Cours - Gestion - Du - Patrimoine 4

INSTITUT UNIVERSITAIRE CATHOLIQUE SAINT-
SAINT-JEROME
DE DOUALA
Support de cours
Gestion du patrimoine
Licence FBA
Niveau III
Enseignant :
Dr. Serge Patrick AMVELLA MOTAZE,

Ph.D. Finance
Année académique 2014

2014-2015
2015
Gestion du patrimoine - Licence FBA - Niveau III - Serge Patrick AMVELLA MOTAZE, Ph.D.
Plan du cours
Chapitre 1:
1: Le patrimoine
patrimoine
Chapitre 2 : Le patrimoine immobilier
Chapitre 3 : Le patrimoine financier
Chapitre 4 : Le patrimoine professionnel
Chapitre 5 : Le bilan patrimonial
Chapitre 6 : L’évaluation du patrimoine
Chapitre 7 : Droit et fiscalité du patrimoine
Chapitre
Chapitre 8 : Fiscalité et transmission du patrimoine
Chapitre 9 : La gestion déléguée
Chapitre 10 : Quelques précisions
Introduction générale
Ce cours a pour objectif général de transmettre à l’étudiant les connaissances sur la

définition (large) du patrimoine d’un ménage et/ou d’un individu, sur la répartition de
ce patrimoine entre plusieurs types de richesse et sur son optimisation en terme de
fiscalité...
Comme objectifs spécifiques, l’étudiant doit être capable de savoir :
• définir un patrimoine ;
• distinguer les différents types de patrimoine (actifs financiers, immobiliers,
biens de valeurs, héritage, etc.) ;
• déterminer quel type de fiscalité est applicable selon le patrimoine détenu ;
• comment gérer le patrimoine en fonction de la fiscalité et des marchés
(financiers, immobiliers, biens, etc.) ;
• comment se transmet le patrimoine.
Chapitre 1:
Le patrimoine
I- Définition
Le patrimoine représente l'ensemble des biens appartenant à une personne physique

(individu) ou morale (entreprise). Cette personne a donc la possibilité de faire valoir ce
patrimoine par un titre de propriété ou un droit qui peuvent être vendus.
Le patrimoine peut venir d'un héritage ou être constitué par des biens que la personne
acquiert elle-même. Cependant, il est à noter que le patrimoine n’est pas seulement
constitué de biens, mais également de dettes et d'obligations.
• Les dettes étant souvent utilisées pour acheter un bien afin d'augmenter le
patrimoine (exple : achat de la résidence principale).
• Les obligations quant à elles peuvent par exemple concerner le versement d'une
pension alimentaire en cas de divorce.
Ainsi, on :
• un patrimoine brut qui est égal aux biens possédés et,
• un patrimoine net qui déduit les revenus provenant de l'endettement, du fait

que ces derniers n'appartiennent pas vraiment à celui qui les possède (dettes
dues et engagements financiers contractés par la personne).
Le patrimoine net représente donc la véritable richesse de la personne à un moment

donné. Ainsi :
• patrimoine brut = actifs + droits
• patrimoine net = (actifs + droits) – (dettes + devoirs).
II- Éléments constitutifs du patrimoine
L'ensemble des biens appelés « actifs » peut donc se composer en :
• Patrimoine immobilier : constitué de propriétés foncières ou immobilières,

notamment :
la résidence principale et/ou secondaire ;
les investissements locatifs ;
les terrains ;
les immeubles, etc.
• Patrimoine financier : constitué des placements bancaires et boursiers qui

représentent le « portefeuille », notamment :
les contrats d’épargne, l’assurance-vie ;
les actions, les obligations, les devises, etc.
• Patrimoine professionnel : constitué des propriétés professionnelles, des parts

d'entreprise, fonds de commerce, etc.
• Autres : d'autres éléments constituent aussi le patrimoine, en l’occurrence :

les meubles, le mobilier, les véhicules ;
les objets d'arts ou de collection ;
les propriétés intellectuelles : les droits d'auteurs, les brevets ;
les droits d'usufruit1 ;
les droits à percevoir une pension retraite ou autres rentes.
Cependant, il faut préciser que ce sont les biens durables qui doivent être considérés
dans le patrimoine, notamment ceux dont la durée d’utilisation est supérieure à une
année.
1
L'usufruit est le droit de se servir d'un bien (habiter une maison, utiliser du mobilier...) ou d'en percevoir les
revenus (par exemple encaisser des loyers, des intérêts ou des dividendes), sans pour autant s'en dessaisir. Il
confère donc le droit d'usage et le droit au fruit d'une chose appartenant à autrui, mais tout en conservant la
substance.
III- Les raisons de constituer un patrimoine
De nos jours, l'avenir est très incertain (perte d'emploi, baisse du pouvoir d'achat,
financement des études des enfants, retraite). Celui-ci nous oblige donc à nous
constituer un patrimoine pour assurer nos arrières, financer nos retraites et transmettre
un certain capital aux générations futures.
L'individu peut aussi avoir un objectif plus professionnel comme créer sa propre
entreprise ou encore la développer. De ce fait, la personne concernée va donc
constituer son patrimoine de façon différente à partir de :
• l'épargne qui est un flux, elle n'est pas dépensée pour consommer ;
• l'endettement qui permet d'acheter un bien ou de réaliser un investissement

professionnel ;
• la transmission du patrimoine qui fait l'objet d'un héritage lors du décès de

l'individu.
Il sera donc intéressant de maîtriser ces trois facteurs en fonction du profil et de la

situation de chacun pour réaliser ses objectifs en constituant au mieux son patrimoine.
IV- Comment définir son patrimoine ?
Il est vivement recommandé de savoir gérer son patrimoine en prenant les bonnes
décisions d'investissement et/ou de gestion.
Pour ce faire, des spécialistes expérimentés, notamment des conseillers en gestion de

patrimoine, sont à l’écoute des individus pour les accompagner dans ce domaine très
complexe.
Ces professionnels vont donc recueillir un maximum d'informations sur la situation

patrimoniale de l’individu ou du ménage. Elle sera présentée sous forme d'un bilan
patrimonial qui permettra de faciliter l'analyse :
• des différents biens (actifs) ;
• des emprunts (passif) ;
• des droits et obligations qui sont hors bilan.
Le bilan est aussi utile pour définir l'ensemble du patrimoine qui sera taxable au regard
de l'administration fiscale et dont le propriétaire doit s’acquitter s’il y est assujetti.
Chapitre 2:
Le patrimoine immobilier
I- Définition
Il est constitué de l'ensemble des biens immobiliers appartenant à un individu ou à un

ménage. Le patrimoine immobilier fait partie des actifs non financiers. Dans un
premier temps, il est généralement constitué de la résidence principale qui est une
nécessité pour se loger.
Cependant, il peut également intégrer :
• d'autres propriétés immobilières ;
• des terrains ;
• des immeubles.
II- Comment choisir son patrimoine immobilier ?
Dans tous les cas, il sera judicieux d'étudier avec précaution l'emplacement, la qualité
de la construction, la demande locative si besoin, pour faire fructifier au mieux son
bien immobilier.
Même si l'immobilier est souvent considéré comme un investissement refuge, son

marché est cyclique, car il est dû à des périodes de hausse et de baisse des prix. Le
patrimoine immobilier va donc se choisir en fonction du profil de l'individu concerné
et de ses propres besoins.
Il va donc y avoir plusieurs possibilités pour valoriser le patrimoine immobilier, à

savoir :
• l'immobilier d'habitation qui concerne l'achat de la résidence principale et/ou
de la résidence secondaire.
• l'immobilier de rapport utilisé dans le cadre d'un investissement locatif, qui

permettra d'obtenir des loyers issus de la location de son bien. Celui-ci
dégagera :
un complément de revenus ou,
servira à rembourser un emprunt financier d'acquisition d'un autre bien.
• l'immobilier commercial qui concerne plus particulièrement l'immobilier

professionnel (bureaux, commerces, locaux d'activité). Pour ce faire, les
particuliers investisseurs intéressés par ce dispositif peuvent par exemple en
France, acquérir de manière indirecte des actions de sociétés foncières cotées ou
des parts de SCPI.2
• les terrains à bâtir seront privilégiés par certains investisseurs pour

construire :
leur résidence principale ou secondaire ;
des immeubles autres que l'habitation ou achetés par des professionnels

dans le but d'en faire des immeubles d'habitation.
Pour constituer son patrimoine immobilier, l’individu peut également avoir recours à
une société civile immobilière (SCI). Le recours à une SCI permet la détention d'un
bien immobilier par plusieurs personnes et peut faciliter la transmission du bien. Cette
forme de société exige deux associés minimum au moment de la création.
III- La société civile immobilière (SCI) : avantages et inconvénients
Une SCI a pour objectif de gérer à plusieurs un même bien. Elle a pour principale
mission de gérer un patrimoine immobilier en commun. Elle peut donc être
propriétaire d'un ou plusieurs immeubles qu'elle a achetés ou qui ont été apportés par
2
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est, en France, une structure d’investissement de
placement collectif. Son objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle collecte de l’argent
dans le public et redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, les "associés".
les associés. La SCI aura aussi la possibilité de louer ses biens ou de les mettre à
disposition gratuite des associés.
1. Les avantages d’une SCI
Le fait de créer une SCI permet de :
• réaliser un investissement plus important à plusieurs et/ou en famille,
• faciliter la transmission d'un patrimoine immobilier.
2. Les inconvénients d’une SCI

Il y a aussi quelques inconvénients à créer une SCI, notamment le fait que :
• sa constitution est onéreuse ;
• sa gestion est contraignante ;
• les associés sont responsables des dettes de cette dernière ;
• au titre de la fiscalité, l'apport d'un bien immobilier à une SCI constitue une
vente. Celui-ci est donc imposable au titre des plus-values.
IV- Le viager
Le viager est un dispositif particulier de vente de biens immobiliers qui a pour objectif
de transformer qu'une partie ou la totalité du prix en rente annuelle viagère au profit du
vendeur.
Le but du viager est aussi de rentabiliser un ou plusieurs biens dont le vendeur est
propriétaire en se créant un complément de retraite. Quant à l'acquéreur, il se constitue
sereinement son patrimoine immobilier.
La rente est définie et constituée lors de la signature de l'acte notarié et s'éteint au

décès du vendeur.
Il existe plusieurs types de viager :
• le viager occupé : le propriétaire vend son bien, mais il conserve le droit

d'usage et d'habitation ;
• le viager libre : le bien est de ce fait vendu libre et l'acheteur peut l'habiter
immédiatement ;
• la vente à terme : c'est une sorte de crédit vendeur. Le vendeur occupe le bien
pendant une durée déterminée à l'avance ou le libère le jour de la signature de
l'acte de vente.
V- Patrimoine et gestion locative
La gestion locative immobilière concerne plus particulièrement les appartements, les

maisons, les locaux commerciaux et/ou professionnels, les immeubles et les parkings.
Pour ce faire, un mandataire (organisme ou individu) sera désigné pour gérer les biens
immobiliers du propriétaire. De ce fait, ce dernier déléguera la totalité des tâches liées
à la location d'un ou plusieurs biens immobiliers, en l’occurrence :
• le choix du locataire ;
• la rédaction du contrat de location ;
• l'envoi des avis d'échéance, etc.
Chapitre 3:
Le patrimoine financier
I- Définition
Le patrimoine financier est composé de différents types d'actifs tels que :
• les comptes d'épargne : les livrets d'épargne, assurance-vie, épargne retraite,

qui correspondent à la réserve d'argent qui ne se dépense pas ;
• les placements financiers tels que les valeurs mobilières (actions cotées,
obligations, etc.) ;
• les comptes de dépôt bancaire ou compte à vue pour gérer les disponibilités.
Selon le type d'individu (personne physique ou morale), les éléments constituant le

patrimoine financier sont extrêmement variables. Cependant, le but de chacun est de :
• se constituer un capital ;
• le faire fructifier et le faire grandir en le valorisant.
De ce fait, certaines personnes souhaiteront compléter leur patrimoine immobilier par

des avoirs bancaires afin de rééquilibrer la globalité de leur patrimoine sur du long
terme.
D'autres préféreront épargner un capital suffisant pour acheter leur résidence principale
(apport personnel et prêt immobilier) sur du court terme.
Ainsi, le patrimoine financier peut se gérer sur du court terme ou du long terme. Dans
le cas d'une gestion à court terme, il est judicieux de limiter les risques de fluctuation
du capital et d'éviter les spéculations boursières qui feraient prendre un maximum de
risques pour dégager des plus-values immédiates, car il est possible de perdre la mise
de départ.
II- Les différents axes de gestion
On peut opter pour différents axes de gestion du patrimoine financier, à savoir :
- la sécurité ;
- le rendement ;
- la disponibilité ;
- la fiscalité.
1. La sécurité
Elle est axée sur des placements sans risque, notamment :
• les supports de comptes bancaires tels que le fonds de garantie qui se

substituent à la banque en cas de défaillance de celle-ci ;
• les placements dans les OPCVM (Sicav ou Fonds Commun de Placement) : la

gestion collective atténue le risque de variation du capital placé ; il est dans ce
cas nécessaire d’investir dans des OPCVM peu risqués ;
• les obligations classiques : seule la défaillance de la société ayant émis des

obligations est un risque. Dans ce cas il faut choisir les obligations ayant une
bonne cote.
2. Le rendement
Dans ce cas il faudra choisir entre :
• une croissance du capital : les revenus peuvent être réinvestis et ne pas être
distribués ;
• un encaissement rapide des revenus : décider d'obtenir les revenus les plus
importants possible.
Toutefois, il faut rester vigilant en termes de rendement et faire attention au gain trop
rapide. Il faut également noter que pour certains placements, le rendement n'est pas
connu à l'avance tandis que d'autres proposeront une formule « capital garanti ».
Cependant, cette formule a un impact sur le rendement, car les rendements offerts dans
ce cas sont souvent bas.
3. La disponibilité
Le choix de la disponibilité se fait selon plusieurs possibilités, notamment :
• bloquer les capitaux pendant plusieurs années si l’individu n'en a pas besoin
dans l'immédiat. Cela permet en général d'obtenir des avantages fiscaux
intéressants (Exple : Régimes d'épargne retraite, plus fréquents dans les pays
occidentaux) ;
• avoir des placements disponibles à tout moment à l’instar d’un portefeuille

d'actions. Cependant, il faut faire attention de ne pas être obligé de revendre ces
actions au plus bas en cas de besoin imminent de liquidité.
4. La fiscalité
Si l’individu a décidé d'acheter des actions et qu’il réalise une plus-value, il sera alors
imposable.
Exemple : l'action est achetée 12 000 fcfa et elle est revendue 17000 fcfa. L’individu
réalise une plus-value de 5000 fcfa sur laquelle il sera imposé.
Il faut noter que d’autres titres du portefeuille peuvent être revendus en réalisant une
moins-value.
Exemple : le titre est acheté 10 000 fcfa et il est revendu 7 000 fcfa. L’individu réalise
alors une moins-value de 3000 fcfa.
Dans ce cas, il sera imposé sur la différence entre la plus-value et la moins-value.
NB : Il est à noter que dans certains pays comme le Canada, il existe des incitatifs
fiscaux à l’épargne, notamment les Régimes Enregistrés d’Épargne Retraite (REER),
qui permettent d’effectuer des placements à l’abri des impôts. Les revenus de ces
placements ne seront alors imposables que lorsqu’ils seront retirés à la retraite (le taux
d’imposition à ce moment est alors plus faible). Par ailleurs, les cotisations à ces
régimes sont déductibles d’impôt.
Exemple : le rendement et le risque d'un portefeuille contenant différents actifs
Le rendement espéré d'un portefeuille contenant plusieurs actifs se détermine de la

manière suivante :
m
E ( RP ) = ∑ xi E ( Ri )
i =1
où
m = nombre d'actifs dans le portefeuille ;
xi = poids de l'actif i dans le portefeuille.
Le risque ou la variance de ce portefeuille se calcule comme suit :

m
σ 2 ( R p ) = ∑ xi2σ i2 + ∑∑ xi x j CORRi , jσ iσ j
i =1 i≠ j
avec
CORRi,j représentant le coefficient de corrélation entre l'actif i et l'actif j.
Ainsi le rendement espéré et la variance d'un portefeuille dépendront des rendements

des différents actifs qui constituent le portefeuille, de leurs poids dans le portefeuille et
de la manière dont ils varient les uns par rapport aux autres.
Si par exemple, on a deux actifs dans le portefeuille, alors m = 2 et :
E ( RP ) = x1 E ( R1 ) + x2 E ( R2 )
σ 2 ( RP ) = x12σ 12 + x22σ 22 + 2 x1 x2CORR1, 2σ 1σ 2
III- L’évaluation du patrimoine financier
Il est important de faire un bilan patrimonial pour bien évaluer son patrimoine
financier. Un conseiller en gestion de patrimoine est dans ce cas d'une aide très
précieuse pour accompagner le particulier dans des choix complexes et variés.
Les classes d'actifs composant un patrimoine financier sont très diversifiées et

multiples et chaque individu est différent en fonction de sa situation familiale, voire
professionnelle.
Chapitre 4:
Le patrimoine professionnel
I- Définition
La définition du patrimoine professionnel reprend tous les biens et les activités stipulés
par le code du commerce.
Cependant, selon l'administration fiscale, le patrimoine professionnel se définit comme

suit : « les biens nécessaires à l'exercice sous forme individuelle, d'une profession
industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale et les droits sociaux (parts ou
actions de sociétés) ».
L'activité professionnelle peut être exercée à titre principal ou correspondre à la

détention d'un pourcentage du capital directement ou indirectement dans une société.
La définition fiscale doit être retenue notamment pour savoir si la plus-value dégagée
dépend du régime des plus-values des particuliers ou des plus-values des
professionnels.
II- Les différents types de structure professionnelle
Le choix de la structure professionnelle est primordial, car il déterminera l'étendue de

la responsabilité de la personne exerçant son activité, mais également les régimes
fiscal et social des rémunérations dont il va bénéficier.
Le choix peut se porter sur l'entreprise personnelle ou sur les sociétés.
1. L’entreprise personnelle
L'entrepreneur dirige seul son activité. Il n'aura donc aucun compte à rendre à des
associés. Il n'aura pas non plus de formalisme à tenir comme la publication des
comptes ou la rédaction de statuts.
Cependant, le grand inconvénient de cette structure est que le patrimoine professionnel
et le patrimoine personnel forment un tout et répondent ensemble aux dettes
contractées lors de l'exercice de l'activité.
De ce fait, il est vivement recommandé d'établir une déclaration d'insaisissabilité de

ses biens à usage non professionnel devant notaire.
Sur le plan fiscal, l'entrepreneur sera imposé sur les bénéfices. Ces derniers seront
intégrés au revenu global du contribuable avant d'être soumis au barème de l'impôt sur
le revenu.
2. Les sociétés
La société est autonome et possède son propre patrimoine. Elle possède aussi sa
personnalité juridique qui est bien distincte de ses associés.
Il existe quatre types de sociétés commerciales notamment : les sociétés en nom

collectif (SNC), les sociétés en commandite simple (SCS), les sociétés à responsabilité
limitée (SARL) et les sociétés anonymes (SA).
2.1. La SNC
Les traits essentiels de la SNC sont les suivants :
- sa constitution n’est subordonnée à aucun capital minimum ;
- il faut au moins deux associés pour créer une SNC ;
- tous les associés sont commerçants et répondent indéfiniment et solidairement
des dettes sociales.
2.2. La SCS
Les traits essentiels de la SCS sont les suivants :
- sa constitution n’est subordonnée à aucun capital minimum ;
- il faut au moins deux associés pour créer une SCS ;
- seuls les associés appelés commandités sont indéfiniment et solidairement
responsables des dettes sociales ;
- les associés commanditaires ne répondent des dettes sociales que dans la limite de
leurs apports.
2.3. La SARL
Les traits essentiels de la SARL sont les suivants :
- elle peut être constituée par une personne physique ou morale, ou entre deux ou
plusieurs personnes physiques ou morales ;
- le capital social doit être d’un million (1 000 000) de FCFA au moins ;
- les associés ne sont responsables des dettes sociales qu’à concurrence de leurs
apports.
2.4. La SA
Les traits essentiels de la SA sont les suivants :
- elle peut être constituée par une personne physique ou morale, ou entre deux ou
plusieurs personnes physiques ou morales ;
- le capital social minimum est fixé à dix millions (10 000 000) de FCFA ;
- les associés ne sont responsables des dettes sociales qu’à concurrence de leurs
apports.
Sur le plan fiscal, les sociétés sont assujetties à la TVA, à l’IRCM et en fin d’exercice
à l’IS.
a) La TVA
Toutes les personnes morales effectuant à titre onéreux des activités économiques sont
assujetties à la TVA, conformément aux articles 125 et suivants du Code Général des
Impôts (CGI). Le taux de la TVA est de 19,25%.
b) L’impôt sur le revenu de capitaux mobiliers (IRCM)

L’IRCM comprend l’impôt sur les produits des actions, parts sociales et revenus
assimilés et l’impôt sur les gains sur cession d’actions, d’obligations et autres parts de
capital. Le taux de l’IRCM est de 16,5%, soit 15% en principal et 1,5% en Centimes
Additionnels Communaux.
c) L’impôt sur les sociétés (IS)
L’impôt sur les sociétés est l’impôt sur l'ensemble des bénéfices ou revenus réalisés
par les sociétés et autres personnes morales. Le taux de l'impôt est fixé à 38,5%, soit
35% en principal et 3,5% en Centimes Additionnels Communaux.
Lors de la création de l'entreprise, il est pertinent de prendre en compte le régime

matrimonial de l'entrepreneur, car celui-ci déterminera le financement que la banque
souhaite lui octroyer pour la bonne marche de l'entreprise notamment sur le plan des
garanties. La trésorerie et les investissements peuvent aussi être affectés.
III- La rémunération du dirigeant
La rémunération du dirigeant dépend de la forme de la société choisie et des fonctions

exercées par ce dernier.
Sur le plan social

La rémunération peut être soumise :
• au régime des travailleurs non salariés ou,
• au régime des salariés.
Sur le plan fiscal

Si la société est soumise à l'impôt sur les sociétés, la rémunération du dirigeant est
déductible du bénéfice fiscal imposable.
Une distribution au profit des actionnaires ou un complément de revenus sous la forme

de dividendes imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie « revenus de
capitaux mobiliers » pour le chef d'entreprise, peuvent être envisagés si le résultat net
après IS le permet.
IV- La transmission du patrimoine professionnel

Les dirigeants d'une entreprise ont des préoccupations communes, ils souhaitent
pérenniser leur entreprise en réussissant la transmission de cette dernière afin d'en
récupérer un investissement.
Les choix juridiques de départ effectués sont donc primordiaux. Quelle que soit la
taille de l'entreprise (petit commerce, société, usine ou cabinet libéral), le secteur
d'activité et/ou les aspects familiaux, il est indispensable de prendre des précautions
pour éviter la disparition de l'entreprise au décès accidentel ou prématuré du chef
d'entreprise. Il en est de même lors d'un divorce.
Il est donc judicieux de prévoir des clauses d'agréments spécifiques pour des cessions
de part lors de la rédaction des statuts de la société. Il ne faut pas hésiter à en discuter
avec un notaire.
Il faudra également prévoir un bilan patrimonial reprenant la situation familiale

personnelle de l'entrepreneur pour :
• effectuer une évaluation de son patrimoine ;
• mieux appréhender le projet de transmission de l'entreprise.
Chapitre 5:
Le bilan patrimonial
I- Définition
Le bilan patrimonial permet d'analyser l'ensemble des biens qui constituent le

patrimoine. Il permet ainsi de connaître de manière plus approfondie la situation
financière et patrimoniale de l’individu et l’aide à effectuer l'évaluation de son
patrimoine.
Cependant, le bilan patrimonial a aussi d'autres objectifs, à savoir :

• analyser la situation de l’individu ;
• étudier ses placements financiers ;
• redresser « la barre » en cas de besoin ;
• anticiper les revenus de la retraite.
Selon les objectifs de chaque individu, ses besoins seront analysés de la façon
suivante :
• à court terme (moins de 2 ans) ;
• à moyen terme (2 à 7 ans) ;
• à long terme (7 ans et plus).
II- Établissement du diagnostic de la situation patrimoniale
1. Éléments à prendre en compte
Avant de rencontrer un conseiller pour établir un diagnostic de la situation

patrimoniale, il est indispensable de se munir de différents documents, notamment :
• les avis d'imposition ;
• les relevés de banques ;
• une estimation des biens immobiliers ;
• le montant des crédits à rembourser.
La situation patrimoniale prendra également compte de :

• la composition familiale (situation familiale) ;
• le régime matrimonial de l’individu ;
• sa situation professionnelle (salaires, dividendes, jetons de présence, statut
social) ;
• sa situation fiscale (poids de l'impôt) ;
• sa situation patrimoniale en termes des biens et des dettes.
2. L'analyse du patrimoine : le bilan
L'analyse est généralement présentée sous la forme d'un bilan. Le bilan reprendra : les
actifs, le passif et les éléments hors bilan de la situation familiale (madame et
monsieur).
Les actifs comprennent :

• les biens d'usage : résidence principale et/ou secondaire, meubles ;
• les biens professionnels : parts sociales, sociétés, fonds de commerce ;
• l'immobilier de rapport (immobilier en direct, parts de SCI) et l'immobilier
commercial ;
• les placements financiers :
0
actifs financiers (actions, obligations, etc.) ;

épargne ;
disponibilités (comptes-courants, OPCVM monétaire, etc.).
Cette énumération permettra de déterminer le total général des actifs qui génèrent des
revenus de patrimoine.
Le passif quant à lui comprend :
• les emprunts professionnels : financement de fonds de commerce, parts
sociales, etc. ;
• les emprunts privés : financement immobilier, consommation, découvert.
Cela permettra de connaître le total général du passif.
Les éléments hors bilan comprennent :

• les droits (plan de stocks options, retraire, assurance décès) ;
• les obligations (cautionnement, crédit-bail).
Bon à savoir : les stocks options n'entrent pas dans le bilan, car ils prennent leur
valeur après leur levée éventuelle.
Le bilan patrimonial est généralement accompagné d'un budget prévisionnel (dépenses

et recettes).
Ces divers éléments font l'objet d'une simulation. Cette dernière permettra de mesurer
l'impact des différentes solutions à envisager sur le patrimoine et comment le faire
évoluer de manière satisfaisante.
En conclusion, on peut retenir que le bilan patrimonial détermine les points forts et les
points faibles de la situation patrimoniale (trop d'immobiliers, pas assez de liquidités,
etc.). Il détermine également les axes stratégiques à mettre en œuvre pour améliorer la
situation patrimoniale, c'est-à-dire :
• la transmission du patrimoine ;
• la protection des revenus professionnels au moment de la cessation d'activités ;
• la protection du conjoint et/ou ses proches.
3. Les personnes ressources pour l’établissement d’un bilan patrimonial

Pour établir un bilan patrimonial, l’individu peut faire appel à :
• un conseiller en gestion de patrimoine indépendant qui demandera des
honoraires ou une rémunération liée aux investissements ;
• un banquier ;
• un assureur.
Ce conseiller, quel qu'il soit, établira une synthèse du patrimoine et transmettra ensuite
ses conseils et ses recommandations.
Chapitre 6 :
L’évaluation du patrimoine
Pour se constituer son patrimoine, qu'il soit un patrimoine immobilier, financier ou

professionnel, chaque individu a ses propres motivations, ses propres besoins et ses
propres contraintes.
Ainsi, selon le profil de l'individu, un état des lieux est à envisager pour connaître les
biens possédés, les différentes dettes et les perspectives à prévoir dans chacun des
domaines concernés.
I- Les raisons d’évaluer son patrimoine

Chaque individu a ses propres objectifs pour constituer son patrimoine, en
l’occurrence :
• l'achat de sa résidence principale et/ou secondaire ;
• la recherche de revenus à plus ou moins long terme ;
• une sécurité financière pour sa retraite et/ou pour ses proches ;
• un objectif plus professionnel comme la création ou la reprise d'une entreprise.
Dans tous les cas, la valeur du patrimoine fluctue en fonction du prix du marché à un
instant donné. Par exemple, les hausses des prix de l'immobilier ou sur le cours des
actions permettront d'augmenter la valeur du patrimoine si l’individu possède ce type
de bien. De même si les prix baissent, la valeur du patrimoine diminuera.
II- Les méthodes d’évaluation du patrimoine

Les méthodes d'évaluation sont différentes selon le bien concerné.
1. Les biens immobiliers
Tous les biens immobiliers doivent être pris en compte que ce soit :
• en pleine propriété ;
• en usufruit ;
• à travers une société civile.
Le ou les biens immobiliers sont évalués selon leur valeur vénale réelle (estimation
prix du marché) au 1er janvier de l'année d'imposition.
Pour ce faire, il est pertinent d'utiliser la méthode de comparaison qui est la mieux
appropriée. Les biens seront comparés avec des biens similaires (même localisation,
même superficie, mêmes caractéristiques). À cet effet, les informations peuvent être
disponibles dans les journaux d'annonces immobilières.
Cependant, il existe d'autres méthodes d'évaluation, à savoir :

• l'estimation par revenu qui est souvent utilisée pour les biens loués, et dans
laquelle on prend en compte la rentabilité du bien ;
• l'estimation par rapport aux valeurs antérieures qui consiste à actualiser la
valeur attribuée à un bien depuis la précédente vente.
2. Le contrat d'assurance-vie
Dans le cas d'un contrat rachetable, et si l’individu est encore en phase d'épargne, il
faudra ajouter la valeur de son contrat au montant de son patrimoine. La valeur est
indiquée sur le relevé annuel de l’assurance-vie.
Lorsque le contrat viendra à échéance, l’individu aura le choix entre :

• ajouter simplement le montant du contrat à son patrimoine s’il a reçu un
capital ;
• intégrer la valeur de capitalisation de la rente à son patrimoine, s’il a décidé de
recevoir une rente.
3. Les rentes viagères

Les rentes viagères n'échappent pas à la règle et sont déclarées pour leur valeur de
capitalisation.
4. Les valeurs mobilières : actions et obligations
On peut utiliser deux méthodes d'évaluation, à savoir :
• le dernier cours de Bourse ou,
• la moyenne des trente derniers cours.
Il en est de même pour les stocks options qui sont estimés comme des valeurs
mobilières.
À l’individu de choisir la méthode qui lui paraît la plus avantageuse.
5. Les SICAV – Fonds Communs de Placement

Il faudra retenir la dernière valeur de rachat connue au 1er janvier de l'année
d'imposition.
6. Les bons du trésor, bons de capitalisation, bons d'épargne

Les bons sont à déclarer à leur valeur nominale.
7. Les liquidités
Tous les comptes détenus par le contribuable doivent être déclarés, y compris les
comptes courants associés et les livrets d'épargne auxquels il faut rajouter les intérêts
courus de l'année antérieure.
8. Les pièces et lingots d'or

Il est recommandé de se fier aux cotations établies et publiées par les professionnels
qui interviennent sur le marché en retenant le cours le plus proche possible.
9. Le mobilier
L’individu a la possibilité, soit de :
• établir sa propre estimation sans avoir à rentrer dans les détails ;
• fournir à l'administration fiscale, un inventaire notarié établi par un
commissaire priseur.
10. Les voitures, motos, bateaux
Il est possible de les estimer à une valeur inférieure de 10 à 15 % du prix Argus.
Les véhicules de collection et les biens de plus de 100 ans sont souvent exonérés.
III- Évaluation de la valeur taxable

Dans les pays où le patrimoine est taxé (comme la France par exemple), la valeur des
biens prise en compte est leur valeur nette, c'est-à-dire la valeur brute moins les dettes
déductibles.
Il faut savoir que les éléments principalement déductibles de la valeur brute du
patrimoine sont :
• les découverts bancaires ;
• les contributions sociales sur les revenus de l'année précédente ;
• le capital restant dû au 1er janvier d'imposition au titre des emprunts souscrits
auprès d'établissements de crédit ;
• la taxe d'habitation et les impôts fonciers ;
• les dépôts de garantie reçus par les locataires en début de bail.
Une fois que les déductions sont appliquées, on obtient la valeur nette du patrimoine à
laquelle on applique l'imposition le cas échéant. Dans des pays comme la France, il
existe un impôt sur l’ensemble du patrimoine appelé impôt sur la fortune (ISF).
IV- Les revenus du patrimoine

Les revenus dégagés par les différents actifs constituant le patrimoine sont des flux
contrairement au patrimoine qui est un stock. Le patrimoine augmentera grâce à son
revenu, mais aussi lors d'un héritage car il est également transmissible.
L’on peut penser que des revenus faibles engendreront un patrimoine faible.
Cependant, un agriculteur ou un pêcheur peut dégager des revenus faibles, mais
posséder une grosse exploitation qui fera partie de son patrimoine.
Le patrimoine permet donc de dégager divers revenus incluant tous les revenus perçus
par un individu ou un ménage via :
• des loyers ;
• des dividendes ;
• des intérêts et placements ;
• des plus-values mobilières ou des plus-values immobilières.
Il est à noter que les revenus du patrimoine ont tendance à croître avec l'âge et avec le
revenu total.
Revenu du patrimoine : taxation du patrimoine

Si le patrimoine est soumis à l'impôt à la fin de chaque année, ses actifs doivent être
déclarés à l'Etat. Bien entendu, plus le patrimoine est important et plus l'imposition
sera forte. En France, les impôts du patrimoine sont principalement la taxe foncière et
l'impôt sur la fortune (ISF).
Quant aux revenus du patrimoine, ils taxés par l'impôt sur le revenu qui concerne tous
les revenus réguliers. Il en est de même pour les plus-values de cession.
Chapitre 7 :
Droit et fiscalité du patrimoine
I- Le droit patrimonial
1. Particularités
Le droit patrimonial concerne l’ensemble des biens d’un individu ou d’un ménage. Il
est aussi lié au régime matrimonial.
La particularité avec les droits patrimoniaux est qu’ils sont :

• cessibles : on peut donner un bien que l'on possède à un individu ;
• transmissibles : la transmission du patrimoine se fait alors lorsqu'un individu
décède ;
• saisissables : un créancier peut effectuer une saisie pour récupérer son bien
lorsque l'individu détenteur du patrimoine est débiteur ;
• prescriptibles : ce qui veut dire qu'au-delà d'un certain délai, la prescription fait
disparaître ou naître un droit.
2. Les différentes catégories de droits patrimoniaux

Il existe différentes catégories de droits patrimoniaux, notamment :
• les droits réels qui correspondent :
à la propriété (droit de propriété) ;
au démembrement (usufruit – servitude) ;

au gage : garantir à un créancier qu'il sera payé en engageant un bien ;
à l'hypothèque : qui concerne la garantie d'une créance en hypothéquant
un bien immeuble ;
• les droits personnels qui concernent par exemple le paiement d'une dette. Ces
droits s'intègrent dans le « commerce juridique » ;
• les droits intellectuels : droits d'auteurs, brevets, etc. ;
• le droit des biens qui est un ensemble de règles juridiques qui régissent les
rapports entre les biens et les personnes.
3. Les domaines d'activités concernés par le droit du patrimonial

Le droit patrimonial couvre plusieurs domaines d'activités, en l’occurrence : le droit
civil, le droit fiscal et le droit des sociétés.
3.1. Le droit civil

Il touche à la gestion du patrimoine en ce qui concerne les questions relatives :
• à la gestion du patrimoine des individus et des personnes vulnérables (mineurs,
mise sous tutelle, etc.) ;
• aux contrats sur les biens mobiliers et immobiliers (vente, cession, location...) ;
• au règlement des successions ainsi que les conseils et la rédaction en matière
de :
testaments ;
donations ;
régimes matrimoniaux ;
conventions entre concubins ;
etc.
3.2. Le droit fiscal

Il est relatif à :
• la fiscalité du patrimoine (droits de succession, droit de donation, impôt sur la
fortune) ;
• la fiscalité des revenus (impôt sur le revenu et plus-values).
3.3. Le droit des sociétés
Le droit des sociétés quant à lui, est pratiqué pour gérer les biens familiaux
(immobilier, valeurs mobilières ou entreprises) au travers d'une société familiale, tant
sur le plan juridique, familial que pour des raisons fiscales.
II- Fiscalité du patrimoine

Dans la fiscalité du patrimoine, il est important de distinguer :
• les impôts sur les revenus de l'épargne et du patrimoine qui représentent une
partie de l'impôt annuel sur le revenu et,
• l'impôt sur le patrimoine proprement dit.
En général, l'imposition du patrimoine intervient lors de la transmission du patrimoine

(succession, donation, ventes) et de manière périodique quand on détient ce
patrimoine.
1. Que faut-il déclarer ?

Lors de la déclaration des revenus, l’individu ou le ménage devra déclarer plusieurs
éléments, à savoir :
• les revenus imposables de valeurs mobilières (intérêts perçus, dividendes ) ;
• les plus-values de cession de valeurs mobilières ;
• les revenus fonciers (locations, plus-values de cessions immobilières
imposables) ;
• la rente viagère.
1.1. Les revenus imposables de valeurs mobilières

Les principales valeurs mobilières dont les revenus ou dividendes sont imposables
sont :
• les actions de sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés ;
• les emprunts d'État et OAT (Obligations Assimilables du Trésor) ;
• les différents bons : bons du trésor, les bons de caisse ou de capitalisation (hors
assurance-vie) ;
• les obligations émises par des collectivités ou des sociétés privées ;
• les comptes de dépôt et d'épargne.
1.2. Les plus-values de cession des valeurs mobilières

En règle générale, les plus-values de cession des valeurs mobilières sont soumises dès
le premier centime à l'impôt sur le revenu des capitaux mobiliers (IRCM).
Sont donc imposables, les plus-values sur :

• les actions et parts de sociétés, cotées ou non, soumises ou non à l'impôt sur les
sociétés ;
• les obligations ;
• les titres participatifs et autres titres d'emprunt négociables ;
• les titres de sociétés immobilières ;
• les parts de FCP (Fonds Commun de Placement) ;
• les SICAV (y compris les OPCVM monétaires ou obligataires de
capitalisation) ;
• les actions de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital
variable ;
• les titres de sociétés d'investissement ordinaires ou de sociétés de portefeuille.
1.4. Les revenus fonciers

Les revenus fonciers sont les revenus provenant de :
• la location des immeubles bâtis et non bâtis sis au Cameroun ;
• des plus-values réalisées par les personnes physiques sur les immeubles bâtis ou
non bâtis acquis à titre onéreux ou gratuit ;
• des parts d’intérêts des membres des sociétés civiles immobilières n’ayant pas
opté pour l’impôt sur les sociétés.
1.5. La rente viagère
Une rente viagère garantit à un individu des revenus jusqu'à son décès. Elle peut
permettre de se constituer un complément de retraite sous forme de primes (unique ou
périodique). Les primes versées sont déductibles fiscalement.
Toutes les rentes viagères sont en principe imposables sur l'impôt sur le revenu.
2. Taux d’imposition
2.1. Lorsque les revenus font partie du revenu des personnes physiques
Les revenus de capitaux mobiliers (revenus imposables de valeurs mobilières et plus-
values mobilières) et les revenus fonciers sont intégrés dans les revenus des personnes
physiques lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise (industrielle,
commerciale, exploitation agricole). Le taux d’imposition est alors celui de l’Impôt sur
le Revenu des Personnes Physiques (IRPP).
Les rentes viagères sont également intégrées dans le calcul du revenu des personnes
physique.
L'IRPP est calculé par application du barème ci-après sur le revenu net global arrondi
au millier de francs inférieur :
De 0 à 2 000 000 ....................................................... 10 %
De 2 000 001 à 3 000 000 ......................................... 15 %
De 3 000 001 à 5 000 000 ......................................... 25 %
Plus de 5 000 000 ...................................................... 35 %
Toutefois, il est spécifiquement appliqué un taux de 15% pour ce qui est des revenus
des capitaux mobiliers.
Dans tous les cas, l'impôt calculé est majoré de 10 % au titre des centimes additionnels
communaux.
2.2. Lorsque les revenus font partie du bénéfice des sociétés

Lorsqu’ils sont inclus dans les bénéfices d’une entreprise (industrielle, commerciale,
exploitation agricole), les revenus imposables de valeurs mobilières, les revenus
imposables de plus-values mobilières et les revenus fonciers sont soumis au taux
d’imposition de l’impôt sur les sociétés qui est fixé à 38,5%, soit 35% en principal et
3,5% en centimes additionnels communaux.
Chapitre 8 :
Fiscalité et transmission du patrimoine
Il faut anticiper la transmission de votre patrimoine pour mieux la réussir. Le

patrimoine peut être transmissible du vivant de l’individu ou lors de son décès.
I- Transmission du patrimoine selon le régime matrimonial

La transmission du patrimoine est complexe et dépend du régime matrimonial de
l’individu, c'est-à-dire s'il (ou elle) est :
• marié(e);
• célibataire ;
• divorcé(é) ou en concubinage.
Ainsi, la personne peut être mariée :

• sous le régime de la séparation de biens, et de ce fait, chacun gère son capital de
façon individuelle ;
• sous le régime de la communauté universelle, auquel cas tous les biens
appartiennent au couple marié y compris ceux acquis avant le mariage ou reçus
en héritage.
La personne peut également être célibataire, divorcée ou en concubinage. Dans ces

trois cas, chacun gère comme bon lui semble ses biens qui lui sont propres.
1. Le testament
Un testament est un document qui permet de répartir selon ses choix le patrimoine aux
personnes à qui l’on souhaite léguer un héritage. Il est donc utilisé pour faire valoir ses
volontés après la mort et n'est pas seulement réservé aux personnes âgées.
Le testament a aussi pour objectif d'organiser au mieux une succession et de protéger
les proches de la personne concernée. Il faudra cependant tenir compte de la part
réservée aux descendants, qui peut varier en fonction de la composition de la famille.
2. Les différents types de testament

Il existe différents types de testaments néanmoins, le testament authentique
(authentifié par un notaire) est le plus fiable, car il est incontestable. Le testateur dicte
ainsi ses volontés au notaire qui en fait la lecture devant deux témoins. Le testament
sera alors conservé par le notaire et déposé au fichier des dispositions des dernières
volontés.
Les autres testaments sont les testaments olographe, mystique, international et le

testament partage.
Le testament olographe : Il est rédigé à la main et ne doit pas être tapé à la

machine, même en partie. Il ne nécessite aucune autre formalité particulière. Il
n'occasionne pas de frais.
Le testament mystique : c’est une a combinaison des deux premiers. Le texte est
dactylographié ou écrit à la main par le testateur ou une autre personne, signé par
le testateur, puis présenté clos et cacheté devant un notaire en présence de deux
témoins.
Le testament international : Il est issu de la Convention de Washington du

26 octobre 1973. C’est une forme testamentaire reconnue valable par un grand
nombre d'États. Il doit être écrit par le testateur ou un tiers devant 2 témoins et une
personne habilitée à instrumenter (notaire)
II- Transmission du patrimoine et fiscalité
La première chose à faire lors d’une transmission de patrimoine est de l’analyser, c'est-
à-dire de déterminer sa nature.
Par ailleurs, selon le code général des impôts (CGI), il vaut mieux utiliser le terme
‘‘mutation’’ au lieu de transmission du patrimoine. La notion fiscale de mutation
englobe la notion civile car, le concept fiscal des mutations est beaucoup plus large. En
droit civil, il y a mutation lorsqu’il y a transmission d’un droit réel sur une chose
(propriété, usufruit, etc.) ou lorsqu’il y a transmission d’un droit de créance. Le droit
fiscal maintient cette idée, mai y ajoute le droit de jouissance (droit de location).
Ainsi, constitue une mutation au sens de la loi d’enregistrement, toute transmission
par une personne à une autre d’un droit réel, d’un droit de créance ou d’un droit de
jouissance.
La plupart de ces mutations sont constatées par un acte, le plus souvent authentique
(dressé par un notaire) de sorte qu’aucune difficulté ne se présente pour leur
enregistrement. Les difficultés naissent souvent à l’occasion des mutations verbales,
mais celles-ci doivent obligatoirement faire l’objet d’une déclaration pour toutes les
transmissions dont l’enregistrement est obligatoire.
La transmission de patrimoine donne lieu à des droits d’enregistrement payables au

fisc. Les droits d'enregistrement sont fixes ou proportionnels, progressifs ou dégressifs
suivant la nature des actes et mutations qui y sont assujettis.
1. Mutation à titre gratuit
1.1 Les différentes catégories de mutation

a- Mutation par décès/succession
Il s’agit de mutation pour cause de mort. La transmission ayant pour cause le décès est
une mutation obligatoirement administrable/imposable.
b- Mutation entre vifs à titre gratuit

Il s’agit essentiellement des donations et des dons manuels.
b.1. Les donations verbales d’immeubles

Conformément à l’article 931 du code civil, la donation doit non seulement faire
l’objet d’un écrit, mais également d’un acte notarié. La donation verbale d’immeuble
est donc radicalement nulle aux yeux de la loi civile.
b.2. Les dons manuels

Le don manuel consiste à remettre, de la main à la main, différents types de biens.
Dans ce cas, les parties sont tenues de faire connaître dans tout acte constatant une
transmission entre vifs à titre gratuit et dans toute déclaration de succession, s’il existe
ou non des donations antérieures consenties par le donateur à un tiers ou sous une
forme quelconque.
1.2. Fiscalité sur les mutations à titre gratuit
a- Impôts sur les mutations par décès/succession
Les droits de mutation par décès prévus à l'article 348 du CGI sont progressifs et fixés
comme suit :
- 2 % pour la tranche de 500 001 à 2 000 000 de francs ;
- 5 % pour la tranche 2 000 001 à 5 000 000 de francs ;
- 8% pour la tranche de 5 000 001 à 10 000 000 de francs ;
- 10 % pour la tranche au delà de 10 000 000 de francs.
Abattement
L'impôt à la charge du ou des conjoints survivants ou des héritiers en ligne directe
(père, mère, fille, petits-fils, etc.) bénéficie d'une réduction de 75 % avec un maximum
de 30 000 francs pour chaque ayant droit en ligne directe et de 30 000 francs pour le
conjoint ou l'ensemble des épouses en cas de polygamie.
Les héritiers en ligne collatérale ou autres bénéficient également d'une réduction de

l'impôt de 10 % par enfant à charge (mineurs ou infirmes) avec un maximum de 50 %.
Les héritiers en ligne directe et conjoint survivant peuvent bénéficier de cette

deuxième réduction calculée sur l'impôt réduit.
b- Impôts sur les mutations entre vifs à titre gratuit
L’article 349 du CGI stipule que les mutations entre vifs à titre gratuit donnent lieu
aux droits d’enregistrement suivants :
- 5 % en cas de ligne directe descendante ou ascendante et entre époux ;
- 10 % entre frères et sœurs ;
- 20% entre parents au-delà du deuxième degré et entre non parents.
2. Mutations à titre onéreux (toute transmission moyennant une contre-partie)
2.1. Les différentes catégories de mutations
Il existe cinq catégories de mutation à titre onéreux :

- la mutation de propriété d’immeubles ;
- la mutation de démembrement de propriété ;
- la mutation de jouissance d’immeubles ;
- la mutation de propriété de meubles ;
- la mutation de jouissance de meubles.
a- La mutation de propriété d’immeubles

La vente d’immeuble en est le type. Ici, c’est la mutation qui est le fait déclencheur de
l’impôt.
b- La mutation de démembrement de propriété

L’usufruit et la nue-propriété3 suivent dans le droit fiscal le même sort que celui des
immeubles, notamment du point de vue de l’évaluation et de l’imposition.
c- La mutation de jouissance d’immeubles

Les baux doivent être ajoutés aux autres mutations verbales imposables. Les baux de
chasse et de pêche doivent être assimilés aux baux ordinaires.
d- La mutation de propriété de meubles

Elle est imposable et doit être constatée par un acte. Cependant, les mutations
mobilières ci-après donnent lieu à un impôt par elles-mêmes sans nécessiter un titre :
- les cessions de droit sociaux (actions et obligations) ;
- les cessions de fonds de commerce et de clientèle ;
- les cessions de navires constatées par actes.
e- La mutation de jouissance de meubles

Il s’agit ici de baux de fonds de commerce et de location d’engins et de matériels.
3
La nue-propriété désigne la propriété d'un bien dont le titulaire n'a pas la jouissance ; la jouissance de ce bien,
appelé usufruit, est donnée à une autre personne. Le nu-propriétaire ne peut donc pas user de la chose ni en
percevoir les fruits. À la fin de l'usufruit, il deviendra plein propriétaire. La nue-propriété est, avec l'usufruit, l'un
des droits démembrés de la propriété. La nue-propriété est une composante de la pleine propriété. On peut alors
considérer la formule : PP = NP + UF
(PP = pleine propriété, NP = nue-propriété, UF = usufruit).
2.2. Impôts sur les mutations à titre onéreux
Les articles 340 et 543 du CGI, prévoient les droits d’enregistrement suivants :
- 15% pour les ventes d’immeubles urbains bâtis ;
- 10% pour les ventes d’immeubles urbains non bâtis et ruraux bâtis ;
- 10% pour les mutations de jouissance de fonds de commerce et de clientèle ;
- 10% pour les baux à usage commercial ;
- 5% pour les baux à usage d’habitation ;
- 5% pour les ventes de biens meubles ;
- 5% pour les ventes d’immeubles ruraux non bâtis ;
- 2% pour les baux ruraux à usage d’habitation ;
- 1% pour les prises d’hypothèque et les mainlevées d’hypothèque.
Chapitre 9 :
La gestion déléguée (le mandat de gestion)
La gestion déléguée se nomme aussi gestion sous mandat.
I- Définition
Un mandat de gestion est un acte par lequel une personne (le mandant) donne à une
autre (le mandataire) le pouvoir de gérer tout, ou en partie son patrimoine, que ce soit
son patrimoine financier, son patrimoine immobilier ou encore son patrimoine
professionnel.
Le mandat de gestion est élaboré sous la forme d'un contrat écrit et signé des deux
parties et rédigé en deux exemplaires. Il reprend diverses informations telles que :
• l'identité des parties ;
• les objectifs de gestion ou les biens concernés par le mandat ;
• le montant de calcul de la rémunération du mandataire ;
• la durée du mandat, etc.
II- Types de mandat de gestion

Il existe différents types de mandat de gestion, notamment :
• le mandat de gestion de portefeuille qui concerne tout, ou en partie les
placements financiers ;
• le mandat de gestion locative qui consiste à accomplir plusieurs actes
juridiques comme la location ou la gestion d'un bien.
Le mandat de gestion de portefeuille est confié à un professionnel de la finance

(banque, compagnie d'assurance, conseiller en gestion de patrimoine indépendant,
agent de change, etc.), qui a l'initiative des opérations d'achats et de ventes de valeur
mobilière et autres placements financiers.
Le mandat de gestion locative est confié à un agent immobilier, un administrateur de
biens, qui a le pouvoir d'accomplir au nom du mandant, la gestion de la vente et/ou la
location de son bien.
Dans un mandat de gestion, le rôle du mandataire est de :

• mener à bien la mission qui lui a été confiée ;
• rendre des comptes au mandant.
La responsabilité du mandataire peut être engagée en raison de ses fautes. Toutefois, il

convient de distinguer selon que sa mission est constitutive d'une obligation de moyen
ou une obligation de résultat.
Le mandat de gestion permet des économies de temps et d'énergie.
III- Contrat de mandat de gestion

Le mandat de gestion est donc un contrat par lequel un client (mandant) délègue à
un professionnel (mandataire), l'initiative de gérer son patrimoine en partie ou en
totalité. Il précise les diverses orientations de gestion ainsi que d'autres informations
primordiales. Ces informations sont consignées dans un contrat de mandat de gestion
signé des deux parties.
Le contrat de mandat de gestion est donc document officiel qui constitue une
procuration par laquelle le client donne à un professionnel le pouvoir de gérer en son
nom ses intérêts. Il définit précisément le type d'opérations concernées et les limites
applicables.
Le contrat de mandat de gestion doit donc être explicite. De ce fait, il doit contenir les
informations suivantes :
• les identités des parties (mandant et mandataire) ;
• la désignation des biens ou placements financiers confiés par le mandat avec
leur description précise ;
• la mission du mandataire et tous les actes que le mandant lui autorise et lui
confie ;
• les obligations du gestionnaire (obligation d'informations, conseil et expertise) ;
• le mode de calcul de la rémunération du gestionnaire (montant des honoraires
et/ou commission de gestion, les éventuels frais supplémentaires) ;
• la durée du mandat et les conditions (de résiliation du mandat de gestion, de
renouvellement du contrat de gestion) ;
• les clauses de confidentialité ;
• l'attribution de compétence en cas de contestation ou de litige.
Le contrat de mandat de gestion doit obligatoirement prendre la forme d'un contrat

écrit qui est signé par les deux parties et précédé de la mention manuscrite « lu et
approuvé ». Il est rédigé en deux exemplaires dont un remis au mandant.
Toute modification ou adjonction au contrat doit faire l'objet d'un avenant signé des
deux parties.
IV- Résiliation mandat de gestion
La résiliation du mandat de gestion doit se faire par lettre recommandée avec AR

(accusé de réception). Le mandat de gestion est en général de durée variable,
cependant il y a toujours la possibilité de le résilier à la date d'échéance.
Le mandat de gestion est en général reconduit tacitement. Toutefois, le mandant peut

effectuer une résiliation du mandat de gestion en lettre recommandée avec accusé de
réception adressée au mandataire. Dans ce cas il faut toutefois respecter le délai de
préavis qui est stipulé dans le contrat de mandat de gestion.
À la date de résiliation du contrat, le gestionnaire des biens ne pourra plus prendre

d'initiative sur la gestion des intérêts du mandant.
NB : Il est important, pour le mandat de gestion de portefeuille, d’apporter les

précisions suivantes :
• la dénonciation du contrat à l'initiative du mandant prend effet dès la
réception de la lettre recommandée par le mandataire qui cesse d'être habilité ;
• la dénonciation du contrat à l'initiative du mandataire prend effet 5 jours
après réception de la lettre recommandée.
En outre, le mandat de gestion est résilié de plein droit par la liquidation judiciaire du
mandataire ou du fait du retrait de l'agrément ou de la radiation du mandataire.
Il est aussi à noter que le mandant doit demander dans sa lettre de résiliation un point
détaillé de sa situation, notamment tous les documents importants à lui communiquer
(relevé de situation, compte-rendu de gestion, relevé de portefeuille, etc.), ainsi que
tous les règlements restant dus.
Chapitre 10 :
Quelques précisions
I- L’investissement locatif
L'investissement locatif permet de bénéficier d'avantages fiscaux. Il permet également

de maintenir son pouvoir d'achat. Ces différents revenus complémentaires offriront de
meilleures perspectives pour l'avenir.
L'investissement locatif a donc pour principal objectif de :

• se constituer un patrimoine sur du long terme ;
• de percevoir des revenus complémentaires pour améliorer son pouvoir d'achat ;
• d'attribuer un bien immobilier à ses proches ;
• de l'habiter lors de la retraite.
1. Avantages de l'investissement locatif

L'investissement offre de nombreux avantages qui permettent de mieux se prémunir
une fois la retraite venue, en l’occurrence :
• l'assurance d'un revenu dû à l'investissement locatif qui aura pour objectif de
compléter sa retraite ;
• l'attribution du logement à ses descendants ou ascendants qui leur permettra de
bénéficier d'un loyer attractif et d'être bien logés ;
• l’habitation d’un logement qui a été payé lors de la constitution de son
patrimoine, ce qui permet de ne plus avoir de loyer à assumer ;
• la transmission de son patrimoine immobilier l'heure venue ;
• la possibilité de financer un emprunt grâce aux loyers perçus pour acheter un
autre bien immobilier ;
• la réduction des impôts à payer selon divers mécanismes car l'acquisition, la
réparation, l'amélioration de l'habitat sont des charges qui peuvent réduire les
impôts à payer ;
2. Précautions à prendre lors d'un investissement locatif

Lors de l'achat d'un ou plusieurs biens immobiliers, il est important, voire primordial,
de bien choisir l'emplacement et la qualité du bien à acquérir. Cela permettra de mieux
le louer et de mieux le rentabiliser.
Il faudra également être prudent lors du choix du locataire afin d'éviter tout déboire
ultérieur comme le non-paiement des loyers. Il ne faut pas hésiter à demander de
nombreux justificatifs prouvant que ce dernier est solvable (avis d'imposition, contrat
de travail, bulletins de salaire). Il est aussi possible de se faire assister par un
professionnel comme une agence immobilière pour trouver un locataire sérieux et
surtout solvable.
II- Les placements financiers

Il est important de savoir choisir les produits financiers dans lesquels on investit, car le
rendement et le risque sont généralement étroitement liés.
Comme l'ensemble des biens d’un individu ou d’un ménage, les placements financiers
sont aussi imposables.
1. Facteurs à considérer dans les placements financiers

Il n'y a pas de placement miracle, et par conséquent il faudra accepter de prendre des
risques qui peuvent être limités, lorsqu’on prend un maximum de précautions.
Pour ce faire, il est donc nécessaire d'opter pour des placements financiers adaptés à la
situation et aux objectifs des individus. Il est par conséquent important de prendre le
temps de la réflexion avant de se lancer dans divers placements financiers.
1.1. La durée des placements financiers

Il est important de savoir si l’individu souhaite bloquer une certaine somme d'argent
sur du court, moyen ou long terme, car les solutions à envisager seront bien entendu
très différentes.
• Le court terme (moins de 2 ans) : comptes d’épargne, bons du trésor, SICAV
monétaires, sont des placements sécurisés mais qui offrent des rendements peu
élevés ;
• Le moyen terme (2 à 7 ans) : il est recommandé de diversifier ses placements
financiers :
Obligations ;
SICAV monétaires ;
Fonds collectifs diversifiés en actions avec un profil équilibré ou prudent.
• Le long terme (plus de 7 ans) : on peut ainsi investir sur des marchés boursiers
qui offrent des variations diverses, mais qui sont plus rentables sur des longues
périodes.
1.2. Les objectifs
Il est important d'adapter la gestion de son patrimoine financier aux objectifs

envisagés, comme par exemple :
• épargner pour acquérir un logement ou faire un investissement locatif ;
• préparer un complément de retraite ;
• payer les études des enfants.
1.3. La manière de procéder

Les précautions à prendre dans un premier temps sont de veiller à diversifier ses
placements financiers (ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier) pour limiter
les risques.
Il faut également être vigilant et ne faire confiance qu'aux établissements agrées

notamment les Prestataires de service d’investissement (PSI) qui ont reçu l'autorisation
d'exercer par la Commission des Marchés Financiers (Cameroun) ou l'Autorité des
Marchés Financiers (France). Cela évitera des opérations très risquées qui pourraient
faire perdre la totalité de l’argent investi.
Il faut également bien s’informer avant d'investir son argent, sur les diverses formules
qui sont mises à sa disposition et ce, selon ses objectifs et ses besoins. Les placements
financiers doivent également correspondre à la situation patrimoniale de chaque
individu.
1.4. À qui s'adresser ?

Si l’on est néophyte ou même expert, on peut faire appel à divers établissements qui
mettront à disposition des conseillers. Ces derniers pourront :
• assister l’individu dans ses choix en préconisant des solutions adaptées ;
• proposer de faire un bilan patrimonial pour mieux anticiper ses besoins.
Les différents organismes pouvant conseiller les individus sont : les banques, les
compagnies d'assurance ou encore des conseillers en gestion de patrimoine selon le
type et l'importance de votre patrimoine.
III- L’optimisation fiscale
L'optimisation fiscale permet de mieux gérer les intérêts des individus. Les
patrimoines financier, immobilier et professionnel sont taxables et doivent donc être
déclarés à l'administration fiscale.
L'optimisation fiscale est un moyen de réduire la charge fiscale. Ainsi, elle a pour
objectif d'appliquer pertinemment les règles fiscales sans se mettre en infraction avec
les lois fiscales en vigueur.
L'optimisation concerne aussi bien les entreprises que les personnes physiques.
1. Comment ça marche ?
Des experts sont mis à la disposition de l’individu ou du couple pour élaborer avec eux
la meilleure stratégie patrimoniale. Ces professionnels sont des fiscalistes, des
auditeurs, des experts comptables, des analystes financiers, et des conseillers en
gestion de patrimoine.
Ils mettent ainsi en place une gestion personnalisée du patrimoine dans un cadre
juridique et fiscal correspondant aux objectifs et aux besoins de l’individu ou du
ménage.
Ces spécialistes pourront aussi proposer d'établir un bilan patrimonial pour

appréhender les meilleures solutions possibles.
NB : Il est à noter que le patrimoine est similaire à la gestion d'une petite entreprise,
car il est composé d'actifs et de flux.
2. Les solutions envisagées

Ces différents experts assistent les individus pour élaborer un projet sur mesure en :
• établissant un diagnostic approfondi afin de détecter les anomalies et les
situations de surtaxe ;
• mettant en place des outils pour une meilleure gestion interne ;
• mesurant l'impact des impôts ;
• assistant les personnes dans leurs relations avec l'administration fiscale ;
• s'appuyant sur des textes de loi et de la jurisprudence en vigueur ;
• réalisant une veille fiscale technique et juridique régulière.
Ces diverses solutions aident à réaliser des économies très significatives.
Bibliographie
• ALBOUY Michel, (2009), ''Finance immobilière et gestion de patrimoine'',

Edition ECONOMICA.
• CORNEAU Bernard, (2012), ''Bien Comprendre la Gestion de Patrimoine'',

Edition TREDANIEL LA MAISNIE.
• THAUVRON Arnaud, (2013), ''Gestion de patrimoine - Stratégies

juridiques, fiscales et financières, 2013-2014'', 4e éd., DUNOD.

Cours - Gestion - Du - Patrimoine 4

Transféré par

Informations du document

Titre original

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Cours - Gestion - Du - Patrimoine 4

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

INSTITUT UNIVERSITAIRE CATHOLIQUE SAINT-

Dr. Serge Patrick AMVELLA MOTAZE,

Année académique 2014

Chapitre 2 : Le patrimoine immobilier

Chapitre 3 : Le patrimoine financier

Chapitre 4 : Le patrimoine professionnel

Chapitre 5 : Le bilan patrimonial

Chapitre 6 : L’évaluation du patrimoine

Chapitre 7 : Droit et fiscalité du patrimoine

Chapitre 9 : La gestion déléguée

Chapitre 10 : Quelques précisions

Ce cours a pour objectif général de transmettre à l’étudiant les connaissances sur la

Comme objectifs spécifiques, l’étudiant doit être capable de savoir :

Le patrimoine représente l'ensemble des biens appartenant à une personne physique

• un patrimoine brut qui est égal aux biens possédés et,

• un patrimoine net qui déduit les revenus provenant de l'endettement, du fait

Le patrimoine net représente donc la véritable richesse de la personne à un moment

• patrimoine brut = actifs + droits

• patrimoine net = (actifs + droits) – (dettes + devoirs).

L'ensemble des biens appelés « actifs » peut donc se composer en :

• Patrimoine immobilier : constitué de propriétés foncières ou immobilières,

• Patrimoine financier : constitué des placements bancaires et boursiers qui

• Patrimoine professionnel : constitué des propriétés professionnelles, des parts

• Autres : d'autres éléments constituent aussi le patrimoine, en l’occurrence :

• l'endettement qui permet d'acheter un bien ou de réaliser un investissement

• la transmission du patrimoine qui fait l'objet d'un héritage lors du décès de

Il sera donc intéressant de maîtriser ces trois facteurs en fonction du profil et de la

IV- Comment définir son patrimoine ?

Pour ce faire, des spécialistes expérimentés, notamment des conseillers en gestion de

Ces professionnels vont donc recueillir un maximum d'informations sur la situation

• des différents biens (actifs) ;

• des emprunts (passif) ;

• des droits et obligations qui sont hors bilan.

Il est constitué de l'ensemble des biens immobiliers appartenant à un individu ou à un

Cependant, il peut également intégrer :

• d'autres propriétés immobilières ;

II- Comment choisir son patrimoine immobilier ?

Même si l'immobilier est souvent considéré comme un investissement refuge, son

Il va donc y avoir plusieurs possibilités pour valoriser le patrimoine immobilier, à

• l'immobilier de rapport utilisé dans le cadre d'un investissement locatif, qui

un complément de revenus ou,

servira à rembourser un emprunt financier d'acquisition d'un autre bien.

• l'immobilier commercial qui concerne plus particulièrement l'immobilier

• les terrains à bâtir seront privilégiés par certains investisseurs pour

leur résidence principale ou secondaire ;

des immeubles autres que l'habitation ou achetés par des professionnels

III- La société civile immobilière (SCI) : avantages et inconvénients

1. Les avantages d’une SCI

Le fait de créer une SCI permet de :

• réaliser un investissement plus important à plusieurs et/ou en famille,

• faciliter la transmission d'un patrimoine immobilier.

2. Les inconvénients d’une SCI

• sa constitution est onéreuse ;

• sa gestion est contraignante ;

• les associés sont responsables des dettes de cette dernière ;

La rente est définie et constituée lors de la signature de l'acte notarié et s'éteint au

Il existe plusieurs types de viager :

• le viager occupé : le propriétaire vend son bien, mais il conserve le droit

V- Patrimoine et gestion locative

La gestion locative immobilière concerne plus particulièrement les appartements, les

• la rédaction du contrat de location ;

• l'envoi des avis d'échéance, etc.

Le patrimoine financier est composé de différents types d'actifs tels que :