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Solange Brat, 'Protection du Logement Familial, La' (2010) 44 RJT NS 223

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 La protection
du logement familial
Solange BRAT
Avocate au Barreau de Bruxelles, maitre de conferences Al'ULB,
charg6e d'enseignement Al'UMH.

Cet article poursuit la riflexion qui a t mende dans le cadre du semi-

naire de droit compar6 qui s'est tenu Al'ULB au mois de mai 2009.
Madame Lefebvre et moi-mame avons dcid6 de nous centrer sur la
problmatique like A la protection du logement familial pour les diff6-
rentes formes de conjugalit6 que constituent le mariage (en droit belge et
qu~bicois), I'union civile (en droit qudb6cois), la cohabitation 16gale (en
droit belge) et la cohabitation de fait ou union libre (en droit belge et qu6-
b6cois).

I. La protection du logement familial durant la vie

commune

A. Le mariage
Le fondement 16gal de la matibre se trouve au sein de l'article 215 du
Code civil belge'.

Pour un expos6 exhaustif de cette matikre, voir Michel VERWILGHEN, <La protection
du logement familialo, dans Lon RAUCENT et Yves-Henri LELEU (dir), Les regimes
matrimoniaux: Les droits et devoirs des ipoux, Bruxelles, Larcier, 1997, p. 73; Edouard
VIEUJEAN, <Protection du logement principal de la famille contre le conjointo, dans
Le logement familial,coil. <Famille et Droit o, Diegem, Kluwer, 1999, p. 35.
224 (2010) 44 R.].T 223

Le but de cette disposition est d'assurer la protection de ce qui consti-

tue le cadre de vie du minage et ses moyens d'existence et, A ce titre,
englobe le logement familial des 6poux ainsi que les meubles meublants2.

I'article 215 du Code civil ne constitue qu'une rkgle de gestion ou plus

pricisiment une disposition dirogatoire aux rkgles de gestion habituelle-
ment en vigueur en matibre de r6gimes matrimoniaux et n'influe pas, en
tant que tel, sur le droit de propridtd du bien lui-mime. Nous reviendrons
sur ce point ultirieurement.

II constitue une limitation de la capacit6 d'exercice de chacun des

6poux pour tous les actes portant sur certains biens diterminds.
Cette disposition lgale (d'interpritation restrictive) pose, 6noncies
trbs succinctement, deux rkgles de base:
1.Un 6poux ne peut, sans le consentement de son conjoint, poser d'acte de
disposition sur le logement principal de la famille ainsi que sur les meubles
meublants.
2. Le droit au bail de l'immeuble affect6 au logement principal de la famille
appartient conjointement aux deux 6poux: le bailleur doit s'adresser aux
deux 6poux par acte s6par6 pur autant qu'il ait eu connaissance du fait que les
parties 6taient marides.

Il est important de souligner que le kgislateur n'a pas distingud dans

le libelli de l'article 215 du Code civil, le type de biens sur lequel s'ap-
plique la protection: il peut s'agir d'un bien propre Al'un des 6poux, indi-
vis, voire commun. De la mime manikre, le 16gislateur n'a pas pr&isi le
type de droits dont le ou les 4poux 6tai(en)t titulaire A l'fgard du bien
commun: droit de propri~t6, usufruit...

Examinons le champ d'application de cette disposition.

1. Notion d'immeuble

La loi vise Aprot6ger I'immeuble affect au logement principal de la

famille.

2 Voir les travaux prdparatoires de la loi du 14 juillet 1976. Cette disposition vise A:
<<Protdger le logement familial en ne permettant pas qu'un des 6poux puisse Alui seul
priver son conjoint et ses enfants d'un toit >>.
Rapport Sous-Commission, Doc. Parl.,
Sinat, S.E., 1974, n* 683/2, p. 21.
La protection du logement familial 225

La notion d'immeuble est d6pourvue d'ambiguit6 Acet 6gard et s'en-

tend au sens des articles 517 et suivants du Code civil.

Sont donc exclues de cette protection les habitations qualifides de

meubles telles les roulottes, caravanes, piniches, motor-homes3 ... Se
trouve ainsi en dehors du champ d'application de cette disposition toute
une s~rie de catigories professionnelles telles les bateliers, forains, voire les
personnes qui ont fix6 leur residence dans une caravane attach6e au sol.
Par ailleurs, l'immeuble s'entend avec toutes ses dipendances, A savoir
un garage, un jardin, une maison de jardin ou une remise, voire un
fossO4. Selon G. Baeteman, pourra &tre considr6 comme d6pendance, non
pas seulement ce qui est n~cessaire au logement de la famille, mais bien
tout ce qui peut lui tre utile, voire agrdable5 . Certains auteurs parlent
meme d'6panouissement harmonieux de la famille pour d6finir cette
notion'. C'est ainsi qu'ont te int6gr6s dans le logement familial, au
moment du partage, deux garages meme si l'un n'a pas toujours & utilis6
par les 6poux. Dans le meme sens, a t6 considdr6e comme faisant partie
integrante du logement familial, la pature attenante Acelui-cil ainsi que le

M. VERWILGHEN, pr6c., note 1. Du m&me auteur, <<Le logement et la famille en droit

belge>>, Ann. Dr.Louvain 1982.76. Voir 6galement P. HERMANS, <<De wet van 14 juli
R.W., 1976-77, col.,
1976 en de fianciele instellingen: Enkele aspecten van de relatie >>,
p. 2163. K. TOBBACK, <<Artikel 215>>, dans J. GERLO, A. HEYVAERT, J. PAUWELS et
P. SENAEVE (dir.), Personen - en familierecht,Artikelsgewijze commentaar met overzicht
van rechtspraaken rechtsleer,Antwerpen, Kluwer, 1984, art. 215-6. J.GERLO, Handboek
voor familierecht: huwelijksvermogensrecht, Bruges, Die Keure, 1996, p. 34 et suiv.
H616ne CASMAN, Rggimes matrimoniaux, Diegem, Kluwer, 6d. sur feuillets mobiles,
vol. 2, chapitre 1.4., p. 65.
4 J.P. TIELT, 24 d&cembre 1980, T Not., 1981.181; dcision cite par J.P. MASSON, <Chro-
nique de jurisprudence: Les personnes (1979 A1981))6, J.T. 1982. 453, sp&ialement
no 57, p. 461.
5 G. BAETEMAN, < De bescherming van de gezinswoning 6, T.P.R. 1985.335, spcialement
n' 6, p. 340.
6 W. DELVA, <<Doelgerichte vermogens de gezinswoning en het gezinshuisraad door de
wet beschermd', TNot. 1978.197, sp6cialement p. 204: I'auteur parle de <harmonis-
che ontplooiing s.
Gand, 27 juin 1988, inddit, R.G., no 31436/87, cit6 par Ph. DE PAGE, <<Chronique de
jurisprudence: Les regimes matrimoniaux (1984-1992))>, J.T. 1994.49, sp6cialement
no 8, p. 52.
Civ. Neufchiteau, 26 novembre 1986, J.L.M.B. 1987.350.
226 (2010) 44 R.J. T 223

jardin, ds lors que son alienation aurait une incidence sur la qualit6 de vie
de la famille9 .

II s'agit 1A d'une interpretation large de la notion de logement familial,

qui ne fait point I'unanimit6, mais qui est conforme Ala ratio legis en ce
qu'elle vise Amaintenir intact le cadre de vie habituel du m6nage".
Ainsi, n'a pas &t admis comme dipendance du logement familial un
terrain, s6par6 par la voie publique du fonds sur lequel se trouvait le loge-
ment familial, au motif que celui-ci avait &t manifestement acquis dans
un but spiculatif. Selon le tribunal, le fait que ce terrain ait & utilis6
comme terrain de jeu par les enfants (qui y avaient construit des cabanes
et cultiv6 des 16gumes) n'a pas eu pour effet de transformer celui-ci en
annexe de la residence conjugale ds lors qu'il ne s'agissait l que d'une
utilisation pricaire d'un terrain acquis Atitre spiculatif'.

2. Notion de logement

Vise tant f'action de loger que l'infrastructure matirielle (le <<toit>).

3. Notion de principal

Contrairement Al'article 1446 du Code civil relatif Al'attribution pr6-

f6rentielle qui prothge un des immeubles servant au logement de la famille,
I'article 215 du Code civil ne vise que le logement principal l'exclusion
des risidences secondaires.

4. Notion de de lafamille

Vise la cellule familiale dans un sens usuel: couple, enfants. Sont visis
tous ceux qui vivent habituellement sous le mme toit et qu'unissent des
liens de mariage, de sang ou d'adoption.

5. Notion d'acte de disposition

Le libell6 de la disposition lkgale est le suivant:

9 Civ. Bruxelles, 14 avril 1987, R.G.D.C., 1988.478.

10 M. VERWILGHEN, < Le logement et la famille en droit belge o,proc., note 3, p. 77. Contra:
H61ne CASMAN, pr6c., note 3.
" Bruxelles, 10 juin 1988, R.G.E.N. 1990.178, n0 23827.
La protection du logement familial 227

<<Un 6poux ne peut, sans l'accord de l'autre disposer entre vifs &titre on6reux
ou gratuit des droits qu'il posside sur l'immeuble qui sert au logement prin-
cipal de la famille, ni hypothdquer cet immeuble.
11ne peut, sans le mme accord, disposer entre vifs &titre on6reux ou gratuit,
des meubles meublants qui garnissent l'immeuble qui sert au logement prin-
cipal de la famille, ni les donner en gage.>>

Ainsi, un 6poux qui souhaite poser un acte de disposition Af'6gard du

logement familial dont il est propridtaire a besoin de l'accord de son
conjoint.
Disposer doit s'entendre dans le sens d'alidner, ce qui implique que la
famille soit privie de son cadre de vie (mame par un bail de longue
durde).

Cette protection est valable pour les actes poses par les 6poux et non
par les tiers.

6. Durie de la protection
L'article 215 du Code civil 6tant une disposition inhdrente au statut
matrimonial des conjoints, elle s'appliquera - comme toute disposition du
regime primaire - dks le moment du mariage.

En cas de separation de fait, la jurisprudence reste divisbe quant au

maintien de la protection 6rig6e par cette disposition jusqu'A la dissolution
du lien matrimonial: la tendance majoritaire considbre que la protection
cesse si le juge des rif6rds a accord6 des residences s~pardes pour autant
que la stparation soit manifestement irrimidiable et ddfinitive. En d'autres
termes, il convient de voir si l'immeuble peut toujours tre considr6
comme le logement familial, ce qui ne sera plus le cas si la separation appa-
rait irrdmidiable et d6finitivel2

12 Voir sur ce point, les d6cisions cities par Yves-Henri LELEU, (Examen de jurispru-
dence (1997 A2005): R6gimes matrimoniaux , R.C.J.B. 2006.779; Evelyne LANGENA-
KEN, (Le droit patrimonial des couples>, Chroniquesnotariales2008.146.
228 (2010) 44 R.J. T 223

B. La cohabitation 16gale
La loi pr6voit I'application par analogie des articles 215, 220 §1e' et
224 §ler du Code civil: les cohabitants ne peuvent disposer seuls des droits
qu'ils posshdent sur leur logement, ni des meubles meublants qui le gar-
nissent. L'acte accompli en violation de cette disposition sera annulable,
mime si le tiers est de bonne foi. Le refus d'accord sans motifs graves
pourrait quant Alui tre surmont6 par le Tribunal de premi&e instance.

De la meme manibre, le cohabitant non locataire est protig6 par cette

meme disposition qui lui confbre un droit au bail sur I'immeuble lou6 par
l'autre cohabitant. La protection joue donc autant entre les parties qu'd
f'6gard des tiers. Toutefois, la nullit6 d'un acte irrigulier sera conditionn6e
par la connaissance prialable de la cohabitation Idgale par le bailleur.
L'article 220 § ler du Code civil, en cas d'impossibiliti pour F'un des
cohabitants d'exprimer sa volont6, permet Ason compagnon de solliciter
l'autorisation du tribunal de disposer seul du domicile commun.
L'article 224 § ler du Code civil constitue la sanction du non-respect
de l'article 215 C. civ. dans le sens oi I'acte pris en violation de cette dispo-
sition peut tre annuk a la demande du cohabitant non-contractant.

Cette protection, ds le moment oii elle prend fin, c'est-a-dire ds la

cessation de la cohabitation (sous r6serve des mesures provisoires qui
pourraient tre prises par le Juge de Paix), ne conf'ere au cohabitant aucune
protection en cas de prid&s de son cohabitant, aucun droit au maintien
dans les lieux apres le decks du premourant. II a toutefois td rem6did A
cette carence par la loi du 28 mars 2007".

C. 'union libre
Aucune protection 16gale sp6cifique n'existe: les rapports juridiques
entre cohabitants de fait sont regis par le droit communl4

" Voir infra.

14 Yves-Henri LELEU, Droit des personnes et des familles, Bruxelles, Larcier, 2005, p. 334.
La protection du logement familial 229

II. La protection du logement familial lors de la dissolution

de la vie commune

A. Le mariage

1. La dissolution par divorce

Avant de nous pencher sur la protection inhdrente au logement fami-
lial lors d'un divorce, il nous a paru intiressant de nous pencher bribve-
ment sur une autre problmatique qui concerne 6galement le logement
familial: le remboursement des investissements faits par l'un des 6poux au
sein de la residence conjugale.
En effet, une source de difficultis dans le cadre d'une liquidation d'un
regime matrimonial de separation de biens se trouve tre dans l'6tablisse-
ment d'un compte de crdances entre 6poux.
Celui-ci prendra place d&s que l'on se trouvera en presence d'une ina-
ddquation entre le titre de proprift6 et le mode de financement d'un bien.
En effet, 1'6poux qui a financ6 le bien au-deld de sa quote-part souhaitera
en solliciter le remboursement aupris de son conjoint'". Cette crdance
invoquie A 'encontre de son conjoint devra tre prouvie selon le droit
commun de la preuve, c'est-A-dire par rifdrence aux articles 1341 et sui-
vants du Code civil' 6 .

15 Pierre VAN DEN EYNDE, <<Regime de separation de biens pure et simple>>, dans Jean-
Louis RENCHON et Nathalie BAUGNIET (dir.), Trente ans aprs la riforme des regimes
matrimoniaux. Actes de la 6e journee d'6tudes juridiques Jean Renauld, Bruxelles,
Bruylant, 2007, p. 175.
16 Philippe DE PAGE, Le regime matrimonial,coll. <<Pricis de la facult6 de droit>, Univer-
site Libre de Bruxelles, Bruxelles, Bruylant, 2003, p. 237; Jean-Louis RENCHON, <<Les
comptes entre 6poux sipards de biens relatifs Aleurs immeubles indivis et propres >>,
dans La liquidationdes regimes de siparationde biens, Actes du colloque organis6 par la
Commission Barreau-Notariat de Lidge, Lidge, Editions du Jeune Barreau de Likge,
2000, p. 56; Alain VERBEKE, <(La separation de biens pure et simple >, dans Les regimes
matrimoniaux:les regimes conventionnels et le droit transitoire,Bruxelles, Larcier, 2002,
no 1065; Anvers, 22 d6cembre 1997, T Not. 1999.390; Bruxelles, 29 juin 2006, R.T.D.F.
2007.848.
230 (2010) 44 R.J. T 223

En effet, le seul payement pour compte du conjoint ne suffit pas 6ta-

blir 'existence d'une cr6ance Ason encontre".

La crdance peut recouvrir diffdrents fondements juridiques":

1. une donation que le crdancier-donateur entend rivoquer sur base

de l'article 1096 du Code civil";
2. un prt;

3. un quasi-contrat d'enrichissement sans cause20

La jurisprudence s'est surtout ddveloppde dans Phypothise de Facqui-
sition du logement familial en indivision entre les 6poux.

Ainsi, lorsque facquisition a port6 sur le logement familial, Fon sait

que l'on peut se reporter Al'enseignement de la Cour de cassation tel qu'il

17 Ph. DE PAGE, pr6c., note 16, p. 237.

is Y.-H. LELEU, pr6c., note 12, no 117; Yves-Henri LELEU, <<Liquidation des crdances et
rdcompenses au titre d'investissements immobiliers>>, dans Hilne CASMAN, Yves-
Henri LELEU et Alain VERBEKE (dir.), Le droit des rigimes matrimoniauxen pratique,
Diegem, Kluwer, 2002, p. 38; P. VAN DEN EYNDE, proc., note 15, Ala page 8; Pierre VAN
DEN EYNDE, <<Preuve des cr6ances et de la propridt6 entre 6poux s6parts de biens>>,
dans Les contrats de mariage, Bruxelles, Bruylant, 1996, p. 55. Bruxelles, 20 octobre
2005, J.L.M.B. 2006.1145.
19 Paul DELNOY, <<Flux et reflux de la rdvocabilit6 des donations entre 6pouxo, dans Liber
amicorum G. Baeteman, Anvers, Kluwer, 1997, p. 94, no 16. Voir, notamment: Lifge,
2 juin 2004, R.T.D.F. 2005.1214; Lifge, 12 dicembre 2000, R.T.D.F. 2001.540; Bruxelles,
7 septembre 1998, J.L.M.B. 1999.1016.
20 Jean-Louis RENCHON, <<La liquidation d'un regime de s6paration de biens: difficultis
et solutions de ia jurisprudence>>, dans J.-L. RENCHON et Nathalie BAUGNIET (dir.),
Trente ans aprs la riforme des rigimes matrimoniaux. Actes de la 6' journee d'dtudes
juridiquesJeanRenauld, pr6c., note 15, p. 223. L'avantage 6tant, puisqu'il s'agit d'un fait
juridique, qu'il peut tre prouv6 par toutes voies de droit: Ph. DE PAGE, pr&c., note 16,
p. 238; Anvers, 22 d6cembre 1997, T Not. 1999.390; Lifge, 2 mars 2005, J.T. 2005.557;
Lidge, 14 janvier 2003, J.L.M.B. 2003.1757; R.N.B. 2004.164 et note D. STERCKX; R.R.D.
2003.135; Lifge, 22 septembre 1999, J.T. 2000.777, R.T.D.F. 2001.515 et note F. TAIN-
MONT; civ. Lidge, 15 mai 2000, inddit, cit6 par Y.-H. LELEU, prc., note 12, no 119. Voir
6galement C. GIMENNE, <'Lindemnisation de l'industrie personnelle d'un 6poux
diploye au profit d'un bien du patrimoine conjugal>, R.T.D.F. 2001.407; N. TORFS,
<<De met scheiding van goederen gehuwde meewerkende echtgenoot: veroordeeld tot
gratis werk? >, R.G.D.C. 2006.70.
La protection du logement familial 231

se digage de son arrt de principe du 22 avril 197621, A Condition bien

entendu que Fon n'en exagare pas la port6e. Les principes tirs de cet arrt
permettent ainsi & 1'6poux qui se voit rdclamer une cr6ance par son
conjoint de lui opposer un argument d6terminant tird de la teneur de
Pobligation de contribution aux charges du mariage.
Ainsi, lorsque les 6poux, s6paris de biens, ont acquis conjointement
un immeuble affect6 au logement principal de la famille, son financement,
qu'il se fasse au moyen d'un emprunt rembours6 par des revenus ou au
moyen d'economies du couple, ne pourrait donner naissance Aune crdance
de restitution dans le chef de 1'poux qui aurait financ6 plus que la part
dont il est propridtaire dans le bien en question 22 . La raison reside dans le
fait que la charge d'acquisition du logement familial peut entrer dans la
notion de charges du mariage au sens de 'article 221 du Code civil 23 .

I'6poux qui a pay6 plus que sa quote-part ne peut donc plus exiger de
son conjoint remboursement de la part pay6e pour son compte 24 dans la
mesure oii ce remboursement est qualifid de contribution aux charges du
manage.
Les conditions dans lesquelles la Cour supreme a eu &trancher cette
problimatique 6taient les suivantes 25 :

21 Cass., 22 avril 1976, Pas. 1976.1.914, R.C.J.B. 1978.127 et note C. RENARD, R.W., 1976-
1977, p. 993, note H. CASMAN.
22 Ph. DE PAGE, <La problmatique de la separation de biens dans la thborie et la pra-
dans Les contrats de mariage,Bilan,perspectives etformulespratiques,Bruxelles,
tique >>,
Bruylant, 1996, p. 3 1 .
23 B. CARTUYVELS et Lorette ROUSSEAU, (A la recherche d'un contrat harmonieux pour
les comptes entre 4poux: quelques propositions de clauses >>, dans Le service notarial:
rdflexions critiques et prospectives, Colloque en hommage c Michel Gregoire, Bruxelles,
Bruylant, 2000, p. 55.
24 Sauf prouver que son conjoint n'a, de son c6td, pas contribu6 aux charges du mariage
en fonction de ses propres facultis.
25 H&ne CASMAN, <Juisprudence rcente (1989-1996) en matikre de s~paration de
biense, R.T.D.F. 1996.493; H. CASMAN, <<Equiti et bonne foi dans les relations patri-
moniales entre 6pouxs, R.T.D.F. 1991.461.; Ph. DE PAGE, <La probl6matique de la
separation de biens dans la thiorie et la pratique>>, dans Les contratsde mariage,Bilan,
perspectives etformules pratiques, pr&c., note 22, Ala page 32. Jurisprudence qui s'est
vue confirmbe par la suite: Cass., 20 octobre 1978, R.N.B. 1980.356; Civ. Bruxelles,
25 avril 1986, Pas. 1986.11.79; Gand, 27 octobre 1988, Pas. 1989.11.85; Bruxelles,
18 octobre 1991, inddit, cite par Ph. DE PAGE, prc., note 16, p. 241; Civ. Bruges,
232 (2010) 44 R.].IT 223

- l'immeuble acquis 6tait affecte au logement de la famille;

- celui-ci avait t6 acquis en indivision par les 6poux;
- le financement s'6tait opere au moyen d'un emprunt rembours6 par
les revenus du couple.

La question qui se pose alors est celle de savoir si un tel enseignement

peut 6tre transpos6 lorsque l'on ne se trouve pas precisement dans un cas
similaire Acelui soumis en 1976 Ala Cour de cassation.

Differentes hypotheses sont ainsi envisageables:

- le bien n'est pas le logement principal de la famille;

- A supposer qu'il s'agisse du logement familial, on pourrait envisager
qu'il ait t6 acquis au nom de l'un seul des 6poux, voire construit sur
un terrain propre Al'un des 6poux;
- l'immeuble pourrait avoir t6 financ6 au moyen de fonds herites par
l'un des 6poux.

Selon une partie de la doctrine, un critere utilis6 pour inclure le coat

de l'acquisition d'un bien dans les charges du mariage doit 6tre celui de
l'intention des epoux: il doit 6tre d6montre que, dans le cas d'espece, les
6poux ont eu l'intention de faire figurer l'acquisition du mariage dans les
charges du mariage2 6 . Cette theorie donne ainsi un r6le fondamental Ala
volonte des epoux dans I'etablissement d'un lien 6ventuel entre acquisi-
tion du logement familial et contribution aux charges du mariage2 7.

Comme expos6 par Y.H. Leleu, il importe de se r6f6rer A l'intention

des 6poux au moment de l'acquisition du bien en question afin de deter-

14 fivrier 1995, R.T.D.F., 1996.286 (somm.); Lidge, 22 septembre 1999, R.T.D.F.

2001.527 et note F. TAINMONT.
26 Hilne CASMAN, pr&., note 3; Y.-H. LELEU, pr&c., note 18; Yves-Henri LELEU, o Exa-
men de jurisprudence (1982 A1996): Regimes matrimoniaux>, R.C.J.B. 1998.340;
C. RENARD,C. FINET et F. SCHYNS, oExamen de jurisprudence (1975 A1981): contrat
de mariage et regimes matrimoniaux>>, R.C.J.B. 1983.411, sp6cialement no 19, p. 435.
27 Y.-H.LELEU, pr6c., note 26 . Voir notamment Lige, 2 juin 2004, R.T.D.F. 2005.1214;
Lige, 14 janvier 2003, R.N.B. 2004.164; Lidge, 16 janvier 2002, R.G.D.C., 2004.324 et
note N. TORFS; Lige, 7 mars 2000, J.L.M.B. 2000.1079; R.G.E.N. 2000.431; Lidge,
22 septembre 1999, R.T.D.F. 2001.515 et note F. TAINMONT; Civ. Lige, 9 septembre
1996, R.T.D.F. 1996.578, rendu en prosdcution de cause de Civ. Lige, 8 novembre
1993, R.T.D.F. 1995.301; Sentence arbitrale, 31 janvier 1994, R.T.D.F. 1996.250. Dans le
mbme sens: C. REMON, <Donations et crdances entre 6poux sipars de biens >, dans La
pratique du partagejudiciaire,Bruxelles, Story-Scientia, 1987, p. 75 et suiv.
La protection du logement familial 233

miner si le cofit du bien peut tre intigr6 dans le budget de la famille, A

assumer par les 6poux au prorata de leurs facultis respectives 28.

Concritement, i appartiendra au juge du fond - dans les cas non sem-

blables Acelui soumis la Cour de cassation en 1976 - de sonder les inten-
tions des parties pour determiner si, in concreto, les 6poux ont souhait6
faire entrer le bien acquis dans leur projet familial 29 :

- le solvens n'a ainsi droit aucun remboursement lorsqu'il est 6tabli

que les 6poux ont plac6 les frais d'acquisition de leur logement dans
les charges du mariage pour lesquelles la contribution s'est faite de
manitre proportionnelle par chacun des 6pouxo;
- le solvens aura droit &un remboursement partiel s'il est 6tabli que les
frais de financement de l'immeuble conjugal font partie, dans l'inten-
tion des 6poux, des charges du mariage, mais que son conjoint n'y a
pas contribu6, pour sa part, au prorata de ses facultis;
- le solvens conserve son droit a restitution s'il est 6tabli que l'acquisi-
tion 6tait un investissement personnel et non un projet A vocation
familiale.

II pourrait ainsi 6tre envisag6, selon l'analyse de Yintention des 6poux,

de faire entrer le cot de l'acquisition d'une r6sidence secondaire dans les
charges du mariage, voire le coCit de l'acquisition d'un bien acquis au nom
de l'un seul des 4pouxll.
Lorsque l'on ne se trouve pas dans des conditions similaires au cas
d'espkce soumis Ala Cour de cassation en 1976, il nous semble qu'il peut
encore tre 6chapp6 Al'obligation de restitution pour autant que les 6poux
aient conventionnellement privu que le remboursement du bien entrait

28 Y.-H. LELEU, pric., note 18, p. 50.

29 Sur cette recherche de crithres, voir Y.-H. LELEU, pric., note 12, no 121; Y.-H.LELEU,
pric., note 26. Voir notamment Liege, 2 juin 2004, R.T.D.F. 2005.1214; Libge, 14 jan-
vier 2003, J.L.M.B. 2003.1757; R.N.B. 2004.164 et note D. STERCKX; R.R.D. 2003.135;
Lidge, 22 septembre 1999, J.T. 2000.777; R.T.D.F. 2001.515 et note F. TAINMONT.
30 Si le contrat de mariage contient une clause de prisomption de compte, cela implique
que le solvens peut renverser cette prisomption en apportant la preuve d'une contribu-
tion non proportionnelle dans le chef de son conjoint.
31 A. VERBEKE, pr&, note 16, no 1086. Voir 6galement Y.-H. LELEU, proc., note 18, p. 52,
qui 6tablit un tableau des indices qui peuvent &trepris en consid6ration par le juge.
234 (2010) 44 R.J. T 223

dans la contribution aux charges du mariage soit dans le contrat de

mariage, soit dans l'acte d'achat du bien 32.

A l'inverse, les 6poux pourraient 6galement expressiment privoir que

le cosit d'acquisition du bien en question n'entre pas dans la notion de
contribution aux charges du mariage. En d'autres termes, cela revient A
admettre une cr6ance dans le chef de l'6poux qui a financ6 le bien au-delA
de sa quote-part. Son conjoint pourrait ainsi admettre expressis verbis
l'existence d'une dette A l'6gard de son 6poux. Cette reconnaissance de
dette peut se matirialiser soit dans les conventions matrimoniales, soit
dans l'acte d'acquisition du bien, soit encore dans un acte sous seing
priv633.

2. I'attribution pr6firentielle
I'attribution pr6f6rentielle est un micanisme juridique qui trouve son
fondement dans les articles 1446 et 1447 du Code civil, classis parmi les
dispositions applicables aux regimes de communaut6.

Ces rigles ont donc pour objectif de permettre Aun 6poux de conser-
ver, au-delA de la dissolution du r6gime matrimonial3 4, certains biens qui
faisaient partie du patrimoine commun". II s'agit d'une hypothkse oil il
est dirog6 Ala r~gle du partage en nature 6 : en effet, un 6poux peut ainsi

32 Dans le mme sens: Ph. DE PAGE, prc., note 16, p. 241; Ph. DE PAGE, <<De quelques
questions pratiques touchant les problkmatiques de fond dans le cadre des liquida-
tions et partages de succession ou de regime matrimonial>>, Rev. Dr. ULB 2003.285;
Ph. DE PAGE, (<Laredaction de certains actes intdressant le patrimoine familial >, dans
Le service notarial:riflexions critiques et prospectives. Colloque en hommage 4 Michel
Gregoire, pric., note 23, p. 111; Ph. DE PAGE, pr6c., note 22, Ala page 39. Contra:
Fabienne TAINMONT, <<La portde juridique du devoir de contribution aux charges du
mariage>>, R.T.D.F. 1998.565, sp6cialement p. 585.
" Jean-Louis RENCHON, <<Le sort des apports des 6poux A la communaut6 conjugale en
regime de separation des biens pure et simple >, dans Liber amicorum Paul Delnoy,
Bruxelles, Bruylant, 2005, p. 443. On pourrait 4galement envisager que les 6poux
d&cident d'appliquer conventionnellement Particle 1435 du Code civil Acette crdance.
3 Que ce soit par dicks (article 1446 du Code civil) ou par divorce, separation de corps
ou de biens (article 1447 du Code civil).
3 Cette disposition s'applique donc uniquement pour le partage des biens faisant partie
du patrimoine commun. Y.-H. LELEU, pr6c., note 12, no 87.
36 R. BOURSEAU, <<'attribution prdf6rentielle des articles 1446 et 1447 du Code civil>,
R.N.B. 2007.438; Hildne CASMAN, Regimes matrimoniaux,Bruxelles, Kluwer, 111-20-1;
Philippe DE PAGE, <<Les actifs professionnels et la liquidation du regime matrimo-
La protection du logement familial 235

exiger qu'un (ou plusieurs) bien(s) soi(en)t place(s) dans son lot quand
bien mime la valeur de ce(s) bien(s) exciderai(en)t la valeur de sa part"
dans la liquidation.

L'attribution pr~ffrentielle ne peut donc traditionnellement &re

demandde que pour des biens qui d6pendent du patrimoine commun 38 ,
l'exclusion de biens indivis39 .

L'attribution pr6firentielle ne peut, d'aprbs le texte mime de la loi,

&tre demandie que pour les biens suivants:
- un des immeubles servant au logement de la famille avec les meubles
meublants qui le garnissent4 0 ;
- l'immeuble servant A l'exercice de la profession d'un 6poux, avec les
meubles Ausage professionnel qui le garnissent".

nial >>,dans Actualitis des contrats de mariage et des contrats de vie commune, 18' ves-
prie du conseil francophone de la F6ddration royale du notariat beige, mai 2006, p. 8.
3 Auquel cas l'attribution pr6f6rentielle donnera lieu au payement d'une soulte.
* K. BOONE, <<Gommentaar bij artikel 1446 B.W. >>, dans Personen - en familierecht.Arti-
kelsgewijze commentaar metoverzichtvan rechtspraaken rechtsleer,classeur sur feuillets
mobiles; Ph. DE PAGE, pric., note 36; Cass., 21 septembre 1979, R.T.D.F. 1980.830;
Mons, 3 mai 1995, J.T. 1996.52. Pour un problme de conflit entre attribution prdf6-
rentielle et apport, voir notamment Anvers, 9 mars 2005, N.F.M. 2006.221 et note
H. CASMAN, <<Toewijzing bij voorrang na inbreng>>.
3 Y.-H. LELEU, pric., note 26, no 130; G. SUETENS-BOURGEOIS, (<De vereffening - verde-
ling vanuit de gerechtelijke praktijk bekeken>, dans W. PINTENs et F.BUYSSENs (dir),
Vereffening-verdeling van het huwelijksvermogensrecht, Antwerpen, Maklu, 1993,
p. 199; Anvers, 12 mai 2004, R.G.D.C. 2006.169; Bruxelles, 4 juin 1992, R.W., 1992-
1993, p.261; Mons, 3 mai 1995, J.T. 1996.52; Civ. Nivelles, 24 juin 1997, R.N.B.
1997.543.
40 Immeuble et meubles ne forment qu'un seul lot: ils ne peuvent tre s6pards: G. BAE-
TEMAN, <<De bescherming van de gezinswoning >,T.P.R. 1985.335, sp&ialement p.377;
Ph. DE PAGE, pr&C., note 16, p. 170. Voir ndanmoins Y.-H. LELEU, <<'attribution prdf&
rentielle du logement familialo, dans Paul DELNOY, Y.-H. LELEU et Edouard VIEUJEAN
(dir.), Le logementfamilial.Actes du 51 colloque de l'associationFamille et Droit, Diegem,
Story-Scientia, 1999, p. 221, qui adopte une interpretation plus nuancie de la disposi-
tion. Voir 6galement J.L. SNYERs, <<De toewijzing van de preferentiele goederen >>, dans
W. PINTENs et F. BUYSSENS, prc., note 39, p. 133, qui s'oppose 6galement Acette inter-
pr~tation restrictive; Bruxelles, 20 d&cembre 2007, N.J.W. 2008.451.
41 Id.
236 (2010) 44 R.]. T 223

3. Le bin6ficiaire de 1'attribution en cas de dissolution par divorce42

L'attribution peut 6tre demandde par chacun des 6poux . La question

sera soumise au magistrat qui statuera en fonction des intirats sociaux et
familiaux. Ainsi, une attribution en jouissance dans le cadre d'une proc&
dure en separation de fait ou dans le cadre de l'instance en divorce ne
confere en tant que telle aucune <prdfdrence>> foccupant.

Les arguments g~ndralement invoquis concernent I'intirt des enfants,

dont I'hibergement principal serait confi6 Al'6poux qui invoque le droit
d'attribution4 4 , un intdrat professionnel, voire des raisons financibres lors-
que l'6poux qui rdclame l'attribution a investi plus de fonds que son
conjoint dans l'immeuble vis64 .

Pour statuer, le juge tiendra igalement compte des droits de r6com-

pense ou de cr6ance ou profit de l'autre 6poux dans le sens oih la soulte qui
serait due par le conjoint Ala suite de l'attribution prdf6rentielle pourrait
le mettre dans une situation financibre fort difficile, compte tenu des
autres montants dus Ason conjoint dans le cadre de la procedure en liqui-
dation partage16 .

Enfin, la loi du 28 janvier 200311 attribue une priorit6 Al'6poux vic-

time d'actes de violence de la part de son conjoint: en effet, I'attribution
prdf6rentielle ne lui sera refus6e que pour des motifs exceptionnels.

42 En cas de dissolution par dics, le droit d'attribution revient de droit au conjoint sur-
vivant: Rapport fait au nom de la sous-commission de la Justice par MM. BAERT,
CALEWAERT, HAMBYE et VAN LAEYS, Doc. Parl., S~nat (1974), no 683/2, p. 249.
4 Sous reserve du respect d'un droit de reprise, en cas d'apport d'un bien au patrimoine
commun.
4 Bruxelles, 20 janvier 1992, J.T. 1992.346; Civ. Anvers, 18 juin 1991, Tijd.Not. 1981.304;
Civ. Arlon, 22 juin 1990, R.T.D.F. 1990.53.
s Pour quelques exemples de considerations invoquies, voir Y.-H. LELEU, prc., note 26,
p. 288; Jean-Louis RENCHON, <L'attribution pref6rentielle, aprks le divorce, de l'im-
meuble ayant servi de logement 1a famille>, R.T.D.F. 1988.152.; Lidge, 20 d6cembre
2006, J.T. 2007.279; Bruxelles, 12 mai 2004, TNot. 2007.11.
46 Mons, 17 avril 1990, Pas. 11.1990.204; Civ. Lidge, 22 mai 1989, J.T. 1990.187.
4 Loi visant a I'attributiondu logementfamilial au conjoint ou au cohabitantlegal victime
d'actes de violence physique de son partenaire,Moniteur belge, 12 fdvrier 2003. On peut
6galement consulter les riferences suivantes: J.E. BEERNAERT, <<Premier commentaire
de la loi du 28 janvier 2003 >,Div.Act. 2003.35.
La protection du logement familial 237

4. La dissolution par d6cks

La protection 6dict6e par l'article 215 C. civ. qui s'6teint avec le mariage
sera remplac6e, d'une part, par l'attribution pr6f6rentielle4 1 (limit aux
biens communs des 6poux) et, d'autre part, par les droits successoraux du
conjoint survivant (usufruit sur biens prdf6rentiels)49 .

B. La cohabitation legale
R~pondant A de nombreuses critiques formuldes par les commenta-
teurs de la loi du 23 novembre 1998, le 16gislateur a attribu6, au cohabitant
16gal survivant, une vocation successorale ab intestat en cas de dissolution
de la cohabitation par dicsso, en adoptant la loi du 28 mars 20071 <<modi-
fiant, en ce qui concerne le droit successoral 1'gard du cohabitant kgal
survivant, le Code civil et la loi du 29 aofit 1988 relative au regime succes-
soral des exploitations agricoles en vue de promouvoir la continuit4>>.

Seul le cohabitant 16gal survivant est admis Arecueillir une partie de la

succession du cohabitant pridicid6: il est donc imp6ratif que les parties
aient proc6d6 Aune dclaration de cohabitation Idgale auprbs de l'Officier
de l'6tat civil au sens de 1'article 1476 du Code civil. Toutefois, aucune
condition de durie de la cohabitation 16gale n'est privue par la loi 52 .

48 Voir supra.
49 Sur l'6tendue des droits successoraux du conjoint survivant, voir Precis du droit des
successions et des libgralitis,Bruxelles, Bruylant, 2008, p. 55 et suiv.
so Sur la loi du 28 mars 2007, voir: Hdlne CASMAN, <Wet van 28 maart2007 tot regeling
van het erfrecht van de langstlevende wettelijk samenwonende- een eerste commentaar>>,
N.F.M. 2007.125; Paul DELNOY, <Le successible par la cohabitation ligale (projet de
loi) o, dans Chroniques notariales, vol. 45, Bruxelles, Bruylant, 2007, no 18, p. 574;
P. DELNOY, <(La succession du cohabitant 16gal. De quelques questions controversdes>>,
dans Cohabitation Igale et cohabitationde fait: aspects civils et fiscaux, Louvain-La-
Neuve, Anth6mis, 2008, p. 91; E. DE WILDE D'ESTMAEL, <<La nouvelle legislation sur
les droits successoraux du cohabitant 16galo, Div.Act. 2007.137; E. DE WILDE D'EsT-
MAEL, <<Le cohabitant 1egal bient6t h~ritier: le chaud et le froid>>, Div.Act. 2005.81;
Fabienne TAINMONT, <<La loi du 28 mars 2007 relative aux droits successoraux du
cohabitant legal. Aspects civils >,R.T.D.F. 2008.7.
5 Moniteur beige du 8 mai 2007. La loi est entree en vigueur le 18 mai 2007. Elle s'ap-
plique Atoutes les successions qui se sont ouvertes Apartir de cette date.
5 Malgre un amendement depose en ce sens au Sdnat: Amendement no 1 depose par
Mme NysSENS, Doc. Parl.,Sinat, S.O., 2006-2007, 3-2015/2, p. 1.
238 (2010) 44 R.].T 223

Un nouvel article 745 octies est ainsi insdr6 dans le Code civil. Cette
disposition cre une vocation successorale ab intestat pour le cohabitant
16gal survivant5 3:
- Lorsque le cohabitant ligal predicd6 en tait proprietaire totalement
ou partiellement, les droits successoraux du cohabitant Idgal survivant
portent sur l'usufruit total ou partiel de l'immeuble affect6 durant la
vie commune A la residence commune de la famille, ainsi que les
meubles qui le garnissent 54 ;
- Lorsque le cohabitant Idgal pricid6 en 6tait locataire, le cohabitant
1gal survivant en recueille le droit au bail;
- Par contre, si le cohabitant 16gal pr6dic6d6 n'6tait qu'usufruitier de
l'immeuble, le cohabitant survivant n'aura aucun droit sur celui-ci.

Toutefois, cette vocation successorale ne s'appliquera pas lorsque le

cohabitant 16gal survivant est un descendant du cohabitant prid6c~d6,
celui-ci continuant Abindficier des droits privus par Particle 745 du Code
civil". Par contre, elle reste d'application si le cohabitant survivant se
trouve tre hiritier d'un autre ordre: ascendant, collat6ral... Ce dernier
cumulera donc les droits dont il bindficie, d'une part, en sa qualit6 de
cohabitant Idgal survivant et, d'autre part, en sa qualit6 de parent. Il ne
s'agit pas de droits r6servataires de sorte que cette vocation successorale
pourrait se voir riduite Andant par voie de testament ou par voie de lib&
ralitis entre vifs faites au profit de personnes tierces.
Si le cohabitant 16gal est le seul survivant, sa vocation successorale se
limite Acet usufruit: le reste de la succession sera attribu6 selon les ragles
16gales.

5 Sur la Loi du 28 mars 2007, voir H1&ne CASMAN, <<Wet van 28 maart2007 tot regeling
van het erfrecht van de langstlevende wettelijk samenwonende- een eerste commentaar>,
N.F.M. 2007.125; E. DE WILDE D'ESTMAEL, proc., note 50; P. DELNOY, prc., note 50;
E. VAN DER VELPEN, <<Wettelijk samenwonen... beschermd erfgoed? >>, dans Tijdschrift
voor Familierecht,2007, p. 81.
s4 Au sens de l'article 534 du Code civil: Etienne BtGUIN, <<Le cohabitant 16gal survivant:
cohabitation versus mariage. Vers un mariage bis... >,R.N.B. 2007.355.11 y aura appli-
cation, par analogie, des rkgles relatives Ala conversion de l'usufruit du conjoint survi-
vant: F. TAINMONT, pr6c., note 50, p. 18.
s L'intention du 16gislateur 6tant de ne pas rompre l'6quilibre entre hdritiers 16gaux
r6servataires: F. TAINMONT, pr&., note 50, p. 13.
La protection du logement familial 239

Contrepartie de ce nouveau droit, le cohabitant 6gal survivant devient

titulaire d'obligations alimentaires:

- 'une Al'fgard des enfants du cohabitant prc6d (dont il n'est pas le

phre ou la mere) Aconcurrence de ce qu'il a recueilli ab intestat ou des
avantages qui lui ont &t6octroyds par donation, testament ou conven-
tion de cohabitation 16gale". Le cohabitant lgal survivant doit ainsi
agir comme si ces enfants 6taient les siens, et ce, jusqu'd ce que les
enfants aient acquis une formation adequate (article 203 du Code
civil);
- L'autre, plus marginale, Acharge de la succession du cohabitant dc6d
sans postdrit6 en faveur des ascendants dans le besoin, concurrence
des droits successoraux dont ils sont privds par des libdralitis au profit
du cohabitant l6gal survivant 7

C. I'union libre

1. La dissolution par rupture

La cohabitation de fait n'octroie, en tant que telle, aucun droit la

jouissance du logement familial.
C'est le droit commun qui s'appliquera dans le sens oi les cohabitants
trouveront le fondement juridique Aleur occupation soit dans un droit de
propridt6 (ou de coproprift6), soit dans un droit de criance issu du bail
dont ils sont titulaires.

Ainsi, le compagnon du propridtaire ou locataire du logement se

trouve particulibrement vuln6rable lors de la dissolution de l'union dans
la mesure oii il perd toute 16gitimit6 Aoccuper le bien affecti jusqu'alors
au logement de la famille.

Le propridtaire du bien peut parfaitement solliciter l'expulsion de son

ancien compagnon sur base d'une occupation sans titre ni droit58 .

56 Art. 1477 § 5 C. civ., introduit par la Loi du 28 mars 2007.

57 Art. 1477 § 6 C. civ.
5 Vred. Halle, 23 juillet 2008, N.J.W. 2009.136.
240 (2010) 44 R.]. T 223

Lorsque le bien a & acquis en indivision par les partenaires, c'est le

droit commun de l'indivision qui trouvera As'appliquer (article 577-2 du
Code civil): chaque copropridtaire peut requirir Atout moment la sortie
d'indivision, sauf Arespecter un 6ventuel pacte d'indivision conclu entre
les parties.

De la mime mani&re, chaque copropridtaire tire de son droit de pro-

pridtd le droit d'utiliser le bien.

Lorsque l'un des partenaires est seul titulaire du contrat de bail, il

pourra de la mme manibre requirir l'expulsion de son compagnon, sur la
base d'une occupation sans titre ni droit.

Lorsque les deux partenaires sont cotitulaires du contrat de bail, cha-

cun en conserve le droit de jouissance au-deld de la rupture du couple.

2. La dissolution par dicks

Aucune protection 1gale n'existe.

Le souci d'assurer au concubin survivant la jouissance du logement

familial doit tre assur6 par d'autres micanismes qui constituent autant de
transferts Atitre ondreux (inattaquables sur le plan de la reserve hiridi-
taire ou du mobile illicite et moins on6reux fiscalement): vente ou option
Aterme de dicts - Aprix riduit, conclusion d'un bail Avie, clause de ton-
tine ou d'accroissement, micanisme conventionnel d'attribution prdf&
rentielle applicable tant en matibre de dissolution par rupture que de
dissolution par dics.
La t tre
d frace