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Pour le CCH –

1-Imaginons que la banque m'accorde un prêt hypothécaire de 100000$ alors que la maison que je souhaite
acquérir coûte légèrement plus que le montant du prêt accordé, comment deal avec cette institution pour me
permettre d'entrer en possession de la dite maison? Et aussi est-ce recommandable d'aller au-delà du prêt
accordé?
 Focus, Il existe plusieurs moyens de résoudre telle situation mais j’en choisis deux:
o L’acheteur peut choisir de négocier un deuxième prêt hypothécaire et celui-ci peut être acquis a
une autre institution financière ou la même; ou
o L’acheteur peut simplement renégocier les termes du contrat initial pour ainsi chercher à
augmenter le montant du prêt original
 Les deux solutions plus hautes sont cependant soumises aux mêmes règles de capacités financières du
préteur. Plus d’explications plus-bas.
 Non, il n’est généralement pas recommandé d’aller au-delà du prêt hypothécaire accorde par l’institution
prêteuse

2- considérons toujours que le montant du prêt accordé par la banque est de 100000$, recommandes-tu a un futur
acheteur d'acquérir une maison en dessous de la valeur du prêt bancaire ou l'acquisition de la maison valant les
100000$ prêté par la banque reste quand même un scenario acceptable. Bref, comment éviter une asphyxie
financière?
 Il est recommandé de rester dans les limites du prêt accordé en considérant celui-ci comme plafond et
ainsi reste en dessous de ce montant pour éviter une asphyxie financière.

3-quel site internet recommandes-tu aux futurs acheteurs pour faire une simulation des dépenses mensuelles
incluant l'hypothèque. Je pense qu'il existe des outils de ce genre sur des sites spécialisés mais lequel ou lesquels
recommandes-tu?
 Il en existe plusieurs mais tous tendent à “prêcher” le même message et ainsi fournir les mêmes résultats
Nous nous limiterons à ne citer que deux:
o Société Canadienne d’hypothèque et de logement:
http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/aclo/acmaetet/acmaetet_002.cfm
o TD Canada Trust
http://calc.tdcanadatrust.com/HMCIA/Input?language=fr

4- pourrais-tu dresser à l'intention des lecteurs que nous sommes la liste des dépenses mensuelles obligatoires liés
à l'achat d'une maison, par là je veux dire: le bi-weekly mortgage paiement, les taxes municipales,
l'assurance....complète nous la liste tatu.
 Cette liste est bien longue mais il y a bien entendu des dépenses qui sont parfois « invisible » que tout
acheteur devrait en être conscient (nous tacherons de rester bref a la mesure du possible) et cette liste
n’est bien entendu pas exhaustive :

o Impôt foncier
 Est un % établi par le budget de la municipalité
 Varie d’une municipalité à une autre
 Dépends de la valeur foncière de la propriété (cette valeur est généralement inferieure
a la valeur marchande)
 Exemple, le propriétaire d’une maison de $ 100 000 à Hamilton aurait payé environ
$1,538.15 de taxe en 2010.
 Donc, environ $ 128 a prévoir chaque mois
o Frais de clôture
 payables à l’achat de la propriété ;
 représentent de 1,5 % à 4 % du prix d’achat de la propriété.
 S’ajoutent au prix d’achat de la propriété
 couvrent les frais juridiques, le droit de mutation immobilière et les débours
 sont payables à la date de transfert de la propriété
 payable une seule fois seulement

o Assurance prêt hypothécaire


 Si votre acompte (down payment) sur l’achat d’une propriété est inférieur à 20% du prix
d’achat, votre hypothèque devrait être assuré ;
 Cette prime varie entre 0.5% à 2.75% du prix d’achat
 Elle est généralement ajoutée au prix global d’achat mais l’acheteur a le choix de le
payer en toute sommes ;
 Payable pendant d’achat et une seule fois seulement

o Assurance immobilière
 Comme une assurance automobile, elle varie d’une compagnie d’assurance à une autre ;
 Peut aller d’une centaine de dollars a quelque milliers par année ;
 En Ontario, certaine compagnies d’assurance utilisent aussi le cote de solvabilité du
propriétaire pour surtaxer leur clients ;
o Frais de copropriétés (ou condos)
 Ceux-ci dépendent énormément du type de maison l’acheteur aurait choisi de
s’approprier
o Frais de chauffage et électricité
o Frais de livraison d’eau (REGIDESO ??):
 En tant que propriétaire, le nouvel acheteur devrait s’attendre à payer ces frais même
 Comme le chauffage, et l’électricité, ces frais varient d’une maison à une autre car ils
dépendent de l’utilisation.
 Focus, vous avez mentionné le « biweekly mortgage payment »
o Pendant que celui-ci n’est qu’une façon de payer son loyer, il est important d’en faire un petit
commentaire
o Le paiement bihebdomadaire de son hypothèque n’est diffèrent du paiement mensuelle que
dans le fait l’acheteur fait l’équivalent de 13 mois de paiement sur une période de 12 mois et ceci
a comme avantage de raccourcir la durée totale de l’hypothèque (amortissement) et de surcroit,
réduire le montant globale d’intérêt payé a la banque :
 Prenons que notre propriété coute $100 000
 L’hypothèque nous a été fournis à 6% d’intérêt avec comme durée total de la dette de
25 ans (période d’amortissement)
 Le paiement mensuel sera de $ 644.30
 vous allez prendre 25 ans pour terminer cette dette (hypothèque)
 au bout de 25 ans, vous aurez fait un paiement total d’environ $ 191 940,69
dont $ 91 940.69 constituant les intérêts payes a la banque
 Le paiement bihebdomadaire sera de $ 322.15 (exactement la moitié du montant
mensuel)
 Prendra 21 ans au lieu de 25 ;
 Paiement total : 174 334,75 dont 74 334,75
 Non seulement vous aurez économisé presque 20 000 dollars, vous aurez aussi
fini votre hypothèque 4 ans plus tôt 

Mes commentaires et opinions : Commentaire, opposition, correction, etc. sont accueillis avec joie

 Comment faire pour ne pas se faire asphyxier financière dans sa poursuite de droit de propriété ?
A mon avis, le système de prêt hypothécaire utilise par les banques et institutions financières canadiennes
est le seul en son genre à se soucier du bien-être de l’acheteur. Ils se disent surement que c’est dans leur
intérêt de garder l’acheteur en vie pendant au moins 25 ans pour leur permettre de faire leurs millions sur
le dos de celui-ci 
 Trois règles importantes mais simple qui sont recommandées généralement par :
o Quel est le montant maximal qu’un potentiel acheteur peut espérer s’endetter pour l’achat
d’une propriété ?
 Ceci dépend de plusieurs facteurs mais nous prendrons un exemple simple pour
illustration seulement
 Scenario 1 : (No downpayment)
o Revenu annuel familiale : $ 35 000 par année
o Acompte hypothécaire : $ 0
o Prix maximale d’achat devrait être $ 105,000 (soit 3 fois le revenu
familiale)
 Scenario 2 : (5 % de downpayment)
o Revenu annuel familiale : $ 35 000 par année
o Acompte hypothécaire : $ 5000
o Prix maximale d’achat devrait être $ 110,000 (soit 3 fois le revenu
familiale plus l’acompte)
o Une autre façon de voir les choses en matière d’achat de propriété :
Combien puis-je me permettre de dépenser pour le logement par mois ? Deux règles à suivre :

 Règle # 1 : Règle de 32 %
Il est vivement recommandé de ne dépenser un maximum de 32 % de son revenu brut
mensuel. Il est aussi sous-entendu que notre acheteur n’a pas de dette (carte de crédit,
marge de crédit, financement voiture, prêt étudiant, etc.)
Exemple :
 Notre préteur plus-haut gagne 35 000 par année, ce qui équivaut a 2916.67 par
mois avant les taxes
 32 % de 2916.67 = 933.34
 Notre préteur a comme plafond de $ 933,34 par mois en frais de loyer et ceci
inclut : l’hypothèque et frais s’y attachant (chauffage, électricité, eau, impôts
fonciers, 50 % de frais de condo)

 Règle # 2 : Règle de 40 %
Si l’acheteur a des dettes (cartes de crédit, financement véhicule, prêt étudiant, etc..), il
lui est alors recommandé de limiter ses obligations mensuelle à un maximum de 40 %
du brut mensuel (avant les taxes)
 Donc, notre préteur ci-haut ne devrait dépenser un maximum de 1166.67 tout
pour couvrir les frais de loyer (hypothèque, taxe foncière, chauffage, etc.) plus
payement de ses dettes.

o En conclusion, Focus, si nous revenons à votre exemple d’hypothèque de 100 000 et y ajoutons
les éléments que nous avons commenté plus-haut, nous pouvons peindre l’image suivant de
notre acheteur :
 Prêt hypothécaire : $ 100 000
 Taux d’intérêt : 6 %
 Revenu brut annuel : $ 35 000
 Revenu brut mensuel : $ 2916.67

Dépenses mensuelles :
 Payement carte de crédit : $ 50 par mois
 Payement ligne/marge de crédit : $ 100 par mois
 Prêt étudiant: $ 100 par mois
 Prêt financement véhicule : $ 250 par mois
 Impôts fonciers : $ 128 par mois
 Assurance Propriété : $ 200 par mois
 Chauffage : $ 50 par mois
 Electricité : $ 50 par mois
 Eau : $ 25 par mois
 Payement mensuelle d’hypothèque : $ 644.30 par mois

Compte tenu de ce tableau, pensons-nous que notre préteur sera asphyxié financièrement ?
La réponse est malheureusement oui, notre acheteur sera asphyxier financièrement après
l’achat de sa propriété car le montant total des dépenses de celui-ci s’élèvent à $ 1 397,30 alors
que nous avons estimé son plafond à $ 1167.67.

Mais après calculs, vous verrez vous-même que notre acheteur ramène environ $ 2041.67
chaque mois après prélèvement d’impôt sur son revenu.

Donc, après payement des dépenses que nous avons énumérées plus haut, nous acheteur n’aura
plus que $ 644.37 en poche : je vous laisse la largeur de calculer si ceci serait amplement
suffisant pour couvrir d’autres dépenses (TV, téléphone, Internet, sans oublier, s’habiller,
manger, carburant pour sa voiture, loisir, etc.. la liste continue) car la vie n’est pas seulement
payer facture mais aussi jouir du fruit de son labeur.

Alors que si celui-ci suivait la recommandation de la règle de 40%, il lui resterait $ 874, à subvenir
à d’autres besoin.

Focus, vous avez aussi demandé à savoir si notre préteur pouvait se permettre d’acquérir une
propriété plus chère que le prêt qui lui a été accordé : Oui et non

 Oui : il est possible si notre acheteur a d’autres sources d’argent régulier, ou un


acompte considérable sur l’hypothèque (downpayment)
 Non, pour les raisons que nous avons énumérées précédemment.

Merci et passez une excellente journée

/Claude Tambu