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Tema 1

El arquitecto en los proyectos de inversión

I I I I Tema 1 El arquitecto en los proyectos de inversión “ Material didáctico
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I I I I Tema 1 El arquitecto en los proyectos de inversión “ Material didáctico

“ Material didáctico digitalizado para la enseñanza de la Administración en la Arquitectura”

(Subproyecto PAPIME EN402003)

Responsable académico: Dr. Jorge Quijano Valdez

Semestre2009­2

Índice

2

Introducción (3)

1.1 El proyecto de inversión (4)

1.2 Participantes en un proyecto de inversión (4)

El proceso de adjudicación (5)

1.3 La gerencia o coordinación de proyectos (6)

1.4 Instituciones de promociones y normas (13)

1.5 En Fovi (13)

1.6 En Infonavit (23)

1.7 En Sectur (27)

1.8 En Banobras (29)

Apéndice a los puntos 1.4 a 1.8: Nuevos organismos federales para desarrollar la

industria de la construcción en México (34)

1.9 La ley de propiedad en condominio de inmuebles (37)

Preguntas guiadas (40) Respuestas (según el compilador) (41) Glosario de términos (42) Bibliografía y lecturas recomendadas (43)

3 Introducción Un arquitecto en la promoción y diversificación de su profesión puede ser el

3

Introducción

Un arquitecto en la promoción y diversificación de su profesión puede ser el organizador de todas las actividades a realizarse en una obra de arquitectura. Un empresario es un individuo capaz de organizar, dirigir y sistematizar una serie de acciones para producir bienes o servicios y satisfacer las necesidades de un mercado. Ahora bien, es lícito decir que un arquitecto en funciones de empresario es aquel profesional dedicado a ordenar, coordinar y supervisar los trabajos para brindar a una comunidad bienes o servicios relacionados con la arquitectura. Y es posible decir que, en general, todo arquitecto es un empresario, en la medida en que despliega su creatividad y habilidad para fundar una organización o empresa, conformándola, desde luego, a las reglas jurídicas que imperan en la comunidad de que forma parte. Normalmente, un arquitecto inicia estableciendo una pequeña oficina de diseño, con la cual se dedica a optimizar los procedimientos necesarios para realizar una obra. Existen arquitectos que se especializan en el diseño de condominios (ya sea de habitación, oficinas y comercios), hoteles, etcétera. Son, justamente, estas especialidades las que ofrecen al arquitecto empresario oportunidades de mercado y, sobre todo, conocimientos acerca de cada labor específica, por lo cual el posible cliente está dispuesto a invertir dinero que lo beneficie económicamente. Resulta, pues, un hecho que nadie mejor que un arquitecto para planear y administrar las exigencias de un proyecto de inversión en el ámbito de la construcción inmobiliaria, esto explica que un arquitecto entendido en administración pueda fungir como promotor, coordinador o gerente de proyectos de inversión de construcción inmobiliaria, pues evidentemente conocerá los procesos para ejecutar (incluso vender) de manera eficiente la obra que él mismo diseñó y promovió. Así, la redacción de este texto inaugural de la serie de ocho que corresponde al curso Administración III ha estado guiada por un doble propósito: primero, reseñar los elementos fundamentales que componen un proyecto de inversión, considerando a quienes legalmente pueden participar en el mismo, y segundo, introducir al lector a la gerencia o coordinación de proyectos y al funcionamiento de las instituciones federales —Sociedad Hipotecaria Federal (antes FOVI), Infonavit, Sectur, Banobras— que promueven y norman el género de inversiones según el cual un arquitecto puede hacer gestión de sus servicios, y al análisis y conocimiento de la Ley de régimen de propiedad en condominio, la cual podrá orientarlo en la organización de los usuales proyectos de inversión.

1.1 El proyecto de inversión

4

Si analizamos en cualquier época las obras en la historia de la humanidad veremos que todas ellas cumplieron con un fin determinado que generó beneficios en algún sentido. Más aún, las obras consideradas como de “interés social” persiguen una utilidad a largo plazo, elevando el nivel de vida de las clases menos favorecidas, para que, en un tiempo más o menos largo, se integren a la mecánica productiva de todo el país. Y si pensamos que una sociedad de progreso es aquella en la cual la mayoría de sus empresas de producción generan utilidades, podemos aceptar para un país que produce menos de lo que consume su condición perenne de endeudamiento exterior. El fracaso de una empresa puede tener diversos orígenes, pero su común denominador es la falta de utilidad. El concepto de utilidad no radica en el crecimiento desmedido del precio de venta, porque además de que esa política induciría a una carrera inflacionaria, la empresa que la adoptara saldría del mercado de la libre competencia, por tanto, sus ventas mínimas la llevarían también a la quiebra.

1.2 Participantes en un proyecto de inversión

Dentro de las actividades profesionales de la construcción podemos ubicar las nuestras en algunos aspectos que abarcan un ciclo; este ciclo se resuelve como sigue: cliente­necesidad­instrucciones de ejecución (servicios profesionales), construcción (servicios profesionales o empresariales), operatividad (servicios de mantenimiento), cliente.

Independientemente del nivel jerárquico en que dichas actividades se realicen, y de la personalidad que adopten el cliente y el prestador de servicios (esto es, persona física o moral, y, entre éstas, dentro del ámbito de la iniciativa privada o entidades del poder público), las relaciones entre las partes interesadas siempre estarán contenidas en un marco legal cuya instrumentación se registra formalmente en un contrato, el cual, incluso, puede ser elevado a rango de testimonio notarial.

Utilidad.— Capacidad que en mayor o menor medida poseen los bienes económicos para satisfacer las necesidades humanas.

(Enciclopedia Hispánica, por Encyclopædia Britannica

Publishers, Inc., USA, segunda reimpresión actualizada 1991­1992, Micropedia e índice, vol. II, p. 398.)

Laculturadelproyecto

Consiste en estudiar sus necesidades, definirlo conceptualmente, para que en su desarrollo lo sustancial no se modifique y sólo se detalle con las mejores artes.

Jorge Luis Castillo Tufiño, Máximas de costos en la construcción, México, Trillas, 2002, p. 26.

Los contratos son acuerdos de voluntades; pueden ser verbales o escritos, formales e informales. Es un error frecuente identificar al acuerdo de voluntades con el papel en el que se escribe. El documento escrito no es más que el instrumento de prueba.

Jorge Luis Castillo Tufiño, La vida diaria de los costos,

México,IMCYC,1998,p.75.

5

El proceso de adjudicación

El elemento normativo fundamental de este proceso es el contrato. En éste se incluyen las recomendaciones que, por su relevancia, ameritan una atención y un estudio especiales, con la seguridad de que, junto con otros aspectos del proceso, se lograrán los objetivos buscados en óptimas condiciones de tiempo, calidad y costo.

Para que una obra se pueda realizar es necesario llamar a la persona idónea. Puede
Para que una obra se pueda realizar es necesario llamar a la persona idónea.

Para que una obra se pueda realizar es necesario llamar a la persona idónea.

se pueda realizar es necesario llamar a la persona idónea. Puede contratarse de forma directa o
Puede contratarse de forma directa o por concurso (abierto o por invitación).

Puede contratarse de forma directa o por concurso (abierto o por invitación).

El cuadro siguiente nos aclarará esto:

 

Directa

Abierto

Adjudicación

Por oposición

o

o

Invitación

Por concurso

6

1.3 La gerencia o coordinación de proyectos

Dentro de esta área existe la

gerencia de proyectos arquitectónicos, servicio

que el arquitecto debe de brindar para que se efectúen las obras con apego a su diseñado y al objetivo que se ha propuesto, más, también, para que durante el transcurso de la obra pueda decidir o diseñar aquellos detalles que no visualizó

desde un principio.

 

En la Facultad de Arquitectura de la UNAM se presentó recientemente una propuesta metodológica especial para la especialización en gerencia de proyectos. 1 Verdad es que, antes de la UNAM, ninguna institución de educación superior se ocupó en ponerla sobre la mesa. En cualquier caso, los miembros del CIEP de la citada Facultad la consideran oportuna por cuanto representa una actividad integradora conveniente para el desenvolvimiento profesional de las futuras generaciones de arquitectos. Organizada, como hemos dicho, a nivel de posgrado, su finalidad es ayudar al alumno a obtener habilidades analíticas y laborales que le garanticen un conocimiento amplio, ambicioso, del mercado de trabajo.

Entendida como parte de un proceso, la especialización formaliza métodos para ejecutar proyectos arquitectónicos desde una perspectiva interdisciplinaria, integradora y totalizadora de conocimientos sobre el diseño y la construcción de obras de arquitectura y urbanismo. Es de esperar que mediando una preparación de esta índole, correctamente dirigida, los arquitectos noveles sean capaces de ofrecer un servicio apreciable en respuesta a las exigencias de su sociedad.

La responsabilidad básica de un gerente es ejecutar un proyecto y, así, crear un producto final. Las funciones de un gerente son diversas, pero todas reclaman

atender las

cinco etapas

ejecución, dirección y control

ejecución, dirección y control

básicas de un proyecto: planeación, organización,

.

Gerencia de Proyectos.— Entendida como

parte de un proceso, esta especialización formaliza métodos para ejecutar proyectos arquitectónicos desde una perspectiva interdisciplinaria, integradora y totalizadora de conocimientos sobre el diseño y la construcción de obras de arquitectura y urbanismo.

y la construcción de obras de arquitectura y urbanismo. Importancia de atender las necesidades específicas del

Importancia de atender las necesidades específicas del cliente durante la gerencia de proyectos.

Fuente: www.rocal.com.mx

1 Cf. Jorge Quijano Valdez, “La gerencia de proyectos. Una propuesta metodológica”, tesis de maestría, UNAM, 2001.

El problema de fondo que aborda la Gerencia de Proyectos es la administración integral del proceso.

de Proyectos es la administración integral del proceso. Logotipo del Project Management Institute (PMI). URL:

Logotipo del Project Management Institute (PMI). URL: www.pmi.org

Gerencia de proyectos, según el Project Management Institute (PMI), es la aplicación de conocimientos, habilidades, herramientas y técnicas a las actividades de un proyecto, a fin de satisfacer las necesidades y expectativas de todos aquellos que puedan verse afectados positivaonegativamenteporél.

Jorge Luis Castillo Tufiño, Máximas de costos en la

construcción, op. cit., p. 20.

7

Ahora bien, para completar cada una de estas etapas con éxito se debe

con un método para la propuesta empresarial y de contratación

contar, justamente, con el propietario.

 

Un gerente bien entrenado es previsor y no teme ensanchar su

mirada; para él no es forzoso concentrarse exclusivamente en la ejecución de un proyecto, le interesa demostrar, en cambio, que las funciones gerenciales responden a metas empresariales de largo alcance, sin importar la magnitud de los

proyectos.

 

Los conceptos que estructuran esta propuesta son aplicables a los servicios que tanto un gerente como una empresa de coordinación y supervisión técnico­ administrativa pueden realizar. Por otra parte, informan a un objetivo metodológico educativo cuya organización temática y disciplinaria abarca un plan de estudios diseñado conforme a los requisitos aprobados por el CIEP de nuestra Facultad; entre estos requisitos destaca, por ejemplo, un curso propedéutico al que habrán de inscribirse los candidatos a la especialización.

Hablando rigurosamente, el problema de fondo que aborda la gerencia de proyectos es la administración integral del proceso. Un equipo coordinador, al mando del gerente, asume las responsabilidades de planeación, diseño y construcción. Durante las fases de diseño y planeación, el gerente provee una amplia gama de servicios profesionales y recibe, en múltiples casos, asignaciones específicas. En la etapa de construcción se encarga de administrar la obra, función que tradicionalmente correspondía al contratista general. Se torna patente que el gerente es la figura clave en el manejo de un proyecto, de ahí que le resulte vital hacerse de una personalidad respetable, que haga sentir a la vez la fuerza de la autoridad y una disposición confiable, segura y previsora. Es cierto que en un proyecto grande puede haber en funciones varios gerentes, sin embargo, la autoridad de cada uno será menor aunque todos lleven a cabo tareas similares. En todo caso, el gerente no debe olvidar que, en cualquier circunstancia, el objetivo de la autoridad es el control.

8

 

Entre los atributos fundamentales de un gerente se encuentran el juicio, el

poder de adaptabilidad y una capacidad probada para identificar problemas y

equilibrar sus esfuerzos personales.

 

Es importante considerar esto, ya que existen varios niveles en el manejo de un proyecto, y es un hecho que en una selección de gerentes siempre tendrán preferencia los líderes que hayan consumado exitosamente proyectos anteriores. Nuestra propuesta no busca que el arquitecto y/o el contratista general abandonen su papel habitual como administradores del proceso de diseño y/o construcción en cualquier forma en que éste se haya efectuado; lo que nos interesa enseñar, en cambio, es que dadas la complejidad de las técnicas modernas de construcción y la dificultad para administrar y coordinar un número siempre creciente de participantes altamente especializados, la transformación y mejoría en los métodos de trabajo surgen como un desafío para vencer al cual no podemos escatimar en esfuerzos intelectuales y prácticos.

Ahora bien,

un arquitecto en funciones gerenciales puede acceder a una

merecida posición de liderazgo en la industria de la construcción y, desde ahí, establecer políticas adecuadas de construcción, administración del diseño y, en general, todas las cuestiones relacionadas con la correcta operación de la

administración del proceso total en un proyecto de edificación cualquiera.

 

Veamos un ejemplo de aplicación metodológica: la definición sistemática de una Estructura Analítica del Proyecto (EAP), conocido en inglés como Work Breakdown Structure (WBS), 2 para producir la cual se utilizan los sistemas de redes para los conceptos de análisis.

La EAP se define como una descomposición natural del proyecto para conseguir un producto final.
La EAP se define como una descomposición natural del proyecto para

La EAP se define como una descomposición natural del proyecto para

La EAP se define como una descomposición natural del proyecto para conseguir un producto final.
conseguir un producto final.

conseguir un producto final.

Un ejemplo de aplicación metodológica de la Gerencia de Proyectos es la definición sistemática de una Estructura Analítica del Proyecto (EAP, o WBS, por sus siglas en inglés), para producir la cual se utilizan los sistemas de redes para los conceptos de análisis.

Comunicar es mecanismo; informar es llamamiento interior. La información sólo está lograda cuando el receptor ha interpretado correctamente el mensaje.

Juan Beneyto, Conocimiento de la información, Madrid,

Alianza Editorial, 1973, p. 12.

2 Esta expresión se podría traducir como “estructura de despliegue del trabajo”. Se trata de un árbol orientado a los resultados que captura todos los detalles de un proyecto en una forma organizada. A menudo se lo representa gráficamente como un árbol jerárquico, sin embargo, también puede representarse como una lista de elementos, categorías y tareas, a la manera en que suelen aparecer en una gráfica común de Gantt. Véase el sitio www.hyperthot.com/pm_wbs.htm.

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Existen varios métodos para describirla. Su razón de ser es que suministra la información para identificar un proyecto separadamente de las organizaciones ejecutoras y otras entidades por medio de una técnica: el control de grupos de trabajo. La EAP, así, establece información para cada elemento de su composición y cada grupo de trabajo; pero también es necesario mantener un control sobre ella, pues suele cambiar a medida que el proyecto se define mejor. En cuanto a funciones de control, los sistemas de redes de trabajo permiten planear efectivamente proyectos que implican interacciones complejas entre varias tareas (ver Figura 1).

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Figura 1. Formato de Estructura Analítica del Proyecto (Work Breakdown Structure, WBS) para un sistema de desarrollo de proyectos. (Fuente: http://www.hyperthot.com/pm_wbs.htm)

(Work Breakdown Structure, WBS) para un sistema de desarrollo de proyectos. (Fuente: http://www.hyperthot.com/pm_wbs.htm)

En años recientes, la necesidad de planear, organizar, dirigir y ejecutar proyectos de mayor complejidad en plazos limitados de tiempo y costos ha impulsado la creación de técnicas, sistemas y conceptos administrativos más convenientes para regular su manejo.

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Propiamente, las redes tienen usos simples y complejos, y por naturaleza se hallan relacionadas con las operaciones y la administración; un plan de redes de trabajo constituye su fundamento. Por supuesto, sólo el empleo real de las redes de trabajo en un proyecto faculta para su cabal comprensión.

Tres de los proyectos más representativos son los siguientes:

1. Diseño y construcción de conjuntos habitacionales, oficinas, comercios, bodegas de almacenaje, modernización y expansión de obra pública.

2. Diseño y construcción de escuelas, hospitales, hoteles y centros comerciales.

3. Diseño y construcción de carreteras, vías rápidas de tránsito, trabajos de obras públicas y aeropuertos.

Estos proyectos tienen varias características únicas, contando a tres entre las más importantes:

1. Cruzan típicamente muchas líneas organizacionales y funcionales.

2. Indican esfuerzos bien definidos, encaminados a producir resultados específicos en fechas preestablecidas.

3. La dirección de tales esfuerzos es original, no una copia de métodos administrativos utilizados en esfuerzos previos.

Los enfoques tradicionales del manejo funcional, orientado hacia la producción, han demostrado ser inadecuados para el manejo de proyectos. En los últimos años, la necesidad de planear, organizar, dirigir y ejecutar proyectos de mayor complejidad en plazos de tiempo y costos limitados ha impulsado la creación de técnicas, sistemas y conceptos administrativos más convenientes para regular su manejo.

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Éste, pues, depende ahora de tres conceptos:

1. Gerencia de proyectos.

2. Planeación y control descentralizados.

3. Apoyo descentralizado del proyecto.

El crecimiento en tamaño y utilidades de las organizaciones ha generado un notable interés en el proceso de crecimiento. El crecimiento es resultado de la expansión de productos, servicios vendidos

o proporcionados, productos nuevos o mejorados y nuevos mercados, acompañado

por un aumento de producción o capacidad de los servicios, calidad en los métodos adoptados y la optimización de los equipos y materiales. Es un crecimiento por etapas, las cuales, dependiendo de su magnitud, pueden o no entrar en la categoría de proyectos.

Como se revela en la práctica, la mayoría de los proyectos responden, en última instancia, a las exigencias del crecimiento, por tanto, las investigaciones de lo relativo a su manejo crean conceptos más poderosos y eficientes que aquellos en los que se basan muchos métodos y procedimientos usuales en algunas áreas de los negocios, industrias y gobierno. En conclusión: la gerencia de proyectos es una especialidad que merece ser promovida a nivel académico superior, ya que faculta una comprensión renovada de los procedimientos analíticos y operativos útil a los arquitectos mexicanos y latinoamericanos para competir, con una legítima esperanza de victoria, en un mercado de trabajo cada vez más duro.

El buen manejo de proyectos es importante para el futuro de una organización, es verdad; pero lo absolutamente indudable es que una sociedad no

puede dejar de ver frustrada una considerable porción de sus anhelos de futuro cuando no cuenta con arquitectos educados en un espíritu de vanguardia educativa

y servicio comunitario.

13

1.4 Instituciones de promociones y normas

 

En México existen varias instituciones federales dedicadas a la promoción y

normalización de los proyectos de inversión en la industria de la construcción, se trata del Fondo de la Vivienda (Fovi), el Infonavit, el Fondo Nacional de Turismo

(Fonatur) de la Secretaría de Turismo (Sectur), y Banobras, entre otros.

En años

de Turismo (Sectur), y Banobras, entre otros. En años recientes, el gobierno federal ha impulsado planes

recientes, el gobierno federal ha impulsado planes de fusión entre algunas de estas instancias, o conversión de varias de ellas en organismos nuevos, como veremos más adelante; sin embargo de estas importantes modificaciones (y tanto más por cuanto afectan a la legislación sobre la materia), a continuación examinaremos la manera en que cada una de las instituciones citadas han brindado a los arquitectos la oportunidad de participar en proyectos de inversión.

1.5 En Fovi 3

De acuerdo con esta institución crediticia, los conceptos que deben integrar los presupuestos para la construcción de unidades habitacionales son los siguientes:

1. Costo del terreno:

a) Adquisición del terreno.

b) Gastos legales.

c) Rehabilitación (en su caso).

2 Urbanización.

3. Edificación.

3 FOVI es un Fideicomiso Público constituido en 1963 por el Gobierno Federal a través de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público en Banco de México, el cual es administrado por la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., a partir del 26 de febrero de 2002. Véase sitio web http://www.shf.gob.mx/ifai/FOVI.html.

4. Imprevistos:

a) Urbanización.

b) Edificación.

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5. Honorarios por Proyecto y Dirección de Obra.

6. Honorarios Fovi (variable).

7. Otros gastos (legales, promoción, etcétera).

8. Mantenimiento hasta su entrega.

9. Costo financiero:

a) Del terreno.

b) De construcción y urbanización.

c) De intereses sobre gastos.

d) De intereses sobre otros gastos.

10. Honorarios y gastos de fiduciario (en caso de fideicomiso para crédito puente).

Normas técnicas fundamentales para la construcción de viviendas urbanas de interés social (conjuntos), según el Fovi

1 Las urbanizaciones se planearán en forma sencilla, con previsión, al proyectar las calles, de diferencias las vías de tráfico rápido o pesado de aquellas que sirvan exclusivamente de acceso a las viviendas, procurando que estas vías de acceso tengan características que no fomenten tránsito rápido y abundante de vehículos.

2 Deberá contemplarse el máximo aprovechamiento de las zonas verdes cuya área

no deberá ser menor del 15% del área de los conjuntos habitacionales, y se pondrá

especial cuidado de lograr la continuidad de dichos espacios verdes en forma que permitan la integración de las viviendas con el centro comunal.

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3 Tener asegurados a distancia adecuada los servicios de urgente y diaria

necesidad, inclusive escuelas; servicios asistenciales, estafeta u oficina de correos y

todos los servicios generales, de modo que permitan satisfacer las necesidades inherentes a un grupo familiar, dentro de las modalidades de vida propia de cada región.

4 Contar con adecuados medios de transporte y comunicación.

5 Tener asegurada la provisión de servicios indispensables para la utilización de las unidades que se construyan. A tal efecto, se consideran servicios indispensables el suministro de agua potable, los servicios sanitarios y la energía eléctrica.

6 Preferentemente las unidades de vivienda serán agrupadas en forma continua

formando grupos vecinales, pudiendo ser de uno o dos pisos; también serán aceptables construcciones multifamiliares o edificios de departamentos, de hasta cinco pisos, sin ascensor.

7 Se considera recomendable desde el punto de vista social, la integración de

diferentes estratos socio­económicos dentro de un edificio multifamiliar, en la medida que lo apruebe el ingeniero residente.

Normas de vivienda

8 Las áreas recomendables de las viviendas, en general según el núcleo familiar a que se destinen, y el número recomendable de personas serán las siguientes:

1­2 recámara y sala de estar­alcoba

37­57 m2, de 3 a 5 personas

2­3 recámara y sala de estar

48­72 m2, de 4 a 7 personas

3

recámara y sala estar­alcoba

66­82 m2, de 5 a 9 personas

3­4 recámara y sala estar

72­90 m2, de 6 a 11 personas

4

recámara y sala estar­alcoba

Máx. 108 m2

Dentro del área cubierta y la vivienda se incluirán el baño y la cocina.

16

9 Las áreas y dimensiones recomendables dentro de cada unidad serán las siguientes:

ZONA

Mínima

Recámara de padres

8.70

m2

Segunda recámara

7.50

m2

Tercera recámara

6.50

m2

Sala estar­alcoba

10.00 m2

Baño

2.50

m2

Cocina

3.50

m2

Frente mínimo del lote

6.00

M. L.

10 Especificaciones de construcción:

a) Cimentación, estructuras, muros y techos.

b) Azoteas.

c) Pisos.

d) Acabados exteriores.

e) Acabados interiores.

f) Puertas y ventanas.

Especificación, especificar. Determinar o precisar. Que es propio de una especie, o de una cosa con exclusión de otra.

Diccionario de la lengua española esencial, México,

Larousse, s/f, p. 273.

—Especificaciones y sistemas constructivos en materiales, acabados e instalaciones que garanticen la duración mínima de la vivienda por vez y media el tiempo del crédito, con un mantenimiento razonable.

17

Grupos habitacionales y planes de conjunto

 

Por grupo habitacional se entienden las edificaciones de dos o más viviendas

que se destinen por su constructor a ser vendidas individualmente.

Se denomina

planes de conjunto a los proyectos de construcción de vivienda de interés social, auspiciados o promovidos con su cooperación financiera o administrativa por entidades patronales, cooperativas o laborales, y siempre que las unidades de vivienda se vendan o adjudiquen a individuos o familias pertenecientes a la entidad de que se trate.

11 Aprobación técnica

(1) Para obtener el apoyo del Fovi, para grupos habitacionales de 21 a 100 unidades o planes de conjunto de 20 a 100 unidades, las especificaciones técnicas y socio­económicas del proyecto deben ser aprobadas por el Fovi previamente o con posterioridad a la realización de las obras. Si en ambos casos el número de unidades pasa de 100, la aprobación debe ser previa. (2)Para obtener el apoyo del Fovi para grupos habitacionales o planes de conjunto que tengan 100 unidades o menos, o de casas individuales, se hará constar el compromiso de la institución beneficiaria de que dichos grupos habitacionales, planes de conjunto o casas individuales se ajustarán a las especificaciones técnicas y socio­económicas contenidas en estas normas. Si en ambos casos, el número de unidades pasa de 100, la institución beneficiaria deberá obtener previamente del Fovi la aprobación en el aspecto técnico de construcción y diseño.

12 Licitación

18

Para el apoyo del Fovi, tratándose de planes de conjunto de 20 unidades o más, o que teniendo menos de 20 unidades el valor de las obras sea superior a $500 000.00, la adjudicación de contratos para la ejecución de las obras deberá verificarse usando el procedimiento de licitación. Este mismo requisito deberá cumplirse para los grupos habitacionales de más de 100 unidades, o que teniendo un número menor de unidades, el valor de las obras exceda de $500 000.00. La licitación siempre se celebrará cuando el Fovi sea el promotor directo de una obra concreta.

Licitación, licitar. Ofrecer precio por una cosa en subasta.

Diccionario de la lengua española esencial, op. cit., p. 396.

19

ESQUEMA DE FINANCIAMIENTO CARACTERÍSTICO DE LOS CRÉDITOS QUE OTORGA EL FOVI 4

Destino del crédito Adquisición de vivienda nueva o usada.

Porcentaje del crédito sobre el valor del inmueble

Hasta el 97% sobre el valor del inmueble en el programa

PROSAVI.2ª

Construcción de vivienda nueva o remodelación de vivienda Garantías parciales a las instituciones financieras sobre el incumplimiento de los créditos. Otorgar los financiamientos y las garantías a las instituciones financieras para que otorguen, a su vez, el crédito a los promotores de vivienda y a los adquirientes.

Hasta el 90% en el programa PROFIVI.2b Hasta el 65% sobre el valor del inmueble

Observaciones FOVI

(1) Recientemente fue creada la Sociedad Hipotecaria Federal que incorpora las funciones del FOVI (2) El crédito FOVI para adquisición de vivienda se divide en dos programas:

1. El programa PROSAVI abarca viviendas con valor de hasta 55,000 UDIS dirigidas a familias con ingresos

mensuales no mayores que 5.5 veces el salario mínimo, e incluye un subsidio al frente dependiendo del ingreso del acreditado.

2. El programa PROFIVI abarca viviendas con valor de hasta 156,750 UDIS, y en su otorgamiento ya no se otorga ningún subsidio al frente.

Los créditos a los intermediarios se otorgan por subasta en las que el objeto subastado son derechos sobre créditos para vivienda que, en su oportunidad, se otorgarán con recursos del FOVI. Las posturas se presentarán señalando la aportación que cada postor ofrezca realizar al FOVI.

4 Los siguientes cuadros han sido tomados del artículo de Jaime del Río “Hipotecas de interés social. Mano a mano”, en Obras, año XXIX, núm. 349, enero 2002, pp. 56­60; p. 58.

20

CARACTERÍSTICAS

Mensualidades

Intereses

Comisiones y gastos

Montos a financiar

Adquisición:

El

pago

Adquisición: 7.1% real anual

0.7% real anual de garantía que puede variar de acuerdo con la relación entre el monto del crédito y el valor de la vivienda hasta llegar a un nivel mínimo del 0.2% real anual. Comisión mensual por cobranza por un monto mínimo de 65 UDIS. Comisión mensual por conservación de garantía por un monto de 25 UDIS (para el programa PROSAVI). Seguro para la cobertura salario­UDIS equivalente al 11% del pago del acreditado.

mensual de los créditos quedará determinado por: 1) la amortización y los intereses, a la tasa que resulte de sumar la tasa de fondeo de FOVI, la garantía y el margen que determine el intermediario financiero; 2) la comisión por cobranza y conservación de garantía; 3) seguro de vida y daños, y 4) la prima del seguro por la cobertura salarios­UDIS.

más

el

margen que

Adquisición: hasta 94,050 UDIS. Construcción: Hasta 67,925 UDIS.

libremente determine intermediario financiero.

el

Construcción: Tasa

que

Plazos

mensualmente dé a conocer FOVI, equivalente a una que refleje las condiciones de

Adquisición: 30 años. Construcción: 2 años.

mercado a plazo de 24 meses más una sobretasa.

Construcción: Sólo

hay

pagos mensuales

de

intereses y el capital se liquida conforme se vayan

 

individualizando

las

viviendas o al vencimiento

del plazo.

21

Requisitos generales

Documentos Del derechohabiente

Los que a su juicio determine el intermediario para comprobar los ingresos del acreditado, así como su capacidad de pago.

El acreditado será cualquier persona física que vaya a habitar la vivienda, capaz de obligarse con el intermediario financiero con ingresos comprobables y suficientes para ser considerado sujeto de crédito. Para el caso de la población de menores ingresos (hasta 5.5 salarios mínimos mensuales), dentro del programa PROSAVI existe un subsidio al frente que hace que sus ingresos mensuales sean suficientes para cubrir el monto del crédito al que finalmente se comprometen.

De la vivienda

Los que a su juicio determine el intermediario.

De la vivienda

Ser nueva o usada en cualquiera de las etapas comprendidas desde el terreno hasta su terminación integral, como es el caso de lotes con servicios y bases de vivienda.

22

Procedimiento para obtener el crédito

c Registro de proyecto
c Registro de
proyecto

Participación en

subasta y, en su

caso, asignación

de derechos

Registro de proyecto ejecutivo
Registro de
proyecto
ejecutivo

Ministración de

recursos para

construcción de

viviendas

Individualización
Individualización

Individualización

Individualización de viviendas

de viviendas

Individualización de viviendas
ejecutivo Ministración de recursos para construcción de viviendas Individualización de viviendas
ejecutivo Ministración de recursos para construcción de viviendas Individualización de viviendas
ejecutivo Ministración de recursos para construcción de viviendas Individualización de viviendas
ejecutivo Ministración de recursos para construcción de viviendas Individualización de viviendas
23 1.6 En Infonavit El Infonavit es una institución financiera de carácter social especializada en

23

1.6 En Infonavit

El Infonavit es una institución financiera de carácter social especializada en el mercado hipotecario, cuya misión es cumplir el mandato constitucional de otorgar crédito para que los trabajadores puedan adquirir, con libertad y transparencia, la vivienda que más les convenga en cuanto a precio, calidad y ubicación. 5

La operación del Infonavit se estableció por una diversidad de acuerdos tomados por órganos colegiados, así como por acciones implementadas por su Dirección General según criterios de Planeación Estratégica, con el fin de lograr estos resultados:

1. Programa Apoyo Infonavit.— Diseñado para facilitar a los derechohabientes cuyos ingresos superen los seis salarios mínimos, el acceso a un crédito hipotecario con una institución financiera. En este programa participan 13 bancos y 16 Sofoles. 2. Modificación del artículo 47 de la ley del Infonavit.— Esta acción permite tomar en consideración los ingresos adicionales de los sectores turísticos y de servicios. 3. Pago en bancos.— Los acreditados bajo el Régimen Especial de Amortización efectúan sus pagos en sucursales de los principales cuatro bancos del país. 4. Apoyo a la oferta de vivienda.— El Infonavit ha suscrito un convenio con Nafin para apoyar a los desarrolladores de vivienda mediante una línea de fondos revolventes. 6 Actualmente, la demanda en el Infonavit es de 10.9 millones de derechohabientes, de los cuales 9.6 millones pueden acceder a un crédito hipotecario. 7

5 Jesús Islas Benites, “Del financiamiento a la vivienda”, en Construcción y tecnología, Vol. XIV, Núm. 166, Marzo de 2002, pp. 31­34; p.32.

6

7

Ibid., pp. 32­34.

Ibid.,p.34.

24

ESQUEMA DE FINANCIAMIENTO CARACTERÍSTICO DE LOS CRÉDITOS QUE OTORGA EL INFONAVIT 8

Destino del crédito (exclusivo para trabajadores que tienen una relación laboral formal en el sector privado)

Porcentaje del crédito sobre el valor del inmueble

Adquisición de vivienda nueva o usada Construcción de vivienda en terreno propio Construcción de vivienda en terreno fideicomitido Remodelación y mejoras a la vivienda Pago de adeudos contraídos por la adquisición, construcción o remodelación de la vivienda

100% sobre el valor del inmueble 100% sobre el valor del presupuesto de obra 90% sobre el valor del inmueble incluyendo terreno 100% sobre el valor del presupuesto de obra 100% sobre el valor del adeudo

Características

Mensualidades

Intereses

Comisiones y gastos

Montosafinanciar

Hasta 180 vsm ($220,795.20 —al 31 de diciembre de 2001—). La suma total del monto de crédito más el saldo de la subcuenta de vivienda que podrá recibir un trabajador con salario de hasta 10 vsm es de 210 vsm ($257,594.40 — al 31 de diciembre de 2001—). Si el trabajador percibe más de 10 vsm, la suma total podrá ser de hasta 220 vsm ($269,860.80 — al 31 de diciembre de 2001—).

Cuota fija proporcional al crédito; el descuento se realiza vía nómina. Las aportaciones patronales del 5% sobre el salario integrado del trabajador se aplican al crédito.

Fijos, de 4 a 9% anual. Dependen del número de salarios mínimos que gana el trabajador en el momento en que se otorga el crédito. El saldo del crédito está denominado en vsm y se ajusta de acuerdo con el incremento del salario mínimo en el Distrito Federal. El interés de 4 a 9% anual se cobra sobre el saldo en vsm.

5% del crédito para gastos administrativos. Los impuestos y derechos dependen del valor de la vivienda y de las legislaciones locales. Avalúo.

Plazos

Hasta 30 años.

8 Los siguientes cuadros han sido tomados del artículo de Jaime del Río “Hipotecas de interés social”, loc. cit., p. 57.

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Requisitos

Documentos

Generales

Del derechohabiente

El ahorro voluntario podrá integrarlo el trabajador mediante depósitos, ya sea en la subcuenta de ahorro voluntario del SAR, en una institución financiera o de la forma que mejor considere, con la condición de que dicho ahorro que le dio derecho a los puntos adicionales sea ingresado al Infonavit en una sola exhibición, en el momento de integrar el expediente personal. Si el trabajador no logra integrar el monto de ahorro voluntario declarado en su solicitud perderá su asignación de crédito, pudiéndose inscribir en periodos subsecuentes de invitaciones.

Acta de nacimiento. Acta de matrimonio (en su caso). Carta donde se determinan los beneficiarios. Hoja rosa del IMSS. Comprobante de pago del ahorro voluntario (en su caso). Constancia del patrón. Identificación oficial. Comprobante de domicilio. Carta compromiso de compra­venta. Carta de certificación de ingresos.

De la vivienda

De la vivienda

El valor máximo de la vivienda para la aplicación del crédito es de 300 vsm ($367,992.99 — al 31 de diciembre de 2001—). Este límite puede ampliarse hasta 350 vsm ($429,324.00 — al 31 de diciembre de 2001—) en el Distrito Federal y en otras localidades que determine el Consejo de Administración del Instituto.

Varían de acuerdo con la línea de crédito solicitada y con la reglamentación local.

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Procedimiento para obtener el crédito

Precalificación

e inscripción

Selección

Integración del

expediente

personal

Integración

del

expediente

de la vivienda

Entregar aviso de retención
Entregar
aviso de
retención

Formalización:

firma de

escritura ante

notario y

entrega de

cheque

Entregar aviso de retención Formalización: firma de escritura ante notario y entrega de cheque
Entregar aviso de retención Formalización: firma de escritura ante notario y entrega de cheque
Entregar aviso de retención Formalización: firma de escritura ante notario y entrega de cheque
Entregar aviso de retención Formalización: firma de escritura ante notario y entrega de cheque
Entregar aviso de retención Formalización: firma de escritura ante notario y entrega de cheque
27 1.7 En Sectur México es un país en pleno desarrollo turístico. Para mantener su

27

1.7 En Sectur

México es un país en pleno desarrollo turístico. Para mantener su actual cuota de mercado, necesita construir 10 000 habitaciones de hotel de primera categoría cada año, por un importe de 1 900 millones de dólares. Actualmente se están promoviendo 168 proyectos por un importe de 6 000 millones de dólares. De acuerdo con la opinión de varios empresarios con capital invertido en México, se da una excelente rentabilidad, con una mano que es el 40% de su costo en Estados Unidos de América y un costo de construcción de un 55%. Dada su vecindad con Estados Unidos y Canadá (estos dos países representan el 90% de los flujos turísticos hacia México), México constituye un mercado turístico estratégico. La industria hotelera mexicana vive una expansión sostenida desde hace años. Entre 1995 y 2000, las nuevas habitaciones hoteleras de calidad turística sumarán más de 39 000 unidades de inversión extranjera, lo que representará un incremento de casi el 10% respecto de 1994. Ahora, en base al análisis de la inversión de los principales grupos, se observa que el crecimiento se da, básicamente, en dos segmentos: 1) hoteles de playa en destinos de gran auge (Caribe mexicano, Bahía de Banderas, Los Cabos), y 2) en hoteles de ciudad, principalmente los hoteles destinados a recibir viajeros de negocios. La gama de oportunidades para la inversión en hotelería se presenta amplia, en donde las empresas que cuenten con adecuados programas y alianzas de comercialización, que a su vez tengan mercados y nichos identificados, a la par de contar con operación de calidad, tendrán mayores oportunidades en la industria hotelera. Para invertir en México es conveniente considerar las siguientes recomendaciones:

1. Seleccionar el lugar, conocerlo bien, y contar con el apoyo de las autoridades locales.

2. Apoyarse en estudios de mercado realizados por expertos locales. Estos estudios deben comprender:

Grado de ocupación. Número de habitaciones. Servicios de hotel. Tarifas.

28

3. Selección de arquitectos que conozcan la importancia de construir a precios razonables y de las posibles restricciones urbanísticas o de otra índole.

4. Contar con los permisos y licencias correspondientes. Tener en cuenta estas y otras

demoras en el financiamiento.

5. Selección del constructor, con capacidad financiera, experiencia y conocimiento de la

legislación y restricciones locales.

7. Equipamiento.

8. Funcionamiento local.

9. Contratación y capacitación de personal.

10. Contar con 1.1 empleados por huésped. 11. Contar con un socio local para resolver todos los problemas eventuales.

La Administración Turística mexicana [SECTUR] dispone de un organismo oficial, el Fondo Nacional de Turismo (Fonatur), que tiene la misión de crear las condiciones necesarias para la inversión turística mediante la construcción y habilitación de infraestructuras y la puesta en disposición de medios de financiación para inversores. Fonatur es, así, un socio temporal.

para inversores. Fonatur es, así, un socio temporal. En cumplimiento de estos objetivos se han creado,

En cumplimiento de estos objetivos se han creado, a lo largo de varios años, centros turísticos en los que después ha intervenido el capital privado mediante la construcción de alojamientos y otros servicios turísticos. Este ha sido el caso de Cancún, Loreto, Ixtapa y Puerto Vallarta, entre otros. Mediante Fonatur se puede tener acceso a información y cofinanciación en relación con la compra­venta de terreno, hoteles y demás oportunidades de negocios. Además, se ofertan todo tipo de proyectos y megaproyectos.

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Gracias a la colaboración de Fonatur y el Banco Mexicano de Turismo (Bancomext), la financiación oficial directa o mediada por la banca comercial es susceptible de créditos en dólares a plazos de 5 a 12 años. Bancomext dispone de representaciones en el exterior y de 138 oficinas en la República. Dedica al turismo el 10% de su cartera total, lo que ha representado en los últimos 9 años unos 9 000 millones de dólares. El 51% lo hace en créditos directos. 9

de dólares. El 51% lo hace en créditos directos. 9 1.8 En Banobras Banobras es un

1.8 En Banobras

Banobras es un banco de desarrollo del gobierno federal cuyo objetivo es contribuir al desarrollo sustentable del país a través del financiamiento de obras de infraestructura, vivienda y servicios públicos, así como de proyectos relacionados con el medio ambiente. De igual forma, apoya el fortalecimiento institucional de los estados, los municipios y sus respectivas entidades.

Al ser una institución financiera con un alto sentido de justicia social en sus operaciones, Banobras tiene por objetivo promover y financiar las actividades prioritarias que realizan los gobiernos federal, del Distrito Federal, estatales y municipales en la dotación de infraestructura, servicios públicos y equipamiento urbano, coadyuvando en el ámbito de su competencia al fortalecimiento del pacto federal y del municipio libre, así como otorgar asistencia técnica y financiera para la mejor utilización de los recursos crediticios y el desarrollo de las administraciones locales.

Vivienda y desarrollo urbanos

El objetivo de Banobras en estos proyectos es triple: financiar la urbanización, construcción y adquisición de vivienda de diversos tipos y apoyar el mejoramiento de vivienda mediante la autoconstrucción de unidades mínimas, su ampliación, mejor distribución y terminación, así como la elaboración de estudios y proyectos para nuevos conjuntos habitacionales

9 Cf. el sitio web http://www.mcx.es/turismo/infopais/mexico/Mexico.htm.

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Banobras también busca coadyuvar en la producción de vivienda que realizan los organismos públicos federales, estatales y municipales, ya sea en forma directa o con la asociación en participación de los sectores privado y social para contribuir al abatimiento del déficit existente, y, finalmente, alentar y apoyar el esfuerzo de autoconstrucción y mejoramiento de vivienda con los programas institucionales. Banobras es una fuente de recursos crediticios que complementa a los recursos fiscales (federales, estatales y/o municipales) e internos (aportación del organismo público dedicado al desarrollo habitacional) planeados para el desarrollo urbano y la vivienda. En total, Banobras contribuye a financiar los siguientes tipos de obras:

1. Vivienda a los sectores público, privado y social Estudios y proyectos —Estudios de factibilidad económica, financiera y técnica —Proyectos para urbanización y edificación de vivienda

Urbanización y edificación de vivienda —Vivienda de interés social (con valor de 100 a 180 salarios mínimos mensuales en el Distrito Federal) —Vivienda popular (con valor de 181 a 300 salarios mínimos mensuales en el Distrito Federal)

2. Adquisición de vivienda nueva Interés social y popular

3. Mejoramiento de la vivienda

Adquisición de paquetes de materiales para autoconstrucción de unidades mínimas, su ampliación, mejor distribución y terminación.

31

4. Urbanización y edificación de vivienda

—Vivienda de interés social (con valor de 100 a 180 salarios mínimos mensuales en el Distrito Federal) —Vivienda popular (con valor de 181 a 300 salarios mínimos mensuales en el Distrito Federal)

5. Adquisición de vivienda nueva —Interés social y popular.

6. Mejoramiento de vivienda —Adquisición de paquetes de materiales para autoconstrucción de unidades mínimas, su ampliación, mejor distribución y terminación.

7. Proyectos especiales —Construcción de vivienda pie de casa y progresiva (adquirentes con ingreso no

menos a 2.5 salarios mínimos mensuales en el Distrito Federal)

8. Vivienda por cofinanciamiento

—Urbanización, edificación y adquisición de viviendas unifamiliares o multifamiliares (con valor de hasta 180 salarios mínimos mensuales en el Distrito Federal).

Una de las variantes más importantes de este programa es la vivienda por cofinanciamiento, que fue puesta en práctica con el Fovissste y operó con las aportaciones de Banobras, Fovissste y sus derechohabientes, a través de un fideicomiso creado para tal efecto. Este esquema puede ser aplicado a todas las instituciones y organismos interesados. Para la vivienda a los sectores público, privado y social se canalizan los recursos con base en el valor y tipo de ésta, mientras que en la modalidad por cofinanciamiento la asignación se realiza con base en los porcentajes que se establezcan en cada convenio de cofinanciamiento.

Sujetos de crédito Banobras

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En el sector público, los sujetos crediticios de Banobras son los gobiernos federal, estatal y municipal, los organismos públicos federales, los organismos e institutos estatales de vivienda. En cuanto a fideicomisos, son sujetos de crédito, en los sectores privado y social, sólo los asociados en participar con los organismos del sector público encargados de la vivienda, en apoyo de sus propios programas, siendo éstos últimos los acreditados directos de la institución.

Infraestructura para nuevos desarrollos urbanos

A este respecto,

el objetivo de Banobras es impulsar la generación de nuevos

desarrollos que propicien un crecimiento ordenado de la población y, en consecuencia, un desarrollo urbano equilibrado. Además, apoyar el crecimiento y administración de reservas territoriales y ecológicas; ofrecer en venta, bajo criterios de rentabilidad de las inversiones, tierra urbanizada a la población, las instituciones dedicadas al desarrollo urbano y a los diversos promotores, y apoyar técnica y financieramente la adquisición y titulación de suelo y la dotación de servicios en las

áreas regularizadas.

 

Los recursos de las líneas de crédito de Banobras se destinan a las obras siguientes:

Tipos de obra a financiar:

Nuevos desarrollos:

Adquisición y habilitación de suelo:

—Reservas territoriales. —Reservas ecológicas. —Redensificación urbana. —Habilitación primaria (ejecución de obras de cabeza, dotación de infraestructura primaria y secundaria para las principales vialidades). —Habilitación secundaria (dotación de infraestructura primaria y secundaria a pie de lote).

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Adquisición de predios urbanizados:

Lotes con servicios:

—Adquisición del suelo. —Construcción y habilitación de infraestructura primaria y secundaria.

Lotes sin servicios:

—Adquisición sin tierra. —Ejecución de obra. Regularización de la tenencia de la tierra y dotación de servicios:

—Regulación y titulación del suelo. —Introducción y/o complementación de infraestructura y servicios.

Sujetos de crédito:

En el sector público:

—Gobiernos federal, estatales y municipales y del Distrito Federal. —Entidades paraestatales y paramunicipales.

En los sectores privado y social:

—Fideicomisos, mandatos, asociaciones en participación y sociedades, en concierto con el sector público.

34

APÉNDICE A LOS PUNTOS 1.4 A 1.8: NUEVOS ORGANISMOS FEDERALES PARA DESARROLLAR LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN EN MÉXICO 10

Al inicio de su gestión en 2001, el gobierno de Vicente Fox manifestó el propósito de construir 750 000 viviendas antes de finalizar el sexenio. Para lograrlo, comenzó por buscar el consenso entre los actores de la industria de la construcción

a través de la creación de foros para analizar las dificultades particulares y

compartidas para encontrar soluciones de conjunto, atendiendo para esto los lineamientos del Programa Sectorial de Vivienda 2001­2006. Estos nuevos foros han

sido planeados para sustituir, absorber u optimizar las operaciones de fondos de vivienda como el Fovi, el Fovisste y el Infonavit.

El Consejo Nacional de Vivienda (CNV)

Según aparece definido en el documento del Programa Sectorial de Vivienda

2001­2006,

el Consejo Nacional de Vivienda es un “foro de intercambio de opiniones

entre los diversos actores del sector, que actúa como órgano de consulta y asesoría

del Ejecutivo Federal en materia de vivienda”.

La Conafovi, por su parte, es “la

de vivienda”. La Conafovi, por su parte, es “la Fuente: www.conavi.org.mx entidad de gobierno responsable

Fuente: www.conavi.org.mx

entidad de gobierno responsable del sector [encargada de] coordinar las actividades

de todos los agentes, instituciones y entidades participantes”, y también se responsabiliza de operar el Conavi para incorporar a los principales participantes en

la producción de vivienda.

10 Este apéndice está basado en el artículo “Nuevas piezas clave en la industria”, de Guadalupe Cevallos Almada, en Obras, año XXIX, núm. 353, mayo 2002, pp. 18­27. También se ha tomado información de los textos de Kinxoc Rangel que aparecen en recuadro a través de las páginas consideradas.

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Estos organismos han sido concebidos como herramientas de gestión. En el Programa Sectorial de Vivienda sexenal se hace nota de la falta de coordinación entre las dependencias y entidades relacionadas con la vivienda, de la cual se acepta que había constituido una de las razones principales para el rezago en la atención de las necesidades habitacionales de muchas organizaciones que de una u otra manera coinciden en el sector. Por esta razón básica se creó el CNV, mismo

que está

facultado para implementar acciones encaminadas a promover la

regulación e incorporación de suelo apto para el desarrollo urbano, desalentar la especulación con tierras, emprender acciones para su mejoramiento físico y jurídico, etcétera. Pero, el enfoque primordial de esta instancia es la producción, de ahí sus funciones de asesoría para el Ejecutivo Federal y como un punto de reunión para los

actores que intervienen en el sector.

 

El CNV agrupa a 50 miembros en cinco bloques: 18 consejeros del sector público, 12 del sector privado, 6 del académico, 6 de asociaciones civiles y 6 de organismos estatales de vivienda. Los 18 miembros del gobierno incorporan entidades públicas que actúan en temas del sector (suelo, servicios, financiamiento, etcétera), mientras que de los 12 consejeros privados, la mitad desarrolla sus actividades en el área constructiva, y el resto, en la de servicios. Por otra parte, la representación de asociaciones civiles incluye a las federaciones de arquitectos e ingenieros, así como a las tres entidades que agrupan a los presidentes municipales, los cuales, junto con los seis representantes de los organismos estatales de vivienda, brindan una perspectiva federalista. El ámbito académico y el Poder Legislativo participan a través de las comisiones de Vivienda de las dos cámaras y del grupo de parlamentarios para el hábitat. El Consejo, en fin, operará por medio de foros de trabajo distribuidos en cuatro comités: oferta de suelo, crecimiento, financiamiento y productividad.

36

La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF)

El análisis del problema de la vivienda en México se ha efectuado en la perspectiva de cuatro ejes estructurales, que son financiamiento, proceso constructivo, regulación y oferta de suelo. Ahora, por muchos motivos, el financiamiento aparece como el más importante de los ejes en cuestión, de ahí que uno de los primeros actos de la Conafovi fuera la creación de la Sociedad

Hipotecaria Federal.

La SHF ha sido destinada, básicamente, para absorber al Fovi

y representar una garantía federal en los créditos de vivienda, a fin de incentivar la inversión privada. Además, se piensa optimizar las operaciones del Infonavit y el Fovisste, entre otros. En el caso de Infonavit, el propósito es afirmar un medio de

recuperación de las inversiones del organismo

para aumentar sus recursos de

inversión y lograr que la institución dé más créditos.

 

En general, la SHF tiene por objetivo impulsar el desarrollo de los mercados primarios y secundarios de crédito a la vivienda, para lo cual otorga garantías destinadas a su construcción, adquisición y mejora. Los programas que incluye esta instancia están diseñados para adquirir vivienda (nueva o usada), construir o mejorar vivienda, adquirir lotes con servicios, pagar pasivos, adquirir equipamiento comercial y de servicios.

Desregulación y proceso constructivo

y de servicios. Desregulación y proceso constructivo Fuente: www.shf.gob.mx En lo que a proceso constructivo se

Fuente: www.shf.gob.mx

En lo que a proceso constructivo se refiere, con la creación de las instituciones que nos ocupan se busca uniformar los criterios de construcción y difundir las innovaciones tecnológicas que pueden significar edificación a menor costo, con mejor calidad y reducción en los tiempos.

El tema de la desregulación se inscribe en los esfuerzos oficiales de simplificación administrativa y, en concreto, el Plan Sectorial de Vivienda propone la instalación de las Oficinas Únicas Municipales de Trámites para Vivienda en los municipios que, por el crecimiento habitacional registrado, así lo necesiten.

Condominio. Propiedad de una cosa en común.

Diccionario de la lengua española esencial, op. cit,,

p.165.

37

Suelo e infraestructura

Igualmente, con organismos como la CNV y la SHF se pretende organizar los esfuerzos en torno a la identificación y aseguramiento de reservas territoriales adecuadas en programas para el fomento de suelo apto para la habitación, y otro para el desarrollo de infraestructura y servicios. La mayor parte de los esfuerzos en la promoción de vivienda tienden a favorecer a las familias con ingresos de entre cuatro y ocho salarios mínimos. A los segmentos superiores e inferiores no les han dado tanta atención, paro ya algunas instituciones bancarias han ideado nuevas fórmulas hipotecarias para vivienda media y residencial, y se espera que esta directriz continúe.

1.9 La ley de propiedad en condominio de inmuebles

En la actualidad,

el concepto de condominio se refiere a las casas, viviendas

y locales de estructuras horizontales o incluso mixtas.

Los componentes del condominio, sin importar el tipo de construcción, son

dos:

a) Componentes individuales o privativos de cada condómino.

b) Componentes comunes o indivisos.

Los primeros consisten precisamente en la propiedad individual y exclusiva de cada uno de los condóminos, no importando que la edificación se encuentre en

forma vertical, horizontal o mixta. Los segundos, esto es, los componentes comunes

y de copropiedad, varían según la naturaleza y el valor del propio condominio, y de

ellos todos y cada uno de los propietarios es dueño general, es decir, tiene derecho de uso y disfrute de las instalaciones; por otra parte, su porcentaje de copropiedad se calculará de acuerdo con el valor de la propiedad de su condominio. 11

11 Juan Carlos Lavin Aiza, “El régimen de propiedad de inmuebles en condominio y su reglamentación jurídica”, tesis de licenciatura en Derecho, México, Universidad Iberoamericana,

1982,p.14.

38

Ahora bien, los componentes comunes, dice Juan Carlos Lavin Aiza, surgen como consecuencia de las propiedades individuales tal y como lo entiende nuestra legislación, debido a que se obtienen accesoriamente a la propiedad individual, esto es, se hipotecan, se gravan, se embargan junto con la propiedad individual, y debemos deducir, por regla general, que siguen su misma suerte. 12 Los componentes de uso común aparecen generalmente en los condominios, pero algunos otros pueden presentarse o no dependiendo de la naturaleza y valor de cada propiedad. Entre los principales componentes de este género se cuentan los jardines, pasillos, sótanos, patios, barandales, las azoteas, puertas generales, bombas de agua, calderas de conjunto, entre otros. En edificios de mucho valor encontramos partes de copropiedad, tales como canchas de tenis, albercas, cuartos de juegos, salón de fiestas y otros, los cuales tienden a elevar razonablemente tanto el precio de las asignaciones individuales como el pago del mantenimiento y la administración. 13 Publicada como tal por primera vez el 28 de diciembre de 1972 en el Diario

Oficial de la Federación, la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el

Distrito Federal se ofrece actualmente en la versión publicada en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 10 de febrero de 2000. En esta Ley se contiene lo relativo al régimen de propiedad en condominio de inmuebles para el Distrito Federal, empezando por definir las maneras en que se origina y pasando a explicitar las obligaciones y derechos de los propietarios interesados en constituir un régimen de propiedad de este género, detallando el proceso por el cual aquéllos fijarán su voluntad en una escritura pública. Los artículos comprendidos en el Título segundo de esta ley se refieren a los bienes de propiedad exclusiva y a los bienes de propiedad común. Especifica igualmente lo referente a normas de seguridad en el condominio y las infracciones por las que un condómino podrá ser sancionado legalmente, entre otras cosas.

12 Ibid.

13 Ibid.,p.14.

39

El Gobierno del Distrito Federal podrá adoptar las medidas administrativas que faciliten y estimulen la construcción de condominios. Los propietarios de predios ubicados en zonas de regeneración urbana, estarán exentos de los derechos de construcción y de cooperación que establecen las leyes correspondientes, cuando construyan condominios en dichos predios. Quienes tengan el carácter de inquilinos en los departamentos, viviendas, casas o locales que existan en predios comprendidos dentro de una zona de regeneración urbana tendrán derecho de preferencia para convertirse en condóminos o para mantener su carácter de arrendatarios, aunque esto último con sujeción a nuevos contratos de arrendamiento, en los condominios que se construyen en la zona.

Preguntas guiadas

40

1.

¿Cuál es el común denominador para explicar el fracaso

de una empresa?

2.

¿Quiénes participan en el ciclo de las actividades

profesionales de la construcción y en un proyecto de inversión?

3.

¿Cuál es el elemento normativo fundamental del proceso

de adjudicación?

4.

¿Cuál es la responsabilidad básica de un gerente de

proyectos?

5.

¿Cuál es el problema de fondo que aborda la gerencia de

proyectos?

6.

¿Cuáles son las ventajas que puede adquirir un

arquitecto en funciones de gerente de proyectos?

7.

¿Cómo se define la Estructura Analítica del Proyecto

(EAP)?

8.

¿Cuál es la utilidad de los sistemas de redes al trabajar

con el concepto de EAP?

9.

Menciona a las principales instituciones de promociones

de habitación que existen en México.

10.

Menciona los dos organismos de reciente creación para

desarrollar la industria de la construcción en México.

11. ¿A qué géneros de uso habitacional se refiere el concepto de condominio?

12.

Menciona los dos tipos de componentes del condominio

que hemos visto.

41

Respuestas (según el compilador)

1. La falta de utilidad y la correcta administración de los recursos.

2. Cliente­necesidad­instrucciones de ejecución (servicios profesionales), construcción (servicios profesionales o

empresariales), operatividad (servicios de mantenimiento), cliente.

3. El tipo de contratación a realizar.

4. Ejecutar un proyecto para crear un producto final.

5. La administración integral del proceso productivo.

6. Acceder a una merecida posición de liderazgo en la industria de la construcción y, desde ahí, establecer políticas

adecuadas de construcción, administración del diseño y, en general, todas las cuestiones relacionadas con la correcta operación de la administración del proceso total en un proyecto de edificación cualquiera.

7. La EAP se define como una descomposición del proyecto para conseguir un producto final.

8. Las redes tienen usos simples y complejos, y se hallan relacionadas con las operaciones y la administración; un plan

de redes de trabajo constituye su fundamento.

9. Fovi, Infonavit, Fonatur, Banobras.

10. Consejo Nacional de Vivienda (CNV), Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).

11. Se refiere a las casas, viviendas y locales de estructuras horizontales, verticales o incluso mixtas.

12. Componentes individuales (los privativos de cada condómino), componentes comunes (indivisos).

Glosario de términos

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Control Función administrativa que consiste en medir y corregir el desempeño individual y organizacional para asegurar que los acontecimientos se adecuen a los planes. Implica medir el desempeño con metas y planes, así como mostrar donde existen desviaciones de los estándares y ayudar a corregirlas.

Coordinación Logro de la armonía de los esfuerzos individuales hacia el logro de los propósitos y objetivos del grupo.

Dirección Función de los administradores que implica el proceso de influir sobre las personas para que contribuyan a las metas de la organización y del grupo; se relaciona principalmente con el aspecto interpersonal de administrar.

Estrategia Determinación del propósito y los objetivos básicos a largo plazo de una empresa, más la adopción y asignación de los recursos de acción fundamentales para lograr esos propósitos.

Gestión administrativa Proceso mediante el cual se obtiene, despliega o utiliza una variedad de recursos básicos para apoyar los objetivos de la organización.

Organización Concepto utilizado en varias formas: 1) sistemas o patrón de cualquier grupo de relaciones en cualquier clase de operación; 2) la empresa en sí misma; 3) cooperación de dos o mas personas; 4) la conducta de los integrantes de un grupo, y 5) la estructura intencional de papeles en una empresa “formalmente organizada”.

Bibliografía

43

Beneyto, Juan, Conocimiento de la información, Madrid, Alianza Editorial,

1973.

Castillo Tufiño, Jorge Luis, Máximas de costos en la construcción. Guía de

consejos no escritos, México, Trillas, 2002.

— —, La vida diaria de los costos, México, IMCYC, 1998.

Cevallos Almada, Guadalupe, “ Nuevas piezas clave en la industria” , en Obras, año XXIX, No 353, mayo 2002, pp. 18­27.

Del Río, Jaime, “ Hipotecas de interés social. Mano a mano” , en Obras, año XXIX, núm. 349, enero 2002, pp. 56­60.

Enciclopedia Hispánica, por Encyclopædia Britannica Publishers, Inc.,

USA, segunda reimpresión actualizada 1991­1992.

Islas Benites, Jesús, “ Del financiamiento a la vivienda” , en Construcción y tecnología, Vol. XIV, Núm. 166, Marzo de 2002, pp. 31­34.

Quijano Valdez, Jorge, “ La gerencia de proyectos. Una propuesta metodológica” , tesis de maestría, México, UNAM, 2001.

Lavin Alza, Juan Carlos, “ El régimen de propiedad de inmuebles en condominio y su reglamentación juridica” , tesis de licenciatura, México, Universidad Iberoamericana, 1982.

44

Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal

(texto vigente).

Sitios web consultados:

http://www.mcx.es/turismo/infopais/mexico/Mexico.htm.

http://www.rocal.com.mx

http://www.pmi.org

http://www.hyperthot.com/pm_wbs.htm

http://www.shf.gob.mx/ifai/FOVI.html

http://www.conavi.org.mx

http://www.shf.gob.mx

Lecturas recomendadas

Benites, Jesús Islas, “ Créditos para comprar, construir o remodelar” , en Construcción y Tecnología, Vol. XV, Núm. 171, agosto de 2002, pp. 20­22.