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Ce Mini Guide fait partie d'une collection couvrant les divers pays de la Zone Ohada qui

seront mis en ligne graduellement.

Il a été fourni par Me Mandessi Bell Evelyne, avocate au barreau du Cameroun et consultante
en matière foncière.

Après une brève rétrospective historique sur le régime foncier au Cameroun, sont présentés :

. les principes à la base du régime de l'Immatriculation en vigueur dans ce pays,

. les grandes lignes du régime des transactions foncières et immobilières au Cameroun et

. de l'expropriation pour cause d'utilité publique;

. enfin l'environnement institutionnel.

HISTORIQUE DU REGIME FONCIER AU CAMEROUN

A l'issue de la 1ère Guerre Mondiale, au moment où la France, puissance mandataire


prenant la relève de l'Allemagne vaincue  arrive au Cameroun, la majeure partie des
terres sont détenues dans le cadre de droits coutumiers exercés par les autochtones
(tenures coutumières. Les coutumes locales ignorent dans l'ensemble l'appropriation
privative du sol : celui-ci ne peut faire l'objet que d'un droit d'usage.

Après échec des tentatives de mise en place de formules censées moderniser le


système en place, est introduit le 21 juillet 1932 le régime de l'Immatriculation
(adapté de l'Act Torrens mis en vigueur en Australie) dont les objectifs étaient
indiqués à l'article 1 er du Décret du 21/7/1932 ainsi qu'il suit :

« Le régime foncier, créé par le présent Décret, dit régime de l'immatriculation, a
pour but d'assurer aux titulaires la garantie desdits droits qu'ils possèdent sur les
immeubles préalablement immatriculés. L'immatriculation a lieu en suite d'une
procédure tendant à révéler tous droits réels déjà constitués. La garantie des droits
réels est obtenue au moyen de la publication sur les livres fonciers, à un compte
particulier ouvert pour chaque immeuble, de tous les droits réels qui s'y rapportent,
ainsi que des modifications de ces mêmes droits, ladite publication étant précédée de
la vérification des justifications produites et faisant foi à l'égard des tiers, dans les
limites et conformément aux dispositions ci-après formulées ».

Depuis 1932, la législation foncière camerounaise a connu une évolution caractérisée


par une reprise en main certaine de l'Etat dont il convient de retracer les grandes
étapes.
Tout d'abord est renforcé l' encadrement juridique des transactions foncières et
immobilières et est imposée à peine de nullité, à quelques exceptions près, la forme
notariée pour tous actes visant à octroyer, transférer ou éteindre des droits réels
immobiliers (comme le droit de propriété, l'usufruit etc.) ou à en changer les titulaires,
ainsi que pour tous actes ayant pour objet de déterminer ou modifier l'étendue, la
consistance ou le mode de jouissance de ces droits.

Puis est entreprise la réorganisation du régime des tenures coutumières qui font
l'objet de nombreux textes entre 1963 et 1972.

La dernière étape et la plus importante se situe en 1974, année au cours de laquelle le


régime de l'immatriculation devient obligatoire   :

•  l'immatriculation devient en effet le seul mode d'accès et de preuve de la propriété


foncière au Cameroun;

•  la procédure d'immatriculation n'est plus judiciaire : elle devient administrative,


quasi-gratuite (limitée à des frais minimaux) et est organisée en trois modules :

. le premier concerne la transformation des titres et actes existant sur des immeubles
non encore immatriculés en titres fonciers,

. le second concerne les cessions d'immeubles immatriculés à titre onéreux (ex:


ventes) ou gratuit (ex: donations),

. le dernier concerne la délivrance de titres fonciers suite à l'occupation ou


l'exploitation de terrains du domaine national (consolidation des situations
antérieures à 1974 après constatation de la mise en valeur de ces terrains).

Le principal souci du législateur de 1974 était de doter le Cameroun d'un régime


foncier et domanial permettant une utilisation plus rationnelle des terres, le but étant
de mettre en valeur le plus grand nombre possible de terres conformément aux
objectifs de développement économique et social du pays, d'où :

•  la nécessité de supprimer les diverses procédures foncières existantes pour les


intégrer dans un régime unique, celui de l'immatriculation qui allait donc devenir
obligatoire en raison :

- de l'obligation de transformer tous les titres existants au Cameroun sur les terres en
titres fonciers,

- et de l'interdiction de toute transaction foncière sur des terrains non préalablement


immatriculés sous peine de sanctions civiles (nullité des transactions) et pénales ;

•  la nécessité d'une plus grande maîtrise des terres ayant conduit à l'incorporation
systématique des terres dites « vacantes et sans maître » dans ce qu'on appela alors le
« domaine national » qui devait avoir pour maître la Nation camerounaise et pour
administrateur l'Etat chargé d'en effectuer la redistribution conformément aux
objectifs de développement économique et social du pays. Il était prévu que
l'occupation ou l'exploitation de parcelles de terre du domaine national donne lieu à la
délivrance de titres fonciers après constat de cette occupation ou exploitation, tandis
que les parcelles non occupées ni exploitées devaient être redistribuées dans le cadre
de concessions permettant l'appropriation des terrains après leur mise en valeur ;

•  enfin, le maître mot en ce domaine fut l'obligation de mise en valeur des terres
omniprésente de manière expresse ou induite. Exemples :

- en cas de vente de terrains du domaine privé de l'Etat, la délivrance de titres fonciers


susceptibles d'être retirés en l'absence de mise en valeur dans un délai déterminé,

- la tendance à l'octroi d'un délai relativement court pour mettre en valeur les terrains
dans le cadre de concessions sur le domaine national (5 ans exceptionnellement
renouvelables),

Les autres volets de cette politique législative ont été notamment :

•  le réaménagement du régime de gestion des terres domaniales ;

•  la réglementation plus précise des transactions immobilières entre ressortissants


camerounais et de celles intervenant avec les étrangers, les missions diplomatiques et
consulaires et les organismes internationaux ;

•  le renforcement du dispositif répressif en matière foncière et domaniale ;

•  puis, la mise en place d'un dispositif législatif sur la copropriété et la promotion


immobilière axée sur les immeubles à étages.

LES PRINCIPES DE BASE DU REGIME DE L'IMMATRICULATION AU


CAMEROUN

Le système de l'immatriculation est censé assurer la sécurité foncière des


personnes susceptibles d'avoir des intérêts sur des immeubles par la conjonction
de trois facteurs : la possibilité :

•  d'avoir un état le plus précis possible des terres susceptibles de transactions


immobilières è d'où en amont la nécessité d'enregistrement de ces terres dans les
registres fonciers (livres fonciers) dans le cadre de la procédure de
l'immatriculation,
•  de purger (d'éteindre) lors de l'immatriculation d'un terrain les droits réels
octroyés dessus n'ayant pas été révélés au cours de la procédure
d'immatriculation è d'où la délivrance en aval d'un titre de propriété à caractère
définitif et inattaquable appelé titre foncier, certification officielle de la propriété
immobilière au Cameroun dont l'Etat garantit à tout titulaire le droit d'en jouir,
d'en disposer librement et d'être indemnisé en cas d'expropriation pour cause
d'utilité publique,

•  de connaître à tout moment l'état exact des droits et charges existant sur un
immeuble devant faire l'objet de transaction è d'où l'obligation de publication
dans les livres fonciers des droits octroyés sur les immeubles qui sinon, ne
peuvent être invoqués contre d'autres prétendants (on parle d'inopposabilité aux
tiers).

LES GRANDES LIGNES DU REGIME DES TRANSACTIONS FONCIERES ET


IMMOBILIERES AU CAMEROUN

Les transactions immobilières au Cameroun sont régies par des principes


généraux et quelques règles spécifiques.

Les principes généraux 

Ls transactions immobilières au Cameroun sont régies par trois grandes règles :

•  l'interdiction de transactions foncières sur des immeubles non immatriculés ,

•  l'obligation de conclure les principales transactions foncières (vente,


hypothèque …) par devant notaire ,

•  la soumission à un régime de visa des transactions immobilières au profit


d'étrangers, des missions diplomatiques ou consulaires et d'organismes
internationaux.

Des règles spécifiques selon le statut des terrains  

Un corps de règles particulières dont le détail ne peut être développé ici


s'appliquent selon le type de terrains dont nous rappelons les principales
catégories de la nomenclature foncière et domaniale au Cameroun.

Il existe au Cameroun deux grandes catégories de terrains :

•  les terrains appartenant à des personnes privées (sociétés, organismes,


particuliers) et incluses dans la catégorie "propriétés privées",

•  les terrains domaniaux  eux-mêmes subdivisés en trois sous-catégories:

. les terrains du domaine public (domaine portuaire, aéroportuaire, ferroviaire,


maritime etc.),

. les terrains du domaine privé de l'Etat et des autres personnes publiques


(communes …)

. les terrains du domaine national   : ceux qui ne relèvent d'aucune des catégories
mentionnées ci-dessus.

Avant de vous engager dans une transaction foncière ou immobilière, il est donc
indispensable de vous assurer du statut du terrain car c'est ce statut qui dicte le
régime qui lui est applicable et qui régira donc l'opération ou la transaction
envisagée.

Compte tenu de la multiplication des contentieux fonciers dûs à l'établissement abusif


de titres fonciers sur un même terrain, et de l'accroissement consécutif de l'insécurité
foncière, le dispositif relatif à la remise en cause des titres fonciers irrégulièrement
délivrés a été retouché :

. au niveau procédural : de nouveaux cas de figures de remise en cause ont été


ajoutés,

. au niveau de la répression : des sanctions pénales sont prévues à l'encontre des


agents impliqués dans l'établissement de titres fonciers irrégulièrement délivrés.

Si ces nouvelles possibilités de remise en cause peuvent, dans un premier temps,


donner lieu à l'accroissement du contentieux foncier et être les facteurs de
déstabilisation de certaines situations foncières, à moyen et long terme, elles
devraient renforcer la sécurité foncière en éliminant du marché foncier les titres
irréguliers. Ce faisant, la place serait laissée à des titres qui justifieront les
principes cardinaux du système d'Immatriculation camerounais prônant
l'intangibilité et le caractère définitif des titres délivrés à l'issue des procédures
d'immatriculation. Un audit de la situation foncière des biens est souhaitable en
cas d'opérations importantes pour s'assurer de l'inexistence de risques de remise
en cause ultérieure.

L'EXPROPRIATION POUR CAUSE D'UTILITE PUBLIQUE AU CAMEROUN

Pour la réalisation d'objectifs d'intérêt général, l'État peut être amené à recourir
à la procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique qui peut être
engagée directement à la demande des services de l'État ou indirectement à la
demande des collectivités publiques locales (départements, communes) des
établissements publics, des concessionnaires de services publics ou des sociétés
d'État.

Les biens susceptibles d'expropriation

L'Ordonnance de 1974 relative à l'expropriation précise en son article 2 que «


l'expropriation pour cause d'utilité publique n'affecte que la propriété privée telle
que définie à l'article 2 de l'ordonnance fixant le régime foncier » . En fait, la
procédure d'expropriation est susceptible de concerner tout bien immobilier bâti
ou non bâti au Cameroun, cependant eu égard à l'indemnisation, seuls peuvent
être inclus dans de tels schémas d'indemnisation les biens ayant fait l'objet
d'immatriculation conformément aux prescriptions du régime foncier (qui
bénéficient donc de la protection légale).

Ajoutons que l'article 10 alinéa 3 de la Loi n°85-009 du 4/7/1985 ayant elle-même


modifié l'Ordonnance n° 74-3 sus-visée a également précisé ultérieurement qu' «
il n'est dû aucune indemnité pour destruction des constructions vétustes ou
menaçant de ruines ou de celles réalisées en infraction aux règles d'urbanisme ou
aux dispositions législatives bu réglementaires fixant le régime foncier ».

L'indemnisation

L'indemnisation a pour objet de réparer le dommage « matériel, direct,


immédiat et certain » causé au propriétaire exproprié. En conséquence, elle ne
peut concerner que :

- les terrains nus,

- les cultures,

- les constructions,

- ainsi que toute mise en valeur constatée par la Commission de Constat et


d'Évaluation.

Le nouveau principe institué depuis 1985 est que tout propriétaire exproprié doit
en principe être indemnisé avant que le bénéficiaire de l'expropriation ne
s'installe sur le terrain exproprié (principe de « l'indemnisation préalable »).

L'ENVIRONNEMENT INSTITUTIONNEL
LE MINISTERE DES AFFAIRES FONCIERES ET DES DOMAINES (MINDAF)

L'ENVIRONNEMENT INSTITUTIONNEL

Le département ministériel en charge des secteurs foncier et domanial au


Cameroun est le Ministère des Affaires Foncières et Domaniales. En matière
contentieuse interviennent les tribunaux auxquels ont été ajoutées des
commissions consultatives.

LE MINISTERE DES AFFAIRES FONCIERES ET DES DOMAINES

Le Ministère des Affaires Foncières et Domaniales a remplacé en 2005 le


Ministère de l'Urbanisme et de l'Habitat précédemment en charge des affaires
foncières. Par ailleurs, il a été procédé à une décentralisation de la gestion
foncière la même année. En effet, le 19 Décembre 2005 a été publié le Décret
n°2005/481 du 16 Décembre 2005 modifiant et complétant certaines dispositions
du Décret n° 76-165 du 27 Avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre
foncier.

Les principaux apports de ce texte ont été des changements institutionnels et


procéduraux .

Au plan institutionnel , l'on note une plus grande décentralisation et une plus
grande implication des services fonciers dans les procédures foncières :

> au niveau des organes : une redistribution des tâches est opérée au sein des
services locaux du Ministère des Domaines et des Affaires Foncières (MINDAF)
entre Services départementaux et provinciaux des Affaires foncières, et le
Conservateur foncier ;

> au niveau des outils : la publicité foncière est désormais décentralisée et prise
en main par les délégations provinciales du MINDAF (Bulletin des Avis
Domaniaux et Fonciers).

Avant, les avis domaniaux notamment liés aux procédures d'immatriculation


étaient publiés au Journal Officiel édité à Yaoundé, ce qui rallongeait
considérablement les procédures. Depuis la décentralisation édictée par ce texte,
les avis de clôture de bornage liés à ces procédures et les actes soumis à publicité
foncière (avis de déchéance de titres fonciers et.), sont publiés par le Bulletin des
Avis Domaniaux et Fonciers (BADF) doté d'une organisation et d'un
fonctionnement indépendants du JO, au niveau de chaque province du
Cameroun. Ce BADF mis en place au niveau de chaque délégation provinciale
des Domaines et des Affaires foncières et publié le 1er de chaque mois, permet
une certaine amélioration (accélération) des procédures foncières.

Au plan procédural, l'on relève l'inclusion de nombreuses précisions dans le


cheminement administratif des dossiers fonciers, avec prescription de délais et
mention des actions à prendre ou démarches à accomplir par les services
concernés aux diverses étapes de la gestion des dossiers. Ces modifications et
ajouts doivent pouvoir accélérer la gestion de la principale catégorie de
procédures foncières ayant fait l'objet de modifications : l'obtention de titres
fonciers à partir du domaine national occupé ou exploité.

L'ENVIRONNEMENT INSTITUTIONNEL
LE MINISTERE DES AFFAIRES FONCIERES ET DES DOMAINES (MINDAF)

L'ENVIRONNEMENT INSTITUTIONNEL

Le département ministériel en charge des secteurs foncier et domanial au


Cameroun est le Ministère des Affaires Foncières et Domaniales. En matière
contentieuse interviennent les tribunaux auxquels ont été ajoutées des
commissions consultatives.

LE MINISTERE DES AFFAIRES FONCIERES ET DES DOMAINES

Le Ministère des Affaires Foncières et Domaniales a remplacé en 2005 le


Ministère de l'Urbanisme et de l'Habitat précédemment en charge des affaires
foncières. Par ailleurs, il a été procédé à une décentralisation de la gestion
foncière la même année. En effet, le 19 Décembre 2005 a été publié le Décret
n°2005/481 du 16 Décembre 2005 modifiant et complétant certaines dispositions
du Décret n° 76-165 du 27 Avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre
foncier.

Les principaux apports de ce texte ont été des changements institutionnels et


procéduraux .

Au plan institutionnel , l'on note une plus grande décentralisation et une plus
grande implication des services fonciers dans les procédures foncières :

> au niveau des organes : une redistribution des tâches est opérée au sein des
services locaux du Ministère des Domaines et des Affaires Foncières (MINDAF)
entre Services départementaux et provinciaux des Affaires foncières, et le
Conservateur foncier ;

> au niveau des outils : la publicité foncière est désormais décentralisée et prise
en main par les délégations provinciales du MINDAF (Bulletin des Avis
Domaniaux et Fonciers).

Avant, les avis domaniaux notamment liés aux procédures d'immatriculation


étaient publiés au Journal Officiel édité à Yaoundé, ce qui rallongeait
considérablement les procédures. Depuis la décentralisation édictée par ce texte,
les avis de clôture de bornage liés à ces procédures et les actes soumis à publicité
foncière (avis de déchéance de titres fonciers et.), sont publiés par le Bulletin des
Avis Domaniaux et Fonciers (BADF) doté d'une organisation et d'un
fonctionnement indépendants du JO, au niveau de chaque province du
Cameroun. Ce BADF mis en place au niveau de chaque délégation provinciale
des Domaines et des Affaires foncières et publié le 1er de chaque mois, permet
une certaine amélioration (accélération) des procédures foncières.

Au plan procédural, l'on relève l'inclusion de nombreuses précisions dans le


cheminement administratif des dossiers fonciers, avec prescription de délais et
mention des actions à prendre ou démarches à accomplir par les services
concernés aux diverses étapes de la gestion des dossiers. Ces modifications et
ajouts doivent pouvoir accélérer la gestion de la principale catégorie de
procédures foncières ayant fait l'objet de modifications : l'obtention de titres
fonciers à partir du domaine national occupé ou exploité.

L'ENVIRONNEMENT INSTITUTIONNEL
LES COMMISSIONS CONSULTATIVES

COMPOSITION

Président : Le sous-préfet ou le chef de district.

Secrétaire : un représentant du Service des Domaines

Autres membres :

•  un représentant des Services du Cadastre,

•  un représentant des Services de l'Urbanisme (si le projet est en zone urbaine),

•  un représentant du Ministre dont la compétence a un rapport avec le projet,

•  le chef du village et deux notables ou le chef de la collectivité dans la localité où se


trouve situé le terrain concerné.

 
PRINCIPALES ATTRIBUTIONS

•  Formulation d'avis motivés sur les demandes d'attribution de concessions sur le


domaine national.

•  Examen et règlement des litiges qui leur sont soumis dans le cadre de la procédure
d'obtention des titres fonciers sur les terrains du domaine national ayant fait l'objet
d'occupation ou d'exploitation.

•  Choix des terrains indispensables aux collectivités villageoises.

•  Examen et règlement de tous litiges fonciers liés aux oppositions formulées contre
des demandes d'immatriculation et relatifs aux revendications (ou contestations) d'un
droit de propriété sur des terrains non immatriculés introduites par des collectivités et
des individus.

•  Constat de mise en valeur des terrains en vue de l'obtention du titre foncier.

 
FONCTIONNEMENT

Nommées par les Préfets et siégeant au niveau du district ou de l'arrondissement, les


Commissions consultatives doivent se réunir, aux termes des textes, au moins une fois
par trimestre sur convocation de leur président.

L'ordre du jour de ces réunions doit préciser la localisation des terrains objets de la
réunion et être affiché sur les panneaux des bureaux de la Préfecture, de la sous-
préfecture ou du district du lieu où se trouvent situés ces terrains (souvent, ces
réunions sont annoncées à la radio par communiqués).

L'ENVIRONNEMENT INSTITUTIONNEL
LES COMMISSIONS DE CONSTAT ET D'EVALUATION

PRINCIPALES ATTRIBUTIONS

Ces commissions qui existent au niveau national, provincial et départemental ont


pour rôle de mener à bien les enquêtes liées aux expropriations pour cause
d'utilité publique en vue de la prise en compte des droits des personnes touchées
et d'apprêter les dossiers à transmettre aux instances chargées de prendre le
décret d'expropriation.

Ainsi, entrent dans leurs attributions :


•  le choix et le bornage des terrains dont l'expropriation est projetée,

•  le constat des droits et l'évaluation des biens dont l'expropriation est envisagée,

•  l'identification des titulaires de droits et propriétaires de biens concernés,

•  la pose des panneaux indiquant le périmètre de l'opération.

FONCTIONNEMENT

Ces commissions se réunissent toutes les fois qu'il est nécessaire d'examiner des
dossiers d'expropriation envisagée, sur convocation de leur Président.

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