Universidad de Carabobo Facultad de Ciencias Jurdicas y Polticas Escuela de Derecho 4to Ao Seccin N-04 Ctedra: Derecho Civil IV (Contratos

y Garantas)

Profesora: Bachilleres: Diana Salgado. Cinthya. V- 19.601.766 2) Ros Antonio 11.361.563 3) Rico Nubia V-18.178.102 4) Rodrguez Angmar V-13.817958 5) Rodrguez ngel. V-19.230312 6) Rojas Carmen V-08.714.099 V1) Parente

7) Rojas Mariela 16.449.387

V-

8) Quiroga Carolina V14.248.197

Valencia, 16 de Junio de 2.011

Contenido La hipoteca es un derecho real de garanta y de realizacin de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligacin (normalmente de pago de un crdito o prstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crdito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realizacin de los bienes hipotecados. Rubino por su parte la define la hipoteca inmobiliaria como un derecho real de garanta que se constituye mediante el registro de un ttulo (elemento esencial, sino hay registro del ttulo no hay hipoteca), sobre bienes inmuebles determinado del deudor o de un tercero, los cuales no pasa a poseer el acreedor garantizado, sino que se atribuye a ste el poder de hacer ejecutar dichos bienes incluso frente al tercero constituyente y el tercero adquirente y la pretensin de ser satisfecho

con preferencia sobre el precio obtenido como resultado de la ejecucin. En la definicin se habla de un derecho real que se constituye, por que el ttulo puede surgir de una contrato, de la ley o de una sentencia. Para que nazca el derecho real es necesario el registro del ttulo sin el no habr derecho real de hipoteca. Otro elemento al cual correctamente hace referencia la definicin propuesta por Rubino, es que puede constituirse sobre bienes de un deudor o de un tercero. El acreedor garantizado no pasa a poseer los bienes hipotecados, sino que puede ejecutarlos, tiene el ius distrahendi, del remate del bien se va obtener un precio. Esa posibilidad de ejecutar el bien es independiente de que sea propiedad del deudor, del tercero constituyente o del tercero adquirente, estos terceros no son deudores pero van a tener que soportar la ejecucin del bien En definitiva, lo que tiene el acreedor hipotecario, es la posibilidad de excluir a los acreedores del mismo deudor en los lmites de la garanta constituida en la hipoteca. Su carcter de Derecho real de garantas no se puede tomar en cuenta del bien slo, hay que hacer referencia necesariamente al derecho real de garanta, pues el bien resulta modificado en su situacin jurdica. El acreedor posee el ius distrahendi, puede ejecutar el bien a los fines de satisfacer su crdito. La ley permite que ese acreedor persiga el bien en manos de quien se encuentre y adems tendr una prelacin, que consiste en excluir a otros acreedores en caso de concurso, en el remate del bien y satisfacerse con primaca sobre el precio. En este sentido, cada legislacin tiene una concepcin distinta respecto a su definicin, los cuales se basan en requisitos y elementos distintos para su realizacin, que son abarcada de acuerdo a sus culturas particulares y establecidas en sus preceptos legales de acuerdo

a la materia. En este orden de ideas, tomaremos como base este tema, y las normas relativas en Venezuela, Espaa y Colombia. Cada perspectiva tiene su propia definicin y procedimiento respectivo, el cual abarcaremos de un aspecto comparativo. Venezuela por su parte realiza una definicin conceptual en el Cdigo Civil Venezolano en el Artculo 1.877 La hipoteca es un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligacin. La hipoteca es indivisible y subsiste toda ella sobre todos los bienes hipotecados, sobre cada uno de ellos y sobre cada parte de cualquiera de los mismos bienes. Est adherida a los bienes y va con ellos, cualesquiera que sean las manos a que pasen.La definicin legal se critica por qu no distingue a la hipoteca de la prenda. No dice nada de la posesin del bien e igualmente omite hacer referencia a la constitucin del derecho real de hipoteca. La norma parece olvidar que los bienes inmuebles estn sujetos a un rgimen de publicidad registral, no tiene por que defenderse la posesin del bien. De hecho para que la hipoteca tenga efectos, debe ser registrada. Todo el procedimiento, para la realizacin y registro de la hipoteca se encuentra en el Cdigo Civil Venezolano, que a su vez se encuentra respaldada por otra norma legislativa nacional como lo es la Ley Especial de Proteccin al Deudor Hipotecario de Vivienda. La ley Hipotecaria regula el mercado hipotecario en Espaa. El pasado 22 de noviembre de 2007 se aprob en el Congreso de los Diputados la reforma de la ley para flexibilizar la movilidad de clientes entre los distintos prstamos. De esta manera la Comisin de Cancelacin anticipada parcial o total, pasa a denominarse como Comisin por Desistimiento. Adems, la ley establece que

independientemente de lo que pacte la Entidad Financiera con su cliente respecto a estas comisiones, siempre que el prstamo hipotecario se conceda para la adquisicin de la vivienda y que el prestatario, quien solicita el prstamo, sea persona fsica, se deber aplicar un 0,50 % como mximo de Comisin de Desistimiento, si la cancelacin se produce en los primeros 5 aos desde la fecha de formalizacin del prstamo hipotecario, y del 0,25 % como mximo, si se produce a partir del quinto ao. As se abarata la cancelacin anticipada o subrogacin de las hipotecas firmadas a tipo de inters variable. Esta reforma regula tambin por primera vez productos bancarios como la hipoteca inversa y el seguro de dependencia. De hipoteca inmobiliaria no existe en Espaa ninguna definicin legal, ni su regulacin se incardina slo en el Cdigo Civil, sino que la mayor parte se contiene en una ley especial, ciertamente importante, cual es la Ley Hipotecaria. Pero la Ley Hipotecaria y el Cdigo Civil se limitan a determinar los efectos y caracteres de la hipoteca, o la forma de constituirla, pero no la definen. Sin embargo pese a que no es establecida dicha definicin conceptual de esta obligacin civil, pese a esto, si establece bajo qu condiciones y requisitos deben realizarse y agruparse para constituir la formacin de una hipoteca estos se encuentran contemplados en el Cdigo Civil Espaol en el Articulo 1857 el cual establece lo siguiente: Son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca: 1. Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligacin principal. 2. Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empea o hipoteca.

3. Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposicin de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto. Las terceras personas extraas a la obligacin principal pueden asegurar sta pignorando o hipotecando sus propios bienes. De esta forma podemos observar claramente que aunque los requisitos se encuentran enunciados de una manera clara y precisa, no existe una diferenciacin con respecto a la prenda o hipoteca, por lo que puede ser objeto de confusin en cuanto a la distincin de la garanta que se haya constituido, en un caso particular, si esta no menciona o especifica la misma.

Por otro lado, Colombia al igual que Venezuela si realiza un definicin de la hipoteca, pero a diferencia de esta lo realiza de una forma muy breve en su Cdigo Civil Colombiano, en el artculo 2432 de la siguiente forma La hipoteca es un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor. Basndonos en esto ya podemos sintetizar efectivas diferencias de concepcin en cuenta a la Hipoteca y en cuanto a su regulacin, Colombia de igual forma cuenta con otras leyes que abarcan dicha materia como lo es la Ley 546 del 23 de Diciembre de 1.999, conocida comnmente como la Ley de Marco de Vivienda, Esta ley establece las normas generales y seala los criterios a los cuales debe sujetarse el Gobierno Nacional para regular un sistema especializado de financiacin de vivienda individual a largo plazo, ligado al ndice de precios al consumidor y para determinar condiciones especiales para la vivienda

de inters social urbana y rural, regular el sistema especializado de financiacin de vivienda de largo plazo para fijar las condiciones necesarias para hacer efectivo el derecho constitucional a la vivienda digna, en este sentido fomentan polticas para crditos hipotecarios de inmuebles destinados a viviendas. Partiendo de estos principios conceptuales en cuanto al Derecho real de hipoteca, es pertinente el desarrollo del siguiente cuadro comparativo que nos permita evidenciar las normas reguladoras en dicha materia concerniente a las siguientes legislaciones.

Espaa
En el Primer pargrafo del Artculo 1875 del Cdigo Civil Espaol Establece Adems de los requisitos exigidos en el artculo 1.857, es indispensable, para que la hipoteca quede vlidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad.

Venezuela Colombia En cuanto a su Inscripcin y Validez

En el Cdigo Civil Venezolano en su Artculo 1.879 establece La hipoteca no tiene efecto si no se ha registrado con arreglo a lo dispuesto en el Ttulo XXII de este Libro, ni puede subsistir sino sobre los bienes especialmente designados, y por una cantidad determinada de dinero En el Cdigo Civil Colombiano en su Artculo 2435 establece La hipoteca deber adems ser inscrita en el registro de instrumentos pblicos; sin este requisito no tendr valor alguno; ni se contar su fecha sino desde la inscripcin.

Comentarios: En ambas legislaciones se requiere de la Inscripcin Legal en el Registro respectivo para producir sus plenos efectos, y en consecuencia tener validez, esta caracterstica podra tomarse como una similitud en cuanto a los principios legales de cualquier garanta, particularmente la de Hipoteca, claro esta se diferencia en cuanto al rgano competente y el procedimiento que deber realizarse para dicha inscripcin.

Bienes sobre los cuales puede recaer la Hipoteca

ART. 2443: La hipoteca no podr tener lugar sino sobre bienes races que se posean en propiedad o usufructo o sobre naves. Las reglas particulares relativas a la hipoteca de las naves, pertenecen al Cdigo de Comercio. Art. 2444. La hipoteca de bienes futuros slo da al acreedor el derecho de hacerla inscribir sobre los inmuebles que el deudor adquiera en lo sucesivo, y a medida que los adquiera. Art. 2445. La hipoteca constituida sobre bienes races afecta los muebles que por accesin a ellos se reputan inmuebles, segn el artculo 658; pero deja de afectarlos desde que pertenecen a terceros. La hipoteca se extiende a todos los aumentos y mejoras que reciba la cosa hipotecada. Art. 2446. Tambin se extiende la hipoteca a las pensiones devengadas por el arrendamiento de los bienes hipotecados, y a la indemnizacin debida por los aseguradores de los mismos bienes. Art. 2447.La hipoteca sobre un usufructo, o sobre minas y canteras no se extiende a los frutos percibidos, ni a las sustancias minerales, una vez separadas del suelo. Comentarios: Mediante la Observacin de estos artculos referentes a cada Cdigo Civil Respectivo podemos observar las diferencias de cada legislacin respecto a los bienes sobre los cuales recae la hipoteca, por ejemplo en Espaa establece La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras, a los frutos pendientes En el Cdigo Civil Espaol se encuentra contemplado en el art. 1877: La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras, a los frutos pendientes y rentas no percibidas al vencer la obligacin, y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por los aseguradores de los bienes hipotecados, o en virtud de expropiacin por causa de utilidad pblica, con las declaraciones, ampliaciones y limitaciones establecidas por la ley, as en el caso de permanecer la finca en poder del que la hipotec, como en el de pasar a manos de un tercero Artculo 1.880 La hipoteca se extiende a todas las mejoras, a las construcciones y dems accesorios del inmueble hipotecado. Artculo 1.881 Son susceptibles de hipoteca: 1.- Los bienes inmuebles, as como sus accesorios reputados como inmuebles. 2.- El usufructo de esos mismos bienes y sus accesorios, con excepcin del usufructo legal de los ascendientes. 3.- Los derechos del concedente y del enfiteuta sobre los bienes enfituticos.

y rentas no percibidas al vencer la obligacin mientras que caso contrario ocurre en Venezuela el cual extiende a todas las mejoras, a las construcciones y dems accesorios del inmueble hipotecado al igual que Colombia la cual establece La hipoteca se extiende a todos los aumentos y mejoras que reciba la cosa hipotecada.

Ceder o Enajenar el Crdito Hipotecario

Artculo 1.882 C.C. El acreedor puede ceder su crdito hipotecario. Puede tambin hipotecarlo para seguridad de una deuda suya o de un tercero; pero el dueo de los bienes hipotecados no podr pagar a uno de los acreedores sin el consentimiento del otro, su deuda ni la contrada por su acreedor: a este fin le instruir del nuevo contrato hipotecario. En el Artculo 1.883 El acreedor hipotecario puede ceder a favor de otro acreedor del deudor comn el grado y aun la hipoteca independientemente del crdito, pero slo hasta el lmite de ste. Si el acreedor tiene hipoteca sobre varios fundos, no puede cederla sino conjuntamente a favor de la misma persona.

Art. 1.878 El crdito hipotecario puede ser enajenado o cedido a un tercero en todo o en parte, con las formalidades exigidas por la ley.

Art 9 de la Ley 546 Colombiana de los Bonos hipotecarios. Ordinal 4. Los crditos que hayan sido financiados con bonos hipotecarios no podrn ser vendidos, ni cedidos o transferidos de ninguna manera, ni sometidos a ningn gravamen, ni utilizados como garantas por el emisor de los respectivos bonos, con excepcin de lo sealado en el artculo siguiente. Art. 10 de la ley 546 colombiana Ordinal 2. En ningn caso la entidad en liquidacin podr ceder, con la responsabilidad de pagar los bonos, la cartera hipotecaria.

Comentarios: Evidentemente podemos observar que en cuanto a la cesin del crdito hipotecario, Venezuela la admite en los artculos expuestos mediante dichas condiciones como la de otorgar la seguridad de una deuda del acreedor o incluso de un tercero, pero no expone en el caso de enajenacin. Caso contrario que si est expuesto en el cdigo Civil espaol, mas sin embargo no establece los limites de ese tercero ni las condiciones que dicha persona debe cumplir para que pueda intervenir en calidad de enajenante o nuevo acreedor. Por otro lado a diferencia de Espaa y Venezuela, Colombia por su parte prohbe la enajenacin, venta o cesin de crditos que hayan sido garantizados con los bonos hipotecarios salvo algunas excepciones establecidas en el artculo 10 de la Ley 546 Colombiana. Facultades del tercer poseedor de la Art. 1.879 C.C. Espaol Artculo 1.906 C.C. Venezolano El tercer El acreedor podr reclamar poseedor que haya pagado del tercer poseedor de los los crditos registrados, bienes hipotecados el pago abandonado el inmueble o de la parte de crdito sufrido la expropiacin, asegurada con los que el tiene derecho a que le ltimo posee, en los indemnice su causante. Hipoteca Art. 2453 C.C. Colombiano El tercer poseedor reconvenido para el pago de la hipoteca constituida sobre la finca que despus pas a sus manos con este gravamen, no tendr derecho para

trminos y con formalidades que la establece

Tiene tambin derecho a que se persiga primero a que se le subrogue contra los deudores los terceros detentadores personalmente obligados. de otros inmuebles Haciendo el pago se hipotecados por las subroga en los derechos mismas acreencias; pero del acreedor en los mismos no puede cobrar trminos que el fiador. solidariamente de Si fuere desposedo de la los poseedores de dichas finca o la abandonare, ser cosas, sino a prorrata, plenamente indemnizado tomando por base el por el deudor, con inclusin monto de la deuda y el de las mejoras que haya valor de las cosas hecho en ella. hipotecadas, incluso la que l mismo posea cuando se intent la accin. Comentarios: En este caso, en Venezuela cuando se trata de un tercer poseedor, este mismo si ha cumplido con todas las formalidades establecidas en los artculos anteriores tiene derecho a la indemnizacin del causante, por todo lo que hubiere pagado, abanado o en el ltimos de los casos, lo que se le hubiere expropiado. Caso contrario en Colombia en el cual solo abarca la indemnizacin en el caso de expropiacin, abandono del inmueble y solo si este hubiere hecho mejoras al mismo. Por otro lado Espaa no contempla la indemnizacin a favor de tercer poseedor mas sin embargo contempla las exigencias que puede reclamar el acreedor para con l.

las ley

Clasificacin de las Hipotecas

Tngase en cuenta que el Cdigo Civil Espaol, en la fecha de su promulgacin, as como la Ley Hipotecaria vigente entonces, solamente consideraban la hipoteca inmobiliaria. Pero la Ley del 10 de diciembre de 1.954 (B.O.E. del 18 de diciembre), sobre Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento (LHM), crea este tipo nuevo de hipoteca. Venezuela realiza una clasificacin de las hipotecas existentes y que pueden desarrollarse en la Legislacin Venezolana en el Cdigo Civil en el Art. 188 C.C: La hipoteca es legal, Judicial o Convencional. Colombia en cambio no establece una clasificacin de hipotecas, pero tras la observacin de las leyes concernientes a dicha materia, nombra a la hipoteca en sentido general o propiamente dicha independientemente del bien sobre el cual recaiga y los contratos hipotecarios, que en sntesis pudiera ser lo mismo.

Comentarios: Venezuela admite tres tipos de hipotecas: Legal, Judicial o convencional, Espaa admite hipoteca Inmobiliaria y Mobiliaria y Colombia no hace distincin ni clasificacin al respecto.

Extincin de la Hipoteca

Art. 1880 C.C. Espaol: La forma, extensin y efectos de la hipoteca, as como lo relativo a su constitucin, modificacin y extincin y a lo dems que no haya sido comprendido en este captulo, queda sometido a las prescripciones de la Ley Hipotecaria, que contina vigente:

Artculo 1.907 C.C. Venezolano: Las hipotecas se extinguen: 1.- Por la extincin de la obligacin. 2.- Por la prdida del inmueble gravado, salvo los derechos conferidos en el artculo 1.865. 3.- Por la renuncia del acreedor. 4.- Por el pago del precio de la cosa hipotecada. 5.- Por la expiracin del trmino a que se las haya limitado. 6.- Por el cumplimiento de la condicin resolutoria que se haya puesto en ellas.

Art. 2457 C.C. Colombiano: La hipoteca se extingue junto con la obligacin principal. Se extingue, asimismo, por la resolucin del derecho del que la constituy, o por el evento de la condicin resolutoria, segn las reglas legales. Se extingue, adems, por la llegada del da hasta el cual fue constituida. Y por la cancelacin que el acreedor acordare por escritura pblica, de que se tome razn al margen de la inscripcin respectiva.

Muy resumidamente puede observarse claras comparaciones en cuanto a la concepcin y regulacin en materia de hipoteca, sin embargo cabe mencionar que las leyes espaolas y colombianas sirvieron para inspirar el Cdigo Civil Venezolano, muchas de esos preceptos se encuentran ntimamente relacionadas. Al igual que estas y otras diferencias que evidencian distintos fenmenos sociales particulares de cada pas, tal parece que muchos de estos de igual forma se asemejan un ejemplo palpable en el caso de Colombia y Venezuela seria la creacin de estas leyes especiales, Ley 546 de Marco de Vivienda y Ley Especial de Proteccin al Deudor Hipotecario de Vivienda respectivamente, en cuanto a sus fines y percepciones de los crditos hipotecarios y su finalidad: Ley Especial de Proteccin al Deudor Hipotecario de Vivienda

(Venezuela)

Artculo 12 Todos los crditos hipotecarios otorgados para la adquisicin, construccin, remodelacin y ampliacin de vivienda principal desde la promulgacin de la Ley del Subsistema de Vivienda y Poltica Habitacional, del otorgamiento de Crditos de rea de Asistencia III, y los otorgados con recursos provenientes del Estado venezolano, a travs de aportes fiscales o parafiscales, as como con recursos aportados por ahorristas suscritos a la Ley del Subsistema de Vivienda y Poltica Habitacional, y por lo tanto bajo su tutela y los otorgados por la banca u operadores financieros calculados en base a las diversas modalidades financieras, sern cedidos al Banco Nacional de Ahorro y Prstamo. Tal cesin de los crditos se realizar una vez que las instituciones financieras reestructuren cada crdito, de comn acuerdo con el deudor hipotecario y previamente a la cancelacin de los saldos que hubiere surgido a favor del deudor hipotecario. En el caso de las hipotecas que hubieren sido ejecutadas, los daos y perjuicios ocasionados debern resarcirse y darn lugar a las indemnizaciones correspondientes segn el caso. En el caso de que los fondos para el financiamiento de crdito hipotecario provinieran de recursos propios, la banca deber demostrar tal hecho. Artculo 13 Todos los crditos hipotecarios destinados a vivienda principal o secundaria, otorgados con dineros provenientes de recursos propios de la banca privada o de las operadoras financieras y acreedores particulares, no podrn ser objeto de la modalidad financiera de la doble indexacin o cualquier otra modalidad que pueda conllevar a la prdida de sta, por falta de capacidad de pago del deudor, atribuible al tipo de modalidad financiera de la doble indexacin.

Ley 546 Marco de Vivienda (Colombiana) Artculo 2. Objetivos y criterios de la presente ley. El Gobierno Nacional regular el sistema especializado de financiacin de vivienda de largo plazo para fijar las condiciones necesarias para hacer efectivo el derecho constitucional a la vivienda digna, de conformidad con los siguientes objetivos y criterios: Ordinales: Ord 3. Proteger a los usuarios de los crditos de vivienda. Ord 4. Propender por el desarrollo de mecanismos eficientes de financiacin de vivienda a largo plazo. Ord 5. Velar para que el otorgamiento de los crditos y su atencin consulten la capacidad de pago de los deudores. Ord 6. Facilitar el acceso a la vivienda en condiciones de equidad y transparencia.

Esto nos permite concluir que cada pas, segn sus principios y culturas van a regular cada materia, y en cuanto a hipoteca se refiere, con independencia del crdito que garantice, la hipoteca inmobiliaria es un derecho real, pues recae inmediata y directamente sobre una cosa inmueble, o sobre otro derecho real, y siempre se podr ejecutar previo a los procedimientos que establezca cada legislacin, las cuales van a ser individuales y particulares de cada nacin, que evidenciara tanto sus diferencias como similitudes.