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LES ETUDES DE DIAGNOSTIC

PREALABLES A UNE RÉHABILITATION

DE BATIMENT

Approuvé par le CCSI sous le n°87/DEF/CCSI


du 28 décembre 2001

Abroge la notice n° 2421/DCG/EJTA


du 8 juin 1990
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préalables à une réhabilitation

HISTORIQUE DES MISES A JOUR DE LA NOTICE

Indice Objet Date de Paragraphe Paragraphe Paragraphe


de mise à jour modifié ajouté supprimé
modif.

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SOMMAIRE

PREAMBULE
1 GENERALITES.......................................................................................................................... 5
1.1 DEFINITIONS ....................................................................................................................... 5
• 1.1.1 Réhabilitation .............................................................................................................. 5
• 1.1.2 Diagnostic ................................................................................................................... 5
2 DOSSIER DE DIAGNOSTIC ...................................................................................................... 6
2.1 OBJECTIF ............................................................................................................................ 6
2.2 ELABORATION DU DOSSIER ............................................................................................. 6
2.2.1 ETAPE 1 : Diagnostic intrinsèque du bâti........................................................................ 6
2.2.1.1 La découverte environnementale et fonctionnelle ...................................................... 6
2.2.1.2 La reconnaissance technique .................................................................................... 7
2.2.2 ETAPE 2 : Capacité des ouvrages à remplir leur nouveau rôle ..................................... 11
2.2.3 ETAPE 3 : propositions au maître de l’ouvrage ............................................................. 13
3 ANNEXES................................................................................................................................ 14
3.1 - fiche technique « environnement du bâtiment ».............................................................. 15
3.2 - fiche technique « diagnostic sur les ouvrages présentant des désordres »..................... 18
3.3 - fiche technique « structures verticales» .......................................................................... 20
3.4 - fiche technique « fondations » ........................................................................................ 22
3.5 - fiche technique « planchers » ......................................................................................... 24
3.6 - fiche technique « charpente »......................................................................................... 26
3.7 - fiche technique « couverture »........................................................................................ 27
3.8 - fiche technique « toiture - terrasse »............................................................................... 28
3.9 - fiche technique « installations thermiques ».................................................................... 29
3.10 - fiche technique « acoustique »........................................................................................ 31
3.11 - fiche technique « électricité » .......................................................................................... 32
3.12 - BIBLIOGRAPHIE ............................................................................................................33
3.13 - ADRESSES UTILES ....................................................................................................... 34
3.14 - TEXTES REGLEMENTAIRES ........................................................................................ 35

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PREAMBULE

Dans tous les projets de réhabilitation de bâtiment, il y a lieu de s’assurer en amont de la phase de
conception que l’existant peut répondre qualitativement et quantitativement aux besoins exprimés
par un maître d’ouvrage. Pour cela, des études préalables sont nécessaires : ce sont les études de
diagnostic.

Ces études réalisées sur tout ou partie d’un ouvrage doivent permettre d’apporter une
réponse au maître de l’ouvrage sur l’état du bâtiment et sur la faisabilité de l’opération.

Le présent guide propose une méthode pour l’élaboration d’un dossier de diagnostic de bâtiment
dans le cadre d’une réhabilitation.

Chaque projet étant différent, le guide présente une main courante qui donne les grandes lignes
de la méthode, complétée, pour certains domaines particulièrement importants, par des fiches
techniques (annexes 1 à 11) qui peuvent et doivent être améliorées par chacun.

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1 GENERALITES

1.1 DEFINITIONS

• 1.1.1Réhabilitation

La réhabilitation s’entend de tous travaux de consolidation, de remise aux normes de


construction et d’amélioration d’un bâtiment, sans modification ( modifications des hauteurs
sous plafond ou du nombre de niveaux, reconstruction des planchers, etc.) après
démolition, même partielle, de la structure du bâtiment.
Les travaux qui modifient la structure du bâtiment (« réhabilitation lourde ») sont des
travaux de reconstruction.

En fonction des travaux à réaliser, il sera possible de parler de :

• -réhabilitation légère pour des travaux ponctuels d’aménagement intérieur sur le second
œuvre et/ou sur les équipements
• -réhabilitation moyenne pour des travaux touchant l’ensemble du second œuvre et de ses
équipements
• -réhabilitation lourde pour les travaux touchant le gros œuvre et le second œuvre.

• 1.1.2Diagnostic

Le diagnostic dans le cadre d’une opération de réhabilitation défini par la loi MOP, est une mission
qui se fixe trois objectifs :

• Le constat de situation (description, reconnaissance, identification)

• La comparaison de l’état constaté par rapport à un état de référence(état à neuf, état de


conformité à un règlement)

• L’évaluation de l’écart et les possibilités dans le cadre du projet.

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2 DOSSIER DE DIAGNOSTIC

2.1 OBJECTIF

Le dossier de diagnostic est avant tout un document d’aide à la décision pour le maître d’ouvrage.
Le maître d’œuvre chargé de réaliser les études devra apprécier jusqu’à quel degré de précision il
doit aller pour chaque action à mener.
L’objectif final est de définir les potentialités du bâtiment face à l’expression des besoins et d’établir
une liste de propositions au maître de l’ouvrage.

2.2 ELABORATION DU DOSSIER

L’élaboration comprendra trois étapes qui regrouperont des actions différentes :

• La première étape a pour objectif d’établir, pour un programme de travaux et un bâtiment


donné, un constat de situation de l’existant. Il s’agit de faire un relevé dimensionnel du bâti,
un état des lieux et quelques sondages essentiels. Ce premier bilan doit permettre d’évaluer
l’existant. C’est le diagnostic intrinsèque du bâti.

• La deuxième étape a pour objectif de vérifier la compatibilité du projet par rapport à


l’existant. Il est nécessaire de reprendre les éléments de la première étape, de les affiner,
de les compléter par une campagne plus ou moins importante de sondages. C’est la
capacité des ouvrages à remplir leur nouveau rôle.

• La troisième étape a pour objectif d’établir une liste de propositions au maître de


l’ouvrage.

• 2.2.1ETAPE 1 : Diagnostic intrinsèque du bâti

Pour effectuer ce diagnostic, la maîtrise d’ouvrage pourra se faire assister de cabinets spécialisés
et des services d’infrastructure.
La demande doit être bien définie pour obtenir les renseignements souhaités.

Cette étape se décompose en deux parties :

2.2.1.1 La découverte environnementale et fonctionnelle

Après prise de connaissance des besoins, il s’agit d’établir au plus vite un premier contact avec
l’existant.
Il faut aller à la découverte :

• du lieu
• du site
• du terrain
• du bâti (immeuble, groupe d’immeubles, voiries…)
• des espaces fonctionnels
• de la vie du bâti.

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De cette première approche, on conservera en mémoire un ensemble de renseignements qui


permettront de :

• préparer la reconnaissance technique


• pré orienter le service vers divers partis possibles pour le projet de réhabilitation.

Il faut accumuler le maximum de documents relatifs à l’existant (photos, croquis, plans, photos
aériennes, cartes postales, archives, ….). Cette recherche doit se faire sur le lieu même du projet
mais également dans les archives du service gestionnaire (dossier d’immeuble, PATRI, archives
générales ou historiques). Les renseignements porteront sur :

• L’immeuble lui-même et son histoire,


• L’environnement :
-situation dans le tissu urbain
-liaisons à la ville ou à l’extérieur
-parcelles et règles de mitoyenneté
-accès et réseaux divers (raccordements, évacuations tous fluides)
-servitudes (de passage – câbles enterrés - , aéronautiques, électromagnétiques…)

• L’occupation des locaux :


-affectations des espaces
-relations fonctionnelles
-type de liaisons et rythmes de fonctionnement
-qualités et défauts des espaces, surfaces et équipements
-rythmes d’occupation des lieux (usagers différents, variations dans le temps…)
• Le niveau de confort et celui des charges d’entretien et de fonctionnement (l’état des
travaux effectués, factures…),
• Les expertises et études antérieures.

2.2.1.2 La reconnaissance technique

Cette première reconnaissance détaillée, de visu, complétée par quelques sondages peu
destructeurs doit permettre d’établir une image réaliste de L’ÉTAT DES LIEUX (niveau d’état de
santé et durée de vie avant intervention).
A cette fin, on procède à une étude des éléments visibles du bâti de l’immeuble et de ses
raccordements (VRD). Il ne faut pas oublier de consulter les DOE et les DIUO si ils existent.

En plus des caractéristiques générales ou spécifiques des composants, tous les relevés doivent
faire apparaître, l’état des composants (usure – vétusté – obsolescence ) et les éventuelles
pathologies qui les affectent.

Nota : Les listes de questions qui sont posées dans les


paragraphes suivants ne sont pas exhaustives.

2.2.1.2.1 Etude des éléments du bâti

● Le type de structure

Il faut analyser les points essentiels suivants :


• Système porteur : poteaux – poutres - murs de façades et refends
• Eléments de contreventement :
• Renforcements existants : tirants, contreforts,…
• Fondations : type, profondeur, présence de cave,…

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● L’enveloppe

• Les murs extérieurs :

Cette étude sera accompagnée de plans, de photos et d’un dossier sur l’historique de la
construction. Il faudra se poser des questions pertinentes sur les composants des façades et des
pignons :

- Descriptif de la façade : hauteur, longueur, nombre de niveaux, points singuliers ; nature


des matériaux (courants ou de renforcement…) ; nature des joints ; reprises et renforts
éventuels
- Revêtement de façade : nature de l’enduit ou de la peinture, bardage, vêture, vêtage…
- Equipements extérieurs : conduites EP, canalisations électriques, appareils
d’alimentation ou d’éclairage, conduits de fumée accolés, etc…
- Les baies : dimensions, emplacements, trames. Type de menuiseries, état des tableaux
de baie, linteaux ; type de vitrage et d’occultations…

• La toiture

- Types : pentes, formes (noues- faîtages - terrasse).


- Charpente : principe constructif, matériaux, établissement de croquis et coupes.
- Couverture : matériaux et mode de pose
- Eléments particuliers : souche, antenne, lucarne, évacuation des EP…

● Les éléments de distribution :

• Les planchers

- Ossature :nature (bois, métallique, béton…),


- Remplissage : entrevous, hourdis, augets, voutains
- Revêtement : support (dalle de compression, chape de ciment, plâtre, gîtage de
lambourdes), sol (sols durs, parquets, revêtements textiles…)

• les murs intérieurs et les cloisons

- les refends : - les positionner sur plans et les dimensionner ( voir paragraphe
« structure »)
- les cloisons : - nature – dimensions – matériaux – technologie – pathologie…
- les équipements : huisseries – quincaillerie – protections – électricité - plomberie…
- les revêtements muraux : peinture – carrelage – tissu – bois – liège - produits à base
d’amiante …

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• les circulations

- verticales :
les escaliers : - emmarchement – giron – hauteur de marche – nature des
différents matériaux(limons, marches grilles, revêtement, nez de
marche) – les équipements (rampes, éclairages, portes,
signalisation) - état général…
les ascenseurs et monte-charge : - emplacement – trémie (dimensions, état) –
nature – puissance – type de service – équipements particuliers
(portes, grilles…) – état…
- horizontales :
les halls, les couloirs, les galeries,
leurs emplacements, leurs dimensions,
leurs revêtements, fonctions annexes
leurs équipements (thermiques, acoustiques, électriques, signalisation…)
les zones de service (gaines techniques, placards, armoires électriques,
machineries diverses, etc…)

● les équipements

A ce stade des études, l’analyse de ces éléments sera succincte et fonction de l’importance
de la réhabilitation. En effet, si le projet est du type réhabilitation moyenne ou lourde, il est
vraisemblable que tout ou partie de ces équipements sera à déposer. Il est cependant
nécessaire de relever un minimum de renseignements.

• Les équipements thermiques :

- Chaufferie : emplacement – dimensions - place des conduits (fumée, ventilation) –


énergie et stockage – type de production – réseaux – régulations – protections –
puissance – respect de la protection de l’environnement…
- Corps de chauffe : situation - type – nature – régulation…
- ECS : mode de production – lieux de distribution – réseau – traitement de l’eau…
- Conduits : les répertorier – les situer – matériaux – sorties en toiture…

• Les équipements électriques :


- Livraison : poste de livraison – appareillage – puissance…
- Distribution : réseaux – armoires - protections – coupures – contrôles…
- Réseaux : identification – type…

• Les équipements sanitaires :


- Alimentation en eau : situation - distribution – réseau – coupures – traitement
- Assainissement : situation - réseau…
- Eaux de pluie : systèmes de récupération en pied de bâtiments…
- Locaux sanitaires : localisation – dimensionnement – équipements (wc, douches,
lavabos…)
- Locaux poubelles : localisation – protections – ventilations – point d’eau – liaison avec les
niveaux (conduits, vide ordure…)- traitement et rejet des eaux de nettoyage…

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2.2.1.2.2 Les VRD

Il ne faut pas se contenter de relever les éléments visibles mais bien au contraire tout ce qui est
enterré. La connaissance de tous ces composants en limite du bâtiment n’est pas suffisante. Il faut
étendre la connaissance de certains éléments à l’ensemble de l’immeuble si la réhabilitation du
bâtiment génère des augmentations de besoins en alimentation (eau, électricité…) ou en rejet pour
le réseau d’assainissement et les EP. Un levé topographique est à établir.

● La voirie :

- type : piétonne – VL – PL – circulation ou stationnement- facilités d’accès véhicules


pompiers -raccordements au réseau routier
- nature des couches de roulement
- surface
- équipements : systèmes d’évacuation des EP – trottoirs – souterrains – passerelles…
- signalisation : verticale et horizontale

● Les réseaux :

- d’assainissement : réseaux unitaires ou séparatifs – possibilités d’extension ou de


modification -…
- d’alimentation en énergie : poste et distribution EDF – réseau gaz – réseau chauffage -…
- télécommunications : réseau téléphone – réseau informatique – réseau TV – réseau
TRANS – gestion technique centralisée - …
- de sécurité : alarmes – incendie - …
- existence de réseaux enterrés civils mais passant sous le domaine militaire ( métro –
collecteur EU/EP- galerie – réseau de téléphone international - …

● Divers :

- installations de sécurité passive : blindage (porte, vitrage,…) – clôture - …


- espaces verts
- …

Conclusion de cette étape :

Les différents dossiers techniques cités aux paragraphes ci-dessus constituent une image de l’état
de l’existant.
Si l’ouvrage présente des désordres, il faut en rechercher la ou les causes lors de cette première
étape.

C’est LA PARTIE LA PLUS IMPORTANTE du dossier.

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• 2.2.2ETAPE 2 : Capacité des ouvrages à remplir leur nouveau rôle

Les matériaux et les ouvrages qui ont été reconnus lors de la 1ére étape doivent permettre
d ‘entreprendre des travaux de réhabilitation pour rendre les bâtiments étudiés aptes à l’usage
demandé par le maître d’ouvrage.
Les exigences d’ordre technique qui seront appliquées à l’ouvrage terminé sont donc à confronter
avec l’état reconnu du bâtiment existant afin d’en établir les potentialités. Ces exigences
techniques sont définies par la réglementation en vigueur. On retiendra 6 exigences
principales :

2.2.2.1 Résistance mécanique et stabilité

Il s’agit du calcul des ouvrages intervenant dans le comportement de la structure. Trois phases se
succèdent :

- Le schéma statique des forces : Il permet de définir les éléments porteurs et les
éléments de contreventement en mettant en évidence le cheminement des charges et
la transmissions des efforts jusqu'aux fondations.

- La descente de charge : Elle permet de quantifier le schéma précédent.

- L’évaluation de la capacité portante des éléments de structure découlant des


observations cliniques et des auscultations diverses qui auront permis de connaître
l’état de ces éléments. On réalisera un classement des éléments selon le rapport
entre charges appliquées et capacité portante.

2.2.2.2 Sécurité en cas d’incendie

En matière de sécurité contre l’incendie, les immeubles objets de réhabilitation relèvent suivant
leur type, de réglementations spécifiques (ERP, IGH, immeubles d’habitation…)
D’une manière générale, les risques d’incendie que présentaient les bâtiments dans leur état
antérieur seront réduits autant que faire se peut et en aucun cas ils ne devront être aggravés.
L’analyse dans ce domaine porte principalement sur les points suivants :

• Implantation par rapport aux tiers et accès,


• Capacité de l’immeuble à rester stable pendant une durée déterminée (calcul de la résistance
au feu) ;
• Possibilités d’évacuation (escaliers…).

Les autres éléments, comme par exemple les cloisons, les fluides, les équipements de secours
sont souvent à remettre complètement à neuf car les technologies évoluent rapidement et ne
permettent pas de les conserver lors d’une réhabilitation.

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2.2.2.3 Sécurité d’utilisation

Les éléments pouvant mettre en cause cette exigence se rangent principalement dans les
éléments du second œuvre, généralement repris complètement dans les opérations de
réhabilitation.
Il reste cependant les gardes corps et éléments de protection contre les chutes qui sont à
analyser. La modification d’un niveau de plancher peut avoir des répercussions sur les gardes
corps et allèges.

2.2.2.4 Hygiène, santé et environnement

Il faut se référer aux règles (ne pas oublier les dossiers d’installations classées) en matière
notamment :
• de salubrité des habitations et de tous les milieux de vie de l’homme (amiante, plomb…) ;
• d’alimentation en eau destinée à la consommation humaine ;
• d’évacuation, de traitement, d’élimination et d’utilisation des eaux usées et des déchets ;
• de lutte contre la pollution atmosphérique

2.2.2.5 Protection contre le bruit

Dans ce domaine l’analyse principale porte sur la qualité acoustique des parois (murs et
planchers).

2.2.2.6 Economie d’énergie et isolation thermique

L’analyse thermique est une étude qui doit déterminer la qualité de ce qui existe et prévoir les
travaux à réaliser en fonction de leur intérêt économique pour l’usager. Elle doit être réalisée par
un organisme spécialisé qui offre toutes les garanties sur la qualité et la validité des travaux
proposés.
Il est recommandé d’intégrer des améliorations des composants (isolation des parois, vitrages peu
émissifs, menuiseries extérieures performantes, occultation des baies…) et des équipements
(chauffage, eau chaude, éclairage…) de nature à rapprocher les performances du bâtiment de
celles requises par la RT2000.

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• 2.2.3ETAPE 3 : propositions au maître de l’ouvrage

Les étapes précédentes permettent d’évaluer la FAISABILITÉ de l’opération de réhabilitation.


Pour permettre au maître de l’ouvrage de prendre une décision il faut :

• dans un premier temps et face à l’expression des besoins, indiquer tout ce qui est de l’ordre :

- de l’IMPOSSIBLE
- du RÉALISABLE, en précisant :
les hypothèses de base
les mesures techniques envisageables (choix des solutions)
les conséquences de ces mesures techniques sur :
- Le coût d’investissement
- Le coût d’entretien
- Les délais

• dans un second temps


A partir de ces solutions, il faut soumettre les divers scénarios possibles pour la réalisation de
l’opération au maître d’ouvrage qui fera le choix des options qui lui conviennent.

LA DÉCISION DU MAÎTRE DE L’OUVRAGE SERA

LE POINT DE DÉPART DE L’ÉTUDE DE CONCEPTION.

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3 ANNEXES

FICHES TECHNIQUES

ANNEXE 1 – ENVIRONNEMENT DU BATIMENT

ANNEXE 2 – DIAGNOSTIC SUR OUVRAGES PRESENTANT DES DESORDRES

ANNEXE 3 – STRUCTURES VERTICALES

ANNEXE 4 – FONDATIONS

ANNEXE 5 – PLANCHERS

ANNEXE 6 – CHARPENTE

ANNEXE 7 – COUVERTURE

ANNEXE 8 – TOITURE-TERRASSE

ANNEXE 9 – INSTALLATIONS THERMIQUES

ANNEXE 10 – ACOUSTIQUE

ANNEXE 11 – ELECTRICITE

ANNEXE 12 – BIBLIOGRAPHIE

ANNEXE 13 – ADRESSES UTILES

ANNEXE 14 – TEXTES REGLEMENTAIRES

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ANNEXE 1

3.1 - FICHE TECHNIQUE « ENVIRONNEMENT DU BÂTIMENT »

Exemple de fiche de renseignements à rechercher (non exhaustive)

Etablissement du Génie de : Chargé d’affaire :……………………………………………..


……………………………………
SOP n°……………Tél :…………………………………………
Espace situation latitude
extérieur mer urbaine Plan d’urbanisme
Montagne Z.U.P Plan directeur
Agreste Z..A.C. Projet d’aménagement
Boisée Z.A.D.
Zone industrielle
climat Zone climatique classement
altitude
Températures de base Moyennes annuelles
vent Région
Site protégé Site normal Site exposé
Dominant N NE E SE S SO O NO
De la pluie N NE E SE S SO O NO
neige Région
Altitude
ensoleillement
environnement Bâtiments publics
commerces
Enseignement
Services publics Police
Pompiers
Voirie
Ordures

Espaces verts
Réseau routier Voies existantes places
raccordements
Accès au terrain
Projet A court terme
d’aménagement A long terme
Fluides énergie Alimentation en eau Pression Débit comptage Cie Tarif
Agressivité
Localisation du branchement
Diamètre de branchement
Alimentation en gaz Gaz de ville Naturel propane comptage tarif
Rejets cuve détendeur
Espace Fluides énergie électricité Puissance disponible Comptage
Extérieur rejets
(suite) Tension tarif
Livraison
Chauffage urbain Puissance disponible
Temp. du fluide comptage
Livraison Tarif
téléphone Nombre de lignes disponibles
Automatique
Manuel
Cabines
égouts Diamètre Pente
Séparatif unitaire
Côte de raccordement
Station d’épuration
Décharge publique Dépôt de gravois déchetterie Usine de traitement

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ANNEXE 1(suite)

Contraintes de relief Limites du terrain orientation


terrain Pente moyenne Raccordement NGF
Accidents de surface
Levé topographique
Planimétrie Surface totale
Décomposition par parcelle
Surface des parcelles
Constructions bâtiments Destination actuelle
existantes Destination future
Qualité de la construction
Nombre de niveau
Routes et aires existantes (tracé - nature)
Autres constructions De surface Enterrées
Végétation Aires engazonnées
Arbres existants (à conserver- à supprimer) Autres plantations
Réseaux de Lignes électriques Puissance
surface Hauteur/sol
Implantation des supports
Autres réseaux
Contraintes de Sous - sol Reconnaissance de sol Sondages et interprétation
terrain (suite) tassement glissement affouillement Présence d’eau
Construction souterraines
Présence de carrières
Réseaux Eau Diamètre des canalisations
enterrés Pression Débit
Vannes
Réseau incendie (nb de poteaux et bouches incendie)
Eaux pluviales Diamètre des canalisations Pentes
Cotes des fils d’eau
Rejets extérieurs
Eaux usées Diamètres des canalisations Pentes
Cotes des fils d’eau
Possibilité de raccordement
Fosse septique épandage
Traitement
Eaux vannes Traitement Bacs à graisses
Eaux industrielles Bassin de décantation
Filtres à graisses
Bassin de traitement
Réseau électrique enterré Emplacement des câbles
Nature et section
Piquages
Poste de livraison
Poste de transformation
Réseau téléphonique enterré Emplacement des câbles
Nature et section
Chambres de tirage
Gaz Canalisations existantes
Diamètre débit
Nature du gaz Détendeur
Cuve
Contraintes de Chauffage Chaufferie existante puissance type
terrain (suite) Combustible stockage volume
Canalisations existantes
Chauffage urbain Poste de livraison
Puissance souscrite
Autres réseaux enterrés TV radio informatique sécurité
Autres contraintes particulières
Servitudes Servitudes de droit privé Ecoulement des eaux naturelles
(art.637 à 685 du code Clôture et bornage
civil Mitoyenneté, droits et obligations
Distances des plantations et des constructions
Jours et vues
Egouts de toit
Droit de passage
Droit d’échelage

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ANNEXE 1(suite)

Servitudes Servitude de droit public Défense nationale Fortifications


Dépôts de munitions
Sécurité électromagnétique

Environnement Règlement sanitaire local


Cours d’eau
Dispositif d’irrigation
Protection des eaux potables
Eaux souterraines
Canalisations publiques
Défense contre les inondations
Bois forêts
Cimetières
Lutte contre les moustiques
Abattoirs
Communications Circulation routière Terrains réserves, routes et
autoroutes
Alignement
Visibilité
aériennes Servitudes aéronautiques
Terrains réservés
navigation Servitude de halage
Phares
télécommunications Entretien et fonctionnement
Servitudes radio électriques
Travaux publics Accès sur propriétés
Occupation temporaire
Travaux géodésiques, signaux, bornes, repères

Energie Electricité
Gaz Réseaux de distribution
Stockage souterrain
Hydrocarbure Pipelines
Stockage souterrain
Urbanisme Monuments historiques
Secteur sauvegardé
Installations classées
Plans d’urbanisme

………. …….. ……. ……..

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ANNEXE 2

3.2 FICHE TECHNIQUE « DIAGNOSTIC SUR OUVRAGES PRESENTANT


DES DESORDRES »

Lorsque le bâtiment présente des désordres, la connaissance de l’ouvrage se double de la


connaissance du désordre et de ses causes.
La démarche chronologique est la suivante :

1 Documenter les désordres

Dans cette première étape, il s’agit de rassembler le maximum d’informations objectives et fiables
sur les désordres ou dégradations.

• Description des désordres ou dégradations


La qualité des informations recueillies dans cette phase est souvent garante du bon
diagnostic, c’est pourquoi elle n’est pas à négliger. De plus, elle permet de garder une trace
des constatations faites, dans l’optique d’une suite au diagnostic.

Il faut se rappeler que la difficulté rencontrée pour trouver la cause d’un désordre provient
souvent d’un manque de données concernant en particulier les antécédents de l’ouvrage et
les circonstances du sinistre.
Les opérations suivantes sont à effectuer :
• Liste des désordres groupés par famille
• Mesures de l’amplitude des désordres
• Photos des désordres ou prélèvements d’échantillons

• Examen des circonstances d’apparition des désordres


Par des questions appropriées, il s’agit de faire apparaître les circonstances au moment de
l’apparition des désordres, qui pourraient avoir un lien avec celui-ci.
• Situation des sollicitations (vent, pluie, incendie…) par exemple au moment d’un
désordre de structure,
• Délais d’apparition (date, durée du phénomène),
• Aggravation récente de défauts anciens.

• Définir le scénario du désordre


Le rapprochement entre les désordres et les circonstances particulières doit faire apparaître
un scénario qui explique le mécanisme de dégradation.
Il n’existe pas de méthode toute faite pour déterminer les causes d’un désordre.
L’expérience doit permettre de dégager quelques schémas de principe. Si la cause unique
n’est pas évidente, il faut du moins écarter les causes qui n’ont pas de lien avec les
désordres pour parvenir, par élimination, à deux ou trois causes probables.

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ANNEXE 2 (suite)

2. Stopper la cause

Cette étape consiste à choisir la stratégie la mieux adaptée pour stopper la ou les causes
responsables des désordres.
Si la solution n’est pas simple (coût, délai, matériaux…) il faut signaler la nécessité ou non de
prendre des mesures conservatoires ou de protection, en l’attente de la solution définitive.

3. Réparer

Une fois maîtrisée la cause génératrice des désordres, il reste à traiter les parties dégradées soit
par une réparation soit par un remplacement pur et simple.

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ANNEXE 3

3.3 – FICHE TECHNIQUE « STRUCTURES VERTICALES»

1. Examen des porteurs verticaux

Cette phase nécessite un jeu de plans d ‘étage fiable.

Localisation des porteurs. Il faut :


• Faire la distinction entre les parois porteuses et non porteuses,
• Rechercher les poteaux.

Identification de la constitution
• Définir le type de murs et leur épaisseur: maçonnerie, pans de bois, béton ,
• Rechercher les ouvrages susceptibles d’affaiblir ces murs,
• Rechercher les ouvrages particuliers : voûtes, arcs, ancrages,
• Vérifier la solidité des balcons le cas échéant.

Etat de conservation
On relève les défauts qui peuvent affecter la capacité porteuse des ouvrages :
• Pour les maçonneries, relever les ventres, la maçonnerie boulante, les faiblesses des
linteaux, les fissures,
• Pour les pans de bois, regarder s’il y a de la pourriture, l’attaque d’insectes et réaliser
des sondages dans les zones humides,
• Pour les structures en béton, rechercher la corrosion éventuelle des armatures.

2. Vérification des descentes de charges

Elle est à entreprendre si certains porteurs semblent très chargés, donnent des signes de
faiblesse ou sont à reprendre en sous-œuvre.
L’étude technique des planchers est indispensable pour entreprendre cette phase.

Superposition des porteurs


• Vérifier en superposant les plans d’étage,
• Vérifier sur place, en cas d’anomalie, les ouvrages assurant la reprise des charges.

Cheminement des charges


• Faire la distinction entre les murs reprenant les charges de plancher et les murs auto-
porteurs,
• Etablir le cheminement des charges jusqu’aux fondations.

Chiffrage des contraintes


• Définir les charges permanentes et les charges d’exploitations,
• Déterminer les charges sur les porteurs les plus sollicités,
• Calculer les contraintes correspondantes,
• Comparer avec les contraintes admissibles.

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ANNEXE 3 (suite)

3. Dépistage des défauts de stabilité

Après avoir effectué le relevé des désordres, il faut faire l’étude des porteurs verticaux pouvant
être à l’origine de ceux-ci.

Déformations et lézardes
• Rechercher les déformations de l’immeuble,
• Faire le relever des lézardes,
• Rechercher la date d’apparition des désordres,
• Suivre l’évolution des désordres.

Liaisonnement des structures entre elles


Il faut étudier :
• Les liaisons entre façades et refends ou pignons,
• Les liaisons entre murs et planchers,
• Les liaisons par tirants d’origine ou rapportés.

Contreventement
• Vérifier le contreventement du bâtiment dans son état initial,
• S’assurer que les travaux ne l’affectent pas, même provisoirement.

Reprise des efforts horizontaux


Ils peuvent être repris par l’un des dispositifs suivants, à vérifier :
• Entraits de charpente
• Contrefort en maçonnerie,
• Butée des terres pour les voûtes en sous sol,
• Tirants.

Défauts de verticalité
Ils engendrent des efforts horizontaux qui doivent être repris :
• Par les liaisons avec les planchers (ancrages)
• Par des chaînages (béton armé ou métal) ou des tirants.

4. Synthèse et choix des solutions

A l’issue des examens effectués ci-dessus, on décidera ou non de renforcer l’ouvrage par des
moyens appropriés.

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ANNEXE 4

3.4 – FICHE TECHNIQUE « FONDATIONS »

Le diagnostic des fondations doit être réalisé dans trois cas :


• L’existence de désordres, surtout fissuration, imputables à un sinistre de fondation,
• La création de nouveaux sous-sols,
• L’alourdissement important ou l’extension de l’immeuble

1. Examen de l’immeuble et de son environnement

La structure de l’immeuble
• Définir le type de structure, la rigidité des structures,
• Rechercher les plans des sous-sols,
• Analyser la nature et l’état des matériaux utilisés en soubassement.

Les pathologies visibles


• Rechercher les déformations de l’immeuble,
• Rechercher l’existence de lézardes,
• Demander la date d’apparition et d’aggravation des désordres,
• Regarder si des témoins ont été posés.

L’environnement de l’immeuble
• Analyser le terrain,
• Rechercher les réseaux,
• Regarder les constructions voisines,
• Rechercher les travaux récents effectués à proximité.

2. Examen des fondations et du terrain

Les investigations sont réalisées grâce à des puits de sondage descendus jusqu’au niveau
prévu pour les nouvelles fondations ou par une étude de sol.

Pour les fondations on procède :


• A la vérification de leur nature et de leur état,
• Au dimensionnement,
• A la mesure des charges reprises à partir d’une descente de charge rapide,
• A l’estimation du taux de travail du sol sous les ouvrages.

Pour le terrain, on recherche :


• Sa constitution, l’épaisseur et la résistance des couches rencontrées,
• La raison des éventuelles venues d’eau.

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ANNEXE 4 (suite)

3. Synthèse et choix des solutions

A l’issue des examens effectués ci-dessus, il est nécessaire de faire une synthèse avec une
recherche d’identification des causes si des désordres ont été relevés.
A partir de l’appréciation des fondations existantes, on décidera ou non de renforcer l’ouvrage.

Choix des solutions techniques


Des travaux en sous-œuvre sont généralement nécessaires. Le choix du procédé se fait en
fonction de la profondeur et de l’étendue des reprises en sous-œuvre à effectuer. On peut
réaliser :
• Des panneaux alternés,
• Des puits et longrines,
• Des micropieux.

Précautions préalables
Après étude, on met en place des moyens (étais) destinés à empêcher l’aggravation d’un
sinistre éventuel et à raidir le bâtiment pendant les travaux.

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ANNEXE 5
3.5 – FICHE TECHNIQUE « PLANCHERS »

Les planchers surtout anciens (bois, métal) sont les structures nécessitant les interventions les
plus fréquentes. L’étude doit être menée en effectuant les étapes suivantes :

1. Définition des caractéristiques des planchers

Il faut un jeu de plans d’étage. Il est indispensable d’effectuer des sondages niveau par niveau.

Examens préalables non destructifs


• Déterminer la position des porteurs horizontaux : retombées, sens et valeur des portées,
• Mesurer l’épaisseur totale du plancher et définir sa constitution probable ,
• Rechercher les pathologies apparentes : flèches anormales, fissuration, souplesse,
affaissements locaux, renforcement visible, humidité récente ou ancienne.

Examen destructif
Si la constitution du plancher n’a pas pu être définie (plancher bois, poutrelle entrevous,
remplissage), il faut faire des sondages pour recueillir les renseignements suivants :
• Sens effectif de portée, position des appuis et distance entre appuis.
• Caractéristiques des ossatures des planchers
• Nature et solidité des remplissages.

2. Capacité porteuse des planchers

Calcul de la résistance
Il doit être systématique pour les ossatures anciennes et uniquement s’il y a des charges
supplémentaires ou des signes de faiblesse pour les ossatures récentes.
Les principales difficultés posées par cette phase sont constituées par la détermination des
hypothèses de calcul, notamment l'évaluation des résistances admissibles. Lorsque l’enjeu le
justifie, on peut procéder à des essais sur les matériaux.

Estimation des charges à reprendre


• Déterminer le poids propre du plancher,
• Rechercher les charges ponctuelles (cheminée…),
• Estimer la flèche admissible.

3. Examen complet des ossatures à conserver

A partir des phases précédentes, on définit les planchers susceptibles d’être conservés et pour
les ossatures bois ou les ossatures complexes il faut :
• Effectuer le dégarnissage complet des plafonds,
• Vérifier l’absence de pièce défectueuse,
• Vérifier la bonne conception d’ensemble.

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ANNEXE 5 (suite)

4. Synthèse et choix des solutions

Les investigations entreprises peuvent donner quatre types de résultats qui conditionnent le
choix des solutions :
• Si le plancher est sain et suffisant pour reprendre les charges, le conserver,
• Si le plancher est sain mais insuffisant pour reprendre les charges, le renforcer ou le
remplacer,
• Si le plancher est défectueux et suffisant, le réparer localement ou le remplacer. Une
étude économique est à effectuer.
• Si le plancher est défectueux et insuffisant, le remplacer par un neuf.

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ANNEXE 6
3.6 – FICHE TECHNIQUE « CHARPENTE »

1. Examen des éléments de la charpente

Cette phase nécessite un jeu de plans et coupes de la charpente existante afin de pouvoir y
annoter les remarques éventuelles.

Détermination des matériaux constituant la charpente.


• Charpente en bois : traditionnelle ou en fermettes industrialisées
• Charpente métallique : assemblée par boulons et rivets, en profilés soudés, tubulaire
soudée.

Examen de l’état de la charpente


Dans le cas de charpentes ou parties de charpente non visibles depuis les combles, il faut
trouver un moyen soit par sondage soit par la toiture pour pouvoir reconnaître l’état de la
charpente existante.

Charpente en bois
• Evaluer la solidité de la charpente, vérifier les assemblages
• Rechercher et déterminer la nature des attaques d’insectes éventuelles
• Rechercher les traces de pourriture
• Vérifier et contrôler le voligeage

Charpente métallique
• Evaluer la solidité de la charpente, notamment la conservation des fers, l’état des
assemblages boulonnés, rivés ou soudés
• Rechercher l’existence éventuelle de flèches
• Noter les corrosions apparentes et l’état de la protection anticorrosion

2. Synthèse et choix des solutions

A l’issue de l’examen effectué, on décidera :


• Soit de conserver la charpente existante et d’effectuer les travaux de réparation ou de
renforcement ainsi que les traitements éventuelles
• Soit de remplacer à neuf la charpente

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ANNEXE 7
3.7 – FICHE TECHNIQUE « COUVERTURE »

Cette fiche ne concerne que les toitures à pans, les terrasses sont traitées dans une autre fiche.

1. Examen des éléments de la couverture

Détermination des matériaux constituant la toiture :


• tuiles, ardoises, plaques, bac acier…
• dimensions des éléments.

Détermination des éléments supports :


• pannes en bois, en métal, en béton, en lamellé-collé...
• espacement des pannes, des chevrons et dimensions.

Examen de l’état de l’existant


Cette examen à effectuer portera notamment sur les points suivants sans que cette
énumération soit limitative. Il faut relever l’état:
• de la toiture ;
• de la charpente dans la mesure où elle est visible depuis les combles ;
• du lattis existant ;
• de conservation des souches hors toiture et plus particulièrement des enduits sur ces
souches ;
• des ouvrages de collecte et d’évacuation des eaux pluviales ;
• et mode de fixation des antennes TV ;
• de la zinguerie.

2. Synthèse et choix des solutions

En fonction de l’examen effectué ci-dessus, on décidera d’effectuer :

• Soit le remaniement de la toiture ;


• Soit une remise à neuf de la couverture.

En tout état de cause, tous les éléments conservés (évacuations d’eaux pluviales, ouvrages
en zinguerie, souches…) devront subir une révision sérieuse avec recherches des points
faibles pouvant entraîner des désordres futurs.

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ANNEXE 8
3.8 – FICHE TECHNIQUE « TOITURE - TERRASSE »

1. Examen des éléments constitutifs

Catégorisation de la toiture :
• Déterminer la pente ;
• Définir l’accessibilité.

Constitution
• Analyser les matériaux de l’élément porteur ;
• Rechercher la présence éventuelle d’un support d’étanchéité ;
• Définir le type de revêtement d’étanchéité ;
• Relever le type de protection d’étanchéité ;
• Rechercher le type de liaisonnement du revêtement au support d’étanchéité.

Examen de l’état des éléments


Il est rare qu’une réhabilitation soit identique à ce qui existait. On en profite souvent pour
ajouter une isolation ou pour remplacer soit une protection meuble par une autoprotection,
soit un revêtement d’étanchéité traditionnel par un revêtement de technique plus avancée.
Il faut donc :
• Examiner au regard des éventuelles nouvelles charges les éléments porteurs ;
• Rechercher les désordres affectant les revêtements d’étanchéité, plus
particulièrement ceux permettant à l’eau de s’infiltrer.

2. Synthèse et choix des solutions techniques

On ne doit conserver que les isolants non altérables par l’humidité et qui ne sont pas à base
végétale. En outre, on adoptera une solution en fonction de la possibilité d’assèchement.
L’ancien revêtement d’étanchéité, s’il est conservé, peut remplir le rôle de par-vapeur pour le
nouvel isolant, ou de support direct de la nouvelle étanchéité.

Les règles professionnelles de la Chambre Syndicale Nationale de l’Etanchéité précisent les


conditions de conservation de l’ancien revêtement.

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ANNEXE 9

3.9 – FICHE TECHNIQUE « INSTALLATIONS THERMIQUES »

Cette étude doit permettre l’évaluation de l’enveloppe, sous l’angle de la thermique, et la


connaissance détaillée des installations de chauffage pour permettre de présenter au maître
d’ouvrage des SOLUTIONS ALTERNATIVES. Ces solutions seront accompagnées de
l’échelonnement dans le temps et du coût de réalisation pour chacun des cas envisagés.

1. Examen de l’existant

Il faut avoir une vision aussi complète que possible de tout ce qui participe au confort
thermique. C’est l’examen approfondi de l’existant sous quatre aspects :

La description du bâtiment :
• la caractéristique thermique de l’enveloppe
• la pathologie liée à la présence d’humidité
• les caractéristiques des ouvrants
• le principe de ventilation
• le calcul des différents coefficients thermiques des matériaux

Les caractéristiques spécifiques des locaux


• leur vocation : nature, activité générale
• le site : qualité, rigueur climatique, orientation et forme du bâtiment, ensoleillement,
influence des vents, ressources énergétiques (contacts avec EDF – GDF-…)
• leur occupation : destination des locaux, mode de vie, type d’occupation, apports
gratuits, régime de chauffage, volumes particuliers,…

La description des installations thermiques existantes


Cette description sera obligatoirement accompagnée d’un schéma de principe et détaillera
en particulier les éléments suivants :
• production de chaleur
• la distribution
• l’émission
• la régulation – l’optimisation
• la programmation
• ECS et consommations (en fonction des points de distribution)
• Les caractéristiques physico-chimiques de l’eau (avant traitement)
• Le traitement de l’eau,
• La production (type, caractéristiques, état, régulation, rendement,…)
• la distribution

L’exploitation :
• le type de contrat, durée
• l’analyse de la qualité des prestations (livrets de chaufferie, mesures, travaux réalisés,
PV de révision,…)
• le bilan des consommations

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ANNEXE 10 (suite)

2. Synthèse et choix des solutions techniques

Sur la base des relevés, on devra :

Réaliser l’analyse critique de la situation existante :


• l’analyse des conditions d’utilisation et d’exploitation
• l’analyse de la qualité du bâtiment (qualités et défauts de l’enveloppe et de la
ventilation )
• l’analyse de la qualité des installations thermiques
• l’adaptation d’ensemble du bâtiment et de ses installations
• les possibilités de diversifications énergétique et de l’utilisation de techniques plus
performantes (parmi celles déjà éprouvées).

Emettre des propositions qui comporteront :


• un tableau rappelant les paramètres principaux sur lesquels porteront les
améliorations (températures intérieures (niveau et programmation), puissance,
coefficients de déperditions (isolation, infiltrations, ponts
thermiques,…),consommations, rendements, exploitation)
• une fiche descriptive détaillée des travaux de mise en œuvre,
• un calcul d’économie d’énergie,
• le coût d’investissement,
• le calcul de rentabilité (temps de retour, durée de vie du matériel,…)

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ANNEXE 10

3.10 - FICHE TECHNIQUE « ACOUSTIQUE »

Les études de diagnostic acoustique doivent être réalisées non seulement lorsque l’on envisage
des travaux d’amélioration mais aussi pour les travaux pouvant avoir des incidences sur
l’acoustique, notamment :
-la mise en place d’une nouvelle isolation thermique
-la modification du type de revêtement,
-le remplacement d’une chaudière
-le changement de fonction d’un local.

1. Examen des éléments participants au confort acoustique

Identification de la constitution
• examiner soigneusement le bâti (plans et autres documents) ;
• analyser sommairement les structures de façon à en évaluer les capacités ;
• noter les matériaux déjà mis en œuvre dans le cadre du confort acoustique.

Examen de l’état de l’existant


• effectuer des mesures acoustiques et leurs analyses pour confirmer ou compléter
l’estimation initiale ;
• confronter les résultats de l’analyse des mesures avec ceux qu’il est logique de
rencontrer avec les structures considérées ( baisse ou maintien des caractéristiques).

2. Synthèse et choix des solutions

La solution proposée doit se rapprocher le plus possible de celles proposées dans la


réglementation en vigueur.

• établir un rapport donnant notamment les performances acoustiques actuelles du


bâtiment, les objectifs et une liste de travaux possibles avec pour chacun d’entre eux,
l’estimation du niveau de performance et le coût.

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ANNEXE 11

3.11 - FICHE TECHNIQUE « ELECTRICITE »

Le diagnostic sera adapté suivant le niveau des travaux de réhabilitation. Il sera éventuellement
nécessaire de conserver tout ou partie de la distribution existante du bâtiment. En tout état de
cause une vérification de la partie amont de la distribution est impérative, ainsi que le respect des
normes vis à vis de la sécurité des personnes en tous points du bâtiment.

1. Examen des installations

Evaluation de la qualité des installations par rapport aux normes et règles en vigueur.
• établir le relevé des caractéristiques des matériels ;
• vérifier la conformité de ces matériels ;
• établir un état visuel du vieillissement des matériels ;
• effectuer la visite du poste de livraison et des postes de transformation.

Vérification du dimensionnement
• faire un bilan électrique sommaire
• établir le schéma unifilaire de principe de la distribution principale du poste de livraison
jusqu’au bâtiment sans oublier les transformateurs, les cellules HT, les onduleurs, les
groupes de secours….

2. Synthèse et choix des solutions

A partir des résultats de l’examen, il faut :


• établir un tableau faisant apparaître :
- les caractéristiques des principaux équipements en place ;
- les éléments à remplacer ou à rajouter.
• tracer un plan faisant apparaître les modifications envisagées sur tout ou partie du
réseau.

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ANNEXE 12
3.12 - BIBLIOGRAPHIE

Il existe de nombreux documents traitant de l’analyse des composants d’un bâtiment. Voici les
principaux :

Ouvrages généraux :

● Réhabiliter et entretenir un immeuble ancien point par point


ANAH Ed. du Moniteur 1993

● Sécurité et responsabilité en réhabilitation


ANAH Ed. du Moniteur 1994

● Guide SOCOTEC – Réhabilitation, maintenance


Ed. du Moniteur

● Laréhabilitation des bâtiments


Pascal JOFFROY Ed. du Moniteur 1999

● Guide de la maintenance des bâtiments


Jean PERRET Ed. du Moniteur 1995

Ouvrages spécialisés :

● Réhabilitation des structures et de l’enveloppe du bâtiment


CATED 1998

● Réhabilitation des toitures terrasses


CATED 1998

● Amélioration acoustique des logements existants


CATED 1998

● L’humidité dans les bâtiments – Prévention et traitement


CATED 2000
● Réhabilitation
– Arts de bâtir traditionnels
Jean COIGNET EDISUD 1987

● Sécurité des bâtiments publics – commande d’un diagnostic


CERTU 1999

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ANNEXE 13
3.13 - ADRESSES UTILES

Agence pour la prévention des désordres et l’amélioration de la qualité de la construction


(Qualité Construction)
9 Boulevard Malesherbes – 75008 PARIS 01.44.51.03.51

AINF
9 rue Georges Enesco – 94008 CRETEIL 01.43.77.12.63

ANAH
17, rue de la Paix – 75002 PARIS 01.44.77.39.39

APAVE
13 rue de Salneuve –75017 PARIS 01.40.54.58.00

CEGIBAT Centre GDF d’information sur le bâtiment


46 rue du Rocher – 75008 PARIS 01.47.54.75.75

CEP
34 rue Rennequin – 75017 PARIS 01.40.54.64.74

CSTB
4 avenue du Recteur Pointcarré- F-75782 PARIS Cedex 16 01.40.50.28.28

CEBTP
Plusieurs centres en France

LNE Laboratoire National d’Essais


1 rue Gaston Boissier – 75015 PARIS 01.40.43.37.00

PROMOTELEC
Espace Elect – CNIT – 2 place de la Défense 01.41.26.56.60
BP 19 – 92053 PARIS LA DEFENSE

SOCOTEC
Les quadrants – 3 avenue du Centre 01.30.12.80.00
78182 SAINT QUENTIN EN YVELINES

VERITAS
17 bis place des Reflets – 94200 COURBEVOIE 01.42.91.52.91

CERTU
6945 LYON cedex 06 04.72.74.58.00

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ANNEXE 14

3.14 TEXTES REGLEMENTAIRES

La réglementation technique qui s’applique aux travaux de réhabilitation est complexe en raison de
son caractère épars et du peu de textes spécifiques applicables à ce type de travaux.

Textes de portée générale :

• Code de l’urbanisme ;

• Code de la construction et de l’habitation, notamment les articles L.111-1 et suivants et R.111-


1 et suivants et leurs arrêtés d’application ;

• Code de la santé publique et les règlements sanitaires départementaux ;

• Code du travail.

Textes spécifiques à certains travaux de réhabilitation

• Circulaire du 13 décembre 1982 relative à la sécurité des personnes en cas de réhabilitation


ou d’amélioration des bâtiments d’habitation existants.

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