Usage : utilisation d’un bien corporel mobilier ou immobilier
Ici, le
par sa :
Destination (utilisation par sa nature : une maison à
usage d’habitation sera utilisée ou occupée pour être habitée ;
un véhicule à usage particulier sera utilisé par le détenteur
pour lui et sa famille et ne sera pas utilisé en taxi).
Son agrément (usage autorisé par la loi : une fois bâti,
un local à usage d’habitation ou encore une maison à usage
d’habitation doit avoir une autorisation d’habiter ou un
permis d’habiter ; un véhicule, automobile, autorisé pour être
utilisé en taxi devra avoir une licence (forme de l’agrément)
La jouissance est le fait de récolter les fruits ou les
produits provenant d’un bien corporel immobilier ou mobilier.
Les fruits sont ce que donne la chose ou le bien
corporel sans altérer sa substance ou sa matière (fruit qui
provient, de manière saisonnière d’un arbre fruitier, de sorte
que ses fruits sont périodiques : loyer. Les fruits naturels
seraient le fourrage obtenu à partir d’étendu ou … naturel. Les
fruits industriels sont obtenus à partir d’une industrie
déterminée.
Les produits entrainent nécessairement une altération,
une destruction de la substance ou de la matière du bien
corporel d’où ces produits viennent (les pierres précieuses ou
les minerais extraits du sol ou du soussol.
La disposition matérielle est le fait d’accomplir des
actions directement sur la matière : détruire ou démolir un
immeuble (contrat d’aménagement)
La disposition juridique est la prérogative accordée par
la loi, à une personne d’accomplir des actes sur la chose et
notamment, d’aliéner ces choses.
Section I. Les contrats non-translatifs :
Tout contrat est basé sur les biens car à partir du
moment où ces biens entrent en circulation, ils créent des
droits et obligations à l’endroit des contractants. Il y a l’usus,
fructus, abusus.
L’usage : C’est utiliser un bien avec une substance ou
matière déterminée selon sa destination. Il faut respecter la
destination de ce bien selon l’affectation du propriétaire ou
l’inventeur. Enfin, l’usage doit se faire, selon son agrément
(affectation par la loi).
La jouissance : s’agit-il de la récolte des fruits.
loyer est un fruit civil. Les fruits n’entrainent pas une
altération pour le bien corporel sur lequel s’exercent l’usage
et la jouissance. Les produits, par contre, entrainent,
nécessairement une destruction du bien corporel sur lequel
s’exerce l’usage (d’où ils proviennent).
La disposition matérielle : c’est agir directement,
accomplir des actes, directement sur la substance, sur la
matière, que cet acte soit positif (embellir le bien, une
maison) ou d’une manière négative (détruire : abattre un
arbre, démolir une maison).
La disposition juridique, c’est accomplir des actes en
aliénant (créer un lien juridique sur le bien corporel par
exemple, en le vendant car la vente est un contrat translatif
de propriété. Dans la vente, l’on a toutes les composantes du
droit de la propriété qui sont transférés.
Dans les contrats de louage par contre, les biens
concernés sont assujettis, soit l’usage, soit la jouissance, soit la
disposition matérielle ou la combinaison des trois, ou encore
la disposition juridique d’usage du propriétaire, ou la
disposition juridique de jouissance, ou la disposition juridique
de disposer matériellement des biens corporels ou la
composition de ces 3 et qu’on appelle démembrement de la
propriété, de sorte qu’il ne reste entre les mains du
propriétaire. Le propriétaire garde alors la disposition
juridique du bien.
Le propriétaire qui ne possède qu’une seule
composante est appelée le nu-propriétaire. L’usufruit est
viagère, l’emphytéose par contre est limité dans le temps (18-
99).
Paragraphe 1 . Contrat de bail :
En matière de louage, quelle que soit la nature du
contrat de louage, le propriétaire conserve toujours entre ses
mains, la disposition juridique de son bien corporel donné en
location.
Dans la mesure où le locataire détient, pendant un
délai déterminé et convenu, le bien corporel du propriétaire,
par cette détention, il reconnait la chose d’autrui et sa
détention n’est que précaire, quel que soit le délai car c’est le
propriétaire qui reste et demeure propriétaire absolue,
exclusive de la chose corporelle et même s’il décède, son droit
est transféré sur la tête de ses héritiers.
 Le louage d’immeuble ou bail d’immeuble, dont l’objet
est une maison où un local est un « bail à loyer ». Par le
contrat, l’une des parties, en principe, le propriétaire s’oblige
à procurer à l’autre ou à faire jouir l’autre d’une chose
pendant un certain temps et moyennant un certain prix
(article 1709 du code civil).
Celui qui met la chose à la disposition de l’autre est le
bailleur. L’autre partie est le locataire, ou s’il s’agit d’un
immeuble rural, un fermier pour les baux à ferme ou le
preneur. Le prix payé est le loyer.
A. Les caractères généraux du bail :
Le contrat de bail est un contrat consensuel, à titre onéreux,
synallagmatique, à exécution successive.
- Le contrat de bail est un contrat consensuel car il se forme dès
la rencontre des volontés des parties avant toute prise de
décision et sans aucune formalité, si bien que le bail verbal
est valable. Dans les baux ruraux, la loi exige un écrit pour la
preuve des conditions du bail, mais l’absence de celui-ci
n’entraine pas la nullité du contrat.
- C’est un contrat à titre onéreux car il suppose un prix conclu
entre les parties et pour le service rendu par la mise de la
chose, à la disposition du preneur (en absence de prix, le bail
est nul car il s’agit d’un autre contrat si la preuve est
rapportée de l’intention libérale du bailleur qui est un autre
contrat à titre régulier et dont les conséquences et les effets
sont différents du bail au sens juridique du terme.
Si le prix n’est pas stipulé, les parties peuvent s’en
remettre aux usages des lieux ou à la loi pour la fixation de
celui-ci, ou encore, les contractants peuvent désignés un ou
plusieurs experts pour déterminer le loyer.
Dans la mesure où le prix est laissé à la volonté des
parties, le bail n’est pas rescindable (rééquilibré) pour lésion
(jurisprudence constante) : une maison d’habitation dont le
loyer s’élevé à 250.000 francs. Cependant, cette maison
satisfait toutes les qualités d’une maison d’habitation. Alors,
le propriétaire peut demander la révision du prix.
En cas d’absence de loyer, et de l’intention libérale, la
législation ou le tribunal peut intervenir pour fixer le prix qui a
pour conséquence de limiter la volonté des parties. Par
exemple, le loyer dans un quartier résidentiel est distinct du
loyer dans un quartier commercial pour une maison
d’habitation.
L’intervention de la législation ou du tribunal constitue,
pour le locataire, une protection contre la hausse non justifiée
des loyers et contre les difficultés de logement.
- Le contrat de bail est synallagmatique car il fait naitre des
obligations à la charge des parties : pour le bailleur de
procurer la jouissance, qui subsiste pendant toute la durée du
contrat. Pour le locataire, de payer régulièrement le loyer.
- Le contrat de bail est à exécution successive. Ce qui veut dire
que les parties sont tenues de leurs obligations respectives
pendant la durée du contrat (le locataire doit payer le loyer à
chaque date convenue par les parties. Il doit, en outre,
exécuter toutes les réparations locatives, nées de l’utilisation
normale de l’immeuble ou du local.
Quant au bailleur, il a l’obligation de garantir le preneur
contre les troubles qui peuvent provenir de son fait personnel
ou de sa famille ou les troubles provenant d’un autre
locataire, à qui il a loué une partie de l’immeuble. Au bailleur
incombe les gros travaux de réparation pour maintenir
l’immeuble en bonne état, tout au long du contrat (si les toits
ruissellent pendant la période de plus, le bailleur doit réparer
ce toit qui fait partie du gros de l’œuvre).
A la fin du contrat de bail, le congé doit être donné par
le bailleur et si le locataire veut rester dans les lieux, il doit
aviser à l’avance le bailleur par lettre recommandée avec
accusé de réception.
B. La formation du contrat de bail :
Comme tout contrat, le bail se forme par le
consentement des parties qui portent sur ces éléments
essentiels dont consentement sur la nature, consentement sur
le prix de location, consentement sur la durée du bail et les
obligations du bailleur et les obligations du preneur.
1. Consentement sur la nature du contrat
Le louage est un contrat consensuel. Aucune formalité
particulière n’est requise pour les contractants. L’écrit est
simplement exigé pour la preuve des conditions du contrat.
Pour interpréter la volonté des parties, on applique l’article
126 du la LTGO que dans le doute, la convention s’interprète
en faveur du débiteur. Que ce débiteur de l’obligation soit le
bailleur ou le locataire.
 L’article 1162 du code civil, plus explicite dispose que,
dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a
stipulé, et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.
Dans tous les cas, les juges ont un pouvoir souverain
pour apprécier le fond (ce que l’on réellement voulu les
parties). Les faits et les usages locaux peuvent être
déterminants dans l’interprétation du contrat.
La promesse synallagmatique de bail vaut bail, mais à
condition que les éléments essentiels du louage, dont la chose
louée, le prix, la durée soit dans cette promesse. Lorsque ces
éléments sont réunis, chacun des contractants peut
contraindre l’autre à l’exécution judiciaire du bail car une des
parties peut être lésée, après la promesse (le bailleur d’une
maison d’habitation a promis à une personne de lui donner en
bail son bâtiment, une fois que celui-ci est construit avec un
permis d’habiter ou d’occuper le lieu à usage d’habitation.
Cependant, après cette promesse, le locataire a trouvé un
autre local ou un autre immeuble moins cher. Le bailleur peut
agir contre un tel locataire car il a laissé une certaine période,
durant laquelle, il a pu trouver un autre locataire. En matière
commercial, il s’agit du manque à gagner.
Dans un bail normal, le bailleur procure (autorise) l’usage et la
jouissance. Le bailleur a l’obligation de tenir en Etat le bien,
pendant toute la durée du bail. En même temps, le bailleur ne
doit pas accomplir des actes qui peuvent gêner le locataire
dans l’usage de ces locaux. Et même en cas de réparation, le
délai de pénétration est limitée (1 à 2 heures par mois).
Par contre, le locataire se doit de réparer les dégâts causés,
du fait du locataire. Le bail civil et le bail commercial sont régis
par 2 ordonnances distinctes.
En ce qui concerne également le bail, il n’y a pas de
différence ou de distinction entre les immeubles qui vont être
vendus car le propriétaire reste et demeure le propriétaire de
la chose, de l’immeuble donné en bail.
Il arrive quelques fois que devant des problèmes
financiers, le propriétaire bailleur pourra vendre la maison
déjà donnée en location, en vertu de la qualité de sa
disposition juridique des lieux, d’une manière absolue et
exclusive et le locataire, toujours installé dans les lieux. Ce qui
fait que c’est l’acheteur preneur ou acquéreur qui va devenir
le nouveau bailleur.
L’ancien bailleur devient un tiers au contrat.
Cependant, il doit convenir avec l’acheteur, de ce qu’il en est
du bail et il se trouve devant le bail de la chose d’autrui. Or, la
vente est un contrat translatif de propriété et le contrat de
louage qui était, avant la vente, reste toujours valable entre
l’ancien propriétaire et le locataire.
L’ancien propriétaire s’était engagé durant le bail, à
procurer la jouissance au locataire et en cas d’inexécution de
cette obligation, la solution se résout en dommages-intérêt
pour le locataire, si ce dernier est refusé par l’acheteur. Dans
tout contrat de cette nature, il y a une clause de porte-fort,
parfaitement régulière. On dit porte-fort car l’ancien bailleur
s’engage à procurer et garantir la jouissance, moyennant un
prix, et ce prix va être payé à l’acheteur de l’immeuble. Ce
porte-fort signifie, garantir que le locataire va exécuter toutes
ses obligations, nées du bail, dont le paiement du loyer,
l’exécution de toutes les réparations locatives.
La jurisprudence a toujours admis la validité du bail de
la chose d’autrui car la disposition juridique reste toujours
entre les mains de cet « autrui ». C’est ce qui justifie le
paiement de dommages-intérêt dans le cas où il est écarté par
le nouveau propriétaire. Mais également, l’acheteur, nouveau
propriétaire accepte d’entretenir le bail, de respecter le
contrat durant le délai convenu entre les parties.
Dans les rapports entre les parties propriétaires, acheteur,
locataire, le bail est toujours valable, qu’il y ait eu, de part et
d’autre, bonne ou mauvaise foi. Si le locataire obtient la
jouissance du lieu, le bail s’exécute normalement. Dans le cas
contraire, il se résout en dommages-intérêt.
Mais une autre hypothèse également peut être posée pour le
bail de la chose d’autrui, dans le cas d’une chose indivise (une
maison, un local, un immeuble qui appartient à plusieurs
propriétaires à la fois : cas d’un héritage appartenant à
plusieurs héritiers dont on connait les quotes-parts, mais
qu’on ne peut pas appliquer matériellement sur l’immeuble.
Le problème se pose lorsqu’un des copropriétaires
donne en bail, soit l’immeuble, soit une partie de l’immeuble.
Alors, dans ce cas, la disposition juridique reste entre les
mains des copropriétaires, héritiers.
Le locataire bénéficiaire peut être également assimilé à
un étranger, par rapport aux autres copropriétaires du
bailleur. Néanmoins, avec le contrat, il peut bénéficier de la
jouissance des lieux, s’il n’est pas troublé.
 En cas de partage ultérieur de la chose donnée en bail,
deux cas peuvent se présenter :
- Le lot donné en bail tombe entre les mains du
bailleur. Donc, le bail s’exécute normalement.
- Le lot appartient à un des copropriétaires non
bailleur. Dans ce cas, soit le propriétaire accepte le
bail. Là, la situation du locataire est consolidée,
sinon, il pourrait être écarté et évincé, et sa
privation de jouissance, se résout en dommages-
intérêt celui qui a donné en bail.
Il y a également 3 hypothèses : il peut rester dans les
lieux si le bailleur qui a consenti le contrat invoque la gestion
d’affaire (il y a gestion d’affaire lorsque le bâtiment est
délabré, et qu’il a dû donner en bail une partie de la propriété
pour subvenir à ces besoins).
2. loyer ou consentement sur le prix du bail :
Le bail est un contrat à titre onéreux car la jouissance
accordée au locataire trouve sa contrepartie dans un prix
appelé loyer. Ce loyer est fixé librement par les contractants
et il est, en principe, payable à terme échu (à la date convenu
entre les parties, après chaque délai, par mois ou par ans,
suivant leur accord, de sorte que les contractants peuvent
déroger pour le terme échu dans des clauses insérées au
contrat, sur la manière de payer le prix. La preuve de la
dérogation sera à la charge de celui qui en invoque le
bénéfice.
Il arrive que les parties s’en remettent tout
simplement aux usages des lieux, et ceci, en absence de prêt
dans leur accord. Le loyer est quérable, ce qui signifie qu’il
appartient au bailleur de se déplacer auprès du locataire ou
du preneur pour recevoir le loyer et le locataire qui prétend
avoir payé, doit en rapporter la preuve, d’où, nécessité
impérative pour le locataire de ne pas payer sans reçu ou
justification de ce paiement par mandat poste ou autres.
En cas de contestation, le juge des référés exige la
production par le propriétaire, d’un carnet de reçu, bien tenu,
quotté, unique pour un seul propriétaire et pour tous ces
locataires. L’intervention du juge des référés est
indispensable dans l’exécution du bail et des obligations par
les parties. Il ne lui appartient pas de rechercher ce qu’ont
voulu réellement les parties (rôle du juge de fond).
A l’occasion de la tractation, des avances sur loyer
peuvent être exigées par le bailleur ou tout simplement,
données par le locataire. La loi autorise au propriétaire
d’exiger, pour la location de locaux nus, une caution (une
garantie) qui ne peut être supérieur à 2 mois de loyer, pour
les locations au mois et à 3 mois, pour les autres. Le terme
caution ou garanti indique, soit une certaine somme d’argent,
soit une personne qui s’oblige à la place du locataire pour
payer le prix.
Les avances sont une assurance pour le bailleur que le
locataire acceptera le contrat et qu’il ne cherchera plus un
autre locataire, ne serait-ce que pendant la durée des avances
payées. Si le locataire ne revient pas, les avances seront
gardées par le bailleur.
Dans les baux commerciaux, cette avance n’est pas, en
principe, productive d’intérêt. Le taux d’intérêt est important
en matière commerciale car la célérité est indispensable dans
la circulation des biens qui participent à l’économie d’un pays.
En l’absence de limite légale, les parties peuvent convenir sur
les avances ou sur les retards, un taux qui se rapproche de
celui de la banque centrale de Madagascar qui est de 6%
(commercial : 5). Il peut être journalier, mensuel, annuel,
selon la nature de la chose.
En matière de loyer, les parties fixent librement le montant.
Cependant, il faut distinguer le loyer des maisons neuves et
celui des maisons anciennes. D’après la cours d’appel
d’Antananarivo dans un arrêt du 15 janvier 1965, les maisons
neuves sont définies comme celles dont les permis d’habiter
remontent à moins de 5 ans. Pour ces immeubles, les loyers
sont libres et résulte des discussions entre propriétaire et
locataire, compte tenu de la nature des matériaux avec
lesquels ces maisons ont été réalisées, de leur situation
(quartier) ou autres, mais également, d’autres facteurs
peuvent entre en jeu, qui détermine le montant du prix de la
location.
Ces loyers sont révisables annuellement, et peuvent, ou non
comporter le paiement des charges, à l’exception des impôts
fonciers qui incombent au propriétaire. Ces charges (ce que le
locataire doit payer) sont notamment : les frais de location
des appareils pour l’électricité et les conduites d’eau, les frais
d’occupation demandée par les collectivités dans l’entretien
du quartier. La révision des loyers doit être réalisée en hausse
et en baisse en même temps, suivant des éléments de base
édictés par la loi dont les PPN, cette révision appelée la clause
d’échelle mobile, révision dans les clauses car si la hausse est
seulement prévue par les parties, elle est nulle car elle tend à
se mettre du côté du bailleur uniquement, non du locataire
Le loyer des maisons anciennes dont le permis remonte
à plus de 5 ans, le loyer doit être fixé en fonction de la valeur
de l’immeuble, de son ancienneté (vétusté), de son confort,
suivant des pourcentages et des critères, déterminés par la loi.
Pour ces maisons anciennes, la règle de la clause d’échelle
mobile s’applique également. Il y a augmentation de loyer
qu’en cas d’amélioration réelle et notable que le propriétaire
a réalisé sur de telles maisons.
Mais il arrive également que des locataires occupent
l’immeuble avant la promulgation de l’ordonnance et ces
locataires ont un droit de maintien dans les lieux, et la
procédure pour les expulser, en cas de reprise est rigoureuse
car il faut préciser, par le propriétaire, la nature de la reprise
des lieux. Le prix varie donc selon la qualité. La révision est en
hausse lorsqu’il y a amélioration de l’Etat général de
l’immeuble. En baisse, lorsque le bien est usé.
3) Les obligations des parties :
Le contrat est synallagmatique car il fait naitre des
obligations à la charge du bailleur et à la charge du preneur ou
du locataire.
a) Les obligations du bailleur :
Il y a lieu de remarquer que le propriétaire bailleur ne
peut refuser de louer, sous prétexte que le locataire a des
enfants. Un tel bailleur peut encourir des sanctions civiles en
dommages-intérêts et pénales, de 1 à 6 mois et d’une
amende de 50.000 à 500.000 Francs Malgaches. Ceci, parce
que la famille est protégée par la constitution, surtout les
enfants par des lois particulières. Le refus pour le bailleur est
une atteinte grave à la vie d’une famille et de ses enfants.
Mais également, il y a à remarquer les problèmes de
réparation. Dans un contrat de bail, les parties doivent être
prudentes et doivent déterminer par écrit, avec précision,
leurs obligations respectives, dans les réparations, en dehors
de celles, imposées par la loi et qui sont, les grosses
réparations, à la charge du bailleur qui touchent le gros œuvre
: fondation de l’immeuble, les murs, les toits et réparation
locative née de l’usage par le locataire, sa famille et ces gens.
En vertu de l’adage, nul ne peut se faire justice à lui-
même, le locataire ne peut retenir, d’office les loyers pour
contraindre le bailleur à faire les réparations qui sont à sa
charge ou imputer ces réparations sur le montant des loyers,
d’après la jurisprudence qui reste constante.
Pour ces réparations, le locataire peut s’adressé au
tribunal (juge des référés), à défaut d’accord amiable, pour
contraindre le propriétaire à ces grosses réparations et en cas
d’urgence au frais du bailleur : durant la saison de pluie par
exemple, le toit laisse passer l’eau, en inondant l’immeuble
habité ou encore absence de canalisation, de sorte que l’eau
stagne dans la cour et autour de la maison. Avant d’effectuer
les travaux, le preneur ou locataire doit se protéger par une
ordonnance du juge des référés et en invoquant l’urgence. Il
en est de même si les murs commencent à se fissurer.
Le bailleur doit assurer
 la jouissance paisible de la chose pendant la durée
du bail. Cette obligation se traduit par la délivrance
de l’immeuble en bonne état de réparation de toute
espèce, au moment de l’entrée en jouissance du
locataire.
 Il a également l’obligation d’entretien, en bonne état
de l’immeuble, pendant la durée du bail (des grosses
réparations) et le terme en bonne état d’entretien
signifie qu’aucune distinction n’est faite pour les
grosses et les petites réparations.
 Cette obligation est maintenue pendant la durée du
bail, mais en plus, le bailleur doit garantir le preneur
contre certains troubles de son fait personnel ou d’un
tiers.
Les obligations de garantie du fait personnel du bailleur ou de
sa famille ou de ses gens s’entendent des actes qui ont pour
effets de troubler le preneur dans sa jouissance : regarder
dans la cuisine les menus ou si les chambres sont balayées ou
entretenus, ou même, pénétrés dans la cour attenante au
local donné en bail car la délivrance de l’immeuble ou du local
s’étend à ses accessoires : les clés, la maison, la cour, le jardin,
garage et autre.
Dans cette obligation de garantie, les garanties contre
les tiers veut dire qu’ils ne doivent pas louer, ou donner une
partie de l’immeuble, ou des accessoires de celui-ci pour être
utilisé par un tiers (exemple : autoriser un tiers à stocker
certaines marchandises ou pendant la nuit, garer la voiture).
Ces actes sont des atteintes aux droits du locataire, consenti
dans le bail.
  Le bailleur doit garantir également contre les vices et
les défauts de la chose qui en empêche l’usage
normal. La jurisprudence, cependant, permet aux
parties de restreindre la garantie du fait des tiers ou
du vice de la chose, mais, elle ne permet pas la clause
qui supprime cette garantie. De même, la
jurisprudence écarte la clause d’exonération de
garantie pour les vices auxquelles le bailleur aurait pu
porter remède.
 Le bailleur manquerait à son obligation de garantie
s’il permet ou s’il entame une sous-location qui est le
fait de louer ou donner en location une partie de
l’immeuble et de ses accessoires.
- Le locataire doit respecter l’usage de la chose, suivant la
On doit signaler qu’il est exonéré de cette garantie, si
les troubles proviennent d’un tiers, sans qu’il y ait faute de la
part du bailleur (un ivrogne connait le locataire et que tous les
soirs, il se met à lancer des pierres, soit sur les toits, soit
contre les fenêtres de l’immeuble. Dans ces cas, il appartient
au locataire de faire cesser ces troubles. )
Ces garanties ont un caractère incorporel (interdiction de
gêner) et corporel (réparation). Cependant, le bailleur ne
répond pas des vices de la chose louée, quand-même, il ne les
aurait pas connu lors du bail et quand bien même, il n’y aurait
eu de sa part, aucune faute à les avoir ignoré. La garantie
s’étend aux vices nouveaux car le bailleur doit assurer la
jouissance des lieux pendant toute la durée du bail : dans le
cas des maisons neuves qui ont fait l’objet de réception et
dont les vices ou les défauts de la chose sont dus par le
constructeur ou l’entrepreneur.
De même, le bailleur n’est pas tenu des vices apparents
car le caractère apparent fait présumer la renonciation du
preneur à la garantie, sans qu’il soit besoin d’une clause
expresse du bail. De même, si le preneur connaissait les
défauts de la chose, après une simple visite, cet acte
n’exonère pas le bailleur d’exécuter les travaux pour faire
disparaitre les défauts surtout si ces défauts ne se révèlent
qu’à plus âge de l’immeuble. Le vice apparent, connu du
locataire n’emporte pas renonciation à la garantie car le
preneur a pu légitimement croire que le bailleur ferait
disparaitre les défauts qui n’étaient que passagers.
Par contre, si le preneur ou le locataire laisse passer un
temps anormalement long (4 mois à 5 mois pour une location
d’une année), ceci veut dire qu’il a accepté l’immeuble ou les
locaux, dans l’Etat où ils étaient au moment de l’entrée en
jouissance.
b) Obligation du locataire :
Le preneur doit, en premier lieu, utiliser ou jouir
normalement les lieux loués, en bon père de famille. Il a
l’obligation d’effectuer les réparations locatives, entretenir la
chose et tenir les locaux, garni de meuble.
Obligation de payer le loyer au jour et au taux convenu
et à la fin du bail, restituer la chose comme il l’a reçu au
moment de l’entrée en jouissance.
i) Le locataire doit respecter l’usage de la chose :
destination de celle-ci. S’il s’agit d’une destination
d’habitation, le locataire doit l’habiter. Si la destination des
lieux est commerciale, le locataire doit exercer son activité
commerciale. Donc, la destination des lieux doit être
respectée par ce qui lui a été donné dans le bail ou à défaut
de convention, destination que l’on peut présumer, d’après
les circonstances.
Exemple : Un locataire a été évincé par un autre et ce
locataire évincé va chercher un autre local où une maison qui
lui convient. Lors de sa négociation avec le bailleur, la
destination des lieux sera connue, s’il s’agit d’un local ou une
maison à usage d’habitation ou une maison à usage
commercial.
Il arrive souvent que les locataires évincés tentent de
mentir au bailleur sur la destination des lieux. Si par
conséquent, la chose louée est une maison d’habitation ou un
appartement, le locataire doit y résider, non exercer une
activité commerciale quelconque. S’il s’agit d’un local à usage
commercial ou industriel, le locataire doit exercer jusqu’à la
fin du bail, le commerce ou l’industrie auquel, le local était
antérieurement affecté.
Si le locataire ne respecte pas la destination des lieux,
le bailleur peut obtenir des dommages-intérêts, suivant les
circonstances et la résiliation du bail. Par contre, si la
destination des lieux est mixte, une part de l’immeuble sera
utilisée à usage d’habitation, l’autre, pour son commerce.
Dans ce cas, la législation applicable est l’ordonnance 60-050
en cas de mésentente et problème entre le bailleur et le
locataire, et non l’ordonnance 62-100 pour les baux à usages
d’habitation, professionnel (sans but lucratif).
ii) Le locataire doit se conduire, à l’égard de la chose,
en bon père de famille :
- Le locataire, dans ses actes, doit entretenir et prendre pour
l’utilisation et la conservation de la chose, les mêmes soins
que prendrait un propriétaire diligent. Il doit faire attention
et ceci, en respectant la destination de la chose, soigné ses
actes (disposition matérielle) afin de ne pas endommager
le bien car il arrive que le locataire exerce son droit d’une
manière abusive, non conforme à la destination de la
chose.
- Il doit donc, éviter la détérioration de la substance ou de la
matière, dont la chose a été faite par ses actes et ceux de
sa famille et de ses gens, et ceux, d’une manière
volontaire.
- Le locataire doit respecter tout ce qui a été conclu dans le bail.
D’une part, respecter l’usage et d’autre part, respecter la
chose qui a été donné en bail.
- Le locataire doit s’abstenir de toute modification à l’Etat
matériel de la chose louée. Il ne peut donc exécuter des
travaux qu’il juge pour embellir les lieux. Il doit demander
le consentement du bailleur.
 Cependant, sauf interdiction formelle du bail, il peut apporter
de légères modifications à la chose louée, pourvu que
celle-ci ne nuise pas la chose, et ne soit pas contraire à la
destination de celle-ci et que les lieux puissent être remis
en état en fin de bail. Donc, si le locataire a effectué des
travaux, des constructions ou autres aménagements qui
ont pour résultat d’augmenter la valeur de la chose, le
locataire n’a pas le droit de demander une baisse de loyer,
à cause des travaux qu’il a réalisé. Il a agi à ses risques et
péril en effectuant les travaux et le propriétaire devient
propriétaire des aménagements réalisés, en vertu du droit
d’accession du propriétaire car le propriétaire est
propriétaire du dessus et du dessous.
Le propriétaire n’a aucun droit sur ce qui a été réalisé
par le locataire car il s’est enrichi sans cause. A la fin du
contrat, les lieux doivent être restitués comme ils ont été
reçus.
Exécution des réparations locatives :
Ces réparations sont les conséquences de l’obligation
de jouir en bon père de famille. Ce sont les menus entretiens
qui correspondent à l’usage même qu’on fait de l’immeuble.
Ces réparations sont rendues nécessaires par un défaut
d’entretien ou de surveillance et en vertu de l’exécution
successive des obligations des parties, tout au long du bail.
Ces réparations sont dues par la faute du locataire ou de leur
gens.
Mais la loi exonère le preneur de l’obligation
d’exécuter les réparations locatives lorsqu’elles sont
occasionnées par les maisons anciennes ou vétustes ou par
force majeure. Le terme vétusté est définit par la loi comme
l’usure de la chose louée, provenant de son usage normal et
prolongé, et sans que cet usure ait été aggravé par des faits
ou négligence imputable au preneur.
- Obligation de payer les loyers :
Cette obligation doit être acquittée au jour convenu et
au taux convenu. En cas de non-paiement, le locataire peut
être assimilé à un locataire de mauvaise foi, mais sera assimilé
également comme tel celui qui paie d’une façon irrégulière ou
encore celui qui refuse de payer les frais entrainés par le
retard au paiement
Problème de la sous-location :
La sous-location est la location d’une partie du local par (en
principe) le locataire où le locataire va autoriser une tierce
personne à occuper les lieux, moyennant un prix. Donc, la
sous-location concerne une partie du local qui a été obtenu en
bail par le locataire, contre le bailleur, de sorte qu’on a 3
personnes : le bailleur principal, le locataire principal qui va
jouer le rôle de bailleur, et le sous-locataire.
Dans le bail d’habitation, la loi interdit la sous-location pour
protéger le bailleur contre les spéculations de manque de
logement. Mais il arrive que le bailleur accepte la sous-
location et encore, le bailleur ignore cette sous-location.
* Dans le premier cas, où le bailleur accepte la sous-location,
le locataire a le droit de sous-louer un certain nombre de
pièce ou de local, à condition que ces pièces aient été louées
nues (sans meuble à l’intérieur). Il faut que la location ne
porte pas sur plus de 2/3 du nombre total des pièces. Pour
sous-louer plus de 2/3 des pièces, même à titre gratuit, le
locataire doit pouvoir justifier, d’un accord express du bailleur
propriétaire de l’immeuble, et ceci, compte tenu des
obligations qui incombent au locataire principal.
Les notions de stipulation pour autrui et de porte-fort le sont
pour le locataire principal, au profit du sous locataire, dans
l’exécution, par celui-ci de toutes ses obligations, nées de la
sous-location et de l’occupation des lieux.
En cas de non-paiement des loyers, les débiteurs sont tenus
de la solidarité conjointe, et en même temps, le bailleur
dispose, contre chaque débiteur, d’une action directe, ou une
action oblique ou paulienne contre le débiteur du débiteur.
*Si la sous-location n’est pas autorisée par la loi, surtout en
matière commerciale, sans l’accord du propriétaire, c’est une
violation des obligations du contrat, d’où, application de la
notion de locataire de mauvaise foi et expulsion des lieux, en
référé, et aussi, nullité du contrat, avec possibilité d’obtenir sa
résiliation.
- Quant au prix de la sous-location, si elle a été autorisée, il ne
peut dépasser le prix du loyer principal ou dépasser un
pourcentage équivalent au nombre de locaux ou pièce sous-
louée. Par exemple, le nombre total de pièce donnée en
location est de 5, le prix est de 500.000 par mois. Si 2 pièces
ont été sous-louées, la sous-location ne doit pas dépasser
200.000. Si le locataire principal demande par exemple
400.000 pour ces 2 pièces, ce qui est un prix excessif, il peut
obtenir le remboursement du loyer tropperçu sur la dernière
période d’un an.
- En fin de bail, le locataire doit restituer les lieux tel qu’il a
reçu à son entré.
- Enfin, en cas d’incendie, le locataire répond de cet accident,
à moins qu’il ne prouve qu’il est arrivé par in fortuit ou force
majeur ou vice de construction ou que l’incendie a été
communiquée par la maison voisine. L’absence du preneur ou
du locataire, au moment des faits n’est pas une cause
d’exonération de sa responsabilité car il reste tenu de veiller à
la conservation de la chose (garde).
C. Les baux commerciaux et les particularités de ces
baux commerciaux :
C’est la destination des lieux qui est le critère retenu
pour déterminer la nature d’un contrat d’habitation, soumis à
l’ordonnance 62-100 et les contrats commerciaux soumis à
l’ordonnance 60-50 du 22 juin 1960. Les deux, appliqués avec
le code de la santé publique, car il arrive que les locaux soient
insalubres ou dangereux, état matériel constaté par un acte
d’administration qui échappe au tribunal.
La règlementation des baux commerciaux est d’ordre
public dans le droit au renouvellement du bail, le droit de
céder ce bail, le congé.
Sont soumis à l’ordonnance, quelle que soit leur statut
juridique, :
- bailleur ou locataire, les locaux à usages commerciales, mais
également les accessoires de ses locaux comme les terrains,
bureaux, usine ou autres. L’usage commercial s’exerce sur les
locaux où sont exploités, un fonds de commerce. Le contrat
peut être écrit ou avec le consentement du propriétaire car
le bail est consensuel.
- Également soumis à l’ordonnance, l’usage artisanal des lieux
ou des locaux, où l’exploitation du fonds artisanal est
installée. La loi exige le consentement écrit du propriétaire
pour installer une telle exploitation dans un local à usage
d’habitation (article 1728 du code civil).
- Également soumise à l’ordonnance, la profession libérale à
but lucratif, tel docteur, avocat ou autres, de même, les
locaux utilisés pour l’enseignement avec les terrains nus.
Pour ce dernier, non à l’ordonnance s’il s’agit d’une école,
résultat d’une œuvre de bienfaisance, avec orphelinat.
Ce qu’il faut retenir est le but lucratif dans l’usage des lieux.
1. Le droit au renouvellement du bail
Ceux qui occupent ces locaux ont droit au
renouvellement de leurs contrats commerciaux qui est un
droit à indemnité pour le locataire, dite, d’éviction, lorsque le
propriétaire bailleur refuse le renouvellement du bail sans
motif, car l’absence de ce motif est posée comme une
présomption de concurrence déloyale à l’égard du locataire
commerciale. Le montant de cette indemnité peut être très
élevé car, durant le bail, le locataire a pris le temps d’avoir une
clientèle, mais en même temps, d’asseoir son fonds de
commerce et son activité D.
a. Les bénéficiaires du droit au
renouvellement :
ce sont les locataires, les cessionnaires, qui sont les
personnes ayant achetées les droits au bail du locataire, ou
leurs ayants-droits, le nu propriétaire du fonds de commerce,
ses ayants-droits et ayant-causes : héritiers ou les acquéreurs
à titre onéreux. Mais il faut que l’exercice de la profession
dans les lieux aient durée 2 ans en cas de baux écrits, et 4, en
cas de baux verbaux. Le délai est compté au jour de la prise
de possession des lieux, et ceux, jusqu’au jour où le locataire
doit vider les lieux, à l’expiration de la période du congé (car le
congé est obligatoire pour mettre fin au bail).
b. Les effets du droit au renouvellement de
bail :
- Seul, celui qui a acquis le droit au renouvellement
bénéficie des règles protectrices de la législation des baux
commerciaux. Ainsi, le bénéficiaire peut réclamer une
indemnité d’éviction, variable selon les motifs de congé ou
de refus de renouveler par le bailleur.
c. Cas où l’indemnité d’éviction est écartée :
Il y a lieu de remarquer que ces cas ne sont pas dus du fait du
bailleur qui a exécuté ses obligations tout au long du bail, mais
ce fait concerne uniquement l’Etat matériel des locaux d’une
part, et d’autre part, la mauvaise foi du locataire. Alors
l’indemnité d’éviction est écartée pour les immeubles déclarés
dangereux et insalubre par l’autorité administrative (d’après
le code de santé publique). Le départ du locataire peut être
obtenu devant le juge des référés, s’il refuse de quitter les
lieux, en réclamant l’indemnité, et malgré l’acte administratif
constatant l’état matériel de celui-ci.
L’indemnité est écartée pour motif grave et légitime qui peut
être, par exemple, le mauvais état des lieux, ne pouvant plus
être occupé sans danger.
Cet Etat matériel est prononcé par décision
administrative, mais sous réserve d’un droit de préemption du
locataire une fois que les lieux ont été remis en état.
b. Cas de non-indemnité :
- L’inexécution, par le locataire, de ses obligations d’entretien
locatif des lieux, entrainant des dégradations importantes ou
encore, non-paiement des loyers, après commandement et
qui l’assimile à un locataire de mauvaise foi.
C’est seulement après chaque période du bail et le
congé que le droit au renouvellement peut être demandé par
le locataire commercial. Après avoir reçu le congé, le locataire
commercial peut demander, soit, le renouvellement du bail,
soit une révision du loyer. Mais le bailleur peut toujours
laisser le locataire dans les lieux et le bail se poursuit par
tacite reconduction après le délai accepté dans le premier
mois.
Dans la tacite reconduction, le délai est indéterminé, le
locataire commercial continue à occuper les lieux, à exercer
son commerce, à remplir ses obligations, telles qu’elles
étaient déterminées dans le premier contrat, et même chose
pour le bailleur. Malgré son caractère indéterminé, le bail doit
toujours se terminer ou prendre fin, par un congé, par exploit
d’huissier. Ce congé doit contenir le délai donné au locataire,
en principe 6 mois pour que celui-ci puisse aviser sa clientèle,
trouver un autre local pour exercer son activité, mais
également, exercer son droit au renouvellement auprès du
bailleur.
2. La sous location en matière commercial :
Dans le bail commercial, le principe est l’interdiction de
la sous-location. Mais le propriétaire bailleur peut donner son
accord, soit d’une manière générale, au moment de la
conclusion du contrat, soit, directement avec le locataire
principal, pour négocier ce droit au renouvellement du sous-
locataire. Il doit être prévenu, par lettre recommandée, avec
accusé de réception, de sous-louer, et peut, de ce fait,
participer à l’acte avec le locataire principal qui jouera le rôle
de bailleur pour le sous-locataire, à qui, il doit l’indemnité
d’éviction. Donc, vis-à-vis du bailleur principal, le sous-
locataire peut acquérir cette indemnité, si le bailleur a
accepté, dès le départ, la sous-location ou à accepter l’acte
sans poser de conditions, quant à l’indemnité d’éviction. Mais
le sous-locataire également, peut acquérir cette indemnité du
locataire principal.
Quant aux obligations du locataire principal et sous-locataires,
ils sont tenus solidairement de leurs obligations nées du bail
principal à l’égard du propriétaire bailleur.
Après le renouvellement qui est un acte d’ordre public,
le droit d’une indemnité qui est d’ordre public, ce terme
d’ordre public signifie que les clauses dans le contrat de bail
commercial qui tendent à écarter l’indemnité est nulle. De
même, les clauses qui tendent à écarter la cession de bail.
3. La cession de bail :
1. Définition
La cession est le droit du locataire commercial de
vendre ou de céder son droit au bail, né du contrat car c’est
grâce à cette possibilité de céder que l’exploitation
commerciale et le fonds de commerce acquière une valeur.
Cette cession de bail est autorisée par la loi,
notamment par l’article 1917 du code civil.
 La différence entre la cession et la vente, c’est que, dans la
cession, 3 composantes sont de la propriété, à qui, grâce au
contrat de bail, peuvent être cédés par le locataire
commercial. Il s’agit de l’usage des locaux, de la jouissance, de
la disposition matérielle. Ce sont ces 3 composantes qui
seront vendues par le locataire commercial, à un preneur
appelé cessionnaire.
Dans la vente qui est un contrat distinct de la cession,
le propriétaire transfert directement à l’acheteur, son droit
d’usage, de jouissance, disposition matérielle et juridique de
la chose.
La cession est un contrat instantané. Le cédant
abandonne au cessionnaire sa créance contre le bailleur, son
droit au bail. Le locataire n’a plus à l’égard du cessionnaire
d’obligations autres que celles de garantie. Dans la cession,
seule la créance du preneur contre le bailleur est cédée, non
sa dette envers le bailleur. Le cédant ou locataire principal
reste garant du paiement des loyers au bailleur, sauf si le
bailleur a consenti à le libérer.
On admet que par une stipulation pour autrui implicite
lors de la cession, le cessionnaire bénéficiaire s’oblige, à côté
du cédant, locataire principal, à remplir toutes les obligations
du preneur, dont, payer le loyer, ce qui entraine, pour le
bailleur, d’avoir une action directe, contre le cessionnaire.
absence d’une clause du contrat écrit. Le congé peut être
demandé, soit par le locataire, soit, surtout par le bailleur, par
un acte par lequel il avise le locataire de la fin du contrat et
qu’il compte reprendre l’immeuble ou les locaux.
Dans le congé, le bailleur doit mettre les motifs, à peine
de nullité. Soit, pour ne pas renouveler le bail, il reprend les
locaux pour habiter, lui et sa famille, non pour l’exercice
commerciale, en cas de bail commercial ou encore, il met fin
au contrat, pour reconstruire ou améliorer, apporter d’autres
constructions sur les lieux, donc, effectuer des travaux.
En cas de contestation par les locataires, le problème
devra être porté, surtout, si le contrat prend fin pour un
désaccord sur le montant du loyer, devant le tribunal civil du
lieu où se trouve l’immeuble, et par sa décision, le tribunal va
fixer les nouvelles conditions du bail, décision qui fixe la
nature, tous les éléments, et cette décision prend lieu de
nouveaux contrats entre les parties qui devrons l’exécuter
(ordonnance 62-100 et 60-050).
Ainsi, seul le droit d’usage, le droit de jouissance et le
droit de disposition matérielle sont cédés au locataire. La
disposition juridique reste entre les mains du propriétaire.
C’est pourquoi, on l’appelle nupropriétaire. Le contrat non-
translatif de propriété est caractérisé par le droit de
disposition juridique qui reste entre les mains du propriétaire.

b. Les effets de la cession Après les contrats non-translatifs, il y a les contrats

C’est le bénéfice du droit au renouvellement acquit par le intermédiaires : le leasing. Cette technique est surtout utilisée
locataire principal cédant, ou du temps écoulé, déjà couru par en matière commerciale.
le cédant, délai déterminé dans le bail.

- Ainsi, cédant et cessionnaires sont tenus d’une obligation

solidaire, de toutes les obligations nées du bail. Mais en plus,
le locataire principal, ou cédant doit une garantie au bailleur
car le bailleur ne peut se voir attribué un cessionnaire
insolvable car il arrive que le locataire principal cédant quitte
les lieux, après avoir cédé son droit au bail au cessionnaire
qui, par la suite, est une personne de mauvaise foi et
insolvable
- . C’est pour cela que le bailleur propriétaire demande toujours
à être présent, lors de la cession et également que le contrat
de bail, surtout commercial, apparait intuitu personae, car le
bailleur connait très bien la personne qui va contracter.

4. La fin du bail :
Le congé est obligatoire, quelle que soit la nature du
bail et à défaut, le bail se poursuit par tacite reconduction, en