UNIVERSITA DEGLI STUDI DI TRIESTE

FACOLTA DI INGEGNERIA CIVILE

ANNO ACCADEMICO 2009/2010

CORSO DI ESTIMO

Stima del pi probabile valore di mercato di un immobile destinato a civile abitazione ubicato aYY

INDICE

PAGINA 1. PREMESSA ............................................................................................................ 4 1.1. Committente ............................................................................................... 4 1.2. Scopo della stima ....................................................................................... 4 1.3. Oggetto della stima .................................................................................... 4 1.4. Presentazione dellelaborato di stima ........................................................ 4

2. DESRIZIONE DELLOGGETTO DI STIMA ............................................................. 5 2.1. Caratteristiche generali e ubicazione ......................................................... 5 2.2. Ubicazione e confini .................................................................................. 5 2.3. Dati catastali ............................................................................................... 5 2.4. Propriet e provenienza .............................................................................. 5 2.5. Situazione urbanistica ................................................................................ 6

3. RELAZIONE TECNICA .............................................................................................. 7 3.1. Caratteristiche posizionali estrinseche ....................................................... 7 3.2. Caratteristiche posizionali intrinseche e tecnologiche ............................... 7 3.3. Caratteristiche produttive ........................................................................... 8

4. LA VALUTAZIONE .................................................................................................... 9 4.1. La scelta dellaspetto economico ............................................................... 9 4.2. Le indagini di mercato ............................................................................... 9 4.3. La scelta del procedimento estimativo ....................................................... 9 4.4. Lesecuzione del calcolo estimativo .......................................................... 10

5. CONCLUSIONI 5.1. Riassunto della procedura di stima e delle operazioni eseguite ................. 12 5.2. Esposizione del valore stimato ................................................................... 12 5.3. Illustrazione delle cautele........................................................................... 12

6. ALLEGATI 6.1. Estratto del Piano Regolatore Generale Comunale .................................... 13 6.2. Foto dello stabile ........................................................................................ 14 6.3.Estratto della Carta Tecnica Regionale 6.4. Planimetria generale 6.5. Pianta dellalloggio 6.6. Prospetti e sezioni 6.7. Schede di rilevazioni

1. PREMESSA

1.1. Committente Avvocato Paolo Rossi per conto di Lucio e Serena Binchi.

1.2. Scopo della stima Su richiesta del committente si procede alla valutazione del pi probabile valore di mercato di un immobile appartenente al sig Giacomo Binchi, de cuius.

1.3. Oggetto della stima Valutazione del pi probabile valore di mercato di un immobile sito in via xx, yy (zz). Limmobile di cui trattasi un appartamento di mq 89 destinato ad uso di civile abitazione.

1.4. Presentazione dellelaborato di stima Limmobile in questione verr valutato al pi probabile valore di mercato attraverso un procedimento estimativo a comparazione multiparametrica. I dati utilizzati per il confronto, provenienti da recenti compravendite, sono stati reperiti nel mercato attraverso sondaggi presso le agenzie immobiliari presenti nel territorio. I dati utilizzati nella stima appartengono ad abitazioni quanto pi possibili simili allimmobile oggetto di stima.

2. DESCRIZIONE DELLOGGETTO DI STIMA.

2.1. Caratteristiche generali e destinazione Appartamento di 89 mq, al primo piano, appartenente ad un organismo edilizio costituito da n 6 alloggi, tre per piano, n 6 cantine e garage al piano interrato. Lalloggio in questione costituito da: Ingresso Cucina - salotto Disimpegno Antibagno Bagno Camera singola Camera matrimoniale 2 logge Cantina al piano interrato Garage per 1 posto auto al piano interrato Ct

Altre caratteristiche: Orientamento N-E; Ottime finiture; Ottimo stato di manutenzione- conservazione; Isolamento acustico; Isolamento termico; Riscaldamento autonomo;

2.2.-2.3. Ubicazione e dati catastali. Via XX, yy. Distanza dal centro 1 km.

Il terreno sul quale insiste il fabbricato identificato al catasto al Foglio Mappale

La particella prospiciente, su due lati, alla strada comunale e sui due rimanenti lati, orientati a Nord ed a Est, con le particelle appartenenti allo stesso proprietario.

2.4. Propriet e provenienza Labitazione era di propriet del de cuius, Giacomo Binchi, padre dei due coeredi Serena e Lucio Binchi. 5

2.5. Situazione urbanistica Lalloggio si trova in un lotto appartenente alla sottozona C2, circondato da lotti appartenenti alla zona B e da terreni appartenenti alla zona E. Estratto dalle norme tecniche del Comune. La zona omogenea C2 comprende le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi a carattere residenziale, dove non sono ancora raggiunti dal costruito i limiti di cui alla zona C1. Destinazione d'uso: residenza. Parametri edilizi ed urbanistici: o It max = 1,00 mc./mq. o Q max = 0,25 o H max = ml.9,50 o Dc min = 0.75 H > ml.5.00 o Df min = 10.00 ml. tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. o Ds min = ml. 8,00 o aree per parcheggi pubblici: mq. 3.5/ab. o area per il giuoco e il parco: mq. 3.00/ab.

E ammessa la costruzione in aderenza, previa costituzione di vincolo legale con il confinante interessato obbligatorio ricavare appositi spazi a parcheggio ad uso privato negli edifici e nelle pertinenze degli stessi nella misura non inferiore ad un metro quadrato ogni dieci metri cubi di costruzione di cui almeno il 30% destinato a garage, con un minimo di mq. 15 per alloggio. Sono vietate le costruzioni accessorie staccate dal fabbricato principale. Sono consentite, previa autorizzazione edilizia, strutture per l'organizzazione, l'arredo e il decoro degli spazi scoperti di pertinenza dell'abitazione quali, gazebi, uccelliere, pergole, ecc., ma nel rispetto delle distanze dai confini, dai fabbricati di altra propriet e dalla strada previste per la zona. Detti manufatti non dovranno occupare una superficie superiore al 15% della superficie coperta del fabbricato residenziale principale con un massimo di 20 mq., dovranno armonizzarsi con l'edilizia al contorno ed essere corredati da una planimetria indicante le distanze di cui al comma precedente e dalla documentazione prevista dall'art.25 del Regolamento Edilizio.

3. RELAZIONE TECNICA 3.1. Caratteristiche posizionali estrinseche Ubicazione Labitazione si trova in zona intermedia fra il centro e la periferia. Non cos chiara la distinzione fra centro e periferia in quanto lappartamento situato in un piccolo comune poco sviluppato industrialmente. In costante aumento la richiesta di abitazioni da persone non residenti nel Comune. Il comune si trova al confine con la zona DOC. Limmobile si trova al limite del territorio edificabile e dista dal centro 1 km circa, tuttavia non prospiciente ad una strada principale, ma secondaria. Collegamenti A circa 1 km presente la fermata dal trasporto pubblico interurbano che permette il collegamento del Comune con . La stazione ferroviaria pi vicina si trova nel comune di che dista circa 10 km. La stazione ferroviaria pu essere raggiunta mediante trasporto pubblico, con frequenza di passaggio oraria a partire dalle ore 6:30 . Nelle vicinanze (6 Km circa) presente lautostrada ..con entrata a Servizi pubblici Per quanto riguarda i servizi pubblici, nel raggio di 1 km sono presenti: scuola materna; scuola elementare; scuola media; medico di base; panifici; supermercato; fruttivendolo; negozio di ottica; immobiliare; oreficeria; fiorista; parrucchiere; dentisti; ufficio delle poste; farmacia.

3.2. Caratteristiche posizionali intrinseche e tecnologiche Destinazione duso Come pi volte precisato limmobile destinato a civile abitazione, lalloggio di cui trattasi un appartamento, posto al primo piano, appartenente ad un complesso edilizio costituito da n 6 alloggi

e relative pertinenze. Non vi giardino comune in quanto questo stato diviso in tre parti, destinate ai tre appartamenti situati al piano terra. Tipologia edilizia Il complesso di tipo medio (civile) in merito alla tipologia edilizia, i materiali utilizzati per le finiture e per le parti strutturali sono di ottima qualit. dotato di isolamento termico e acustico. La struttura portante di tipo misto in quanto la parte interrata (garage e cantine) realizzata interamente in calcestruzzo armato. Il piano terra ed il piano primo costituito da un telaio portante in cls armato e tamponamenti in laterizio. Gli sporti di gronda sono in legno, la copertura in laterocemento, sostenuta da setti di muro. La soffitta, quindi, risulta inutilizzabile. Il solaio a copertura delle cantine di tipo predalle, mentre gli altri due solai di soffittatura sono di tipo tradizionale, realizzati cio in laterocemento. Anno di costruzione Il complesso residenziale da considerarsi nuovo, i lavori di costruzione sono iniziati nel 2005 e sono terminati nel 2006. Altezza vani Come previsto dalla normativa nazionale i locali abitabili hanno altezza minima di 270 cm, mentre i locali di servizio, quali cantina e garage hanno altezza netta pari a 240 cm. Impianti Labitazione dotata di impianto idricosanitario (nuovo), di impianto elettrico conforme alle norme UNI (l. 46/90), di impianto di riscaldamento conforme alle norme UNI, di impianto contro le intrusioni esterne. Non presente lascensore, ma la larghezza delle scale tale da consentire listallazione di un impianto di servo scala. Finiture esterne Lo stato di finitura esterna ottimo. Le terrazze sono rivestite da guaine contro le infiltrazioni, sono realizzate con leggera pendenza verso lesterno, sono rivestite da piastrelle in gres. Le finestre sono state studiate in modo tale da consentire il risparmio energetico, gli scuri sono in legno. Le pareti esterne sono rivestite a cappotto e dipinte a liscio civile. I parapetti delle terrazze sono realizzati in cls. Finiture interne Le pavimentazioni interne sono costituite da piastrelle in ceramica monocottura per quanto riguarda la zona giorno, il bagno e lantibagno, mentre i pavimenti della zona notte sono in legno. Il bagno e la cucina hanno le superfici verticali piastrellate fino ad un altezza rispettivamente di 2.20 m e 1.80 m. Le soglie delle porte ed i davanzali sono in marmo trani. I serramenti interno sono in legno tanganika. 3.3. Caratteristiche produttive. Non vi sono diritti su terzi, non vi sono locazioni in atto, non vi sono limiti alla locazione. Per quanto riguarda la manutenzione delle parti comuni: le parti esterne e la pulizia dei luoghi comuni 8

sono affidate a ditte esterne scelta in accordo da tutti i proprietari. Le spese vengono poi suddivise in base ai millesimi di propriet. 4. VALUTAZIONE 4.1. Scelta dellaspetto economico La scelta dellaspetto economico deriva dalla richieste del committente, il quale vuole conoscere il pi probabile valore di mercato dellimmobile in questione. Il pi probabile valore di mercato quel valore che, con pi probabilit, si former in un mercato di libera concorrenza. 4.2. Indagini del mercato Per effettuare la stima dellimmobile, in primo luogo si provveduto a trarre informazioni dal mercato immobiliare. Sono stati effettuati dei sondaggi nelle varie agenzie immobiliari presenti nel territorio limitrofo. Sono stati ricavati dati di recenti compravendite di immobili quanto pi simili allimmobile in oggetto. Da indagini nel mercato immobiliare risultato che, lappartamento in oggetto, pu essere valutato a 1400-1500 /mq, considerate le caratteristiche peculiari dellimmobile e considerato il luogo nel quale presente limmobile. Con questo dato si effettuer poi un controllo del valore ottenuto attraverso diversa procedura. Si allegano questionari sottoposti alle varie agenzie. 4.3. La scelta del procedimento estimativo Anche il tipo di procedimento estimativo stato chiaramente indicato dal committente. Per ottenere il valore di stima dellimmobile si utilizzata la procedura del market comparison approach, di seguito abbreviato con sigla MCA. Questo tipo di procedura prevede una comparazione multiparamentrica fra gli immobili considerati e limmobile oggetto di stima. Le fasi sono: raccolta nel mercato di compravendite di beni simili; individuazione delle caratteristiche differenziali; stima dei prezzi marginali delle caratteristiche differenziali; stima dei valori corretti; stima del valore del bene.

4.4. Lesecuzione del calcolo estimativo. Individuazione delle caratteristiche differenziali quali superficie; stato di conservazione; presenza/assenza garage; presenza/assenza cantina; presenza/assenza dello scoperto esclusivo; presenza/assenza riscaldamento autonomo; presenza/assenza impianto di condizionamento.
X Prezzo Superficie equivalente Scoperto esclusivo Garage Cantina Riscaldamento Autonomo Condizionatore Stato di conservazione 89,00 0,00 15,55 6,05 SI, 2 ANNI NO OTTIMO 1 120.000,00 80,00 0,00 15,70 7,00 SI, 1 anno SI, nuovo BUONO 2 155.000,00 96,00 0,00 15,00 0,00 SI, nuovo SI, 3 ANNI OTTIMO 3 135.000,00 88,00 0,00 31,00 0,00 SI,nuovo NO BUONO 4 130.000,00 93,00 40,00 14,90 0,00 SI, 1 ANNO SI, 1 ANNO BUONO 5 110.000,00 75,00 70,00 15,60 0,00 SI, nuovo SI, 4 ANNI MEDIOCRE 6 110.500,00 75,00 50,00 15,00 4,00 SI, nuovo SI, nuovo BUONO

Stima dei prezzi marginali delle caratteristiche differenziali

PREZZI MARGINALI Superficie equivalente Scoperto esclusivo Garage Cantina Riscaldamento autonomo Climatizzatore Stato di conservazione da mediocre a buono Stato di conservazione da buono a ottimo 1.400,00 100,00 470,00 470,00 15.000,00 5.000,00 200,00 100,00 /mq /mq /mq /mq /nuovo /nuovo /mq /mq durata, 30 anni durata, 15 anni

Stima dei valori corretti

1 Prezzi marginali Superficie equivalente Scoperto esclusivo Garage Cantina Riscaldamento autonomo Climatizzatore Stato di conservazione Valore corretto 120.000,00 12.600,00 0,00 -70,50 -446,50 500,00 -5.000,00 8.000,00 135.584,00 2 155.000,00 -9.800,00 0,00 258,50 2.843,50 -1.000,00 -5.000,00 0,00 142.304,00 3 135.000,00 1.400,00 0,00 -7.261,50 2.843,50 -1.000,00 0,00 8.800,00 139.785,00 4 130.000,00 -5.600,00 -4.000,00 305,50 2.843,50 -500,00 -4.666,67 9.300,00 127.686,33 5 110.000,00 19.600,00 -7.000,00 -23,50 2.843,50 -1.000,00 -5.000,00 22.500,00 141.925,00 6 110.500,00 19.600,00 -5.000,00 258,50 963,50 -1.000,00 -5.000,00 7.500,00 127.828,00

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Stima del valore del bene. La stima del valore del bene si ottiene come media dei valori corretti. Valore di stima 135 853

Come controllo si effettua il calcolo del valore di mercato dellappartamento applicando un valore unitario pari a 1500 per ogni metro quadro di superficie. Considerando un valore unitario di 1.500 /mq il valore di stima ottenuto pari a 134.000 . Per un ulteriore verifica si considerato il valore massimo pari a 1500 in quanto lappartamento nuovo, con stato di manutenzione ottima, con predisposizione per limpianto di climatizzazione, inserito in zona tranquilla, senza inquinamento atmosferico e acustico e con quasi tutti i servizi pubblici entro il raggio di 1 km.

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5. CONCLUSIONI 5.1. Riassunto delle procedure di stima e delle operazioni eseguite. La stima stata effettuata per conoscere il pi probabile valore di mercato dellimmobile, cio il valore che con pi probabilit si former nel mercato di libera compravendita. Il valore di stima stato ottenuto mediante un procedura di comparazione multiparametrica chiamata market comparison approach. MCA si fonda su indagini di mercato che prevedono la ricerca di recenti compravendite avvenute di beni simili a quello in oggetto. Si sono poi ricercate le caratteristiche differenziali tra il bene oggetto di stima e gli alloggi ottenuti dalla ricerca nel mercato. Si sono stimati i prezzi marginali delle caratteristiche differenziali e sono stati corretti i valori di compravendita ottenuti da indagine, in base alle caratteristiche dellappartamento di via xx. In pratica si cercato di omogeneizzare gli appartamenti allalloggio in questione. Corretti i valori si ottenuto il valore di stima dellimmobile mediante una media dei valori corretti. 5.2. Esposizione del valore stimato. Il valore ottenuto mediante la procedura del MCA pari a 135 853 , si poi effettuato il controllo del valore sapendo che le quotazioni per il mercato immobiliare di yy pari a 1400-1500 /mq per il nuovo. Il valore ottenuto, considerando una valore unitario di 1500 /mq, conduce ad un valore pari a 134 000 Il valore di mercato dellimmobile, secondo una stima a vista da parte di un perito specializzato, pari a 135 000 . Si considera quindi appropriato il valore ottenuto mediante MCA. 5.3. Illustrazione delle cautele e delle assunzioni Per il calcolo dei prezzi marginali si sono effettuate delle assunzioni: Il prezzo marginale per le superfici utilizzato nella procedura di stima pari a 1400 /mq, il minimo per il nuovo in quanto non si conoscono le reali condizioni degli appartamenti utilizzati per il confronto; Il valore a mq dei locali di servizio, quali garage e cantine, sono stati ottenuti considerando un terzo del valore a mq per i locali abitabili. Si considerato un egual valore per le cantine e per i garage in quanto, per tutte le abitazioni considerate, i due vani hanno stesse tipologie costruttive e di finiture. Il valore dellimpianto di riscaldamento e del climatizzatore pari al valore di rifacimento dellintero impianto; Per stato di manutenzione ottimo si intende le stato che presuppone che non si debba mettere mano allimmobile perch nuovo o appena ristrutturato. Si considerano in ottime condizioni la struttura portante, le chiusure orizzontali e verticali, ottima efficienza degli impianti idrotermosanitario, elettrico e qualsiasi altro impianto quale quello di condizionamento o di allarme; Per un buono stato di manutenzione si intende uno stato nel quale si rendono necessarie piccole manutenzioni. I lavori di manutenzione possono essere: il trattamento degli scuri, finestre e porte in legno, il rifacimento delle pitture interne. Per mediocre stato di manutenzione si intende uno stato nel quale si rendono necessarie le sostituzioni delle pavimentazioni, il rifacimento della pittura esterna, il rifacimento di un impianto.

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