PRESENTATION

I- INTRODUCTION

1.01 - Le présent rapport a pour objet de présenter le projet de construction de 50 villas basses
moyen standing et 50 villas duplex haut standing par la société XXXXXX.

1.02 - La Société XXXXXX a été créée sous forme de société à responsabilité limitée. Son
capital social est de 1 000 000 de F CFA.

1.03 - Le projet, objet du présent rapport, consiste en la réalisation d’un programme immobilier
de 50 villas basses moyen standing et 50 villas duplex haut standing de 250 m2 chacune
dénommé ‘ESPOIR’ sur une superficie de 25 000 m². Le terrain, d’une surface totale de 3,6 ha,
bénéficie d’une excellente rente de situation au regard de son site, dans la commune de
ABOISSO à la périphérie de la ville, avec une vue sur le paysage de la forêt luxuriante. La mise
en œuvre du projet, prévue sur deux ans, sera effectuée par deux entreprises de construction
ayant d’excellentes références dans la maîtrise de programmes similaires.

1.04 - Comme dans tous les pays en voie de développement, l’évocation en Côte d’Ivoire de la
question de l’offre et de la demande de logements se traduit par l’émergence des
caractéristiques portant sur :
- i) une production inférieure aux besoins
- ii) une production dominée par l’informel
- iii) une demande composée en majorité de non solvable.
Ainsi, toute quantification de la production de logements constitue un exercice difficile. Souvent
les chiffres présentés sont soit sous-estimés, car tenant compte exclusivement des logements
autorisés en gonflant exagérément la part que représente l’habitat non réglementaire dans la
production totale des logements. Les données ressortant du chapitre 4 procèdent des
statistiques officielles. Bien qu’elles n’aient pas fait l’objet d’une évaluation de leur pertinence,
elles témoignent d’un déficit important en logements dans la seule agglomération d’Abidjan dont
les besoins sont estimés par an à 25.000 logements.

1.05 - A la suite de la dévaluation du franc CFA en 1994 et à la faveur de la reprise économique

qui continue de se raffermir, on peut raisonnablement affirmer que la production de logements
en Côte d’Ivoire s’est inscrite dans une période de rattrapage de son retard quantitatif après
une baisse sur près d’une décennie. En outre, on peut considérer, toujours à la faveur de la
reprise économique, que la catégorie socioprofessionnelle, constituée par les directeurs, cadres
et professionnels du secteur libérale et assimilés, va davantage exercer une pression sur la
demande d’autant plus qu’elle est solvable grâce au crédit bancaire. Le projet de XXXXXX
s’inscrit dans cette perspective de reprise de l’offre de logements et vise à répondre à la
demande des cadres moyens puisque son programme porte sur des villas duplex moyen et
haut standing.
2

1.06 - Le coût d’investissement ressort d’études solides effectuées par le cabinet PREMIUM
COMPTA CONSEIL. Les besoins de financement pour ce projet immobilier sont garantis par
l’hypothèque consentie sur le terrain. Le paiement des maisons se fera uniquement par l’octroi
d’un crédit acquéreur. La rentabilité qui se dégage du projet permet de faire face aisément au
service de la dette qui serait née de cet emprunt.

1.07 - Le présent rapport soutient donc la requête de financement sous forme d’un prêt de
CENT QUARANTE HUIT MILLIONS SIX CENT SOIXANTE DIX-SEPT MILLE CINQ CENT
(148 677 500) Francs CFA pour la réalisation de l’Attestation de Concession Définitive du
terrain et les travaux de décapage, terrassement, voiries et divers avec une ligne de crédit
revolving ou d’autorisation de découvert d’un montant de TROIS CENT QUARANTE DEUX
MILLIONS SEPT CENT SIX MILLE HUIT CENT SOIXANTE (342 706 860) FCFA en vue de
financer la réalisation de ladite promotion immobilière selon son calendrier de livraison des
bâtiments qui est de DIX (10) maisons chaque 3 mois AVEC UN MOIS EN PLUS POUR TENIR
COMPTE DE LA MISE EN PLACE DU CREDIT REVOLVING SUIVANT.

II- PROJET

2.1 - PRESENTATION

2.1.1 – Le présent projet s’inscrit dans le cadre de la dynamique de l’amélioration et de la

consolidation de la structure de logement du ‘Grand Abidjan’.

2.1.2 – Il consiste en la réalisation d’un programme immobilier dénommé ‘ESPOIR’ de 50 villas

basses moyen standing et 50 villas duplex haut standing.

2.2 – SITE D’IMPLANTAION

2.2.1 – La localisation
Le terrain à aménager d’une superficie de 75.000 m² est situé à ABOISSO, non loin de la ville.

2.2.2 – Les voies d’accès 

- Par la route.

2.2.3 – L’environnement
Situé à peine 2 m au-dessus du niveau de la mer, le projet « ESPOIR » sera construit dans un
environnement sain et très ventilé par une atmosphère douce et fraîche, fruit de la conjonction
de la brise marine du littoral de Bassam et des vents légers de la lagune juste en avant et en
arrière de la ville . De ce point, on a une vue isoplane sur la ville.

2.3 – LA PARTIE ARCHITECTURALE

2.3.1 – La distribution du plan de masse a tenu à valoriser le profil du terrain en aménageant

des balcons et plates-formes en gradins permettant ainsi à chaque logement, d’avoir une pleine
vue sur la forêt. L’orientation des maisons tient compte de la direction dominante du vent pour
une bonne aération des parties privatives et du séjour comme il convient à des villas basses ou
duplex.

2.3.2 – L’architecture est de type moderne, avec un toit en pente qui s’harmonise fort bien avec
2

la configuration du site. Chaque logement a un accès direct sur une rue à deux voies, ce qui
facilite le stationnement et les déplacements.

2.3.3 – Une pénétration ou chaussée lourde de 16 mètre de large facilite l’accès des véhicules
de livraison et de ramassage d’ordures. De grandes réserves ont été prévues pour des espaces
verts et la construction d’école primaire de 12 classes. Tous ces choix opérés avec rigueur et
soin visent au bien être des futurs résidents de la cité.

2.4 – LE PROGRAMME

2.4.1 – Le programme comprend la construction de 50 villas basses moyen standing et 50 villas

duplex haut standing et la réalisation des voies et réseaux divers. Ce programme sera réalisé
par 2 entreprises partenaires expérimentées par tranche chacune de 10 villas par trimestre.

2.4.2 – Le seul type de logement retenus la villa duplex moyen standing 4 pièces Les
caractéristiques sont données en annexe 1

2.4.3 – L’opération sera réalisée en 10 tranches comme indiqué en annexe 2

2.4.4 – La construction se fera par bloc de 20 logements sur une période de trois (3) mois de
façon suivante :
1 – Fondations/terrassement : 1 semaine
2 – Assainissement : 1 semaine 
3 – Soubassement : 1 semaine 
4 – Dallage : 4 semaines
5 – Elévation des murs : 1 semaine
6 – Charpente : 1 semaine
7 – Couverture : 1 semaine
8 – Menuiseries extérieures : 1 semaine
9 – Cloisons : 1 semaine
10 – Plomberie/électricité : 1 semaine
11 – Revêtements sols : 1semaine
12 – Revêtements extérieurs : 1 semaine
Le planning d’exécution des travaux de construction figure en annexe 3.

2.4.5 – Le descriptif sommaire de la construction se présente comme suit :

-Fondations /terrassement/assainissement/soubassement : Semelles filantes et agglomérés de

ciment pleins porteurs. Chaînage bas béton armé.
-Elévation : Agglomérés de ciment creux porteurs de 15 et 10 cm, chaînage et les poteaux en
béton armé.
-Dallage : Plancher de béton de propreté.
-Couverture : Charpente bois traité, tôles bacs locales de première qualité.
-Dalle 1er étage : Dallage de béton armé

-Revêtement : Chape ciment brut dans le séjour, désagrément, terrasse. Chape lisse dans les
chambres. Carreaux dans la salle humides (salle d’eau, W-C, cuisine).
-Menuiserie bois : Porte intérieure iso plane, porte extérieure lambris bois sélectionné du terroir.
Fenêtre et portes fenêtre ouvrant à la française.
-Plomberie : Distribution générale et robinet d’arrêt et équipements canalisation PVC,
2

adduction, évacuation cuivre par raccord aux apparats sanitaires blancs, eau froide, circuit
d’eau chaude. Raccordements, canalisations raccordées aux réseaux publics, niche compteur
d’eau.
-Electricité – Téléphone : Luminaires sur appliques muraux, prises courant et interrupteurs
encastrés, tableau général et circuit de terre. Niche compteur d’électricité. Réseau téléphonique
intégré.
-Peinture : Enduit ciment extérieur, peinture vinylique extérieur, Enduit ciment intérieur, peinture
vinylique intérieur.
-Enduit ciment salle d’eau, carreaux faïence grès céramique.
Menuiserie bois : peinture glycérophtalique
Vitrerie : verre clair et translucide.

Construction des voies et réseaux divers 

2.4.6 – La viabilisation porte sur :

- Les travaux de terrassement ;
- La voirie et le revêtement ;
- L’assainissement en eaux usées et eaux pluviales ;
- Réseau MT-BT et EP ;
- Le réseau téléphonique ;
- Les espaces verts.

2.4.7 – La description sommaire des VRD se présente comme suit :

Travaux de terrassements : Les terrassements consistent en :

le débroussaillement, le décapage de terre végétale sur une épaisseur de 0,20 m, les

mouvements de terre (remblais déblais) et le réglage du fond de forme des plates-formes, des
bâtiments et des chaussées.

Travaux de voirie et de revêtement : Les travaux de voirie comprennent

l’Fondations/terrassement des axes des rues et voies, la fourniture et la mise en place des
couches et des galeries techniques et les bordures. Les rues ont une emprise de 9,00 m dont la
largeur de la chaussée est de 6,00 m avec 3,00 m de trottoirs. Les voies ont une emprise de
15,00 m dont la largeur de la chaussée est de 7,00 m avec 2,00 m de trottoirs et 2,00 m
d’accotement avec 0,5 % de pente.

Travaux d’assainissement en eaux pluviales : Les Travaux d’assainissement se composent de

réseaux séparatifs d’eaux pluviales et d’eaux usées raccordées aux réseaux existants.

Alimentation en eau potable : La cité sera dotée d’un réseau d’adduction en eau potable pris en
charge sur la canalisation réseau principal de la SODECI que longe la voie express. Le réseau
de canalisation sera en PVC pression de 10 bars de résistance. Les ouvrages de sécurité tels
que les robinets vannes, les poteaux d’incendie, les ventouses et les vidanges seront prévues
en nombre suffisant pour le bon fonctionnement du réseau.

Espaces verts : Les arbres et les arbustes seront implantés en bordure des voies. Les espaces
verts seront aménagés et plantés comme suit :
2.4.8 – Le planning d’exécution des VRD se présente comme suit :
2

1) Travaux de terrassement généraux: 3 mois

2) Voiries réalisées en phases :
* 36 % des travaux (ouverture, stabilisation de Chaussée, aménagement bordure et pose de
Caniveaux-busage): 3 semaines
* 64 % bitumage à partir du 2e mois du Démarrage du chantier: 3 semaines
3) Assainissement: 2 semaines
4) Adduction d’eau potable: 1 mois
5) Electrification: 2 semaines
6) Installation téléphonique: 2 semaines
7) Branchements divers: 2 semaines 
8) Travaux divers (escaliers ; murs de soutènement: 2 semaines
Et espaces verts) 

2.4.9 – Le contrôle des travaux de construction a été confié à la société BUREAU VERITAS 

Le contrat s’y rapportant figure en annexe 3. les travaux de VRD concernant les terrassements,
la voirie, l’assainissement, l’adduction d’eau potable, les branchements et les autres travaux
divers (voies piétonnes, espaces verts et les escaliers) ont également fait l’objet de discussion
avec des entreprises agrées de la place (ERGEC, AFRIC BTP INTERNATIONAL, ENSBTP,
etc…)
En ce qui concerne le téléphone et l’électrification, les contrats sont en cours de négociation
avec des sociétés agrées de la place.

III – LE MARCHE

3.1 – Situation du logement

3.1.1 – Période de 1960 à 1985

3.1.1.1 - Après son accession à l’indépendance, la Côte d’Ivoire a engagé une politique
volontariste de l’habitat axée sur l’intervention directe de l’Etat et marquée par trois vecteurs
essentiels : institutionnel, soutien à la promotion immobilière, financier. 

1er vecteur : mise en place des institutions 

3.1.1.2 – Parallèlement au secteur privé, l’Etat a dévolu un rôle prépondérant aux organismes
publics ou parapublics de promotion immobilière, d’aménagement de terrain et de financement
du logement.

Ainsi furent crées :

- en matière d’aménagement de terrains :
La Société d’Equipement de Terrain Urbains (SETU)
- en matière de financement du logement :
Le Crédit Côte d’Ivoire (CCI)
La Banque Nationale pour l’Epargne et le Crédit (BNEC)
- en matière de sociétés de promotion immobilière :
La Société Ivoirienne de Construction et de Gestion Immobilière (SICOGI)
La Société de Gestion Financière de l’Habitat (SOGEFIHA)

2ème vecteur : les mécanismes de soutien à la promotion immobilière

2
3.1.1.3 Dans le souci d’aider les économiquement faibles, l’Etat a initié des programmes
économiques qui leur étaient destinés. Les principaux avantages mis en œuvre par l’Etat
s’appuyaient sur les éléments ci-après et avaient pour base la mobilisation du Fonds de soutien
à l’habitat (FSH) :

1- Prise en charge par l’Etat des coûts d’acquisition d’aménagement fonciers (purges des droits
coutumiers, études et travaux de voiries et réseaux divers).

2- Bonification des intérêts financiers liés aux emprunts destinés à la réalisation des
programmes immobiliers.

3ème vecteur : Les mécanismes financiers

3.1.1.4- Ils sont marqués par l’aval de l’Etat accordé à bon nombre d’emprunts contractés pour
réaliser les programmes immobiliers.

3.1.1.5- À partir dispositifs décrits précédemment, l’Etat a pu soutenir de 1960 à 1985, la

réalisation de plus de 125.000 logements aussi bien dans les zones urbaines que dans les
zones rurales. La crise économique du début des années 80 a démontré les limites d’une telle
politique basée essentiellement sur l’omniprésence et l’intervention trop marquée de l’Etat.

3.1.2- Période de 1986 à 1997

3.1.2.1- Depuis 1985, sous l’effet de la crise économique généralisée, l’Etat a mis en œuvre
une nouvelle philosophie d’action qui fait une large place au secteur privé. En effet, toutes les
sociétés d’intervention dans le secteur immobilier ont vu leurs objectifs corrigés et adaptés au
contexte nouveau marqué par l’intervention plus prononcée de l’initiative privée.

3.1.2.2- Ainsi, le Crédit de Côte d’Ivoire, la Banque Nationale pour l’Epargne et le Crédit
(BNEC), la Société d’Equipement et des Terrains Urbains (SETU) et la Société de Gestion
Financière de l’Habitat (SOGEFIHA) ont été mises en liquidation. Pour cette dernière société,
des solutions de relance sont en cours d’étude. La Société Ivoirienne de Construction et de
Gestion (SICOGI) est en voie de privatisation.

3.1.2.3- De nouvelles structures à fonctionnement simplifié et qui visent à renforcer les activités
du secteur immobilier ont été créées et domiciliées à la Caisse Autonome d’Amortissement
(C.A.A). Il s’agit :
- du Fonds de Soutien de l’Habitat (F.S.H)
- du Compte des Terrains Urbains ( C.T.U)
- du Compte de Mobilisation pour l’Habitat (C.D.M.H)

a) Le fond de Soutien à l’Habitat dit F.S.H

Ce fonds, logé à la Caisse Autonome d’Amortissement, est destiné au renforcement des

initiatives en matière d’habitat. Toutefois, sa destination première est prioritairement réservée à
la politique sociale du logement, tant en milieu urbain, qu’en milieu rural. Le montant annuel de
l’enveloppe budgétaire y afférent est en moyenne de 4 à 5 milliards de F CFA. En 1997, il a été
de 7 milliards.
2

b) Le Compte des Terrains Urbains (C.T.U)

Ce fonds crée en 1987 est destiné à financer les opérations d’aménagement foncier. Il facilite
aussi l’accès à la propriété foncière de plusieurs ménages. Depuis sa création, plus de 4.500
lots ont été réalisés et vendus à des particuliers et ont fait l’objet de cession à des promoteurs
immobiliers sur près de 200 hectares. 

c) Le Compte de Mobilisation pour l’Habitat ( C.D.M.H)

Pour soutenir le secteur, le gouvernement a mis en place un nouveau mécanisme qui s’appuie
sur le COMPTE DE MOBILISATION POUR L’HABITAT (C.D.M.H) dont le rôle est de refinancer
les banques qui accordent des crédits acquéreurs à leurs clients et d’en améliorer les
conditions en rallongeant les durées de remboursement de 11 à 20 ans et en limitant le taux
d’intérêt à 11,5 %.

3.1.2.4- En outre, des avantages fiscaux ont été instaurés tendant à des exonérations en
matière de TVA sur les matériaux de construction, les travaux de voirie et réseaux divers, les
fournitures et sur les études réalisées directement par les promoteurs, limitation de l’impôt sur le
BIC à 50 % du montant, dispense des droits d’enregistrement et de timbre, exonérations de la
T.PS sur les agios bancaires, exonérations des droits de patente pendant les deux premières
années d’exercice.

3.1.2.5- Les conditions exigées sont les suivantes :

- le logement doit être neuf et constituer la première habitation principale de l’acquéreur ;

- le coût du logement égal ou inférieur à 12,5 millions de F CFA hors taxe ;
- l’apport personnel exigé de l’acquéreur est de 10 % ;
- l’accès à ces avantages appelle que les programmes présentés comportent plus de 100
logements pour Abidjan et 25 logements pour l’intérieur du pays ;

3.1.2.6- Dans l’application de ce mécanisme, de 1985 à 1993, un peu plus de 8.000 logements
ont été réalisés pour répondre aux besoins de la population sans compter les programmes
financés directement par les banques par la voie classique. Cependant, de 1994 à 1997, l’on
dénombre 24.000 logements sur la période.

3.1.2.7- S’agissant de l’habitat rural, le mécanisme mis en application par l’Etat s’appuie sur le
Fonds de Soutien à l’Habitat (F.S.H) dont nous avons parlé il y a quelques instants et permet
d’encourager la construction de logements en zone rurale par l’intermédiaire des groupements
à vocation coopérative. Les conditions d’accès au financement du F.S.H ont été simplifiées
pour favoriser un plus grand nombre de bénéficiaires. Ainsi, en milieu rural, il faut :

1) constituer un G.V.C (Groupement à Vocation Coopérative) de 10 à 30 personnes ;

2) payer une caution de 250.000 F CFA par personne
3) présenter par adhérent, une attestation de revenus ;
4) le coût du logement est plafonné à 5 millions de F CFA et s’appuie sur des plans-types
agréés par l’administration ;
5) la durée de remboursement des crédits est de 15 ans. Par ailleurs depuis 1997, une
ouverture de crédit est accordée aux communes pour leurs besoins en logement
Cette philosophie d’action a permis de réaliser environ 2.000 logements en milieu rural sur la
période de 1990 à 1997 dont 1.500 logements de 1994 à 1997
2
3.1.2.8- Au total, de 1985 à 1997, nous avons environ 34.000 logements aussi bien en milieu
urbain, qu’en milieu rural, dont 25.500 logements de 1994 à 1997. Ce qui met en évidence les
efforts déployés par le gouvernement depuis 1994

3.1.3- Besoins en logements

3.1.3.1- La Côte d’Ivoire compte près de 30 millions d’habitants dont près de la moitié vit dans
les cités urbaines, soient environ 7 millions d’habitants. Abidjan, la capitale économique, avec
un peu plus de 3 millions d’habitants couvre environ la moitié de la population urbaine de notre
pays. Le taux d’accroissement de la population est d’environ 5 % l’an dans la capitale
économique. En corollaire, ce sont environ 150.000 nouveaux habitants qu’absorbe cette cité,
soit près de 20.000 nouveaux logements qu’il s’avère indispensable de produire par an pour
cette seule ville. La production annuelle de logements s’élève à près de 8.000 unités. Il reste à
rechercher 12.000 logements par an. Par ailleurs, il est révélé que dans notre capitale
économique près de 70 à 75 % de la population est dans le locatif simple, c’est- à- dire
demeurent des propriétaires potentiels. Le champ d’intervention est donc très large pour les
initiateurs de projets immobiliers.

3.1.3.2- Il y a lieu de noter spécifiquement que tout ce qui est vrai pour Abidjan en matière de
besoin reste applicable au reste des villes à l’intérieur du pays tant il est vrai que le poids
d’Abidjan dans la population urbaine de la Côte d’Ivoire est d’environ 50 %. Ainsi, toutes choses
égale ailleurs, les besoins en logements pour satisfaire la population urbaine sont estimés à
environ 40.000 unités à construire chaque année dont 20.000 logements pour la seule ville
d’Abidjan. Déduction faite des productions annuelles estimées à 8.000 logements, il reste à
construire 32.000 unités dans les villes sans compter les besoins en milieu rural. Dans les
zones rurales, le niveau des demandes est équivalent à celui des zones urbaines, soit environ
40.000 unités nécessaires chaque année.

3.2- POSITION CONCURRENTIELLE DU PROJET

3.2.1- La reprise économique en Côte d’Ivoire à partir de 1995 et le développement du crédit au

logement sont favorables à l’augmentation du pourcentage de propriétaires de logements et la
diminution concomitante de locataires dans la catégorie socioprofessionnelle constituée pour
l’essentiel de cadres de l’administration publique et du privé et des membres des professions
libérales. En effet, avec l’affermissement de la croissance, cette catégorie exercera au cours
des prochaines années une pression d’autant plus forte sur la demande qu’elle est solvable en
priorité par le crédit bancaire. Ses besoins en logement dont le type est de moyen et grand
standing estimés à moins de 500 logements par an au cours des années précédentes sont
évalués à près de 2.000 logements par an pour la seule agglomération d’Abidjan. Le projet
‘ESPOIR’ de XXXXXX vise à répondre à cette demande DES CADRES MOYENS puisque son
programme de Bassam porte sur des villas duplex moyen standing 4 pièces.

3.2.2- Par rapport aux projets immobiliers de type similaire en cours de réalisation, le projet
ESPOIR de XXXXXX a une position compétitive tant en ce qui concerne la superficie par
parcelle qu’au prix du mètre carré habitable

3.2.3- Cette position favorable du point de vue de la compétitivité du projet ESPOIR de

XXXXXX s’illustre parfaitement par l’évolution de sa demande. A ce jour, nous avons plus de
2

200 intentions d’achat des mutuelles et syndicats d’agents de régies financières. Cependant,
pour éviter l’exclusivité des maisons à un seul groupement, nous avons choisi de réaliser les
maisons et les mettre à la disposition des premiers intéressés. Pour ce faire, une stratégie
marketing de la plus large diffusion a été mise en place et mettre à orienter et recueillir les
prochaines manifestations d’intérêts.

Les potentiels souscripteurs ont accepté l’ouverture de leurs dossiers souscription chez
XXXXXX Sarl contre l’acquittement des frais s’élevant à UN MILLION (1 000 000) FCFA.
Les potentiels souscripteurs souscriront à un prêt acquéreur dès la signature du contrat de
vente qui sera mis à la disposition de XXXXXX Sarl dans son compte comme paiement des
maisons.

IV- COUT, FINANCEMENT ET RENTABILITE

4.1 – COUT D’INVESTISSEMENT

4.1.1 - Le coût du projet s’établit à UN MILLIARD SEPT CENT TREIZE MILLIONS CINQ CENT
TRENTE QUATRE MILLE TROIS CENT (1 713 534 300) Francs CFA et se présente comme
suit:

(Voir le budget global du projet immobilier)

4.1.2 – Le terrain d’une valeur de 1 000 000 000 F CFA (avec A.C.D. réalisé) fera l’objet d’une
hypothèque avec la banque. A ce stade, les autorisations administratives suivantes : Lettre
d’approbation, Arrêté de Concession Définitive, Accord Préalable d’Urbanisme, l’Obtention du
Permis de Construire ont été obtenues.

4.1.3–Le poste construction d’un montant de 1 437 100 000 F CFA comprend le coût de
construction de 50 villas y compris les espaces verts. 

4.1.4-Les investissements en VRD (110 000 000 F CFA) qui recouvrent les coûts de
terrassement, d’adduction d’eau et d’assainissement, d’électrification, de téléphone et de voiries
ainsi que les branchements divers ressortent des études établies par des experts reconnus et
des propositions d’offres de sociétés de la place qui s’intéressent à la réalisation des travaux.

4.1.5- Les honoraires (12 376 800 FCFA) pour les études financières et marketing et le contrôle
à priori et à postériori des dépenses du chantier ont été évalués sur la base d’offres fermes et
seront effectuées par le cabinet PREMIUM COMPTA CONSEIL.

4.1.6- XXXXXX ayant déjà ses locaux, il n’y aura pas donc de coûts d’aménagement et
d’agencement de bureau.
4.1.7- Les frais d’imprévus (38 677 500 F CFA) couvrent les frais d’études, de recherche de
financement et d’honoraires juridiques.

4.1.8- Les coûts des frais fonciers concernant les frais administratifs au titre de l’obtention de
l’Arrêté de Concession Définitif (ACD) s’élèvent à un montant de 55 000 000 FCFA.

4.2- DETERMINATION DES BESOINS DE FINANCEMENT

ET RENTABILITE DU PROJET
2
Délai de réalisation de l’opération

4.2.1- La réalisation se fera par lot de 20 villas sur une durée de 3 mois. Entre les lots, il est
prévu un décalage d’un mois. Sur cette base, le délai de réalisation des 50 villas sera de 20
mois.

Détermination du chiffre d’affaires

4.2.2- Le prix de vente unitaire des villas et le chiffre d’affaires qui s’en dégage se présentent
comme suit:

Voir le chiffre d'affaire du projet

4.2.3- Il est considéré que les paiements de la clientèle se fera par reversement par la banque
au promoteur du crédit acquéreur des souscripteurs.
Conformément au rythme de construction retenu, ces crédits s’octroieront de façon revolving
par cycle de 10 maisons
le chiffre d’affaires prévu est 2 141 917 875 de francs CFA.
Détermination du coût de revient de l’opération 

4.2.4- Le coût de revient de l’opération, compte tenu des frais financiers, s’élève à
1 811 142 463 FCFA inclues entre les coûts d’investissement, les dépenses antérieures de
fonctionnement et les commissions sur vente (1%) ; il se détaille comme suit:

Voir le compte de résultat du projet

4.2.5- Les coûts d’investissement ont été présentés à la section 4.1. Les charges de
fonctionnement comprennent les frais de personnel charges comprises et les frais généraux
(eau, électricité, loyer, téléphone, transport, assurances, fournitures de bureau et autres frais
d’exploitation).

4.2.6- A partir du prix de revient global de l’opération et du rythme de construction retenu, il a

été établi un échéancier des prévisions des dépenses trimestre par trimestre.

Estimation des besoins de financement

4.2.7- En vue de déterminer l’importance des fonds qui seront nécessaires et l’échéancier de
ces besoins, il a été établi un budget de trésorerie. Ce budget indique, trimestre par trimestre, le
montant des sommes requises. Il comporte l’échéancier des dépenses à effectuer. La
différence entre les recettes et les dépenses donne la situation de la trésorerie au cours du
mois. En ajoutant le solde initial au début du trimestre au gain ou à la perte de trésorerie du
trimestre, il ressort la trésorerie totale disponible en l’absence de financement extérieur. Ainsi,
le montant du financement nécessaire s’obtient par la différence entre la trésorerie totale et le
niveau du disponible.

4.2.8- De cette façon, il ressort du budget de trésorerie que la société aura besoin de
financement extérieur de 148 677 500 FCFA pour l’établissement de l’A.C.D. et la réalisation
des VRD et 342 706 860 francs CFA par tranche de 20 maisons.

Rentabilité
2
4.2.9- Pour couvrir les besoins de financement extérieurs, il est considéré qu’un emprunt
revolving de 342 706 860 francs CFA de F CFA sera contracté au taux de 7 % sur une durée
de 6 mois maximum sans délai de franchise. Il est également retenu que le projet est assujetti à
la TVA au taux de 18%. Compte tenu de la durée de réalisation du projet (20 mois) et de
l’échéancier des recettes et des dépenses, les comptes d’exploitation prévisionnels se
présentent comme suit :

Tableau 4.1

Comptes d’exploitation prévisionnels

Voir le compte d'exploitation prévisionnel

4.2.10- Le projet dégage un résultat financier positif et constant de 188 416 688 francs CFA sur
chacune des 8 tranches de livraison des maisons.

4.2.11- Le tableau des soldes intermédiaires de gestion se présente comme suit :

Tableau 4.2
voir étude financière

4.2.12- il ressort que le projet est rentable et dégage un autofinancement sur chacune des 8
tranches de sa réalisation

V - CONCLUSION

Compte tenu des perspectives de rentabilité de l’opération, il est demandé un financement de

491 384 360 F CFA selon les conditions et garanties suivantes :

CONDITIONS

Forme : Prêt de 148 677 500 FCFA

Durée : 24 mois

Taux d’intérêt : 7%

Forme : crédit revolving de 342 706 860 francs CFA

Durée : 6 mois
Taux d’intérêt : 7%

GARANTIES

Nantissement du terrain

Octroi des Crédits acquéreurs

2
 LES ANNEXES
ANNEXES DU PROJET IMMOBILIER ESPOIR

ANNEXE 1

2
2
2
2
 ANNEXE 2

TABLEAU D’EVOLUTION DES CONSTRUCTIONS

Cycle 1 Cycle 2 Cycle 3 Cycle 4 Cycle 5

Villas 4 10 10 10 10 10
pièces
duplex

2
 ANNEXE 3

M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M
oi oi oi oi oi oi oi oi oi oi oi oi oi oi oi oi oi oi oi oi oi oi oi oi oi oi oi oi oi oi ois
s1 s2 s3 s s5 s s7 s s s s s s s s s s s s s s s s s s s s s s s 31
4 6 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
Travaux de
terrassement
généraux
Travaux (ouverture,
stabilisation de
Chaussée,
aménagement bordure
et pose de Caniveaux-
busage)
bitumage
Assainissement
Adduction d’eau
potable
Electrification
Installation
téléphonique
Branchements divers
Travaux divers
(escaliers ; murs de
soutènement et
espaces verts)
Fondations/terrassem
ent/assainissement
soubassement
Dallage
Elévation
Charpente bois
Couverture
Finitions générales
(Menuiseries
extérieures, Cloisons,
Plomberie/électricité,
revêtements) 
 ANNEXE 4

Etude financière

BUDGET GLOBAL PROJET ‘ESPOIR’

AMORTISSEMENT DE L'EMPRUNT POUR L’ACD ET LES TRAVAUX SUR LE TERRAIN
DETAIL DE REMBOURSEMENT DE L'EMPRUNT
AMORTISSEMENT DE L'EMPRUNT POUR LA PRODUCTION DES MAISONS
DETAIL DE REMBOURSEMENT DE L'EMPRUNT POUR LA PRODUCTION DES MAISONS

SALAIRES ET CHARGES SOCIALES

FRAIS GENERAUX PREVISIONNEL
CHARGES EXTERNES PREVUES

CHIFFRE D'AFFAIRE PREVISIONNEL

COMPTE DE RESULTAT PREVISIONNEL

EVOLUTION DES SOLDES INTERMEDIAIRES DE GESTION

CAPACITE D'AUTOFINANCEMENT
CAPACITE D'AUTOFINANCEMENT Année 1 Année 2
Resultat de l'exercice 143 800 191 90 517 721
Charges exceptionnelles 23 206 500 15 471 000
CAPACITE D'AUTOFINANCEMENT 167 006 691 105 988 721
REMBOURSEMENT DES EMPRUNTS 90 834 733 32 889 129
AUTOFINANCEMENT NET 76 171 958 73 099 592

Analyse des ratios

Cycle
Investissements 342 706 860
Taux actualisation 0,565%
Cash Flow 85 676 715
Cash Flow actualisé 15 152 902 716
Valeur Actualisée Nette 85 195 010
Taux de Rentabilité Interne 23%
Indice de Profitabilité 1,25

1- Le taux de rendement interne (TRI)

Le taux de rendement interne (TRI) d’un projet est le taux qui permet d’égaliser le décaissement dû à l’investissement
initial et les cash-flows prévisionnels actualisés de ce projet. Il correspond au coût de financement maximal supportable par
le projet.
De ce fait, le TRI de ce projet est de 23 % l’an (Soit 1,74% le mois). Ce taux est supérieur à 7% l’an (Soit un taux mensuel de
0,57%) qui représentent le taux d’intérêt ou le coût de financement du projet; ce qui signifie donc que le projet est
rentable.
2- La valeur actuelle nette (VAN)
La valeur actuelle nette de ce projet est de 85 195 010 FCFA .
Cette valeur est largement positive (VAN > 0) ; ce qui témoigne de la rentabilité de ce projet.
3- L’indice de profitabilité (IP) (VAN/Flux sortant +1)
L’indice de profitabilité par conteneur est égal à 1,25 Cela veut dire que pour
une unité de Franc CFA investi, le gain est de 1,25 Francs CFA sur l’entière période du projet.
L’avantage par Franc CFA investi est de 0,25 Francs CFA. Ce qui montre que le projet est rentable pour tout investisseur.
4- Le délai de récupération du capital investi (DRCI)
Le système de crédit revolving trimestriel a comme corollaire que les investissements sont tous remboursés au bout de 3
mois
Par conséquent, le délai de récupération du capital investi est donc de 3 mois.
CONCLUSION
Le présent projet est porteur, générateur d’emploi, répond à une demande non encore satisfaite et rentable pour tous ses
investisseurs.
 TABLEAU SYNOPTIQUE DU PROJET

01 Nombre total de 50
logements
02 Types de logements Villas duplex 4 pièces
03 Superficies des lots 200 m2
04 Superficie totale 2 Ha ou 20000 m2
05 Site du terrain BASSAM Nouvelle
autoroute
06 Bénéficiaires Agents des impôts
07 Maître d'œuvre GROUPE HANKES
08 Banque du projet
09 Compte d'opération Banque du projet
10 Garantie de paiement Terrain 4 Ha
11 Condition d'émission de la Mise en place de
garantie l'hypothèque au premier
décaissement
12 Etudes techniques et disponible
financières
13 Coût global du projet 1 713 534 300
14 Première tranche 10 villas
15 Superficie de la première 2000 m2
tranche
16 Coût de réalisation de la 342 706 860
première tranche
17 Dotations aux Déjà réalisée
propriétaires terriens
 ANNEXE 5

Plans 3D projet immobilier ‘ESPOIR’