Vous êtes sur la page 1sur 98

Vakoefening Samenvoegen Eindrapport, april 2011

Samenvoegen is leuker dan alleen


Vakoefening Samenvoegen

2/98
Vakoefening Samenvoegen Voorwoord

Colofon

Rotterdam, april 2010


(c) Veldacademie Rotterdam

Auteurs:
Harriën van Dijk
Pieter Graaff
Bas Lewerissa
Karin Snoep

De Veldacademie:
ir. Sander Smoes
ir. Otto Trienekens

Praktijkbegeleider:
ir. Henk van Schagen

Opdrachtgever:
Gemeente Rotterdam, Maureen Mollis

Contact:
Veldacademie Rotterdam, Sander Smoes
sander@veldacademie.nl, 06-22287769

3/98
Voorwoord Vakoefening Samenvoegen

Voorwoord

Gewapend met meetlinten, fototoestel, potlood en


papier hebben we gezamenlijk het leegstaande pand
aan de Maximiliaanstraat 11 in Rotterdam opgenomen.
Het pand dat intussen volledig leeg staat vormt samen
met de naastgelegen nummers 9 en 13 het uitgangs-
punt voor de vakoefening ‘samenvoegen’.
In opdracht van dS+V (gemeente Rotterdam) in de
persoon van Maureen Mollis, heeft de Veldacademie
de mogelijkheid gekregen voor een vakoefening
binnen het programma ‘stimuleren samenvoegen’.
De opgave heeft voor ons allen in verschillende op-
zichten een meerwaarde binnen het afstudeertraject
‘bestaande voorraad’. Enerzijds hebben we hiermee
kennis opgedaan van de wijk, de samenstelling en de
achtergronden, anderzijds hebben we kennis opgedaan
wat betreft de woningtypologieën in de wijk en de
(on)mogelijkheden hiervan om tot samenvoeging te
komen. Tenslotte hebben we ook inzicht gekregen in
het aspect van de kosten.

Grote dank zijn wij verschuldigd aan Henk van Schagen,


onze vakdocent, die zowel vanuit een bezieling voor
Rotterdam Zuid als vanuit jarenlange vakkennis en
werkervaring in Rotterdam, kennis en feeling voor
het vak heeft kunnen overdragen. Sander Smoes van
de Veldacademie willen we bijzonder bedanken voor
het in goede banen leiden van de vakoefening en het
enthousiasme in zijn zoektocht naar geschikte panden.
Daarnaast zouden we graag Woonstad Rotterdam en
dhr. Hanoeman willen bedanken voor het concreet ter
beschikking willen stellen van de panden voor deze
vakoefening.

Cor Korpel, bouwinspecteur van de deelgemeente


Charlois, zouden we willen bedanken voor zijn kennis
betreffende procedures, subsidies en aanschrijvingen.
Tim de Jonge van bureau Winket voor zijn assistentie
bij de kostenanalyse, evenals Roy Zeydel voor de ele-
mentenbegroting. Ook Hans Meijer van Van Schagen
architekten willen we bedanken voor zijn tussentijdse
consult en hulpvolle feedback.
Tenslotte willen we graag iedereen bedanken die tijdens
de tussenpresentatie op 1 april jl. ons van input heeft
willen voor zien vanuit zijn of haar expertise en passie.

4/98
Vakoefening Samenvoegen Inhoudsopgave

Inhoudsopgave Bijlagen:

Voorwoord 4 Fotocollage exterieur Maximiliaanstraat 11 63


Samenvatting 6 Fotocollage interieur Maximiliaanstraat 11 64
Inleiding 7
Overzicht verweven varianten, 3D 65
WIE? Schetsontwerp 1-pander 66
De woningvoorraad van Oud-Charlois 9 Schetsontwerp 2-pander 69
Demografie van de wijk Oud-Charlois 10 Schetsontwerp 3-pander 70
Woonomgeving en Wijkvisie 11 Schetsontwerp 3-pander met lift 72
Conclusies Literatuuronderzoek 12
Plattegronden 1-pander, schaal 1:100 75
WAAR? Plattegronden 2-pander, schaal 1:100 77
Inleiding 14 Plattegronden 3-pander, schaal 1:100 79
Locatieonderzoek 14 Plattegronden 3-pander met lift, schaal 1:100 82
Conclusies Locatieonderzoek 23 Plattegronden 3-pander, galerijontsluiting, schaal 1:100 84

WAT? Referentieproject Winket, Den Haag 86


Beschrijving van de panden 28 Bouwkostenberekening minimale variant (1-pander) 87
Indeling 29 Bouwkostenberekening verticale samenvoeging (1-pander) 88
Bouwkostenberekening horizontale samenvoeging (2-pander) 89
HOE? Bouwkostenberekening horizontale samenvoeging (3-pander) 90
Inleiding 33 Bouwkostenberekening levensloopbestendige woning (3-pander) 91
Variantenoverzicht 34 Elementenbegroting Roy Zeydel 92
Eenpander, minimale variant 35
Eenpander, verticale samenvoeging 38 Anke van Hal: Klushuizen doorbreken ‘Circle of Blame’ 93
Tweepander, horizontale samenvoeging 41 (gepubliceerd in: ‘169 Klushuizen’, Rotterdam)
Driepander, horizontale samenvoeging 46
Driepander, seniorenwoningen 50
Vergelijking 54

GELD
Methodiek bouwkostencalculatie 56
Vergelijking kosten van de varianten 57

CONCLUSIE
Algemene conclusie vakoefening 59

Literatuurlijst 61
Bijlagen 62

5/98
Samenvatting Vakoefening Samenvoegen

Samenvatting

Aan de hand van literatuur- en locatieonderzoek is Eigenaar Proces


voor de panden aan de maximiliaanstraat tot de De verticale samenvoeging is geschikt voor Hoewel de vakoefening hele specifieke informatie
volgende conclusies gekomen: eigenaar/bewoners en voor de particuliere heeft opgeleverd kan er tevens een aantal meer
verhuur. generieke processen uit worden gedistilleerd.
Doelgroep Het typologisch onderzoek levert algemene infor-
Uit het onderzoek blijkt dat in de meeste gevallen Een horizontale samenvoeging (tweepander of matie met betrekking tot kansen en mogelijkheden
maximaal een driekamerwoning gemaakt kan worden, driepander) zou eventueel mogelijk zijn binnen het voor samenvoegen bij verschillende woningtypen op.
en dit type bebouwing eigenlijk niet geschikt is voor vastgoedbestand van een woningcorporatie Daarnaast is er een doelgroepenonderzoek
het huisvesten van gezinnen met meer dan één kind. of speculant, wanneer deze meerdere panden op rij geweest dat ook generieke informatie voor de wijk
De reden hiervoor is met name de relatief smalle binnen een woonblok in bezit heeft. Oud-Charlois en iets breder voor Rotterdam Zuid heeft
beukmaat van 4,5 meter. opgeleverd. Door deze twee te combineren kan snel
Ligging gezien worden hoe, wanneer en waar samenvoegen
Typologie Een ander belangrijk criterium ten aanzien van de succesvol kan zijn. Een onderzoek naar de kosten kan
Een kwalitatief goede woningplattegrond is niet altijd verkoopbaarheid van de appartementen zal zeker vervolgens uitwijzen welke vorm van samenvoegen
te vinden binnen een bestaand casco, maar heeft gelegen zijn in de locatie en de potentie van die financieel haalbaar is.
te maken met de beschikbaarheid van meerdere locatie. In Rotterdam Zuid zijn er veel probleem-
casco’s en de breedte van de beukmaat. gebieden met overlast en leegstand, maar er dient
juist gekeken te worden naar de potenties van deze
Anders gezegd; een vraag naar samenvoeging binnen locaties, zoals de aanwezigheid van groen en de
dit type casco en de gestelde doelgroep (gezin met nabijheid van voorzieningen.
kinderen), is bij minder dan twee aaneensluitende
panden zeer twijfelachtig. Kosten
Uit de vergelijking blijkt, dat de horizontale samen-
De vakoefening heeft door de actualiteit van de voeging van twee panden het meest voordelig is op
beschikbaarheid van de panden aan de Maximiliaan- financieel gebied. Hierbij wordt wel gebruik
straat zich moeten beperkten tot een woningtype gemaakt van een gezamenlijk portiek, wat door
dat relatief weinig (8%) in de wijk Oud-Charlois sommige doelgroepen als een nadeel wordt ervaren.
voorkomt. Dit drielaagse type met kap, (soms met Opvallend is dat deze variant per vierkante meter
een souterrain) komt in Rotterdam centrum veel voor, BVO zelfs goedkoper uitvalt dan onze ‘minimale
maar op Zuid is de tweelaagse variant met kap meer variant’, de bij klussers gebruikelijke herindeling van
gerealiseerd. het samentrekken van zolder en tweede verdieping.

Zeker in deze smalle uitvoering is het onderzochte Panden met een bredere beukmaat en/of twee-
drielaagse type met kap een type dat als goedkope laagse panden met kap zijn wellicht meer geschikt
driekamerwoning voor één of twee persoonshuis- voor stimuleren van een eenvoudig uitvoerbare en
houden zeer geschikt is, wanneer de aankoopsom laag meer individuele woningsamenvoeging dan het
kan worden gehouden. woningtype aan de Maximiliaanstraat.
Het zou goed zijn als naast de door ons gedane
studie ook deze meer gangbare woningtypologiën
verder worden onderzocht.

6/98
Vakoefening Samenvoegen Inleiding

Inleiding

Context van de vakoefening; de Veldacademie De vakoefening samenvoeging is een concrete Leerdoelen van de vakoefening Probleemstelling
De Veldacademie opereert als kenniscentrum en invulling van deze opgave. Door de samenwerk-
onderzoeksinstituut van de wijk. ing van de gemeente Rotterdam, een marktpartij - Inzicht krijgen in de mogelijke vormen van her- Onderzoeksvraag:
Bij de Veldacademie werken studenten aan actuele en woningcorporatie Woonstad zijn drie panden gebruik van een aantal veel voorkomende woning Op welke wijze kunnen appartementen uit de
opgaven in Rotterdam. Opdrachtgevers zijn: markt- ter beschikking gesteld voor deze vakoefening. De typen op Rotterdam Zuid; bestaande woningvoorraad in Oud-Charlois, die
partijen, ondernemers, woningcorporaties en de Veldacademie heeft architect Ir. Henk van Schagen behoren tot een specifieke woningtypologie
gemeente,. Bewoners(wensen) worden actief aangesteld als praktijkbegeleider. Vanuit het bureau - Verwerven van kennis over wat verschillende partijen (benedenwoningen met daarboven twee onvrije
betrokken bij deze opgaven. Werken vanuit een ‘Van Schagen Architecten’, is hij decennialang be- zien als belangrijkste doelgroepen; bovenwoningen), d.m.v. transformatie bijdragen aan
(atelier)locatie in de wijk is dan ook een belangrijk trokken geweest bij binnenstedelijke opgaven en de vertaalslag van woonwensen van geselecteerde
aspect van de benaderingswijze. In tegenstelling tot concreet met transformatie van de bestaande won- - Ontwikkelen van vaardigheden om door combineren doelgroepen naar concrete ontwerpen?
de grotendeels theoretische projecten aan de ingvoorraad zoals het samenvoegen van woningen, van deze kennis tot goed beargumenteerde proto
universiteit kunnen studenten hier de realiteit van met name in Rotterdam Zuid. typen te komen en ze te verbeelden; Deelvragen:
de wijk ervaren en er concreet mee aan de slag gaan. - Is de onderzochte woningtypologie representatief
Onderzoeksopzet vakoefening - Inzicht verwerven in de woonomgeving en wat voor de wijk Oud-Charlois?
Binnen het ‘Uitvoeringsprogramma Bestaande In Nederland wordt vervangende nieuwbouw als de daarin relatief eenvoudig zou kunnen worden
Woningvoorraad’ van de Gemeente Rotterdam is de belangrijkste manier gezien om probleemwijken aan aangepast; - Wat zijn de doelgroepen?
Veldacademie in opdracht van dS+V gestart met de te pakken. Wanneer de woningen in handen zijn van
ontwikkeling van een toolbox samenvoegen in de woningcorporaties en of particuliere verhuurders, is - Ontdekken welke constructieve, architectonische en - Welke woningtypologieën ontbreken in de wijk?
woonwijk Oud-Charlois. er nog een kans op een collectieve aanpak, waarbij kostentechnische kennis nodig is om deze alterna-
Het doel hiervan is het stimuleren van samenvoegen woningsamenvoeging van kleine huurwoningen tot tieven te kunnen verwezenlijken. - Wat zijn de woonwensen van deze doelgroepen?
of vergroten van woningen en het verbeteren van de grote appartementen, maisonnettes of ruime woon-
bestaande woningvoorraad, om daarmee een ge- werk woningen tot de mogelijkheden behoren. - Op welke wijze kunnen de woningen fysiek worden
varieerder woningaanbod te creëren in de woonwijk. samengevoegd?
Op plekken waar nagenoeg alle woningen in
Parallel hieraan wordt een inventarisatie gemaakt van handen zijn van individuele eigenaren is woning- - Wat zijn de kosten van het samenvoegen?
de doelgroepen die geschikt zouden kunnen zijn voor samenvoeging praktisch onuitvoerbaar. Dit laatste
deze samen te voegen woningen. Het gaat hierbij is het geval in grote delen van de wijk Oud-Charlois,
bijvoorbeeld om mensen die nu de wijk verlaten, Rotterdam. Indien vervangende nieuwbouw echter Vervolg
vanwege een eenzijdige woningvoorraad of te kleine niet mogelijk is, wordt het noodzakelijk de kleine Na het opleveren van dit rapport zal de oefening
woningen die beschikbaar zijn, maar ook om doel- woningen samen te voegen en op te knappen. in theorie en mogelijk in de praktijk worden
groepen aan te trekken die nu nog niet in de wijk voortgezet. Een tweetal studenten van de Hanze
aanwezig zijn, maar wel een welkome aanvulling Doelstelling van de vakoefening Hogeschool Groningen zal met de ontwerp-
zouden kunnen zijn. Doelstelling van de vakoefening ‘samenvoegen’ is resultaten aan de slag gaan in het kader van een
om een brug te slaan tussen theorie en praktijk. ‘sustainable housing project’, waarbij ondermeer
Middels deze vakoefening kan meer inzicht worden een EPC-berekening wordt gemaakt.
gekregen in het verbouwingstraject in de praktijk
van het samenvoegen van woningen in het binnen- Daarnaast wordt het project mogelijk als onderdeel
stedelijk gebied van Rotterdam. van een leer/werk project door ROC-leerlingen van
het Albeda-college gerealiseerd, waarbij de
Hiermee kan een vertaalslag worden gemaakt van Veldacademie d.m.v. monitoring betrokken
de woonwensen van relevante doelgroepen naar blijft bij de uitvoering.
concrete ontwerpvoorstellen getoetst aan de
specifieke omgeving (wijken).

7/98
Doelgroepenonderzoek Vakoefening Samenvoegen

8/98
WIE?
Vakoefening Samenvoegen Doelgroepenonderzoek

De woningvoorraad van Oud-Charlois.


De wijk Oud-Charlois kent op dit moment een eenzij-
dige woningvoorraad, voornamelijk bestaande uit ap-
partementen met een maximum vloeroppervlak van
75m2.2 De woningtypologieën waartoe deze appar-
tementen behoren zijn de boven- en benedenwoning,
Haags portiekflat, gewoon portiek en in mindere mate
de galerijflat. Daarnaast is er in de wijk een kleine hoe-
veelheid eengezinswoningen te vinden. De bouwpe-
riode ligt voornamelijk tussen de periode dat Oud-
Charlois onderdeel werd van de gemeente Rotterdam
(1895) en de eerste jaren van de wederopbouw.

Veel woningen kampen met (grootschalig) achterstal-


lig onderhoud, met name in gebieden met weinig
corporatiebezit. Particulieren zijn vaak nauwelijks
financieel in staat en/of bereid om te investeren in
onderhoud en renovatie.3 Van de meeste woningen
ligt de WOZ-waarde onder de €143.000,-. Hiermee ligt
de waarde ruim onder het Rotterdams gemiddelde.

De woningen uit de vakoefening in de Maximiliaan-


straat 9,11 en 13, behoren tot de categorie van de
Figuur 1 onvrije woningen in particulier bezit die in aanmerk-
bron: ABF Research, 2006, geciteerd in: dS+ dS+V, Stadsvisie Rotterdam 2030, december 2007 ing komen voor woningverbetering (zie figuur 1 en 2).
Deze appartementen maken deel uit van de onder-
kant van de woningmarkt: de gedeelde trap in samen-
hang met het beperkte vloeroppervlak van rond de
48m2 en een smalle woonbeuk, zijn allemaal kenmer-
ken van een weinig aantrekkelijke woning. De woning-
en behoren tot de kwetsbare meergezinswoningen,
waarvan de percentages per blok in de wijk tussen de
26% en 75% liggen.4 Ook in sociaal opzicht vormt de
wijk Oud-Charlois een aandachtsgebied. De sociale in-
dexscore schommelt de laatste jaren rond de 6; tussen
‘bedreigd’ en ‘aandacht’. Buurtoverlast, drugs-proble-
men en vandalisme zijn een aanhoudend probleem.5 2: dS+V, (2009), Reader Trefzeker op Zuid, p19. Vrijwel de gehele wijk
behoort tot de laagste categorie wat betreft de WOZ-waarde per m2
Oud-Charlois is een wijk, waarin een aantal treden 3: Gemeente Rotterdam e.a., WWI: Actieprogramma 2008-2009.
Krachtwijk Oud-Charlois/Deelgemeente Charlois, juni 2009, p12
binnen de wooncarrière van de bewoners ontbreekt. 4: ibidem, p. 25.
Naast de eerder genoemde woninggrootte speelt 5: Wijkanalyse Oud-Charlois, 2007, 2008 en 2010.
hierbij ook de beperkte voorraad eengezinswoningen 6: ibidem, p19 en p27, alsmede data uit COS-Rotterdam,
http://rotterdam.buurtmonitor.nl/
een rol.6 Meer dan 90% van de woningen is gestapeld 7: Woonstad Rotterdam, e.a. (2009), Parels aan de maas.
Figuur 2
bron: dS+V, Stadsvisie Rotterdam 2030, december 2007, p71 en er is sprake van 12% leegstand.7 Wijkvisie Oud-Charlois 2009-2020, p11

9/98
Doelgroepenonderzoek Vakoefening Samenvoegen

Demografie van de wijk Oud-Charlois.


De wijk Oud-Charlois telt 6.500 woningen en in In Oud Charlois vormen allochtonen een grote doel-
totaal ruim 13.000 bewoners:8 een gemiddelde van groep (55%).12 Tevens vormen de allochtonen een
2 personen per woning. 43% van de bewoners is van groot deel van de groep van economische stijgers
niet westerse afkomst, bestaande uit maar liefst 48 (42%).13 Uit de grote woontest 2008 blijkt dat deze
nationaliteiten. Relatief veel mensen zijn afkomstig groep in Rotterdam in vergelijking met de autochtone
van de Nederlandse Antillen, Aruba en Marokko. doelgroep sterk in beweging is op de woningmarkt.
33% van de bewoners in Oud-Charlois is ouder dan Ruim 30% van de allochtonen geeft aan binnen twee
55 jaar. In Oud-Charlois is de groep tussen 20-39 jaar te willen verhuizen tegenover 11% van de autoch-
jaar het meest vertegenwoordigd. Een kwart van de tonen. Deze groep allochtonen is vaak gehuisvest in
huishoudens is een eenpersoonshuishouden. De meergezinswoningen in een stedelijk milieu (77%) en
helft bestaat uit gezinnen met kinderen en de rest voornamelijk huur (76%) en heeft een grote behoefte
uit tweepersoonshuishoudens. aan eengezinswoningen.14 Belangrijk is dat de grootste
De groep van jonge gezinnen met kinderen bestaat verhuisintentie te maken heeft met de woning zelf. Er
voor ongeveer een derde uit eenoudergezinnen, is behoefte aan een grotere en een ander type woning
veelal van allochtone afkomst. De deelgemeente (geen flat maar liever een ‘huis met een tuin’). Daar-
Charlois ‘scoort’ hierin het hoogst binnen Rotterdam. naast worden als woonwensen een rustige, schone en
In 2004 was maar liefst 47 procent van de gezinnen veilige buurt genoemd.
in Charlois een eenoudergezin.9 De vraag naar nieuwbouw is groot (63%), de vraag
Figuur 3 naar koop versus huur is even groot (50%).15
bron: COS, geciteerd in: dS+V, Stadsvisie Rotterdam 2030, december 2007
Een relatief kleine groep mensen die in de wijk ge-
boren is woont daar nu nog. Er is een steeds grotere Het gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden
groep van doorstromers, waardoor de binding met in Rotterdam in 2007 is € 28.400. Tussen 2002 en 2007
de wijk steeds kleiner wordt. Dit proces van selec- is het inkomen met 16% gestegen. Het besteedbaar
tieve migratie is nog steeds gaande (zie figuur 4). inkomen per huishouden ligt voor heel Zuid in 2007
De trend is dat bewoners van Zuid die het financieel rond de € 3.000. Dat is lager dan gemiddeld in Rotter-
beter krijgen vertrekken naar aantrekkelijker woon- dam.16 Wanneer we nu inzoomen op Oud-Charlois dan
milieus rond Rotterdam. Zo had 66% van de vesti- zien we dat het gemiddeld jaarinkomen nog een fors
gers in de deelgemeenten Feijenoord, Charlois en stuk lager ligt (€ 16.300) en relatief veel mensen een
IJsselmonde een laag inkomen en 34% een midden bijstandsuitkering hebben. Deze cijfers zijn indicatoren
of hoog inkomen. Terwijl van iedereen die uit deze voor een forse schuldenproblematiek en hulpverle-
deelgemeenten vertrekt, 57% een laag inkomen en ningsvraagstukken. De in het gebied gevestigde
43% een midden of hoog inkomen heeft.10 winkelstrip staat onder druk. Het gebied is onderdeel
van de Economische Kansenzone.
Resultaat hiervan is dat de goedkope woningvoor-
raad een aanzuigende werking heeft op kansarmen Het opleidingsniveau van bewoners op Zuid is relatief
en mensen met een laag inkomen. Vooral mensen laag. Ongeveer 50% van de beroepsbevolking heeft
uit Midden en Oost-Europa (MOE-landers) vinden de een middelbare of hogere opleiding genoten, tegen-
laatste jaren de weg naar wat de particuliere over 62% gemiddeld in Rotterdam.
(matrassen)verhuur in Zuid wordt genoemd.11
Tegelijkertijd is de druk op de woningmarkt beperkt,
mede door bevolkingskrimp in Rotterdam (figuur 3).
8: Gemeente Rotterdam e.a., WWI: Actieprogramma 2008-2009 (...), p11 12: COS- Rotterdam, http://rotterdam.buurtmonitor.nl/,
Figuur 4 9: COS-Rotterdam, http://rotterdam.buurtmonitor.nl/, [bezocht: 5-4-2010] 13, 14, 15: The SmartAgent Company, (2008), De grote woontest 2008 in
bron: COS, november 2005, geciteerd in: dS+V, Stadsvisie Rotterdam 2030, december 2007 10, 11: Team Deetman/Mans, (2011), Kwaliteitssprong Zuid. Ontwikkeling de regio Rotterdam, p12, p10
van kracht, p4. Gebaseerd op statistieken CBS. 16 Team Deetman/Mans, (2011), Kwaliteitssprong Zuid. Ontwikkeling van
kracht, p7.

10/98
Vakoefening Samenvoegen Doelgroepenonderzoek

Woonomgeving. Wijkvisie Oud-Charlois.


In het voorgaande is op basis van onderzoek beschre- In Parels aan de Maas; Wijkvisie Oud-Charlois
ven welke doelgroepen bediend kunnen worden en 2009-2020, wordt een ambitieus programma voor
met welke woningtypologieën. De vraag is echter of Oud-Charlois neergelegd, waarin de wijk moet
dit programma aansluit bij de huidige woonomgeving transformeren van aandachtsgebied met veel
of de gewenste woonomgeving? leegstand en sociale problematiek naar een wijk
met een levendig historisch centrum, rustige
In Rotterdam bestaat, mede door het bombardement woonbuurten, werkgelegenheid in de woonom-
tijdens WO II en de keuzes die bij de wederopbouw geving en openbaar vervoer. De dynamiek van de
van het centrum zijn gemaakt, een geheel andere nabijgelegen haven en de rust en sfeer van het
verhouding tussen wonen en werken dan bijvoor- Karel de Stouteplein, de historische kern en het
beeld Amsterdam (zie figuur 5). Zuiderpark. Bewoners kiezen bewust voor de
diversiteit van de wijk.19
Uit ‘De grote woontest 2008 in de regio Rotterdam´
blijkt dat een grote groep Rotterdammers de voorkeur Het gaat erom de kleinschaligheid, de historische
heeft voor het woonmilieu ‘rustig stedelijk wonen’ kern, het intieme groene karakter en de concentratie
(met 24% de grootste van de acht onderscheiden van creatieve ondernemers en kunstenaars te
woonmilieus)17. Een gedeelte van Oud-Charlois wordt benutten. Oud-Charlois kent het hoogste percen-
als zodanig door bewoners gekenschetst. tage kunstenaars van Rotterdam. Door de vestiging
In dit opzicht kan worden verondersteld dat het zinvol van veel kunstenaars in Oud-Charlois is de oude kern
is om naar de kwaliteit van de woningen te kijken, in 2009 omgedoopt tot kunstenzone of art village.20
in een poging om de bewoners van de wijk van de De nadruk in de Kunstenzone ligt op de ont-
juiste woning te voorzien. Uit onderzoek van de Grote wikkeling van vastgoed, kunstuitingen en
woontest 2008 komt tevens naar voren dat de deelge- evenementen.21 Tegenover deze sterke punten
meente Charlois op dit moment het slechtste imago staan de problemen met de woningvoorraad
heeft van alle deelgemeenten onder bewoners uit (leegstand, monotonie van de typologie, kwaliteit)
andere deelgemeenten van Rotterdam.18 en de sociale problematiek (hoge werkeloosheid,
Een eventuele positieve uitzondering van de wijk veel bijstandgerechtigden, onveilige thuissituaties
Oud-Charlois ten spijt, zal vooralsnog het aantrekken voor veel kinderen, laag gemiddeld inkomen).22
van bewoners uit andere deelgemeenten dan ook
niet te verwachten zijn.

De selectieve migratie die plaatsvindt heeft tot gevolg


dat er al langere tijd andere woonmilieus binnen Oud-
Charlois worden gevormd die weinig of geen binding
meer hebben met de wijk. De woningen die als gevolg
hiervan vrijkomen worden opnieuw gevuld door
bewoners aan de onderkant van de woningmarkt. Op 17,18 The SmartAgent Company, (2008), De grote woontest 2008 in
deze wijze komt de oorspronkelijke identiteit van de de regio Rotterdam, p16.
19 Woonstad Rotterdam, e.a. (2009), Parels aan de maas. Wijkvisie
wijk en de sociale samenhang onder druk te staan. Oud-Charlois 2009-2020, p15.
20 dS+V, (2009), Reader Trefzeker op Zuid, p10.
Figuur 5 21 Deelgemeente Charlois, Ontwerp programma verslag 2009,
bron: Etin adviseurs, geciteerd in: dS+V, Stadsvisie Rotterdam 2030, december 2007 (08/10416).
22 Woonstad Rotterdam, e.a. (2009), Parels aan de maas. Wijkvisie
Oud-Charlois 2009-2020, p10.

11/98
Doelgroepenonderzoek Vakoefening Samenvoegen

Conclusies Doelgroepenonderzoek

Uit hiervoor beschreven (literatuur)onderzoek komt Hoewel uit het literatuuronderzoek de groep alloch- Voor huishoudens zonder kinderen kan een twee- Een algemeen criterium voor de herontwikkeling is dat
naar voren dat Oud-Charlois potentie heeft om een tonen die economisch stijgen als een belangrijke kamerwoning voldoen, maar als rekening wordt de woonfuncties zoveel mogelijk aan de straatzijde
wijk te worden die zich kan onderscheiden van de groep naar voren komt, zien we in eerste instantie gehouden met de mogelijkheid tot gezinsuitbrei- zijn gesitueerd. Dit om de levendigheid van de straat
andere wijken en daarmee bewoners aan zich kan geen reden om deze groep aan te merken als een ding dan is voor deze groep ook een driekamer- en sociale controle te bevorderen. Gesteld is dat op de
binden. aparte doelgroep. We konden niet genoeg criteria woning wenselijk. begane grond geen slaapkamer mag komen. Op de
vinden om hiervoor een onderscheidend ontwerp te verdiepingen mag wel een slaapkamer worden
Het woningaanbod is echter eenzijdig. Mensen die moeten maken. Uit lokaal marktonderzoek bleek dat Voor ouderenhuisvesting is bepaald dat een woning gesitueerd, maar dan in combinatie met minimaal
hun inkomen zien stijgen, of een kind krijgen, verlaten- juist deze groep zich op woonwens gebied steeds van 50m2 de minimale grootte is. Het belangrijkste een beuk met een woonfuncties.
veelal de wijk. Hiervoor in de plaats komen mensen meer gaat gedragen conform vergelijkbare autoch- criterium voor ouderhuisvesting is de toegankelijk-
met een laag inkomen terug, waardoor er nauwelijks tone bevolkingsgroepen.23 heid. De gehele woning moet drempelloos zijn en Met betrekking tot de ontsluiting is gesteld dat het
een sociale structuur tot ontwikkeling kan komen. zich op één niveau bevinden. Dit betekent voor wenselijk is dat de woningen een eigen voordeur aan
Om een gemeenschap op te bouwen moet selectieve Criteria gestapelde appartementen dat het noodzaak is een de straat krijgen. Dit is echter met gestapelde apparte-
migratie van bewoners worden tegengegaan. Met de doelgroepen rekening houdend is het eerste lift toe te voegen. De woning moet met betrekking menten niet te realiseren. Hier is een ruim trappenhuis
criterium de woninggrootte. Het vergroten van de tot indeling en gebruik voldoen aan de Miva-eisen. met ruime entreezones een alternatief.
De doelgroep voor ontwikkeling is met name gericht beperkte oppervlakte van de bestaande woningen Tevens hebben we gesteld dat het wenselijk is Tevens is gesteld dat elke woning een eigen buiten-
op het vasthouden van de mensen binnen de wijk. is daarmee het belangrijkste doel. Voor zowel de 1-2 dat de badkamer grenzend aan de slaapkamer is ruimte moet krijgen, het liefst aan de zonzijde (achter-
Uit de statistieken blijkt dat de bevolking van Oud- persoons huishoudens met en zonder kinderen is gelegen. zijde). Een extra toilet, apart van de badkamer, is
Charlois relatief jong is. De helft van de huishoudens bepaald dat een oppervlak van 75m2 de minimale eveneens wenselijk
bestaat uit jonge gezinnen met (schoolgaande) kin- grootte is. Voor de gezinnen met kinderen is een
deren. Deze groep staat aan het begin van hun woon- driekamerwoning het minimum.
carrière en heeft veel potentie om op te klimmen op
de sociale- en huur-ladder. Door contacten met andere
kinderen, scholen, verenigingen e.d. zijn ze van grote
waarde voor de sociale structuur binnen de wijk.

Naast de gezinnen komen ook veel een- en twee-


persoonshuishoudens voor. Een deel hiervan bestaat
uit senioren. Omdat een derde van de mensen in Oud-
Charlois boven de 55 jaar is moet ook met deze doel-
groep rekening worden gehouden.
Aan studentenhuisvesting lijkt nauwelijks behoefte,
mede door het ontbreken van instellingen op het
gebied van hoger onderwijs in de deelgemeente
Charlois.

De meeste mensen in Oud-Charlois hebben een


inkomen dat onder het gemiddelde ligt. Indien met de
herontwikkeling tot doel wordt gesteld de huidige be-
woners te bedienen en hiervoor een gedifferetieerder
woningaanbod te ontwikkelen, dan dient met deze
krappe beurs rekening te worden gehouden.
Luxe appartementen lijkt dan ook niet de meest voor
de hand liggende keuze voor herontwikkeling.
Figuur 6
23 Gesprek met makelaar P-H.L. Gillet van ADWIL Vastgoed B.V. (1-4-2011) bron: auteurs

12/98
Vakoefening Samenvoegen Locatieonderzoek

WAAR?

13/98
Locatieonderzoek Vakoefening Samenvoegen

Inleiding Reistijden vanaf Oud-Charlois


Reistijden Oud-Charlois
bron: Leefveldenanalyse Veldacademie
Na het bepalen van de ideale doelgroepen op basis
van beleid en ontwikkelingen, kijken we in dit hoofd- De fiets is in vrijwel alle geval-
stuk naar de karakteristieken van de wijk Oud-Charlois. len een sneller vervoermiddel
Wat maakt deze wijk aantrekkelijk, wat heeft zij te dan het openbaar vervoer
bieden en wat maakt misschien dat bepaalde doel- in Oud-Charlois (slechts 1
groepen hier wel of niet willen wonen? tramlijn en geen metrohalte
aanwezig). De auto is alleen
We analyseren de locatie van de panden aan de hand buiten de spits een sneller
van tabellen en kaarten. vervoersmiddel dan de fiets.
De teksten naast de afbeeldingen geven een toelich-
ting en conclusie. Aan de hand hiervan kan uiteindelijk
getoetst worden of de in het vorige hoofdstuk
gekozen doelgroepen ook wat betreft functies,
ontsluiting en veiligheid in deze wijk passen.

Overbezetting woningen
binnen de deelgemeente
Charlois.
bron: Leefveldenanalyse Veldacademie

De overbezetting in Oud-
Charlois is een gemiddelde
van de omliggende wijken.

<= 2%

goed

slecht

14/98
Vakoefening Samenvoegen Locatieonderzoek

Bevolkingssamenstelling Global Mobiliteit bewoners Oud-


naar etniciteit (2010) Charlois.
bron: Leefveldenanalyse Veldacademie bron: Leefveldenanalyse Veldacademie

Regional De meeste bewoners die de


De etnische bevolkings- wijk Oud-Charlois verlaten
samenstelling van Oud- vinden woonruimte binnen
Charlois is representatief de regio Rotterdam (gem.
voor zowel de deelgemeente National 46%). Wel zakt dit percentage
Charlois als de gemeente van 51% in 2001 naar 43%
Rotterdam. in 2007. Gelijkertijd zien we
het percentage bewoners dat
naar buiten de regio verhuist
stijgen van 34% (2001) naar
45% 2007. Ook het percen-
tage bewoners dat in de wijk
een andere woning vindt
neemt in dezelfde periode
iets af (van 16% naar 12%).
Hieraan kunnen zowel fac-
toren van woonomgeving als
woning ten grondslag liggen.
Nationaal

Bevolkingssamenstelling
naar leeftijd (2010) Globaal
bron: Leefveldenanalyse Veldacademie

De deelgemeente Charlois Regionaal


kent verhoudingsgewijs de
grootste groep 60+’ers (14%)
van alle deelgemeenten van
Rotterdam.

Autochtoon

Allochtoon
Overig
Aantal
Migratie vanuit Oud-Charlois naar: Migratie naar Oud-Charlois vanuit:
locatie in Rotterdam locatie buiten Rotterdam locatie in Oud-Charlois locatie binnen Rotterdam locactie buiten Rotterdam locatie in Oud-Charlois
2001 51% 34% 16% 2001 49% 36% 15%
2002 48% 39% 13% 2002 48% 39% 13%
2003 46% 37% 17% 2003 53% 32% 16%
2004 44% 37% 19% 2004 50% 31% 19%
2005 46% 39% 15% 2005 48% 36% 16%
2006 42% 42% 16% 2006 46% 36% 18%
2007 43% 45% 12% 2007 47% 39% 14%

15/98
Locatieonderzoek Vakoefening Samenvoegen

ten ten
dre dre
chts
eho
ofd Wijkontsluiting chts
eho
ofd Openbaar Vervoer
Ligp
laats 3e K
aten
bron: Leefveldenanalyse Veldacademie R’dam CS / Blaak Ligp
laats 3e K
aten
bron: Leefveldenanalyse Veldacademie
"Sto dre "Sto dre
om r ch om r ch
sch tseh sch tseh
ip R oofd ip R oofd
otte otte
fd rdam fd rdam
hoo
nth hoo
nth

Ma Ma
" "
Grie Ch Grie Ch
Dokhaven
D okhave
ven
n ar
lo
iss
Dokhaven
D okhave
ven
n ar
lo
iss
Sint-Janshaven

Sint-Janshaven
Park
Par
Park Ch
ar
lois
e Charloisse Ho
Hoofd
fd
ash Park
Par
Park Ch
ar
lois
e Charloisse Ho
Hoofd
fd
ash
se
ave De ontsluiting van de wijk se
ave Het openbaar vervoer is in

Hoo

Hoo
ad

ad
Sint-Janshaven

Sint-Janshaven
Bijlstraat

Bijlstraat
kad

kad
serp

serp
n is heel duidelijk via de Waal- n Oud-Charlois goed op orde.

fd

fd
e

e
Pon

Pon
ad
haven in combinatie met de Doklaan ad
De wijk is direct aangesloten
Vla

mp

Vla
mp
Blo Blo
Kerk

Kerk
r r
ska

ska
ppe
ip ppe
ip
Sch Sch
keg

keg
Doklaan. op het Zuidplein en Plein
de

de
rien

rien
erf erf
t

t
Me
esw
d De inrichting van de straten Me
esw
1953 in Pendrecht.
Bon
n en
Doklaa
n
tan DOK Bon
n en
Doklaa
n
andD
AAN at afs is zelfs zodanig dat auto’s de AN fst OKLA Met name het Zuidplein is

at
tra
KLA a

tra
KL LA
DO op DO op
ks

ks
AN AN
at

at
Do

Do
B
ra

ra
lo
st wijk via de Wolphaertsbocht lo een sterk regionaal knoop-

st
n men

n men
at

at
f

ra
f

ra
te Cle

te Cle
ho ho
lst

lst
en N rts
en N

(winkels) met opzet niet rts
punt voor openbaar vervoer.


.z. ae
.z. ae
raat

raat
td

td
at

at
ph Do ph Do
inu

inu
es

es
tra

tra
ol kla ol kla
W

W
st

st
ps

ps
W W
W

an

W
an
direct via de Maastunnel Daarnaast zijn er enkele bus-
eren

eren
m

m
ol

ol
an dijk

an dijk
Po

Po
5 mt

5 mt
ph

ph
a

a
tra

tra
ndh

ndh
ren

ren
ae

ae
ss

ss
Kaa dhere

Kaa dhere
kunnen verlaten. lijnen richting de NS-stations
baan
an

baan
an
rts

rts
en

en
Gro

Gro
B
em

em
bo

bo
Rietd Cha Rietd Cha
W

W
Cl

Cl
on

on
r lo r lo
ch

ch
ol

ol
ijk ijk
Gro

Gro
tts

tts
iss iss
ph

ph
t

t
IN Rotterdam CS en Schiedam
e Karel de Stou
Kar Stouteplein
touteplein e Karel de Stou
Kar Stouteplein
touteplein
ae

ae
IN
rts

rts
LE E
tra

tra
Ha
LP
Ha
PL
at

at
Hierdoor wordt de druk op EL Centrum.
bs bs
NE
Kerk bu Kerk bu
s ngel s ngel
NN
t rg aaatt rg
s raaaat
te e

te e
si si
sesstra
.

.
aat

aat
str str
str

str
sest
ou l d

ou l d
Gouw N Gouw
straaaatt goen Max aa straaaatt goen Max aa
tssttrra

tssttrra
TU U
St are

St are
oeerrg t oeerrg t
Fra

Fra
Bo im
Waalhaven en de Doklaan B Bo im
ST
K

AS

K
perrt

perrt
ilia ilia
AA
ns

ns
an an
str A str
om

om
aa M aa M
e

e
at

at
Pllo

Pllo
at

at
Bekk rt
vergroot. Hierdoor vormen Bekk rt
T
iikad

iikad
t t
roo roo

stra

stra
tra

tra
erstr ilpe .
erstr ilpe .
aat K aat K
es

es
Sch str Sch str
Spu

Spu
La aten k Van La aten k Van
ns

ns
ge d ijc ge d ijc
oe

oe
deze straten een duidelijke
k

k
raat

raat
nd rec sd Ever Va nd rec sd Ever Va
str

str
hoe

hoe
er er
erg

erg
ijk ht sdij ijk ht sdij
B
velt

velt
se Ev se Ev
stst

stst
Bo

Bo
Voo Voo
Zuid

Zuid
Van

Van
rnsse rnsse

Van

Van
JJaers

JJaers
Die

Die
sttrr..
Oost
vo
oo
straatrnse
s -
F.Be
kkeers
kk
tr
t. Wolph aerts
fysieke scheiding van de wijk sttrr..
Oost
vo
oo
straatrnse
s - T F.Be
kkers
tr. Wolph aerts
boc boc
Vo
orn met het havengebied. Ook de Vo
orn
straelt-

straelt-
.

.
str

str
at

at
sev Roc Pen
ndre sev Roc Pend
K kan K kan rech
e

e
om

om
rssv

rssv
Pllom orte liet
sttrrraa je-
chts Pllom orte liet
sttrrraa je-
ikkad

ikkad
tstraa
t

t
traat
B
raa

raa
Oud Oud
orgen-
morgen-

orgen-
morgen-
ie--
Drie-

ie--
Drie-
doorgaande fietspaden zijn t
Jae

Jae
tbo

tbo
str.
str.

str.
str.
pert enh at pert enh at
str. str.
rtst

Porrttl

rtst
Porrttl
Spu

Spu
oorn oorn
Slo

Slo
laan
ndst laaan
ndst
o

o
str
t aa str
ta
roo

raat

roo
raat
m

m
at

at
t n at
Buizeerrd
B Katte Buizerd t n
Kate
beperkt tot dezelfde wegen.
stra

stra
ilpe

ilpe
G

G
Porttl dsstr
traaaatt Porttl straat
laan laan
WE

WE
ndst Meerkoe ndst Meerkoe
Sch

at

Sch

at
r. r.
oom

oom
koetstr
tstra
raaat koetstr
tstra
raaat
stra

stra
RPS

RPS
Barre Barre
et

et
t

t
end end
traa

traa
oom

oom
Verb

Verb
Steern Steern
vli

vli
reg rnsstra
traaatt reg rnstraat
at

at
t

t
tssttr Na tssttr Na
lie

lie
se

se
DO

DO
tra

tra
t aa t aa
Lents

Lents
ter ter
Slotb

Slotb
t t
en

en
ev

ev
Slotboom
Slo
otb
bo
boo
oom
m Slotboom
Slo
otb
boo
oom
m
ns

ns
sw sw
at

at
eg eg
ge

ge
ns

ns
go

go
Z.

Z.
at

at
plei
plein plein
plei
Ekssttterstra

Ekssttterstra
.Z

.Z
rsingel

rsingel
Ze

Ze
oe

oe
stra

stra
er

er
O

O
raat

raat
Bo

Bo
erg

erg
pert

pert
Lepelaars

Lepelaars
B
VEN

VEN
Bo

Bo
Korhaanst

Korhaanst
Gruttostraa
aaat Gruttostraa
aaat
om

om
Van Bl Van Bl
at

at
B
Pllo

Pllo
om om
stra

stra
mmes mmes
LHA

LHA
at

at
Gruttostraat Gruttostraat
te ijn te ijn B
stra

stra
jnweg jnweg
ack

ack
Van Ut Van Ut
orn

orn
WAA

WAA
Qu

Qu
Sp Sp
t

t
Blom Blom
chtstraa

chtstraa
traat

traat
erw erw
nho

nho
a

a
lstr.
r.

lstr.
r.
De

De
mes mes
gaaalst

gaaalst
teeijn ers teeijn ers
at

at
tr. tr.
uwe

uwe
Zwaluws

Zwaluws
weg weg T
SSpech

SSpech
zaantstraat

zaantstraat
hteega

hteega
stra

stra
aat

aat
g

g
Kw Kw
Nie

Nie
art Wu
ulp
lpstr. art Wu
ulp
lpstr.
oom

oom
Korhaanstr

Korhaanstr
achh

achh
at

at
at

at
els
l Roodbo
R
Ro els
lt Roodbo
R
Ro
Nac

Nac
tra

tra
bors bors
Fazzan

Fazzan
rstst rstst
stra

stra
tr. tsstrrraat
at r. tsstrrraat
at
Ar Ar
Verb

Verb
ns

ns
str.

str.
en en
pert

pert
ge

ge
ds t ds
eijn

eijn
k

k
M M
er
Ze

Ze
jk
hoe

hoe
puiitstraat

puiitstraat
we i we
Plom

Plom
ha nd
mest

mest
Spuis Spuis
at

at
g
l

l
ge
Lepelaarsinge

Lepelaarsinge
p
Zuid

Zuid
sttrr.. sttrr..
ol
stra

stra
La B
Rog
t

t
Nachtegaalplein
Nac aalplein Nachtegaalplein
Nac aalplein
traa

traa
W se
Blom

Blom
Tapu

Tapu
man

man
ht
ges
Spe
Fazantstraat

Fazantstraat
ec
De
ans

ans
errm

errm
aat

aat
r
traa
n

traat d
ltstr
Van

Van
Spu en Spu
He
dm

dm
Korhaanstr

Korhaanstr
is
i tra oors is
i tra
Akk

Akk
at at t at
rtig

Strru
St Strru
St
aat

K
Gers
Lan

Lan
uiitteen t uiitteen
gs

nweg aa nweg
Schulpplein
tra

str BFuutstraat
at

at
aat
Wijkontsluiting
t

t
Fuutstraat
tt-
at

an
lstraa

lstraa
rnstra

rnstra
Schulpp str Schulpp
AAN
M M
Sto

Bakkkke ez Wielewaalstraa eM rwe Bakkkke ez Wielewaalstraa


Ta
LSEL
plein
ei kerrs en plein
ei kerrrssttr en
hoorn

hoorn
ppe
straat

straat
rsttrraaa t D t
str raaaatt str
B BRIE t
r.r

r.r
Waa

Waa
att
ngst

ngst
ch
at

at
aa
stra

aa
lstr
tra

tra
t t
bo
nin

nin
oom

oom
wen

wen
rts
at

at
gs

gs
aat

Huis sttrraa Huis


ijk
nstrraat
aat

nstrraat
aat
kro

kro
tr.
sttr.

tr.
sttr.
ssttrr.

lin

ssttrr.

lin
man maan
anst burg ae nd
vliiet

vliiet
nstra
ier-

ier-
rst

rst
nte

nte
B
Verb

Verb
Niieu

Niieu
leveers

leveers
raat
ph
Ta

Ta
ken at ge
Win

Win
Blan Mijn
ad

ad
ol
wmanst

wmanst
Boergoensevl

Boergoensevl
Zaa

Zaa
La

Rog
kin
b osp

b osp
ntssttr
B
n liet

se liliet
mkle

mkle
W tse
wma

wma
r
str.
t

t
Hoofdwegen
mk

mk
uwm

uwm
t

ges
tr

Mezen-

tr
Mezen-
a uitstraa

a uitstraa
ch

Spe
Fazantstraat

Fazantstraat
raa
Boom

Boom
Alba

Alba

De
straat straat
goensev

nsev
aat

aat
n

re
weg

weg

l
at

traa
sele

n
tst

M zen-
Mezen-
Mez M zen-
Mezen-
Mez t nd
u
Bou

u
Bou
laarsinge

laarsinge

ltstr
rstraa
DORPSSWEG

DORPSWEEG
raat

raat
Van

He
tra
haanstr

haanstr
Allb choo te

Boergoen
Allb
ruy

hoff hoff
Ka

t
On

PLE

rtig
ulp

ulp
Boerrgoe

atrro atrro
ers

aat
Tap

Tap

Gers
Bas
st

st
osla osla t
Sp

gs
INW Jun
Taa Tramlijn
Faz

Faz
yst
Korha

Korha
olllver

olllver
Sch

Sch

tra
an an
Waa geri Waa str
Lepela

Lepela
EG aat

tt-
usstr

at
Wu

l l an estr

Sto
ho

ho
aat
B eM Tarw
Aalsscch

Aalsscch
Krom Roerd
oerdoompla
mplaan Krom Roerd
oerdoompla
mplaan

ppe
n n D
me Z me Z
Doorgaande routes

stra
andw andw

lstr
Wig Wig
bold eg bold eg
Ebenha

at
stra stra at

aat
at
Zanglijssterstraaat
at
Zanglijssterstraaat
B Buslijn ken