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COURS DE DROIT SPECIAL DES CONTRATS

Les contrats portant sur la chose

Le droit dit des contrats spéciaux fait l’objet de règles spéciales soit qu’elles les
précisent, les dérogent ou les reprennent. Ce sont pour la plupart des contrats qui
font partie du code civil, des types de contrats nommés mais ils ont connu une
évolution qui les éloigne de ce qu’ils étaient en 1804. Chacun de ces contrats est
relativement utilisé à des biens nouveaux. Ex : Biens immatériels (faire l’objet
d’une cession comme brevet d’invention.
Le code civil distinguait le prêt à usage du prêt en consommation. Il distinguait
le commodat. Ce contrat a connu une évolution fondée essentiellement mais pas
exclusivement à savoir la protection de l’emprunteur.
D’autres contrats n’obéissent à aucun régime parce que rien n’est prévu, il en est
ainsi du contrat su brevet parce que le code de propriété intellectuelle n’a pas
organisé la cession.
Dans d’autres cas encore, le législateur renvoie aux dispositions du code civil, il
en est ainsi notamment de l’apport des biens dans la société (selon qu’il s’agit
d’un apport en société en nature), l’apporteur = le vendeur tandis que l’apporteur
en jouissance est assimilé à un bailleur.
Concernant le contrat portant sur une chose, l’examen portera sur la vente et le
bail.
Titre 1 : Le contrat de vente
Le plus usuel des contrats régit aux articles 1582 à 1685 du code civil. La vente
est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, l’autre à la
payer. Deux points sont à retenir :
- La vente est un contrat synallagmatique : c’est la réciprocité qui
caractérise les contrats synallagmatiques. Dans la vente, le vendeur
s’oblige à livrer la chose vendue, l’acheteur à payer le prix lié à la
fonction économique essentielle de la vente. Les intérêts de cette
qualification concernent à la fois la preuve de la vente et son exécution.
- Quant à la preuve (article 1325 du code civil) : les actes sous seing
privé qui contiennent des actes synallagmatique ne sont valables que
produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties. La règle se justifie
par la nature même de la vente. Chacune des parties étant créancière, il est
normal que possède un titre établissant cette créance.
- Quant au fond, la réciprocité des obligations qui caractérisent la
vente répondent à des conditions particulières : aucune partie ne peut
être contrainte d’exécuter son propre engagement dès l’instant que l’autre
n’exécute pas le sien. La mise en œuvre de ce principe est réalisée par
l’exception … ou la résolution …. (article 1184)
- Le contrat de vente est translatif de droits patrimoniaux : la vente est
en principe un contrat commutatif comme le définit l’article 1104 du code
civil. Le contrat est commutatif lorsque deux parties s’engagent à faire ou
donner une chose qui est regardée comme l’équivalent de ce qu’on lui
donne ou de ce qu’on lui paye.
- La vente est un contrat consensuel (article 1563) : elle est parfaite entre
les parties : la propriété est acquise de droit à l’acheteur du vendeur et
convenu de la chose voulue quoique la chose ne soit pas livrée ou payée.
- La vente est à exécution instantanée ou successive

CHAPITRE 1 : LA PERIODE PRECONTRACTUELLE


Lorsque les contrats portant sur des montants considérables, il y a une phase de
pourparlers et de négociation. Les contrats peuvent être souscrits, signés pendant
cette période dite précontractuelle. Les contrats préalables à la vente sont
diversifiés. Certains sont prévues par le législateur, d’autres sont l’œuvre de la
pratique. Pour l’essentiel, il s’agit des contrats par lesquels les parties s’obligent
simplement à discuter les termes et modalités de la vente, ils peuvent comporter
les éléments du contrat. Ils peuvent comporter les éléments du contrat de vente
mais leur objet n’est pas la chose à vendre mais le principe même du prix de la
vente (négociation).
I. Le pacte de préférence
Il en désigne ainsi l’engagement par le propriétaire d’une chose de la vendre au
bénéficiaire. Il est marqué du sceau de fragilité car subordonné par la décision
du vendeur de vendre. Si le propriétaire décide de vendre, il doit respecter
l’engagement pris en proposant la chose aux bénéficiaires du pacte.si le
bénéficiaire ne veut pas acquérir, le propriétaire peut vendre à une tierce
personne. Il s’agit d’une convention entre le promettant et le bénéficiaire de la
propriété.
- Question : quelle est la conséquence de l’engagement rompu par le
promettant ?
- Avant un arrêt de la chambre mixte en date du 26 mai 2006, le
bénéficiaire du pacte pouvait réclamer des dommages et intérêts en
prouvant que le promettant avait violé son engagement ou obtenu
l’annulation du contrat souscrit avec les tiers à condition de prouver la
mauvaise foi de ce dernier. il pouvait alternativement demander les deux
moyens (il faut prouver que le tiers avait connaissance de l’existence du
pacte et prouver également que ce tiers savait que le bénéficiaire voulait
se prévaloir du contrat.)
- Cet arrêt a bouleversé la jurisprudence. Désormais, le bénéficiaire d’un
pacte est en droit d’exiger l’annulation des contrats passés avec un tiers et
obtenir la substitution avec l’acquéreur. La solution résultant de cet arrêt
fait apparaitre qu’existe un droit de suite dans le temps du bénéficiaire
d’aller chercher la chose dans le patrimoine d’un autre.

II. Les promesses d’achat et de vente


les promesses se distinguent du pacte dans la mesure où elles se situent dans le
processus de la vente en ce sens que soit le vendeur, soit c’est l’acheteur qui
s’engage à vendre ou acheter en laissant à l’autre un droit d’option. On parlera
alors de promesse unilatérale de vente en attendant la réalisation de l’acte.
a. Les promesses unilatérales de vente
C’est un contrat unilatéral, ce qui signifie qui s’applique à elle, les règles
générales du contrat. La promesse n’est pas en principe formaliste, elle est donc
consensuelle bien qu’elle n’est pas soumise à l’article 1840 du code général des
impôts, exige l’enregistrement pour la vente d’un immeuble dans les 10 jours
qui suivent l’acceptation de la promesse. Le promettant est définitivement
engagé sur la vente ce qui infère que ces bénéficiaires peuvent en bénéficier. Il
en est de même si elle est incapable. Selon la jurisprudence, le non-respect de
son engagement ne l’expose à des dommages et intérêts, la justification de cette
solution résulte de ce que l’engagement de promettant.
En application de l’article 142 de l’inexécution de l’obligation de faire ou non se
résout en dommages et intérêts et non à l’exécution forcée. Cependant compte
tenu de la décision de chambre mixte qui a autorisé la substitution du
bénéficiaire au tiers, on aboutit à une sorte d’exécution forcée alors même que
l’obligation du promettant dans le pacte est plus consistante que celle du
promettant dans la promesse. Le bénéficiaire dispose d’une option à savoir ne
pas acquérir ou acquérir dans ce cas on dit qu’il lève l’option. C’est par la levée
de l’option que la vente se forme définitivement à condition qu’elle intervienne
dans les délais si avant cette levée, le bénéficiaire verse une somme au
promettant. Il s’agit de considérer comme partie du prix mais le bénéficiaire
perd cette partie du prix s’il ne lève pas l’option.
-Question : Quelle est la conséquence du non-respect de la promesse
unilatérale de vente ?
Le promettant viole son engagement soit en décidant de ne plus vendre soit en
vendant à un tiers personne soit en accomplissant un acte qui paralyse le droit du
bénéficiaire. Dans tous les cas, la jurisprudence sanctionne la violation du pacte
par l’allocation des dommages et intérêts, elle n’a pas jusqu’à la possibilité
d’une exécution forcée.
B. la promesse synallagmatique de vente
Elle résulte de l’accord entre les deux parties. Les deux s’engagent
contrairement à la promesse unilatérale de vente. L’acte comporte la chose et le
prix.
Comment distinguer la simple promesse de la véritable vente ?
Selon l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente lorsque les
parties se sont entendues sur la chose et le prix. La réponse à la question posée
dépend de la volonté des parties car si en plus des conditions légales, les parties
ont prévu un autre élément comme condition du contrat, leur accord sur la chose
et le prix n’est pas encore la vente. C’est une promesse synallagmatique de vente
qui deviendra vente à la réalisation de la condition qu’ils ont ajouté
(généralement la signature du notaire). Les termes de la promesse doivent être
suffisamment clairs et faute de précision concernant, la jurisprudence considère
qu’il y a accord sur la chose et le prix (vente).
C. les différentes catégories de vente.
- la vente de l’agréage (sur des biens consomptibles)
Il s’agit de la vente dans laquelle la chose soumise à l’appréciation de l’acheteur
avant qu’il ne donne son consentement. Deux hypothèses :
- La vente à la dégustation : certains produits alimentaires, il met la chose
à la disposition des acheteurs (gouter) avant de décider de l’acheteur. Ex :
le vin jusqu’à ce que l’acheteur car il bénéficie d’un droit d’option.
Lorsqu’on parle du droit d’option, l’exécution de ce droit n’emporte aucune
responsabilité sauf abus. Cela veut dire que l’acquéreur renonce.
- la vente à l’essai (sur les biens frangibles)
Ici, l’acheteur a le droit d’essayer la chose en faisant usage. Dans la mesure
où cette chose lui donne satisfaction, il va l’acquérir.
- La vente avec faculté de rétractation
Le contrat ne devient définitif qu’à l’expiration du délai de rétractation. Le plus
souvent, il donne lieu au versement d’une certaine somme d’argent qu’il importe
de qualifier.
- Les Arrhes : C’est une somme d’argent versé par l’acheteur avec une
faculté de renonciation et cette faculté est reconnue à chacune des parties.
Si le vendeur renonce, il rembourse le double de la somme versée.
- L’acompte se distingue de l’arrhes. Ici l’acheteur a commencé à
payer le prix de la chose, il n’a plus le droit d’y renoncer sinon il
engage sa responsabilité contractuelle car le contrat est déjà formé.
3. les ventes subordonnées à un droit de préemption
Le droit de préemption est un droit légal accordé à une partie par lequel celle-ci
bénéficie d’une priorité en cas de vente de la chose individuelle. De même les
locataires ont un droit de préemption sur le bien de location à bail. En vertu de
ce droit, le vendeur est obligé de notifier sa décision de vendre d’abord et en
priorité aux titulaires du droit de fait au profit d’une tierce personne après la
décision du titulaire.
Question : lorsque le bailleur qui sait qu’en vertu de la loi, il la propose au
locataire, la vente. Quelles précautions doit-il prendre à défaut de la vendre
aux tiers ?
L’acte conclu avec le tiers doit comporter une sanction suspensive.

Chapitre II : les conditions de formations du contrat de vente


Un contrat de vente est une convention par laquelle une partie s’oblige à vendre
une chose et l’autre à donner le prix. Ce contrat à la différence des autres
contrats domine le droit et les parties. On l’appelle le contrat synallagmatique.
I. Les parties à la vente
En principe, toute personne peut souscrire au contrat de vente. Il s’agit de liberté
légale qui s’applique à la décision de contrat mais aussi à la décision relative au
choix du cocontractant. Mais dans ces deux cas, la liberté n’est pas absolu et
peut être limité. C’est ainsi que l’obligation de vente permet d’associer la paix
sociale et préserver l’intérêt général.
Le législateur interdit le refus de vente sauf pour un motif d’ordre légitime. La
cour de cassation a sanctionné un pharmacien qui avait refusé de vendre des
contraceptifs en évoquant sa conviction religieuse. Par ailleurs, la loi instaure
des restrictions empêchant certaines personnes d’acquérir. Ainsi les personnes
chargées de la gestion des biens. Ne peut acquérir ces biens car il y a un conflit
d’intérêt.
II. La chose
a. La nature de la chose
Déterminée à l’article 1128 du code civil, texte auquel il convient d’ajouter
l’article 1598 du même code civil. Ces dispositions précisent les choses
susceptibles d’être vendues. Certaines choses sont exclues du domaine
contractuel, par conséquent du domaine de la vente. Il n’en est ainsi du domaine
des choses de la santé, la sécurité des personnes. Il en est ainsi des choses
contrefaites. Cette interdiction vise à protéger le titulaire de la marque.
b. Les caractères de la chose
La chose doit exister au moment de l’accord entre les parties sinon il y a défaut
d’objet, il en est ainsi si la chose n’a pas existé ou a été détruite. Il faut noter que
la disparition postérieure à la vente n’a aucune incidence sur la vente. Il s’agit de
l’application de la théorie des risques. Les choses futures peuvent être vendues
mais le transfert de la chose peut être reporté à la date de l’existence de cette
chose (article 1130). C’est ainsi que l’on peut vendre une chose à fabriquer.
C’est le cas d’un immeuble à construire. La chose doit être déterminé ou
déterminable. Ce sont les parties qui déterminent la chose notamment lorsqu’il
s’agit d’un corps certain alors que la chose de genre est déterminée par l’espèce
et la quotité. Ce sont les parties qui déterminent la chose notamment lorsqu’il
s’agit de chose certaine alors que la chose de genre est déterminée par l’espèce
et la quotité (ex : le riz). Les choses de genre doivent par la suite être
individualisé c’est cette individualisation qui permet le transfert du titre de
propriété. S’il s’agit des choses vendues au poids ou à la mesure, le transfert
interviendra au moment de la pesée ou de la mesure.
La chose doit appartenir au propriétaire, selon l’article 1599 du code civil, la
vente de la chose d’autrui est nulle (nullité relative qui protège uniquement
l’acheteur et non une autre personne, le propriétaire et protégé par des mesures
de protection du droit de propriété. Il bénéficie d’un droit de suite qu’il exerce
par l’action en revendication s’il est propriétaire des biens meubles, la protection
est assurée par la présomption qui est défini à l’article 2279 du code civil.

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