ESPECIALIZACION EN GERENCIA DE CONSTRUCCIONES

CONSTRUCCION Y DESARROLLO

Profesor:
Ing. Andrés Santacruz

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
- TORRE COLSANITAS -

Realizado Por:

Angie Guerra
Juan Vélez
Liliana Villamizar
Andrés Dimaté
Sonia Angarita
 Bogotá, Octubre 27 de 2009

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
- TORRE COLSANITAS -

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 INDICE

1. Antecedentes y Justificación
1.1 Planteamiento del Problema
1.2 Objetivos Generales
1.3 Objetivos Específicos
1.4 Justificación de Estudio
1.5 Antecedentes

2. Estudio de Mercado
2.1 Descripción y Objetivos del Estudio de Mercado
2.2 Revisión Documental
2.3 Levantamiento y Estudio de Campo

3. Estudio Técnico y Económico

3.1 Aspectos Legales
3.2 Proyecto Ejecutivo
3.3 Costo de Terreno
3.4 Cálculo de Inversión Inicial
3.5 Precio de Venta
3.6 Financiamiento para Desarrolladores

4. Evaluación Económica
4.1 Determinación de la Tasa Mínima Aceptable de Rendimiento
4.2 Desarrollo del Proyecto con Tasa de Ventas Probable y con Financiamiento
4.3 Conclusiones
4.4 Análisis de Sensibilidad

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 1. ANTECEDENTES Y JUSTIFICACIÓN

1.1 Planteamiento del Problema

Mediante un estudio de factibilidad, se determinará la viabilidad económica y

funcional para desarrollar un proyecto de edificación de oficinas, consultorios
especializados y clinicentro de atención prioritaria para medicina prepagada en la
ciudad de Bogotá, teniendo como base el esquema básico de arquitectura, el
análisis del sector y la información suministrada por el cliente.

1.2 Objetivo General

Obtener un método viable para desarrollar un proyecto de construcción para un

edificio de oficinas, consultorios especializados y clinicentro de atención prioritaria
para medicina prepagada en la ciudad de Bogotá

1.3 Objetivos Específicos

• Determinar un proyecto de construcción viable para los inversionistas y posibles

socios.
• Determinar los precios de venta, cálculo de costos del proyecto, elaboración de
flujos de caja proyectados y definición de alternativas de financiación del mismo.
• Valorar de acuerdo con el cumplimiento de las normativas hospitalarias según la
reglamentación de la Secretaría de Salud.
• Cumplir con las normas de las entidades públicas concernientes (Planeación,
Curaduría, Medio Ambiente, Acueducto, Energía, entre otros).
• Lograr acercar a los usuarios a los servicios de la salud en este sector de la ciudad,
para así incrementar su calidad de vida.
• Satisfacer las necesidades de la Entidad de salud para prestar sus servicios
adecuada y cómodamente.

1.4 Justificación de Estudio

A partir de la necesidad de reubicación de las instalaciones del Clinicentro de

Medicina Prepagada de la calle 99 de la Organización Sanitas Internacional, debido
al colapso en la estructura del actual inmueble y la posibilidad de utilizar un predio
de 825 m2 con una ubicación estratégica; se desarrolla un análisis sobre la
viabilidad de construir y poner en funcionamiento un proyecto inmobiliario en la

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 ciudad de Bogotá.

Sede actual Clinicentro Colsanitas Calle 99

1.5 Antecedentes

• La necesidad de reubicar la sede principal de medicina prepagada de Colsanitas

debido al deterioro de las actuales instalaciones.
• Alta demanda de espacios óptimos para ejercer los servicios de salud de los
profesionales adscritos que conforman el cuerpo médico de Colsanitas.
• El interés de varios socios e inversionistas de apostarle a un proyecto de este tipo
de infraestructura.
• Necesidad de planear viablemente el proyecto en términos económicos.
• El ánimo de satisfacer a los usuarios.

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 2. ESTUDIO DE MERCADO

2.1 Descripción y Objetivos del Estudio de Mercado

El siguiente estudio de mercado le permite conocer el sector y el mercado al cual está

dirigiendo su proyecto; específicamente se determinaran las posibilidades reales de
venta y funcionamiento con el fin de satisfacer los propósitos de los socios e
inversionistas.

Los objetivos del estudio de mercado son:

• Conocer la cantidad de oferta en el mercado de los bienes proyectados.

• Entender la necesidad de los clientes (socios e inversionistas) que desean adquirir

los bienes.

• Planificar la viabilidad del proyecto durante un periodo determinado (mediano

plazo).

• Verificar que las características y especificaciones de los bienes corresponden a las

demandadas por los clientes.

• Proporcionar información detallada del precio apropiado para vender los bienes;
siendo viables en la oferta del mercado o bien imponer un nuevo precio por alguna
razón justificada.

• Ayuda a conocer la magnitud de inversión del negocio.

2.2 Revisión Documental

Para el predio a analizar aplican las Normas Urbanísticas vigentes:

REGLAMENTACIÓN URBANA: UPZ 16 Santa Bárbara, Decreto 1095 de 26-12-00 y 227
de 22-03-01
Sector Normativo: 9
Área de actividad: Residencial
Zona: Zona residencial con zonas delimitadas de comercio y

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servicios.
Tratamiento: Consolidación

EDIFICABILIDAD:
Subsector: C
Indice máximo de Ocupación: 0,70
Índice máximo de construcción: 3,5
Altura permitida: 8 pisos
Tipología: Aislada
Aislamiento contra predios vecinos: 5,0 m
Aislamiento posterior: 5,0 m
Antejardín: 5,0 m por calle 100
Semisótano: No.
Sótanos: 2
Parqueaderos: 45

USOS
Subsector: 1
Permitidos: Vivienda unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar.
Complementarios: Servicios profesionales técnicos especializados, servicios
alimentarios, servicios financieros, servicios de
comunicación y entretenimiento masivo Comercio y
dotacional vecinal.
Área del Lote: 825 m2
Pendiente: Plano
Forma: Rectangular
Ubicación: Medianero
Equipamiento Comunal No tiene

URBANISMO
Obras urbanismo al exterior Al 100%
Desarrollo vías exteriores: Al 100%

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Desarrollo de redes: Al 100%

2.3 Levantamiento y Estudio de Campo

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 3. ESTUDIO TÉCNICO Y ECONÓMICO

3.1 Aspectos Legales

De acuerdo al estudio de la normativa, encontramos la viabilidad del uso del suelo

para el desarrollo del proyecto.

NORMATIVA URBANA
AREA LOTE 825 m2
ESTRATO 6
DIRECCION CALLE 100 No 19 A – 70
BARRIO CHICO NORTE
PARQUEADEROS PRIVADOS 1 X CADA 80 M2
uso dotacional
PARQUEADEROS VISITANTES 1 X CADA 200 M2
PARQUEADEROS PRIVADOS 50% 1 X CADA 30 M2 uso
consultorios y
PARQUEADEROS VISITANTES 50% 1 X CADA 40 M2 oficinas
PARQUEADEROS PRIVADOS 1 X CADA 80 M2
Uso comercial
PARQUEADEROS VISITANTES 1 X CADA 140 M2
INDICE DE OCUPACION 0,7
INDICE DE CONSTRUCCION 3,5
NUMERO DE PISOS 8
TIPOLOGIA AISLADA

3.2 Proyecto Ejecutivo

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 Se desarrollo un esquema de zonificación del proyecto que incluye:

USO
USO OFICINAS Y LOCAL ZONAS PARQUEADERO TOTAL POR
UBICACIÓN DOTACIONAL
CONSULTORIOS COMERCIAL COMUNES S PLANTA
VECINAL

Sótano 1 800 800

Sótano 2 800 800
Primer Piso 320 185 70 575
Segundo Piso 540 30 570
Tercer Piso 210 60 270
Cuarto Piso 210 60 270
Quinto Piso 210 60 270
Sexto Piso 210 60 270
Séptimo Piso 210 60 270
Octavo Piso 210 60 270
TOTAL 860 1.260 185 460 1.600 4.365

PARQUEADEROS EXIGIDOS
PARQUEADEROS PRIVADOS 1 X CADA 80 M2 1
uso dotacional
PARQUEADEROS VISITANTES 1 X CADA 200 M2 4
PARQUEADEROS PRIVADOS 50% 1 X CADA 30 M2 uso consultorios 21
PARQUEADEROS VISITANTES 50% 1 X CADA 40 M3 y oficinas 16
PARQUEADEROS PRIVADOS 1 X CADA 80 M2 2
uso comercial
PARQUEADEROS VISITANTES 1 X CADA 140 M2 1
NUMERO TOTAL DE PARQUEADEROS 45

PARQUEADEROS PROPUESTOS
PARQUEADEROS PRIVADOS 1 X CADA 80 M2 2
uso dotacional
PARQUEADEROS VISITANTES 1 X CADA 200 M2 15
PARQUEADEROS PRIVADOS 50% 1 X CADA 30 M2 uso consultorios 30
PARQUEADEROS VISITANTES 50% 1 X CADA 40 M3 y oficinas 11
PARQUEADEROS PRIVADOS 1 X CADA 80 M2 2
uso comercial
PARQUEADEROS VISITANTES 1 X CADA 140 M2 10
NUMERO TOTAL DE PARQUEADEROS 70

Zonificación del proyecto:

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3.3 Costo de Terreno
De acuerdo a lo conversado el costo del lote se estima en $3.411.375.000.oo.

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3.4 Cálculo de Inversión Inicial
Solo se requiere inversión inicial para la ejecución de los diseños arquitectónicos y
estudios y para presentación y comercialización del proyecto, de acuerdo con el
esquema de venta que se propone en el estudio de factibilidad.

3.5 Precio de Venta

Tomando en cuenta el estudio de mercado y encontrando proyectos similares en
Bogotá, estimamos el precio de venta en $6.800.000.oo por metro cuadro de área
de oficinas y consultorios, $7.000.000.oo por metro cuadrado de local comercial y
$8.500.000.oo por metro cuadrado de Clinicentro. (Ver cuadro adjunto)

3.6 Financiamiento para Desarrolladores

Para el manejo de recursos se propone como es común en el negocio de la

construcción el manejo a través de la Fiducia de Administración Inmobiliaria.
Sin embargo consideramos se debe crear una promotora inmobiliaria exclusiva para
este proyecto.

FIDUCIA DE ADMINISTRACION INMOBILIARIA

La Fiducia de Administración Inmobiliaria es el negocio en virtud del cual se trasfiere

un bien inmueble a la Entidad Fiduciaria para que administre y desarrolle un
proyecto inmobiliario, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato y
transfiera las unidades construidas a quienes resulten beneficiarios del respectivo
contrato.

La Fiducia de Administración Inmobiliaria es una herramienta que permitirá a la

Promotora Inmobiliaria gestionar la venta del proyecto de una manera ágil,
facilitando su ejecución. Igualmente les brinda a los compradores plena confianza en
la administración de los recursos en el estado de preventas y su posterior
destinación en los esquemas de fiducia inmobiliaria.

El Patrimonio Autónomo

Como alternativa para la estructuración y manejo de este tipo de inversiones se

realiza a través de la conformación de patrimonio autónomo administrado por la
Entidad Fiduciaria.
Con el objeto de aislar los recursos para que tengan una destinación específica y
para tal caso la fiduciaria actúa como garante de que se cumpla el objetivo del
control, pero tendrá el control administrativo.
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Las ventajas de conformar patrimonio autónomo para este tipo de actividades son:

1) Ventajas de orden jurídico:

• Tiene una estructura de conformación y manejo flexible, de acuerdo con la
voluntad de las partes que suscriben el negocio.
• Conlleva manejo confidencial de la información de los participantes del
negocio y de las condiciones del mismo, que están sujetos al deber de reserva
bancaria.
• No se asumen costos relativos a trámites notariales, de registro mercantil,
entre otros, para efectos de su conformación.
• Permite que los participantes regulen las normas de entrada y salida del
negocio, incluyendo la forma de realización de aportes, barreras de salida,
entre otros.
• Las reglas de juego pueden ser modificadas fácilmente con acuerdos de las
partes.
• Puede estructurar órganos de decisión para los temas claves del negocio, con
forma de operación muy ágil.
• Puede establecer reglas de liquidación claras y ágiles, a diferencia de los
engorrosos trámites que conlleva el tema para una sociedad.

2) Ventajas de orden operativo:

• No requiere una estructura administrativa y contable independiente, por
cuanto estas actividades son desarrolladas por la fiduciaria.
• No se requiere la adquisición, sellamiento y registro de libros de comercio y
papeles del comerciante, toda vez que los mismos son registros internos del
fideicomiso.
• La Fiduciaria genera información periódica lo que permite tener disponible
mejor y más actualizada información del funcionamiento del fideicomiso.
• El patrimonio autónomo tiene un estricto control y vigilancia tanto de los
órganos internos de la Fiduciaria, como por parte de la Superintendencia
Bancaria.

3) Ventajas de orden financiero:

• Los patrimonios autónomos no son sujetos de impuesto de renta, no son
sujetos de renta presuntiva y no son sujetos de retención en la fuente.
• En algunas ciudades el patrimonio autónomo no es sujeto del impuesto de
industria y comercio.
• El patrimonio autónomo no es sujeto de impuestos especiales, tales como de
guerra, y evita la doble tributación.
• Los costos de constitución, funcionamiento y liquidación son menores frente a
los que se puede incurrir en las sociedades comerciales.

13
 •
No se tienen costos tales como revisoría fiscal, matrícula mercantil, etc., que
aumenta el costo de la administración de una sociedad.
Tipos de Contratos

La flexibilidad de la fiducia permite que se desarrollen contratos de acuerdo con las

necesidades de cada cliente, los cuales analizaremos para establecer la
conveniencia.
Como el esquema de ventas no es de una unidad inmobiliaria si no a través de unos
derechos de usos, se estudiará la alternativa más adecuada.

1) Fiducia de Administración de Recursos provenientes de preventas:

La Fiduciaria administra los recursos de los futuros compradores de las unidades
resultantes del proyecto de construcción. En este caso la fiduciaria recibe los
recursos y los invierte mientras se llega al punto de equilibrio del proyecto; si no
llega al punto de equilibrio en el término fijado en el contrato, los recursos recibidos
son devueltos a los compradores con los rendimientos que hubieran generado. Si se
llega al punto de equilibrio los recursos son destinados al proyecto de construcción.

2) Fiducia al Costo: El precio de cada inmueble está proyectado al momento

de iniciarse el proyecto, pero si por alguna razón los costos del proyecto se
incrementan durante su ejecución ese mayor valor es trasladado proporcionalmente
a cada inmueble que se construya, por lo cual el precio final se incrementa en
relación con el precio con el precio inicial proyectado.

3) Fiducia a Precio Fijo: Los inversionistas que se vinculan al proyecto

adquieren los futuros inmuebles a un precio que para ellos no sufrirá incremento
alguno. Como la fiduciaria no puede asumir obligaciones de resultado, en este tipo
de proyectos debe existir un inversionista quien asume los riesgos en las variaciones
de los precios, pero para los compradores el precio seguirá siendo aquel que
acordaron al vincularse al proyecto.

FINANCIACION

Con el estudio de factibilidad actualizado una vez se definan los planos completos,
se establezca el presupuesto de inversión, se haga el flujo de caja necesario del
proyecto y el plan de ventas, determinamos la financiación que requiere el proyecto.

Con el respaldo del lote donde se desarrollará el proyecto, con un claro plan de
ventas y la determinación del punto de equilibrio más el respaldo de la figura del
Patrimonio Autónomo a través de una fiduciaria, la Gerencia general buscará la
mejor opción de financiación del proyecto.

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 4. EVALUACIÓN ECONÓMICA

4.1 Determinación de la Tasa Mínima Aceptable de Rendimiento

Para este caso y teniendo en cuenta que en Colombia después de la crisis de finales
de los noventa, los esquemas de formulación y desarrollo de proyectos inmobiliarios
cambio, consideramos un proyecto que se desarrolla y se construye, una vez se ha
realizado la preventa total del proyecto.

Si consideramos que las únicas inversiones previas al inicio del proyecto, teniendo
en cuenta que la preventa garantizará el éxito del mismo, serían los estudios de
diseño previos y comerciales y pago de licencia de construcción más el impuesto de
delineación urbana se considera una inversión inicial de 1.400 Millones de pesos, por
que lo la TASA MINIMA ACEPTABLE DE RENDIMIENTO que esté por encima del 25%
de ese valor, como TASA DE OPORTUNIDAD DEL DINERO, es bastante exigente y
razonable.

Sin embargo hay otra alternativa que se utiliza en proyectos inmobiliarios y es que
su resultado final esté por encima del 10% del costo de las ventas, y es esa la que
inicialmente estimaremos en el estudio de factibilidad, por que consideramos que
es de mayor exigencia que la anterior que solo nos implicaría un rendimiento de un
25% sobre la inversión.

4.2 Desarrollo del Proyecto con Tasa de Ventas Probable y con

Financiamiento

Para este escenario se tiene las siguientes variables:

VENTAS

• Se determina el cuadro de ventas.

• El Clinicentro y el local comercial se venden inicialmente a Colsanitas, con una
modalidad de pago del 15% de cuota inicial y el resto pagadero a 23 meses.

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 • Las áreas de oficina, consultorios y parqueaderos se venden con una cuota
inicial del 40% y el resto pagadero hasta la fecha de entrega.
• Se considera que el proyecto se vende en 12 meses a partir del 1 de Marzo de
2010.
• Este esquema puede facilitar la venta, teniendo el comprador entre 13 y 23
meses para pagar el 60% dependiendo del mes en que compre.

COSTOS

• Se estima el valor del lote en 3.412 Millones de pesos

• Se considera el costo por m2 de Construcción en $ 1.994.387.oo por m2 de
Costo Directo
• Se considera un costo total de obra incluyendo costos indirectos de $
2.866.623.oo por m2.
• Se requiere una financiación a través de un crédito de constructor de un
5.33% de la inversión.

CONSTRUCCION

• Se programa los estudios previos y ventas en 12 meses y la construcción en

14 meses, en el mes 24 se hará la entrega de los consultorios, oficinas, local
comercial, Clinicentro y parqueaderos.

Es importante hacer el seguimiento a cada uno de ellos, sin embargo

anexamos un resumen

4.3 Conclusiones

• Se estima una utilidad del 14.53% sobre las ventas.

• Se requiere preventa del proyecto.

• Se permite una más cómoda forma de pagar el inmueble lo que puede ayudar
al comprador a financiar un mayor porcentaje del inmueble.

• Se tiene asegurada la venta inicial de las instalaciones del Clinicentro y del

local comercial para Farmasanitas.

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 • Se tiene asegurada la venta de los consultorios con los médicos adscritos de
Colsanitas, como estrategia organizacional.

• La variedad de oferta de usos garantiza una mayor variedad de compradores.

• La ubicación estratégica del proyecto lo convierte en un proyecto atractivo de

inversión.

4.4 Análisis de Sensibilidad

Una vez revisado el estudio, con todo el gusto atenderemos sus observaciones y
sus preguntas necesarias.

HEYMOCOL LTDA por su experiencia, ofrece la Gerencia del proyecto que Ustedes
están iniciando, proporcionando asesorías en Diseño, Construcción, Ventas,
Financiación, Jurídica y la entrega del edificio.

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