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Comment reconnaître une bulle immobilière?

Étalement urbain, bulle immobilière? Colloque Avenir Suisse – EPFL Lausanne, 30 juin 2011

Dr. Marco Salvi, économiste Dir. risques crédits et immobilier Banque Cantonale de Zurich

Symptômes d'une bulle

L'expérience nous a enseigné à nous méfier... ... d'une forte augmentation de l'offre par rapport à celle de la demande ... du relâchement des conditions d'octroi des crédits ... de longues périodes de croissance des prix immobiliers

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Colloque Avenir Suisse - EPFL | 30 juin 2011

5% de surface habitable Les autres déterminants de la demande (structure démographique.EPFL | 30 juin 2011 .Fondamentaux de la demande Les fondamentaux de la demande de logements sont connus Nombre de ménages: +1 ménage ≈ +1 logement Revenus des ménages: +1% de revenus ≈ +1% de surface habitable Loyer: +1% de loyer ≈ –0. changement des habitudes des ménages) sont d'importance secondaire. 3 Colloque Avenir Suisse .

0% 4.0% 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2009 Source: OFS.0% 1.EPFL | 30 juin 2011 .5% Taux de croissance annuel moyen 4.0% 0. ZKB Revenu réel par habitant Population 4 Colloque Avenir Suisse .5% 3.Retour de la croissance dans les années 2000 Demande de logements en Suisse 5.0% 2.5% 0.5% 2.0% 3.5% 1.

ZKB Colloque Avenir Suisse . W&P.Demande en excès de l'offre. loyers en hausse Demande.EPFL | 30 juin 2011 . offre de logements et loyers en Suisse 3% 2% 1% 0% 1970-1979 -1% -2% -3% Demande de logements 5 6% 4% 2% 0% 1980-1989 1990-1999 2000-2009 -2% -4% -6% Offre de logements Loyer réel (offre. échelle de droite) Taux de croissance annuel moyen Sources: OFS.

0% -6.Le cas genevois Demande.0% 1.0% Loyer réel (offre.0% -2.0% 6. W&P.5% -2.0% -10.5% 0.0% -1.0% -8.0% 0.0% 8.5% Demande de logements Offre de logements 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2009 10.0% -4.0% 2.0% 4.0% 0.0% -2. échelle de droite) Source: OFS. offre de logements et loyers à Genève 2. ZKB 6 Colloque Avenir Suisse .5% Taux de croissance annuel moyen 2.EPFL | 30 juin 2011 .0% -0.5% -1.5% 1.

EPFL | 30 juin 2011 . les loyers renchérissent plus que les revenus même si le nombre de nouveaux logements compense exactement la croissance de la population."Pénurie" de logements en Suisse Quand les revenus augmentent. En 2011 il faudrait construire 80'000 logements en Suisse (contre 42'000) 4'600 logements à Genève (contre 1'600) pour empêcher un renchérissement réel des loyers. Même sans immigration. 7 Colloque Avenir Suisse . le nombre de nouveaux logements est actuellement inférieur à la demande.

EPFL | 30 juin 2011 .ch 8 Colloque Avenir Suisse . homegate.Le prix des logements augmente plus que les loyers 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 Q1 2006 Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Loyers (offre) Suisse Prix PPE Suisse Loyers (offre) Arc Lémanique Prix PPE Arc Lémanique Source: W&P.

EPFL | 30 juin 2011 .Mais il n'y a pas de bulle immobilière en Suisse Rentabilité PPE = rendement locatif – taux hypothécaire + plus-values 0.06 0.08 0.04 Rendement locatif PPE Coût du financement hypothécaire Rentabilité PPE Source: ZKB Nous supposons ici une plus-value de 1.04 0.25 % par an (≈inflation) 9 Colloque Avenir Suisse .02 0 -0.02 19 70 19 72 19 74 19 76 19 78 19 80 19 82 19 84 19 86 19 88 19 90 19 92 19 94 19 96 19 98 20 00 20 02 20 04 20 06 20 08 20 10 -0.

EPFL | 30 juin 2011 Source: ZKB . en % 10 Colloque Avenir Suisse .Et si les prix du résidentiel baissaient? Stress-test du portefeuille hypothécaire résidentiel ZKB 100% Part des hypothèques 90% surendettées (negative 80% equity) 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 5% 5% 5% 0% 0% 0% 0% 5% 0% 5% 0% -5 % -1 -2 -3 -4 -1 -2 -3 -4 -5 -5 -6 0% Diminution des prix.

mais il y a une bulle des taux d'intérêt.. . L'augmentation des loyers s'explique par le manque de construction et la conjoncture intérieure suisse surchauffée.. Les risques hypothécaires sont encore faibles... L'envol des prix s'explique par la baisse des taux d'intérêt. 11 Colloque Avenir Suisse .Il n'y a pas de bulle immobilière. et elle se trouve au mauvais endroit.. L'offre est trop faible.EPFL | 30 juin 2011 ..

Valeur des situations Nouvelle étude "Ruhe bitte!" de la BCZ < -30% -30% .10% 10% .20% 20% .EPFL | 30 juin 2011 .-10% -10% 0% 0% .30% > 30% Source: ZKB 12 Colloque Avenir Suisse .-20% -20% .

10=10% teuerste Lagen) Quelle: ZKB 13 Colloque Avenir Suisse . nach Lagew ert 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Dezil (1=10% billigste Lagen.Les loyers augmentent là où ils sont déjà élevés Veränderung der Neumieten in der Schw eiz zw ischen 2006-2010.EPFL | 30 juin 2011 .

ZKB Population .0% Suisse Agglomérations Logements 14 Colloque Avenir Suisse .0% 0.On construit aux mauvais endroits Croissance démographique et construction de logements en 2009 1.2% Taux de croissance 1.4% 1.2% 0.EPFL | 30 juin 2011 Centre des agglomérations Dans les 5 grandes villes Suisse Source: OFS.4% 0.6% 0.8% 0.

Deux stratégies pour l'agglomération genevoise Élever la ville Étaler la ville .EPFL | 30 juin 2011 . ou ne rien faire (ou presque) 15 Colloque Avenir Suisse ...

Élever: c'est plat Genève Bâtiments à usage d'habitation par nombre d'étages.EPFL | 30 juin 2011 4-5 Genève 6-7 8 étages ou plus Source: OFS . 2009 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1 étage 2 3 Suisse 16 Colloque Avenir Suisse .

Étaler: Genève rurale Part de la surface productive utilisée par l'agriculture 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% FR 17 VD CH JU GE NE VS Source: OFS Colloque Avenir Suisse .EPFL | 30 juin 2011 .

part du terrain construit dans la valeur de l'immeuble de 30%. Valeur (résiduelle) du terrain = Revenus générés – coûts de production Valeur résiduelle d'un hectare de colza (y compris subventions): env./an (*) (*) rapport surface nette habitable/surface terrain 1:5.EPFL | 30 juin 2011 . 240'000 Fr. 15'000 Fr.Le vrai prix du colza genevois Un bien coûte la valeur de ce qu’on renonce à obtenir./an Valeur résiduelle moyenne d'un hectare d'immeubles d'habitation dans le Canton de Genève: env. loyer annuel de 400 Fr/m2 Puplinge (GE) 18 Colloque Avenir Suisse .

publics comme privés -. Par conséquence. politiques et habitants doivent reconnaître qu'il y a des choix à faire – et des contraintes d'économie urbaine à connaître! 19 Colloque Avenir Suisse .favorise l'étalement urbain. L'étalement réduit l'attractivité du centre par rapport à la périphérie. Densification La densification de l'agglomération augmente l'attrait du centre-ville. Urbanistes.EPFL | 30 juin 2011 . elle tend à faire augmenter les loyers du centre.Des choix difficiles à faire Étalement Le développement des transports -. il modère ainsi les loyers du centre-ville.

EPFL | 30 juin 2011 .Merci de votre attention! 20 Colloque Avenir Suisse .