acte d’administration et l’acte de disposition ? L’idée est que les
indivisaires peuvent faire à la majorité quali ée des actes d’administration, mais des actes de
disposition à l’unanimité. Mais cela est beaucoup plus compliqué.

a. Les actes qui requièrent la majorité

Ce n’est pas la majorité simple  : il faut un ou plusieurs indivisaires au moins titulaires de 2/3 des
droits indivis peuvent accomplir un certain nombre d’actes. Ce n’est pas 2/3 des indivisaires, mais 2/3
des droits indivis. Il faut donc une majorité quali ée.

Cela concerne certains actes, article 815-3 :

- Les actes d’administration relatifs au bien indivis qui ressortissent de sa gestion courante. Le
code donne explicitement l’exemple de la conclusion des baux d’habitation (non pas agricoles,
commerciaux, artisanaux ou industriels).

- Il est aussi possible de donner à un indivisaire ou à un tiers un mandat général

d’administration (MGA), si aucun indivisaire ne veut gérer les biens indivis. Si un indivisaire se met à
gérer seul et que les autres ne disent rien, on considère qu’il a reçu un mandat tacite.

- La vente de meubles indivis pour payer les dettes de l’indivision, alors que c’est un acte de
disposition au sens juridique. Mais ces actes de disposition peuvent participer à l’exploitation normale
du bien et donc pouvoir être accomplis à la majorité des 2/3. Ex : vente des fruits de l’exploitation.
Mais attention, ce ne peut être que des actes de disposition de meubles indivis pour payer le passif
(=dettes de l’indivision).

Dans tous les cas, même si la majorité des 2/3 su t, il faut obligatoirement informer les autres
indivisaires qui ne sont pas partie prenante à l’acte. A défaut, les décisions prises ne seront pas
opposables aux tiers restants.

b.Les actes qui requièrent l’unanimité

Ce sont tous les autres actes :

- Les actes d’administration qui sont extérieurs à l’exploitation normale du bien

- Les actes de disposition hormis la vente de biens indivis pour payer les dettes de l’indivision
(= pour apurer le passif)

3. L’intervention du juge

Depuis 1976, 3 cas d’interventions judiciaires étaient prévus en cas de di cultés de gestion et on a
ajouté un cas supplémentaire en 2009 :

- Si un indivisaire est hors d’état de manifester sa volonté, article 815-4 : un autre indivisaire va
pouvoir se faire habiliter en justice pour le représenter soit d’une manière générale soit pour certains
actes particuliers. Les conditions et l’étendue de cette représentation vont être xées par le juge. A
titre subsidiaire, si l’on n’est pas allé voir le juge pour xer les conditions et l’étendue de la
représentation, on appliquera les règles de la gestion d’a aires.

- Si un indivisaire met en péril l’intérêt commun, article 815-5 : un indivisaire peut être autorisé en
justice à passer seul un acte si le refus de son coindivisaire met en péril l’intérêt commun, donc
l’intérêt de tous les indivisaires. Le juge doit véri er l’intérêt commun, qui peut être apprécié +/-
souplement, avec des investigations +/- profondes. Ex : l’avantage procuré au bien ne su t pas pour
l’intérêt commun  ; si un indivisaire refuse vendre un bien meuble pour acquitter les dettes. L’acte
judiciairement autorisé est opposable à l’indivisaire dont le consentement fait défaut.

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 - S’il y a urgence, article 815-6  : de manière générale, sans autre condition que l’urgence ou
l’intérêt commun, cet article donne compétence au président du TGI pour prescrire, ordonner ou
autoriser n’importe quelle mesure uregente. L’article donne des exemples non limitatifs : interdire le
déplacement de meubles pour éviter qu’un indivisaire les vende, …

- Pour aliéner un bien indivis, on va pouvoir avoir une autorisation du président du TGI, article
815-5-1 : les 2/3 des indivisaires peuvent obtenir l’accord du président du TGI pour aliéner un bien
indivis. Le problème est que cet article est récent et n’a pas encore donné de naissance à de la JP :
qu’est-ce qu’une atteinte excessive aux droits des indivisaires, les dettes et charges des indivisions  ?
Seulement un arrêt du 15 janvier 2014 sur l’applicabilité de la loi dans le temps.

C. L’usage et la jouissance des biens indivis

—> Usage, article 815-9 : conformément aux JP anciennes, chaque indivisaire peut user et jouir des
biens indivis conformément à leur destination dans la mesure compatible avec le droit des autres
indivisaires et avec l’e et des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. Donc chaque
indivisaire peut user de la chose dans la mesure où il respecte le droit des autres, car ils ont tous le
même droit concurrent. En cas de désaccord sur l’usage, l’exercice du droit d’usage va être réglé à
titre provisoire par le président du tribunal en référé.

On ne tient pas compte pour règlementer l’usage de la part exacte des droits dans l’indivision. Les
autres indivisaires ne peuvent s’opposer à l’usage dès lorsqu’il respecte l’utilisation du bien et
respecte leur part. Mais si un indivisaire use privativement d’un bien indivis, donc son usage empêche
les autres d’en faire usage, il va être redevable d’une indemnité aux coindivisaires. Ex : studio. Il a un
contentieux important en la matière. Le montant de l’indemnité est généralement calculé en fonction de
la valeur locative du bien.

—> Jouissance : les fruits et revenus du bien accroissent à l’indivision, augmentent la masse indivise,
article 815-10 alinéa 1. Chaque indivisaire a ainsi droit aux béné ces qui proviennent du bien indivis
mais ici contrairement à l’usage, la jouissance est proportionnelle aux droits dans l’indivision, article
815-10 alinéa 4. Pour autant, cela ne veut pas dire que les indivisaires doivent attendre le partage pour
jouir des fruits et revenus, il est possible de les toucher annuellement, article 815-11 alinéa 1.

§4. La situation des créanciers

Il faut distinguer deux types de créanciers : de l’indivision et des indivisaires.

A. Les créanciers de l’indivision

1. La notion

L’indivision n’a pas la personnalité morale donc juridiquement, il est inexact de parler de dette ou de
créance de l’indivision, et donc de créancier de l’indivision. C’est une commodité de langage, c’est
toujours des créanciers des indivisaires. On veut dire que la dette est indivisaire car elle pèse sur tous
les indivisaires en qualité d’indivisaire.

Cela correspond à 2 cas :

—> Une dette qui fait partie, dès l’origine, de l’indivision  : fréquemment le cas en matière
successorale, une personne qui décède laisse des biens mais aussi des dettes.

—> Les dettes contractées à propos des biens indivis, il faut distinguer 2 cas :

° La rémunération du gérant de l’indivision, article 815-12 : il est redevable des fruits perçus,
il ne peut les conserver mais il a droit à une rémunération de son activité xée à l’amiable ou par un
juge. Cette rémunération est une dette indivise.

° Le remboursement des dépenses d’amélioration faites par un indivisaire, article 815-13 :

chaque indivisaire a droit au remboursement des dépenses qu’il a faites pour l’amélioration d’un bien
indivis. Reste à savoir quel montant il va pouvoir obtenir : le texte prévoit qu’il est tenu compte de la
dépense exposée selon l’équité et eu égard à la valeur du bien telle qu’elle est augmentée au
moment du partage. Cela induit que le remboursement ne peut être exigé qu’au moment du partage et
non pendant l’indivision, et si cela a donné bcp de valeur au bien, le juge peut revaloriser la créance.
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En revanche, les impenses nécessaires qui ont été faites avec les deniers propres d’un indivisaire pour
conserver un bien indivis peuvent être remboursées immédiatement donc pas besoin d’attendre le
partage. C’est la JP qui fait cette distinction.

Les créanciers de l’indivision sont soit ceux qui auraient pu agir sur les biens indivis avant qu’il n’y ait eu
indivision, soit ceux dont la créance résulte de la conservation ou de la gestion des biens indivis, article
815-17 du Cc.

2. Leurs droits

Les créanciers de l’indivision n’ont pas à sou rir de l’indivision donc faute d’être payés
spontanément par les indivisaires ils vont parfaitement pouvoir poursuivre la saisie puis la vente des
biens indivis à leur pro t, article 815-17, précisément parce qu’ils sont créanciers de l’indivision. Ils se
paieront sur le prix de vente.

Mais avant tout, les créanciers de l’indivision sont créanciers des indivisaires eux-mêmes, donc s’ils
le préfèrent, ils peuvent saisir les biens personnels des indivisaires (avec qui ils ont contracté). Ils sont
donc dans une situation privilégiée, beaucoup plus confortable que les créanciers des indivisaires.

B. Les créanciers des indivisaires

Ce sont les créanciers qui n’ont rien à voir avec l’indivision, tous les autres. Il se trouve tout
simplement que le débiteur a la qualité d’indivisaire dans une indivision quelconque et qu’il a en plus
une dette. Dans ce cas, l’indivision constitue une véritable gêne pour les créanciers parce qu’elle fait
obstacle à ce qu’ils puissent saisir les biens indivis.

La solution est logique  : le bien n’appartient pas exclusivement au débiteur donc il ne peut en
disposer à son seul pro t, si le bien est vendu, il ne peut pas s’accaparer la totalité du prix de vente,
donc il est normal que les créanciers non plus. En revanche, rien ne devrait faire échec à ce que les
créanciers de l’indivisaire saisissent sa part indivise, son droit de propriété indivis. Mais le Code civil ne
l’a pas voulu (article 815-17 alinéa 2) pour ne pas avoir d’adjudicataire (donc de tiers) dans l’indivision.

Donc soit les créanciers saisissent les biens appartenant exclusivement au débiteur, soit ils
provoquent le partage et agissent en partage de l’indivision, article 815-17 alinéa 3, possibilité qui
illustre parfaitement le mécanisme de l’action oblique. Le débiteur sera ensuite alloti, il aura les biens
qui correspondent à sa cote part et les créanciers pourront les saisir.

S’ils sont contre le partage, le ou les coindivisaires peuvent empêcher le partage en acquittant la
dette au nom du débiteur, article 815-17.

SECTION II : L’INDIVISION CONVENTIONNELLE

Le régime conventionnel de l’indivision est codi é aux articles 1873-1 et suivants, après les dispositions
sur les sociétés car l’indivision conventionnelle s’apparente à une société même si elle n’a pas la
personnalité morale. Elle est assez peu rencontrée en pratique car on fait plutôt une société.

§1. Les modalités de la convention d’indivision

A. Les conditions de validité de la convention

Cette convention est soumise à certaines conditions de validité :

- Sur le fond, tous les indivisaires doivent consentir et avoir la capacité.

- Sur la forme, article 1873-2 alinéa 2  : à peine de nullité, la convention d’indivision doit être
établie par écrit et comporter la désignation des biens indivis ainsi que la répartition des cote parts
appartenant à chaque indivisaire. Si l’indivision comporte des immeubles, la convention est soumise à
des formalités de publicité foncière, l’acte écrit doit donc avoir une forme authentique dans ce cas. Si
des créances gurent dans l’indivision, la convention est soumise aux formalités de l’article 1690, elle
doit être signi ée comme pour la cession de créance (exploit d’huissier).

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 B. La durée de l’indivision conventionnelle

La convention d’indivision qui, à peine de nullité doit être passée par écrit et comporter la désignation
des biens indivis et des cote parts, peut être à durée déterminée ou indéterminée.

—> Si elle est à durée indéterminée, l’article 1873-3 alinéa 2 prévoit que le partage peut être demandé à
tout moment pourvu que ça ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps. L’idée est de
contrecarrer l’intention de nuire d’un indivisaire ou éviter un partage défavorable en raison de la
conjecture, ou si les investissements sur un bien indivis n’ont pas été amortis. Une convention
d’indivision à durée indéterminée a donc peu d’intérêt par rapport au régime légal, à part que dans une
convention, il peut être sursoit au partage pendant plus 2 ans.

—> Si elle est à durée déterminée, elle peut être de 5 ans maximum renouvelables expressément ou
par tacite reconduction. En principe, le partage avant terme est impossible sauf pour juste motif.
Ex : s’il y a une grave mésentente entre les indivisaires et que cela paralyse la gestion des biens indivis.
Si le partage n’est pas demandé et que le terme arrive, les indivisaires vont pouvoir décider de
renouveler la convention par une décision expresse à moins qu’ils n’aient prévu une clause de tacite
reconduction. S’il ne se passe rien, qu’il n’y a pas de clause de tacite reconduction, et pas de
reconduction, l’indivision tombera dans le régime légal.

La convention à durée déterminée conduit à ce que les créanciers personnels des indivisaires soient
dans l’impossibilité de provoquer le partage avant le terme prévu, article 1873-15.

§2. La gestion de l’indivision

Cette gestion s’apparente à une société : les indivisaires vont nommer un gérant qui va être chargé de
gérer les biens indivis et qui à cette n va disposer de pouvoirs spéci ques. En contrepartie de ces
pouvoirs, le gérant va être susceptible d’engager sa responsabilité.

A. Le gérant de l’indivision

1. Sa désignation

Article 1873-5, le gérant va être nommé par les indivisaires qui choisissent un gérant parmi eux ou
non. Ils peuvent en nommer un ou plusieurs. Cette nomination n’a rien d’obligatoire, mais en pratique
c’est l’un des intérêts principaux de la convention d’indivision par rapport à l’indivision légale.

Il appartient aux indivisaires à l’unanimité de déterminer les règles de désignation du gérant. Ex  :
prévoir la désignation à une double majorité. Ex : la moitié des indivisaires qui représentent les 2/3 des
droits indivis. A défaut de stipulation, la désignation se fait à 2/3 des droits indivis.

2. Ses pouvoirs

En principe, ils sont prévus par la loi de manière impérative car toute clause extensive de pouvoirs est
réputée non écrite, article 1873-6 in ne. En revanche, les indivisaires s’ils ne peuvent étendre les
pouvoirs, ils peuvent les restreindre et en pratique, la loi renvoie aux pouvoirs qu’ont les époux sur
les biens communs. En e et, les biens communs entre époux sont des biens indivis soumis à un
régime spéci que. Ce régime spéci que va alors s’appliquer en dehors des relations entre époux.

S’il y a plusieurs gérants, ils vont exercer leurs pouvoirs de manière autonome, c'est-à-dire comme
s’ils étaient chacun gérants uniques de l’indivision. Cela peut évidemment conduire à des con its, et le
Code civil prévoit simplement une mesure préventive, article 1873-9 : chaque gérant peut s’opposer à
l’opération d’un autre gérant avant qu’elle ne soit conclue.

Le gérant peut faire tout acte d’administration sur les biens indivis mais ne peut faire des baux ruraux
et commerciaux, article 1425 (qui concerne la gestion des biens communs des époux). Concernant les
actes de disposition, il ne peut pas céder les biens indivis à titre gratuit, article 1422, et la cession à
titre onéreux est interdite si elle porte sur des biens ayant une valeur importante, article 1424
(immeubles, fonds de commerce, exploitations). Cependant, si on appliquait vraiment les règles
relatives aux époux, on pourrait autoriser le droit de disposer des meubles corporels, mais ce pouvoir

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n’est conféré au gérant que pour les besoins de l’exploitation normale des biens indivis ou s’il s’agit
de choses di ciles à conserver ou sujettes à dépérissement.

3. Ses obligations

Le gérant est un mandataire, donc comme tout mandataire il répond des faits de gestion qu’il
commet, article 1870 et sa responsabilité va être appréciée +/- sévèrement selon qu’il gère à titre
onéreux ou à titre gratuit. En principe, il est rémunéré, mais les indivisaires peuvent xer une
rémunération nulle.

Il doit rendre des comptes tous les ans aux indivisaires, notamment indiquer les béné ces et les
pertes qui ont eu lieu ou sont à venir. A n’importe quel moment, chaque indivisaire peut exiger la
communication de tout document relatif à la gestion, que le gérant doit tenir à disposition.

4. Sa révocation

—> Par les indivisaires  : les modalités de révocation sont xées par la convention d’indivision et à
défaut de stipulation dans la convention, le code prévoit 2 cas :

- Si le gérant est un indivisaire, la révocation ne peut se faire que par décision unanime sauf lui
- Si le gérant n’est pas indivisaire, elle ne pourra être décidée qu’à la double majorité simple
(majorité des indivisaires (au moins la moitié donc si que 2, il faut que les 2 soient d’accord) et majorité
des droits indivis (au moins la moitié))

—> Par le juge  : en cas de situation de crise, à la demande de n’importe quel indivisaire. Une
révocation suppose que le gérant ait commis des fautes de gestion importantes, qui ont mis en péril
les intérêts de l’indivision.

B. La situation des indivisaires

Article 1873-8 du Cc.

En principe, les autres décisions que celles qui relèvent du pouvoir du gérant sont prises à l’unanimité,
sachant que les indivisaires placés sous un régime de protection sont représentés ou assistés.
Toutefois, la convention va pouvoir déroger à cette règle s’il n’y a pas d’indivisaires incapables pour
certaines catégories de décisions, article 1873-8. A priori, seule l’aliénation d’immeubles indivis ne fait
pas partie de cette catégorie de décisions. Cet article renvoie aux articles 815-4, 815-5 et 815-6 : cas
d’intervention judiciaire dans l’indivision.

S’agissant de la participation aux dépenses et aux pertes, on renvoie au régime légal, comme pour la
cession de biens indivis : droits de cession et préemption, article 1873-11 sauf en cas d’indivision à
cause de mort. Dans ce dernier cas, on a prévu une faculté pour l’indivisaire survivant d’acquérir la part
qui lui était échue en la rachetant aux héritiers soit une clause d’attribution de la part indivise au conjoint
survivant ou à tout autre héritier de celui qui meurt, article 1873-13.

C. La situation des créanciers

En principe, elle n’est pas a ectée par l’existence d’une convention d’indivision, mais si la convention
interdit le partage, on peut se demander si cette interdiction est opposable aux créanciers de
l’indivisaire :

—> Si oui, la situation de ce créancier n’est pas tenable, il ne peut saisir que les biens personnels, et
non le bien indivis, la quote part indivise ou provoquer le partage. Les droits du débiteur seraient
alors insaisissables, or cela est contraire au droit de gage général des créanciers,

—> Pour éviter ce blocage, le législateur a prévu exceptionnellement, article 1873-15, de saisir la part
indivise de son débiteur, la vendre et l’adjudicataire (qui a acheté la part) va devenir membre de
l’indivision. Pour éviter l’intrusion d’un tiers dans l’indivision, le Cc reconnait aux autres indivisaires un
droit de préemption et de substitution.

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 CHAPITRE 2 : LA MITOYENNETE

L’idée pour l’indivision est qu’il y ait une proximité entre les gens. Dans la mitoyenneté, c’est une sorte
d’indivision forcée qui résulte de la proximité de fonds immobiliers : mitoyenneté des murs, fossés
barrières, qui va conférer une propriété commune. La mitoyenneté est un problème issu des relations
de voisinage.

On peut l’envisager comme une indivision spéciale qui résulte de la proximité entre 2 fonds
immobiliers c'est-à-dire que quelque chose sépare les 2 propriétés. Sur le plan de la nature juridique
de la mitoyenneté, la doctrine majoritaire considère que la mitoyenneté est un régime de copropriété
forcée et perpétuelle. La Cass, 3ème, 20 juillet 1989, considère qu’il s’agit d’un droit de propriété dont
les 2 personnes jouissent en commun. En n, le Code civil a placé la mitoyenneté dans le chapitre relatif
aux servitudes établies par la loi et cette quali cation a été unanimement écartée.

Pourquoi la mitoyenneté ? Elle présente un avantage indéniable de libérer de l’espace dans un monde
très urbanisé. Cela est aussi intéressant sur le plan du coût  : les propriétaires mitoyens participent
chacun aux frais.

La mitoyenneté vient du droit coutumier et a été inspirée des coutumes dites communautaristes (sud
de la France) et elle est dans le Code civil reprise aux articles 653 à 673 du Code civil.

Dans le projet de réforme de droit des biens, les auteurs ont proposé de mettre ces articles dans un titre
relatif aux relations du voisinage (créé à cette occasion) en retenant une dé nition précise de la
mitoyenneté : « la mitoyenneté est un droit de propriété indivis sur un mur, une clôture ou un fossé ».

SECTION I : ETABLISSEMENT DE LA MITOYENNETE

§1. L’acquisition

Elle peut d’abord être établie par convention ou par prescription acquisitive, mais aussi être
contrainte.

—> Par convention : l’accord des voisins fait naitre la mitoyenneté. Ex : 2 voisins vont pouvoir décider
ensemble de construire une clôture qui sépare leurs 2 fonds et de s’en répartir les frais.

—> Par prescription (acquisitive) : un propriétaire va pouvoir exercer une possession de mitoyenneté s’il
adosse sa construction contre mur établi sur la limite des 2 fonds qui appartient privativement à son
voisin et va devenir mitoyen. Il va alors exercer une possession de mitoyenneté (qui est un droit réel).
Si cette situation se prolonge pendant 30 ans sans interruption, suspension ou réaction du voisin, la
mitoyenneté sera acquise par prescription acquisitive.

—> Par contrainte : c’est l’hypothèse dans laquelle la situation de mitoyenneté va être établie par une
décision de justice, ce qui recouvre 2 cas de gure :

- Forcer à construire un mur mitoyen, article 663 : cet article permet d’obliger un propriétaire
voisin à payer pour moitié soit la construction d’un mur et dans ce cas il faudra l’informer avant de
commencer à construire, ou alors à payer la réparation d’un mur à condition que le mur soit à la
frontière des 2 fonds.

- Forcer à rendre mitoyen un mur déjà construit, article  661  : il su t de payer le prix de la
moitié du mur pour que le mur devienne mitoyen, droit discrétionnaire

§2. L’extinction

En principe, la mitoyenneté va s’éteindre par abandon c'est-à-dire que chaque propriétaire a la

possibilité d’abandonner la mitoyenneté en renonçant unilatéralement à sa part dans la propriété du
mur et du sol. Cela lui permet d’éviter d’assumer les charges et coûts de la mitoyenneté. L’abandon
doit être constaté par acte notarié pour pouvoir être publié à la publicité foncière.

Parfois, la faculté d’abandon de la mitoyenneté est exclue :

—> Si le propriétaire du mur retire un avantage particulier, article 656, comme dans le cas d’un mur qui
soutient une construction ou un bâtiment qui appartient à celui qui veut l’abandonner.

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—> Si les travaux de réparation ou de reconstruction de la clôture sont imputables à la faute de celui
qui veut y renoncer (JP), dans ce cas, le propriétaire fautif ne peut abandonner la mitoyenneté, le
propriétaire fautif doit d’abord e ectuer les réparations avant de l’abandonner.

—> Si la clôture est un fossé mitoyen qui sert habituellement à l’écoulement des eaux, cela pro te aux
2 propriétaires qui doivent donc tous les 2 payer les frais d’entretien et ils ne peuvent y renoncer.

§3. La preuve

Elle peut être prouvée par titre, prescription acquisitive ou un système de présomption légale.

—> Par titre : il constitue une preuve péremptoire soit de la mitoyenneté, soit de la non-mitoyenneté
d’un mur (irréfragable) à condition que ce titre émane des 2 propriétaires en con it. Donc un titre
particulier à l’un des propriétaires (ex : acte d’achat d’un propriétaire) qui mentionne la mitoyenneté ne
constituerait qu’une présomption simple.

—> Par prescription acquisitive  : si le titre a été perdu ou n’a jamais existé, le caractère mitoyen ou
non mitoyen peut être établi par prescription acquisitive. Donc le mur va être réputé mitoyen si
pendant 30 ans les 2 voisins se sont comportés comme des copropriétaires du mur en s’en servant,
en faisant les réparations. On ne peut pas prouver contre cette preuve, il n’y a pas de meilleure
preuve.

—> Par marque : à défaut de titre ou de prescription acquisitive, le Code civil prévoit, article 654, les
marques que l’on doit prendre en compte pour déterminer si cela est mitoyen ou non. Lorsqu’un mur
est construit, il y a des marques qui montrent s’il a été construit mitoyen ou non : ce sont des détails de
construction constituant des indices qui montrent qu’un mur a été construit par l’un des voisins
seul. Dans le bâtiment, un mur privatif n’est pas construit comme un mur mitoyen.

—> Par présomption légale : a défaut de titre, prescription acquisitive ou marque, le législateur a posé
une présomption légale de mitoyenneté. Toute clôture construite à la séparation des fonds va être
présumée mitoyenne sauf s’il s’agit d’un mur de bâtiment jouxtant une cour ou un jardin, ou s’il
s’agit d’un mur de soutènement.

SECTION II : LE REGIME DE LA MITOYENNETE

§1. Les droits des propriétaires mitoyens

A. Droit d’usage

Chacun des copropriétaires a l’usage exclusif de la face du mur mitoyen qui est de son côté.
Lorsqu’il s’agit d’un mur, il peut y mettre des espaliers (arbres plats qui se mettent sur les murs), ou y
appuyer des constructions avec l’accord du voisin. A défaut d’accord pour les constructions, il faut
faire en sorte que l’ouvrage ne soit pas nuisible au droit de l’autre, article 662. Il peut placer dans
l’épaisseur du mur des poutres ou solives sur lesquels la construction va prendre appui, article 657.

Pour les haies, chacun peut récolter la moitié des fruits/produits de son côté. Chacun peut aussi
détruire la haie jusqu’à la limite de sa propriété à condition de reconstruire un mur sur cette limite
(article 668 du Cc).

B. Droit d’exhaussement

L’exhaussement est le fait de remonter quelque chose, d’augmenter la hauteur. Chaque copropriétaire
peut faire unilatéralement exhausser un mur mitoyen et il n’est pas obligé d’obtenir l’autorisation de
son voisin. En revanche, il va être soumis à 2 contraintes :

- Il va devoir payer seul la dépense de l’exhaussement et les frais d’entretien pour la partie du
mur qu’il a fait construire ainsi que les travaux sur la partie mitoyenne : dans ce cas, la partie exhaussée
est privative et la partie mitoyenne reste commune,

- Si le mur mitoyen ne peut supporter l’exhaussement, il devra supporter le coût d’un nouveau
mur.

Article 669 du Cc.

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 §2. Les obligations des propriétaires mitoyens

A. Interdiction de pratiquer des ouvertures sur la clôture

Une clôture mitoyenne sert à séparer 2 propriétés l’une de l’autre, donc on ne peut percer des portes,
fenêtres ou une quelconque ouverture dedans, même à verre dormant, idem pour un mur mitoyen.

Si des ouvertures ont été pratiquées dans un mur privatif et que le mur va devenir mitoyen, il faut
supprimer les ouvertures dès que le voisin acquiert la propriété sauf s’il y a une servitude de vue
acquise par convention ou prescription.

B. Obligation d’entretien et de conservation

Chacun des propriétaires mitoyens doit prendre à sa charge la moitié des frais pour l’entretien (667),
la réparation ou la reconstruction (655 ou 665 ?) et il ne peut échapper à cette obligation qu’en
abandonnant la mitoyenneté.

Si l’un des voisins paie tout seul le coût d’une réfection, il peut se faire rembourser la moitié par
l’autre que s’il établit qu’il avait son accord au préalable, ou alors que les travaux étaient urgents. Il y a
une exception : si les travaux sont causés par le fait d’un seul propriétaire, c’est lui qui supporte le
coût des réparations. Ex : faire tomber un arbre sur la clôture mitoyenne.

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