Startup Lokimmo

MASTER 246 : PROJET DE STARTUP – LOKIMMO
Promotion 2018 – 2019
Tuteur de projet : Hugo Gervais
Étudiants :
Imane El Baghli / Abdelkader Guennioui / Nady Nehmé / Marion Michel
Table des matières
REMERCIEMENTS ________________________________________________________ 3
PRESENTATION DE L’EQUIPE ET HISTOIRE 3
A) Comment on a eu l’idée : _______________________________________________ 3

B) Les fondateurs : _______________________________________________________ 4
C) Equipes supports : _____________________________________________________ 4
INTRODUCTION 5
A) Problématique : _______________________________________________________ 6
B) Objectif : ____________________________________________________________ 7
I- ANALYSE STRATEGIQUE DU MARCHE 8
A) Le marché de l’immobilier locatif à Paris ___________________________________ 8

B) Typologie et clientèle : étudiants – studios __________________________________ 9
C) Profil des investisseurs : _______________________________________________ 11
D) Extension à l’Ile de France – France ______________________________________ 13
E) Analyse des réponses du questionnaire ____________________________________ 14
II- MISE EN PLACE DE LA STRATEGIE DE NOTRE START-UP 15
A) Benchemark de la concurrence et démarcation de notre offre __________________ 15

B) Le simulateur d’offres _________________________________________________ 20
C) Marketing __________________________________________________________ 23
III- PRESENTATION DE NOTRE PRODUIT & BUSINESS-PLAN 27
A) Nos prestations et services _____________________________________________ 27

B) Les partenariats mis en place ___________________________________________ 31
C) Rémunération _______________________________________________________ 33
D) BP et besoin de financement ____________________________________________ 34
CONCLUSION ET PERSPECTIVES D’EVOLUTION 38

BIBLIOGRAPHIE 40
ANNEXE 41
2
REMERCIEMENTS
Nous tenons à remercier tout d’abord notre tuteur de start-up, Monsieur Hugo GERVAIS, qui
nous a accompagné et conseillé tout au long de notre projet, ainsi que tous les professeurs et
intervenants du master 246 de l’Université Paris Dauphine, pour nous avoir permis de profiter
de cet enseignement.
Pour les conseils enrichissants et le temps qu’ils nous ont consacré, nous souhaitons remercier
en particulier Monsieur Arnaud SIMON pour l’étude du marché immobilier résidentiel et la
méthodologie de création des algorithmes du simulateur, Monsieur Christian de KERANGAL
et l’IEIF pour les études de marché de l’immobilier, Hamza IRAQUI pour la création du site
internet, Charles SADAKA, ETNA Design & Engineering pour les conseils en matière de
travaux.
Nous tenons à remercier également l’ensemble des anonymes qui ont pris le temps de répondre
à notre questionnaire et qui nous ont encouragé dans l’avancée de notre projet.
PRESENTATION DE L’EQUIPE ET HISTOIRE
A) Comment on a eu l’idée :
Au sein de notre entourage et de nos divers cercles sociaux, nous avons souvent été marqué par
la réelle difficulté que représentait un investissement immobilier pour des « non
professionnels » ne possédant ni le temps, ni les informations et connaissances nécessaires pour
effectuer un bon investissement locatif. Par conséquent, étant tous les quatre étudiants en
immobilier, nous avons souvent été sollicités par nos proches pour divers conseils et ils nous
ont fait part des mêmes constatations : il est difficile de trouver de l’information, car il y a peu
de transparence et des milliers de sites différents mais surtout qu’ils n’ont pas le temps de
chercher le bien, ni de le gérer par la suite, et enfin que l’ensemble des démarches juridiques et
fiscales ne sont pas des sujets qu’ils maîtrisent.
3
B) Les fondateurs :
C’est pour ces raisons que nous avons décidé de nous lancer à la fin de notre année de Master
2 en management de l’immobilier dans l’accompagnement en investissement locatif. Notre
équipe est composée de 4 personnes dont deux profils ingénieurs diplômés de l’ESTP et deux
profils plus financiers. En plus de cette variété de compétences, nous avons tous suivi une
formation pluridisciplinaire et générale en immobilier, ce qui nous a permis d’appréhender des
sujets nouveaux comme la fiscalité ou le droit immobilier. Cette dernière année de master, nous
a également apporté une expérience professionnelle et des connaissances plus spécifiques dans
les métiers d’asset management et d’investissement, plutôt dans le tertiaire. Conscients de la
centralité du droit dans le domaine de l’immobilier que ce soit lors de l’acquisition ou de la
gestion, nous souhaitons recruter en interne une juriste pour nous soutenir dans toutes les
démarches juridiques que nous souhaitons proposer à nos clients. Nous intégrerons aussi en
interne un data scientist, poste stratégique pour notre startup car nous n’avons pas assez de
capitaux pour rémunérer ce poste en free lance alors que nous avons un réel besoin de ce
professionnel avant le lancement du site, pour la création de tous les algorithmes (web scraping,
simulation recherche, estimation travaux etc). Le traitement de la datas et l’intelligence
artificielle étant centraux dans notre projet, nous estimons avoir besoin d’un data scientist en
interne et de manière permanente et nous envisageons de le faire entrer dans le
capital/actionnariat de la startup.
C) Equipes supports :
N’ayant pas les compétences et l’expertise nécessaires pour assurer l’ensemble des services qui
seront proposés à nos clients, nous mettrons en place des équipes supports externes. Tout
d’abord, en vue de notre objectif de création de valeur sur les actifs, nous prévoyons de signer
des partenariats avec des startups pour la réalisation des travaux de rénovation, mais aussi pour
l’aménagement des appartements (nous évoquerons le régime LMNP plus en aval). Étant de
jeunes dynamiques avec un esprit entrepreneurial, nous avons cette ambition et volonté de
privilégier les collaborations avec des startups, ce qui nous permettra également d’optimiser
nos coûts.
4
INTRODUCTION
L’immobilier est toujours l’investissement préféré des français, et contrairement aux
apparences, les jeunes malgré leur volonté de mobilité et leur préférence pour l’expérience à la
propriété sont également acheteurs. Si aujourd’hui, 30% des millennials sont prêts à s’installer
et investir dans une résidence principale ils sont également 10% à vouloir investir en locatif,
devant l’ensemble des autres générations (Xennials et génération X). 1 De plus, étant contraints
par la nécessité d’avoir des fonds propres conséquents pour acheter un bien immobilier
correspondant à leurs standards, ils optent plus facilement pour la location à titre de résidence
principale et pour l’investissement immobilier à titre de placement générateur de revenus.
Le marché immobilier français reste très dynamique en 2019, caractérisé par une forte demande
locative, des prix en hausse et une baisse record des taux de crédits immobiliers. En effet, les
taux n’ont pas été aussi bas depuis novembre 2016 2. Selon la banque de France le taux d’intérêt
moyen des crédits nouveaux long terme à taux fixe a diminué sur un an pour atteindre 1,49 %
en avril 2019 et il a diminué de 19 points en 4 mois pour atteindre 1.20 % en juillet 2019.3 Cette
contraction des taux incite les ménages à emprunter pour investir ce qui explique
l’augmentation du nombre de crédits à l’habitat constatée ces dernières années (18,4 Mds € en
mars 2019 VS 16.2 MD €€ en 2018). Tout laisse à penser que tant que les taux seront bas, le
crédit immobilier soutiendra le dynamisme actuel du marché résidentiel. La tendance haussière
des prix qui peut s’expliquer en partie par une demande forte découlant des taux bas mais
également par une pénurie d’offre dans certains secteurs, permet d’envisager une plus-value à
la revente et une augmentation de la valeur du patrimoine pendant la durée de détention.
Cependant il ne faut pas oublier qu’il est aussi possible de faire une moins-value dans
l’hypothèse où le bien a été surévalué à l’achat, que la zone géographique n’a pas été assez
étudiée (papyboom dans certaines villes entraînant un excès d’offres) ou s’il y a un gonflement
fictif des prix lié à une surproduction de crédits immobiliers par exemple. Dans le cadre d’un
investissement locatif, même si la réalisation d’une plus-value est recherchée, il s’agit
essentiellement d’obtenir un rendement quotidien sur du moyen-long terme.
1
B&Y Finance – Les jeunes et l’immobilier une affaire qui roule
2Analyse du marché immobilier Français à mi année 2019 :
https://www.myexpat.fr/analyse-du-marche-immobilier-francais-a-mi-annee/
3
« Immobilier août 2019 : les chiffres et informations du mois Source »
https://www.immobilier-danger.com/Immobilier-aout-2019-les-chiffres-1051.html
5
De plus, la dynamique du marché de l’immobilier locatif est notamment soutenue par l’Etat
français à travers des mesures gouvernementales qui favorisent ces investissements (dispositif
Pinel, Prêt à taux Zéro, dispositif LNMP etc.).
De ce fait l’investissement en immobilier est « la clé de voute » d’un patrimoine solide. Plus
précisément l’immobilier locatif est un bon moyen pour les investisseurs de faire fructifier leurs
épargnes et de préparer leur avenir plus sereinement. En plus de présenter un risque
relativement faible, l’investissement en immobilier locatif est soutenu par des dispositifs
fiscaux avantageux et les conditions de financement actuelles sont particulièrement
intéressantes.
A) Problématique :
Cela dit, l’immobilier est un métier de professionnels, mais surtout pluridisciplinaire. Plusieurs
acteurs et métiers entrent en jeu lors d’un investissement immobilier (agents, notaires,
banquiers, avocats, fiscalistes). Les investisseurs n’ayant souvent pas le temps ni les
connaissances nécessaires pour réaliser un investissement optimal et rapidement rentable, nous
avons constaté un réel besoin d’accompagnement à plusieurs niveaux distincts de la chaîne de
l’investissement : la recherche du bien, le financement bancaire, les démarches administratives
et juridiques mais aussi dans la gestion locative. En effet, l’immobilier est incontestablement
un moyen de se bâtir un patrimoine solide et rentable mais 98% des personnes n’ont pas les
bonnes informations ou accès à celles-ci 4 et il faut investir de manière intelligente car tous les
achats ne sont pas rentables. En plus de l’accompagnement et de l’économie du temps de
l’investisseur, l’intérêt d’avoir recours à des professionnels dans cette démarche est de
bénéficier, d’une part de leur capacité à trouver de réelles opportunités lors de la recherche du
bien et de repérer ce qu’on appelle les « bonnes affaires », et d’autre part de leurs connaissances
notamment des articles de loi et des pratiques de marché. C’est en ayant les bonnes informations
que nous faisons les bons choix. A titre d’exemple, une grande proportion des investisseurs
n’est pas informée de certaines niches fiscales qui permettent d’économiser beaucoup d’argent
4
« Objectif libre et indépendant » :
https://paid.objectif-libre-et-independant.fr/club-des-investisseurs-immobiliers-voici-ma-
solution/?source=OLI810104&campaignId=84919&segmentId=96358&shootId=99838&prefill=&base=891
6
via la réduction du montant d’imposition (cf. dispositifs fiscaux détaillés dans les prochaines
sections).
B) Objectif :
Au vu de nos connaissances en finance, en droit de l’immobilier et en fiscalité, ainsi que des
partenariats qu’on a prévu de mettre en place, nous savons sur quels leviers jouer afin
d’optimiser la rentabilité d’un investissement locatif, contrairement aux investisseurs non
professionnels qui n’ont pas forcément accès à toutes les informations nécessaires. Voici ce
qu’on considère être les leviers principaux selon l’étape du projet :
- Recherche du bien : bien négocier le prix et limiter les autres frais lors de l’acquisition
(frais de notaire, d’agence, etc.).
- Financement : trouver pour nos investisseurs le meilleur crédit immobilier possible, en
prenant en compte les coûts d’assurance (un coût parfois plus cher que les intérêts du
prêt). Négocier directement avec les banques nécessite des compétences spécifiques et
demande beaucoup de temps aux investisseurs (cf. comparer avec concurrence).
L’objectif principal est surtout de minimiser l’apport en fonds propres de l’investisseur
afin qu’il bénéficie de l’effet de levier.
- Travaux : en vue de notre ambition d’optimisation de la valeur et de maîtrise des coûts,
nous accompagnons les investisseurs lorsqu’il y a des travaux de rénovation sur les
actifs.
- Fiscalité : aider les investisseurs à choisir le bon régime fiscal pour réduire le niveau
d’imposition et à anticiper l’aménagement nécessaire (meublé ou non).
- Suivi de l’investissement : il est important de s’assurer qu’un investissement continue
d’être rentable dans le temps ou dans le cas contraire envisager une revente afin
d’investir dans un bien plus performant. L’interprétation de ce suivi nécessite des
compétences financières quant au calcul du rendement locatif, du TRI et des CF.
Ainsi notre objectif est de mettre en place un produit qui répond à la demande des utilisateurs
qui souhaitent réaliser un investissement rentable, à travers un panel de services qui leur
facilitera non seulement la recherche du bien, mais aussi le choix de l’investissement, le
financement et la gestion de ce dernier.
7
I- ANALYSE STRATEGIQUE DU MARCHE
A) Le marché de l’immobilier locatif à Paris
Selon une étude de l’INSEE parue en août 2019, 62% des résidents parisiens sont locataires, et
cela s’explique par le prix très élevé de l’immobilier dans la capitale. En effet, ces 10 dernières
années, le prix des logements dans Paris, a progressé en moyenne de +57,4 %. Entre 2017 et
2019, nous constatons une évolution de +11,2 % et sur l’année 2019 seulement, l’évolution
annuelle représente +6,4%.56 Le prix de l’immobilier moyen dépasse les 10 000 € / m2, ce qui
fait de Paris la ville la plus chère de France, et l’une des plus chères du monde. Par conséquent,
une majorité des résidents parisiens, qui ne possède pas les revenus nécessaires à l’achat d’un
bien en adéquation avec ses attentes, opte pour la location afin d’habiter dans Paris. Il est
d’ailleurs courant, de rencontrer des parisiens locataires de leur résidence principale et
propriétaire d’un investissement locatif dans la capitale, en général un bien de plus petite taille
que celui qu’ils louent.
En revanche, malgré cette évolution à la hausse des prix, l’immobilier locatif parisien présente
de nombreux atouts économiques, touristiques (28 millions de visiteurs /an) et culturels qui en
font une valeur refuge pour les investisseurs. En effet, un investissement locatif dans Paris
offrira un rendement plus faible que dans d’autres métropoles régionales car les prix sont plus
élevés, mais il permettre de réaliser de manière quasi-certaine une plus-value à la revente. De
plus la maturité du marché, sa liquidité et la forte demande dans Paris, comparée à l’offre
locative fait pencher le rapport de force en faveur du propriétaires bailleurs.
Afin de cibler une typologie précise de biens, et de déterminer les profils des investisseurs vers
qui nous tourner dans un premier temps, nous nous sommes intéressés aux niveaux de loyers
moyens pour les différents types de logements à Paris ainsi qu’aux profils des locataires
concernés par la typologie sur laquelle nous choisirons de nous concentrer. Le loyer moyen
d’un logement à Paris s’élève à 35,5 €/ m2, ci-dessous, les loyers moyens charges comprises
des différents types de logement parisiens 7 :
5
https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=DEP-75
6
« Etude de marché locatif à Paris : comment investir à Paris en 2019 ?»
7
https://www.lagenceblue.fr/guide-de-la-location-immobiliere/marche_locatif/etude-de-marche-locative-a-paris-comment-
investir-a-paris-en-2019/
8
Type de logement Loyer moyen / mois Loyer / m2
Chambre 12 m2 565 € 47 € / m2
Studios 22 m2 863 € 39,2 €/ m2
T1 28 m2 1 001 € 37 ,7 €/ m2
T2 39 m2 1 290 € 33 €/m2
T3 60 m2 1 819 € 30,3 €/ m2
T4 84 m2 2 467 € 29,3 €/ m2
En 2019, les parts de marchés de ces différents types de logement se répartissent comme suit :
les studios représentent 45% du marché immobilier locatif à Paris, les chambres représentent
12% des biens mis en location et les T1 occupent une part quasi négligeable du marché
immobilier locatif avec seulement 4% des appartements loués. Les plus grandes surfaces
comme les T2 affichent une bonne dynamique avec 29% de part de marché et les T3 - T4
représentent respectivement 8% et 2% du parc immobilier locatif. On constate que les studios
représentent presque la moitié des biens du parc locatif résidentiel dans Paris.
B) Typologie et clientèle : étudiants – studios
Après analyse de diverses études en rapport avec la typologie de logement la plus recherchée
par les locataires et donc qui permet d’assurer une rentabilité continuelle aux investisseurs car
les biens sont toujours loués facilement et que sans plafonnement de loyer il est possible de
définir des loyers relativement élevés par rapport à la surface. Il en ressort que les petits
logements sont ceux les plus demandés à Paris par les locataires / personnes en recherche
d’appartement à louer. Cette forte demande pour les petites surfaces s’explique par des prix
élevés à l’achat qui ne permettent pas à tous les jeunes actifs de pouvoir acquérir et du nombre
d’étudiants non parisiens8qui sont les principaux demandeurs de studios. En effet, Paris est un
pôle universitaire très réputé qui accueille des étudiants du monde entier chaque année. De plus,
8
« Investissement locatif en Ile-de-France »
https://www.investissement-locatif.com/ile-de-france.html
9
les garanties nécessaires pour la location (un salaire qui couvre 3 mois de loyer) favorisent
également cette typologie de biens qui reste la plus accessible. Il est donc intéressant pour les
investisseurs de se concentrer sur des studios/T1 qui seront la cible des locataires étudiants,
toujours plus nombreux chaque année, Paris étant une ville particulièrement recherchée dans le
cadre des échanges universitaires d’une part mais également pour les provinciaux qui viennent
s’installer à Paris pour rejoindre les meilleures écoles et universités de France. En se
concentrant sur cette typologie et cette localisation, les investisseurs s’engagent dans un projet
sécurisé et rentable, car Paris ne cesse de centraliser les opportunités de travail et d’études.
Pour un investisseur, les points d’attention avant d’acheter un bien qu’il mettra en location sont
les suivants : la surface, la localisation et la catégorie foncière. Premièrement, en termes de
rentabilité, l’investissement dans les petites surfaces offre un rendement locatif plus élevé que
dans les grands appartements et la liquidité des biens de petites tailles permet de relouer
facilement afin qu’il y ait une continuité quasi assurée des flux à longueur d’année, alors qu’il
est plus difficile de relouer des grands appartements. Si Paris n’affiche pas la rentabilité locative
la plus attractive de France avec une moyenne à 4%, la facilité de louer pendant toute l’année
rend l’investissement pérenne, sans arrêt de revenus locatifs. Ensuite, concernant la localisation,
si la clientèle favorisée est étudiante, il est judicieux d’investir dans des biens à proximité des
écoles/universités ou dans des quartiers animés et appréciés par cette population. A noter que
la proximité aux transports (lignes de métro) joue un rôle déterminant dans la décision de
logement des étudiants qui souhaitent pouvoir accéder rapidement au cœur de Paris en plus de
leur établissement scolaire. Pour finir, louer meublé ou non est un choix important pour les
investisseurs car cela détermine le régime foncier appliqué. Tout d’abord, proposer un
appartement meublé facilite la vie des étudiants car ils n’auront pas à investir dans leur propre
mobilier et les investisseurs auront plus de chance de louer rapidement et facilement leur
appartement. L’étude de l’INSEE réalisée9 entre 2010 et 2015 met en avant la préférence des
locataires pour les meublés, avec une augmentation des logements meublés de 17% vs une
baisse de 8% des logements loués vides. De plus, il existe un régime fiscal peu connu des non
professionnels de l’immobilier, mais très intéressant il s’agit du régime LMNP (loué meublé
non professionnel) qui offre la possibilité aux investisseurs de réduire leur imposition. Ce
9
: « Les locataires du parc privé parisien : de fortes différences de profils selon le type et la localisation du logement » :
https://www.insee.fr/fr/statistiques/4187502#consulter
10
régime est particulièrement attractif pour des investisseurs qui souhaitent bénéficier
d’abattements fiscaux, il permet de déduire notamment de nombreuses charges liées au bien,
d’amortir celui-ci ou de déclarer que 50% des revenus perçus. Il s’agit d’un régime parmi
d’autres offrant la possibilité de diminuer les charges d’imposition liées à l’investissement
immobilier. Cependant, une minorité connaît les rouages de ces régimes fiscaux avantageux,
c’est pourquoi il y a un intérêt à recourir à des professionnels pour être accompagnés dès
l’acquisition mais également lors de la gestion locative car sans flux, il n’y a pas de rendement.
Cette analyse nous a conduit à cibler, dans le cadre de notre startup, les investissements locatifs
à Paris, principalement orientés vers des studios qui pourront bénéficier de la forte demande
étudiante. Nous avons la conviction de pouvoir proposer à nos clients des investissements surs,
liquides et rentables à travers cette cible niche.
C) Profil des investisseurs :
Une fois la localisation, la typologie et le type de locataire ciblé, nous nous sommes intéressés
aux profils des investisseurs, nos futurs clients, afin de mieux comprendre et appréhender leurs
besoins dans leur processus d’achat immobilier locatif. L’étude de l’IFOP de 2019, mentionnée
ci-dessus, nous a apporté des statistiques pertinentes quant aux investisseurs potentiels et leur
perception du marché immobilier actuel. Les statistiques suivantes nous ont conduites à
déterminer une cible préférentielle de clients : la génération des jeunes actifs de 25 à 34 ans,
qui sera notre référence dans nos choix stratégiques.
Tout d’abord, 53% des répondants se disent optimistes concernant leur propre situation dont
68% de millennials. Ce qui explique que 45% sur l’ensemble des générations sont favorables à
un achat immobilier dans le contexte actuel dont 50% des millennials.
Les millennials semblent plus optimistes et intéressés par un achat immobilier dans un contexte
actuel, ce qui nous laisse penser qu’ils seront des clients précurseurs pour notre projet de startup,
et donc notre première cible à convaincre. Cependant, déterminer une cible préférentielle ne
signifie pas que nous allons nous restreindre à cette génération d’investisseurs, les millennials
sont simplement la clientèle cible sur laquelle nous baserons notre stratégie d’entrée et plus
précisément notre stratégie de marketing et de communication. Également, au vu du classement
par régions des villes les plus attractives, nous retenons plus précisément, et toujours dans une
11
optique non restrictive, les millennials basés en région parisienne car Paris est en première place
dans leur classement.
De plus, deux points de l’étude ont particulièrement retenu notre attention. Les mesures
gouvernementales récentes sont peu connues d’une majorité, alors que certaines sont très
positives, par exemple :
- La reconduction jusqu’en 2021 du prêt à taux zero ;
- La reconduction jusqu’en 2021 du dispositif de défiscalisation Pinel qui permet à tout
investisseur achetant un logement neuf dans l’objectif de le louer, de bénéficier d’une
réduction d’impôt ;
- L’arrêt de l’encadrement des loyers qui consistait à limiter l’évolution du prix des
logements et s’appliquait uniquement en zone tendue.
Deuxièmement, en ce qui concerne les moyens d’informations privilégiés pour la recherche

d’un bien immobilier :
- 73% des investisseurs potentiels privilégient les moyens digitaux, à savoir les sites et
les portails d’annonces,
- 71% d’entre eux demandent un contact avec des professionnels de l’immobilier,
- 69% utilisent le contact avec des personnes de leur entourage,
- 52% passent par un contact avec d’autres professionnels tels que les
banquiers/notaires/mairies etc.
Après analyse de ces statistiques, notre produit semble pouvoir répondre aux attentes des
investisseurs. En effet, nous proposons à travers notre site web, d’accompagner nos clients dans
les démarches de financement, juridique et fiscale afin de limiter le nombre de personnes et
professionnels intermédiaires auxquels il est nécessaire de s’adresser pour tout achat. Ici nous
offrons une prestation complète, qui permet d’informer les investisseurs sur des dispositifs
fiscaux souvent mal connus, de les accompagner dans les démarches juridiques et notariales
mais également de les orienter et aider pour l’obtention d’un financement. Un autre aspect
positif de ces résultats est la proportion non négligeable des répondants qui utilisent leurs
contacts personnels pour la recherche d’un bien immobilier car nous compterons
essentiellement sur le bouche à oreille durant les 6 premiers mois de lancement de notre startup
(cf. BP ci-après).
12
D) Extension à l’Ile de France – France
Malgré notre choix de se concentrer sur la capitale durant notre première année, nous constatons
que l’investissement locatif en IDF, de manière générale présente des belles opportunités
pouvant rapporter plus-values et rentabilités. Cependant, même si la région dans sa globalité,
bénéficie du rayonnement de Paris, il faut tout de même bien sélectionner la ville dans laquelle
investir. Les critères de réussite essentiels d’un investissement en région IDF sont : la présence
d’un bassin d’emploi à proximité immédiate, avec de nouvelles entreprises et commerces qui
s’y implantent afin d’attirer salariés et habitants, mais également un réseau de transports
développé permettant des liaisons rapides avec Paris notamment.
D’un point de vue démographique, d’ici 2030, l’Île-de-France pourrait accueillir 45 000 à 75
000 foyers supplémentaires chaque année10. Cette hausse des ménages coïncide avec la hausse
du rendement locatif (car hausse de la demande locative), et vient augmenter l’attractivité de la
région en général pour les investisseurs. L’élément porteur de cette nouvelle attractivité pour
les villes régionales proches de Paris, c’est le projet du Grand Paris Express. Ce développement
des transports en communs franciliens offre de nouvelles perspectives d’investissements en
périphérie immédiate (i.e. Saint Ouen, Montreuil, Montrouge).
Par conséquent, nous considérons que cibler l’achat de studios dans des zones établies ou
prochainement établies (cf. IDF, Grand Paris Express) en vue de les louer à une clientèle
d’étudiants ou de jeunes actifs, est la bonne stratégie pour des investisseurs plutôt adverses au
risque en leur permettant d’obtenir du rendement de façon sécuriser, c’est-à-dire des revenus
réguliers et durables.
Au niveau du marché Français, l’étude de l’IFOP réalisée en mars 2019 établit un classement
des villes françaises les plus attractives avec en première place Bordeaux (19%), puis Nantes
(12% VS 10% en 2018) et arrive en troisième place Paris (11% VS 13% en 2019). On constate
qu’entre 2018 et 2019, Nantes est passée devant Paris en termes d’attractivité pour les
10
https://www.investissement-locatif.com/ile-de-france.html :
13
investisseurs, Bordeaux a été une révélation en termes de demande locative et Lyon reste
toujours l’une des villes les plus appréciées par les étudiants, ce qui peut être un axe de
développement potentiel de notre startup en termes de localisation des biens.
Toutefois, si on s’intéresse aux classements par régions, Paris détient la 1ère place en région
parisienne pour 28% des investisseurs potentiels, et nous avons décidé de commencer par nous
concentrer sur une clientèle d’investisseurs basés en Ile de France, tout en gardant à l’idée
d’étendre par la suite les profils d’investisseurs ainsi que la localisation des biens qu’on leur
proposera.
A noter que Paris n’est peut-être pas la ville la plus rentable de France dans le cadre d’un
investissement immobilier, mais elle garantit quasi systématiquement un locataire pendant les
douze mois de l’année, et notre objectif principal sera de gagner la confiance des investisseurs
qui auront recours à nos services et pour cela nous nous devons de leur assurer les résultats
attendus dès le début.
E) Analyse des réponses du questionnaire
Afin de confirmer les résultats des études consultées, et notre analyse du marché, nous avons
décidé de réaliser notre propre étude de marché à travers un questionnaire que nous avons
diffusé sur plusieurs réseaux et à nos cercles sociaux, l’échantillon étant donc constitué
principalement de jeunes actifs ou futurs actifs, correspondant à notre cible préférentielle (plus
précisément de 23 à 34 ans). Ci-dessous nous développerons les principaux résultats obtenus :
- 94,5% souhaitent / ont déjà pensé investir dans l’immobilier
- 78,2% souhaitent être accompagnés dans leur démarche
Ce qui nous amène à la conclusion que les répondants expriment un très fort intérêt pour
l’investissement immobilier mais ont peu de connaissance et temps pour se lancer d’où le besoin
d’être accompagnés.
En ce qui concerne les points précis sur lesquels ils souhaitent être accompagnés, ci-dessous
leur classement préférentiel :
1. Accompagnement dans la recherche de votre bien ;
2. Accompagnement dans la recherche de votre financement bancaire ;
3. Accompagnement dans la rédaction des documents administratifs et juridiques ;
14
4. Souhaitez-vous avoir un espace client dédié sur notre site afin d'avoir un suivi détaillé
de vos investissements (revenus, charges, taxes, valeurs de marché de vos biens, vision
portefeuille conso, taux de financement et de refinancement de marché …) ;
5. Accompagnement dans la gestion de votre bien (location, relocation, travaux d'entretien,
aménagement, ...).
Ce que l’on peut interpréter de ce classement, c’est qu’ils sont particulièrement sensibles
dans l’accompagnement au moment de l’acquisition, de la recherche du bien au financement
et procédures, c’est-à-dire tout ce qui demande du temps et des connaissances spécifiques,
et qu’ils le sont moins sur des accompagnements plus classiques qui sont déjà proposés par
des agences immobilières (gestion locative).
On constate également dans les résultats du questionnaire, deux éléments essentiels à un

bon accompagnement selon notre échantillon : un conseil personnalisé afin de bien cibler
leur besoin et de la réactivité de la part des prestataires. Nous sommes convaincus qu’un
grand nombre d’investisseurs potentiels, représentés dans notre échantillon, sont prêts à
payer pour un service complet, rapide et efficace leur permettant d’optimiser leur
investissement et d’économiser un maximum de temps grâce à un accompagnement dans
toutes les démarches.
De plus, en ce qui concerne les travaux, 70% des répondants souhaitent effectuer des petits
travaux post acquisition, ils recherchent donc un niveau de risque intermédiaire. Ce qui nous
intéresse particulièrement, c’est que parmi ces 70%, 85% souhaitent se faire accompagner
voire déléguer en totalité la réalisation de ces travaux en question. Ainsi, notre partenariat
avec la startup ETNA Design & Engineering nous permettant de prendre en charge toutes
les démarches liées aux travaux au meilleur coût, répond parfaitement au souhait des jeunes
investisseurs d’acquérir des biens à restructurer/rénover à condition d’être accompagnés
dans cette étape.
II- MISE EN PLACE DE LA STRATEGIE DE NOTRE START-UP
A) Benchemark de la concurrence et démarcation de notre offre
La mise en place d’un questionnaire détaillé et ciblé nous a permis d’évaluer l'intérêt de notre
projet pour une gamme de clients précise. Les études de marchés, quant à elles, nous ont
15
conforté sur la capacité d’attrait de notre offre, véhiculée et potentiellement boostée par des
conditions politico-économiques très favorables qui rendent actuellement le financement et
l’investissement locatif très intéressants.
Nous avons procédé ensuite à une analyse fine du marché de la concurrence, en étudiant tous
nos concurrents directs et indirects. Un tableau comparatif est dressé en annexe comparant nos
prestations à celles de nos concurrents (Annexe I).
Afin de créer des services pérennes, nous avons décidé d’analyser nos concurrents directs à
court terme, comme les sites qui proposent des services similaires ou voisins ( BEVOUAC,
INVESTISSEMENT-LOCATIFS.COM - IMMOCITIZ, MASTEOS), mais aussi des
concurrents indirects, sociétés bien implantées qui pourront faire évoluer leur business plan et
diversifier leur services en proposant du conseil en investissement locatif (seloger.com,
meilleursagents.com, ou branche spécialisée des gestionnaire de patrimoine en ligne,etc.)
1. Les concurrents directs :
L’analyse des concurrents directs est primordiale pour le lancement de LOKIMMO. Cela nous
permet de voir le niveau de saturation du marché et d’évaluer la pertinence de notre offre par
rapport à la concurrence.
Nous avons analysé nos principaux concurrents directs en nous mettant dans la peau d’un
potentiel client, afin d’étudier leurs offres, leurs rémunérations, les services qu’ils proposent,
les fonctionnalités de leur site, etc.
Nous dressons ci-après un tableau comparatif des différents concurrents et de nos propres
services, afin de se positionner de manière stratégique et d’inciter les clients à se tourner vers
notre produit plutôt que ceux proposés par nos concurrents. Ainsi nous avons analysé les
principaux points de démarcation de notre offre, qui sont les suivants :
a) Un “Offers simulator” : la mise en place d’un simulateur d’offres instantané
Les concurrents :
Les concurrents procèdent de la sorte :
(i) Un site web avec une présentation relativement succincte des services qu’ils
proposent ;
(ii) Les réalisations déjà entreprises avec des anciens clients. Les anciennes réalisations
ont une place très importante pour rendre la société légitime et sérieuse ;
16
(iii) La plupart des concurrents affichent le prix du bien acheté, le quartier, la surface, le
rendement brut, le montant de travaux et ameublement ;
(iv) Un moyen de contacter un conseiller physique en prenant un rdv.
Notre analyse :
L’investissement locatif que propose nos concurrents cible des personnes de 25-34 ans,
correspondant à la cible présentielle que nous avions déterminé via notre analyse de marché.
Nous le constatons au regard des différents témoignages clients disponibles sur les sites de nos
concurrents. Or ces jeunes de la génération internet recherchent une information instantanée,
rapide et des réponses immédiates, ce que les sites concurrents ne procurent pas. En effet, une
fois les réalisations consultées, il n’est pas possible d’obtenir une information immédiate, il est
nécessaire pour les clients de prendre un rdv physique ou par téléphone, après avoir donner
quelques informations personnelles (adresse mail, numéro de téléphone, etc).
Un jeune de 25-34 ans qui veut se lancer dans l’investissement locatif mais qui recherche des
conseils est souvent entrepreneur et curieux dans l'âme mais n’a pas les connaissances
techniques et juridiques pour le faire. C’est sur la curiosité du potentiel client que nous misons
pour l’attirer vers notre produit, en mettant en place un simulateur qui donne des offres
instantanées avec des rendement potentiels et des prix de biens qui correspondent à la recherche.
Ainsi, le client passera plus de temps sur le site à consulter nos potentielles offres avant d’être
contraint d’avoir une interaction avec un conseiller.
Notre offre :
En comparant à la concurrence, notre site proposera :
(i) Une présentation relativement succincte des services que nous proposons ;
(ii) Les réalisations déjà entreprises avec des anciens clients ;
(iii) Un simulateur d’offre dans lequel le client rentre des informations qu’il connaît déjà
sans avoir besoin de consulter des documents ou sa banque. Le client devra introduire
dans le simulateur 2 types de données :
• Des “facts” ou des données factuelles (les revenus, les charges courantes, etc) qui
sont des données connues par la personne et qui peuvent être remplies de façon
instantanée.
• Des “choices” ou des données de choix (niveau d’apport personnel, maturité du
prêt, volonté de faire des travaux) qui sont des données également faciles à
déterminer.
17
Ainsi, nous ne demandons pas la capacité de financement du client pour estimer le montant de
l'investissement mais uniquement les revenus du client. Le client peut donc avoir une idée des
offres qui lui correspondent en quelques clics avant même d’avoir une interaction avec un
conseiller. Nous estimons que la prise de rendez-vous lorsque le prospect n’est pas encore
convaincu du projet va freiner sa curiosité et son attrait à l’offre et donc nous pensons que la
prise de rdv doit intervenir le plus loin possible, en présentant de façon transparente et en amont
nos offres avec leur rendement potentiel, etc. Cela permet un gain de temps considérable à nos
conseillers et améliore le ratio de transformation de prospect en client parce que la personne
qui a déjà vu les offres et a passé du temps à analyser celles-ci, sera plus renseignée et nous
contactera uniquement si elle est convaincue de vouloir se lancer avec nous.
b) Un “Loan estimate” : ou un estimateur de capacité d’emprunt imbriqué dans

notre simulateur :
Nos concurrents :
Un potentiel prospect qui consulte le site d’un concurrent n’a souvent pas une idée de sa
capacité d’emprunt. Il devra faire des recherches et contacter sa banque, ce qui va ralentir
l’inertie de ses recherches et de son envie de contacter un conseiller.
Notre analyse et critiques :

L’investissement locatif que propose nos concurrents est basé sur le financement bancaire et
l’effet de levier que celui-ci crée. Afin d’avoir un produit instantané et rapide qui correspond à
la demande du prospect, il faudra proposer un estimateur de capacité d’emprunt du type
“meilleurtaux.com”
Notre Offre :
Nous proposons un estimateur de capacité d’emprunt imbriqué dans le simulateur d’offres,
ainsi, le potentiel client aura directement la fourchette de sa capacité d’emprunt et donc des
offres disponibles et en adéquation avec sa capacité, sans avoir dans un premier temps à
contacter sa banque ou d’autres comparateur de taux.
18
c) L’espace Client et le suivi des investissements :
Nos concurrents :
Les sites internet concurrents proposent la gestion locative du bien une fois acheté mais ne
proposent pas un outil de suivi des biens et de financements bancaires, ou un outil de
consolidation dans le cas d’acquisition de plusieurs appartements.

L’offre de gestion locative est primordiale pour assurer un service complet de prise en charge
de l’investissement. Cependant, il ne faut pas assurer un suivi technique et administratif du bien
uniquement mais aussi assurer un suivi financier et opportuniste. Le client doit pouvoir
consulter l'encours du prêt en quelques clics, et savoir s’il est opportun de renégocier son prêt
en fonction du contexte de marché, ou même avoir une idée de la valeur du bien et de la fiscalité
afférente s’il est amené à être vendu.
Notre offre :
Nous mettons un espace client dynamique avec un reporting instantané. Ce service présente une
réelle valeur ajoutée que la concurrence ne propose pas et permet de :
- s’assurer que son investissement continue d’être rentable ;
- connaître la valeur de son actif sur le marché ;
- mettre en parallèle les revenus et les coûts liés à l’investissement ;
- suivi du financement, savoir en temps réel quelle proportion restante à rembourser ;
- possibilité de refinancement ;
- si rentabilité se dégrade, reconnaître le timing pour vendre.
d) Axe de développement : Ouverture de notre offre à une clientèle internationale
Nos concurrents :
Les sites concurrents sont en français et sont dédiés à des résidents du territoire français.

Pour la première fois de l’histoire, la France rentre dans le classement des 5 pays les plus
attractifs pour les investisseurs étrangers. L’immobilier n’est pas épargné de cette réussite, et
les grandes métropoles françaises ont un attrait particulier pour la clientèle internationale
financièrement aisée. L’ouverture de cette offre d’investissement locatif à l’international peut
19
nous permettre une augmentation importante de notre chiffre d’affaires, mais cette offre doit
rester ciblée dans des pays cohérents. En se posant des questions simples comme “qui voudra
investir dans l’immobilier en France ?” ou « pourquoi investir en France et pas dans son pays
de résidence ?», nous avons pu cibler des pays en particulier pour focaliser notre futur
démarchage et marketing à l’international. Nous focaliserons donc nos recherches de clients
dans les pays suivants et pour une clientèle plus fortunée (étant donné que les capacités de
financements bancaires ne sont pas les mêmes) :
- Les pays francophones d’Afrique et d’Afrique du Nord avec des relations fortes avec la
France pour une clientèle fortunée (“upper middle class”) qui recherche à investir dans
l’immobilier dans un marché plus stable. Souvent, ces personnes connaîtront la France
pour y avoir fait leurs études ou à titre de destination de voyage.
- Les pays du moyen Orient (Liban, Israël, Egypte) avec une population francophone et
francophile mais avec des contextes politico-économiques incertains.
2. La concurrence indirecte
La concurrence indirecte est plus complexe à cerner et plus redoutable à combattre. C’est une
concurrence qui s’inscrit dans un calendrier moyen à long terme. Cette concurrence proviendra
de sociétés qui présentent des services annexes aux nôtres et qui voudront développer leur offre
d’investissement en immobilier locatif.
Quelles sociétés peuvent disrupter le marché de l'investissement en développant une offre
concurrente :
- Les sites de brokerage comme seloger.com ;
- Les sites d’évaluation de biens immobiliers et de data comme meilleursagents.com ;
- les sites spécialisés en investissement de défiscalisation : la-loi-pinel.com/ ;
- Les sites de gestion de patrimoine en ligne : rhetores.fr.
Il faut être conscient de cette concurrence potentielle et surveiller les nouveautés que proposent
ces concurrents pour améliorer et adapter notre offre s’il y a lieu d’être.
B) Le simulateur d’offres
Nous avons imaginé un simulateur d’offres qui génère toutes les offres pertinentes en fonction
d’un ensemble de critères :
20
⇒ Insérer en entrée dans le simulateur :
- Régions ou ville dans laquelle investir
- Les revenus
- Les charges
- Mensualités de prêts en cours
- La durée de prêt
- Le montant d’apport personnel
- La réalisation de travaux ou non
⇐ Avoir en sortie du simulateur :

a) Une estimation de la capacité d’emprunt et du meilleur taux
b) Une liste de bien correspondant à la recherche et qui affiche 4 données :
- Le prix du bien avant négociation
- Le rendement attendu
- Le loyer perçu
- Le montant des mensualités bancaires
- La nécessité de travaux avec un baromètre de fiabilité (très fiable, fiable, peu
fiable). Cette fonctionnalité reste très compliquée et sera un axe de
développement de notre produit.
Le simulateur d’offres que l’on mettra en place est basé sur plusieurs algorithmes que l’on
détaillera sans entrer pour autant dans la technicité de codage. L’objectif est de trouver la
donnée la plus fiable pour obtenir le résultat de recherche le plus pertinent possible.
Les différents algorithmes sont expliqués ci-après :
3. Algorithme du meilleur taux

Algorithme qui permet d’estimer le taux de marché à développer par le data scientist qui va
nous rejoindre.
4. L’Algorithme “data scraping” des biens à vendre

Cet algorithme va permettre de trouver des offres de biens à la vente en faisant une recherche
instantanée sur tous les sites de ventes immobilières qui permettent de partager leur données
(regarder dans les conditions d’utilisations). L’algorithme générera une liste de biens avec le
21
quartier, le prix avant négociation, frais d’agence inclus et un descriptif qui sera analysé par un
programme de langage intelligent pour détecter le besoin de travaux s’il est précisé. Cette liste
de données sera appelée LIST A.
5. L’algorithme Calculateur de rendement

Cet algorithme devra générer un rendement estimé de l’investissement en fonction de
comparables. Ce rendement ne peut pas être trouvé en prenant une moyenne d’un quartier ou
d’une ville car il ne sera pas fiable. Le rendement devra être construit en trouvant des
comparables de prix de vente (après négociation et hors frais d’agence) et des loyers de biens
équivalents et dans le même quartier.
Etape 1 : Trouver une matrice de prix de vente fiable pour faire une statistique :
La complexité de cet algorithme vient du fait que les prix affichés dans les annonces des sites
de ventes immobilières sont des prix avec frais d’agent et avant négociation. La négociation du
prix peut être conséquente en fonction des villes et des quartiers, donc pour avoir la donnée la
plus fiable, nous avons décidé de ne pas se baser sur les prix affichés dans la liste LIST A pour
calculer les rendements mais nous allons :
i) Utiliser la base “Demande de valeurs foncières” ou DVF pour avoir les transactions depuis
2018 des biens immobiliers dans les quartiers recherchés (par noms de rues ou par parcelles
cadastrales). Il faut avoir une population nombreuse de données pour avoir une valeur
statistique fiable et proche de la réalité.
ii) Mettre en place un algorithme qui fait du data scraping sur le site “meilleursagents.com” et
renvoie la progression des prix depuis 2018. Cet algorithme fera une recherche automatique
du quartier sur meilleursagents.com et récupérera le pourcentage de progression des prix
depuis un an (donnée accessible). En effet, pour avoir une moyenne de prix cohérente avec
la réalité, il faut actualiser les prix de vente des biens en 2018 à aujourd’hui. Le site
meilleurs.agents a des données très récentes et permet d’avoir une prix actualisé : (prix de
la base DVF) X (1+ progression des prix depuis 1 an de meilleurs.agents.com )
⇒ Cela permet d’avoir un prix actualisé du quartier de chacun des biens de la LIST A
en fonction de l’état du bien, de la surface, de l’étage, etc.
Etape 2 : Trouver une matrice de loyers de chacun des quartiers de la LIST A:

La recherche d’une moyenne de loyer ne présente pas la même complexité que celle des prix
car les loyers affichés sont dans la majorité des cas les loyers transactés, la marge de négociation
22
sur les loyers et quasiment inexistante. Donc il suffit de créer un algorithme du même type que
celui de “data scraping” des biens à vendre mais qui ira récolter les loyers des biens mis en
location et qui calculera une moyenne cohérente en fonction du quartier, de la surface, de l’étage
et de l’état du bien.
6. L’algorithme “data scraping” du loyer

C’est le même algorithme qui cherchera le loyer pour le calcul de rendement. En récoltant les
loyers des biens similaires et en prenant la moyenne des valeurs hautes (étant donné que le bien
que l’on va louer sera rénové donc dans la fourchette haute des loyers).
Si notre site web se compose de multiples algorithmes comme nous l’avons expliqué
précédemment, nécessaires à la création des services que nous comptons offrir à nos clients sur
notre site, il ne faut néanmoins pas négliger la partie marketing et communication afin de
trouver les bons canaux et la bonne stratégie nous permettant d’attirer les clients sur notre site.
C) Marketing
De manière générale, peu importe l’activité que l’on exerce, il est primordial de savoir s’adapter
à l’évolution des comportements. Aujourd’hui définir une stratégie marketing en immobilier
est incontournable et ce pour diverses raisons. En effet, dans ce milieu, ce sont les clients (ici
les acheteurs) qui prennent la décision finale car il ne faut pas oublier qu’ils ont toujours l’option
de procéder à cet investissement sans nous.11 Ensuite, la confiance est indispensable pour
convaincre les clients d’avoir recours à nos services. Il faut noter que ce processus de conviction
qui consiste à transformer un contact en prospect puis en client prend souvent beaucoup de
temps, en particulier lorsqu’il s’agit d’un investissement à cette échelle.
Durant notre première année, notre objectif est, à travers le bouche à oreille, de tisser des
relations avec les clients afin d’approfondir leurs besoins et attentes et d’y répondre plus
précisément, dans l’optique d’améliorer notre produit avant le lancement du site. Nous
souhaitons gagner la confiance de nos premiers clients qui contribueront à la création de notre
image et seront nos premiers « ambassadeurs ». A cet effet, nous trouverons nos premiers
23
investisseurs au sein de nos différents cercles sociaux : amis, famille, anciens camarades de
classes, collègues etc.
Ensuite, une fois que l’on aura les fonds nécessaires pour investir dans le lancement du site, il
faudra que nous nous concentrions sur le déploiement d’une réelle stratégie marketing et de
communication. Comme mentionné précédemment, créer un lien avec les clients est essentiel
et il faut tenir compte de l’évolution des mentalités. Par exemple aujourd’hui 90% des acheteurs
/ vendeurs démarrent leur projet immobilier sur internet12, ce qui souligne l’importance du
marketing digital dans ce milieu. Outre le digital, nous prévoyons également d’utiliser des
moyens plus traditionnels comme se déplacer dans les écoles de commerces et d’ingénieurs
(M2) pour leur présenter notre startup en vue d’attirer des futurs jeunes actifs, ou encore prendre
contact avec des cabinets de gestion de patrimoine, en leur proposant des collaborations car ils
pourraient nous apporter de nombreux investisseurs.
Toute stratégie marketing naît d’un besoin précis, qui définit notre positionnement. C’est pour
cela que nous avons choisi de baser celle-ci sur les besoins de notre cible préférentielle
d’investisseurs retenus lors de notre analyse de marché (cf. I/ Analyse stratégique du marché)
soit les millennials. Les deux questions essentielles qui doivent guider la définition de celle-ci
sont :
1) Sur quel marché on se positionne ? Il faut bien connaître le marché ciblé soit la
typologie des biens, l’évolution des prix, le nombre de transactions, le ratio
propriétaires/locataires.
2) Quelle est notre concurrence ? n’étant pas les premiers à proposer ce type de services
et n’étant pas à l’abri de futurs concurrents, il faut actualiser notre benchmark
régulièrement car le marché concurrentiel évolue rapidement. La concurrence est
d’avantage un point d’attention dans notre métier car nous avons non seulement des
concurrents directs qui proposent des packages semblables de services, mais aussi
plusieurs concurrents indirects. Nous devons par ailleurs, faire face aux concurrents
spécialisés dans chacun des services que nous proposerons (travaux, gestion locative,
etc.). Même s’il est nécessaire de trouver des points de différenciation/démarcation, il
12
Les 20 clés du marketing immobilier : de la définition des besoins aux secrets d’une campagne marketing réussie
http://www.facilogi.com/blog/20-cles-du-marketing-immobilier/
24
est également important de s’intéresser aux méthodes et actions des concurrents afin de
s’en inspirer pour améliorer nos services d’une part mais surtout pour ne jamais être
dépassé par l’arrivée de nouvelles technologies, propositions, etc. qui pourraient rendre
obsolètes notre offre.
Concrètement, nous devons étudier plusieurs aspects du marketing immobilier : l’analyse des
besoins des clients, le type de stratégie, nos objectifs et le suivi des prospects.
Analyse des besoins des clients :

L’idée est de poser un diagnostic sur les besoins et attentes des millennials ce qui nécessite de
définir un persona et de segmenter les cibles. Premièrement, la création du persona c’est-à-dire
le portrait d’un personnage fictif (ou inspiré de quelqu’un de notre entourage) nous permet de
mieux cibler les clients. Par exemple, Nicolas, 27 ans pense déjà à préparer sa retraite, il ne
souhaite pas investir dans sa résidence principale dû à sa mobilité professionnelle mais il veut
se construire un patrimoine immobilier. Ensuite il est judicieux, afin de segmenter les cibles,
de déterminer des sous-familles par exemple par catégorie socio professionnelle, la localisation
géographique, etc.
Type de stratégie : digital et « inbound marketing » et référencement de notre site.
Comme mentionné précédemment, il faut tenir compte des changements de mentalité. En plus
de privilégier les plateformes digitales pour la recherche des biens, nous pouvons constater que
cette génération favorise les échanges personnalisés, ce qu’on appelle le « Inbound
marketing »13. En effet, notre cible préférentielle répond de moins en moins au marketing
intrusif et ignore souvent les annonces qui ne sont pas ciblées. L’idée est de les convaincre que
ce que nous leur proposons leur convient personnellement, il s’agit donc d’adopter une stratégie
de conseil sur mesure. Ensuite, concernant notre site web, il sera l’outil principal de notre
« inbound marketing ». Ci-dessous les différents rôles qu’il devra jouer au cours du parcours
client :
• Attirer des visiteurs et les convertir en prospects (par exemple via des articles de blog
sur des thématiques immobilière) ;
• Garantir le suivi des prospects et de la communication (lien entre notre site et nos outils
de suivi, collecter les données utilisateurs pour les intégrer au CRM) ;
13
Les 20 clés du marketing immobilier : de la définition des besoins aux secrets d’une campagne marketing réussie
25
• Transformer les prospects en clients ;
• Fidéliser les prospects convertis en clients (emailing, suivi, connexions entre le site et
les comptes des clients sur les réseaux sociaux, etc.).
Pour finir, le référencement de notre site est un point à ne pas manquer car le marketing digital
immobilier est soumis à une très forte concurrence. Voici les deux types de référencement
(gratuit et payant) à considérer :
1) Le référencement naturel : il s’agit de positionner notre page sur les résultats

« naturels » des moteurs de recherche. Cette stratégie n’engendrera pas de coût autre
que le consultant éventuel que nous pourrions embaucher sur le long terme.
2) Le référencement payant : il s’agit là de liens sponsorisés (AdWords sur Google,
Facebook Ads sur Facebook, etc.).
Objectifs de notre stratégie :

La finalité de notre stratégie marketing est d’atteindre les objectifs suivants :
• Gagner en visibilité, construire une réputation, optimiser notre positionnement, cibler

plus précisément les clients ;
• Atteindre des objectifs chiffrés à définir dans l’année ;
• Se différencier en présentant nos services de manière à ce qu’ils soient plus attractifs
que ceux de la concurrence par exemple à travers l’originalité de l’approche, en prouvant
notre expertise dans le domaine ou encore en conquérant des territoires délaissés par nos
concurrents (cf. extension à d’autres villes). Encore une fois, le benchmark régulier est
un facteur essentiel pour l’ajustement de notre stratégie.
Suivi des prospects :

En marketing immobilier, il est judicieux de mettre en place un outil pour suivre nos prospects.
Ci-dessous les moyens que l’on considère :
- « Tunnel de conversion » : il s’agit de suivre le parcours des prospects à compter

du premier contact jusqu’à ce qu’ils soient officiellement des clients.
- Mettre en place des solutions logicielles : celles-ci nous permettront d’organiser
notre suivi (cf. CRM, marketing automation).
26
- Mettre en place des indicateurs de performance : l’objectif est d’enregistrer tous
nos résultats pour avoir un « track record » des prospects, ce qui nous permettra de
calculer le retour sur notre investissement en actions menées.
Somme toute, notre site web sera au cœur de notre stratégie marketing long terme, pour laquelle
nous disposons encore d’un an pour l’améliorer, suite aux premiers retours d’expériences
clients.
Après avoir décrit la concurrence, notre positionnement et la démarcation envisagée à travers

un site web composé de plusieurs algorithmes offrant de nouvelles fonctionnalités aux clients,
et une stratégie marketing digitale adaptée à notre cible, nous analyserons plus précisément
notre produit dans la dernière partie et nous évoquerons nos anticipations financières à court-
moyen terme.
III- PRESENTATION DE NOTRE PRODUIT & BUSINESS-PLAN
A) Nos prestations et services
Comme évoqué précédemment, l’objectif de notre site est d’accompagner les investisseurs
locatifs à chaque étape de leurs projets d’achats immobiliers afin de leur épargner tout effort de
recherche du bien et du financement, de gestion de travaux ainsi que de gestion administrative
et locative et de faciliter le suivi de leurs investissements. Les différents services que nous leur
proposerons sont détaillés ci-après.
1. Etude du projet
L’étude du projet est une étape préliminaire qui consiste à analyser la situation financière des
investisseurs mais surtout de mettre en place des conseils sur mesure selon leurs besoins et ainsi
de leur proposer une liste de biens correspondants à leurs attentes.
Pour cette étape, les investisseurs devront remplir un questionnaire rapide qui contient un
nombre restreint de questions qui sont les suivantes :
- Localisation du bien si l’investisseur à une préférence

- Revenus nets mensuels
- Apport personnel
- Durée de l’emprunt
27
- Montant de travaux envisagé :
o pas de travaux souhaités ;
o rénovation simple ;
o restructuration lourde.
Cette simulation va permettre par la suite, via plusieurs algorithmes qui ont été détaillés
précédemment, d’afficher deux résultats : la capacité d’emprunt de l’investisseur et le taux
auquel il peut emprunter d’une part et les biens qui correspondent à sa capacité d’emprunt et
ses critères de recherche.
Dans la liste déroulante des offres qui lui sont proposées, quelques éléments essentiels
apparaissent : taille du bien, prix, localisation, loyer, mensualité et rendement. Cependant il est
possible d’avoir une description approfondie du projet, de sa rentabilité et du financement en
cliquant sur « + d’infos » en bas à droite de chaque offre. L’investisseur aura alors accès au
détail des performances de son projet d’acquisition avec notamment le montant des frais de
notaires, des travaux et des honoraires de Lokimmo, au détail de son emprunt, des revenus et
des charges liés au bien et de son effort d’épargne net.
2. Recherche du bien :
La recherche du bien se fait comme nous l’avons évoqué par un algorithme qui va récupérer
toutes les annonces disponibles en ligne. Une alerte pourra être activée par l’investisseur afin
de recevoir toutes nouvelles annonces qui correspond à ses critères de recherche.
Lorsque nous aurons développé des relations avec certains agents immobiliers, nous
souhaiterions mettre en place avec eux des partenariats afin d’avoir des offres en exclusivité et
off market.
3. Financement :
Tout d’abord, nous accompagnons le client dans la définition de la stratégie d’emprunt, notre
objectif étant d’optimiser l’apport en capital ainsi que de négocier pour les investisseurs les
meilleurs taux. Ainsi, nous évitons à l’investisseur l’effort de recherche de financement et de
négociation avec les banques.
Une fois le financement mis en place, nous nous chargeons également du suivi en temps réel
de celui-ci et ce à travers l’espace client que nous proposons sur le site (cf. étape 8) suivi de
l’investissement)
28
L’objectif de cette prestation est de permettre à l’acheteur de tirer avantage de l’effet de levier
en investissant un minimum de capital et de temps.
4. Juridique :
L’accompagnement juridique et fiscale que nous souhaitons proposer intervient lors de
l’acquisition et de la gestion locative. Au moment de l’acquisition nous étudierons les
possibilités fiscales qu’offre cet investissement, notamment au regard des lois comme Pinel,
PTZ, LMNP, Malraux et l’amendement Denormandie (Cf annexe II). De plus, nous
accompagnerons les clients lors de l’établissement de l’ensemble des documents juridiques et
notariaux (rédaction acte de vente avec les annexes : diagnostics, règlement de copropriété,
etc.). Lors de la gestion locative nous seront en charge de la rédaction des renouvellements et
nouveaux baux, mais également du suivi des contentieux s’il y en a.
5. Travaux :
Nous souhaitons essentiellement proposer des bien à restructurer à nos clients (niche market)
pour capter à la fois un rendement et une plus-value en capital. Ainsi nous étudions le potentiel
de valorisation des biens et les travaux à entreprendre en partenariat avec des startups qui sont
nos prestataires. Nous souhaitons offrir à nos clients la possibilité de capter ce potentiel gain de
valeur sans qu’ils aient à s’investir plus dans leur achat. Nous nous chargerons de ce fait du
suivi des chantiers mis en place après accords des investisseurs sur le montant et les travaux qui
seront réalisés. De plus nous assurerons la gestion des garanties et le suivi des sinistres éventuels
qui surviendraient pendant la durée de détention de l’actif.
6. Ameublement :
Notre objectif est de livrer clé en main les appartements aux acheteurs. Nous avons donc
imaginé un partenariat avec des startups dans l’aménagement (comme Little Worker par
exemple que nous détaillerons plus loin). Nous nous occupons de passer les commandes auprès
de ceux-ci en adéquation avec le budget et les goûts de l’investisseur, nous réceptionnons et
installons ensuite le mobilier. L’appartement sera ainsi livré, rénové, équipé et meublé et pourra
être loué meublé rapidement pour un loyer optimisé.
7. Mise à la location et Gestion locative :
Dans un premier temps, en ce qui concerne la commercialisation du bien, nous nous occupons
de la diffusion des annonces photographiques, ainsi que d'accompagner sur la sélection de
locataire. En effet, nous analysons pour l’investisseur les dossiers des candidats et leur
29
solvabilité, toujours dans l’optique de simplifier l’expérience des investisseurs et de leur éviter
tout effort administratif et juridique, nous proposons également la réalisation de l’état des lieux
ainsi que de la rédaction des baux pour ces derniers.
Dans un deuxième temps, une fois le bien loué, nous proposons en option d’assurer la gestion
locative en interne. A cet effet nous nous occupons des étapes ci-après :
1- L’encaissement loyers/charges ;
2- Les relances en cas de retard de paiement/ d’impayés ;
3- Révision du loyer ;
4- Gestion administrative (problèmes techniques pris en charge en interne, assurances
etc.) ;
5- Sortie du locataire en place (préavis, état des lieux de sortie).
Nous offrons également la possibilité à l’investisseur de suivre la gestion locative en stockant

en ligne les documents essentiels liés au locataire (bail, état des lieux, échanges significatifs,
quittancements). Afin de pouvoir effectuer l’ensemble de ces missions nous sommes conscients
qu’il sera nécessaire d’obtenir la carte G.
Idéalement, nous souhaitons que tous les investisseurs optent pour la gestion locative en interne
car cela nous permet de nous assurer un flux continu en termes de rémunération (détaillée dans
la partie III/C « Rémunération »)
8. Suivi de l’investissement
Cette prestation est un réel point de différenciation avec nos concurrents. En effet, ce que nous
proposons sur notre site est un espace client dédié au suivi en temps réel de l’investissement.
L’investisseur pourra ainsi suivre l’évolution de la valeur de son bien régulièrement, sa
performance, le détail des revenus et les dépenses liés au bien (revenus avant et après charges,
taxes) ainsi que le taux de rentabilité de l’investissement. Également, nous proposons le suivi
du financement c’est à dire des frais financiers, du remboursement progressif de la dette ainsi
que la possibilité de refinancement du prêt.
Toutes ces informations seront regroupées sous forme d’un dashboard comprenant ces diverses
rubriques et illustré de graphiques. Ci-après le détail des données présentées sur le dashboard :
Données statiques :
ü Loyer
30
ü Charges non récupérables
ü Taxes
ü Rendement
ü Capital restant du
ü Plus-value réalisée en cas de vente
Données dynamiques :
ü Valeur locative de marché
ü Evolution de la valeur d’expertise
ü Refinancement : évolution des taux d’intérêts de marché (courbe des taux pour
comparer au taux d’intérêt souscrit) -> proposition de refinancement si les
conditions sont favorables
De plus, pour les investisseurs qui auront acheté plus d’un bien, nous proposons le même
service en consolidé pour son portefeuille avec en supplément les éléments suivants :
ü Nombre d’actifs (ex : 2 T2 ET 1 STUDIO)
ü Graphique de localisation (camembert décrivant la répartition géographique)
ü Loyer total
ü Rendement moyen
Ci-après un exemple de graphique du dashboard sur la partie relative au financement :
Nous estimons que cette offre de suivi de l’investissement via un espace client dédié est un
véritable levier de valeur ajoutée à notre startup et un point de différenciation par rapport à
l’offre concurrente.
B) Les partenariats mis en place
En ce qui concerne les travaux, l’intérêt de collaborer avec les startups est d’utiliser leur
expertise et leur carnet d’adresse afin d’optimiser les coûts de rénovation pour les investisseurs.
31
Ils déterminent pour nos investisseurs les besoins de travaux à réaliser, estiment les coûts, puis
les réalisent et pilotent le chantier.
Par exemple, une startup avec laquelle il serait intéressant de collaborer est « Little Worker »,
spécialiste dans le conseil et la réalisation des travaux, qui propose des prestations de qualité à
prix maitrisés, à Paris, en Ile-de-France et à Bordeaux. Cette startup a réalisé plus de 200
chantiers en 2018, propose des travaux au prix du marché et garantis pendant 10 ans. Selon les
spécificités de chaque projet, elle sélectionne pour nos investisseurs un chef de chantier adapté.
Leurs statistiques indiquent une marge maximum de 5% entre le début du chantier et la fin du
projet, ce qui nous permet d’assurer la maîtrise des coûts à nos investisseurs. Les investisseurs
auront le choix de nous laisser être les clients directs de la startup et de gérer l’intégralité du
chantier et ils auront leur propre espace client qui leur permettra de suivre en direct l’évolution
de leur chantier (devis interactif, matériaux utilisés, photos). L’intérêt pour nous de collaborer
avec Little Worker est qu’ils pilotent le projet de travaux à chaque étape qu’ils s’agissent de
travaux de rénovation simple, travaux de rénovation complet ou de travaux de rénovation lourd.
Ci-dessous les prestations proposées et les tarifs :
Type de travaux Prestations Prix/ m2
Travaux de rénovation simple - Remise de peinture 100-300 € / m2
- Dépose et pose de carrelage
- Dépose et pose de moquette
- Pose du petit mobilier
Travaux de rénovation complet - Remise de peinture 700 – 1 100 €/ m2

- Rénovation cuisine
- Rénovation salle de bain
- Mise au norme de l'éléctricité
- Changement des fenêtres
- Plomberie et réseaux d'éau
- Création / modification des murs placos
Travaux de rénovation lourd - Rénovation complète de votre bien 1 100 – 1 500 €/ m2
- Modification des murs
- Modification profondes et structurelles
de votre appartement
- Mise aux normes complètes : électricité,
plomberie, isolation
- Modification de la structure du plancher
32
Ensuite, la startup ETNA Design & Engineering, possède une large base de données très utile
de ratios sur tous les types de travaux relatifs aux logements. Ils possèdent également un large
carnet d’adresse de professionnels et sont capables de déterminer les besoins de rénovation, ils
savent dès le départ à qui s’adresser selon le type de travaux à entreprendre (menuiserie, bois,
parquets etc.) La start-up, formée de 4 ingénieurs architectes s’est spécialisée dans la rénovation
de studio et d’appartement et est capable de générer une maquette 3D de l’appartement après
rénovation et ameublement, ce qui aide l’investisseur à se projeter dans le local et qui permet
de commencer la mise en location avant même la fin des travaux pour éviter une vacance
supportée par le propriétaire.
Avant de décider de recruter un profil juridique nous avions pensé à travailler avec Legalstart,
startup qui s’occupe de la gestion de l’ensemble des démarches juridiques et qui permet
d’économiser jusqu’à 80% des frais juridiques. Cela dit, il est préférable pour nous d’avoir en
interne un spécialiste du droit en immobilier, plus précisément un juriste car ce dernier sera
amené à travailler de manière récurrente avec nos clients tout au long de la durée de vie de
l’investissement (création de sociétés, rédaction des baux, accompagnent dans les actes de vente
et la rédaction des contrats de prestations). Selon nous, avoir un ou infine plusieurs juristes nous
permettra d’effectuer une économie d’échelle et de maîtriser la qualité des prestations juridiques
en interne.
C) Rémunération
L’idée est de mettre en place un mode rémunération le moins variable possible afin de s’assurer
des revenus continus. L’objectif est que cette rémunération soit totalement transparente. A cet
effet, nous avons pensé à deux axes de rémunération, d’une part auprès de notre prestataire via
les travaux mais également auprès du client sur nos services.
Premièrement, la rémunération sur les travaux réalisés ne sera pas basée sur un taux fixe. En
effet, suite à nos négociations avec le prestataire ETNA Design & Engineering, nous avons
décidé de mettre en place un palier de rémunération sur lequel nous appliquerons un taux
dégressif sur le montant des travaux (entre 9 et 12% du montant HT des travaux).
Deuxièmement, du côté du client, nous nous rémunérons à deux étapes de l’investissement : au
moment de l’acquisition de manière forfaitaire sur un package défini de services, puis sur la
gestion locative, de manière récurrente (taux fixe sur les revenus perçus).
33
Plus précisément, la rémunération au moment de l’acquisition, sous forme de coût « one shot »
correspond à l’offre des services suivants :
- La recherche du bien ;
- La réalisation des travaux et le suivi ;
- L’optimisation de l’investissement et de la stratégie fiscale ;
- La gestion administrative et des documents juridiques ;
- La mise à disposition de l’espace client et du suivi du portefeuille sur la durée de
détention.
Le détail du tableau de nos honoraires à l’acquisition se trouve ci-après :
Montant du bien % honoraires Lokimmo

< 100 000 € 7 505 €
de 100 000 € à 350 000 € 11 305 €
de 350 000 € à 500 000 € 20 805 €
> 500 000 € sur demande
D) BP et besoin de financement
Enfin, dans cette dernière partie, après avoir évoqué l’ensemble des éléments concernant notre
produit, notre stratégie marketing, nos prestataires et notre rémunération envisagée, nous
pouvons développer notre business plan à court terme, sur les trois premières années.
1èrepartie : 0-1 an
Compte tenu du temps qu’il faut pour mettre en place un site fonctionnel et des algorithmes
back-testés afin d’obtenir les résultats les plus fiables possibles, nous avons décidé de se lancer
la première année dans le conseil en investissement locatif sans site internet ou support web,
mais en réalisant de façon mécanique les recherches de taux, de biens, de rendement, etc. Cela
nous permettra :
- de gagner en expertise en traitant plusieurs dossier de A à Z et de manière tout à fait
autonome ;
- de gagner du temps pour mettre en place le site internet et les différents services ;
- de lancer les différents partenariats avec nos prestataires, partenariats qui seront voués à
être renégociés une fois notre nombre de clients augmente ;
- de suivre toute les démarches administratives pour la création d’une marque ;
- de pitcher notre idée dans un incubateur pour trouver des locaux à la start-up ;
34
- de lever des fonds dans l’optique de couvrir les coûts de la création du site et de la société.
-
En pratique, nous nous donnons la première année pour :
1- Créer une société SAS en se faisant conseiller par le site legalstart spécialisé dans la
création de sociétés et toutes les démarches juridiques en général.
⇒ Coût : 2000 euros
2- Commencer à investir pour nos proches (amis et famille déjà intéressés et dont nous avons
une liste non exhaustive) pour gagner en expertise dans le domaine et dans toutes les
tâches.
- Localisation : IDF
- Clients : Notre entourage – Bouche à oreille
- Rémunération : rémunération réduite – 2% (investissement de 200.000 € en
moyenne)
- Nombre de clients : un client tous les 2 mois pour chacun des 4 chargés de projets
sur une période de 8 mois (pas d’activité les 4 premiers mois - recherche de
prospects pour les premiers investissements) : soit 4 investissements par personne
par an donc 16 projets d’investissements la première année.
3- Rechercher des biens sur le marché et s'entraîner à dénicher les bonnes affaires, les
appartements délabrés à prix décoté. Pour cela, il faut :
- Participer aux ventes aux enchères de notaires en ayant réalisé un bilan promoteur
et estimer les travaux à prévoir afin d’avoir le meilleur prix qu’on peut offrir et
gagner l’enchère ;
- Contacter les agences immobilières afin de rechercher de biens délabrés ou de
petites surfaces en mauvais état.
4- Rechercher le financement et monter le dossier de financement des clients.
5- Entreprendre les éventuels travaux et l’ameublement puis suivre le chantier.
35
6- Au cours de la première année, et parallèlement aux premiers dossiers d’investissement
locatif, nous prendrons le temps de préparer le lancement officiel de la start-up et du site
internet :
- Déposer une marque (Legalstart) : 1000 euros
- Création d’un site fonctionnel : 10.000 euros
- Création des différents algorithmes et faire entrer au capital de la société un data
scientist qui travaillera toute la première année sur les algorithmes du simulateur
- Négociations des différents contrats avec nos prestataires : 0 euros
- Déposer la demande de carte professionnelle de gestion immobilière : 500 €
- Études démographiques et sélection des régions : Afin d’investir dans les régions
qui présentent des prix immobiliers croissants et donc une potentielle plus-value
pour l’investisseur, nous allons réaliser une analyse démographique poussée grâce
aux données présentées par l’INSEE pour choisir les villes dans lesquelles nous
allons cibler nos recherches de biens. Ainsi, de façon très cartésienne, nous pouvons
être surs que la revente à horizon moyen ou long terme permettra de percevoir une
plus-value à l’investisseur.
Produits de la première année :

1. Capital : les 5 associés rentreront dans le capital à hauteur de 6000 € chacun, soit 30.000€
2. Revenus de conseil en investissement locatif :
- La rémunération de la première année sera réduite : 2% de coût d’investissement (pas

de rémunération de nos prestataires)
- Estimation : coût moyen d’un investissement = 200.000 €
- Nombre d’investissements la 1ère année : 16 investissements
- Chiffre d’affaires de la première année : 200.000 x 16x 2% = 64.000 €
- Les associés ne se rémunèrent pas la première année
- Levée de fond auprès de la BPI : 30.000 €
- Levée de fond auprès de l’Université Dauphine : 40.000 €
- TOTAL Cash-Flow : 164.000 €
36
2èmepartie : 2èmeet 3èmeannée
Objectif :
- Avoir un site fonctionnel et testé à partir du début de la 2ème année.
- Trouver des locaux : pitcher notre idée de start-up à la station F pour des locaux.
- Remarque : La communauté de startuppeurs de la station F rentre parfaitement dans
notre fourchette de clientèle : 25-34 ans, entrepreneur, opportuniste.
Localisation : IDF – Régions à sélectionner en première année (Lille/Bordeaux/Lyon/Nantes)

Locaux : Station F
Rémunération à l’acquisition du bien :

- 30 : le nombre d’investissement en 2ème année
- 7.000 euros : la rémunération moyenne par appartement
⇒ 210.000 € : Rémunération LOKIMMO sur l’acquisition des biens la 2ème année.
Estimation de la rémunération des travaux :

- 50% des biens auront besoin de travaux de rénovation (d’après le benchmark des
concurrents)
- 25 m2 : La surface moyenne des biens achetés.
- 800€/m2 : montant de travaux au m2 pour chaque appartement rénové.
- 10% : Rémunération moyenne de LOKIMMO sur un marché travaux de 20.000 €
(800€/m2 x 25 m2) soit 2.000 € par appartement nécessitant des travaux
⇒ 30.000 € de rémunération sur les travaux.
Estimation de la rémunération de la gestion locative :

- 46 appartements : Nombre de bien gérés en fin de 2ème année
- 800 €/mois : loyer minimum d’un studio de 20 m2 à Paris soit 9.600 € par an
- 5% : rémunération LOKIMMO sur la gestion locative soit 480 € par an en moyenne
⇒ 22.000€ : Rémunération LOKIMMO sur la gestion locative
CHIFFRE D’AFFAIRES LOKIMMO (Année 2) : 262.000 €
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Notre compte de résultat attendu pour les 3 premières années est le suivant :
© Année 1 Année 2 Année 3
Chiffre d'affaires
Revenus - Acquisition de biens € 64 000 € 210 000 € 315 000
Revenus - Travaux € - € 30 000 € 45 000
Revenus - Gestion locative € - € 22 000 € 44 000
Couts de production
Frais site € (10 000)
Bénéfice Brut € 54 000 € 262 000 € 404 000
Charges de personnel € (125 000) € (250 000) € (250 000)

Frais R&D € -
Achat de data € (10 000) € (10 000) € (10 000)
Développement du site € (2 000) € (2 000)
Frais administratifs et généraux
Loyer € (30 000) € (30 000)
Frais juridique € (5 500) € (3 500) € (3 500)
Transports € (2 500) € (2 500) € (2 500)
Brevets & Marques € (1 000)
Comptabilité € (2 000) € (2 000) € (2 000)
Excédent brut d'exploitation EBITDA € (90 000) € (36 000) € 106 000
Amortissements
Dépreciations et provisions
Resultat d'exploitation (EBIT) € (90 000) € (36 000) € 106 000
Charges et produits financiers
Résultat courant € (90 000) € (36 000) € 106 000
Charges ou produits exceptionnels
Bénéfice avant impôts EBT € (90 000) € (36 000) € 106 000
Impôts € - € - € -
Résultats net € (90 000) € (36 000) € 106 000
CONCLUSION ET PERSPECTIVES D’EVOLUTION
LOKIMMO est un projet opportuniste qui s’inscrit parfaitement dans son temps. Il est basé sur
un constat simple observé chez les jeunes générations : préférer la mobilité à la propriété. Dans
un environnement mondialisé, les étudiants comme les jeunes cadres ont des ambitions de
mobilité qui les incitent à ne pas être propriétaires de leur résidence principale. L’incapacité des
jeunes cadres à trouver des biens qui correspondent à leur attente en termes de surface et de
localisation dans les grandes métropoles les poussent également à rester locataires. Mais il ne
faut pas pour autant écarter l’immobilier en tant qu’investissement. L’immobilier présente des
avantages que les autres placements n’ont pas : c’est l’unique produit que votre banque accepte
de financer à plus de 100% du prix du produit. Heureusement, c’est aussi un investissement à
risque très maîtrisé et avec une volatilité très faible, ce qui le rend un produit d’investissement
à la portée financière de tout le monde, surtout dans ces conditions politico-économiques qui
offrent un taux bancaire au plus bas depuis 2016.
38
L’équipe LOKIMMO a imaginé un projet ambitieux pour faciliter l’investissement locatif, de
la recherche de bien au financement, à la gestion journalière en passant par les travaux de
rénovation. En se donnant une année pour se familiariser avec les différents aspects du conseil
en investissement tout en mettant en place des partenariats, et les bases d’un site dont les
fonctionnalités utilisent le traitement de data mis à disposition (DVF) ou acheté
(meilleursagents) afin de satisfaire la demande d’un client.
Notre vraie valeur ajoutée réside dans l’instantanéité de notre offre : en quelques minutes, un
potentiel client peut déjà avoir une idée de sa capacité d’endettement, des rendements espérés,
et des biens qu’il peut viser.
Afin de concrétiser notre ambition, nous avons mis en place un Business Plan sur 3 ans qui
permet d’estimer la dimension financière de notre projet et d’essayer de trouver les solutions
adapter. Mais nous gardons en tête 2 axes de développement qui permettront dans un deuxième
temps d’améliorer notre service et de mieux répondre aux besoins de nos clients (ou “ Extend
the business”) et s’ouvrir à une clientèle internationale plus fortunée qui désire investir dans
l’immobilier parisien et français de manière générale. ( ou “ Expand the business”).
39
BIBLIOGRAPHIE
Les jeunes et l’immobilier une affaire qui roule - B&Y Finance

https://www.byfinance.fr/jeunes-et-immobilier-une-affaire-qui-roule/
Analyse du marché immobilier Français à mi année 2019 :

https://www.myexpat.fr/analyse-du-marche-immobilier-francais-a-mi-annee/
« Immobilier août 2019 : les chiffres et informations du mois Source »

https://www.immobilier-danger.com/Immobilier-aout-2019-les-chiffres-1051.html
« Objectif libre et indépendant » :

https://paid.objectif-libre-et-independant.fr/club-des-investisseurs-immobiliers-voici-ma-
solution/?source=OLI810104&campaignId=84919&segmentId=96358&shootId=99838&pref
ill=&base=891

https://www.lagenceblue.fr/guide-de-la-location-immobiliere/marche_locatif/etude-de-
marche-locative-a-paris-comment-investir-a-paris-en-2019/

https://www.investissement-locatif.com/ile-de-france.html
« Les locataires du parc privé parisien : de fortes différences de profils selon le type et la
localisation du logement » :
https://www.insee.fr/fr/statistiques/4187502#consulter
« Parc de logement en France au 1er janvier 2018 »

https://www.insee.fr/fr/statistiques/3620894
« Les 20 clés du marketing immobilier : de la définition des besoins aux secrets d’une campagne
marketing réussie »
Les sites concurrents directs : BEVOUAC, INVESTISSEMENT-LOCATIFS.COM

IMMOCITIZ, MASTEOS
Les sites de concurrents indirects : Seloger , meilleursagents, meilleurtaux.com
Étude des conditions du logement en France, Edition 2017, INSEE
Étude du crédit foncier immobilier de mars 2019 – « Un marché tout en nuances à l’aube d’une
année charnière »
Entretien avec Arnaud Simon, Christian de Kerangal et Hugo Gervais
40
ANNEXES
Annexe I : Benchmark des concurrents

Annexe II : Détails sur les régimes fiscaux
Annexe III : Résultats de notre questionnaire
41
ANNEXE I :
42
ANNEXE II :
PINEL :
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière créé par Sylvia Pinel, ministre du logement
en 2014 et qui succède le dispositif Duflot. Elle a été créée pour relancer la construction et favoriser
l’apparition de logements écologiques en France. Elle vise aussi à assurer un logement en location aux
personnes aux revenus plus modestes. Elle fait suite à la loi Duflot dont elle est très proche, en termes
de fonctionnement.
Le principe de la loi Pinel est simple : en contrepartie d’un investissement locatif, le propriétaire
bénéficie d’une réduction d’impôt, calculée sur base de la durée de mise en location.
Limité à 2 logements maximum par an, il permet de profiter d’une défiscalisation qui peut atteindre
63.000€.
Ce dispositif s’applique à tout contribuable français résidant et payant leurs impôts en France.
Fonctionnement et conditions :
Pour inciter les contribuables à investir dans le locatif neuf, le dispositif loi Pinel une réduction
d’impôt exprimée en % du prix d’achat, déterminé en fonction de la durée de la mise en location.
Ainsi, le principal avantage de la loi Pinel est que l'impôt sur le revenu est revu à la baisse pendant
toute la durée de la location allant de 6 ans minimum, 9 ou 12 ans maximum.
Le taux varie en fonction de la durée de l'engagement de location.
Taux de la réduction d'impôt à partir de septembre 2014 selon la durée de l'engagement de location
Durée la location Taux Répartition de la réduction d'impôt
Période initiale de 6 ans 12 % 2 % par an
Engagement initial de 6 ans 1re prolongation de 3 ans 6 % 2 % par an
2e prolongation de 3 ans 3 % 1 % par an
Période initiale de 9 ans 18 % 2 % par an
Engagement initial de 9 ans
Prolongation de 3 ans 3 % 1 % par an
Cependant, 2 plafonds limitent le calcul de cette réduction d’impôt :
• Le prix d’achat du bien immobilier ne doit pas dépasser 300 000 € par personne et par an. De
ce fait, la réduction d’impôt maximale atteint 63 000€.
• Le prix du mètre carré de la surface habitable est de 5 500 € maximum.
A prendre en compte également le plafonnement global des niches fiscales. Pour l'imposition 2019, le
total des avantages fiscaux ne peut pas dépasser 10 000 € par foyer.
Charges déductibles :
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Lors de votre déclaration de vos revenus fonciers (2044), il vous est possible de déduire vos charges
de vos loyers telles que les frais de gestion, les intérêts d’emprunts, frais de garanties, la taxe foncière,
les frais d’entretien et de réparation.
Pour bénéficier de l’avantage fiscal prévu par cette réforme, il faut remplir plusieurs conditions liées
au type de bien, à son niveau de performance énergétique, à la période d’investissement, à la
localisation du logement, au locataire et à la location.
1. Condition de location
Tout d’abord, contrairement à la loi Duflot, la loi Pinel permet aux propriétaires de louer son bien à
ses ascendants (parents) et descendants (enfants). Cependant il est à noter que le locataire ne doit pas
faire partie du foyer fiscal du propriétaire.
De plus, la loi Pinel exige un plafond de ressources, c’est-à-dire que les revenus des locataires ne
peuvent pas excéder un certain montant, en fonction de la zone où se situe le logement mis en location.
Le revenu fiscal du locataire ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires, ci-dessous :
2. Conditions liées à l’investissement immobilier :
La réduction d'impôt concerne :
• Logement neuf
• Logement en l'état futur d'achèvement
• Logement que vous faites construire
• Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25% du
coût total de l'opération).
• Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation
• Local transformé en logement d'habitation.
Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2017) en fonction de la zone géographique -
Bail conclu en 2019 - Métropole
Composition du foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 38 236 € 38 236 € 31 165 € 28 049 € 28 049 €
Couple 57 146 € 57 146 € 41 618 € 37 456 € 37 456 €
+ 1 personne à charge 74 912 € 68 693 € 50 049 € 45 044 € 45 044 €
+ 2 personnes à charge 89 439 € 82 282 € 60 420 € 54 379 € 54 379 €
Majoration par personne à charge
+ 13 341 € + 12 213 € + 8 936 € + 8 041 € + 8 041 €
supplémentaire
De plus les logements doivent être achevés dans les délais suivants :
Dispositif Pinel - Délais maximums d'achèvement du logement selon le type d'acquisition

Type d'acquisition Délai d'achèvement du logement
Logement en l'état de futur Dans les 30 mois suivant la signature de l'acte authentique
achèvement d'acquisition
Logement à construire 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire
44
Dispositif Pinel - Délais maximums d'achèvement du logement selon le type d'acquisition
Type d'acquisition Délai d'achèvement du logement
31 décembre de la 2e année après l'acquisition du logement ou
Logement faisant l'objet de travaux
du local
La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2021.
Le logement doit se situer en zones A, A bis ou B1.
3. Conditions liées à la location :
Il existe aussi plusieurs conditions liées au locataire et à la location pour que le propriétaire d’un
logement neuf mis en locatif puisse bénéficier d’une réduction d’impôt selon les modalités de la loi
Pinel :
• Le bien doit être la résidence principale du locataire

• Il doit être loué au plus tard un an après l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition
• La durée de location doit être au minimum de 6 ans, maximale de 12 ans
• Le locataire ne peut être membre du même foyer fiscal que le propriétaire mais il peut être un
proche, un membre de sa famille, par exemple
La loi Pinel impose un plafond de ressources aux personnes qui louent le bien. Aussi, pour bénéficier
d’une réduction d’impôt, le propriétaire doit mettre son bien à un locataire dont les revenus fiscaux ne
peuvent pas dépasser les montants suivants :
45
Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :
Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole
Plafonds mensuels de loyer au m²
Localisation du logement
2018 2019
Zone A bis 16,96 € 17,17 €
Zone A 12,59 € 12,75 €
Zone B1 10,15 € 10,28 €
Zone B2 (sur agrément) 8,82 € 8,93 €
Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d'un coefficient
multiplicateur .
Les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.
46
LMNP
1. Généralité :
La LMNP vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs
non imposés tout en récupérant la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf). Ce
régime concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n’excèdent
pas la somme de 23 000€ par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an.
L’activité de location meublée est une activité immobilière à la mode et de nombreux investisseurs
immobiliers cherchent à transformer leur location vide, imposée lourdement sous le régime fiscal des
revenus fonciers, en location meublée, imposée sous le régime fiscal des bénéfices industriels et
commerciaux.
Ce changement est d’autant plus simple que l’activité de location meublée peut contenir une
exploitation saisonnière du logement, mais surtout une exploitation au titre de la résidence principale
du locataire. Pas besoin de changer radicalement le mode d’exploitation de votre locatif pour faire de
la location meublée, il suffit d’y mettre suffisamment de meuble pour que le locataire n’ai plus à y
apporter que ses effets personnels.
Le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée,
comporte au minimum les éléments suivants :
1. Literie comprenant couette ou couverture ;

2. Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre
à coucher ;
3. Plaques de cuisson ;
4. Four ou four à micro-ondes ;
5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment
permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7. Ustensiles de cuisine ;
8. Table et sièges ;
9. Étagères de rangement ;
10. Luminaires ;
11. Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Comme vous pouvez le constater, la liste est très précise. Un logement qui ne comporterait pas, au
minimum, tous ces meubles ne pourraient pas prétendre au régime de la location meublée et ses
revenus seraient alors soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
2. Les régimes fiscaux du statut LMNP :

Il est possible de choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel. Votre
décision dépend notamment du montant de vos recettes locatives.
Le micro-BIC
Il s'applique si vos recettes ne dépassent pas 70.000 €. Vous profitez d'un abattement de 50 % sur les
recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable). Vous ne pouvez pas créer de déficits. Ce
régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50 %.
Le régime réel du statut LMNP :
Au-delà de 70.000 € ou sur demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures, vous bénéficiez du
régime réel.
Vous déduisez des recettes l'ensemble des charges (intérêts d'emprunt, taxes, travaux, frais de syndic
et de gestion, etc.) et les amortissements (faculté de déduire une partie du prix du logement des loyers
lorsque vous les déclarez). Au bout du compte, vous diminuez vos recettes, donc vos impôts. Il faut
noter que le régime dit de bénéfice réel ou “en réel” est obligatoire dès lors que vous déclarez plus de
32 900€ par an.
47
3. Avantages du LMNP
ü Amortir son bien sur plusieurs dizaines d’années (i.e.) c’est-à-dire calculer sa
dévalorisation tous les ans et la déduire des revenus issus de la location.
ü Amortir les meubles et équipements (pour ceux ayant une valeur supérieure à 598 €) sur
leur valeur d’usage ; par exemple 5 ans pour une TV, 8 ans pour la literie …
ü Déduire les charges liées à la gestion et les intérêts de votre emprunt
ü Récupérer la TVA à 20% sur votre investissement si vous investissez dans une résidence
neuve de services telles que les résidences étudiantes, de tourisme, médicalisée,
d’affaires…
ü Dans le cadre d’un investissement dans une résidence de services :
• Absence de gestion locative car le bien est géré par un bailleur commercial
• Assurance de toucher un revenu tous les mois car votre bailleur commercial est
obligé de vous verser des loyers même si le logement est vide
4. Calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière en LMNP
Le mode d’imposition de la plus-value immobilière diffère selon que l’activité de location

meublée est exercée à titre professionnelle ou à titre non professionnelle. Pour mémoire, la
distinction entre l’activité de location meublée « professionnelle » et « non professionnelle » est
présenté à l’article 155 du Code Général des Impôts. Ainsi, l’activité de location directe ou
indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre
professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
• Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en
qualité de loueur professionnel ;
• Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal
excèdent 23 000 € ;
• Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les
catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et
commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles,
des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article
62.
Les loueurs en meublé non professionnels, c’est à dire ceux qui ne respectent pas les 3 conditions
cumulatives décrit ci avant, verront leur plus-value immobilière imposée selon la fiscalité applicable
classiquement aux plus-values immobilières réalisées par le particulier. Ainsi, et de manière
simplifiée, la plus-value immobilière sera taxable à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19%,
puis aux prélèvements sociaux au taux de 17.20%.
La plus-value immobilière sera le résultat de la différence entre :
• Le prix de cession de l’immeuble ;
Et
• Le prix d’acquisition de l’immeuble tel qu’il a été payé par le vendeur lors de l’achat. Le prix
d’achat est majoré des frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence) qui pourront être
retenu de manière forfaitaire pour 7.50% du prix d’achat, ainsi que des travaux, non déduit
fiscalement à l’impôt sur le revenu, retenu pour leur montant réellement payé ou pour une
valeur forfaitaire de 15% après 5 années de détention de l’immeuble.
Enfin, la plus-value immobilière ainsi calculée sera réduire d’un abattement qui tiendra compte de la
durée de détention de l’immeuble. Ainsi, la plus-value immobilière sera exonérée après 22 ans pour
l’impôt sur le revenu puis 30 ans pour les prélèvements sociaux.
48
Les amortissements dont a profité le loueur en meublée non professionnels ne viennent pas majorer le
montant de la plus-value immobilière taxable. Il s’agit là d’un avantage fiscal majeur qui fait tout
l’intérêt du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP). En effet, pendant toute
la durée de l’exploitation en location meublé, le revenu imposable sera déterminé selon les règles
fiscales des bénéfices industriels et commerciaux.
Le bénéfice imposable sera composé de la différence entre le revenu brut perçu, c’est à dire les loyers,
et les charges d’exploitation engagées par le propriétaire. Au titre des charges déductibles,
l’amortissement de l’immeuble, mais également les frais de notaire et autres frais d’agence viendront
réduire l’imposition du loueur en meublé alors même que ces charges ne sauraient être déductibles
dans le cadre d’une activité de location vide
LOI MALRAUX :
La Défiscalisation Malraux s'adresse depuis le 1er janvier 2013 aux contribuables français qui
investissent dans des appartements à rénover (logements destinés à la location). Les travaux doivent
aboutir à la restauration complète de l'immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des
Bâtiments de France.
Les opérations en loi Malraux 2019 sont localisées la plupart du temps dans les Centres Villes
Historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne
protection à moyen et long terme.
Le dispositif Malraux 2019 donne droit à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de
restauration engagés par le contribuable à hauteur de :
• - 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de
sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les
quartiers conventionnés NPNRU - Anciens secteurs sauvegardés ;
• - 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de
valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration
a été déclaré d'utilité publique.
Réformes 2019 :
Les règles et la Défiscalisation Malraux ont évoluées et permettent désormais au vendeur de se charger
des travaux. Jusqu'à présent, les travaux de restauration dans le cadre d'un investissement immobilier
en loi Malraux 2019 devaient être décidés et engagés de manière formelle par les copropriétaires de
l'immeuble. Le nouveau dispositif Malraux 2019 applicable depuis 2009 prévoit que les travaux
peuvent être réalisées dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover prévu à l'article L. 262
1 du code de la construction et de l'habitation. Autrement dit, il suffit de justifier le paiement des
travaux aux entreprises et non plus à l'Association Foncière Urbaine Libre (AFUL).
Le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt est alors celui correspondant au prix des
travaux devant être réalisés par le Vendeur et effectivement payés par l'investisseur en loi Malraux
2019 à l'entreprise de travaux.
Le recours à la vente en l'état futur de rénovation a le mérite de la simplicité et permet de meilleures
garanties aux acquéreurs.
Les conditions à respecter en loi Malraux 2019
• Dans le cadre de l'aménagement de la loi Malraux, la réduction d'impôt est conditionnée à

l'engagement de restaurer l'ensemble de l'immeuble et de louer les logements nus à usage
d'habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
• L'engagement de location en loi Malraux 2019 doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent
la date d'achèvement des travaux de l'immeuble.
• La déduction en loi Malraux 2019 est limitée à 400 000 € pour une période de 4 années
consécutives.
49
• La réduction d'impôt de la loi de défiscalisation Malraux 2019 s'étale sur la période du
paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du
permis de construire. Toutefois, en cas de fouilles archéologiques, le délai maximal de 3 ans,
peut être majoré d'un an, ce qui porte le délai global à 4 ans.
• Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède
l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur
l'impôt sur le revenu dû au titre des 3 années suivantes.
• Les Travaux de restauration en loi Malraux 2019 doivent obligatoirement faire l'objet d'une
Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux.
• Les Travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.
Le locataire :
Investir dans du Malraux, c’est s’engager à louer pendant neuf ans. L'appartement est loué vide et à
usage d'habitation principale. La location doit intervenir dans les douze mois suivant la date
d’achèvement des travaux. Il est donc primordial de choisir une ville et un quartier où la demande
locative est forte, où l’attrait pour le quartier est réel.
La question du loyer doit être présente à l’esprit dès le début de votre réflexion, afin d’optimiser
l’investissement.
Dans ce dispositif, contrairement au Pinel ou au Denormandie, il n’y a ni condition de ressources du

locataire ni loyers plafonnés. Vous êtes donc libre de fixer son montant. Cependant, il n'est pas
possible de louer à un membre de son foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant.
LOI DENORMANDIE (amendé par le Sénat en décembre 2018) :
Conditions d’application du dispositif :
Si tous les contours de la réforme ne sont pas encore connus, certains principes sur lesquels elle
s’applique ont filtré.
Ainsi, l’investisseur en ancien devra répondre à des obligations précises afin être éligible aux aides
fiscales mises en place par le plan Denormandie. Parmi elles :
• Acquérir un bien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021

• S’engager à louer le bien dans le cadre d’une location nue et non meublée, sur une période de
6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée locative souhaitée.
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources décidés par le gouvernement.
• Effectuer des travaux représentant au moins 25% du coût de l’opération (achat du bien,
montant des travaux et frais de notaire inclus) dans une limite maximale de 300 000 euros.
Travaux éligibles :
Les travaux de rénovation devront :
• Soit améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 30% (20% en habitat
collectif)
• Soit représenter 2 types de travaux sur un choix de 5. Lesquels sont :
1. Isolation des combles

2. Changement de chaudière
3. Isolation des murs
50
4. Isolation des fenêtres
5. Changement de production d'eau chaude
Plafonds de loyer :
Le plafond de loyer d'un logement loué en Loi Denormandie est le loyer mensuel maximum que le
propriétaire peut fixer à ses locataires.
Ce plafond dépend de :
• La zone où se trouve le logement (pour déterminer le coefficient multiplicateur)

• La surface utile calculée du logement
e) Comment calculer un plafond de loyer Denormandie ?
La formule de calcul du plafond de loyer est la suivante :

⇒ Barème x Surface Utile x Coefficient
f) 1 - Déterminer le Barème
Zone Éligible Denormandie Barème Denormandie 2019
Zone Abis 17,17 €/m²
Zone A 12,75 €/m²
Zone B1 10,28 €/m²
Zone B2 & C 8,93 €/m²
g) 2- Déterminer la surface utile
⇒ Surface utile = Surface Habitable + 0,5 x Surface Annexes
Selon cette formule, on constate que l'on ajoute la moitié de la surface des annexes à la surface
habitable du logement. Les surfaces annexes sont les caves, les balcons, etc.…
! Les parkings ne font pas partie des surfaces annexes
! Les surfaces annexes sont plafonnées à 8m²
h) 3 - Calcul du coefficient multiplicateur
⇒ Coefficient Multiplicateur = 0,7 + (19 / Surface Utile)
! Ce coefficient ne peut en aucun cas dépasser 1,2. En cas de dépassement, la valeur 1,2 sera prise en
compte dans le calcul
Plafonds de ressources :
Zones B2 &
Situation du Foyer Zone Abis Zone A Zone B1
C
Personne seule 38 236 € 38 236 € 31 165 € 28 049 €
Couple 57 146 € 57 146 € 41 618 € 37 456 €
Personne seule ou couple ayant une personne à
74 912 € 68 693 € 50 049 € 45 044 €
charge
51
Zones B2 &
Situation du Foyer Zone Abis Zone A Zone B1
C
Personne seule ou couple ayant deux personnes à
89 439 € 82 282 € 60 420 €
charge 54 379 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à
106 415 € 97 407 € 71 078 € 63 970 €
charge
Personne seule ou couple ayant trois personnes à
119 745 € 109 613 € 80 103 € 72 093 €
charge
Majoration par personne à charge à partir de la
13 341 € 12 213 € 8 936 € 8 041 €
cinquième
Réduction d’impôts :
Si vous remplissez toutes les conditions, vous pourrez bénéficier d'avantages fiscaux identiques à
ceux de la loi Pinel. Ces derniers varient en fonction de la durée de location de votre logement :
• Réduction d'impôt de 21% du prix du bien pour une période de location de 12 ans (9 ans
prolongés 3 ans)
• Réduction d'impôt de 18% du prix du bien pour une période de location de 9 ans
• Réduction d'impôt de 12% du prix du bien pour une période de location de 6
52
ANNEXE III :
Question n°1 : Quel âge avez-vous ?
14% 14%
1%
16%
55%
>23 ans 23-28 ans 28-35 ans 35-50 ans plus de 50 ans
Question n°2 : Quel est votre sexe ?
44%
56%
M F
Question n°3 : Quel est votre lieu de résidence ?
30%
50%
5%
15%
Paris IDF Régions A l'étranger
53
Question n°4 : Êtes-vous propriétaire de votre résidence principale ?
23%
77%
Oui Non
Question n°5 : Classer les propositions ci-dessous par priorité d’investissement.
Question n°6 : Pensez-vous que le contexte politico-économique actuel est favorable ?
Question n°7 : Avez-vous déjà pensé à investir en immobilier ?
7%
93%
Oui Non
Question n°8 : Si oui, pensez-vous avoir besoin d’un conseiller pour vous accompagner ?
54
23%
77%
Oui Non
Question n°9 : Dans le cas d’un investissement locatif, avec-vous un apport initial ?
41%
59%
Oui Non
Question n°10 : A combien s’élève votre apport initial ?
16%
10%
52%
22%
< 10 k€ 10 - 30 K€ 30 - 50 k€ > 50 k€
Question n°11 : Afin de cibler au mieux les attentes des investisseurs, dans le cadre d'un
investissement locatif, nous vous prions de bien vouloir évaluer ces différentes propositions
d'accompagnement et de conseil ?
55
Question n°12 : Veuillez classer les critères, ci-dessous, de confiance à l'égard d'un conseiller en
immobilier.
Question n°13 : Comment une annonce pourrait se démarquer à vos yeux ?
56
Question n°14 : Dans le cadre d'un investissement locatif, quelle serait votre appétence au risque ?
Question n°15 : Quelle serait votre motivation principale pour investir dans l'immobilier ?
57
3%
36%
53%
8%
Rendement Défiscalisation Plus-value Donation transmission
Question n°16 : Seriez-vous prêt à faire des acquisitions nécessitants des travaux ?
Question n°17 : Préfériez-vous être accompagné / déléguer ces travaux ou le faire vous-même ?
15%
49%
36%
Etre accompagné Déléguer Le faire soi-même
Question n°18 : Connaissez-vous une entreprise de travaux capable de réaliser les travaux de
rénovation d'un appartement ?
58
44%
56%
Oui Non
59

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MASTER 246 : PROJET DE STARTUP – LOKIMMO

Promotion 2018 – 2019

Tuteur de projet : Hugo Gervais

PRESENTATION DE L’EQUIPE ET HISTOIRE 3

A) Comment on a eu l’idée : _______________________________________________ 3

I- ANALYSE STRATEGIQUE DU MARCHE 8

A) Le marché de l’immobilier locatif à Paris ___________________________________ 8

II- MISE EN PLACE DE LA STRATEGIE DE NOTRE START-UP 15

A) Benchemark de la concurrence et démarcation de notre offre __________________ 15

III- PRESENTATION DE NOTRE PRODUIT & BUSINESS-PLAN 27

A) Nos prestations et services _____________________________________________ 27

CONCLUSION ET PERSPECTIVES D’EVOLUTION 38

PRESENTATION DE L’EQUIPE ET HISTOIRE

A) Le marché de l’immobilier locatif à Paris

B) Typologie et clientèle : étudiants – studios

C) Profil des investisseurs :

Deuxièmement, en ce qui concerne les moyens d’informations privilégiés pour la recherche

E) Analyse des réponses du questionnaire

On constate également dans les résultats du questionnaire, deux éléments essentiels à un

II- MISE EN PLACE DE LA STRATEGIE DE NOTRE START-UP

A) Benchemark de la concurrence et démarcation de notre offre

1. Les concurrents directs :

a) Un “Offers simulator” : la mise en place d’un simulateur d’offres instantané

b) Un “Loan estimate” : ou un estimateur de capacité d’emprunt imbriqué dans

Notre analyse et critiques :

Notre analyse et critiques :

d) Axe de développement : Ouverture de notre offre à une clientèle internationale

Notre analyse et critiques :

⇐ Avoir en sortie du simulateur :

Les différents algorithmes sont expliqués ci-après :

3. Algorithme du meilleur taux

4. L’Algorithme “data scraping” des biens à vendre

5. L’algorithme Calculateur de rendement

Etape 2 : Trouver une matrice de loyers de chacun des quartiers de la LIST A:

6. L’algorithme “data scraping” du loyer

Analyse des besoins des clients :

Type de stratégie : digital et « inbound marketing » et référencement de notre site.

1) Le référencement naturel : il s’agit de positionner notre page sur les résultats

Objectifs de notre stratégie :

• Gagner en visibilité, construire une réputation, optimiser notre positionnement, cibler

Suivi des prospects :

- « Tunnel de conversion » : il s’agit de suivre le parcours des prospects à compter

Après avoir décrit la concurrence, notre positionnement et la démarcation envisagée à travers

III- PRESENTATION DE NOTRE PRODUIT & BUSINESS-PLAN

A) Nos prestations et services

- Localisation du bien si l’investisseur à une préférence

7. Mise à la location et Gestion locative :

Nous offrons également la possibilité à l’investisseur de suivre la gestion locative en stockant

Ci-après un exemple de graphique du dashboard sur la partie relative au financement :

B) Les partenariats mis en place

Travaux de rénovation complet - Remise de peinture 700 – 1 100 €/ m2

Montant du bien % honoraires Lokimmo

⇒ Coût : 2000 euros

4- Rechercher le financement et monter le dossier de financement des clients.

5- Entreprendre les éventuels travaux et l’ameublement puis suivre le chantier.

Produits de la première année :

- La rémunération de la première année sera réduite : 2% de coût d’investissement (pas

Localisation : IDF – Régions à sélectionner en première année (Lille/Bordeaux/Lyon/Nantes)

Rémunération à l’acquisition du bien :

Estimation de la rémunération des travaux :

Estimation de la rémunération de la gestion locative :

CHIFFRE D’AFFAIRES LOKIMMO (Année 2) : 262.000 €

Bénéfice Brut € 54 000 € 262 000 € 404 000

Charges de personnel € (125 000) € (250 000) € (250 000)

Resultat d'exploitation (EBIT) € (90 000) € (36 000) € 106 000