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Jean Baptiste MASSIF

: 06 78 310 900

: jean.baptiste@quasiaqui.fr
Table des matières
Partie 1 : Executive Summary ............................................................................................................................. 3
Partie 2 : Le marché du logement au 21ème siècle ................................................................................................ 4
1. 2016 Une année record mais un marché à 2 vitesses............................................................................... 4
a) 850 000 transactions ............................................................................................................................ 4
b) + 10 % de demande de location en 2015 !........................................................................................... 4
c) Les 25-40 ans favorisent la location !.................................................................................................. 4
d) Un ajustement déjà en cours ................................................................................................................ 5
2. Un alignement des planètes pour une nouvelle économie ....................................................................... 5
a) Une nouvelle division du travail .......................................................................................................... 5
b) Une démographie Papy-Boom............................................................................................................. 6
c) Des facteurs de hausse des prix passés ................................................................................................ 6
d) Des conditions réunies ......................................................................................................................... 7
Partie 3 : Un produit adapté aux conditions de marché actuel ............................................................................ 8
1. Un besoin saillant de créer un statut intermédiaire entre propriétaire et locataire................................... 8
a) L’intérêt du produit de Location avec option d’achat : Quasiaqui ...................................................... 8
b) Proposer une alternative à la propriété et la location ........................................................................... 9
2. Une nouvelle marche vers l’accession à la propriété............................................................................... 9
a) La fin de la perte sèche de la location. .............................................................................................. 10
b) Un rapport équilibré .......................................................................................................................... 10
3. Des services innovants .......................................................................................................................... 10
a) Une solution plus liquide les premières années ................................................................................. 10
b) Un suppléant au crédit relais ............................................................................................................. 11
c) Une crédibilisation de dossier, un pré-accord bancaire ..................................................................... 11
Partie 4 : Modification du marché et de son offre ............................................................................................. 12
1. Un marché à maturité numérique en devenir......................................................................................... 12
2. La vague Real Estech ............................................................................................................................ 12
3. 4 tendances à retenir .............................................................................................................................. 13
Partie 5 : Les cibles prioritaires, et potentiels .................................................................................................... 14
Partie 1 : Executive Summary

Quasiaqui est un projet financièrement et socialement innovant dans le secteur de l’immobilier.

Ce projet propose une alternative à la location et la propriété.

LE BESOIN DE DEVENIR PROPRIETAIRE… DE MANIERE PLUS FLEXIBLE

42% des français sont locataires et ne pourront probablement pas devenir propriétaires du fait d’un
apport insuffisant et d’un emploi non fixe. Comment devenir propriétaire dans un monde du 21e siècle
où le travail est plus instable et où la mobilité est exigée ?

LA SOLUTION : LA LOCATION AVEC OPTION D’ACHAT IMMOBILIÈRE

La location avec option d’achat fournit une solution à cette
problématique.
Le locataire accédant paie tous les mois une redevance. Celle-ci
est constituée d’une indemnité d’occupation (le loyer) et d’une
épargne (constitutif de l’apport).
La location devient donc un investissement. Au terme du
contrat, le locataire bénéficie d’une option d’achat équivalente
au prix de vente déduit de la valeur cumulée de l’épargne.

QUASIAQUI : UN PORTAIL 100% DEDIE A LA L.O.A IMMOBILIÈRE

Quasiaqui est la première plateforme de location avec option d’achat immobilière. Quasiaqui redéfinit
les codes et créé une nouvelle étape dans le parcours résidentiel.

UN BUSINESS MODEL DE PORTAIL ET D’ABONNEMENT : 99€/mois

En freemium pour la partie Particulier à Particulier, la version pro destinée aux
agents immobilier (QuasiActeur), est sous forme d’abonnement mensuel. Il permet
un accès illimité au portail, ses options de gestion, ainsi qu’un référencement
internet.

NOTRE CŒUR DE CIBLE :

Quasiaqui considère que les acheteurs (QuasiAcheteurs) seront essentiellement constitués de primo-
accédant, soit les ménages de 25-40 ans, la génération Y. Avec une évolution de +60% en moins de
10 ans la location-accession se démarque comme une nouvelle voie d’accès, répondant parfaitement à
cette génération Y. Les vendeurs (QuasiVendeurs) seront attirés par une solution ouvrant de nouvelles
perceptives de vente et de nouvelles cibles client.
Partie 2 : Le marché du logement au 21ème siècle

1. 2016 Une année record mais un marché à 2 vitesses

a) 850 000 transactions

L’addition de facteurs favorables tels que la baisse des taux d’emprunt ainsi qu’une stabilisation des
prix de l’immobilier ont permis à l’année 2016 d’enregistrer un record des ventes avec 850
transactions.
Il existe cependant une disparité dans sa répartition avec des régions plus durement touchées.

b) + 10 % de demande de location en 2015 !1

Les demandes de locations augmentent alors que

les loyers baissent dans 33 % des villes de plus de
100 000 habitants2. Le marché de la location est
redynamisé dans l’ensemble du pays car les foyers
recherchent une mobilité géographique mais
également se posent la question de l’intérêt de
l’accession à la propriété.
Certains grands noms de la presse, comme
Challenges, n’hésite plus aujourd’hui à mettre en
avant l’intérêt du calcul en titrant « Immobilier
pourquoi les trentenaires ont intérêt à rester
locataires3 »

c) Les 25-40 ans favorisent la location !

Quasiaqui considère que les QuasiAcheteurs seront essentiellement constitués au départ de primo-
accédant, soit les ménages de 25-40 ans, la génération Y.
Ce seront des ménages en construction de leur carrière.
C’est pourquoi ils ont besoin de souplesse et de
flexibilité dans leur habitation. Néanmoins, ils auront
le désir de valoriser leur épargne, de commencer à
investir, mais également de vivre une nouvelle
expérience client.
Cette tranche d’âge est la plus mobile et la plus active
de la population selon l’Insee. N’ayant pas d’autres
solutions ces foyers favorisent donc la location au
détriment de la propriété actuellement.

1
http://www.pap.fr/actualites/immobilier-le-marche-locatif-repart-en-2015/a18134
2
http://www.agefiactifs.com/immobilier/article/le-marche-locatif-demeure-affecte-par-la-faible-croissance-economique-41623
3
http://www.challenges.fr/patrimoine/20130307.CHA7007/immobilier-pourquoi-les-trentenaires-ont-interet-a-rester-locataires.html
 d) Un ajustement déjà en cours

Une transformation est déjà initiée aujourd’hui sur le marché immobilier français.
Alors que les achats dans le neuf sont stables et que les acquisitions dans l’ancien sont en baisse ou
stables depuis une décennie, nous assistons à un doublement des opérations en Viager et location-
vente depuis 2001.
Nouveaux propriétaires de leur résidence principale en 2013
1600 410000

1400 360000

1200 310000

1000 260000

800 210000

600 160000

400 110000

200 60000

0 10000
1992 1996 2001 2006 2013
Achat en viager (EG) Achat en location-accession, location vente (EG)
Achat dans l'ancien sans crédit (ED) Achat dans le neuf sans crédit (ED)
Achat dans l'ancien à crédit (ED) Achat dans le neuf à crédit (ED)

Echelle de droite (ED) / Echelle de gauche (EG)

2. Un alignement des planètes pour une nouvelle économie

a) Une nouvelle division du travail

La numérisation de l’économie joue un rôle

déterminant dans le changement de la division du
travail. Ce mouvement remet en cause une partie
du modèle économique fondé sur le salariat.
L’époque où l’on entrait dans une entreprise pour
y faire carrière toute sa vie appartient désormais
au passé. Cette évolution vers une ère tertiaire voit
un regain d’intérêt pour l’emploi non salarié d’une
génération Y en quête d’indépendance. Cette
évolution du salariat vers l’indépendance créée de
nouvelles problématiques non financières. Une
difficulté d’accès au crédit et au logement.4

4
Les nouvelles trajectoires, Travail Emploi Numérique, Conseil national du numérique, Janvier 2016
 b) Une démographie Papy-Boom

Le vieillissement de la population va générer une fragilisation croissante des acheteurs potentiels.

Nous sommes acheteurs nets 5
immobilier de 20 à 59 ans et
vendeurs nets au-delà de 60 ans. Or
77% des propriétaires ont
6
aujourd’hui 56 ans . Depuis 2005
nous assistons à une inversion du
rapport de force entre ces deux
cohortes. Cette pression va
d’autant plus s’accentuer que le
nombre des plus de 60 ans sera en
moyenne de 260 000 personnes de
plus que celle des 20-59 ans tous
les ans durant les 25 prochaines
années7.

c) Des facteurs de hausse des prix passés

Au cours des vingt dernières années les prix de l’immobilier ont presque doublé. Les prix de
l’immobilier se résument à la confrontation de trois facteurs : une durée d’emprunt, un taux de crédit
et une capacité de remboursement ou d’épargne.

Nous empruntons aujourd’hui sur des durées longues (entre 20 et 25 ans) et à des taux historiquement
au plus bas. Seule une augmentation de la capacité de remboursement, c’est à dire une augmentation
des salaires, permettrait de voir l’immobilier s’envoler à nouveau.
Nous pouvons considérer que les facteurs ayant conduit à cette hausse sont dorénavant derrière nous.

5
Acheteurs net : Le nombre d’acheteurs est supérieur au nombre de vendeurs
6
Les nouveaux usages de l’immobilier, Guy Hoquet, avril 2016
7
Immobilier comment la bulle va se dégonfler, Jean-Luc Bachelet, Christophe Prat édition
 d) Des conditions réunies

Au-delà de ces considérations. La génération Y reste

acheteuse et souhaite toujours devenir propriétaire. Ils sont
69%8 à espérer le devenir dans les 5 années à venir. L’âge
moyen de la primo accession diminue et se situe
aujourd’hui à 28 ans9. Seuls persistent aujourd’hui certaines
craintes au regard de toutes ces interrogations.
Est-ce le moment d’acheter ? Risque de moins-value en cas
de revente anticipée, baisse des prix plus marquée,
difficultés de faire reconnaitre son statut d’indépendant.
Autant de questions auxquels Quasiaqui apporte une réponse positive, une nouvelle opportunité.

CONCLUSION
Avec la montée de l’intérêt pour l’indépendance et la micro entreprise ainsi qu’un besoin de
mobilité professionnelle accru, la propriété n’est plus conseillée ou facilitée.

Ces changements de comportement ont déjà commencé à impacter notre environnement

économique et social.

Le marché de l’immobilier attend une innovation.

8
Devenir propriétaire immobilier fait-il encore rêver la génération y, Challenges, 28 février 2017, étude HSBC 2017
9
Les nouveaux usages de l’immobilier, Guy Hoquet, avril 2016
Partie 3 : Un produit adapté aux conditions de marché actuel

1. Un besoin saillant de créer un statut intermédiaire entre propriétaire et locataire.

a) L’intérêt du produit de Location avec option d’achat : Quasiaqui

Monsieur Martin cherche un

logement. Il est locataire comme 42 %
de la population française 10 . Il
souhaite devenir propriétaire mais
éprouve quelques difficultés.
Deux raisons à cela : son emploi
n’entre pas dans les critères
bancaires et il n’a pas suffisamment
d’apport.
Cependant, en louant, il a l’impression
de jeter l’argent par les fenêtres. Il
cherche une solution alliant la
flexibilité de la location et une volonté
d’épargner en vue de devenir
propriétaire.
Il opte donc pour la location avec option d’achat.

Comme QuasiAcheteur, Monsieur Martin paie

tous les mois son loyer.
Celui-ci est constitué d’une indemnité
d’occupation et d’une épargne.
Monsieur Martin a transformé sa location en
investissement.
Au terme du contrat il bénéficie d’une option
d’achat lui permettant de devenir
propriétaire du logement qu’il occupe.

10
http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?ref_id=if16
 b) Proposer une alternative à la propriété et la location

Quasiaqui est un projet qui propose une alternative à la propriété et à la location. Une nouvelle étape
dans le parcours résidentiel.

Une nouvelle étape dans le parcours résidentiel

Le QuasiAcheteur effectue tout d’abord une phase locative lui permettant de se constituer l’apport
nécessaire à l’acquisition du bien qu’il occupe. Au terme l’exercice de l’option d’achat permet le
transfert définitif de la propriété.

2. Une nouvelle marche vers l’accession à la propriété

Le coût du logement d’un QuasiAcheteur est un intermédiaire entre le montant d’un loyer et le coût
d’une acquisition par emprunt.
En moyenne les locataires payent 9 000 € l’année de la location alors que les propriétaires payent
12 000 €11.
Tout en assumant les mêmes charges qu’un propriétaire un QuasiAcheteur, dont l’indemnité
d’occupation correspondra en moyenne à 70 % du loyer se situera entre les deux statuts.

Dépenses courantes par logement et filière

(€ par logement)
Loyers Energie Charges

1294
1200
2115 €
2115 € 922
1694 €
1 101 €
1 498 €
8444 €
7498 €
6553 €
4 647 €

Propriétaires occupants Quasi-Acheteur Locataires Secteur libre Locataires Secteur social

11
Le logement en France, édition 2015, FNAIM
 a) La fin de la perte sèche de la location.

La perte sèche de la location n’existe plus. Pour exemple, un locataire louant un appartement 1 000
€ par mois aura une perte sèche au terme de sa location.
Pour un QuasiAcheteur, il paiera 1000 € répartis en 70 % d’indemnité d’occupation et 30% d’épargne.
Au terme d’une location avec option d’achat de 36 mois le QuasiAcheteur aura constitué un apport de
10 800€. Son loyer n’est plus une simple consommation limitée à l’occupation des lieux. Il devient
petit à petit propriétaire du logement qu’il occupe.

b) Un rapport équilibré

Quasiaqui est une solution équilibrée entre chaque partie prenante. Lors de cette phase locative le
QuasiAcheteur s’acquitte de l’ensemble des charges immobilières (Copropriété, taxe foncière…)
libérant ainsi le QuasiVendeur à l’exception du gros œuvre (Façade, toiture).
Au-delà, le QuasiAcheteur s’il ne lève pas l’option devra verser au QuasiVendeur une indemnité
comprise entre 1% et 3% du prix de vente.
Le QuasiVendeur quant à lui aura également la possibilité de ne pas procéder à la vente en supprimant
l’option. Il devra alors verser une indemnité limitée à 3% du prix de vente.

3. Des services innovants

L’innovation de Quasiaqui réside dans l’offre d’une solution complète munie d’un écosystème
complet.
a) Une solution plus liquide les premières années

L’une des dix principales raisons pour rester locataire est

d’avoir moins d’attaches 12 . Afin de rester disponible pour
toute opportunité.
Si un emploi lui est proposé, un propriétaire doit revendre
sa propriété avant de déménager : c’est parfois très difficile
de trouver rapidement un acquéreur. Or, nous achetons de
plus en plus jeune et en pleine constitution de carrière.
Un accédant, s’il le souhaite, peut alors ne pas lever son
option en contrepartie d’une indemnisation.

12
http://www.marichesse.com/2015/09/10-raisons-d-etre-locataire-plutot-que-proprietaire.html
 b) Un suppléant au crédit relais

Très utilisé avant la crise de 2008, les risques de gouffre financier13 ont rendu le crédit relais moins
populaire le marché n’offrant plus toutes les garanties de vente. Supporter les charges sur deux biens
en mêmes temps, ne pas trouver d’acheteur entre les deux dates ou devoir baisser son prix, tels sont
les risques supportés par le vendeur.
Quasiaqui offre au QuasiVendeur l’avantage de connaitre dès l’origine son prix de vente. Mais
également de trouver et de mettre en place un acheteur se substituant au propriétaire dans la gestion
du bien et le paiement des charges.

Dès lors le crédit relais ne coûte plus mais rapporte.

c) Une crédibilisation de dossier, un pré-accord bancaire

Cette phase locative permet au QuasiAcheteur d’endosser pleinement le rôle de propriétaire et de se

constituer un complément d’apport, assurant ainsi au terme de meilleures garanties concernant sa
capacité. Cette crédibilisation de dossier constituera pour les établissements bancaires une meilleure
analyse de risque.
Quasiaqui souhaite développer un service innovant de pré-acceptation bancaire.
Cette pré-acceptation bancaire permet de sécuriser les partis, QuasiVendeur et QuasiAcheteur.

CONCLUSION
Quasiaqui est un projet financièrement et socialement innovant dans l’immobilier.

Ce projet proposant une alternative à la location et la propriété.

13
http://www.leparticulier.fr/jcms/c_39563/credit-relais-un-gouffre-pour-l-emprunteur
Partie 4 : Modification du marché et de son offre

1. Un marché à maturité numérique en devenir

Le secteur immobilier est au début de son évolution numérique. A l’instar du secteur touristique, 1er
acteur à moderniser son offre, celui-ci modernise les outils d’accès ou de sélection. Il numérise en
quelque sorte son catalogue, sans pour autant renouveler son offre.
Il faut aujourd’hui actualiser le produit en lui-même, amener une autre manière de faire correspondant
aux usages et tendances actuelles et au consommateur de demain.

2. La vague Real Estech

Après le secteur de la finance avec la Fintech ou de la livraison alimentaire avec la Food Tech,
l’immobilier entre dans sa mutation numérique.
« Comme tous les secteurs économiques, l’immobilier est maintenant intégré dans le digital et à tous
les niveaux. On peut parler d'Immotech.14»
« Il y a eu la foodtech, la fintech, l'adtech, la civitech ou encore l'edtech, la «Real Estech» doit fleurir
en France.15»

14
salon Swiss Retail Forum juin 2016, Jean Genolet, directeur régional Center Management Suisse romande de Wincasa.
15
http://www.lesechos.fr/idees-debats/cercle/0211696415530-la-france-doit-federer-les-futures-start-up-de-limmobilier-2057694.php
 3. 4 tendances à retenir

Afin d’innover dans le secteur immobilier il faut retenir 4 tendances pour s’assurer d’une
différenciation, gage de succès16.

✓ Améliorer l’expérience ✓ Offrir des outils innovants

✓ Réinventer le Business Model ✓ Repousser les limites du marché

CONCLUSION
La demande client ainsi que la modernisation de l’offre demande plus que jamais une
spécialisation des ses acteurs ainsi qu’une modification de son offre.

16
https://immo2.pro/4-tendances-22-start-ups-remarquables-lintermediation-immobiliere-digitale/
Partie 5 : Les cibles prioritaires, et potentiels

Nous avons identifié 3 cibles prioritaires : Les déficits fonciers, les biens en délais longs et les
changements d’objectifs.

• Les déficits fonciers

Dans le cadre d’une opération en déficit foncier, il est obligatoire de maintenir le bien en location
durant 3 ans 17 au-delà du dernier déficit constaté. Souvent oubliée, par les professionnels de la
défiscalisation dans les simulations, cette règle n’a aujourd’hui aucune exception.
Cependant la mise en place d’une opération de déficit est souvent à l’origine d’une volonté de
réduction de l’impôt de tranches élevées (TMI > 30 %). Conserver le bien durant 3 ans est source
d’augmentation de ceux-ci réduisant fortement l’intérêt de l’opération.
Les investissements réalisés dans le cadre de la loi De Robien et Borloo relèvent de ce cadre.
Commercialisé jusqu’en 2009, nombreuses sont les opérations arrivant à terme actuellement.
La solution Quasiaqui permet aux propriétaires de bien acquis en déficit foncier de ressortir de leur
opération dans de meilleures conditions. Le bien n’est pas massivement vendu en même temps que les
autres. Le QuasiAcheteur en place conserve le statut de locataire, permettant ainsi de respecter la règle
fiscale, tout en supportant les charges du logement. La vente est d’ores et déjà réalisée à un prix
préétablit libérant le cédant.
La fédération des promoteurs estime que le total des mises en chantier entre 2003 et 2007 atteint
281 000 logements dont 218 000 auraient été livrés fin 200718.

17
Article 156-I-3 du Code Général des Impôts
18
http://www.assemblee-nationale.fr/13/rap-info/i1088.asp#P266_24819
 • Les délais longs
Le délai de vente d’un bien immobilier est un indicateur essentiel dans la commercialisation d’un bien
immobilier. Les délais de vente actuellement se raccourcissent pour s’établir à 95 jours, encore loin
des plus bas observés en 2004 à 64 jours19.
Un bien dont la durée excède donc cette base est potentiellement un bien hors marché. Prix trop élevé,
mauvaise situation ou tout simplement un bien nécessitant une nouvelle opportunité d’achat.
La mise en vente en LOA via Quasiaqui permettra de s’ouvrir une nouvelle base d’acquéreurs
potentiels en demande d’opportunités d’achat.
Pour ce faire nous avons accès à une large base de données, en constante mise à jour, permettant de
tracer et cibler cette clientèle potentiel.

• Les changements d’objectifs

A défaut de vendre de plus en plus de propriétaires changent d’objectif et s’interrogent sur
l’opportunité de mettre leur bien immobilier en location. Ce changement peut faire suite à un
déménagement pour mutation professionnelle, à une séparation ou une modification de la
cellule familiale. L’objectif visé en ce cas est de ne pas laisser un bien immobilier vide et devoir
faire face aux charges du bien inhabité. La LOA se positionne alors comme une alternative à
mi-chemin entre la location et la vente.

19
http://www.batiweb.com/actualites/vie-des-societes/limmobilier-ancien-va-vraiment-mieux-30-08-2016-28893.html