Fideicomisos de inversión
REFORMAS FISCALES 200 6
inmobiliaria
Lic. Álida Gándara Morales
Introducción
E
n 2004, dentro del Título VII de la
Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR),
denominado: VII “De los Estímulos Fiscales”,
se establecieron beneficios a los fideicomisos a
través de los cuales se realizaran actividades
relacionadas con los negocios inmobiliarios de
construcción o adquisición de inmuebles para
destinarse a su enajenación o arrendamiento.
Hacia el 2006, el legislador ha reconocido que
los fideicomisos inmobiliarios constituyen eficientes
mecanismos de inversión para fomentar el
desarrollo inmobiliario del país, y que es necesario
que se faciliten las operaciones que estos
fideicomisos realizan en la Bolsa de Valores,
colocando certificados de participación en los
mercados bursátiles con el objeto de obtener un
flujo de recursos que les permita cumplir con sus
fines.
La Reforma Fiscal que nos ocupa, incorpora nuevas
disposiciones relativas a los fideicomisos inmobiliarios, y
modifica precisamente los estímulos fiscales
contemplados dentro del Título VII de la Ley del ISR, y
adiciona los nuevos Artículos 223-A, 223-B y 223-C,
facilitando, por una parte, el cumplimiento de
obligaciones de los fideicomitentes que aportan bienes al
patrimonio del fideicomiso así como de la fiduciaria
ya que ésta no realizará pagos provisionales por
concepto del Impuesto Sobre la Renta e Impuesto
al Activo por las actividades realizadas por el
fideicomiso. Por otra parte, al promover las
operaciones en Bolsa de Valores mediante la
emisión de Certificados de Participación
Inmobiliarios, permite el acceso al mercado
inmobiliario a nuevos inversionistas. El propósito
de la reforma según se expone más adelante, es
fomentar el desarrollo del mercado inmobiliario y,
con ello, la generación de empleos; asimismo operar
como medio de inversión tanto nacional como
extranjera y obtener financiamiento para aquellos
que cuentan con activos inmobiliarios, pero
requieren liquidez para financiar el desarrollo de
sus proyectos. Analizaremos en este trabajo los
aspectos legales que, en forma genérica, rigen la
constitución y operación de los fideicomisos de
inversión inmobiliaria
Antecedentes
El congreso de Estados Unidos creó, en 1960, el marco
legislativo para los fideicomisos de Inversión en Bienes
Raíces o de inversión inmobiliaria, conocidos por sus
siglas en inglés como “REITs” (Real Estate Investment
Trusts) para permitir al público inversionista
beneficiarse de inversiones comerciales en grandes
NUEVO CONSULTORIO FISCAL • número 391 111
empresas de bienes raíces, para lo cual basta que
adquiera acciones a través de un agente de bolsa.
Un REIT es una empresa (fondos o fideicomisos
de inversión) que actúa como propietaria, que
administra y opera bienes raíces tales como
departamentos, centros comerciales, edificios de
oficinas y bodegas, generando ingresos por rentas
a sus participantes. El patrimonio de los REITs,
constituido por bienes raíces permiten, a su vez,
financiar otros activos (bienes raíces) y ofrecen, por
lo general, una inversión de bajo riesgo con una
compensación atractiva. Como inversión, los REITs
combinan las mejores características de los bienes
inmuebles con las de las acciones. Tal como otras
empresas que cotizan en la bolsa, las acciones de
una gran parte de los REITs se comercializan
libremente, por lo general en las bolsas de valores
reconocidas. 1
Los REITs tienden a estar entre las firmas que
pagan los dividendos más altos. Dado que los
REITs deben distribuir casi toda su renta imponible
entre los accionistas, los inversores pueden confiar
en los REITs para producir dividendos sólidos y
significativos. Los impuestos son pagados por los
accionistas sobre los dividendos recibidos, así
como en cualquier otra ganancia generada por el
REIT.
Por Ley, para calificar como REIT, éstos deben
distribuir cada año a sus inversionistas, por lo
menos, el 90% de su ingreso gravable como
dividendo. A cambio, se permite que un REIT
deduzca de su ingreso gravable los dividendos
pagados a sus accionistas, siempre y cuando:
– Las propiedades principales sean activos de
bienes raíces a largo plazo.
– La mayor parte de los ingresos deben
derivarse de bienes raíces.
– Al menos 90% de su ingreso gravable sea
pagado a los accionistas.
112 NUEVO CONSULTORIO FISCAL • número 391
Tipos de REITs
1. REITs de Capitales.- Poseen y explotan
propiedades inmobiliarias que producen
rentas.
2. REITs de Crédito Hipotecario.- Otorgan
préstamos directamente a propietarios de
bienes raíces, o extienden créditos indirecta-
mente a través de la adquisición de
préstamos o valores con garantía hipotecaria.
3. REITs Mixtos o Híbridos.- Mezcla de los dos
anteriores, posee propiedades además de otorgar
también préstamos a propietarios de bienes
inmuebles y operadores.
Homologando algunos de los rasgos ya mencionados
para los REITs, en México como ya anotamos, hacia el
año 2004 se incluyó en la LISR un estímulo fiscal para
los fideicomisos cuya actividad fuera la construcción o
adquisición de inmuebles destinados a su enajenación
o la concesión del uso o goce temporal de los
mismos, así como a la adquisición del derecho para
percibir ingresos por otorgar dicho uso o goce.
Surge así lo que ha sido denominado como FIBRA
(Fideicomiso de Infraestructura y en Bienes Raíces),
el cual permite la emisión de certificados de
participación para su colocación entre el público
inversionista y la inversión de parte de dichos
recursos en valores a cargo del Gobierno Federal
inscritos en el Registro Nacional de Valores o en
acciones de Sociedades de Inversión en
Instrumentos de Deuda.
En México, los FIBRAS apenas comienzan a
desarrollarse, no obstante, se ha reconocido un
potencial futuro al ser un vehículo financiero
mediante el cual se aprovechan los flujos de
ingresos generados por los bienes raíces para crear
nueva infraestructura.2
1
http://www.investinreits.com/learn/reitstory.pdf
2
Flores Leonor, “Fomentarán la construcción para crear
nuevos empleos”, Diario Milenio, Martes 11 de Enero de
2005.
Características y funcionamiento del Fideico-
miso de Inversión Inmobiliaria
1. Su patrimonio estará constituido por bienes
inmuebles, y su actividad (fines del
fideicomiso) se relaciona con la construcción
o adquisición de inmuebles destinados al
arrendamiento y la enajenación posterior de
ellos después de haber sido otorgados en
arrendamiento por un periodo de, al menos,
un año antes de su enajenación, así como la
adquisición de derechos de percibir ingresos
provenientes del arrendamiento de bienes
inmuebles. (Artículo 224, fracc. II de la LISR)
2. Ni el fiduciario ni los fideicomitentes
efectuarán pagos provisionales (Artículo 223,
fracc. IV de la LISR). Anterior a la reforma
propuesta se aludía únicamente al ISR y
ahora se precisa que tampoco hay pago
provisional de Impuesto al Activo.
3. La inversión de su patrimonio debe estar
cuando menos invertido en un 70% en
inmuebles y el remanente a la adquisición de
valores a cargo del Gobierno Federal inscritos
en el Registro Nacional de Valores e
Intermediarios o de acciones de sociedades
de inversión en instrumentos de deuda.
(Artículo 224, frac. II de la LISR).
4. Su constitución se hará ante fedatario
público; y dado que su patrimonio está
integrado por bienes inmuebles, a fin de surtir
efectos contra terceros deberá inscribirse el
respectivo fideicomiso en el Registro Público
de la Propiedad del lugar en que los bienes
estén ubicados (Artículo 387 y 388 de la
LGTOC).
5. Los fideicomitentes, (propietarios) del inmueble
transmitirán éste al fiduciario, sin que tal
aportación sea considerada como enajenación,
obteniendo a cambio Certificados de Participación
Inmobiliarios (CPI´s) que son títulos de crédito,
representativos de derechos sobre los
inmuebles, rendimientos y otros bienes que
se encuentren afectos al patrimonio del
fideicomiso.
6. Para el público inversionista representa una
alternativa de participar e invertir de manera
indirecta en el mercado de inmuebles,
tomando los CPI’s emitidos por el fideicomiso
y adquiriendo el derecho a recibir
periódicamente los rendimientos.
7. Paralelamente al fideicomiso es factible que
se constituya una sociedad anónima, cuyos
accionistas pueden ser los propios
fideicomitentes; en este caso será la sociedad
la entidad que adquiere los CPI´s del
fideicomiso y ofrecerá al público inversionista
la colocación de sus acciones en el mercado
bursátil, distribuyendo en este caso los
dividendos de la sociedad. Las acciones
emitidas podrán estar destinadas a oferta
privada o pública en el mercado bursátil,
permitiendo a pequeños inversionistas
acceder a grandes proyectos inmobiliarios,
a la vez que representa una alternativa de
financiamiento a largo plazo para la
adquisición, construcción, desarrollo y
explotación de los inmuebles, y aun destinar
parte de los recursos a la inversión en valores
a cargo del Gobierno Federal inscritos en el
Registro Nacional de Valores o en acciones
de Sociedades de Inversión en Instrumentos
de Deuda.
8. Para efectos del ISR y del Impuesto al Activo, la
FIBRA es una entidad fiscalmente transparente,
ya que no hace retención alguna, ni pago de
impuestos. En cambio, está obligada a trasladar
sus utilidades a los inversionistas, los cuales
deberán acumular sus ingresos y pagar
impuestos, según su condición; es decir, ya sea
Persona Física o Moral, residentes extranjeros,
fondos de pensiones nacionales o del exterior. No
se pagará el Impuesto al Activo del ejercicio
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 si se invierte por lo menos un 20% de las
aportaciones entre el gran público inversionista.
(Artículo 223, frac. V de la LISR).
Reforma 2006
Sujetos a quien beneficia el estímulo: se otorga
a favor de los llamados Fideicomisos de
Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS), cuya
actividad sea la construcción o adquisición de
inmuebles que se destinen a su venta o renta o la
adquisición del derecho para percibir ingresos por
otorgar dicho uso o goce sobre los inmuebles.
En los Artículos 223 y 224 de la Ley del
Impuesto Sobre la Renta, se establecían como
estímulos que los fideicomitentes no consideraran
como enajenación las aportaciones de inmuebles
que realizaran a los fideicomisos3 , incluso de
haberse otorgado su uso o goce temporal a un
tercero (sino hasta que el fideicomitente pierda o
haya renunciado al derecho a readquirir los bienes
aportados) y que no realizaran pagos provisionales
mensuales, con lo cual se difiere el pago del ISR.
También en términos del Artículo 223 de la Ley en
comento, se aclaró respecto del Impuesto al Activo
que “La institución fiduciaria no realizará pagos
provisionales por concepto del Impuesto Sobre la Renta
e Impuesto al Activo, por las actividades realizadas
por el fideicomiso”. Los beneficios hasta aquí
enunciados, consideramos cumplen el objeto de que
dichos fideicomisos dispongan de flujos de efectivo
mismos que pueden ser aprovechados para financiar
nuevos proyectos.
Requisitos para acceder al estímulo fiscal
El Artículo 224 de la LISR señala los requisitos que
deben cumplir los fideicomisos para acceder a los
estímulos fiscales establecidos en el Artículo 223
de la propia Ley.
Se eliminó la fracción IV que aludía a: ”Cumplir
con los requisitos de información al Servicio de
Administración Tributaria (SAT)”, sustancialmente
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prevalecen las tres primeras fracciones, surge la
obligación de distribuir a los tenedores de certificados
de participación (CPI´s), cuando menos y a cuenta
del resultado fiscal del mismo ejercicio, la cantidad
que resulte de aplicar al mismo la tasa del 28% a los
dos meses de haber finalizado el ejercicio y se
establecen en la fracción V los requisitos a satisfacer
cuando los certificados de participación no se
encuentran colocados entre el gran público
inversionista.
I. Estar constituidos de conformidad con las Leyes
mexicanas.
II. Que su fin sea la adquisición o la construcción
de bienes inmuebles que se destinen al
arrendamiento y la enajenación posterior de ellos
después de haber sido otorgados en arrendamiento
por un periodo de al menos un año antes de su
enajenación, así como la adquisición de derechos
de percibir ingresos provenientes del
arrendamiento de bienes inmuebles.
III. Destinar su patrimonio cuando menos en un
70% al fin a que se refiere la fracción anterior y
el remanente a la adquisición de valores a cargo
del Gobierno Federal inscritos en el Registro
Nacional de Valores e Intermediarios o de
acciones de sociedades de inversión en
instrumentos de deuda.
IV. Distribuir a los tenedores de los certificados de
participación, dentro de los dos meses siguientes
al término del ejercicio, cuando menos y a
cuenta del resultado fiscal del mismo ejercicio,
determinado en los términos del Título II de
esta Ley, la cantidad que resulte de aplicar a
dicho resultado, la tasa del 28%.
3
Siempre que la fiduciaria otorgue su uso o goce temporal
al mismo fideicomitente que aportó dichos bienes,
limitando la deducción de las rentas que pague por ello
hasta por el equivalente al 12% anual del valor fiscal del
inmueble.
 V. Tratándose de fideicomisos cuyos certificados de
participación no se encuentren colocados entre
el gran público inversionista, deberán tener al
menos diez tenedores, y cada uno de ellos no
podrá tener una participación mayor al 20%
del monto total de las aportaciones al
fideicomiso.
Efectos fiscales para los fideicomitentes: El
estímulo permite la inversión por parte de fondos
de pensiones o jubilaciones, tanto nacionales como
extranjeros, por tratarse de inversiones de largo
plazo que permiten a dichos fondos obtener
recursos para los pagos de pensiones o jubilaciones.
Ingresos acumulables por enajenación de
inmuebles: El Artículo 223, fracción I, señala que
los fideicomitentes que aporten bienes inmuebles
a un fideicomiso deberán determinar la ganancia
por enajenación de bienes, ya sea en los términos
del Título II, IV o V de la LISR, según corresponda,
si se trata de Personas Morales, Personas Físicas o
residentes en el extranjero y acumularán dicha
ganancia hasta el momento de la enajenación de
los CPI’s, en el entendido de que la simple
aportación no produce efectos de enajenación, sino
hasta que el fideicomitente pierda el derecho a
readquirir los bienes aportados. La ganancia que
se acumule se actualizará desde el mes en el que se
obtuvo y hasta el mes en el que se acumule.
La deducción de los bienes aportados
corresponderá a la fiduciaria a partir de la fecha y
por el valor de su aportación. Los fideicomitentes
no podrán deducir dichos bienes.
Concepto de certificados de participación: CPI´S
La adición del Artículo 223-A establece lo que deberá
equipararse como certificados de participación.
Regulados por la Ley de Títulos y Operaciones de
Crédito, cabe afirmar que prácticamente no hay
CPI´s emitidos en el mercado por Fideicomisos
Inmobiliarios. En este punto mencionaremos que
ordinariamente estos certificados son títulos de
crédito emitidos por instituciones crediticias con
cargo a un fideicomiso, cuyo patrimonio se integra
por bienes inmuebles, confiriendo a sus tenedores
el derecho a percibir una parte alícuota del derecho
de propiedad así como de los rendimientos
generados por los bienes inmuebles fideicomitidos.
El valor de los certificados está directamente
relacionado con el valor de los bienes inmuebles y
con los ingresos que genera su administración.
Se dará el tratamiento de certificados de participación a:
a) Los derechos a recibir el provecho que el
fideicomiso implica o una parte alícuota de los
frutos o rendimientos de los valores, derechos o
bienes de cualquier clase que tenga el fideicomiso.
b) Los derechos a una parte alícuota del derecho de
propiedad o de la titularidad de esos bienes,
derechos o valores.
c) Los derechos a una parte alícuota del producto
neto que resulte de la venta de dichos bienes,
derechos o valores.
Ganancia exenta por enajenación de CPI´s
Consideramos que con el fin de homologar el
tratamiento fiscal de dichos certificados con las
acciones, observamos que el legislador ha
propuesto que quede exenta del pago del Impuesto
Sobre la Renta por la enajenación: No se pagará el
ISR por la ganancia obtenida por la enajenación
de certificados en mercados reconocidos siempre
que se cumplan con los requisitos siguientes:
Tratándose de Persona Física o un residente en el
extranjero
1. Si los certificados se encuentran inscritos en
el Registro Nacional de Valores e Intermediarios.
2. Su adquisición y su enajenación se realice en
bolsa de valores autorizada en los términos
de la Ley del Mercado de Valores o en
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 mercados reconocidos de acuerdo a tratados
internacionales que México tenga en vigor, y
3. Al menos el 20% del patrimonio del
fideicomiso se encuentra colocado entre el
gran público inversionista.
Otro supuesto de ganancia exenta de impuesto
para tenedores de CPI´s: aplica para Personas Físicas
o residentes en el extranjero que habiendo
adquirido los certificados fuera de bolsa, los
enajenen en bolsa de valores o en mercados
reconocidos, en el supuesto de que hayan trans-
currido al menos cinco años ininterrumpidos de
tenencia de los títulos, desde la fecha en que los
adquirieron.
Cuando el enajenante sea un fideicomitente y
se cumplan los dos requisitos señalados en los
puntos anteriores.
Obligaciones para la fiduciaria
El nuevo Artículo 223-B,señala que la institución
fiduciaria deberá
1. Efectuar la retención del impuesto a los
tenedores de los certificados de partici-
pación, por utilidades distribuidas a la tasa
del 28% para el ejercicio 2007 (29% para
2006). Si los certificados fueron colocados
entre el gran público inversionista compete
a los intermediarios financieros efectuar la
retención.
2. Si los certificados de participación fueron
colocados entre el gran público inversionista,
serán los intermediarios financieros o casas
de bolsa quienes deberán efectuar la retención.
3. Llevar una cuenta de resultado fiduciario, la
cual se integrará con el resultado fiscal
determinado por el fideicomiso y se
disminuirá con el resultado fiscal distribuido.
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El saldo de esta cuenta se actualizará.
4. Deberá presentar la información que el
Servicio de Administración Tributaria (SAT)
establezca mediante reglas de carácter
general.
5. No se efectuará la retención a los fondos de
pensiones y jubilaciones, siempre que dichos
fondos sean los beneficiarios efectivos del
resultado fiscal distribuido y hayan sido
propietarios de los certificados de partici-
pación correspondientes, cuando menos,
durante los 12 meses inmediatos anteriores a
la distribución del resultado fiscal.
Obligaciones de los fideicomitentes tenedores de
certificados de participación tratándose de residentes
en México y residentes en el extranjero
El Artículo 223-C establece para los fideicomi-
tentes Personas Físicas las obligaciones siguientes:
1. Acumular el resultado fiscal del ejercicio que
les corresponda.
2. Proporcionar a la institución fiduciaria o a
los intermediarios financieros la información
que el SAT establezca mediante reglas de
carácter general.
3. Solicitar su inscripción en el Registro Federal
de Contribuyentes.
4. Presentar la declaración anual de ISR a que
se refiere el Capítulo XI del Título IV de la
LISR.
Los fondos de pensiones y jubilaciones de
Residentes en el extranjero deberán inscribirse en
el Registro de Bancos, Entidades de Financia-
miento, Fondos de Pensiones y Jubilaciones y
Fondos de Inversión del Extranjero.
Conclusiones

La reforma propuesta, consideramos, deja

establecidas con más claridad las condicio-
nes para las exenciones al pago del impues-
to y las obligaciones para las partes en un
fideicomiso, sin imponer el cúmulo de obli-
gaciones que un fideicomiso empresarial
implica.

Prevalece la norma de no presentación

de pagos provisionales, y en la propuesta
de reforma ello aplica también para el
Impuesto al Activo. Llegado el momento
en que la fiduciaria enajene el inmueble,
se detonará el ISR a cargo del
fideicomitente que lo aportó, siendo
nuevamente una cuestión de liquidez el
beneficio en el diferimiento del pago del
impuesto que se generará por la ganancia
en la enajenación.

Más allá de los beneficios fiscales, es importante
mencionar que lo que se pretende es lograr la
reactivación de la economía y que se invierta en el
sector inmobiliario, y desde ese punto de vista,
como también para la creación de empleos, este
esquema de fideicomisos inmobiliarios hace
accesible la inversión en el mercado inmobiliario
para aquellos que no están en capacidad de invertir
o arriesgar grandes cantidades y, sin embargo, la
colocación de certificados de participación en oferta
pública les permite acceder al beneficio económico
de un negocio que ha probado ser redituable.
El propio mercado inmobiliario se ve reactivado,
dado que en ocasiones aunque se disponga de ac-
ciados públicamente en la Bolsa de Valores
detentan acciones activas que suman unos 375 mil
millones de dólares.
En opinión del presidente de la BMV, Guillermo
Prieto Treviño, este esquema representa una alter-
nativa importante, ya que dará financiamiento a
un sector en el que hay muchos activos fijos que
podrían ser más líquidos, y añadió: ”Los
inversionistas de bienes raíces están muy interesados
en poder vender propiedades a través del mercado.
Esperamos poder ver el primer FIBRA a finales de año.
Y creemos que el potencial es enorme”. Además, pre-
vé que es muy probable que el capital extranjero
esté presente en las primeras emisiones”.4
.

tivos (inmuebles) una empresa requiere financiar-

se, ya sea para construir, desarrollar un proyecto
bien para destinarlo a la adquisición de nuevos
inmuebles.

Con las FIBRAS se está incursionando en una 4

Authers John, “Planea BMV fondo para bienes raíces”. El
historia de éxito como ya ha quedado probado en Universal, Sección Finanzas, Miércoles 25 de agosto de
Estados Unidos, en donde unos 180 REITs nego- 2004, página 8 .

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