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FICHE PRATIQUE
011
– Mars 2
E. 25

LA FISCALITÉ DE L’IMMOBILIER
EN 2011
Cette fiche pratique est un inventaire des mesures fiscales applicables en 2011 pour l’immobilier (résidence principale, résidence
secondaire et investissement locatif). Les opérations et revenus concernés par cette fiscalité feront l’objet d’une déclaration
fiscale en 2012, à l’exception des taxes sur les plus-values qui doivent être acquittées au moment de la vente du bien.
De nombreux dispositifs sont touchés en 2011 par les mesures de réduction des «niches fiscales», notamment par la réduction
générale de 10 % des avantages en impôt. Le total des avantages fiscaux mentionnés dans cette fiche ne peut procurer une réduc-
tion d’impôt supérieure à 18000 euros majorés de 6 % du revenu imposable.

RÉSIDENCE PRINCIPALE
Selon le code général des impôts (CGI), est considéré comme – de 22 % pour l’acquisition, dans un logement achevé depuis
résidence principale du contribuable l’immeuble ou la partie plus de deux ans, d’appareils de régulation de chauffage ;
d’immeuble qui constitue sa résidence habituelle et effective.
– compris entre 22 à 45 % (voir annexe 1 en page 5) pour les équi-
Autrement dit, il doit l’occuper la majeure partie de l’année (rési-
pements de production d’énergie utilisant une source d’énergie
dence habituelle) et cette situation ne doit pas être exceptionnelle
renouvelable ou des pompes à chaleur, autres que air-air, dont
ou temporaire (résidence effective).
la finalité essentielle est la production de chaleur ou d’eau chaude
sanitaire, ainsi qu’au coût de la pose de l’échangeur de chaleur
Taxe sur les plus-values souterrain des pompes à chaleur géothermiques ;
Les plus-values que réalise un contribuable lors de la vente de – de 22 % pour les équipements de raccordement à un réseau
sa résidence principale sont totalement exonérées de taxes. de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renou-
velables ou par une installation de cogénération ;
Crédit d’impôt en faveur du développement – de 22 % pour les équipements de récupération et de traite-
durable ment des eaux fluviales ;
Il existe cinq crédits d’impôts 1 entrant dans cette catégorie : – de 45 % pour la réalisation de diagnostic de performance éner-
gétique (sauf dans les cas où il est obligatoire).
– de 13 % pour l’acquisition, dans un logement achevé depuis
plus de deux ans, de chaudières à condensation ou de matériaux Les travaux doivent être réalisés par un professionnel et les dé-
d’isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants ou penses engagées par l’occupant du logement (propriétaire, loca-
de portes d’entrée donnant sur l’extérieur ; taire, ou occupant à titre gratuit). Le montant des dépenses ouvrant
– de 22 % pour l’acquisition et la pose, dans un logement achevé droit au crédit d’impôt ne peut excéder 8000 € (16000 € pour un
depuis plus de deux ans, de matériaux d’isolation thermique des couple soumis à imposition commune), majoré de 400 € par per-
parois opaques 2 ; sonne à charge. Attention, ce plafond est pluriannuel et couvre
une période de cinq années consécutives comprises entre le
– de 22 % pour l’acquisition, dans un logement achevé depuis
1er janvier 2005 et le 31 décembre 2012.
plus de deux ans, de matériaux de calorifugeage de tout ou partie
d’une installation de production ou de distribution de chaleur Remarque : dans le cas d’une garde alternée d’enfants, la ma-
ou d’eau chaude sanitaire ; joration par personne à charge est divisée par deux.

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1 On rappelle ici qu’un crédit d’impôt s’apparente à une prise en charge partielle par l’État d’une dépense, sous la forme d’une réduction d’impôt

si le ménage est imposable à l’impôt sur le revenu, ou d’un chèque si le ménage n’est pas imposable.
2 Dans la limite d’un plafond de dépenses par mètre carré, fixé par arrêté conjoint des ministres chargés de l’énergie, du logement et du budget.

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Éco-prêts à 0 % de l’équipement. Les dépenses doivent être engagées par l’occu-
pant du logement (propriétaire, locataire, ou occupant à titre
Un prêt sans intérêt est accordé pour financer les dépenses sui- gratuit) et les équipements doivent être fournis dans le cadre de
vantes : travaux effectués par une entreprise.
– les travaux qui correspondent à une combinaison d’au moins
deux des catégories suivantes : Le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt ne peut
excéder 5 000 € (10 000 € pour un couple soumis à imposition
a) Travaux d’isolation thermique performants des toitures ; commune), majoré de 400 € par personne à charge. Attention,
b) Travaux d’isolation thermique performants des murs don- ce plafond est pluriannuel et couvre une période de cinq an-
nant sur l’extérieur ; nées consécutives comprises entre le 1er janvier 2005 et le 31 dé-
c) Travaux d’isolation thermique performants des parois vi- cembre 2011.
trées et portes donnant sur l’extérieur ;
d) Travaux d’installation, de régulation ou de remplacement Crédit d’impôt au titre des intérêts
de systèmes de chauffage, le cas échéant associés à des sys- des prêts immobiliers
tèmes de ventilation économiques et performants, ou de
production d’eau chaude sanitaire performants ; Il est supprimé sauf si l’acquisition du logement intervient avant
e) Travaux d’installation d’équipements de chauffage utili- le 30 septembre 2011 et si l’offre de prêt a été émise avant le
sant une source d’énergie renouvelable ; 1er janvier 2011. Les personnes qui ont bénéficié de ce crédit avant
2011 continueront à le percevoir jusqu’au terme initialement
f) Travaux d’installation d’équipements de production d’eau
prévu (voir nos fiches pratiques « La fiscalité de l’immobilier »
chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable;
des années précédentes).
– les travaux permettant d’atteindre une performance éner-
gétique globale minimale du logement ;
– les travaux de réhabilitation de systèmes d’assainissement Taux réduit de TVA sur les travaux
non collectif par des dispositifs ne consommant pas d’énergie.
Voir la partie sur la résidence secondaire (page suivante).
Ce prêt à 0 % ne peut dépasser 30 000 € et ne concerne que les
logements utilisés comme résidence principale. Un seul prêt
est accordé par logement et il n’est pas cumulable avec le cré- Logements dans les Dom-Tom 3
dit d’impôt.
Pour les logements neufs destinés à l’habitation principale de
l’acheteur, ou pour les logements de plus de quarante ans fai-
Crédit d’impôt en faveur de l’aide sant l’objet de travaux de réhabilitation, est prévue une réduction
aux personnes d’impôt de 22 % de l’investissement, étalée sur 10 ans. Le béné-
Il existe trois crédits d’impôts entrant dans cette catégorie : ficiaire doit avoir construit, acquis ou réhabilité le logement avant
le 31 décembre 2017 et l’occuper pendant au moins cinq ans
– de 27 % pour la réalisation de travaux de protection contre comme résidence principale. La réduction d’impôt s’applique
les risques technologiques ; dans la limite d’une surface habitable comprise entre 50 et 150
– de 13 % pour l’acquisition, dans un immeuble collectif ache- mètres carrés et fixée par décret selon le nombre de personnes
vé depuis plus de deux ans, d’un ascenseur électrique à traction destinées à occuper à titre principal le logement.
possédant un contrôle avec variation de fréquence ;
Le montant de l’investissement sur lequel s’applique cette ré-
– de 22 % pour les dépenses d’installation et de remplacement duction d’impôt est plafonné à 2247 €/m2 habitable (hors taxe).
d’équipements spécialement conçus pour les personnes âgées De plus, le montant total des réductions d’impôt sur le revenu
et handicapées. pouvant être obtenu au titre des investissements outre-mer est
Ces crédits d’impôt ne concernent que les dépenses d’acquisition limité chaque année à 36 000 € par foyer fiscal ou à 13 % du re-
et non celles liées à la pose (main-d’œuvre) ou au raccordement venu du foyer.

RÉSIDENCE SECONDAIRE
Taxes sur les plus-values • Calcul de la plus-value imposable
D’une manière générale, un bien immobilier vendu moins de Elle est calculée en appliquant à la plus-value brute un abat-
15000 € ou détenu depuis plus de 15 ans est exonéré de taxe sur tement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième
les plus-values. année 6, plus un abattement forfaitaire de 1 000 €.
Comment s’effectue le calcul de la taxe ? • Calcul de la taxe sur la plus-value
• Calcul de la plus-value brute Elle correspond à 19 % de la valeur de la plus-value imposable,
auxquels s’ajoutent 12,3 points de prélèvements sociaux, soit
Il s’agit de la différence entre le prix de vente mentionné dans
31,3 % au total.
l’acte notarial et le prix d’achat majoré des frais liés à l’acqui-
sition 4 et des dépenses de travaux 5.

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3 Départements d’outre-mer, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, îles Wallis et Fu-

tuna et Terres australes et antarctiques françaises.


4 Frais réels ou montant forfaitaire correspondant à 7,5 % du prix d’acquisition.

5 Frais réels ou montant forfaitaire correspondant à 15 % du prix d’acquisition. Il s’agit de dépenses de construction, de reconstruction, d’agran-

dissement, de rénovation ou d’amélioration effectuées par une entreprise et n’ayant pas déjà fait l’objet de déduction fiscale.
6 Mécaniquement, les biens détenus depuis plus de 15 ans sont donc exonérés de taxe sur les plus-values.

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Taux réduit de TVA sur les travaux Attention, sont soumis au taux normal de TVA (19,6 %) les tra-
vaux portant sur des immeubles existants qui rendent à l’état
L’application d’un taux de TVA réduit à 5,5 % pour les travaux
7
neuf :
d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien
des locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans est – plus de la moitié des fondations ;
maintenue jusqu’au 31 décembre 2010. – ou plus de la moitié des éléments hors fondations déterminant
Cette mesure vise les locataires ou les propriétaires, pour des la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
travaux effectués dans le logement principal, secondaire ou à – ou plus de la moitié de la consistance des façades hors rava-
usage locatif. lement ;
Elle concerne les dépenses de main-d’œuvre, mais également – ou, pour plus des deux tiers, chaque élément de second œuvre
les dépenses d’équipement (excepté celles ouvrant droit à un (planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons inté-
crédit d’impôt) à condition qu’elles soient facturées par l’entre- rieures, installations sanitaires et plomberie, installations élec-
prise effectuant les travaux. triques, système de chauffage).

LOGEMENT À USAGE LOCATIF


A – Règles générales d’imposition déficit excédentaire (au-delà des 10 700 €), ainsi que celle pro-
des revenus locatifs venant des intérêts d’emprunts, s’impute sur les revenus fon-
ciers des dix années suivantes.
Location nue et revenus inférieurs à 15 000 € :
le microfoncier Location en meublé
Lorsque les revenus locatifs sont inférieurs à 15000 € par an, c’est La location en meublé relève du régime BIC (bénéfice indus-
le régime simplifié du microfoncier qui s’applique de plein droit. triel et commercial) et non de celui des revenus fonciers.
Les locations meublées et les immeubles détenus en nue-proprié-
Si les recettes hors taxes ne dépassent pas 32600 €, le loueur en
té sont exclus. En outre, les bailleurs bénéficiant des dispositifs
meublé bénéficie du régime du micro-BIC qui donne droit à un
spéciaux mentionnés plus bas n’ont pas accès au microfoncier.
abattement de 50 % sur les recettes.
Ce régime ouvre droit à un abattement de 30 % sur les revenus
Concernant l’imputation des déficits, le loueur (non profession-
fonciers, mais il ne permet pas de déduire de ces revenus un
nel) ne peut imputer son déficit que sur les bénéfices de même
certain nombre de charges comme dans le cadre du régime réel
nature, et cela pendant dix ans.
(voir ci-dessous). Il peut donc être plus intéressant d’opter pour
le régime réel si les dépenses déductibles excèdent 30 % des re- À noter que lorsqu’un contribuable loue en meublé une partie
venus locatifs. Dans ce cas, l’option est exercée pour une durée de son habitation principale, il peut être exonéré d’impôt sur
d’un an, avec tacite reconduction. ses revenus locatifs dans les deux cas suivants :
– il s’agit de la résidence principale du locataire et le loyer an-
Location nue et revenus supérieurs à 15 000 € : nuel au mètre carré n’excède pas 173 € pour l’Île-de-France et
le régime réel des revenus fonciers 126 € pour la province ;
Lorsque le propriétaire ne peut ou ne souhaite pas bénéficier – il ne s’agit pas du domicile du locataire et le revenu locatif an-
du microfoncier, il peut déduire de ses revenus fonciers un certain nuel n’excède pas 760 € par an.
nombre de frais effectivement à sa charge :
– les dépenses de réparations et d’entretien ; B – Dispositifs spéciaux
– les primes d’assurances ;
À l’exception du dispositif «Scellier», le bénéfice d’un de ces dis-
– les dépenses supportées pour le compte du locataire par le positifs spéciaux est incompatible avec le micro-BIC ou le micro-
propriétaire et dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement foncier, même si les revenus fonciers ne dépassent pas 15000 €.
au 31 décembre de l’année du départ du locataire ;
– les provisions pour dépenses de copropriété non déductibles; Dispositif « Borloo ancien »
– les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, Ce régime ne concerne que les propriétés urbaines. Pour en béné-
à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construc- ficier, le logement doit être donné en location dans le cadre d’une
tion, de reconstruction ou d’agrandissement ; convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).
– les impôts locaux ; Le propriétaire s’engage à le louer au titre de résidence princi-
– les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’ac- pale pour une durée d’au moins six ans, ou de neuf ans dans le
quisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des cas d’une convention avec travaux subventionnés par l’Anah.
propriétés ; Il existe deux types de convention :
– les frais de gestion, fixés à 20 € par local, les frais de rémuné- – la convention dans le secteur intermédiaire, ouvrant droit à
ration des gardes et concierges, les frais de procédure et les frais une déduction forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers ;
de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers – la convention dans le secteur social ou très social, ouvrant droit
pour la gestion des immeubles. à une déduction forfaitaire de 60 %.
Si l’on constate au final un déficit foncier, résultant de charges Un nouveau bail doit impérativement être signé avec un locataire
autres que les intérêts d’emprunts, celui-ci est déductible du autre que celui occupant déjà le logement. Le nouveau locataire
revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, à condition ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire, ni être l’as-
que le bien soit loué pendant au moins trois ans. La fraction de cendant ou le descendant d’un des membres du foyer.

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7 Dans les Dom, le taux réduit est à 2,1 % alors que le taux de TVA normal est à 8,5 %.

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Les ressources du locataire et le loyer ne doivent pas excéder te de 300000 €, étalée sur 9 ans. Cette réduction est portée à 22 %
un plafond qui dépend du type de convention choisie (voir an- si le logement répond au label BBC. À l’issue des 9 années, il est
nexe 2 en page 6). possible de proroger de 3 ans le dispositif afin de bénéficier d’une
réduction supplémentaire de 6 % du prix de revient du logement
Restauration d’immeubles – dispositif « Malraux » pour la période triennale. Cette prorogation est possible deux fois
Sont visés les immeubles d’habitation, ou originellement des- uniquement, soit au maximum une réduction sur 15 ans.
tinés à l’habitation 8, situés dans les secteurs sauvegardés 9 ou
dans les zones de protection du patrimoine architectural, urbain Dispositif « Scellier intermédiaire »
et paysager (ZPPAUP). Le propriétaire doit restaurer complète- Si le logement est donné en location dans le secteur intermé-
ment l’immeuble et s’engager à le louer nu pendant au moins diaire (voir annexe 4 en page 7), le dispositif Scellier offre deux
neuf ans en tant que résidence principale du locataire, la location avantages supplémentaires :
devant prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achè- – une déduction spécifique de 30 % pour la détermination des
vement des travaux de restauration. revenus fonciers ;
Sous ces conditions, le propriétaire bénéficie d’une réduction – la possibilité, à l’issue des neuf années, de proroger de trois
d’impôt portant à la fois sur certaines charges foncières de droit ans le dispositif afin de bénéficier d’une réduction supplémen-
commun ciblées sur les travaux de restauration ainsi que sur taire de 6 % du prix de revient du logement pour la période trien-
les dépenses spécifiques à la restauration d’immeuble. Le mon- nale.
tant des dépenses et charges ouvrant droit à la réduction d’im-
pôt est limité à 100 000 € par an. La réduction d’impôt est égale Attention, contrairement au « Scellier » standard, le logement
à 27 % des dépenses pour les logements situés en ZPPAUP et 36 % ne peut pas être donné en location à un de ses ascendants ou
pour ceux situés en secteur sauvegardé. descendants.

Location en meublé non professionnelle Immobilier locatif dans les Dom-Tom – « Scellier
dans certains établissements outre-mer »
Ne sont concernés par ce dispositif que les loueurs meublés non Ce dispositif a les mêmes caractéristiques que celui de métropole
professionnels, c’est-à-dire ceux dont l’activité ne génère pas à l’exception du taux de réduction d’impôts qui s’élève à 36 %,
plus de 23000 € de recettes annuelles ou ne représente pas plus et des plafonds de loyers qui sont moins élevés (voir annexe 5
de la moitié du revenu global du foyer fiscal. en pages 7 et 8). Pour les logements situés en secteur inter-
médiaire, la réduction est de 46 % mais des plafonds de reve-
L’achat d’un logement neuf ou achevé depuis au moins quinze
nus du locataire doivent en outre être respectés.
ans en vue de sa réhabilitation, et situé dans certains établis-
sements (résidences avec services pour personnes âgées ou han- À noter que, pour les logements situés en Nouvelle-Calédonie,
dicapées, résidences avec services pour étudiants, résidence de en Polynésie française ou dans les îles Wallis et Futuna, la durée
tourisme classée, établissements de soins de longue durée pour minimale d’investissement et le nombre d’années sur lequel
personnes n’ayant plus d’autonomie), permet d’obtenir une ré- est répartie la réduction d’impôt sont réduits à cinq ans (au lieu
duction d’impôt. Celle-ci correspond à 18 % du prix de revient de neuf).
du logement dans la limite de 300 €. Pour en bénéficier, le contri-
buable doit s’engager à louer le logement à l’exploitant de la ré- Immobilier locatif dans les Dom-Tom – loi Girardin
sidence pendant une durée de 9 ans. Une réduction d’impôt égale à 27 % du prix d’acquisition, ré-
partie sur cinq ans, est accordée aux bailleurs pour les logements
Immobilier locatif en résidence de tourisme construits ou acquis neufs dans les départements d’outre-mer,
située en ZRR – loi Demessine à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polyné-
Ce dispositif est supprimé à compter de 2011. sie française, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy, dans les îles
Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.
Dispositif « Scellier » Cette réduction s’applique dans la limite d’un plafond de 2247 €
Sont concernés par ce dispositif les logements neufs 10, les locaux HT par mètre carré habitable.
affectés à un usage autre que l’habitation ainsi que les acquisi- Le logement doit être loué non meublé, pendant 6 ans au moins,
tions de logements anciens suivies d’une réhabilitation consé- dans les 6 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement, et doit
quente 11. Une fois les travaux achevés, le logement doit respecter être la résidence principale du locataire. Ce dernier ne peut être
la réglementation thermique en vigueur (norme RT). le conjoint ou un membre du foyer fiscal du propriétaire.
Pour en bénéficier, le propriétaire doit s’engager à louer pen- Le taux de réduction passe à 31 % lorsque le loyer et les res-
dant au moins neuf ans le logement nu en tant que résidence sources du locataire n’excèdent pas des plafonds fixés par dé-
principale du locataire. Ce dernier ne doit pas appartenir au foyer cret (voir annexe 6 en page 8). Il est encore majoré de 9 points
fiscal du propriétaire mais peut être un de ses ascendants ou si le logement se situe dans une zone urbaine sensible des dé-
descendants. En outre, le loyer ne doit pas excéder un certain partements d’outre-mer.
plafond (voir annexe 3 en page 7). Attention, les réductions d’impôt en faveur des investissements
Sous ces conditions, il est accordé une réduction d’impôt cor- outre-mer sont plafonnées pour un même foyer fiscal à 36000 €
respondant à 13 % du prix de revient du logement dans la limi- ou, sur demande du contribuable, à 13 % des revenus du foyer.

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8 La loi de finances 2004 étend la loi Malraux aux opérations de réaffectation à l’habitation d’un immeuble originellement destiné à l’habitation

et ayant ensuite été affecté à un autre usage.


9 Un secteur est dit sauvegardé lorsqu’il présente « un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la

mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles bâtis ou non ».


10 Sont concernés les logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement, mais également les locaux ayant fait l’objet de travaux de réhabilita-

tion et de transformation de telle sorte que l’acquisition du logement entre dans le champ de la TVA immobilière.
11 Le logement ne doit pas satisfaire initialement les règles de décence précisées dans le décret no 2002-120. Une fois les travaux de réhabilitation

effectués, le logement doit répondre aux exigences mentionnées par l’arrêté du 19 décembre 2003.

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C – Divers Crédit d’impôt en faveur du développement durable
Taxe annuelle sur les logements vacants Pour en bénéficier (voir page 1), le propriétaire bailleur doit, une
fois les dépenses réalisées, s’engager à louer le logement nu, com-
Dans les communes appartenant aux agglomérations de Paris, me habitation principale, pour au moins 5 ans et à des personnes
Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Nice et Cannes- n’appartenant pas à son foyer fiscal. Le crédit d’impôt est alors
Grasse-Antibes, est instaurée depuis le 1er janvier 1999 une taxe limité à trois logements par an et à 8 000 € par logement.
sur les logements vides et non habités (hors logement nécessi-
tant de très gros travaux ou logement vacant indépendamment Éco-prêts à 0 %
de la volonté du propriétaire). Cette taxe doit être acquittée par
le propriétaire si le logement est vacant au 1er janvier de l’an- Si le logement loué est utilisé comme résidence principale, le
née d’imposition et depuis 2 ans consécutifs. Son montant est bailleur peut bénéficier de l’éco-prêt (voir page 2).
respectivement de 10 % la première année, 12,5 % la deuxième
puis 15 % les années suivantes. Emmanuel Masset-Denèvre
Taxes sur les plus-values
Voir la partie sur la résidence secondaire (page 2).

Taux réduit de TVA sur les travaux


Voir la partie sur la résidence secondaire (page 3).

ANNEXES

ANNEXE 1 – LES CRÉDITS D’IMPÔT EN FAVEUR DU DÉVELOPPEMENT DURABLE

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ANNEXE 2 – DISPOSITIF BORLOO ANCIEN

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ANNEXE 3 – DISPOSITIF SCELLIER

ANNEXE 4 – DISPOSITIF SCELLIER INTERMÉDIAIRE

ANNEXE 5 – DISPOSITIF SCELLIER OUTRE-MER

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ANNEXE 6 – DISPOSITIF GIRARDIN

Supplément au no 58 de Conso Info du 30 mars 2011 • Édité par l’Institut national de la consommation • ISSN 2107-6553 • < www.conso.net >. 8