Maroc Bail

Bail commercial Benzakour Mehdi
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Droit Marocain et Français 2021-2022
Bail Commercial
France et Maroc
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DROIT DE L’ENTERPRISE - Master 1 Management – Mme Christine Pagnon-Maudet
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I – Introduction
II - Contrat de bail commercial au Maroc
2-1 Caractéristiques
2-2 les clauses obligatoires
2-3 Renouvellement
2-4 Résiliation
III - Contrat de bail commercial en France
3-3 Renouvellement
3-4 Résiliation
IV - Conclusion
V - Annexes
5-1 Exemple de contrat de Bail
5-2 Extrait du droit Marocain (Dahir 1-16-99)
5-3 Extrait du droit Français (L.145)
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I - Introduction
Le bail commercial, s’agit de toute convention par lequel le propriétaire d’un bien
(également appelé bailleur) met à la disposition d’un preneur (également appelé locataire)
un local afin de permettre à cette dernière d’exploiter dans les lieux toute activité
commerciale, industrielle, artisanale ou professionnelle.
Il s’agit d’un contrat synallagmatique (c’est-à-dire d’un contrat comportant des obligations
réciproques entre les parties), dont la contrepartie essentielle réside dans le paiement d’un
loyer par le locataire.
Le local objet du contrat peut être un accessoire dépendant d’un immeuble ou même un
terrain nu sur lequel ont été édifiées avant ou après la conclusion du bail, des
constructions à usage commercial.
Au Maroc comme en France, le régime des baux commerciaux est encadré par des
législations pour le bailleur et le locataire. Connaître la réglementation permet de rédiger
un bail valide et d’éviter d'éventuelles sanctions en cas de non-respect de certaines
obligations
II - Contrat de bail commercial au Maroc
Le contrat de bail commercial est un élément clé de la propriété commerciale. Il est
très protecteur pour le locataire, le bail commercial se définit par un certain nombre de
caractéristiques telles que :
 La possibilité d’ajouter d’autres activités que celles exercées à l’origine

 La sous-location interdite sans l’accord du bailleur
 L’augmentation limitée des loyers en cours de bail
 La possibilité de céder le bail à l’acquéreur du fonds de commerce sans que le
bailleur puisse s’y opposer
 La limitation de la durée du bail
Et bien d'autres qui sont autant de caractéristiques qui définissent le bail liant un
propriétaire d’un local et un locataire qui occupe celui-ci dans le cadre d’une activité
commerciale, industrielle ou artisanale.
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Conclu entre d'une part un bailleur et d'autre part un locataire dans le but de mettre en
location un local commercial industriel ou artisanal, le contrat de bail commercial est régi
par des clauses obligatoires.
Parmi les clauses obligatoires, figure notamment :
L’objet du contrat impliquant les activités pouvant être exercées dans le local en location.
Il est possible cependant que les deux parties contractantes puissent prévoir un bail « tous
commerces » permettant ainsi d’y exercer n’importe quelle activité : vente, restauration,
activité médicale, confection de biens, formation ...
A cela s’ajoute la durée indiquée dans le contrat et qui s’étale sur 9 ans minimum. Il faut
noter que le bail commercial est obligatoirement conclu pour une durée déterminée.
Toutefois, il possible de prévoir un bail d’une durée plus courte en concluant un bail
dérogatoire de 3 ans maximum.
Par ailleurs, dans le contrat de bail commercial figure aussi le montant du loyer dû par le
locataire en contrepartie de la prise de possession du local. Payable à terme échu,
également indiqué dans le contrat : le paiement peut être mensuel, semestriel ou bien
trimestriel. Le montant de la location peut également faire l’objet d’une avance donc avant
le début de la période qu’il concerne. Il est déterminé par les deux signataires du contrat.
Dépôt de garantie correspondant à un montant fixe (souvent équivalent au montant d'un
ou de plusieurs mois de loyer). Ce dépôt de garantie sera restitué par le bailleur au
locataire à la fin du contrat de bail si ce dernier a respecté toutes ses obligations
notamment concernant la bonne tenue des lieux et le paiement de ses loyers. Le dépôt de
garantie fait office de caution pour le bailleur qui, en cas de dégâts causés par le locataire
pourra utiliser cette somme pour effectuer d'éventuelles réparations nécessaires.
Le dépôt de garantie ne sert en aucun cas d'un montant disponible pour payer les loyers.
Le locataire devra payer ses échéances à son propriétaire jusqu'au dernier jour de la
location du local commercial.
Pour l'établissement de tout type de contrats officiels tel qu'contrat de bail commercial au
Maroc, la signature des 2 parties doit être légalisée. Pour légaliser une signature au
Maroc, les 2 parties devront se rendre soit à la préfecture ou à la commune, soit chez un
notaire muni de leur CIN ou passeport pour les étrangers. La légalisation de la signature
attestera donc que le document est original et que les signatures sont certifiées
conformes.
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2-3 Renouvellement
Il faut noter que la durée du bail commercial au Maroc est prévue pour une durée
minimale de 9 ans, faute de quoi il sera considéré comme un contrat emphytéotique.
Dans des termes plus simples, sans clause de limitation de la durée du bail, il est alors est
exclu du champ d’application de la nouvelle loi.
Notez aussi que dans le cadre de la nouvelle loi, le droit de bail ne s’acquiert pas dès la
première heure pour des parties n'en ayant pas établis un auparavant. Il s’obtient après
deux ans d’occupation sauf en cas de versement d’un pas-de-porte, constaté par écrit
dans le contrat de bail ou dans un acte séparé.
Deux cas de figure peuvent se présenter au cas où le locataire souhaite renouveler son
contrat de bail commercial. Dans le cas où le preneur de bail et le bailleur ne sont pas
tombés d’accord sur la durée du nouveau bail, celui-ci doit conserver les mêmes termes
que le précédent notamment en ce qui concerne la durée par rapport au bail à renouveler,
sans que la durée ne puisse être supérieure à cinq ans.
Cependant, dans le cas d’un bail à durée indéterminée, le nouveau bail conserve les
mêmes termes que le précédent bail sans que la durée ne soit supérieure à trois ans. Il se
reconduit alors par tacite reconduction.
2-4 Résiliation
Un contrat de bail commercial au Maroc peut être résilié soit par le locataire, soit par le
bailleur, à son terme ou avant son terme selon les conditions définies dans le contrat.
Dans tous les cas, lorsque l'une ou l'autre des parties souhaite donner congé du contrat
de bail commercial, il doit en notifier l'autre partie soit par huissier de justice ou notaire soit
par lettre recommandée avec accusé de réception.
Au moment de la résiliation du bail, le locataire devra s'acquitter auprès de son bailleur
de toutes les sommes dues, faute de quoi, son dépôt de garantie ne pourra lui être
restitué en bonne et due forme. Au moment de la restitution par le locataire des locaux
loués et après l'établissement de l'état des lieux de sortie, le bailleur devra remettre au
locataire tout ou partie de son dépôt de garantie selon l'état général du bien rendu par le
locataire à son propriétaire.
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III - Contrat de bail commercial en France

Les principales caractéristiques du bail commercial sont les suivantes :
 Une durée minimum de neuf ans, divisée en trois périodes de trois ans dites
triennales.
 Pour le locataire, le droit au renouvellement au terme ou, dans le cas contraire, le
droit à versement d’une indemnité d’éviction.
 Une augmentation limitée des loyers en cours de bail.
 La faculté de céder le bail à l’acquéreur du fonds de commerce sans que le bailleur
puisse s’y opposer.
 La possibilité d’ajouter d’autres activités que celle exercée à l’origine (avec accord
du bailleur).
 Une sous-location est interdite sans l’accord du bailleur.

Le contrat de bail commercial en France, n'est soumis à aucune forme particulière. Sa
conclusion par écrit apporte une sécurité et la preuve de son existence. De plus, il est
préférable que le bail soit rédigé par un avocat ou un notaire.
Les parties peuvent conclure un bail « tous commerces » permettant d'exercer toute
activité.
Le contrat de bail commercial doit contenir certaines informations obligatoires :
Identités et adresses du bailleur et du locataire
Usage autorisé des lieux : Un bail commercial doit préciser les activités ou types
d’activités permis au locataire, selon le consentement du bailleur. Le bailleur pourrait
également choisir d’accorder ou de ne pas accorder au locataire le droit exclusif d’exercer
certaines activités (par exemple, boulangerie, épicerie, confection, etc.) dans les locaux s’il
y a plus d’un locataire. Le bailleur doit consentir à tout changement d’activité.
Durée de bail : Quant au bailleur, la durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans.
Néanmoins, le locataire a le droit de résilier le bail à la fin de chaque période de trois ans,
c’est-à-dire, à la fin de la troisième année, à la fin de la sixième année, à la fin de la
neuvième année et ainsi de suite. Cela explique pourquoi le bail commercial est aussi
connu sous le nom de bail 3-6-9. Bien qu’il n’y ait aucune durée maximale, un bail
commercial d’une durée supérieure à 12 ans doit être conclu par acte notarié.
Loyer et charges : Le bailleur doit penser à la modalité de fixation du loyer (si loyer fixe
ou loyer variable et les modalités de fixation du loyer variable), à l’échéance du loyer, à la
révision du loyer, à la pénalité de retard de versement du loyer, au paiement de dépôt de
garantie et aux charges (si comprises ou pas et les modalités de répartition des charges,
des taxes, des impôts, des primes d’assurances, des redevances et des contributions).
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Montant du dépôt de garantie : Souvent, le contrat de bail peut prévoir le versement par
le locataire d'une somme, librement fixée par les parties, visant à garantir au bailleur la
bonne exécution du bail. Mais ce n'est pas une obligation légale.
Cette somme doit être remboursée au locataire quand il quitte les lieux et s'il a rempli ses
obligations contractuelles.
Le dépôt de garantie va servir à couvrir les loyers qui n'ont pas été payés, les réparations
suite à la dégradation du local commercial par le locataire, mais aussi au paiement des
impôts dus au locataire.
Améliorations et équipements : Les parties devraient définir des conditions telles que
l’autorisation ou non des améliorations et des équipements qui seront fournis par le
bailleur.
Autres considérations : Le bailleur devrait également tenir compte d’autres
considérations dans le bail, telles que la description précise du bien et ses dépendances,
le droit d’entrée (ou pas de porte), les préavis suite aux manquements de la part du
locataire, les conditions de sous-location ou cession, les animaux de compagnie, le
parking, les honoraires notariaux, le renouvellement ou la reconduction du bail, l’indemnité
d’éviction et ainsi de suite.
3-3 Renouvellement
Le renouvellement du bail commercial est un droit pour le locataire. Le propriétaire ne
pourra le lui refuser que s’il a des motifs légitimes. Le propriétaire pourra par ailleurs
accepter tout en demandant une augmentation de loyer, ce à quoi le locataire pourra
refuser de consentir (tout en actant que le bail est renouvelé). Les parties seront alors
invitées à saisir la commission départementale de conciliation, ou le tribunal de grande
instance si aucune conciliation n’est possible, pour la fixation du nouveau loyer.
Si le bail n’est pas renouvelé, il n’est pas pour autant terminé : il est prolongé de manière
tacite, mais dans ce cas, le locataire n’est plus titulaire de son droit au bail et ne pourra
pas transmettre automatiquement son bail commercial avec le fonds de commerce s’il
décide de vendre ce dernier.
En vertu des dispositions de l’article L. 145-12 alinéa 1 du Code de commerce, le bail
commercial est renouvelé pour une durée de 9 ans, (en bail 3-6-9). Les parties peuvent
toutefois décider de fixer une durée plus longue, mais il sera soumis à certaines
spécificités légales dont le locataire devra expressément être informé. Si le bail renouvelé
est stipulé pour une durée supérieure à 12 ans, alors il devra être rédigé par un notaire et
être publié à la conservation des hypothèques.
Si le bail n’est pas renouvelé, il n’est pas pour autant terminé : il est prolongé de manière
tacite, mais dans ce cas, le locataire n’est plus titulaire de son droit au bail et ne pourra
pas transmettre automatiquement son bail commercial avec le fonds de commerce s’il
décide de vendre ce dernier.
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3-4 Résiliation
Le bail commercial est généralement conclu pour une durée de 9 ans mais il peut être
résilié dans les cas suivants :
 Lorsque le bailleur et le locataire se mettent d’accord pour mettre un terme au bail.
 A l’issue de chaque période triennale.
 Par application d’une clause résolutoire, comme par exemple la rupture du bail en
cas de défaut de paiement du loyer.
 Par voie judiciaire, lorsque le bailleur ou le locataire ne remplit pas ses obligations.
IV - Conclusion
Le droit commercial Marocain comme le cas de plusieurs pays d’Afrique, est largement
inspiré du code de commerce français. C’est pour cela que les droit de bail commercial
son identique
Le bail commercial est le contrat le plus protecteur pour le bailleur comme pour le
locataire.
Cette protection se manifeste d’ailleurs en cas de difficultés entre le propriétaire et le

preneur de bail. Pour chacune des 2 parties, il est préférable, voir même recommandé, de
toujours se situer dans le meilleur des cadres juridiques possibles.
Contrairement à la France, au Maroc, celui qui s’en sort le mieux est bien souvent le
bailleur, notamment dans le cadre d’un bail commercial où le statut des baux permet la
possibilité de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire en référé. Ce qui offre
une arme dissuasive au bailleur. En cas d’impayé d'une ou de plusieurs échéances du
loyer, le bailleur a toutes les chances d’avoir la possibilité d’expulser rapidement le
locataire et de pouvoir par la suite, relouer son local à quelqu'un d'autre.
Dans ce cas de figure, les gens ont souvent recours à des négociations à l’amiable pour
trouver des solutions. Ce qui est plus rapide, sage et moins onéreux qu’une action en
justice.
Il peut également arriver qu’une expulsion suite à une décision de justice devienne l’ultime
recours. Dans ce cas, le bailleur doit remettre à son locataire une mise en demeure de
régler sa dette par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
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V - Annexes
5-1 Exemple de contrat de Bail
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5-2 Extrait du droit Marocain (Dahir 1-16-99)
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5-3 Extrait du droit Français (L.145)
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II - Contrat de bail commercial au Maroc

 La possibilité d’ajouter d’autres activités que celles exercées à l’origine

2-2 les clauses obligatoires

III - Contrat de bail commercial en France

3-2 les clauses obligatoires

Cette protection se manifeste d’ailleurs en cas de difficultés entre le propriétaire et le

5-1 Exemple de contrat de Bail

5-2 Extrait du droit Marocain (Dahir 1-16-99)

5-3 Extrait du droit Français (L.145)

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