CONTENIDO

1. CONSIDERACIONES METODOLGICAS. ....................... 2

1.1. INTRODUCCIN A LOS MTODOS DE VALUACIN....................................................... 2 1.2. INTRODUCCIN A LA VALUACIN DE MASSEY FERGUSON S.A. S/QUIEBRA........... 4

2. VALUACIN DE ACTIVOS. ................................ 6 2.1. MTODO TASACIN DE ACTIVOS A VALOR DE MERCADO. .... 6
2.2. MTODO TASACIN DE ACTIVOS COMO CONJUNTO FABRIL. ................................. 7 2.3. MTODO TASACIN DE ACTIVOS POR EL SISTEMA DE CONSTRUCCIN A NUEVO AJUSTADO POR DEPRECIACIN. .................................................................................... 8 2.4. TASACIN DEL TERRENO TENIENDO EN CUENTA OTROS POSIBLES DESTINOS DE PARTE DEL MISMO.............................................................................................................. 9 2.5. VALORES FINALES............................................................................................................ 10

3. OTRAS CONSIDERACIONES CUALITATIVAS A LOS MTODOS VALUATORIOS. ......................................... 11

3.1. LA INFLUENCIA DE LA COYUNTURA DEL SECTOR ..................................................... 11 3.2. CONSIDERACIONES A LAS VALUACIONES JUDICIALES............................................. 14

4. CONCLUSIONES. ....................................... 16 5. ANEXO I: CROQUIS DEL TERRENO ESCINDIBLE. ............. 18 6. ANEXO II: PROPORCIONALIDAD TERRENOS/EDIFICIOS Y MAQUINARIAS................ .......................... 19 7. FUENTES. ............................................ 20
7.1. INFORMACIN GENERAL. ............................................................................................... 20 7.2. VALUACIONES. ................................................................................................................. 20

1. CONSIDERACIONES METODOLGICAS.
1.1. Introduccin a los Mtodos de Valuacin.
Las modernas tcnicas de Valuacin de Empresas y/o Proyectos de Inversin no ofrecen un mtodo nico y universal para la determinacin del valor de una empresa, sino un conjunto de mtodos diferentes a ser aplicados segn las circunstancias concretas de cada caso. Normalmente puede aplicarse ms de un mtodo y luego ponderarlos en funcin de su adaptacin al caso especfico y de esa manera, creando un marco relativamente objetivo, encontrar un valor sntesis de los diferentes mtodos. Este es el criterio en el que precisamente se sustenta la lgica del mtodo nube de precios de Sapin. A continuacin, se realiza una breve descripcin de diversos mtodos comnmente utilizados por Sapin para la valuacin de empresas. Los mismos sern aplicables a distintas situaciones, ya sea que se trate de empresas en marcha, de empresas fuera de actividad pero con activos y pasivos, directamente, como en el caso de MASSEY FERGUSON S.A. s/quiebra, de la valuacin de activos libres de todo pasivo. Mtodo directo Valor del patrimonio neto segn ltimo balance reemplazando bienes de uso y bienes inmateriales por el resultado del revalo tcnico. Mtodo de Ingeniera de valuacin Este mtodo resta valor a los activos fijos como maquinarias, herramientas, edificios, etc. y otorga mayor relevancia a los activos intangibles como el valor llave. As, este mtodo es mayormente utilizado para la valuacin de empresas no capital-intensivas como lo son las empresas de servicios. Este mtodo se calcula a travs del valor del patrimonio neto segn mtodo directo ms el valor del capital intangible compuesto por los gastos de puesta en marcha, obtenidos como porcentaje de los activos fijos, el valor del negocio en marcha y el valor llave, obtenido como plus de las utilidades de los ltimos ejercicios por sobre el rendimiento del patrimonio total y otros intangibles. Mtodo de Capacidad de Rendimiento Este mtodo presenta los mismos lineamiento que el anterior en lo que respecta a la ponderacin de los activos intangibles y recibe las 2

mismas consideraciones en cuanto a sus casos de aplicabilidad. Se calcula a travs del valor del patrimonio neto segn mtodo directo ms valor del capital intangible obtenido como rendimiento sobre el patrimonio neto, calculando dicho rendimiento como promedio de las utilidades de los ltimos ejercicios por unidad de patrimonio neto. Mtodo Promedio Promedio simple de los mtodos directos, ingeniera de valuacin y rendimiento. Mtodo de los Activos Netos Se realiza el anlisis de cada rubro del balance y obtencin del valor del activo neto como diferencia de los activos y pasivos modificados. Mtodo de los Activos Fijos Valores de mercado de bienes de uso e inmuebles obtenidos por sus valores de reposicin a nuevo depreciados tcnicamente. Mtodo del Flujo de Fondos Descontados Valor de la potencialidad de la empresa, obtenida como el valor actual del flujo de caja proyectado durante un perodo futuro de anlisis, ms el valor remanente al final de dicho perodo. Mtodos Ponderados Cuando son utilizados varios mtodos de valuacin, algunos de ellos sern ms precisos para determinar el valor de la empresa en cuestin. Por ejemplo, en los casos de las empresas capital intensivas, los mtodos de alta ponderacin de activos sern ms precisos. El sistema nube de precios ideado y utilizado por Sapin permite realizar este tipo de ponderaciones con eficacia, dando por resultado un valor de alta precisin. Mtodo de Tasacin de Activos a Valor de Mercado. Consiste en la valuacin tcnica de los activos en su situacin actual considerando los valores que podran obtenerse por la venta en forma independiente de los terrenos, edificios y maquinarias. Por no implicar la continuacin de la actividad, se trata de un valor de liquidacin.

Mtodo de Tasacin de Activos como Conjunto Fabril. Este mtodo atribuye al conjunto de los activos un valor adicional de liquidacin dada la potencialidad de su utilizacin para reanudar el ciclo productivo en un corto plazo. Es decir que incluye el costo de oportunidad y la ingeniera general (layout, etc.).

Mtodo de Tasacin de Activos por el Sistema de Construccin a Nuevo ajustado por depreciacin (exclusivo para edificios). Se utiliza el valor de la construccin a nuevo de los edificios e instalaciones, depreciado por el tiempo transcurrido.

1.2. Introduccin a la Valuacin de MASSEY FERGUSON S.A. s/quiebra.

En el caso de MASSEY FERGUSON S.A. s/quiebra, y debido a que por las condiciones imperantes en el mercado de maquinaria agrcola, tractores y maquinaria vial en el pas como consecuencia de la poltica de apertura econmica, relaciones regionales a nivel Mercosur y efectos de la creciente globalizacin en este tipo de industrias se establece una fuerte limitacin para la utilizacin de los mtodos de flujo de fondos. En efecto, existe una gran dificultad para realizar un plan de negocios actual verificable que permita la aplicacin del mtodo de Flujo de Caja Descontado. Dicho mtodo implica la proyeccin de un estimado de produccin y ventas, una estructura de costos y resultados sobre los que se determinen los ndices econmicos que normalmente se utilizan para la toma de decisiones de inversin, tales como el Valor Presente Neto, la Tasa Interna de Retorno, y el Tiempo de Repago. Adems, por tratarse de la venta de activos libres de todo pasivo, tampoco resultan de aplicacin, los mtodos patrimoniales que implican determinaciones sobre activos y pasivos, ni los que consideran valores intangibles como el valor llave las marcas de comercio importantes, y s son de aplicacin, aqullos mtodos que tienen en cuenta los valores de los activos exclusivamente analizados desde diferentes perspectivas. De acuerdo a lo anteriormente expuesto se han seleccionado tres mtodos para efectuar la valuacin de los activos de MASSEY FERGUSON s/quiebra: MTODO I: Tasacin de activos a valor de mercado: Consiste en realizar tasaciones por especialistas en el rea inmobiliaria, de construcciones y de maquinarias estableciendo los posibles valores de venta independientes de terreno, edificios y maquinaria, en forma individual. 4

 MTODO II: Tasacin de Activos como Conjunto Fabril: Se realiza una valuacin del conjunto fabril en su situacin actual, bajo el supuesto de que la planta con sus instalaciones y maquinarias puede en conjunto tener valor para un proyecto de reactivacin de la misma. MTODO III: Tasacin de Activos por el Sistema de Construccin a Nuevo ajustado por depreciacin: agrega al mtodo de Tasacin de Activos como Conjunto Fabril el clculo del valor a nuevo de los edificios y servicios depreciados por amortizacin. Dado que este mtodo introduce una alternativa slo en la valuacin de los edificios, para el valor de las maquinarias hemos recurrido a un promedio de los mtodos anteriores. Con respecto a los terrenos, se ha planteado una propuesta de escisin de los mismos en dos fracciones considerando la superficie necesaria para las instalaciones de la planta industrial y su operacin y atendiendo a la factibilidad de escisin normada en los ttulos de propiedad. Los valores obtenidos a travs de la aplicacin de los mencionados mtodos se han procesado utilizando los criterios del mtodo nube de precios de Sapin S.A. Adems, habida cuenta de las caractersticas particulares del caso MASSEY FERGUSON S.A. s/quiebra, se ha realizado una ponderacin final, en la que se ha tenido especial consideracin por la influencia de otros dos factores: la incidencia de las condiciones del mercado en la determinacin del valor y los objetivos especficos de las valuaciones judiciales.

2. VALUACIN DE ACTIVOS.
2.1. Mtodo Tasacin de Activos a Valor de Mercado.
Se ha realizado la valuacin de los activos en venta de la Planta MASSEY FERGUSON S.A. s/quiebra, a valores de mercado, teniendo en cuenta el estado de los edificios, el equipamiento y los servicios, la actual situacin econmica y las posibilidades de realizacin de dichos bienes. En el caso de los edificios, se ha realizado una estimacin de valor en el estado actual de los mismos, considerando que pueden utilizarse para usos diversos. El terreno se ha tasado siguiendo los procedimientos inmobiliarios de prctica, teniendo en cuenta la ubicacin del mismo, y su posible uso con los antecedentes de ofertas y operaciones realizados en la zona por terrenos similares. Adems, se ha desglosado una parte del terreno considerando la posibilidad de enajenarla separada del resto del conjunto fabril ver Anexo I, escindible Lote D-. Esta alternativa permite separar los activos segn su fin y mejora el atractivo de la planta como conjunto. Para la maquinaria, herramientas y muebles y tiles se ha realizado una valuacin sobre la base de valores a obtener por las mismas en caso de liquidacin por venta en forma individual. El Cuadro 2.1. muestra el mtodo Tasacin de Activos a Valor de Mercado, calculado como la sumatoria del valor de mercado o realizacin estimado para los edificios, el terreno y la maquinaria. CUADRO 2.1. VALUACIN TASACIN ACTIVOS A VALOR DE MERCADO. CONCEPTO Valor en el estado actual de edificios y servicios VALOR EN PESOS

4.510.277

Valor del terreno segn propuesta de subdivisin: A. Con destino a planta fabril 126.078m23.151.950 B. Con destino a lotes trama urbana 36.773m2713.396 Valor de liquidacin de maquinarias, herramientas, muebles 1.620.000 y tiles, etc. Valor Total Estimado Fuentes: Ver punto 7.

9.995.623

2.2. Mtodo Tasacin de Activos como Conjunto Fabril.

Dadas las caractersticas de la planta de Massey Ferguson y a pesar de las condiciones particulares en las que se desarrolla el sector industrial para el que sta produca, cabe la posibilidad de analizar su valor como conjunto fabril en condiciones de ser puesto en marcha nuevamente. El valor del terreno es el mismo que el utilizado para el mtodo Tasacin de Activos a Valor de Mercado. Los edificios se han valuado en su situacin actual a valores de mercado y luego se les descuentan los costos de refacciones que resultan necesarias para poner la planta en condiciones de operacin. Si bien el parque de maquinarias tiene cierta antigedad, la planta estuvo en funcionamiento hasta el ao 1999, lo que permite analizar su valor bajo el concepto de conjunto fabril, con destino a la produccin de maquinaria agrcola y similares. El Cuadro 2.2. de Valuacin por el mtodo de Tasacin de Activos como Conjunto Fabril, muestra el valor calculado como sumatoria de las estimaciones mencionadas.

CUADRO 2.2. TASACIN DE ACTIVOS COMO CONJUNTO FABRIL. CONCEPTO Valor de edificios en la situacin actual Refacciones mnimas para la puesta en marcha Valor neto edificio depreciado y refaccionado Valor del terreno segn propuesta de subdivisin: A. Con destino a planta fabril 126.078m2B. Con destino a lotes trama urbana 36.773m2Valor de la maquinaria, herramienta, muebles y tiles, etc. como conjunto productivo. Valor Total Estimado Fuentes: Ver punto 7. VALOR EN PESOS

4.510.277 (822.446) 3.687.831 3.151.950 713.396 2.700.000 10.253.177

2.3. Mtodo Tasacin de Activos por el Sistema de Construccin a Nuevo ajustado por depreciacin.
A fin de contar con un mtodo adicional de valuacin que, profundizando el enfoque nube de precios, colabore en la definicin del valor base de los activos, se ha realizado una estimacin del valor a nuevo de los edificios e instalaciones para servicios de la planta, depreciando dicho valor por amortizaciones. En lo concerniente al valor de las maquinarias, herramientas, muebles y tiles, este mtodo considera la tasacin efectuada por el mtodo Tasacin de Activos como Conjunto Fabril. La valuacin del terreno sigue siendo la misma que para los dos mtodos precedentes. El cuadro 2.3. se ha calculado como la sumatoria de los valores obtenidos segn lo expresado ms arriba. CUADRO 2.3. TASACIN DE ACTIVOS POR EL SISTEMA DE CONSTRUCCIN A NUEVO AJUSTADO POR DEPRECIACIN. VALOR EN PESOS

CONCEPTO

Valor Edificio Construccin a Nuevo 7.718.275 Depreciacin por tiempo transcurrido y extendiendo 35 aos la ( vida til 3.632.130) Valor Neto edificio depreciado 4.086.145 Refacciones mnimas para la puesta en marcha Valor neto edificio depreciado y refaccionado Valor del terreno segn propuesta de subdivisin: A. Con destino a planta fabril 126.078m2B. Con destino a lotes trama urbana 36.773m2Valor maquinaria, herramientas, muebles y tiles, etc. como promedio entre el valor de liquidacin y el valor del conjunto fabril Valor Total Estimado Fuentes: Ver punto 7.

(201.800) 3.884.345 3.151.950 713.396 2.160.000 9.909.691

2.4. Tasacin del terreno teniendo en cuenta otros posibles destinos de parte del mismo.
El terreno sobre el que est construida la planta industrial de MASSEY FERGUSON s/quiebra tiene una superficie de aproximadamente 162.851 m2 que excede ampliamente las necesidades de la misma e inclusive la posibilidad de futuras ampliaciones, en especial, si se tiene en cuenta que las modernas tecnologas industriales requieren de menores superficies cubiertas y por ende, de terrenos para su instalacin. Sobre esta base y con el objetivo de lograr una mayor aproximacin al valor real por la venta de los activos, se ha considerado dividir el terreno en dos fracciones ver Anexo I, escinible Lote D-, una sobre la que est construida la planta industrial y otra con posibilidades de venta en forma independiente situada sobre las barrancas del Ro Paran. Fraccin I: Lote Planta Industrial con una superficie de 126.078m2 sobre el que se asienta la planta industrial con sus edificios y depsitos. Fraccin II: Fraccin Barranca Lote D en Anexo I- con una superficie de 36.773m2 con frente al Ro Paran y con posibilidad de loteo para usos residencial y recreativo. Los valores potenciales establecidos segn los criterios valuatorios utilizados de acuerdo a las posibilidades de uso son los siguientes: Fraccin I: Planta Industrial $ 3.151.950 $ 713.396

Fraccin III Fraccin Barranca

De este modo se logra un doble objetivo. En principio se mejora el atractivo de la planta fabril, a travs de la depuracin de activos, si bien de alto valor, innecesarios con miras a la explotacin fabril. Asimismo, se incrementa el valor total a obtener, dado que la venta separada de la fraccin propuesta, con fin de urbanizaciones o espacios recreativos, mejorar el valor a percibir por el conjunto de activos.

2.5. Valores Finales.

El cuadro siguiente resume los valores arribados a travs de los distintos mtodos de valuacin ensayados por Sapin. CUADRO 2.5.1. RESUMEN DE LAS VALUACIONES DE LOS ACTIVOS OBTENIDOS SEGN DIFERENTES METODOLOGAS (EN MILES DE PESOS).

ITEM

CONCEPTO

VALOR EN PESOS

1.

MTODO TASACIN MERCADO

DE

ACTIVOS

VALOR

DE

9.995.623

2.

MTODO TASACIN CONJUNTO FABRIL

DE

ACTIVOS

COMO

10.253.177

3.

MTODO TASACIN DE ACTIVOS SISTEMA DE CONSTRUCCIN A AJUSTADO POR DEPRECIACIN

POR EL NUEVO

9.909.691

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3. OTRAS CONSIDERACIONES CUALITATIVAS A LOS MTODOS VALUATORIOS.

3.1. La influencia de la coyuntura del sector
El mtodo nube de precios de Sapin, concluye en un entorno de valores entre los cuales se encuentra el ms adecuado para la empresa en cuestin. No obstante, este mtodo no concluye en un valor final, sino que el valor debe ser determinado poniendo en consideracin variables no numricas. La coyuntura del sector, que incluye situacin del mercado, la tecnologa, la estructura de la demanda y la oferta y el entorno macroeconmico, entre otros, ser un factor a tomar en cuenta para darle sintona final al valor de la empresa. Para el caso MASSEY FERGUSON s/quiebra, y dada la aleatoriedad de resultados de una valuacin por medio de flujos de fondos descontados, estas variables de coyuntura tendrn alto impacto en la fijacin del valor de venta en tanto su influencia no se encuentra completamente reflejada en los valores posibles. De esta manera su consideracin puede concluir en la eleccin de un valor del entorno de la nube que no necesariamente se encuentre cerca de los medios, sino en los extremos. A continuacin se describen algunos factores del entorno que tendrn especial impacto en la seleccin del valor de venta ms adecuado para MASSEY FERGUSON s/quiebra. Situacin general del mercado target de Massey Ferguson

La crisis del campo, provocada por aos de constantes cadas en los valores de los granos, golpea a la industria de la maquinaria agrcola. A pesar de haberse registrado la segunda mayor cosecha de la historia argentina la venta de equipos rurales no se recupera. Se recogieron ms de 63 millones de toneladas de granos, slo cuatro menos que el rcord de 1998, y pese a que ese importante volumen puede sugerir la necesidad de equiparse, las ventas de maquinarias del sector volvieron a mostrar ndices negativos, con una estrepitosa cada (superior al 50%), si se comparan los datos correspondientes al primer cuatrimestre de este ao con los de 1998. Pero el problema de fondo radica en la rentabilidad. En la ltima campaa agrcola de la Argentina la produccin no estuvo acompaada por la rentabilidad. Los bajos precios de los commodities vulneraron el negocio agrcola e impidieron que el productor volviera a invertir en maquinarias. 11

La reposicin de equipos en la campaa 1999-2000 cay un 35 por ciento respecto del lustro 1994-1998. Segn los analistas, para mantener la capacidad de trabajo se requiere reemplazar unas 1500 unidades por ao. Una de las consecuencias de la desinversin tecnolgica es una limitacin en la capacidad operativa y en la calidad del trabajo. Los datos de las ventas de tractores y cosechadoras son elocuentes: mientras que en 1998 se negociaron 1450 tractores de las empresas multinacionales, este ao slo llegaron a 511. En el rubro cosechadoras, el derrumbe fue menos pronunciado, pero tuvo su impacto. Esta situacin de cada de ventas hace a las empresas cada vez menos rentables. Para el caso de nuevas inversiones en el sector, la rentabilidad asociada se ver notablemente disminuida. La oferta, la globalizacin y la reduccin del volumen del negocio

La oferta de tractores en Argentina est compuesta por varios de los ms importantes actores internacionales que poseen la ms alta participacin en el mercado. AGCO Corp, John Deere, Valmet-VALTRA y el recin llegado New Holland-Case (Grupo Fiat) son al momento los principales actores del mercado. Es innegable la eminente globalizacin de la industria de la maquinaria agrcola. Basta observar las operaciones de fusiones y adquisiciones acaecidas en los ltimos dos aos, dejando a menos de un decena de grupos fabricantes de maquinarias en mundo. Esta globalizacin, tuvo especial impacto en la industria domstica, acostumbrada a aos de proteccionismo. Las multinacionales irrumpieron en el mercado ora adquiriendo empresas argentinas altamente comprometidas por sus altas tasas de endeudamiento, ora instalando sus poderosos sistemas comerciales, abastecidos por la importacin, causando el deterioro la participacin de mercado de la industria local. En el caso particular de los tractores, la nica industria local que sobrevive es Zanello y se encuentra atravesando una seria crisis econmica. Existe otro factor que hace propender a la aparicin de grandes conglomerados en la industria de la maquinaria agrcola: la reduccin de negocio. Las ultimas innovaciones en materia de fertilizantes y tcnicas de siembra han tenido su efecto en una notable disminucin del nmero de equipos e implementos utilizados para el laboreo del campo. Este fenmeno ha provocado una reduccin estructural en las ventas de equipos de laboreo, con un impacto adicional en la reduccin de la potencia promedio en equipos de traccin. Para conservar su rentabilidad, con menores ingresos, las empresas buscan fusiones y 12

acuerdos que le permitan sobrevivir en la progresiva disminucin de las ventas totales. Esta situacin mundial de reduccin de estructuras conspira contra la posibilidad de colocar establecimientos industriales. Como est comprobado, la produccin centralizada es ms conducente a la eficiencia que la dispersa. La tecnologa de produccin: situacin de nuestro pas

La tecnologa ha devenido en uno de los factores de mayor relevancia en la competitividad de las empresas. Las modernas tcnicas de produccin determinan la subsistencia de una empresa en el tiempo. La industria argentina, fruto de aos de proteccionismo, ha quedado completamente desfasada con respecto a la tecnologa eficiente de produccin. El seudnimo industria artesanal con que se la denomina tiene asidero en un parque de maquinarias que datan, en promedio, de la dcada del 70. Esta situacin ha sido la principal causa de la quiebra de cientos de empresas argentinas. Las industrias argentinas de maquinaria agrcola, si bien algunas de ellas se encuentran en proceso de reconversin, requieren un importante aggiornamiento tecnolgico para poder competir en la nueva economa mundial. El caso MASSEY FERGUSON es un ejemplo de ello: su sistema productivo era ineficiente al punto de que cada unidad fabricada prcticamente no contribua al margen bruto de la compaa. El MERCOSUR: las ventajas de Brasil

Brasil aparece como un socio conflictivo en la industria metalrgica. Sus ventajas en materia de costos (mano de obra, energa, servicios en general) constituyen un incentivo para las industrias, que lo prefieren respecto de la Argentina a la hora de establecerse en el Mercosur. Adems estas divergencias se encuentran agravadas por las diferencias en el tipo de cambio real que sobrevinieron al proceso devaluatorio ocurrido en el vecino pas. La competitividad de Brasil con respecto a la Argentina ha aumentado un 25% en el ltimo ao, como consecuencia de ese proceso. Es as que slo en los casos en que ha existido una ventaja sustancial se han producido inversiones en metalrgicas argentinas, desestimando el Brasil. Esta situacin deber ser contemplada a la hora de establecer el valor de venta de MASSEY FERGUSON. Un valor alto, sumado a las desventajas estructurales de la Argentina con respecto a Brasil, sera una importante escollo a la hora de generar inters en los actores mundiales an no establecidos en el bloque. 13

3.2. Consideraciones a las valuaciones judiciales

La valuaciones judiciales poseen, adems, mviles particulares que condicionan las conclusiones arribadas por los mtodos cuantitativos. Cierto es que, en una primera aproximacin, el valor de los activos de MASSEY FERGUSON S.A. s/quiebra es el que surge de la comparacin y ponderacin de los mtodos valuatorios desarrollados, arribando a un valor final que se estima es el reflejo ms razonable de lo que puede obtenerse por la venta de estos activos. En este sentido, los resultados son los que se exponen en el Cuadro 2.5.1 segn los valores que cada mtodo asigna en funcin de las caractersticas de los bienes a realizar y los criterios valuatorios utilizados. Estos valores sern, adems, ponderados en consideracin a otras variables cualitativas como la coyuntura del sector. Ahora bien, a partir de tales pautas y para cumplir acabadamente con el objetivo de la tarea encomendada, en los trminos del art. 205 inc. 1 Ley 24522, no debe perderse de vista que el valor de referencia que deba surgir de esta tarea lo es en funcin de su valor probable de realizacin en el mercado. Nuestra experiencia como consultora en este tipo de tarea nos lleva a aconsejar un valor inferior al final estimado teniendo en cuenta los siguientes aspectos: Objetivo de las Tasaciones Judiciales: La funcin primordial de la tasacin judicial es determinar el precio base que tendrn los activos en el llamado a licitacin. Como tal, y dentro de los lmites de una proporcionalidad razonable y acorde con las condiciones de mercado, ese valor debe cumplir la funcin de piso de las eventuales ofertas. Su determinacin segn valores ptimos de venta conspira directamente contra los fines del proceso licitatorio entre los cuales est el de concitar la participacin del mayor nmero de oferentes posibles, ya que el verdadero valor surgir en definitiva de la oferta amplia y del inters que el precio base suscite a los potenciales interesados. Modalidad de Venta: Tambin se pondera el hecho de que al actual rgimen liquidatorio en los procesos falenciales limita y condiciona de manera decisiva la modalidad de venta: ello es as en tanto se veda toda posibilidad de concesin de plazo para la integracin del precio (art. 205 inc. 3 Ley 24522); a la par que se imprime a todo el proceso de realizacin una clara directiva de celeridad (arts. 205 inc. 6; 203; 217 y ccs. del mismo texto legal citado) y en este sentido el eventual fracaso del llamado a licitar con base demandar alongacin de plazos e 14

incremento de costos. La rigidez de estas condiciones de venta (que no coinciden obviamente con las modalidades vigentes en plaza para la adquisicin de este tipo de activos) determinan que, la fijacin del valor base no deba sumar un nuevo elemento de rigidez a la oferta o convertirse en una limitante ms del proceso de realizacin de los activos. Ese menor valor responde concretamente a la incidencia que suponen las condiciones de venta legalmente impuestas y a los objetivos y funcionalidad del proceso de realizacin judicial de bienes de empresas en quiebra. No solo la experiencia judicial recepta claramente este fenmeno sino que los autores avalan el tratamiento prudente del tema, pudindose sealar la opinin de FASSI GEBHARDT cuando sealan que la valuacin a efectuar ...es crucial, pues si se sobreestiman los valores sin atender a la realidad econmica se marchar a un fracaso de la venta con sus consecuencias disvaliosas (Concursos y Quiebras pag. 426).

15

4. CONCLUSIONES.
De acuerdo con el anlisis efectuado de los distintos mtodos valuatorios, y habiendo realizado la aplicacin del mtodo nube de precios de Sapin, teniendo especial consideracin en los distintos aspectos que influyen en el valor como la situacin del mercado, la tecnologa de produccin disponible y las condiciones econmicas generales se ha determinado, ponderando los tres mtodos valuatorios, un valor para aplicar a los activos de MASSEY FERGUSON s/quiebra. El siguiente cuadro explica la ponderacin realizada, concluyendo en un nico valor resultado de la valuacin: CUADRO 4.1. VALORES PONDERADOS DE VALUACIN. METODO VALOR FACTOR VALOR POND. PONDERADO

Valor de Mercado 9.995.623 Valor Conjunto Fabril 10.253.177 Valor con Construccin a 9.909.691 nuevo de Edificios VALOR PONDERADO TOTAL

50% 30% 20%

4.997.811 3.075.953 1.981.938 10.055.703

VALOR PROBABLE DE REALIZACION

$ 10.055.703

Sin embargo, y en consideracin a lo expuesto sobre las caractersticas de las valuaciones judiciales en cuanto a establecer un valor base atractivo al mayor nmero de oferentes posibles, proponemos una quita del 20% sobre el valor base resultante de la valuacin a los efectos de ser establecido como base licitatoria. Asimismo, proponemos proceder con la venta separada del terreno escindible (Fraccin Barranca) ver Anexo I-. De ese modo, hemos configurado dos alternativas que difieren en cuanto a la modalidad de venta de la mencionada Fraccin Barranca. Los valores Base Sapin sugeridos seran:

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CUADRO 4.2. VALORES BASE SAPIN PROPUESTOS PARA LA VENTA DE MASSEY FERGUSON S/QUIEBRA. ALTERNATIVA 1: Venta del conjunto SIN ESCINDIR Fraccin Barranca Valor Base Sapin a licitar Conjunto

$ 8.044.562

ALTERNATIVA 2: Venta del conjunto ESCINDIENDO Fraccin Barranca Valor Base Sapin a licitar Planta Industrial Valor Base Sapin a licitar Terreno Escindible

$ 7.473.845 $ 713.396

Fraccin Barranca (36.773m2)

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5. ANEXO I: CROQUIS DEL TERRENO ESCINDIBLE.

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6. ANEXO II: PROPORCIONALIDAD TERRENOS/EDIFICIOS Y MAQUINARIAS.

CUADRO 6.1. CUADRO DE PROPORCIONALIDAD DE TERRENOS/EDIFICIOS Y MAQUINARIAS.

METODO Tasacin de Activos a Valores de Mercado Tasacin de Activos como Conjunto Fabril Tasacin de Activos por Sistema de Construccin a nuevo Ajustado

CONCEPTO Terreno y Edificios Maquinarias Terreno y Edificios Maquinarias Terreno y Edificios Maquinarias $ $ $ $ $ $

VALOR 8.375.623 1.620.000 7.553.177 2.700.000 7.749.691 2.160.000

PROPORCION POND. PROPORCION PONDERADA 84% 50% 42% 16% 50% 8% 74% 30% 22% 26% 30% 8% 78% 20% 16% 22% 20% 4%

Proporcin Terrenos y Edificios Valor proporcional Maquinarias Valor Probable de Realizacin Valor Proporcional Terrenos y Edificios Valor proporcional Maquinarias

79,64% 20,36% $ 10.055.703 $ 8.008.069 $ 2.047.633

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7. FUENTES.
Las siguientes fuentes fueron consultadas por Sapin para la confeccin del presente informe:

7.1. Informacin General.

AFAT (Asociacin de Fabricantes de Tractores). CAFMA (Cmara de Fabricantes de Maquinarias Agrcolas) ADIMRA (Asociacin de Fabricantes Metalrgicos de la Repblica Argentina) Revista Mercado Revista CHACRA INDEC (Instituto Nacional de Estadsticas y Censos) Archivo Massey Ferguson Otros Organismos Oficiales Diario LA NACION.

7.2. Valuaciones.
Arq. Spirandelli y Asociados HABITAT Inmobiliaria. Inmobiliaria KASPERKI Inmobiliaria FERSI Inmobiliaria ERICRIMAR Inmobiliaria VASCONI Integral SRL PASSARO Servicios Inmobiliarios

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