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Introduction à la gestion immobilière

I. Introduction

La location, la gestion locative et la gestion de copropriété sont 3 domaines du secteur de l’immobilier qui sont à
différencier.

Chacun de ces domaines possède une réglementation particulière et des intervenants différents. Les relations entretenues
entre les différentes parties et les objectifs sont à distinguer.

Il est important de définir les 3 principales activités de la gestion immobilière, à savoir :

 La location
 La gestion locative
 La gestion de copropriété

Elles représentent 3 métiers bien différents et pourtant, complémentaires.

II. Location
A. Cadre Juridique

Définition : Qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison, d’un garage ou encore d’un local, la location est définie comme
étant la mise à disposition contre paiement d’un loyer.

Ce règlement peut, selon les cas, être :

 Mensuel
 Trimestriel
 Ou encore annuel

Cet acte est matérialisé par un contrat de location.

Le contrat de location depuis 2015

Depuis la loi Macron du 6 août 2015, le contrat de location est national (pour les locations soumises à la loi du juillet 1989)
c’est-à-dire que son contenu est d’autant plus encadré qu’il ne l’était auparavant. Toutes les locations confondues doivent
faire l’objet de ce contrat, dont le contenu est bien spécifique.

Ce contrat de location consiste à protéger, en cas d’abus de toutes sortes, le locataire, ainsi que le propriétaire.

Remarque : En France, le régime le plus courant de location pour l’habitation est la location nue, c’est-à-dire la location
sans fournitures de meubles.

B. Acte de louer

L’acte de louer reste un acte commercial, un acte de transition, au même titre que la vente immobilière. Evidemment, ici, il
ne s’agit pas de devenir propriétaire de son bien, mais de devenir locataire.

Les 2 acteurs principaux dans cette action vont donc être :

 Le « client », qui est en demande de logement, et que l’on qualifiera désormais de « prospect ».
 Le bailleur, propriétaire du bien proposé en location.

Remarque : Le bailleur peut être un particulier, un professionnel ou un organisme social, dans le cadre d’une habitation à
loyer modéré, communément appelé HLM (Habitation à Loyer Modéré).

Concrètement, lorsque l’on parle de location, il s’agit de :

 Mettre en place un locataire,


 Rédiger tous les documents permettant d’encadrer cet acte,
 Réaliser, en finalité, l’état des lieux d’entrée et la remise des clés.

III. Gestion locative


A. Caractéristiques d’une gestion locative
Définition : La gestion locative est une activité qui peut être menée soit par :

 Un particulier
 Un professionnel

Le gestionnaire du bien ou des biens immobiliers aura pour mission de gérer, par exemple :

 Les paiements de loyer,


 Les paiements des charges,
 Ou encore de vérifier le respect du contrat liant le locataire et le propriétaire.

Et cela, tout au long de la location, jusqu’au départ du locataire.

Il peut également avoir la charge de faire intervenir des entreprises en cas de problèmes – quel qu’il soit – et se charger de
faire le lien avec le syndic de copropriété.

En bref, le gestionnaire fait le lien entre le locataire et le propriétaire.

B. Missions du gestionnaire du bien

Si le propriétaire du logement décide de gérer lui-même son bien, il lui reviendra la mission d’entretenir son bien selon les
normes en vigueur et de faire en sorte que le locataire en place puisse jouir paisiblement du bien loué.

Cependant, dans la majorité des cas, le propriétaire délègue la gestion locative de son bien à une tierce personne.

Fondamental : Dans le cas d’une gestion locative d’un bien par une tierce personne, le propriétaire signera un contrat le
liant au professionnel, listant les missions qui lui seront confiées et dont il sera garant.

Ces missions engendrent des frais de gestion, qui seront un pourcentage des loyers encaissés annuellement ou des loyers
plus charges.

Ces frais seront déductibles des impôts sur les revenus, ainsi que certains travaux.

IV. Gestion de copropriété


A. Caractéristiques de la gestion de copropriété

Définition :

Le terme de la copropriété s’applique pour un ensemble immobilier, constitué de plusieurs appartements, ou plusieurs
maisons, partageant les mêmes parties communes, et ayant plusieurs propriétaires distincts, appelés donc ici des
copropriétaires. On distingue ici parties communes et parties privatives.

La copropriété est un mélange de propriétés individuelles et collectives. Chaque propriétaire a, d’une part, une propriété
exclusive sur les parties privatives (souvent, appartement) et, d’autre part, une propriété indivise (se dit d'un bien possédé
en commun par plusieurs personnes mais qui n'est pas divisé entre elles) sur les parties communes (couloir, escalier,
ascenseur).

Si le gestionnaire locatif a pour mission de gérer les parties privatives, le syndic de copropriété, lui, aura pour mission de
gérer les parties communes. Nous allons voir comment fonctionne exactement la copropriété, comment elle est régie par la
législation et quel est le rôle précis de chacune des parties.

Remarque : La copropriété se distingue de la multipropriété. En effet, la multipropriété est le mécanisme qui permet de
conférer à chacun des titulaires la jouissance alternative de l’immeuble, par attribution d’une période précisément
déterminée au cours d’année.

V. Où commence la gestion et où s’arrête la location ?

Exemple : Monsieur x vient d’acheter un appartement en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), nous approchons de
la date de livraison, il lui faut donc trouver des locataires. De plus, il habite à plusieurs milliers de kilomètres de ce bien, il
compte donc déléguer toute la gestion du locataire à une agence. Il n’aura besoin de signer avec l’agence choisie qu’un
mandat (Acte par lequel une personne (mandant) donne à une autre (mandataire) le pouvoir de faire qqch. en son nom) de
gestion, lequel inclura l’acte de louer.

Ainsi, retenez qu’avec un mandat de location, l’activité de location consiste en :

 La recherche d’un locataire


 La sélection d’un locataire
 La rédaction du bail (aussi appelé contrat de location)
 La réalisation de l’état des lieux d’entrée
 La réalisation des diagnostics obligatoires

Avec un mandat de gestion, l’activité de gestion consiste en l’ensemble des démarches à effectuer une fois que le locataire
est dans les lieux. Autrement dit, il s’agit de gérer, au quotidien, tout ce qui est nécessaire au bon déroulement de la
location :

 Perception des loyers


 Délivrance des quittances (Une quittance de loyer est un document qui atteste que le locataire a payé
intégralement le loyer et les charges.)
 Réparations
 Régularisations des charges
 Etc.

Pour ce qui est de la recherche d’un locataire, de la sélection d’un locataire, de la création du bail, de l’état des lieux
d’entrée et des diagnostics obligatoires, ces tâches seront aussi réalisées dans le cadre de la mise en gérance, mais en tant
qu’activités accessoires à la signature du mandat de gestion, activités d’ailleurs facultatives.

La gestion immobilière revient donc à exercer des tâches précises de gestion courante, de gestion exceptionnelle et de fin
de bail.

Pour la gestion courante, il faudra percevoir les loyers et charges, procéder à la révision annuelle du loyer et le cas échéant
à la régularisation des charges. Il faudra aussi envoyer gratuitement au locataire ses quittances de loyer, et procéder à la
déclaration fiscale des revenus locatifs.

La gestion exceptionnelle concerne les réparations autres que locatives du logement, la gestion des sinistres non couverts
par l’assurance habitation du locataire, les relances et le recouvrement des impayés et toute procédure nécessaire en
impayé contre le locataire.

La gestion de fin de bail comprend le congé du locataire ou du bailleur, donc son préavis, l’état des lieux de sortie, et la
restitution du dépôt de garantie.

Au-delà de ces missions, un bailleur peut décider de confier des tâches supplémentaires à l’agence gestionnaire, par
exemple de se faire représenter dans les assemblées générales de copropriété, de payer les charges, impôts et services
pour le compte du bailleur, de souscrire une assurance sur l’immeuble, de préparer les éléments permettant au mandant
d’établir ses déclarations fiscales, et bien d’autres choses.

Rappel : Nous avons donc vu les limites entre la gestion et la location immobilière. La location est une activité d’entremise
immobilière, elle peut donc être réalisée sous une carte T. La gestion elle, ne peut être réalisée que par des agences
immobilières détenant la carte G.

VI. Loi Alur et gestion locative

La loi Alur et la gestion locative

Tout locataire, propriétaire ou candidat à l’investissement locatif doit maîtriser les aspects de la gestion locative et de la Loi
Alur ainsi que la loi ELAN avant de prendre une décision immobilière. Celle-ci, renforce les droits des locataires et les
obligations des propriétaires du parc locatif privé. En effet, cette loi, publiée le 26 mars 2014 au journal officiel, améliore de
manière drastique la transparence de l’immobilier locatif, en instaurant un dispositif administratif. La loi ELAN date du 23
novembre 2018.

Le premier encadrement modifié par la Loi Alur est le plafonnement des honoraires de locations. Seuls les visites, la
constitution de dossier, la rédaction du bail, et l’établissement des états des lieux peuvent être mis à la charge du locataire
et partagés avec le bailleur.

De plus, les honoraires mis à la charge du locataire ne pourront pas excéder ceux qui seront à la charge du propriétaire
bailleur, et devront être inférieurs à un plafond par m2 de surface habitable.

Ce plafond est fixé à 3 €/m2 maximum pour l’établissement de l’état des lieux d’entrée (l’état des lieux de sortie n’est pas
facturable au locataire), auquel peuvent s’ajouter 12 €, 10 € ou 8 €/m2 maximum en fonction de la zone où se situe le bien
pour la constitution du dossier, la rédaction du bail et les visites.
Les incidences de la Loi Alur en gestion locative concernent également d’autres points.

En effet, après l’encadrement des loyers dans certaines zones urbaines, le gouvernement a introduit d’autres mesures en
faveur des locataires ainsi que des modifications dans le fonctionnement des copropriétés. L’encadrement des loyers pris
en application de la Loi Alur a dans un premier temps été annulé par le tribunal administratif (de Lille et de Paris) puis
déclaré valable en appel. Entre temps, la loi ELAN a prévu, a titre expérimental pour 5 ans, un nouvel encadrement des
loyers. C’est l’objectif de la Loi Alur, qui réforme en profondeur le droit du logement français.

Remarque : Le gouvernement d’Emmanuel Macron a depuis à nouveau réformé le droit immobilier en 2018. La Loi ELAN,
publiée en novembre 2018, a ainsi instauré de nouvelles mesures en matière de logement.

Cependant, il est important de connaître les grandes modifications instaurées par la Loi Alur, exposées ci-dessous.

Certaines modifications prévues ont finalement été abandonnées. C’est le cas de la Garantie Universelle des Loyers (GUL)
par exemple.

Fondamental : Il est très difficile de dresser un état des lieux de ce qu’à instauré la loi Alur entre ce qui a été abandonné et
ce qui a été modifié par la Loi ELAN. Mais il convient de retenir que c’est une loi qui a changé les habitudes en matière de
location et de gestion pour les agences, et que ses effets les plus forts ont notamment été l’encadrement des honoraires et
l’obligation de formation pour les agents immobiliers et leurs collaborateurs.

VII. Conclusion

Ainsi, la gestion immobilière va rassembler ces 3 activités qui sont à la fois distinctes et complémentaires.

Il est important de pouvoir connaître l’ensemble des règles qui s’appliquent afin de faire face à tous les cas possibles.

Les métiers de l’immobilier sont particulièrement réglementés. Cela oblige les professionnels à avoir une bonne maîtrise de
leurs droits et devoirs, afin de pouvoir limiter les impairs qui pourront être lourds de conséquences.

Au-delà de ces conséquences, il ne nous faut pas perdre de vue la mission de conseil qui caractérise cette profession ? Vous
devez être en mesure, quel que soit le cas, de renseigner, répondre et aider votre interlocuteur, qu’il soit locataire,
propriétaire, copropriétaire, ou autre.

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