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Entreprise & expertise Dossier

Par Philippe Emiel,


avocat of counsel,
PwC Société d’Avocats

Fiscalité immobilière
des particuliers en tableaux
Lorsque des personnes physiques désirent réaliser un investissement immobilier,
la question qui se pose immédiatement est comment structurer cet investissement
et quels sont les avantages et inconvénients fiscaux de chacun des régimes fiscaux
applicables. Une présentation sous forme de tableaux permet d’avoir une vision
synthétique des choses.
1. Biens immobiliers réservés à une utilisation privative1
Dans le cadre d’une utilisation privative, les biens immobiliers sont divisés en deux catégories, pouvant présenter des similitudes
ainsi que des différences dans leur traitement fiscal : la résidence principale et la résidence secondaire.
Le régime fiscal applicable à la résidence principale et à la résidence secondaire se résume de la façon suivante.

Impôts Résidence principale Résidence secondaire

•Exonération d’IR pas de taxation des loyers fictifs > conséquence : pas de charges déductibles
•Exonération d’IR applicable :
- que le propriétaire se réserve la jouissance de la résidence ou qu’il en laisse la jouissance à un tiers
IR
- que la résidence soit détenue directement par la PPh ou par une SCI

Crédit d’impôt relatif à la qualité environnementale : oui Pas de crédit d’impôt spécifique

Taxable @ 36,2 % mais exonération d’IR après 22 ans


PV Exonération
détention et de PS après 30 ans

Taxable (si seuil de 1,3 M€ franchi) mais abattement de


IFI 30 % (ne s’applique pas si détention par SCI mais décote Taxable (si seuil de 1,3 M€ franchi) et sans abattement
pour illiquidité des titres possible d’environ 20 %)

TF Oui

TH Non pour 80 % des ménages. Suppression totale en 2023 Oui

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PV/MV de cession
Locaux nus Locaux meublés
Non prof. Prof.
• A hauteur des amortissements (PVCT)
• 36,22 % (12,8 % IR + • Idem, mais en plus,
• IR au barème progressif (taux marginal de 45 %)
17,2 % PS) mais abat- avantage résultant
+ éventuellement CEHR de 3 à 4
tement à partir de la 6e de la non-taxation
+ cotisations sociales d’environ 30 à 35 % (en ce compris CSG
année de détention abou- lors de la cession des
PV et CRDS) mais déductibles de l’assiette l’IR à l’exception d’une
tissant à une exonération amortissements déduits
fraction de la CSG. Permet une acquisition de droits sociaux.
totale après 22 ans de (donc avantage
• Au-delà (PVLT) 30 % (12,8 % IR et 17,2 % PS) mais abattement à
détention en IR et 30 ans définitif et non
partir de la 6e année de détention aboutissant à une exonération
en PS temporaire)
totale au bout de 15 ans de détention
• Déductible du résultat à hauteur des amortissements
MV • Pas imputable sur PVI ni sur revenu global • Au-delà : imputable sur les PVLT de l’année ou des 10 années
suivantes

Il en ressort que le régime du LMNP est nettement plus favorable que le régime fiscal applicable à la location nue. Le régime du
LMP présente lui aussi des avantages mais comme indiqué ci-dessus, il n’est plus possible d’arbitrer entre le régime du LMP et du
LMNP. Le régime du LMP s’applique de plein droit dès lors que les deux conditions mentionnées ci-dessus sont remplies.

2.4. Biens immobiliers donnés en location (nue ou meublée) par une société soumise à l’IS
Le résultat imposable (revenus locatifs sous déduction des amortissements, des charges d’emprunt et des autres charges courantes)
résultant de la location (nue ou meublée) d’un bien immobilier par une société soumise à l’IS est assujetti au taux de droit com-
mun de 25 % (en 2022/ou 25,825 % si la contribution de 3,3 % s’applique). Il en est de même de la plus-value de cession du bien,
qui est égale à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable. En conséquence, l’amortissement n’est qu’un
avantage temporaire qui est repris lors de la cession du bien immobilier.

2.5. Le match IR (fiscalité de la location nue) contre IS


Comme le fait apparaître de façon synthétique le tableau ci-dessous, le recours à une société soumise à l’IS présente de nombreux

-
avantages en particulier depuis la baisse du taux de l’IS et de l’introduction du PFU de 30 %. n
IR IS
• Une imposition lourde • Une imposition faible
• IR barème progressif (taux marginal de 45 %) + éven- • 25 % en 2022
tuellement CEHR de 3 et 4 % + 17,2 % PS (dont 6,8 % • décalé dans le temps
déductible) • grâce aux amortissements (mais avantage temporaire
Location
• et immédiate car sans le décalage dans le temps lié aux car repris en cas de cession)
amortissements • mais inconvénient, cash est dans la société
• mais avantage car cash dans la poche de la PPh sans • si sortie du cash de la société paiement du PFU de 30 %
impôt supplémentaire donc net après impôt de 52,5 (100 – 25 – 22,5)
• Si cession bien immobilier :
- taxation PV à 25 % avec rattrapage de l’avantage sur
• Bénéfice des abattements et donc exonération en IR les amortissements
Cession après 22 ans de détention et après 30 ans en PS - possibilité de réinvestir après avoir seulement payé 25 %
• Pas compensation des PV et MV - compensation possible des MV et PV
• Si cession titres : taxation PV au PFU de 30 % et nécessité
d’accorder une décote pour fiscalité latente

1. Les abréviations utilisées dans cet article sont les suivantes : PS : prélèvements sociaux, IR : impôt sur le revenu, IS : impôt sur les sociétés, IFI : impôt sur la
fortune immobilière, TA : taxe d’habitation, TF : taxe foncière, PV : plus-value, MV : moins-value, PVM : plus-value mobilière, PVI : plus-value immobilière, PFU :
prélèvement forfaitaire unique, PPh : personne physique, LMP : loueur en meublé professionnel, LMNP : loueur en meublé non professionnel.
2. Une SCI est soumise à l’IS lorsqu’elle exerce une activité commerciale.
3. Dans la mesure où la SCI est soumise à l’IS en raison de l’exercice d’une activité commerciale.
4. La plus-value de cession est taxée selon le régime des plus-values immobilières lorsque celle-ci est réalisée par une personne physique qui n’est pas domiciliée
en France.
5. Ayant opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes.
6. Nous n’abordons pas le régime de sécurité sociale applicable aux LMNP de locaux pour un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et ne constituant pas le
domicile du locataire.

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Le régime fiscal de la plus ou moins-value de cession est le suivant :

Abattements pour durée de détention sur la PV brut :


• applicable à partir de la 6e année de détention
• cadencement de l’abattement différent pour l’IR et les PS
Si PV • abattement aboutissant à une exonération totale après 22 ans de détention pour l’IR et 30 ans pour les PS
• PV taxable : PV – abattement pour durée de détention
Taux d’imposition :
• 36,2 % (19 % IR et 17,2 % PS) + taxe de 3 à 6 % sur PV nette imposable > 50 k€
Si MV • Pas imputable sur PV ni sur revenu global
conclusion • L’Etat participe aux gains mais pas aux pertes

2.3. Biens immobiliers donnés en location meublée par une personne physique (ou par une SARL de famille5
ou par une SNC translucide)
Le régime de la location en meublé professionnel (LMP) c’est-à-dire le régime des BIC professionnels s’applique lorsque les deux
conditions cumulatives suivantes sont remplies :
• les recettes annuelles tirées de l’activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € ; et
• ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’IR.
Le régime fiscal des loueurs en meublé non professionnel (donc BIC non professionnels) s’applique lorsque l’une des deux condi-
tions mentionnées ci-dessus n’est pas remplie.
Notons qu’auparavant une troisième condition était requise pour que le régime du LMP s’applique. En effet, le contribuable devait
s’inscrire au registre du commerce et des sociétés. Cette condition ne s’applique plus depuis une décision du Conseil constitution-
nel et a été supprimée par la loi de finances pour 2020. Cette condition présentait un avantage car elle permettait au contribuable
de choisir en fonction de son intérêt le régime fiscal applicable (LMNP ou LMP) en décidant ou non de s’inscrire au registre du
commerce et des sociétés. Tel n’est plus le cas aujourd’hui.
Les trois tableaux ci-dessous permettent de comparer le régime fiscal du LMP, du LMNP et de la location nue au regard des reve-
nus, des déficits et des plus ou moins-values de cession.

Revenus

Locaux nus Locaux meublés

Non prof. Prof.

Assiette • Revenus nets sans amortissements • Revenus nets mais avec amortissements sur la construction

Fiscalité • IR au barème progressif (taux marginal de 45 %) + éventuellement CEHR de 3 à 4 %

• 17,2 % PS (dont 6,8 % déductible de l’IR). • Cotisations sociales d’environ 30 % à 35 % (en ce


Cotisations Ne permet pas une acquisition de droits sociaux6. compris CSG et CRDS) déductibles de l’assiette de
sociales/PS l’IR à l’exception d’une fraction de la CSG. Permet une
acquisition de droits sociaux.

Déficits

Locaux nus Locaux meublés

Non prof. Prof.

• Déficit foncier généré par des dépenses autres que des intérêts • Déficit imputable • Déficit imputable sur le
d’emprunt : imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € uniquement sur les revenu global
BIC non prof. des 10
• Fraction du déficit foncier supérieure à cette limite et celle correspon-
années suivantes
dant aux intérêts d’emprunt : imputable sur les déficits fonciers des 10
années suivantes

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Les caractéristiques du régime du microfoncier peuvent se résumer de la façon suivante :

Régime du microfoncier
Conditions Applicable de plein droit (sauf situations particulières) si revenu foncier brut < 15 k€ au cours de l’année.
• 70 % du revenu foncier brut.
Assiette • Possibilité d’imputer sur le revenu foncier brut les déficits disponibles avant l’application du régime du
microfoncier.
Option pour le régime réel d’imposition possible.
Option
> Si option : application du régime réel d’imposition pendant obligatoirement 3 ans.
Perte régime Perte du régime au cours de l’année au titre de laquelle le revenu foncier brut > 15 k€.
Avantages Simplicité : pas besoin de calculer toutes les charges déductibles et de conserver les documents justificatifs.
Pas de possibilité d’imputer de déficits sur le revenu global lorsque le régime du microfoncier s’applique. Dans ce
Inconvénients
cas, il faut que le contribuable opte pour le régime réel d’imposition.

La taxation du revenu foncier et le traitement du déficit foncier sont les suivants :

TAUX D’IMPOSITION : C. 63,14 % (taux maximum) soit :


• IR barème progressif (taux marginal 45 %)
Si revenu
• + le cas échéant CEHR de 3 et 4 %
• + 17,2 % PS (dont 6,8 % déductible de l’IR)

« TUNNELISATION » PARTIELLE DU DÉFICIT :


• Déficit foncier généré par des dépenses autres que des intérêts d’emprunt : imputable sur le revenu global dans la
limite de 10 700 € imputation remise en cause si l’immeuble cesse d’être affecté à la location dans les 3 ans de la
Si déficit
déduction sur le revenu global
• Fraction du déficit foncier supérieur à cette limite + celle correspondant aux intérêts d’emprunt : imputable sur les
déficits fonciers des 10 années suivantes

Taxation des plus-values de cession


Les plus-values (ou moins-values) réalisées par une personne physique (ou par une SCI détenue par une personne physique) à
raison de la cession d’un bien immobilier faisant l’objet d’une location nue sont déterminées de la façon suivante :

+ Prix de cession

Frais de cession supportés par le vendeur : commission de vente, certifications et diagnostics obligatoires, frais de mainlevée
-
d’hypothèque, honoraires d’architecte, indemnité d’éviction versée au locataire

- Prix d’acquisition : pas d’indexation en fonction d’un coefficient d’érosion monétaire

Frais d’acquisition :
- • soit forfait de 7,5 % du prix d’acquisition
• soit montant réel des frais suivants : émoluments notariés, commissions d’intermédiaires, droits d’enregistrement ou TVA

Dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, amélioration :


• soit pour leur montant réel à l’exclusion (a) des dépenses qui présentent un caractère locatif ; et (b) des dépenses qui ont déjà
- été prises en compte pour le calcul de l’IR ou qui ont été incluses dans la base d’une réduction d’impôt ou d’un crédit d’impôt
• soit forfait de 15 % du prix d’acquisition si et seulement si immeuble bâti acquis depuis plus de 5 ans (applicable même en
l’absence de travaux)

= Plus-value ou moins-value

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2. Biens immobiliers source de revenus
2.1. Cartographie des régimes fiscaux applicables
Différents régimes fiscaux s’appliquent aux biens immobiliers qui sont source de revenus. Ces régimes fiscaux varient selon
qu’il s’agit de biens immobiliers qui font l’objet d’une location nue ou bien meublée et selon également le mode de détention
(détention directe par une personne physique, par une société de personnes translucide ou par une société soumise à l’IS).

Détention par Location Cession


Nue Meublée Du bien immobilier Des titres
Loc. nue Loc. meublée Loc. nue Loc. meublée Loc. meu-
non prof. blée prof.
PPh • BIC prof. si • PV BIC prof. si
SARL de famille/SNC LMP LMP
PVI PV BIC prof.
translucides détenues par • BIC non prof. • PV BIC non
RF si LMNP PVI prof. si LMNP PVI
PPh
SCI translucide détenue
IS IS2 PVM3
par PPh
Société IS détenue par PPh IS PVM4

2.2. Biens donnés en location nue par une personne physique (ou par une SCI détenue par une personne physique)
Taxation des revenus
Le régime fiscal des revenus fonciers s’applique à la location nue d’un bien immobilier que ce dernier soit détenu par une personne
physique directement ou par l’intermédiaire d’une SCI.
Ce revenu foncier est déterminé soit selon le régime réel d’imposition soit selon le régime du microfoncier.
Régime réel d’imposition
+ Loyers
+ Revenus accessoires (droit d’affichage, droit de chasse ou de pêche)
+ Dépenses et travaux incombant au bailleur et mises à la charge des locataires (dépenses incombant normalement au propriétaire
mais dont le paiement est, par l’effet, des conventions mis à la charge des locataires).
- Recettes exceptionnelles (droit d’entrée ou pas-de-porte s’analysant comme un supplément de loyers)
- Dépenses d’entretien et de réparation (travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état et d’en
permettre un usage normal sans en modifier la consistance)
- Dépenses d’amélioration (travaux qui ont pour objet d’apporter à un local un équipement ou un élément de confort nouveau ou
mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans en modifier cependant la structure de l’immeuble)
- Provisions pour charges de copropriété
- Frais de gestion :
• frais de procès, rémunération des concierges et gardes
• frais de rémunération, honoraires et commissions versés à des tiers pour la gestion des immeubles (frais de gérance, agence de
location, administrateurs de biens, etc.)
- Primes d’assurance
- Impôts :
• déductibles : taxe foncière et contribution sur les revenus locatifs
• non déductibles : taxes locatives, taxe d’urbanisme, IR, prélèvements sociaux, TVA, droits d’enregistrement
- Intérêts d’emprunts contractés soit pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés soit pour la
conservation des propriétés.
= Revenu ou déficit

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