PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
ACÓRDÃO/DECISÃO MONOCRÁT1CA
REGISTRADO(A) SOB N°

ACÓRDÃO II H H llll lllll lllll lllll lllll lllll iHl 'li

'03508697*

Vistos, relatados e discutidos estes autos de

Apelação n a 0158529-07.2006.8.26.0100, da Comarca de
São Paulo, em que é apelante COOPERATIVA HABITACIONAL
DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP sendo apelado
ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL JARDIM ANÁLIA FRANCO (JUSTIÇA
GRATUITA).

ACORDAM, em A- Câmara de Direito Privado do

Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: "DERAM PROVIMENTO EM PARTE AO RECURSO
PRINCIPAL E AO AGRAVO RETIDO. V. U. O REVISOR DECLARA
VOTO VENCEDOR.", de conformidade com o voto do (a)
Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos

Desembargadores FÁBIO QUADROS (Presidente) e ENIO
ZULIANI.

São Paulo, 24 de março de 2011.

FRANCISCO LOUREIRO
RELATOR
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Apelação Cível n- 0158529-07-2006.8.26.0100

Comarca: CAPITAL
Apelante: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE
SÃO PAULO BANCOOP
Apelado: ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE
APARTAMENTOS DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL JARDIM
ANÁLIA FRANCO

VOTO N 2 12.238

OBRIGAÇÃO DE FAZER - Ação ajuizada por associação

de moradores em face de cooperativa habitacional, com
múltiplos pedidos, em especial de registro de
incorporação imobiliária, reconhecimento de
inexigibilidade de resíduo, declaração de nulidade de
cláusulas contratuais e aplicação da tabela price e
suprimento de consentimento na celebração de contrato
definitivo de venda e compra - Pagamentos de todas as
parcelas contratuais, previstas no quadro-resumo do
termo de adesão ao empreendimento - Previsão
contratual da cobrança de saldo residual, a título de
diferença de custo de construção - Possibilidade de
cobrança do resíduo, desde que em data contemporânea à
entrega da unidade e acompanhada de demonstração
objetiva e especificada de sua ocorrência, relativa àquele
empreendimento imobiliário - Ação a ser julgada como
coletiva na defesa de interesses individuais homogêneos
e coisa julgada intra-partes - Recurso provido em parte,
para afastar a necessidade do registro da incorporação
imobiliária, a incidência da multa do art. 35 da L. 4.591/64
e admitir a incidência da tabela price - Parcial provimento
ao agravo retido.

Apelação Cível n a 0158529-07.2006.8.26.0100 - SÃO PAULO - Voto n° 12238 - F - fl. 1

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Cuida-se de recurso de apelação interposto

contra a r. sentença de fls. 2.792/2.818 dos autos, que julgou
procedente em parte a ação de obrigação de fazer e declaratória de
nulidade de cláusulas contratuais ajuizada por ASSOCIAÇÃO DOS
ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL JARDIM ANÁLIA FRANCO em face de
COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO
- BANCOOP.

Fê-lo a r. sentença, sob o fundamento de que a

associação autora tem legitimidade para o ajuizamento da ação,
levando em conta o seu objeto social e a relevância do bem jurídico
protegido. Entendeu que a relação jurídica entre as partes é de
consumo e que a ré está obrigada a regularizar a situação dominial do
conjunto de edificações, registrando incorporação imobiliária,
averbando as construções e instituindo o condomínio edilício. Afirmou
a sentença, mais, após cotejo de cláusulas contratuais (4a. e 16a.), ser
inexigível a cobrança de resíduo do preço, após os pagamentos
realizados com base em informes publicitários e quadro resumo do
contrato. Determinou a sentença também a exclusão da tabela price,
que provoca capitalização dos juros, com devolução das quantias
pagas a maior. Condenou a ré a outorgar escrituras aos adquirentes,
sob pena de valer a sentença como substitutivo do contrato
injustamente negado.

Rejeitou a sentença o pedido de devolução em

dobro das parcelas pagas a maior, em razão da inexistência de dolo
da cooperativa, que discute cláusulas contratuais.

Apelação Cível n a 0158529-07.2006.8.26.0100 - SÃO PAULO - Voto n 2 12238 - F - fl. 2

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Recorre a ré BANCOOP alegando, em resumo,

o seguinte (fls. 2.846/2.919):

a) reitera em preliminar agravo retido tirado

contra a decisão que saneou o processo e rejeitou preliminares; insiste
na inadequação do pedido de prestação de contas, na inexistência de
coisa julgada com efeito erga omnes, e que ocorreu a decadência em
relação ao pedido de anulação de cláusulas contratuais em razão de
dolo;

b) a associação autora não tem finalidade

estatutária de qualquer direito difuso e nem foi constituída há mais de
um ano, razão pela qual não pode ajuizar ação civil pública e, além
disso, não há interesses difusos ou coletivos a serem defendidos, mas
apenas interesses individuais e patrimoniais dos associados;

c) o regime cooperativista admite a cobrança de

saldos residuais independentemente de qualquer cláusula contratual,
em razão do autofinanciamento pelos próprios cooperados, não se
aplicando o CDC;

d) o contrato é claro ao permitir a cobrança de

resíduo em apuração final, de modo compreensível aos adquirentes,
de modo que não poderia o juiz considerar na sentença apenas dois
informes publicitários; houve proposta de pagamento de resíduo a ser
apurado e acompanhado por comissão de adquirentes, com a
finalidade de obter aporte para finalização das torres restantes;

e) a fixação do preço do imóvel não fica ao

arbítrio da cooperativa, pois não há compra e venda, mas sim
construção a preço de custo;

Apelação Cível n° 0158529-07.2006.8.26.0100 - SÃO PAULO - Voto n- 12238 - F - fl. 3

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f) desnecessário o registro da incorporação

imobiliária em regime de cooperativas, bastando a instituição do
condomínio edilícío após obtenção do habite-se;

g) a aplicação da tabela price não importa

capitalização dos juros e nada tem de ilegal

Foi o recurso contrariado (fls. 2.936/2.972).

É o relatório.

1. O recurso comporta parcial provimento, o que

em nada tisna a caprichada sentença proferida pelo Eminente
Magistrado Gilson Delgado Miranda.

2. Dá-se parcial provimento ao agravo retido.

A inicial, deduzida em mais de cem laudas, está

longe de ser um primor. É confusa na causa de pedir e nos pedidos.
Formula dezenas de pedidos, alguns de responsabilização e de
indisponibilidade de bens de terceiros administradores da cooperativa,
que não figuram como partes na demanda, o que em nada colabora
para expedito julgamento da questão.

Não colhe a preliminar de ilegitimidade ativa da

ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES para o ajuizamento desta ação.

Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada

pelo sindicato dos bancários com a finalidade de construir pelo regime
cooperativo moradias aos integrantes daquela categoria profissional a
custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo
original.

Apelação Cível n° 0158529-07,2006.8.26.0100 - SÃO PAULO - Voto n3 12238 - F - fl. 4

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Passou a construir em larga escala e a

comercializar unidades futuras a terceiros não sindicalizados ao
sindicato dos bancários. Basta ver as qualificações dos autores
relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria
deles não é constituída de bancários.

Parece evidente que ocorreu ao longo de

alguns anos verdadeira migração das atividades da BANCOOP, que
deixou de expressar o verdadeiro espírito do cooperativismo e passou
a atuar como empreendedora imobiliária, com produtos destinados ao
público em geral, alavancados em forte apelo publicitário.

Ao contrário do que afirma o recurso, portanto,

a relação entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autônomas
futuras é regida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Não basta o rótulo jurídico de cooperativa para

escapar, por ato próprio, do regime jurídico cogente protetivo dos
consumidores.

Na clássica lição de Enzo Roppo, embora seja

o contrato um conceito jurídico, reflete uma realidade exterior a si
próprio, porque sempre traduz uma operação econômica (O Contrato,
Almedina, ps. 7 e seguintes). Tal constatação está intimamente
ligada à noção de causa do negócio jurídico, ou seja, "o fim econômico
e social reconhecido e garantido pelo direito, uma finalidade objetiva e
determinante do negócio que o agente busca além do fato em si
mesmo" (Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de Direito Civil,
18a Edição, Forense, vol. I, p. 319).

Apelação Cível ne 0158529-07.2006.8.26.0100 - SÃO PAULO - Voto ne 12238 - F - fl. 5

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Após julgar dezenas de casos da BANCOOP,

constato que, sob o falso rótulo de regime cooperativo, lançou
dezenas de empreendimentos imobiliários, com promessa de entregar
milhares de unidades autônomas, expressiva parte dela não cumprida,
lesando uma multidão de adquirentes.

Não vejo como deixar de aplicar o regime

protetivo do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de
adesão preparados pela BANCOOP, nem como acolher o falso
argumento de que todos os adquirentes são cooperados e associados
em um empreendimento do qual não tinham controle, nem fiscalização
eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que
efetuavam.

Fixada tal premissa, parece claro que os

interesses defendidos na inicial são individuais homogêneos, pois
derivados de uma relação jurídica base, ou decorrentes de origem
comum.

De qualquer modo, coletivos ou homogêneos, o

art. 82 do Código de Defesa do Consumidor permite a defesa coletiva
de tais direitos, com legitimação concorrente do Ministério Público,
pessoas jurídicas de direito público interno, órgão da administração
pública, direta ou indireta e as "associações legalmente constituídas
há pelo menos um ano e que incluem entre seus fins institucionais a
defesa dos interesses e direitos protegidos por este Código" (art. 82,
IVdoCDC).

O próprio objeto social da ASSOCIAÇÃO DOS

ADQUIRENTES diz respeito à defesa da lesão a direitos dos
compradores de unidades do Residencial Jardim Anália Franco, o que

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dispensa, por óbvio, a realização de assembléia específica para o

ajuizamento da ação.

O requisito da pré-constituição no prazo de um

ano pode perfeitamente ser dispensado, à vista do que dispõe o art. 91
do Código de Defesa do Consumidor. Há manifesto interesse social na
defesa de centenas de adquirentes de unidades que entendem ter
pago a totalidade do preço, mas não recebem a escritura e, pior,
constatam que o empreendimento não se encontra regularizado. Entre
eles há, ainda, quem se encontra em situação ainda mais delicada:
pagou parte expressiva do preço, deixou de receber a unidade
autônoma e não tem expectativa razoável de recebê-la.

Ademais, como frisou a decisão saneadora, não

faria o menor sentido extinguir o processo neste momento, quando já
se completou mais de quatro anos da criação da ASSOCIAÇÃO, para
compeli-la ao aparelhamento de demanda idêntica, em evidente
retrocesso.

O direito à moradia tem estatura constitucional,

o que confere relevância do bem jurídico a ser protegido (parte final do
art. 82, par. 1 o ., doCDC).

Não parece adequado, todavia, estender os

efeitos da sentença que julgou esta ação coletiva de defesa de
interesses individuais homogêneos a todos os adquirentes de
unidades autônomas do mesmo conjunto habitacional.

Isso porque, em assembléia regularmente

convocada, parte dos adquirentes aderiu à proposta formulada pela

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COOPERATIVA ré e acordou o pagamento de valor residual do preço,

diferido no tempo.

Não vejo razão para estender os efeitos desta

sentença aos adquirentes que acordaram o pagamento de saldo
residual do preço, criando novos embaraços quanto à eventual
devolução de parcelas em relação a quem nada reclama.

Em suma, a ação deve ser julgada assim como

proposta, ou seja, coletiva para defesa de interesses individuais
homogêneos, com os efeitos da sentença limitado às pessoas
associadas até o momento em que foi prolatada a decisão.

3. Como acima posto, entendo que sob singelo

rótulo formal de negócio cooperativo passou a ré BANCOOP a agir
como verdadeira empreendedora imobiliária, com atividade voltada ao
lucro, ampla divulgação publicitária, lançamento de dezenas de
empreendimentos e venda ao público em geral, e não somente aos
bancários, como seria natural.

Os contratos celebrados entre a

empreendedora mascarada sob o rótulo de cooperativa e centenas de
adquirentes foram celebrados em meados de 2.001, como se constata
dos documentos que instruem a inicial e a contestação.

Pelo que se entende da correspondência

concludente trocada entre os adquirentes e a cooperativa, havia a
previsão de construção de quatro grandes torres de apartamentos. A
primeira delas foi entregue em janeiro de 2.005 e a segunda e maio de
2.005, com imissão dos adquirentes na posse das unidades
autônomas.

Apelação Cível n a 0158529-07.2006.8.26.0100 - SÃO PAULO - Voto n° 12238 - F - fl. 8

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As outras duas torres de apartamento, cuja

entrega era prevista até o final do ano de 2.006, não se encontram
prontas até o presente momento.

Mais grave, passou a COOPERATIVA a exigir

dos adquirentes que já receberam a posse de suas unidades
pagamento de expressiva quantia complementar, sob argumento de
que se trata de resíduo de custeio de obras no regime cooperativo.

Segundo se extrai dos contratos de adesão que

instruem a inicial, cada unidade tinha um valor total estimado de cerca
de noventa mil reais, com preço diferido ao longo do tempo, em
parcelas mensais, a serem pagas ao longo de cinqüenta e quatro
meses.

Como bem acentuou a sentença, toda a oferta

publicitária, que no regime do Código de Defesa do Consumidor tem
efeito vinculativo e se sobrepõem até mesmo às cláusulas contratuais,
gerava nos adquirentes a justa expectativa de que o preço era certo e
o pagamento diferido em 54 meses.

Faltou à publicidade a indispensável ressalva,

com o mesmo destaque dado ao preço e condições atraentes de
pagamento, de que o adquirente pagaria não apenas o custeio efetivo
de sua unidade, mas poderia ser chamado a custear também eventual
insucesso de outros edifícios da mesma COOPERATIVA.

Ainda, porém, que se admita que os

adquirentes estavam inequivocamente cientes de que a construção
das unidades ocorreria a preço de custo, em razão de expressa
menção nas cláusulas 16a. e 4a. do contrato, isso não significa dizer

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que fica a exclusivo critério da COOPERATIVA definir qual o saldo

residual.

Em data contemporânea à conclusão das obras

de cada torre de apartamentos, a primeira delas no ano de 2.005,
certamente tinha a cooperativa, mais do que ninguém, controle do
custo total da construção e dos valores recebidos dos adquirentes.

Logo, poderia e deveria, naquele momento, de

imissão provisória na posse, realizar assembléia na qual demonstraria
que eventualmente os custos superaram os pagamentos feitos pelos
adquirentes daquelas unidades, apresentaria a devida documentação
probatória do saldo devedor e calcularia o resíduo devido por cada
unidade.

É certo que no regime cooperativo o preço

cobrado pelo imóvel é calculado com base no custeio da construção
do empreendimento, somado a outras despesas administrativas,
inclusive de inadimplemento de outros cooperados, todos partícipes de
um contrato relacionai.

Ainda que se afaste o regime cooperativo do

caso em exame, à vista do caráter nitidamente empresarial que tomou
a BANCOOP, o regime jurídico seria próximo ao de uma incorporação
a preço de custo.

Entendo que não é dado à cooperativa prever,

no momento da celebração do contrato, o valor certo da unidade futura
no Quadro Resumo do termo de adesão. Essa a razão pela qual o
preço é estimado e não fechado pela empreendedora.

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O que não se concebe é que centenas de

adquirentes tenham completado todos os pagamentos que lhes foram
exigidos até a efetiva entrega das obras, no ano de 2.005, momento
em que receberam as chaves e a posse precária de suas unidades, e
se vejam surpreendidos pela cobrança de suposto resíduo, apurado
sem base em critérios objetivos, apenas com fundamento em rombo
de caixa da empreendedora.

Naquele momento, no final de 2.005, encerrada

a construção daquela torre de apartamentos, deveria ocorrer a
realização de assembléia de apuração de eventual saldo devedor e
cobrado o resíduo dos adquirentes, com base em demonstrativo
objetivo, acompanhado de documentação probatória dos gastos.

Qualquer gestor de recursos alheios age assim,

de modo que não pode a COOPERATIVA ré escudar-se em regime
associativo para com isso impingir aos adquirentes cobrança de
valores incertos, sem qualquer lastro objetivo.

Tal conduta da cooperativa acaba por manter os

cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preço, sem
nunca obter quitação da unidade adquirida.

Ainda que o contrato entre as partes contemple

na cláusula 16â, de péssima redação e difícil intelecção até mesmo
aos operadores do direito quanto ao seu exato sentido, a possibilidade
de cobrança de eventual saldo residual, isso não significa possa fazê-
lo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem prévia demonstração
objetiva da composição do crédito.

Apelação Cível n° 0158529-07.2006.8.26.0100 - SÃO PAULO - Voto n 2 12238 - F - fl. 11

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Basta ver que somente em março de 2.007,

quase dois anos após a entrega da primeira torre de apartamentos, a
COOPERATIVA ré se dignou fazer assembléia específica do
empreendimento, com o fito de cobrar o suposto saldo residual e
reforço de caixa para dar continuidade às obras das duas torres de
apartamentos faltantes (fls. 2.547 e seguintes).

Note-se, porém, que somente a partir de tal

assembléia é que se adotou providência que seria exigível desde o
lançamento do empreendimento, qual seja, abertura de conta corrente
específica do empreendimento. Pior. Admitiu a COOPERATIVA a
tentativa, ao que parece baldada, de recuperação de empréstimos
solidários, vale dizer, feitos a outras seccionais, geradores de rombo
de caixa.

Parece claro, portanto, que o saldo

remanescente e o reforço de caixa que se pretende cobrar dos
adquirentes não decorre propriamente de custeio efetivo da obra, mas
sim de empréstimos feitos a outras seccionais e de má administração
de recursos alheios.

Não bastasse, cumpre reconhecer que a

conduta da cooperativa, no caso em exame, fere o princípio da boa-fé
objetiva, na medida em que cria uma situação de insegurança para os
cooperados, surpreendendo-os com uma nova cobrança, dois anos
após entrega da posse dos apartamentos, sem apresentar justificativa
plausível. Parece óbvio que, decorridos prazo razoável após o
pagamento da última parcela e entrega das chaves, os cooperados
passam a ter a justa expectativa de que inexistem outros saldos
remanescentes.

Apelação Cível n e 0158529-07.2006.8.26.0100 - SÃO PAULO - Voto n9 12238 - F - fl. 12

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Viola a BANCOOP com seu comportamento o

princípio da boa-fé objetiva, na função de controle, por agir em venire
contra factum próprio e em supressio.

No venire contra factum próprio, não é permitido

agir em contradição com comportamento anterior. A conduta
antecedente gera legítimas expectativas em relação à contra-parte, de
modo que não se admite a volta sobre os próprios passos, com quebra
da lealdade e da confiança (Menezes de Cordeiro, Da Boa-Fé no
Direito Civil, Almedina, Coimbra, 1.997, os 742/752; Laerte
Marrone de Castro Sampaio, A Boa-fé Objetiva na Relação
Contratual, Coleção Cadernos de Direito Privado da Escola
Paulista da Magistratura, Editora Manole, p.78/79).

Na suppressio, a situação de um direito que,

não tendo em certas circunstâncias sido exercido, por um determinado
lapso de tempo, não mais pode sê-lo, por defraudar a confiança
gerada (Menezes de Cordeiro, obra citada, p. 797/823).

O comportamento da BANCOOP foi

concludente ao longo de dois anos, e gerou a justa expectativa e a
confiança dos adquirentes, de que o preço de suas unidades se
encontrava inteiramente pago (cfr. também excelente artigo de
Ricardo Lorenzetti, La oferta como apariencia y Ia aceptacion
baseada em Ia confianza, Revista de Direito do Consumidor, no.
35, p. 13).

Ademais, não há nos autos prova cabal e

circunstanciada sobre a origem e a especificação do novo saldo
devedor. As notificações e atas de assembléias mencionam os

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valores dos supostos créditos, mas nada esclarecem sobre a sua

composição, a forma de cálculo, e os documentos que a amparam.

Com efeito, não há prova do descompasso

entre o custo das obras e os valores pagos pelos adquirentes, que
justifique a cobrança de tão expressivo resíduo, que monta, somado, a
milhões de reais.

Na realidade, o que parece ocorrer é que a

BANCOOP lançou dezenas de outros empreendimentos habitacionais,
que não conseguiu entregar e, em razão de administração ruinosa,
pretende agora diluir o prejuízo entre todos os cooperados.

Evidente que o regime cooperativo pressupõe o

rateio integral dos custos entre os associados. Tal rateio, porém, não
diz respeito a todo e qualquer empreendimento lançado pela
cooperativa, mas está circunscrito àquelas unidades, de determinado
conjunto habitacional.

Ao admitir-se tal cobrança, os cooperados

permaneceriam indefinidamente obrigados perante a cooperativa,
jamais quitando seu saldo devedor e pagando preço superior aos
verdadeiros custos de seu conjunto habitacional.

São estas as razões que me levam a manter a

procedência do pedido de inexigibilidade do valor residual e de reforço
de caixa cobrado dos adquirentes.

4. No que se refere à incidência da Tabela

Price, nada vejo de ilícito na sua aplicação aos contratos de aquisição
de unidades futuras.

Apelação Cível na 0158529-07.2006.8.26.0100 - SÃO PAULO - Voto n 5 12238 - F - fl. 14

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Com efeito, não se vislumbra qualquer

ilegalidade na incidência da "Tabela Price" - usada sem nenhuma
contestação desde o início do século passado - para amortização do
saldo devedor. Tal tabela não induz, a princípio, à capitalização dos
juros, mesmo porque fixas são as parcelas. Cuida-se de tradicional
mecanismo de pagamento de dívidas, destinando-se as parcelas
iniciais ao abatimento dos juros e as parcelas finais à amortização do
valor principal. Não se vê aí a prática do anatocismo, mesmo porque
sobre os juros vencidos não incidem novos juros.

O Superior Tribunal de Justiça tem

entendimento reiterado no sentido da "legalidade da adoção do
Sistema Francês de Amortização nos contratos de mútuo para
aquisição de imóvel do SFH" (RESp 600.497/RS, Rei. Min. Menezes
Direito; no mesmo sentido, entre outros, REsp 427.329/CD, Rei.
Min Nancy Andrighi, REsp 643933/PR, Rei. Min. Luiz Fux).

irrito o pedido formulado na inicial, de

eliminação da Tabela Price e de troca de índice de indexação do
preço.

A fórmula de atualização das parcelas usada

pela COOPERATIVA é amplamente aceita nos contratos mobiliários
em geral, de modo que haveria indevida intervenção na economia do
contrato se ocorresse simples troca de índice lícito, por outro mais
favorável aos adquirentes.

Em suma, mantém-se os critérios de indexação

do contrato e a incidência da Tabela Price.

Apelação Cível n a 0158529-07.2006.8.26.0100 - SÃO PAULO - Voto n 2 12238 - F - fl. 15

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5. Não cabe a incidência da multa prevista no

art. 35 da L. 4.591/64, pois como anteriormente fixei, não era caso de
registro prévio de incorporação imobiliária, antes do lançamento do
empreendimento.

Isso porque, pelo que se extrai da cópia da

própria petição inicial formulada pela associação, os apartamentos já
foram entregues aos cooperados.

Tal fato é corroborado pelas afirmações da ora

recorrente, que também confirma a entrega das unidades prontas e
acabadas aos adquirentes.

Não vejo sentido em se registrar a incorporação

de edifício já pronto. Para aqueles que já receberam as unidades, a
incorporação é dispendiosa e rigorosamente inútil. O caso seria de
instituir o condomínio edilício, na forma do artigo 1.332 do Código Civil,
permitindo a outorga das escrituras definitivas aos adquirentes,
acompanhadas dos respectivos registros.

Não custa lembrar que todos os custos,

inclusive os de registro, são rateados entre todos os adquirentes. Não
se vê razão para determinar o registro do empreendimento de
unidades autônomas em construção, quando o edifício já se encontra
concluído, com posse entregue aos adquirentes.

Na realidade, o que atende ao pedido da alínea

"i" da confusa inicial, de regularização do empreendimento, é a
instituição parcial de condomínio edilício, das unidades autônomas já
edifiçadas.

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Tal providência, sim, é de extrema utilidade aos

adquirentes, que poderão registrar os respectivos contratos,
convertendo-os de direito de crédito em direito real de aquisição e
colocando-os a salvo de eventual concurso de credores em face da
cooperativa.

O registro da instituição parcial de condomínio

deverá ser feito dentro do prazo de 180 dias contados de intimação
pessoal de obrigação de fazer, sob pena de incidência de multa diária
a ser fixada pelo MM. Juiz.

6. O meu voto, assim, dá parcial provimento ao

recurso da COOPERATIVA, para o fim de: (i) afastar a nulidade da
cláusula que aplica a Tabela Price; (ii) dispensar o registro da
incorporação imobiliária; (iii) afastar a incidência da multa do art. 35 da
L. 4.591/64; (iv) limitar os efeitos da sentença aos associados até o
momento em que foi proferida a decisão.

Decaiu a ré dos pedidos principais, de modo

que o parcial provimento do recurso não altera a distribuição das
verbas de sucumbência.

Diante do exposto, pelo meu voto, dou parcial

provimento ao recurso.

/FRANCISCO LOUREIRO
^ Relator

Apelação Cível n2 0158529-07.2006.8.26.0100 - S Ã O PAULO - Voto n a 12238 - F - fl. 17

 PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

VOTO N° 20790
APELAÇÃO CÍVEL N° 0158529-07-2006.8.26.0100.
COMARCA: SÃO PAULO
APELANTE[S]: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE
SÃO PAULO - BANCOOP
APELADO[A/S]: ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE
APARTAMENTOS DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL JARDIM ANÁLIA
FRANCO
MM. JUIZ PROLATOR: DR. GILSON DELGADO MIRANDA

DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE

O voto do eminente Desembargador FRANCISCO

LOUREIRO dispensa complementos. No entanto e para que não paire
dúvidas sobre coerência de minhas posições, escrevo que, nesse caso, estou
de acordo com a não exclusão da Tabela Price, ao contrário de outras
decisões nas quais declaro ser ilegítimo esse critério em razão da
capitalização abusiva dos juros. Ocorre que não se fez prova contábil de que
a Tabela Price tenha gerado juros capitalizados e sem essa demonstração de
injustiça financeira, não há, como (de forma abstrata) retirar cláusula que foi
adotada de livre vontade pelos contratantes.

Dou provimento, em parte, nos termos do voto condutor.

ÊNIO SANTARELLI ZULIANI