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La vente d’un bien immobilier est presque toujours précédée d’un « avant-contrat » par lequel le
vendeur et l’acquéreur se mettent d’accord sur les modalités principales de l’opération (bien vendu,
prix, montant du prêt...) tout en se laissant le temps de vérifier sa faisabilité (recherche de
financement, obtention préalable de documents ou d’informations...). Offre d’achat, promesse
unilatérale de vente, et compromis de vente : chacun de ces actes a des conséquences importantes et
différentes.
La promesse unilatérale de vente, la promesse synallagmatique de vente et le pacte de préférence
font partie de la catégorie des avant contrats, actes conclus pendant la période précontractuelle par
des personnes désireuses d'aboutir ensuite à un acte juridique définitif, tel qu'un contrat de vente par
exemple.
La promesse unilatérale de vente, la promesse synallagmatique de vente et le pacte de préférence
peuvent être analysés comme des contrats préparatoires, qui lient les parties en vue d'une négociation
future ou les engagent définitivement et de façon ferme à la conclusion d'un acte juridique au jour de
la réalisation d'un évènement dépendant ou indépendant de leur volonté.

I. Le pacte de préférence

Le pacte de préférence est l'avant contrat par lequel une personne propriétaire d'un bien s'engage, en
cas de vente de ce bien à en faire l'offre au préalable à une seconde personne, le bénéficiaire du
pacte, alors que ni le principe, ni le contenu du futur contrat n'ont été arrêtés.
Cet avant-contrat n'engage que le débiteur du pacte qui s'engage à contracter de préférence avec le
bénéficiaire.
Dans la mesure où le pacte de préférence est un contrat, il est soumis aux conditions de droit commun
énoncées à l’article 1128 du Code civil :
- Les parties doivent donc être capables et avoir consenti au pacte,
- Le pacte doit être licite.

Le pacte a pour objet de créer à la charge du promettant l’obligation de négocier, en priorité, avec le
bénéficiaire les termes du contrat définitif. Le bien ou l’opération sur lesquels porte le droit de priorité
devra, par conséquent, être défini avec une grande précision.
Il n'est pas soumis aux formalités fiscales prévues par le Code général des impôts. En revanche, le
pacte de préférence doit prévoir la nature et l'objet du futur contrat (conclusion d'un futur contrat de
vente par exemple), mais n'a pas à prévoir les modalités d'exécution de celui-ci.
Le pacte peut avoir pour objet un bail commercial, une vente, une vente immobilière, une donation...

Ni la loi, ni la jurisprudence n’exigent que le prix de vente soit déterminé ou déterminable dans le
pacte de préférence. Dans un arrêt du 15 janvier 2003, la Cour de cassation a affirmé en ce sens que
« la prédétermination du prix du contrat envisagé et la stipulation d’un délai ne sont pas des conditions
de validité du pacte de préférence ». Cela s’explique par le fait qu’aucune des parties n’a donné son
consentement définitif, le prix ne saurait par conséquent, à la différence de la promesse unilatérale de
vente, être une condition de validité du contrat

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Le consentement d’une partie à un acte juridique ne peut avoir été donné à titre définitif qu’à la
condition que les éléments essentiels de cet acte soient déterminés, à tout le moins déterminables. En
matière de contrat de vente le prix est un élément essentiel du contrat, d’où l’exigence de sa
détermination en matière de promesse unilatérale de vente, tel n’est cependant pas le cas en matière
de pacte de préférence, dans la mesure où aucune des parties n’a exprimé son consentement définitif
à l’acte de vente.

Comme le prix, la durée n’est pas une condition de validité du pacte de préférence sous réserve de la
prohibition des engagements perpétuels. Aussi, la Cour de cassation a eu l’occasion de se référer au
critère de la durée excessive pour apprécier la validité d’un pacte de préférence qui avait été stipulée
pour une durée de 20 ans ( com. 27 sept. 2005).
En tout état de cause, le pacte de préférence conclu pour une durée indéterminée est valable. Le
promettant ne disposera pas d’une faculté de résiliation unilatérale, sauf à établir la durée
manifestement excessive de son engagement ( com. 27 sept. 2005).

Le pacte de préférence peut prendre la forme d'une convention autonome ou d'une clause insérée
dans une convention ayant un autre objet. Le pacte de préférence n'a aucun effet tant que son
débiteur ne décide pas de contracter. Si les parties n'ont pas conféré à leur accord un caractère intuitu
personae (c'est à dire qu'il ne peut jouer qu'entre elles), le bénéficiaire du pacte peut céder sa créance
de préférence selon les modalités de l'article 1691 du Code civil (Cass, 1ère civ, 24 février 1987).

Il ne commence à produire ses effets que lorsque le débiteur prend la décision de contracter et en
informe le bénéficiaire. Si le bénéficiaire accepte l'offre, le contrat objet du pacte sera conclu avec le
débiteur du pacte.

L'inexécution du pacte engage la responsabilité contractuelle de son débiteur. Ainsi, si le débiteur du

pacte contracte avec un tiers en méconnaissance de son engagement envers le bénéficiaire, ce
dernier pourra obtenir des dommages et intérêts (Cass com., 07 mars 1989) et même l'annulation du
contrat passé avec un tiers en fraude du pacte, dès lors que le tiers avait
connaissance de l'existence du pacte et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir (Cass com., 26
mars 1986).

Lorsque le promettant décide de vendre le bien, objet du droit de priorité, il doit se tourner vers le
bénéficiaire du pacte et engager avec lui des négociations. Si les négociations aboutissent et que le
bénéficiaire accepte l’offre du promettant, le contrat de vente projeté devient définitif.
Si les négociations n’aboutissent pas, le promettant redevient libre de formuler une offre à un tiers,
sans pour autant porter atteinte au pacte de préférence

Aussi, du point de vue du promettant, la violation du pacte de préférence se produira dans deux cas :
- Soit le promettant a conclu le contrat de vente avec un tiers sans engager de négociations avec le
bénéficiaire du pacte, soit en violation de son droit de priorité,
- Soit le promettant, après avoir engagé des négociations avec le bénéficiaire du pacte, lesquelles
n’ont pas abouti, a formulé une offre plus favorable au tiers ( 3e civ. 29 janv. 2003)

Le bénéficiaire peut purement et simplement accepter l’offre qui lui a été faite par le promettant, le

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contrat de vente est alors valablement conclu. Le bénéficiaire ne peut alors plus se rétracter, ce en
vertu, non pas du pacte de préférence, mais du contrat de vente qui a été valablement formé.

Le bénéficiaire peut également, après avoir négocié avec le promettant, refuser in fine l’offre qui lui est
faite. Dans cette hypothèse, la rencontre de l’offre et de l’acceptation ne s’est pas réalisée, de sorte
que le contrat de vente n’a pas pu valablement se former. Le promettant redevient libre de contracter
avec un tiers.
Le bénéficiaire peut enfin, avant que le promettant ne lui adresse une offre, renoncer au droit de
priorité qui lui a été consenti, alors même que ce dernier envisage de vendre le bien
sur lequel porte le pacte de préférence.
Dans cette hypothèse, aucun manquement ne peut être reproché au bénéficiaire, dans la mesure où,
à aucun moment, il n’a donné son consentement définitif à l’acte de vente. Le promettant redevient, là
encore, libre de contracter avec un tiers. Dans la mesure où le bénéficiaire dispose d’un droit
potestatif, il ne saurait engager sa responsabilité en cas de renoncement quant à l’exercice du son
droit de priorité.

En vertu du principe de l’effet relatif des conventions, le pacte de préférence ne crée aucune obligation
à l’égard des tiers. Dès lors, dans l’hypothèse où le tiers conclurait le contrat de vente avec le
promettant en violation du droit de priorité du bénéficiaire, le tiers ne saurait engager sa
responsabilité.
Quid dans l’hypothèse où le tiers connaissait l’existence du pacte de préférence ?
Le tiers qui a connaissance de l’existence d’un pacte de préférence, ne saurait contracter avec le
promettant sans s’assurer, au préalable, que ce dernier a satisfait à son obligation de négocier, en
priorité, avec le bénéficiaire du pacte. À défaut, il engage sa responsabilité délictuelle, aussi, afin de
se prémunir d’une action en responsabilité, il lui appartient d’interroger le bénéficiaire sur ses
intentions quant à l’exercice de son droit de priorité

L’article 1123, alinéa 3 du Code civil, introduit par l’ordonnance du 10 février 2016 prévoit que « le tiers
peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être
raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir. »
Le tiers peut donc, en quelque sorte, inviter le bénéficiaire du pacte à opter. Il ne s’agit d’ailleurs pas
d’une simple invitation puisque l’alinéa 4 de l’article 1123 précise que « l’écrit mentionne qu’à défaut
de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat
conclu avec le tiers ou la nullité du contrat ».
En d’autres termes, le tiers peut imposer au bénéficiaire du pacte d’opter dans un délai – raisonnable
– à défaut de quoi l’offre qui lui a été faite par le promettant deviendra caduque.
Une fois le délai d’option écoulé, le tiers sera, par conséquent, en droit de se substituer au
bénéficiaire, sans risquer d’engager sa responsabilité et par là même celle du promettant.

Le tiers de bonne foi est celui qui ignore l’existence du pacte de préférence, dans cette hypothèse, le
pacte de préférence lui est inopposable, quand bien même il aurait fait l’objet d’une mesure de
publicité, car il s’agit là d’une formalité facultative. Dès lors, non seulement le tiers n’engage pas sa
responsabilité, mais encore le contrat conclu avec le promettant n’encourt pas la nullité, quand bien
même le droit de priorité du bénéficiaire a été violé, cela ne l’autorise pas à remettre en cause un
contrat valablement formé.

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Le tiers de mauvaise foi est celui qui avait connaissance du pacte de préférence, la question se pose
alors de savoir sur qui pèse la charge de la preuve. Aux termes de l’article 2274 du Code civil « la
bonne foi est toujours présumée » et que « c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver». Eu
égard à cette disposition, la charge de la preuve devrait donc peser sur le bénéficiaire du pacte de
préférence
Dès lors que la mauvaise foi du tiers est établie, le bénéficiaire du pacte de préférence peut solliciter la
nullité du contrat conclu en violation de son droit de priorité (V. en ce sens req., 15 avr. 1902)

Le prononcé de la nullité est subordonné à la satisfaction de deux conditions cumulatives, lesquelles

ont toutes les deux été reprises par l’ordonnance du 10 février 2016 :
- Le tiers acquéreur doit avoir eu connaissance de l’existence du pacte de préférence ( 3e civ., 26 oct.
1982).
- Le tiers acquéreur doit avoir eu connaissance de l’intention du bénéficiaire d’exercer son droit de
priorité ( com., 7 janv. 2004)

En cas de mauvaise foi du tiers, l’article 1123, al. 2 prévoit que le bénéficiaire du pacte de préférence
a la faculté, en plus de solliciter la nullité du contrat, « de demander au juge de le substituer au tiers
dans le contrat conclu».

Aux termes d’un arrêt, rendu le 6 décembre 2018, la Cour de cassation a jugé que la simple signature
d’une promesse unilatérale de vente par le vendeur est susceptible de constituer une violation du
pacte de préférence le cas échéant (Cour de cassation, troisième chambre civile, 6-12-2018 n°
17-23321). En effet, les juges ont estimé que l’expression du droit de préférence auprès de son
bénéficiaire doit être réalisée par le promettant dès qu’il décide de vendre son bien.

Il incombe au bénéficiaire d’un pacte de préférence de rapporter la double preuve de la connaissance,

par le tiers acquéreur, de l’existence du pacte et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.
Par acte authentique du 11 août 2006, la société Cevede et la société civile immobilière Jacmar,
détenues par M. et Mme X., cèdent aux sociétés Finamur et CMCIC Lease les parcelles d’assiette
d’un hypermarché exploité sous l’enseigne Super U, moyennant régularisation au profit de la société
Jacmar d’un contrat de crédit-bail immobilier pour une durée de quinze ans.
Le 11 juin 2007, la société Cevede notifie sa décision de prendre l’enseigne Carrefour. La société
coopérative Système U centrale régionale Est (la société Système U) assigne les sociétés Finamur,
CMCIC Lease, Cevede et Jacmar en nullité de la vente et en substitution dans les droits des
acquéreurs, pour violation de son droit de préemption sur l’immobilier des points de vente inscrit dans
les articles 9 de ses statuts et 19 de son règlement intérieur, auxquels avaient adhéré la société
Cevede, ainsi que M. et Mme X.
Voyant ses demandes rejetées par les juges du fond, la société Système U se pourvoit en cassation,
et invoque à l’appui de son pourvoi qu’il appartient en toutes circonstances à tout acquéreur
professionnel, dès lors qu’il a connaissance de l’existence d’un droit de préférence, de s’informer sur
les intentions de son bénéficiaire : à défaut de pouvoir en justifier, il doit être présumé avoir eu
connaissance de l’intention du bénéficiaire de ce droit de l’exercer.
Or, la cour d’appel, qui relève que les sociétés CMCIC Lease et Finamur savaient que le réseau de la
société Système U était protégé par l’existence d’un droit de préférence, retient pourtant, pour rejeter

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la demande de la demanderesse en cassation :qu’il appartenait à la société Système U-Est d’apporter

la preuve de leur connaissance de son intention de se prévaloir de ce droit,
et qu’elle ne pouvait valablement leur reprocher un manque de précaution à cet égard,
violant ainsi l’article 1134 du Code civil, et l’article 1382 dans leur rédaction antérieure à celle issue de
l’ordonnance du 10 février 2016.
En retenant également que les sociétés CMCIC Lease et Finamur savaient que le réseau de la société
Système U-Est était protégé par l'existence d'un droit de préférence, mais qu’il appartenait à cette
dernière d’apporter la preuve de la connaissance, par les défendeurs à la cassation, de son intention
de se prévaloir de son droit de préférence, et que cette preuve ne pouvait être inférée de l’obligation
pour ces professionnels du financement immobilier de s’informer, la société Système U-Est ne
pouvant valablement leur reprocher un manque de précaution à cet égard, pour en déduire que, faute
pour la société Système U-Est d’établir cette connaissance, ses demandes devaient être rejetées, la
cour d’appel a inversé la charge de la preuve et violé l’article 1315 du Code civil, devenu l’article 1353.

Pour rejeter le pourvoi, la Cour rappelle qu’il incombe au bénéficiaire d’un droit de préférence et de
préemption qui sollicite l’annulation de la vente et sa substitution dans les droits du tiers acquéreur de
rapporter la double preuve de la connaissance, par celui-ci, tout à la fois :de l’existence du pacte de
préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.
Il ne pouvait donc pas être reproché aux crédits-bailleurs, professionnels du financement immobilier,
de s’être abstenus de procéder à des vérifications autres que celles opérées au fichier immobilier.
Enfin, ayant relevé que le projet de M. et Mme X. et de leurs sociétés de transférer l’hypermarché en
recourant à un crédit-bail immobilier sur les parcelles concernées était connu de la société Système U,
qui avait reconnu y avoir, dans un premier temps, prêté son concours, et que seul le groupe Carrefour
avait été mis en garde, par la bénéficiaire du pacte, des conséquences d’une violation de son droit de
préemption concernant les offres préalables de vente des droits sociaux et des fonds de commerce, la
cour d’appel en a souverainement déduit, sans inverser la charge de la preuve, qu’il n’était pas prouvé
que les sociétés CMCIC Lease et Finamur étaient informées de la volonté de Système U d’exercer
son droit de préemption sur les terrains vendus : le moyen n’était donc pas fondé (Cass. 3e civ., 4
mars 2021, n° 19-22.971, P).

II. La promesse unilatérale de vente

Aux termes de l’article 1124 du Code civil « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie,
le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les
éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du
bénéficiaire. »
La promesse unilatérale de vente est la convention par laquelle un individu, le promettant, s'engage
envers un autre qui l'accepte, le bénéficiaire, à conclure une vente dont les conditions sont d'ores et
déjà déterminées, si celui-ci le demande dans un certain délai.
Le promettant propriétaire s'engage donc envers le bénéficiaire, futur acquéreur, à conclure une vente
dont les conditions sont déterminées si le bénéficiaire en manifeste par la suite la volonté. Le
bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente bénéficie donc d'une option qui lui laisse dans l'avenir
la liberté de donner ou non son consentement pour le contrat définitif.
Dès lors, la promesse unilatérale de vente doit contenir tous les éléments essentiels du contrat
définitif, dans la mesure où la simple option par le bénéficiaire transforme cette promesse en contrat

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définitif.
Le bénéficiaire de la promesse n'a aucune obligation. Il bénéficie simplement d'une option :
- soit il souhaite conclure le contrat définitif de vente et accepte ainsi l'offre de vente contenue par la
promesse. Le cas échéant, on dit qu'il lève l'option ce qui entraîne immédiatement la formation du
contrat.
- soit il refuse la vente et le promettant retrouve sa liberté de vendre.

La promesse unilatérale de vente revient donc à s'engager, pendant un certain temps, envers une
personne à ne vendre qu'à elle et à personne d'autre.La promesse unilatérale revêt nécessairement
un caractère limité dans le temps dans la mesure où elle fait naître au profit du bénéficiaire un droit au
maintien de l'offre de vente pendant une certaine durée, jusqu'à l'arrivée d'un terme.
Le bien concerné par la promesse se trouve dès lors immobilisé en contrepartie d'une indemnité qui
restera au promettant si le bénéficiaire décide de ne pas lever l'option avant l'expiration de la
promesse unilatérale. Jusqu'à la levée de l'option et à défaut de clause d'exécution forcée dans la
promesse de vente, le promettant peut se rétracter sans être condamné à l'exécution forcée. Il pourra
cependant être condamné à verser des dommages et intérêts puisque le manquement à son
engagement de vendre engage sa responsabilité.
La Cour de cassation a en effet estimé dans un arrêt du 13 septembre 2011 que "la levée de l'option
par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant exclue toute
rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir" de sorte que "la réalisation forcée de la
vente ne pouvait être ordonnée".

Les parties au contrat doivent avoir la capacité de contracter (pour en savoir plus sur la capacité
juridique en droit immobilier lire notre article). La capacité du promettant s'apprécie au jour où il
formule la promesse, tandis que celle du bénéficiaire s'apprécie au jour où il lève l'option, donc au jour
où le contrat définitif est formé. La seconde condition tient à la détermination de la chose et du prix.
Dans la mesure où la promesse unilatérale de vente énoncée est susceptible de se transformer en
véritable contrat de vente par la seule levée de l'option par le bénéficiaire, elle doit mentionner les
éléments essentiels du futur contrat de vente : la chose et le prix.
La vente est en effet conclue par le seul accord des parties sur la chose vendue et sur le prix. La
vente étant conclue au jour où le bénéficiaire de la promesse décide d'acquérir le bien, les éléments
essentiels à la formation de la vente doivent être réunis au jour de la formation de la promesse.
La chose doit être déterminée dans l'acte de promesse, c'est-à-dire que le bien concerné doit être
expressément désigné. De même, son prix doit être fixé au jour de la formation de la promesse.
La vente portera alors sur le bien concerné par la promesse et sera conclue au prix défini lors de cette
promesse.
La promesse unilatérale de vente peut contenir un terme afin que le promettant ne soit pas lié
indéfiniment au bénéficiaire et puisse vendre son bien à une autre personne dans le cas où le
bénéficiaire n'exerce pas l'option qui lui est réservée.
Le terme peut être suspensif : c'est le cas lorsque le bénéficiaire doit se décider de lever ou non
l'option à l'expiration d'un certain délai, mais ne peut pas le faire avant.
Le terme peut également être extinctif : c'est le cas lorsque le bénéficiaire de la promesse peut lever
l'option pendant un certain délai à l'expiration duquel ce droit d'option s'éteint. S'il n'a pas exprimé sa
volonté d'acheter le bien en question, le promettant ne pourra pas être contraint à lui vendre s'il se
manifeste par la suite. Cette situation est la plus souvent choisie lors de la formation de promesses

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unilatérales de ventes.
Lorsque la promesse unilatérale ne mentionne aucun terme :
- le promettant peut, après un délai raisonnable suivant l'énoncé de la promesse unilatérale, mettre le
bénéficiaire en demeure de lever ou non l'option dans un délai également raisonnable (Civ 3ème, 24
avril 1970).
Ainsi, le promettant, après avoir attendu sans succès pendant un délai raisonnable que le bénéficiaire
décide d'acheter le bien en question, pourra lui demander de renoncer expressément à la vente ou de
manifester sa volonté de la conclure dans un délai raisonnable.
- les tribunaux peuvent induire de circonstances particulières que le bénéficiaire a renoncé au bénéfice
de la promesse unilatérale de vente.
Les tribunaux peuvent ainsi faire disparaître la promesse unilatérale lorsqu'ils considèrent que le
bénéficiaire a renoncé à exercer l'option qui lui avait été conférée par le promettant. Dans cette
hypothèse, le promettant devrait pouvoir se rétracter à tout moment, conformément au principe de
prohibition des engagements perpétuels.
Il peut, par ailleurs, être observé que dans un arrêt du 25 mars 2009, la Cour de cassation n’exige
pas du promettant qu’il mette en demeure le bénéficiaire de la promesse d’opter avant de se rétracter
( 3e civ., 25 mars 2009).

Un projet de promesse unilatérale de vente immobilière non signé signifie que les parties en sont
restées au stade des pourparlers (Cass. 3e civ., 19 déc. 2019, n° 18-25.210, D). La société B. est
propriétaire d'un appartement à Paris. En octobre 2014, la société J. fait une proposition d'achat pour
un montant de 150 000 euros. Est établi un projet de promesse unilatérale de vente dont la signature
est fixée à février 2015. La société B. ayant refusé de signer celle-ci, la société J. et la société S.,
substituée dans ses droits, l’assignent en perfection de la vente.
Leur demande est rejetée et les deux sociétés sont condamnées in solidum au paiement de
dommages et intérêts. Ces dernières invoquent dans leur pourvoi le fait notamment que le
consentement des parties à un contrat de vente n’est soumis à aucune condition de forme et que la
société B. avait consenti à la vente, son notaire ayant adressé à celui des sociétés J. et S. un projet
d'acte mentionnant le prix de 150 000 euros,encaissé l'indemnité d'immobilisation de 10 % ainsi que
les provisions et fixé un rendez-vous de signature. Leur pourvoi est également rejeté.

Il n'existait aucune trace écrite de l'accord oral de la société B. de l'acceptation de l'offre et elle n'avait
pas donné son accord exprès et univoque sur la substitution d'acquéreur. La cour d’appel avait
souverainement retenu « qu'il n'était pas établi qu'il y avait eu un accord entre les parties sur le prix du
bien immobilier et qu'elles étaient convenues d'exprimer leur accord par un avant-contrat dont le projet
n'avait pas reçu l'agrément de la société B. ». La cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que «
les parties en étaient restées au stade des pourparlers et que la vente ne pouvait être considérée
comme parfaite ». Il n'y avait en effet pas eu accord des parties sur la chose et sur le prix pour vendre
le bien immobilier (C. civ. art. 1583).
Les sociétés J. et S. avaient publié sans fondement une assignation qui avait immobilisé l'immeuble
pendant plus de trois années et avaient causé un préjudice à la société B. La cour d'appel a pu en
déduire qu'elles avaient commis une faute et qu'elles devaient être condamnées à lui payer des
dommages-intérêts dont elle a souverainement fixé le montant.

Face à une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire a le choix entre lever l'option, et ainsi

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conclure définitivement la vente, et ne pas lever l'option. Dans ce dernier cas, la vente n'est pas
conclue. La possibilité de ne pas lever l'option ne doit pas être confondue avec l'exercice du droit de
rétractation, lequel ne joue que dans les dix jours de la notification de la promesse ou du projet de
promesse au bénéficiaire d'une vente immobilière.
Pour pallier les désagréments causés au promettant du fait de l'immobilisation de son bien pendant un
certain délai, les promesses unilatérales prévoient généralement le versement d'une « indemnité
d'immobilisation » par le bénéficiaire le jour de la promesse : cette somme reste acquise au promettant
dans le cas où l'option n'est volontairement pas levée par le bénéficiaire.

Ce montant s'élèvera généralement à 10% du prix total de la vente. En matière de vente immobilière,
l'indemnité d'immobilisation reste séquestrée entre les mains du notaire tant que la réalisation de la
vente n'est pas certaine. En cas de contestation entre le vendeur et l'acquéreur, le notaire conserve
cette somme le temps qu'une solution amiable soit trouvée ou qu'une décision de justice intervienne.
Si le bénéficiaire ne souhaite finalement pas acquérir le bien, la clause d'indemnité d'immobilisation
correspond abstraitement au prix de l'exclusivité conférée au bénéficiaire par la promesse. Pendant un
certain temps, il est en effet le seul acquéreur potentiel et le promettant s'interdit de proposer le bien
en question à quiconque.
Dès lors, l'abandon de la vente par le bénéficiaire peut être préjudiciable pour le promettant qui aurait
pu conclure, au cours de ce délai, la vente avec une autre personne.
Ainsi, si le bénéficiaire ne souhaite finalement pas conclure la vente, l'indemnité d'immobilisation
versée lors de la promesse sera acquise au promettant et ne sera donc pas remboursée au
bénéficiaire.
Cette indemnité sera définitivement perdue pour le bénéficiaire.
Si la vente n'a pas pu intervenir par la faute du promettant, l'indemnité devra être remboursée au
bénéficiaire. L'acquéreur ne peut pas être sanctionné dans la mesure où c'est par la faute du
promettant propriétaire que la vente n'aboutit pas.
La faute du promettant lui vaudra donc la privation de l'indemnité d'immobilisation.
Si la vente n'a pas pu intervenir car la condition suspensive prévue dans la promesse unilatérale ne
s'est pas réalisée l'indemnité devra être remboursée au bénéficiaire. La non-réalisation de la condition
suspensive replacera donc les parties dans la situation dans laquelle elles se trouvaient avant la
formation de la promesse. Le vendeur est libéré de sa promesse de vente et le bénéficiaire récupère
la somme versée par avance.

En cas de levée de l'option par le bénéficiaire, la somme ainsi versée sera requalifiée en acompte sur
le prix de la vente et viendra donc en déduction du prix à payer.

Il peut être observé que la Cour de cassation refuse systématiquement (V. en ce sens 3e civ., 5 déc.
1984) d’assimiler l’indemnité d’immobilisation à une clause pénale. Elle ne saurait donc faire l’objet
d’une révision en application de l’article 1231-5, al. 2 du Code civil qui prévoit que « le juge peut,
même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive
ou dérisoire. »

La condition purement formelle requise pour la validité de la promesse unilatérale de vente est celle
de l'enregistrement de la promesse. Conformément à l’article 1589-2 du Code civil, lorsque la
promesse porte sur la vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce,

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à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou aux titres de certaines sociétés, sa
validité est subordonnée, à peine de nullité, à l’accomplissement d’une formalité d’enregistrement
dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.
Toute promesse unilatérale de vente qui ne serait pas enregistrée à la recette des impôts dans un
délai de dix jours suivant son acceptation par le bénéficiaire est donc nulle et ne produit aucun effet.
La règle de l'enregistrement peut néanmoins être contournée par le biais de la stipulation pour autrui.
En effet, lors de la formation de la promesse de vente, il peut être prévu par les parties qu'une tierce
personne pourra être susceptible de se substituer au bénéficiaire lors de la vente du bien. La vente
sera donc conclue avec une personne autre que le bénéficiaire de la promesse unilatérale.
Dans ce cas, la promesse est analysée par les tribunaux comme une stipulation pour autrui et non
comme une promesse unilatérale de vente. Cet acte lie immédiatement le tiers au promettant et ne
nécessite dès lors aucune formalité d'enregistrement. Dès la promesse, le promettant a connaissance
de la possible substitution d'un tiers au bénéficiaire de la promesse lors de la conclusion de la vente
définitive.

En matière de vente immobilière, le bénéficiaire peut se rétracter pendant un délai de dix jours à
compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant la promesse
unilatérale de vente. Sa rétractation doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Au terme du délai de rétractation, si le bénéficiaire ne s'est pas rétracté, le promettant pourra recevoir
l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse, mais en aucun cas avant (sauf réception par un
professionnel de l'immobilier disposant d'une garantie).
Le promettant ne doit effectuer aucun acte qui pourrait faire obstacle à la vente. En cas de non respect
de la promesse unilatérale, le promettant engage sa responsabilité contractuelle, et peut avoir à verser
des dommages et intérêts au bénéficiaire.
Si le promettant vend son bien à une autre personne pendant la période de validité de la promesse
faite au bénéficiaire, le bénéficiaire ne pourra pas demander l'annulation de la vente ainsi conclue
mais seulement réclamer des dommages et intérêts au promettant.
Le bénéficiaire peut cependant demander que la vente soit annulée dans deux cas :
- Lorsque le tiers acquéreur est de mauvaise foi : le tiers a acquis le bien alors même qu'il avait
connaissance de la promesse faite par le promettant au bénéficiaire et de l'intention du bénéficiaire de
lever l'option ou le tiers a conclu une entente avec le promettant pour faire obstacle à la vente promise
au bénéficiaire.
- Lorsque le tiers a reçu le bien par le biais d'un acte à titre gratuit (donation) : le bénéficiaire de la
promesse peut exercer l'action paulienne et ainsi faire révoquer la donation faite par le promettant,
accomplie en fraude de ses droits et qui lui porte préjudice. En effet, on ne peut jamais consentir de
libéralité (procéder à des donations) si on ne s'est pas préalablement libéré de ses dettes.
Enfin, lorsque le promettant se rétracte avant la levée de l'option, le contrat de vente ne peut pas être
formé mais sa responsabilité peut être engagée et il peut donc être contraint d'indemniser le
bénéficiaire qui aurait souhaité conclure la vente (Civ. 3ème, 15 décembre 1993).

Selon le type de terme convenu dans la promesse (suspensif ou extinctif), le bénéficiaire pourra ou
non procéder à la levée de l'option avant le terme. Généralement, la levée de l'option s'opère à
l'arrivée du terme, c'est-à-dire à l'expiration de la promesse de vente.
Le bénéficiaire dispose alors d'une alternative :
- soit il accepte d'acheter le bien : il lève l'option.

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- soit il refuse l'acquisition et abandonne alors l'indemnité d'immobilisation au profit du promettant qui
retrouve alors la faculté de proposer le bien à d'autres acquéreurs potentiels.
La manifestation de volonté liée à la levée de l'option n'est soumise à aucune exigence de preuve par
écrit. Le bénéficiaire peut en effet lever l'option par simple déclaration orale au promettant.
Néanmoins, se posera alors la question de la preuve de la levée de l'option en cas de contestation par
le promettant de la conclusion de la vente. Mieux vaut se constituer une preuve de la levée de l'option
en l'informant par écrit. Si des formalités de nature conventionnelle ont été convenues entre les parties
au jour de la promesse, le bénéficiaire doit impérativement les respecter sous peine de voir la levée de
l'option déclarée inefficace. En effet, le non respect du formalisme conventionnel empêchera la levée
de l'option de produire les effets escomptés, à savoir la conclusion de la vente définitive (Civ. 3ème,
10 décembre 1986 : le paiement du prix devait intervenir avec la levée de l'option). Le prix n'ayant pas
été payé, la levée de l'option a été déclarée inefficace.
De même, lorsque la loi impose un certain formalisme, dans des cas spécifiques tels que les
promesses unilatérales de ventes sur terrais lotis, l'efficacité de la levée de l'option est subordonnée
au respect des formalités légales.

Après la levée de l'option, le contrat définitif est conclu, aux termes et conditions contenues dans l'offre
formulée par la promesse unilatérale de vente. C'est donc à ce moment que va s'apprécier la validité
de la vente (consentement libre et éclairé, lésion…). C'est en principe au moment de la levée de
l'option que s'effectue le transfert de propriété sauf si le contrat en dispose autrement ou si la loi
impose la réalisation de formalités particulières (par exemple en matière de vente immobilière ou de
vente de fonds de commerce).
Lorsque la prise d'effet de la vente est subordonnée à la réalisation de formalités légales, telles que la
délivrance d'un acte notarié pour la vente de biens immobiliers, l'engagement des parties est
définitivement acquis mais la prise d'effet de la vente (le transfert de propriété) peut être retardée.
Lorsque le promettant refuse de se soumettre aux formalités légales, le bénéficiaire de la promesse
peut l'y contraindre sous astreinte, et obtenir une décision de justice qui tiendra lieu d'acte authentique
de vente. Par exemple, dans le cadre d'une vente immobilière, si le promettant refuse de conclure la
vente devant notaire, le bénéficiaire peut demander l'exécution forcée auprès du juge dans la mesure
où l'option est levée et l'engagement de vente acquis (Civ. 3ème, 26 juin 1996).

Lorsque la promesse unilatérale de vente est passée sous condition suspensive d'obtention d'un prêt,
les articles L. 312-15 et suivants du code de la consommation précisent que la levée de l'option ne
produit d'effet que dans la mesure où la condition se réalise. Par conséquent, si le prêt n'est pas
obtenu par le bénéficiaire, le contrat de vente formé par la levée de l'option est caduc. Les acomptes
et indemnités devront être restitués au bénéficiaire de la promesse de vente.

Un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 12 janvier 2010, a jugé une affaire où
une propriétaire d'une parcelle de terre avait promis de la vendre sous diverses conditions
suspensives, et notamment celle de l'obtention par les acquéreurs d'un permis de construire. L'acte
précisait que pour se prévaloir de cette condition, les acquéreurs devraient justifier du dépôt de la
demande de permis dans le délai de deux mois à compter de la promesse. Invoquant l'absence d'une
telle justification, la venderesse avait refusé de réitérer l'acte chez le notaire. Or la Cour de cassation a
retenu que la clause imposant la justification du dépôt d'une demande de permis de construire par les
futurs acquéreurs n'avait été insérée que dans le seul intérêt des acquéreurs, qui avaient donc

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parfaitement le droit de renoncer au bénéfice de la condition. Elle a considéré que la non-réalisation

de cette condition ne rendait pas le compromis caduc, et que la vente était dès lors parfaite.

Trois situations doivent néanmoins être distinguées :

- la condition suspensive (l'obtention du prêt par exemple) se réalise avant l'expiration de la promesse
unilatérale de vente : dans ce cas, si le bénéficiaire refuse d'acquérir le bien, l'indemnité
d'immobilisation sera acquise au promettant et ne lui sera donc pas remboursée.
- la condition suspensive ne se réalise pas avant l'expiration de la promesse unilatérale de vente : le
bénéficiaire pourra refuser l'achat du bien et l'indemnité d'immobilisation lui sera restituée. Cependant,
il peut tout de même lever l'option et conclure la vente (Civ. 3ème, 12 avril 1995; Civ. 1ère, 17 mars
1998)
- la promesse de vente expire mais la condition n'est pas encore réalisée: En théorie, le bénéficiaire
peut lever l'option et acquérir le bien. Néanmoins, la vente demeurera subordonnée à la réalisation de
la condition suspensive, sauf s'il renonce à la condition. Par exemple, si le bénéficiaire a levé l'option
mais que le prêt n'est pas obtenu, le promettant devra lui rembourser toutes les sommes versées
d'avance dont l'indemnité d'immobilisation (art. L. 223-16 al. 2 du Code de la consommation), et ce, en
toute circonstance (Civ. 3ème, 9 novembre 1988).

L’inexécution de la promesse peut intervenir dans deux situations distinctes :

Le promettant contracte avec un tiers

Dans l’hypothèse où le promettant contracte avec un tiers, il viole son obligation de ne pas faire,
laquelle lui impose de ne pas disposer de la chose promise tant que le délai d’option n’est pas écoulé.
En guise de sanction, l’article 1124, al. 3 du Code civil prévoit que « le contrat conclu en violation de la
promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.
Le prononcé de la nullité est subordonné à la réunion de deux conditions cumulatives : la preuve de
l’existence d’une promesse et la connaissance par le tiers de l’existence de la promesse.

Le promettant rétracte son consentement

Dans l’hypothèse où le promettant rétracte son consentement quant à la conclusion du contrat définitif,
il viole l’obligatoire de faire qui lui échoit, soit son engagement de conclure le contrat définitif avec le
bénéficiaire de la promesse.

Le décès du promettant survenant après la signature de la promesse n’affecte pas les liens
contractuels. Les obligations du promettant sont transmises à son ou ses héritiers et le bénéficiaire
conserve dans des conditions inchangées la possibilité de lever l’option et de former la vente. Le
décès du bénéficiaire survenant avant la levée d’option est sans incidence sur la promesse et il
appartient aux héritiers de celui-ci de décider de lever l’option ou de ne pas le faire.

II. La promesse unilatérale d'achat

La promesse unilatérale d'achat est le contrat par lequel une personne, le promettant, s'engage
envers une autre personne, le bénéficiaire, à acheter un bien lorsque le bénéficiaire décidera de le
céder. La promesse unilatérale d'achat est soumise aux mêmes règles que la promesse unilatérale de

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vente hormis la formalité d'enregistrement, qui n'est pas légalement imposée. La loi SRU « solidarité
du renouvellement urbain », a dans le but de mettre fin à la pratique de réservation d'un candidat à
l'achat, interdit sous peine de nullité tout versement d'argent pour les offres d'achats et promesses
unilatérales d'achat. (art 1589-1 CC )
Ainsi, aucune indemnité d'immobilisation ne peut être versée au promettant acquéreur en contrepartie
de sa promesse d'acheter le bien. Dans le cas contraire, la promesse unilatérale d'achat sera
systématiquement annulée.

Tant que l’offre d’achat n’a pas été acceptée par le vendeur, aucune des parties n’est engagée. En
tant qu’acheteur, vous avez donc le droit de retirer votre offre.

Si vous avez fait une offre au prix, il faut savoir que le vendeur est en principe tenu d’accepter votre
offre. Dans le cas où un autre acheteur ferait une offre au prix après la vôtre, le vendeurest en principe
lié par la première offre.
Si vous avez fait une offre en dessous du prix, le vendeur est libre de la refuser ou de faire une contre-
proposition.

Selon le Code civil, la vente est parfaite dès qu’il y a accord sur la chose et le prix. Lorsque le vendeur
accepte votre offre, la vente est considérée comme formée. Ainsi, dès que l’offre est acceptée, le
vendeur est engagé. Il ne peut pas accepter une autre offre, même à un prix plus élevé. Reste à
savoir à partir de quand l’offre est considérée comme acceptée.

Vous avez fait une offre en dessous du prix. Le vendeur vous a appelé afin de vous dire qu’il acceptait
votre offre, mais quelque temps après vous apprenez qu’un compromis de vente a été signé avec un
autre acheteur. Vous tombez des nues et ne savez pas quelle est la valeur de son accord verbal. Il
est important de préciser que l’acceptation doit être expresse et écrite. Par exemple, si le document
signé comporte des termes tels que « je vous confirme accepter l’offre » la volonté de s’engager de la
part du vendeur est constatée. Il peut également être joint une clause indiquant que la vente sera
conclue « sous réserve que cette offre soit validée par une acceptation des acquéreurs dans un délai
de X jours ». La jurisprudence estime que l’offre faite avec délai lie le vendeur pour le délai convenu.

De plus, dans la mesure où la vente est parfaite dès qu’il y a accord sur la chose et le prix, il est
indispensable que le document comporte une description précise du bien, telle que l’adresse, que le
prix en toutes lettres et en chiffre ou encore la durée de l’offre. Ainsi si le vendeur accepte l’offre ferme
et précise d’acquisition d’un bien immobilier, la vente est réputée conclue.

Vous avez fait une offre en dessous du prix qui a été acceptée par le vendeur or ce dernier ayant reçu
une offre plus intéressante, il refuse d’exécuter la vente. Celle-ci étant réputée parfaite, vous pouvez
contraindre le vendeur à l’officialiser, ce dernier ne bénéficiant pas d’un délai de rétractation.
La Cour de cassation, par un arrêt du 26 juin 1996, a reconnu que l’acquéreur pouvait demander des
dommages et intérêts, mais également l’exécution en nature du contrat.

III. La promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente

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La promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente est la convention par laquelle les
parties donnent leur consentement au contrat définitif de vente, mais prévoient qu'une formalité légale
ou conventionnelle supplémentaire devra être accomplie pour que la vente produise ses effets.
L'accord de volonté constaté par le compromis donne alors naissance non pas au contrat définitif de
vente, mais à une obligation de faire, celle d'accomplir les formalités nécessaires à la formation du
contrat définitif.
L'article 1589 du Code civil prévoit que « la promesse synallagmatique de vente vaut vente, lorsqu'il y
a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». La capacité des parties
s'apprécie au jour où ils formulent la promesse. Étant réciproquement engagées, les parties doivent
avoir la capacité, l'une de vendre le bien en cause et l'autre, de l'acquérir.
La seconde condition tient à la détermination de la chose et du prix : dans la mesure où la promesse
synallagmatique de vente énoncée vaut contrat de vente, elle doit comporter les éléments essentiels
du futur contrat : la chose et le prix. La vente est en effet conclue par le seul accord des parties sur la
chose et sur le prix. Dès lors, les éléments essentiels à la formation de la vente doivent être définis au
jour de la formation du compromis. La chose doit être déterminée dans l'acte de promesse, c'est-
à-dire que le bien concerné doit être expressément désigné. De même, son prix doit être fixé au jour
de la formation de la promesse.
La vente portera alors sur le bien concerné par le compromis et sera conclue au prix défini lors de ce
compromis.
Concernant le prix du bien, la lésion, quand elle s'applique, doit s'apprécier au jour où est conclue la
promesse entre les parties.

Les conditions de forme de chaque compromis sont celles de la vente préparée par le compromis
(vente d'immeubles, vente de fonds de commerce, consommation…), dans la mesure où le
compromis de vente vaut vente.
En matière de vente immobilière, la notification du compromis de vente aux parties fait courir un délai
de rétractation de 10 jours. Cette notification doit être effectuée par lettre recommandée avec avis de
réception pour que le délai puisse courir. La remise du compromis de vente en main propre par l'agent
immobilier n'est pas un moyen équivalent à la notification de l'acte par lettre recommandée avec
demande d'avis de réception (Civ. 3ème, 18 nov 2009). Si les formalités de de notification n'ont pas
été respectées, l’acquéreur peut alors se rétracter quand il le souhaite, par exemple un mois après la
signature du compromis de vente (cass. civ. 3e du 27.2.08, n° 07-11303).

Le compromis vaut vente sous réserve de la réalisation des conditions légales ou conventionnelles.
Tant que ces formalités ne sont pas achevées, la vente n'est pas effective et l'acquéreur n'est pas
réputé propriétaire du bien. La vente est formée et donc susceptible d'exécution forcée. Si l'une des
parties venait à décéder, cela n'aurait aucune incidence sur la vente qui, du fait de sa formation,
devrait être exécutée par ses successeurs.

Il résulte des diverses dispositions du Code civil que les héritiers appelés à la succession qui
l’acceptent sont censés continuer la personne du défunt. Ainsi, sauf volonté contraire exprimée ou de
la nature des actes concernés, les successeurs sont tenus d’honorer les engagements pris par le
proche décédé (article 724 du Code civil). C’est ainsi que même en cas de décès du vendeur, les
juridictions judiciaires peuvent ainsi faire droit à la conclusion de la vente du bien immobilier en raison
de la présence d’héritiers (peu importe leur âge, aucune autorisation spéciale n’étant requise si ces

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derniers sont mineurs). Ainsi, sauf circonstances particulières, en cas de non-respect des promesses
données par le vendeur prédécédé, l’acquéreur pourra solliciter judiciairement la conclusion de la
vente. Par exemple, l’arrêt de la Cour d'appel de Nîmes a, le 7 Juillet 2016, considéré que la vente
était conclue, car « iln'est pas relevé l'existence de circonstances de nature à démontrer que les
parties aient fait de la réitération du compromis par acte authentique une condition de leur
consentement » et que bien que les héritiers du vendeur aient sous-entendu dans leurs
argumentations le défaut de consentement du vendeur, les pièces du dossier ne le démontrent pas.

Lorsque le compromis d'une faculté de dédit, le bénéficiaire de cette faculté verse une somme
d'argent au cocontractant en contrepartie d'une possibilité de renonciation à la vente.Dans ce cas, il
est libre de renoncer au contrat définitif mais la somme ainsi versée sera acquise au cocontractant qui
sera contraint d'abandonner la vente projetée. De même, lorsque le compromis est assorti d'une
condition suspensive, ses effets sont suspendus jusqu'à la réalisation de cette condition suspensive
(obtention d'un prêt, obtention d'une autorisation administrative…), dont la non réalisation entraînera
l'annulation du compromis et donc de la vente. Si la condition se réalise, la vente est réputée conclue
au jour de la promesse, sauf stipulation contraire du compromis.

L'acquéreur sera donc réputé propriétaire du bien depuis le jour où il a conclu la promesse avec le
vendeur et non à compter de l'accomplissement des formalités. Lorsque la non réalisation des
conditions procède de la faute de l'acquéreur, le vendeur peut requérir l'exécution forcée de ses
obligations devant le juge ou demander des dommages et intérêts pour violation de ses obligations
contractuelles.

Le compromis de vente est donc un contrat préparatoire à une vente définitive. Sa signature engage le
vendeur et l'acheteur fermement et définitivement. Seul le transfert de propriété est retardé au jour de
l'accomplissement des formalités qui conditionnent la vente. Si l'acheteur ne veut pas se présenter le
jour fixé pour la signature de la vente, le vendeur est en droit de demander au tribunal que l'achat soit
constaté. Le vendeur peut ainsi contraindre l'acheteur à acheter le bien sur lequel il s'est engagé :
pour en savoir plus.

Parmi les documents à fournir, le vendeur doit notamment informer l’acheteur sur l’état du bien vendu
en lui fournissant un dossier de diagnostic technique .A celui-ci s’ajoute, pour les lots de copropriété,
depuis mars 2014 avec la loi Alur, une dizaine de documents permettant à l’acheteur de connaitre à la
fois l’organisation de la copropriété et sa situation financière ainsi que le mesurage loi Carrez (pour en
savoir plus sur les particularités de la vente en copropriété lire notre article). Le dossier de diagnostic
technique vise en effet à évaluer l’état du bien immobilier. Cette évaluation se fait notamment du point
de vue de la sécurité des personnes (installations électriques et gazières par exemple). Mais le DDT
permet aussi la vérification de la construction elle-même (présence de termites, consommation
énergétique…).
L’ensemble des diagnostics techniques immobiliers doivent alors être réalisés par un professionnel qui
répond à des conditions de compétence, d’assurance, d’impartialité et d’indépendance. Il est impératif
que l’acheteur soit en mesure de consulter ce dossier avant de signer le compromis de vente devant
notaire ou non, afin qu’il puisse acheter le logement en toute connaissance de cause.
La sanction à l’absence de ce dossier est généralement la possibilité pour l’acheteur, en cas de
découverte du défaut sans qu’il n’ait été signalé, de se retourner contre le vendeur et d’invoquer la

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nullité du contrat. En effet, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.
Le notaire est également susceptible de demander un diagnostic assainissement qui fait partie
intégrante du dossier de diagnostics techniques (une demande particulièrement courante lorsqu’il
s’agit de la vente d’une maison individuelle).

Si l’acquéreur refuse, sans motif valable ou en dehors des délais prévus, de signer l’acte authentique,
le vendeur peut, au choix, renoncer à la vente et demander des dommages et intérêts, ou, au
contraire, la faire exécuter de force. Le tribunal peut, en effet, condamner l’acquéreur à se rendre
chez le notaire sous astreinte (de 150 € par jour de retard, par exemple), afin de signer l’acte définitif
de vente. Attention, la vente du bien immobilier ne sera plus possible pendant toute la durée du
procès.

Sources : http://www.espacejuridique-notaire-lille.fr/wp-con...
https://aurelienbamde.com/2017/01/17/la-promesse-u...
https://aurelienbamde.com/2017/01/19/la-promesse-s...
https://www.actualitesdudroit.fr/browse/civil/cont...
https://actualitesdudroit.fr/browse/civil/contrat/71275/la-charge-de-la-preuve-dans-le-cadre-d-un-pacte-
de-preference

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