Les enjeux, les limites, et les perspectives de

développement des produits participatifs

dédiés à l’immobilier

Réalisée par :
Encadré par :

Année universitaire: 2015/2016

 Remerciements
Ce livre est le fruit de mon effort personnel, mais il a
bénéficié des contributions de plusieurs acteurs, je
voudrais les remercier tous, mais ne pouvant pas le faire
nommément, je ne contenterai d’évoquer ceux à qui je
suis particulièrement reconnaissant, m’ont aussi
grandement aide.
Je tiens tout d’abord à présenter mes vifs remerciements
à mes encadrant Mr. …………………….. et
Mr………………… d'avoir accepté de m’encadrer et
pour leur disponibilité.
Mes remerciements, aussi, à toutes les personnes qui
m'ont aidé de prés ou de loin dans l’élaboration de ce
travail, Surtout ceux qui ont été tout le temps à côté de
moi.

SOMMAIRE
INTRODUCTION GENERALE.
CHAPITRE I : Généralité sur les produits participatifs
immobiliers : Murabaha et Ijaraa.
Section I : Les particularités du produit Murabaha dans le cadre d’un
financement immobilier

Section II : Les spécificités du produit Ijaraa et ses apports dans le

financement de l’immobilier

CHAPITRE II : L’expérience marocaine des produits alternatifs

pour le financement immobilier
Section I : Le lancement des produits alternatifs immobiliers par Bank Al
Maghreb en 2007.

Section II : Les raisons d’échec de cette expérience.

CHAPITRE III : Les défis de la nouvelle expérience des produits

participatifs immobilier
CONCLUSION GENERALE.

BIBLIOGRAPHIE.
INTRODUCTION GENERALE.

Considérée comme la solution crédible et alternative à la finance conventionnelle, la finance

islamique continue sur son évolution constante et rapide. Actuellement, les deux références
mondiales en la matière sont la Malaise et les pays du Golf. Des récentes statistiques parlent
d’un volume d’environ 8% seulement du marché financier mondial ! Pourtant, elle jouit d’un
fort potentiel de croissance qui étonne les observateurs.
Le Maroc est très en retard par rapport à d’autres pays voisins. Malgré que la finance
islamique est présente dans le jargon de ses autorités monétaires depuis plus de vingt ans
maintenant. Les activités dites islamiques ont fait leur appariation en octobre 2007, date où le
gouverneur de la Banque Centrale du Maroc (Bank Al Maghrib) a autorisé la
commercialisation des produits nommés officiellement« Alternatifs ».
Depuis cette date, ces nouveaux produits n’ont pas pu convaincre la grande masse des
consommateurs marocains, et leur commercialisation a rencontré certains obstacles : cherté,
manque de sensibilisation, manque de compétences, absence de cadre réglementaires
approprié,…Par conséquent, l’impact était clair, à peine 111 millions MAD en 0188. Mais, la
contradiction est choquante : 94% des marocains autrement dit 7 marocains sur 10 sont
favorables pour des produits et services bancaires conformes à la Charia! (selon une étude
récente menée par le cabinet Islamic Finance Advisory & Assurance Services).
Ce dilemme entre le succès qu’ont connu les banques islamiques dans le monde entier, surtout
suite à la crise économique et financière internationale et l’appétit des clients domestiques
pour des produits bancaires en conformité avec les préceptes de l’islam, alors l’inexistence de
ce type d’institutions financières au Maroc alimente les débats, alors quels sont les raisons
d’échec de la commercialisation de ces produits au Maroc ?.
La réalité de commercialisation de certains produits qualifiés d’islamiques était un début de
réponse à ce besoin d’ouverture sur la finance internationale. La volonté des autorités
gouvernementales de proposer un projet de loi dont les clauses stipulant l’implantation et la
création de banque islamiques sur le marché national montre un changement de position
attentive des pouvoirs publics et des professionnels bancaires marocains envers ces
institutions d’essence islamique.
Nous allons essayer tout au long de notre analyse de comprendre cette problématique
complexe qui est les raisons d’échec de l’expérience Marocaine. Nous allons amorcer notre
travail analytique par un passage littéraire sur l’origine et l’évolution, les tendances, les
principes fondamentaux et les apports potentiels des produits participatifs dédiés à
l’immobilier.
En suite, nous allons mettre le doigt sur l’expérience marocaine, en menant un diagnostic
permettant de mettre en relief les obstacles qu’affronte cette jeune industrie des produits
participatifs pour décoller au sein de notre pays, les mesures et les conditions à préparer pour
garantir sa réussite. A la fin de cette analyse qualitative, nous allons pouvoir apporter des
réponses à la problématique de notre papier et proposer des solutions pour contribuer au
développement de ces produits dans notre pays.

L’objectif de mon travail est de mettre la lumière sur les causes de cette réticence de la
demande nationale des produits et services financiers islamiques malgré tout l’engouement
des clients marocains pour ces produits alternatifs. Nous allons essayer de diagnostiquer la
situation et de proposer quelques remèdes afin de donner à la finance alternative toute la place
quelle mérite pour qu’elle contribue au développement socio-économique de notre pays.
CHAPITRE I : Généralité sur les produits participatifs immobiliers : Murabaha et
Ijaraa.

Pour rester dans la légalité islamique, les banques islamiques et les filiales islamiques des
banques conventionnelles ont développé des mécanismes juridico-financiers pour contourner
l'interdiction du prêt à intérêt et rémunérer l'apporteur de capitaux. Ces derniers se fondent sur
des concepts nommés, mourabaha, Ijara.

Section I : Les particularités du produit Murabaha dans le cadre d’un financement
immobilier

1- La Murabaha et ses conditions de la conformité à la Charia

La Mourabaha est un contrat de vente au prix de revient majoré d'une marge bénéficiaire
connue et convenue entre l'acheteur et le vendeur (AL Bay'ou bi ribhin ma'loum). La
Mourabaha peut revêtir deux aspects : Transaction directe entre un vendeur et un acheteur. 
Transaction tripartite entre un acheteur final (ou donneur d'ordre d'achat), un premier vendeur
(le fournisseur) et un vendeur intermédiaire (exécutant de l'ordre d'achat). Cette dernière
formule a été retenue dans les pratiques bancaires islamiques. La Banque intervient en qualité
de premier acheteur vis à vis du fournisseur et de revendeur à l'égard de l'acheteur donneur
d'ordre (le client).La Banque achète la marchandise au comptant ou à crédit et la revend au
comptant ou à crédit à son client moyennant une marge bénéficiaire convenue entre les deux
parties.
La Mourabaha est un mode de financement qui permet aux banques islamiques de financer,
dans le respect de leurs principes, aussi bien les besoins d'exploitation de leur clientèle
(stocks, matières, produits intermédiaires) que leur investissement. 
La mourabaha fait partie des contrats de financement proposés par la finance islamique. Pour
comprendre cette opération particulière, il est indispensable de donner une définition simple et
claire. La définition retenue est celle figurant dans les standards de l’AAOIFI selon laquelle
la mourabaha est « […] la vente d’un bien pour un prix égal au prix d’achat avec une marge
définie et approuvée par les parties. Cette marge de profit peut être un pourcentage du prix de
vente ou un montant fixe ».
Pour qu’un contrat de mourabaha soit déclaré conforme aux prescriptions de la Charia, il doit
nécessairement remplir un certain nombre de conditions relatives à la nature et à l’existence
du bien objet du contrat, au prix d’acquisition et à la marge, et aux parties notamment.
Le bien objet du contrat, qu’il soit meuble ou immeuble, doit être défini et connu par les
parties, avoir une valeur car les choses dites hors commerce du point de vue du droit
musulman, ne peuvent pas faire l’objet d’un contrat de mourabaha.
Il doit également respecter les préceptes, c’est-à-dire les obligations et interdictions, imposés
par la Charia (inexistence de lien quelconque avec des activités jugées illicites par la loi
islamique: jeux d’hasard, alcool, porc,...).
Au moment de la conclusion du contrat, l’existence du bien objet de la transaction doit être
certaine. En effet, si son existence laissait place au doute, cela serait synonyme d’incertitude
et d’aléa dans l’existence même du contrat et entrerait donc dans le champ du gharar.
Le gharar étant prohibé par la finance islamique, cela signifierait que le contrat de mourabaha
serait alors contraire à la Charia et donc illégal puisque les opérations liées à un évènement
futur et incertain ne sauraient être validées.
Avant la conclusion définitive du contrat et le transfert de propriété du bien, l’acheteur final
doit obligatoirement avoir connaissance du prix d’acquisition initial du bien mais également
du montant de la marge bénéficiaire. Cette marge peut prendre la forme d’une « […] somme
fixe ; ou un pourcentage du prix d’acquisition ; ou une formule indexée qui permet de calculer
la marge au moment de la conclusion du contrat de Murabaha ; […] ».
Le calcul de la marge bénéficiaire est différent selon le courant juridique. Pour l’école
hanafite, le coût de revient englobe tous les frais supplémentaires en plus du coût initial. En
revanche, pour l’école malikite, seuls les coûts de transport et de transformation sont pris en
compte. En effet, les coûts insignifiants que le client pourrait prendre à sa charge, ne sauraient
être pris en compte dans le calcul du coût de revient. Le vendeur et le client doivent être deux
personnes physiques ou morales distinctes. En effet, si le vendeur et le client sont une seule et
même personne ou entité juridique, l’opération de Murabaha sera automatiquement contraire
aux dispositions de la Charia puisque cette dernière prohibe les situations impliquant deux
ventes en une, en vertu d’un hadith du Prophète. Dans le cas de la mourabaha bancaire, qui est
une opération tripartite, il faut nécessairement un double transfert successif de propriété du
bien vendu. Le premier transfert de propriété se fait entre le vendeur et le financier, alors que
le second est le fruit de la relation contractuelle entre le financier et le client. Ainsi, le
financier doit être le propriétaire du bien objet de l’opération avant de le céder définitivement
au client. Cela est d’ailleurs confirmé par un hadith qui énonce clairement le principe suivant :
« ne vendez pas ce que vous ne possédez pas »
La mourabaha bancaire, aussi appelée mourabaha avec ordre d’achat, est très populaire auprès
des établissements financiers islamiques. En effet, recourir à la mourabaha constitue de
manière évidente le principal fonds de commerce des banques islamiques qui réalisent des
profits élevés grâce à la marge bénéficiaire.
Après la réalisation du contrat Mourabaha, le bien devient la propriété exclusive et définitive
de l'acheteur final et le demeurera quels que soient les incidents qui peuvent survenir par la
suite. Toutefois, la Banque peut prendre un gage sur les biens vendus en garantie du paiement
des prix de vente et mettre en jeu ce gage le cas échéant. De même, elle peut tenir compte des
cas de mévente du client et accorder à ce dernier un rééchelonnement de son échéancier sans
que cela n'entraîne une majoration de prix.

2- Les fondements religieux et commerciaux de Murabaha.

- Les fondements religieux de Murabaha.

Du point de vue de l’Islam, le Coran est la source suprême. Par conséquent, son influence sur
la finance islamique est extrêmement forte. La légitimité et la légalité religieuses de la
mourabaha reposent principalement sur deux versets. D’une part, le verset 275 de la sourate 2
du Coran fait figure de base légale pour la mourabaha dans la mesure où il énonce le principe
suivant : « Ceux qui pratiquent l’usure se présenteront, le Jour de la Résurrection, comme des
aliénés possédés par le démon et ce, pour avoir affirmé que l’usure est une forme de vente,
alors que dieu a permis la vente et a interdit l’usure […] »8. Ce verset illustre l’opposition
entre l’usure et la vente, et sert de fondement à la mourabaha grâce à l’analogie faite entre
cette dernière et la vente. D’autre part, le verset 198 de la même sourate est également utilisé
pour justifier le bien-fondé de la mourabaha. Ainsi, ce verset déclare : « Il n’est pas interdit,
[…], de rechercher quelques faveurs de votre Seigneur [par la pratique du négoce] »9. Ici, une
interprétation dynamique et extensive est faite en faveur de la mourabaha dans le sens où l’un
de ses buts est la recherche du gain et du profit par le commerce. D’autres interprétations
découlent principalement de la Sunna.
La vente mourabaha repose sur plusieurs fondements religieux. En outre, il est impératif
qu’elle obéisse à une logique d’échange commercial.
 - Les fondements commerciaux de Murabaha
La mourabaha peut être de deux types : la transaction directe ou la transaction tripartite. Dans
le premier cas, la transaction est directe puisqu’il s’agit d’une vente classique, au comptant ou
à tempérament, au prix de revient majoré d’une marge bénéficiaire connue et convenue entre
un vendeur et un acheteur. Dans le second cas, l’opération est tripartite puisqu’il s’agit d’un
contrat de vente au cours duquel un vendeur vend, à la demande d’un acheteur final, un actif à
un intermédiaire financier, qui le revend ensuite à tempérament ou au comptant, à cet acheteur
final au prix de revient majoré d’une marge bénéficiaire. Ce montage tripartite est appelée
mourabaha avec ordre d’achat, ou pour donneur d’ordre, ou plus couramment mourabaha
bancaire du fait de son utilisation généralisée par les banques islamiques.
Peu importe le type de mourabaha, celui-ci entre plus généralement dans la catégorie des
‘ouqoud al-mou’awadat autrement dit les contrats fondés sur une logique d’échange
commercial. La finance islamique reconnaît deux autres grandes logiques contractuelles : les
‘ouquoud al-shirkat fondés sur une logique de partage (moudaraba, mousharaka) ; et les
‘ouquoud al-tabarou’at fondés sur une logique de bienfaisance (waqf, qard hassan, takaful,
zakat). Les ‘ouqoud al-mou’awadat se divisent en deux grandes catégories : il y a d’abord «
les ventes avec négociation du prix, mousawama, sans référence explicite au coût de revient
de l’élément vendu »; et les bai al-amana aux cours desquels le vendeur a l’obligation de
déclarer le coût de revient de ce qu’il vend. Les bai al-amana se subdivisent en trois sous-
catégories : la vente tawliyah au prix d’achat sans profit ni perte et au comptant ; la vente
Wadhi’a à perte ; et la vente mourabaha qui nous intéresse plus particulièrement. Le contrat
de mourabaha représente donc à lui seul une sous-catégorie. Pour être licite au regard du droit
musulman des affaires, il doit remplir un ensemble de conditions de fond et de forme.

3- Le processus d’utilisation du Murabaha par les banques islamiques.

Il est nécessaire de montrer le processus d’utilisation de la mourabaha bancaire par les

banques islamiques, avec l’aide notamment d’un schéma opérationnel (A). Elle présente
différents avantages à la fois pour les banques islamiques et pour les clients souscripteurs,
malgré une certaine inégalité (B). L’avantage principal réside dans l’idée que la mourabaha
semble être une alternative suffisante au crédit à intérêt conventionnel en raison de ses
nombreuses différences (C).
La mise en œuvre concrète d’un contrat de mourabaha bancaire doit suivre des étapes claires.
En effet, les banques islamiques suivent le processus suivant dans le but de respecter et
d’exécuter efficacement le contrat signé.
Dans un premier temps, le client « donneur d’ordre d’achat » choisit le bien, et soumet une
demande de financement à l’institution financière islamique.
Dans un second temps, la demande est étudiée par l’institution financière islamique, qui
consiste principalement à analyser la solvabilité du client et à donner une tarification précise
de la transaction.
La troisième étape exige que les parties se soient définitivement mises d’accord sur
l’ensemble des termes de la convention. Si tel est le cas, l’institution financière islamique se
porte acquéreur du bien et le cède au client au prix d’acquisition initial majoré d’une marge
bénéficiaire.
Enfin, l’exécution du contrat doit être réalisée jusqu’à son terme. Autrement dit, le client doit
s’acquitter du prix total convenu avec la banque islamique selon les modalités et les
échéances fixées. Le schéma ci-dessous synthétise le déroulement d’une opération de
mourabaha bancaire, qui présente des avantages pour toutes les parties. Cependant ces
avantages ne sont pas de nature égale.
Le processus de l’opération Murabaha.

« Islamic Finance : partnership for growth", Euromoney publications

- Exemple la banque tunisienne Zitouna.

La Murabaha est un contrat incluant l’acquisition et la vente d’un bien au prix de revient
majoré d’une marge bénéficiaire connue et convenue entre la banque et le client. (‫البيع بربح‬
‫)معلوم‬.
La Mourabaha est un mode de financement proposé par Banque Zitouna aussi bien pour les
Clients particuliers qu’à ceux des Entreprises pour le financement

 De l’immobilier ;
 De véhicules de tourisme, utilitaires et industriels ;
 Des Besoins d’exploitation : stocks, matières premières, produits intermédiaires…;
 D’Equipements à usage professionnels et / ou privés

Banque Zitouna achète le bien qu’elle revend à terme à son client moyennant une marge
bénéficiaire convenue entre les deux parties.
Cette marge de profit peut consister en un montant fixe ou en un pourcentage du coût
d’acquisition initial dudit bien.
 Financement direct allant jusqu’à 80 % du schéma de financement.
 Financement non plafonné qui dépend de la capacité de remboursement du client.
 Durée de remboursement allant jusqu’à 20 ans.
 Taux de marge fixe sur toute la durée de remboursement.
 Solution de financement validée par le Comité Charia
  
 Source : http://www.banquezitouna.com/
Pour être conforme à la Charia, l’achat et la revente du bien doivent être réels et non fictifs.
Le prix de revient, la marge bénéficiaire de la Banque et les délais de paiement doivent être
préalablement connus, fixés et acceptés par les deux parties. (‫)اإليجاب والقبول‬
L’opération de Mourabaha nécessite l’établissement  de deux contrats, un pour l’achat par la
banque Zitouna auprès du promoteur, et l’autre pour la vente au client. Cela pose un problème
fiscal de double imposition auquel la loi de finance 2011 devrait apporter une réponse.
A noter qu’en finance islamique on ne parle pas de « crédit », mais d’achat et de vente ; on ne
parle pas non plus de « taux d’intérêt » mais de marge bénéficiaire.
Le taux de marge pratiqué par la Banque Zitouna pour l’achat d’un bien immobilier devrait se
situer autour de 4 à 5% par an sur la base du coût d’achat. Le taux de marge sera fixe pendant
toute la période de remboursement et sera calculée sur la base du coût initial d’achat du bien.

4- Les avantages du Murabaha pour la banque islamique et pour le client.

- Pour la banque islamique.

Tout d’abord, la mourabaha avec ordre d’achat est censée représenter une solution alternative
au crédit à intérêt conventionnel. Elle permet alors aux banques de viser une clientèle plus
large pouvant être intéressée par des offres ne contenant pas d’intérêt. Ensuite, la mourabaha
est un moyen pour les banques de limiter au maximum les risques liés au bien vendu puisque
la conclusion finale du contrat marque le moment où la propriété du bien est définitivement
transférée au client, ainsi que les risques afférents. Le client est alors responsable par sa
gestion des conséquences futures qui peuvent survenir dans la mesure où l’établissement
financier, n’étant plus propriétaire, se décharge de toute responsabilité.
Enfin, le dernier avantage est le plus important étant donné qu’il est d’ordre financier. La
mourabaha représente une technique de financement efficace à moindre coût car elle permet
de réaliser des profits considérables tout en limitant les risques. De ce fait, le rendement est
plus élevé que dans un financement participatif ou un crédit classique à intérêt puisque la
marge bénéficiaire est modulable à la hausse surtout en l’absence de concurrence.

- Pour le client souscripteur.

Du point de vue d’un client potentiel, le premier atout de la mourabaha est qu’elle constitue
un palliatif au crédit classique à intérêt. Aujourd’hui, de nombreuses personnes recherchent
des financements répondant à leurs croyances religieuses, ou alors à des impératifs éthiques.
Dans cette optique, ils décident de s’orienter vers des nouveaux produits financiers innovants
qui sont le fruit des nouvelles finances très en vogue basées sur la morale, l’éthique, et/ou la
religion notamment. La mourabaha est, en principe, un financement islamique permettant de
répondre à un besoin social primaire et universel: l’accès à la propriété. Cet argument peut
servir à expliquer la forte popularité et l’utilisation massive de la mourabaha dans le milieu
bancaire et financier islamique. Lorsqu’on compare les avantages entre les banques
islamiques et les clients souscripteurs, on observe d’abord une inégalité en faveur des acteurs
financiers qui semblent être les grands gagnants. Puis, on remarque également un point
commun : le postulat selon lequel la mourabaha représente une offre alternative crédible au
crédit à intérêt conventionnel. En conséquence, il paraît nécessaire de comparer les
différences majeures entre ces deux financements.

5- Etude comparative entre les crédits conventionnels à intérêt et Murabaha.

Analyser les différences entre la mourabaha avec ordre d’achat et le crédit à intérêt
conventionnel est un moyen pertinent de savoir si la mourabaha telle qu’elle est pratiquée par
les banques islamiques, peut réellement être une alternative crédible et solide. Les
divergences concernent principalement la nature de l’engagement, l’objet de l’opération, la
rémunération de l’établissement financier, et les pénalités en cas de retard ou de non-
paiement.
La première différence est relative à la nature de l’engagement. Dans le crédit classique, il
s’agit d’une logique de financement autour d’une relation créancière impliquant un débiteur et
un créancier (la banque octroie un financement au client). En revanche, dans la mourabaha
avec ordre d’achat, la transaction est basée sur une logique de commerce et de financement
(relation commerciale et financière) et elle est ancrée dans l’économie réelle.
L’objet de l’opération constitue la deuxième différence majeure. Le crédit à intérêt est une
simple mise à disposition de fonds. Il fait donc intervenir une créance dont la rémunération est
préalablement convenue, d’où l’importance des garanties de remboursement pour la banque
qui n’est pas du tout intéressée par la nature du projet mais simplement par la solvabilité du
client et sa capacité à rembourser la somme prêtée majorée d’un taux d’intérêt.
La mourabaha privilégie davantage l’objet de l’opération et son utilité socio-économique, qui
peuvent être perçus comme des éléments déterminants dans le processus de financement. Pour
certains, la mourabaha vise à encourager et promouvoir l’accession à la propriété.
Dans le cadre du crédit à intérêt, la banque est rémunérée en fonction d’un taux d’intérêt fixé
selon le montant prêté et l’échéancier mis en place, cette rémunération dépend de
l’écoulement du temps autrement dit il s’agit de riba prohibé par la finance islamique. Dans le
cadre de la mourabaha, la rémunération de l’investissement du financier prend la forme d’une
marge bénéficiaire préalablement communiquée dans un souci de transparence, et fixée
communément par les parties sur la base du prix de revient du bien vendu.
Sur le plan financier et non-juridique, la dernière distinction est primordiale car elle est
relative aux pénalités ou intérêts en cas de retard ou de non-paiement à terme. La finance
conventionnelle est favorable au paiement d’intérêts de retard, qui s’ajoute logiquement à la
dette en cas de retard ou de non-paiement avant l’échéance finale. En revanche, la finance
islamique distingue deux situations. Dans la première situation, si le non-paiement est la
conséquence directe d’un cas manifeste de force majeure ou d’une difficulté fortuite (faillite
par exemple), le débiteur peut obtenir un délai gracieux comme le prescrit la Charia. Dans la
seconde situation, qui est le cas contraire à la première, le financier peut intenter un recours
juridictionnel et saisir la justice dans le but de se voir restituer les fonds investis en
complément de la marge bénéficiaire. La finance islamique interdit le versement d’intérêts de
retard découlant du non-paiement à terme.
La mourabaha avec ordre d’achat et le crédit à intérêt conventionnel présentent des
différences notables, comme l’illustre ci-dessous le tableau récapitulatif. Néanmoins, ces
différences ne permettent pas de dissiper voire nuancer les nombreuses interrogations et
controverses dont la mourabaha fait l’objet.

Eléments de Crédit conventionnel à Mourabaha avec ordre

Comparaison intérêt d’achat
Nature de la Financement Commerce et financement
Relation
Objet de l’opération Mise à disposition d’une Actif tangible ancré dans
somme d’argent l’économie réelle
Rémunération Taux d’intérêt établi en Marge bénéficiaire établi
fonction du montant engagé d’un
et commun accord sur la base
de l’échéance convenue (en du
corrélation avec l’écoulement prix de revient de la nature
du temps) de
l’équipement financé
(principe de
transparence dans la relation
banque-client)
Retard ou Intérêts de retard Force majeure ou
non-paiement automatiquement ajoutés à la difficulté imprévue: délai
sur le plan dette en cas de retard ou non- de grâce.
financier paiement - Mauvaise foi: voie de
à terme échu recours de droit commun
- Versement de pénalités
de retard au profit
d’œuvre caritative

Exemple d’une opération de Murabaha

Chaabi Bank, filiale française d’une banque marocaine, lance un compte en banque
compatible avec la charia, la loi islamique. L’organisme annonce déjà l’arrivée fin 2011 d’un
prêt immobilier sans paiement d’intérêts, pour respecter les règles de l’Islam.
Après l’octroi exceptionnel, en octobre 2010, d’un prêt à l’habitat compatible avec les
principes de l’Islam, à un sportif de haut niveau, l’idée se généralise en France. La banque
Chaabi, filiale de la Banque populaire du Maroc, a lancé lundi 20 juin le premier compte
courant qui respecte les principes de la charia. Un principe de prêt immobilier devrait
également suivre, d’ici la fin de l’année.
Pour les Musulmans les plus pratiquants, le principe de prêt est contraire aux règles imposées
par la charia, la loi islamique. Le croyant ne doit pas payer d’intérêts d’emprunt, ni percevoir
d’intérêts sur des sommes déposées sur un compte. Il n’existait pour l’instant aucun produit
financier en France répondant à ces règles.
Combler une demande
Or un certain nombre de résidents pourraient être intéressés par des comptes et prêts “charia-
compatibles”. Selon un sondage, réalisé en mai 2008 par l’Ifop pour le compte de l’Ifaas et
l’Aiddim, “65% de personnes interrogées qui se privent de tout emprunt à intérêts, plus de
12% ont déclaré ne pas le faire pour des raisons uniquement religieuses”.
L’offre de Chaabi Bank comble donc un vide en France. La banque s’engage à ne pas payer
d’intérêts sur les versements, et à utiliser les fonds déposés uniquement pour financer des
projets compatibles avec les règles islamiques. Le tout sera garanti par le contrôle d’un
“comité de savants musulmans indépendants”, précisent nos confrères de l’AFP.
Bientôt un prêt immobilier
Chaabi Bank lancera fin 2011 une offre de crédit immobilier à court terme, reprenant le
principe de la “Murabaha” : c’est la banque qui se porte acquéreur du bien immobilier, et le
revend ensuite au client, en prenant une marge. Le bénéficiaire ne paie techniquement pas
d’intérêts, et respecte donc la loi islamique.
Crédit immobilier maison billet
Le premier prêt à l’habitat “charia compatible”, a été octroyé en France à un “sportif de haut
niveau” a annoncé l’Association d’innovation pour le développement économique et
immobilier. Son principe permet de ne pas avoir à reverser des intérêts, une pratique contraire
à l’Islam. Explications.
C’est lors d’un colloque sur la finance islamique mercredi à Strasbourg qu’Anass Platel,
président de l’Association d’innovation pour le développement économique et immobilier
(Aiddim), a annoncé la réalisation de la première opération de prêt habitat, “charia
compatible”, des propos dont l’AFP fait écho. Le bénéficiaire serait un “sportif de haut
niveau” pour une maison en région parisienne. Concrètement, le mécanisme adopté est celui
d’un achat-revente – “Murabaha” – selon lequel la banque achète le bien immobilier et le
revend ensuite au bénéficiaire, avec une marge. Cela permet à ce dernier de ne pas avoir à
payer des intérêts, une pratique contraire à la religion musulmane.
Le respect de convictions religieuses.
Selon l’Aiddim – qui promeut le développement de la finance islamique en France – un
certain nombre de musulmans s’abstiennent en effet de contracter des prêts en attendant
l’arrivée de produits financiers en conformité à leur religion. Un sondage, réalisé en mai 2008
par l’IFOP pour le compte de l’Ifaas et l’Aiddim, montrait ainsi que “sur les 65% de
personnes interrogées qui se privent de tout emprunt à intérêts, plus de 12% ont déclaré ne pas
le faire pour des raisons uniquement religieuses”. L’enquête chiffrait même à plus de 500.000,
les personnes intéressées par des offres de financement conformes à leur religion.
Mais la finance islamique reste très marginale en France, en particulier pour le grand public.
Anass Platel, dans une interview à nos confrères de Capital.fr, reprise sur le site de l’Aiddim,
expliquait que “Depuis le début des années 2000, toutes les grandes banques françaises ont
développé ces pratiques pour le compte d’investisseurs institutionnels issus du Moyen-Orient.
Mais la finance islamique ne représente encore que 3 à 4% des 27 milliards d’euros
d’investissements institutionnels immobiliers en France. En cause : des contraintes juridiques
et fiscales encore trop nombreuses comme par exemple la double imposition du financier sur
les droits de mutation dans les contrats d’achats-ventes…”
Quatre produits mieux accessibles
Le 24 août dernier, quatre nouvelles instructions fiscales parues au Bulletin Officiel des
Impôts, sont venues “préciser le régime fiscal applicable aux principaux outils de la finance
islamique existants” et lever certains de ces verrous fiscaux qui freinaient jusqu’alors leur
emploi. Des mesures attendues depuis plusieurs mois par les acteurs de la finance islamique et
annoncées par la ministre de l’économie Christine Lagarde en juillet dernier. Les opérations
concernées sont celles du type “Suruk” (proche des obligations conventionnelles),
“Mourabaha” (achat-revente avec marge servant de financement), “Ijara” (proche d’un crédit-
bail) et “Istina” (vente d’un bien livré à échéance, proche de la VEFA). “On peut retenir,
explique ainsi l’Aiddim sur son site internet, que ces quatre instructions ont pour trait
commun de ne pas se limiter à un montage particulier, mais de poser un véritable cadre
général. Libre ensuite aux acteurs de structurer, dans ce cadre de droit français, des opérations
potentiellement compatibles avec le droit musulman.”
Selon Anass Platel, cité par l’AFP, le marché des crédits résidentiels respectant les principes
de la loi islamique peut être estimé en France à 7,2 milliards d’euros. Ce premier prêt à
l’habitat contracté en France devrait faire “progresser la mise au point du produit”.

Section II : Les spécificités du produit Ijaraa et ses apports dans le financement de
l’immobilier

1- La définition et les types d’Ijaraa

L’Ijara (ou Ijarah) est un mode de financement à moyen terme par lequel la banque achète des
machines et des équipements puis en transfère l’usufruit au bénéficiaire pour une période
durant laquelle elle conserve le titre de propriété de ces biens. 
L’Ijara est l’équivalent du contrat crédit-bail. Toutefois, ce qui le diffère au crédit bail, c’est
l’absence de pénalité en cas de non paiement mensuel en cas de retard car les pénalités qui
surviendraient pour ces motifs seraient considérés comme des intérêts, or la Finance
Islamique réfute ce procédé. La Sharia réprouve également toute provision dans un contrat
financier qui pénalise un débiteur de bonne foi déjà en difficulté. 
De plus, dans un contrat d’Ijara, les paiements ne peuvent pas commencer avant que le
preneur ait pris possession du bien en question. A l’opposé, dans un contrat de crédit-bail, les
paiements peuvent commencer à partir du moment où le bailleur achète l’actif sous-jacent. De
cette manière, le risque de destruction ou de perte de l’actif est porté par le bailleur qui
continue à avoir la responsabilité du bien, sauf cas de malveillance ou négligence du preneur. 
D’autre part, dans un contrat d’Ijara, il est possible de déterminer le montant de chaque
paiement non pas préalablement mais à la date où la livraison de l’actif sous-jacent est prévue.
Cette flexibilité rend cet instrument particulièrement utile dans le cas de financement de
projets, une activité où l’incertitude sur la rentabilité future d’un projet d’investissement peut
être importante.
De ce fait, le contrat Ijara offre des assurances, mais aussi des contraintes sur le plan juridique
et peut se traduire par une double mutation en cas d’exercice, par l’acheteur final, de son
option d’achat. Ainsi, les conditions de contrat sont prédéfinies, en cas de modification d’une
des conditions, même avec l’accord des deux parties, un nouveau contrat doit être réalisé avec
les nouvelles conditions.
Processus de réalisation d’une opération d’Ijara

1-
2-
 Source: fr.financialislam.com/.om/
 - Les types d’Ijaraa.

- Ijara simple
L’Ijara est l’équivalent d’un contrat de bail ou le cas échéant d’un contrat de location-vente. Il
s’agit d’un instrument souvent utilisé pour financer les actifs mobiliers et immobiliers ainsi
que pour le financement des projets d’infrastructure long termes. Le financier (la banque)
demeure le propriétaire de l’actif et supporte tous les risques qui y sont associés. Dans ce
mode de financement, l’actif n’est pas revendu au client mais est plutôt donné en location en
contrepartie du versement de loyers.
Quelques différences distinguent cet instrument d’un contrat de crédit bail classique :
 L’Ijara ne prévoit pas de pénalités en cas de retard ou défaut de paiement.
 Un contrat Ijara ne permet pas de rééchelonner les paiements, toute modification des
termes contractuels ne peut se faire qu’à travers un nouveau contrat.
 Les paiements dans un contrat Ijara ne peuvent pas se faire avant la livraison réelle du
bien contrairement à un contrat de crédit bail classique.
 Dans un contrat d'Ijara, il est possible de déterminer le montant de chaque paiement
non pas préalablement mais à la date où la livraison de l'actif sous-jacent est prévue.
Cette flexibilité rend cet instrument particulièrement utile dans le cas de financement
de projets, une activité où l'incertitude sur la rentabilité future d'un projet
d'investissement peut être importante.
 De plus, contrairement à un crédit-bail conventionnel, le financier islamique est
contraint d’assumer une partie des risques commerciaux associés à la location.
Pendant toute la durée de l’opération, le financier doit notamment assurer l’actif,
s’acquitter des impôts et taxes liés à la détention de la propriété de l’actif et se charger
de sa maintenance. En pratique, ces obligations seront souvent prises en charge par le
client lui-même, qui agit alors en qualité de mandataire, en contrepartie d’une
rémunération prise en compte dans le calcul du montant du loyer.

Schéma d’opération d’Ijara simple

3-

P
Source : sharia-finance.lu

- L’Ijara wa-Iqtinaa
Le même principe que l’Ijara simple avec une seule différence c’est que ce contrat est attaché
à une option d’achat. En effet, dans ce type de contrat, le client a la possibilité d’acquérir le
bien en location à échéance. Il est important de noter que cette option est équivalente à une
promesse d’achat et de vente qui est facultative mais qui est néanmoins intégrée dans le prix
de ce produit. Ceci implique que le client a un intérêt économique à exercer cette option. Dans
le cas d’une défaillance du client et lorsque ce dernier ne respecte pas la promesse d’achat, le
financier pourrait mettre en vente le bien à la fin du contrat.

Schéma d’opération d’Ijara-Wa-Iqtina

Source : sharia-finance.lu

2- Les conditions de la conformité à la Charia.

L'objet de la location (l'utilisation du bien loué) doit être connue et acceptée par les deux
parties.
La location doit porter sur des biens durables, c'est à dire non destructibles du fait de la
jouissance ou de l'utilisation.
Le bien loué de même que les accessoires nécessaires à son usage, doivent être remis à
l'utilisateur en état de servir à l'utilisation à laquelle ledit bien est destiné.
La durée de location, le délai de paiement, le montant du loyer et la périodicité doivent être
déterminés et connus à la conclusion du contrat de leasing.
Le loyer peut être payé d'avance, à terme ou par tranches selon la convention des parties.
Les deux parties peuvent convenir d'un commun accord d'une révision du loyer, de la durée de
location et de toutes autres clauses du contrat.
La destruction ou la dégradation du bien loué d'un fait indépendant de la volonté de
l'utilisateur n'engage la responsabilité de ce dernier que s'il est établi et qu'il n'a pas pris les
mesures nécessaires pour la conservation du bien avec le soin d'un bon père de famille.
Sauf convention contraire, il incombe à la Banque d'effectuer tous travaux d'entretien et de
réparation nécessaires au maintien du bien loué dans un état de servir à l'usage auquel il est
destiné. De même, elle supporte toutes les charges locatives antérieures au contrat de location.
L'utilisateur assure quant à lui l'entretien d'usage du bien loué, de même que l'ensemble des
charges locatives nées à compter de la date de location.
Le bien loué peut faire l'objet d'une sous-location, sauf convention contraire. De même, la
Banque peut louer un bien acquis à son propre vendeur, à condition que la vente soit réelle et
non fictive (Lease back).

3- Le processus d’utilisation de l’Ijaraa par les banques islamiques.

L’Ijara est une technique financière se traduisant par un engagement contractuel au titre
duquel un locataire verse à un bailleur des redevances périodiques en contrepartie du droit de
jouissance d’un actif avec ou sans option finale d’achat.
 Le leasing est une technique financière d’origine anglo-saxonne apparue aux Etats-Unis
pendant l’après-guerre (2ème). Il s’est surtout développé avec la création en 1952 de l’USLC
(United States Leasing Corporation) qui reste la plus grande des sociétés de leasing que
comptent les USA.
La technique s’est introduite en France en 1962 (le crédit-bail mobilier) et s’est répandu dans
le monde sous diverses applications.
C’est ainsi que les concepts de «Financial Lease» et Ijara Wa Iktina» traduisent (malgré
quelques différences de formes) la seule et même réalité quant à leur objet et leur
qualification. Il en est de même entre «l’Operating lease» et l’«Ijara». L’exposé confondra
donc, deux à deux, ces différentes appellations dans la même analyse à défaut d’une
différenciation expresse. L’Ijara se définit dans sa conception générale comme suit : l’Ijara est
une technique financière se traduisant par un engagement contractuel au titre duquel un
locataire verse à un bailleur des redevances périodiques en contrepartie du droit de jouissance
d’un actif avec ou sans option finale d’achat». Il ressort de cette définition que l’Ijara est un
contrat de location particulier qui, en raison de son objet et des options qu’il comporte
s’apparente beaucoup plus à une formule de financement externe qu’à une simple prestation
de services. L’Ijara s’applique généralement à l’immobilier ou à l’acquisition de biens
d’équipement dit «standards» mais relativement coûteux. D’un point de vue islamique, le bien
faisant l’objet de l’Ijara devra être d’un commerce licite et d’une existence certaine.
 Différentes formes d’Ijara
L’Ijara Wa Iktina est un instrument financier par lequel une entreprise ou un particulier,
s’appuyant sur la Banque Islamique acquiert l’usage et plus tard la pleine propriété d’un bien.
La banque au vu d’une facture pro-forma définissant le prix et les caractéristiques du bien,
l’achète et le met à la disposition de l’entreprise sur la base d’un contrat assorti d’une clause
de vente après paiement de la dernière échéance. Bien entendu, le montant et la périodicité du
loyer sont déterminés de telle sorte qu’à la fin du contrat de location, le bailleur (la Banque)
récupère la totalité du coût d’acquisition ainsi que les profits escomptés. Le locataire devient
alors propriétaire plein entier du bien. En raison de son caractère synallagmatique, le contrat
engage inéluctablement le bailleur à vendre le bien et le locataire à l’acheter en fin de
location, Ijara Wa Iktina est donc un instrument de financement de l’actif.
A l’opposé d’Ijara Wa Iktina, le Financial Lease ne crée pas cette obligation réciproque de
vente et d’achat. En effet, dans le cas de la Financial Lease, les loyers peuvent être fixés de
façon à laisser subsister une valeur résiduelle du bien en fin de contrat. Ace stade, le bien
n’est pas entièrement amorti et le bailleur n’est toujours pas rentré dans l’intégralité de ces
fonds (capital + gains).
Trois options s’offrent alors au locataire. Il s’agit de l’achat du bien pour le montant de la
valeur résiduelle, renouvellement du contrat sur la base de loyers réduits, restitution du
matériel avec ou sans pénalités. Dans le cas où le contrat ne fixe pas la valeur résiduelle du
bien, il sera soumis à la cote d’un expert qui déterminera une valeur marchande à la fin de la
location. Il apparaît en définitive, que le Financial lease est un contrat de vente à tempérament
et se comptabilise comme tel. Le bailleur en particulier inscrit à l’actif de son bilan la valeur
des loyers à recevoir tandis que le locataire inscrit en immobilisations la valeur d’origine du
matériel qu’il amortira progressivement.

 Ijara/Operating Lease
L’Ijara comme l’Operating Lease s’apparente beaucoup à la location sauf à être moins
précaire. L’Ijara met en présence un bailleur et un locataire pour l’achat ou la mise à
disposition d’un bien neuf ou usagé sans obligation ni même option d’achat à terme. Le
bailleur reste propriétaire du bien avec toutes les implications comptables et juridiques que
cela comporte. Il devra donc enregistrer le bien sous forme d’immobilisation dans son bilan,
de même qu’il sera tenu d’en assurer la maintenance. Si l’on considère la finalité de
l’intervention, l’Ijara n’est donc pas un instrument de financement de l’actif mais s’analyse
comme un bail non assorti de crédit (loyer payé à l’avance sans option d’achat). C’est une
mise à disposition de type précaire pour une durée sans rapport avec la durée de vie
économique et fiscale du bien. Le bailleur n’a donc aucune maîtrise à terme prolongée sur les
flux financiers qui caractérisent l’Ijara. En effet, la continuité des loyers n’est pas garantie
alors qu’il faut entretenir le bien sans discontinuer. Il survient alors un risque
d’immobilisation contre lequel le bailleur ne peut se prémunir que par des loyers chers.
 Conditions générales du contrat
L’Ijara est avant tout une opération financière dans son esprit comme dans son objet. Son but
principal est de promouvoir avec profit, par le biais de la location, l’utilisation de biens
indispensables au fonctionnement de l’entreprise. Aussi, l’intérêt le plus évident du futur
locataire est-il de choisir en toute liberté en fonction de ses impératifs et normes de
production, l’équipement le plus adapté à ses besoins, l’équipement le plus durable et dont
l’exploitation lui procure un cash flow optimal par rapport aux loyers qu’il aura à supporter.
La Banque ne devra donc en aucune façon conditionner le choix du locataire sous peine
d’engager sa responsabilité propre en cas de litige. Son rôle se limitera à mettre en œuvre les
mécanismes adéquats pour l’acquisition et la mise à disposition du matériel au lieu indiqué
par le locataire. Ainsi donc, les documents d’achat ou d’importation seront au nom de la
Banque tout comme elle aura la charge d’accomplir les formalités de douane et d’en supporter
les frais.
 Durée du contrat
La location prend effet à compter de la date de réception du matériel par le locataire. A défaut
d’une option ou obligation d’achat à terme par le locataire, la banque devra se prémunir
contre le risque d’immobilisation en fixant une période d’irrévocabilité du contrat sur une
bonne partie de la durée de vie économique du bien. Les loyers afférents au contrat d’Ijara Wa
Iktina seront versés à terme échu compte tenu du principe de paiement différé qui caractérise
les opérations de crédit. Par contre, dans le cas de l’Ijara, les loyers sont payés terme à échoir
(à l’avance) comme dans tout contrat de bail. Le loyer s’entend hors taxe et le non paiement
d’un seul terme autorise le bailleur à résilier le contrat.
 Maintenance et assurance
Le locataire n’est pas propriétaire du bien, mais il doit agir tout au long de la période
contractuelle comme s’il entendait le devenir à terme. Pour ce faire, il doit gérer le bien en
«bon père de famille». C’est ainsi que sous un contrat d’Ijara Wa Iktina ou Financial Lease, la
maintenance et l’entretien du bien seront du ressort exclusif du locataire. Il n’empêche que ce
dernier puisse à ses frais, signer avec le bailleur un contrat de maintenance distinct du contrat
de location. Par contre, l’Ijara et l’Opérating Lease incluent la maintenance et en affectent la
charge au bailleur.
Par ailleurs, en sa qualité de gardien du bien, le locataire est responsable des dommages qu’il
pourrait subir ou fait subir aux tiers au cours de son utilisation. Le locataire devra donc
souscrire une assurance garantissant sa responsabilité civile de chef d’entreprise ainsi que
l’intégrité du bien.
• En cas de sinistre avec perte totale la banque reçoit de la compagnie d’assurance une
somme : S = Loyers à courir + Valeur résiduelle – Franchise
• En cas de sinistre partiel la compagnie d’assurance verse au locataire une somme : S=
Montant des réparations + Indemnité d’immobilisation – Franchise
 Avantages de la formule
L’Ijara sous toutes ses variantes comporte des avantages indéniables aussi bien pour le
locataire, pour le bailleur que pour l’économie de manière générale. L’Ijara est une formule
rapide et souple qui permet à l’entreprise de moderniser son outil de production sans recourir
à l’autofinancement ni même constituer un apport personnel. L’entreprise acquiert des
immobilisations réputées coûteuses tout en préservant son autonomie financière et sa marge
d’endettement. En plus, les gains de productivité que le matériel neuf procure, combinés aux
économies sur la maintenance et les primes d’assurance améliorent les résultats. Il faut ajouter
que l’Ijara en tant que mode de financement alternatif à l’autofinancement permet à
l’entreprise d’affecter ses ressources propres à d’autres investissements pas forcément
éligibles au crédit bancaire. Enfin, d’un point de vue fiscal, la possibilité, qui est donnée à
l’entreprise de déduire ses charges locatives, du résultat atténue le poids de l’impôt par la
réduction de son assiette.
 Incitation pour le bailleur
Les incitations pour le bailleur à recourir à l’Ijara sont d’ordre financier, juridique et fiscal.
L’intérêt financier de l’opération repose sur le gain qu’il procure au bailleur au titre de la
valeur locative ou de la valeur marchande du bien. Dans le cas de l’Ijara Wa Iktina, le bailleur
est allégé des charges de maintenance et d’assurance du bien loué. Au plan de la garantie et la
sécurité de l’investissement le bailleur conserve, en cas de liquidation ou de règlement
judiciaire du locataire, la propriété de l’équipement qu’il pourra récupérer sans entrave. Enfin,
la charge fiscale du bailleur est réduite par la déductibilité des annuités d’amortissement du
résultat avant impôt.
 Avantages macro- économiques
Par la facilité qu’elle offre aux entreprises de se moderniser, l’Ijara préserve de l’obsolescence
l’outil de production nationale. Elle stimule la productivité des entreprises et par la même
améliore la valeur ajoutée nationale. Enfin, l’Ijara dans son rôle de relais au crédit fournisseur
est un instrument efficace de promotion des ventes qui favorise l’expansion du chiffre
d’affaires des entreprises.
- Exemple la banque tunisienne Zitouna

Leasing islamique en Tunisie : le mois Ijara de Banque Zitouna

L’Ijara est la location d’un bien mobilier ou immobilier, avec la possibilité d’une option
d’achat à terme.
Organisé du 1er au 30 mars 2014, le Mois Ijara de Banque Zitouna s’adresse principalement
aux sociétés et aux promoteurs.
Pour cet événement la Banque Zitouna a rassemblé des promoteurs immobiliers, des
prescripteurs, des vendeurs ainsi que des fournisseurs d’équipements, ainsi que leurs clients
potentiels, pour présenter des solutions de financement via le produit Ijara conforme aux
règles de la finance islamique.
L’Ijara, comment ça marche ?
L’Ijara est une technique utilisée pour le financement des investissements immobiliers ou
mobiliers (véhicules utilitaires, voitures de service, équipements professionnels, équipements
médicaux, etc.). Le client exprime auprès de la banque islamique le besoin d’acquérir un bien
immobilier ou des équipements. La banque accorde une procuration au client pour qu’il
choisisse le matériel qui lui convient.
Ce matériel sera acheté par la banque,  et sera loué au client moyennant un contrat de location.
Le client ne commencera à payer le loyer qu’à la réception du bien. A la fin du contrat de
location, le bien reviendra au client, selon un contrat de cession, signé auparavant par les deux
parties.
 Le contrat Ijara est un contrat souple
L’Ijara permet, par exemple, de prolonger la période de location sans que cela ne se répercute
sur le montant du loyer. Il n’y a pas d’indemnités de retard de paiement, contrairement à ce
qui se pratique dans les banques classiques. Par ailleurs, en cas de dommage ou de vol du
bien, le client cesse tout paiement.
Le transfert de propriété entre la banque et le client, se fait en contrepartie d’un montant
symbolique à la fin du bail. Autre option, le client peut décider de réduire ses mensualités en
cours de route, et dans ce cas, le montant de la cession sera recalculé par la banque.
Le financement du bien va jusqu’à 100%, selon les risques du projet, et les garanties
présentées par le client.
Le programme Ijara de la Banque Zitouna se décline en 4 produits :
 Ijara Mouaddet Ennakel est une formule de location qui finance l’acquisition de
matériel roulant à usage professionnel – qu’il s’agisse d’un véhicule neuf ou âgé de moins
de deux ans – comme les utilitaires, les tracteurs routiers, les camions, bus, voitures de
services et autres.
 Ijara Mouaddet Mehnia propose aux clients entreprises et professionnels une
formule de location qui finance l’acquisition des biens d’équipements standards et
spécifiques tels que les matériels de production, machines-outils, équipements
informatiques, bureautique…
 Ijara Akkarat finance l’acquisition des biens immobiliers à usage professionnel
faisant l’objet d’un titre foncier ou d’une promesse de vente de la part d’un promoteur
immobilier agréé (dépôt, usine, bureau, boutique…).
 Ijara Mouaddet Tebbia, une formule lancée par Banque Zitouna à l’occasion du
Mois de l’Ijara, finance l’acquisition des biens d’équipement médicaux destinés
principalement aux professionnels de la santé tels que les médecins, les dentistes, les
cliniques, les radiologues… L’offre concerne tous les équipements à usage médical : lasers
échographes, fauteuils de dentiste et équipements dentaires, scanners, matériels de
biologie, radiologie…

Principe de financement Ijara de la banque Zitouna

Source : //www.banquezitouna.com/
Principe du contrat Ijara
La banque (Mu’jir) achète le bien sollicité par le client (Must’ir) et donne au client le droit de
l’utiliser et d’en bénéficier pour une période de temps prédéterminée en contre partie d’un
loyer convenu d’avance (Ujrah). Le bien reste la propriété de la banque, seul l’usufruit, c’est-
à-dire le droit de l’usage, étant transféré au locataire. A ce titre, c’est la banque qui se charge
d’assurer le matériel.

- BNP Paribas El Djazaïr 

BNP Paribas El Djazaïr se prépare à lancer un leasing conforme à la Charia islamique. « BNP
Paribas El Djazaïr lance son offre islamique, avec l’Ijara et le compte El Badil. Nous
attendons l’accord du régulateur (Banque d’Algérie, NDLR) pour la mise sur le marché », a
annoncé le 30 octobre 20014 à TSA son directeur général, Pascal Fevre. L’Ijara est un «
leasing islamique conforme aux préceptes de la Charia », précise Rachid Dahmane,
responsable du business unit des financements alternatifs de la banque.
Leasing halal de BNP est un contrat par lequel la banque acquiert préalablement un bien pour
ensuite le louer à une personne ou à une entreprise. Il permet de répondre aux convictions
religieuses de certains clients, selon les responsables de la filiale algérienne du groupe
bancaire français. «Dans le leasing classique, le client commence à payer un loyer avant de
commencer à jouir du bien. Le produit Ijara lui permet d’abord de prendre possession du bien,
de jouir et de payer ensuite », explique M. Fevre. Le leasing permet aux entreprises
d’acquérir, via la banque, des biens mobiliers. Le crédit immobilier n’est pas concerné par
Ijara, précise M. Fevre.
Offrir un produit dans le respect de la Charia
La décision de BNP Paribas Algérie de se lancer dans ce que les banquiers désignent par le
financement alternatif, a été motivée par l’attitude de certains clients, réticents à se tourner
vers l’offre de financement classique, selon M. Fevre. Ces offres qui intègrent le paiement de
taux d’intérêts à la banque sont considérées comme illicites par la Charia.
BNP Paribas El Djazaïr voulait donc offrir à ses clients un produit dans le respect de la
Charia, assure son DG. « Notre banque a pour vocation de servir ses clients. Tous ses clients
», assure M. Fevre. « Cela nous permet de mieux répondre à ce que l’on attend de nous en
Algérie », soutient-il. Pour se lancer dans le financement alternatif, BNP Paribas El Djazaïr a
préalablement constitué son comité Charia dès 2012 pour ensuite se conforter à ses exigences.
Ses membres sont Cheikh Abou Abdessalam, les docteurs Fares Mesdour et Mohd Daoud
Bakar, précise M. Dahmane.
Comment souscrire à l’Ijara ?
Une fois le produit autorisé par la Banque d’Algérie et commercialisé, les clients intéressés
pourront se diriger vers n’importe quelle agence BNP Paribas El Djazaïr pour obtenir la
démarche à suivre. « Le principe d’instruction est le même que pour le leasing classique »,
explique M. Dahmane, sauf que tout se fait au sein de business unit « financements alternatifs
», précise Pascal Fevre. Et le Comité Charia est disponible pour répondre aux questions des
clients en cas de besoin, assure le responsable des financements alternatifs.
Fevre précise aussi qu’il n’y a pas de limite de valeur du bien à financer avec l’Ijara. « On
peut même avoir de « gros dossiers » en Ijara », souligne-t-il. « On va juste devoir s’assurer
que le projet du client est compatible avec ses capacités financières », ajoute le DG, en
avouant que de nombreuses opérations n’ont pas pu se financer, par le passé, faute de
formules répondant à la demande de certains clients. « Au-delà de l’Ijara, nous resterons à
l’écoute de nos clients et on renforcera notre offre alternative si les clients en expriment le
besoin », assure M. Fevre.
Un nouveau siège flambant neuf
Outre le leasing halal, BNP Paribas El Djazaïr a lancé sa carte Visa en septembre dernier. « 2
000 cartes visas seront distribuées d’ici la fin de l’année », détaille M. Fevre. Le nouveau
siège administratif et social de la filiale algérienne du géant bancaire français en construction,
dans le quartier des affaires de Bab Ezzouar à l’est d’Alger, sera livré prochainement, selon le
même responsable. « Nous allons nous retrouver à plus de 700 personnes à Bab Ezzouar. Le
déménagement est prévu à la fin du premier trimestre 2015 », précise M. Fevre. Le siège
représente un investissement de plus de six milliards de dinars (60 millions d’euros)

4- Etude comparative entre le crédit bail classique et Ijaraa.

Une opération de « Ijara » consiste pour le créancier (la banque) à acheter des biens qu'il loue
à un client pouvant bénéficier de la possibilité de rachat au terme du contrat.
L'Ijara est très proche, dans la forme et dans l'esprit, d'un contrat de crédit-bail. Toutefois, il y
a lieu de signaler des différences, certes de détail, mais importantes :
- En cas de retard dans les paiements, il n’est pas possible de prévoir le paiement
d’intérêts de retard, d'abord, parce que la pénalité fixe est assimilable à un taux
d'intérêt. Mais aussi, parce que la philosophie musulmane réprouve toute provision
dans un contrat financier qui pénalise un débiteur de bonne foi déjà en difficulté.
- Dans un contrat de crédit-bail, il est possible, en cas de besoin, de rééchelonner les
paiements. Selon la loi islamique, le caractère d'un contrat est sacré : toute
modification des termes contractuels ne peut se faire qu'au travers de la signature d'un
nouveau contrat.
- Dans un contrat d'Ijara, les paiements ne peuvent pas commencer avant que le preneur
ait pris possession du bien en question, alors que dans un contrat de crédit-bail
classique, les paiements peuvent commencer à partir du moment où le bailleur achète
l'actif sous-jacent.
- Dans un crédit-bail conventionnel, le risque de destruction ou de perte de l'actif peut
être porté par le bailleur ou par le preneur (généralement c'est le preneur). Dans un
contrat de «Ijara », c'est le bailleur qui continue à avoir la responsabilité du bien, sauf
en cas de malveillance ou négligence du preneur.
- En cas de disparition de l'actif sous-jacent, certains contrats de crédit-bail prévoient le
maintien des paiements. Cette clause est contraire aux principes islamiques : contrat
financier et actifs sous-jacents sont inextricablement liés; la disparition du dernier
entraîne automatiquement la nullité du premier.
- Dans un contrat de «Ijara », il est possible de déterminer le montant de chaque
paiement non pas préalablement mais à la date prévue de la livraison de l'actif sous-
jacent. Cette flexibilité rend cet instrument particulièrement utile dans le cas de
financement de projets, une activité où l'incertitude sur la rentabilité future d'un projet
d'investissement peut être importante.
- Dans une «Ijara », la créance et l'actif étant indissociables, toute opération de
titrisation doit obligatoirement porter sur les deux. Contrairement au cas du crédit-bail
conventionnel où la société peut titriser la créance sans pour autant perdre la propriété
de l'actif sous-jacent.
 - Dans un contrat Ijara, le prix résiduel doit être nul pour éviter toute incertitude
découlant de la détermination d’un prix futur inconnu des parties.

CHAPITRE II : L’expérience marocaine des produits alternatifs pour le financement

immobilier

Cette seconde chapitre va être consacré pour l'analyse de ces produits afin de relever les
contraintes et les difficultés que ces produits alternatifs ont rencontrées «contraintes fiscales ;
réglementaires, politiques, organisationnelles, commerciales...... » Ce qui a engendrer la
cherté de ces produits par rapport aux autres produits déjà existante dans le marché financier
(et pour donner à cette étude plus d'envergure on va tenter de présenter les mesures
nécessaires qui vont contribuer au succès de ces modes de financement au Maroc,

Section I : Le lancement des produits alternatifs immobiliers par Bank Al Maghreb en
2007.

En septembre 2007, Bank Al-Maghreb a publié la première directive relative aux produits
islamiques officiellement nommés « alternatifs ». En vertu de cette directive trois nouveaux
produits bancaires se sont autorisés à être commercialisés par les banques marocaines. Ces
produits alternatifs sont parmi les plus répandus de la finance islamique : Mourabaha pour le
financement du commerce, Mousharaka et crédit-bail Ijara pour les entreprises.
Le gouverneur a précisé, dans son annonce, qu’aucune banque islamique spécialisée ne se
verrait accorder un agrément, et que ces produits pourraient être proposés par les banques
commerciales marocaines existantes. Il a aussi souligné que ces nouveaux produits financiers
autorisés concernent uniquement le financement, et non les dépôts. Pour lui, étant donné que
53% des dépôts bancaires au Maroc sont sous formes de comptes courants non créditeurs
d’intérêts, il n’est pas nécessaire d’introduire des facilités dédiées pour les dépôts islamiques.
L’adoption des produits alternatifs par le public, cependant, été plus lente que prévu,
pratiquement parce que les banques commerciales marocaines n’ont pas fait la promotion
suffisante des services bancaires islamiques et les produits proposés sont onéreux.
Les produits autorisés ont permis, pourtant, l’élargissement de l’assiette des produits
bancaires proposés par les banques marocaines et ont contribué à une meilleure bancarisation
de l’économie nationale.
Le marché marocain reste fermé aux banques islamiques internationales. Plusieurs d’entre
elles ont demandé, depuis une quinzaine d’années à intégrer le circuit bancaire marocain, mais
vainement devant le refus des autorités monétaires marocaines. Les raisons invoquées étaient
d’ordre règlementaire. En effet, la loi bancaire en vigueur ne le permet pas.
Au Maroc, nous ne trouvons que la BID qui a pour finalité de financer (conformément aux
préceptes de la Charia) les grands projets publics. Notre pays est le principal bénéficiaire de
projets et du commerce de la BID, bien qu’il soit un bailleur de fonds relativement modeste en
le comparant à d’autres Etats membres.
Cela s’explique par le fait que le financement repose naturellement sur la pertinence de la
demande de financement de membres. L’une des raisons de la réussite du Maroc tient à sa
capacité à soumettre des demandes de financement cohérentes fondées sur des plans d’affaires
de qualité et assorties de projections réalistes de coûts et de recettes.

1- Présentation des produits alternatifs autorisés au Maroc.

Les nouveaux produits bancaires islamiques communément appelés « alternatifs » sont,

comme nous l’avons avancé ci-dessus, parmi les produits les plus répandus dans le monde.
Ainsi, en concertation avec le Groupement Professionnel des Banques du Maroc, Bank Al-
Maghreb a défini devant régir l’offre de ces produits par les banques commerciales
marocaines.
L’opération « Mourabaha » est définie comme étant tout contrat par lequel un établissement
de crédit acquiert, à la demande d’un client, un bien meuble ou immeuble en vue de le lui
revendre moyennant une marge bénéficiaire convenue d’avance, le règlement par le client se
fait en un ou plusieurs versements, à une date ultérieure, ne dépassant pas 48 mois.
L’opération « Mousharaka » est définie comme étant tout contrat ayant pour objet la prise de
participation, par un établissement de crédit, dans le capital d’une société existante ou en
création, en vue de réaliser un profit. Les deux parties participent aux pertes à hauteur de leur
participation et au profit selon le prorata prédéterminé.
L’opération « Ijara »est définie comme étant tout contrat selon lequel un établissement de
crédits met, à titre locatif, un bien meuble ou immeuble à la disposition d’un client.
Retenir bien, le 8 octobre 2007 date où la première banque marocaine qui a pris l’initiative et
l’aventure de commercialiser ces produits pour la première fois. Il s’agit d’Attijari Wafabank
qui a dévoilé deux formules essentielles, la première baptisée « Miftah Al Kheir » et la
seconde nommée « Miftah Al Fath ». Les deux produits sont la déclinaison, respectivement,
de « Mourabaha » et « Ijara wa Iqtinaa ». Le troisième produit « Mousharaka » n’a pas été
commercialisé au Maroc.
La première formule est un contrat par lequel la banque acquiert, à la demande de son client,
un bien immobilier à usage d’habitation ou professionnel en vue de le lui revendre,
immédiatement, moyennant une marge bénéficiaire connue d’avance. Le règlement par le
client se fait en un ou plusieurs versements étalés sur une durée convenue avec la banque, qui
peut atteindre 25 ans, et le prix de vente au client est calculé sur la base du coût de revient de
l’immeuble que supporte la banque (prix, frais du dossier, taxe d’enregistrement,…). Miftah
Al Kheir peut couvrir la totalité du prix de l’immeuble. La capacité d’endettement de
l’emprunteur est cependant plafonnée à 91% de ses revenus. Le produit offre, par ailleurs, la
possibilité de remboursement par anticipation sans pénalité et donne lieu à l’inscription d’une
hypothèque en premier rang pour la banque ainsi que la souscription à un contrat d’assurance
décès et invalidité dont la prime est comprise dans la mensualité.
La deuxième formule, quant à elle, est un contrat selon lequel la banque met à la disposition
de son client, à titre locatif, un bien immobilier, assorti de l’engagement ferme du client
d’acquérir le bien au terme du contrat. Le produit s’adresse à la fois aux particuliers et aux
professionnels et peut également financer la totalité du prix du bien objet du contrat. La durée
du contrat varie entre 10 ans et 20 ans au maximum.

2- La présentation des contrats de Murabaha et Ijara.

- CONTRAT MOURABAHA IMMOBILERE

ENTRE LES SOUSSIGNES :

1/ Tout Etablissement de Crédit au sens de la Loi 34-03 relative aux établissements de crédit
et organismes assimilés, représenté à l’effet des présentes par ses mandataires désignés à
l'article 17 ci-après, agissant en vertu des pouvoirs qui leur ont été conférés à cet effet. Ci-
après désigné «LA BANQUE»
DE PREMIERE PART,
2/ Toute Personne Physique ou Morale nommément désignée à l'article 17 des conditions
particulières. Ci-après désignée «L’ACQUEREUR» et le cas échéant «LA CAUTION».
DE DEUXIEME PART,
3/ Toute Personne Physique ou Morale nommément désignée à l'article 17 des conditions
particulières.
Ci-après désignée «LE VENDEUR». DE TROISIEME PART,

Etant préalablement rappelé ce qui suit :

Suite à la demande formulée par L’ACQUEREUR par laquelle il demande à la banque
d’acquérir le bien objet du présent contrat et de le lui revendre sous forme de financement par
Mourabaha. Étant rappelé que le contrat Mourabaha est défini par la recommandation de
Bank Al-Maghrib n° 33/G/2007 en date du 13 septembre 2007 relative aux modes de
financement alternatifs, en l’occurrence son article 9: « comme étant un contrat par lequel un
établissement de crédit acquiert, à la demande d’un client, un bien meuble ou immeuble en
vue de le lui revendre à son coût d’acquisition plus une rémunération convenue d’avance. Le
règlement par le client donneur d’ordre se fait en un ou plusieurs versements pendant une
période convenue d’avance. L’imputation de la rémunération aux produits de l’établissement
de crédit doit se faire de manière étalée, sur la durée de vie du contrat ». A cette fin et sur la
base de la facture pro forma ou du devis produit par L’ACQUEREUR annexé à sa demande
précitée, la banque acquiert ledit bien à l’effet de le lui revendre dans les conditions et
modalités prévues par le présent contrat.

Ceci étant rappelé il a été convenu et arrêté ce qui suit :

I- CONTRAT DE VENTE
ARTICLE 1.- DESIGNATION :
Le VENDEUR vend par les présentes à la Banque qui accepte le bien désigné à l’article 18
des conditions particulières ci-dessous.
ARTICLE 2.- PROPRIETE ET JOUISSANCE
LA BANQUE sera propriétaire du Bien désigné à l’article 18 ci-dessous et en aura la
jouissance à compter de l’inscription du présent acte à la conservation foncière. Le
VENDEUR déclare que le Bien est libre de toute charge, dette ou hypothèque et qu’elle ne
fait l’objet d’aucune mesure conservatoire ou d’exécution.
ARTICLE 3.- PRIX
La présente vente est respectivement consentie et acceptée moyennant un prix principal
global précisé à l’article 21 des conditions particulières ci-dessous que la Banque déclare
avoir réglé selon les modalités prévues à l’article 20 des conditions particulières.
ARTICLE 4.- CONDITIONS
La présente vente a lieu sous les clauses et conditions ordinaires de fait et de droit et
notamment, celles énoncées ci-après, que la Banque s’oblige à exécuter :
- de souffrir les servitudes passives et aura le droit de bénéficier de celles actives, le tout s’il
en existe, tels que les charges et droits qui se trouvent énoncés au dossier du titre foncier du
Bien vendu et auquel les parties se réfèrent expressément ;
- De se conformer strictement aux clauses, conditions et prescriptions, imposées dans le
règlement de copropriété et des pièces y annexées, joints aux présentes, inscrits au titre
foncier N°………….dont la Banque déclare avoir pris parfaite connaissance et dont copie lui
a été remise par le vendeur ès-qualité à l’instant même.
II- CONTRAT MOURABAHA
ARTICLE 1 –OBJET DU CONTRAT MOURABAHA
La Banque vend par les présentes à L’ACQUEREUR qui accepte le bien désigné à l’article 18
du contrat de vente ci-dessus, ci-après appelé le « Bien », que la Banque a acquis sur ordre
exprès de l’ACQUÉREUR. L’ACQUÉREUR déclarant bien connaître le Bien pour l’avoir
visité et choisi à l’effet du présent contrat MOURABAHA.
 ARTICLE 2 : PROPRIETE ET MISE A DISPOSITION DU BIEN
Le Bien sera mis à la disposition de L’ACQUEREUR soit directement par LE VENDEUR
choisi par lui, soit par le notaire. Cette mise à disposition est matérialisée par la signature du
présent contrat entre L’ACQUEREUR et Le VENDEUR et la remise des clés. Si pour une
raison indépendante de la volonté de LA BANQUE, le Bien n’est pas mis à la disposition de
l’ACQUEREUR dans les conditions et délais prévus par le contrat, le contrat sera annulé. Il
demeure entendu qu’en tout état de cause, le Bien est acquis et mis à la disposition de
l’Acquéreur à ses risques et frais, et ce, dès Signature des présentes.
ARTICLE 3-PRIX ET MODALITES DE REGLEMENT
La présente MOURABAHA est consentie par LA BANQUE et acceptée par l’ACQUEREUR
moyennant le prix précisé à l’article 21 des conditions particulières ci-après. Ce prix comporte
en sus des frais et dépens visés à l’article 24 ci-dessous, une marge bénéficiaire en faveur de
la Banque précisée à l’article 21 des conditions particulières. Le prix sera réglé sous forme
d’échéances payables aux dates et selon la périodicité précisée à l’article 22 des conditions
particulières ci-après, et pour la première fois, à la date de signature des présentes. D’un
commun accord entre les Parties, LA BANQUE peut exiger le cas échéant de
l’ACQUEREUR le paiement d’une avance lors de la signature des présentes, précisée à
l’article 21 des conditions particulières. Les échéances sont payables par fractions
périodiques. Elles sont payables par prélèvement d’office sur le compte bancaire de
l’ACQUEREUR. A ce titre, et par sa signature des présentes, l’ACQUEREUR, autorise
expressément LA BANQUE à prélever sur son compte bancaire 3 ouvert sur ses livres, le
montant desdites échéances, sans qu’il soit besoin d’une quelconque autorisation de
prélèvements pour ce faire. A défaut de règlement d’une seule des échéances, LA BANQUE,
après mise en demeure d’exécuter dans les huit jours, adressée à L’ACQUEREUR, restée
infructueuse, pourra demander le paiement de l’intégralité du prix restant dû.
ARTICLE 4 -PÉNALITÉ DE RETARD
En cas de retard dans le paiement, et sans préjudice de la faculté réservée à la Banque de
provoquer la déchéance du terme, il sera dû de plein droit, par l’ACQUEREUR, dès l’instant
où une échéance n’aura pas été honorée, une pénalité de retard forfaitaire dont le montant est
précisé à l’article 25 des conditions particulières. Cette pénalité de retard est due dès
constatation de l’échéance impayée.
ARTICLE 5- REMBOURSEMENT ANTICIPE
L’ACQUEREUR a la faculté, sous réserve de l’accord préalable de la Banque, de régler par
anticipation totalement ou partiellement les sommes dont il reste redevable envers LA
BANQUE. Étant entendu que le montant du paiement anticipé partiel ne pourra être inférieur
à 5 échéances en cas de règlement mensuel, et sera imputé sur l’échéance la plus éloignée,
ainsi de suite. Le règlement par anticipation devra faire l’objet d’une demande écrite adressée
par lettre recommandée avec accusé de réception à l’agence domiciliataire de l’Acquéreur,
dans les conditions et délais fixés par LA BANQUE.
ARTICLE 6 –ASSURANCE
L’ACQUEREUR peut contracter deux polices d’assurance, la première pour se couvrir
contre le décès et l’invalidité et la seconde pour assurer le bien objet du présent contrat contre
tous les risques.
- Assurance Décès Invalidité
Pendant toute la durée de ce contrat, et jusqu’au complet paiement de toutes les sommes dues
dans le cadre de la présente MOURABAHA, L’ACQUEREUR peut souscrire une assurance
décès-invalidité, pour un montant équivalent au prix global d’acquisition du bien visé à
l’article 21 des présentes, en désignant LA BANQUE en tant que Bénéficiaire exclusif de
cette indemnité.
- Assurance du Bien
Pendant toute la durée de la MOURABAHA, et jusqu’au complet paiement de toutes les
sommes dues dans le cadre de la présente MOURABAHA, L’ACQUEREUR s’oblige à faire
assurer le Bien contre tous les risques de sinistre, auprès d’une compagnie d’assurance, en
désignant la Banque en tant que Bénéficiaire exclusif de cette assurance. De ce fait, toute
indemnité qui lui serait normalement versée en couverture des dégâts subis par le Bien, le sera
entre les mains de LA BANQUE.
En cas de sinistre, et en tant que Bénéficiaire exclusif des indemnités d’assurance, LA
BANQUE recevra des compagnies d’assurances, même hors la présence et sans le concours
de l’Acquéreur toutes sommes qui pourraient être dues en vertu du contrat dans toutes ses
dispositions en principal, frais, commissions et accessoires, d’après le décompte présenté par
LA BANQUE, sans que les exceptions ou les contestations auxquelles ce décompte pourrait
donner lieu puissent retarder ou invalider le versement à faire par la compagnie d’assurance.
Si les indemnités versées par la compagnie d’assurance ne sont pas suffisantes pour le
règlement de ce qui est dû à la Banque, l’ACQUEREUR demeure toujours engagé à couvrir le
reliquat restant dû au titre du présent contrat.
ARTICLE 7 : INTERDICTIONS ET ENGAGEMENTS
L’ACQUEREUR s’engage envers La BANQUE, pendant toute la durée de la MOURABAHA
à:
 respecter l’ensemble des dispositions légales, notamment celles relatives aux textes
fiscaux en vigueur, ainsi que tous les autres textes applicables à ce contrat, en
particulier; il sera tenu de payer pendant toute la durée de la MOURABAHA,
 de prendre le bien vendu en son état actuel sans pouvoir prétendre à aucune impôts et
taxes en vigueur ou qui viendraient à être créés;
 Jouir du bien et entretenir les lieux en bon père de famille en les maintenant en bon
indemnité, ni diminution du prix fixé ci-dessous pour quelque cause que ce soit;
 Prendre en charge intégralement tous les frais d’entretien et de maintenance du Bien,
état et effectuer les réparations nécessaires;
 Contracter toutes assurances couvrant le Bien contre les conséquences d’événements
ainsi que toutes réparations ou autres; tels que: détérioration, avarie, arrêt d’entretien,
incendie, destruction, entre autres…,
 Avertir LA BANQUE de toutes dégradations et grosses réparations pouvant porter
telles que prévues à l’article 6 des présentes relatif à l’assurance;
 Respecter tout règlement d’immeuble établi ou à établir ultérieurement dans l’intérêt
préjudice au bien objet de la MOURABAHA;
 Informer immédiatement LA BANQUE de tous les faits ou évènements susceptibles
Prévenir immédiatement LA BANQUE de toute mesure judiciaire pratiquée sur le
bien; général des occupants;
 Souffrir les servitudes passives et bénéficier de celles actives, le tout s'il en existe et
d’affecter sérieusement l’importance ou la valeur du Bien ; tels que les charges et
droits se trouvent énoncés au dossier du titre foncier des biens
 Acquitter à compter du jour de l'entrée en jouissance, les taxes, impôts et charges de
vendus et auxquels les parties se réfèrent expressément;
 Supporter tous les frais, droits et honoraires des présentes et leurs suites quelles toute
nature afférents au Bien;
 Ne pas louer, aliéner ou faire apport à une société et plus particulièrement à un tiers
Contribuer aux charges de copropriété; qu'elles soient y compris les frais
d'enregistrement et de mutation;
 Ne pas déléguer ou céder ses salaires et revenus et garantir des dettes de tiers, de tout
ou partie du bien objet de la MOURABAHA sauf accord exprès de la BANQUE,
  Ne pas contracter des dettes dont les charges éventuelles, cumulées avec celles de ses
notamment, par avals ou cautions. dettes actuelles, risquent d'excéder sa capacité de
remboursement.
ARTICLE 8: BILLET A ORDRE
L’ACQUEREUR souscrit à l'ordre de la BANQUE un billet à ordre sur lequel est porté le
montant à régler à la banque représentant le prix d’acquisition tel que mentionné à l’article 21
des présentes.
Il demeure entendu que la créance réelle est celle qui ressort du relevé de compte de la
BANQUE. A cet égard, L’ACQUEREUR reconnaît formellement que le relevé de compte,
conforme aux écritures comptables de la BANQUE, est considéré comme justificatif de la
créance.
Ce billet à ordre ainsi causé ne créera aucune sorte de novation au présent contrat.
ARTICLE 9– DUREE ET ENTREE EN VIGUEUR
La présente MOURABAHA est consentie et acceptée pour une durée fixée à l’article 22 des
conditions particulières ci-dessous.
Elle prend effet à compter de la date de signature des présentes par les Parties, constatant le
transfert de jouissance du Bien au profit de l’ACQUEREUR.
ARTICLE 10- RESILIATION DU CONTRAT
Le présent contrat peut être résilié de plein droit par la BANQUE sans qu’il soit besoin de
remplir aucune formalité judiciaire et ce suite à l’envoi d’une simple mise en demeure
adressée par lettre recommandée avec accusé de réception non suivi d’exécution dans un délai
de huit (8) jours, ainsi qu’en cas de non paiement d’une échéance ou de non exécution d’une
seule des conditions du présent contrat, et sans que les offres de payer ou d’exécuter
ultérieures, ou le paiement ou l’exécution après terme puissent lui enlever le droit d’exiger la
résiliation encourue.
Dans le cas de la déclaration de la déchéance du terme pour l’une des raisons évoquées dans
les présentes ou pour quelque cause que ce soit, l’ACQUEREUR devra verser à la BANQUE
outre les sommes ayant entraîné la résiliation (échéances impayées) majorées de la pénalité de
retard y afférente, les échéances non encore échues, les droits de timbre , frais et honoraires
même non répétables; les frais et taxes prévus par la législation en vigueur et ce, sans
préjudice de tous dommages et intérêts.
Le présent contrat sera également résilié de plein droit si bon semble à la BANQUE en cas
d'inexécution par l’ACQUEREUR ou par quelque autre coobligé de l'une quelconque des
clauses des présentes et dans l’un des cas ci-après:
1/ - A défaut, par l’ACQUEREUR ou par quelque autre coobligé, d'avoir tenu vis-à-vis de
la BANQUE les engagements prévus par le présent acte.
2/ - A défaut de paiement par l’ACQUEREUR ou par quelque autre coobligé de l’une
quelconque des échéances convenues, à leur date.
3/ - En cas d'événement de nature quelconque, même de force majeure susceptible de
porter atteinte à la valeur des Biens affectés en garantie.
4/ - Dans le cas où les justifications fournies par l’ACQUEREUR, où les déclarations
faites par lui seraient fausses ou inexactes en totalité ou en partie, comme dans le cas où
l’ACQUEREUR se serait rendu coupable de manœuvres dolosives ou frauduleuses à
l’encontre de la BANQUE.
5/ - En cas de saisie des Biens soit objet de cette MOURABAHA, soit affectés en garantie
lorsque l’ACQUEREUR n'aura pas produit à la BANQUE la mainlevée de la ou desdites
saisies dans le délai de quinze (15) jours de leur date.
6/ - En cas de mise en règlement amiable ou liquidation judiciaire de l’ACQUEREUR ou
de sa CAUTION comme en cas de déchéance commerciale prononcée à leur encontre.
 7/ - En cas de fusion, dissolution, réduction du capital de l’ACQUEREUR et plus
généralement en cas de modification statutaire, changement d'administrateur ou transfert
d'actions ou de parts sociales réalisés sans le consentement de la BANQUE, lorsque
l’ACQUEREUR est une personne morale.
8/ - Dans le cas où l’ACQUEREUR ferait l’objet de poursuites judiciaires quelconques
pouvant entraîner la confiscation de ses Biens et dans tous les cas où sa situation serait
considérée comme irrémédiablement compromise.
9/ - A défaut de maintien de l’assurance du Bien ou du gage, du paiement des primes y
afférentes et de la production de leur justification.
10/ - En cas de décès de l’ACQUEREUR, (sauf accord exprès de la BANQUE de reporter
le contrat sur la tête des héritiers moyennant établissement d’un avenant), si le contrat
d’assurance ne peut être mis en jeu.
11/ - Dans tous les cas prévus par l’article 139 du Dahir formant Code des Obligations et
Contrats. Et de façon générale, en cas de violation par l’ACQUEREUR de l’une des
obligations mises à sa charge par le présent contrat.
Article 11 : NULLITE D’UNE CLAUSE
Il est expressément convenu que si l’une des clauses du présent contrat est reconnue nulle ou
sans objet, elle sera réputée non écrite et n’entraînera pas la nullité des autres stipulations.
Article 12: UNICITE ET INTEGRALITE
Les parties conviennent que le présent contrat, ses annexes et ses éventuels avenants
constituent l’intégralité de l’accord passé entre elles relativement aux opérations décrites dans
son objet.
Article 13 : FRAIS IMPOTS ET TAXES
Tous les frais, droit de timbre, impôts et taxes auxquels donneront lieu les présentes et leurs
suites, seront à la charge de l’ACQUEREUR. Si des taxes ou impôts venaient à être crées ou
modifiés sur les opérations objet des présentes, l’ACQUEREUR s’engage d’ores et déjà à les
supporter.
ARTICLE 14 : GARANTIES ET RÉQUISITIONS
1 – Garantie hypothécaire : A la sûreté et garantie du paiement de toutes sommes dont
L’ACQUEREUR est ou sera redevable envers la Banque, en raison de l’exécution de toutes
les obligations résultant du présent contrat, L’ACQUEREUR et/ou La caution hypothécaire
affecte (nt) et hypothèque (nt), en premier rang au profit de la Banque, à hauteur de la somme
de ----------, ce qui est expressément accepté par cette dernière, la propriété acquise par elle et
revendue à L’ACQUEREUR.
La garantie hypothécaire portera sur la totalité de ladite propriété, ainsi que le tout se
poursuivra et comportera sans aucune exception ni réserve, les différents immeubles
composant la propriété y compris les constructions, les dépendances et les augmentations que
L’ACQUEREUR et/ou La Caution hypothécaire pourraient faire.
2- Réquisition : Les Parties aux présentes requièrent Monsieur le Conservateur de la
propriété foncière de ………………..de bien vouloir inscrire sur le titre foncier objet du
contrat de: La mutation immobilière objet du contrat de vente ci-dessus; Une hypothèque en
premier rang en faveur de la BANQUE pour garantir le paiement du prix du financement par
MOURABAHA précisé à l’article 21 des conditions particulières.

3- Autres Garanties : A préciser le cas échéant.

ARTICLE 15 : ELECTION DE DOMICILE

Pour l'exécution des présentes, il est fait élection de domicile :
Par LA BANQUE en son siège social.
Par l’ACQUEREUR à l'adresse indiquée à l'article 17 ci-dessous
Par LE VENDEUR à l'adresse indiquée à l'article 17 ci-dessous
Par LA CAUTION à l'adresse indiquée à l'article 17 ci-dessous.

ARTICLE 16: REGLEMENT DES LITIGES & CLAUSE ATTRIBUTIVE DE

JURIDICTION
Le présent contrat est régi par le Droit Marocain.
Tout litige résultant de l’interprétation ou de l’exécution de présentes sera soumis au Tribunal
de Commerce relevant du siège social de la Banque, sauf si cette dernière opte pour celui de
l’Acquéreur. 7 CONDITIONS PARTICULIERES
ARTICLE 17 : IDENTITE DES PARTIES
LA BANQUE

LE VENDEUR
 Prénom/Raison sociale :
 Nom/Forme Juridique
 CIN n°/Capital
 Adresse/ Siège social
 Ville/ N° RC & ville
L’ACQUEREUR
 Prénom/Raison sociale :
 Nom/Forme Juridique
 CIN n°/Capital
 Adresse/ Siège social
 Ville/ N° RC & ville
LA CAUTION
 Prénom/Raison sociale :
 Nom/Forme Juridique
 CIN n°/Capital
 Adresse/ Siège social
 Ville/ N° RC & ville

ARTICLE 18: DESIGNATION DU BIEN

La totalité de la propriété, consistant en …………………………….situé au ……….. sis à
……………………………………
A titre divis : Fraction n° …. Du règlement de copropriété, objet du titre foncier n°………
Propriété dite ………….d’une superficie de ……………..composée comme suit :
-
-
A titre indivis : ………/…..èmes des parties communes indivises de la propriété originelle
dite ………….objet du titre foncier mère n°………que l’Acquéreur déclare bien connaître
pour l’avoir visitée.

ARTICLE 19.- ORIGINE DE LA PROPRIETE

Le VENDEUR déclare qu’il est propriétaire du Bien présentement vendu en vertu des pièces
et documents versés au dossier du titre foncier et notamment, de l’acte d’achat dont la date et
les références sont indiquées ci-après :
-
-
ARTICLE 20: MODALITES DE REGLEMENT DU PRIX D’ACQUISITION EN
FAVEUR DU VENDEUR
La Banque a réglé au VENDEUR le prix de vente, soit la somme de ………………
directement entre les mains du Notaire soussigné qui les remettra au VENDEUR à la vue du
Notaire soussigné et en passant par sa comptabilité.
De laquelle somme ainsi payée, le vendeur ès-qualité consent à la Banque bonne et valable
quittance définitive et sans réserve.
ARTICLE 21: PRIX DE CESSION DU BIEN
Le prix de cession du (des) Bien (s), à la date de sa (leur) revente par la BANQUE est fixé à :

Prix d’acquisition HT
TVA sur Prix d’acquisition
Avance
Frais d’enregistrements*
Frais de mutation*
Autres frais (à préciser)
Marge Bénéficiaire HT
Marge bénéficiaire TTC
Prix total de cession
* : il y a lieu de renseigner les frais supportés à la fois par la Banque et répercutés sur
l’acquéreur et ceux payés directement par l’acquéreur.

ARTICLE 22 – DUREE DE LA MOURABAHA & MODALITES DE PAIEMENT DES

ECHEANCES

Nombre d’échéances Montant de l’échéance

TTC

Durée de la MOURABAHA : la présente MOURABAHA est conclue pour une durée de

……………….

ARTICLE 23 : FRAIS D’ASSURANCES

Compagnie d’Assurances N° de la Police Prime de l’Assurance – Vie

Compagnie d’Assurances N° de la Police Prime de l’Assurance du

Bien

ARTICLE 24- FRAIS DE DOSSIER ET D’EXPERTISE

Pour les besoins du présent contrat MOURABAHA, le client a engagé les frais suivants pour
l’acquisition du Bien :
- Frais de dossier :
- Frais d’expertise :
ARTICLE 25– MONTANT DE LA PENALITE DE RETARD
 Le montant de la pénalité de retard correspond à 5% du montant toutes taxes comprises de
l’échéance impayée.
ARTICLE 26 : POUVOIRS
Tous pouvoirs sont donnés au porteur d’une copie des présentes pour accomplir toutes les
formalités y afférentes où besoin sera.

Fait en ……….. Exemplaires

A ………………………, le

LA BANQUE
LE VENDEUR (Cachet et Signature)
(Cachet et Signature)

L’ACQUEREUR
LA CAUTION
(Signature à légaliser)
(Signature à légaliser)
(Faire précéder la signature de la mention (faire précéder la signature de
la mention
Manuscrite« LU ET APPROUVE ») manuscrite« LU ET
APPROUVE »)

CONTRAT IJARA WA IQTINA IMMOBILIER

ENTRE LES SOUSSIGNES :
1/ Tout Etablissement de Crédit au sens de la Loi 34-03 relative aux établissements de
crédit et organismes assimilés, représenté à l’effet des présentes par ses mandataires désignés
à l'article 23 ci-après, agissant en vertu des pouvoirs qui leur ont été conférés à cet effet. Ci-
après désigné «LA BANQUE et/ou LE BAILLEUR »
DE PREMIERE PART,
2/ Toute Personne Physique ou Morale nommément désignée à l'article 23 des conditions
particulières. Ci-après désignée «LE LOCATAIRE» et le cas échéant «LA CAUTION».
DE DEUXIEME PART,
3/ Toute Personne Physique ou Morale nommément désignée à l'article 23 des conditions
particulières. Ci-après désignée «LE VENDEUR».
DE TROISIEME PART,
PREALABLEMENT AUX PRESENTES, IL EST RAPPELE CE QUI SUIT :
D’accord parties, il est convenu que le Bien Immobilier quelle que soit la destination qui en
sera convenue entre les Parties, ci-après appelé le Bien, dont l’origine et la description
figurent ci-dessous acquis spécialement par LE BAILLEUR conformément à la demande
expresse et au choix du LOCATAIRE auprès du VENDEUR désigné par celui-ci, est donné
en IJARA WA IQTINA à ce dernier.
Cette IJARA WA IQTINA se fera aux conditions générales et dispositions particulières du
présent contrat, ainsi qu’aux conditions légales et réglementaires en vigueur et principalement
les dispositions de la recommandation de Bank Al-Maghrib n° 33/G/2007 en date du 13
septembre 2007 relative aux modes de financement alternatifs qui définit l’IJARA comme «
tout contrat selon lequel un établissement de crédit met, à titre locatif, un bien meuble ou
immeuble déterminé, identifié et propriété de cet établissement, à la disposition d’un client
pour un usage autorisé par la loi.
Le contrat Ijara peut consister en une location simple. Elle peut également être assortie de
l’engagement ferme du locataire d’acquérir le bien loué à l’issue d’une période convenue
d’avance ».
Il demeure entendu que le Bien présentement loué demeure la propriété du BAILLEUR, qui
accorde au LOCATAIRE qui s’engage, d’ores et déjà, irrévocablement à l’acquérir en fin
d’IJARA WA IQTINA, la jouissance moyennant un prix convenu dans ce contrat, étant
entendu que cette IJARA WA IQTINA, ne confère au LOCATAIRE aucun droit réel de
quelque nature que ce soit sur le Bien objet des présentes, hormis son droit d’en devenir
propriétaire en fin de contrat ce qu’il accepte et s’engage à honorer.

CECI RAPPELE, IL A ETE ARRETE ET CONVENU CE QUI SUIT :

VENTE IMMOBILIERE :
LE VENDEUR, vend par les présentes, en s’obligeant à toutes les garanties de fait et de droit
les plus étendues en pareille matière à LA BANQUE, qui accepte la totalité de la propriété
dont la désignation est donnée en détail aux conditions particulières ci-après, spécialement
pour le compte du LOCATAIRE conformément à sa demande expresse selon son choix.
PROPRIETE ET JOUISSANCE
LA BANQUE aura la pleine propriété du bien objet des présentes à compter du jour de
l’inscription du présent acte sur les livres fonciers, conformément aux dispositions des articles
66 et 67 du Dahir, du 12 Août
1913, sur l’immatriculation des immeubles et en aura la jouissance par la prise de possession
réelle, libre de toute occupation et de toute location à compter de ce jour.
CHARGES ET CONDITIONS
La présente vente a lieu sous les charges et conditions ordinaires et de droit les plus étendues
en pareille matière et notamment sous celles ci-après que LE LOCATAIRE, dans le cadre de
ce contrat IJARA WA IQTINA, s’oblige à exécuter et accomplir au lieu et place de LA
BANQUE, à savoir :
- Prendre ladite propriété dans son état sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, ni
diminution du prix ci-après fixé, pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais
état du sol, du sous-sol ou des constructions.
- Souffrir les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues et jouir de
celles actives, le tout s’il en existe, à ses risques et périls, sans recours contre LA BANQUE.
- Payer tous les droits, frais et taxe notariale des présentes et ceux qui en seront la suite ou la
conséquence.
A cet égard, LE VENDEUR déclare qu’à sa connaissance :
- La propriété objet des présentes n’est grevée d’aucune servitude apparente ou occulte, et
qu’il n’en a été créé aucune.
- Avoir acquitté à compter de ce jour tous les impôts, contributions et charges quelconques
grevant ladite propriété de manière à ce que LA BANQUE et LE LOCATAIRE ne soient
jamais inquiétés ou mis en cause à ce sujet.
- Etant précisé que tous impôts, contributions et charges quelconque dus et non réglés à ce
jour, restent à la charge exclusive du VENDEUR qui s’y oblige expressément.

PRIX
La présente vente est consentie et acceptée entre les parties moyennant le prix principal,
global et forfaitaire de ……………… DH (………………….DIRHAMS) toutes taxes
comprises, dont une TVA de ………………………. De laquelle somme totale soit
………………..DH (………………….DIRHAMS), le VENDEUR es qualité donne d’ores et
déjà à la BANQUE, bonne et valable quittance.
CONDITIONS GENERALES DE L’IJARA WA IQTINA
ARTICLE 1 : OBJET
La Banque déclare que le Bien objet des présentes, et dont la désignation détaillée est faite à
l’article 24 ci-dessous des conditions particulières, a été acquis par ses soins à la demande
expresse du LOCATAIRE, en vue de le lui donner en IJARA WA IQTINA, ce que ce dernier
accepte conformément aux dispositions légales, réglementaires et contractuelles, dont les
conditions sont énoncées ci-après.
Etant entendu que cette opération de location avec engagement ferme et irrévocable d’achat,
en fin de Bail, dite « IJARA WA IQTINA » est assimilable à une opération de crédit-bail telle
que prévue et réglementée par les dispositions du Code de Commerce, des dispositions de la
Loi 34-03 relative aux établissements de crédits et organismes assimilés, des dispositions
fiscales en vigueur et des dispositions de la recommandation de Bank Al-Maghrib n°
33/G/2007 en date du 13 septembre 2007 relative aux modes de financement alternatifs.
ARTICLE 2 : Désignation du Bien loué
Le Bien, dont la superficie globale, le lieu de situation, la dénomination ainsi que le titre
foncier y afférent sont donnés en détail au niveau de l’article 24 des conditions particulières
ci-dessous.
A ce titre, LE LOCATAIRE s’engage à destiner le Bien présentement loué à l’usage convenu
entre les Parties et à en conserver et maintenir la même destination pendant toute la durée de
l’IJARA WA IQTINA.
ARTICLE 3- PROPRIETE
Le Bien est la propriété exclusive du BAILLEUR et le demeurera aussi longtemps que le
contrat est en vigueur et ne cessera de l’être qu’à la fin de la IJARA WA IQTINA en
devenant la propriété du LOCATAIRE. A ce titre, LE LOCATAIRE doit donc, en toute
occasion et par tous les moyens, respecter ce droit et le faire respecter vis-à-vis de tout tiers.
Il veillera également, à ses frais, à ne pas le laisser devenir ou demeurer l’objet d’un droit de
rétention ou privilège assimilable, s’engageant à alerter LE BAILLEUR immédiatement, par
lettre recommandée, de tout incident matériel ou juridique et en lever la ou lesdites saisies
dans un délai maximum de quinze (15) jours au plus tard, sous réserve du droit du
BAILLEUR de résilier le contrat dans les conditions prévues à l’article 14 ci-dessous.
Par ailleurs, LE BAILLEUR mandate LE LOCATAIRE pour exercer en ses lieu et place
tous recours contre tous tiers afin de faire respecter son droit de propriété, et de tenir informé
le BAILLEUR desdites procédures.
Toutefois, le BAILLEUR aura la faculté de demander, à tout moment, au LOCATAIRE de
se dessaisir de son instance à son profit et à première demande.
ARTICLE 4 : MISE A DISPOSITION DU BIEN
Le Bien sera mis à la disposition du LOCATAIRE soit directement par LE VENDEUR choisi
par lui, soit par le notaire. Cette mise à disposition est matérialisée par la signature du présent
contrat entre le LOCATAIRE et
Le VENDEUR et la remise des clés.
Si pour une raison indépendante de la volonté de LA BANQUE, le Bien n’est pas mis à la
disposition du LOCATAIRE dans les conditions et délais prévus par le contrat, le contrat sera
annulé.
Il demeure entendu qu’en tout état de cause, le Bien est acquis et mis à la disposition du
LOCATAIRE à ses risques et frais, et ce, dès Signature des présentes.
A cet effet, et même en cas d’annulation du présent contrat pour quelque cause que ce soit,
LE LOCATAIRE, s’engage à prendre en charge tous les frais et dépens engagés par LA
BANQUE au titre de l’acquisition du Bien et autorise d’ores et déjà LA BANQUE de
manière irrévocable à débiter son compte des sommes correspondantes.
Il demeure entendu que le Bien est livré aux risques et frais du LOCATAIRE, dès sa mise à
disposition par LE BAILLEUR ou par LE VENDEUR.
ARTICLE 5- ENGAGEMENTS DU LOCATAIRE
Par sa signature des présentes, LE LOCATAIRE s’engage fermement et irrévocablement
envers LE BAILLEUR à :
 Respecter l’ensemble des dispositions légales, notamment celles relatives aux textes
fiscaux en vigueur, ainsi que tous les autres textes applicables à ce contrat, en
particulier; il sera tenu de payer pendant toute la durée de la IJARA WA IQTINA,
tous les impôts et taxes en vigueur ou qui viendraient à être créés, sur les opérations du
genre au lieu et place du BAILLEUR;
 Ne prétendre à aucune indemnité du BAILLEUR, ni diminution des loyers, ni même
droit à résiliation du contrat en cas d’arrêt de l’utilisation du Bien pour quelle que
cause que ce soit, y compris les cas de force majeure et quelle que soit la durée de non
utilisation du Bien et ce par dérogation aux dispositions des articles 643, 644, 645 et
suivants du Dahir formant Code des Obligations et Contrats;
 Demeurer gardien responsable du Bien loué pendant toute la durée de la IJARA WA
IQTINA, et jusqu’au paiement intégral des sommes dues par ses soins au titre de la
IJARA WA IQTINA. A ce titre, il s’interdit formellement de le vendre, de le louer,
de le céder, d’y domicilier une autre société, d’en disposer ou de le remettre en gage
sous quelque forme que ce soit, tant directement, que par personne interposée et ce
sous peine des sanctions prévues par la loi; sauf si cette sous location est dûment
autorisée par LA BANQUE. A ce titre, LE LOCATAIRE, est et demeurera le seul
responsable vis-à-vis du BAILLEUR, de tout dommage ou tout événement pouvant
affecter Le Bien.
 Entretenir le Bien convenablement en bon père de famille et à autoriser en tout
moment à la demande du BAILLEUR, toute personne désignée par ce dernier à
vérifier en tout temps son existence et son état;
 Contracter toutes assurances couvrant le Bien contre les conséquences d’événements
tels que: détérioration, avarie, arrêt d’entretien, incendie, destruction, entre autres…,
telles que prévues à l’article 10 des présentes relatif à l’assurance;
 Avertir immédiatement, le BAILLEUR de toutes dégradations et réparations pouvant
porter préjudice à l’immeuble;
 Supporter les frais de réparation quelle qu’en soit la nature ou la durée, sans que le
BAILLEUR soit tenu à aucune indemnité, même en cas de surélévation de
l’immeuble ou construction nouvelle provoquant des troubles de jouissance dans les
parties communes;
 N’apporter aux lieux loués aucune modification soit dans la destination, soit dans la
distribution et n’exécuter des travaux, si ce n’est d’entretien, sans l’autorisation
préalable et écrite du BAILLEUR;
 S’interdire de réclamer une indemnité au BAILLEUR ou diminution du montant du
loyer, pour trouble de jouissance provenant soit de tiers, soit d’autres habitants du
même immeuble, soit de réparations ou travaux quelconques dans l’immeuble, ou dans
les immeubles voisins;
 Satisfaire à tous les règlements de ville ou de Police et de salubrité auxquels les
locataires sont tenus;
 Respecter tout règlement d’immeuble établi ou à établir ultérieurement dans l’intérêt
général des occupants;
 Supporter toute redevance due au titre de toute consommation d’eau, d’électricité,
téléphone ou autres, au cours de la validité du présent bail et ce même après la
résiliation des présentes et ce pour quelque cause que ce soit, le BAILLEUR ne
 devant pas être inquiété à ce sujet. A ce titre, il est autorisé à souscrire avec les
compagnies d’eau, d’électricité et de téléphone des contrats directs.
Et généralement à ne pas accomplir tout acte pouvant entraîner la responsabilité du
BAILLEUR, vis-à-vis de tout tiers.
ARTICLE 6 - ASSURANCES & SINISTRE

6-1 Assurance Décès Invalidité :

Pendant toute la durée de la IJARA WA IQTINA, et jusqu’au complet paiement de toutes les
sommes dues dans le cadre de la présente IJARA WA IQTINA, LE LOCATAIRE peut
souscrire auprès d’une compagnie d’assurance agréée une police d’assurance décès invalidité,
pour un montant équivalent aux redevances locatives, majoré des frais, commissions et
accessoires, en désignant LA BANQUE en tant que Bénéficiaire exclusif de cette indemnité.

6-2 Assurance du Bien :

Pendant toute la durée de la IJARA WA IQTINA, et jusqu’au complet paiement de toutes les
sommes dues dans le cadre de la présente IJARA WA IQTINA, LE LOCATAIRE doit
souscrire, auprès d’une compagnie d’assurance agréée, le Bien contre les risques de sinistre
en désignant LE BAILLEUR en tant que
Bénéficiaire exclusif de cette assurance. De ce fait, toute indemnité qui lui serait normalement
versée en couverture des dégâts subis par le Bien loué le sera entre les mains du BAILLEUR.
En cas de sinistre, il doit immédiatement informer LE BAILLEUR et doit également prendre
toutes mesures utiles pour éviter ou réduire l’aggravation du dommage, réserver les droits du
BAILLEUR, fixer les responsabilités, déposer toute plainte et faire procéder à toute
expertise. A ce titre, deux cas de figure peuvent se présenter :
- Si le sinistre n’est que partiel, il doit faire remettre le Bien en état à ses frais, sans
pour autant cesser le règlement des redevances locatives. La réparation effectuée,
LE BAILLEUR en tant que Bénéficiaire exclusif des indemnités d’assurance, peut
alors, sur présentation des factures, soit autoriser la compagnie d’assurances à régler le
réparateur, soit à reverser au LOCATAIRE le montant des indemnités perçues
directement de la compagnie d’assurance, uniquement dans le cas ou son dossier ne
présente aucun impayé.
- Si le sinistre est total, l’IJARA WA IQTINA est résiliée de plein droit. A ce titre, le
BAILLEUR encaisse les indemnités. A défaut ou en cas d’insuffisance, LE
LOCATAIRE indemnise lui-même LE BAILLEUR à concurrence des sommes dont
il reste redevable envers lui et telles que définies à l’article 26 ci-après. L’IJARA WA
IQTINA étant résiliée de plein droit, LE LOCATAIRE règle en outre la différence
entre les sommes ainsi perçues et les sommes prévues à l’article 26 LE BAILLEUR
reversera au LOCATAIRE, au cas où il aurait remboursé intégralement le montant
dû, lorsqu’il en aura été crédité, la quote-part lui revenant des indemnités reçues de la
compagnie d’assurances.
En cas de sinistre, et en tant que Bénéficiaire exclusif des indemnités d’assurance, LE
BAILLEUR recevra des compagnies d’assurances, même hors la présence et sans le concours
du LOCATAIRE toutes sommes qui pourraient être dues en vertu du contrat dans toutes ses
dispositions d’après le décompte présenté par LA BANQUE, sans que les exceptions ou les
contestations auxquelles ce décompte pourrait donner lieu puissent retarder ou invalider le
versement à faire par la compagnie d’assurance.
ARTICLE 7 - MONTANT DES REDEVANCES ET MODALITES DE PAIEMENT
La présente IJARA WA IQTINA est consentie par LE BAILLEUR et acceptée par LE
LOCATAIRE moyennant des redevances locatives telles que précisées dans les conditions
particulières ci-après.
La IJARA WA IQTINA prenant effet à compter de la date à laquelle LE VENDEUR met le
Bien objet des présentes à la disposition du LOCATAIRE, les redevances sont payables aux
dates et selon la périodicité précisées à l’article xx des conditions particulières ci-après, et
pour la première fois, à la date de signature des présentes.
Les loyers sont payables à échoir par fractions périodiques, le premier loyer est exigible lors
de la mise en possession du Bien par LE VENDEUR au profit du LOCATAIRE. Ils sont
payables par prélèvement d’office sur le compte bancaire du LOCATAIRE. A ce titre, et par
sa signature des présentes, LE LOCATAIRE, autorise expressément LA BANQUE à
prélever sur son compte bancaire ouvert sur ses livres, le montant desdites redevances, sans
qu’il soit besoin d’une quelconque autorisation de prélèvements pour ce faire.
En cas de retard dans le paiement, et sans préjudice des dispositions du contrat, il sera dû de
plein droit, par LE LOCATAIRE, dès l’instant où le loyer n’aura pas été honoré, une
pénalité de retard telle que fixée à l’article 28 des conditions particulières ci-après.
ARTICLE 8 - REMBOURSEMENT ANTICIPE
LE LOCATAIRE a la faculté, sous réserve de l’acceptation expresse préalable du Bailleur, de
rembourser par anticipation partielle ou totale les sommes dont il reste redevable envers ce
dernier. Etant entendu que le montant du remboursement anticipé partiel ne pourra être
inférieur à un nombre minimum de redevances tel que fixé par le Bailleur, et sera imputé sur
l’échéance la plus éloignée, ainsi de suite.
Le remboursement par anticipation devra faire l’objet d’une demande écrite au Bailleur dans
les conditions et délais fixés par les Parties et donnera lieu à une ristourne conformément aux
conditions tarifaires applicables par le Bailleur.
Cette modification devra obligatoirement faire l’objet d’un avenant modificatif des présentes.
ARTICLE 9 - REGLEMENT AMIABLE ET CONTENTIEUX
Conformément aux dispositions de l’article 433 du Code de Commerce, il est expressément
convenu que tout différend relatif à l’interprétation ou l’exécution d’une clause quelconque
des présentes fera l’objet d’une tentative de règlement amiable.
A ce titre, LE BAILLEUR fera connaître l’objet de sa réclamation au LOCATAIRE par
lettre recommandée avec accusé de réception, à l’adresse indiquée à l’article 23 des présentes,
ou à celle dont le changement aura été notifié au LOCATAIRE.
Dans les huit (08) jours qui suivent la date d’envoi de ladite lettre, LE LOCATAIRE devra
faire connaître de quelle manière il entend régler le différend en question.
Si un accord intervient, il sera matérialisé par un procès verbal ou tout autre document en
tenant lieu. Dans la négative, LE BAILLEUR aura le droit d’user de tous les moyens de droit
pour le recouvrement de son dû conformément à la procédure décrite ci-dessous.
Dans ce cas, LE LOCATAIRE, s’engage à régler au BAILLEUR, lors de chaque
recouvrement d’impayés, des pénalités fixées en fonction du montant des loyers.
Par ailleurs, si LE BAILLEUR est amené à entamer une quelconque procédure pour
l’obtention, soit de la réalisation des garanties qui lui ont été consenties, soit le paiement des
sommes qui lui sont dues, LE LOCATAIRE sera tenu de lui rembourser outre les sommes
ayant entraîné la résiliation (Loyers impayés) majorées de la pénalité de retard y afférente
fixée à l’article 28 des conditions particulières ci-après, le montant des loyers restants dus, les
droits de timbre, frais et honoraires avocats, les frais et taxes prévus par la législation en
vigueur et ce, sans préjudice des dommages et intérêts, ainsi que le montant de la valeur
résiduelle qui lui seront facturés le jour de la cession du Bien financé de même que tous les
frais engagés dans le cadre de la déchéance du terme.
ARTICLE 10 : BILLET A ORDRE
LE LOCATAIRE souscrit à l'ordre du BAILLEUR un billet à ordre sur lequel est porté le
montant remboursable représentant l’intégralité des redevances locatives, majorée de la valeur
résiduelle.
Ce billet à ordre ainsi causé ne créera aucune sorte de novation au présent contrat.

ARTICLE 11 : JUSTIFICATION DE LA CREANCE

La justification du montant de la créance du BAILLEUR sur LE LOCATAIRE et le
versement des fonds au VENDEUR résulteront valablement et suffisamment des livres de
comptes, registres et documents du BAILLEUR.
ARTICLE 12 : SOLIDARITE
Au cas où, le contrat d’assurance ne peut être mis en jeu, la créance est stipulée solidaire et
indivisible et pourra être réclamée des héritiers et ayants droit du LOCATAIRE ou de la
CAUTION. Les significations qu'il y aurait lieu de faire seront à la charge desdits héritiers ou
ayants droit.
A ce titre, la CAUTION déclare expressément renoncer d’ores et déjà au bénéfice de division
et de discussion conformément aux dispositions de l'article 1137 et suivants du Dahir formant
Code des Obligations et
Contrats. Les conditions du présent acte, applicables au LOCATAIRE sont étendues à la
CAUTION laquelle déclare les accepter sans discussion ni réserve et affirme en avoir pris
pleine et entière connaissance.
ARTICLE 13 – DUREE ET ENTREE EN VIGUEUR
La présente IJARA WA IQTINA est consentie et acceptée pour une durée fixée à l’article xx
ci-dessous.
Elle prend effet à compter de la date de signature par les Parties des présentes, constatant le
transfert de jouissance du Bien au profit du LOCATAIRE.
ARTICLE 14 - RESILIATION DU CONTRAT
14-1- Le présent contrat peut être résilié de plein droit par LE BAILLEUR sans qu’il soit
besoin de remplir aucune formalité judiciaire et ce suite à l’envoi d’une simple mise en
demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ; non suivi d’exécution
dans un délai de huit (8) jours ainsi qu’en cas de non paiement à l’échéance d’un seul terme
de loyer ou de non exécution d’une seule des conditions de ce contrat, et sans que les offres de
payer ou d’exécuter ultérieures, ou le paiement ou l’exécution après terme puissent lui enlever
le droit d’exiger la résiliation encourue.
14-2- Le présent contrat sera également résilié de plein droit si bon semble au BAILLEUR en
cas d'inexécution par LE LOCATAIRE ou par quelque autre coobligé de l'une quelconque
des clauses des présentes et dans l’un des cas ci-après:
1/ - A défaut, par LE LOCATAIRE ou par quelque autre coobligé, d'avoir tenu vis-à-vis
du BAILLEUR les engagements prévus par le présent acte.
2/ - A défaut de paiement par LE LOCATAIRE ou par quelque autre coobligé de l’un
quelconque des loyers convenus, à leur date.
3/ - En cas d'événement de nature quelconque, susceptible de porter atteinte à la valeur des
Biens affectés en garantie.
4/ - Dans le cas où les justificatifs fournis par LE LOCATAIRE, où les déclarations
faites par lui seraient fausses ou inexactes en totalité ou en partie, comme dans le cas où LE
LOCATAIRE se serait rendu coupable de manœuvres dolosives ou frauduleuses à l’encontre
du BAILLEUR.
5/ - En cas de saisie ou de toute autre mesure conservatoire sur les Biens soit objet de cette
IJARA WA IQTINA, soit affectés en garantie lorsque LE LOCATAIRE n'aura pas produit
au BAILLEUR la mainlevée de la ou desdites saisies dans le délai de quinze (15) jours de
leur date.
 6/ - En cas de mise en règlement amiable ou liquidation judiciaire du LOCATAIRE ou de
sa CAUTION comme en cas de déchéance commerciale prononcée à leur encontre.
7/ - En cas de fusion, dissolution, réduction du capital du LOCATAIRE et plus
généralement en cas de modification statutaire, changement d'administrateur ou transfert
d'actions ou de parts sociales réalisés sans le consentement du BAILLEUR, lorsque LE
LOCATAIRE est une personne morale.
8/ - Dans le cas où LE LOCATAIRE ferait l’objet de poursuites judiciaires quelconques
pouvant entraîner la confiscation de ses Biens et dans tous les cas où sa situation serait
considérée comme irrémédiablement compromise.
9/ - A défaut de maintien de l’assurance du Bien ou du gage, du paiement des primes y
afférentes et de la production de leur justification.
10/ - En cas de décès du LOCATAIRE, et sauf accord exprès du BAILLEUR de reporter
le contrat sur la tête des héritiers moyennant établissement d’un avenant, si le contrat
d’assurance ne peut être mis en jeu.
11/ - Dans tous les cas prévus par l’article 139 du Dahir formant Code des Obligations et
Contrats. Et de façon générale, en cas de violation par LE LOCATAIRE de l’une des
obligations mises à sa charge par le présent contrat.
ARTICLE 15 : MAINLEVEE
Lorsque LE LOCATAIRE se sera intégralement acquitté des sommes dont il est redevable, en
loyers, commissions, frais accessoires et pénalité, LE BAILLEUR lui délivrera mainlevée sur
le gage éventuel.
ARTICLE 16 : MODIFICATIONS
Aucune modification ne pourra être apportée au Contrat à moins d’être réalisée par accord
écrit au préalable et signée par les représentants dûment habilités des deux Parties sous forme
d’avenant.
ARTICLE 17 : INDEPENDANCE
Il est exclu que le présent Contrat, fondé sur une confiance réciproque, puisse donner lieu à
une quelconque société de fait ou de droit entre les parties contractantes.
Chaque partie agissant à titre indépendant et sans rapport autre que les stricts droits et
obligations les liant en vertu du présent Contrat.
L’indépendance des parties constitue l’une des conditions essentielles à la conclusion de ce
Contrat.
Article 18 : NULLITE D’UNE DISPOSITION
Il est expressément convenu que si l’une des dispositions du présent contrat est reconnue nulle
ou sans objet, elle sera réputée non écrite et n’entraînera pas la nullité des autres dispositions.
Article 19- UNICITE ET INTEGRALITE
Les parties conviennent que le présent contrat, ses annexes et ses éventuels avenants
constituent l’intégralité de l’accord passé entre elles relativement aux opérations décrites dans
son objet.
Article 20- FRAIS IMPOTS ET TAXES
Tous les frais, droit de timbre, impôts et taxes auxquels donneront lieu les présentes et leurs
suites, seront à la charge du LOCATAIRE.
Si des taxes ou impôts venaient à être crées sur les opérations objet des présentes, ou si leur
taux venait à être modifié, LE LOCATAIRE s’engage d’ores et déjà à les supporter.
ARTICLE 21: ELECTION DE DOMICILE
Pour l'exécution des présentes, il est fait élection de domicile :
Par LE BAILLEUR en son siège social.
Par LE LOCATAIRE à l'adresse indiquée à l'article 27.
Par LE VENDEUR à l'adresse indiquée à l'article 27.
Par LA CAUTION à l'adresse indiquée à l'article 27.
Article 22- REGLEMENT DES LITIGES & CLAUSE ATTRIBUTIVE DE
JURIDICTION
En cas de différend sur l’interprétation, l’exécution ou la résiliation du contrat, les parties
s’engagent à rechercher une solution amiable, dans la mesure du possible.
A défaut de règlement amiable constaté par un procès verbal dûment signé par les parties, le
différend sera soumis à la compétence du Tribunal de Commerce relevant du siège social du
Bailleur, sauf si ce dernier opte pour celui du locataire. Le Droit Marocain étant applicable.

DISPOSITIONS PARTICULIERES

ARTICLE 23 : IDENTITE DES PARTIES

LA BANQUE/LE BAILLEUR

- LE LOCATAIRE
 Prénom/Raison sociale :
 Nom/Forme Juridique :
 CIN n°/Capital :
 Adresse/ Siège social :
 Ville/ N° RC & ville:

- LA CAUTION
 Prénom/Raison sociale :
 Nom/Forme Juridique :
 CIN n°/Capital :
 Adresse/ Siège social :
 Ville/ N° RC & ville:

- LE VENDEUR
 Prénom/Raison sociale :
 Nom/Forme Juridique :
 CIN n°/Capital :
 Adresse/ Siège social :
 Ville/ N° RC & ville:
ARTICLE 24 : DESIGNATION DU BIEN
La totalité de la propriété dite «…………….. » consistant en un appartement à usage ………..
(D’habitation ou autre) situé au ………étage, d’une superficie de ……. m², formant la
fraction divise n° …………..du règlement de copropriété de l’immeuble dont il dépend, édifié
sur la propriété originelle, objet du titre foncier mère n°, sis à xxxxxxx,
Ainsi que les ………. /………. èmes des parties communes y rattachées.
LE TOUT FAISANT L’OBJET DU TITRE FONCIER N°…………..
Telle au surplus que ladite propriété existe, s’étend et se poursuit à ce jour avec toutes ses
aisances et dépendances, ainsi que les droits y rattachés sans exception ni réserve et sans en
faire une plus ample description, le Locataire déclarant l’avoir visitée et inspectée en vue des
présentes.
ARTICLE 25 – PRIX D’ACQUISITION DU BIEN
Le prix d’acquisition du (des) Bien (s), par Le BAILLEUR est fixé à :

Prix Frais Frais de Autres frais Coût total

 D’acquisition d’Enregistrement Mutation engagés d’acquisition

ARTICLE 26– DUREE DU CONTRAT DE LA IJARA WA IQTINA& MODALITES

DE PAIEMENT DES LOYERS

Nombre des Montant Conditions de la IJARA

redevances locatives de chaque loyer WA IQTINA
MT H.T. : Durée totale de la IJARA
T.V.A. : WA IQTINA :
M.T. TTC Montant du Premier Loyer
TTC:
Date paiement des Loyers :
Valeur résiduelle :

ARTICLE 27: DOSSIER D’ASSURANCES

Compagnie d’Assurances N° de la Police

Compagnie d’Assurances N° de la Police

ARTICLE 28– PENALITE DE RETARD

En cas de retard dans le paiement, et sans préjudice des dispositions du contrat, il sera dû de
plein droit, par LE LOCATAIRE, dès l’instant où le loyer n’aura pas été honoré, une
pénalité de retard forfaitaire pour chaque redevance locative impayée d’un montant de
……………………
Elles seront dues du jour de la constatation de l’impayé jusqu’au jour du règlement effectif,
étant entendu que tout mois entamé est un mois dû.
ARTICLE 29 : GARANTIES
ARTICLE 30 : TRANSFERT DE PROPRIETE
Au terme du contrat d’IJARA WA IQTINA, et après constatation, par LE BAILLEUR, du
règlement de l’intégralité des sommes dues par LE LOCATAIRE au titre du présent contrat, y
compris la valeur résiduelle visée à l’article 26 des présentes, Le LOCATAIRE deviendra
propriétaire du Bien.
Pour ce faire, LE BAILLEUR lui remettra une attestation justifiant du paiement intégral des
sommes dues en vue de lui permettre d’accomplir toutes les formalités inhérentes au transfert
de la propriété en son nom.
ARTICLE 31 : REQUISITION
Les Parties requièrent Monsieur le Conservateur de la Propriété Foncière de bien vouloir :
- Inscrire le présent contrat en marge des livres fonciers relatif au titre foncier n°
……………. ;
- Délivrer à LA BANQUE le Certificat des inscriptions, droits réels et charges foncières
attestant sa propriété du Bien, tel qu'il résulte de l'article 65 du Dahir du 12 Août 1913 sur
l'immatriculation des immeubles,
Mention des présentes est consentie partout où besoin sera.
ARTICLE 32 : POUVOIRS
Tous pouvoirs sont donnés au porteur d’une copie des présentes pour accomplir toutes les
formalités y afférentes où besoin sera.
 Fait en …………. exemplaires

A XXXXXXXXX, le
LE BAILLEUR LE VENDEUR
(Cachet et Signature) (Faire précéder la signature de la mention
manuscrite « LU ET APPROUVE »)
LE LOCATAIRE LA CAUTION
(Signature à légaliser) (Signature à légaliser)
(faire précéder la signature (faire précéder la signature de la mention
de la mention
Manuscrite« LU ET APPROUVE ») manuscrite« LU ET APPROUVE »)

Section II : Les raisons d’échec de cette expérience.

A l’instar de ces constatations, nous avons révélé plusieurs barrières ayant empêché un bon
démarrage de ces produits, commençant d’abord par les mesures réglementaires, la loi
n°33/G/2007 prévoit un taux d’imposition de 20% contre 10% pour les crédits
conventionnels sur les trois produits au départ, et suite à la pression des parlementaires du
PJD, le taux a passé au niveau normale de 10% uniquement pour le crédit Mourabaha.
Remarquant en outre, l’assiette d’imposition touche le montant total du crédit y compris le
principal, or dans le cadre d’un crédit conventionnel, la TVA n’est calculée que sur le profit
de la banque. De plus, la vente Mourabaha est réputée comme une vente de bien ou de
marchandise, subséquemment, le client doit verser le montant total de la TVA tant que la
transaction est réputée de caractère commerciale, alors que le client n’a pas acquis son bien
d’une manière définitive ainsi qu’il payera encours des mensualités échelonnées, la TVA est
versée au trésor public dès la première mensualité, contrairement au crédit classique dont la
TVA n’est que le taux correspondant à la marge incluse dans la mensualité de la banque et
non pas le remboursement du capital. De sorte, les autorités fiscales traitent les crédits
alternatifs comme toutes autres transactions commerciales.

S’agissant de l’impôt, dans le cadre d’un crédit conventionnel, L’assujetti peut déduire dans
la limite de 10% de son RNI, le montant des intérêts afférents à son prêt, ce qui en résulte
une baisse de l’IR à payer par le contribuable, ces avantages ne sont accordés aux personnes
ayant acquis leurs logements par un crédit bancaire alternatifs. Surgissant alors, la cession
d’un bien immobilier est soumis à l’IR foncier, le CGI donne droit au cédant de déduire les
intérêts payés pour acquérir le bien en question de son profit immobilier ce qui démunira
l’impôt due à payer au Trésor. Cette option aussi n’est pas permise dans le cadre d’un crédit
alternatif.

En revanche, pour le produit « Ijara wa iqtinaa », à la fin de la période du contrat,

l'acquéreur déduira la valeur résiduelle qui lui est comptabilisée, soit 1% généralement de la
valeur initiale du bien, alors que dans le cadre d’un crédit classique l’acquéreur pourrait
déduire 100% de la valeur de son logement; Ce qui pourrait décourager les preneurs du
crédit alternatif. En somme, la surtaxation des produits alternatifs nous apparait trop exagéré,
d’après les expériences des autres pays, souvent l’Etat encourage les nouveaux produits pour
en faciliter la pénétration au marché ainsi que pour les accompagner lors du lancement, à
contrario, aux expériences des pays arabo-musulmans, les autorités marocaines ont imposé
une double taxation sur les nouveaux produits.

De leurs part, les banques n’ont pas démontré un fort engagement envers ces produits, en
effet, la marge commerciale des banques était très élevée par rapport aux crédits classiques, la
marge peut s’élever jusqu’au 40%. En effet la marge commerciale de la banque est
indiscutable, le client ne peut pas négocier cette marge ainsi qu’il n’est pas informé sur la base
de calcul de cette marge, d’après nos entretiens, la marge est calculée sur la base de :

 L’âge des demandeurs de crédit

 Le salaire du client
 Le montant du bien acheté
 Le nombre des échéances et le nombre des années de remboursements

Un autre point de rupture, le client est obligé de contracter une assurance classique et non pas
l’assurance islamique « Takaful ». En outre, la police d’assurance est payée sur le montant
total du bien financé y compris le montant apporté par le client. Enfin et en cas de décès du
client, le bien n’est pas transférable aux héritiers automatiquement.

A cela s’ajoute, que les contrats sont prédéfinis et déséquilibrés, toutes les clauses sont en
faveur de la banque - cette constatation est valable aussi pour les crédits classiques - dans le
contrat des produits bancaires alternatifs, la loi prévoit un contrat triparties, le client, la
banque et le fournisseur du sous-jacent, les défauts futures révélés sur le bien sont à la charge
du fournisseur. En addition, la publicité des produits alternatifs était inadéquate et absente
surtout dans les medias audio-visuelles, à l’exception de DAR ASSAFA, les brochures de
publicités dans les autres agences bancaires sont cachées dans des armoires à l’intérieur !!
Reste surpris tout, les comportements des agents commerciaux des banques qui essayent
d’orienter le client vers les produits classiques en présentant la cherté et la complexité des
crédits alternatifs via des tableaux de comparaison entre les deux crédits.

Pour autant, et Malgré le nombre important des banques marocaines, uniquement deux
banques commercialisent les crédits alternatifs, ce qui prouve la faiblesse de l’engagement
bancaires envers ce segment, chose qui ne permet pas d’avoir une forte concurrence,
subséquemment, les deux banques impliquées imposent leurs conditions surtout au niveau des
marges commerciales. Même si les produits aujourd’hui commercialisés ont reçu l’aval de
BAM et de l’Accounting Organisation for Islamic Institutions, les fonds qui servent à leur
financement posaient quelques risques de refinancement des crédits alternatifs par des fonds
affecté par l’intérêt. En fait, même si les produits alternatifs permettaient aux banques de
prêter sans recourir à l’intérêt pour réaliser un gain, les banques ne pouvaient pas apporter la
preuve que les fonds qui financent les produits islamiques n’étaient pas totalement ou en
partie constitués des produits d’intérêts tirés des autres placements.

Dans l’ensemble, le démarrage des produits alternatifs a été marqué par plusieurs
dysfonctionnements ainsi que plusieurs entraves, ces éléments ont rendu ces produits trop
chers et non viables aux yeux des clients. Le bilan des produits alternatifs a été soldé par un
échec marquant. Il en résulte que l’expérience des produits bancaires alternatifs n’a pas pu
donner un souffle au banking islamique au Maroc. Les schémas ci-dessous retracent les
contraintes de démarrage des produits alternatifs ainsi que le processus de leur échec.

Graphique n°1 récapitulant les causes de la cherté des produits alternatifs au Maroc
Graphique n°2 : le processus d’échec des produits alternatifs au Maroc 

Le Maroc et Oman étaient parmi les derniers pays arabo-musulmans ayant autorisé les
produits bancaires conformément aux principes de la Charia, sous la pression de la société et
de certains voix - surtout les parlementaires du parti PJD -, ainsi que vu au bouleversement
du banking islamique dans le monde, conjointement avec la crise financière internationale,
ces produits ont eu lieu en 2007. Ce retard peut être expliqué par plusieurs raisons, d’abord le
veto de Bank al Maghrib, qui en 1993, a refusé la proposition de Wafa-Banque pour
commercialiser des produits bancaires islamiques, dont l’étude de faisabilité et le délai de la
réponse a pris plus de 20 ans. En outre, le Maroc a refusé plusieurs demandes des banques
islamiques des pays de Golf en citant la stabilité financière et la multiplication des demandes.
Alors que, M. Abdellatif Jouahri - Gouverneur de la banque centrale- lors du lancement des
produits participatifs a annoncé que « L'introduction de ces produits devrait permettre
d'élargir la gamme des services bancaires et de contribuer à une meilleure bancarisation de
l'économie ». Mais malgré cet avantage, La banque centrale n’a pas cessé d’imposer des
mesures restreintes au bon fonctionnement de la nouvelle finance.

Pour expliquer ce blocage, nous avons avancé la forte présence du lobby bancaire ainsi que
l’absence d’un engagement politique ferme envers ce mode de financement. On pourrait citer,
pour illustrer cette affirmation, la loi d’autorisation qui a provoqué plusieurs
dysfonctionnements en entourant ces produits par plusieurs restreintes, d’ailleurs la loi a
exclu une grande partie des domaines de crédits, tels que les voitures utilitaires et les
équipements. Cette restriction a privé les professionnels d’acheter des équipements via ces
formes de financement, ce qui en résulte la réduction de l’assiette des biens mobiliers éligibles
aux financements alternatifs et limite les chances de réussite pour ce mode de financement. La
discrimination fiscale entre les produits alternatifs et les crédits classiques posent plusieurs
questions, pour nous ces entraves justifient la faiblesse de l’engagement politique pour ce
mode de financement voir même une volonté d’empêcher la réussite des nouveaux produits
dans le marché marocain, sinon comment peut-on expliquer le fait de priver ces produits de
label ‘’islamique ‘’ même dans les brochures de publicité, elle a interdit de lier - de loin ou
de proche - ses produits à l’islam, ils sont nommés « produits alternatifs » car, et aux yeux de
M.Fetth Allah Oulaalo-le Ministre des finances a la veille-, cette désignation créera une
discrimination entre les produits bancaires et donne l’impression que les crédits classiques ne
sont pas conformes aux préceptes de l’islam.
CHAPITRE III : Les défis de la nouvelle expérience des produits participatifs
immobiliers

Tous d'abord il faut que les responsables marocains aient, une vraie volonté de promouvoir
ces nouveaux produits bancaire, en méconnaissant toutes sortes, de conviction politiques
contraires ou pression défavorable du lobby des banques, car c'est une question qui intéresse
tous les marocains qui veulent voir leur pays en plein développement, et l'intérêt général bien
sûr prévaut à l'intérêt privé de quelques minorités.

1- Mesures fiscales pour une neutralité fiscale.

La fiscalité joue un rôle fondamental de sécurisation de ressources financières pour le budget
général de l’Etat. Cette mission est étroitement associée à des principes de gouvernance
financière qui sont la justice fiscale et la neutralité fiscale. A l’instar de la suppression du
double droit d’enregistrement et de la réduction du taux de la TVA pour la Mourabaha, les
modifications suivantes sont recommandées :
-Taxer l’assiette de la TVA du produit Ijara wa iqtinaa au taux de la TVA de 10% comme les
intérêts bancaires et comme le produit Mourabaha.
-limiter l’assiette de la TVA du produit Ijara a la marge commerciale par analogie au
traitement de l’intérêt et de moudaraba récemment.
-prévoir un traitement équivalent à celui contenu dans l’article 59.V du CGI, pour déduction
de la principale et de la marge de l’IR en cas d’acquisition d’un logement social.
-Prévoir un traitement équivalent à celui contenu dans l’article 28.II du CGI, pour déduction
de la marge, dans la limite de 10 % du revenu net imposable, de l’IR en cas d’acquisition d’un
logement non social.
-Modifier l’article 65.II du CGI dans le sens ou la marge payée par les produits alternatifs
fasse partie des charges d’acquisition du bien immeuble, déductible en cas de cession.
Pour les le produit Ijara wa iqtinaa, considérer la valeur initiale du bien immeuble comme
étant la valeur de son acquisition et non pas sa valeur résiduelle en fin de contrat.
-Introduire une disposition dans l’article 63.B du CGI stipulant que le délai de huit ans
nécessaire pour l’exonération de l’IR sur profits immobiliers débute au commencement du
contrat et non pas a son terme puisqu’on est en présence d’un engagement ferme d’achat
2- Mesures économiques et bancaires :
1-2. Assurer le libre jeu de concurrence :
Les pratiques de la concurrence déloyale visant à limiter le développement de produits et
services sont universellement reconnus illégales et son parfois sanctionnées. Un cas illustratif
peut être avance concernant le domaine des télécommunications en France ou l’opérateur
historique qui avait limite le développement des operateurs alternatifs à l’objet de sanction de
l’autorité de régulation
2-2.Explorer et valider le choix de la BI :
La proportion de la FI peut être envisagée à travers le scenario de l’exploration de la voie de
la BI. C’est une alternative qui mérite d’être étudiée par les autorités bancaires, Dans ce sens,
des recherches et des enquêtes peuvent être menées pour analyser et valider la faisabilité de ce
choix. Il est permis de penser qu’il y a un intérêt dans l’autorisation de la banque islamique ne
serait-ce que pour répondre à la demande des consommateurs non encore servis.
 L’ouverture de ce nouveau marche serait une décision convenable pour stimuler les
banques .Un nouvel acteur satisferait la demande et pourrait changer l’attitude des banques
actuelles vis-à-vis à ces produit. Il convient de préciser, en plus , que la notion de
protectionnisme n’est plus d’actualité, le choix de notre pays étant claire pour l’économie du
marche , pour les accords de libre échange par son implantation dans plusieurs pays a
l’étranger, en Europe et en Afrique, est invite a se préparer à ce défi de mondialisation. Dans
ce contexte, le non inscription dans la mouvance financière islamique, désormais à
connotation internationale, pourrait se faire au risque d’opportunité économique s et
financière ratées. Les scenarios envisageables pour munir notre pays d’un statut de banque
islamique sont intiment lies au critère de bonne gouvernance financier et à l’exigence de
croissance socio économique du Maroc.

3-2.Recourir à l’expertise de la BM et du FMI :

Le scenario de la BI peut être étudié en collaboration avec les organisations financières
internationales qui offrent une assistance technique et une expertise dans le domaine comme
la banque mondiale (BM) ou le Fonds Monétaire internationale (FMI) et la banque Islamique
de Développement. (BID) La banque mondiale organise une série de conférences sur ce sujet
à son siège à Washington et publie son premier livre sur la gestion des risque pour les
institutions financières islamiques .La Société Financière Internationale(SFI), branche du
secteur prive de la banque, octroie des emprunts pour les institutions intéressées a la finance
islamique .Elle a même fourni sa première garantie partielle de crédit conforme aux règles de
la FI pour un projet au « Yémen Saba Islamic Bank ». En outre, la branche de la Banque sur
les questions des garanties d’investissement l’agence Multilatérale de Garantie des
Investissements (AMGI), est active avec la Banque Islamique de développement dans
l’organisation de conférence dans ce domaine. Concernant le FMI, son assistance technique
repose sur l’expérience d’un staff de 25 ans experts qui sont familiers avec la FI et avec la
mise en application de l’analyse standard pour les institutions islamiques. Le FMI participe a
aider les gouvernements à mettre en place des cadres réglementaires appropries pour
l’installation des banques islamiques .En 2007, il y avait au moins huit projets d’assistance
technique dans ce domaine et un document de travail est publie à cet égard intitule «
introduction des banques islamiques dans les systèmes bancaires classiques » Au niveau
mondial, le fonds contribue à faciliter l’élaboration des normes .En 2002, il a aide à établir en
Malaisie le « Islamic Financial Accounting Standards Bord » (IFSB) qui émet les normes
prudentielles et les principes directeurs pour l’industrie financière islamique à l‘échelle
mondiale. Les normes IFSB sont conçues pour compléter les normes publiées par le Comité
de Bale. Cela dit, le développement de la banque islamique dépende des spécificités
marocaines et de la typologie des banques islamiques existantes .Trois solutions se présentent.
Elles peuvent concerner d’abord, la continuation sur la voie actuelle en maintiennent la
commercialisation des trois produits (IMM) dans les guichets et introduisant de nouvelle
formules (Istisna’a et Salam). Elles peuvent porter ensuite, sur la création d’un consortium
marocain entre banques locales pour créer une banque islamique à laquelle prendraient part à
la fois le capital national et le capital national étranger pour asseoir une expertise en finance
islamique.
2-4.Commercialisation les nouveaux produits a des prix compétitifs :
 Il est intéressant que le tarif des produits islamique soit comparable à celui des produits
conventionnels pour assurer une réelle concurrence, seule garantie d’un prix équitable entre
l’offre et la demande. Actuellement des marges exprimées en termes de taux révèlent une
augmentation injustifiée de l’ordre de 1.5%. Certes, les taux sont libres, mais la banque
centrale pourrait prévoir un mécanisme comparable à celui du taux maximal pour l’appliquer
au financement alternatif. Aussi serait-il souhaitable d’étudier la possibilité de limiter le seuil
maximum de la marge à l’instar de l’intérêt. La multiplication des acteurs stimulerait la
concurrence et inciterait à la réduction des couts et des marges.
2-5.Mobiliser les banques qui ne commercialisent pas ces produits :
L’objectif de Bank Al Maghrib d’augmenter la bancarisation et démocratiser l’accès aux
crédits ne pourrait pas se concrétiser si la quasi majorité des banques reste insensible aux
produits alternatifs. Cela nécessite une réaction de la part de la banque centrale pour réajuster
les moyens de sa politique. La mobilisation des banques pourrait se faire davantage dans une
approche systématique qui englobe des sous système fiscale, bancaire, réglementaire et
juridique pour atteindre le bute initial de satisfaire le consommateur marocain.
3- Mesures juridiques et réglementaires :
3-1.Instaurer des comites de Raqaba charia :
Les clients demandeurs des produits islamiques cherchent avant tout des garnîtes de
conformité de leurs transaction avec la Charia. Il s’agite d’un élément psychologique essentiel
a la réussite de ce nouveau mode de financement, d’où tout l’intérêt d’instaurer des comites
de Raqaba charia. Il y a lieu de noter que l’avis de conformité d’un nouveau alternatif peut
être obtenu des instances de certification internationales telle que l’AAOIFI mais aussi en
collaboration avec une autorité religieuse nationale comme le Conseil Supérieur des Oulémas.
Une fois ce produit homologué, il est fondamental qu’il soit audité régulièrement par le
comité de Raqaba pour lui donner une assurance raisonnable quant à la banque aux conditions
initialement prévues pour la commercialisation du produit. L’installation de la comite du
Raqaba diffère d’un pays à l’autre. Pour le Maroc il serait envisageable d’autoriser des
cabinets d’audit externes spécialisés et indépendants comportant des Oulémas érudits dans le
droit commerciale musulman (fiqh Al moua' malat) en plus des experts en comptabilité pour
faire des audits annuels de conformité des produits islamiques commercialises. En outre, au
niveau central, il serait judicieux de mettre en place un comite a Bank al Maghreb qui pourrait
contrôler les banques, soit a son propre initiative ou après un audite d’un cabinet de Raqaba
Charia et prendre des sanctions si cela est nécessaire. Egalement les services d’audits internes
des banques commerciales doivent se doter de spécialistes en la matière pour conseiller la
banque et assurer a la direction que leurs agences respectent , en pratique, les principes de la
charia régissant les produits labélisés Nettoyer les produits alternatifs il est recommande
d’associer alternatif a une assurance islamique au lieu de la police d’assurance décès pour la
cohérence des contrats de l’adopter pour les nouveaux produits au Maroc. Les consommateurs
optant pour les PBA sont contraints d’adhérer a cette police d’assurance, car elle obligatoire
de par loi et elle est incluse dans le corps du contrat. Les avantages de cette mesure sont
nombreux. Celle-ci renforce d’abord, l’identité « alternatif » des produits banquiers, consolide
ensuite, leur démarcation par rapport aux produits conventionnels et accroit enfin, l’adhésion
de la clientèle a des produits vendus dans un package cohérent .Par conséquent, cette mesure
devrait constituer un élément de réussite de ces produits alternatifs.
 3-2.Revoir les contrats actuels :
Les contrats actuels méritent d’être pour retirer certaines disposition qui sont préjudiciables à
la clientèle sur le plan des principes d’égalité et de justice .il s’agit notamment de :
-Prévoir la possibilité de négocier la marge commerciale comme c’est le cas des intérêts
conventionnels (fixes ou variables).
-Introduire le produit d’assurance islamique « Takaful » pour remplacer l’assurance
conventionnelle.
-Lever tous les obstacles au transfert du bien achète aux héritiers, en cas décès de
l’acheteur. Les mesures qui sont recommandées sont diversifiées et couvrent différents
aspects politico-religieux, fiscaux, économiques, bancaires, juridiques et réglementaires. Elles
forment les piliers d’une nouvelle stratégie bancaires relative aux produits islamiques à même
d’assurer leur pérennité. Leur efficacité dépend en plus de mesures d’accompagnement qui
constitue des éléments de succès incontournables

4- Mesures d’accompagnement :
Les mesures d’accompagnement constituent des éléments d’appui qui garantissent succès des
recommandations d’amélioration du mangement des produits alternatifs.
4-1-Mettre en place une action de communication pour le produit alternatif :
Il est fondamental que la publicité des produits alternatifs atteint tous les consommateurs
concernes en toute et en toute clarté via les mass media, la presse écrite et audiovisuelle et à
travers la communication intentionnelle des organismes bancaires. La publicité est un droit à
l’information et non pas un privilège, puisque c’est au client que revient la décision de
consommation.
4-2.Intensifier la formation :
Pour le développement de la politique bancaire alternative, une mise à niveau des ressources
humaines est nécessaire. Elle permet de les impliquer activement dans la commercialisation
des produits alternatifs. Des plans de formation sont à adopter, même de rendre le service
conseil accessible a tous les consommateurs.
4-3.Former des experts dans les métiers de la FI :
Il est fortement conseille de créer des modules de formations professionnelles dédiées à la FI
dans les universités marocaines et de prévoir des bourses d’études à l’étranger dans les pays
avances dans cette discipline tel que la Malaisie .Des universités européennes et américaines
consacrent des cycles de formation à la finance islamique. Cet effort doit être accompagné par
la banque elles même pour développer les compétences de leurs ressources dans le cadre de
Gestion Prévisionnelle des Emplois et Compétences (GEPEC) et pour créer des partenariats
d’expertise avec les banques islamiques.
4-4-Généraliser les applications de simulation a toutes les agences bancaires :
La généralisation des applications informatiques à toutes les agences constitue un élément de
succès de la commercialisation des produits alternatifs car elle permet une meilleure
application du principe d’information de la clientèle.
4-5-Intégrer la FI dans les politiques publiques :
La politique des produits alternatifs devrait s’intégrer dans le contexte général des autres
politiques, programmes et stratégies. Il est utile que des efforts de synchronisation soient
déployés pour permettre l’intégration réussie de la FI aux programmes gouvernementaux aux
crédits « Fogarim », crédit « jeune promoteur » ou « Moukawakit » La banque islamique
pourrait être dotée de missions nouvelles comme la collecte et la gestion des fonds de la
Zakat, le développement de l’artisanat, le secteur agricole, etc.
4-6.Généraliser la convention des Œuvres sociales aux produits alternatifs :
Il est du droit des fonctionnaires et salaries optant pour le financement alternatif de profiter du
même traitement préférentiel accorde aux adhérentes des œuvres sociales de leurs
départements. En plus, ils ont également le droit de bénéficier de la ristourne accordée par les
œuvres sociales dans le cas de l’achat immobilier.
4-7.Rapprocher les produits alternatifs au monde rural :
Pour approcher le monde rural, qui représente prés de la moitie de la population marocaine, il
est souhaitable de sensibiliser les banques à la nécessite de couvrir l’ensemble du territoire
national, pour donner aux citoyens le même droit d’accès a la banque la ou ils se trouvent. A
cet effet, pour combler ce manque de couverture, les associations de micro crédits. Pourront
jouer le rôle de relai avec cette population rurale en proposant des produits alternatifs à cote
de leurs produits actuels .Ce faisant, le champ de la population éligible à ce nouveau mode de
financement pourrait croitre.
4-8.Permettre le financement des véhicules utilitaires :
Pour ne pas entraver les mécanismes de la concurrence pure et parfaite entée les deux options
de financements, il est important d’autoriser le financement d’acquisition des véhicules
utilitaires par voie de finance alternative au même titre que les voitures personnelles. Au
terme de « cinq » recommandations et des mesures d’accompagnement développées ci haut, il
y a lieu de décliner ces propositions dans un plan d’action détaille. Section 2 Plan d’action
déclinaison des orientations de recommandation : Le plan d’action à l’avantage de préciser les
mesures à prendre pour remédier à l’état de stagnation des produits alternatifs. Il a aussi
l’avantage d’être conçu selon une approche managériale qui met en relief les objectifs à
attendre, les indicateurs à surveiller, les contraintes à surmonter et les initiatives à engager et
enfin les acteurs devant prendre part à la réalisation de ces objectifs. Cette stratégie puise ses
fondements dans le besoin d’amélioration continue d’explique par le cycle de la qualité de
Deming.
CONCLUSION GENERALE

Tout au long de ce travail, nous avons présenté et analysé les subtilités des produits
islamiques et notamment les produits alternatifs immobiliers, que ce soit au niveau de leur
conception, des modalités et contraintes les régissant, ainsi que des obstacles qui freinent leur
implantation au Maroc.
Dans un premier temps, nous avons présenté ces produits alternatifs immobiliers dans le
monde, ses caractéristiques, ses fondements ainsi que les principes fondamentaux sur les
quels ils se basent.
Nous avons vu que ses produits se basent d’un côté sur un ensemble de prohibitions comme le
Riba (intérêt), le Gharar (l’incertitude), et la thésaurisation.
Dans un deuxième temps, nous avons présenté le lancement des produits alternatifs
immobiliers au Maroc, son contexte, les évolutions réglementaires qu’ils ont connues ainsi
que les points de convergences et de divergences qui les opposent aux produits classiques.
Nous nous sommes par la suite penchés sur une analyse des dysfonctionnements qui
empêchent ces produits de percer en se basant sur des simulations, des entretiens effectués
avec des cadres de la banque ainsi que sur des articles, écrits et analyses sur le sujet.
Nous avons fait in fine quelques propositions aux niveaux conceptuel, tarifaire, fiscal et
commercial qui pourraient améliorer la commercialisation des produits alternatifs et permettre
d’atteindre les objectifs qui ont motivé le lancement de tels produits.
Ce travail a mis en évidence la dynamique dans laquelle le Maroc s’est lancé en autorisant ces
produits alternatifs immobiliers après plusieurs années d’hésitation et de débats.
Néanmoins, les autorités marocaines, les banques de la place et tous les intervenants
financiers doivent s’inscrire dans une vraie « «révolution » réglementaire, commerciale,
conceptuelle, tarifaire,…pour profiter de la grande percée que connait la finance islamique
dans le monde entier, et pour faire évoluer l’offre bancaire marocaine et améliorer la
bancarisation de la population.

Bibliographie

Circulaire du BAM, relative a la commercialisation des produits alternatifs, 2007

ABDELHAY chérif, les produits bancaires alternatifs dans les banques marocains quels base
légale et quel cadre juridique, mémoire du Master, Rabat, 2008.

Rapport annuel de Bank AL Maghrib, 2011- 2010-2009-2008-2007

Les-Cahiers-de-la-FI-HS-2015

La finance islamique à la croisée des chemins

La finance islamique : une alternative éthique - étude du cas marocain – Mémoire de

recherche Par Mme Nisrine MANKAR BENNIS – MSF ISCAE 2008/2009.

Webographie :

www.cdvm.gov.ma

http://www.banquezitouna.com/Fr/mourabaha

http://fr.financialislam.com/mourabaha.html

http://www.labanqueislamique.fr/mourabaha

http://fr.financialislam.com/ijara

http://www.banquezitouna.com/Fr/ijara

www.albarakabank.com.

http://www.bkam.ma/

www.leconomiste.com
www.memoireonline.com

Tables des matières

INTRODUCTION.....................................................................................1
CHAPITRE I : Généralité sur les produits participatifs immobiliers :
Murabaha et Ijaraa................................................................................3
Section I : Les particularités du produit Murabaha dans le cadre d’un financement immobilier........3
1- La Murabaha et ses conditions de la conformité à la Charia.................................................3
2- Les fondements religieux et commerciaux de Murabaha......................................................4
3- Le processus d’utilisation de Murabaha par les banques islamiques.......................................5
4- Les avantages du Murabaha pour la banque islamique et pour le client..................................6
5- Etude comparative entre les crédits conventionnels à intérêt et Murabaha.............................8
Section II : Les spécificités du produit Ijaraa et ses apports dans le financement de l’immobilier...11
1- La définition et les types d’Ijaraa..........................................................................................11
2- Les conditions de la conformité à la Charia..........................................................................13
3- Le processus d’utilisation de l’Ijaraa par les banques islamiques.........................................13
4- Etude comparative entre le crédit bail classique et Ijaraa.....................................................19

CHAPITRE II : L’expérience marocaine des produits alternatifs pour le

financement immobilier......................................................................20
Section I : Le lancement des produits alternatifs immobiliers par Bank Al Maghreb en 2007.......20
1- Présentation des produits alternatifs autorisés au Maroc..................................................20
2- Présentation des contrats de Murabaha et Ijara.................................................................21
Section II : Les raisons d’échec de cette expérience......................................................................39

CHAPITRE III : Les défis de la nouvelle expérience des produits

participatifs immobilier.......................................................................42
 1- Les mesures fiscales pour une neutralité fiscale..................................................................42
2- Les mesures économiques et bancaires................................................................................43
3- Les mesures juridiques et réglementaires............................................................................45
4- Les mesures d’accompagnement..........................................................................................46

Conclusion...........................................................................................48
BIBLIOGRAPHIE…………………………………………………………………………………….49