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SUMRIO

1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 4

INTRODUO ....................................................................................................... 4 OBRIGAO PROPTER REM ..............................................................................5 Conceito ..................................................................................................................5 Natureza Jurdica ....................................................................................................6 Caractersticas .........................................................................................................7 Aplicaes de obrigaes propter rem .....................................................................9 Transmisso das obrigaes propter rem ..............................................................9 CONCLUSO ....................................................................................................... 10 BIBLIOGRAFIA .................................................................................................... 11

1. INTRODUO
O presente trabalho versa sobre as Obrigaes propter rem e tem como objetivo fazer uma abordagem esclarecedora acerca deste tipo de obrigao, respaldada na doutrina do Direito Civil Brasileiro. Para que se compreenda a Obrigao propter rem, imprescindvel entender primeiramente a definio do que sejam Direitos Reais e Direitos Pessoais, visto que o tema tratado constitui-se numa aproximao de ambos. Sendo assim, neste trabalho ser feita posteriormente, uma explanao sobre a conceituao, natureza jurdica, caractersticas, aplicaes e por fim, um tratamento tambm ser dado sobre a transmisso das mencionadas obrigaes propter rem.

2. DAS OBRIGAES PROPTER REM


2.1 CONCEITO; Com a finalidade de tornar mais claro o entendimento acerca da definio do que seja obrigao propter rem, prefervel que inicialmente se faa uma explanao sobre os direitos reais e os direitos pessoais ou obrigacionais. Tais direitos, reais e pessoais, consistem nas duas formas pelas quais se dividem os direitos patrimoniais. Estes ltimos dizem respeito ao conjunto de bens, direitos e obrigaes de uma pessoa fsica ou no, sendo ainda suscetveis de apreciao econmica. Entende-se por real, aquele direito que relaciona a coisa a seu titular, de tal maneira que este, com o intuito de exercer sobre ela o seu direito, tem a prerrogativa de perseguir a tal coisa at encontr-la nas mos de quem a detm injustamente. De uma forma mais simplria, pode-se dizer que o direito real o que recai diretamente sobre a coisa. Por sua vez, diz-se que o direito obrigacional implica no regimento dos vnculos patrimoniais entre sujeito ativo e passivo da obrigao de dar, de fazer, ou de no fazer alguma coisa. Assim, nota-se que este direito depende de uma prestao do devedor; em outras palavras, a colaborao do sujeito passivo imprescindvel no direito pessoal. Algumas distines que podem ser assinaladas entre os direitos pessoais e reais concernem, por exemplo, quanto ao sujeito de direito. Afinal, a dualidade de sujeitos, ativo e passivo, de fundamental importncia para a existncia de uma relao obrigacional. No entanto, ao se tratar de direito real, h somente um nico sujeito, pois foi visto anteriormente que este direito disciplina o vnculo entre a pessoa e a coisa. Em relao ao objeto, o de direito pessoal corresponde a uma prestao do devedor, enquanto que o do direito real abrange uma coisa que pode ser tanto corprea quanto incorprea. Alm disso, os direitos obrigacionais so considerados direitos relativos, devido ao fato de se dirigirem contra pessoas determinadas, uma vez que a prestao somente deve ser exigida do sujeito passivo, no vinculando terceiros. Em contraposio a isso, o direito real possui ento, eficcia absoluta. Deste modo, ele oponvel a qualquer pessoa, pois o direito de seqela diz respeito justamente quela 5

prerrogativa que o titular do direito real tem de buscar a coisa at que a encontre. Assim, mesmo diante das diferenas entre direitos reais e obrigacionais, ainda que tenham sido expostas somente algumas, tais categorias jurdicas relacionam-se. Afinal, no se pode negar que h situaes em que ocorre a exigncia da reunio dos direitos reais aos pessoais. A obrigao propter rem justamente isso: uma aproximao tanto do direito real como do direito pessoal, sendo denominada inclusive de obrigao real. A prpria terminologia explica claramente o contedo tratado por essa obrigao, j que propter, como preposio, indica em razo de, em vista de. Com isso, h de se tratar, pois, de uma obrigao relacionada com a coisa. Portanto, mediante o que foi dito, pode-se entender que a obrigao propter rem corresponde quela em que o titular do direito real obrigado a satisfazer uma determinada prestao em decorrncia da condio na qual se encontra, permitindo sua liberao pelo abandono do bem. Desta maneira, tais obrigaes existem em funo da deteno ou propriedade da coisa. Uma situao que delineia bem a obrigao real configura-se onde o proprietrio sujeito de obrigaes somente porque proprietrio, ou possuidor, sendo que qualquer outra pessoa que o suceda nesta mesma posio assumir tal obrigao. Vale ainda ressaltar, que ao abandonar a coisa que lhe pertence, o proprietrio libera-se da obrigao, uma vez que est se despindo desta condio de proprietrio e renunciando propriedade.

2.2 NATUREZA JURDICA; Embora j tenha sido explicitado, importante reafirmar que a obrigao propter rem encontra-se numa zona de transio entre os direitos reais e pessoais. Afinal, temse em vista que alm de vincular o titular de um direito real, apresenta tambm caractersticas prprias do direito obrigacional, pois consiste num liame entre os sujeitos, ativo e passivo, que dever realizar uma prestao. a partir da que surge o termo obrigao real, denominao que traz uma certa contradio dentro de si. No se trata, portanto, nem de uma obligatio, nem de um jus in re, e sim, de um artifcio tcnico que tem a finalidade de qualificar uma categoria jurdica que possui tanto os atributos do direito real quanto pessoal. Conseqentemente configura-se num direito 6

misto, de fisionomia autnoma, revelando ainda, a existncia de direitos que no so essencialmente reais nem pessoais. De uma forma mais direta, pode-se dizer que no se trata de um direito real, pois o objeto no diz respeito a uma coisa, mas a uma prestao do devedor. Alm disso, tambm no um direito pessoal, j que este ltimo, por exemplo, no se extingue mediante o abandono e no se transmite ao sucessor a ttulo singular. Segundo Venosa, a obrigao real corresponde a um modo de soluo dos conflitos de interesses entre direitos reais. Cita como ilustrao a concorrncia com as despesas de manuteno do muro limtrofe por parte de dois proprietrios, de tal forma que a obrigao visa harmonizar, deste modo, dois direitos de propriedade. Hassan Aberkane tambm chega a tal concluso atravs de trs observaes: nas obrigaes propter rem o credor e o devedor so titulares de direitos reais concorrentes que recaem sobre uma mesma coisa ou sobre duas coisas vizinhas; o direito real deve ser conhecido e respeitado por todos em razo do carter erga omnes, da a chamada obrigao passiva universal; e por fim, h alguns terceiros que so titulares do direito rival por se encontrarem numa posio especial em face do titular do direito real. Como exemplo de uma oposio de interesses, tem-se a situao em que o vizinho est sujeito regra geral de abster-se de perturbar o seu consorte (obrigao passiva universal), alm de ter o dever de cooperar para o exerccio do direito real atravs de prestaes positivas, como a participao nas despesas de conservao da coisa, devido a sua posio de titular rival de um direito real. Portanto, pode-se concluir no geral que as obrigaes propter rem representam um reforo no que diz respeito proteo do direito real; e que em decorrncia do seu carter hbrido possuem como objeto uma prestao especfica que est incorporada a um direito real do qual advm. Assim, seguem o direito real mediante uma vinculao de acessoriedade.

2.3 CARACTERSTICAS; As obrigaes propter rem possuem trs caracteres bsicos, a saber: vinculao a um direito real em virtude da condio de seu titular ser proprietrio 7

ou possuidor de determinada coisa; possibilidade de o devedor se livrar da obrigao mediante o abandono do direito real, despindo-se assim, da tal condio de proprietrio ou possuidor; transmissibilidade aos sucessores a ttulo singular do devedor, caso em que a obrigao ir recair sobre o adquirente. A abordagem precisa sobre a transmisso da obrigao propter rem ser tratada posteriormente no ponto ao qual se refere. Necessrio se faz para uma melhor compreenso, expor exemplificaes onde tais caractersticas sero apontadas. Nesse caso, pode-se citar a obrigao do condmino de contribuir, na proporo de sua parte, para a conservao ou diviso da coisa comum (CC, art. 1315). Nota-se que tal obrigao de reparar decorre em virtude da condio de comunheiro, alm do que, se o devedor abrir mo de seus direitos no condomnio, libera-se de qualquer responsabilidade. Tem-se ainda que o sucessor compelido a participar das despesas do condomnio. Observando-se outra hiptese, a descrita no CC, art. 1297, pargrafo 1, onde o proprietrio de imveis confinantes deve concorrer para as despesas de construo e conservao de tapumes divisrios, percebe-se tambm que a obrigao deriva do fato de ser proprietrio do prdio. Mais uma vez, o devedor originrio deixa de ser o dono ao abandonar a coisa e o seu sucessor passa a concorrer para a reparao dos mencionados tapumes divisrios. Por fim, pode-se expor uma ltima situao. Trata-se, pois, daquela em que o proprietrio tem a possibilidade de exigir que o dono do prdio vizinho lhe d garantia de segurana em relao a dano iminente, ou seja, em relao ameaa que o prdio daquele ltimo possa representar ao dele (CC, art. 1280). Deste modo, ao se analisar tais exemplos, v-se claramente a constncia dos trs caracteres explanados: o devedor est vinculado obrigao atravs de sua situao perante a uma coisa, da qual proprietrio ou possuidor, de forma que libera-se da dvida ao abandonar a tal coisa; alm da possibilidade da transmisso da obrigao real a ttulo particular, sendo o sucessor na ltima hiptese exposta, obrigado a dar cauo do dano iminente a seu confrontante.

2.4 APLICAES DE OBRIGAES PROPTER REM; Diante do que j foi explicitado ao decorrer do trabalho, no se pode negar que tamanha a importncia das obrigaes reais. Compete lembrar que a partir delas que se torna possvel a compreenso de relaes jurdicas oriundas de institutos que devido a sua propagao, se tornaram muito comuns na nossa sociedade moderna. Entendem-se como as relaes jurdicas citadas logo acima, aquelas provenientes no s do condomnio em edifcios, como ainda de alguns aspectos relacionados ao loteamento de terrenos. No que diz respeito ao condomnio, tambm j foi visto que as obrigaes so reais, uma vez que derivam do fato de o devedor ser comunheiro. Deste modo, ao serem transmitidas ao sucessor particular, este compelido a obedecer aos deveres que outrora eram assumidos pelo seu antecessor em relao aos documentos referentes a ttulo constitutivo ou do regulamento de onde provm as ditas obrigaes. A noo que se tem sobre as obrigaes propter rem se estende tambm, com o intuito de explicar, a muitos dos aspectos que se originaram em decorrncia da constante venda em lotes de terrenos. Tendo isso em vista, citam-se como alguns exemplos de obrigaes do adquirente, a de ao construir deixar recuo determinado, de no construir em todo o terreno, ou de somente construir prdios residenciais, entre outras.

2.5 TRANSMISSO DAS OBRIGAES PROPTER REM; Em se tratando da transmissibilidade da obrigao real, ela vai de encontro com a transmisso da espcie regular de obrigaes. Tal fato se d, pois no Direito das Obrigaes os sucessores a ttulo particular no substituem o sucedido em seu passivo; enquanto que nas obrigaes propter rem, sobre o sucessor a ttulo singular recai automaticamente as obrigaes, independentemente do conhecimento ou no de sua existncia. Assim, como neste ltimo caso a obrigao acompanha a coisa, vinculando o dono, quando um indivduo adquire, por exemplo, um apartamento, ele se torna responsvel pelas despesas referentes ao condomnio do antigo proprietrio. Embora caiba ao regressiva por parte do novo proprietrio contra o antigo, vale ressaltar que diante do condomnio quem responde sempre o atual proprietrio. 9

3. CONCLUSO
Sabe-se muito bem que so inmeras as relaes que podem acontecer entre os homens na vida civil. Conforme o exposto no trabalho, deixou-se bastante claro que tamanha a importncia da obrigao real quando se trata de um conflito de direitos reais. Deste modo, buscou-se dar uma viso geral acerca da obrigao propter rem, com nfase sempre no aspecto de que se trata de uma obrigao vinculada a uma coisa, encontrando-se assim, a meio caminho entre o direito real e o obrigacional.

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4. BIBLIOGRAFIA

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: teoria geral das obrigaes. 16 ed. atual. de acordo com o novo cdigo civil (Lei n. 10.406, de 10-1-2002). So Paulo: Saraiva, 2002. v. 2. NUNES, Pedro dos Reis. Dicionrio de tecnologia jurdica. 12 ed. rev. ampl. e atual. 3 tiragem. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1994. RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: parte geral das obrigaes. 30. ed. atual. de acordo com o novo Cdigo Civil (Lei 10.406, de 10.01.2002). So Paulo : Saraiva , 2002. v. 2. VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: teoria geral das obrigaes e teoria geral dos contratos. 3 ed. So Paulo: Atlas , 2003. v. 2.

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