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CARTILHA DO SFH SUMRIO

SUMRIO....................................................................................................................................................................1 SFH SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAO...............................................................................................2 - QUAIS OS ENCARGOS QUE INCIDEM SOBRE O MEU FINANCIAMENTO PELO SFH? ....................................................................3 - QUAL O NDICE QUE CORRIGE O MEU SALDO DEVEDOR? ....................................................................................................3 - O QUE FCVS? .......................................................................................................................................................3 - COMO SABER SE O MEU FINANCIAMENTO PODE SER LIQUIDADO COM DESCONTO? QUAIS SO OS BENEFCIOS? ............................4 - AO TRMINO DO PRAZO DE FINANCIAMENTO, HAVENDO SALDO DEVEDOR, TEREI QUE PAGAR A DIFERENA?................................4 - QUAIS OS TIPOS DE SEGURO QUE EXISTEM NO SFH? ........................................................................................................4 - QUAL A TOLERNCIA PARA ATRASO DAS PRESTAES? .....................................................................................................4 - O QUE ACONTECE QUANDO O AGENTE FINANCEIRO COBRA DO MUTURIO UMA PRESTAO MAIOR DO QUE A DEVIDA? ...............4 - QUANDO O AUMENTO DA MINHA PRESTAO FOR MAIOR QUE O MEU AUMENTO SALARIAL, COMO DEVO PROCEDER? ...................4 - O AUMENTO EM MINHA PRESTAO RELATIVO PRODUTIVIDADE DEVIDO? ........................................................................5 - O QUE ACONTECE SE EU MUDAR DE CATEGORIA PROFISSIONAL? .........................................................................................5 - O QUE SO CONTRATOS VINCULADOS AO PES/CP? MELHOR AINDA, EXPLIQUE O QUE PES/CP?........................................5 - QUAL A BASE DE CORREO DA PRESTAO PELO SFH, NOS CONTRATOS VINCULADOS AO PES/CP? .....................................5 - QUAL O PERCENTUAL DO REAJUSTE DO FINANCIAMENTO PELO PES/CP QUANDO OS MEMBROS PERTENCEM A CATEGORIAS DIFERENTES? ................................................................................................................................................................5 - QUAL O PERCENTUAL DO REAJUSTE DO FINANCIAMENTO PELO PES/CP QUANDO OS MEMBROS PERTENCEM A CATEGORIAS DIFERENTES?.................................................................................................................................................................6 - NO FINANCIAMENTO PELO PES/CP, SE EU FICAR DESEMPREGADO, QUAL O NDICE QUE CORRIGE A MINHA PRESTAO? .............6 - QUANDO MORRE UM DOS MUTURIOS DO MESMO FINANCIAMENTO, O SEGURO QUITA O SALDO DEVEDOR TOTAL? .......................6 SISTEMAS DE AMORTIZAO............................................................................................................................6 TABELA PRICE...................................................................................................................................................7 TABELA SACRE..................................................................................................................................................7 SISTEMA PRICE X SISTEMA SACRE...................................................................................................................8
SISTEMA SACRE X SISTEMA PRICE......................................................................................................................10 SACRE....................................................................................................................................................................10

O QUE PODE SER QUESTIONADO E MUDADO NOS FINANCIAMENTOS IMOBILIRIOS?.................12 MAS, O QUE A TABELA PRICE, SUA HISTRIA E SUA FRMULA DE CLCULO?.......................12 HISTRIA..........................................................................................................................................................12 RICHARD..................................................................................................................................................................12 PRICE........................................................................................................................................................................12 LIMITE DA TAXA DE JUROS..........................................................................................................................13 REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR.................................................................................................................13 SENTENAS FAVORVEIS..............................................................................................................................13 JUROS CAPITALIZADOS ANATOCISMO....................................................................................................14 QUADRO COMPARATIVO....................................................................................................................................15 JUROS SIMPLES X JUROS CAPITALIZADOS.................................................................................................15 E O SISTEMA SACRE, ELE TAMBM CAPITALIZA JUROS?.......................................................................15 ACORDO/RENEGOCIAO............................................................................................................................15 CONSTRUTORAS..............................................................................................................................................16 O QUE POSSVEL DISCUTIR JUDICIALMENTE.........................................................................................16 A EXCLUSO DA TR........................................................................................................................................16 A LEI N 4.380/64..............................................................................................................................................16 A FORMA DE AMORTIZAO........................................................................................................................17

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A TAXA DE JUROS...........................................................................................................................................17 A ILEGAL CAPITALIZAO DOS JUROS COMPENSATRIOS..................................................................17 OS PRMIOS DO SEGURO.............................................................................................................................17 O ABUSIVO SPREAD A LESO ENORME..............................................................................................18 A INDEVIDA APLICAO DE MULTA ACIMA DE 2,0%..............................................................................19 AS DIFERENAS APURADAS.........................................................................................................................20

SFH Sistema Financeiro de Habitao

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A linha de crdito mais conhecida e acessvel para financiamento de imveis hoje o SFH, por oferecer condies de financiamento mais acessveis, e permitir ao muturio utilizar seu FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Servio), como pagamento integral ou parcial do financiamento, desde de que tenha um vnculo com o fundo de no mnimo trs anos. Abaixo selecionamos algumas das dvidas mais freqentes entre os muturios: - Quais os encargos que incidem sobre o meu financiamento pelo SFH? Sobre o seu financiamento podem incidir juros, comisses e outros encargos. A remunerao efetiva mxima para o muturio final, incluindo juros, comisses e outros encargos financeiros de 12,0% a.a., acrescidos dos custos de seguros e, nos casos dos planos de equivalncia salarial, do Coeficiente de Equiparao Salarial CES. Porm essa taxa de juros de 12,0% a.a., tem sido questionada nos tribunais, pois, o art. 6, "e", da Lei n 4.380/64 ("os juros convencionais no excedam de 10% ao ano") e art. 2, do Decreto n 63.182/68 limitam os juros, dentro do Sistema Financeiro Habitacional ao mximo 10,0% (Dez por Cento) anuais. - Qual o ndice que corrige o meu saldo devedor? Os saldos devedores dos contratos de financiamento, emprstimo, refinanciamento e repasse concedidos por entidades integrantes do SFH so reajustados pela remunerao bsica dos depsitos de poupana (TR), efetuados na mesma data e com a periodicidade contratualmente estipulada para o pagamento das prestaes, aplicando-se o critrio pro rata die para eventos que no coincidam com aquela data. - Quais as formas de liquidao dos financiamentos pelo SFH? Em caso de financiamentos habitacionais com cobertura do FCVS: a) pagamento da ltima prestao; b) amortizao do saldo devedor antes do trmino do prazo contratual; c) liquidao antecipada com desconto; d) cobertura do saldo devedor pela Aplice do Seguro Habitacional do SFH, em caso de morte ou invalidez permanente do muturio que conte com esta cobertura ou similar. Em caso de financiamentos sem cobertura do FCVS, a liquidao se dar com a amortizao integral do saldo devedor. - O que FCVS? FCVS a sigla que identifica o Fundo de Compensaes de Variaes Salariais.

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Esse fundo foi criado para pagar o saldo devedor residual dos contratos de financiamento em que a obrigao do devedor era apenas a de pagar o nmero total de prestaes. Os contratos assinados aps 1993 deixaram de ter esse tipo de cobertura. - Como saber se o meu financiamento pode ser liquidado com desconto? Quais so os benefcios? A partir de 15/12/1998, mediante acordo entre as partes, as instituies financiadoras do SFH podero conceder aos muturios que tenham firmado contrato com previso de cobertura de eventuais saldos devedores residuais pelo FCVS, at 30/12/1999, liquidao antecipada de sua dvida mediante pagamento de montante correspondente a 50,0% (Cinqenta por Cento) do saldo devedor contbil da operao, atualizado pro rata die da data do ltimo reajuste at a data da liquidao. - Ao trmino do prazo de financiamento, havendo saldo devedor, terei que pagar a diferena? Havendo clusula de cobertura pelo FCVS, a quitao ficar a cargo do Fundo (Banco). Caso contrrio, voc ter que renegociar o saldo residual com o Agente Financeiro ou poder quit-lo em uma nica parcela. - Quais os tipos de seguro que existem no SFH? Desde 24/06/1998 permitido aos agentes financeiros do SFH a contratao de financiamentos onde a cobertura securitria pode se dar em aplice oferecida pelo mercado segurador, desde que seja prevista, no mnimo, a cobertura relativa aos riscos de morte e invalidez permanente do muturio. - Qual a tolerncia para atraso das prestaes? No caso dos contratos que tiverem por objeto a venda ou a construo de habitaes com pagamento a prazo, a resciso por inadimplemento do adquirente somente poder ocorrer aps o atraso de trs meses do vencimento de qualquer obrigao contratual ou de trs prestaes mensais, assegurado ao devedor o direito de purgar a mora dentro do prazo de 90 dias, a contar da data do vencimento da obrigao no cumprida ou da primeira prestao no paga. - O que acontece quando o Agente Financeiro cobra do muturio uma prestao maior do que a devida? Voc deve solicitar a reviso do clculo das importncias cobradas a mais que devem ser ressarcidas, devidamente corrigidas pelos ndices de atualizao dos depsitos de poupana, em espcie, ou por meio de reduo nas suas prestaes seguintes. - Quando o aumento da minha prestao for maior que o meu aumento salarial, como devo proceder? Em caso de financiamentos contratados ao amparo do PES/CP, voc deve solicitar a reviso do clculo, comprovando no fazer jus ao aumento. As importncias

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eventualmente cobradas a mais de voc devem ser ressarcidas, devidamente corrigidas pelos ndices de atualizao dos depsitos de poupana, em espcie, ou por meio da reduo nas suas prestaes seguintes. - O aumento em minha prestao relativo produtividade devido? Sim, em caso de financiamentos contratados ao amparo do PES/CP, nas datasbase o reajuste das prestaes inclui tambm o percentual relativo ao ganho real de salrio. - O que acontece se eu mudar de categoria profissional? Em caso de financiamentos contratados ao amparo do PES/CP, fica assegurado a voc o direito de, a qualquer tempo, solicitar alterao da data-base, nos casos de mudana de categoria profissional, sendo que a nova situao prevalecer a partir do reajuste anual seguinte. - O que so contratos vinculados ao PES/CP? Melhor ainda, explique o que PES/CP? PES/CP quer dizer: Plano de Equivalncia Salarial vinculado Categoria Profissional. - Qual a base de correo da prestao pelo SFH, nos contratos vinculados ao PES/CP? Nos contratos firmados at 31/10/1984, que tinham reajuste anual, cujos muturios tenham optado pela equivalncia salarial at 26/03/1987, ocorre a chamada "equivalncia parcial" onde o encargo mensal reajustado pelo mesmo ndice e periodicidade da categoria profissional do muturio, porm com periodicidade anual, mantidas as defasagens de 30 ou 60 dias do acrscimo do ganho real de salrio. Nos contratos firmados a partir de 01/11/1984, quando passou a ser obrigatria a equivalncia plena, o encargo mensal reajustado pelo mesmo ndice e periodicidade da categoria profissional do muturio, com defasagem de 30 (contratos firmados aps 14/02/1990) ou 60 dias (contratos firmados at 14/02/1990). Na data-base, a prestao sofre a variao acumulada anual do ndice decorrente da aplicao da lei salarial vigente, acrescida do coeficiente de ganho real de salrio (estabelecido em 3,0%), deduzidos os reajustes aplicados a ttulo de antecipao. Os contratos firmados com o PES, fazem com que o aumento da prestao seja desproporcional aos aumentos mensais do saldo devedor, pois a prestao ter um reajuste anual, de acordo com os aumentos salariais da categoria, e o saldo devedor ter reajuste mensal pelo mesmo ndice aplicado na caderneta de poupana (TR). - Qual o percentual do reajuste do financiamento pelo PES/CP quando os membros pertencem a categorias diferentes? o percentual auferido pelo muturio que detiver maior participao na renda.

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- Qual o percentual do reajuste do financiamento pelo PES/CP quando os membros pertencem a categorias diferentes? o percentual auferido pelo muturio que detiver maior participao na renda. - No financiamento pelo PES/CP, se eu ficar desempregado, qual o ndice que corrige a minha prestao? No se aplica o disposto no 5, do art. 22, da Lei n 8.004/90 que garante a relao prestao/renda verificada na data da contratao s hipteses de reduo de renda por mudana de emprego ou por alterao na composio da renda familiar em decorrncia da excluso de um ou mais co-adquirentes. assegurado a voc, nesses casos, o direito renegociao da dvida junto ao Agente Financeiro, visando restabelecer o comprometimento inicial da sua renda. - Quando morre um dos muturios do mesmo financiamento, o seguro quita o saldo devedor total? No. Quita apenas a parte correspondente ao muturio que fizer jus cobertura do seguro.

SISTEMAS DE AMORTIZAO
Para financiamento da casa prpria, a CAIXA ECONMICA FEDERAL CEF dispe atualmente de dois sistemas. Nos dois sistemas o saldo devedor corrigido ms a ms pela TR (taxa referencial de juros) e cada perodo de 12 (Doze) meses feito o reclculo da prestao (a partir do terceiro ano o reclculo pode passar a ser

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feito trimestralmente, a critrio da CEF), baseado no saldo devedor e no perodo restante. A diferena entre os dois sistemas est no clculo do valor da prestao. As prestaes no podero ultrapassar o limite de 20,0% e 30,0%, do comprometimento da renda familiar. A forma de financiamento poder ser feita atravs da Tabela Price ou pelo SACRE Sistema de Amortizao Crescente, a ser definido pelo banco e cliente. A taxa mxima de juros de 12,0% (Doze por Cento) ao ano, e as prestaes corrigidas pelo mesmo ndice utilizado para reajuste da caderneta de poupana (TR). O imvel ficar hipotecado, como garantia de pagamento pelo financiamento, e em caso de inadimplncia, o banco poder reaver o imvel judicialmente para pagar a dvida. O sistema de amortizao que define a forma de clculo da prestao. Dependendo da linha de financiamento que voc contratar, poder optar por um destes sistemas: 1 Sistema Francs de Amortizao Tabela Price. 2 Sistema de Amortizao Crescente SACRE TABELA PRICE Neste sistema da CEF, ela usa a sistemtica do Sistema Francs (Tabela Price) apenas para o clculo da prestao sem levar em conta o valor da TR e a cada perodo de 12 (Doze) meses feito o reclculo da prestao baseado no saldo devedor e no tempo restante. Aqui tambm a denominao inadequada, pois para um valor da TR diferente de zero a cada reclculo a prestao sobe contradizendo a filosofia da Tabela Price, que que as prestaes so constantes. TABELA SACRE Este o sistema que a CEF chama de Sistema de Amortizao Crescente. Na verdade este sistema usa para o clculo do valor das prestaes a metodologia do sistema de amortizao constante SAC anual, sem levar em conta o valor da TR. Com a incluso, posteriormente, do valor da TR nos clculos, este sistema resulta em uma amortizao varivel. A denominao inadequada, pois com um valor da TR baixo, este sistema pode resultar at em uma amortizao decrescente. O sistema SACRE foi desenvolvido com o objetivo de permitir maior amortizao do valor emprestado, reduzindo-se, simultaneamente, a parcela de juros sobre o saldo devedor. A prestao inicial, no SACRE, pode comprometer at 30,0% da renda, enquanto que pela Tabela Price o comprometimento inicial de at 25,0%. Entretanto, ao longo do contrato verifica-se que, a partir de um determinado perodo de reclculo, o valor da prestao calculada no sistema SACRE comea a diminuir, enquanto que a da Tabela Price aumenta sempre.

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SISTEMA PRICE X SISTEMA SACRE

Veja um exemplo de financiamento feito com ambos os sistemas de amortizao: Parmetros utilizados no exemplo: Valor do financiamento................................................ R$ 50.000,00 Taxa de juros................................................................... 10,5% a.a. Prazo................................................................................ 180 meses

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TR projetada................................................................... 1,006000 a.m. Renda PRICE................................................................. R$ 2.210,80 Renda SACRE............................................................... R$ 2.384,26 Comprometimento de renda inicial PRICE...................... 25% Comprometimento de renda inicial SACRE.................... 30% Reajuste salarial durante o contrato................................ Zero

EVOLUO DA PRESTAO E DO COMPROMETIMENTO DE RENDA: N DA PREST. SACRE A B

3,44% 3,25% 3,04% 2,81% 2,56% 2,29% 1,98% 1,64% 1,25% 0,81% 0,30% -0,30% -1,04% -2,09% 0,00% 21,67% 25,96%

PRICE C D
552,70 597,01 8,02% 645,00 8,04% 696,99 8,06% 753,37 8,09% 814,57 8,12% 881,10 8,17% 953,55 8,22% 1.032,64 8,29% 1.119,29 8,39% 1.214,75 8,53% 1.320,87 8,74% 1.440,87 9,08% 1.581,86 9,79% 1.770,04 11,90% 1.770,04 0,00% 220,25% 220,25%

% A/C
129,42% 123,93% 118,44% 112,94% 107,42% 101,90% 96,36% 90,80% 85,22% 79,61% 73,94% 68,21% 62,34% 56,19% 49,17% 49,17%

SACRE
30,00% 31,03% 32,04% 33,01% 33,94% 34,81% 35,61% 36,32% 36,91% 37,37% 37,67% 37,79% 37,67% 37,28% 36,50% 36,50%

PRICE
25,00% 27,00% 29,17% 31,53% 34,08% 36,85% 39,85% 43,13% 46,71% 50,63% 54,95% 59,75% 65,17% 71,75% 80,06% 80,06%

1 715,28 13 739,88 25 763,91 37 787,15 49 809,30 61 830,05 73 849,04 85 865,85 97 880,03 109 891,03 121 898,24 133 900,94 145 898,23 157 888,90 169 870,31 180 870,31 % PRESTAO %PREST. MAIOR

(*) Composta de amortizao e juros (A+J) - N DA PRESTAO: o nmero da prestao que inicia cada novo perodo de 12 meses, quando ela recalculada; - A: o valor da prestao calculada no sistema SACRE e que vai vigorar no prximo perodo de 12 meses; - B: o percentual de acrscimo ou decrscimo da prestao SACRE em relao ao ano anterior; - C: o valor da prestao calculada no Sistema Price e que vai vigorar no prximo perodo de 12 (Doze) meses; - D: o percentual de acrscimo da prestao Price em relao ao ano anterior; - A/C: o percentual que corresponde ao valor da prestao no sistema SACRE em relao ao Price;

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- COMPROMETIMENTO DE RENDA: o percentual da prestao em relao renda; - % Prestao: a variao entre o valor da primeira e o da ltima prestao; - % Prestao Maior: a variao entre o valor da primeira e o da maior prestao verificada durante o contrato (no SACRE a maior prestao a de n 133 e no Price a ltima). Note que, durante todo o perodo do contrato, o valor da prestao no Sistema Price teve um aumento de 220,25% e no SACRE o aumento foi de apenas 25,96% em relao prestao inicial.

N DA

EVOLUO DO SALDO DEVEDOR: SISTEMA SACRE X SISTEMA PRICE SACRE PRICE

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11/20 E/G 99,68% 95,64% 91,68% 87,78% 83,96% 80,20% 76,50% 72,87% 69,30% 65,78% 62,29% 58,79% 55,24% 51,47% 46,87%

PRESTAO

1 13 25 37 49 61 73 85 97 109 121 133 145 157 169 SALDO RESIDUAL

E 50.024,85 50.328,72 50.371,29 50.109,74 49.496,21 48.477,24 46.993,23 44.977,86 42.357,41 39.050,15 34.965,61 30.004,07 24.056,10 17.003,08 8.720,88 (63,54)

F 0,61% 0,08% -0,52% -1,22% -2,06% -3,06% -4,29% -5,83% -7,81% -10,46% -24,00% -19,82% -29,32% -48,71%

G 50.187,43 52.620,81 54.942,50 57.082,79 58.954,11 60.446,97 61.425,08 61.719,21 61.119,63 59.366,59 56.137,92 51.032,50 43.546,33 33.032,47 18.607,33 894,25

H 4,85% 4,41% 3,90% 3,28% 2,53% 1,62% 0,48% -0,97% -2,87% -5,44% -9,09% -14,67% -24,14% -43,67%

Observe que neste exemplo, aps o pagamento da ltima prestao, o Sistema Price apresenta saldo residual de responsabilidade do muturio. - E: o saldo devedor no Sistema SACRE, considerando-se o pagamento regular das prestaes; - F: o percentual de decrscimo do saldo devedor no Sistema SACRE em relao ao ano anterior; - G: o saldo devedor no Sistema Price, considerando-se o pagamento regular das prestaes; - H: o percentual de acrscimo/decrscimo do saldo devedor no Sistema Price em relao ao ano anterior; - E/G: o percentual que corresponde ao valor do saldo devedor no Sistema SACRE em relao ao Price; - SALDO RESIDUAL: o valor remanescente no fim do prazo contratado, decorrente da evoluo do financiamento. Quando ele negativo significa que a dvida foi liquidada e o muturio ter direito devoluo daquele valor. Quando positivo, devido o pagamento pelo muturio para que a dvida seja liquidada.

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Este artigo foi extrado do Site da Caixa Econmica Federal O QUE PODE SER QUESTIONADO E MUDADO NOS FINANCIAMENTOS IMOBILIRIOS? Em primeiro lugar, a aplicao da chamada Tabela Price (Sistema Francs de Amortizao), que a dcadas vem sendo praticada em nosso Pas pelos bancos, construtoras e agentes financeiros, mas, finalmente, nossos Tribunais tm julgado ilegal a aplicao desta Tabela, pois ela importa na cobrana de juros de juros (anatocismo ou capitalizao de juros). MAS, O QUE A TABELA PRICE, SUA HISTRIA E SUA FRMULA DE CLCULO? HISTRIA

RICHARD PRICE

RICHARD PRICE (1723-1791), que alm de Matemtico, foi pensador (Liberal) e ensasta tambm de Filosofia e Teologia j polmico na sua poca devido suas obras sobre a moral, publicou em 1771 o OBSERVATIONS ON REVERTIONARY PAYMENTS, em que expunha seu conceito, sobre pagamentos peridicos com direito a devoluo, ou seja, srie uniforme de pagamentos. O Sistema Price ou Francs (designado desta forma na Frana) foi projetado, considerando economias estveis, (Nesta poca a Inglaterra vivia a revoluo industrial, com grande acmulo de Capital. Sua implantao fora do territrio britnico foi conseguida e com grande sucesso principalmente na Frana ainda no sculo XVIII, sendo da que chamada tambm nos tempos atuais de Sistema Francs de Amortizao). Este Sistema composto de amortizao mais juros (capitalizados pelo regime de juros compostos) em cada parcela, traz a antecipao dos juros na razo inversa de seu prazo transcorrido, ou seja, na 1 parcela temos amortizao mais os juros correspondente a todo o prazo do capital emprestado e assim por diante, ou seja, a taxa de juros incide sobre o capital inicial acrescido dos juros acumulados at o perodo anterior. Neste regime, os juros variam exponencialmente em funo do tempo, e por conseqncia da variante tempo ser o expoente define-se tecnicamente nesta equao, que os juros so pelo regime de capitalizao composta, ou seja

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juros sobre juros (anatocismo). Consultada e reproduzida da Universidade de So Paulo, temos trecho de literatura, que confirma a capitalizao de juros, neste mtodo, ou seja a prtica do ANATOCISMO, a saber:

FUNO EXPONENCIAL

Fonte: ESALQ/USP(Universidade de So Paulo)

Devemos considerar ainda que a legislao vigente em nosso pas, em especial; o Decreto n 22.626/33, que probe terminantemente a capitalizao composta de juros, orientao que consta da Smula n 121 do STF: vedada a capitalizao de juros, ainda que expressamente convencionada (grifamos). LIMITE DA TAXA DE JUROS Quanto ao limite da taxa de juros, o art. 6o, alnea "e", da n Lei 4.380/64 ("os juros convencionais no excedam de 10% ao ano") e art. 2, do Decreto n 63.182/68 limitam os juros, dentro do Sistema Financeiro Habitacional SFH, ao mximo 10,0% (Dez por Cento) anuais. REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR De acordo com resoluo do banco central, e de diversas sentenas judiciais favorveis, o ndice de reajuste do saldo devedor, dever ser o mesmo aplicado a caderneta de poupana (TR). SENTENAS FAVORVEIS Duas sentenas inditas no pas questionando os termos do Sistema Financeiro

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da Habitao SFH foram proferidas Juiz Mrcio Antnio da Rocha, titular da Vara nica da Justia Federal especializada em SFH em funcionamento no Brasil, em Curitiba PR. incorreo na aplicao do Sistema Price, base de praticamente todo o clculo do SFH, cobra dos muturios apenas Juros sobre Juros, fazendo com que a dvida se torne uma bola de neve, uma vez que praticamente no h amortizao. Em um dos casos julgados o saldo devedor do imvel seria de R$ 140.000,00 pelo clculo do banco, mas com a aplicao da sentena o valor cairia para R$ 33.000,00. JUROS CAPITALIZADOS ANATOCISMO Vamos tomar como exemplo um muturio que tenha feito um financiamento pelo SFH no valor de R$ 50.000,00, pelo prazo de 180 meses, a uma taxa efetiva anual de juros de 10,0%, e utilizando como sistema de amortizao o Sistema Price. Vamos fazer de conta que a nossa economia estvel, sem troca de moedas, e que a inflao durante todo o contrato seja igual a zero. O valor de sua prestao at o final do contrato seria de R$ 524,19. Assim, o seu desembolso total deste financiamento seria de R$ 94.354,22, ou 1,89 vezes o capital emprestado. Seria, se os pagamentos no fossem mensais, mas como so o muturio vai pagar no seu total 4,18 vezes o valor do capital emprestado, isto em funo da capitalizao dos juros. Se os clculos fossem efetuados de acordo com os juros simples, a sua prestao deveria ser de R$ 420,54, e o seu desembolso total no contrato, de R$ 75.697,20, ou 2,44 vezes o valor emprestado.

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Quadro comparativo Juros simples X Juros capitalizados

VALOR FINANCIADO TAXA PRAZO COMPARATIVO PRESTAO TOTAL QUANTOS IMVEIS SERO PAGOS AT O FINAL DO FINANCIAMENTO (" VALOR FUTURO") 50.000,00 12,0% 180 MESES JUROS COMPOSTOS R$ 600,08 R$ 108.014,40 6

JUROS SIMPLES DIFERENA/ECONOMIA R$ 446,17 R$ 153,91 R$ 80.310,60 R$ 27.703,80 2,6 3,40

E O SISTEMA SACRE, ELE TAMBM CAPITALIZA JUROS? Sim, esse sistema de amortizao tambm capitaliza juros, cabendo ao muturio uma reviso contratual, onde ser reduzido seu saldo devedor e consequentemente as prestaes, pois todo sistema de amortizao que capitalizar juros (Price, SACRE, SAC, Misto, Gradiente), far com que o muturio ao final do contrato pague em mdia de 04 08 vezes o valor financiado. ACORDO/RENEGOCIAO Portanto, antes de firmar um acordo/renegociao com bancos ou construtoras,

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procure conhecer seus direitos legais; pois aps uma reviso contratual voc saber qual seria o valor correto de seu saldo devedor/prestao. CONSTRUTORAS Em relao s construtoras, destaca-se que 70,0% dos contratos de financiamento firmados diretamente com tais empresas, possuem irregularidades, as divergncias se encontram nos ndices de reajuste aplicados, e os juros que somente podero ser cobrados aps a entrega da carta de Habite-se, o que geralmente cobrado antes. Os contratos firmados com construtoras possuem caractersticas prprias, diferente dos firmados com os bancos que seguem um determinado padro, merecendo assim ateno especial, possuem inmeras irregularidades, que podem ser revertidas em benefcios ao muturio.

O QUE POSSVEL DISCUTIR JUDICIALMENTE

A EXCLUSO DA TR Normalmente, o reajustamento mensal do saldo devedor do financiamento do SFH, efetivado mediante a aplicao da Taxa de Remunerao Bsica aplicvel aos depsitos de poupana, ou seja o ndice chamado de TR. Contudo a utilizao da TR como ndice de atualizao monetria foi considerado inconstitucional na ADIn. n 493, do Colendo Supremo Tribunal Federal. A LEI N 4.380/64 A Lei n 4.380/64, em seu art. 5 e 1, assim dispe:
Art. 5. Observado o disposto na presente Lei, os contratos de vendas ou construes de habitaes para pagamento a prazo ou de emprstimos para aquisio ou construo de habitaes podero prever o reajustamento das prestaes mensais de amortizao e juros, com a conseqente correo do valor monetrio da dvida toda vez que o salrio mnimo legal for alterado. 1. O reajustamento ser baseado em ndice geral de preos mensalmente apurado ou adotado pelo Conselho Nacional de Economia que reflita adequadamente as variaes no poder aquisitivo da moeda nacional.

Se levarmos em conta o art. 5, 1, da Lei n 4.380/64, o reajustamento ser baseado em ndice geral de preos, entretanto, por uma questo de lgica matemtica, os saldos devedores somente poderiam ser reajustados pelos mesmos ndices que reajustam as prestaes, sob o risco de no final do prazo contratual, pagas

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todas as prestaes, existir um saldo, o que no o fundamento da Tabela Price. Como alternativa, de atualizao do saldo devedor, pode-se utilizar o INPC (ndice Nacional de Preos ao Consumidor) do IBGE, o qual apura a variao percentual da perda do poder aquisitivo das famlias com renda de 01 a 08 salrios mnimos das 10 maiores regies metropolitanas do Pas. A FORMA DE AMORTIZAO A amortizao deve ser em conformidade com o art. 6, alnea c, da Lei n 4.380/64, que diz o seguinte:
c) ao menos parte do financiamento, ou do preo a ser pago, seja amortizado em prestaes mensais sucessivas, de igual valor, antes do reajustamento, que incluam amortizao e juros.

Portanto, deve ser amortizada parte da dvida (prestao juros = amortizao) e depois corrigido o saldo devedor. A TAXA DE JUROS A taxa de juros deve ser aquela estabelecida para o SFH, ou seja, 10,0% (Dez por Cento), conforme a Lei n 4.380/64. A ILEGAL CAPITALIZAO DOS JUROS COMPENSATRIOS A capitalizao dos juros e dos encargos cobrados na aquisio de casa prpria pelo SFH, praticada pelas Instituies Financeira, MENSAL. Contudo, a capitalizao MENSAL do servio da dvida , todavia, VEDADA pela norma de ordem pblica constante do art. 4, tambm do Decreto n 22.626/33, ao preceituar que PROIBIDO CONTAR JUROS DOS JUROS ...(grifamos), salvo ano a ano. A Smula n 121, do Colendo STF que, de resto, no se tornou inaplicada pela Smula n 596 do Pretrio Excelso do Pas tambm corrobora com o disposto no art. 4, do Decreto n 22.626/33, conforme segue:
Smula n 121: vedada a capitalizao de juros, ainda que expressamente convencionada. (grifamos)

OS PRMIOS DO SEGURO A inobservncia do critrio consensual e legal de atualizao monetria via sua cobrana em excesso sobre as prestaes e o saldo devedor do contrato de financiamento, bem como sobre os juros de mora e demais encargos, aliada prtica de anatocismo, acabou repercutindo na exigncia dos PRMIOS DE SEGUROS da Aplice nica do SFH em valores, que foram sendo fixados ms a ms, nitidamente superiores aos devidos.

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Esses excessos, alm de provocarem a cobrana a maior das prestaes, acabam por reduzir o valor mensal de amortizao do saldo devedor do emprstimo concedido. Assim, pode-se postular judicialmente, como corolrio, a reviso dos valores dos prmios de seguros, fixando-os em seus efetivos montantes, pois cobrados a maior em funo de que seu clculo tem sido operado com base em percentuais incidentes sobre montantes muito superiores aos devidos. Ocorre que a incidncia dos percentuais para clculo dos prmios de seguro sobre o saldo devedor do emprstimo artificial e indevidamente inchado pelos Agentes Financeiros, geraram dbito a maior nesta rubrica, que, por conseguinte, vem sendo indevidamente suportado pelos muturios. O ABUSIVO SPREAD A LESO ENORME No direito comparado, entrega-se ao arbtrio do julgador a avaliao de determinar se um negcio lesivo ou no. No direito ptrio tal no ocorre, vez que existe, de h muito, legislao tratando sobre o tema. O Decreto-lei n 869, de 18/11/1938, de cunho penal, em seu art. 4 rezava:
Art. 4. A usura pecuniria ou real, assim se considerando (...) (...) b) obter ou estipular, em qualquer contrato, abusando da premente necessidade, inexperincia ou leviandade de outra parte, lucro patrimonial que exceda o quinto do valor corrente ou justo da prestao feita ou prometida.

A Lei n 1.521, de 26/12/1951, repetiu a tese acima exposta, mantendo autorizada a exceo por conta da leso aos contratos. A rentabilidade de uma operao financeira, denominada spread, medida pelo diferencial entre as taxas de juros de captao e aplicao. Segundo a Lei, o que ultrapassa de 1/5 (um quinto), ou seja 20,0% (Vinte por Cento) do valor patrimonial da coisa envolvida na transao como lucro ou proveito econmico, caracteriza de abusivo o negcio e justifica seu reexame pelo instituto jurdico da leso. Alis, tanto assim que os parlamentares constituintes de 1988, quando erigiram a base jurdica fundamental do Estado Brasileiro, forneceram campo frtil soluo de tal questo jurdica, a saber:
Art. 173. Ressalvados os casos previstos nesta Constituio, a explorao direta da atividade econmica pelo Estado s ser permitida quando necessria aos imperativos de segurana nacional ou a relevante interesse coletivo, conforme definidos em lei. (...)

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4. A Lei reprimir o abuso do poder econmico que vise dominao dos mercados, eliminao da concorrncia e ao aumento arbitrrio dos lucros.

Ora, destas disposies contidas na Magna Carta so imperiosas as seguintes concluses: a) ilcito o aumento arbitrrio do lucro; b) est contido na lei o elemento nuclear limitativo do lucro (a Lei n 1.521/51 diz que 1/5 do proveito econmico ou vantagem sobre o valor patrimonial da coisa envolvida na transao); e, c) existindo legislao ordinria para coibir o excesso arbitrrio do lucro (Lei n 1.521/51), foi ela recepcionada pela Constituio de 1988. Diante do supra exposto, se pode observar pela simples visualizao do contrato e das tabelas referentes ao financiamento da casa prpria pelo SFH, a inegvel leso. Evidencia-se, merc uma margem de lucro altssima, flagrante leso aos muturios, com frontal infrao s normas do art. 4 , b, da Lei n 1.521/51, c/c o art. 145, II, do CCivil, e o art. 51, IV, do CDC. A INDEVIDA APLICAO DE MULTA ACIMA DE 2,0% Com relao a cobrana da multa acima de 2,0%, cedio que constitui clusula abusiva, conforme deciso proferida no Agravo de Instrumento n 8963/97, de lavra da douta 2 Turma Cvel, do Tribunal de Justia do Distrito Federal:
CONTRATO DE ABERTURA DE CRDITO INADIMPLNCIA DO DEVEDOR COBRANA DA MULTA DE 10% SOBRE AS PARCELAS EM ATRASO CLUSULA ABUSIVA. A conscincia jurdica vem repugnando a multa de 10% em tempos da baixa inflao, mxime quando se sabe que a moeda circulante Real passou a conferir estabilidade econmica do Pas, no mais se justificando ganho contratual to excessivo, capaz de ferir o equilbrio financeiro das partes, evidenciando clusula abusiva.

importante ressaltar que a violao a essa regra de ordem pblica constante no art. 5, do Decreto n 22.626/33, poder acabar tambm por elevar indevidamente o saldo devedor do financiamento habitacional concedido pelos Agentes Financeiros aos muturios. Alm do mais, ilegal o estabelecimento de clusula prevendo multa por inadimplemento superiores ao legalmente permitido, pois as multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigaes no seu termo no podero ser superiores a dois por cento do valor da prestao ( 1, art. 52, Lei n 8.078/90 CDC). Ento, os muturios podero, em decorrncia, com respaldo nos arts. 82, 130 e 145, incisos II e III, do CCivil, propugnar no apenas a nulidade das clusulas do

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contrato que fixou multa contratual acima daquele permitido em lei, mas tambm que o saldo devedor do financiamento seja atualizado (se a ele foi incorporada a multa contratual) aps a expuno dos valores ilegalmente a ele incorporados a ttulo de multa contratual. AS DIFERENAS APURADAS Os valores apurados a ttulo de prestao paga a maior, devem ser deduzidos no saldo devedor no prprio ms da ocorrncia. Assim, no resta dvida que os Agentes Financeiros, as Construtoras e entidades equivalentes, que financiam a aquisio de casa prpria, pelo SFH, com intuito de maximizarem seus lucros, exponenciam as taxas contratadas pela nefasta prtica da capitalizao dos juros, o que no tem previso legal e abusivo.