Contrats nommés (civils et commerciaux)

Intro : La vie en sté créer des relations et rapports de droit (ou d’obliga°) dont la plupart s’établissent
ss forme d’actes juridiques (le + utilisé : le contrat)

Nvx contrats (innommés) : leasing, franchising, ventes internationales, ventes à distance, e-

commerce, commerce électronique…

Autonomie de la volonté : Les parties au contrat fixent les clauses, le contenu et dc les effets
juridiques de leurs conventions ; à condition de ne par déroger à l’ordre public, aux bonnes
mœurs et aux lois impératives

Les échanges économiques se réalisent (par le moyen des actes juridiques) et en conformité ac :
- Les impératifs de la vie des affaires (rapidité, crédit, sécurité, adaptabilité, transparence)
- La politique économique de l’Etat (règles de l’équité)
- L’ordre public contractuel de protection (protectionnisme contractuel)

Le droit des contrats nommés régit les relations patrimoniales entre sujets de droits (actes civils
ou mixtes)

Les relations mixtes et actes de commerce par la forme établis par les non-commerçant
s’établissent conformément aux principes fondamentaux juridiques au nv du :
o DOC
o Des règlementa° particulières (spécifiques au contrats commerciaux)
Tout en respectant :
o La concurrence saine et loyale
o La protec° des consommateurs
o La sécurité des pdts et services

Pbs qui se posent :

- Connaissance et diffusion des applica° du consensualisme
- La défense des intérêts en cause
- L’équilibre contractuel

Problématique :
Les théories justificatives (et idéaux des professionnels) du D des contrats du 19 et 20e siècle st tjrs valables au
21e siècle ?
Est-ce qu’ils détiennent le pouvoir d’imposer une justice contractuelle en dehors de tt interventionnisme de
l’Etat ?
Ou alors , l’interventionnisme des pouvoirs publics (et l’ordre public contractuel) s’impose aussi dans ce nv
contexte de l’éco mondialisée pour préserver l’équilibre contractuel et l’intérêt général (et ce, à travers de
nouvelles réglementa° impératives et de nvx contrats imposés ?)

Contrats nommés = prévus et réglementés par la législation en vigueur (civile ou commerciale)

Contrats innommés = ne sont pas décrits par le code civil

Certains st soumis aux règles du DOC (et du code de commerce, sauf disposi°
particulières des contrats commerciaux : preuve, intérêt légal, présomp° de solidarité
entre débiteurs, clause compromissoire)
CODE DE COMMERCE :

- ART 2 et 3 : Le législateur reconnaît la coutume et usages spéciaux comme sources formelles du

D commercial (et priment sur les coutumes et usages généraux)

- ART 8 : « La qualité de commerçant s'acquiert également par l'exercice habituel ou

professionnel de toutes activités pouvant être assimilées aux activités énumérées
aux articles 6 et 7 ci-dessus. »

- ART 10 : Sont également réputés actes de commerce, les faits et actes accomplis
par le commerçant à l'occasion de son commerce

Plan :

I- TG du D des contrats nommés

1- Evol° de la TGC
2- Originalité et sources formelles du D des contrats nommés

II- Régime juridique des C nommés

1- Théories justificatives du contrat
2- Classif° des contrats et règles applicables

III- Qlques appli° des C nommés

1- La vente
2- Le louage d’habita°
3- Le mandat
 I- TG du D des contrats nommés

Intro : -Les opéra° contractuelles civiles/commerciales la créa°, la transmission, l’extinc° d’obl° entre sujets de Droit

-L’évol° économique, le progrès des techniques (ds le domaine industriel) s’est accompagné d’un
perfectionnement des techniques contractuelles

-Le DOC est insuffisant (pr répondre au monde des affaires) :

a) Trop de formalisme
b) Coût élevé
c) Pas assez de nuances et subtilités (pr répondre aux besoins et objectifs des commerçants)

-Principe du consensualisme

-Le D commercial et les C commerciaux permettent de s’adapter aux commerçants et à leur profession

Loi 15-95 :

1- Evol° de la TGC
2- Originalité et sources formelles du D des contrats nommés

1- Evol° de la TGC

Autonomie de la vol : la volonté est source créatrice de droit et d'obligation

les parties fixent elles-mm et librement les effets juridiques de leur accord

le législateur interprète slmt les clauses établies par les cocontractants,

CPDNT, il intervient et régule qd les accords portent atteinte à l’ordre public et
aux bonnes mœurs

Contrats collectifs : loyauté du commerce

sécurité du crédit
protec° de l’épargne publique
protec° des consommateurs
sécurité des pdts et services
dvpt des lois impératives d’ordre public

Le droit de créance aussi appelé droit personnel

lien de droit entre 2 pers (en vertu duquel le créancier pt contraire le débiteur
à lui payer une somme, lui livrer une chose, faire ou s’abstenir ou ne pas faire
qqch

2- Originalité et sources formelles du D des contrats nommés

A FAIRE !!!!!!!!!!!!!!
II- Régime juridique des C nommés
1- Théories justificatives du contrat
2- Classif° des contrats et règles applicables

III- Qlques appli° des C nommés

1- La vente
2- Le louage d’habita°
3- Le mandat
 CHAPITRE PREMIER : LE CONTRAT DE VENTE

SECTION PREMIERE : DISPOSITIONS GENERALES

SOUS SECTION PREMIERE: DEFINITIONS ET CARACTERES ESSENTIELS :

1- définition :

Article 478 DOC : la vente est l’accord par lequel une personne appelée « vendeur »
transfère à une autre appelée « acheteur » la propriété d’une
chose/d’un bien ou un droit contre paiement d’un prix en argent que
ce dernier s’oblige a lui verser en temps et lieu convenus.
Il résulte de cette définition que la vente est la fois un contrat a titre onéreux, un contrat
synallagmatique, un contrat consensuel et un contrat translatif de propriété en même
temps que productif d’obligations. Cet aspect translatif constitue la caractéristique
essentielle qui permet de distinguer la vente des autres contrats.

2- caractères essentiels de la vente commerciale :

Ces caractères résultent de l’article 488 du DOC.

A- Contrat à titre onéreux :
La vente est un contrat a titre onéreux dans la mesure où chacune des parties contractantes
poursuit un avantage personnel en contre partie de celui qu’elle procure au contractant. De
ce fait, ce contrat assujettit chacune des parties à donner, à faire ou à ne pas faire quelque
chose.
B- Contrat synallagmatique :
Cette qualification découle du fait que la vente fait naitre des obligations réciproques à la
charge des parties contractantes ; de sorte que chacune d’elles est en même temps
créancière et débitrice de l’autre.
C- Contrat consensuel :
La vente se réalise par le seul échange des consentements des parties manifestés d’une
façon quelconque et quel que soit l’acte constatant cet accord.

Exceptions :
Certaines ventes importantes sont au contraire soumises a certaines formes exigées pour la
validité de l’acte a peine de nullité.
- Des formalités sont exigées par la loi soit pour la preuve du contrat soit pour la publicité
de l’acte.

D- Contrat translatif de propriété :

Le caractère essentiellement translatif de la propriété d’une chose ou d’un droit est la raison
d’être et la spécificité du contrat de vente ; ce qui permet de distinguer la vente des autres
contrats.
 Dans la vente, l’acheteur devient propriétaire de la chose vendue dès la CC du contrat ;
par le seul consentement des parties, bien que la chose ne lui ait pas encore été livrée ou
encore qu’il n’ait pas encore versé le prix convenu.

SOUS SECTION 2 :

DISTINCTION ENTRE LA VENTE ET LES AUTRES CONTRATS.

(Louage, prêt, dépôt, contrat entreprise, mandat)

L’effet translatif de propriété distingue la vente des autres contrats et notamment le contrat
de louage, de dépôt, de prêt, d’entreprise et de mandat. Cet effet translatif peut se
rencontrer également dans certains contrats comme l’échange et la donation.

1- Vente / Louage :
Le louage d’un bien corporel confère slmt un droit de jouissance au preneur pendant un
temps déterminé.
(Il ne lui confère pas de droit de propriété sur la chose louée, CAD un droit réel.)
La distinction dans ce cas ne soulève aucune difficulté MAIS dans la pratique on se trouve face à des
hypothèses plus compliquées surtout dans la vente porte sur le droit de jouissance.

2- Vente / contrat de prêt :

Le prêt met à la charge de l’emprunteur l’obligation de restituer la chose au prêteur, peu
importe qu’il restitue la chose elle mm ou son équivalent.

3- Vente / dépôt :
Dans le dépôt, le dépositaire ne reçoit que la détention matérielle de la chose qui lui est
remise par le déposant ; c’est pourquoi, il s’oblige à conserver et à restituer la chose
déposée au déposant.

4- Vente / Mandat :
Le mandat se définit comme un contrat par lequel le mandataire accepte d’accomplir des
actes juridiques pour le compte du mandant, qu’il représente. Ainsi, la personne qui se
charge de vendre/distribuer les produits fabriqués par autrui peut le faire en tant que
mandataire ou en tant que revendeur.

5- Vente / Contrat d’entreprise :

Le contrat d’entreprise est le contrat par lequel l’entrepreneur effectue un travail
indépendant pour le compte du maitre d’ouvrage. Toutefois, lorsque le maitre d’ouvrage
fournit les matériaux nécessaires pour la fabrication d’une machine/navire, il est de ce fait
maitre de l’œuvre. En revanche, lorsque l’entrepreneur fournit en sur de don travail et de
celui de son personnel les matériaux nécessaires à la fabrication de cette machine, le contrat
est qualifié de vente de chose future.
SOUS SECTION 3 : DIVERSITE DES CONTRATS DE VENTE.

La fréquence de la vente dans les sociétés modernes explique son aspect multiforme et son
importance et, par conséquent l’importance du dispositif légal et conventionnel.

L’aspect multiforme :
La vente peut être répertoriée selon l’objet, la nature, la forme ou les modalités.

A- diversité tenant à l’objet de la vente.

La vente diffère selon la nature du bien objet de la vente. Cet objet peut être soit un bien
corporel -de nature mobilière ou immobilière-, soit un bien incorporel, soir sous forme de
droits réels -principal ou accessoire-, ou de droits de créance, soit sous forme de droits
intellectuels, soit sous forme de cession de clientèle.

B- diversité tenant à l’intention des contractants.

La vente peut être civile ou commerciale selon qu’elle constitue ou non un acte de
commerce et selon qu’elle est accomplie par un particulier/consommateur ou un
commerçant pour les besoins de son commerce.

C- Diversité tenant au procédé utilisé.

La vente peut être qualifiée de privée ou de publique selon qu’elle soit volontaire ou
forcée/enchères publiques.

D- Diversité tenant aux modalités des obligations réciproques.

La vente peut être soit une vente simple, soit une vente à crédit, au comptant, à terme, à
domicile, par correspondance, à réméré, à tempérament etc.

SECTION 2 : MODALITES ET CONDITIONS DE FORMATION DU CONTRAT DE

VENTE.

SOUS SECTION PREMIERE: CONDITIONS DE FORMATION DU CONTRAT DE

VENTE.

L’accord des parties suppose la réunion de certains éléments ou conditions de

formation/validité tel qu’elles ont été prévues par l’article 2 du DOC, ainsi libellé :
« Les éléments nécessaires pour la validité des obligations qui dérivent d'une déclaration de
volonté sont :
1) La capacité de s'obliger ;
2) Une déclaration valable de volonté portant sur les éléments essentiels de l'obligation
3) Un objet certain pouvant former objet d'obligation ;
4) Une cause licite de s'obliger. »
 Il est a noter, par ailleurs, que le consentement revêt +++ modalités possibles dont le
consentement qui intervient de manière simultanée et définitive sur la chose, le prix et les
autres clauses du contrat et d’autre part, qui intervient par suite d’une promesse de vente,
d’une déclaration de command, ou de porte-fort ou encore lorsque la vente est affectée
d’un terme ou d’une condition.

I- LE CONSENTEMENT DES PARTIES

Le consentement comme la liberté de contracter, est une conséquence du principe de
l’autonomie de la volonté ; c’est l’intention de faire naitre une obligation de donner, de
faire ou de ne pas faire. Ce principe de la liberté conventionnelle a été consacré en droit
marocain par l’article 230 du DOC.
Dans le but de préserver la justice contractuelle et l’ordre social certaines restrictions ont
été apportées à ce principe. Ces restrictions, qui intéressent aussi bien le fond que la forme
de cette liberté peuvent être conventionnelles ou légales et tendent à restreindre cette
liberté en vue de préserver les intérêts particuliers respectifs ou l’intérêt commun des
parties ou encore l’intérêt général.

1- Les restrictions concernant le fond de la liberté de contracter :

Peuvent être conventionnelles ou légales
A- les restrictions conventionnelles :
Les parties au contrat de vente peuvent convenir de ne pas contracter ou de ne contracter
qu’à des conditions particulières. Ces ententes sont valables tant qu’elles ne portent pas
atteinte à l’ordre public économique sinon il y a entente illicite passible de sanction civile
voir pénale.
B- Les restrictions légales :
Les restrictions légales sont imposées par les autorités publiques dans le but de protéger
l’ordre public économique contre tout abus de spéculation et dans l’intérêt des
consommateurs et/ou tiers. Ces interdictions peuvent être soit en raison de la qualité de la
personne des contractants soit en raison de la nature de l’objet du contrat.

2- Les restrictions concernant la forme :

Les restrictions concernant la forme de la liberté de contracter permettent d’assurer la
sécurité juridique, l’exigence d’une forme (acte authentique) ou d’une formalité (publication
au BO) est parfois obligatoire comme condition de validité du contrat.
Cependant le consentement doit intervenir de manière libre et éclairée, c'est-à-dire qu’il ne
faut pas qu’il soit taché d’un vice de consentement (dol, violence, erreur).
II-LA CAPACITE DES CONTRACTANTS. (Capacité de contracter et incapacités
spéciales)/

La capacité de contracter est une cdt essentielle de validité des actes juridiques (Art 2 du
DOC)
Par conséquent la capacité est la reconnaissance, par la loi, de l’aptitude qu’une personne
peut avoir à défendre ses intérêts, c’est pourquoi, il est indispensable de recourir aux règles
du statut personnel pour cerner a la fois cette aptitude - capacité de jouissance et capacité
d’exercice- ainsi que les limitations qu’elle comporte -cas d’incapacité-.

Etre Majeur: L’article 209 du code de la famille fixe pour le marocain de confession
musulmane l’âge de la majorité a 18 ans révolus sauf autorisation d’exercer le commerce et
de la déclaration anticipé de majorité.
Toutefois, certaines personnes, quoique majeurs, peuvent ne pas avoir la capacité d’exercer
puisqu’elles n’ont ni la volonté - maturité d’esprit et clairvoyance-, ni l’intelligence -aptitude
intellectuelle- suffisantes pour défendre elles mêmes leurs intérêts ou encore parce quelles
en ont été interdites par la loi (incapacités spéciales). Il s’agit notamment des situations
suivantes :

1) Personnes atteintes des maladies mentales, de faiblesse d’esprit ou de prodigalité

sauf si ces actes lui sont profitables ou sauf émancipation du mineur et autorisation
d’exercer le commerce.

2) Personnes frappées d’une incompatibilité de la condition de commerçant avec la

situation juridique ou elles se trouvent (professions libérales)

3) Personnes frappées d’une interdiction d’exercer le commerce

4) Personnes frappées de la déchéance commerciale

5) La vente par un mourant à l’un de ses héritiers de tout ou partie de ce qui est dû par
ce dernier n’est valable que les autres héritiers le ratifient

III- La cause :

Aux termes de l’article 2 du DOC, l’obligation contractuelle doit avoir, outre les éléments de
validité, une cause licite de s’obliger.
Cause = la raison d’être de la création d’une obligation contractuelle, le DOC a alors exigé
son existence réelle et effective ainsi que son caractère licite et conforme a l’ordre public
et aux bonnes mœurs.
La cause est présumée être vraie, certaine et licite. Il s’agit d’une présomption simple qui
peut être détruite ou combattue par celui qui invoque l’absence de cause ou le caractère
illicite/immorale ou tout simplement la fausse cause.
Dans un contrat, chacun des cocontractants a des raisons plausibles, valables de s’obliger si
le contrat lui procure la contre-prestation qu’elle était normalement en doit d’attendre. Il
s’agit ici de la cause objective ou abstraite mais rien n’empêche les tribunaux de rechercher
la cause subjective et concrète qui correspond aux véritables motifs personnels qui sont à
l’origine de l’obligation.

Pour ce, si le contrat est sans cause ou est fondé sur une cause illicite ou immorale, il doit
être non avenu aux termes de l’article 62 du DOC, et les parties ne sont pas recevables à agir
en justice pour son exécution ou pour la réparation du préjudice résultant de son
inexécution.

IV- L'OBJET DE LA VENTE. (Chose vendue, prix)

Un contrat donne naissance à des obligations réciproques à la charge des deux parties
contractantes (dont l’objet du contrat qui constitue l’essence même de l’acte juridique)

Cet objet est double puisqu’il se compose d’une part :

- de la chose objet du contrat que doit donner ou faire le contractant en temps et lieu
convenus et
- de la contrepartie ou prix ou loyer selon les cas que doit verser le cocontractant.

1- La chose objet de la vente :

La chose ne devient un bien au sens juridique -corporel ou incorporel- et par csqt objet du contrat, que
lorsqu’elle est douée de valeur patrimoniale/marchande et qu’elle fasse l’objet d’une appropriation
exclusive.
Ces biens ne peuvent être objet du contrat que si certaines conditions sont réunies, à savoir :

1ère condition : L’objet du contrat doit être licite.

Une chose ne peut faire l’objet d’un contrat que si elle est susceptible d’aliénabilité et
qu’autant que la loi le permet.
L’inaliénabilité de la chose peut résulter de la nature de la chose elle même, ou d’un texte de
loi, ou encore d’une convention particulière des parties contractantes.

2ème condition : Existence de la chose objet du contrat.

La chose objet du contrat doit exister réellement et effectivement, donc possible. Toutefois
il n’est pas indispensable qu’elle existe au moment du contrat, cette existence peut être
dans l’avenir d’où l’expression de « chose future et incertaine » consacrée par l’article 61 du
DOC.

3ème condition : La détermination de la chose objet du contrat.

La chose doit être impérativement déterminée, donc individualisée, ou à tout le moins
déterminable à condition de préciser le moyen par lequel la détermination doit avoir lieu.

4ème condition : La propriété de la chose objet du contrat.

Le caractère translatif de propriété d’une chose/droit d’un patrimoine dans un autre
suppose que :
D’une part, que le débiteur est le véritable propriétaire de la chose objet du contrat, et
d’autre part, que le contrat ne porte pas sur une chose appartenant à autrui à peine de
nullité. Cette nullité ne peut être invoquée que par l’acquéreur ou par le véritable
propriétaire. Toutefois, la vente peut être ratifiée de manière expresse ou tacite par le
propriétaire de la chose.

2- Le prix :
Art 488 et 478 du DOC que le contrat de vente, en tant que contrat synallagmatique
implique des obligations réciproques. Cet objet est double puisqu’il se compose d’une part,
de la chose objet de la vente que doit livrer le vendeur en temps et lieu convenus et d’autre
part, de la contrepartie ou prix que doit verser l’acheteur.

Le prix est alors l’objet de l’obligation de l’acheteur qui consiste au paiement d’une
somme d’argent au vendeur en contrepartie de la chose qu’il reçoit, peu importe qu’il soit
payé en un ou plusieurs versements.
Par conséquent le prix est a la fois un élément de validité du contrat de vente, a défaut du
prix le contre de vente est annulé et produit un effet rétroactif. Il est également un élément
essentiel de qualification/requalification juridique de l’acte par le juge (vente ou
échange…).
Pour ce, le prix doit non seulement exister, mais il doit également être déterminé ou
déterminable, réel et sérieux et, enfin juste.

A- La détermination du prix :
La détermination du prix nécessite obligatoirement la fixation du montant de la valeur de la
chose vendue, ainsi que les modalités de paiement et les modes de règlement à peine de
nullité de la vente, cette détermination peut être :
- l’œuvre des parties contractantes ou bien
- l’œuvre des pouvoirs publics (produits de première nécessité…).

Toutefois, il n’est pas indispensable de déterminer le prix dès l’échange des consentements, il
peut être déterminable. Pour ce faire, le contrat de vente doit contenir les éléments
extérieurs de référence ou les moyens susceptibles de les déterminer ultérieurement.

B- Le caractère réel et sérieux du prix :

Lorsque le prix est inexistant, soit qu’il est apparent ou fictif, soit qu’il est dérisoire ou vil, la
vente est atteinte de nullité absolue. En revanche, l’opération économique peut être
maintenue en lui attribuant une qualification plus conforme à ses caractères essentiels ; il
peut s’agir d’une donation déguisée si l’intention libérale du vendeur est démontrée.

1- Le prix de vente doit être réel.

Le prix est dit réel s’il n’est pas fictif ou simulé, CAD que les parties ont convenu que les prix
stipulé-en partie ou sa totalité- ne sera jamais payé ni au moment de la conclusion de la
vente ni après et ce via un acte appelé contre lettre. Par conséquent, le contrat se trouve
dépourvu d’un élément constitutif dont dépend sa validité d’où sa nullité en tant que
contrat de vente.
En outre, c’est la contre lettre qui l’emporte sur l’acte simulé dans les relations entre
l’acheteur et le vendeur et leurs héritiers parce qu’elle constitue leur intention réelle. En
revanche, elles ne peuvent être opposées aux tiers sauf s’ils en ont eu connaissance
conformément a l’article 22 du DOC.

2- le prix doit être sérieux :

Le prix est sérieux lorsqu’il n’est pas dérisoire ou vil ; il est considéré comme tel s’il est
inexistant ou tout simplement lorsqu’il ne correspond pas à la valeur exacte de la chose
vendue, pour ce, le juge pourrait disqualifier cette vente et prononcer sa nullité faute de
cause légitime.

SOUS SECTION 2 : MODALITES DE LA VENTE.

I- LA PROMESSE DE VENTE.

Lorsqu’il y’a promesse de vente, on dit qu’il y’a un avant contrat par lequel le créancier
obtient le droit de vendre et/ou d’acquérir la chose objet de la vente à un certain prix, quand
il jugera opportun, si aucun délai n’a été fixé au préalable. Cette promesse est appelée
« option » du moment que le bénéficiaire est libre d’user de cette faculté de lever l’option
ou d’y renoncer.
Par ailleurs, que le bénéficiaire d’une promesse de vente peut céder cette promesse à un
tiers si cette faculté ne a pas été interdite.

1- La promesse synallagmatique de vente :

La promesse synallagmatique suppose que l’une des deux parties-vendeur- s’engage à

vendre une chose à un prix déterminé et que l’autre partie -acheteur- promet d’acheter
cette chose au prix convenu. Cette promesse est appelée « Compromis ».

A- Conditions de validité de la promesse :

La promesse synallagmatique n’est parfaite que si elle remplit les conditions générales des
conventions dument consacrées par les articles 19, 488 et 478 du DOC. Par conséquent,
aucune forme ou formalité n’est exigée pour sa formation. Toutefois, rien n’empêche
d’envisager cette forme ou formalité en tant que restriction légale ou conventionnelle ou
encore de prévoir la réalisation d’une condition.
Par ailleurs, que les parties peuvent insérer dans la promesse une clause
d’indexation/variation du prix pour éviter la lésion en raison du changement de valeur de
l’objet entre le moment de la promesse et celui de l’exécution.
B- les effets de la promesse synallagmatique de vente :
La PSV vaut vente sous réserve de la réalisation des conditions légales ou conventionnelles.
Tant que ces formalités ne sont pas achevées, la vente n'est pas effective et l'acquéreur n'est
pas réputé propriétaire du bien.

La vente est formée et donc susceptible d'exécution forcée. Si l'une des parties venait à
décéder, cela n'aurait aucune incidence sur la vente qui, du fait de sa formation, devrait être
exécutée par ses successeurs.

Néanmoins, lorsque la PSV est assortie d'une faculté de dédit, le bénéficiaire de cette
faculté verse une somme d'argent au cocontractant en contrepartie d'une possibilité de
renonciation à la vente.
Dans ce cas, il est libre de renoncer au contrat définitif mais la somme ainsi versée sera
acquise au cocontractant qui sera contraint d'abandonner la vente projetée.

De même, lorsque la PSV est affectée d'une condition suspensive, les effets de la PSV sont
suspendu jusqu'à la réalisation de cette condition suspensive (obtention d'un prêt,
obtention d'une autorisation administrative…), dont la non réalisation entraînera
l'annulation de la PSV et donc de la vente. Si la condition se réalise, la vente est réputée
conclue au jour de la promesse, sauf stipulation contraire de la PSV.

L'acquéreur sera donc réputé propriétaire du bien depuis le jour où il a conclu la promesse
avec le vendeur et non à compter de l'accomplissement des formalités. Lorsque la non
réalisation des conditions procède de la faute de l'acquéreur, le vendeur peut requérir
l'exécution forcée de ses obligations devant le juge ou demander des dommages et intérêts
pour violation de ses obligations contractuelles

Le compromis de vente est donc un contrat préparatoire à une vente définitive. Sa signature
engage le vendeur et l'acheteur fermement et définitivement. Seul le transfert de propriété
est retardé au jour de l'accomplissement des formalités qui conditionnent la vente. Si
l'acheteur ne veut pas se présenter le jour fixé pour la signature de la vente, le vendeur est
en droit de demander au tribunal que l'achat soit constaté. Le vendeur peut ainsi
contraindre l'acheteur à acheter le bien sur lequel il s'est engagé.

2- la promesse unilatérale de vente :

Dans la promesse de vente (appelée aussi "promesse unilatérale de vente"), le propriétaire

s'engage auprès du candidat acheteur (nommé bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix
déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une "option" pour un temps limité (généralement
deux à trois mois).
Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un
autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s'il
souhaite acheter ou non.
En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation en principe égale à 10 %
du prix de vente.
S'il se décide à acquérir, cette indemnité s'imputera sur la somme à régler. Mais s'il renonce
à acheter ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera
acquise au propriétaire à titre de dédommagement.

II-LES VENTES AFFECTEES D'UN TERME OU D'UNE CONDITION.

Les parties peuvent subordonner leur convention à l’arrivée d’une échéance/terme ou à la

réalisation d’une condition. Dans ce cas, la formation définitive de la vente dépend de cette
clause restrictive ou modalité suspensive ou résolutoire.
A- vente affectée d’un terme suspensif.
Bien que le contrat de vente existe dès l’échange des consentements des parties, l’existence
du terme ou de l’échéance ne fait que suspendre cet échange jusqu’à l’arrivée de cette
échéance. Autrement dit, ce terme ou modalité suspensive a un effet rétroactif au jour de
l’échange des consentements.
B- vente sous condition suspensive.
La formation de certaines ventes peut être tributaire de la réalisation de certaines conditions
suspensives, c'est-à-dire un événement futur et de réalisation incertaine, c’est pourquoi
cette vente est considérée comme inexistante, tant que l’événement envisagé ne se réalise
pas.
C- vente sous condition résolutoire.
Les parties décident d’un commun accord de mettre fin à la vente valablement conclue par
elles en y insérant une clause résolutoire ; cette clause a un effet extinctif. Cette clause peut
être soit l’arrivée d’une échéance, soit la réalisation d’une condition ou d’un événement
incertain.

SECTION TROISIEME: LES EFFETS DU CONTRAT DE VENTE.

Comme tout autre contrat valablement conclu, le contrat de vente en tant que contrat
synallagmatique, produit les effets suivant :
- Il opère transfert de propriété d’une chose ou d’un droit du patrimoine du vendeur dans
celui de l’acheteur avec ce qui en découle comme translation des risques.
- Il entraine certaines obligations réciproques à la charge du vendeur et de l’acheteur.

SOUS SECTION PREMIERE : L'EFFET TRANSLATIF DE PROPRIETE.

Le caractère essentiellement translatif de la propriété d’une chose ou d’un droit d’un
patrimoine dans un autre ainsi que la translation des risques est la raison d’être et spécificité
du contrat de vente. Il permet par conséquent, de distinguer la vente des autres contrats ;
cet effet translatif est consacré par les articles 478 et 491 du DOC.

I- LE PRINCIPE DU TRANSFERT SOLO CONSENSUS DE PROPRIETE

(Art 478, 488, 491 DOC)
1- Sens du principe :
l’effet translatif de propriété est la conséquence juridique découlant du contrat de vente et : -
consiste à assurer la mutation de la chose vendue (du patrimoine du vendeur dans celui de l’acheteur)

Le simple transfert de la possession matérielle de la ≠ transfert de propriété

- l’acheteur devient propriétaire de la chose vendue dès la conclusion du contrat (bien que la chose n’a
pas encore été livrée ou encore le prix convenu n’a pas encore été versé.)

En DM, le principe de l’effet translatif de propriété coexiste avec un autre système qui fait dépendre ce
transfert de la livraison de la chose vendue.
2- Mise en application et conséquence du principe.
Ce principe fait naitre ou entraine certaines obligations réciproques ainsi que la translation des risques.

A- La conséquence du principe au profit des contractants :

Avantages (pr le vendeur, pr l’acheteur)
La vente rend le vendeur :
- Propriétaire du prix de la vente (avec tout ce qui en découle comme prérogatives bien que l’acheteur ne l’a pas
versé lors de la conclusion du contrat.)

L’acheteur :
- Est réputé propriétaire de la chose vendue (dès l’échange des consentements sauf convention contraire) :
o Il en acquiert la propriété avant mm toute délivrance ou livraison de la chose par le vendeur et
dispose
o A partir de là, il bénéficie des mm prérogatives que l’ancien propriétaire à savoir le droit d’aliéner la
chose vendue, de la fructifier, de la louer, prêter ou la céder.

B- Les conséquences du principe solo consensus à la charge des parties :

Inconvénients (transfert des risques)
L’acheteur
- Dès le cc du contrat, lui sont transférés les risques (perte ou détérioration de la chose vendue)
(même en cas de force majeure ou de cas fortuit).

- Il doit aussi supporter les charges.

Ainsi si la chose vendue a péri ou a été détériorée (par son fait ou sa faute ou encore par un cas de la
force majeure avant la délivrance) : ART 514
- Il en supporte les conséquences (du moment qu’il en est le propriétaire dès l’échange des consentements et qu’il
est tenu de recevoir la chose en l’état ou elle se trouve et d’en payer le prix en entier.)

Le vendeur
Si cette perte ou détérioration est imputable au vendeur : ART 513
- Il est réputé responsable et doit indemniser l’acheteur (soit la valeur de la chose soit la moins value)

ATTENTION : que le principe de transfert solo consensus peut avoir des csq pour le tiers :
- Il peut ignorer l’existence de la vente (faute de publicité et du fait que la livraison de la chose vendue
n’intervient pas dès la conclusion du contrat.)

II- LES EXCEPTIONS APPORTEES AU PRINCIPE

Le principe du transfert consensuel du droit de propriété a un caractère supplétif, donc certaines
exceptions
Exceptions d’origine légale :
 o vente des choses de genre
o vente des choses futures
o ventes soumises à certaines formalités
Exceptions conventionnelles
o La clause qui subordonne le transfert à l’arrivée d’un terme
o Les ventes conclues ss cdt
o Exceptions au principe du transfert immédiat des risques

1- Exceptions d’origine légales :

En raison de la nature (chose de genre) ou du caractère (chose futures) spécifique de la chose vendue, le
législateur apporte certaines exceptions.
A- La vente des choses de genre :
Le transfert du droit de propriété des choses de genre s’opère par :
l’individualisation de la chose vendue, qui se réalise soit par :
- la localisation de la marchandise, soit
- lors de sa livraison, soit
- par sa remise au transporteur, soit
- par son isolation en la marquant au nom de l’acheteur.

B- La vente des choses futures :

Le transfert de la propriété d’une chose future s’opère avec :
la réalisation de cette chose ou l’achèvement des travaux -corps certains-
et par conséquent, sa livraison (à l’acheteur) ou son individualisation (chose de genre)
Rien n’empêche les parties d’anticiper la date du transfert (transfert proportionnel au fur et à mesure de
l’avancement des travaux)

C- Les ventes soumises a certaines formalités :

Le transfert de propriété de certains biens et droits (immeubles, navires, aéronefs, fonds de commerce) :
sont soumis à un régime d’immatriculation ou d’inscription.
Cette formalité est en mm temps :
o Une cdt de validité de la vente et
o Le moment du transfert de propriété.

2- Les exceptions conventionnelles :

Pour des raisons de sécurité juridique et de garantie d’exécution par le contractant (des prestations qui lui
incombent) :
- Le vendeur et l’acheteur peuvent déroger au principe de transfert immédiat et consensuel de la propriété
de la chose vendue et à celui des risques.

Cette dérogation apportée au principe du transfert immédiat se présente soit :

- En subordonnant le transfert à l’arrivée d’un terme, soit
- En y insérant une clause de réserve de propriété, soit
- Sous condition suspensive.

L’ordre public et la loi ne s’y opposent pas.

A- La clause qui subordonne le transfert à l’arrivée d’un terme :
Etant donné que les parties sont libres de fixer elles mêmes les modalités du transfert de
propriété par le jeu d’une clause a terme, celui-ci peut soit anticiper le transfert de
propriété/risque, soit retarder la date de ce transfert. Il en résulte que l’acheteur devient,
dans le premier cas, propriétaire de la chose vendue -chose de genre, chose à fabriquer-
avant es opérations de mesurage, de comptage et de jaugeage ou de l’achèvement des
travaux, et, dans le second cas, il ne peut prétendre avoir un droit de propriété sur la chose
vendue qu’à l’arrivée de cette échéance à peine de dommages et intérêts ; la chose est
encore dans le patrimoine du vendeur et sous sa garde.

B- les ventes conclues sous condition :

En insérant une condition suspensive ou résolutoire, les parties décident soit d’accorder à
l’une ou a l’autre partie une possibilité ou un délai de réflexion ou encore un délai de
garantie, soit de restituer ou de conserver la propriété de la chose vendue.
Parmi les conditions suspensives ayant pour objet l’octroi d’une possibilité de réflexion, on
peut citer la vente à l’essai, la vente alternative et la vente à la dégustation.
Quant à la vente sous condition résolutoire au profit de l’acheteur, elle lui réserve la faculté
de restituer la chose vendue au vendeur ou de conserver la chose. En revanche, les
conditions ayant pour objet la garantie du vendeur contre les risques d’inexécution sont
multiples dont notamment : la vente libre service et les ventes a crédit.

C- les exceptions au principe du transfert immédiat des risques :

En règle générale, le transfert des risques a toujours lieu d’une façon concomitante au
transfert du droit de propriété et, partant de la, celui qui a la propriété de la chose doit en
supporter les risques à partir de cet instant. Toutefois, les parties peuvent rompre cette
concomitance en modifiant le moment de transfert des risques sans toucher à celui du
transfert de propriété. Cette possibilité se rencontre essentiellement dans les ventes de
choses a transporter.
Autrement dit, le transfert des risques est lié à la livraison de la chose vendue et non pas au
transfert de propriété. Toutefois, cette disposition peut être dérogée.
 LES OBLIGATIONS DU VENDEUR (p.86)

Le contrat de vente (qui est synallagmatique) produit à l’égard du vendeur certaines obligations (à la fois principales et
accessoires.)
2 obligations principales
- l’obligation de délivrance de la chose vendue en temps et lieu convenus et,
- l’obligation de garantie (aussi bien des vices de la chose que la garantie d’éviction.

Les obligations accessoires, but principal :

- Assurer l’information et la sécurité de certaines catégories d’acheteurs

I- L'OBLIGATION DE DELIVRANCE (Obligation principale et obligations accessoires)

Elle consiste à mettre la chose vendue à la disposition de l’acheteur

(Obl° de délivrance ≠ l’effet translatif de propriété de la chose vendue car l’effet translatif s’opère :
- dès l’échange des volontés et avant toute livraison de la chose (sauf disposition contraire.)

1- L’obl° principale de délivrance :

L’article 499 du doc définit l’obl° de délivrance comme étant :

« L’opération par laquelle, le vendeur ou son représentant, se dessaisit de la chose vendue et met l’acquéreur
en mesure d’en prendre possession sans empêchement »
Cette obl° comporte une double opération consécutive :
- D’une part, du dessaisissement du vendeur et
- D’autre part, de la prise de possession par l’acheteur.

Pour ce faire, il convient de préciser :

L’étendue de cette obligation
Les modalités d’exécution et
La sanction prévue en cas d’inexécution.

A- L’étendue de l’obligation de délivrance :

L’obl° de délivrance (qui pèse sur le vendeur) porte sur :

- la chose convenue (1)
- ses accessoires (2)
- ses fruits existants (depuis le moment de la conclusion du contrat.)

1- La livraison de la chose convenue :

Le vendeur est tenu de livrer cette chose dans l’état où elle se trouvait au moment de la vente (Art 512 du
DOC)
Cette conformité concerne la qualité, la quantité et la contenance de la chose
A défaut, l’acheteur peut refuser cette réception et demander la résolution de la vente (sauf déroga°
expresse des parties)
 ≠ entre :

- la vente portant sur une seule chose : (chose en bloc, corps certain)
La non-conformité de la chose livrée (par rapp à celle convenue)

Chose vendue par unité :

En cas d’excédent : Le réajustement du prix est en faveur du vendeur : il a le choix entre

o Le paiement du supplément
o La résilia° de la vente

En cas d’insuffisance : Le réajustement est en faveur de l’acheteur : choix entre

o L’accepta° de la quantité livrée moyennant le paiement du prix
proportionnel
o La résilia° de la vente

Chose en bloc : -Toute ≠ en + ou en – est sanctionnée par la résiliation de la vente

Article 531 DOC : Délai 1 an

L'action en résolution du contrat et celle en diminution ou en supplément de prix doivent être intentées dans
l'année, à partir de la date fixée par le contrat pour l'entrée en jouissance ou la délivrance

- la vente portant sur +++ choses indivisibles: (qui se vendent au poids, à la mesure…)

o Chose tte entière pr un prix unique :

o Chose par unité de mesure :

L’excédent appartient à l’acheteur (aucun risque pr lui de se voir opposer résilia° ou demande en
supplément par le vendeur)

Insuffisance : L’acheteur a le choix entre le paiement du prix proportionnel ou la résilia°

(Voir Art 526, 527 DOC)

2- La remise de tous les accessoires de la chose :

Le vendeur est tenu de :
- Remettre à l’acheteur la chose convenue ds le contrat de vente
- Lui remettre tous les fruits et accessoires de la chose, (sauf convention ou usage contraire.)
Art 515 – 515 – 517 DOC

(Ex : loyer, emballages, les titres de propriété, les polices d’assurances, etc…)

3- Les frais de délivrance :

Les frais de délivrance (comme le mesurage, comptage, pesage, constitution/transformation d’un droit incorporel) sont
à la charge du vendeur.

CPDNT :
Les frais d’enlèvement et de réception de la chose vendue (droit de transit, de douane, les frais d’emballage, de
changement, de transport) sont à la charge de l’acheteur.

Les frais d’enlèvement et de réception peuvent implicitement résulter du lieu de délivrance fixé :
Si la délivrance est convenue au domicile de l’acheteur , les frais incombent au vendeur (Vice-versa)
 B- Les modalités de l’obligation de délivrance :
Ces modalités concernent, la date, le lieu et la forme de la délivrance de la chose vendue.

o La date de la délivrance.
Elle diffère selon qu’il s’agisse d’une vente en disponible ou d’une vente à livrer ;

- Vente en disponible : (ou ac livraison immédiate)

Art 504 : il y a vente disponible chaque fois que la livraison intervient immédiatement après la CC du contrat (ou ds un délai
très court)

Cette vente suppose que le prix convenu est payé à l’instant même.

- Vente à livrer
Les parties peuvent convenir du jour de la livraison (CAD que la livraison se fera ultérieurement à la conclusion du contrat)

Les choses venues sont livrées par le vendeur à ses frais et à ses risques, sauf stipula° contraire.
Les vendeurs prennent soin de stipuler « livraison immédiate », « livraison dès que possible », « environ »

En cas de silence des parties : Le juge fixe un délai raisonnable (en se référant aux habitudes des contractants et
usages de la place commerciale de la CC du contrat)

o Le lieu de la délivrance :

Art 502 : La délivrance doit se faire au lieu au lieu où la chose vendue se trouvait au moment du contrat

Sinon : Dans un lieu convenu

o Les formes de délivrance.

La délivrance de la chose vendue peut revêtir +++ formes dont :

- La délivrance réelle et effective
- La délivrance fictive
- La délivrance symbolique

La délivrance réelle (Article 500- alinéa 1 et 2)

- pour les immeubles : elle a lieu par le délaissement qu’en fait le vendeur et par la remise des clés
- pour les choses mobilières : elle a lieu par la remise des clefs ou du coffre qui les contient

La délivrance fictive (Article 500- alinéa 3)

Elle suppose que la remise matérielle de la chose est écartée (d’où constitution d’une hypothèque)

La délivrance symbolique
Elle suppose la remise d’un document/titre (notamment dans la cession des droits incorporels) ou
Elle se fait aussi par l’usage que l’acquéreur en fait avec le consentement du vendeur/cédant (lorsque l’exercice du droit
incorporel comporte la possession d’une chose.)

C- Les sanctions de l’obligation de délivrance :

La règle veut que le vendeur délivre la chose convenue et ses accessoires en temps et lieu convenus au contrat
Sinon, à partir de la mise en demeure (adressée au vendeur défaillant) il est tenu pour responsable

SAUF : s’il y a cas de force majeur

le vendeur peut refuser de délivrer la chose conformément au contrat ou peut délivrer une chose non conforme ou en
dehors des lieux et délais convenus d’où sa responsabilité.
Cette inexécution (totale ou partielle) se traduit par une demande de résiliation amiable adressée par le vendeur dans
laquelle il précise les motifs de sa demande ;
Cette convention de résiliation se traduit par :
- la restitution de l’acompte versé par l’acheteur
- le retournement des marchandises en cas de livraison sans qu’aucune des parties ne puisse réclamer à l’autre des
DI !!!

1- Cas d’inexécution dûe à un cas de force majeure/cas fortuit

Les risques surviennent avant la livraison réelle et effective de la chose vendue incombent à l’acheteur
(sauf convention retardant la date du transfert)

2- Cas d’inexécution dûe à la faute / fait du vendeur

L’acheteur est en droit de réclamer satisfaction au défaillant par 3 moyens :

1) Demander au tribunal l’exécution en nature (CAD après mise en demeure du vendeur défaillant, ordonner la
livraison de la chose achetée par lui)

Cette mise en demeure a pour objet de :

- Constater l’inexécution de l’obligation de livrer (par le vendeur)
- Lui donner réquisition de s’exécuter dans un certain délai (ss peine de recourir à la justice pour l’exécution forcée ou
pr la résolution du contrat.)

Objectif : faire courir les intérêts moratoires

2) Opposer au vendeur l’exception d’inexécution (CAD refuser le paiement du prix jusqu’à délivrance réelle et
effective.)

3) Demander au tribunal la résolution du contrat assortie de DI (conformément aux dispositions de l’article 259)
L’acheteur peut adresser au vendeur une lettre d’avis de résolution pour non livraison

2- Les obligations accessoires de délivrance :

Elles concernent :
- l’obligation de conservation de la chose vendue jusqu’à la livraison effective et réelle
- le devoir d’information.

A- L’obligation de conservation de la chose vendue

Art 512 : Le vendeur est tenu de délivrer la chose vendue en l’état où elle se trouvait au moment de la vente :
Il doit donc veiller à sa conservation dès lors qu’il en détient la possession matérielle

Art 513 : En cas de dommage de la faute du vendeur, l’acheteur peut demander la valeur de la chose ou une indemnité à sa
moins-value

Les frais de conservation faits par le vendeur doivent être supportés par l’acheteur dès lors qu’il devient le propriétaire de
la chose

B- Le devoir d’information. (obligation de moyen)

C’est l’obligation d’informer et de fournir à l’acheteur tous les renseignements nécessaires à l’utilisation
normale et convenable de la chose vendue.
Ces renseignement doivent être complets et compréhensibles (afin d’assurer une meilleure utilisation de la
chose vendue et d’en éviter tout préjudice pouvant en découler.)

En cas de dommage : l’acheteur peut obtenir répara° du préjudice s’il apporte la preuve de la faute du vendeur
(Manque d’infos)
Cette obl° découle des textes suivants :
PAGE 93 du poly
II- L'OBLIGATION DE GARANTIE (Art 532 DOC + Art 65 à 72 loi 31-08 protec° du consommateur)
(Garantie des vices cachés, garantie contre l'éviction)
En remettant la chose vendue à l’acquéreur en temps et lieu convenus, le vendeur ne s’acquitte pas de son
engagement car :
- il est aussi tenu d’une obligation de garantie de la chose vendue.

Cette exigence édictée par l’article 532 signifie :

- La nécessité de la conformité de la chose convenue
- La nécessité de sa conformité aux aspirations de l’acheteur.
- Il faut assurer à l’acquéreur une jouissance paisible et d’une façon durable
- Il faut que la chose vendue soit apte à l’usage auquel elle est destinée, CAD qu’elle est exempte de tout vice pouvant
la rendre impropre à l’usage que l’acquér
- eur lui avait prévu.

Exonéra° du vendeur (de l’obligation de garantie) OU NON ? NON

Cette garantie légale et s’impose a tout vendeur/fournisseur

MAIS , l’art 571 DOC exonère le vendeur de cette obl° de garantie des vices rédhib :
« Le vendeur ne répond pas des vices de la chose s’ils les a déclaré ou s’il a stipulé qu’il ne sera tenu d’aucune garantie »

CEPENDANT, article 65 loi 31-08 : ces dispositions ne sont pas applicables aux contrats de vente de biens (ou produits
conclus entre fournisseur/consommateur)

DONC : Le vendeur/fournisseur ne pt échapper à la garantie des vices cachés au motif qu’il y a une clause élusive

Délais pour action en justice découlant des défauts (nécessitant garantie) ou que l’objet vendu soit dépourvu des qualités promises
Les courts délais des art 553 et 573 n’ont pas été retenus :

L’article 65 (loi 31-08) : l’action doit être intentée (sous peine de forclusion) pour

Les biens meubles : à compter d’1 an (à compter de la livraison)

Les biens immeubles : dans les 2 ans (à compter de la livraison)

Ces délais ne pvent être réduits par accord des parties (mais pvent être prolongés par conv° dès lors qu’elle profite au
consommateur)s

CC : L’obligation de garantie est un corolaire indispensable de l’obligation principale de délivrance.

La prestation/l’obl° de l’acheteur manquerait de cause si elle était évincée de la chose acquise ou s’il ne recevait
qu’une chose incomplète et défectueuse
(contrairement au contrat à titre gratuit où le bénéficiaire n’a rien promis en échange)

Toutefois, rien n’empêche les parties au contrat d’aménager cette garantie en vertu de :
- clauses rappelant la garantie légale
- clauses augmentant la garantie légale
- clauses limitant ou supprimant la garantie légale (ds certaines limites, CAD : à l’exception des contrats de vente de
biens ou de produits liant les fournisseurs aux consommateurs)

Dans ces cas, on parle de garantie conventionnelle

 Article 532 (DOC) :
La garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a 2 objets :
1) La garantie des défauts de cette choses (garantie des vices rédhibitoires)
2) La jouissance et la possession paisible de la chose vendue (garantie d’éviction)

1) La garantie des vices cachés : (Art 549 à 584 DOC + 65 à 68 et 71 à 73 loi 31-08)

Le vendeur s’engage à assurer à l’acheteur la possession utile de la chose vendue en lui garantissant les
vices/défauts cachés ou rédhibitoires de la chose
car les vices (l’absence d’une qualité substantielle ou la défectuosité de cette qualité) rendent la chose
vendue impropre à l’usage qui lui est destiné, ou diminuent cet usage
d’où le droit de forcer le vendeur à reprendre la chose vicieuse

A qui s’applique cette obligation ?

Cette obligation de garantie s’applique à toutes les ventes qu’elles soient mobilières, immobilières ou encore
des choses ou droits incorporels.

EXCEPTION :
La vente faite par l’autorité de justice
Dans certaines ventes, le vendeur n’est pas tenu de garantir les vices rédhibitoires de la chose vendue (les
ventes faites par autorité de justice.)
Pour les ventes de choses d’occasion : l’opportunité d’appliquer les règles de la garantie des vices cachés
est discutée. La JP oblige toutefois le vendeur de la chose d’occasion à une garantie des vices cachés lorsqu’il
est un professionnel (cas du garagiste)

A- Mise en œuvre de la garantie des vices cachés :

- Cdt relatives aux vices même de la chose
- Cdt spécifiques à la nature de la vente elle-même.

Conditions relatives aux vices mêmes de la chose.

Pour pouvoir se prévaloir du droit légal de la garantie, il faut 5 cdt :

Occulte, inconnu, antérieurs, gravité, bref délais

1) Le caractère occulte du vice :

Il faut que le vice qu’il dénonce soit caché et qu’il lui était inconnu au moment de la CC du contrat.
2 EXCEPTION : l’article 550
- Le vice de la chose qui par sa nature, ne peut être vérifiée sans être dénaturée (fruits en coque) ;
- Cas où le vendeur a révélé le vice caché à l’acheteur (ce qui épargne le vendeur de toute obligation de
garantie)

2) Le vice doit être inconnu de l’acheteur :

Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents (mis à la connaissance de l’acheteur ou qu’il aurait pu
facilement connaitre)
Ainsi, l’acheteur à qui le vendeur a révélé le vice caché au moment de la CC du contrat, n’est plus fondé à
intenter une action en garantie car il est présumé avoir accepté la chose vendue dans l’état où il l’avait trouvé
au moment de la CCdu contrat.

3) Les vices doivent être antérieurs à la vente :

Le vice ne peut donner lieu à garantie au profit de l’acheteur que s’il est :
- Antérieur à la vente (cas d’un corps certain) ou
- Au moment de la délivrance (cas de chose de genre)

4) Le vice doit présenter une certaine gravité :

Le vice doit présenter un certain degré de gravité (de façon à rendre la chose impropre à une utilisation
normale, ou diminuer cet usage.)

5) Le recours doit être exercé dans un bref délai :

Art 573 : L’acheteur est tenu d’exercer l’action rédhibitoire dans les plus brefs délais et d’accomplir
certaines formalités (notification du vendeur) et d’apporter la preuve du vice

La garantie conventionnelle contre les vices cachés.

Ce dispositif légal a un caractère supplétif : les parties contractantes peuvent y déroger en insérant dans leur
contrat, des stipulations contraires augmentant cette garantie légale, ou la restreindre, ou encore l’excluant
une fois pour toutes.
(à l’exception des contrats conclus entre le fournisseur et le consommateur)

MAIS : L’article 66 loi 31-08 ne prévoit slmt l’éventualité de l’AUGMENTATION de la garantie légale
dénommée « garantie supplémentaire à la garantie légale » que le fournisseur peut proposer au
consommateur

Cette clause de garantie conventionnelle peut concerner :

- le temps/délai (fait de garantir le fctnmt de la chose pdnt X années…)
- l’espace de la garantie (fait que la garantie cesse en cas d’utilisa° du matériel vendu en dehors d’un
périmètre déterminé..) ;
- l’étendue de la garantie (garantir les pièces défectueuses ET la main d’œuvre)
- les conséquences de cette garantie (en + du remplacement des pièces, le vendeur s’engage à mettre à la
disposi° un matériel/véhicule de remplacement)
-

FORME (Article 71 loi 31-08)

Cette garantie conventionnelle supplémentaire doit faire l’objet d’un écrit (qui doit préciser les droits
découlant de cette garantie et les droits du consommateur en vertu de la garantie légale)

- L’écrit doit comporter certaines mentions essentielles :

o Nom et l’adresse du fournisseur garant
o Descrip° du bien qui fait l’objet de garantie
o Les obl° du garant en cas de défectuosité du bien/produit
o …

Clauses extensives de garantie

Elles sont valides du moment où elles ont été expressément stipulées et que l’acheteur ne soit pas de
mauvaise foi

Le vendeur pttr tenu de :

- Garantir les vices cachés ET CEUX APPARENTS

- Garantir l’acheteur contre tout défaut de fctnmt de la chose vendue qui intervient pdnt une période
déterminée (mm s’il n’est pas un défaut au sens du DOC)
- Remplacer/réparer la chose défectueuse ds des cdt + favorables que celles prévues par la loi
- Payer des DI mm si sa mauvaise foi est établie

Clauses restrictives/élusives de garantie (p.99)

Les parties peuvent insérer une clause par laquelle elles limitent la portée de l’obl° de garantie du vendeur

Exemples :

o Délai de garantie très court

o Exclusion de la garantie de certaines pièces de rechange (seule la main d’œuvre est garantie)

MAIS la loi interdit les clauses élusives de responsabilité :

- Convenues de manière préalable – Article 232 DOC

- Dans les contrats de vente de biens/produits conclus entre Fournisseur/Consommateur – Article 65 loi 31-08
- Mauvaise foi du vendeur – Article 574 DOC

Le professionnel tenu de mentionner qu’il est tenu d’une garantie légale en tt état de cause

Obligation d’information (loi 31-08)

Le vendeur/prestataire de service est tenu d’une obl° d’information en ce qui concerne :

- Le mode d’emploi / manuel d’utilisa°

- Durée et cdt de la garantie
- Cdt particulières de la vente/presta°
- Limita° de la liberté contractuelle

B- 2 effets de la garantie des vices cachés.

Qd les cdt de la garantie des vices cachés sont remplies, certaines csq naissent à la charge du vendeur ;

1- l’acheteur a le droit d’intenter une action rédhibitoire (l’action estimatoire n’étant permise que par
exception)
2- (outre ces deux actions) l’acheteur peut réclamer des DI (surtout qd le vendeur est de mauvaise foi)

A- l’action en garantie :

L’acheteur dispose de l’action rédhibitoire (qd il y a un défaut de qualité qui rend la chose impropre à son usage normal,
il peut intenter une action en justice qui tend à la résolution de la convention sur le fondement de la garantie des vices cachés)

Sauf s’il y’a renonciation de la rédhibition (cas d’aliénation de la chose vendue ou de la constitution d’hypothèque/droit réel
après la découverte du vice ) il est de ce fait réduit à l’action quanti minoris.

Cpdnt, si la constitu° des droit réels a lieu avant la découverte du vice, il ne peut exercer l’action rédhibitoire
qu’après avoir :
- dégrevé cette sureté réelle OU
- anéanti les droits consentis aux tiers.

Cependant ds les 2 cas, l’exercice de l’action en garantie doit avoir lieu dans un certain délai a peine de
déchéance.
– Article 573 DOC :

L’acquéreur de chose mobilière a 30 jours depuis la date de délivrance

A défaut de tout recours à l’autorité judiciaire/expert assermenté en vue de procéder à un constat contradictoire,
c’est à l’acheteur d’établir la preuve de l’existence du vice – Article 554 DOC

En cas de vente immobilière l’acheteur a 365 jours.

Déroga° aux délais

Ces délais ne pas impératifs : possibilité d’y déroger par accord conventionnel en les augmentant ou en les
réduisant
SAUF : en cas de mauvaise foi du vendeur.

Mais la loi 31-08 interdit la réduction du délai entre fournisseur/consommateur

De +, la loi a prévu des délais + longs :
Immeubles : 2 ans
Meubles : 1 an

l’article 572 : 4 cas de déchéance de l’action en garantie

1) Expiration du délai légal (ou conventionnel de l’action)
2) Renonciation de l’acheteur à son action en garantie.
3) Disparition du vice (avant ou pendant l’instance)
4) Impossibilité de restituer la chose viciée (cas de force majeure ou faute de l’acheteur ou ses préposés)

Qui pt intenter l’action en garantie ?

L’acheteur
Ses créanciers (dans les ventes successives)
Ses ayant droits (après sa mort)

B- Les conséquences de l’action en garantie.

On distingue entre l’action rédhibitoire, l’action estimatoire, l’action en remplacement et l’action en dommages et intérêts.

- L’action rédhibitoire :
Action en justice par laquelle l’acheteur demande la résolution de la vente.
Si cette action aboutit, il est tenu de rendre la chose viciée ainsi que ses accessoires
En contrepartie, le vendeur est tenu de restituer la totalité du prix reçu ainsi que les frais accessoires de la vente.

- L’action estimatoire ou « l’action quanti minoris » :

- Action conte le vendeur en réduction du prix de vente tout gardant la chose viciée.
Il doit apporter la preuve de :
o la valeur de la chose en l’état sain
o la valeur qu’elle a en l’état où elle se trouve au moment de la livraison.

EXCEPTION : Article 557 DOC

L’acheteur ne pt demander la diminu° du prix qd le vendeur est de mauvaise foi

- L’action en remplacement : (l’exécu° en nature)

Qd la chose viciée est fongible, ni la résolution de la vente ni la diminution du prix ne sont en mesure de réparer le
préjudice subi
législateur marocain a opté plutôt pour l’exécution en nature qui seule peut satisfaire l’acheteur à
condition que la chose de substitution soit :
o saine
o de même espèce
- L’action en D-I :

Qd l’action rédhibitoire ou estimatoire exercée par l’acheteur se révèle insuffisante (surtout quand la chose viciée cause
un préjudice à l’acheteur.)
Qd la valeur de la chose a augmenté depuis la vente ET
Qd Le prix restitué à l’acheteur ne correspond plus à la valeur d’une chose de même espèce

Cdt de l’action en DI contre le vendeur :

1) La bonne foi de l’acheteur
2) La mauvaise foi du vendeur : c’est qd le vendeur connaissait :
o les vices OU
o l’absence de qlité OU
o s’il a déclaré que les vices n’existaient pas
o si le vendeur est en dol

L’acheteur est dispensé de la preuve de la mauvaise foi du vendeur qd le vendeur est un marchand/professionnel

2) Garantie contre l’éviction : (Art 532 en haut)

Le vendeur s’engage à assurer à l’acheteur la possession paisible et utile de la chose vendue.

L’acheteur ne doit pas être troublé dans ses prérogatives (en sa qualité de propriétaire légitime) :
o NI en fait, NI en droit
o NI par le vendeur NI des tiers ou des ayants droits
Donc le vendeur doit le garantir contre tte éviction provenant d’un fait (qui lui est perso ou provenant d’un tiers)

Caractère supplétif
Cette garantie contre l’éviction a un caractère supplétif : il est possible d’y déroger par la convention des parties.

A- La garantie légale.
Le trouble pouvant affecter l’acheteur peut provenir soit d’un fait personnel du vendeur, soit des tiers.

1- La garantie du fait personnel du vendeur :

L’adage « Qui doit garantie ne peut évincer »

signifie que le vendeur (tenu d’une obl° de garantie) ne peut troubler la paisible possession de l’acquéreur, le priver de
certains avantages dûment convenus

L’acheteur est en droit d’invoquer cette garantie dès qu’il y a trouble (trouble de fait ou d’un trouble de droit.)

o Trouble de fait :
Tout acte émanant du vendeur (ou de ses héritiers) et qui n’a aucun fondement/prétention juridique.
Ces troubles pvent nuire à l’exercice des prérogatives de l’acheteur

Exemples :
Commerçant qui, après avoir cédé son fonds de commerce, détourne la clientèle
Vendeur qui empiète sur le terrain vendu
Vendeur qui reprend un commerce similaire ds un rayon rapproché ss le mm nom commercial

Clause de « non rétablissement » = interdiction d’exercer une activité concurrente après la fin du contrat

o Trouble de droit :
C’est qd le vendeur prétend exercer un acte sur la chose vendue ayant un fondement juridique pouvant nuire
à la jouissance de l’acheteur (il faut que ces préten° n’aient pas été déclarées dans l’acte de vente.)

Exemples :
Vendeur qui prétend avoir un droit d’usufruit, de servitude, de bail
Vendeur qui se prévaut de la prescrip° acquisitive du seul fait qu’il avait conservé la chose vendue
 2- La garantie du fait de tiers :
L’acheteur doit aussi empêcher toute atteinte (à la propriété) émanant des tiers

≠ Garantie du fait perso ≠ Garantie du fait d’un tiers :

- Celle du fait d’1 tiers est + restreinte que celle du fait perso

Il y a menace d’éviction donnant lieu à garantie qd il s’agit d’un :

- Trouble de droit de la part d’1 tiers portant atteinte à la jouissance et à la possession paisible de l’acheteur

Exemple :
Cas d’une action en justice réclamant un droit réel sur la chose (usufruit, servitude, hypothèque…)
Cas du tiers qui détient la chose vendue

- Ces réclama° (de la part du tiers) constituent un trouble de droit que le vendeur doit garantir car :
o Il est le mieux placé pour connaître les droits et charges prétendus sur la chose vendue
• Il doit donc prendre la défense en justice de l’acquéreur menacé d’éviction
• Repoussant ainsi la réclama° du tiers

Le législateur marocain n’a exigé que le risque d’éviction (simple réclama° d’un D réel sur la chose vendue)

CPDNT :

Article 546 DOC :

Le vendeur n’est tenu d’aucune obl° de garantie si l’éviction a lieu par :
- Violence
- Force majeure
- Fait du prince
- Voies de fait de la part d’un tiers (qui ne prétend aucun droit sur la chose vendue)

3- Les conditions de garantie d’éviction du fait d’un tiers :

La garantie du fait d’un tiers ne pttr invoquée (par l’acquéreur) que si elle remplit 4 conditions :

- Une réclamation visant à déposséder l’acheteur ;

- La cause de l’éviction doit être antérieure a la vente ;
- Le trouble doit être imputable au vendeur ; (ce qui exclut le trouble imputable à un cas de force majeur)
- La bonne foi de l’acheteur (si l’acheteur conclut un contrat aléatoire et accepte la chose vendue alors qu’il savait les droits
appartenant aux tiers, il ne pt prétendre à aucune garantie car il a accepté le risque d’éviction)

B- Effets de la garantie d’éviction :

Si l’acheteur se trouve menacé ds sa jouissance et ds sa paisible possession de la chose
Ou qu’il a été évincé ds sa propriété par un tiers victorieux :
Le vendeur se trouve ds la situa° d’un débiteur qui a manqué à son engagement (à son obl° de garantie)

La mise en œuvre de cette garantie diffère selon que :

o L’éviction soit totale ( 2 obliga° POST consommation d’éviction)
o L’éviction soit partielle ( L’obliga° ANTE consommation d’éviction)

Dans ce cas, on dit que l’éviction est consommée en ce sens qu’avant la consommation de l’éviction, l’obligation de
garantie astreint le vendeur a deux autres prestations qu’il convient d’examiner en premier, a savoir :

1) Les 2 obligations ante consommation d’éviction.

o L’obligation de ne pas troubler l’acheteur dans sa possession paisible de la chose vendue
o La garantie incidente : consiste à assister l’acheteur en justice (contre toute réclama° d’un tiers)

L’acheteur peut opposer l’exception « dilatoire de garantie » :

Elle permet à l’acheteur d’éviter les frais de justice, y compris du 2nd procès relatif à la garantie, et les
tracasseries du procès
 2) L’obligation poste consommation d’éviction.

Il y a « garantie principale » quand :

L’acheteur (troublé dans sa jouissance de la chose vendue) a attendu le moment de la consommation de l’éviction
pour se manifester (en se retournant contre le garant)
L’acheteur préférant se défendre seul contre la réclamation du tiers, en a été débouté.

Recours de droit de l’acheteur

Dans ces hypothèses, l’acheteur a un recours de droit contre le vendeur :
o en DI et
o en restitution du prix intégral de la vente.
(Dans ce cas, on distingue le cas de l’éviction totale et celui de l’éviction partielle.)

1- Éviction totale :
Le vendeur est astreint à diverses prestations pécuniaires au profit du garanti évincé, à savoir :
- Première prestation : la restitution intégrale du prix de vente, y compris les frais et ce même si a chose a diminuée de
valeur avant l’éviction ou a considérablement été détériorée soit par la négligence de l’acheteur, soit par force
majeure.
- Deuxième prestation : les dépenses faites sur la chose ;
- Troisième prestation : les frais de justice ;
- Quatrième prestation : les dommages et intérêts.

2- Éviction partielle :
L’éviction peut vicier la chose vendue dans sa totalité ou seulement en partie.
- Dans le premier cas, l’acheteur peut résilier le vente ou plutôt demander la résolution de la vente et la restitution du
prix+frais ;
- Dans le deuxième cas, l’acheteur ne peut que réclamer la restitution du prix de la partie dont il a été évincé tout en
maintenant la vente pour les autres éléments de la chose vendue.

SECTION 3 : LES OBLIGATIONS DE L'ACHETEUR.

Ces obliga° st la contrepartie des obligation de délivrance et de la garantie qui pèsent sur le vendeur

Elles sont au nombre de 2 :

- paiement du prix de vente (I)
- prendre possession de la chose vendue. (II)

I) L’obligation de payer le prix de vente

L’acquisition de la chose objet de la vente dépend du paiement de ce prix.

Plan :
1- Les modalités de paiement
2- L’objet de paiement
3- Les garanties de paiement

A- Les modalités du paiement.

l’époque, le lieu et le mode de paiement

1- L’époque du paiement : (fixé librement)

Article 577 DOC Les parties au contrat qui fixent librement la date de l’échéance du prix

si le prix est payable globalement :

les parties peuvent librement convenir d’une seule échéance -vente au comptant-
 si le prix est payable par fractions :
les parties pvent convenir de plusieurs échéances -vente a crédit-

Si le contrat ne comporte aucune précision

la date du paiement doit être celle de la livraison de la chose

ATTENTION : La livraison de la chose ne vaut pas présomption légale que le prix a été payé
(c’est une présomption simple susceptible de preuve contraire)

2- Le lieu du paiement : (fixé librement)

Il fixé librement par les parties au contrat.

En l’absence de toute précision contractuelle

La loi retient le lieu où se trouve la chose au moment de la vente l’acheteur étant obligé de se déplacer pour
payer le prix et prendre livraison de la chose vendue.

3- Le mode de paiement :

Le règlement du prix s’effectue en monnaie nationale (dhs) en espèce ou par chèque

Il ne peut avoir lieu en monnaies virtuelles (Bitcoin)

Le paiement en devises
Il nécessite une autorisation préalable de l’office des changes

B- L’objet du paiement :

Le paiement porte sur :

- Le prix convenu au contrat
- Les intérêt du prix
- Les frais de la vente (y compris les frais de transport, les droits de douane… )

Les marchandises vendues voyagent souvent au risque de l’acheteur.

C- les garanties du paiement :

droit de rétention, exécution forcée, droit de revendica°, résolu° de la vente

Il peut arriver que le vendeur livré la chose vendue sans en avoir reçu le prix de vente.
La loi lui donne une série de garanties pour le prémunir contre le non-paiement du prix.

1- Le droit de rétention de la chose vendue non encore livrée : 504 DOC

(2 conditions)

1) La créance est venue à son terme (elle est mnt exigible)

2) La non livraison de la chose à l’acheteur.

2- L’exécution forcée
Elle ne peut se faire que :
par voie judiciaire
si la chose passe entre les mains de l’acheteur défaillant.
 3- Le droit de revendication :

Quand la vente a pour objet des meubles corporels et que le vendeur au comptant a livré les effets sans en
exiger le prix : il peut les revendiquer dans un délai de 15 jours (à partir de la remise à l’acheteur)

4- La résolution de la vente :
Si l’acheteur ne paye pas le prix convenu au contrat il peut demander la résolution judiciaire de la vente. (pttr prononcée alors
que le prix a été payé en partie)

CPDNT :
Le juge peut maintenir le contrat tout en accordant un délai de grâce plus ou moins long à l’acheteur

Effets de la résolution
Elle provoque l’anéantissement rétroactif de la vente (pour les parties au contrat et pour les tiers) d’où :
o reprise de la chose vendue et des suretés réelles (sauf pour les tiers de bonne foi)

Elle ne concerne pas

Le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique
Le cas de la vente judiciaire

Pacte commissoire (insérée par le vendeur ds le contrat) Article 581

Faute du paiement du prix dans le terme convenu, la vente sera résolue de plein droit.
Cette résolution ne peut être faite qu’après une mise en demeure :
o elle donne réquisition à l’acheteur d’effectuer le paiement ds 1 délai déterminé
o En commercial, elle s’effectue par LRAR

II) L’obligation de prendre possession de la chose vendue

L’acheteur est tenu de prendre possession de la chose vendue

Le vendeur ne s’acquitter de l’obligation de délivrance (qui consiste à mettre la chose vendue à la
disposition de l'acheteur) que si ce dernier en prend possession (en temps et lieu convenus au contrat)

Temps :
- S’il n’y a pas convention des parties l’usage des lieux établit (parfois) un délai pour le retirement des
marchandises.
- Si l’usage des lieux n’établit pas de délai l’acheteur doit prendre livraison de la chose vendue
immédiatement.

Cas de non retirement à la date prévu

Le contrat sera résolu par décision de justice (sur initiative du vendeur) après une mise en demeure restée
infructueuse
(sauf clause particulière de résolution de plein droit et sans mise en demeure préalable.)

SECTION 4 : La vente et la réglementation de la concurrence

ET
Les mesures de protection du consommateur

La notion de contrat trouve son fondement dans la théorie classique (volontariste) : CAD que
- Les Hommes sont égaux et libres et
- Ils ne peuvent s’obliger que par leur propre volonté
 La libre confronta° des intérêts individuels assure à la fois :
o La justice contractuelle
o L’intérêt social

C’est le principe de l’autonomie de la volonté (qui induit le principe de liberté contractuelle)

CPDNT : Certaines transforma° socio-économiques, politiques ont entraîné la

nécessité de l’interventionnisme étatique

Le principe de la liberté du commerce et de l’industrie désigne les conditions d’exercice des activités éco ds les
Etats libéraux : ce principe préconise la liberté d’accès au marché et la concurrence entre ses acteurs ds un
cadre d’interventionnisme étatique régulateur

L’Etat devait intervenir pour :

corriger les inégalités et excès de la liberté contractuelle de manière à assurer une meilleure
protection des consommateurs
asseoir et renforcer la sécurité des rela° commerciales entre professionnels sur des base
transparentes et loyales
préserver l’ordre public économique contre toutes les pratiques anti-concurrentielles

Cette interven° régulatrice concerne :

o certains aspects/contrats
o certaines Activités/professions
o Différentes questions relatives à la liberté des prix et de la concurrence
o Les mesures de protection des consommateurs

De nos jours, le principe de la liberté de commerce est basé sur :

A COMPLETER JUSQUA 112 à 133

CHAPITRE 2: LE CONTRAT DE LOUAGE
Mis à part le contrat de vente qui est un contrat translatif d’un droit ou d’une propriété, il
existe plusieurs contrats non translatifs de droit de propriété ayant pour objet une
prestation quelconque consistant en service ou en l’usage d’un bien.
Le DOC a consacré au contrat de louage un dispositif législatif plus abondant que celui dont
la vente a fait l’objet. Il lui a consacré 154 articles - 626 a 780- dont beaucoup d’ailleurs sont
inutiles tels ceux qui se limitent à des définitions. D’où l’élaboration de plusieurs textes
spéciaux.
L’élaboration de ces textes spéciaux découle du fait que le louage concerne outre le louage
des choses, le louage de services. Nous traiterons, cependant que du seul contrat de louage
des choses.

SECTION 1 : DISPOSITIONS GENERALES

Outre le bail a loyer, le louage de chose de subdivise en 3 sortes ou espèces particulières :

1ère : Le louage des maisons ou parties de maison dit « Bail a loyer ». Il désigne
communément le bail d’habitation ou à usage professionnel ou commercial. Ces différents
baux constituent ce qu’on appelle « les baux urbains ».
2ème : Le louage des meubles que le DOC range sous le nom de « Bail a loyer ».
3ème : Le louage des terres d’exploitation agricole dit « louage à ferme ».
Les dispositions du DOC s’appliquent aussi bien au louage d’immeubles qu’au louage des
meubles.

1- DEFINITIONS ET CARACTERES ESSENTIELS

I- Définitions :
Aux termes de l’article 627 du DOC, le louage des choses ou louage proprement dit est le
contrat par lequel une partie appelée « le bailleur/locataire » s’oblige a fournir au locataire
pendant un certain temps, à donner à loyer l’usage et la jouissance d’une chose mobilière ou
immobilière moyennant un prix déterminé dit « loyer » que l’autre s’oblige à lui payer.
Partant de la, il y a lieu de définir certains baux, à savoir :
A- les baux urbains :
Cette expression n’est pas limitée aux seuls baux conclus en milieu urbain, elle englobe
plutôt les baux d’habitation ou à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal
conclus aussi bien en milieu urbain que rurale.
1- le bail d’habitation :
Ni le DOC, ni les textes spéciaux relatifs aux baux d’habitation ne définissent ce contrat.
Cependant, et par référence a l’article 627, le bail d’habitation peut être défini comme le
contrat par lequel une des parties cède à l’autre la jouissance d’un immeuble pendant un
certain temps moyennant un prix déterminé que l’autre s’oblige a lui payer. Par conséquent,
le local d’habitation est tout local destiné a l’habitation des personnes physiques ou morales
ne poursuivant pas une activité lucrative.
2- le bail professionnel :
Est le local servant à usage professionnel sans caractère commercial ou industriel soit en
totalité ou en partie à la condition que la partie du local non utilisée professionnellement
serve exclusivement à l’habitation du preneur et de sa famille. En gros il s’agit des locaux
occupés par des professions libérales.
3- le bail commercial :
C’est le bail d’un immeuble dans lequel le locataire exploite un fonds commercial, artisanal
ou industriel dont il est propriétaire. Ce bail diffère du bail a usage d’habitation par son
objet. Le bail commercial doit en outre porter sur :
- Des immeubles ou locaux dans lesquels un fond de commerce est exploité
- Des immeubles ou locaux accessoires dépendant du fond de commerce à condition
qu’il soit indispensable à l’exploitation de ce dernier local accessoire est inclus dans
le champ d’application du bail commercial s’il est indispensable à l’exploitation du
fonds.

Le bail commercial diffère d’autre part, des baux d’habitation ou à usage professionnel par le
droit au renouvèlement du bail.
B- les baux ruraux.
Ce sont les baux de terres d’exploitation agricole en zone urbaine ou rurale. Par ailleurs, en
droit musulman, il existe certains baux de terres agricoles inspirés de la chariaa islamique
2- les caractères essentiels du contrat de louage :
Plusieurs critères essentiels sont à retenir tels qu’ils résultent très clairement des articles
627-628 du DOC a savoir :
A- contrat a titre onéreux :
Le louage des choses est un contrat, par essence, à titre onéreux dans la mesure où chacune
des parties contractantes poursuit un avantage personnel en contrepartie de celui qu’elle
procure à l’autre. Cette prestation ainsi que la contrepartie sont fixés au moment de la
conclusion du contrat et, partant de la, on peut dire que c’est un contrat commutatif.
Pour la validité du contrat il n’est pas nécessaire que le prix soit déterminé dans le contrat, il
suffit qu’il soit déterminable.
B- contrat synallagmatique :
La loi qualifie le louage de chose comme étant un contrat synallagmatique du moment qu’il
fait naitre des obligations/prestations réciproques à la charge des deux parties
contractantes.
C- contrat consensuel :
Le louage est un contrat consensuel dans la mesure où il se réalise par le seul échange des
consentements manifestés d’une façon quelconque et quel que soit l’acte constatant cet
accord. La loi n’exige l’emploi d’aucune forme écrite ou orale, acte authentique….
La rédaction d’un acte écrit n’est pas nécessaire pour la validité du contrat, mais seulement
pour sa preuve.
D- contrat successif :
Le louage est un contrat à exécution successive, c'est-à-dire qu’il s’exécute par des actes
répétés et réciproques de la mise et du maintien de la chose louée à la disposition du
preneur et de la jouissance et de paiement de loyers pendant un certain temps fixé à
l’avance ou laissé indéterminé.
E- contrat collectif :
Le louage de choses est un contrat collectif par opposition aux contrats individuels dans la
mesure où il lie des personnes étrangères au contrat
F- contrat personnel :
Le louage de choses est un simple contrat personnel dès lors qu’il ne confère au preneur
qu’un simple droit de créance contre le bailleur. Le louage n’étant pas un contrat réel bien
qu’il y ait remise de la chose au locataire.

2- DISTINCTION ENTRE LE LOUAGE ET LES AUTRES CONTRATS

Bien que le louage de chose se rapproche des autres contrats notamment au regard de
certains caractères essentiels (consensuel, synallagmatique et a titre onéreux), plusieurs
différences subsistent, à savoir :
A- le louage et la vente :
Le louage d’une chose corporelle confère au premier preneur un simple droit de jouissance
et d’usage pendant un temps déterminé c'est-à-dire qu’il ne lui confère pas un droit de
propriété sur la chose louée. En revanche, le contrat de vente tend principalement à en
transférer la propriété de la chose vendue à l’acheteur. Il en découle que le bailleur peut
être simplement possesseur ou même détenteur de la chose louée -cas de sous location-.
Aussi l’objet du transfert n’est le même, alors que l’acheteur acquiert un droit réel sur la
chose ; le preneur n’a qu’un droit personnel à l’encontre du bailleur. Par ailleurs, si les
obligations découlant du contrat de vente sont instantanées, celles découlant du contrat de
bail sont à exécution successives.
B- le louage et le prêt :
Le louage est un contrat par lequel le bailleur s’engage envers le locataire à lui procurer
l’usage et la jouissance d’un bien pendant un certain temps moyennant un prix
proportionnel à la durée de la jouissance.
Le prêt met à la charge de l’emprunteur l’obligation de restituer cette chose au préteur. Ce
prêt peut être soit a usage « commodat » en vertu duquel le préteur reste propriétaire de la
chose prêtée et l’emprunteur ne peut ni l’aliéner ni la consommer soit à consommation
(prêt d’argent) et dans ce cas, l’emprunteur en devient propriétaire à condition d’en
restituer l’équivalent.
Il y a bien entendu lieu de lettre l’accent du la contrepartie.
En effet, si le contrat de louage est un contrat à titre onéreux, le contrat de prêt est, au
contraire, un contrat à titre gratuit.
Le bail diffère du contrat de prêt en tant que contrat unilatéral dans son exécution où
chacune des parties ne peut être que créancière ou débitrice.
C- le louage et le dépôt :
Si le louage permet au locataire d’user et de jouir d’un bien déterminé pendant un certain
temps, il en est autrement du contrat de dépôt dans lequel le dépositaire s’oblige à
conserver et à restituer la chose déposée au déposant même avant l’échéance. Dans ce cas,
le dépositaire ne reçoit que la détention de la chose qui lui est remise par le déposant.

3- TEXTES APPLICABLES

Outre les règles de droit commun applicables en matière de louage telles qu’elles ont été
édictées par le DOC, plusieurs textes spéciaux répondant aux dimensions sociaux
économiques et politiques nouvelles du bail en général sont venus apporter des dérogations
au droit commun.
Il s’agit d’une part, des textes spécifiques au louage à usage d’habitation ou professionnel et,
d’autre part des textes spécifiques au louage a usage commercial, industriel et artisanal ;
sachant que certains textes de date récente ont une portée générale puisqu’ils s’appliquent
à la fois au bail à usage d’habitation ou à usage professionnel et au bail commercial,
industriel et artisanal.
A- Textes spécifiques au louage à usage d’habitation ou professionnel :
On énumère 41 textes législatifs ou réglementaire, dont 15 en vigueur, qui ont trait ces
baux, on retrouve notamment :
- Dahir de 1980 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires
des locaux d’habitation ou a usage professionnel
- Dahir de 1980 instituant une réduction sur le montant du loyer des locaux a usage
d’habitation au profit de certaines catégories de locataires
- Loi 07-03 relative à la révision du montant du loyer des locaux à usage d’habitation
ou à usage professionnel, commercial, industriel et artisanal

B- textes spécifiques au louage a usage commercial, industriel et artisanal :

Le dispositif législatif et réglementaire ayant trait a ce genre de baux est de nombre très
réduit, on en retient essentiellement :
- Dahir de 1948 instituant liberté du prix des loyers des immeubles et locaux a usages
commercial, industriel et artisanal
- Loi 64-99 relative au recouvrement des loyers
- Loi 07-03 relative à la révision du montant du loyer des locaux à usage d’habitation
ou à usage professionnel, commercial, industriel et artisanal

SECTION 2 : FORMATION DU CONTRAT DE LOUAGE

Le contrat de louage de choses est un contrat consensuel ; aucune formalité n’est requise
pour sa validité, sel le consentement des parties contractantes suffit.
1- LE CONSENTEMENT DES PARTIES
Comme tout contrat, le consentement se compose en offre et acceptation. Partant de la,
l’échange ou la rencontre des volontés concordantes du preneur et du bailleur permet au
contrat de se former. Cet échange doit avoir lieu d’une manière simultanée et définitive sur
l’objet c'est-à-dire la chose à louer, le prix du bail c'est-à-dire le loyer et les autre clauses du
contrat que les parties considèrent comme essentielles.
A- Les parties au contrat.

Le contrat de louage lie une partie appelée le bailleur ou locateur à une autre appelée
locataire ou preneur.
1- le bailleur :
Il y a là lieu de déterminer les personnes investies du pourvoir de donner une chose/bien
meuble ou immeuble à bail. Par ailleurs, il est nécessaire que le bailleur en soit le véritable
propriétaire comme c’est la règle en matière de vente. Autrement dit, rien ne s’oppose à ce
que le bailleur soit simplement possesseur voir même simple détenteur du bien qu’il loue.
Il en résulte que les administrateurs des biens d’autrui -légaux ou conventionnels ou de fait-
ont pouvoir de donner bail.
Le bailleur être le propriétaire de la chose qu’il loue à condition qu’il ne soit pas frappé d’une
incapacité.
Le contrat de louage peut être passé par l’acheteur avant même l’enregistrement de sa
vente. En revanche, le vendeur ne peut pas consentir de tel bail du moment qu’il est tenu de
livrer la chose vendue à l’acheteur dans l’état où elle était lors de la conclusion du contrat.
L’usufruitier qui a un droit de jouissance sur un immeuble peut également donner à bail cet
immeuble pour la durée de l’usufruit sans l’accord du nu-propriétaire à condition toutefois,
que la location n’excède pas trois ans, et ne change pas ka destination du local.
Le bailleur peut être un simple administrateur des choses qu’il loue tel est le cas du
mandataire muni d’un mandat spécial ou général, y compris l’administrateur des sociétés et
le syndic en cas de traitement de difficulté d’entreprise.
Lorsque le bailleur n’a ni l’une ni l’autre qualité, comme c’est le cas du copropriétaire d’une
chose indivise, le consentement de la majorité des ¾ est indispensable sauf quand le bail
dépasse les 3 ans l’unanimité est alors obligatoire.
2- le preneur :
En règle générale toute personne disposant de la capacité d’exercice et qui est en mesure de
payer le prix du bail aux termes convenus ou fixés par l’usage en contrepartie de l’usage et
de la jouissance du bien loué, peut être locataire.
Toutefois, plusieurs exceptions viennent greffer cette règle.
Ainsi le mandataire qui a reçu procuration de passer un contrat de bail au nom du mandant
ne peut pas être en même temps le preneur sauf autorisation du mandant.
Par ailleurs, le preneur peut être le propriétaire de la chose louée tel est le cas du
propriétaire qui n’a pas la jouissance de la chose. Et dans l’hypothèque avec transfert de la
possession matérielle au créancier, le débiteur peut demander cette chose en location alors
qu’il est propriétaire ; le bailleur peut reprendre la chose louée en sa qualité de simple
locataire.
Dans tous ces cas, le preneur n’a qu’un droit de créance, un droit personnel contre le
bailleur et non pas un droit réel sur la chose louée, à la différence du droit de l’usufruitier
Le preneur n’a que le droit d’user de la chose louée suivant sa destination -l’usus- alors que
le bailleur conserve l’abusus, puisqu’il a toujours la faculté d’aliéner son bien, et le fructus
parce qu’il continue à percevoir le loyer.

B- L’accord des parties :

Le contrat de louage est un contrat consensuel dans la mesure où le seul échange des
consentements des parties contractantes -bailleur et preneur- sur la chose, le prix et la
durée de la jouissance et les autres clauses licites du contrat permet de procurer l’usage et la
jouissance de la chose louée au preneur.
Outre la nécessité du consentement les parties au contrat, il est indispensable qu’il soit
donné d’une manière libre et dans son intégrité.
Le contrat de louage peut être ferme et définitif, mais il peut y avoir tout simplement une
promesse unilatérale ou synallagmatique de louage. Cette promesse est connue sous le nom
de « bail conclu sous promesse ». Le louage, comme tout autre contrat peut être conclu à
terme ou sous condition. Cette modalité peut être suspensive ou résolutoire.
1- le bail est un contrat consensuel.
Le bail n’est astreint à aucune forme extérieure. Cela veut dire qu’il ne nécessite pas la
rédaction d’un écrit et que, par conséquent, on peut louer par écrit ou verbalement sauf en
ce qui concerne les baux d’immeubles et les droits immobiliers faits pour plus d’une année.
La preuve du contrat de bail peut être apportée par tous moyens outre ou contre le contenu
de l’acte constatant le bail (témoins). Quant a l’interprétation des clauses du bail, les clauses
s’interprètent en faveur du débiteur de cette clause ; le juge du fond jouit, sauf dénaturation
du contrat, d’un pouvoir souverain d’appréciation.
L’acte écrit est requis pour prouver la durée du bail exception faite de l’article 427 qui exige
l’écrit soit reçu par notaire ou par officier public dument autorisé si le contractant est
illettré, mais l’usage peut y déroger.
2- la durée du bail :
Etant un contrat à exécution successive, le bail comporte nécessairement une certaine durée
qui constitue l’un des éléments essentiels du contrat. De ce fait, il peut être conclu à durée
déterminée ou indéterminée ; cependant il ne peut dépasser 99 ans.

2) LA CHOSE LOUEE

Etant donné que le contrat de louage est un contrat synallagmatoque, il engendre l’une des
deux obligations réciproques essentielles, à savoir « la chose louée ».
Ce contrat peut porter sur des biens meubles ou immeubles conformément aux dispositions
de l’article 627, ainsi que sur des droits réels portant directement sur des biens meubles ou
immeubles dont l’usufruit, le droit de servitude, le droit d’usage et d’habitation, et le droit
de superficie.
Partant de la, toute chose dont la possession peut procurer à l’homme un avantage ou un
agrément est susceptible d’être louée sauf si elle est contraire a l’ordre public, aux bonnes
mœurs et a la morale religieuse. En effet, et outre les choses hors du commerce par nature -
impossibles physiquement ou dépourvues de valeur économique ou morale- les choses hors
du commerce en vertu de la loi, ne peuvent faire l’objet d’un contrat de louage. Par ailleurs
rien n’empêche de donner en location un immeuble qui n’est pas déterminé avec précision
ou un immeuble à construire -chose future-.
Il est a noter, par ailleurs, que les choses qui se consomment ou se perdent par l’usage ne
peuvent être l’objet d’un bail sauf si elles sont destinées seulement à être montrées ou
exposées, donc aux fins d’exposition.
 Enfin le bail portant sur un droit qui a caractère personnel tel le droit de gage n’est pas
permis sauf si le propriétaire le ratifie de manière expresse ou tacite ou si le bailleur acquiert
la propriété de la chose.
Le contrat de bail doit avoir une cause licite et morale conformément à la théorie générale
des obligations ; il est présumé avoir une cause licite jusqu'à preuve du contraire.

3) LE LOYER

Le prix du bail est l’objet de l’obligation du preneur et consiste soit au paiement d’une
somme d’argent au bailleur en contrepartie de la chose qu’il reçoit en location, soit en fruits
ou en denrées ou en tout autre objet mobilier pourvu qu’il soit déterminé qualitativement et
quantitativement. Il peut être une quotte part indivise des fruits de la chose louée.
La détermination du prix du bail nécessite obligatoirement la fixation du montant du loyer, y
compris celui des accessoires du bail ainsi que les modalités du paiement et les modes de
règlement du prix a peine de nullité.
La détermination du prix de bail est l’œuvre des parties contractantes.
La loi 07-03 a prévu la fixation d’un commun accord, du montant du loyer, des conditions de
sa révision et du taux de son augmentation ou de sa diminution.
En outre, la détermination du prix du loyer peut en découler indirectement par référence au
cours moyens du marché (si mentionné expressément dans le contrat ou bien présumé si
aucune convention relative au prix n’est mentionnée sur le contrat).
Outre ce loyer, certaines sommes d’argent peuvent être réclamées au locataire ; il s’agit du
cautionnement qui peut être exigé au moment de l’entrée des lieux à titre de garantie et qui
ne sera restituée au locataire qu’a sa sortie des lieux après s’être acquitté de ses obligations.
Il s’agit également des avances de loyer et le pas de porte.

SECTION 3: LES EFFETS DU CONTRAT DE

LOUAGE
Comme tout autre contrat valablement conclu, le contrat de louage de choses, en tant que
contrat synallagmatique, entraine certaines obligations corrélatives réciproques à la charge
du bailleur et du preneur.
1) LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR

Etant donné un contrat synallagmatique, le contrat de louage produit a l’égard du bailleur

deux obligations principales conformément à l’article 635 du DOC, à savoir :
- L’obligation de délivrance de la chose louée en temps et lieu convenus et,
 - L’obligation de garantie.

I- l’obligation de délivrance :
Elle consiste à remettre la chose louée au preneur en bon état et avec tous ses accessoires
et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée pendant la durée du
contrat et, le preneur peut exiger que la chose soit en bon état, mais le bailleur n’est tenu de
faire des aménagements luxueux que si la convention ou l’usage ou la nature de la chose
louée le prévoit ou l’exige.
Il y’a donc lieu de distinguer entre l’obligation de délivrance proprement dite et l’obligation
d’entretien.
A- l’obligation de délivrer la chose louée :
Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée au preneur dans les limites des dispositions
régissant la délivrance en matière de vente sauf convention ou usage contraire ; les frais de
délivrance sont à la charge du bailleur et les frais d’accès sont à la charge des deux parties
par le titre qui lui est délivré.
En effet le bailleur est à peu près dans les mêmes conditions que le vendeur. Celui-ci doit
donc se dessaisir de la chose louée et mettre le preneur en mesure d’en prendre possession
sans empêchement
1- L’étendue de l’obligation de délivrance.
L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur porte sur la chose convenue au contrat,
mais aussi sur ses accessoires ainsi que sur ses fruits existant depuis le moment de la
conclusion du contrat.
a- la livraison de la chose convenue.
Le bailleur est tenu de livrer une chose conforme à celle convenue dans le contrat de louage.
Il s’en suit que cette chose doit être conforme à celle promise dans le contrat ; dans l’état où
elle se trouvait au moment de la conclusion du contrat.
b- la remise de tous les accessoires de la chose.
Selon Désiry l’accessoire est tout objet qui se trouve dans l’immeuble et dont la jouissance
est inséparable des lieux loués.
Donc outre l’obligation de remettre au preneur la chose convenue dans le contrat de louage,
le bailleur est tenu de remettre au locataire tous les accessoires de la chose fixe et
immobilisé tels que les portes ainsi que les fruits.
Ainsi dans la location d’immeubles, le locataire a droit a l’usage et à la jouissance des
dépendances de l’immeuble y compris la cours, les escaliers, l’ascenseur…
Si le bail porte sur un hôtel ou usine, l’ensemble de l’outillage et matériel d’équipement et
de production est considéré comme accessoire sauf convention ou usage contraire.
c- les frais de délivrance :
En l’absence de toute convention spéciale ou d’usage contraire, les frais de délivrance sont à
la charge du bailleur. En revanche, les frais d’enlèvement et de réception de la chose louée
sont à la charge du preneur. Les frais d’établissement de l’acte sont à la charge des deux
parties.
2- les modalités de l’obligation de délivrance :
Les modalités de l’obligation de délivrance concernent le lieu, la date et la forme de la
délivrance de la chose louée.
a- la date de délivrance :
la livraison peut intervenir soit immédiatement après la conclusion du contrat, soit
ultérieurement ç la conclusion du contrat. Dans ce cas, les parties peuvent convenir du jour
de délivrance ou se référer aux usages de la place -délai très court-.
b- le lieu de la délivrance :
La délivrance de la chose louée diffère selon qu’il s’agisse d’une location meuble ou
immeuble.
En cas de location d’immeuble, le bailleur doit, pour assurer la délivrance, délaisser cet
immeuble, le vider de son mobilier ou encore de l’évacuer de tous ceux qui l’occupent tout
en lui permettant l’accès des lieux sans empêchement.
En revanche, lorsque la chose louée est mobilière, la délivrance s’effectue par la remise
matérielle de la chose ou par la remise des clefs du local/magasin qui la contient au domicile
du bailleur.
c- les formes de délivrance :
La délivrance peut revêtir deux formes essentielles, à savoir :
1ère forme : La délivrance réelle.
Le bailleur doit réellement et effectivement permettre au preneur de prendre livraison de la
chose louée. Pour ce faire, il doit accomplir certains actes positifs réels tels que la remise des
clefs de la maison louée ou encore des clefs du magasin/dépôt où sont déposés les choses
louées.
2ème forme : la délivrance symbolique.
Dans certains cas, la délivrance n’exige aucun acte positif réel pour permettre au preneur de
prendre livraison de la chose louée, la délivrance symbolique suffit, soit par la remise d’un
document, soit par l’usage que le preneur en fait avec le consentement du bailleur.

B- L’obligation d’entretien
Outre cette obligation principale de délivrance, et, étant donné que le contrat de bail est un
contrat a exécution successives, le bailleur est tenu d’entretenir la chose louée en état de
servir à l’usage pour lequel elle a été louée pendant la durée du bai. Il est tenu, en principe,
de procéder à ces réparations à la fin du contrat de bail, mais dans les cas où elles s’avèrent
urgentes et indispensables, l’article 645 oblige le preneur à les subir. Ces travaux ne doivent
pas durer plus de 3 jours sinon il y a trouble de possession et donc recours judiciaire.
Mieux encore le preneur peut exiger ces réparations nécessaires et urgentes pour l’usage de
la chose en employant, au cas d’urgence, la procédure judiciaire et, au besoin, c'est-à-dire en
cas d’inexécution, se faire autoriser par la justice à effectuer lui même ces réparations dont
les frais seront déduits des loyers.
En ce qui concerne les baux d’immeubles à usage d’habitation, à usage professionnel ou à
ferme, les réparations locatives ou de « menu entretien » peuvent être à la charge du
preneur par la convention des parties ou par l’usage de la place.
Par ailleurs, le locataire n’est pas responsable des dommages locatifs imputables à la seule
ancienneté de l’immeuble, un cas de force majeur, à un vice de construction ou encore du
fait du bailleur.
Par contre le bailleur doit, pour le moins, tenir son locataire « clos et couvert » c’est donc à
lui qu’incombe ces « grosses réparations ».
Toutefois ces grosses réparations ne signifient nullement l’obligation pour le bailleur de
reconstruire lorsque la chose a été perdue, à moins que ce ne soit par son fait.
2- L’obligation de garantie :
Le bailleur même de bonne foi, ne s’acquitte pas de son engagement en remettant la chose
louée au preneur, il est tenu également de la garantie du preneur contre les vices cachés de
la chose louée et contre le trouble apporté à sa jouissance. Cette obligation de garantie
signifie donc la nécessité de la conformité de la chose louée aux assignations du preneur.
Elle revêt deux aspects différents, car la garantie c’est promettre au créancier à la fois la
possession paisible et la possession utile de la chose.
Il en découle que toute clause qui supprimerait cette garantie, dans tous les cas, est nulle,
mais rien n’empêche de restreindre cette garantie.
A- la garantie des vices cachés :
Le bailleur s’engage à assurer au preneur la possession utile de la chose louée, en lui
garantissant les vices cachés ou rédhibitoires de la chose. En ce sens que ces vices rendent la
chose impropre à l’usage qui lui a été destiné et répondant au service que le preneur attend
normalement de la chose, ou au moins qui diminuerait cet usage.
Il peut s’agir également des vices compromettant la santé comme par exemple
l’appartement infesté de rats…
Ce défaut occulte qui, si le preneur l’avait su lors de la conclusion du contrat, l’aurait poussé
à refusé le louage ou à tout le moins d’en payer un loyer inférieur à celui convenu dans le
contrat.
L’obligation de garantie du bailleur a cependant des limites telles qu’elles ont été rappelées
par l’article 656 du DOC à savoir :
- Lorsque le locataire connaissait, au moment de la conclusion du bail, ces vices
rédhibitoires ou l’absence des qualités requises. Dans ce cas, il y a exclusion tacite de
la garantie ou que ces vices résultent de la situation naturelle de la chose que le
preneur n’a pas pu ignorer. On peut assimiler a cette limite, le cas des vices de la
chose que le preneur pouvait facilement constater.
- Lorsque les vices non apparents ont été révélés au preneur lors du bail.
- Lorsque le contrat de bail contient une clause de non garantie du bailleur.

Outre ces deux articles, le DOC n’a pas manqué de préciser l’étendue de cette garantie d’où
certaine analogie avec les solutions de droit commun en matière de garantie.
1- la mise en œuvre de la garantie des vices cachés :
Plusieurs éléments sont nécessaires pour la mise en œuvre de cette garantie, à savoir :
a- les conditions de la garantie des vices cachés.
La mise en œuvre de cette garantie suppose la réunion de certaines conditions à savoir :
- Le caractère occulte du vice ;
- Le vice doit être inconnu du preneur ;
- Le vice doit être antérieur au bail ;
- Le vice doit présenter une certaine gravité de façon à rendre la chose impropre à
l’usage pour lequel elle a été destinée ;
- Le recours doit être exercé avant l’échéance du bail

b- la garantie conventionnelle contre les vices cachés :

N’étant pas d’ordre public, les parties au contrat peuvent augmenter (clauses extensives), ou
diminuer (clauses restrictives) ou exclure (clauses élusives) la garantie légale des vices
cachés.
2- les effets de la garantie des vices cachés :
Lorsque les conditions de la garantie des vices cachés sont remplies, certaines conséquences
naissent à la charge du bailleur. Le locataire a, en principe, le droit d’intenter une action
rédhibitoire par laquelle il demande soit la résiliation du bail, soit la réduction du loyer selon
que la chose est totalement ou partiellement impropre à l’usage.
On remarquera, en outre, que le bailleur peut être tenu de verser des dommages-intérêts
envers le locataire même s’il est de bonne foi alors qu’en matière de vente, le vendeur n’est
tenu des dommages et intérêts que s’il les a reconnus lors de la conclusion du contrat.
Le locataire a donc le droit de demander la résiliation du bail dans deux hypothèses :
1) si les défauts de la chose constituent un danger sérieux et grave pour la santé ou la
vie de ses occupants nonobstant toute clause élusive de garantie et, même s’il
connaissait ce vice lors du bail ou s’il avait renoncé expressément au droit de
demander la résiliation.
2) si la chose a été perdue, c'est-à-dire détruite ou a tout le moins elle s’est détériorée
ou est modifiée en totalité ou en partie de sorte qu’elle est devenue impropre a
l’usage pour lequel elle a été louée. La perte ou la détérioration ou la modification
n’étant pas imputable à la faute ni de l’un ni de l’autre contractant, le bail est résolu
sans qu’aucun DI ne sera exigé et, le locataire n’est tenu qu’au paiement des loyers
proportionnels à la durée de sa jouissance et, de ce fait, toute stipulation contraire
est nulle.
Il est a noter par ailleurs, que les textes du DOC permettent au locataire d’intenter une
action en réduction du prix tout en gardant a chose louée viciée.
En outre, l’action rédhibitoire doit avoir lieu dans un certain délai à peine de nullité : chose
mobilière (30 jours) ; chose immeuble (365 jours).
Le bailleur de mauvaise foi ne peut se prévaloir des délais de déchéance ni de toute clause
limitant son obligation de garantie, le locataire doit donc établir la preuve de cette mauvaise
foi.
B- la garantie contre l’éviction :
Le bailleur ne s’acquitte de son obligation de garantie qu’en s’engageant à assurer au
preneur la possession paisible de la chose louée. Celui-ci ne doit pas être troublé dans sa
jouissance ni en fait ni en droit par le bailleur ou ses ayants droit ou par les tiers. Cette
obligation incombe également au locataire principal dans ses rapports avec le sous locataire.
1- la garantie du fait personnel du bailleur :
Le bailleur répond, en matière de garantie, de son fait et, à fortiori de sa faute quel que soit
la nature di trouble -de fait ou de droit- étant donné qu’il est tenu d’une obligation de
résultat, à savoir la paisible possession et jouissance.
Il en découle que le preneur est en droit d’invoquer cette garantie dès qu’il y a trouble peu
importe qu’il s’agisse d’un trouble de fait ou d’un trouble de droit. Mieux encore il est
exonéré d’apporter la preuve de la faute du bailleur.
a- Le trouble de fait :
On entend par trouble de fait « tout acte émanant du bailleur ou de ses héritiers ou de ses
préposés et, qui n’a aucun fondement juridique tel est le cas du bailleur qui change la forme
ou la destination de la chose louée pendant la durée du bail, ou qui pénètre dans les lieux
loués sans motifs valables ». En revanche, si le bailleur entre dans les lieux loués pour
vérifier s’il y a des réparations à faire ou pour les faire ou de faire visiter les lieux pour une
location ou vente future il n’ya pas de trouble de fait.
b- le trouble de droit :
il s’agit des prétentions du bailleur sur la chose louée ayant un fondement juridique tel est le
cas du bailleur qui exerce un droit de servitude, ou du droit de louer un local voisin à un
concurrent du locataire.
Ces droits sont considérés comme des troubles illicites à la jouissance par le preneur de la
chose louée tant qu’ils n’ont pas été expressément prévus dans le contrat de bail.
Autrement dit, le bailleur perd ce droit si le contrat ou la coutume des parties le lui interdit.
2- la garantie du fait de tiers :
Le fait que la garantie du fait d’un tiers est plus restreinte que celle du fait personnel du
bailleur ; il n ya de trouble donnant lieu de garantie que s’il s’agit d’un trouble de droit.
Ainsi en cas de trouble de fait il appartient au preneur de se prémunir soit par l’emploi de
son énergie personnelle soit en recourant a l’autorité publique.
Lorsque le trouble de fait est causé par un colocataire ; celui-ci, étant un ayant cause du
bailleur, n’est pas considéré comme un tiers et le locataire troublé peut agit en garantie
contre le bailleur commun ou ses préposés si celui-ci l’a commise dans l’exercice de ses
fonctions.
Une exception vient se greffer a ce principe ; elle concerne le cas du trouble de fait qui prive
le preneur de la jouissance totale de la chose. Dans ce cas, il peut exiger la réduction du
loyer s’il réussit à apporter la preuve que le trouble a eu lieu et qu’il constituait un fait
incompatible avec la continuation de sa jouissance.
Il y a en revanche, menace d’éviction donnant lieu à garantie lorsqu’il s’agit d’un trouble de
droit de la part d’un tiers portant atteinte à la jouissance paisible du preneur. En effet,
lorsque le tiers intente une action en justice réclamant un droit réel sur la chose louée -
usufruit, servitude, hypothèque, droit de propriété etc.- cette réclamation constitue un
trouble de droit que le bailleur doit garantir car il est mieux placé que le preneur pour
connaitre les droits et les charges prétendues sur la chose louée. La cause de l’éviction doit
être antérieure au bail. Toute fois rien n’empêche d’envisager une éviction tenant à une
cause postérieure -bal successif-.
En cas de trouble de droit, le bailleur doit prendre la défense du preneur menacé d’éviction
dans le but de repousser la réclamation du tiers. Par contre si le preneur préfère se défendre
seul contra la réclamation du tiers, il perd tout recours de droit contre le bailleur, malgré
l’avertissement qui lui a été adressé par le tribunal saisi. De surcroit, le preneur s’expose
dans ce cas au paiement des DI au profit du bailleur au motif qu’il devrait l’avertir, sans
délais, de tous les faits qui exigent son intervention, y compris les cas des réparations
urgentes, la découverte des défauts imprévus, des dommages commis par des tiers.
Le bailleur au même titre que le vendeur, est tenu de garantir le preneur victime de
l’éviction chaque fois qu’il se trouve dans l’une des situations suivantes :
- Lorsque le locataire est privé/dépossédé de tout ou partie des lieux loués en
exécution d’un jugement et conformément à une procédure d’expulsion, a défaut on
dit qu’il u a tout simplement voie de fait et, le preneur est fondé à intenter une
action personnelle contre le tiers.
- Lorsque le preneur ne réussit pas à obtenir la possession contre un tiers détenteur en
vertu d’un titre ;
- Lorsque le preneur est obligé de faire un sacrifice (payer une somme d’argent, rendre
un service/prestation…) avant de réclamer la délivrance de la chose louée.
En cas d’éviction partielle, en ce sens qu’elle vicie la chose louée en partie, le preneur peut
demander la résolution du bail d’où restitution du prix et autres frais. Il peut également, s’il
le désire, réclamer la restitution du prix de la partie dont il a été évincé tout en maintenant
le bail pour les autres éléments. En revanche, si l’éviction partielle est insignifiante, le
preneur ne peut demander la résolution du bail ; il ne peut que demander la réduction ou la
diminution proportionnelle du prix.
On remarquera par ailleurs, que les règles de garantie d’éviction peuvent faire l’objet d’une
modification conventionnelle ; laquelle peut soit aggraver cette obligation, soit la diminuer
ou la restreindre. Ces clauses restrictives ou élusives de la garantie d’éviction peuvent
intéresser le fait personnel du bailleur et celui des tiers.
Par contre, le bailleur est dans tous les cas tenu de rembourser le prix alors même que le
contre stipule une clause d’exclusion de garantie ; soit parce que cette clause ne l’affranchit
que du paiement des dommages et intérêts, soit parce que cette clause est sans effet
notamment si l’éviction se fonde sur un fait qui est personnel au bailleur lui même soit
lorsqu’il y a dol du bailleur.
L’obligation de garantie incombant au bailleur a cependant des limites, a savoir :
- 1ère : Cette obligation ne peut le contraindre à laisser la chose se détériorer avec le
temps ; le bailleur peut alors effectuer des réparations urgentes qui ne peuvent
attendre la fin du bail (respect de la condition des 3 jours). La preuve d’urgence
incombe au bailleur.
- 2ème : En cas d’éviction totale de la chose louée, à la suite d’un acte administratif
régulier ou du fait de prince, le preneur a le droit de demander la résolution du bail
et se faire restituer les avances de loyer pour les périodes non échues, c'est-à-dire
qu’il est tenu de payer le loyer proportionnel à la jouissance. En cas d’éviction
partielle, il ne peut demander que la diminution proportionnelle du loyer, sauf si
l’éviction de cette partie rend la chose impropre à l’usage auquel elle a été louée ou
si la jouissance de la partie restante est amoindrie puisque, dans ce cas, il aura le
droit d’en demander la résolution
- 3ème : Les actes administratifs qui causent un trouble important à la jouissance du
preneur, notamment l’exécution des travaux publics par l’administration publique.
Dans ce cas, le preneur a un droit d’option entre la résolution du bail et la diminution
proportionnelle du loyer

2- LES OBLIGATIONS DU PRENEUR.

D’après l’article 663 du DOC, le preneur est tenu de deux obligations principales :
- Celle de se servir de la chose louée en bon père de famille et, suivant la destination
qui lui a été donné par le bail.
- Celle de payer le prix du loyer aux termes convenus ou fixés par l’usage.

On remarquera qu’en outre ces deux obligations, le preneur est tenu de certaines
obligations corrélatives, à savoir :
- Celle de faire les réparations locatives ;
- Celle de restituer la chose à l’expiration du bail ;
 - Celle de veiller à la conservation de la chose pendant la durée du bail.

I- l’obligation de se servir de la chose louée en bon père de famille :

Le preneur doit « user de la chose louée en bon père de famille et, suivant la destination qui
lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances » sinon il ne
pourra pas restituer, à la fin du bail, la chose louée en bon état.
Pour mieux appréhender cette obligation, il y a lieu de préciser certains éléments, à savoir :
A- l’obligation de se servir de la chose louée :
Le preneur doit se servir de la chose louée, c'est-à-dire qu’il ne peut se permettre de la
laisser sans emploi inexploitée s’il s’agit d’un fond de commerce, en friche s’il s’agit d’une
ferme ou inhabitée s’il s’agit d’un local d’habitation, sauf si le preneur veille à sa
conservation.
B- L’obligation de se servir de la chose en bon père de famille :
Il ne suffit pas que le preneur usa de la chose louée, il faut bien entendu que cet usage soit
normal ; pour ce faire, il doit s’abstenir de tout ce qui peut troubler la tranquillité des voisins
ou dégrader la chose louée en ce qui concerne la propreté de la chose et de sa sécurité.

C- L’obligation d’en user sans excès ni abus :

Le preneur doit user de la chose louée selon sa destination ; il doit se conformer au contrat
de bail ou suivant les circonstances -nature de la chose, usages pratiqués- à défaut de
convention.
Par conséquent, le preneur ne doit pas exercer une activité commerciale ou industrielle de
façon effective et continue dans un local d’habitation, ceci pourrait conduire à la résolution
du bail et a des DI. Le preneur ne peut pas aussi entreprendre des travaux importants ce qui
pourrait correspondre à un changement d’affectation, c’est pourquoi ces travaux sont
interdits sans l’autorisation du bailleur. En cas de son autorisation, le preneur doit remettre
en état les lieux à l’expiration du bail.
Toutefois, L’article 679 libère de toutes ses responsabilités lorsque la perte ou la
détérioration de la chose louée provient de l’usage normal de la chose, ou lorsqu’elle est
due a un de force majeure ou de cas fortuit non imputable à sa faute, ou lorsqu’elle provient
de sa vétusté, du vice de construction ou du défaut de réparation incombant au bailleur.
Aussi en cas d’abus de jouissance du preneur ou de l’affectation de la chose à une
destination autre que celle convenue par le bail ou par la nature de la chose, le bailleur a la
faculté de demander la résolution du bail et, au besoin, de réclamer des DI conformément
aux dispositions de l’article 692.
Est-ce que les tiers qui souffrent des abus de jouissance du preneur auront, pour les faire
cesser, le droit d’intenter une action contre le bailleur, ou contre le preneur ?
Deux hypothèses :
1ère : elle concerne les autres locataires du bailleur. Dans ce cas, ces colocataires doivent se
retourner contre le bailleur.
2ème : elle concerne les voisins qui n’ont aucun lien avec le bailleur. Ceux-ci ont une 1 directe
contre le preneur ; mais l’action doit être dirigée in solidium contre le bailleur et le preneur.

II- L’obligation de payer les loyers :

L’obligation de payer les loyers est une des deux obligations principales découlant du contrat
de louage et incombant au preneur. Elle est également un élément de perfection du bail ou
l’un des effets essentiels du contrat de louage, faute de quoi, il ne peut entrer en jouissance
de la chose louée.
Pour mieux appréhender cette obligation, il est judicieux d’examiner certaines dont : les
modalités de paiement, l’objet de paiement, les garanties de paiement et la révision du
loyer.

A- les modalités de paiement :

Les modalités de paiement du loyer concernent l’époque, le lieu et le mode de paiement.
1- l’époque du paiement :
Aux termes de l’article 664, ce sont les parties au contrat du bail qui fixent librement la date
de l’échéance des loyers d’où possibilité d’anticiper cette date. Ainsi le loyer doit être payé à
la fin de la jouissance ; il est permis de stipuler que le loyer soit payé à termes échues/fixes
ou d’avance.
2- le lieu du paiement :
A l’instar de la date de paiement, le lieu du paiement du loyer est librement fixé par les
parties au contrat. A défaut de toute précision contractuelle, la loi retient différents lieux
selon qu’il s’agisse d’un bien immeuble ou meuble sauf stipulation contraire. Pour la location
du d’immeuble c’est le lieu où se trouve la chose louée, et pour le meuble le paiement est
effectué au lieu de la conclusion du contrat.
3- le mode de paiement :
Le règlement des loyers s’effectue normalement en espèce ou par chèque ; mais la relise
d’un chèque ne suffit pas par elle même à libérer le preneur de son obligation, il faut que le
bailleur ait effectivement encaissé le montant du chèque. Le paiement devra être effectué
en bonne espèces de monnaies ayant cours forcé au Maroc.
Le règlement peut avoir lieu au moyen d’une compensation ou autres modes d’extinction
des obligations prévus au DOC. En revanche, le règlement par effets de commerce ne peut
être imposé que lorsqu’il a été prévu par le contrat.

B- l’objet du paiement :
Le paiement porte sur le prix de la location convenu au contrat et sur certaines contributions
à titre d’accessoires.

1- le loyer proprement dit :

Le preneur doit d’abord et principalement payer les loyers convenus en totalité à condition
que la chose louée lui ait été livrée en temps et lieu convenus même si le preneur n’a pas pu
en jouir totalement ou partiellement par sa faute ou son fait personnel. Si au contraire le
bailleur en a usé ou jouit partiellement de la chose louée, une réduction proportionnelle du
loyer s’impose et ce conformément aux dispositions de l’article 667. Le preneur doit payer
l’indemnité d’occupation des lieux loués sans droit, ni titre dès lors qu’il est considéré en
faut doit en réparer le préjudice causé au bailleur.

2- les contributions accessoires :

Les contributions accessoires sont également à la charge du preneur, sauf convention ou
usage contraire ; il s’agit essentiellement des frais et contributions qui suivent :
- Les frais afférents à la constitution du bail
 - La contribution personnelle et mobilière appelée également « charges locatives » :
fournitures nécessaires a l’entretien de la propriété, consommation d’eau, salaire du
gardien…)
- Les charges de police et de ville telles que les taxes sur les ordures ménagères.

3- la détermination du prix du bail

Le prix du loyer a toujours basculé entre le principe de la liberté des prix et celui du loyer
scientifique.
Le dahir de 1980 a abrogé la législation organisant le loyer scientifique et, a, par conséquent,
énoncé dans l’article 2 le principe de la liberté contractuelle en la matière. Par ailleurs en cas
de changement de destination du lieu loué, le bailleur est en droit de demander la révision
du loyer.

C- les garanties du paiement :

Le bailleur peut se trouver dans une situation critique surtout s’il a livré la chose louée en
temps et lieu convenus, sans en avoir reçu les loyers à échéance. Dans ce cas, la loi donne en
conséquence une série de garanties au bailleur pour le protéger contre le non paiement des
loyers.
Ces garanties ont été consacrées par les articles 684/685 à savoir :

1- le droit de rétention :
Le bailleur impayé a le droit de retenir les meubles et objets mobiliers se trouvant dans le
local loué peu importe qu’ils appartiennent au preneur, aux sous locataires ou aux tiers, des
paiements des loyers échus de l’année en cours et redevables au locataire principal. Il peut
même s’opposer au transport desdits objets ; cette opposition ne peut se faire que par le
recours à l’autorité judiciaire.

2- la résolution du bail :
Aux termes de l’article 260 : « si les parties sont convenues que le contrat sera résolu dans le
cas où l’une d’elles n’accomplirait pas son engagement, la résolution du contrat s’opère de
plein droit par le seul faut de l’inexécution ».

3- l’action en paiement des loyers :

En cas de non paiement du loyer du, le bailleur peut demander au président du tribunal de
1ère instance compétant l’autorisation d’adresser une mise en demeure de paiement au
locataire ; la demande n’est recevable que si elle est assortie du contrat authentique ou sous
seing privé portant la signature des parties ou un jugement définitif.
La mise en demeure doit, sous peine d’irrecevabilité mentionner ces différents éléments :
- Les noms des parties
- L’adresse du bailleur
- L’adresse du local donné en bail
- Duré et total du loyer impayé
Un délai d’au moins 15 jours, qui court à compter de la mise en demeure, est accordé au
locataire pour régler les loyers échus. Passé ce délai, en cas de non paiement total ou partiel,
le bailleur peut s’adresser au président du tribunal compétent pour homologation de la mise
en demeure et pour ordonner le paiement. A cet effet, l’ordre est donné de payer dans le
délai de 48 heures à compter de la date d’enregistrement de la demande.

D- la révision du loyer :
Pour mieux appréhender la révision du loyer, il ya lieu d’examiner le principe et les
modalités de la révision :
1- le principe de la révision du loyer :
Article 3 de la loi 6-79 : « Tout locataire a le droit de demander la révision du loyer, par voie
de justice, dans un délai de trois mois à compter de la date du bail, s'il estime que le prix du
bail ou celui de la sous-location ne correspond pas, manifestement, à la rémunération
légitime du capital représentant la valeur actuelle de l'immeuble et du capital réellement
investi, ou est hors de proportion avec les avantages ou les utilités que la situation des lieux
loués et les conditions de leur aménagement sont de nature à procurer au locataire, soit
pour son habitation, soit pour l'exercice de sa profession.
Le demandeur en révision qui abuse du droit qui lui est reconnu par l'alinéa précédent et qui
succombe dans sa demande peut être condamné à payer des dommages et intérêts au
bailleur variant entre 1 et 3 mois de loyer. »
Cette demande de révision n’est recevable, nonobstant toute clause contraire, qu’après
expiration d’une période de 3 ans au moins à compter de la date du bail ou de la dernière
révision.
En principe, la révision se fait a l’amiable et ce n’est qu’a défait d’accord entre les parties
que le juge est saisi.
Il en découle que la révision du loyer peut être envisagé dans les hypothèses suivantes :
- Le cas de la suppression des avantages prévus au contrat (eau chaude…)
- Le changement de destination des lieux.

2- les modalités de la révision :

Aux termes de l’article 5 du dahir de 1980, en cas de désaccord des parties, la révision peut
être demandée par le bailleur ou le preneur au tribunal compétent ; la preuve du désaccord
consiste en une mise en demeure rejetée ou restée sans réponse.
La compétence revient au tribunal de 1ère instance du lieu de la situation des locaux loués.
Le juge saisi de cette demande doit prendre en ligne de compte : la valeur locative réelle de
l’ensemble des locaux loués, y compris la valeur vénale du terrain et de la construction, son
ancienneté, le degré de confort, l’état d’entretien, les caractéristiques de l’environnement,
les conditions économiques…
III- L’obligation de faire les réparations locatives :

Le locataire n’est tenu de faire ces réparations locatives ou de menu entretien que si une
clause contractuelle ou l’usage le prévoit conformément aux dispositions de l’article 639 du
DOC. Ce texte semble donner une liste exhaustive de ces réparations. Il s’agit des
réparations a faire :
- Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y ‘a quelques uns de cassés ;
- Aux vitres, à mois que ce soit un cas de force majeure ;
 - Aux portes, croisées, fermetures…

Toutefois, le bailleur est responsable de certains travaux, simples soient ils dont notamment
le blanchissement des chambres. Cependant la convention ou même l’usage peut modifier
l’étendue de l’obligation du preneur eu l’égard au caractère supplétif de la règle. En effet,
les parties peuvent stipuler qu’aucune réparation ne serait du ressort du bailleur, cette
convention et vu son caractère exorbitant peut être interprétée restrictivement par les juges
de fonds.
L’article 682 met toutes les réparations, à l’exceptions des réparations de menu entretien, à
la charge du bailleur sans qu’aucune énumération ne soit donnée. Toutefois cette obligation
incombant au bailleur ne concerne pas les impenses voluptuaires (déco, luxe…) sauf si le
preneur apporte la preuve de son autorisation. En effet ces travaux d’embellissement et de
décors resteront en fin de bail la propriété du bailleur (s’il le désir) sans indemnité à moins
que ce dernier ne préfère demander au preneur de rétablir, à ses frais, les lieux loués dans
leur état primitif.
Par ailleurs, il reste a savoir si les réparations locatives des locaux soumis à une jouissance
commune (cours, escalier….) incombent aux colocataires ?
- Ces réparations incombent au bailleur/propriétaire, sauf s’il arrive à établir la preuve
qu’une dégradation est due au fait ou l’abus de la chose louée d’un locataire.

IV- L’obligation de restituer les lieux après jouissance :

Le preneur doit a la fin du bail, restituer la chose louée dans l’état où il l’a reçue suivant
l’état des lieux s’il en a été fait un.
On remarquera que dans la pratique, le preneur prend possession de la chose louée dans
l’état ou elle se trouvait lors de l’entrée en jouissance, un état contradictoire des lieux est
souvent dressé avant l’entrée du preneur.
S’il n’a été fait d’état des lieux, il est présumé l’avoir reçue en bon état. En effet, l’état des
lieux est rarement dressé et, pourtant le locataire déclare avoir reçu « les lieux en bon état
de toute réparation ». Cette clause ainsi que l’absence de tout état des lieux est
désavantageuse pour le preneur ; c’est pourquoi, le dahir de 1980, en obligeant le bailleur a
payer au preneur 6 mois de loyers et les frais de déménagement, encourage le recours à
cette clause. On constate plusieurs formules qui n’ont pas la valeur légale de la précédente,
à savoir : « le preneur déclare bien connaitre les lieux » ou « le preneur accepte les lieux
dans l’état où ils se trouvent ».
Si à l’arrivée du terme fixé par le bail, le locataire n’a pas restitué la chose louée et en garde
la possession, il sera tenu de verser le loyer proportionnel à la durée de la jouissance. Il est
également responsable des dommages causés à la chose louée pendant cette période,
même dus à un cas de force majeure.
Il est à noter, en outre, que la restitution de la chose louée dans l’état où elle se trouvait lors
du bail, nécessite obligatoirement des travaux d’entretien et de conservation. Ces travaux
incombent donc au preneur à moins qu’il n’apporte la preuve que les dégradations et les
pertes ont eue lieu sans sa faute.
S’agissant de la restitution de la chose louée, elle doit avoir lieu, au lieu du bail, les frais de
restitution étant à la charge du preneur, sauf convention contraire.
Enfin, et avant la restitution des lieux, le preneur est obligé-en cas de clause contractuelle-
de laisser visiter des tiers acquéreurs ou futurs locataires.
SECTION 4: LES CAUSES D'EXTINCTION DU CONTRAT DE
LOUAGE.

Les causes d’extinction du bail sont les suivantes :

1- L'EXPIRATION DU TERME FIXÉ.

Aux termes de l’article 687 du DOC : « Le louage de choses cesse de plein droit à l'expiration
du terme établi par les parties, sans qu'il soit nécessaire de donner congé, s'il n'y a
convention contraire ou sauf les dispositions spéciales aux baux à ferme. »
En effet les parties au contrat ne manquent pas de déterminer la durée pour laquelle le bail
est conclu et au terme de laquelle il prend fin de plein droit. On constate cependant, en
pratique et nonobstant le terme fixé par les parties au contrat de louage, que celles-ci
stipulent de donner congé ou dédite dans un certain temps à l’avance ; le congé est
discrétionnaire, il n’est pas motivé et unilatéral puisqu’il n’a pas été accepté par l’autre
partie.

2- LA PERTE FORTUITE DE LA CHOSE LOUEE.

On entend par la perte de la chose louée soit la destruction matérielle de la chose, soit tout
simplement l’impossibilité d’employer la chose à l’usage pour lequel elle a été destiné à la
suite du fait du prince.
Cette perte peut être totale ou partielle.
On qualifie de perte totale, l’impossibilité complète de jouissance pour le preneur par un fait
indépendant de la volonté du bailleur. Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit sans qu’il
soit nécessaire de recourir au tribunal. L’article 659 assimile à la perte ou destruction totale
la détérioration ou modification partielle tel qu’elle ne puisse servir à l’usage auquel elle
était destinée. Cette résolution ne s’accompagne pas de dommages et intérêts. Cette règle
est d’ordre public puisque les parties ne peuvent y déroger par une convention contraire.
En revanche, en cas de perte partielle, le preneur ne peut, suivant les circonstances, que
demander la diminution proportionnelle du prix du bail dès lors qu’elle n’est pas impropre à
l’usage pour lequel elle a été louée ou qu’elle n’est pas impropre qu’en partie.

3- L'INEXECUTION DES OBLIGATIONS RECIPROQUES.

Etant donné un contrat synallagmatique, le louage de chose entraine certaines obligations
corrélatives. Ainsi l’inexécution des obligations de l’une ou de l’autre partie permet à l’autre
partie contractante d’assigner le défaillant en justice dans le but de prononcer la résiliation
du bail. Cette résiliation pour défaut d’exécution peut s’opérer de plein droit en vertu d’une
clause contractuelle ; elle n’opère pas résolution rétroactive.
On remarquera par ailleurs que le décès de l’une des parties n’opère pas résiliation du
contrat.

4- LA RESILIATION UNILATERALE

Quand le bail est fait pour un temps indéterminé, il est censé être fait à l’année quand il a
été fait à tant par an, au mois quand il a été fait à tant par mois, à la semaine quand il a été
fait à tant par semaine ou au jour quand il à été fait à tant par jour.
Ce bail cesse à l’expiration de l’un de ces termes à condition toutefois de donner congé.
A défaut de congé, que ce congé ne soit pas envoyé par l’une ou l’autre partie ou que le
congé envoyé par le bailleur est contesté par le locataire n’est pas validé par le juge, l’article
18 dispose que dans ce cas, le bail qu’il ait été à l’origine à durée déterminée ou
indéterminé, se poursuit sans détermination de durée au profit du locataire. Ceci veut dire
que le locataire dispose d’un droit au maintien dans les lieux loués.
1- Objet du congé :
Le congé peut être défini comme étant un acte unilatéral par lequel l’une des parties fait
connaitre à l’autre son intention de ne pas renouveler le bail. C’est donc le mode normal de
dénonciation du bail.
S’agissant de l’objet du congé, et aux termes de l’article 8 Dahir 1980, les baux portant sur
les locaux d’habitation ou à usage professionnel fin que par un congé donné et, le cas
échéant validé. Ce congé doit obligatoirement porter sur l’ensemble des lieux loués avec
toutes leurs dépendances à peines de nullité. D’où nécessité d’une description précise des
lieux considérés.
A la lecture de l’article 9 Dahir 1980 et de l’article 11 de la loi 1999, les motifs invoqués des
congés ne concernent que le bailleur. Les locaux qui ne sont pas destinés à l’habitation ou à
l’usage professionnel ainsi que leurs dépendances ne seront pas soumis à cette
réglementation, en effet ils sont régis par d’autres textes spécifiques.
2- Motifs du congé :
Les motifs du congé sont au nombre de trois, à savoir :

A- la déchéance du locataire de son droit de bail.

Article 12 du dahir de 1980 : le juge peut valider le congé dans les cas prévus a l’article 692
du DOC et, si le locataire opère des transformations, cède le bail ou sous loue les locaux
loués ; le tout sans l’accord du bailleur
Article 692 du DOC : - le changement de la destination de la chose louée sans l’accord du
propriétaire. -de la négligence dommageable (manque d’entretien) - du défaut de paiement.

B- la reprise des locaux ou la nécessité d’y faire des travaux.

Le juge peut valider le congé s’il a été donné par le bailleur désirant s’y loger ou y loger ses
ascendants ou descendant au 1er degré ou des bénéficiaires éventuels du legs obligatoire.
Cette reprise ne peut avoir lieu que si la propriété desdits locaux revient au bailleur trois
avant le congé et que le bailleur ou ses ascendants et descendants au 1er degré n’occupent
pas un autre local d’habitation suffisant à leurs besoins normaux.
Le but de cette restriction est d’empêcher toute spéculation et, par conséquent, toute
prétention de mauvaise foi et l’encombrement des tribunaux qui en découle.
L’article 14 prévoit que les conditions ne sont pas exigées/applicables lorsque le bailleur
offre de reloger le preneur dans un local d’égal importance, aux mêmes conditions et pour
un loyer similaire.
L’article 15 Dahir 1980 consacre le droit de reprise en cas de nécessité de procéder à la
démolition ou à la réparation des locaux loués et, ce dans l’intérêt du locataire. Néanmoins
le bailleur doit aviser le locataire 2 mois avant la fin des travaux, si celui-ci décide de
réintégrer les lieux il faudra fixer un nouveau loyer, s’il refuse de le réintégrer, il peut
accepter les motifs du bailleur et quitter les lieux.
C- D’autres motifs non prévus par le Dahir de 1980 :
Il découle de la jurisprudence portant application du Dahir de 1928 certains motifs non
prévus par le Dahir de 1980, à savoir :
a- le congé donné par un propriétaire à un locataire qui s’est fait attribuer un nouveau
logement en plus de celui loué.
b- le congé donné par un propriétaire qui désire loger au rez-de-chaussée de son immeuble
un membre de sa famille infirme et âgé ;
c- le désir du propriétaire d’une villa de réaliser dans les meilleures conditions la vente de
son immeuble

3- la forme du congé :
Le congé peut être notifié soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit dans
les formes prévues par le CPC soit encore par les huissiers de justice.
La date de la remise de la lettre recommandée avec accusé de réception ou la date de
notification par le greffe ou l’huissier de justice est considérée comme le point de départ du
préavis du congé.
4- le délai du congé :
Le congé ainsi motivé et notifié au locataire doit comporter la mention d’un préavis de trois
mois au moins. Toutefois, et malgré la notification du congé assortie de la mention délai-
congé adressé au locataire, celui-ci peut refuser d’évacuer les lieux d’où possibilité de
recourir à la justice aux fins de validation du congé et d’expulsion de l’occupant.
A- la reconduction du bail.
Aux termes de l’article 689-690 DOC, la reconduction des lieux loués peut être envisagée
dans deux cas, à savoir :
- Cas de la possession ou l’occupation des lieux par le locataire après m’expiration du
bail. Cette occupation doit être approuvée par le bailleur.
- L’absence de congé ou autre acte équivalant indiquant la volonté de l’une ou de
l’autre de ne pas renouveler le bail.

La reconduction peut être prononcée par le juge non seulement au cas d’irrecevabilité du
congé pour vice de forme, mais aussi si les motifs invoqués n’ont pas été retenus par le juge.
Aux termes de l’article 689 du DOC, la reconduction entrainait le renouvellement du bail
dans les memes conditions et pour la même période que le bail initial.

B- le départ du locataire.
La validation du congé met certaines obligations à la charge des deux parties contractantes
comme suit :

1- le bailleur :
Le bailleur est tenu de restituer le cautionnement, de payer outre les frais de
déménagement justifiés, une indemnité représentant six mois de loyers au dernier taux.
En cas de reprise pour cause de démolition ou de réparation, il est tenu de donner la priorité
au locataire de réintégrer les locaux à l’issue des travaux et ce, après l’avoir avisé deux mois
avant la fin des travaux.
Il est tenu également de verser des dommages et intérêts correspondant au préjudice subi
par le locataire à la suite du congé aux motifs inexacts peu importe si le locataire a quitté les
locaux volontairement/de son plein gré à la suite du congé ou à la suite de la validation du
congé par le juge saisi. Si ces dommages ne sont pas couverts, le bailleur est tenu de les
réparer intégralement.

2- le preneur :
Le preneur est tenu, quant à lui, de restituer les lieux loués à l’expiration du terme fixé.
Toute occupation des lieux au delà de cette date donne lieu au paiement d’une indemnité
corrélative ; les réparations, les dégradations causées par son fait, sa faute ou son abus. Un
délais de six mois a partir de la possession des lieux loués par le bailleur est un délai de
prescription des actions de celui-ci contre le preneur. Le preneur peut faire l’objet d’une
procédure d’expulsion laquelle est d’ordre public, c'est-à-dire qu’elle est exécutée d’office
dans les conditions prévues dans le C.P.C.