L’actualité immobilière
Chronique juridique de M
Fiscalité immobilière
franco-suisse: où en est-on?
Depuis que la France a dénoncé unilatéralement la Convention de double imposition conclue en 1953 avec
la Suisse, la situation fiscale des résidences secondaires acquises en France par des résidents suisses
suscite de nombreuses questions.
C’
est à ces interrogations
que le séminaire orga-
nisé jeudi dernier par
la Fiduciaire Berney Associés
avait pour objectif de répondre.
Dans ce contexte, les inter-
venants, soit Christian Duc et
Laure Cordt-Moller (Berney
Associés) d’une part, ainsi que
Guy Voiron (Fidexor) et Frédé-
ric Blanc (Blanc Experts-Comp-
tables) d’autre part, ont fait un
point de situation des différents
aspects actuels de la fiscalité
immobilière franco-suisse.
Notre chroniqueur, Me Patrick
Blaser, présente les différentes
interventions des orateurs du
séminaire.
Domicile fiscal en
Suisse ou en France?
Pour déterminer les consé-
quences fiscales de l’acquisition
d’une résidence secondaire (ou
prétendue telle!) en France, il
convient d’abord de déterminer
si le contribuable est soumis à la
fiscalité suisse ou française.
Cet assujettissement implique
de savoir si le contribuable a son
domicile réel en Suisse ou en
France.
Résidant fiscal suisse
Pour sa part, le droit fiscal suisse
connaît l’assujettissement illimité
(rattachement personnel dès un
séjour d’au moins 30 jours avec
e
une activité lucrative en Suisse
ou dès un séjour d’au moins 90
jours sans activité lucrative) et
l’assujettissement limité (ratta-
chement économique en qua-
lité de propriétaire ou usufruitier
d’une entreprise, de personnes
et/ou d’immeubles en Suisse).
En cas d’assujettissement au
droit fiscal suisse, le contri-
buable est exonéré d’impôts sur
le revenu et la fortune en cas de
détention d’un bien immobilier
situé en France.
Néanmoins, ce bien immobilier
doit quand même être déclaré
en Suisse, puisque le fisc suisse
en tiendra compte pour la fixa-
tion du taux d’imposition du
contribuable concerné.
Résident fiscal
français
De son côté, le droit fiscal fran-
çais considère qu’un contri-
buable est assujetti à la fiscalité
française dès que, alternative-
ment:
• il peut être établi que le contri-
buable a en France son foyer ou
son lieu de séjour principal;
• il exerce en France son activité
professionnelle principale, sala-
riée ou non;
• il a en France son centre d’in-
térêt économique.
En bref, si la résidence secon-
daire située en France a toutes
les apparences d’une résidence
principale, le contribuable sera
TOUT L’IMMOBILIER • NO 823 • 5 SEPTEMBRE 2016
Patrick Blaser
assujetti par le fisc français à
son droit fiscal.
Processus
d’acquisition d’une
résidence secondaire
en France
Le droit français connait en
substance deux formes princi-
pales d’acquisition immobilière:
• l’acquisition en direct;
• l’acquisition en SCI (société
civile immobilière).
Acquisition d’une résidence
secondaire en direct
Dans la mesure où un contri-
buable résidant en Suisse ac-
quiert une résidence secondaire
en France, directement à son
nom, il devra s’acquitter des im-
pôts et frais suivants:
Logements neufs
• TVA de 20%, en général com-
prise dans le prix d’achat;
• émoluments de notaire et frais
divers: environ 2%.
Logements anciens (construits
depuis plus de 5 ans)
• taux de TVA de 5,8% sur la
valeur d’achat du bien;
• émoluments de notaire: envi-
ron 1%.
Acquisition d’une résidence
secondaire en SCI
La SCI est une société civile
immobilière de droit français,
constituée d’au moins deux per-
sonnes, dont la vocation est de
gérer un ou plusieurs bien im-
mobiliers.
La SCI est connue sous deux
formes différentes:
• la SCI de régime de droit com-
mun, dite SCI «transparente»;
• la SCI de régime fiscal option-
nel, dite SCI de société.
La SCI transparente est impo-
sée, directement en mains des
associés, selon les règles fis-
cales relatives aux revenus fon-
ciers.
La SCI de société est imposée
selon l’impôt sur les sociétés en
fonction de ses bénéfices com-
merciaux, sous déduction des
amortissements admissibles, au
taux de 15% jusqu’à un bénéfice
de € 38’120.- et de 33,33% au-
delà.
C’est la SCI qui est directement
redevable des impôts.
Imposition sur la
fortune et les revenus
de la résidence
secondaire acquise en
nom propre
En cas d’acquisition d’une rési-
dence secondaire en nom propre
(c’est-à-dire directe, sans pas-
ser par une SCI de société), le
contribuable doit payer au fisc
français une taxe d’habitation et
une taxe foncière que lui adres-
sera directement l’Administra-
tion fiscale française.
L’impôt sur la fortune est fixé se-

• Pour déterminer les conséquences fiscales suite à l’acquisition d’une résidence secondaire
en France, il convient d’abord de déterminer si le contribuable est soumis à la fiscalité suisse
ou française.
lon la valeur vénale du bien im-
mobilier, étant précisé que l’ISF
(impôt de solidarité sur la for-
tune) est applicable à la fortune
globale du contribuable située en
France, dans la mesure où cette
fortune est supérieure à € 1,3
million, mais avec une imposition
différenciée dès € 800’000.- (soit
un taux de 0,5% entre 800’000.-
• C H R O N I Q U E J U R I D I Q U E D E M E PAT R I C K B L A S E R
et 1’300’000.-; de 0,7% entre
1’300’000.- et 2’570’000.-; de 1%
entre 2’570’000.- et 5’000’000.-;
et davantage au-delà!).
S’agissant de l’impôt sur les
revenus (par exemple en cas de
location de la résidence à des
tiers), les taux de taxation sont
les suivants:
TOUT L’IMMOBILIER • NO 823 • 5 SEPTEMBRE 2016
• 0% < € 9’700.-
• 14% entre € 9’700.-
et € 26’791.-
• 30% entre € 26’791.-
et € 71’826.-
• 41% entre € 71’826.-
et €152’108.-
• 45% > € 152’108.-
En ce qui concerne la fisca-
lité suisse, la valeur fiscale et la
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valeur locative brute de la rési-
dence secondaire ne sont pas
imposées en Suisse. Mais ces
valeurs sont prises en consi-
dération pour fixer le taux de
l’impôt sur la fortune et sur les
revenus taxables en Suisse.
Imposition sur la
fortune et les revenus
de la résidence
secondaire acquise en
SCI
Pour les SCI transparentes
soumises au régime de droit
commun, l’imposition sur la
fortune s’effectue sur la base
de la valeur vénale de la rési-
dence secondaire, dont toute-
fois l’éventuelle dette bancaire
doit être soustraite. Quant à
l’impôt sur le revenu, le taux
est d’au minimum 20% et est
fixé sur l’ensemble des reve-
nus de source française.
Les SCI de société, sont quant
à elles soumises à l’impôt
sur le résultat des sociétés
(à un taux de 15% jusqu’à €
38’720.- et 33,33% au-delà)
avec un impôt à la source de
15% sur tout éventuel verse-
ment de dividende.
Transmission d’une
résidence secondaire
par un résident suisse
Pour les cas de transmission
d’une résidence secondaire par
un résident suisse, il y a trois
sutuations à envisager:
• la transmission par vente à un
tiers;
• la transmission par donation
aux enfants;
• la transmission par succession.
Ces aspects feront l’objet d’un
prochain article à paraître dans
Tout l’Immobilier. n
Patrick Blaser
Avocat associé
de l’Etude Borel & Barbey
Juge assesseur au Tribunal
administratif
de première instance
patrick.blaser@borel-barbey.ch