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Support de cours IAS 40 : Immeubles de placements- Année universitaire 2021-2022

Immeubles de placement (IAS 40)


Dernière mise à jour : 11 août 2020

Définition d'un immeuble de placement


Un immeuble de placement est un bien (un terrain ou un bâtiment - ou une partie d'un bâtiment - ou les deux)
détenu pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux, plutôt que pour être utilisé dans la
production ou la fourniture de biens ou de services ou à des fins administratives ; ou la vente dans le cours
normal des affaires. Les immeubles de placement peuvent être détenus par le propriétaire ou par le preneur en
tant qu'actif au titre du droit d'utilisation (IAS 40.5,7). Des exemples d'immeubles de placement sont donnés au
paragraphe IAS 40.8 et des exemples d'immeubles qui ne sont pas des immeubles de placement sont donnés au
paragraphe IAS 40.9. La discussion sur la distinction entre les immeubles de placement et les immeubles
occupés par leur propriétaire est contenue dans les paragraphes IAS 40.7-15.

La classification d'un immeuble comme investissement ou comme immeuble occupé par son propriétaire peut
différer dans les états financiers consolidés et individuels (IAS 40.15).

Il est important de noter qu'un bien immobilier détenu par toute entité, quelle que soit son activité, peut entrer
dans le champ d'application d'IAS 40 (c'est-à-dire que cette norme n'est pas limitée aux entités qui opèrent dans
le secteur immobilier).

Biens détenus à des fins de location et utilisés en même temps


Lorsqu'un bien immobilier est partiellement occupé par son propriétaire et partiellement détenu à des fins de
location/plus-value, le bien immobilier n'est pas un immeuble de placement à moins que la partie non liée à
l'investissement soit insignifiante (IAS 40.10).

Autres actifs inclus dans les immeubles de placement


Bien que la définition de base des immeubles de placement ne couvre que les terrains et les constructions, le
paragraphe IAS 40.50 implique que d'autres actifs intégrés (par exemple, le mobilier) peuvent être traités comme
faisant partie d'un immeuble de placement.

Comptabilisation

Critères généraux de comptabilisation


Les paragraphes IAS 40.16-29A traitent des critères de comptabilisation et d'évaluation initiale des immeubles
de placement. En principe, ils reflètent les critères de comptabilisation des immobilisations corporelles décrits
plus en détail dans IAS 16. La comptabilisation d'un immeuble de placement détenu par un preneur en tant
1 qu'actif au titre du droit d'utilisation est régie par IFRS 16 .

Acquisition d'un immeuble de placement vs regroupement d'entreprises

Makram ZOUARi – Expert Comptable et Enseignant universitaire | Cours Master Révision Comptable
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Une attention particulière doit être portée lorsqu'une entité acquiert un immeuble de placement avec des
employés et des locataires existants et des processus en place, car il peut s'agir d'un regroupement d'entreprises
comptabilisé selon IFRS 3.

Contrepartie variable et conditionnelle


Voir les dispositions de l’IFRS 16 sur le traitement de la contrepartie conditionnelle (Partie variable) pour les
actifs évalués au coût.

Évaluation après comptabilisation

Choix de politique comptable


IAS 40 permet de faire un choix de méthode comptable entre le modèle de la juste valeur et le modèle du coût,
mais le modèle choisi doit être appliqué à l'ensemble des immeubles de placement détenus par une entité avec
certaines exceptions décrites au paragraphe IAS 40.32A (IAS 40.30). Par ailleurs, IAS 40 note qu'il est
hautement improbable qu'un changement de politique du modèle de la juste valeur au modèle du coût aboutisse à
une présentation plus pertinente (IAS 40.31).

Il est également important de noter que l'IAS 40 exige que toutes les entités évaluent la juste valeur des
immeubles de placement, le choix de politique ne concerne que la comptabilisation par rapport à la divulgation
de cette juste valeur (IAS 40.32,79(e)).

Modèle de juste valeur

APERÇU DU MODÈLE DE JUSTE VALEUR

En général, les évaluations à la juste valeur sont couvertes par IFRS 13. Cependant, IAS 40 couvre certains
aspects spécifiques relatifs aux immeubles de placement dans les paragraphes IAS 40.40-50. Par exemple, la
juste valeur des immeubles de placement doit refléter les revenus locatifs des baux en cours.

Les variations de juste valeur des immeubles de placement sont immédiatement comptabilisées en résultat (IAS
40.35).

INCAPACITÉ À ÉVALUER LA JUSTE VALEUR DE MANIÈRE FIABLE

Les paragraphes IAS 40.53-55 traitent de l'approche à suivre lorsque la juste valeur d'un immeuble de placement
ne peut être évaluée de manière fiable.

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PROBLÈME DE DOUBLE COMPTAGE

Le paragraphe IAS 40.50 souligne qu'il faut veiller à ne pas comptabiliser deux fois les actifs ou les passifs qui
sont comptabilisés séparément des immeubles de placement pour lesquels la juste valeur est déterminée.

Modèle de coût
Selon le modèle du coût, l'immeuble de placement est évalué selon les dispositions d' IAS 16 , sauf s'il s'agit d'un
droit d'utilisation évalué selon IFRS 16 ou d'un actif détenu en vue de la vente évalué selon IFRS 5 (IAS 40.56).

La juste valeur des immeubles de placement évalués au coût doit toujours être déterminée en raison des
obligations d'information (IAS 40.32,79(e)).

Evaluation à la clôture d'un immeuble de placement comptabilisé selon le modèle


d'évaluation de la juste valeur Une société achète le 6/02/N pour un montant de 2 450
KUM un immeuble de bureaux avec l'objectif de le louer.Au cours de l'année N, les prix
de l'immobilier augmentent d'environ 10 %. Un expert a évalué la juste valeur de
l'immeuble au 31/12/N à 2 700 KUM.Au cours de l'année N+1, un projet de création d'un
grand axe routier à proximité de l'immeuble de bureaux est lancé, créant ainsi des
risques de nuisances sonores et visuelles. La juste valeur de l'immeuble est alors ramenée
après expertise à 2 300 KUM au 31/12/N+1.
Solution de l'exemple :
- Au 31/12/N, l'augmentation de la juste valeur de l'immeuble de placement au 31/12/N
est comptabilisée par augmentation de la valeur comptable de l'immeuble (pour 250
KUM) en contrepartie du résultat.
Dt Immeubles de placement 250 (1)

Gain sur variations de valeur des immeubles de placement


Ct 250 (1)
(Résultat)

(1) 250 KUM = 2 700 KUM - 2 450 KUM

- Au 31/12/N + 1, la diminution de juste valeur de l'immeuble de placement au 31/12/N +


1 est comptabilisée en diminuant la valeur comptable de l'immeuble de 400 KUM en
contrepartie du résultat.
Perte sur variations de valeur des immeubles de placement
Dt 400 (2)
(Résultat)

Ct Immeubles de placement 400 (2)

(2) : 400 KUM = 2 700 KUM - 2 300 KUM

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Transferts vers ou depuis un immeuble de placement

Exigences générales pour les transferts vers ou depuis un immeuble de


placement
Un bien est transféré vers ou depuis un immeuble de placement si, et seulement si, il y a un changement
d'utilisation. Un changement d'intention de la direction ne fournit pas, isolément, la preuve d'un changement
d'utilisation (IAS 40.57). Les transferts d'immeubles de placement sont généralement effectués vers ou depuis les
stocks ou les immobilisations corporelles. Des exemples d'indications d'un changement d'utilisation qui justifient
un transfert sont donnés au paragraphe IAS 40.57.

Lors du transfert d'un immeuble de placement à l'inventaire, il est important de considérer d'abord les exigences
de l' IFRS 5 . Lorsqu'il n'y a pas de besoin de développement pour un tel immeuble de placement, il est fort
probable qu'il relèvera de la norme IFRS 5 plutôt que d'être reclassé à l'inventaire.

Transferts vers ou depuis les immeubles de placement selon le modèle du coût


Lorsqu'une entité applique le modèle du coût à son immeuble de placement, un transfert ne modifie pas la valeur
comptable du bien transféré et ne modifie pas le coût de ce bien à des fins d'évaluation ou de présentation (IAS
40.59).

Transferts des immeubles de placement selon le modèle de la juste valeur


Lorsqu'un transfert d'un immeuble de placement évalué à la juste valeur vers un bien immobilier occupé par son
propriétaire ou des stocks se produit, le coût présumé du bien immobilier pour la comptabilisation ultérieure
conformément à IAS 16 , IFRS 16 ou IAS 2 est la juste valeur du bien immobilier à la date du transfert (IAS
40.60 ).

Transferts vers les immeubles de placement selon le modèle de la juste valeur


Lorsqu'un bien immobilier occupé par son propriétaire devient un immeuble de placement, IAS 16 ou IFRS 16
s'applique jusqu'à la date du transfert. Toute différence entre la valeur comptable et la juste valeur à la date de
transfert est traitée comme une réévaluation selon IAS 16, de sorte que l'impact P/L exclut les augmentations
nettes cumulées de la juste valeur survenues avant que le bien ne devienne un immeuble de placement (IAS
40.61-62).

Lorsqu'un bien immobilier est transféré de l'inventaire à un immeuble de placement évalué à la juste valeur, toute
différence entre la juste valeur à la date du transfert et sa valeur comptable antérieure est comptabilisée en
résultat (IAS 40.63-64).

Lorsqu'une entité achève la construction ou le développement d'un immeuble de placement auto-construit qui
sera comptabilisé à la juste valeur, toute différence entre la juste valeur de l'immeuble à cette date et sa valeur
comptable précédente est comptabilisée en résultat (IAS 40.65) .
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Cessions et mise hors service


Les cessions sont traitées dans les paragraphes IAS 40.66-73. La plus-value de cession est comptabilisée en
résultat sur une base nette, c'est-à-dire comme une différence entre le produit net de la cession et la valeur
comptable du bien (IAS 40.69). Le montant de la contrepartie à inclure dans le gain ou la perte sur cession est
déterminé conformément aux exigences de la norme IFRS 15 relative au prix de transaction (IAS 40.70).

Information à fournir
Les obligations d'information sont énoncées aux paragraphes IAS 40.74-79. Comme mentionné précédemment,
la présentation de la juste valeur des immeubles de placement est requise même lorsque le modèle du coût est
appliqué (IAS 40.79(e)).

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♦ Cas d’application _ IAS 40 Immeuble de placement

La société EXXO a pour objet essentiel d’assurer la fabrication et le conditionnement de jus


de fruits exotiques. Créée sous forme de société anonyme de droit tunisien au capital de
4.000.000 DT, la société EXXO est soumise à l’impôt sur les sociétés au taux de 35%. Ses
activités sont soumises à la TVA au taux de 18%.

La société EXXO est une société mère assumant le contrôle d’un groupe comportant, au 31
Décembre 2004, deux sociétés filiales et une entreprise associée. Pour pouvoir lever les fonds
nécessaires au financement d’un projet de montage d’une entité de fabrication de boissons
gazeuses et ce, par émission d’instruments d’emprunts sur des places financières étrangères,
la société a sollicité et obtenu une autorisation express du ministre des finances pour
l’application du référentiel international IAS/IFRS en lieu et place du système comptable des
entreprises en Tunisie afin de publier ses états financiers consolidés et ce à partir de l’exercice
clos le 31 décembre 2003.

La société EXXO est l’un des clients du cabinet dans lequel vous effectuez un stage
professionnel. Vous êtes le directeur de la mission qui a pour objet d’assister le groupe pour
l’établissement de ses états financiers consolidés relatifs à l’exercice clos le 31 décembre
2003.

En examinant les comptes sociaux des entités intégrées globalement, qui viennent d’être
repris dans la comptabilité de consolidation, vous avez relevé, entre autres, le dossier suivant :

Début Janvier 2004, la société EXXO a procédé à l’acquisition d’un ensemble immobilier en
deux étages d’une superficie couverte globale de 500 m2, le prix du mètre carré couvert stipulé
dans le contrat étant de 1.000 DT. Les droits d’enregistrement et les honoraires d’avocat se
sont élevés respectivement à 28.000 DT et à 2.000 DT hors TVA.

Chacun des deux étages peut être vendu séparément et couvre la moitié de la superficie
occupée par l’ensemble. Le terrain arbitrant les deux étages a été estimé à 200.000 DT.

Etant donné qu’il n’est pas nécessaire à son exploitation, la société EXXO a loué l’ensemble
immobilier dans le cadre de deux contrats de bail conclus pour chacun des deux étages dans
les conditions suivantes :

-Un bail de deux ans renouvelables par tacite reconduction, portant sur le rez-de-chaussée,
conclu avec sa filiale EXXO-packaging pour un loyer annuel de 24.000 DT hors TVA
payable d’avance.

-Un bail d’un an renouvelable par tacite reconduction, portant sur l’autre étage, conclu avec la
société DRINKS (entreprise associée) pour un loyer annuel de 30.000 DT hors TVA payable
à terme échu le 31 décembre de chaque année.
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L’ensemble immobilier est occupé par les deux entités à des fins administratives. Les
constructions ont une durée d’utilité probable de 20 ans et une valeur résiduelle estimée au 31
décembre 2004 à 38.000 DT.

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Au 31 décembre 2004, l’ensemble immobilier figure parmi les immobilisations corporelles


sous les intitulés « Terrains » et « Constructions » respectivement pour 200.000 DT et
313.500 DT (compte tenu des amortissements cumulés de 16.500 DT).

La juste valeur globale de l’ensemble immobilier s’élève à cette date à 620.000 DT (dont
250.000 DT pour le terrain).

Question

Préciser les retraitements d’homogénéité que devrait éventuellement effectuer la société


EXXO dans sa comptabilité de consolidation relative à l’exercice 2004 au titre de ce dossier,
en indiquant les obligations particulières en matière d’informations à fournir (dans le corps
des états financiers ou en notes annexes). Les retraitements éventuels devraient être
appréhendés par référence aux normes IAS/IFRS applicables en 2005.

Réponse

a-Comptabilisation initiale

Dans les comptes sociaux et par référence aux IFRS, l’ensemble immobilier détenu par
EXXO génère des flux de trésorerie, sous forme de loyers, largement indépendants des autres
actifs détenus par l’entreprise et répond ainsi, à la définition d’un immeuble de placement
telle que prévue par le paragraphe IAS40.4.

A la date d’entrée au bilan, un immeuble de placement doit être évalué à son coût. Les coûts
de transaction doivent être inclus dans l’évaluation initiale (IAS40.7).

Il y’a lieu de distinguer, en outre la valeur comptable du terrain de celle attribuable aux
constructions.

En effet, pour le groupe, l’immeuble détenu par la filiale (EXXO-packaging) en location


simple sera considéré comme étant détenu par le groupe aux fins d’utilisation et rentrera dans
le champ d’application de la norme IAS 16.Toutefois, en consolidation, il y a lieu de
distinguer l’immeuble loué à une filiale de celui loué à une entreprise associée. Si le second
répond toujours aux critères de classement en tant qu’immeuble de placement, il n’en est pas
de même pour le premier.

Par ailleurs, la valeur initiale attribuée au terrain était uniquement de 200.000 DT alors que
celle attribuée aux constructions était de 330.000 (313.500 + 16.500). Les droits
d’enregistrement et les honoraires d’avocat totalisant 30.000 DT ont été intégralement
affectés au coût d’entrée des constructions.

7 Il y a lieu de distinguer donc la valeur comptable du terrain de celle attribuable aux


constructions comme suit :

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Données Coût de la
Coût du terrain
retraitées construction

Prix d’achat du terrain 200 000 200 000 –

Prix d’achat de la
300 000 300 000
construction –

Droits d’enregistrement 28 000 11 200 16 800

Honoraires d’avocat 2 000 800 1 200

Total général 530 000 212 000 318 000

Le coût d’entrée de la composante louée à la filiale, considérée détenue à des fins serait de
265.000 dont 106.000 pour le terrain et 159.000 pour les constructions.En consolidation

Le coût d’entrée de la composante louée à l’entreprise associée, considérée comme immeuble


de placement serait, de 265.000 dont 106.000 pour le terrain et 159.000 pour les
constructions.

L’ajustement lié à la comptabilisation initiale de l’ensemble immobilier se présente comme


suit :

Date: Exercice 2004

Débit Crédit Libellé Montant

(B) Immeuble de placement-Terrain 106.000

8 Immeuble de placement –
(B) 159.000
Construction

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Immobilisation corporelle –
(B) 94.000
Terrain

Immobilisation corporelle –
(B) 171.000
Construction

Reclassement de la construction et du terrain en immeuble de placement

b- Evaluation postérieure à la comptabilisation initiale :

Selon IAS 40.24, une entité doit choisir comme méthode comptable soit le modèle de la juste
valeur, soit le modèle du coût et doit appliquer cette méthode de façon cohérente et
permanente à tous les immeubles de placement.

1er Cas : le groupe opte pour le modèle de la juste valeur

Seule la composante détenue par le groupe à des fins d’utilisation justifiera un


amortissement :

Au 31 décembre 2004, la charge d’amortissement des constructions devrait s’élever à 7.000


DT [(159.000-38.000 x 50%) x 5%].

La composante immeuble de placement serait évaluée à sa juste valeur de 620.000 x 50% soit
310.000 DT dont 125.000 DT pour le terrain (250.000 x 50%). La variation de la juste valeur
sera portée en résultat.

I l y a lieu, donc, de proposer, en consolidation les ajustements suivants :

Au bilan

Date : Exercice 2004

Débit Montant
Crédit Libellé

Amortissement cumulé sur


(B) 9.500
construction (16.500 – 7.000)

9 Passif d’impôt différé (16.500 –


(B) 3.325
7.000) x 35%

(B) Résultat – EXXO 6.175

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Correction de l’amortissement sur construction

Date : Exercice 2004

Débit Crédit Libellé Montant

Immeuble de placement-Terrain
(B) 19.000
(125.000-106.000)

Immeuble de placement –
(B) 26.000
Construction (185.000-159.000)

Passif d’impôt différé (165.000 –


(B) 15.750
7.000) x 35%

(B) Résultat EXXO 29.250

Réévaluation des immeubles de placement

Au Compte de résultat

Date : Exercice 2004

Débit Montant
Crédit Libellé

(R) Résultat EXXO en gestion 29.250

(R) Charge d’impôt différé 15.750

Plus-value de réévaluation sur


(R) 45.000
immeuble de placement
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Réévaluation des immeubles de placement

2ème Cas : le groupe opte pour le modèle coût

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Les deux composantes détenues par le groupe justifieront un amortissement :

Au 31 décembre 2004, la charge d’amortissement de chaque composante devrait s’élever à


7.000 DT [(159.000-38.000 x 50%) x 5%].

Il y a lieu, donc, de proposer en consolidation les ajustements suivants :

Date : Exercice 2004

Débit Montant
Crédit Libellé

Amortissement cumulé sur


(B) 2.500
construction (16.500 – 14.000)

Passif d’impôt différé (16.500 –


(B) 3.325
14.000) x 35%

(B) Résultat – EXXO 6.175

Correction de l’amortissement sur construction

Date: Exercice 2004

Débit Montant
Crédit Libellé

Amortissement cumulé des


(B) 7.000
construction

Amortissement cumulé sur des


(B) 7.000
immeubles de placement

Reclassement de l’amortissement sur IC à l’amortissement sur IP


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Au Compte de résultat

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Date : Exercice 2004

Débit Montant
Crédit Libellé

(B) Résultat EXXO 1.625

Charge d’impôt différé 875

(B) Dotations aux amortissements 2.500

Correction de l’amortissement sur construction

c- Informations spécifiques à fournir

La société EXXO doit individualiser les immeubles de placement sous rubrique distincte dans
le corps du bilan.

Lorsqu’elle opte pour le modèle du coût amorti, elle doit indiquer la juste valeur dans les
notes annexes. Elle doit, par ailleurs, indiquer dans les notes annexes les montants inclus dans
le compte de résultat au titre :

1.des produits locatifs des immeubles de placement ;

2.des charges opérationnelles directes (y compris les réparations et la maintenance)


occasionnées par les immeubles de placement qui ont généré des produits locatifs au cours de
l’exercice ; et

3.des charges opérationnelles directes (y compris les réparations et la maintenance)


occasionnées par les immeubles de placement qui n’ont pas généré des produits locatifs au
cours de l’exercice.

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