AchtergrondenvandesamenwerkingtussenAmsterdamOost(Water graafsmeer)endeinitiatiefnemersvanhetmuziekmakerscentrum OverdeontwikkelrolvanOrfeosStudio: OntwikkelingscombinatiePolderweggebied(OCP)hadeenprincipeovereenkomstmet hetstadsdeeldatzeallewoningen,winkelsenparkeergaragesinhetgebiedzouden bouwen,maarookdetweeculturelevoorzieningen:DanshuisAmsterdamende invullingvoorhetvoormaligeDonBoscocollege.Datlaatstegebouwzouoorspronkelijk wordengerenoveerdopbasisvaneenplanuit1999vandeinitiatiefnemersvanhet muziekmakerscentrum(later:OrfeosStudio).Debedoelingwasdatdezestichtinghet gebouwnarenovatiezougaanhuren.OCPzouvoorontwikkeling,bouwen financiering/beleggingzorgdragen. Toeninfebruari2004,naenkelejarenplanontwikkelingenmarktonderzoek,werd beslotendathetoudegebouwomsaneringstechnischeredenentochgeslooptmoest worden,kwamhetideeinbeeldomnieuwbouwterealiseren.

.Deuitkomstenvaneen haalbaarheidsstudiehiernaar,verrichtindedaaropvolgendemaanden,overtuigdehet stadsdeel,medeomdaterookuitzichtwasopeenmogelijkefinanciering.Hetstadsdeel, dateengrotemeerwaardevanhetmuziekmakerscentrumvoorhettoekomstigegebied zag,verzochtvervolgensOCPenOrfeosStudiodeontwikkelingsconditiesmetelkaaraf testemmen.Toenditonderhandelingstrajectnabijnaeenhalfjaarstrandde,verzocht hetstadsdeelOrfeosStudioformeeldeontwikkelingenbouwvanhet muziekmakerscentrumzelftetrekken. Overdegarantstelling: AangezienhetstadsdeelhetmuziekmakerscentrumgerealiseerdwildezienmaarOCP zichterugtrok,veranderdenderisicoparameters:OrfeosStudiohadgeeneigen middelenofreserves.Teneindeeennieuwmuziekmakerscentrumtekunnen ontwikkelenenbouwen,vroegOrfeosStudiohetStadsdeelin2005eengarantiete verlenenvoordecontinuteitophetterealiserenvastgoed.DeFGHBankhadopbasis vandeeerstekostenramingeneenoperationalleasefinancieringgeoffreerd,waarbijuit werdgegaanvaneenoverheidsgarantstellingvanmaximaal1miljoenperjaarvoor25 jaar.HetbleekvoorhetStadsdeelechterniethaalbaaromvoormeerdan10jaargarant testaan.Toenhetprincipebesluithiervoordoordestadsdeelraadwasgenomen,bleek erevenwelbereidheidbijdecentralestadtebestaanomvooreentweedetermijnvan nogeens10jaargarantieteverlenen. Overdefinancieringsvorm: Tijdensdetweedaaropvolgende(ontwikkel)jarenwerdookdefinancieringsen garantstellingsconstructieverderuitgewerkt.Ditgebeurdeinnauw(bilateraalen gezamenlijk)overlegtussenOrfeosStudio,debankenafwisselenddehiertoe gemandateerdeConcernControllervanhetstadsdeel,verscheideneprojectleidersvan hetProjectbureauPolderweggebied(laterOostpoort)endeTreasurervandeGemeente. Indepraktijkwarenhierbijvanuitdeoverheidnaastmedewerkersvanhet projectbureau,uiteenlopendealdannietgedetacheerdeambtenarenenexternenbij betrokken(PMB,OGAlaterookDMO,ConcernFinancinGemeenteenz.).Overigensvalt deorganisatievanhetProjectbureauPolderweggebiedsindsmedio2005rechtstreeks onderhetStadsdeel(voorheenaangestuurdvanuithetProjectManagementBureauvan

deGemeente). Deoplossingwerdgevondenineenhypothecairefinancieringmet continuteitsgarantstellingvanachtereenvolgenshetStadsdeelendeGemeente,waarbij degaranteneenhypotheekrechtverkregen.Aangeziendeparameterstenopzichtevan deinitileoffertevandeFGHveranderdwaren,kwamdebanknahetontwikkeltraject meteengeactualiseerdedefinitievefinancieringsaanbiedingwaarinhetmaximale garantiebedragvoordeduur20jaaruitkwamop1,5miljoenperjaar. Opbasisvanhetuitgewerktebestek(metplanningenstichtingskostenbegroting)en dezedoorpartijengeaccordeerdeaanbiedingwerddegarantieovereenkomstop23 augustus2007ondertekend. Overdeexploitatieonderneming: Aangezienderolvandestichtingwasgewijzigdnaardievanontwikkelaar/beoogd vastgoedbeheerder,richttendeinitiatiefnemersmedio2008een exploitatieondernemingopdiezichmoestconcentrerenophetbedienenvande muziekmakersmarkt.VlakvoordatdezeBVmetingangvanseptember2008,conform planning,gefaseerdzoustartenmetdevoorbereidingenvoordeopening,brakde kredietcrisisuit.Detoegezegdefondsgeldenvielenweg,dehuisbankiertrokzichterug endeorganisatieopbouwkonpasvlakvoordeopeninginuitgekledevormworden opgepakt.Erwasgeenbudgetvoormarketingcommunicatie,demiddelenvoorde beoogdeinventariswarenontoereikendevenalsvoordeaanloopkosten. Echter,alsdeinitiatiefnemersindezomer2009opgrondhiervanhaddenbeslotennet testarten,danhaddennietalleenzij,maarookhetstadsdeeleendriedubbelprobleem gehad:eenleeggebouwineenleeggebied,geenhuurderengeenalternatiefplan. Overhetrisico: Indepraktijkbetekentdecontinuteitsgarantiedathetstadsdeelgeachtwordtbijte springenindienenvoorzoverOrfeosStudioniet(volledig)aanhaarverplichtingenzou (kunnen)voldoen,maardatdestichtingwelelkeeuroschuldigblijftaanhetstadsdeel zodrahieropeenberoepwordtgedaan.Tentijdevanhettotstandkomenvande afspraken,weesalleseropdathetomeenbijnatheoretischrisicozougaan:allepartijen warenovertuigdvandenoodzaakenhaalbaarheidvanhetproject,definancierswaren toeschietelijkenverschillendebureaushaddendeplannendoorgerekendenkansrijk bevonden.DesondanksvondOrfeosStudiohetvanmeetafaanwenselijkeenextra miljoenmeetefinancierenalsbuffervoorhetonwaarschijnlijkgeachtegevaldathet mindergoedzoulopendanvoorzien.Diebufferisdooreengrootaantalniette voorzieneomstandighedeneerderaangesprokendanvoorheendenkbaarwas. Inweerwilvansommigeinterpretatiesvandeconstructie,ishetfeitelijkerisicovoorhet stadsdeel1,5miljoenmaal10,min1miljoen(buffer),verspreidover10jaar,te verminderenmetinkomstenuithetpand.Zodradehurendeexploitatieonderneming (eendeelvan)dehuurgaatbetalen,wordtdegarantieinafnemendemate aangesproken.Geziendehuidigegroeiinweerwilvandeomstandighedengaathet overhetoverbruggenvaneentijdelijkprobleem.Omdieredenwordternaargestreefd eenoverbruggingskredietteverwerven,danwelhetvastgoedteherfinancieren.

OrfeosStudio/muzyQ

2/3

15oktober2010

Overdeonderzochtesamenwerkingen: Telkenswanneererserieuzeredenenwarenomeventuelesamenwerkingeninde realiseringvanhetmuziekmakerscentrumteoverwegen,hetzijtijdensdeontwikkeling enbouw,hetzijindeexploitatie,heeftOrfeosStudioditgrondigonderzocht.Inde afgelopentienjaarbetrofditnaastpartijendiezichzelfaandienden,metnamepartijen diedoorhetStadsdeelwerdenvoorgesteld.Indeaanloopvandeontwikkelingwerdniet alleenmetdiversepotentileontwikkelaarsen/ofbeleggersoverlegd,de initiatiefnemershebbenookmetvierverschillendeondernemersdieinAmsterdamen omgeving(pop)oefenruimtenaanbiedengesprekkenencorrespondentiegevoerdover eventuelegemeenschappelijkedoelstellingenenverwachtingen.Metnvande grootstepartijen(dievoorheeninhetPolderweggebiedactiefwas),istottweemaaltoe bekekeninhoeverresamenwerkingtotdemogelijkhedenbehoorde:erbleek onvoldoendebasistezijnomsamenverdertegaan,zoalsookuitdecorrespondentieen gespreksverslagenblijkt.Overigensisdezepartijbijvertrekuithetgebieduiteindelijk vooreennietopenbaargemaaktbedragdoorhetStadsdeelgecompenseerd. ProjectbureauPolderweggebiedheeftinmaart2005schriftelijkaanderaaduitleg gegevenoverdevoorgeschiedenismetdezepartij.

OrfeosStudio/muzyQ

3/3

15oktober2010