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Renouvellement urbain à Dakar : Vers l’émergence d’une nouvelle centralité


dans un quartier d’habitat planifié : le Point E

Chapter · January 2007

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Papa Sakho
Cheikh Anta Diop University, Dakar
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Renouvellement urbain à Dakar : Vers
l’émergence d’une nouvelle centralité dans un
quartier d’habitat planifié, le Point E ?
La production de la ville dans nombre de pays du Tiers-monde résulte au départ de la volonté
coloniale de créer des cadres de vie hiérarchisés, discriminés selon l’origine, les conditions
sociales et les activités de ses occupants. Aujourd’hui encore le schéma organisationnel
d'ensemble de ces villes est resté le même si ce n’est l’adjonction de quartiers résidentiels nés
de l’expansion urbaine. Il en est ainsi notamment à Dakar où le zoning originel commande
encore l’organisation de l’espace urbain. Le Plateau continue de s’identifier au secteur du
commerce, des affaires et de l’administration et la zone portuaire aux activités industrielles.
De la même manière la Médina et le Grand-Dakar symbolisent le quartier populaire et le
littoral ouest de la presqu’île et l’occurrence le Point E, l’habitat haut de gamme.
Dans ce dernier quartier la volonté coloniale d’implanter un habitat haut de gamme se
retrouve dans la réglementation rigoureuse de l’occupation du sol, de l’architecture et des
groupes sociaux ciblés. Cette planification se retrouve jusque dans la discrimination
résidentielle donnant des quartiers aux physionomies paysagères particulières.
Un demi-siècle après la création de ce quartier, soit deux générations de résidants, des
changements y sont de plus en plus visibles : transformations architecturales, implantations de
commerces et de services et d’espaces de loisirs. L’ampleur de ces transformations dans le
Point E motive notre choix d’y analyser l’invention de la centralité. L’invention de la ville
aura pour champ le renouvellement urbain dans lequel s’inscrit en particulier l’émergence de
nouvelles centralités. Étymologiquement l’invention sera considérée dans son sens de création
comme "art d’employer des moyens particuliers ou de former des combinaisons d’éléments
ou de matériaux naturels (ici les éléments ayant donné naissance à l’espace géographique)
pour produire quelque chose de nouveau".(Lafaye, Dictionnaire des synonymes. Trouver, in
Dictionnaire Le Robert, p. 719). Dans le cadre de la ville, la seconde acception se retrouve
dans la définition que donne l’architecte Huet Bernard c’est-à-dire "l’art d’accommoder des
restes... de recoudre des fragments hétérogènes pour reconstituer une logique de continuité
urbaine." (Les grands entretiens du Monde, tome 3, in Dossiers et Documents du Monde,
numéro spécial, juin 1996, p. 63).
Cette invention a lieu dans un contexte de crise, d’échec de politiques étatiques ou
institutionnelles en matière d’aménagement du territoire (urbain) favorisant de multiples
initiatives impulsées par des acteurs émergents. Ces initiatives se retrouvent dans les
"réponses d’en bas" (Dubresson, Raison, 1998 ; Prud’homme, 2000), "voies de sortie de crise
ou stratégies de survie" (Rodriguez, Winchester, 1996). Elles se fondent sur la valorisation
des ressources locales qui débouche sur "la réorganisation et la ré-articulation des fonctions
dans la ville... qui en changent sa structure, son fonctionnement, sa perspective, sa finalité
donnent un nouveau sens, une nouvelle orientation à la ville c’est-à-dire à un renouvellement
urbain..." (Mboumba, 2001).
Dans cet ordre d’idée le "quelque chose de nouveau" de la définition de Lafaye est ici la
centralité.

1
Le concept de centralité est défini par Christaller W. en 1933 comme "une position
hiérarchisée de desserte ou de diffusion qui dépend de l’efficacité de l’attraction exercée par
un pôle central et de son accessibilité..." Toujours selon l’auteur, ce sont fondamentalement
"les activités tertiaires urbaines et les équipements qui sont les éléments d’influence d’un
élément central sur sa périphérie : équipement commercial, financier, administratif,
culturel,... etc." (Pierre George, Dictionnaire de la géographie, p. 73). Par conséquent, la
centralité "découle de la densité particulière des rôles et des fonctions ainsi que de la
convergence et de l’entrecroisement des flux..." générés par les éléments centraux (Espaces
vécus et civilisations, Mémoires et documents de Géographie, CNRS, 1982, p. 87).
L’invention de la centralité peut être saisie comme un passage de frontières matérialisant les
jeux entre le dedans et le dehors d’un espace approprié, le quartier urbain. La notion de
frontière pourrait être appliquée à la dissociation des tâches entre les centres : quel devient le
rôle du Plateau ? Et le rôle du Point E ? Et le rôle des autres centres secondaires de la ville ? Y
a t-il entre ces centres des différentiels, des jeux ? L'image de ces centres est-elle différente ?
De quoi ces différences sont-elles productrices ? Ces centres jouent-ils sur la "distinction",
c'est-à-dire sur des différences qu'ils monteraient en épingle, qu'ils valoriseraient ? Les
frontières mettent en relation les acteurs internes comme les résidants et les autorités locales
et externes comme les autorités centrales et les entrepreneurs entre autres.
Les relations d’ordre socio-démographique, économique, urbanistique et politique génèrent
des flux et des enjeux sources de mutations physiques et humaines à l’échelle du quartier et de
la ville. Il en est ainsi des notions de substitution d’usage, de reconversion fonctionnelle et de
renouvellement urbain.
Ainsi quatre questions majeures articuleront notre réflexion.
1- Comment les frontières du quartier se matérialisent-elles dans la ville de Dakar ? En
d’autres termes, qui est ce qui fait la spécificité le statut d’un quartier d’habitat haut de
gamme ? Qu’est ce qui le différencie des autres quartiers et types d’habitat ? Comment
les frontières participent-elles à produire les attributs physiques, humains, fonciers du
quartier?
2- 2- Comment les acteurs se saisissent-ils de ces attributs pour inventer la ville ? Qui
sont ces acteurs ? Quels rôles jouent-ils dans le processus de la substitution d’usage ?
Quelles sont les stratégies développées par les résidants, les entrepreneurs, les
autorités locales et centrales ? Dans quel contexte se font les relations entre acteurs ?
3- Les frontières créent-elles du durable ? Autrement dit la substitution d’usage est-elle
conjoncturelle ou inscrite dans le long terme ? Quels en sont les facteurs ?
4- Le Point E actuel est-il un espace émergent de la ville ? Assiste-t-on à la production d’une
centralité d’un nouveau type, à un processus de renouvellement urbain ?

I – Le Point E, un héritage de frontières plurielles

Situé au sud-ouest de Dakar, le quartier du Point E, distant de près de 4 kilomètres du centre-


ville, constitue une zone d’extension post-coloniale de la ville de Dakar. Il est enserré entre
les lotissements d’habitat planifié de la SICAP au Nord, Fann résidence à l’ouest et les
quartiers populaires péri centraux à l’est et au sud. (cf. Figure n° 1)

2
a. Des frontières socioculturelles

En 1976, l’ensemble Point E-Fann résidence comptait 4 530 habitants contre 3 900 en 1955,
soit une croissance annuelle de 1,1 %, très éloignée du rythme d’évolution démographique
globale de la ville. A partir de 1950, la population africaine s'est substituée progressivement
aux Européens qui sont passés de 82 % des résidants en 1955 à 24,3 % en 1976. Les
substitutions les plus fréquentes se sont faites entre les cadres et fonctionnaires de
l’administration logés par l’État. Ils venaient principalement du Plateau ou des lotissements
de la S.I.C.A.P. Rares sont donc ceux qui sont passés par des "localités pauvres ". Plus de la
moitié des ménages comptaient moins de 5 personnes. Un logement y comptait, en moyenne,
entre 5 et 6 pièces, soit 2 personnes par pièce habitable (Mbow , p.40). Ainsi la vie sociale
encore confinée dans l’espace domestique donnait au quartier sa réputation de milieu où
l’habitant est replié sur lui-même.

Les différences les plus marquantes par rapport à la population globale de l'agglomération
touchent le niveau d’instruction et la structure socioprofessionnelle. En effet quand près de la
moitié les résidants du quartier ont atteint le niveau le cycle secondaire et un cinquième
l’enseignement supérieur, à l’échelle de l’agglomération les taux tombent respectivement à 20
et 4 %. La structure socioprofessionnelle fait apparaître une présence assez nette des
professions libérales (35.5 %) alors qu’elles sont de l’ordre de 7,6 % à l’échelle de la ville.
Les ouvriers et artisans, 12 % dans le quartier, représentent 57 % de la population active
urbaine (SYSCOM, 2001, p41).
Figure n° 1 : Carte de localisation du Point E

3
b. Des frontières réglementaires urbanistiques

Elles remontent au Plan Directeur d’Urbanisme de1946, qui divisait la ville en six zones qui
se distinguaient par la taille des parcelles, la superficie constructible par parcelle et les normes
architecturales autorisées. (Société des Travaux d’Aménagement du Grand Dakar, dossier 389
(lotissement Point E), Archives Nationales du Sénégal). Le Point E appartenait à la zone B
qui ne devait accueillir que des parcelles d’au moins 140 m2. Les immeubles pouvaient y être
soit à un étage dont l’emprise au sol ne pouvait dépasser 30% de la parcelle concernée, soit
des constructions à rez-de-chaussée occupant une surface de 50%. Par comparaison, dans les
zones C et D, les parcelles variaient entre 2000 et 6000 m2 pour des superficies constructibles
variant entre 10 et 30 % de celle de la parcelle. Les zones E et F, situées au sud de l’avenue
Malick SY, hors des emprises portuaires, avaient pour vocation de porter des immeubles dont
la hauteur était déterminée par la nature de l’édifice et la règle de prospect autorisée.

Le quartier résidentiel de Point E est ainsi une bonne illustration de la pratique discriminatoire
du zoning originel de Dakar. Les particularités du paysage et la réglementation rigoureuse de
l’occupation du sol sont entre autres les signes qui distinguent Point E de la plupart des
quartiers de la ville. Cet héritage résidentiel et notamment le statut social qui s’y attache
explique son attraction sur les cadres expatriés et hauts fonctionnaires logés à leurs frais ou
par leurs employeurs.

II – Agents et facteurs de l’invention de la ville


Les nouveaux résidents, l’Etat, les entrepreneurs sont autant d’acteurs dont les stratégies liées
à leurs intérêts du moment sont à la base des mutations perçues au Point E. Ces mutations
vont être accélérée sous l’effet de facteurs interne et externe au quartier.

A- Les « passeurs » de frontières


Face à ces frontières multiples, les résidents de seconde génération, par leurs comportements,
l’Etat avec ses nouvelles réglementations et les entrepreneurs dans leurs stratégies de
localisation apparaissent comme les agents des mutations, les « passeurs » de frontières.
a. Les résidents de seconde génération
La première génération, arrivée dans les décennies 1950-1970, est constituée des anciens
cadres et employés ayant accédé à la propriété lors de la retraite par le système de la location-
vente. Elle représente moins de 40 % des chefs de ménage actuels. Jusqu’en 1965, les
employés de la Banque de l’Afrique Occidentale étaient quasiment les seuls Africains logés
dans le quartier. La deuxième génération est celle des commerçants, des cadres et hauts
fonctionnaires de l’administration qui s’est installée à partir des années 1970 avec le départ
des agents de l’administration coloniale puis des coopérants. Plus de 40 % des ménages sont
arrivés il y a moins de 10 ans (Diop, 2002, p. 26). Aujourd’hui, 90 à 95 % des chefs de
ménage sont des Africains. De 1976 à 1988 la population du Point E était alors passée de
4 530 à 5 140 habitants (DPS, 1988).
Ainsi les différences s’estompent quant aux structures par sexe et par âge, quasi identiques
aux réalités démographiques de la ville toute entière : une forte prédominance des moins de

4
20 ans, un sex-ratio favorable au sexe féminin et une nette domination des Ouoloff. (Cf. Diop,
2002, p. 27)

b. L’État

Le site devait accueillir les cadres de l’administration coloniale et des entreprises françaises
telles que la Banque de l’Afrique Occidentale, la Société Cotonnière Ouest Africaine et Air
France (maisons au sud du Tour de l’œuf) dont certaines ont laissé le nom à des îlots. D’après
les données domaniales de 1946, 62 % des terrains étaient contrôlés par le Gouvernement
général, les sociétés de construction et personnes morales. Les Africains n’en détenaient que
10,3 % et le reste appartenait à des Libano-syriens. La modification du régime foncier et des
règles d’urbanisme ont largement contribué à l’accélération des mutations, dont le facteur
essentiel a été le passage du statut foncier du public au privé. Au début des années 1980,
"l’Etat s’est dessaisi partiellement de son patrimoine bâti au profit des fonctionnaires, de
même que certaines sociétés qui possédaient des immeubles dans le quartier. Les facilités du
crédit bancaire et la spéculation sur le marché des logements locatifs ont eu pour effet une
rapide extension de l’espace bâti". Par le procédé de la location-vente, la SICAP avait permis
à certains locataires qui le pouvaient d’acquérir leur logement (Mbow, p. 72). Ainsi 75% des
résidants actuels sont des propriétaires.
Les autorisations d’extension verticale ne sont plus assujetties qu’au respect de la règle du
prospect H=L, c’est-à-dire que la hauteur de l’immeuble à construire ne peut être supérieure à
la largeur de la rue adjacente.
Par la suite, certains anciens attributaires de logements parvenus à la retraite ont vendu leurs
maisons à des entreprises privées ou à des ONG.
c. Les entrepreneurs
Les principaux animateurs sont les entrepreneurs attirés par trois facteurs majeurs de
localisation : l’environnement physique, le standing socio-économique élevé des résidants et
l’accessibilité du site. Ainsi :
- 50% des entrepreneurs se sont installés dans le quartier dès la création de leur structure,
- 25% viennent des lotissements de la SICAP,
- 25% du Plateau. (Ngom, 2002, p. 31).
La location et la sous-location, modes d’accès utilisés par 82 % des entrepreneurs montre à la
fois l’attraction du Point E sur les activités tertiaires et l’implication des résidants et
promoteurs privés spécialisés dans la spéculation immobilière. Si la valeur moyenne
mensuelle du loyer pour une résidence est de 495 000 FCA, elle est d’environ 872 450 FCFA
pour un usage professionnel (Diop, 2002, p. 49).
La stratégie des résidants propriétaires consiste à réaménager en totalité ou en partie leurs
résidences en immeubles de rapport, la location devenant source de rente. Le plus souvent,
l’immeuble est placé sous la gérance d’une agence immobilière. Ainsi peu d’entrepreneurs ont
pu avoir accès à la propriété foncière (18 %) car le propriétaire ne vend son logement qu'en
dernier recours. Souvent les propriétaires rejettent des offres intéressantes venant des
entrepreneurs car pas assez substantielles pour permettre d’accéder à un logement d'un
standing au moins semblable.

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B – Les catalyseurs des processus de mutations

La dégradation de l’environnement et la congestion du Plateau vont servir de catalyseurs au


processus de mutations.

a. La dégradation rampante du cadre de vie


Le niveau du cadre de vie élevé du quartier jusqu’aux années 1980 relèvera à la fois de la
qualité du service public (collecte des ordures ménagères, assainissement, maintenance de
l’éclairage public réguliers), des normes urbanistiques rigoureuses liés au statut du quartier et
du souci de la préservation de l’environnement des résidents.
Depuis lors, les mutations sociologiques et les politiques de réajustement structurel ont
entraîné de nouvelles pratiques et déficiences du service public affectant négativement le
cadre de vie :
- recours aux dépôts sauvages ou au système de ramassage privé comme alternative,
déversement des eaux usées et ordures dans le Canal IV par les populations riveraines,
- insuffisance de l’éclairage public dont "le réseau… date de plus de 15 ans et ne
répond plus aux normes de sécurité…" ( ADM, 1999)
La prise en charge de plus en plus collective de ces problèmes du quartier constitue un signe
d’une évolution dans les relations de voisinage.

b. L’élargissement de la famille

La structure familiale africaine devient de plus en plus une réalité nonobstant les quelques
ménages conservant encore le mode de vie occidental. Les familles "père-mère –enfant"
s’élargissent aux collatéraux. La taille moyenne d’un ménage est passée au cours de ces vingt
dernières années de 7 à environ 10 individus. (Diop, 2002) Les impacts de cette nouvelle
donne sur l’environnement et la gestion du cadre de vie se font également sentir : 77 % des
chefs de ménages évoquent l’élargissement de la famille comme motif des modifications de
logements.

b. La congestion du centre-ville

Elle résulte de la conjonction de plusieurs facteurs : l’exiguïté de l’espace, la concentration


massive des activités et les encombrements de toute sorte.
L’exiguïté de l’espace se mesure à travers la concentration de toutes les fonctions centrales
supérieures sur 7 km2 sur 550 soit 1,27 % du territoire de la ville. (Ngom, 2002) À cela
s’ajoutent l’emprise de certaines installations portuaires et militaires, la configuration du site
et l’occupation anarchique de la voie publique.
La congestion est la cause du départ du Plateau de 25 % des entreprises actuellement
installées au Point E. Ainsi, on peut reprendre l'expression de Ph. et G. Pinchemel : "les

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économies externes se transforment en ‘’déséconomies’’, l’accessibilité en inaccessibilité"
dans le quartier du Plateau.

C – Les révélateurs de l’invention


Les nouvelles formes d’appropriation et de pratique de l’espace peuvent être perçues à
travers le développement du mouvement associatif, les mutations paysagères et les
substitutions d’usage.
a. le mouvement associatif

Quatre associations oeuvrant dans des domaines assez divers, partagent toutes la même
vocation ou le même objectif, la préservation du cadre de vie. Il s’agit de l’Association pour
la Sauvegarde du Cadre de Vie (ASCAVI), du groupe Initiative citoyenne, de la Solidarité
Musulmane du Point E et de l’A.J.P.
Avec ses sections jeunes et femmes, l’ASCAVi. est un cadre d’échanges d’idées pour la
sauvegarde de l’image des quartiers Point E et Fann résidence. L’association, qui regroupe en
son sein d’anciens dignitaires et personnalités actuelles de l’État, mène des actions dans les
domaines de l’assainissement, de l’éducation et de la sécurité.
L’Association des Jeunes du Point E (A.J.P) est aussi un cadre de concertation sur l’emploi
des jeunes du quartier.
Après avoir construit la seule mosquée du quartier, l’Association Solidarité Musulmane du
Point E oeuvre dans le resserrement des liens de fraternité entre les musulmans et les actions
de solidarité.
La démultiplication du mouvement associatif a contribué à une certaine cassure de vie sociale
confinée dans l’espace domestique marquée par un développement des relations de voisinage
et de solidarité

b. les mutations paysagères

Les premières formes architecturales de modification du bâti ont été des extensions
horizontales par une augmentation de la surface bâtie au sol (adjonction ou extension de
pièces), mais les plus fréquentes sont les extensions verticales jusqu’à trois étages. Si les
premières sont localisées sur l’avenue Birago Diop, au sud du Tour de l’Oeuf et sur la rue B,
par contre les secondes n’ont qu’un seul déterminant de localisation, les coins de rue
permettant de s’ouvrir sur deux façades.
Les conséquences de cette évolution du bâti sont entre autres l’altération des nuances
architecturales qui à l’origine distinguaient les cités entre elles.
Cet aspect des mutations est donc une forme de ré appropriation de l’espace par les
populations. D’une manière générale, l’arrivée des ménages africains va accélérer le
processus des mutations au Point E
Cette substitution est pleinement en œuvre et elle se traduit sur le bâti par la transformation du
type architectural originel fait de constructions en terrasses ou de toitures en pente, en un type

7
architectural ou la beauté se la dispute avec la verticalité et où l’immeuble de plusieurs
niveaux devient de plus en plus la référence.
Si la centralité se mesure au développement et à la concentration d’activités urbaines
supérieures, elle se perçoit à travers certains attributs symboliques. Il en est ainsi de la
symbolique monumentale véhiculée par la verticalité synonyme de densité et la continuité
spatiale.

c. La substitution d’usage

Elle est totale ou partielle selon que l’immeuble est en partie ou intégralement d’usage
professionnel.
La substitution partielle concerne 30 % des locaux occupés par les entreprises. Généralement,
l’entreprise cohabite avec le résidant propriétaire. Le plus souvent, le résidant se confond avec
l’entrepreneur. Dans la majorité des cas (70 %) la substitution est totale. Selon la nature et la
taille des structures, un ou plusieurs entrepreneurs se partagent les locaux. C’est notamment le
cas des cabinets d’avocats et des bureaux d’études.
La nouvelle appropriation de l’espace par les résidants à travers le processus de substitution
d’usage des locaux met en exergue l’importance de la fonction économique dans un espace
naguère exclusivement résidentiel.

III – Une centralité émergente ?

Le Point E connaît actuellement une concentration spatiale et fonctionnelle assez remarquable


d’activités de prestation de services publics et privés et de commerce. Ainsi 166 activités
compte non tenu des petites activités de rue ont été recensées dans le quartier dont 53
commerces et de loisirs, 70 activités de prestations de services, 14 services administratifs et
29 ONG (cf. Figure n° 2). L’analyse porte sur les résultats d’enquête menée auprès de 65 de
ces structures.
A – Un pôle supérieur de recherche et de formation

Autour de l’Université Cheikh Anta Diop est en train de se constituer le principal pôle
d’enseignement supérieur avec la présence d’écoles supérieures nationales et privées de
formation professionnelle (Ecole Nationale des Arts, Ecole Nationale des Travailleurs
Sociaux Spécialisés, ETSHOS, CEMIS, Ecole Normale Supérieure, Programme de Formation
des Formateurs en Management des Projets et Programmes de Santé de la Reproduction,
Haute Ecole Commerciale, Institut Supérieur de formation en Sciences de l’Information et de
Communication, Institut Supérieur de Management et de recherche (Conseil pour le
Développement de la Recherche en Sciences Sociales en Afrique (CODESRIA), Centre de
Recherche pour le Développement International. Ainsi cet ancien point stratégique militaire
est en passe de devenir est un lieu de diffusion, d’échange et de renouvellement du savoir vers
lequel convergent et duquel divergent des flux d’idées, de personnes et de services : un lieu de
développement symbolique. Les besoins spécifiques en matériaux et prestations de services
de ce pôle de formation supérieure et de recherche constituent le terreau se lequel se

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développent de nouvelles activités telles que les activités liées aux nouvelles technologies de
l’Information et de la Communication (NTIC, écoles de formation professionnelle).
B – Un centre de relais administratif

Le Point E bénéficie des efforts de déconcentration des services de l’État au niveau des
quartiers. Ainsi, il abrite un certain nombre de directions et d’agences.
Aux anciennes implantations comme la Direction de la Prévision et de la Statistique, la
Direction des Grandes Endémies, la Direction des Parcs Nationaux, le Fonds National de
Promotion de la Jeunesse (FNPJ), le Centre National d’Orientation Professionnelle et la
Direction de l’Alphabétisation et des Langues sont venues s’ajouter l’Agence de
Développement Municipal (ADM), le Commissariat de police du Point E, le siège de la
Commune d’Arrondissement.
Le quartier est aussi le siège de 13 directions nationales d’Organismes Non Gouvernementaux
et projets, le tout d’implantation assez récente. Le quartier est également le siège de 7
ambassades et de 16 représentations régionales d’organismes internationaux de coopération et
d’assistance bi et multilatéraux intervenant entre autres dans des domaines aussi divers que la
santé, l’éducation, le développement local, la population.

C – Un pôle de prestations technologiques et de loisirs


a. Les activités de prestations de services
C’est le secteur le plus prolifique avec la présence de 70 entreprises de prestations de services
spécialisées dans les nouvelles technologies de l’information et de la communication
(informatique, bureautique, Internet et téléphonie), de bureautique et d’ingénierie. Leur
présence dans le quartier est très récente : 60 % des entreprises enquêtées se sont installées au
cours de la période 2000-2002. Elles tiennent dans un cercle de 320 mètres de diamètre, dont
le boulevard de l’Est apparaît comme la médiatrice et l’axe structurant majeur (Ngom, 2002).
Leur rapide développement répond aux besoins de prestations de clients comme les ONG,
organismes de recherche et de formations, représentations diplomatiques entre autres en
termes de traitements de données, de maintenance, de télécommunication, d’assistance
conseil, etc.….
Cette conjonction d’initiatives individuelles est certainement entrain de donner au quartier la
dimension d’un pôle moderne à l’image probablement de ce que les autorités attendent du
futur technopôle implanté à la périphérie de la ville.
La proximité du Point E d’avec le centre-ville et sa situation centrale par rapport à beaucoup
de quartiers expliquent son attractivité. Cela justifie que beaucoup d’entreprises quittent le
centre et ses quartiers pour s’y localiser.

Figure n° 2 : Répartition géographique des ONG, services publics et activités tertiaires

9
ONG, SERVICES PUBLIC ET TERTIAIRE,

AA
AAA
A
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A A
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 Commerce isolé
Médecine et paramédical isolé vvv
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ONG et projets concentrés 

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Services publics concentrés

Bo
Commerce concentré

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Médecine et paramédical concentré

cccaaa
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Service tertiaire concentré

RR
R Roo
RR

b. Les activités de loisir

L’activité la plus représentée est la restauration (pizzerias, restaurants, pâtisserie, hôtel, bar)
avec la présence notamment de restaurants de spécialités : vietnamiennes, thaïlandaises,
françaises, camerounaises. Elle côtoie le commerce d’art (galerie, décoration, fleuriste) attiré
par la clientèle étrangère. Les activités de loisirs sont renforcées par la présence de trois clubs
sportifs privés de tennis, de karaté et de football et de la toute nouvelle piscine olympique.
Cette concentration d’activités est déjà l’objet d’enjeux politico-financiers entre la population,
les collectivités locales (commune de ville, commune d’Arrondissement et administration
centrale.
c. Les activités commerciales

Elles représentent 31,9 % du total des activités. Elles se répartissent entre la redistribution
(grandes surfaces, tabac, alimentation générale) 28,3 %, le commerce des objets d’art et
activités assimilées (galerie d’art, salons de beauté, de décoration, de mode) 22,6%. (Ngom,
2002)
Les activités de commerce encore dispersées dessinent l’ébauche d’axes structurants le long
de l’avenue Cheikh Anta Diop et du boulevard de l’Est. L’implantation des activités
commerciales n’est pas très ancienne. Si certaines sont déjà présentes dans les années 1980
notamment sur le boulevard de l’Est, la majorité des activités commerciales se sont installées
dans les années 1990.

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Conclusion : Vers un renouvellement urbain ?

Comment lire le phénomène de substitution d’usage au Point E et l’importance des activités


au Point E dans le contexte des mutations qui affectent la ville de Dakar ?

La centralité du Point E peut s’inscrire dans une échelle plus large, celle du renouvellement
urbain de Dakar. Par la somme d’initiatives individuelles des acteurs (propriétaires,
entrepreneurs privés et pouvoir public), le Plateau n’est plus l’unique zone de concentration
des fonctions supérieures. S’il est vrai que Le Plateau demeure toujours le principal pôle
d’activités et de services, il n'en reste pas moins que de plus en plus le développement de
nouveaux facteurs de localisation (NTIC) a favorisé l’émergence de nouveaux centres
d’activités à l’image du Point E.
En l’absence d’une nouvelle orientation de l’organisation de l’espace urbain, le choix du site
est conditionné uniquement par les avantages en termes de coûts (loyers plus bas, taxes
faibles), de cadre de vie (prestige du quartier, sécurité) et d’accessibilité géographique.

Il y a par conséquent au Point E le développement d’un véritable marché de l’immobilier. De


plus en plus d’activités chercheront à s’implanter dans la zone, entraînant du coup une
flambée sur le coût des locations. Par ailleurs, le développement des activités va affecter le
cadre de vie du quartier. D’une part, le Point E est recherché pour son calme, sa propreté et la
sécurité que l'on n'y rencontre, ceci étant entendu que l’implantation d’activités plus
nombreuses en fera un lieu d’animation continue à la fois diurne et nocturne avec tout son
corollaire de nuisances (circulation, ordures, insécurité).
D’autre part, vu les difficultés de fonctionnement du centre-ville marqué surtout par son
inaccessibilité et son manque d’espace, le Point E pourrait jouer un rôle d’aspirateur en
captant une partie des flux qui se dirigent actuellement vers le centre-ville, ce qui
contribuerait certainement à alléger le Plateau.
Si l’émergence de la centralité au Point E procède de ses atouts physiques et sociaux, le
développement d’activités dans les quartiers résidentiels n’est pas seulement propre au Point
E. Elle s’explique par la croissance spatiale et économique de la ville, par l’attractivité de
certains quartiers. C'est au Point E que le phénomène est le plus accentué, du fait de sa
proximité avec de grands équipements polarisants (Université, CHU de Fann) et de sa
situation géographique sur de grands axes structurants. La réalité de la substitution d’usage
dans le Point E n’est plus à démontrer. De plus, il ne s’agit pas de simples commerces de
quartiers sans grande attraction mais d’activités de direction dont l’aire de rayonnement
dépasse même le cadre de la ville.
En d’autres termes, le Point E est devenu un centre d’impulsion, de décision.
Aussi s’il est évident que le Point E est un centre dynamique, il faudrait s’interroger sur sa
place dans l’armature urbaine dakaroise. Certes, le Plateau connaît des difficultés de
fonctionnement considérable, mais il n’en demeure pas moins qu’il reste toujours le centre
principal. Cependant, dans ce polycentrisme naissant avec l’émergence de petits centres tels
que Yoff, Guédiawaye, Pikine, Grand-Yoff, le Point E apparaît comme le plus dynamique, eu
égard à sa situation géographique privilégiée, à la proximité avec de grands équipements. Il se
réalise ainsi comme un centre relais du Plateau dont il réussit même à capter certaines

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activités. De plus, la création de grands équipements tels que la piscine olympique contribue à
renforcer ce statut de centre relais.

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