ASPECTS JURIDIQUES TECHNIQUES ET ADMINISTRATIFS

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Copropriété des Immeubles Bâtis-Fév.

2022-IAV Hassan II
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  Introduction
 Dispositions réglementaires
 Types de Copropriété
 Loi 18-00 & Loi 25.90
 Droits des copropriétaires
 Voix délibératoires de l’assemblée général
 Procédure Copropriété
 Dossier Technique
 Résidence Immobilière de Promotion Touristique - loi 01.07
 Conclusion

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  Copropriété verticale
◦ Immeubles avec deux ou plusieurs étages
 Copropriété horizontale
◦ Lotissement avec partie commune
 Copropriété mixte
 Immeubles deux ou plusieurs étages en résidence fermée et partie commune au sol
 Copropriété hétérogène
◦ Copropriété horizontale dont l’indivision du terrain commun est variable
 Copropriété des coopératives et associations d’habitat
◦ Réalisation d’immeubles;
◦ Amélioration de la situation économique;
◦ Promotion de l’esprit coopératif;
 Groupes d’habitation / Ensemble Immobilier
◦ Loi 25.90 et Loi 18-00
 Copropriété à temps partagé
◦ Multipropriétaire, timeshare, propriété de loisir saisonnière, multi jouissance;
◦ Réglementation au Maroc ! assimilé à une antichrèse temporaire.
 Immobilier locatif à vocation touristique
◦ Résidence Immobilière de Promotion Touristique - loi 01.07

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  Dahir du 16/11/1946 réglant le statut de la copropriété des immeubles divisés
par étages ou par appartements paru au B.O. du 14/2/1947;
 Dahirs des 10/1/1955 et 7/7/1956 modifiant le texte précédent notamment en
matière d’immatriculation foncière et de composition du dossier à déposer à la
conservation foncière;
 La loi 18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, promulguée
par dahir n°1-02-298 du 3/10/2002, publiée au B.O. n°5054 du 7/11/2008;
 Le dahir du 8/10/1977 relatif à l’entretien des immeubles et à l’installation des
conciergeries dans les immeubles d’habitation et le décret portant son application;
 Le dahir n°1-99-210 du 25/8/99 portant promulgation de la loi 6-79 organisant
les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires de locaux d’habitation
ou à usage professionnel;
 Le dahir n°1/99/211 du 25/8/99 portant promulgation de la loi 64/99 relative au
recouvrement de loyers;
 Le dahir n°1-99-193 du 25/8/99 portant promulgation de la loi relative à la
titrisation des créances hypothécaires.
 Dahir n°1-16-49 du 19 rajeb 1437 (27 avril 2016) portant promulgation de la loi
n° 106-12 modifiant et complètement la loi n°18-00 relative au statut de la
copropriété des immeubles bâtis.
 Divers décrets.

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1913 : Régime de l’immatriculation foncière
1915 : Réglementation du Service de la Conservation de la
Propriété foncière.
1915 : Ouverture de la première Conservation Foncière du
Royaume à Casablanca.
1924 : Création du service topographique chérifien.
1942 : Création de l’institution du Conservateur Général de
la propriété foncière au Maroc.
1946 : Copropriété des immeubles divisés par appartements
1948 : Regroupement de la Conservation Foncière et du
Service Topographique Chérifien au sein d’une même
Division.
1953 : Lotissements et morcellements.
1962 : Création de la division de la conservation de la
propriété foncière et du service topographique au sein
du ministère de l'agriculture.
1962 : Remembrement rural.
1963 : Transférant au Maroc des attributions de géodésie et
de cartographie exercées par l’IGN de France.
1966 : Extension du régime de l’immatriculation à la zone
nord.
1969 : Immatriculation d’ensemble des propriétés rurales.
1973 : Etablissement du cadastre national.
1978 : Direction de la conservation foncière et des travaux
topographiques.
1982 : Création de l’Agence Foncière Nationale pour
recensement des terrains de l’Etat dans les périmètres
urbains et suburbains.
1993 : Lotissements, groupes d'habitations et
morcellements.
1994 : Administration de la Conservation Foncière et des
Travaux Topographiques.
2002 : Agence Nationale de la Conservation Foncière, du
Cadastre et de la Cartographie.
2002: Copropriété des Immeubles bâtis (abrogation)
2011 : Loi 14-07 modifiant et complétant le dahir sur
l’immatriculation des immeubles (modification)
2011 : Code des droits réels.
2014 : Décret généralisation dossiers techniques et
bornage/IGT des propriétés levées.
2008/11/12/13 : Dossiers Techniques de MEC/Copté
avec/non-conformité plan Ne Varietur
2016 : Copropriété des Immeubles bâtis (modification)
2018 : Nouvelle procédure IFE
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 Chapitre I : Dispositions Générales - art.1 à art.12 (13 articles)

Chapitre II : De l’administration de la gestion de la copropriété - art.13 à art.30 (38 articles)

SECTION I : Syndicat des Copropriétaires,
SECTION II : L’assemblée générale20
SECTION III : Le syndic et son adjoint
SECTION IV : Le conseil syndical
Chapitre II bis: Des Droits et Obligations Particulières des Copropriétaires - art.31 à art.43 (20 articles)
SECTION I : Droits des Copropriétaires
SECTION II : Obligations des Copropriétaires
SECTION III : Droits et Obligations du Syndicat
Chapitre III : Droit de Surélévation , d'Excavation et Reconstruction - art.44 à art.45 bis(3 articles)

Chapitre IV : Les Coopératives et les Associations d’Habitat - art.46 à art.48 (3 articles)

Chapitre V : Dispositions Particulières Relatives aux Immeubles Immatriculés, - art.49 à art.59 (11 articles)

Chapitre V bis: Des Procédures de Traitement des Difficultés de Gestion de la Copropriété - art.59 bis à art.59 decies (9 articles)

Chapitre V ter: Le Contentieux relatif à la Copropriété - art.59 undecies à art.59 terdecies (3 articles)

Chapitre VI : Dispositions Finales - art.60 à art.61 (2 articles)

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 Loi 18-00 \ Article premier
 Les dispositions de la présente loi s’appliquent à la propriété
des immeubles bâtis divisés par appartements ou étages ou
locaux et dont la propriété appartenant à plusieurs personnes
est répartie par lots comprenant chacun une partie privative
et une quote-part des parties communes.
 Elles sont applicables également aux ensembles immobiliers
bâtis constitués d’immeubles, villas ou locaux, contigus ou
séparés, répartis en parties privatives et parties communes
appartenant dans l’indivision à l’ensemble des
copropriétaires.
 Les présentes dispositions s’appliquent aux immeubles
immatriculés ou en cours d’immatriculation ou non
immatriculés.

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 Loi 25.90 \ Article 45
Pour les lotissements dont les parties communes telles que voirie, espaces
verts, terrains de jeux, restent propriété privée, un règlement de
copropriété doit être obligatoirement établi par le lotisseur.
Ce règlement a pour objet de définir notamment:
- Les parties du lotissement qui sont détenues par les copropriétaires en
indivision;
- Les obligations des copropriétaires
- Les conditions de nomination du représentant des copropriétaires.
Ce règlement doit être déposé au siège de la commune avant la réception
provisoire des travaux d'équipement du lotissement.
Loi 25.90 \ Article 56
Constituent un groupe d'habitations les immeubles individuels ou collectifs
à usage d'habitation édifiés sur une seule ou sur plusieurs parcelles
contigües ou voisines, simultanément ou successivement par le
propriétaire ou les copropriétaires indivis de la ou des parcelles en
cause.

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 Loi 18-00 \ Article 2
 Sont considérées comme parties privatives des immeubles,
les parties bâties ou non bâties appartenant à chaque
copropriétaire dans le but d’en jouir individuellement et
personnellement. Elles sont la propriété exclusive de chaque
copropriétaire.
 Sont également considérées comme parties privatives le sol
sur lequel est édifié le bâtiment et les jardins qui lui sont
annexés le cas échéant, réservé aux villas ou aux locaux
disposant d’un titre foncier unique lorsqu’un ensemble de
villas ou de locaux est soumis à la présence loi.
Loi 18-00 \ Article 3
Sont considérées comme parties communes des immeubles, les
parties bâties ou non bâties destinées à l’usage et à la
jouissance de l’ensemble des copropriétaires ou de certains
d’entre eux.

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 Loi 18-00 \ Article 4

Sont réputées parties communes.

 Le sol sous réserve de l’alinéa 2 de l’article 2 ci-dessus ;
 Les gros œuvres de l’immeuble, les fondations et les murs porteurs ;
 Les caves quelle que soit leur profondeur si elles sont destinées à l’usage commun ;
 La façade de l’immeuble ;
 Les toits destinés à l’usage commun ;
 Les escaliers, les passages et les corridors destinés à l’usage commun ;
 Les entées, les sous-sols et les ascenseurs destinés à l’usage commun ;
 Les murs et cloisons séparant deux parties privatives ;
 Les équipements communs, y compris les parties y afférentes qui traversent les parties privatives ;
 Les coffres, les têtes de cheminée et les ménagères.
Sont considérées également comme parties communes, sauf stipulation dans les titres de propriété ou en
cas de considération entre ces titres :
 Les cours et les jardins ;
 Les locaux destinés à l’usage commun.
Et, d’une manière générale, toute partie considérée comme telle ou que la nature de l’immeuble exige
qu’elle soit destinée à l’usage commun.
Loi 18-00 \ Article 4 bis
 Les murs et les cloisons, non porteurs de bâtiment, séparant deux fractions divises ou plus, sont
considérés comme parties communes entre lesdites fractions uniquement.

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 Loi 18-00 \ Article 5

Sous réserves des dispositions des articles 22, 44 et 45 bis ci-dessous, sont considérés
comme droits accessoires aux parties communes :
 le droit de surélévation de l’immeuble destiné à l’usage commun :
 le droit d’édifier de nouvelles constructions dans les cours ou dans les jardins et dans
leurs sous-sols,
 le droit d’excavation.
Loi 18-00 \ Article 44
Le droit de surélévation ou le droit d’excavation ne peut être fondé que s’il est expressément
autorisé par les lois en vigueur et approuvé à l’unanimité par les copropriétaires.

Loi 18-00 \ Article 45

En cas de destruction totale de l’immeuble, la décision de sa reconstruction est prise à
l’unanimité des copropriétaires. Lorsqu’il s’agit d’une destruction partielle, la décision de
la remise en état de la partie endommagée est prise à la majorité des trois quarts des
voix des copropriétaires.
Loi 18-00 \ Article 45 bis
Lorsque la majorité des copropriétaires concernés par les parties détruites de l’immeuble,
décident la non reconstruction, ils peuvent demander au syndicat des copropriétaires la
liquidation de leurs droits dans la copropriété et leur indemnisation dans la limite des
sommes perçues suite à la destruction. En cas de litige, le président du tribunal de
première instance compétent est saisi.

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 Loi 18-00 \ Article 6
 Sauf disposition contraire des titres de propriété, la quote part de
chaque copropriétaire dans les parties communes est en fonction de
l’étendue de sa partie individuelle par rapport à l’étendue de l’ensemble
des parties individuelles de l’immeuble au moment de l’établissement de
la copropriété.
 S’il s’agit d’un projet immobilier réalisé en étapes consécutives, la
quote-part de chaque propriétaire dans les parties communes peut être
fixée de manière provisoire, dans le règlement de copropriété, pour la
partie dont les travaux sont achevés, à charge de la fixer définitivement
à l’achèvement du projet immobilier. Mention en est faite dans le
règlement de copropriété, dans le titre foncier original et dans les titres
fonciers partiels lorsque l’immeuble est immatriculé ou en cours
d’immatriculation.

Loi 18-00 \ Article 7

Les parties communes et les droits y afférents ne doivent faire l’objet ni d’une
réparation, d’une saisie ou d’une cession entre l’ensemble des copropriétaires ou
certains d’entre eux, ni vente forcée indépendamment des parties individuelles.
Aucun copropriétaire ne peut ni user de sa fraction divise ni la louer ou
l’hypothéquer indépendamment de sa fraction indivise.

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 Loi 18-00 \ Article 8
Tout immeuble en copropriété soumis aux dispositions de la
présente loi est régi par un règlement de copropriété.
Le propriétaire initial ou les copropriétaires d’un commun
accord sont tenus d’élaborer un règlement de copropriété
dans le respect des dispositions de la présente loi et
notamment de ces articles 9 et 51. Une copie doit en être
remise à tout copropriétaire.
En cas d’absence du règlement de copropriété, un règlement de
copropriété type leur est applicable. Ce règlement est élaboré
par voie réglementaire.
Les copropriétaires peuvent prescrire des conditions spéciales
ou des obligations déterminées dans le règlement de
copropriété sous réserve des dispositions de l’alinéa 2 ci-
dessus.

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 Loi 18-00 \ Article 9
Le règlement de copropriété comporte obligatoirement les éléments suivants :
 la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur usage ;
 la définition des règles relatives à l’administration des parties communes et le droit de
jouissance y afférent ;
 La répartition … fraction divise ;
 la définition des règles de gestion du syndicat et de la tenue de l’assemblée générale
ainsi que les critères de désignation du syndic et de son adjoint et, le cas échéant, du
conseil syndical.
 les règles et les critères de désignation du syndic et de son adjoint ;
 la fixation des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration de la
copropriété ;
 la fixation des charges relatives au fonctionnement et à l’entretien des équipements
communs ;
 la fixation des charges de chaque service collectif décidé par le syndicat ;
 la fixation de la part de chaque propriétaire dans les charges, selon la quote-part
indivise correspondant à chaque partie privative.
Est considérée comme nulle, toute condition contraignante au droit des copropriétaires
d’user de leurs fractions individuelles, à l’exception de l’affectation, de la caractéristique
et l’emplacement de l’immeuble en copropriété
Le règlement de copropriété est signé par le propriétaire initial ou les copropriétaires ou
leurs mandataires, sous réserve des dispositions de l’article 21 ci-dessous.

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 Loi 18-00 - Article 51
Outre les renseignements prévus par l’article 9 ci-dessus, le
règlement de copropriété doit contenir :
 l’intention du propriétaire de se conformer au statut de la
copropriété et de son inscription sur les livres fonciers.
 la description de l’immeuble et ses références foncières ;

 La description sommaire de la division de l’immeuble par

étages, appartements, locaux ou villas et l’indication de la liste
des fractions divises et indivises, leurs situations dans le
bâtiment, leurs superficies, leurs hauteurs et leurs contenus ;
 Un tableau de répartition des quotes-parts relatives à chaque
partie divise ;

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 Loi 18-00 \ Article 10
Est annexé au règlement de copropriété, un dossier technique établi selon les conditions et les modalités
prévues par voie législative et règlementaire, notamment l’article 17 du décret n°2-13-18 du 16
ramadan 1435 (14 juillet 2014) relatif aux formalités de l’immatriculation foncière.
Si l’immeuble est non immatriculé, le règlement de copropriété doit être accompagné des documents
suivants :
 Les plans d’architecture portant la mention ne varietur :
 Les plans topographiques indiquant la situation, les limites, la superficie, la hauteur et le contenu des
parties privatives et des parties communes à chaque niveau de la construction ;
 Le permis de construire ;
 Le cahier des charges, le cas échéant ;
 Le procès-verbal de division signé par le propriétaire, indiquant la situation, les limites, la superficie, la
hauteur et le contenu des parties privatives et communes, ainsi que la superficie de la parcelle de
terrain sur laquelle a été construit le bâtiment soumis au règlement de copropriété :
 Le procès-verbal de la première assemblée générale du syndicat des copropriétaires, le cas échéant.

Loi 18-00 \ Article 11

Le règlement de copropriété auquel sont annexées les pièces jointes et les modifications éventuelles faites
conformément à la loi doit faire l’objet, pour les immeubles immatriculés, d’un dépôt et d’un
enregistrement à la conservation foncière du lieu de situation de l’immeuble.
Le vendeur doit mettre à la disposition de l’acquéreur une copie du règlement de copropriété, des copies
des plans architecturaux portant la mention ne varietur et des plans topographiques relatifs à la partie
acquise, mentionnés à l’article 10 ci-dessus ainsi que les autres pièces qui lui sont jointes.
L’acte de vente doit mentionner obligatoirement que l’acquéreur a accédé et pris connaissance des
dispositions du règlement de copropriété, des plans architecturaux et topographiques.
Si l’immeuble est non immatriculé, le règlement de copropriété avec les modifications portées
éventuellement sur lui est déposé au secrétariat-greffe du tribunal de première instance de la
circonscription dont relève l’immeuble.

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 Loi 18-00 \ Article 12
Sous peine de nullité, tout acte relatif au transfert de la copropriété ou de la
constitution, du transfert, de la modification d’un droit réel ou de l’extinction
dudit droit, doit être établi par acte authentique ou par acte à date certaine
dressé par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée
autorisée à dresser ces actes par la loi régissant ladite profession.
La liste nominative des professionnels agréés pour dresser lesdits actes est fixée
annuellement par le ministre de la justice.
Sont inscrits sur cette liste les avocats agréés près la cour suprême conformément
à l’article 34 du dahir portant loi n°1.93-162 du 22 rabii I 1414 (10 septembre
1993) organisant la profession d’avocat.
Les conditions d’inscription des autres professionnels agréés à dresser ces actes
sont fixées par voir réglementaire.
L’acte doit être signé et paraphé en toutes ses pages par les parties et par celui qui
l’a dressé.
Les signatures des parties sont légalisées auprès des autorités compétentes. Celle
de l’avocat qui a dressé l’acte est déposé, auprès du Chef du secrétariat-greffe
du tribunal de première instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat, dans
un registre spécial fixé par arrêté du ministre de la justice.
Sont exclus de l’application des dispositions du présent article les immeubles
relevant du domaine privé de l’Etat.
Les dispositions du présent article sont appliquées sous réserve des dispositions
rendant obligatoire de dresser certains actes sous forme authentique.
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 ?? Conseillers juridiques, administrations, fiduciaires, experts comptables,
banques, agents d’affaires, professeurs de droit, écrivains publics.

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2022-IAV Hassan II
 Loi 18-00 - Article 57
Lorsque plusieurs fractions de l’immeuble deviennent la propriété d’une
même personne la fusion des titres fonciers distincts peut être requise.
Le titre foncier originel portera le nom de la personne qui est devenue
propriétaire de l’ensemble des fractions divises de l’immeuble et que de
ce fait le syndicat des copropriétaires n’existe plus et les titres
parcellaires sont fusionnés avec le titre originel.

Loi 18-00 - Article 58

Tout fractionnement d’une partie divise doit être autorisé par le syndicat
des copropriétaires à la majorité des trois quarts des voix.

Loi 18-00 - Article 59

En cas de destruction totale de l’immeuble, régi par les dispositions de la
présente loi, le conservateur peut, à la demande des ayants droit, radier
les titres fonciers des parties divises et inscrire le titre foncier originel
des parties communes au nom de l’ensemble des copropriétaires dans
l’indivision en fonction des quotes-parts indiquées dans le règlement de
copropriété, tout en procédant obligatoirement au transfert des droits et
charges inscrits au titre foncier originel.

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  Droits Fondamentaux
◦ Droit de disposer
◦ Droit d’usage
 Droits Accessoires
◦ Droits exercés à titre individuel
 Droit d’accès aux archives et registres
 Droit à l’information
 Droit à l’indemnisation
 Droit d’ester en justice
 Droit à la juste contribution aux charges de la copropriété
◦ Droits exercés à titre collectif
 Droit de surélévation
 Droit d’excavation ou d’enfouissement
 Droit de reconstruction
 Droit d’édification de nouvelles constructions
 Droit de préférence
 Droit de participation à la gestion de l’immeuble

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 DECISION VOIX REQUIS Obs.

Gestion en général quorum ½ Majorité absolue des copropriétaires

Art. 18
Si quorum ½ non atteint Majorité des présents ou représentés (délai 30j)

-élaboration du règlement
-travaux d’améliorations
-concierge
-révision répartition des charges
Majorité des ¾ Art. 21
-autorisation de travaux
-grands travaux d’entretien ;
-installations communes
-mesures de sécurité

-édification, surélévation
-cession d’une partie de l’immeuble
-création de locaux collectif ; Unanimité Art. 22
-cession droit de surélévation, aménagement
-transformations parties communes ;
Majorité des ¾
Instituer le droit de préférence Art. 39

Surélévation et excavation Unanimité Art. 44

Reconstruction totale - partielle Unanimité - ¾ Art. 45

Liquidation/indemnisation suite destruction Majorité

Fractionnement d’une partie privative Majorité des ¾ Art. 58

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Procédure
Cadastre

1/4

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Procédure
Cadastre

2/4

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Procédure
Cadastre

3/4

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Procédure
Cadastre

4/4

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Procédure
CF

1/2

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Procédure
CF

2/2

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La certification des dossiers techniques déposés au
cadastre depuis 1972 se faisait suite au dépôt,
contrôle et vérification du dossier physique, menant à
la rédaction d’une fiche de vérification et un échange
du dossier entre le cadastre et l’IGT privé jusqu’à la
délivrance d’un récépissé de dépôt.
Depuis 2018, ce processus est désormais réalisé à
distance dans un espace dématérialisé dédié à l’IGT
privé jusqu’à l’étape du dépôt du dossier définitif.
Ceci permet le suivi instantané de cette activité et le
traitement numérique de la fiche de vérification.

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Copropriété des Immeubles Bâtis-Fév.
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Copropriété des Immeubles Bâtis-Fév.
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Copropriété des Immeubles Bâtis-Fév.
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Copropriété des Immeubles Bâtis-Fév.
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 MERCI

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