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THEMEDEL’EXPOSE :AGENT IMMOBILIER
Rédigé Par:
Enseignant :
M.KAMENI Guy Marcel
Docteur en droit privé et Spécialisé en Science criminelle
Annéeacadémique 2019-2020
PLAN DE L’EXPOSE
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PREMIERE PARTIE : APPROCHE THEORIQUE DE L’AGENT IMMOBILIER
CHAPITRE I :L’AGENT IMMOBILIER
Section 1 :Les conditions d’accès à la profession d’agent immobilier
Paragraphe 1 : les conditions d’aptitude à la profession d’agent immobilier
Paragraphe 2 : L’assurance à la profession d’agent immobilier
Section 1 :Statut et rôle de l’agent immobilier
Paragraphe 1 : Statut de l’agent immobilier
Paragraphe 2 : Rôle de l’agent immobilier
CHAPITRE II :EXERCICE DE LA PROFESSION D’AGENT IMMOBILIER
Section 1 :Obligations et droits de l’agent immobilier
Paragraphe 1 : Obligations de l’agent immobilier
Paragraphe 2 : Droits et avantages de l’agent immobilier
Section 2 :Mandat et rémunération de l’agent immobilier
Paragraphe 1 :Mandat de l’agent immobilier
Paragraphe 2 : Rémunération de l’agent immobilier
SECONDE PARTIE :LA RESPONSABILITE DE L’AGENT IMMOBILIER
CHAPITRE I : LA RESPONSABILITE CIVILE DE L’AGENT IMMOBILIER
Section 1 :La responsabilité contractuelle à l’égard du mandant
Paragraphe 1 :L’obligation de moyens de l’agent mandaté
Paragraphe 2 : Le devoir de conseil et d’assistance
Section 2 : La responsabilité délictuelle à l’égard des tiers
Paragraphe 1 :Le dépassement des pouvoirs
Paragraphe 2 : Délit ou quasi- délit
Section 2 : La responsabilité pénale de l’agent immobilier
CONCLUSION
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INTRODUCTION
Bien que les marchés immobilières jouent un rôle considérable dans le façonnement des villes et
l’orientation des choix résidentielles, l’étude sociologique d’un groupe professionnel,celui des
agents immobiliers est susceptibles d’apporter des éléments d’analyse .C ‘est en effet au cours
de la relation entre les particuliers et les intermédiaires que se construisent et s’activent le
logement familiale .A cet effet ,l’agent immobilier étant considéré comme un agent
commercial ,peut être défini juridiquement comme une personne physique ou morale qui
accomplit des opérations et en fait sa profession habituel. Qualifié de mandataire,quel sera son
statut juridique .Nous essayerons de faire une approche théorique de l’agent
immobilier(premièrepartie)etenfindeparlerdesaresponsabilité(seconde partie).
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Section 1 : conditions d’accès à la profession d’agent immobilier
Elles se font à travers les conditions d’aptitude (paragraphe 1) et son assurance (paragraphe 2).
Paragraphe 1 : Les conditions d’aptitude à la profession d’agent immobilier.
Les personnes désirant exercer la profession d’agent immobilier doivent être titulaires :
Soit d’un diplôme de licence sanctionnant les études juridiques, économiques ou de
commerciales ;
Soit d’un diplôme d’ingénieur de gé nie civil, d’urbaniste ou d’architecte ;
Soit d’un baccalauréat et d’une expérience professionnelle d’au moins dix ans dans un emploi
permanent dans les organismes accomplissant les opérations immobilières.
Les personnes morales satisfaisant aux conditions de la profession de commerçant et employant au moins
une personne physique apte à la profession d’agent immobilier sont éligibles à la profession d’agent
immobilier.
Le postulant à la profession d’agent immobilier doit s’inscrire au registre des agents immobiliers tenu au
ministère du développement urbain et de l’habitat, présenter des garanties financières suffisantes
souscrites auprès d’une banque agréée, et justifier d’une police d’assurance.
La demande d’inscription, faite sur papier timbré, au tarif en vigueur est adressé au ministère du
développement et de l’habitat et déposé à la sous-direction de l’accueil, du courrier et de liaison.
Le statut de l’agent immobilier répond à une définition légale très précise qui ne peut s’appliquer à
tous les intervenants de ce secteur.
Ainsi pour faire définitivement la part des choses il conviendra de retenir qu’un agent immobilier est
un mandataire .Grace à la détention de sa carte professionnelle de transactions immobilières.L’agent
immobilier a toute latitude pour endosser l’intermédiaire légal pour tout les types de transactions.
Dans cette perspective, il dispose d’une liberté quasi –absolu dans la manière de structurer son
activité .Ainsi, il pourra par exemple opérer en toute indépendance sur le secteur et ainsi être immobilier à
son compte ou au contraire choisir d’intégrer un réseau déjà bien implanté.
Paragraphe 2 : Rôle de l’agent immobilier
L’agent immobilier est un professionnel des transactions immobilières, ses conditions font qu’il peut
également exercerses missions au sein d’une structure sociétaire en qualité de salaire .Ceci suppose qu’il
reçoit une délégation de pouvoir pour agir au nom et pour le compte de son client .Il peutêtre soit le
propriétaire vendeur soit propriétaire bailleur .Il joue plusieurs rôles entre autre :
En relation acheteur-vendeur
L’agent immobilier est tenu de certaines obligations : la première est la plus importante désigne sa qualité
de « marieur d’affaire ».A ce titre, l’agent immobilier est un intermédiaire dont le rôle consiste à faire se
rencontrer une offre acquéreur potentiel. Son rôle est ainsi de proposer et conduire une offre de vente
concernant un bien immobilier, puis de faire en sorte que la vente soit conclue.
Agissant comme tel, il est considéré comme un « courtier immobilier ».
En relation conseiller et négocier
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Outre sa fonction d’intermédiaire ,l’agent immobilier est un négociateur immobilier .Ce dernier doit
mettre en œuvre des techniques de ventes censées inciter l’acquéreur potentiel à l’achat du bien
immobilier .Dans missions d’intermédiation et de négociation, l’agent immobilier est astreint à un devoir
de conseil. Il doit ainsi ,tout au long du mandat faire montre de l’acheteur vis-à-vis du vendeur ,l’agent est
tenu de le conseiller au mieux concernant les démarches
juridiques, administratives. Envers l’acheteur l’agent immobilier doit par exemple signaler tout vice
apparent qu’il aurait pu constater
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Paragraphe 2 :Droits et avantages de l’agent immobilier
L’agent immobilier a le droit de mentionner sur tous les documents à usage professionnel
Son numéro d’inscription au Registre des agents immobiliers ;
Les références de sa carte professionnelle ;
Le nom ou la raison sociale et l’adresse de l’entreprise ainsi que exercée ;
Le numéro d’inscription au registre de commerce et du crédit mobilier(RCCM).
Selon l’art 32 al 1 de la loi n 2001 /020 du 18 décembre 2001 portant profession de l’agent immobilier
« l’agent immobilier perçoit, pour chaque opération, une rémunération calculée proportionnellement au
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prix de vente ou de location ».Leur rémunération varie en fonction de la situation, compétence et de
l’importance de l’affaire.
L’agent immobilier reçoit une rémunération en contre partie de son activité .Cellequi s’appuie sur
un système « d’honoraires » souvent mentionné sous l’appellation de « commission » qui désigne entre
autre une rémunération sous formes de pourcentage servie à l’agent immobilier dans les transactions
négociées entre les parties prenantes. La commission de l’agent immobilier, perçue à l’occasion de ses
opérations d’entremise , c’est-à-dire lorsqu’il est l’intermédiaire qui a permis la réalisation de la vente
d’un immeuble ou d’un fond de commerce est soumis à des conditions légales et réglementaires
strictes .Ces règles ne sont pas toujours connues des clientsde ces agences et sont parfois mal maitrisées
par les professionnels eux-mêmes qui peuvent perdre leurs commissions parce qu’ils n’auront pas
respecté cette réglementation .Elle est accordée lorsque l’agent rapporte la preuve du caractère
déterminant de son intervention et du caractère définitif du contrat conclu. Les modalités de détermination
de la commission ainsi que celles relatives au droit de préemption sont fixées par voie réglementaire .le
mandataire ne peut recevoir aucune somme autre que celle à laquelle les parties sont engagées , en cas de
pluralité de mandataires,seul celui par l’entremise duquel l’opération a été définitivement conclue a droit
à la commission de ce fait, les manœuvres frauduleuses ne sauraient priver l’agent immobilier du droit à
sa commission si les parties se sont entendues pour traiter directement sans que cet arrangement lui dénie
son rôle d’intermédiaire .Le mandant doit rembourser le mandataire de tous les frais et avances engagés
par ce dernier dans l’exécution de sa mission , conformément à son mandat .
Comme tout intermédiaire professionnel rémunéré chargé de mettre en relation un acheteur et un vendeur,
la responsabilité l’agent immobilier est retenue en cas de faute générant un préjudice, peu importe que
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cela arrive dans le cadre de son mandat .Ainsi, l’agent immobilier est responsable l’égard du mandant
(section1) mais également envers les tiers(section2).
Section 1 :La responsabilité contractuelle à l’égard du mandat
L’agent immobilier reçoit un pouvoir et agit pour le compte d’autrui en vue de procéder à la vente d’un
bien, à la recherche d’un acquéreur ou d’un locataire et l’administration d’un bien.Il ne pourra faire une
transaction que s’il est muni d’un mandat écrit qui limitera sa responsabilité, ainsi il ne sera tenu que
d’une obligation de moyens (paragraphe1) néanmoins, la responsabilité immobilière peut être engagée
en cas de manquement à son obligation de conseil et d’assistance (paragraphe2).
Paragraphe 1 :L’obligation de moyens de l’agent immobilier mandaté
L’article1992 du code civil stipule que « le mandataire répond non seulement du dol,mais des fautes
ou négligences qu’il commet dans sa gestion ».L’agent immobilier est donc responsable de
l’inexécution du mandat selon les principes généraux de la responsabilité contractuelle.
A ce titreil répond des fautes qu’il commet dans l’exercice de sa mission dès lors qu’elles on a causé un
préjudice au mandant et qu’un lien de causalité est établi entre la faute contractuelle et le dommage .La
mise en cause de la responsabilité de l’agent immobilier suppose donc que soient établis la faute et le lien
de causalité entre cette faute et le préjudice invoqué par leur mandant. Néanmoins, il ne pourra faire
échec à la mise en œuvre de sa responsabilité en excipant d’une faute et de l’un de ses proposés ,l’agent
immobilier étant responsable de leurs agissements fautifs.
Paragraphe 2 : Le devoir de conseil et d’assistance
La jurisprudence retient assez aisément la responsabilité de l’agent immobilier pour manquement à son
obligation de renseignement et devoir de conseil dont l’étendue ne cesse de s’accroitre. Ce devoir de
conseil s’explique essentiellement par le fait que les agents immobiliers sont des professionnels qui
doivent, en raison de leur supériorité technique ,informer leurs clients, non professionnels ,sur les
circonstances qui entourent l’opération qu’ils envisagent mais aussi sur ses conséquences.
Ce devoir de conseil impose à l’agent d’informer son client de tous les risques que lui fait courir
l’opération projetée ainsi que sur la réglementation applicable et ensuite de consulter utilement son client
sur la façon de les éviter.
Section 2 : La responsabilité délictuelle à l’égard des tiers
La responsabilité délictuelle de l’agent immobilier à l’égard des tiers peut être mise en œuvre en cas de
dépassement de pouvoirs (paragraphe1) d’une part et de délit ou quasi délit (paragraphe2) d’autre part.
Paragraphe 1 : Le dépassement de pouvoirs
L’agent immobilier répond tout naturellement de l’ensemble des actes qui relèvent d’un dépassement de
pouvoirs.
De même, sa responsabilité délictuelle peut être engagée par le tiers lorsque l’agent immobilier agit en
son nom propre, sans faire connaitre sesqualités.
Paragraphe 2 : délit ou quasi –délit
L’agent immobilier engage sa responsabilité pour tous les délits et quasi-délits commis dans l’exécution
de son mandant,sans qu’il soit besoin de rechercher s’il a agi conformément ou pas aux instructions de
son mandant.Ainsi il a été jugé que la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier était engagée
lorsque ce dernier avait omis de présenter aux acquéreurs.
La responsabilité de l’agent immobilier peut aussi être pénale. En effet, elle est engagé si le professionnel
commet un acte pénalement répréhensible comme un détournement et l’abus de confiance.
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Toute personne qui de manière habituelle ,se livre,ou prête son concours ,même à titre accessoire ,aux
opérations immobilières ,sans être titulaire de la carte professionnelle ,ou ;qui après avoir cessé de remplir
les conditions de délivrance de cette carte professionnelle d’agent immobilier ,se livre ou prête son
concours ,même à titre accessoire aux même opérations ,s’expose à une peine pécuniaire de 100000
francs cfa à1 500 000 francs cfa et en cas de récidive , à une amende de 900 000 francs cfa à 3 000 000
francs cfa et un emprisonnement de 10 jours à 03 ans ,ou l’une de ces deux peines seulement.
Toute personne qui exerce les fonctions de représentant légal ou statutaire d’une personne morale qui,de
manière habituelle , prêteson concours ,même à titre accessoire , à des opérations immobilières
lorsqu’elle ne justifie pas d’une inscription au registre des agents immobiliers et le détention d’une carte y
afférente ,s’expose aux mêmes peines que ci-dessus.
CONCLUSION
En définitive ,il a été question pour de faire une approche théorique de l’agent immobilier en parlant de
son rôle au sein de la société, en énumérant ses obligations en faisant un bref aperçue sur sa rémunération
et de la responsabilité de celui-ci .l’agent immobilier vue comme un intermédiaire de vente et
professionnel de transactions immobilier est aussi une personne morale remplissant un certain nombre de
critères et détentrice de la carte professionnelle immobilières.Le statut juridique d’un agent immobilier
répond à une définition légale.En effet ,il en ressort divers statuts juridiques à son égard qui lui permette
d’évoluer valablement il peut avoir à la fois le statut
d’ agent commercial ou mandataire immobilier ,le statut d’autoentrepreneur et celui de négociateur salarié
.A travers ces nombreux statuts quelle sera sa promotion immobilière ?
BIBLIOGRAPHIES
Articles : article 1992 du code civil ,article 32 alinéa 1 de la loi n°2001 /020 du 18 décembre 2001
ANNEXES
Annexe 1 : La loi n°2001/021 du décembre portant organisation de la profession d’agent immobilier ;
Annexe 2 : DECRET N°2007 /1138 DU 03SEPTEMBRE 2007 Fixant les modalités d’application de la n°2001 /020
du 18 décembre 2001 portant organisation de la profession d’agent immobilier.