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Étalement urbain et insécurité foncière dans la périphérie Sud de Yaoundé


(Cameroun) ». Nkankeu François et Bryant Christopher (S/d). Regards
multidisciplinaires sur les conflits f...

Chapter · January 2010

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3 authors, including:

B.M. Takem Mbi Kaffo Celestin


Ministry of Scientific Research and Innovation-INC, Cameroon Université de Dschang
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Regards multidisciplinaires sur les conflits fonciers et leurs impacts socio-économico-politiques
au Cameroun

Chapitre 7

ÉTALEMENT URBAIN ET INSÉCURITÉ FONCIÈRE DANS LA


PÉRIPHÉRIE SUD DE YAOUNDÉ (CAMEROUN)
Etienne Collins Kana, Bienvenu Magloire Takem Mbi et Célestin Kaffo

Résumé
La maîtrise de la croissance urbaine et de ses effets induits est une question préoccupante pour les
sociétés contemporaines. Elle se pose avec acuité dans les villes capitales de l’Afrique subsaharienne où
l’urbanisation anarchique et spontanée prend souvent le pas sur les schémas officiels d’aménagement
urbain. La zone sud de Yaoundé présente un cas typique d’urbanisation où la dimension volontaire de
l’aménagement et les formes spontanées se relaient et se confrontent dans les stratégies d’occupation du
sol. Les enquêtes de terrain et l’analyse diachronique des photographies aériennes restituant l’évolution
des paysages mettent en évidence une forte poussée urbaine aux dépens des terres agricoles. Les néo
citadins devenus plus nombreux et diversifiés, se sentent de moins en moins sécurisés du fait de la dualité
de deux systèmes de droit régissant l’accès à la terre : un système moderne élitiste, garantissant
légalement les droits de propriété, et un système coutumier populaire, fonctionnant en marge de la loi.
Dans ce contexte de précarité, marqué par des expropriations, des déguerpissements massifs et une
«complexité» d’opérations d’immatriculation orchestrés par les pouvoirs publics, un vaste réseau
d’interactions empreint de clientélisme de tous ordres s’est développé entre les propriétaires coutumiers,
les administrations impliquées dans la gestion foncière, les démarcheurs, les spéculateurs et les petits
acquéreurs. Cette étude traite du problème de l’insécurité foncière dans la zone sud de Yaoundé; son
objectif est de passer en revue les stratégies d’accès à la terre des différents groupes d’acteurs.

Mots clés : Étalement urbain, gestion urbaine, droits fonciers, insécurité foncière.

Urban Sprawl and Land Insecurity in the Southern Zone of Yaoundé


(Cameroon)

Abstract
The control of urban growth and its induced effects is a preoccupying question for contemporary
societies. It is particularly challenging in the main cities of sub-Saharan Africa where anarchical and
spontaneous urbanisation has generally been underway long before official urban development plans are
implemented. The southern zone of Yaoundé presents a typical case of urbanisation. Here, the dimensions
of voluntary planning and spontaneous development forms occur almost at the same time thus generating
conflicts in terms of strategies of land occupation. Field surveys and an analysis of landscapes highlight
an intensive urban sprawl at the expense of agricultural land. The neo-citizens are increasing in number
and becoming more diversified. However, they feel less secure due to the duality of the systems that
govern the right of access to land: a modern elitist system legally guaranteeing the right of ownership and
a popular customary system which functions outside the law. In this precarious context marked by
massive expropriation and complexity of land registrations, a vast network of interactions involving all
kinds of clientelism has developed between the traditional owners, the administration involved in land
management, canvassers, speculators and small buyers. Focussing on the problem of land insecurity in the
study area, the objective is to review the strategies of access to land of the different groups of actors.

Key words: Urban spread, Urban planning, Land tenure rights, Land insecurity.

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au Cameroun

Introduction
Les villes capitales de l’Afrique subsaharienne, dans leur grande majorité offrent aujourd’hui le
spectacle saisissant de métropoles urbaines en pleine expansion. La croissance démographique
galopante d’une part, l’exode rural lié au sous-équipement et au manque d’emplois rémunérés en
campagne d’autre part, sont les principaux facteurs justifiant cette expansion. Les villes
s’agrandissent au détriment des villages qui concentraient jusqu’alors l’essentiel de la production
agricole et ce faisant, elles contribuent à la redistribution des populations dans l’espace, à la
restructuration des modes d’occupation humaine des terres.
Dans cette logique, Yaoundé, capitale politique du Cameroun, comptait déjà en 1958 près de 58
000 habitants. De 1976 à 1987, sa population passe de 314 000 habitants à 560 785. En 2001,
elle est estimée à 1 340 474 et pourra passer à 2 651 182 à l’horizon 2020 (Bopda, 1986 ;
Sietchiping, 1999 ; Minville, 2002). Parallèlement à cette poussée démographique, la tâche
urbaine s’accroît et se densifie au détriment des zones rurales périphériques. De moins d’un
hectare au début du siècle dernier, la superficie de la ville est passée successivement de 1 500 ha
en 1956, 5 620 ha en 1979 et 15 919 ha en 2000 (Minville, 2002). Cette croissance spatiale est le
résultat d’un urbanisme réglementaire guidé par les schémas officiels, mais également d’un
urbanisme populaire spontané réalisé sur les marges non réglementées ou peu contrôlées des
plans urbains. À la faveur de cette pression urbaine, la terre devient un important enjeu pour
différents groupes d’acteurs : État, propriétaires coutumiers et acquéreurs immigrés. La
superposition des droits fonciers coutumier et moderne est à l’origine d’une insécurité des ayant
droits sur les terres, contribuant de ce fait à l’émergence d’une multitude de stratégies, plus ou
moins réglementaires d’accès et de gestion des terres.
L’objectif général de ce travail est de montrer comment la pression urbaine génère de l’insécurité
foncière et comment elle est vécue par les différents acteurs des transactions foncières dans la
périphérie sud de Yaoundé. Les données utilisées issues d’une enquête réalisée dans le cadre du
Projet d’Aménagement de la Zone Péri-urbaine de Yaoundé-Nsimalen (INC/PRGIE, 2004) ont
permis de la situer entre 3°35’ et 3°55’ de latitudes Nord, 11°25’ et 11°40’ de longitudes Est
(figure 1). L’intérêt porté sur la périphérie Sud de Yaoundé se justifie par la présence
d’équipements structurants (deux aéroports, la voie ferrée et des grandes pénétrantes…)
susceptibles de polariser la croissance urbaine dans le proche et moyen terme, et de l’importance
des terrains ruraux intégrés dans le département du Mfoundi en 1991 par un décret présidentiel
en prévision de la croissance urbaine. Par ailleurs, d’autres enquêtes ont été réalisées entre 1997
et 2003 et concernent les différents acteurs des transactions foncières (administrations,
propriétaires et/ou détenteurs de droit coutumier, démarcheurs, spéculateurs et acquéreurs). Les
enquêtes de terrain et la synthèse de la littérature sur les déterminants et la caractérisation des
questions fonciers nous ont permis de bâtir ce travail autour de deux grands axes : l’impact de la
progression de la tâche urbaine sur l’espace rural et les stratégies des acteurs face à l’insécurité
foncière. Tout en mettant l’accent sur la dualité des références normatives dans les pratiques
foncières et les principaux acteurs autour de la rente foncière.

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Progression importante de la tâche urbaine aux dépens de l’espace rural


Située dans le voisinage immédiat d’une métropole dynamique et dense, la périphérie sud de
Yaoundé est de facto exposée aux effets de la croissance urbaine de Yaoundé. C’est ainsi que
d’un schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme à l’autre, des aménagements prévus pour
accueillir les citadins de la capitale et/ou leurs activités n’ont cessé de s’étendre vers le sud.

Expansion des équipements consommateurs d’espace


Les schémas et plans d’urbanisme officiels de Yaoundé se succèdent et confirment chaque jour
davantage la vocation de la zone périphérique Sud de Yaoundé, à abriter de grands équipements
indispensables à la ville. Le Plan d’Urbanisme Directeur (PUD) de 1963 soulignait déjà la
présence de l’aéroport militaire et de son périmètre de sécurité, couvrant une superficie de plus
de 100 ha. Profitant des facilités de desserte offertes par la plate-forme aéroportuaire et de la voie
ferrée reliant Yaoundé à Douala, de nombreuses unités industrielles s’implantent le long de la
vallée du Mfoundi, entre Nsam et Mvan.
En 1982, le Schéma Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme (SDAU) de Yaoundé projette la
construction d’un autre aéroport à 15 km plus au sud de Yaoundé, dans la zone de Nsimalen. Il
est en outre prévu que l’aéroport sera relié à la ville par une autoroute rectiligne de 20 m
d’emprise latérale et long de quelques 10 km, partant de Mvan à Nsimalen. La vocation
industrielle de la zone de Nsam-Mvan est aussi confirmée avec la création d’une zone
industrielle couvrant une superficie totale de 450 hectares. Sur les reliefs montagneux de l’ouest
et du sud-ouest de la ville déclarés non constructibles en raison de leur caractère fortement pentu,
il est prévu l’érection d’un parc zoologique et botanique sur une superficie de 4 300 ha, pour une
double valorisation : touristique et scientifique.
Malgré les contraintes réglementaires (liées à la non promulgation du SDAU et de ses PDL en
tant que documents opposables aux Tiers) et financières (crise économique et affaiblissement des
dispositifs de planification), le SDAU a tout de même connu un début d’application. L’aéroport
de Nsimalen a été construit à 15 km au sud de Yaoundé, sur une superficie de 370 ha et ouverte à
la circulation depuis 1991. La zone industrielle de Nsam- Mvan, préalablement déclarée d’utilité
publique et déguerpie, au profit de la Mission d’Aménagement des Zones Industrielles (MAGZI)
est aujourd’hui occupée à 30% par les unités industrielles. A l’actif du SDAU, figure la création
et/ou l’aménagement de nombreuses voies structurantes d’emprise généralement supérieure à 10
m : axe Yaoundé Douala, la voie de contournement Est, reliant Ahala à Kondengui, axe
Yaoundé-Mbalmayo au laquel il faudrait associer les 6 à 10 m de couloir d’amenée d’eau reliant
la station de traitement du Nyong au château de redistribution situé au nord de l’aéroport
militaire. Il s’est ainsi engagé la transformation de pans entiers des terroirs villageois en quartiers
urbains, en zones industrielles ou en sites réservés pour l’implantation future d’équipements
divers destinés à assurer le bon fonctionnement de la capitale Yaoundé : nouvel aéroport,
lotissements MAETUR, MAGZI stationnement ou gare routière, ...

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Figure 1 Localisation de la périphérie sud de Yaoundé

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En 2002, le nouveau SDAU remet en projet l’autoroute de Nsimalen. Il préconise aussi un


élargissement à 24 m d’emprise de la voie de contournement Est. L’idée de traimway ou métro
léger y fait aussi son apparition, avec comme aménagements projetés dans la zone, le doublement
de la voie ferrée actuelle et la construction d’une gare terminale à Mbalngong près de
Mbankomo.
Au total, la zone de Yaoundé Sud apparaît comme une importante réserve de terrains destinée à
accueillir de nombreuses infrastructures qu’impose le développement urbain (INC/PRGIE,
2004). Elle exerce de ce fait un important attrait sur les populations urbaines en quête de lopins
de terre constructibles.

Figure 2 Progression spatiale de la tâche urbaine le long des voies de communication au


sud de Yaoundé entre 1956 et 2001

Croissance spatiale du bâti orientée par le tracé des voies de communication


Yaoundé est une ville cosmopolite qui s’étend aujourd’hui sur près de 16.000 hectares. Son
processus de croissance rapide combine à la fois l’extension spatiale en tâche d’huile autour
d’équipements structurants et une progression tentaculaire le long des voies de communication
(figure 2). Les lotissements nouveaux, en raison de l’offre en emplois et en commodités diverses
(routes bitumées, eau potable et électricité) qui leur sont associés, constituent les principaux
points d’ancrage de l’extension urbaine. Les bordures des axes fixent les premiers migrants et
progressivement, la bande d’urbanisation s’épaissit et s’étire le long de l’axe, phagocytant au
passage d’anciens noyaux villageois. Après la saturation des lignes de crêtes, les constructions

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progressent sur les versants, puis vers les bas-fonds après remblaiement sommaire et
approfondissement du chenal d’eau. En somme, la trame urbaine s’organise en auréoles plus ou
moins concentriques formées de quartiers urbains plus ou moins récents. Dans ces quartiers, les
populations autochtones ont été fortement diluées et continuent à l’être par des flux sans cesse
renouvelés de migrants en majorité originaires des hautes terres de l’Ouest-Cameroun dont la
saturation humaine est reconnue depuis l’époque coloniale.
La dynamique spatiale de la tâche urbaine de la zone sud de Yaoundé illustre à suffisance les
mécanismes de croissance de la ville toute entière. Dès 1956, chaque colline du centre-ville de
Yaoundé se voit attribuer une fonction spécifique. Les quartiers résidentiels se développent
autour des grands centres commerciaux et administratifs. Des quartiers populaires se créent
spontanément le long des routes et à partir des anciens villages. En 1964, la ville s’étend déjà
vers l’Est et vers le Sud en direction des quartiers tels que Nkomo, Nsam et Nsiméyong.
L’aménagement de la plateforme aéroportuaire vers Mvan-Ekié attire dès lors quelques industries
qui bénéficient des infrastructures de desserte.
À la veille de la publication du SDAU de 1982, l’engagement d’un certain nombre d’opérations
telles que la rénovation des quartiers centraux (Oliga, Messa et le centre-ville), la construction de
la nouvelle présidence, l’aménagement de la vallée de l’ancienne gare entraînent des
déguerpissements massifs. Le reflux de population déguerpie et non suffisamment dédommagée
se retourne vers la périphérie où les terrains bon marché s’accommodent fort bien du faible
pouvoir d’achat du plus grand nombre. Les quartiers Nsimeyong, Biyem-Assi, Nsam, Obobogo
et Ahala se trouvent progressivement engloutis dans la tâche urbaine. Après 1982, les terrains
aisément aménageables situés à l’est de la ville sont desservies en voies de communication et
peuvent désormais accueillir l’excédent de la population. La ville s’étend au détriment d’anciens
villages tels que Nkolo, Biteng, Ekoumdoum, Odza,Ntui Essong. Vers le Sud-Ouest, les fronts
d’urbanisation atteignent Simbock, ainsi que les flancs escarpés des collines censés bénéficier
d’un statut de protection contre les constructions. Les lotissements MAETUR de Mendong et de
Damas servent aussi de catalyseurs à l’occupation du sol. Les anciennes routes de Douala et de
Kribi, ainsi que le chemin de fer fixent un habitat linéaire qui se développe à un rythme moyen.
La construction de l’aéroport de Nsimalen en 1991 induit un développement spontané tout le
long de l’axe qui le relie à la ville. Non loin de là se consolident entre Odza, Messamedongo et
Ahala des quartiers résidentiels de haut standing dont Koweit City, image d’une cité princière des
monarchies pétrolières du Moyen Orient. Ces aires de résidences cossues sont l’expression d’une
bourgeoisie administrative, paradoxalement émergeante dans un contexte de crise économique
drastique qui perdure depuis plus de deux décennies.
En somme, le développement spatial de la zone Sud de Yaoundé s’effectue de manière si rapide
que les interventions urbanistiques des pouvoirs publics visant la viabilisation du cadre de vie ne
se font qu’après coup. La périphérie rurale est progressivement intégrée dans la tâche urbaine, ce
qui créé un climat de compétition voire d’incompréhensions en matière de contrôle,
de distribution, de gestion et de vente des terrains entre une multitude d’acteurs.

Insécurité foncière et stratégies des acteurs


L’évolution de la ville est dictée par un jeu d’intérêts organisé ou non, autour des propriétaires
coutumiers et des pouvoirs publics investis du pouvoir de contrôle, de gestion des terres. Ainsi,
le passage du statut de terre rurale à celui de sol urbain pour la quasi-totalité de l'espace urbain

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s'accompagne parfois de conflits aigus entre le principe de filiation patrilinéaire et le dispositif
réglementaire de morcellement et d'immatriculation quasi inefficace instauré par l'État.

Dualité des références normatives dans les pratiques foncières

Les pratiques foncières dans la ville de Yaoundé sont régies à la fois par des normes légales
codifiées par l'État à partir des modèles coloniaux et par des règles coutumières plus ou moins
interprétées. Le droit coutumier traditionnel ignore la notion de propriété individuelle de la terre.
Celle-ci appartient en principe à une communauté, au canton, au village ou à la famille lignagère,
mais jamais à l’individu à titre exclusif et privatif. Toutefois, certaines prérogatives existent au
profit de l’individu. Celui-ci peut mettre en valeur pour son compte personnel une parcelle du
domaine collectif. Il en reste le seul maître et peut en jouir paisiblement, mais il ne peut l’aliéner
car la parcelle reste une partie du domaine collectif.
Si la terre n’est pas susceptible d’appropriation privée, les fruits du travail de la terre font en
revanche l’objet d’un droit de propriété privée absolue. De génération en génération et à la
faveur de l’accroissement démographique, des prérogatives naissantes font muter le droit
d’exploitation concédé exceptionnellement à titre individuel aux membres de la communauté en
droit de propriété transmissible comme héritage aux générations futures. Cette évolution créé
souvent des confusions, particulièrement accentuées quand le schéma de transmissibilité
patrilinéaire génère de nombreux ayants droits souvent difficiles à repérer. Par ailleurs, la notion
de délimitation y est assez floue et les espaces interstitiels entre le domaine exploité sont à
l’origine de nombreux conflits entre les membres de la collectivité. Selon Le Roy et al. (1996) la
sécurisation foncière passe par l’affirmation du droit de propriété sur la gestion des ressources. Il
faut aussi souligner que le droit d’exploitation, mû en droit de propriété n’est pas codifié. Il est
par essence géré par la mémoire. Le souvenir et les témoignages en constituent la principale
documentation. Ce qui ne le met pas toujours à l’abri de la manipulation des individus placés en
situation de défense de leurs intérêts vitaux.
L’État, depuis l’époque coloniale a voulu instaurer un régime foncier de droit écrit, prenant
progressivement la relève du droit traditionnel. Dès 1932, le décret du 12 juillet organise la
constatation des droits fonciers sur les terres détenues par les autochtones ou par une collectivité
suivant les règles du droit coutumier. Cette procédure de constatation aboutit à la délivrance d’un
livret foncier qui reconnaît des droits réels de propriété à leurs détenteurs et institue des
techniques d’immatriculation des terres comme seul moyen propre à assurer un droit de
propriété individuelle. Cette politique foncière étrangère aux coutumes et à la tradition locale
sera fidèlement poursuivie par le législateur de l’État indépendant. Malgré le pragmatisme du
législateur qui tente de trouver les solutions adéquates aux nécessités du moment, la complexité
de la question foncière conduit presque inéluctablement à l’inefficacité des politiques de gestion
des sols urbains ou à leur non-réception par les populations.
Pour l’ensemble de la ville de Yaoundé, 29301 Titres Fonciers avaient été établis et octroyés par
le Service du Ministère des Domaines et Affaires Foncières (MINDAF) du Centre à Yaoundé à
la fin d’année 2001. En l’absence d’une mappe foncière pour l’ensemble de la ville et du plan de
localisation adéquat, il n’est pas aisé d’estimer le nombre de Titres Fonciers délivrés par quartier.
Les chiffres avancés à cet effet pour ce qui concerne la zone sud de Yaoundé ne sont
qu’indicatifs (tableau1).

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Tableau 1 Nombre de Titres Fonciers (T.F) dans quelques quartiers et villages de la zone
sud de Yaoundé

Quartiers/ Nbre Quartiers/ Nbre Quartiers/ Nbre


% % %
villages de T. F villages de T.F villages de T.F
Abome 4 0,7 Ekie 7 1,2 Minkan 6 1,0
Nsam-
Afanoyoa I 5 0,9 Ekoumdoum 1 0,2 28 4,8
Mvan
Nsimeyong-
Afanoyoa II 4 0,7 Ekounou 17 2,9 376 64,6
Etoug-Ebe
Ahala 6 1,0 Etoa 7 1,2 Obobogo 16 2,8
Awae 8 1,4 Mendong 6 1,0 Odza 10 1,7
Damas 5 0,9 Messamendongo 6 1,0 Simbock 4 0,7
Efoulan 62 10,7 Meyo 4 0,7 Total 582 100,00
Source : Commission du cadastre fiscal (2002) et enquêtes auprès des chefs de village (2003).

Pour les besoins de la fiscalité foncière la Direction des Impôts a entrepris depuis l’année 2000
un ambitieux projet de numérisation des Titres Fonciers. Jusqu’en 2003 seuls 7430 Titres
Fonciers avaient été convenablement exploités d’autant plus que la diversité des référentiels
géodésiques utilisés pour leur établissement n’a pas facilité une bonne superposition des
documents.
Le nombre élevé des Titres Fonciers dans la zone Nsimeyong- Etoug-Ebé se justifie par de
nombreux morcellements opérés dans les lotissements MAETUR 1. Au total, près 80% de ces
titres sont issus de morcellements, ce qui atteste du caractère dérisoire des immatriculations
directes. Ce faible niveau d’immatriculation peut paraître surprenant pour une ville millionnaire
comme Yaoundé dont la population croît à un rythme moyen de 6% par an. De nombreuses
demandes de Titre Foncier sont enregistrées au service départemental de domaines (fig.3) mais la
méconnaissance des procédures est à l’origine du nombre élevé de rejets, ou de blocage de
l’instruction des dossiers.

Figure 3 Évolution des demandes de Titres Fonciers dans le département du Mfoundi entre
1991 et 2001

350 312
300 283
269
245 248
221 234 234
250 212
207
187
200
150
100
50
0
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

Source : Service Départemental des Domaines du Mfoundi (2002).

1
Les morcellements MAETUR de Mendong et de Damas n’ont pas été pris en compte.

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Toutes personnes interrogées, ignorantes ou non des procédures, déclarent que celles-ci sont
longues, complexes et coûteuses. Elles sont longues parce qu’elles mettent généralement entre 2
et 8 ans, complexes parce que plusieurs administrations y sont impliquées à de degrés divers de
responsabilité, coûteuses parce qu’en plus des frais incompressibles exigés, il faut laisser des
«pots de vin» dans toutes les administrations impliquées. Un enquêté déclare que la descente sur
le terrain de la commission consultative coûte en moyenne 250 000 Fcfa en termes de paiement
du «carburant» aux différents membres. Malgré la vulgarisation en 2005 d’un code de procédure
d’obtention du titre foncier par l’administration, les délais et les procédures administratives
demeurent anormalement longs et complexes. La multiplicité des intervenants et les
interprétations multiples des textes réglementaires renforcent le manque de lisibilité dans les
procédures d’immatriculation foncière. Les trafics d’influence, les passe- droits et la corruption
endémique continuent de privilégier les dignitaires politico- administratives et économiques en
matière d’obtention des titres fonciers.
Toutefois, le Titre Foncier ne garantit plus forcément le droit de propriété exclusive. L’absence
d’un référentiel géodésique uniforme et d’une mappe foncière d’ensemble serait probablement à
l’origine de ce grave manquement. Le référentiel géodésique est une fonction binomiale issue
d’un système de triangulation qui permet de repérer et de positionner les points dans un espace
défini. Pour le cas de Yaoundé, 70% des plans cadastraux sont faits en coordonnées arbitraires,
c’est-à-dire non rattachés à un système fiable de triangulation. Les 30% restants se partagent
entre les référentiels GAUSS et UTM (Universal Transverse Mercator) 2. Cette diversité de
référentiels rend difficile l’établissement et la mise à jour de la mappe foncière d’ensemble. Dans
ces conditions, il est souvent difficile de savoir si un terrain requis ou sollicité a déjà fait l’objet
d’un Titre Foncier ou d’une immatriculation, d’où la prolifération des terrains doublement
immatriculés qui se terminent par de nombreux procès en justice.
À ce titre, le droit foncier moderne comporte de nombreuses exigences auxquelles se plient
difficilement les propriétaires terriens. Par ailleurs, le droit foncier traditionnel, largement
dominant dans les pratiques foncières se heurte à une non reconnaissance officielle qui constitue
un facteur d’insécurité potentielle pour les ayant droits. Mais l’accroissement démographique de
la ville induit une demande en terres aménageables et justifie une large gamme de transactions
foncières faisant intervenir de nombreux acteurs; les unes s’inscrivent dans des schémas
réglementaires définis par la loi, d’autres, plus nombreuses hélas, participent des stratégies de
contournement des contraintes imposées par le système foncier du moderne.

Gestion de la rente foncière et manifestations de l’insécurité


La gestion de la rente foncière urbaine met en rapport divers groupes d’acteurs. Ces derniers,
déploient une multitude de stratégies, face à l’insécurité qui accompagne le passage du statut de
terre rurale à celui de terrains urbains.
Les manifestations de l’insécurité foncière sont multiples et varient d’une zone à l’autre au gré
de la pression urbaine (figure 4). Dans la tâche urbaine ancienne, les installations humaines ont le
plus souvent été faites dans l’irrespect ou mieux, la méconnaissance des règles d’urbanisme, la
culture du Permis de Bâtir n’étant pas encore ancrée dans les mœurs des Yaoundéens. Les

2
Ce sont des systèmes de référence géo-spatiale permettant d’identifier les points sur notre planète Il s’agit de la
projection UTM ou Gauss-Krüger (en langue allemande).

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opérations ponctuelles et non concertées de rénovation urbaine pourraient s’y traduire dans un
proche avenir par la démolition des habitations qualifiées d’insalubres par la communauté
urbaine, la libération des emprises de la voie publique et de la libération des assiettes foncières
pour opérations urbaines. Le cas le plus préoccupant est celui du domaine MAGZI. Exproprié
par l’État dans les années 1984 au profit de la MAGZI, ce domaine de près de 450 ha
immatriculé mais, non suffisamment mis en valeur a été revendu par les propriétaires coutumiers
aux acquéreurs dont les plus habiles ont réussi l’exploit de se faire établir un titre de propriété.
Les opérations d’expulsion envisagées par la MAGZI se heurtent aujourd’hui aux revendications
légitimes de ces « occupants illégaux ». La commission des grands litiges fonciers créée par
l’administration en charge de question foncière a du mal à trouver une issue négociée.

Figure 4 Typologie des zones d’insécurité foncière au sud de Yaoundé

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Les nouveaux lotissements récemment aménagés (Odza, Koweit City, Messamedongo) en
grande partie par l’initiative privée aux abords des voies structurantes attirent une clientèle
élitiste auprès de laquelle les propriétaires bénéficient d’une accumulation d’influences
suffisamment efficaces pour dissuader d’autres ayant droits potentiels ou réels. Au-delà, d’autres
fronts d’urbanisation plus anarchiques se mettent en place, à la faveur de nombreuses
transactions foncières coutumières dans lesquelles les multiples ventes de la même parcelle
s’opèrent. Les différents acquéreurs s’affrontent et s’intimident mutuellement, à travers des
actions sur le terrain disputé (mise en culture, construction provisoire) et des plaintes auprès de
l’autorité locale.
Dans la zone semi-rurale qui prolonge les tissus urbains récents, les spéculateurs sont
particulièrement actifs pour se constituer des réserves foncières importantes. Pour le faire,
certains se constituent en communauté avec quelques membres des familles autochtones pour
immatriculer le patrimoine foncier familial hérité et non encore réparti; d’autres s’appuient sur
les chefs de villages pour se tailler une part importante dans les réserves foncières
communautaires. Dans ce dépècement, des conflits d’intérêts entre spéculateurs se règlent
généralement par des passe- droits et des pots de vins en faveur des chefs de quartier ou de
villages dont le témoignage peut s’avérer déterminant dans la reconnaissance légale des droits.

Acteurs de la compétition foncière et leurs stratégies


Les pratiques foncières mettent aujourd’hui aux prises plusieurs catégories d’acteurs, parfois aux
casquettes multiples, basculant en fonction des situations, d’une classe à l’autre (fig. 5).

Figure 5 Acteurs impliqués dans la gestion du foncier à Yaoundé

Etat Administration foncière

Facilitateurs

Aménageurs publics et privés Propriétaires coutumiers Spéculateurs

Démarcheurs

Acquéreurs

Cession de droits fonciers Régularisation des droits fonciers

Source : Synthèse des enquêtes de terrain Réalisation : KANA C.E & KAFFO C., 2009

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Rôle de l’État
Il est gestionnaire du domaine public et propriétaire d’un domaine privé, ponctionné sur le
domaine national, à la faveur des déguerpissements et des expropriations des populations,
pratiques qui remontent à la période coloniale. Les terres ainsi spoliées ont permis la constitution
d’assiettes foncières nécessaires à certaines grandes opérations urbaines (création d’un pôle
urbain secondaire à usage d’habitation entre Biyem-Assi et Mendong, la construction de
l’aéroport de Nsimalen sur plus de 400 ha, création de la zone industrielle de Mvan- Nsam,). Les
spoliations foncières sont aussi exécutées même lorsque les contours du projet à réaliser ne sont
pas encore clairement définis. C’est une arme efficace de la puissance publique qui permet
parfois de réaliser des projets non dévoilés mais minutieusement mis en oeuvre, en marge des
finalités avouées mais non recherchées (Bopda, 2004). Elles ont souvent permis à des dignitaires
du système politico- administratif, de régler des comptes ou de constituer des rentes foncières
personnelles, sous la coupe de l’État.

Rôle des Administrations publiques et privées


C’est l’instance de régularisation des droits de propriété à travers la délivrance des titres fonciers
et l’établissement des déclarations d’utilité publique. Elle est le bras séculier de l’État en matière
d’expropriation et de constitution des réserves foncières nécessaires aux opérations urbaines. Elle
fait aussi partie des administrations les plus convoités par les propriétaires terriens et les
spéculateurs en quête de la sécurisation foncière. Les codes de procédures simplifiés de demande
de titres fonciers y sont élaborés mais rarement respectés à la lettre. Cela tient à la fois de
l’inadéquation entre les missions et les moyens humains et matériels mis en œuvre, mais aussi et
surtout du souci des différents intervenants de la procédure, de s’octroyer une part de la rente
foncière périurbaine. C’est ainsi que de nombreux actes de corruption ont cours dans le circuit
d’établissement du titre foncier; des titres de propriété sont délivrés aux individus sur le domaine
privé de l’État non encore mis en valeur. A titre d’illustration, de nombreux titres fonciers
« illégaux » délivrés sur le domaine foncier de la MAGZI de Mvan est à l’origine d’un imbroglio
juridico-administratif qui oppose actuellement l’État à certains habitants de la zone. Entre les
nombreux demandeurs de titres de propriété et l’administration en charge des questions foncières
s’interposent généralement les facilitateurs. Ce sont en général les praticiens du droit et les
géomètres qui tirent parti de l’ignorance des procédures par les masses populaires, ou encore les
agents de l’administration, officiellement condamnés mais officieusement commis à cet effet,
pour négocier les prébendes auprès des demandeurs d’immatriculation.

Rôle des propriétaires coutumiers


Vivant sous la hantise d’une éventuelle expropriation pour cause d’utilité publique, et face à la
forte demande en terre induite par l’urbanisation rapide, les propriétaires coutumiers développent
deux attitudes (Kana et al., 2008). D’une part, les plus éclairés (32%), procèdent à
l’immatriculation de leurs terrains, en prévision des indemnisations lors des expropriations ou
des bonnes affaires en période d’accroissement de la demande en terre. Peu informés des
procédures ou non disposés à les suivre, ils se font le plus souvent épauler par des dignitaires de
l’administration des domaines et affaires foncières ou de l’administration territoriale moyennant
des règlements en nature (portions de terre). Ces derniers, actionnant les instruments des
compétences à eux conférés par l’État se retrouvent être une nouvelle catégorie de grands
propriétaires terriens. D’autre part, les plus nombreux (68%), se lancent sans restriction dans la

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vente des terrains, une stratégie qui leur permet par ailleurs de se soustraire des contraintes liées
au paiement des taxes foncières très lourdes, souvent doublées de fortes pénalités en cas de
déclaration tardive. "Certificat ou attestation d’abandon des droits coutumiers" est la formule
consacrée dans l’acte de vente. Il est signé souvent en présence des témoins et d’une autorité
coutumière (chef de village et/ou de quartier) dont le témoignage s’avère décisif en cas de litige.

Rôle des rémarcheurs/facilitateurs et spéculateurs


Les démarcheurs sont en passe de devenir un véritable corps de métier à Yaoundé face à la
carence les agences immobilières et compte tenu de la densité des transactions foncières. Entre
l’offre et la demande grandissante, le rôle d’intermédiaire s’avère important. Les acteurs de cette
intermédiation se recrutent parmi les frères, amis ou voisins du vendeur lorsque le terrain est
encore rural et ne bénéficie pas d’une bonne accessibilité. Ensuite, entre en jeu les démarcheurs
professionnels qui gèrent l’interface acheteur/vendeur au mieux de leurs intérêts au fur et à
mesure que s’intensifient les ventes. Les chefs de village et les géomètres constituent l’essentiel
de ce groupe de démarcheurs exceptionnels. Ils sont au contact de la clientèle élitiste auprès de
laquelle ils requièrent des arguments et des passe-droits pour persuader ou dissuader les
propriétaires terriens, déclenchant à leur profit un processus d’accumulation d’influence efficace.
Les spéculateurs quant à eux regroupent les personnes physiques et morales qui soucieuses
d’effectuer des placements dans l’immobilier, anticipent sur le développement urbain pour se
tailler des patrimoines fonciers importants. Sont concernées d’une part, les personnes exerçant
des professions libérales (commerçants, entrepreneurs, assureurs et avocats) qui trouvent en cette
activité une façon de préparer leur retraite. Et d’autre part, les hauts dignitaires de
l’administration, qui le plus souvent, acquièrent les terres soit sous la forme de "récompense pour
services rendus", soit par anticipation au développement urbain du fait de leur appartenance aux
sphères de décision.

Rôle des acquéreurs


En tant que le dernier maillon de la chaîne, soucieux de se libérer des contraintes multiformes de
la location, les acquéreurs font face aux :
- aménageurs publiques ou privés qui offrent des propriétés sécurisées, onéreuses, et en nombre
très limités,
- spéculateurs, soucieux de fructifier leurs investissements initiaux,
- autochtones devenus citadins par la force de la croissance urbaine et vivant sous la hantise des
déguerpissements et expropriations.
Les moins nantis acceptent investir le risque pour ramener les coûts d’acquisition au niveau de
leur bourse. Ils acquièrent auprès des propriétaires coutumiers des terrains généralement prélevés
sur le domaine national ou pire encore, sur le domaine privé de l’Etat, peu ou non sécurisés ou
non encore exploités. Parmi les stratégies dissuasives mais pas toujours efficaces de sécurisation
de ces terres figurent, le versement du montant convenu en une seule tranche, des largesses
envers les chefs de villages et les familles autochtones, la «légalisation» du document de vente au
commissariat ou à la sous préfecture, le militantisme de façade dans le parti au pouvoir, la mise
en culture, les constructions plus ou moins provisoires.
Dans ce labyrinthe socio-administratif, le rôle régulateur des collectivités locales (Communauté
urbaine notamment) dans la mise en valeur des sols urbains devient délicat. Malgré le pouvoir

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d’organisation, de planification urbaine et de contrôle du sol urbain dévolu par les textes
réglementaires aux municipalités, ces dernières se retrouvent aujourd’hui impuissantes vis à vis
des effets induits, en terme d’urbanisation spontanée, de la spéculation des autochtones et
propriétaires fonciers. Ce pouvoir est le plus souvent exercé en rattrapage plutôt que par
anticipation au développement urbain. Elles se contentent de sanctionner des dérapages qu’on
aurait dû prévenir ou empêcher. C’est sans doute aussi l’une des formes d’exercice des mandats
dans lesquels les élus se sentent moins comptables vis à vis de leurs électeurs que de la hiérarchie
de laquelle ils tiennent leur pouvoir et leur autorité. Mais, comme l’a bien souligné Franqueville
(1984) la demande implicite en terres des citadins les plus défavorisés doit être prise en compte
dans les plans urbanistiques.

Conclusion
La mise en place d’un nouveau pôle de croissance urbaine à travers l’ouverture de l’aéroport de
Yaoundé Nsimalen en 1994 à 20 km environ de la ville et de grands équipements sous-tendant le
développement urbain ont renforcé les enjeux fonciers mettant aux prises plusieurs catégories
d’acteurs aux intérêts divers et variés. Face à l’insécurité foncière justifiée par la superposition
des droits fonciers moderne et traditionnel d’une part, et la nécessaire constitution des réserves
foncières étatiques pour des opérations urbaines d’autre part, les propriétaires fonciers
coutumiers devenus citadins par la force de la croissance urbaine font l’objet de multiples
sollicitations. Ils accueillent en effet une clientèle de plus en plus diversifiée, constituée aussi
bien d’établissements de promotion immobilière que des spéculateurs et de petits acquéreurs. La
rente foncière fait aussi intervenir de nombreux intermédiaires peu ou pas contrôlables, chargés
de faciliter l’immatriculation des terrains (facilitateurs) ou de nouer la rencontre entre l’offre et la
demande en ce qui concerne les lopins de terre constructibles (démarcheurs). Les transactions
opérées dans ou au travers de la réglementation par ces différents intervenants contribuent à un
étalement urbain si rapide que les pouvoirs publics n’interviennent qu’après coup dans le
contrôle de l’occupation des sols urbains, l’offre en infrastructures et commodités diverses. Ainsi
pourrait se perpétuer le profond décalage entre la ville idéale souhaitée et la ville concrète voire
réelle, qui se construit laborieusement du jour au lendemain dans une chaîne d’interventions
nébuleuses dont la complexité n’a d’égale que sa durabilité.

Bibliographie

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post-coloniale du bâti. Thèse de 3ème cycle, Géographie, Université de Yaoundé.
Bopda A. (2004) Yaoundé : gestions sociales multiples. Terroirs, 4 : 65- 89.
Franqueville A. (1984) Yaoundé : construire une capitale. Éd. ORSTOM, Etudes urbaines, n°
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Nsimalen : Rapport de synthèse du volet analytique, 95 p.
Kana E.C., Kaffo C., Takem B.M., Simeu Kamdem M. (2008) Enjeux et défis de l’agriculture
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Assogba-Komlan F., Kahane R., Ba Diao M., Havard M. (dir.). Agricultures et
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MINVILLE/CUY. (2002) SDAU 2020 de Yaoundé. Rapport de présentation.
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du Réseau Télédétection; consulter http://www.reseautd.cict.fr/js/js2001/th6.pdf.

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