La Planification Urbaine Et La Gestion Foncière en Algérie - Quelle Durabilité - Cas de La Ville de Blida

20/01/2022 14:27 La planification urbaine et la gestion foncière en Algérie
: quelle durabilité ? Cas de la ville de Blida
Cybergeo: European
Journal of Geography
Regional and Urban Planning
2021
968
La planification urbaine et la
gestion foncière en Algérie :
quelle durabilité ? Cas de la ville
de Blida
Urb an planning and land management in Algeria: what sustainab ility? Case of the city of Blida
La planificación urb ana y la gestión del suelo en Argelia : ¿Qué sostenib ilidad ? El caso de la ciudad de Blida
Leila Saharaoui and Yassine Bada

https://doi.org/10.4000/cybergeo.36229
Abstracts
Français English Español
En Algérie, l’Agence Nationale d’Am énagem ent du Territoire (ANAT) fait état d’une
surconsom m ation foncière et d’un taux d’urbanisation en hausse. Face à ce constat, un
dispositif législatif et règlem entaire est prom ulgué entre 1 9 9 0 et 2 000, faisant de la
planification spatiale un outil au serv ice du dév eloppem ent territorial durable. L’article
interroge l’efficacité de la règlem entation et du dispositif législatif de la planification
urbaine à trav ers l’analy se des textes de lois et de leur applicabilité par le biais des
instrum ents d’urbanism e en v igueur. Aussi, l’article m et en exergue des
dy sfonctionnem ents inhérents au processus de gestion et d’usage du sol en m ilieu urbain,
qui peuv ent hy pothéquer et altérer sa durabilité. Nous étay ons cette étude av ec le cas de
Blida, une v ille de la Mitidja, un réserv oir agro-alim entaire à l’échelle nationale qui subit
actuellem ent les affres de la spéculation foncière et l’urbanisation effrénée, et s’expose
aux contraintes d’indisponibilité du foncier urbanisable et à urbaniser.
In Algeria, the National Agency for Spatial Planning (ANAT) reports ov er-consum ption
of land and an increasing rate of urbanization. Faced with this observ ation, a legislativ e
and regulatory m echanism was prom ulgated between 1 9 9 0 and 2 000, m aking spatial
planning a tool for sustainable territorial dev elopm ent. The article questions the
effectiv eness of the regulations and the legislativ e m echanism of urban planning
through the analy sis of the legal texts and their applicability through the actual urban
planning instrum ents. Also, the article highlights dy sfunctions inherent to the process of
land m anagem ent and land use in the urban env ironm ent, which can affect and
https://journals.openedition.org/cybergeo/36229 1/28
20/01/2022 14:27 La planification urbaine et la gestion foncière en Algérie : quelle durabilité ? Cas de la ville de Blida
com prom ise its sustainability . We support this study with the case of Blida, a town in the
Mitidja region, which constitutes an agricultural national reserv oir. It is currently
undergoing the consequences of land speculation and fast-growing urbanization, and is
exposed to the constraints of the unav ailability of land to be urbanized.
En Argelia, la Agencia Nacional de Planificación del Territorio (ANAT en francés)

inform ó sobre el sobre consum o del suelo urbano y una tasa de urbanización al alza.
Frente a esto, entre 1 9 9 0 y 2 000 se prom ulgó un m ecanism o legislativ o y de
reglam entos orientado a que la planificación espacial esté al serv icio de un ordenam iento
territorial sostenible. El artículo reflexiona en torno a la efectiv idad de tal sistem a
norm ativ o y legislativ o urbano, a trav és del análisis de textos legales y su aplicabilidad
por m edio de los instrum entos de planificación urbana v igentes. Se destacan las
disfunciones inherentes al proceso de gestión y uso del suelo en el m edio urbano, que
pueden alterar y com prom eter su sostenibilidad. A partir del caso de estudio en Blida,
localidad de Mitidja donde se constituy e un em balse agroalim entario a escala nacional, se
analizan los fuertes procesos de especulación en la renta del suelo asociados a una
urbanización desenfrenada, que lim itan la disponibilidad de suelo para urbanizar.
Index terms
Mots-clés : planification urbaine, usage du sol, règlem entation, instrum ents
d’urbanism e, durabilité
Keywords : urban planning, land use, urban policies, urban planning instrum ents,
sustainability
Palabras claves : planificación urbana, uso del suelo, reglam entos, instrum entos de
planificación urbana, sustentabilidad
Full text
Introduction
1 L’Algérie est de plus en plus urbaine ; 65,94 % de sa population v it dans les v illes
(ONS1 , 2011). Le foncier urbain, support phy sique de l’urbanisation et de la
dy namique urbaine, ne cesse de s’accroître chaque année. La capacité de le gérer
durablement constitue l’une des clés du dév eloppement urbain durable (Nahrath,
2008). La recherche documentaire et la littérature liées à la maîtrise foncière
orientent la réflexion sur l’ensemble des outils juridiques, fiscaux, financiers et
techniques (Comby , Renard, 1996 ; Ruegg, 2008 ; Buhot, 2012). Ces derniers
relèv ent de la gestion durable du foncier tant dans les stratégies que dans les
moy ens mis en place. La durabilité foncière v ise principalement l’équilibre de
l’écosy stème foncier, la rationalisation du sol, l’intensification de l’usage du sol,
ainsi que la concertation des différents interv enants dans sa gestion sur le plan
national, régional et local (Da Cunha et al., 2005). Si dans les pay s dév eloppés, la
durabilité est ancrée dans la gestion et les pratiques urbanistiques, en Algérie, et à
l’instar des pay s du Sud, son application relèv e encore du défi (Berezowska-Azzag,
2012 ; Signoles et al., 2014). En effet, la gestion du foncier urbain en Algérie
demeure un domaine complexe, régi par un grand nombre de textes et de multiples
interv enants. Les pouv oirs publics (État et collectiv ités) disposent d’une législation
et d’une large gamme d’instruments en fav eur d'une politique foncière. Pourtant,
entre 1992 et 2005, l’ANAT (Agence Nationale d’Aménagement du Territoire),
alerte en mettant l’accent sur l’artificialisation croissante des sols, la diffusion de
l’urbanisation et la mise en danger des espaces naturels et agricoles. La
consommation du foncier urbain a atteint durant cette période les 126 000
hectares, uniquement pour les programmes d’habitat. Le taux d’urbanisation ne
cesse de croître. Il est passé de 40 % en 197 7 à 60,1 % en 2005, il est prév u à
7 9,3 % en 2025 (ANAT, 2005 ; ONS, 2005). Sous l’effet d’une pression économique
et sociale croissante, des aménagements se succèdent, du nord au sud du pay s,
rappelant les pratiques de l’urbanisme de masse des années 197 0 (Saidouni, 2003).
Ces aménagements occultent en rev anche les questions liées à la durabilité en
matière d’urbanisme, aux enjeux sociaux, économiques et env ironnementaux
(Berezowska-Azzag, 2012). L’usage abusif du sol en milieu urbain a eu des
répercussions sur le gaspillage et la dilapidation du foncier public, comme l’a
signalé en 2004 le CNES (Conseil National Économique et Social). Dès lors, le
dispositif législatif et les instruments d’urbanisme élaborés ne semblent pas
constituer des outils de référence pour endiguer le processus de consommation et
de dilapidation de la ressource foncière.
2 Cette contribution s’interroge alors sur le rôle et l’efficacité du dispositif législatif
à encadrer la planification urbaine et à intégrer la durabilité de la ressource
foncière. Pour plus de clarification, notre questionnement s’articule ainsi : Quels
sont les facteurs ay ant limité l’efficacité de ce dispositif législatif et réglementaire ?
Quelles sont les limites des instruments de la planification dans la régulation et la
gestion durable du foncier et de l’urbanisation ? Et quels sont leurs impacts sur
l’espace urbain ?
3 Pour y apporter des éléments de réponse, notre démarche méthodologique
s’appuie sur une recherche documentaire constituée d’un corpus de données
div ersifiées composées 1. de publications (ouv rages, articles) traitant de la
planification urbaine et la gestion foncière, 2. de textes législatifs et réglementaires
régissant le foncier urbain en Algérie, 3. de documents écrits et graphiques des
instruments de la planification spatiale (SNAT, SRAT, PATW, PUD, PDAU, POS)2, 4.
de données statistiques et rapports écrits, liés à notre champ d’étude et collectés
auprès de l’Office National de Statistiques (ONS), l’Agence Nationale
d’Aménagement du Territoire (ANAT) et le Conseil National Économique et Social
(CNES), 5. de supports cartographiques collectés auprès de différents organismes :
Institut National de Cartographie et Télédétection (INCT), centre d’étude et de
réalisation en urbanisme de Blida (URBAB), Cadastre et serv ices techniques
d’urbanisme. Le dépouillement et l’analy se de l’ensemble de ces documents nous
ont permis d’appréhender la dy namique foncière dans la v ille algérienne,
d’identifier les acteurs impliqués ainsi que les enjeux de la durabilité dans la gestion
foncière.
4 Afin de mieux cerner la prise en compte de ces enjeux de durabilité par l’action
publique, nous av ons eu recours à une analy se des textes législatifs et ceux de la
règlementation régissant l’aménagement et le foncier urbain depuis l’indépendance
du pay s en 1962, jusqu’à l’av ènement du dév eloppement durable des années 2000
à nos jours. Cette approche historique et actuelle nous renseigne sur la démarche et
les orientations des politiques urbaines suiv ies par l’Algérie pour la maitrise
foncière.
5 Pour apprécier l’impact de ces orientations sur l’espace urbain et pour cerner les
effets découlant de la mise en œuv re des plans d’urbanisme, nous av ons articulé
notre analy se des textes législatifs et règlementaires organisant la planification
urbaine av ec une analy se cartographique relativ e à notre cas d’étude sur la v ille de
Blida.
6 La première partie de l’article présente les textes de lois régulant le foncier
urbain en Algérie. L’objectif est d’identifier et d’apprécier leurs portées
opérationnelles sur la durabilité de la ressource foncière et l’urbanisation des v illes.
Quant à la seconde partie, elle est consacrée à l’étude de la v ille de Blida, pour
illustrer l’applicabilité des lois à trav ers les instruments d’urbanisme en v igueur.
Blida est un cas édifiant, une v ille de la Mitidja (carte 1), un réserv oir agro-
alimentaire à l’échelle nationale 3 qui subit actuellement les affres de la spéculation
foncière et l’urbanisation effrénée. Elle s’expose aux contraintes d’indisponibilité
du foncier urbanisable et à urbaniser. Deux échelles de lecture sont priv ilégiées :
l’échelle de l’agglomération, qui est mise en œuv re par le Plan Directeur
d’Aménagement et d’Urbanisme (PDAU) communal et intercommunal. L’échelle du
secteur urbain, quant à elle, est mise en œuv re par le Plan d’Occupation des Sols
(POS1).
Carte 1 : La ville de Blida dans le territoire de la Mitidja
Rétrospective de la législation
algérienne relative à la gestion du
foncier urbain
7 Durant la période post-indépendance, allant de 1962 à 197 3, la planification et la
règlementation urbaine se faisaient sur le sillage de la législation française 4. C’est
une période marquée par la planification économique et le lancement des premiers
programmes de dév eloppement conçus dans un souci d’équilibre régional.
L’aménagement interne des v illes et la maîtrise de la croissance urbaine n’étaient
pas perçus comme un objectif ; par conséquent, l’exode rural v ers les v illes s’est
amplifié de 2,1 millions de personnes (Nait Saada, 2010, p. 8).
Une tentative de prise en charge des problèmes de

l’urbanisme : 1974-1990
8 La prise en charge des problèmes de l’urbanisme a été engagée à partir de 197 4,
par la mise en place d’instruments de planification spatiale et de gestion urbaine. À
l’échelle urbaine, le Plan d’Urbanisme Directeur (PUD) assure la cohérence globale
des affectations des sols et des actions d’urbanisation qu’il délimite, dans le cadre
des dispositions règlementaires des réserv es foncières communales. En réalité, le
PUD, par son caractère programmatique, n’aboutissait qu’à un état des lieux de la
v ille en pleine transformation (Semmoud, Aït-Amirat, 2009). Pour répondre aux
besoins sociaux et économiques en matière de logements, d’équipements et
d’emplois, le PUD fut secondé par deux instruments opérationnels : la Zone
Industrielle (ZI) et la Zone Habitat Urbain Nouv elle (ZHUN). Ces instruments ont
constitué les moteurs de l’urbanisation des périphéries des v illes algériennes
(Saidouni, 2003). Leur mise en œuv re obéissait à une circulaire ministérielle 5 qui
stipule que "(…) les décisions concernant les approbations des études et les
financements des opérations sont du ressort des services centraux des ministères
de l’Urbanisme et de l’Habitat et du ministère de la Planification". Cette mesure
réglementaire est v enue souligner la centralisation des décisions dans
l’aménagement des v illes (Safar-Zitoun, 2011). Les dév eloppements ultérieurs de
cet article tenteront de mettre en exergue l’impact substantiel de ces politiques
urbaines centralisées sur la mise en œuv re des procédures d’urbanisme au niv eau
local.
Réserves Foncières Communales (RFC) : les limites d’un

modèle spécifique algérien
9 La constitution des réserv es foncières fut expérimentée et instituée par
ordonnance 6 en 197 4. L’État entend, par le biais des RFC, se prémunir de l’obstacle
foncier et responsabiliser la commune en lui conférant le monopole du foncier
urbain. La commune dev ient propriétaire du foncier, de statut juridique div ers7 ,
situé à l’intérieur du périmètre d’urbanisation et doit v eiller à l’utilisation et à la
gestion rationnelles du foncier pour l’utilité et l’intérêt publics (ordonnance 7 4-26,
art. 2). Contrairement aux politiques de municipalisation du sol dans certains pay s
d’Europe 8 (Comby , Renard, 1996), en Algérie, la constitution des réserv es
communales ne relèv e pas d’une politique v olontariste de la commune v is-à-v is de
son territoire. Elle résulte d’une décision légale (ordonnance) de l’État qui
s’applique d’une façon homogène à l’ensemble du territoire national (Rahmani,
1982). Dans la logique top-down, les communes étaient contraintes de constituer
des réserv es foncières, même si elles n’en av aient aucun besoin. Ainsi, l’existence
d’un simple périmètre d’urbanisation n’empêchait pas des expropriations abusiv es
de la part de la commune, sans considération au droit de propriété priv ée 9. Cette
attitude, comme le fait remarquer Joseph Comby (2012), s’apparente à une sorte de
spéculation foncière, même si c’est au profit du bien commun.
10 La mesure juridique objectiv e la préserv ation du foncier agricole ; pourtant, les
réserv es foncières communales ont intégré 67 % du foncier public, soit 60 000
hectares, dont 40 000 hectares env iron prov enant du foncier domanial et agricole
(CNES, 2004). L’ordonnance stipule que "la commune veille à la préservation du
foncier (…) pour l’intérêt et l’utilité publique" (ordonnance 7 4-26, art. 2). Sur le
terrain, 7 0 % des RFC ont été affectées pour l'habitat, dont 40 % pour l’habitat
indiv iduel sous forme de v astes lotissements (Saidouni, 2003 ; CNES, 2004).
Parallèlement, le dév eloppement industriel a concerné 7 3 zones industrielles,
couv rant plus de 15 600 hectares, implantées dans l’urgence, sans plan régional et
au détriment des règles élémentaires de sécurité (Nait Saada, 2010, p. 8). Dans son
article 4, l’ordonnance RFC mentionne "l’omnicompétence et l’exclusivité à la
commune sur les transactions foncières en milieu urbain". Dans les faits, l’urgence
en matière de mobilisation du foncier urbanisable, effectuée selon des règles et des
prix administrés, a donné lieu à des dév iations de transaction de foncier entre
particuliers. Ceci a fav orisé le marché parallèle et la pratique du sous seing1 0 priv é
irrégulier. Cette situation a généré, en 1985, plus de 350 000 constructions
indiv iduelles illicites à l'intérieur du périmètre d'urbanisation (CNES, 2004, p. 95).
Ces constructions ont nécessité des régularisations1 1 ultérieures (Saidouni, 2003).
11 Cette gestion inappropriée s’est traduite par une urbanisation incontrôlée, un
contentieux et des dettes financières pour la commune (Adja, Drobenko, 2007 ).
L’ordonnance RFC a permis de répondre substantiellement aux besoins de la
population en termes de logements et d’équipements. En rev anche, elle a fav orisé
un étalement urbain lié à des ty pologies consommatrices de foncier (Rahmani,
1982 ; Nait saada, 2010). Ainsi, le patrimoine foncier acquis dans le cadre RFC, en
v ue de sa préserv ation et de son utilisation rationnelle au profit de l’intérêt général
comme objectif initial de la mesure juridique (ordonnance 7 4-26, art. 2 et 4), a été
v idé de son sens. Le modèle RFC a montré ses limites, face à des communes n’ay ant
pas été préparées à l’exercice de la politique foncière, n’ay ant pas d’objectifs clairs
en matières socio-économique, env ironnementale et, encore moins, de moy ens
opérationnels et structurels pour les atteindre.
La réforme législative de 1990-2010 : un tournant

décisif dans les politiques urbaines et foncières
12 La nouv elle politique instaurée après 1990 consacre la rupture av ec le modèle
étatique des réserv es foncières communales à outrance. Elle met en place un
certain nombre d’idées fortes, v éhiculées par de nouv eaux textes législatifs et un
év entail de décrets exécutifs.
La loi 90-25 portant orientation foncière : une nouvelle

approche de la question foncière
13 La loi d’orientation foncière instaure un marché foncier libre 1 2, nécessitant une
pluralité d’acteurs. Les plus importants sont les propriétaires fonciers réhabilités
dans leur droit à des titres de propriété 1 3 (loi 90-25, art. 7 5 et 86) et les agences
priv ées de promotion foncière et immobilière. Ces dernières peuv ent acquérir des
terrains, les v iabiliser, les construire et les commercialiser. Pour pallier le manque
de disponibilité du foncier urbanisable et pour dév elopper l’offre foncière priv ée et
publique, la loi préconise plusieurs outils de gestion et de régulation :
14 Premièrement, l’inv entaire général des biens fonciers : "La commune est tenue de
procéder à un inventaire général de tous les biens fonciers situés sur son territoire
(…) ainsi que l’identification de leurs propriétaires, possesseurs et/ou occupants
(…)" (loi 90-25, art. 38). Cette mesure juridique dev rait permettre aux communes
d’av oir une connaissance précise du potentiel foncier et de pouv oir procéder aux
acquisitions foncières nécessaires au dév eloppement de leurs territoires.
Cependant, cet inv entaire se heurte à un cadastre 1 4 général incomplet, dépassé par
le problème des contentieux et affaibli par le manque de coordination de ses
différents serv ices1 5. L’établissement du cadastre urbain en Algérie a connu
beaucoup de retard, lié à l’absentéisme des propriétaires et des documents de
propriété, mais aussi à la nature et à la configuration des constructions, qui
impliquent souv ent une superposition de droits qu’il conv ient de définir dans le
détail (CNES, 2004). Il n’est pas difficile de constater qu’un nombre considérable de
terrains se trouv ent actuellement otages d’un sy stème procédural archaïque et
d’une bureaucratie av érée. Or, la gestion et la maitrise foncière confiées à la
commune, comme objectif de la mesure juridique, ne peuv ent se faire sans le
support d’un cadastre informatisé et efficace, capable d’informer les acteurs de
l’aménagement sur les structures, les dy namiques et les transactions foncières.
Cependant, l’analy se du contenu de la loi d’orientation foncière montre que cette
dernière n’a pas prév u de doter, au préalable, les institutions (cadastre et la
commune) de toutes les compétences indispensables, des moy ens humains,
matériels, financiers et logistiques pour concrétiser cet objectif.
15 Second outil, les agences locales de gestion et de régulation foncière urbaine : par
ces nouv eaux établissements, la loi intègre pour la première fois la pluralité
d’acteurs. On rappelle qu’av ant 1990, seules les structures étatiques détenaient le
monopole de la prise en charge du foncier, et ce malgré l’insuffisance de leur
nombre et de leur div ersité sur le territoire national (CNES, 2004). En tant que
promoteurs fonciers, ces agences foncières agissent pour le compte des communes
en leur prêtant renfort dans la gestion et la régulation du foncier urbain (loi 90-25,
art. 7 3). Cependant, les décrets exécutifs1 6 instaurant ces agences préconisent que
plus de 50 % des élus composent le conseil d’administration de l’agence, remettant

en cause la fin du monopole de la commune sur le foncier. D’autre part, l’action
conjuguée de l’agence foncière et des mairies était tenue par des délais et des
urgences sociales et économiques très contraignants. Elle aboutit à la
multiplication des lotissements et des logements sociaux, perpétuant la
consommation du patrimoine foncier de l’État, puisé essentiellement dans le
domaine agricole (Mouaziz-Bouchentouf, 2008).
16 Enfin, des outils juridiques d’interv ention : pour les acquisitions foncières
nécessaires à l’urbanisation, la loi met à la disposition de l’État et des collectiv ités
locales, par le biais des agences foncières locales, des outils juridiques
d’acquisition :
Le droit de préemption pour l’intérêt général ;

L’achat anticipé de terrains sur le marché foncier ;
L’acquisition de terrains publics auprès des serv ices des domaines ;
L’expropriation.
17 Ces acquisitions doiv ent se faire par négociation à l’amiable et le cas ultime,
utiliser le droit de préemption et l’expropriation. Sur le terrain, ces deux dernières
procédures font face à de nombreuses difficultés que nous dév eloppons ci-dessous.
Le Droit de Préemption Urbain (DPU) : un instrument inopérant
18 Le DPU est institué en 1990 par la loi d’orientation foncière qui stipule que "pour
les besoins d’intérêt général et d’utilité publique (…), il est institué un droit de
préemption au profit de l’Etat et des collectivités locales" (loi 90-25, art. 7 1). Cette
mesure juridique v ient renforcer les possibilités des communes en matière
d’acquisition du bien foncier et immobilier, pour répondre aux exigences de
l’expansion urbaine.
19 À l’instar des pay s dév eloppés, en France le DPU est un outil "d’aménagement" en
v igueur, qui év olue et se généralise à l’intercommunalité (Vuillaume, 2015). Ce
droit laisse aux communes le soin de délimiter le zonage sur lequel le DPU v a
s’exercer, par le biais des instruments de la planification urbaine. En Algérie, le DPU
n’est jusqu’à aujourd’hui pas utilisé, faute de modalités pour le mettre en œuv re
dans les instruments de la planification urbaine. En effet, l’analy se des textes de loi
confirme que le législateur n’a pas fait obligation d’annexer au plan d’occupation du
sol le zonage du DPU, pour délimiter les terrains potentiellement soumis à
préemption. Pourtant, ce lien forgé et pertinent (Vuillaume, 2015) donne la
possibilité aux propriétaires de sav oir si leurs biens fonciers et immobiliers sont
situés dans le périmètre du DPU, sur simple consultation du règlement d’urbanisme
et de ses pièces annexes. L’inexistence de lien entre le DPU et le règlement POS ne
permet pas d’assurer sa v isibilité pour les administrés, et ne fait pas de lui un outil
d’aménagement opérationnel. Pourtant, le droit de préemption dev rait être
l’instrument priv ilégié des autorités, à côté de l’expropriation, surtout après
l’adoption du sy stème libéral, qui encourage le recours aux préemptions en tant
que mode d’acquisition de la propriété publique.
L’expropriation : une difficulté de mise en œuvre
20 Contrairement au DPU, l’expropriation 1 7 pour cause d’utilité publique est
soumise à des règles plus strictes, notamment l’existence préalable d’instruments
d’urbanisme pour l’encadrer (loi 91-11, art. 2). Ce mécanisme juridique doit être
juste et équitable, en donnant lieu à une indemnisation préalable conforme à la
v aleur réelle du foncier (loi 91-11, art. 4 et 21). Cette conception de l’expropriation
représente, sur le plan du respect du droit à la propriété, un réel progrès par
rapport à la situation d’av ant 1990, où l’existence d’un simple périmètre
d’urbanisation n’empêchait pas des expropriations abusiv es à des prix dérisoires
(Saidouni, 2003).
21 Néanmoins, sur le terrain, l’application de la loi a connu un retard lié au manque
de textes d’application pour la mise en œuv re de l’indemnisation. La procédure est
lente et complexe, faisant interv enir le cadastre et ses différentes administrations.

Ces dernières ont des responsabilités de gestion qui s’exercent de manière
relativ ement cloisonnée et dispersée (Mouaziz-Bouchentouf, 2008). D’autre part, la
lecture analy tique des 35 articles qui composent la loi 91-11 ne rév èle pas
l’inclusion des propriétaires fonciers priv és concernés en amont du projet de
l’expropriation. Ces derniers ne peuv ent interv enir qu’en av al du processus. Cette
omission au niv eau de la loi impacte la mobilisation du foncier priv é et entrav e
souv ent l’applicabilité des POS, malgré leur opposabilité au tiers. Ainsi, lors de
l’élaboration du règlement, les collectiv ités locales procèdent à des affectations et à
des zonages du foncier priv é à exproprier, mettant souv ent les propriétaires dev ant
le fait accompli. Cette démarche, non inclusiv e lors de la prise de décision, est à
l’origine de nombreuses émeutes et résistance entre propriétaires fonciers priv és et
les autorités locales (CNES, 2004). Aussi, les expropriations sur le foncier priv é ne
sont pas suffisamment mises en œuv re pour cause de faiblesse financière des
communes, mais également par ignorance des av antages de l’outil juridique. Toutes
ces difficultés font que la commune se trouv e impuissante dev ant l’exercice de
l’expropriation, et ne peut interv enir que sur ses propres réserv es foncières,
accélérant leur épuisement.
22 Trois décennies après la promulgation de la loi d’orientation foncière, on dénote
l’inexistence d'un v éritable marché du foncier, autre que celui de l’informel
(Saidouni, 2003). Les contraintes liées au cadastre urbain, à l’inexistence de
l’observ atoire du foncier urbain, à la propriété dans l'indiv ision ainsi que la
rétention foncière n'ont pas permis l'émergence d'un marché transparent (CNES,
2004). En l’absence d’une offre en foncier autre que celle de la propriété priv ée de
l’État et dev ant la difficulté d’émergence d’un marché de terrains à bâtir (Souami,
2001), des mesures règlementaires1 8 sont prises. L’État redéfinit les conditions et
les modalités nécessaires pour la reprise des terres agricoles du domaine public.
L’objectif est de réaliser de nouv eaux programmes1 9 de relance économique. Sur le
terrain, cette mesure règlementaire a contribué à des extensions urbaines
excessiv es, au détriment du foncier agricole, sans le moindre souci concernant
l’env ironnement ou le dev enir de l’agriculture. Cependant, en dépit des 100 000
hectares dégagés par l’État, en 2002, au profit de l’urbanisation (CNES, 2004), la
demande persiste jusqu’à nos jours. Ceci confirme le problème de gestion du
foncier, et non pas la rareté de la ressource elle-même.
La loi domaniale 90-30 : une dilapidation du foncier privé

de l’Etat
23 Cette loi ainsi que son texte d'application20 précisent les modalités d'accès au
foncier du domaine priv é de l’État pour l’urbanisation. Elle donne la possibilité aux
opérateurs interv enant dans le secteur de l'habitat "d'acquérir le foncier domanial
de gré à gré, mais à un prix qui ne saurait être inférieur à leur valeur vénale" (loi
90-30, art. 12). Cependant, la loi fait une exception et stipule que "(…) en
considération du caractère social de certains programmes et dans le cadre de la
politique de soutien de l'État aux couches défavorisées, le prix des terrains cédés
peut être réduit dans les zones à promouvoir" (loi 90-30, art. 13). Pour son
application, la loi fut suiv ie de deux arrêtés interministériels21 ,dont l’un fixe des
réductions de 80 à 90 % du prix de cession du foncier domanial dans les zones à
promouv oir (CNES, 2004, p. 103). Ainsi, sous le couv ert du caractère social des
programmes de résorption de l'habitat précaire et de réalisation de logements
sociaux, des pressions sont exercées sur les serv ices des domaines. Ces derniers
sont contraints alors d'appliquer des prix modiques pour la v ente du foncier. Cette
faiblesse des prix de cession du foncier ne reflète pas sa réalité économique et s'est
traduite sur le terrain par une consommation effrénée et une dilapidation du

patrimoine foncier domanial (Bendjaballah, 1997 ).
Deux lois fondamentales face aux exigences du

développement durable
24 L’Algérie, en tant que pay s signataire de plusieurs traités et protocoles
internationaux (Protocole de Rio en 1992, Conférence sur les établissements
humains à Istanbul en 1996 et ses engagements à Johannesburg en 2002), a pris
des engagements pour l’adoption des principes de dév eloppement durable, par le
biais de la législation et des instruments de la planification.
25 En se référant à la loi 90-29 relativ e à l’aménagement et l’urbanisme, et à la loi
01-20 relativ e à l’aménagement et au dév eloppement durable du territoire, la
législation algérienne détermine un ensemble de principes dont il s’agira
d’apprécier la portée sur la durabilité de la ressource foncière et l’urbanisation des
v illes.
Un principe d’équilibre
26 Le principe d’équilibre apparaît dans la loi 90-29, qui instaure les différents
permis22 et les instruments de la planification urbaine PDAU et POS23. Ces derniers
préconisent le principe de gestion économe du foncier et l’équilibre entre le foncier
urbain, agricole et industriel : "Organiser la production du sol urbanisable, la
formation et la transformation du bâti dans le cadre d’une gestion économe des
sols, de l’équilibre entre la fonction habitat, d’agriculture et d’industrie" (loi 90-29,
art. 2). Plus tard, la loi relativ e à l’aménagement et au dév eloppement durable du
territoire év oque le principe de l’équilibre entre les impératifs de la croissance
économique et ceux de la protection de l’env ironnement (loi 01-20, art. 4 et 6).
Un principe de responsabilité
27 La loi 90-29, par le biais d’autres dispositifs règlementaires24, clarifie pour la
première fois le désengagement de l’État comme acteur unique responsable de la
production de l’urbain (loi 90-29, art. 12). Elle renforce l’objectif d’un
dév eloppement local impulsé par le bas et la démocratisation de la décision
publique locale (art. 86 du code de la commune). La loi relativ e à l’aménagement et
au dév eloppement durable du territoire réaffirme le principe de responsabilité et
de partage des compétences dans l’aménagement et le dév eloppement durable du
territoire, par la concertation des acteurs économiques publics ou priv és, sans
discrimination (loi 01-20, art. 2). Toutefois, l’analy se des textes de lois nous fait
remarquer que la posture de l’acteur étatique, malgré une forme de
déconcentration, reste dominante : "(…) Les projets d’intérêt national s’imposent
au plan directeur d’aménagement et d’urbanisme et au plan d’occupation des sols"
(loi 90-29, art. 13). La loi stipule que "la politique nationale d’aménagement et de
développement durable du territoire est initiée et conduite par l’État" (loi 01-20,
art. 1). Ces articles montrent que l’État n’a pas délégué l’ensemble de ses
compétences en matière d’urbanisme, il a conserv é un certain nombre de
prérogativ es ay ant des conséquences décisiv es sur les collectiv ités locales,
notamment dans la gestion du foncier (CNES, 2004).
Un principe d’intégration
28 Le principe d’intégration concilie l’intérêt général av ec les intérêts particuliers.
Dans ce cadre, l’article 11 de la loi 20-29 incite, par le biais des instruments
d’aménagement et d’urbanisme, à rationaliser l’utilisation du foncier urbanisable et
à préserv er le foncier agricole. L’objectif est de satisfaire les besoins présents et
futurs, tout en protégeant les périmètres sensibles, les sites et les pay sages (loi 90-
29, art. 47 et 50). La loi 01-20 réitère le même principe (art. 2 et 4), sans pour
autant préciser les modalités d’intégration de tous les acteurs concernés pour
concilier l’intérêt général av ec les intérêts particuliers. Plus tard, en 2006, la loi
d’orientation de la v ille reprend le v olet de la concertation des acteurs concernés

(loi 06-06, art. 4), tout en associant le citoy en à la gestion des programmes et
actions en lien av ec son cadre de v ie (loi 06-06, art. 2, 11 et 17 ). L’article 17 stipule
que "(…) les citoyens sont associés aux programmes relatifs à la gestion de leur
cadre de vie, notamment leur quartier (…)". Cependant, la loi d’orientation de la
v ille n’a pas été accompagnée de décret exécutif expliquant les modalités
d’intégration des citoy ens dans les projets de leur commune. Elle ne précise pas
non plus, par v oie réglementaire, les modalités de la concertation. Ces
imprécisions, qui émanent du texte législatif, accentuent le chev auchement des
prérogativ es et nourrissent le flou dans la gestion du foncier. Donc, en dépit de son
contenu appréciable, la loi ne rev êt pas un caractère procédural ni opérationnel ;
elle trouv e d’énormes difficultés quant à son application effectiv e par les
collectiv ités locales.
Principes inhérents à la planification
29 Depuis l’an 2000, des lois25 en fav eur du dév eloppement durable sont
promulguées, suiv ies de nouv eaux instruments v enant renforcer ceux déjà
existants. En examinant les textes inhérents à la planification, on remarque la
div ersité des instruments à l’échelle du territoire (SNAT, SRAT et PATW) mais aussi
à l’échelle urbaine (PDAU et POS). L’interv ention des acteurs de l’urbanisme est
soumise à la hiérarchie des normes et à la coordination v erticale adaptée depuis le
SNAT jusqu’au POS dans le droit d’urbanisme algérien (Adja, Drobenko, 2007 ). Le
but recherché est de renforcer l’aménagement du territoire, l’urbanisme, les
politiques sociales et l’env ironnement. La lecture attentiv e de la loi 01-20 (art. 8)
qualifie les interv entions du SNAT d’"orientations", signifiant l’absence de son
caractère impératif et coercitif. La loi prône, à trav ers le SNAT, la maitrise et
l’organisation de la croissance des v illes, la gestion économe des ressources
patrimoniales et naturelles et leur préserv ation pour les générations futures (art.
4). En rev anche, son application par les instruments de la planification urbaine
demeure tributaire de la conscience, et non pas de son caractère impératif à exiger
la mise en œuv re de la cohérence des orientations fondamentales du territoire. Ces
dernières gagneraient à être clairement définies par des objectifs chiffrés de
consommation économe de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain.
30 La loi d’aménagement et d’urbanisme 90-29 instaure des instruments
d’urbanisme opposables au tiers (loi 90-29, art. 10), ce qui leur donne une chance
d’assurer leurs prérogativ es. Cependant, dans son article 13, la loi stipule que "Les
PDAU et les POS prennent en charge les programmes de l’État, des collectivités
territoriales et ceux de leurs établissements et services publics. Les projets
d’intérêt national s’imposent au plan directeur d’aménagement et d’urbanisme et
au plan d’occupation des sols". Les termes de l’article 13 sus indiqué limitent
l’opposabilité au tiers des instruments d’urbanisme. Ces derniers restent soumis
aux injonctions d’instances supérieures. Ainsi, dans la pratique, les inv estissements
portés par les plans de dév eloppement économique de portée nationale sont
localisés de façon ponctuelle par les secteurs centraux dont ils émanent, sans se
soumettre aux aménagements prév us au niv eau local.
31 Les instruments d’urbanisme sont orientés v ers l’économie du foncier urbain : le
PDAU à l’échelle des agglomérations, et le POS, en tant qu’instrument de détail (loi
90-29, art. 31), à l’échelle du secteur urbain. L’inopposabilité du SNAT aux
instruments de la planification urbaine fait que certaines communes élaborent leurs
PDAU et POS en totale contradiction av ec les orientations des instruments
supérieurs dans la hiérarchie des normes (Mouaziz-Bouchentouf, 2014). Le PDAU
délimite le territoire communal en quatre secteurs26 (loi 90-29, art. 19 à 23). Selon
la v ocation de chaque secteur, il délimite des périmètres d’interv ention des POS et
détermine l’affectation générale du sol. Le décret exécutif relatif au contenu du
PDAU (décret 91-17 7 , art. 17 ) fait état d’une analy se de la situation existante au
regard de l’év olution économique, sociale, démographique et des besoins
répertoriés en matière d’aménagement de l’espace. L’analy se de l’article 17 , relatif
au contenu du PDAU, relèv e d’une part l’absence d’incitation au diagnostic foncier,

ainsi que l’év aluation de son potentiel dans les tissus urbanisés. D’autre part, la
lecture attentiv e de l’article dénote l’inexistence de toute analy se fine portant sur la
consommation d’espaces naturels et agricoles, justifiant les objectifs chiffrés de
limitation de cette consommation dans le document d’orientation. Dans ce sens, le
règlement est généraliste ; il se limite à quelques données chiffrées et à la
description du statut juridique du sol. L’inconsistance de la phase diagnostic lors de
l’élaboration du règlement PDAU constitue une contrainte fondamentale pour la
définition des droits à construire, et pour la mobilisation du foncier priv é, v ue
l’importance du statut juridique de ce dernier à l’échelle du territoire national
(CNES, 2004). À titre d’exemple, et selon les données de l’administration
domaniale, la wilay a de Tizi Ouzou possède des réserv es foncières de l’ordre de
9 000 hectares. Cependant, les possibilités de mobilisation de ces "stocks" fonciers
se trouv ent sy stématiquement gelés, en raison du statut priv é du foncier. Il en est
de même pour le cas de la v ille de Blida et bien d’autres v illes algériennes.
32 D’autre part, la loi stipule que "le plan directeur d'aménagement et d'urbanisme
ne peut être révisé que si les secteurs d'urbanisation (…) sont еп voie d'être saturés
(…)" (loi 90-29, art. 28). Pourtant, l’analy se des règlements des instruments
d’urbanisme PDAU et POS démontre une priorité au dév eloppement de nouv eaux
quartiers en périphérie, alors que les disponibilités foncières existent souv ent dans
les secteurs urbanisés. Cette désarticulation entre ce que "dit" la loi et le règlement
des instruments d’urbanisme est très lisible sur le terrain ; elle ne fav orise pas la
durabilité de la ressource foncière.
33 Par ailleurs, l’analy se des décrets exécutifs27 , fixant respectiv ement l’élaboration
du PDAU et POS, ne relèv e pas d’articles incitant l’autorité compétente à concerter
av ec les habitants, les associations locales et les propriétaires fonciers priv és
pendant l’élaboration du projet. Le décret (91-17 7 , art. 8) dispose que "(…) sont
obligatoirement consultés les administrations publiques, les services de l’État
chargés au niveau de la wilaya (…) et les organismes publics, chargés au niveau
local". Notre lecture analy tique de l’article montre que la représentativ ité des
parties concernées par le projet est sélectiv e. L’article cite seulement les parties
dont la présence est obligatoire, insinuant que la présence d’autres parties, comme
les associations d’usagers et des propriétaires fonciers, demeure souhaitable
(Décret 91-17 8, art. 8). Dans la pratique, l’élaboration et l’approbation des PDAU et
POS se font très souv ent sans la présence des habitants, ni celle des propriétaires
fonciers. Ce manque de coordination horizontale affaiblit la gestion durable de la
ressource foncière.
34 À la lumière de cette lecture analy tique des textes de lois régulant la gestion
foncière et l’urbanisation, nous procédons dans la seconde partie de cet article à
l’analy se de leur applicabilité et de leur impact sur la durabilité du foncier et
l’urbanisation de la v ille de Blida.
Blida, une ville de la Mitidja : un

réservoir de foncier agricole
d’importance nationale
35 La v ille de Blida est située à 50 km au sud-ouest d’Alger, la capitale du pay s. Elle
s’étale sur une superficie totale de 57 37 hectares, jusqu’à la lisière sud de la plaine
de la Mitidja.
36 La problématique de croissance de la v ille de Blida se trouv e entrav ée par des
considérations d’ordre phy sique (montagne et piémont de 656 hectares au Sud) et
économique, du fait de sa position au cœur de la Mitidja (foncier agricole de 2634
hectares au Nord). Cette dernière constitue un réserv oir agro-alimentaire
d’importance nationale qu’il conv ient de préserv er (loi 01-20, art. 49). Or, la
tendance cautionnée par les pouv oirs publics a été celle d’un étalement,
principalement sur la plaine au Nord, en raison de l’aisance d’implantation
comparée à la difficulté d’ordre économique et technique que causeraient
l’urbanisation des piémonts et la montagne au Sud.
37 Le noy au initial de la v ille de Blida date de la période andalouse et ottomane
(1519-1830). La v ille coloniale, en inv estissant le noy au historique en 1830, s’est
implantée, dans un premier temps, par superposition sur la trame préexistante
(Deluz La Bruy ere, 1988, p. 40). Les installations militaires se sont faites au Nord-
Ouest, suite à des expropriations libérant 110 611 hectares, et où le recours au
foncier public comme priv é fut la règle (Saidouni, 2003). Ces expropriations,
comme l’ont mentionné Joseph Comby et Caroline Gerber (2007 ) en parlant des
pay s anciennement colonisés, ont nécessité quelques compensations aux
occupants pour "apurer" la situation juridique des terrains, selon la terminologie en
usage. Suite à la politique de peuplement qu’a subi le pay s, Blida a v u l’application
de l’expropriation en v igueur dans la métropole et étendue aux départements
algériens. Dans ce nouv eau contexte règlementaire, des projets dits d’utilité
publique ont v u le jour, à l’image de la gare en 1862 et du chemin de fer en 1846
(Deluz La Bruy ere, 1988, p. 36). Ce dernier a engendré l'apparition des faubourgs
industriels et les premières extensions de la v ille, par la création de nombreux
lotissements d’habitat indiv iduel au Nord, v ers la plaine de la Mitidja (Deluz La
Bruy ere, 1988).
38 De 1940 à 1960, la croissance s’est poursuiv ie v ers le Nord et le Nord-Est, le long
de l’axe territorial v ers Alger (carte 2). Cette tendance d’urbanisation de la plaine
s’est accentuée après l’indépendance. Freinée par les zones militaires situées au
nord-ouest, la croissance s’est faite suiv ant l’axe territorial nord (v ers Koléa) et
suiv ant l’axe nord-est (v ers Alger). En 1990, le mouv ement de croissance continua
son dév eloppement v ers le Nord-Est, av ec une amorce v ers le Nord-Ouest, par
l’implantation de grands programmes d’habitat sur les pépinières communales et
sur le foncier à haute v aleur agricole. De 2008 à nos jours, les extensions urbaines
se font continuellement sur la plaine de la Mitidja, tournant le dos aux possibilités
d’urbanisation qu’offrent la bande du Piémont et le mont de Chréa au Sud. Il en
résulte, en plus de l’étalement sur la plaine, un phénomène de conurbation, effaçant
les distinctions qui existaient auparav ant entre Blida et ses communes limitrophes
(carte 2).
Carte 2 : Croissance urbaine de Blida vers la plaine de la Mitidja
Gestion foncière locale : période

postindépendance
39 Durant la première décennie après l’indépendance, la politique définie par la v ille
de Blida, à l’instar des autres v illes, se limitait à la gestion de l’héritage colonial,
notamment par l’achèv ement des projets lancés dans le cadre du plan de
Constantine de 1958, et par la réappropriation et la reconduction d’usage des
édifices publics. Sur le plan de la législation foncière, la plus importante concerne la
constitution des réserv es foncières communales.
40 À Blida, où le foncier communal, déjà à cette période, était réduit par les zones
militaires (ZM) de la période coloniale 28, la constitution des réserv es foncières
communales de 197 4 dev rait lui ouv rir des perspectiv es de récupération d’env iron
1 000 hectares de terrains militaires de la v ille (Deluz La Bruy ere, 1988). La
commune a procédé à l’intégration de 7 hectares de terrains militaires, situés au
sud-est du centre-v ille, datant de la période d’occupation française. Cependant,
d’autres emprises militaires demeurent jusqu’à présent au sein du centre-v ille,
bloquant les opérations de restructuration et de renouv ellement urbain (carte 3). À
côté des zones militaires, les zones industrielles (ZI), édifiées dans le cadre des
plans quadriennaux (197 0-197 7 ) et de la panification économique, et le foncier
agricole de la Mitidja constituent actuellement de v éritables contraintes
d’urbanisation v ers le Nord et le Nord-Ouest, contribuant ainsi à l’état "d’asphy xie"
de la v ille (carte 3).
Carte 3 : Les contraintes d’urbanisation de la ville et la consommation spatiale du foncier

urbanisable par les Zones Militaires (ZM) et les Zones Industrielles (ZI)
41 À Blida, la planification économique fut suiv ie par d’autres instruments

opérationnels d’aménagement, à l’image du lotissement pour l’habitat indiv iduel et
la Zone Habitat Urbain Nouv elle (ZHUN) pour l’habitat collectif. Ces instruments
ont engendré des formes urbaines et des ty pes d’occupation div ers. Seul un
dénominateur commun les réunit tous, l’occupation irrationnelle du sol sur le
foncier agricole de la Mitidja, amorçant les prémices de l’étalement urbain (carte
2), contrairement aux orientations des deux lois mentionnées plus haut : la loi
d’aménagement et d’urbanisme (loi 90-29, art. 11) et la loi relativ e à l’aménagement
et au dév eloppement durable du territoire (loi 01-20, art. 4 et 6).
42 Aussi, il est important de rappeler que pour la période 197 0-1980,
l’établissement "sy stématique" des périmètres d’urbanisation furent exigés pour
toutes les communes (ordonnance 7 4-26, art. 2). Dans les faits, ces périmètres
d’urbanisation n’ont pas été initiés suite à des changements démographiques, ou
sur la base d’une analy se détaillée des besoins en espaces pour les div erses
fonctions urbaines, traduisant une politique v olontariste de la commune v is-à-v is
de son territoire. En plus, dev ant l’incapacité de la commune à établir une
estimation rigoureuse des besoins réels en emprises foncières, ces périmètres
urbains étaient souv ent surdimensionnés (Deluz La Bruy ere, 1988). Le corollaire en
a été une surconsommation au détriment du foncier agricole, et une difficulté de
maîtriser la croissance urbaine, altérant ainsi la durabilité de la ressource foncière.
Des PDAU restrictifs : une tentative de maîtrise foncière

43 À partir des années 1990, la question de la maîtrise de la croissance des v illes
redev ient une préoccupation des pouv oirs publics, notamment av ec la réforme
législativ e d’après 1990. Dans ce nouv eau contexte réglementaire, et en v ue de
limiter les effets préjudiciables de l’urbanisation et la surconsommation foncière,
l’action publique a procédé à la rév ision des instruments d’urbanisme. Dans cette
logique, fut lancée la rév ision du PDAU de 1989 de Blida, en v ue de promouv oir le
renouv ellement du tissu urbain et l’utilisation rationnelle du sol. L’étude du PDAU
est menée par le centre d’étude et de réalisation en urbanisme de Blida (URBAB).
Elle est censée suiv re les directiv es des instruments supérieurs hiérarchiques
(SNAT, SRAT et PATW), (loi 01-20, art. 2). Les orientations du SNAT v isent
l’urbanisation des piémonts de l’Atlas blidéen. Le SRAT affirme la position de Blida
dans l’armature urbaine de cette région, et préconise la v alorisation et l’utilisation
rationnelle des ressources naturelles des communes. Le PATW incite à la
reconquête des tissus urbains existants, et la limitation des extensions urbaines.
Notons que l'ambition d'interv enir sur des quartiers existants de la v ille est
relativ ement récente en Algérie. Elle coïncide av ec les principes du dév eloppement
durable, que le pay s v eut intégrer dès l’an 2000 dans sa planification urbaine, à
trav ers le PDAU et le POS.
44 En 2004, le PDAU communal de Blida, rév isé et approuv é, propose pour
l’essentiel : 1. la restructuration et la rénov ation de certaines parties du centre-v ille
2. l’éradication de l’habitat précaire et la densification urbaine et 3. l’occupation
rationnelle du sol et la préserv ation du foncier agricole de la Mitidja,
conformément au dispositif législatif cité plus haut : (loi 90-29, art. 11), (loi 90-25,
art. 34) et (loi 01-20, art. 4 et 6).
POS de restructuration : une opportunité de retour vers la

ville
45 Lors de la rév ision du PDAU (1989-2004), l’étude fut menée par l’URBAB. Elle
montre qu’il existe des potentialités foncières dans les tissus existants de la v ille. Le
PDAU rév isé de 2004 propose pour la première fois des POS de restructuration qui
concernent les secteurs urbanisés. Le premier et l’unique POS élaboré et mis en
œuv re fut le POS1 du centre-v ille, couv rant une superficie de 7 0 hectares. L’option
retenue pour ce POS fut la récupération de sites d’anciens quartiers, dont 20 % du
cadre bâti se trouv e en très mauv ais état. Le plan d’aménagement du POS1 propose
la réhabilitation des tissus anciens de la v ille, la rénov ation et la densification pour
d’autres, ainsi que des aménagements de v oiries (carte 4). Les trav aux dev aient
commencer par le quartier Bab Edzair, situé au sud-est du centre-v ille. Le choix de
ce quartier est justifié par l’état de v étusté du cadre bâti et les multiples risques
qu’il présente pour les résidents. Le projet a nécessité la démolition totale de trois
ilots, d’une superficie de 7 hectares. Le programme v ise la réalisation de bureaux,
de sièges de la mairie ainsi qu’une cité de 130 logements d’habitat collectif en
barres. Ces logements sont destinés à une nouv elle population, en substitution à
l’ancienne relogée en périphérie lointaine. Parmi la démolition des trois ilots, l’ilot
Bécourt, situé au sud-est du centre-v ille, a nécessité l’expropriation de 7 2
propriétaires et des commerçants (PDAU, 2004), (carte 4). Au total, quelques
19 825 m2 ont été récupérés dans le cadre de cette opération, pour l’implantation
d’un ly cée et d’un palais des congrès en cours de construction jusqu’à nos jours.
46 Dans les faits, ce projet a connu énormément de retard (El Watan, 2011) ;
seulement 58.31 % de la superficie prév ue a été exécutée à nos jours, donnant lieu à
des mégastructures se détachant v isiblement de la structure urbaine préexistante
et niant toute démarche de projet urbain (carte 4).
Carte 4 : Plan d’aménagement du centre-ville (POS 1)
47 Plusieurs facteurs ont entrav é le déroulement du POS1, liés essentiellement aux

lenteurs administrativ es, à l’instabilité des élus, à l’insuffisance des moy ens
financiers pour la mise en œuv re des opérations d’expropriation au montant des
indemnisations29 et surtout de relogement des propriétaires (L’Expression, 2005).
Ces derniers, pas conv aincus et pas suffisamment informés du projet,
dév eloppèrent des résistances quant aux opérations de démolitions et de
relogements en périphérie.
48 Compte tenu de ces contraintes, le bureau d’étude URBAB, chargé du POS1,
conclut, dans son rapport de sy nthèse phase I, en mettant en av ant les difficultés de
mobilisation du foncier dans les tissus existants et l’impossibilité financière des
collectiv ités locales de prendre en charge les opérations de restructurations et de
rénov ations prév ues pour le centre-v ille.
49 Seize ans après l’approbation du POS1, le centre ancien de Blida ne connait pas
encore d’actions v isant la reconquête de ses tissus urbains et le renouv ellement de
son cadre bâti, en perpétuelle dégradation. L’interv ention s’est limitée alors à des
actions ponctuelles de rénov ation, faute de procédure foncière opératoire, rendant
explicite les droits et les obligations des propriétaires (Mouaziz-Bouchentouf,
2008).
50 En l’absence de politique claire en matière de renouv ellement urbain fondée sur
des outils d’acquisition effectifs et sur des moy ens financiers pour les faire
appliquer sur le terrain, et à l’instar du POS1, plusieurs communes algériennes
connaissent actuellement une stagnation de leurs POS de restructuration. À titre
d’exemple, le POS Y aghmouracen (ex-Saint-Pierre) d’un quartier ancien situé au
centre-v ille d’Oran est illustratif. Plus de quatorze ans après l’approbation du POS,
le quartier attend toujours des actions pour son renouv ellement (Kadri, Kettaf,
2018).
51 D’autre part, notre analy se du règlement du PDAU communal et du POS1
approuv és relèv e l’absence d’article faisant obligation d’urbaniser à l’intérieur du
périmètre urbain et jusqu’à épuisement du foncier urbain, conformément aux
orientations respectiv es de la loi d’aménagement et d’urbanisme (loi 90-29, art. 28)
et celles de l’instrument supérieur hiérarchique le PATW, qui incite à la reconquête
des tissus urbains existants et à la limitation des extensions urbaines. Par
conséquent, face au v ide règlementaire des instruments de la planification urbaine
locale, les autorités optent à nouv eau pour la périphérie, au détriment des PDAU
restrictifs v is-à-v is de l’extension urbaine. Cette situation aurait pu constituer une
réelle opportunité de retour v ers la v ille, de reconstruire sur le construit et
d’adopter la densification urbaine durable comme politique d’urbanisation. Il
manquait cependant les compétences et les outils nécessaires pour le faire
(Saidouni, 2003 ; Sidi Boumedine, 2013).
POS d’extension : Retour aux pratiques de consommation

foncière
52 Vues les difficultés de mise en œuv re des POS de restructuration, à l’image du
POS1, et av ec la situation d’urgence qui caractérise les interv entions urbanistiques,
les POS d’extension se multiplient en périphérie. D’autre part, les zones industrielles
et militaires occupent 40,7 1 % du foncier urbain (figure 1). Elles constituent une
contrainte d’urbanisation v ers le Nord et le nord-ouest de la v ille (carte 3). Pour
répondre aux immenses programmes de logements et d’équipements de la période
2004-2009, les extensions urbaines se font sur le foncier public de l’État et sur le
foncier agricole au Nord-est de la v ille.
53 En 2010, Blida procède encore une fois à la rév ision de son PDAU, après le
regroupement de quatre communes (Blida, OuledY aich, Bouarfa et Beni Mered),
l’objectif étant de dégager des assiettes foncières pour l’urbanisation (carte 5).
54 Dans sa phase diagnostic, le PDAU fait état d’une consommation excessiv e des
réserv es foncières par l’habitat indiv iduel de faible densité (17 à 20 logements/ha).
Ces formes urbaines ont souv ent occupé le foncier destiné initialement à l’habitat
collectif (figure 1 et 2).
Figure 1 : Consommation du foncier urbain
Figure 2 : Consommation du foncier urbain par l'habitat individuel
Source : Diagnostic PDAU intercommunal de Blida, 2010. Mise en forme par L. Saharaoui et Y. Bada, 2020
55 Dans sa phase orientations, le PDAU 2010, rév isé et approuv é, préconise : 1.

l’élargissement du périmètre urbain pour récupérer le foncier urbanisable, 2. le
désenclav ement de la zone d’habitat du piémont au Sud, 3. le report de
l’urbanisation par la création de nouv eaux centres urbains périphériques et 4. la
densification des tissus urbains existants.
56 Suite aux orientations du PDAU de 2010, le règlement POS1 propose la hausse
des droits de construire pour les équipements et les logements situés sur les grands
axes de la v ille, autorisant une v erticalité de (R+10), un COS (6.6) av ec un
dépassement de 10 % pour les bâtiments d’angles. Quant aux propositions
d’aménagements, le POS d’extension propose un programme d’habitat et de grands
équipements (gare intermodale, un pénitencier, un cimetière et des serv ices
div ers), totalisant 345 hectares. Ces extensions périphériques sont prév ues sur la
cité Driouche et près de la ferme expérimentale, situées respectiv ement au Nord-
Ouest et au Nord-Est, sur les communes limitrophes (Bouarfa et Ouled Y aich) de
Blida (carte 5).
Carte 5 : Spatialisation des orientations d’aménagement du PDAU (2010-2015)
57 Au terme de cette lecture des instruments en v igueur, il conv ient de remarquer

un certain nombre d’aspects :
Les propositions du PDAU, concernant l’élargissement du périmètre

urbain et le report de l’urbanisation sur les communes limitrophes, totalisant
345 hectares, sont prév ues en réalité sur le foncier agricole du secteur non
urbanisable (SNU) tel que défini par la loi 90-29 (art. 19 et 23). La carte 5
exprime la contradiction que v éhicule le plan directeur d’aménagement et
d’urbanisme qui, d’un côté, préconise la préserv ation du foncier agricole, et
d’un autre côté, propose le déplacement successif du périmètre urbain v ers
la plaine fertile de la Mitidja. De ce fait, les orientations du PDAU de 2010
sont contraires à la législation (loi 90-29, art. 11 et loi 01-20, art. 4). Ce
mitage du foncier agricole v ient bafouer également les directiv es des
instruments supérieurs de la planification (SNAT, SRAT et PATW).
La proposition retenue, concernant l’augmentation des droits de
construire dans les tissus existants, ne relèv e pas d’une v ision globale et
stratégique pour un aménagement et une offre nouv elle de logements,
d’équipements et de serv ices pour la commune. Concrètement, des
équipements sont prév us, av ec des droits de construire rev us à la hausse sur
les rues principales existantes ou projetées de la v ille. Mais en réalité, toutes
ces options d’aménagement dépassent les moy ens financiers et les
ressources humaines qualifiées de la commune, et ne profitent qu’aux
propriétaires fonciers et aux promoteurs immobiliers priv és, très présents
sur les secteurs urbanisés. Ces derniers construisent haut et dense, sans se
préoccuper de l’impact de leurs projets sur l’env ironnement du cadre de v ie
des riv erains, ni sur la qualité du pay sage urbain. Cette attitude est
observ able dans de nombreuses v illes algériennes, comme l’a montré
Mouaziz-Bouchentouf (2017 ) pour la v ille d’Oran.
En rev anche, la proposition de désenclav er en v ue de densifier la zone
d’habitat du piémont, telle quelle est préconisée par le PDAU mais aussi par
l’instrument supérieur SNAT, n’a pas été retenue par le POS du secteur
piémont. Pourtant, rien que pour la commune de Blida, la bande de piémont
qui l’entoure au sud et sud-est représente 11,43 % de sa superficie totale, soit
656 hectares de foncier de propriété majoritairement priv ée, constituant
une réserv e foncière à rentabiliser v u que la densité actuelle est de 5 à 10

logements à l’hectare. Cependant, cette zone du piémont, et en particulier le
piémont-est, présente des difficultés d’accessibilité, en raison de l’absence
d’une structure v iaire autre que l’ancienne et l’unique route nationale RN 37 ,
datant de la période française, qui trav erse le piémont-est pour relier Blida
au Mont de Chréa. Sur le piémont-est, et plus précisément du coté de Ben
Achour (carte 5), se dév eloppe, depuis quelques années, de
l’autoconstruction encouragée par des mesures règlementaires30, mais aussi
de l’habitat illicite qui échappe à tout contrôle des pouv oirs publics. Ces
constructions sommaires se dév eloppent sur des terrains sous équipés et
non préalablement v iabilisés par les autorités. L’absence de tracé parcellaire,
support de toute urbanisation en cours et future, le manque d’infrastructure
en termes d’assainissement, de v oies de dessertes et l’insuffisance
d’équipements nécessaires aux besoins de la population en place accentuent
l’enclav ement de la zone du piémont et sa dépendance des centres urbains
limitrophes. La création d’une structure v iaire reliant la zone du piémont à la
v ille ainsi que des trav aux de v iabilisation et de régularisation dev raient être
entrepris par les autorités, pour év iter tout dév eloppement urbain
anarchique sur le piémont.
58 En 2015, les autorités locales optent pour une autre rév ision du PDAU
intercommunal de Blida. D’après les informations collectées auprès des serv ices
d’urbanisme de la municipalité de Blida, concernant les motifs de la rév ision du
PDAU, il s’av ère que la totalité des assiettes foncières rev ues à la hausse, totalisant
47 8 hectares, sont prév ues pour couv rir le long terme (2013-2023). Toutefois,
av ant d’atteindre cet échéancier, les emprises foncières ont déjà été consommées.
Dev ant ce fait accompli, à sav oir l’épuisement des secteurs à urbaniser, les besoins
croissants en logements mais aussi les nouv elles extensions militaires au nord-
ouest, l’étude du PDAU de 2015 en cours de v alidation reprend en grande partie les
propositions du PDAU de 2010. Elle préconise, d’une part, l’intégration des terrains
au sud et au sud-est en v ue de densifier l’habitat du piémont, et prév oit, d’autre
part, de repousser l’urbanisation v ers le nord et nord-ouest, en intégrant les
terrains agricoles aux secteurs à urbaniser (carte 5). En attendant le consentement
des serv ices d’urbanisme de la wilay a (préfecture) et des serv ices de l’agriculture,
les terrains intégrés dans le nouv eau périmètre urbain seront affectés par
commune. Av ec l’élargissement du périmètre urbain, la commune de Blida
récupère l’équiv alent de 130 hectares du foncier urbanisable au Nord-Ouest,
perpétuant la logique du mitage du foncier agricole. Quant au Sud, la bande du
piémont attend toujours son désenclav ement et sa densification, pendant que
l’habitat informel prolifère, compromettant le tracé du futur projet préconisé par
l’instrument.
59 Tous ces aspects dénotent que les orientations de la loi d’aménagement et
d’urbanisme (loi 90-29, art. 28) et celles de la loi relativ e à l’aménagement et au
dév eloppement durable du territoire (loi 01-20, art. 4 et 6), n’ont pas été
respectées par le PDAU de 2010, ni par sa rév ision en cours de v alidation. Ces
instruments fav orisent les extensions au détriment des potentialités foncières
qu’offrent les tissus urbains existants (carte 6).
Carte 6 : Potentialités foncières dans les tissus urbanisés
60 Force est de constater que les études et les propositions des POS ont préféré
tourner le dos au piémont pour l’aisance d’implantation et d’extension sur la plaine
et l’urbanisation de la périphérie. Ceci s’est fait au détriment des parties centrales et
péricentrales de la v ille, dont les tissus recèlent des gisements fonciers encore sous
utilisés, qu’il conv iendrait d’év aluer et d’exploiter. À titre illustratif, la carte 6
montre clairement l’existence de poches foncières peu ou pas occupées dans les
tissus constitués des parties péricentrales (prédominance du foncier priv é à
65,24 % contre 10,65 % de foncier public), mais aussi le foncier urbanisable occupé
majoritairement par les emprises militaires ainsi que les possibilités de
densification de l’habitat du piémont au sud et sud-est de Blida. Un scénario
qu’auraient pu tenir le PDAU de 2010 et le PDAU de 2015 rév isé, pour être en
accord av ec le dispositif législatif, ainsi qu’av ec les instruments supérieurs
hiérarchiques (SNAT, SRAT et PATW), dont l’objectif de base est celui de la
rationalisation de l’usage du foncier et la limitation des extensions urbaines.
Conclusion
61 Cette étude s’inscrit dans le prolongement de trav aux scientifiques qui dénoncent
l’inadéquation des instruments de la planification spatiale en Algérie (Safar Zitoun,
2011 ; Azzag-Berezowska, 2012 ; Sidi Boumedine, 2013 ; Mouaziz Bouchentouf,
2014 ; Kadri, Kettaf, 2018). Elle se v eut une contribution aux analy ses qui dév oilent
le caractère rigide des instruments d’urbanisme en v igueur, aussi bien du point de
v ue de leur élaboration que de leurs contenus. L’article remonte et s’intéresse
particulièrement au dispositif législatif régissant le foncier et encadrant les
instruments de la planification, pour identifier des insuffisances au niv eau des
textes de lois pouv ant expliquer les difficultés de leur mise en œuv re. L’analy se
relèv e également des dy sfonctionnements inhérents au processus d’usage et de
gestion du foncier urbain, entrav ant sa durabilité et celle de l’urbanisation.
62 L’ordonnance des réserv es foncières communales a permis de réaliser certains
objectifs d’intérêt général. En rev anche, elle a entrav é l’initiativ e priv ée par la
frustration de la dépossession de la propriété et a conduit au gaspillage foncier
(Saidouni, 2003). La loi d’orientation foncière a tenté de mettre un terme au
monopole et à l’anarchie qui caractérisait la gestion du foncier au niv eau local.
Toutefois, l’incompréhension et l’absence de textes d’accompagnement nécessaires
n’ont pas fav orisé l’émergence d’un marché foncier réglementé. La loi a défini les
outils juridiques d’acquisition foncière, mais elle ne clarifie pas les procédures de
leurs mises en œuv re dans les instruments de la planification urbaine, entrav ant
leur opérationnalité sur le terrain. L’article montre qu’en l’absence de modalités
opératoires expliquant comment atteindre les objectifs de la loi, le dispositif
législatif qui dev ait encadrer les outils de la planification n’a pas eu un réel impact
sur la gestion durable du foncier urbain.
63 À l’instar de nombreuses v illes algériennes, le cas de Blida est édifiant pour
expliquer l’urbanisation extensiv e et la nature du blocage face à la reconquête des
centres anciens. L’analy se du PDAU et du POS1 nous a permis de comprendre et
d’identifier les facteurs limitatifs de leurs mises en œuv re sur le terrain. Les
objectifs du PDAU se limitent aux intentions, sans détailler les actions ni les
procédures nécessaires pour les atteindre. De ce fait, ils ne sont pas toujours suiv is
dans les propositions d’aménagement du POS. Pourtant, la coordination et
l’articulation entre ces différents outils gagneraient à atteindre les objectifs qui
leurs sont assignés et à fav oriser la durabilité de la ressource foncière, en tant que
matière première de l’urbanisation.
64 Par ailleurs, la démarche non inclusiv e, à l’égard des propriétaires fonciers priv és
dans le processus de négociation en amont et autour des projets de leur territoire
communal, constitue une approche opposée à celle du projet urbain durable, où les
acteurs publics doiv ent construire une aptitude à trav ailler ensemble et aller v ers
plus de transv ersalités (Chaline, 1999 ; Masboungi, 2007 ; Signoles et al., 2014). La
maitrise foncière ne peut être atteinte sans une v olonté politique de fédérer tous les
sav oir-faire, pour articuler l’urbanisme règlementaire et opérationnel av ec la
politique foncière (Ingallina, 2008 ; Comby , 2009).
65 Aussi, l’article met en exergue l’absence d’une politique v olontariste de la
commune v is-à-v is de son territoire. Il souligne les nombreuses contraintes
inhérentes au manque de compétences des communes en matière d’interv ention
sur les secteurs urbanisés, liées principalement à l’insuffisance du diagnostic
foncier lors de l’élaboration des instruments, à la complexité de la nature juridique
des sols, aux contraintes en matière de titrage des propriétés et des freins à la
mobilisation foncière qui en découlent. Ces difficultés s’intensifient face à
l’inefficience du cadastreurbain comme outil d’appui nécessaire aux communes
pour une gestion durable du foncier. Pourtant, de nombreuses expériences
européennes, en matière de gestion durable des ressources foncières, montrent
comment l’action publique procède selon une démarche procédurale, basée sur
l’anticipation et l’observ ation de l’év olution des disponibilités foncières dans les
tissus constitués par rapport à la planification urbaine locale. Cette démarche est
bien souv ent ignorée dans la gestion foncière locale de nos communes, au profit
d’une logique extensiv e consommatrice. À ce propos, Claude Chaline (1996)
souligne que la pensée urbanistique fonctionnaliste et quantitativ e, ainsi que le
manque de compétence en matière d’interv ention dans les tissus anciens,
caractérisent souv ent les v illes du monde arabe.
66 Le dispositif législatif français, qui a constitué par le passé le socle de la
législation algérienne, attire particulièrement notre attention quant aux év olutions
législativ es31 et réglementaires récentes, en matière de politique foncière et
d’aménagement opérationnel. En France, les documents stratégiques œuv rent pour
articuler la réflexion au niv eau régional et les préoccupations plus locales. Se
dév eloppent alors, depuis ces dernières années, notamment dans les régions
tendues, des diagnostics fonciers qui mettent en év idence l’év olution de la
problématique foncière. Ainsi, les Etablissements Publics Fonciers (EPF) ont
dév eloppé des référentiels fonciers comme dispositif intégré de soutien aux projets
de redéploiement et de renouv ellement urbain. Ces référentiels permettent aux
communes de conduire des études de stratégie foncière très détaillées, en v ue
d’observ er l’év olution des usages des sols et de leurs coûts, de dénombrer les
gisements fonciers sous-utilisés et de mettre en place une action largement
concertée. De telles pratiques urbanistiques et planificatrices sont encore

méconnues par les collectiv ités locales algériennes.
67 L’État algérien a mis à la disposition des collectiv ités territoriales une multitude
de lois et de décrets, sans pour autant produire des résultats tangibles sur la
panification et la gestion du foncier. Ce dernier n’a jamais fait l’objet d’une priorité
pour l’élaboration d’une politique urbaine claire, permettant à la commune la
maîtrise foncière. Il nous semble qu’un alignement cohérent entre le cadre
juridique et les outils de planification peut contribuer à promouv oir la durabilité du
foncier. Aussi, il rev ient au législateur algérien de v eiller à l’applicabilité des lois
relativ es à l’urbanisme. L’enjeu réside alors dans la capacité du dispositif législatif à
encadrer la planification urbaine, en mettant à la disposition des acteurs locaux des
outils opérationnels expliquant comment atteindre les objectifs de la loi, et
comment fédérer les compétences nécessaires pour parv enir à répondre aux
objectifs de la durabilité.
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2 01 5-2 -page-7 7 .htm
Annex
Liste des sigles utilisés dans l’article

ALUR : Accès au Logement et un Urbanisme Rénové
ANAT : Agence Nationale d’Aménagement du Territoire
ANRH : Agence Nationale des Ressources Hydrauliques
CNES : Conseil National Économique et Social
COS : Coefficient d’Occupation des Sols
CW : Chemin de Wilaya
DPU : Droit de Préemption Urbain
DRAG : Directeur de la règlementation et de l’administration générale
ENE : Engagement National pour l’Environnement
EPF : Etablissements Publics Fonciers
INCT : Institut National de Cartographie et Télédétection
ONS : Office National des Statistiques
PAC : Plan d’Aménagement Côtier
PATW : Plan d’Aménagement du Territoire de Wilaya
PDAU : Plan Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme
PNAEDD : Plan National d’Action pour l’Environnement et le Développement Durable
POS : Plan d’Occupation des Sols
PSRE : Programme de Soutien à la Relance Économique
PUD : Plan d’Urbanisme Directeur
RFC : Réserves Foncières Communales
RGPH : Recensement Général de la Population et de l’Habitat
RN : Route Nationale
SAU : Secteurs à urbaniser
SCU : Schéma de Cohérence Urbaine
SDAAM : Schéma Directeur d’Aménagement de l’Aire Métropolitaine
SNAT : Schéma National d’Aménagement du Territoire
SNU : Secteurs non urbanisables
SRAT : Schéma Régional d’Aménagement du Territoire

SRU : Solidarité et Renouvellement Urbain
SU : Secteurs urbanisés
SUF : Secteurs d’urbanisation future
URBAB : Centre d’étude et de réalisation en urbanisme de Blida
ZHUN : Zone Habitat Urbain Nouvelle
ZI : Zone Industrielle
ZM : Zone Militaire
Notes
1 Selon l’ONS (Office National des Statistiques), la population urbaine est passée de
3 9 ,4 5% en 1 9 7 7 à 6 5,9 4 % en 2 008 ; sachant que le dernier recensem ent général de la
population et de l’habitat (RGPH) en Algérie a eu lieu en 2 008.
2 SNAT (Schém a National d’Am énagem ent du Territoire), SRAT (Schém a Régional
d’Am énagem ent du Territoire), PATW (Plan d’Am énagem ent du Territoire de Wilay a),
PUD (Plan Urbanism e Directeur), PDAU (Plan Directeur d’Am énagem ent et
d’Urbanism e), POS (Plan d’Occupation des Sols).
3 Plus de 4 4 % des agrum es du pay s, sont localisés au niv eau de la plaine de Mitidja. La
wilay a (préfecture) de Blida est considérée com m e la capitale de la Mitidja ; elle
représente, selon l’Agence Nationale des ressources hy drauliques (ANRH, 2 01 3 ), 3 0% de
la production nationale en produits agrum icoles dont elle approv isionne le m arché
national.
4 La législation française a été reconduite par l’arrêté 6 2 -1 57 du 3 1 décem bre 1 9 6 2 .
5 La circulaire m inistérielle 2 1 7 8 du 1 2 /09 /1 9 81 .
6 L’ordonnance 7 4 -2 6 du 2 0/02 /1 9 7 4 , relativ e aux réserv es foncières com m unales
(RFC).
7 Foncier com m unal, foncier étatique, foncier priv é des particuliers, foncier du dom aine
m ilitaire non utilisé.
8 La procédure des réserv es com m unales a m ontré ses v ertus dans plusieurs pay s
d'Europe du Nord, notam m ent aux Pay s-Bas et en Suède, où la m unicipalisation du
foncier relèv e d’une décision v olontariste de la com m une av ec un taux dépassant les
80%.
9 La propriété priv ée (propriété indiv iduelle des biens à usage personnel ou fam ilial) est
pourtant garantie par la constitution algérienne de 1 9 7 6 .
1 0 La v ente du foncier non conform e aux orientations du POS est faite av ec un acte
assuré par les écriv ains publics pour justifier la propriété. Cette pratique illégale est à
l’origine de form ation de quartiers inform els.
1 1 Un dispositif de régularisation encadré par l’ordonnance 85-01 du 1 3 août 1 9 85,
abrogée en 1 9 9 0.
1 2 Instauré par le décret 9 3 -03 , et selon l’ordonnance 7 5-58 portant code civ il et l’article
3 2 4 du code civ il algérien, les transactions foncières portant sur le foncier urbanisé et
urbanisable sont libres et ne sont soum ises à aucune condition si ce n’est leur caractère
légal.
1 3 La restitution des réserv es foncières com m unales non occupées par des constructions à
leurs propriétaires initiaux entraine la réapparition des grands propriétaires sur le
m arché foncier.
1 4 Cadastre général établi par l’ordonnance 7 5-7 4 du 1 2 nov em bre 1 9 7 5.
1 5 L’Adm inistration du cadastre et l’Adm inistration de la conserv ation foncière ont pour
m ission notam m ent de donner une im m atriculation aux propriétés foncières cadastrées,
ainsi que de déliv rer des liv rets fonciers aux propriétaires. Ces liv rets fonciers ont la
v aleur d’actes de propriété et perm ettent à leurs titulaires de disposer et de jouir
librem ent de leurs propriétés.
1 6 Les agences locales de gestion et de régulation foncières urbaines ont été créées et
instaurées par les décrets exécutifs 9 0-4 05 du 2 2 /1 2 /1 9 9 0 et m odifié et com plété par le
03 -4 08 du 5/1 1 /2 003 .
1 7 Loi 9 1 -1 1 relativ e à l’expropriation pour cause d’utilité publique.
1 8 Loi de finances adoptée en 1 9 9 8 et le décret exécutif 03 -3 1 3 relatif aux conditions et
m odalités de reprise des terres agricoles du dom aine public.
1 9 Program m e présidentiel du plan de soutien à la relance économ ique (PSRE)
2 001 /2 004 et la réalisation des deux program m es quinquennaux (2 005-2 009 et 2 01 0-
2 01 4 ) qui ont exigé, rien que pour l’habitat, 80 000 hectares.
2 0 Décret exécutif 9 1 -4 54 du 2 3 nov em bre 1 9 9 1 .
2 1 L'arrêté interm inistériel du 5 septem bre 1 9 9 4 a fixé des réductions de 80% à 9 0%
dans les zones à prom ouv oir. Un autre arrêté interm inistériel, celui du 7 juin 1 9 9 4 , fixe
les conditions et m odalités d'aliénation des terrains du dom aine priv é de l'État.
2 2 Les perm is de lotir, de construire et de dém olir.
2 3 Les décrets 9 1 -1 7 7 et 9 1 -1 7 8 du 2 8/05/1 9 9 1 , relatifs à l’élaboration et l’approbation
du PDAU et POS.
2 4 La loi sur la com m une 9 0-08 du 07 /04 /1 9 9 0 et celle de la wilay a 9 0-09 du
07 /04 /1 9 9 0.
2 5 Loi relativ e à l’am énagem ent et au dév eloppem ent durable (01 -2 0), loi du littoral
(02 -02 ), loi des v illes nouv elles (02 -08), loi env ironnem ent (03 -1 0), les risques m ajeurs
et gestion des catastrophes (04 -2 0), loi d’orientation de la v ille (06 -06 ). Ces lois sont
suiv ies de nouv eaux instrum ents de la planification com m e le PNAEDD (Plan National
d’Action pour l’Env ironnem ent et le Dév eloppem ent Durable), SDAAM (Schém a
Directeur d’Am énagem ent de l’Aire Métropolitaine), PAC (Plan d’Am énagem ent Côtier)
et des études spécifiques sont lancées com m e le SCU (Schém a de Cohérence Urbaine), la
carte foncière urbaine etc. Toutefois, com m e le souligne Berezowska-Azzag dans son
ouv rage (2 01 2 , p.4 0), leur contenu et leur am pleur ne sont pas encore clairem ent
précisés pour une m ise en œuv re effectiv e.
2 6 Secteurs Urbanisés (SU), Secteurs à Urbaniser (SAU), Secteurs d’Urbanisation Future
(SUF) et Secteurs non Urbanisables (SNU).
2 7 Décrets exécutifs 9 1 -1 7 7 et 9 1 -1 7 8 m odifiés et com plétés par décrets exécutifs 05-3 1 7
et 05-3 1 8.
2 8 Blida fut une v ille garnison de l’arm ée française pendant toute la durée de la
colonisation. De nom breuses casernes, dépôts et hôpitaux m ilitaires furent construits. À
l’indépendance, elle dev ient le siège de la prem ière région m ilitaire (RM I) sur les six
grandes unités de l'arm ée nationale populaire, réparties sur l’ensem ble du territoire
algérien.
2 9 Selon le (DRAG) Directeur de la règlem entation et de l’adm inistration générale, rien
que pour l’ancien quartier Bécourt à Bab Dzair, le m ontant des indem nisations des
propriétaires expropriés a atteint 3 9 0 m illions de dinar algérien, soit l’équiv alent de 2 ,5
m illions d’euros.
3 0 L’autoconstruction aux term es de la loi 9 4 -07 , art. 5 et 7 , relativ e aux assurances et
facilitations de la part de l’État.
3 1 Les récentes lois françaises : la loi SRU 2 000, les lois ENE du Grenelle 2 01 0 et la loi
ALUR 2 01 4 , m ettent respectiv em ent en place des dispositions relativ es à la lutte contre
l’étalem ent urbain et la gestion économ e du foncier, le renouv ellem ent urbain et la
densification des espaces urbanisés, incitant les instrum ents de la planification (SCOT et
PLU) à dev enir plus prescriptifs.
List of illustrations
T itle Carte 1 : La ville de Blida dans le territoire de la Mitidja

http://journals.openedition.org/cybergeo/docannexe/image/36229/img-
URL
1.png
File image/png, 576k
T itle Carte 2 : Croissance urbaine de Blida vers la plaine de la Mitidja
URL
2.png
Carte 3 : Les contraintes d’urbanisation de la ville et la consommation
T itle spatiale du foncier urbanisable par les Zones Militaires (ZM) et les
Zones Industrielles (ZI)
URL
3.jpg
File image/jpeg, 176k

T itle Carte 4 : Plan d’aménagement du centre-ville (POS 1)
URL
4.png
T itle Figure 1 : Consommation du foncier urbain
URL
5.png
File image/png, 8.9k
T itle Figure 2 : Consommation du foncier urbain par l'habitat individuel
Source : Diagnostic PDAU intercommunal de Blida, 2010. Mise en
Credits
forme par L. Saharaoui et Y. Bada, 2020
URL
6.png
File image/png, 13k
Carte 5 : Spatialisation des orientations d’aménagement du PDAU
T itle
(2010-2015)
URL
7.jpg
File image/jpeg, 1.2M
T itle Carte 6 : Potentialités foncières dans les tissus urbanisés
URL
8.jpg
File image/jpeg, 844k
References
Elec tro nic referenc e
Leila Saharaoui and Yassine Bada, « La planification urbaine et la gestion foncière en Algérie :
quelle durabilité ? Cas de la ville de Blida », Cyb ergeo: European Journal of Geography
[Online], Regional and Urban Planning, document 968, Online since 22 March 2021,
connection on 20 January 2022. URL : http://journals.openedition.org/cybergeo/36229 ; DOI :
https://doi.org/10.4000/cybergeo.36229
About the authors

Leila Saharaoui
Architecte, enseignant chercheur
Institut d’Architecture et d’Urbanisme, Université Blida 1, Blida 09000, Algeria
saharaoui.leila@univ-blida.dz
Yassine Bada
Professeur au département d’architecture, LACOMOFA, Université Mohamed Kheider, Biskra
07000, Algeria
yassine.bada@univ-biskra.dz
Copyright
La revue Cyb ergeo est mise à disposition selon les termes de la Licence Creative Commons
Attribution 4.0 International.

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20/01/2022 14:27 La planification urbaine et la gestion foncière en Algérie

: quelle durabilité ? Cas de la ville de Blida

Leila Saharaoui and Yassine Bada

En Argelia, la Agencia Nacional de Planificación del Territorio (ANAT en francés)

Carte 1 : La ville de Blida dans le territoire de la Mitidja

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une réserv e foncière à rentabiliser v u que la densité actuelle est de 5 à 10

Carte 6 : Potentialités foncières dans les tissus urbanisés

concertée. De telles pratiques urbanistiques et planificatrices sont encore

DOI : 1 0.4 000/insaniy at.1 2 2 4 6

DOI : 1 0.4 000/cy bergeo.2 9 1 6 3

DOI : 1 0.4 000/geocarrefour.1 02 54

DOI : 1 0.3 4 06 /v ilpa.2 003 .1 3 9 4

Liste des sigles utilisés dans l’article

ANAT : Agence Nationale d’Aménagement du Territoire

ANRH : Agence Nationale des Ressources Hydrauliques

CNES : Conseil National Économique et Social

COS : Coefficient d’Occupation des Sols

CW : Chemin de Wilaya

DPU : Droit de Préemption Urbain

DRAG : Directeur de la règlementation et de l’administration générale

ENE : Engagement National pour l’Environnement

EPF : Etablissements Publics Fonciers

INCT : Institut National de Cartographie et Télédétection

ONS : Office National des Statistiques

PAC : Plan d’Aménagement Côtier

PATW : Plan d’Aménagement du Territoire de Wilaya

PDAU : Plan Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme

PNAEDD : Plan National d’Action pour l’Environnement et le Développement Durable

POS : Plan d’Occupation des Sols

PSRE : Programme de Soutien à la Relance Économique

PUD : Plan d’Urbanisme Directeur

RFC : Réserves Foncières Communales

RGPH : Recensement Général de la Population et de l’Habitat

RN : Route Nationale

SAU : Secteurs à urbaniser

SCU : Schéma de Cohérence Urbaine