APOSTILA DE DIREITO IMOBILIRIO 10 PERODO VTOR LOURENO AES POSSESSRIAS AES POSSESSRIAS ATPICAS: So aquelas aes que podem

ter como fundamento a posse, mas no somente ela, podendo invocar a propriedade. Ex.: Art. 1.046 do CPC: Quem no sendo parte no processo, sofre turbao ou esbulho na posse de seus bens por ato de apreenso judicial, em casos como o de penhora, depsito, arresto, seqestro, alienao judicial, arrecadao, arrolamento, inventrio, partilha, poder requerer lhes sejam manutenidos ou restitudos por meio de embargos. 1: Os embargos podem ser de terceiro senhor e possuidor, ou apenas possuidor. o caso dos embargos de terceiros. Outro Ex.: Art. 934, I do C.P.C.: Compete esta ao: I ao proprietrio ou possuidor, a fim de impedir que a edificao de obra nova em imvel vizinho lhe prejudique o prdio, suas servides ou fins a que destinado. AES POSSESSRIAS TPICAS: So aquelas que somente tem como causa de pedir a condio de possuidor. So os interditos possessrios, que so 3: a) Reintegrao de posse: quando a situao de esbulho. Quando o possuidor legtimo vem a ser injustamente privado de sua posse. Aqui a privao deve ser absoluta, total, e no parcial. B) Manuteno de Posse: quando a situao de turbao, ou seja, privao parcial do bem. C) Interdito Proibitrio; Quando a situao de ameaa de esbulho ou de turbao Quando o bem imvel, a hiptese de competncia territorial absoluta, tendo que a ao ser ajuizada no foro de situao da coisa, por fora do Art. 95, 2 parte do C.P.C. No se pode esquecer o litisconsrcio ativo/passivo necessrio (cnjuge). Se a ao tiver como escopo defender direito possessrio ferido h menos de 1 ano e 1 dia, deve ser seguido o rito especial, porque a lei diz que cabe a concesso de liminar por posse nova de reintegrao, manuteno ou interdito proibitrio. Se acaso a liminar for indeferida, seguir o rito ordinrio. Audincia de Justificao: aquela audincia necessria a que o autor da ao possessria venha provar seu direito e prove que a posse nova, ou seja, com menos de ano e dia. Art. 928, C.P.C.: Estando a petio inicial devidamente instruda, o juiz deferir, sem ouvir o ru, a expedio do mandado liminar de manuteno ou de reintegrao; no caso contrrio, determinar que o autor justifique previamente o alegado, citando-se o ru para comparecer audincia que for designada. Pargrafo nico. Contra as pessoas jurdicas de direito pblico no ser deferida a manuteno ou a reintegrao liminar sem prvia audincia dos respectivos representantes judiciais. Tal audincia ocorrer se o juiz no conceder de plano a liminar pelo fato de a Petio Inicial no estar devidamente instruda.

A natureza jurdica da liminar de antecipao de tutela embasado em posse nova ( menos de uma e dia). Porm, se a posse ultrapassar o prazo de fora nova, cabe, ao invs de liminar, antecipao de tutela, mas desde que preenchidos os requisitos do Art. 273 do C.P.C. Carter Dplice: Em ao possessria, carter dplice significa que ao ru lcito formular pedido em face do autor. Porm, no poder faze-lo atravs de reconveno, mas sim, por pedido contraposto. Art. 922, C.P.C.: lcito ao ru, na contestao, alegando que foi o ofendido em sua posse, demandar a proteo possessria e a indenizao pelos prejuzos resultantes da turbao ou do esbulho cometido pelo autor. Benfeitorias e Assenes Concludas: O que se v na prtica exigir as benfeitorias e as assenes por meio de pedido contraposto. Princpio da Fungibilidade: Art. 920, C.P.C.: A propositura de uma ao possessria em vez de outra no obstar a que o juiz conhea do pedido e outorgue a proteo legal correspondente quela, cujos requisitos estejam provados. lcito ao magistrado admitir uma ao possessria equivocadamente ajuizada como se a correta fosse. Isso ocorre pela dificuldade de, na prtica, saber se, na verdade, ocorreu um esbulho, ameaa ou at mesmo porque num dia apenas uma ameaa, no outro pode se tornar um esbulho ou uma turbao. AO POSSESSRIA AO PETITRIA Ao Petitria aquela que tem como causa de pedir a condio de proprietrio. Ao petitria gnero das quais so espcie as aes possessrias atpicas, como, por exemplo, nunciao de obra nova e os embargos de terceiros. Dentre as aes petitrias, a que mais se destaca a ao reivindicatria, ou seja, aquela que ajuizada pelo proprietrio que est privado injustamente de sua posse. A ao reivindicatria pode ser ajuizada pelos titulares dos chamados direitos reais menores: usufruto, promessa de compra e venda irretratvel e irrevogvel, etc., invocando-se a sua imisso na posse. Pede-se a imisso na posse porque no tinha a posse, bem como, no tinha como provar que um dia j a teve. ATENO: Reintegrao de posse somente poder ser ajuizada por aquele que provar que um dia j teve a posse direta (ou ele ou seu antecessor). Se no puder provar, a ao correta a reivindicatria. O ru da reivindicatria pode se defender alegando usucapio (usucapio em defesa). Conseqncia do Acolhimento do Usucapio em Defesa: Improcedncia da ao reivindicatria. Se o usucapio for urbano (Estatuto da Cidade) ou rural (Lei n 6969/81), alm da improcedncia da reivindicatria, o reconhecimento do usucapio em defesa faz com que o juiz determine que o imvel seja registrado no R.G.I. em nome do ru, sem a necessidade de novo processo. Assim o autor perde a demanda e o imvel. Porm se o usucapio for extraordinrio ou ordinrio, haver necessidade de ao autnoma por parte do ru.

Constituto Possessrio: Ocorre quando algum aliena bem de sua propriedade e permanece em contato fsico com o mesmo na qualidade de possuidor direto por fora de clusula contratual expressa. Clusula Constituti. aqui que se encaixa a Clusula Consituti: A entrega da coisa se d ao novo proprietrio de forma ficta. Se, ao final do tempo fixado na clusula consituti, o antigo proprietrio no saiu do imvel, ajuza uma reintegrao de posse. Assim, na hiptese de clusula constituti, caso o vendedor no desocupe o imvel no prazo convencionado a medida a ser tomada a ao possessria. A insero da clusula constituti implica em reconhecer que o antigo proprietrio transferiu a posse plena ao novo e, este ltimo, automaticamente e por fora da clusula constituti, devolveu ao antigo proprietrio a posse direta, o que justifica a propositura de uma ao possessria, justificada pela posse direta do novo proprietrio por fora da clusula constituti. IMPORTANTE: Deciso atual do STF: No viola o Princpio da Igualdade a penhora do nico bem imvel do fiador. O entendimento sustenta que o fiador responsvel pelo pagamento porque assim convencionou por vontade prpria. Tal deciso vai contra o entendimento de que tal penhora fere o princpio da igualdade uma vez que o devedor direto (locatrio) tem o seu nico bem resguardado, ou seja, o bem do devedor principal no poder ser penhorado. USUCAPIO CONCEITO: USUCAPERE: capere = tomar usus = uso. Tomar pelo uso. A possibilidade de a posse continuada gerar a propriedade justifica-se pelo sentido social e axiolgico das coisas. Premia-se aquele que utiliza utilmente o bem, em detrimento daquele que deixa escoar o tempo, sem dele utilizar-se ou no se insurgindo que o outro o faa como se dono fosse. No haveria justia em suprimir o uso e o gozo de imvel (ou mvel) de quem dele cuidou, produziu ou residiu por longo espao de tempo sem oposio. A usucapio tem o condo de transformar a situao do fato da posse, sempre suscetvel a vicissitudes, em propriedade, situao jurdica definitiva. A posse e o tempo concretizam uma situao ftica que se estabelece independentemente do querer ou no do real proprietrio. A usucapio deve ser considerada modalidade originria de aquisio, porque o usucapiente constitui direito parte, independentemente de qualquer relao jurdica com o anterior proprietrio. Irrelevante ainda, que existe ou no um anterior proprietrio. 1. PRESCRIO AQUISITIVA: Tradicionalmente se diz que a prescrio aquisitiva. A prescrio extintiva diz respeito a perda da pretenso, porm, nem todo direito prescreve (p.ex..: direitos personalssimos). Prescrio Pretenso Direito Subjetivo Decadncia Direito Potestativo

A prescrio aquisitiva tratada no C.C. na parte que fala de usucapio. Art. 1.244, CC: Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrio, as quais tambm se aplicam usucapio. A usucapio faz perder, por parte do proprietrio, o direito real pelo motivo do abandono. Assim, em usucapio no h prescrio extintiva, mas sim, perda do direito real por abandono. H a prescrio aquisitiva por posse de bem abandonado. 2. AQUISIO ORIGINRIA DA PROPRIEDADE E DOS OUTROS DIREITOS REAIS. A prescrio aquisitiva faz aquisio ser originria da propriedade e de outros reais. Como no h relao jurdica entre o possuidor e o proprietrio, a aquisio originria, na medida em que o que existe uma relao de fato. Art. 1.208 do C.C.: No induzem posse os atos de mera permisso ou tolerncia assim como no autorizam a sua aquisio os atos violentos, ou clandestinos, seno depois de cessar a violncia ou a clandestinidade. A posse no violente, porm a aquisio da posse pode ter sido violenta. Na aquisio derivada h relao jurdica entre as partes, o que no acontece na usucapio. 3. POSSE ININTERRUPTA: O tempo em que o possuidor permanece na coisa tem que ser ininterrupto, contnuo, sendo verdade que tenha havido soluo de continuidade. 4. ANIMUS DOMINI: Aquele que, com animus domini aluga um imvel como se dono fosse, ainda assim pode usucapi-lo, na medida em que estar exercendo a posse indireta sobre o bem. a vontade de ser dono que se comprova a partir dos atos provenientes do agente. OBSERVAES JUS POSSESSIONIS X JUS POSSIENDI JUS POSSESSIONIS: Refere-se aos direitos decorrentes da posse (usar, fruir, gozar...). Est ligado ao possessria. JUS POSSIENDI: Refere-se aos direitos posse. Est ligado ao petitria., USUFRUTO: O nu proprietrio no tm direito a ter posse enquanto o usufruturio vive. Ex.: Imveis Foreiro. ESPCIES 1. USUCAPIO EXTRAORDINRIO Art. 1.238, C.C.: Aquele que, por quinze anos, sem interrupo, nem oposio, possuir como seu um imvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de ttulo e boa-f; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentena, a qual servir de ttulo para o registro no Cartrio de Registro de Imveis.

O Art. 1238, CC traz em seu caput o termo independentemente de ttulo. A doutrina tenta explicar o significado. Existem duas correntes: 1. Utilizada por Srgio Cavalieri, e entende que ttulo qualquer documento que, em tese, seria hbil a adquirir a propriedade. Ex.: Escritura, documento particular em se tratando de imvel abaixo de 30 salrios mnimos (Art. 108, CC). 2. Por esta corrente entende-se que para ser ttulo no necessrio que seja documento, mas sim qualquer relao jurdica anterior que possa gerar uma posse justa e plena. Ex.: a prova de que poderia existir um documento, como um contrato verbal de compra e venda. Esta corrente, defendida por Alexandre Cmara, no restringe a forma de provar, aduzindo que no precisa ser somente um documento, j que, constitucionalmente, a nica prova vedada no ordenamento jurdico a ilcita. OBSERVAO Clusula Constituti: uma fico jurdica que constitui em um prazo para o vendedor deixar o imvel, tendo o comprador apenas a propriedade e a posse indireta. Em caso de constituto possessrio, como o adquirente possui a posse indireta do bem e no somente o ttulo de proprietrio, em caso de esbulho a demanda correta a reintegrao de posse, porm, tem que haver registro do contrato de compra e venda com a clusula expressa no cartrio do RGI. Se o ato de esbulho (ou turbao) ocorrer antes do registro, a ao reivindicatria para discutir somente a propriedade do bem, pois a posse somente transmitida ao novo proprietrio com a clusula constituti devidamente registrada. 1.1. LONGISSIMI TEMPORIS PRAESCRIPTIO: a forma de aquisio originria que possui o prazo mais longo do Cdigo Civil. Tal forma de usucapir provm do direito romano, com a terminologia longissimini temporis praescripto. O Prazo para usucapio extraordinrio de 15 anos ininterruptos, e sem oposio do proprietrio. 1.2. ART. 1.238 C.C.: O prazo para usucapir de 15 anos, conforme o art. 1.238, CC. Este prazo pode cair para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imvel sua moradia e realizado obras ou servios de carter produtivo. (Art. 1238, pargrafo nico) 2. USUCAPIO PR-LABORE: o mesmo que usucapio especial ou constitucional (J estava inserido na CF antes de existir no CC). o usucapio adquirido pelo trabalho. Quando uma pessoa tem a posse de uma pequena gleba rural e faz disso o seu sustento. 2.1. SENTIDO SOCIAL DA PROPRIEDADE: A funo social da propriedade uma interpretao que leva em conta o interesse social, ou seja, da sociedade, e no mais o interesse inter partes. At porque o direito de propriedade no mais entendido como um direito absoluto, podendo ocorrer a usucapio. A usucapio Pro-Labore somente pode ser adquirida em imvel localizado em zona rural, com o mximo de 50 Hectares (50 mil m). Se a rea pretendida for maior que 50 Hectares no poder o imvel ser usucapido na modalidade pr-labore, nem poder o pretendente cercar a rea com a medida de 50 Hec com inteno de usucapir somente parte do imvel porque se configuraria m f.

2.2. ART. 1.239 C.C.; ART. 191 DA C.R.F.B.: Art. 1.239, CC: Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra em zona rural no superior a cinqenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe- a propriedade. Art. 191 da CF: Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra, em zona rural, no superior a cinqenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe- a propriedade. A atividade desenvolvida pode ser qualquer uma, pecuria, agricultura, extrao de minerais, etc., e no somente lavoura. 3. USUCAPIO HABITACIONAL: tambm modalidade de usucapio especial. Pazo de 5 anos, medida de 250 mts em rea urbana. 3.1. ART. 183 C.R.F.B.; ART. 9 DA LEI 10.257/01; ART. 1;240 C.C. Art. 1.240, CC: Aquele que possuir, como sua, rea urbana de at duzentos e cinqenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural. Art. 9 da Lei 10.257/01: Aquele que possuir como sua rea ou edificao urbana de at duzentos e cinqenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural. Art. 183, CF: Aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos e cinqenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural. 4. USUCAPIO ORDINRIA: Art. 1.242 do CC: Adquire tambm a propriedade do imvel aquele que, contnua e incontestadamente, com justo ttulo e boa-f, o possuir por dez anos. O prazo aqui de 10 anos, menor, portanto, que o de usucapio extraordinrio, pelo fato de aqui haver a presena de justo ttulo e boa f. Esses dois requisitos independem na usucapio extraordinria. Importante: Existe divergncias doutrinrias com relao ao que vem a ser justo ttulo. 1. Justo Ttulo tem que ser um documento hbil a comprovar o alegado. Srgio Cavalieri Filho. 2. No h necessidade de haver uma prova documental, sendo aceito qualquer meio de prova lcito utilizado pela parte. Alexandre Cmara. 4.1. ART. 1.242 C.C.: Adquire tambm a propriedade do imvel aquele que, contnua e incontestadamente, com justo ttulo e boa-f, o possuir por dez anos. 5. USUCAPIO COLETIVA: Esta modalidade no est no C.C. e sim no Estatuto da Cidade (Lei n 10.257/01). Serve para facilitar o registro e a escritura da propriedade

usucapida pela populao mais carente da sociedade. A escritura constituir um condomnio, onde cada beneficirio contar com uma parcela do imvel (terreno), servindo a sentena como justo ttulo. 5.1. ART. 10 DA LEI 10.257/01: As reas urbanas com mais de duzentos e cinqenta metros quadrados, ocupadas por populao de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, onde no for possvel identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, so susceptveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores no sejam proprietrios de outro imvel urbano ou rural. 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse de seu antecessor, contanto que ambas sejam contnuas. 2o A usucapio especial coletiva de imvel urbano ser declarada pelo juiz, mediante sentena, a qual servir de ttulo para registro no cartrio de registro de imveis. 3o Na sentena, o juiz atribuir igual frao ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimenso do terreno que cada um ocupe, salvo hiptese de acordo escrito entre os condminos, estabelecendo fraes ideais diferenciadas. 4o O condomnio especial constitudo indivisvel, no sendo passvel de extino, salvo deliberao favorvel tomada por, no mnimo, dois teros dos condminos, no caso de execuo de urbanizao posterior constituio do condomnio. 5o As deliberaes relativas administrao do condomnio especial sero tomadas por maioria de votos dos condminos presentes, obrigando tambm os demais, discordantes ou ausentes. 5.2. LEGITIMIDADE AD CAUSAM (ART. 12 DA LEI 10.257/01): So partes legtimas para a propositura da ao de usucapio especial urbana: I o possuidor, isoladamente ou em litisconsrcio originrio ou superveniente; II os possuidores, em estado de composse; III como substituto processual, a associao de moradores da comunidade, regularmente constituda, com personalidade jurdica, desde que explicitamente autorizada pelos representados. 1o Na ao de usucapio especial urbana obrigatria a interveno do Ministrio Pblico. 2o O autor ter os benefcios da justia e da assistncia judiciria gratuita, inclusive perante o cartrio de registro de imveis. 5.3. USUCAPIO ALEGADA EM DEFESA: ART. 13 DA LEI 10.257/01: A usucapio especial de imvel urbano poder ser invocada como matria de defesa, valendo a sentena que a reconhecer como ttulo para registro no cartrio de registro de imveis. 5.4. RITO SUMRIO: ART. 14 DA LEI 10.257/01: Na ao judicial de usucapio especial de imvel urbano, o rito processual a ser observado o sumrio. Nesta escie de usucapio aplica-se o rito especial naquilo que for cabvel, porque o art. 14 da lei diz que o rito a ser seguido o sumrio. DA AQUISIO DA PROPRIEDADE IMVEL Art. 1.245, C.C. : Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo translativo no Registro de Imveis. 1. OBJETIVOS DO REGIME REGISTRRIO

A primeira funo do registro possibilitar a transferncia jurdica do imvel. O contrato se aperfeioa no momento da manifestao de vontade. A transferncia do bem se aperfeioa com o registro. Contrato Consensual Contrato Real: O real s se aperfeioa com a entrega da coisa. O consensual se aperfeioa independentemente da entrega da coisa. Instrumento de contrato apenas o documento escrito onde consta a manifestao de vontade expressa. O contrato em si se aperfeioa com a simples manifestao de vontade bilateral. Fontes do Contrato: Lei, manifestao de vontade, ato ilcito. A aquisio da propriedade imvel se d com o registro; a aquisio da propriedade mvel se d com a tradio. Art. 1.245, CC: entre vivos h manifestao de vontade e, no fala o artigo em causa mortis. Inter Vivos se transmite com o registro e causa mortis a propriedade se transmite com a partilha. H exceo: Usucapio, que a propriedade transmitida pela sentena. A natureza da sentena de usucapio declaratria, apesar de Silvio Rodrigues entender que constitutiva. Uma vez manifestada a vontade pode haver o arrependimento (na fase das tratativas), no se aperfeioando o contrato, porm, se uma das partes fica prejudicada pela certeza de que o contrato nasceria, deve haver, neste caso, indenizao com danos materiais e morais, se houver. No caso das tratativas, existe obrigao pr-contratual. diferente do contrato de compra e venda onde a responsabilidade contratual. Assim se a parte d a certeza da realizao do negcio e se arrepende, gerando, com isso, danos a outra parte, pode haver indenizao por perdas e danos. Acima de 30 salrio mnimos lavrada a escritura pblica. Abaixo de 30 salrios mnimos a escritura pode ser particular. O instrumento de compra e venda de (se acima de 30 Sal. Min.) ser lavrado por tabelio e registrado no Cartrio que tenha competncia territorial para registrar a escritura. Somente com este registro o comprador se torna proprietrio. OBJETIVOS: A) AUTENTICIDADE B) SEGURANA C) PRODUO DE EFEITOS DOS NEGCIOS JURDICOS 1. Conferir a autenticidade quanto a capacidade das partes e a licitude do objeto, verificando atravs de certido, se o imvel existe, se o imvel possui algum nus real (hipoteca, servido, etc.). Verificar se aquele imvel a pessoa que est vendendo verdadeiramente proprietrio do imvel.

2. O ato praticado pelo tabelio goza de autenticidade, o que gera uma segurana jurdica e publicidade gerada pelo registro. 3. O principal efeito do registro, aps a transmisso da propriedade, a produo dos efeitos erga omnes contra atos de terceiros. Com o registro todo ato de boa f de terceiros se torna irrelevante. DOS EFEITOS DO ATO REGISTRAL 1) CONSTITUTIVOS: Constitui a situao do imvel com o novo proprietrio. Ex Nunc. Uma nova situao jurdica surge com o ato registral. 2) DECLARATRIOS: Ex Tunc. Hiptese do usucapio, onde a sentena declaratria levada a registro, fazendo prevalecer a situao pr-existente. Hiptese do casamento com pacto ante-nupcial que levado a registro e declara a situao que se constituiu no pacto. 3) PRESUNO RELATIVA DE VERACIDADE: Est ligado com a autenticidade e segurana, porm, a presuno relativa, cabendo prova em contrrio do que consta no registro. O interessado prejudicado quem tem que provar que o que consta no registro est incorreto. Art. 1.247, CC: Se o teor do registro no exprimir a verdade, poder o interessado reclamar que se retifique ou anule. Pargrafo nico. Cancelado o registro, poder o proprietrio reivindicar o imvel, independentemente da boa-f ou do ttulo do terceiro adquirente. Art. 212, Lei 6.015/73: Na via do ttulo restituda ao apresentante, com todas as folhas rubricadas, sero declarados, de forma resumida, os atos praticados em decorrncia de sua apresentao, nela se consignando, obrigatoriamente, os lanamentos feitos nos Indicadores Real e Pessoal. Art. 217, Lei 6.015/73: O registro poder tambm ser retificado ou anulado por sentena em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ao de anulao ou de declarao de nulidade de ato jurdico, ou de julgado sobre fraude execuo. PRINCPIOS 1) DA INSCRIO: O ato registral s se materializa com a inscrio. O ato materializado somente produz efeitos se for inscrito. 2) DA SEGURANA/F PBLICA (Arts. 250, I e 259 da Lei n 6.015/73): Est relacionado com a autenticidade e segurana. O Art. 250 da Lei 6.015: O juiz pode suspender a eficcia atravs de medida liminar. A presuno de veracidade permanecer at o trnsito em julgado. O Art. 259: o cancelamento no pode ser feito enquanto no transitado em julgado, no podendo ser cancelado por medida liminar. O Art. 252: enquanto no cancelado, o registro produz seus efeitos, mas pode suspender sua eficcia atravs de medida liminar.

3) DA PRIORIDADE: quem chegou antes leva. possvel que o proprietrio do imvel venda o mesmo imvel para duas pessoas diferentes. Aquele que registrar primeiro o proprietrio. 4) DA LEGALIDADE: Art. 37, caput, CF: princpio da legalidade. 5) DA CONTINUIDADE: O registro descreve a histria do imvel, sendo possvel obter a certido relacionando os ltimos proprietrios. 6) DA INSTNCIA (Art. 13 da Lei 6.015/73): O registrador s pode agir quando provocado, a no ser que ele cometa um equvoco material, podendo, neste caso, agir de ofcio. 7) DA PUBLICIDADE: Art. 37, caput, CF: princpio da publicidade. Qualquer pessoa que se dirigir ao registrador obter a certido. 8) DA ESPECIALIZAO (ESPECIFICIDADE): O registro deve especificar toda e qualquer caracterstica do imvel (tamanho, limites, confrontantes, etc.) 9) DO CONSENTIMENTO FORMAL: Deve ser observado se na celebrao do negcio jurdico no houve vcio de vontade. Cabe ao registrador perguntar as partes. 10) DA VINCULAO: Est vinculado lei o ato praticado pelo administrador. 11) DA FORA PROBANTE: Decorre da presuno relativa de veracidade. 12) DA RETIFICAO: Decorre do princpio da especificidade e especializao, pois, caso haja incorreo dever ser retificado (Art. 213 da Lei 6.015/73). 13) DA OBRIGATORIEDADE (Art. 172 da Lei 6.015/73): A parte no obrigada a registrar, no tendo o dever de praticar o ato, mas tem o nus de registrar, ficando sujeita aos efeitos da sua inrcia. 14) DA DISPONIBILIDADE: A parte pode alterar o registro sempre que celebre negcio jurdico que descaracterize o bem. 15) DA TIPICIDADE: Decorrncia natural do princpio da legalidade e da vinculao. 16) DA TERRITORIALIDADE (Art. 169 da lei 6.015/73): Cada imvel s pode ser registrado na rea na qual pertence o imvel, em seu territrio. ATOS PRPRIOS DO REGISTRO DE IMVEIS o ato jurdico que decorre da vontade das partes. O ato administrativo a condio de eficcia do negcio jurdico.

1. MATRCULA: Art. 227 a 235 da Lei 6.015/73.: a existncia do imvel no cartrio. seu nmero de inscrio, seu nmero de ordem. A partir da matrcula se identifica quem o proprietrio, se o imvel urbano ou rural, se pblico ou particular, etc. Est vinculado ao princpio da unitariedade, ou seja, cada imvel tem apenas uma matrcula e cada matrcula se refere a apenas um imvel. Art. 228 da lei 6.015/73 Se a pessoa perde os documentos referentes a um imvel (registro), como p.ex., numa enchente, ou se o cartrio pegou fogo e no se sabe qual o livro no qual estava registrado, pede-se um novo registro e ser dada uma nova matrcula, sendo que, este registro ser considerado o 1 registro. 2. REGISTRO: Art. 1.227 a 1.245 do C.C. Art. 167, I e 236 a 245 da Lei 6.015/73. o registro em sentido estrito; o ato de registrar. a descrio de todas as situaes referentes ao imvel que vem depois da matrcula. Traduz as situaes jurdicas relacionadas ao imvel. Registro Averbao: A diferena est na documentao, pois, ambos tem objetivo de descrever o imvel. Registro: se faz a transcrio do ttulo. Averbao: Menciona uma informao referente a apresentao de outro documento. feito margem do registro. A diferena apenas formal. A L.R.P. diz quando se deve proceder ao registro ou averbao Art. 167, I e II, alm do C.C. nos Arts. 1.227 e 1.245. Art. 236 da Lei 6.015/73: sem o nmero de matrcula no possvel lanar o registro. Art. 237 da Lei 6.015/73: o registro traduz a histria do imvel e deve expressar toda e qualquer relao jurdica referente quele bem. * Desmembramento: DL 58/37. * Loteamento: Lei n 6.766/79. Observao: Somente se registra ttulo previsto em lei. O rol do Art. 167, I taxativo; o rol do Art. 167, II exemplificativo. 3. AVERBAO E CANCELAMENTO: Art. 167, II e 246 a 259 da Lei 6.015/73.: O rol sendo exemplificativo, a averbao no precisa estar prevista em lei porque as partes podem fazer tudo o que no for vedado por lei. 4. PRENOTAO: Art. 182, 183, 185, 186, 188, 191 da Lei 6.015/73. Exceo: Art. 189 da Lei n 6.015/73. Garante o direito a prioridade, ou seja, daquele que chega primeiro. No tem a ver com preferncia. Prioridade: Prior Temporis, Prior Iures: o que importa quem chegou primeiro. Preferncia: Par Conditio Creditorum: O direito daquele que tem o melhor crdito, no importa quem chegou primeiro. Antes de se proceder o registro, o registrador tem que se cercar de todos os cuidados para no fazer o registro indevido, sob pena de sofrer responsabilizao civil. O

registrador tem o prazo de 30 dias para proceder ao registro. o protocolo com a data que vai certificar quem prenotou primeiro. A prenotao feita no mesmo cartrio onde deve ser registrado o bem, ou seja, no cartrio referente a situao do imvel. A escritura pode ser lavrada em qualquer cartrio do territrio nacional, mas o registro e a prenotao somente no local de situao do imvel. Art. 186 da lei 6.015/73: Havendo matrcula, tem prioridade, e a prioridade do ttulo leva a preferncia. Art. 188 da Lei 6.015/73: Prazo de 30 dias para promover o registro. Art. 189 da Lei 6.015/73: registros referentes ao mesmo imvel no podem ser efetuados no mesmo dia. Tem que haver intervalo de um dia. Exceo: Por exemplo: Ocorreu uma hipoteca anterior. Neste caso, o oficial do cartrio no pode registrar o ttulo do 2 credor hipotecrio durante 30 dias, porque, mesmo em este prenotando primeiro, o 1 credor hipotecrio tem preferncia no registro. Se durante os 30 dias o 1 credor hipotecrio no comparece para registrar o ttulo, o 2 credor hipotecrio ter a preferncia, tendo garantido o seu crdito e registrado o seu ttulo. FRAUDE A EXECUO No h fraude somente em processo de execuo, podendo se dar tambm em processo cognitivo. Fraude a Execuo instituto de direito processual, pois, o ru comea a se desfazer de seu patrimnio quando existe processo em andamento. Na fraude contra credores diferente, pois, no h processo em andamento. 1. Art. 593, C.P.C.: Considera-se em fraude de execuo a alienao ou onerao de bens: I - quando sobre eles pender ao fundada em direito real; II - quando, ao tempo da alienao ou onerao, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo insolvncia; III - nos demais casos expressos em lei. 2. Dispensa do Consilium Fraudis: hiptese de responsabilidade objetiva porque existe a dispensa do requisito consilium fraudis. Assim no importa se existe ou inexiste boa ou m f, bastando que haja a ao de desfazimento do patrimnio. O prprio captulo de que trata a matria Da Responsabilidade Patrimonial. 3. Ato Ineficaz: O ato existe, vlido, porm no oponvel ao credor, sendo, portanto, ineficaz. 4. No se faz necessrio demanda autnoma para o reconhecimento da fraude: A fraude pode ser reconhecida em qualquer demanda, no sendo necessria propositura de ao autnoma, tendo ainda, que ser chamado a integrar a lide o adquirente do bem, para que seja garantido o contraditrio e a ampla defesa.

Diferentemente, na fraude contra credores h necessidade de ajuizamento de ao autnoma. EMBARGOS DE TERCEIROS Art. 1.046 1.054 do C.P.C. 1. Proteo ao Patrimnio do Terceiro: Tal instrumento serve para proteger a posse de algum sobre o imvel. uma espcie de demanda possessria. Art. 1.046, C.P.C.: Quem, no sendo parte no processo, sofrer turbao ou esbulho na posse de seus bens por ato de apreenso judicial, em casos como o de penhora, depsito, arresto, seqestro, alienao judicial, arrecadao, arrolamento, inventrio, partilha, poder requerer Ihe sejam manutenidos ou restitudos por meio de embargos. 1o Os embargos podem ser de terceiro senhor e possuidor, ou apenas possuidor. 2o Equipara-se a terceiro a parte que, posto figure no processo, defende bens que, pelo ttulo de sua aquisio ou pela qualidade em que os possuir, no podem ser atingidos pela apreenso judicial. 3o Considera-se tambm terceiro o cnjuge quando defende a posse de bens dotais, prprios, reservados ou de sua meao. Rol exemplificativo (casos como ), (na posse de seus bens). No deve ser confundido com embargos, na medida em que nesta hiptese, quem ope o prprio devedor dentro do processo de conhecimento. Em embargos de terceiros, o terceiro no compem a lide, sendo, posteriormente, ao ajuizamento da demanda, constrito por um ato judicial (ex.: penhora), no havendo turbao ou esbulho diretamente. O proprietrio tambm pode manejar o embargos de terceiros, desde que seja possuidor, mesmo que indireto (ex.: locao). 2. Procedimento Especial do processo de conhecimento: Natureza: Rito Especial. um procedimento especial do processo de conhecimento. DA COMPRA E VENDA DE IMVEL 1. Requisitos Essenciais.: Os requisitos essenciais para a compra e venda so os mesmos requisitos de existncia de qualquer negcio jurdico: partes, objeto, preo, consentimento e forma. Caso venha a faltar qualquer requisito, o negcio jurdico inexistente. 1.1. Partes: Capacidade/Competncia/Legitimidade 1.2. Objeto: Lcito/Determinado/Determinvel 1.3. Preo: Valor Econmico. 1.4. Consentimento: Vontade/Livre de Vcio 1.5. Forma (Art. 108, C.C.): Que manifestao de vontade: Prescrita/No Proibida.

EXISTNCIA PARTE(S)

VALIDADE Capacidade/Competncia/Legitimidade

EFICCIA Elementos Acidentais: Condio, Termo, Encargo e Modo.

OBJETO VONTADE FORMA

Lcito/Determinado/Determinvel Livre de Vcio Prescrita ou no proibida.

Para existir o negcio jurdico tem que conter 4 elementos. Se faltar um deles o negcio jurdico inexistente. Bem como, se faltar um dos requisitos de validade ou se o negcio jurdico no for capaz de produzir efeitos, ser invlido ou ineficaz. Art. 108, C.C.: No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas. Em regra a forma pblica, porm, se o imvel objeto da compra e venda for de valor abaixo de 30 salrios mnimos, o instrumento pode ser particular. 2. Representao por Procurao 2.2. Procurao Por Instrumento Pblico: Desde que a procurao seja instrumento pblico, acima de 30 Sal.Min., pode haver compra e venda por procurao (Art. 657, C.C.). O instrumento tem que ser pblico para imveis acima de 30 salrios mnimos. 3. Clusulas Especiais. 3.1. Retrovenda: (Arts. 505, 507 e 508 do C.C.): direito potestativo do vendedor de exigir a devoluo do imvel com a respectiva devoluo do preo. o desfazimento do negcio jurdico. Porm, para isso existe um prazo decadencial de 3 anos. Art. 505, C.C.: O vendedor de coisa imvel pode reservar-se o direito de recobr-la no prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o perodo de resgate, se efetuaram com a sua autorizao escrita, ou para a realizao de benfeitorias necessrias. um direito potestativo porque o comprador permanece em estado de sujeio vontade do vendedor. A conseqncia desse direito potestativo a decadncia do prazo. O prazo decadencial para a retrovenda de no mximo 3 anos, porm, pode ser pactuado um prazo menor, mas, no poder se pactuar prazo superior a 3 anos. O prazo decadencial pode ser pactuado, mas o prescricional no pode. Art. 507, C.C.: O direito de retrato, que cessvel e transmissvel a herdeiros e legatrios, poder ser exercido contra o terceiro adquirente. Direito de retrato/retratao: o terceiro adquirente se sujeita tal qual o comprador anterior, mas desde que a clusula retrovenda houver sido devidamente registrada. Se no houver sido registrada, no produzir efeitos contra terceiros de boa f. Somente o registro faz o negcio jurdico ser oponvel erga omnes contra terceiros.

Art. 508, C.C.: Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imvel, e s uma o exercer, poder o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depsito, contanto que seja integral. Se houver clusula de solidariedade, a outra pessoa no pode retratar sozinha. a hiptese de duas pessoas tiverem a opo de retrato. 3.2. Preempo. o mesmo que preferncia, de prelao, sendo, portanto, diferente de retrovenda. Na retrovenda, a obrigao exigvel durante determinado tempo, prazo mximo de 3 anos. Na preferncia, antes de vender o bem a terceiro, tem que oferecer a aquele que lhe vendeu. No h prazo legal fixado, mas possvel estipular um prazo para exercer o direito de preferncia. Art. 513, C.C.: A preempo, ou preferncia, impe ao comprador a obrigao de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelao na compra, tanto por tanto. Aquele que tem o direito de preferncia, caso o imvel tenha sido vendido a terceiros, somente poder reclamar o valor do total da venda do bem se a clusula de preempo houver sido registrada. Caso contrrio, cabe contra o atual vendedor somente perdas e danos. 4. Art. 519, C.C.: Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pblica, ou por interesse social, no tiver o destino para que se desapropriou, ou no for utilizada em obras ou servios pblicos, caber ao expropriado direito de preferncia, pelo preo atual da coisa. 4.1. Alienao mediante Licitao (Lei n 8.666/93). Se o expropriado cobrir a oferta vencedora na licitao, o mesmo ter o direito coisa. Este o posicionamento de uma parte da doutrina. Outra corrente entende que tal posicionamento inconstitucional porque fere o princpio da isonomia, que inerente ao processo licitatrio. 5. Art. 500, C.C.: Se, na venda de um imvel, se estipular o preo por medida de extenso, ou se determinar a respectiva rea, e esta no corresponder, em qualquer dos casos, s dimenses dadas, o comprador ter o direito de exigir o complemento da rea, e, no sendo isso possvel, o de reclamar a resoluo do contrato ou abatimento proporcional ao preo. a hiptese de venda de imveis ad mensuram, ou seja, a compra e venda por medida de extenso, onde o que vale o tamanho do terreno. Caso o terreno adquirido no tenha o tamanho pelo qual foi vendido, o interessado (adquirente) ajuza uma ao para reclamar a resoluo do contrato se no puder completar a rea ou abater no preo. Quando a compra no se importa com o tamanho, no ad mensuram, mas sim ad corpus. A DOAO DE IMVEL 1. LIBERALIDADE (ART. 548, CC).: Doao um contrato previsto no C.C.. Acima de 30 salrios mnimos, o bem somente poder ser doado atravs de instrumento

pblico. O contrato gratuito porque o donatrio no paga nada e o doador abre mo de seu patrimnio pela liberalidade, havendo o seu empobrecimento em contrapartida do incremento do patrimnio de outrem. 2. ATO NEGOCIAL BILATERAL: contrato consensual que se consuma na aceitao do donatrio, sendo, portanto, um contrato bilateral, que tem que ser aceito pela outra parte. ainda, negcio jurdico unilateral. Ato Jurdico Unilateral Contrato Unilateral: A diferena est na manifestao de vontade. Em todo contrato unilateral somente h prestao para uma das partes contratantes. O Negcio Jurdico Unilateral aquele que se aperfeioa com uma das partes, como p.ex.: testamento, com manifestao de vontade do testador. O Contrato Unilateral um Negcio Jurdico bilateral, que necessita da manifestao de vontade de ambas as partes. OBSERVAES.: 1. Ato Jurdico: Ato jurdico em sentido estrito aquele ato onde o agente manifesta a sua vontade e se submete aos efeitos previstos em lei. Os efeitos independem de sua vontade. Ex.: Reconhecimento de filiao/paternidade. A autonomia est na manifestao da vontade, mas no os efeitos. 2. Negcio Jurdico: Negcio Jurdico aquele onde h manifestao de vontade e os efeitos decorrem de sua vontade. Ex.: Testamento. A autonomia da vontade est na manifestao de vontade e tambm nos efeitos. Ex.: Doao, onde h manifestao de vontade, podendo se pactuar quanto aos efeitos. um contrato onde a prestao, a princpio, fica por conta do doador. Somente o doador tem a prestao ao menos em princpio. 3. ART. 541, C.C.: A doao far-se- por escritura pblica ou instrumento particular. Bem Imvel acima de 30 salrios mnimos, somente por escritura pblica. Quando o bem mvel, pode ser doado por escritura pblica, mas no obrigacional. 4. ENCARGOS INERENTES A AQUISIO: Doao de Imveis: encargos = valor da escritura, do registro, do ITCMD, etc. 4.1. NO SE COMPREENDEM COMO CONTRAPRESTAO. Encargo Contraprestao. Mesmo com encargo a doao continua sendo negcio jurdico unilateral porque o encargo no contraprestao. Na contraprestao se recebe algo em troca, assim a doao com contraprestao hiptese de simulao. Tem que ser analisado o valor da coisa doada e o valor dos encargos. Quando os valores se aproximarem, estar se tratando de contraprestao, cabendo a hiptese de contrato no cumprido. 4.2. SMULA , 328 DO S.T.F.: (Pr CF/88). O imposto aqui tratado o ITD e no o ITBI que se refere a compra e venda e a alquota de 2%, menor, portanto, que a alquota do ITD, que de 4%. A alquota a ser paga, de acordo com a smula, de 4% e no de 2%.

4.3. ART. 553, C.C.: O donatrio obrigado a cumprir os encargos da doao, caso forem a benefcio do doador, de terceiro, ou do interesse geral. Encargo de benefcio geral visa permitir o acesso pblico ao bem doado. O MP pode exigir o cumprimento do encargo, porm, somente aps a morte do doador, porque antes disso o prprio doador quem tem legitimidade de exigir atravs da via judicial. 5. NASCITURO: 5.1. PODE SER BENEFICIRIO: o concebido e no nascido. Ao nascer deixa de ser nascituro e passa a recm nascido. Tal doao vlida, mas depender do nascimento com vida. 6. DOAO DE TODO O PATRIMNIO DO DOADOR: 6.1. VEDADA (ART. 548, C.C.) : A princpio vedada pelo Art. 548 do C.C., mas, h exceo: Somente poder haver tal doao com clusula de usufruto. Na ausncia da clusula de usufruto vedada porque o doador no pode ficar sem rendas ou patrimnio que lhe permita viver. DA PERMUTA DE IMVEIS Permuta = Troca. Caracterstica: troca-se uma coisa por outra e ambas as partes tem obrigaes ( contrato bilateral). 1. Imveis por Imveis, Mveis ou Direitos. Na permuta de imvel pode-se receber uma outra prestao em troca do imvel (pode ser outro imvel, mvel ou direitos, tais como, aes. S no pode receber dinheiro porque configura uma compra e venda. 2. Imveis por Servios No Permuta. No permuta a troca de um imvel por prestao de servios. Pode ser doao com encargo ou contraprestao. 3. Permuta com parte em Moeda. Controvrsia 3.1. A Torna no pode ser superior a coisa permutada. 3.2. A torna pode ser maior em face das circunstncias. Torna = Parte em dinheiro. A torna possvel, a questo problemtica que surge com relao ao quantum (percentual) que caracteriza ou descaracteriza a permuta. Existem 2 entendimentos: A Primeira corrente afirma que a torna no pode ser superior a coisa permutada. Ex.: o imvel vale 100 mil reais, permutado por veculo que custa 40 mil reais, no podendo haver complemento de 60 mil reais por ser este valor maior que o da coisa permutada o complemento, neste caso, tem valor maior que o veculo. Tal corrente no elucida, porm, quando a coisa permutada e a torna tem valor equivalente, como p.ex., 50 mil / 50 mil. A segunda corrente afirma que o contrato tem que ser analisado, tendo que se perquirir a real vontade das partes. Sempre ser analisada a vontade das partes

4. Permuta de Terreno por rea Construda. Incorporao Imobiliria. Lei n 4.591/64. aquele contrato que se constri em um terreno de um particular e depois aliena as unidades condominiais. 4.1. Art. 39 da Lei 4.591/64: o proprietrio entrega o terreno inteiro e recebe uma frao ideal. 4.2. Natureza Jurdica: A natureza jurdica de tal negcio controversa. Temos 5 entendimentos. Controvrsias: 4.2.1. Compra e Venda 4.2.2. Dao em Pagamento 4.2.3. Empreitada 4.2.4. Permuta 4.2.5. Promessa de Permuta. 1. Trata-se de verdadeira compra e venda porque o proprietrio entrega o terreno e a construtora, se no entrega o servios dentro da prazo, tem que pagar o valor do terreno. Crtica: o que se paga so perdas e danos, e no o valor do terreno. 2. Trata-se de dao em pagamento, que prev a forma de extinguir a obrigao o apartamento dado em pagamento ao terreno. Crtica: a dao em pagamento no avenada previamente no contrato. 3. Trata-se de empreitada onde quem responde por qualquer prejuzo o construtor. Crtica: na incorporao quem responde por prejuzos ao vizinho o proprietrio. 4. Trata-se de permuta, pois, entrega um terreno e recebe um imvel. 5. Trata-se de promessa de permuta, porque a coisa a ser recebida ainda no existe. As duas ltimas correntes so as majoritrias, Na prtica no h diferena, porque a obrigao de fazer, que pode ser fungvel ou infungvel dependendo da qualidade da incorporao. 7. PERMUTA POR QUINHO DE CONDOMNIO: A princpio pode-se permutar a frao ideal que se tem em condomnio, porm, em virtude do afectio societatis, os outros condminos no so obrigados a ser co-proprietrios com outra pessoa, uma vez que se trata de condomnio comum e no condomnio editalcio. 7.1. Anuncia de todos os demais condminos. Dessa forma, somente poder haver permuta de quinho de condomnio com a anuncia dos demais condminos. 7.2. Preferncia para aquisio. Antes de oferecer o quinho a terceiros, tem que existir o direito de preferncia na aquisio, ou seja, a oferta de alienao para os condminos (ou um deles) de sua frao ideal, no ferindo, assim, a afectio societatis. Se os condminos no quiserem adquirir e tambm no concordarem com a venda ou

permuta, pode o condmino vendedor alegar que falta aos demais justa causa para a negativa. Condomnio de Fato Condomnio de Direito. Smula 72 do TJ a cobrana de taxa para o condomnio de fato legtima, sob o fundamento do enriquecimento sem causa. 8. PERMUTA E CLUSULA DE RETROVENDA possvel, porque no silncio do contrato de permuta aplicam-se subsidiriamente as regras da compra e venda. 9. CONSENTIMENTO DO CNJUGE 9.1. Controvrsia 9.2. Desnecessidade 9.3. Necessidade O consentimento em caso de compra e venda tem que haver. Em hiptese de permuta, h divergncias. 1) Minoritrio: No necessrio outorga uma vez que no h dilapidao do patrimnio familiar. 2) Majoritria: H necessidade de haver a outorga uma vez que na permuta h entrega de uma coisa e o recebimento de outra, que pode ser mvel ou imvel. Pode em troca de um bem imvel, receber um bem mvel que se transformar em dinheiro, havendo a dilapidao do patrimnio. LOCAO URBANA 1. Lei n 8.245/91: Locao um contrato oneroso (porque se no houver onerosidade permuta), bilateral (pois h obrigaes para ambos, de fazer e no fazer), comutativo porque h equilbrio nas prestaes, consensual por que se aperfeioa com a manifestao de vontade, no solene porque pode ser verbal. tratada pela Lei 8.245/91, anterior ao CC de 2002, porm, o CC aplicado subsidiariamente na omisso ou lacuna da lei especfica. 1.1. Prdio Urbanos: No apenas o prdio que se encontra na rea urbana. No importa a localizao, mas sim, a destinao econmica desenvolvida no prdio. 1.1.1. Residenciais: Onde a pessoa tem a sua privacidade, o seu lar. 1.1.2. No Residenciais: Pode ser empresarial e no empresarial. O no empresarial pode ter atividade com ou sem fins lucrativos 2. Excees (Art. 1, nico.): Vagas de garagem que no so vinculadas a imveis e no so regidos pela Lei n 8.245/91, sendo regidos pelo CC. Outras excees: parede locada para outdoor, apart hotel, leasing (arrendamento mercantil). 3. Locaes Efetuadas para Pessoas Jurdicas (Art. 55.): H diferena quando o aluguel pago pela empresa pelo ou para o servio prestado. Quando o aluguel pago pelo

servio ter natureza salarial, sendo aluguel residencial. Quando ao aluguel pago para o servio prestado ser locao no residencial, pois a natureza no salarial. Se for no residencial cabe ao renovatria. 4. Locao para Temporada (Art. 48.): Tal locao tem o prazo mximo de 90 dias. O termo obrigatoriamente no artigo no enseja nulidade. 5. Locaes Coletivas Multifamiliares (Art. 24) 5.1. No deve existir servio de hotelaria. 5.2. Acomodaes em carter Permanente. Se existir servio de hotelaria cair na exceo do art. 1, nico da Lei n 8.245/91. As acomodaes tem que ser em carter permanente. Como no se trata de apart hotel no se caracteriza a exceo do art. 1, nico da Lei de Locaes. 6. LOCAES MISTAS 6.1. Fins Residenciais e No Residenciais. 6.2. Regulamentao Predominncia da Finalidade. So hipteses daqueles imveis utilizados ao mesmo tempo para fins residenciais e no residenciais. mista, uma construo doutrinria sem previso legal. lcita desde que prevista no contrato. Se no estiver prevista no contrato, o locatrio age com culpa, podendo o mesmo ser despejado do imvel. Como alei no menciona locao mista, o que predomina a finalidade da locao. Tal questo doutrinria e jurisprudencial, tendo relevncia a questo probatria. 7. LOCAES EM SHOPPING CENTER (ART.54) 7.1. Liberdade para Estabelecer Condies. 7.2. Res Sperata. 7.3. Cobranas de Despesas (Art. 54, 2). 7.4. Fundo de Promoes Coletivas. O art. 54 expresso. Pode o Shopping cobrar valores alm do aluguel. P.Ex.: cobrar 1% do faturamento da empresa. Res Sperata, a coisa esperada. clusula do contrato de locao porque se instala um tipo de comrcio esperando-se que outro ir tambm se instalar. o chamado Tenent Mix, ou seja, a mistura de atrativos que o shopping oferece e que atrai a clientela. Out Ut Center, aquele shopping center onde h apenas uma atividade empresarial gerenciadora e oferecedora de servios. Ex.: Shopping da Casas Bahia em So Paulo. 8. PREFERNCIA DO LOCATRIO NA TRANMSFERNCIA DO IMVEL. 8.1. Extenso do Direito (Art. 27, Lei n 8.245/91) 8.2. Garantia do Exerccio do Direito (Art. 27, nico) 8.3. Aviso do Locatrio (Art. 28) 8.3.1. Impossibilidade de Desistncia do Locador

Art. 27 Deve o locador notificar o locatrio, por meio de cincia inequvoca da sua inteno em transferir o imvel. Art. 27, nico garantia do direito do locatrio. A oferta feita ao terceiro tem que ser igual quela ofertada ao locatrio.. Art. 28 O direito de preferncia caduca em 30 dias a partir da notificao. Uma vez avisado o locatrio, o locador no pode desistir da venda, porm no fica condicionado a vender para o locatrio se o terceiro oferece mais. 9. DIREITO DE PREFERNCIA NA SUBLOCAO (ART. 30) Ocorre a sub-locao quando o locatrio transmite a outrem a posse direta do bem. O terceiro o sublocatrio, e o locador passa a ser sublocador. Para que esta relao jurdica derivada seja legtima preciso que haja previso expressa na relao jurdica original sob pena de prtica de ilcito contratual com a ajuizamento de ao de despejo para reaver o imvel. Aquele que ter o direito de preferncia na sublocao, se houver mais de um sublocatrio, h solidariedade. Difere quando h sublocao de uma parte do imvel. Existem duas correntes: 1. A primeira entende que a preferncia cabe ao locatrio porque a lei diz que a sublocao do imvel inteiro. 2. A segunda corrente diz que a preferncia comum em virtude da funo social da propriedade, uma vez que ambos exercem a posse direta do bem. 10. DIREITO DE PREFERNCIA NO RESPEITADO. (ART, 33.) 10.1 Indenizao por Perdas e Danos. 10.2 Ao Adjudicatria 10.3 Declarao de Ineficcia da Venda Com relao a indenizao em perda e danos, tem que avaliar se o contrato locatcio foi levado a registro imobilirio. Se foi registrado, existe uma presuno absoluta de conhecimento erga omnes do ato registral. Se no foi levada a registro, aquele que adquire o imvel pode alegar desconhecimento, podendo exigir a sada do locatrio porque aquele est de boa f, podendo o locatrio somente, pedir indenizao em perdas e danos pelo no respeito a clusula. Se a locao foi levada a registro, o contrato de compra e venda ser vlido, porm ineficaz, uma vez que o contrato s ser invlido se o locatrio se opuser a venda, j que dele a preferncia. O locatrio poder buscar a propriedade do bem atravs de uma ao declaratria de ineficcia de venda, onde a sentena cancela o ato registral. H o suprimento da vontade das partes, tendo tal suprimento os mesmos efeitos da vontade no manifestada. bom pedir a declarao de ineficcia do negcio jurdico c/c ao adjudicatria.

11. INEXISTNCIA DO DIREITO DE PREFERNCIA. (ART. 32). Os negcios jurdicos so excludos do direito de preferncia. Ex.: perda da propriedade, desapropriao, permuta, doao (contrato intuito persona). Tais hipteses excluem o direito de preferncia do locatrio. E ainda: ciso, fuso, incorporao. Quando ocorre desapropriao, o locatrio no pode se opor a vontade do ente pblico. Art. 32, nico no h tambm direito de preferncia na alienao fiduciria de bem imvel. 12. PREFERNCIA ENTRE CONDMINOS E LOCATRIOS (ART. 34) Aquele condmino que deseja vender seu bem, primeiro tem que oferece-lo aos outros co-proprietrios, depois ao locatrio, e s ento a terceiros por ltimo. 13. REQUISITOS PARA RENOVAO DE LOCAES NO RESIDENCIAIS (ART. 51). 13.1 Contrato Escrito e Por Prazo Determinado. 13.2. Prazo Contratual de 5 anos. 13.2.1. Interregno breve entre contratos escritos - Acessio Temporis (STJ) 13.2.2. Explorao do mesmo ramo prazo mnimo e ininterrupto de 3 anos. Se refere aos bens destinados ao comrcio (atividade empresarial). Os requisitos so importantes para ajuizar ao renovatria (aquela onde o juiz estipula as regras para a renovao contratual. O contrato tem que ter sido feito por escrito e por prazo determinado. O prazo deve ser nico, contrato vlido por 5 anos ou mais de um contrato que, somado o lapso temporal, d um prazo de 5 anos no mnimo. A explorao da atividade empresarial deve ter sido a mesma (no mesmo ramo) p, pelo menos, 3 anos e ininterruptamente. Acessio Temporis Interregno breve entre os contratos escritos. Pode haver breve interrupo no contrato se o locatrio no deu causa, no havendo perda do direito renovao. O STJ entende que breves lapsos de interrupo no retiram do locatrio o direito renovatrio. A Acessio Temporis, se configura pela ausncia de culpa + razoabilidade (proporcionalidade). Acessio Temporis, portanto, a soma do tempo. 15. INDENIZAO EM FAVOR DO LOCATRIO NAS LOCAES NO RESIDENCIAIS (ART. 52, 3). Fundo de Comrcio Novo conceito Fundo Empresarial. O locador no obrigado a renovar a locao, cabendo ao locatrio direito de indenizao. Obs.: As obras emergenciais so de obrigao do locador. 16. GARANTIA NO CONTRATO DE LOCAO (ART. 37) 16.1. ROL EXEMPLIFICATIVO 16.2. DURAO DAS GARANTIAS (ART. 39) 16.3. VEDAO MULTIPLICIDADE (ART. 37, nico)

Obs.: Inciso IV Cesso fiduciria de cotas de fundo de investimento. Inciso inserido pela Lei n 11.196/05. Obs.: Penhora Penhor: Penhora constrio judicial (Direito Processual) e Penhor tem natureza contratual, efeitos reais (Direito Material). O rol do artigo 37 exemplificativo. Quanto a figura do fiador na renovao de contrato h divergncias acerca de sua obrigatoriedade. 1. O fiador est obrigado a permanecer no contrato at a entrega do imvel. Est obrigado pela Lei de Locaes em seu art. 39, c/c art. 1 da Lei n 8.245/91, c/c art. 2.036, CC. Este o entendimento de Silvio Capanema. 2. A segunda corrente se baseia no art. 835, CC, aduzindo que o fiador pode se negar, porm permanece responsvel por 60 dias por eventual prestao no paga pelo locatrio. Corrente adotada pela Defensoria Pblica para proteger o fiador. Obs.: Princpios que norteiam o CC.: Sociabilidade/Operabilidade/Eticidade. Sociabilidade: o interesse social prevalece sobre o interesse individual. Operabilidade: insero de clusulas abertas que permitem ao juiz dizer o que deve ser feito. Eticidade: padro de conduta esperado pelo homem comum. Advm da boa f objetiva. Obs.: O art. 39 da Lei de locaes perdeu a eficcia diante do CC do 2002. penhorvel a casa, nico imvel do fiador (decorre da autonomia da vontade), pois o fiador o por que quer. A favor do fiador, alega-se a inconstitucionalidade do art. 3, VII, porque a moradia um direito social includo pela Emenda Constitucional 26. hiptese de inconstitucionalidade superveniente; tal artigo no foi recepcionado pela constituio. 17. CAUO (ART. 38) 17.1. Garante-se Indenizao 17.2. Oferecimento de Bens e Direitos. 17.3. Tipos 17.4. Convencional: Decorre da manifestao de vontade das partes. 17.5. Judicial: Quando juiz decide qual ser a garantia. 17.6. Legal: Decorre da exigncia legal. 17.7. Pessoal: O tutor tem que especificar seus bens para que tome conta dos bens do tutelado. 17.8. Real: A garantia est sobre uma coisa e no sobre uma pessoa. Ex.: Penhora, hipoteca. o mesmo que cauo fidejussria. Ex.: Fiana. Fide = fiel/fidelidade. Cauo sinnimo de garantia. Serve para garantir o dbito. Art. 38. Cauo diferente de clusula penal. Na clusula penal no h entrega de algo antes do inadimplemento garantia pessoal. A cauo garantia real.

Cauo diferente de Arras. Arras a entrega de algo que faz presumir a celebrao de um contrato. Tem natureza confirmatria de contrato. As arras penitenciais tem natureza de indenizao, mas depende de inadimplemento. A semelhana de ambas a entrega de algo. FIANA (ART. 818, CC) 1. Sempre por escrito. Obs.: Entre fiador e afianado no existe relao jurdica primria, uma vez que este se estabelece entre o credor e o devedor. O que ocorre que o fiador, quando quita a dvida do afianado ele se sub-roga nos direitos do credor. Assim a relao jurdica secundria se ocorrer a sub-rogao. O contrato de fiana deve ser feito sempre por escrito, uma vez que o nico beneficiado o credor. Art. 819, CC. 2. Impossibilidade de interrupo extensiva. No se admite interpretao extensiva uma vez que o maior prejudicado o fiador. O Fia dor tem somente a responsabilidade; o devedor tem a responsabilidade e mais o dbito. 3. Pode ser limitada. A responsabilidade ilimitada do fiador, como p.ex., cobrir o principal mais os acessrios tem que estar expressa no contrato. A Fiana pode ser tambm limitada. 4. Pode garantir parcialmente a obrigao. 5. No pode ser superior obrigao afianada. A obrigao do fiador no pode ser maior que a obrigao do devedor. 6. Excluso do benefcio de ordem (Art. 827, CC). Deve ser alegado at o momento da contestao sob pena de precluso. No Art. 828, CC h as hipteses em que o benefcio de ordem no pode ser invocada pelo fiador. Na maioria dos contratos o fiador assina o compromisso renunciando ao benefcio de ordem. 7. Contrato por Prazo indeterminado (Art. 835, CC). Art. 835, CC X Art. 39 da Lei n 8.245/91. Controvrsia Doutrinria e Jurisprudencial acerca da hiptese em que o fiador no deseja continuar com a obrigao. Existem dois entendimentos: 1. Art. 39 da lei de locaes: o fiador est obrigado at o fim do contrato uma vez que a Lei n 8.245/91 especial em relao ao CC. 2. Art. 835, CC.: entendimento garantista, mais benfico ao fiador, onde ele poder se exonerar da obrigao quando lhe convier, somente ficando responsvel por eventuais dbitos durante 60 dias a contar da data de notificao ao credor. 8. Concesso da fiana por apenas um dos cnjuges (Art. 1.647, III, CC) 8.1. No pode o juiz excluir de ofcio o fiador. Quando o regime de casamento for o de separao total, no pode um cnjuge conceder fiana sem a outorga do outro, sendo certo que o objetivo da lei proteger o patrimnio da famlia.

9. Penhora do imvel residencial do fiador (Art. 3, VII da Lei n 8.009/90). 9.1. STF Constitucional. O STF entende que constitucional a penhora do bem de famlia do fiador, sob o argumento de que o fiador se encontra em tal situao porque assim o quis. 10. IMVEL DO LOCATRIO 10.1. Impenhorabilidade. 11. FIADOR NO NOTIFICADO OU INTIMADO DA AO DE DESPEJO. 11.1 No arca com as despesas processuais e honorrios advocatcios. 11.2. Responde pelo principal. 12. PACTO ADICIONAL AJUSTADO ENTRE LOCADOR E LOCATRIO. 12.1. No responsabiliza o fiador. (Art. 819, CC).