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Lyon, le 16 Février 2021

Mon Cher Confrère,

Nous faisons suite à votre demande de consultation en date du 26 janvier 2021 en matière
de bail rural.

Vous êtes chargée de la cession d'un centre poney-club détenu par Madame G, inscrite à
la MSA et dépendant de la Chambre d'Agriculture au profit d'un particulier. Cette dernière
est titulaire d'un bail commercial consenti par une Commune et régularisé le 14 octobre
2014 dont la destination est la suivante : ' Les parcelles louées devront être utilisées
exclusivement pour y exploiter un centre poney-club comprenant l'installation des
structures nécessaires à l'organisation de l'activité et la présence de poneys. '

Dans ce contexte, vous souhaitez savoir s’il est possible de régulariser une vente de fonds
de commerce et si le bail conclu n'aurait pas dû être un bail rural soumis au statut du
fermage.

I/ Sur la nature de l’activité exercée et la qualification du bail

A/ Sur la nature de l’activité

Le statut des baux ruraux est applicable à « toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble
à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 du
Code rural »

Le statut des baux ruraux nécessite donc qu’une activité agricole au sens de L.311-1 du
Code rural soit exercée sur le bien mis à disposition.

Vous mentionnez dans votre courrier que vous êtes chargé de la cession d’un centre de
poney club lequel est grevé d’un bail.

Les activités équestres sont-elles des activités agricoles au sens de L.311-1 du Code rural ?

Les activités équestres sont des activités agricoles par détermination de la loi, en
application de l'article L 311-1 du Code rural et de la pêche maritime. En effet, la loi n°
2005-157 du 23 février 2005 qualifie désormais d'agricoles les activités de préparation et
d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des
activités de spectacle.

Le législateur a procédé à une simplification et une harmonisation du statut juridique des


activités équestres. Ainsi, la plupart des activités liées aux équidés relèvent du régime
général des activités agricoles.

Toutefois, ne sont pas réputées agricoles, les activités de spectacle et certaines activités
exclues du champ d’application de la réforme par la jurisprudence ou les services du
ministère de l'agriculture.
La prise en pension « pure » est au rang de ces activités qui ne sont pas réputées agricoles.
En effet, les services du ministère de l'agriculture considèrent que la pension dite « pure »
ne constitue pas une activité agricole au sens de l'article L. 311-1 du Code rural, à moins
qu'elle ne soit accessoire à une activité agricole par nature (élevage de chevaux par
exemple). La circulaire du 17 avril 2008 définit clairement la notion : « la pension pure [qui]
consiste au plus à assurer l’entretien de la litière, l’alimentation et une surveillance à l’herbe ou au
paddock ». Ce type de prise en pension est celui dans lequel le dépositaire se borne à
entretenir la litière et nourrir l'animal. La jurisprudence a consacré cette solution. Cette
activité de pension de chevaux n’est pas agricole mais commerciale.

En l’occurrence nous comprenons que l’activité envisagée est celle d’un poney club,
centre équestre.

Il résulte du dictionnaire permanent des entreprises agricoles que : « Si, désormais, le dressage
et l'entraînement des chevaux en vue de leur exploitation, en dehors des activités de spectacle constituent
bien légalement des activités agricoles, les termes même de l'article L. 311-1 du code rural et de la pêche
maritime invitent à retenir une conception large des activités équestres visées par la réforme de 2005. En
effet, le vocable « préparation » recouvre, outre le débourrage et le dressage, la notion de maintien en
condition d'exploitation d'un équidé déjà dressé et entraîné : l'équidé est régulièrement manipulé pour être
exploité dans le secteur d'activité auquel il est destiné (sport, randonnées, enseignement, travaux
agricoles, etc.) (Circ. DGFAR/SDPS/SDEA/C2007-5014, 21 mars 2007 : RD rur. 2007,
comm. 201, note F. Roussel). Outre les activités de dressage et d'entraînement, se
trouvent également visées les activités développées par les centres équestres, les
poneys clubs, les clubs hippiques, les manèges et autres écuries [v. CA Versailles,
14e ch., 11 mai 2011, n° 11/00290], soit le maintien en condition de l'équidé en vue de compétitions,
de loisirs, de promenades, de randonnées, d'utilisation de chevaux par un public de personnes en difficultés,
mais également la mise en location des équidés dressés ou entraînés par l'établissement équestre pour la
promenade ou le tourisme, ou bien la prise en pension ou le gardiennage (au pré, en box ou en stabulation,
même hors compétition) d'équidés dressés ou entraînés par l'entreprise qui prend en pension, l'enseignement
de l'équitation, comprenant la fourniture de la cavalerie, l'organisation de concours, de
compétition d'équidés ayant le support du centre, hors sociétés de course [pour une liste des activités
équestres concernées par la réforme et relevant, en conséquence, des CFE (Centres de formalités des
entreprises) agricoles (Circ. DGFAR/SDPS/SDEA/C2007-5014, 21 mars 2007, préc.Min.
Agriculture et de la Pêche, Loi relative au développement des territoires ruraux, Guide pratique des
principales mesures et exemples, juill. 2005, p. 7 : www.agriculture.gouv.fr). »

La jurisprudence a exclu de la qualification agricole l'enseignement de l'équitation sans


fourniture des chevaux1, selles, etc ... ou encore la stricte prise en pension de chevaux,
c'est-à-dire fourniture de la nourriture et surveillance mais sans soin ou utilisation des
chevaux2.

Le critère essentiel de la qualification repose donc sur la fourniture de la cavalerie dans les
activités d’enseignement et dans le fait qu’il existe « un travail » réalisé sur le cheval dans
les activités de prises en pension.

Dès lors, nous supputerons que le poney club fournit la cavalerie à ses adhérents. Il s’agit
donc d’une activité agricole par détermination de la loi et non d’une activité de nature
commerciale.
Il s’ensuit que le bail grevant l’immeuble en cause ayant été conclu le 14 octobre 2014 soit
postérieurement à la loi TDR du 23 février 2005 est un bail rural soumis au statut du
fermage et non un bail commercial.

Nous vous rappelons que le bail rural est incessible en vertu de l’article L.411-35 du Code
rural et qu’il ne peut être transmis, par exception et avec l’agrément préalable du bailleur,
qu’aux descendants du preneur ou à son conjoint ou partenaire pacsé participant à
l’exploitation. Les cessionnaires du bail rural sont limitativement énumérés par la loi et
toute cession consentie à un tiers non visé par le texte est illicite et ce, même avec
l’agrément du bailleur.

En l’absence de toute activité commerciale, la vente ne peut revêtir la forme d’une cession
de fonds de commerce.

Depuis 2006, il existe le fonds agricole. Toutefois, ce dernier n’existe pas par lui-même à
l’instar du fonds de commerce puisque son existence est subordonnée à une déclaration
préalable au CFE de la chambre d’agriculture.

Il appartient à l'exploitant seul de décider de créer un fonds agricole pour regrouper les
principaux éléments mobiliers de son exploitation (C. rur., art. L. 311-3).

Cette déclaration se limite à révéler l'existence du fonds agricole puisque les éléments le
composant sont déjà préexistants.

En effet, la création du fonds agricole nécessite une déclaration de l'exploitant au centre


de formalités des entreprises de la chambre d'agriculture compétente. Dès qu'une
modification intervient, l'exploitant doit déposer une demande d'inscription modificative,
et lorsqu'il cesse toute activité agricole, il doit demander la radiation de l'inscription (C.
rur., art. D. 311-3 et s.).

En l’absence de précision de votre part en ce sens nous partirons du postulat qu’aucune


déclaration de fonds agricole n’a été effectuée. En tout état de cause, le bail rural étant
incessible est insusceptible d’intégrer le fonds agricole.

Dès lors, en l’absence de toute structure sociétaire permettant la cession de parts sociales,
les divers éléments composant le poney club devront être cédés et valorisés de manière
isolée (cheptel ; matériel etc..). Le bail rural ne pouvant être cédé devra être résilié
amiablement et un nouveau bail rural devra être conclu en faveur du cessionnaire en
faveur du cessionnaire sélectionné par la commune à l’issue d’une procédure de mise en
concurrence domaniale3.

II/ Application d’une procédure de mise en concurrence pour délivrer un nouveau


bail

A la lumière des seules informations dont nous disposons, nous tiendrons pour acquis
que le bien objet du bail rural relève du domaine privé de la commune (et non de son
domaine public). Rappelons, à toutes fins utiles que la conclusion d’un bail rural sur le
domaine public est frappée d’illégalité en raison du principe de précarité qui domine
l’utilisation du domaine public4. Tel n’est pas le cas sur le domaine privé.

A. Extension des mesures de mise en concurrence à l’exploitation économique du


domaine privé

Sous l’influence du droit de l’Union européenne, l’attribution de titres d’occupation


destinés à permettre l’exploitation d’une activité économique sur un bien public – qu’il
relève du domaine public ou privé – est aujourd’hui soumise à des exigences particulières
de transparence.

Alors que le Conseil d’Etat est longtemps demeuré imperméable à l’application de telles
exigences dans la délivrance des autorisations d’occupation domaniale5, l’arrêt
Promoimpresa rendu par la Cour de justice de l’Union le 14 juillet 2016 a conduit le
législateur national à modifier l’état du droit6. Le juge européen a en effet considéré que
l’octroi d’un titre d’occupation domanial destiné à permettre l’exercice d’une activité
économique devait respecter la procédure prévue par l’article 12-1 de la directive
« Services »7. Cet article dispose : « lorsque le nombre d’autorisations disponibles pour une activité
donnée est limité en raison de la rareté des ressources naturelles ou des capacités techniques utilisables, les
États membres appliquent une procédure de sélection entre les candidats potentiels qui prévoit toutes les
garanties d’impartialité et de transparence, notamment la publicité adéquate de l’ouverture de la procédure,
de son déroulement et de sa clôture ».

Le législateur national a ainsi été contraint de modifier l’état du droit, par l’ordonnance n°
2017-562 du 19 avril 2017 relative à la propriété des personnes publiques. L’article L.
2122-1-1 du Code général de la propriété des personnes publiques dispose aujourd’hui
que « sauf dispositions législatives contraires, lorsque le titre mentionné à l’article L. 2122-1 permet à
son titulaire d’occuper ou d’utiliser le domaine public en vue d’une exploitation économique, l’autorité
compétente organise librement une procédure de sélection préalable présentant toutes les garanties
d’impartialité et de transparence, et comportant des mesures de publicité permettant aux candidats
potentiels de se manifester ».

Cependant, l’interprétation par la Cour justice de l’Union européenne de l’article 12-1


précité de la directive « Services » n’était aucunement limitée au seul domaine public
(puisque le droit de l’Union ignore la distinction française entre domaine public et
domaine privé8). Sa portée concerne également l’exploitation économique du domaine
privé.

Conformément à cette ligne jurisprudentielle, la doctrine administrative a affirmé – à


plusieurs reprises – l’extension des mesures de publicité et de sélection préalable dans
l’attribution des autorisations d’occupation du domaine privé à « objet économique : « la
délivrance de titres sur le domaine privé doit garantir dans les mêmes termes le respect des principes
d’impartialité, de transparence et d’égalité de traitement des candidats »9. C’est donc sur le
fondement direct de l’article 12-1 de la directive « Services » que les obligations de mise en
concurrence s’appliquent au domaine privé. Cette solution a été réitérée par réponse
ministérielle du 30 janvier 202010.

Conclusion : la commune propriétaire sera tenue d’organiser une procédure de mise en


concurrence domaniale – dans les conditions prévues par les articles L. 2122-1-1 et
suivants du CGPPP11 – pour choisir le futur preneur à bail rural.

B. Modalités d’organisation de la procédure de mise en concurrence domaniale

Aucune disposition législative ou réglementaire ne précise les conditions d’organisation de


cette procédure de publicité et de sélection préalable. Les gestionnaires domaniaux (en
l’occurrence, la commune) sont donc relativement libres quant au contenu de la
procédure à mettre en œuvre. Ils doivent s’assurer que les mesures prises permettent à
tout candidat intéressé de se manifester. P******* H***** écrit sur ce point qu’« à cette fin,
[les gestionnaires domaniaux] peuvent s’inspirer des principes dégagés en droit de la commande publique
pour les Marchés à procédure adaptée (MAPA) »12.

Au niveau de la publicité, celle-ci peut reposer sur l’insertion d’un avis dans une
publication à diffusion locale ou nationale, habilitée à recevoir des annonces légales, dans
une publication spécialisée ou encore une publication par voie électronique. Tout
dépendra de l’importance des parcelles destinées à permettre l’exercice de l’activité
économique. Quant au contenu de l’avis, « il devra, a minima, préciser la localisation et les
caractéristiques essentielles du bien dont il s’agit, l’identification et les coordonnées du gestionnaire du bien,
pour permettre au candidat de se manifester, ainsi que les conditions dans lesquelles la sélection des
candidats sera effectuée le cas échéant »13.

S’agissant de la procédure de sélection préalable, les possibilités sont nombreuses, le


principe reposant sur la transparence et la non-discrimination des candidats. La commune
pourra se fonder sur des critères très variés – dont elle aura préalablement informé les
candidats – pour choisir le futur preneur à bail rural : critères liés à l’intérêt du domaine et
de sa meilleure exploitation, à l’intérêt financier, aux garanties professionnelles présentées
par le candidat, à des critères environnementaux, à des critères tenant au projet
d’exploitation économique de l’occupant (la qualité des services et produits proposés, les
heures d’ouverture…), etc14.

Restant à votre entière disposition,

Nous vous prions d'agréer, Mon Cher Confrère, l'expression de nos sentiments dévoués.

1 CA. Orléans ch. com. 28 juin 2007, Bull. Inf. C. Cass 1 er décembre 2007, n° 2372

2 Cass. 3e civ., 13 mai 2009,n° 08-16.421, n° 575 , Bull. dict. Perm. Entreprise agricole n° 420, p. 9231

3 Cf. infra.

4 Pour un exemple : CAA Nancy, 28 novembre 2013, n° 13NC01090, B. c. Cne Avolsheim.


5 CE, sect., 3 déc. 2010, n° 338272, Ville de Paris, Association Paris Jean Bouin, Rec. p. 472.

6 CJUE, 14 juillet 2016, Promoimpresa Srl, aff. jtes C-458/14 et C-67/15.

7 Directive 2006/123/CE du Parlement et du Conseil relative aux services dans le marché


intérieur.

8 La distinction domaine public/domaine privé est en effet indifférente pour le droit de l’Union
européenne. Sur cette question, v. notamment N. FOULQUIER, « Les catégories du droit des
biens publics » in J.-B. AUBY (dir.), L’influence du droit européen sur les catégories du droit public, Dalloz,
2010, p. 691.

9 Rép. min. n° 12868, JOAN 29 janvier 2019, p. 861.

10 Rép. min n° 13180, 30 janvier 2020, JO Sénat, p. 537.

11 Rép. min. n° 12868 : « les autorités gestionnaires du domaine privé doivent donc mettre en œuvre des
procédures similaires à celles qui prévalent pour le domaine public et qui sont précisées par les articles L. 2122-1-1
et suivants du code général de la propriété des personnes publiques ».

12 P. Hansen, « Modalités d’attribution des autorisations d’occupation et d’utilisation des biens


publics », art. préc., 18 mars 2018, n° 43.

13 P. Hansen, « Réforme du Code général de la propriété des personnes publiques », JCl. Propriétés
publiques, fasc. 0, 2 mai 2017, n° 16.

14 Sur cette procédure, v. C. Roux, « Mise en concurrence des titres d’occupation domaniaux »,
JCl. Contrats et marchés publics, fasc. 514, 18 janvier 2021, n° 73 et s.

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