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PROJET IMMOBILIER

***

CONSTRUCTION D’UNE SALLE DE CEREMONIES


MODULABLE

***

SACEM

Douala, Mars 2018

Ruben BIKOY
Table de matières

INTRODUCTION ....................................................................................................................................... 3

1. DESCRIPTION DU PROJET ................................................................................................................. 4

2. EVALUATION DU COUT DE L’INVESTISSEMENT ............................................................................... 5

3. MODE DE FINANCEMENT ................................................................................................................ 6

4. ORGANISATION ................................................................................................................................ 6

5. PROJECTIONS FINANCIERES ............................................................................................................. 7

5.1. Macro planning ......................................................................................................................... 7

5.2. Investissement .......................................................................................................................... 7

5.3. Emprunt .................................................................................................................................... 8

5.4. Exploitation ............................................................................................................................... 9

5.5. Bilan ........................................................................................................................................ 10

5.6. Trésorerie ............................................................................................................................... 11

6. REMUNERATION DES INVESTISSEURS ........................................................................................... 12

CONCLUSION ......................................................................................................................................... 12

MANIFESTATION D’INTERET A INVESTIR DANS LE PROJET « SACEM »................................................. 13

Construction d’une salle de cérémonies modulable « SACEM »


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INTRODUCTION

Vous avez une activité principale de salarié, cependant vous souhaitez Investir dans un projet mais
vous êtes encore à la recherche de la bonne idée. Nous sommes pareil ! En effet, j’ai déjà eu à
réfléchir sur plusieurs idées d’investissement compatibles avec ma condition de salarié et je me suis
rendu à l’évidence, le secteur immobilier c’est le plus simple.

Quand on y pense, investir c’est simplement créer de la « plus value » en achetant un bien, attendre
qu’il prenne de la valeur et le revendre. Ou encore l’exploiter commercialement pendant la période
où on le possède.

Les risques principaux à maitriser dans le secteur de l’immobilier sont les vérifications juridiques
pendant l’acquisition. S’assurer que le vendeur a les droits adéquats sur le terrain et que ces droits
nous sont bien transférés au moment de l’acquisition.

Le problème est qu’investir dans « les terrains » c’est plus de l’épargne que de l’investissement à
proprement parler. Ce n’est pas une activité avec un roulement de « cash flow ». On achète
aujourd’hui mais il faut attendre parfois dix ans pour revendre, peut-être cinq fois le prix de l’achat
et une fois qu’on a vendu l’investissement est réalisé. Il n’y a d’activité ni pendant la période de
possession du terrain, ni après. Ce n’est pas exactement ce que je souhaite faire.

Un approfondissement de cette réflexion m’a conduit à penser à l’immobilier locatif, à savoir la


construction d’un immeuble avec des appartements à louer. Bien que de nouveaux risques liés à la
construction du bâtiment et à la gestion des locataires s’ajoutent, après une étude sommaire, les
niveaux d’activités et surtout de rentabilité ne m’ont pas convaincu.

J’ai donc poussé le vice plus loin et cela m’a conduit à penser à l’immobilier commercial à savoir
construire un Hotel ! Mais avant d’y arriver… Pour m’être marié moi-même et avoir accompagné
plusieurs mariés, je me suis rendu compte que la plupart des hôtels avaient une salle de banquet
qu’ils mettaient en location. Une première étape de mon projet pouvait être de construire une salle
des cérémonies avec une option d’extension en hôtel ou seulement appartements meublés.

Une autre évidence est que pour la réussite commerciale même d’une salle des cérémonies, un
facteur clé de succès est la localisation du site. Plus la salle est accessible, plus l’affaire a des chances
d’être rentable et le financement peut être obtenu des banques quand suffisamment de garanties
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sont réunies. En l’occurrence, la garantie la plus probable sera le terrain sur lequel la salle des
cérémonies sera bâtie. Cependant, plus le terrain est accessible, plus il coute cher. Nous y sommes,
le premier blocage ! comment on finance donc l’acquisition du terrain?

C’est là où vous intervenez ! le but de ce document est de coucher sur papier l’idée qui a conduit au
projet de salle des cérémonies avec pour but de lever suffisamment de fonds dans le cadre d’un
groupe d’investisseurs. Les fonds permettront d’acheter le terrain qui servira de garantie au
financement de la construction de la salle des cérémonies. L’exploitation de la salle sur dix ans devra
permettre le remboursement de l’emprunt bancaire et le paiement aux actionnaires de dividendes
équivalent au capital initial.

Les cash-flows générés au-delà des dix premières années financeront la construction
d’appartements meublés au-dessus de la salle des cérémonies, tout en continuant de payer un
niveau au moins équivalent de dividendes.

1. DESCRIPTION DU PROJET

La salle devra être modulable et facile d’accès à partir des quartiers d’affaires et résidentiels que
sont Bonanjo, Akwa, Bonapriso et Bali. Il est préférable qu’elle se situe à un transport de ces
quartiers. Une fois construite, la salle des cérémonies sera louée à des personnes morales ou
physiques pour l’organisation des conférences, des mariages et autres.

La superficie totale du terrain prévue est mille mètres carrés (1000 m²), elle tient compte de la salle
des cérémonies, des pièces annexes et des parkings.

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Les surfaces de la salle des cérémonies et les pièces annexes se déclinent comme suit :
Nature des locaux Surface utile (m²) Remarques Matériel, Equipement
Espace détente et éventuellement destiné à de petites animations Fauteuils, panneaux d’affichage. Cimaises et équipements pour
Hall et vestiaires 30
(expositions). expositions... Comptoir, portants pour cintres.
blocs hommes/femmes distincts.
L’usage prescrit 1 WC + 1 urinoir pour 80 hommes et 1 sanitaire adapté aux
Sanitaires 35 handicapés (soit 11 unités).
Et 1 WC pour 40 femmes et 1 sanitaire adapté aux handicapés (soit 11
unités).

Rideau roulant de fermeture, comptoir spacieux, évier, frigo, eau


Bar 10 Ouvert sur salle et en lien avec l’office
chaude et eau froide, petit congélateur, étagères pour rangements
On compte 1 m2 par personne assise.
cène fixe de 40 m (8X5) Installation d’un grill technique. Exigences
Salle principale 400 Une attention particulière sera portée au confort acoustique et au choix
thermiques et
du revêtement du sol (gym - danses - spectacle)
Douches et 2 vestiaires collectifs : un hommes/un femmes. A proximité des 2 salles et Lavabos/cabines de douches/blocs WC accessibles/ acoustiques
40
vestiaires (02) proche de la scène de la grande salle Prises électriques, sonorisation
Évier, frigo, congélateur eau chaude et eau froide
Cuisine Industrielle 80 Chaine de froid, chaud, laverie pour plonge.
Prises électriques pour traiteurs
Locaux de En liaison avec la salle et l’extérieurQuai de déchargement à prévoir si
30
stockage nécessaire
Locaux techniques 20 Chaufferie, ménage, local poubelles... À optimiser selon projet

Circulations 8% 52

TOTAL 697

L’aspect modulable de la salle devrait permettre la subdivision de la salle principale en petit espaces
pouvant être configurés en salles de réunions utilisées indépendamment.

La cuisine professionnelle offrirait l’opportunité de faire un restaurant du lundi au vendredi. La


superficie restante sera utilisée pour les parkings et les aménagements extérieurs.

2. EVALUATION DU COUT DE L’INVESTISSEMENT

L’investissement initial supportera :

- L’acquisition du terrain.
- La construction de la salle jusqu’aux finitions.
- L’aménagement d’une cuisine professionnelle.
- La climatisation et la sonorisation.
- L’aménagement de la salle principale.

L’estimation sommaire du budget initial est de FCFA 395 Millions.

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N° ITEM Unité Quantité CU (FCFA) Total

1 Constitution société et exploitation 1ère année Forfait 5 000 000


2 Acquisition terrain m² 1000 145 000 145 000 000
3 Gros œuvre + Finitions m² 697 200 000 139 400 000
4 Aménagement cuisine industrielle m² 80 234 669 18 773 489
5 Climatisation m² 400 62 578 25 031 319
6 Sonorisation m² 400 73 622 29 448 611
7 Amenagement salle principale Personne 400 50 000 20 000 000
8 Divers - 5% 11 632 671

TOTAL 394 286 090

3. MODE DE FINANCEMENT

La construction d’une salle des cérémonies d’une telle envergure est un investissement lourd. D’où
l’intérêt de lever les fonds via un pool d’investisseurs privés qui pourrait se constituer en société et
financer dans un premier temps l’acquisition du terrain. La seconde phase du projet serait le
financement de la construction et l’aménagement de la salle via un emprunt bancaire.

Le financement initial de FCFA 150 millions est divisé en 150 parts et les investisseurs privés
adhèrent au projet en précisant le nombre de parts prises en termes de participations. L’objectif
étant d’avoir au maximum 15 investisseurs pour une moyenne de 10 parts par personne.

4. ORGANISATION

La manifestation d’intérêt pour le projet que nous dénommerons « SACEM » se fait en remplissant le
formulaire présenté à la dernière page permettant d’obtenir les informations d’identification des
investisseurs potentiels.

Une fois les manifestations d’intérêt obtenues, des rencontres d’échanges pour peaufiner le
dimensionnement du projet, sa planification et son financement seront tenues entre les
investisseurs.

Une fois les investisseurs accordés sur le projet, les formalités de constitution de la société suivront.
La collecte des fonds se fera dans le cadre de la société et l’acquisition du terrain aussi.

Une fois le terrain acheté, le dossier de financement suivra. En parallèle le choix des prestataires
pour l’architecture de la salle, les constructions et aménagements se feront pour exécution une fois
les financements obtenus.

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Le facteur essentiel de réussite du projet repose sur le groupe d’investisseurs constitué. Le souhait
est de réunir un groupe de personnes de bonne moralité qui s’engagent non seulement du point de
vue financier, mais également par une implication dans la conduite du projet.

Le profil type de l’investisseur est une personne ayant une activité principale de salarié et qui
souhaite investir dans une activité parallèle nécessitant un suivi moindre avec un contrôle aisé.

Les personnes ayant des bonnes notions dans les domaines ci-après seront un atout pour la réussite
de ce projet :

- Droit des affaires et fiscalité, lors de la constitution de la société ;


- Procédures foncières et domaniales, lors l’acquisition du terrain ;
- Financement via le CFC ou une autre banque, lors du montage des dossiers de financement ;
- Construction et Bâtiments, lors de la réalisation des constructions ;
- Evènementiel, lors des aménagements et de l’exploitation de la salle ;
- Comptabilité et Finance pour le suivi des dépenses, l’établissement des budgets et les calculs
de rentabilité ;

5. PROJECTIONS FINANCIERES

Nous travaillerons dans l’hypothèse que la prospection des investisseurs est achevée et que ces
derniers se sont engagés pour débuter le projet en 2019.

5.1. Macro planning

Le macro planning du projet s’étend sur 10 trimestres et se décline comme suit.

T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10
N° Activité 01/01/2019 01/04/2019 01/07/2019 01/10/2019 01/01/2020 01/04/2020 01/07/2020 01/10/2020 01/01/2021 01/04/2021
1 Constitution SCI x x
2 Apports Capital x x
3 Acquisition Terrain x x
4 Montage dossier de financement x
5 Construction x x x x
6 Amenagement x
7 Marketing et Promotion x x x

5.2. Investissement

Le plan d’investissement sur trois ans se décline comme suit.

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N° Activité 2019 2020 2021
Investissement
1 Acquisition Terrain - 145 000 000
2 Construction - 139 400 000
3 Amenagement - 93 253 419

TOTAL - 145 000 000 - 139 400 000 - 93 253 419

5.3. Emprunt

Le montant de l’emprunt est constitué de tous les coûts hors constitution de la société, frais de
fonctionnement de la première année et achat du terrain ; tout ceci majoré de 20% afin de gérer
d’éventuels imprévus.

Les hypothèses de l’emprunt et son amortissement se déclinent comme suit.

Montant du prêt 293 143 308 Mensualité 58 201 243


Taux d'intérêt annuel 7% Nombre de mensualités prévues 9
Durée du prêt en années 9
Différé 2 Multiplicateur 0,9346
Nombre de versements par an 1 Montant des versements anticipés 0
Date de début de l'emprunt 01/01/2020 Montant des intérêts 81 314 703
Versements supplémentaires facultatifs 0

Date du Versem ent Capital Reste à


n° versem ent Solde initial Annuité total rem boursé Intérêts rem bourser

1 01/01/2021 293 143 308 293 143 308


2 01/01/2022 293 143 308 293 143 308
3 01/01/2023 293 143 308 58 201 243 58 201 243 37 681 211 20 520 032 255 462 097
4 01/01/2024 255 462 097 58 201 243 58 201 243 40 318 896 17 882 347 215 143 201
5 01/01/2025 215 143 201 58 201 243 58 201 243 43 141 218 15 060 024 172 001 983
6 01/01/2026 172 001 983 58 201 243 58 201 243 46 161 104 12 040 139 125 840 879
7 01/01/2027 125 840 879 58 201 243 58 201 243 49 392 381 8 808 862 76 448 498
8 01/01/2028 76 448 498 58 201 243 58 201 243 52 849 848 5 351 395 23 598 650
9 01/01/2029 23 598 650 58 201 243 23 598 650 21 946 745 1 651 906 0
10 01/01/2030 0 58 201 243 0 0 0 0
11 01/01/2031 0 58 201 243 0 0 0 0 0

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5.4. Exploitation

L’exploitation sur la période de remboursement de l’emprunt se décline comme suit.

Activité 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029
Location de weekend
Nombre de weekend 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50
Taux de location 0% 0% 0% 50% 60% 70% 80% 80% 80% 80% 80%
Nombre de location - - - 25 30 35 40 40 40 40 40
Prix de location 2 500 000 2 500 000 2 500 000 2 500 000 2 500 000 2 500 000 2 500 000 2 500 000 2 500 000 2 500 000 2 500 000
S/TOTAL - - - 62 500 000 75 000 000 87 500 000 100 000 000 100 000 000 100 000 000 100 000 000 100 000 000

Location de semaine
Nombre de jours 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150
Taux de location 0% 0% 0% 10% 20% 30% 40% 40% 40% 40% 40%
Nombre de location - - - 15 30 45 60 60 60 60 60
Prix de location 1 500 000 1 500 000 1 500 000 1 500 000 1 500 000 1 500 000 1 500 000 1 500 000 1 500 000 1 500 000 1 500 000
S/TOTAL - - - 22 500 000 45 000 000 67 500 000 90 000 000 90 000 000 90 000 000 90 000 000 90 000 000

Chiffre d'Affaires - - - 85 000 000 120 000 000 155 000 000 190 000 000 190 000 000 190 000 000 190 000 000 190 000 000

Marketing & Promotion


Assurances
Maintenance des installations
Gardienage
Electricité
Eau
Charges fiscales
Charges sociales
Autres charges
Salaires
35% CA avec min
Charges d'exploitation - 5 000 000 - 5 816 335 - 5 816 335 - 29 750 000 - 42 000 000 - 54 250 000 - 66 500 000 - 66 500 000 - 66 500 000 - 66 500 000 - 66 500 000

Charges Financières - - - 20 520 032 - 17 882 347 - 15 060 024 - 12 040 139 - 8 808 862 - 5 351 395 - 1 651 906 0
Amortissements - 16 295 342 - 16 295 342 - 16 295 342 - 16 295 342 - 16 295 342 - 16 295 342 - 16 295 342 - 16 295 342

Résultat Avant Impôts - 5 000 000 - 5 816 335 - 5 816 335 18 434 627 43 822 311 69 394 634 95 164 519 98 395 797 101 853 263 105 552 753 107 204 658

Impôts sur les Sociétés - - - - 6 452 119 - 15 337 809 - 24 288 122 - 33 307 582 - 34 438 529 - 35 648 642 - 36 943 463 - 37 521 630
35% RAI
Résultat Net - 5 000 000 - 5 816 335 - 5 816 335 11 982 507 28 484 502 45 106 512 61 856 938 63 957 268 66 204 621 68 609 289 69 683 028

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5.5. Bilan

Le Bilan sur la période de remboursement de l’emprunt se décline comme suit.

Activité 2 019 2 020 2 021 2 022 2 023 2 024 2 025 2 026 2 027 2 028 2 029

ACTIF
Immobilisations
Terrain 145 000 000 145 000 000 145 000 000 145 000 000 145 000 000 145 000 000 145 000 000 145 000 000 145 000 000 145 000 000 145 000 000
Batiments 139 400 000 139 400 000 132 430 000 125 460 000 118 490 000 111 520 000 104 550 000 97 580 000 90 610 000 83 640 000
Aménagements 93 253 419 83 928 077 74 602 735 65 277 393 55 952 052 46 626 710 37 301 368 27 976 026 18 650 684

Actifs circulants
Trésorerie - 147 926 973 48 857 218 39 453 856 43 914 805 62 175 440 58 238 472 53 170 557 46 892 529 73 922 271 122 320 592

TOTAL 145 000 000 432 326 973 426 510 637 400 811 933 388 977 540 390 942 834 370 710 524 349 347 267 326 773 896 337 508 297 369 611 275

PASSIF
Capitaux propres
Capital Social 150 000 000 150 000 000 150 000 000 150 000 000 150 000 000 150 000 000 150 000 000 150 000 000 150 000 000 150 000 000 150 000 000
Reserves - 5 000 000 - 10 816 335 - 16 632 671 - 4 650 164 23 834 339 68 940 851 94 869 645 122 898 769 153 175 246 185 856 391 219 611 275

Emprunts - 293 143 308 293 143 308 255 462 097 215 143 201 172 001 983 125 840 879 76 448 498 23 598 650 1 651 906 -

TOTAL 145 000 000 432 326 973 426 510 637 400 811 933 388 977 540 390 942 834 370 710 524 349 347 267 326 773 896 337 508 297 369 611 275

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5.6. Trésorerie

La trésorerie sur la période de remboursement de l’emprunt se décline comme suit.

Activité 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

Cash Flow - Exploitation -


Résultat Net - 5 000 000 - 5 816 335 - 5 816 335 11 982 507 28 484 502 45 106 512 61 856 938 63 957 268 66 204 621 68 609 289 69 683 028
Amortissement - - - 16 295 342 16 295 342 16 295 342 16 295 342 16 295 342 16 295 342 16 295 342 16 295 342

Cash Flow - Investissement


Achat Terrain - 145 000 000
Constructions - 139 400 000 - 93 253 419

Cash Flow - Financier


Apports en Capital 150 000 000
Paiement Dividendes - 35 928 144 - 35 928 144 - 35 928 144 - 35 928 144 - 35 928 144
Emprunt 293 143 308
Remboursement emprunt - - - 37 681 211 - 40 318 896 - 43 141 218 - 46 161 104 - 49 392 381 - 52 849 848 - 21 946 745 - 1 651 906

Cash Flow Annuel - 147 926 973 - 99 069 755 - 9 403 362 4 460 948 18 260 636 - 3 936 968 - 5 067 915 - 6 278 028 27 029 742 48 398 320

Trésorerie - 147 926 973 48 857 218 39 453 856 43 914 805 62 175 440 58 238 472 53 170 557 46 892 529 73 922 271 122 320 592

Construction d’une salle de cérémonies modulable « SACEM »


Ruben BIKOY (ruben.bikoy@gmail.com) Page 11 sur 13
6. REMUNERATION DES INVESTISSEURS

Les actionnaires du projet récupèrent le montant de leur investissement initial sur la période de
remboursement total de l’emprunt avec le paiement de dividendes de FCFA 36 millions bruts à partir
de la septième année après la création de la société, soit la quatrième année après le début des
activités commerciales.

La trésorerie à partir de la dixième année permet de payer plus de dividendes ou de réinvestir le


surplus de liquidité dans l’extension des appartements au-dessus de la salle des cérémonies.

CONCLUSION

Un célèbre entrepreneur disait que seuls les gens assez fous de penser qu’ils peuvent changer le
monde y parviennent vraiment. Notre objectif à nous, n’est pas de changer le monde mais
seulement d’accéder à une plus grande indépendance financière.

Mais c’est assez fou quand même, de penser que nous pouvons réunir, quinze jeunes cadres
d’entreprises, dynamiques, talentueux, motivés, prêts à s’engager dans un projet où nous allons
nous investir personnellement et y mettre chacun dix millions francs CFA de nos économies. Ce n’est
pas tout, nous aurons à :

- Acquérir un terrain facile d’accès avec les fonds rassemblés ;


- Lever un financement de FCFA 294 millions par les banques ;
- Suivre la construction d’une salle des cérémonies pendant 3 ans ;
- Travailler à la promotion de cette salle ;
- Croiser les doigts en espérant que tout marche comme prévu.

Steve JOB en parlant de « folie » faisait peut-être référence à la Conviction et à la Foi.

Alors, si vous avez comme moi la conviction que cette idée est réalisable et les éventuelles difficultés
surmontables, envoyez-moi un email, on pourra discuter pour enrichir et améliorer ce business plan.

Si au-delà de la conviction, vous avez la Foi et voulez vraiment travailler à la réalisation de cette idée,
remplissez le formulaire de manifestation d’intérêt ci-dessous et commençons dès maintenant à
concrétiser ce projet.

Construction d’une salle de cérémonies modulable « SACEM »


Ruben BIKOY (ruben.bikoy@gmail.com) Page 12 sur 13
MANIFESTATION D’INTERET A INVESTIR DANS LE PROJET « SACEM »

Dans le cadre de la création de la Société prévue dans le courant de l’année 2019, visant à construire
une salle des cérémonies, dont l’objet principal sera sa mise en location.

Je soussigné(e) : M. / Mme/ Mlle

Date et lieu de naissance

De nationalité

Demeurant à

Mail

Téléphone

Déclare vouloir devenir actionnaire de la société,

Souhaite investir la somme de …………………………………………………………………………………………… dans le


capital de ladite société.

Fait à ..................................................... le ..............................................................

Signature

Merci de nous retourner le présent formulaire dès que possible, à l’adresse ruben.bikoy@gmail.com

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