Vous êtes sur la page 1sur 15

LE DROIT FONCIER

Un ensemble de règles juridiques qui régissent les biens immeubles que ça


soit dans leur acquisition, leur reconnaissance, leur transmission ou dans
toute autre forme de transaction qui les implique.

Il est régi par la loi n°14-07 relative à l’immatriculation foncière, celle-ci est
une formalité administrative établissant un droit de propriété définitif et
inattaquable portant sur un bien immeuble conformément au droit
immobilier moderne.

I- La définition de l’immatriculation foncière et ses caractéristiques :

L’immatriculation : inscrire sur des registres spéciaux appelés livres fonciers,


des immeubles qui auparavant étaient régies par le droit musulman.

Elle donne à l’immeuble un nouveau point de départ et le débarrasse, par


l’effet de la purge juridique de tous les droits réels et de toutes les charges
foncières antérieures à l’immatriculation et qui ne sont pas révélés en temps
utile.

L’immatriculation est facultative : le propriétaire d’un immeuble non


immatriculé est libre de choisir entre soumettre son immeuble au régime de
l’immatriculation ou le laisser sous le régime des propriétés non
immatriculés.

Toutefois, lorsque la demande est déposée (réquisition), il est impossible de


la retirer et arrêter la procédure d’immatriculation (article 6 de la loi 14-07).

L’immatriculation obligatoire comprend les domaines suivants :

Page
1
- Les immeubles domaniaux échangés ou immeuble de Habous public
échangés.
- Immeuble ayant fait l’objet de saisie immobilière
- Immeuble compris dans les secteurs de remembrement.

L’enrôlement des réquisitions dans les zones à ouvrir à l’immatriculation


obligatoire est gratuit.

Un système onéreux (qui n’est pas gratuit sauf dans les cas prévus par la loi),
administratif (la justice s’applique dans le cas d’un litige) et la publicité
(porter connaissance au public).

Le traitement des demandes et individuel sauf dans le cas d’immatriculation


groupée ou d’ensemble dans le cadre du remembrement rural.

II- La procédure d’immatriculation foncière :


A- La réquisition d’immeuble : La réquisition d’immatriculation est
déposée par les personnes suivantes : (le propriétaire, le copropriétaire
sous réserve du droit de chefaa de ses copropriétaires lorsque ceux-ci
se trouvent dans les conditions pour l’exercice de ce droit, le
bénéficiaire des droits réels suivants : usufruit, superficie, emphytéose,
Zina, Houa et surélévation, Habous…, le bénéficiaire de servitudes
foncières avec le consentement du propriétaire (ces derniers sont sous
réserve des dispositions relatives à l’immatriculation obligatoire).
- Le créancier non payé à l’échéance peut requérir l’immatriculation en
vertu d’une décision judiciaire obtenue contre un débiteur entreprend
une saisie immobilière.

Page
2
- Le représentant légal d’une personne vulnérable qui peut la déposer en
son nom au cas-où cette dernière pourrait de la déposer elle-même
d’où la disparition de la vulnérabilité.

Le requérant d’immatriculation remet au conservateur de la propriété


foncière qui en délivre récépissé immédiatement une réquisition signée
de lui-même ou d’un mandataire muni d’une procuration régulière qui
doit contenir.

1)- Les infos perso du requérant/ si le requérant est une personne morale
(la mention de la dénomination, son siège et le nom de son représentant
légal.

2)- La mention de l’adresse au lieu de la conservation foncière où est situé


l’immeuble lorsque le requérant n’a pas de domicile dans ce ressort + sa
carte d’identité, la description de l’immeuble dont on a effectué
l’immatriculation, la mention des infos qui montrent que le requérant
possède l’immeuble.

3)- si celui-ci est dépossédé, la mention des circonstances de cette


dernière et l’estimation de la valeur vénale de l’immeuble lors de la
réquisition.

4)- L’indication des droits réels immobiliers existant sur l’immeuble avec
désignation des ayants droit et toutes informations les concernent +
l’indication de l’origine de la propriété

Le conservateur de propriété foncière signe à la place du requérant si ce


dernier est incapable, il qualifie que la remise de la réquisition
d’immatriculation lui a été effectué par l’intéressé après vérification de
son identité.
Page
3
Le requérant dépose les originaux et le copies certifiés conformes des
titres, actes et documents pour faire connaitre le droit de propriété et les
droits réels existant sur l’immeuble.

Les réquisitions d’immatriculation sont établies par la forme ordinaire et


font connaitre pour chacun des requérants d’immatriculation ou groupe
de requérants et ils seront soumis aux dispositions de l’art 13 sur les infos
requises aux immeubles des requérants.

- Le TPI est saisi par le conservateur en ce qui concerne les dossiers des
réquisitions d’immatriculation conjointes ayant donné lieu à des
oppositions et établit des titres fonciers conjointement pour celles non
grevées d’opposition.
Finalement, l’instruction, l’enquête et le transport
B- La publication et le bornage : fixer les limiter de deux terrain privatifs
contigus par des repères matériels bornes, le bornage permet de faire
respecter les limites de propriété, notamment en cas de plantations ou
de constructions.
Ensuite la phase de publication qui consiste de porter connaissance du
public par les moyens disponibles.
La réquisition d’immatriculation, et dans un délai de 10j à partir de la
date du dépôt de la réquisition, Après la publication de l’extrait précité,
le conservateur dresse dans les 2 mois qui suivent la date de
publication un avis contenant la date et l’heure de cette opération.
La réquisition doit être adressée au président du TPI, au représentant
de l’autorité de locale et au président du conseil communal du
territoire sur lequel se trouve l’immeuble concerné, par le CPF dans le
20j avant la date fixée pour le bornage, Ces derniers affichent la

Page
4
réquisition dans leurs locaux exposée au public jusqu’au jour fixé pour
le bornage.

L’exécution de bornage par l’ingénieur géomètre topographe, les


titulaires de droits réels et charges foncières se seraient révélés après
avoir reçu la convocation du conservateur.

Après avoir rassemblé les observations des personnes concernées, procède


au bornage.

Un PV est dressé par l’ingénieur faisant connaitre (la date et l’heure de


l’opération, les prénoms et noms des assistants, les différents incidents
de l’opération et les déclarations des parties, la description des limites
et des parties y comprises).

Après l’accomplissement de toutes ces opérations, le CPF fait publier


un avis portant les oppositions à l’immatriculation dans un délai de 2
mois à partir de la date de publication au B.O et avis est publié dans un
délai de 4 mois qui suivent le bornage définitif de la propriété.

L’absence du requérant et l’inexécution du déroulement de l’opération


de bornage vaut la nullité de la réquisition d’immatriculation.

C- Les oppositions, l’immatriculation par le CPF et le jugement


d’opposition : l’opposition est une contestation élevée par un tiers
contre la réquisition d’immatriculation, sur les limites de l’immeuble ou
sur l’existence d’un droit réel concurrent et ce, dans un délai de 2 mois

Page
5
à-c de la publication au BO de l’avis de clôture de bornage, selon l’art
25 de la loi 14-07, les oppositions sont faites par voie de déclaration
écrite ou orale auprès du CPF ou de l’ingénieur géomètre délégué lors
de l’opération de bornage et elles doivent respecter un formalisme
précis, ainsi que sur les pièces justificatives apportées par les opposants
pour appuyer leurs demandes et qui peuvent être portées à la
connaissance des requérants d’immatriculation sur leur demande.

Le conservateur dépose les oppositions formées dans «un registre des


oppositions ».

L’immatriculation par le CPF et le jugement d’opposition :


Dans les 3 mois qui suivent l’expiration du délai d’opposition, 2
hypothèses se présentent :
- Si la réquisition d’immatriculation a été déposée en bonne forme et
qu’aucune opposition n’a été formulée, le conservateur procède à
l’immatriculation (art 30).
- Si l’opposition est formée, le conservateur doit concilier pour régler le
litige entre le requérant et l’opposant, dans le cas d’échec de la
conciliation le conservateur doit transmettre le dossier à la chambre
d’accusation du TPI du lieu de la situation de l’immeuble.

Le président du tribunal désigne un juge rapporteur chargé de mener


les investigations nécessaires et faire appel à tout intervenant
nécessaire à la procédure pour avertissant au préalable les parties au
moins 8 jours avant l’audience (art 35), le tribunal statue sur
l’existence, la nature, la consistance et l’étendue du droit prétendu par
Page
6
les opposants, une fois le jugement ayant acquis la force de la chose
jugée, les parties renvoyées devant le conservateur pour son
application.

En cas d’appel interjeté, le premier président de la cour d’appel saisie


nomme un conseiller rapporteur chargé de prendre toutes les
dispositions nécessaires et faire intervenir tout acteur nécessaire pour
mener le conseiller rapporteur est tenu de prévenir les parties au moins
15j avant la date de l’audience, la CA statue après que chaque partie se
soit exprimée lors des débats, l’arrêt rendu par la cour de cassation est
aussi susceptible de pourvoi en cassation dans les délais fixés par le
code de procédure civile.
Tout rejet de réquisition d’immatriculation par le conservateur doit
être motivé et susceptible de recours devant le TPI qui statue à charge
d’appel et les arrêts qu’il rend sont susceptibles de pourvoi en
cassation.

Toute réquisition ou d’opposition marquée par la mauvaise foi ou bien


être abusive et vexatoire, donne lieu contre celui qui l’a formé, a une
amende au profit de l’agence nationale de conservation foncière sans
préjudice au droit des parties lésées aux dommages-intérêts.

D- L’immatriculation obligatoire : l’arrêté délimitant la zone


d’immatriculation obligatoire doit être publié au BO et affiché dans les
locaux de l’autorité locale, la commune le TPI et la conservation
foncière une commission d’immatriculation obligatoire est
composée de :
Page
7
1- Le représentant de l’autorité locale.
2- Le président de la commune concernée ou son représentant.
3- Le CPF ou son représentant.
4- Le chef du service du cadastre ou son représentant

Les dits membres sont nommés par arrêt du gouverneur lorsque la zone
d’immatriculation obligatoire chevauche plus d’une préfecture ou province,
elle reçoit un dossier de la part de l’ANCFCC, et elle procède au contrôle du
dossier et l’adresser au CPF concerné dans un délai de 2 mois à-c de la date de
la réception du dossier, ce dernier doit procéder à l’enrôlement des
réquisitions d’immatriculation et au dépôt de l’état et du plan parcellaires au
siège de l’autorité locale.

L’avis de dépôt de l’état et du plan parcellaires soit indiqué :

- La situation de la zone soumise à l’immatriculation obligatoire.


- La date de dépôt.
- Le délai d’opposition.

L’avis doit être affiché jusqu’à expiration du délai d’opposition art 51-12.

E- Le titre foncier : un document qui garantit, sécurise et protège le droit


du propriétaire, le détenteur d’un titre foncier est reconnu comme
l’unique et véritable propriétaire du terrain concerné, le titre foncier a
un caractère définitif, irrévocable et inattaquable.

La validité de TF est soumise sous certain nombre de conditions (la


description détaillée de l’immeuble, le prénom et le nom du
propriétaire, son domicile, son état civil, sa nationalité…), et la mention

Page
8
de la part de copropriétaire en cas d’indivision, pour la personne
morale : l’indication de sa dénomination, sa forme juridique et son
siège social.

L’accord des copropriétaires est requis pour changer la dénomination


d’un immeuble immatriculé la demande de l’indivision est publiée dans
le BO dans un délai de 15j, la mention de la demande sera inscrite sur le
TF et dans un duplicata de la nouvelle dénomination qui figurera sur les
documents prochains.

La division de l’immeuble est procédée au bornage de la part d’un


ingénieur géomètre topographe inséré dans le cadastre, cette phase
permet de diviser le plan distinct de l’immeuble.

Le TF reste entre les mains du propriétaire et le conservateur procède à


inscrire toute mention utile et rectifie le plan en conséquence.

Les fonctions du conservateur :


- La reproduction d’un duplicata conforme au TF.
- La vérification de la conformité du duplicata au TF.
- La Délivrance un état général ou spécial des mentions inscrites sur le TF
et des copies des documents déposés.

III- Les effets de l’immatriculation et les droits des parties et des tiers :

La purge judiciaire : la décision du conservateur rend le propriétaire même


s’il n’avait aucun droit valable antérieurement et le titre établi en son nom
constitue un titre juridique nouveau.
Page
9
Définitif et inattaquable : il forme le point de départ unique des droits
réels et des charges foncières existant sur l’immeuble, au moment de
l’immatriculation.

La responsabilité du requérant : - rembourser le prix d’achat d’où


l’enrichissement à cause d’un immeuble non immatriculé dont l’acquéreur
n’a pas déposé en temps utile le titre constatant son acquisition à la
conservation foncière (absence du dol).

Existence du dol : la partie lésée peut demander les dommages-intérêts si


l’auteur du dol est en état d’insolvabilité.

La responsabilité du conservateur : - peut être poursuivi s’il commet un


préjudice en tant que fonctionnaire.

- Ne pas insérer l’extrait de la réquisition dans le BO.


- L’inobservation des délais de procédure.
- Omission sur ses registres d’une inscription, une mention, prénotation
ou radiation régulièrement requise.
- L’omission sur les certificats ou duplicata des titres et signés par lui de
toute inscription, mention ou radiation portées sur le TF.
- Des irrégularités et nullités portées sur le TF sauf des exceptions de l’art
73.
- La commission d’un dol.

IV- L’opposition et la phase judiciaire de l’immatriculation :

L’opposition : une contestation élevée par un tiers à l’encontre de la


réquisition de l’immatriculation et portant : soit sur l’existence ou l’étendu

Page
10
du droit prétendu par la requérant, ou sur les limites de la parcelle en
cause soit sur l’existence d’un droit réel susceptible de figurer sur le TF à
intervenir en suite d’immatriculation.

L’opposition est possible également :

- Prétendre la propriété de l’immeuble.


- Contester l’étendu du droit de la propriété du requérant, en prétendant
un droit sur une proportion déterminée.
- Contester les limites de l’immeuble en cours d’immatriculation.
- Prétendre avoir un droit susceptible de figurer sur le TF à intervenir
ensuite de l’immatriculation.

L’opposition : assurer un moyen de protection des droits contestés ou


litigieux et nécessitant une reconnaissance amiable ou judiciaire et elle
entraine la transmission de la réquisition au tribunal compétent pour
règlement judiciaire.

Le dépôt : assurer une certaine publicité aux droits constitués au cours de


la procédure d’immatriculation et il confère au requérant le droit de la
propriété immobilière après l’immatriculation sur le TF une fois établi.

Les types de l’opposition : selon l’étendue de leur objet :

a- L’opposition totale : leur objet s’applique sur la totalité de l’assiette de


la propriété de la propriété objet de la réquisition d’immatriculation.
b- Les oppositions de droits indivis : l’objet porte uniquement sur une part
déterminée.
c- Les oppositions partielles : porte uniquement sur une portion
déterminée de la propriété objet de la réquisition d’immatriculation, c.-

Page
11
à-d. sur une ou plusieurs parcelles ou sur une bande longeant
totalement ou partiellement une ou plusieurs limites.

La parcelle l’objet de l’opposition doit être délimitée :

- Lors du bornage si l’opposition a été formulée au cours de cette


opération.
- Moyen d’un bornage complémentaire si l’opposition a été formulée
après le bornage.

Selon la forme :

A- La réquisition confirmative : la confirmation de l’opposition déjà


formulée par l’enrôlement d’une demande d’immatriculation.
B- L’opposition réciproque : deux requérants ou plus demandent
l’immatriculation d’un même immeuble en même temps ou presque
ou l’un après l’autre.
C- Les oppositions réciproques totales : L’assiette de l’immeuble objet
respectivement des réquisitions d’immatriculation concernées ainsi
que ses limites et son étendu son identiques et se confondent en
totalité, les dites réquisitions se font opposition réciproque totale
entre elles.
D- Les oppositions réciproques partielles : le chevauchement est partiel
(une ou deux parcelles de son assiette).

Selon leur effet :

a- L’opposition répercussive : formulée à l’encontre d’une réquisition


faisant elle-même opposition réciproque avec une autre ou plusieurs
autres réquisitions d’immatriculation.

Page
12
b- L’opposition extensive : Lorsque leur portée est étendue en vue
d’ajouter à leur objet initial d’autres droits ou d’étendre l’assiette.

Les autorités habilitées à recevoir les oppositions sont : (art20, 21 et 25)

- LE CPF.
- L’ingénieur géomètre topographe (pendant l’opération du bornage
uniquement).
- L’autorité locale dans le ressort de laquelle se trouve l’immeuble
concerné.
- Le TPI dans le ressort duquel est situé le dit immeuble.

Le délai légal de l’opposition : (art 23, 24 et 27) :

Un délai de 2 mois qui court à compter de la date de la publication au BO de


l’avis de clôture de bornage, si le dernier jour coïncide avec un jour férié, le
délai est prorogé jusqu’au prochain jour ouvrable.

L’opposition exceptionnelle : reçue par le conservateur tant que le dossier n’a


pas été transmis au secrétariat greffe du TPI, reçue par le CPE ou bien le
procureur du roi.

Le CPE (conservateur de la propriété foncière) : recevoir une opposition


tardive dans le cas où il est en train d’accomplir les dernières formalités pour
l’envoi du dossier de la réquisition d’immatriculation concernée au TPI
compétent et tant que le dossier d’immatriculation foncière n’a pas été
transmis.

Le procureur du roi : sa saisine n’est légalement valable que postérieurement


à l’envoi du dossier de la réquisition d’immatriculation concernée au

Page
13
secrétariat-greffe du TPI dans le ressort duquel se trouve l’immeuble en
question.

- Se prononce en matière sur décision à notifier au CPF et au président


du tribunal ou de la cour devant le ou laquelle se trouve le dossier
concerné.

Le dossier doit être retourné au CPF compétent pour suite à donner afin
de le renvoyer au tribunal.

Les formes de l’opposition :

- L’opposition orale
- L’opposition écrite (obligations pour les oppositions exceptionnelles +
le CPF et le procureur du roi pour notifier au requérant et à toute
personne intéressé (art 29 al 2).

- La phase judiciaire de la procédure d’immatriculation foncière est


entamée au moyen de 2 voies :

A- La transmission du dossier de la réquisition au tribunal compétent


en cas d’existence d’opposition.
B- Le recours à l’encontre de la décision prises par le CPE prononçant le
refus de l’immatriculation ou considérant la réquisition comme nulle
et non avenue.

Page
14
Page
15

Vous aimerez peut-être aussi