L’expulsion des locaux à usage commercial

Encadré par :

Mr Le Professeur : Mohammed Mounir Tabet

Préparé par :

B. Rachida & M’barek J.

Année universitaire :

2003-2004
Plan:
Introduction

Chapitre I : les motifs d’expulsion.

Section I : la faute grave et légitime de locataire.

§1 : le non paiement de loyer.

A-Justification de non paiement de loyer .

a-La procédure de la mise en demeure.

b-La ratification de la mise en demeure.

B-Les cas assimilés par la jurisprudence au nom paiement des loyer.

a-Cas on le locataire se contente de manifesté sa volonté de payer .

b-Cas ou l’offre de locataire n’est pas complète.

c-Cas ou la réponse de locataire est retardé.

§2 : la mauvaise utilisation de local.

A-La négligence de conservation de local.

B-L’utilisation de local à une autre activité que celle auquel il est

destinée par sa nature ou par la convention..

a- l’application des conditions expresses.

b- L’application des conditions tacites.

C-la non utilisation de local ou son utilisation de manière à causer un

dommage à ses voisins.
§3 : la cession et la sous location.

A-Les conditions de la cession.

B-La sous location .

C-La preuve de la cession et sous location.

Section II : Les motifs sans faute de locataire.

§1 : l’état d’insalubrité ou d’insécurité.

A-constatations de l’état insalubre ou dangeraux.

B-Conséquences de l’état d’insalubrité ou d’insécurité.

a-Responsabilité du propriétaire .

b-Date de départ du locataire.

c-La fraude du bailleur.

d-Le droit de priorité.

§2 : les cas de reprise pour construction ,reconstruction ou

surélévation de l’immeuble.

A-Les condition de reprise.

B-Droit du locataire évincé.

1-indemnité forfaitaire.

2-maintien dans les lieux.

3-Droit de priorité.
C-La fraude au droit du locataire.

§3 : la reprise de local pour habiter.

A-la condition relative au propriétaire.

B-condition relative aux local.

C-Droit du locataire évincé.

Chapitre II : la procédure d’expulsion.

Section I : le conflit de compétence en matière de bail commercial.

§1 : les courant de la jurisprudence marocain.

A-Le premier courant attribue la compétence au tribunal de commerce

.

B-Le deuxième courant de la jurisprudence attribue la compétente au

tribunal de première instance.

C-Le troisième courant de la compétence dualiste.

Section II : la mise en demeure.

§1 : la manière de renvoie de la mise en demeure.

A-la nature juridique de la mise en demeure.

B-la renvoi de la mise en demeure .

C-Les refus de la mise en demeure par le locataire.

§2 : les conditions de la mise en demeure.

A-L’indication de délais de 6 mois.

B- l’innonciation des motifs évoquer par le bailleur.

C-La reproduction de l’article 27 de dahir de 24 mai 1955.

Section III : la tentative de conciliation et l’action de l’article 32.

§1 : la tentative de conciliation .

A-La comparution des deux partie.

B-La défaillance de l’une des parties.

§2 : l’action définitive de l’article 32.

A-Le tribunal compétant.

B-la compétence de tribunal de l’action de l’article 32.

§3 : le droit de répontir.

Conclusion.

Introduction générale :
Même si l’heure est à la politique, à l’économie et à l’enseignement,
l’intérêt de l’opinion publique se porte de plus en plus sur les
problèmes liés à la location.

En effet, le secteur connaît une grande crise, les locaux sont en

manque, l’investissement immobilier s’en désintéresse, l’Etat prend la
relève.

Ainsi, le bail est une figure contractuelle majeure, une des principales
application du louage de choses en matière immobilière. En effet, le
propriétaire de la chose renonce à l’usage de son locale, maison, ferme
ou magasin, au profit d’une somme d’argent, dit loyer, qui est payée
périodiquement. C’est ce qui ressort des dispositions de l’article 627 du
D.O.C.
Néanmoins, le droit de jouissance du preneur, à la déférence du droit
de propriété n’est pas perpétuel. Un jour ou l’autre, Le bailleur peut
restituer son locale.

C’est le cas où propriétaires et locataires se tiennent dans un

équilibre contractuel délicat, et c’est à ce moment que droit à la
stabilité du preneur et droit de propriété du bailleur entrent enjeu.

Autrement dit, le bailleur au droit de refuser le renouvellement du bail

commercial venu à terme.

Ce droit absolu reconnu au bailleur constitue une manifestation

essentielle de la prédominance du droit de propriété qui ne peut être
considéré comme ayant subi un démembrement au profit de la
propriété commerciale.

L’évolution législative est caractérisée par la réduction successive des

cas de reprise sans indemnisation du preneur évincé.

En effet, en vertu de l’article 5 du dahir du 21 mars 1930, le

propriétaire avait le droit de refuser tout renouvellement du bail, en
dispense de toute indemnisation lorsqu’il entendait reprendre
les locaux loués pour les occuper personnellement et effectivement
et ce même en vue d’une affectation commerciale ou industrielle -ou
les faire occuper par son conjoint, ses descendants ou les conjoints de
ceux-ci.

De même les articles 24 et 25 du dahir du janvier 1948 disposaient que

le propriétaire avait le droit de refuser le renouvellement, sans être
astreint au payement de l’indemnité d’éviction, s’il reprenait les lieux
soit pour les habiter lui-même ou pour les faire habiter par son
conjoint, ses descendants ou leurs conjoints, soit même en vue d’une
occupation commerciale, industrielle ou artisanale rigoureusement
personnelle sous certaines conditions.

Par contre, le dahir du 24 mai 1955 a supprimé la dispense

du paiement de l’indemnité d’éviction dans les cas de reprise
pour habiter ou installer une exploitation commerciale.
Il a introduit cependant une <<invocation importante>>en prévoyant
des solutions intermédiaires entre la dispense totale d’indemnité et
l’obligation de verser une indemnité d’éviction.

Égale le au préjudice causé par le refus de renouvellement : il s’agit du

paiement d’une indemnité forfaitaire dans les cas de reprise pour
habiter, construire, reconstruire ou surélever l’immeuble.

Les cas de refus de renouvellement constituent la première partie qui

peut être classé en deux catégories:

 Les motifs impliquant une faute du locataire (motifs graves

et légitimes)
 Les motifs sans faut du locataire.
Toutefois lorsque le bailleur prend base sur l’une ou l’autre des motifs
et décide l‘expulsion du locataire, ce dernier et après vérification
des motifs invoqués dans  la mise en demeure peut, soit les contester,
soit demander le paiement d’une des indemnités prévus au titre III de
dahir de 24 mai 1955 comme il peut refuser les conditions proposées
pour le nouveau bail.

Et c’est cela qui ressort dans l’article 27 du présent dahir.

Néanmoins pour que le locataire faire tout cela, il faut suivre plusieurs
mesures juridiques c’est ce qu’ont appelant<<la procédure
d’expulsion>> Cette dernière constitue la partie la plus difficile dans
notre mémoire et en même temps la plus importante.

C’est pourquoi l’expulsion des locaux à usage commerciale

demeure délicate à traiter. Une étude en la matière reste ainsi
nécessaire afin d’appréhender ce sujet, ce la ne peut se faire que par
l’illustration des différents mécanismes juridiques  qui ont pour objet
d’éviter cette problématique.

C’est le but que s’assigne le présent mémoire dont l’intitulé l’explique

déjà : l’expulsion des locaux à usage commerciale.

D’où sa division en deux parties: la première sera réservée au motifs

d’expulsion dans le cadre de dahir de 24 mai 1955, tandis que la
seconde sera  consacrée à la procédure d’expulsion.
Les motifs d’expulsion – Chapitre I:
Le dahir de 1955 traite les motif d’expulsion dans les articles 10 et suivant.
On nuançant ces articles on peut classer ces motifs en deux catégorie, d’une part le
motif  prévue  à l’alinéa  1 article 11 à savoir la faute grave et légitime de locataire, et
d’autre part d’autres motifs qui n’implique pas une faute de locataire, en l’occurrence
la démolition pour reconstructions, l’état d’insécurité de local et le besoin personnel.

Section I : La faute grave et légitime de locataire

L’article 11 de dahir de 24 mai 1955 prévoit <<le bailleur peut refuser le

renouvellement du bail sans être tenue au paiement d’aucune indemnité:
1 L’expulsion des locaux, faute grave du locataire: s’il justifie d’un motif grave et
légitime à l’encontre de locataire sortant >>
Le législateur a user un terme obscure et ombigue <>.
Dans notre recherche on a trouvé aucune définition a ce terme. Cependant certaine
doctrine ( ) assimile la faute grave aux dérogation de locataire a ces obligation imposé
par la loi ou par le contrat dans le célèbre: le paiement de loyer et la conservation de
locale.
C’est  la voie adoptée aussi par les juridictions marocaines.

§1 Le non paiement de loyer.

L’article 663 de D.O.C impose au locataire le paiement d’un loyer en contre partie de
la jouissance des locaux, le refus de locataire de payer ce loyer- constitue un motif
grave et légitime justifiant aussi son expulsion suite a l’article 11 alinéa 1 de dahir de
1955.
La cour suprême à poser un principe selon le quelle <<le loyer est curable et non pas
portable >>  le principe pose  énormément de problème quant à la justification de
nom paiement.
Suite a se principe le bailleur doit justifier le nom paiement par l’envoie d’une mise en
demeure l’invitant a payer dans on délais raisonnable. A défaut il doit être expulsé.

A- La justification de non paiement de loyer

Pour prouver le non paiement de loyer Le législateur impose au bailleur, suite à la

nouvelle loi 64/99 relatives ou paiement de loyer, d’abord le renvoi d’une mise en
demeure ensuite, il peut demander la ratification de la mise en demeure et l’injection
de paiement.

a- La procédure de la mise en demeure

Le législateur marocain a ratifie une novelle loi relative aux paiement de loyer, dans
un bute d établir un certain équilibre entre les partie du contrat de bail c’est la loi
64/99.
Il est de bon son de préciser d’abord les conditions et le champ d’application de cette
loi avant d’étudier le renvoi de la mise en demeure.
La loi 64/99  s’applique aussi bien dans le domaine civil que commercial, mais il ne
supplique que dans le cas ou la relation contractuel entre les partie est établie par un
contrat écrit ou par une décision judiciaire final indiquant le mentant de loyer.
A défaut d’un contra écrit les règle de droit commun doivent recevoir application.
Une second observation a noté et que les règles de la loi 64/99 n’est pas obligatoire
c’est à dire que le bailleur est toujours libre de recourir aux règles de la loi 64/99 ou
celle de dahir de 24 mai 1955.
Le législateur, en utilisant le terme le tribunal compétant, dans l’article 2 de loi
64/99, a omit de mettre fin ou conflit de compétence notamment an matière-
commercial entre le tribunal de première instance et le tribunal de commerce, la
solution est toujours jurisprudentiel.
Après avoir préciser ces observation sur la loi 64/99 on peut dire que le bailleur est
toujours libre de recourir a- ces règle pour justifier le non paiement de loyer par le
locataire.
Pour y faire il doit envoyer au locataire une mise en demeure, par l’intermédiaire de
tribunal compétant, en l’occurrence le tribunal de commerce, l’invitant a payer le
loyer échue dans un délais de 15 jour sous peine d’être expulsé.
L’article 3 de la loi 64/99 prévoit que la mise en demeure doit, a peine de nullité,
mentionner :
  Le nom de locataire et de bailleur.
 L’adresse où le local est situé.
 Les mois impayés.
 Le montant de payer.
 Le montant global.
 Un congé de 15 jours.
La mise en demeure valablement envoyer donne ou location un délais de 15 jour
d’exécuté son obligatoire et de payer le loyer ce délais commence a courir le jour de la
motivation de la mise en demeure au locataire.
Par le renvoi de la mise en demeure deux situation se présente, ou bien le locataire
persiste encore en autorisant bailleur de passé a la deuxième étape, demander la
ratification de la mise en demeure et l’injonction de paiement.

b- La ratification de  la mise en demeure

L’art 6 de la loi 64/99 prévoit que le président du tribunal compétant ou son substitut
ratifie la mise en demeure et prononce une injonction de paiement, dans un délais de
48 h de sa saisine.
L’injonction de paiement prononcé par le juge doit être exécuté et n’est pas
susceptible d’aucun recours, ni ordinaire, ni extraordinaire.
Par cet articles le législateur vise a assurer, d’une part l’exécution réel de la décision
du juge et d’autre part la rapidité de cette exécution et ce dans un délais de 48 h on la
protégent en même temps de tout recours judiciaire susceptible de retardé ou de sous
pendre sou exécution .
En contre partie l’art 7 de la loi 64/99 dépose que le refus de la ratification de la mise
en demeure n’est également susceptible l’aucun recours et na aucune force
probatoire.
Ou niveau de cette article 7, la doctrine critique le faite que le législateur na pas
déterminer les conditions de refus de la notification de la mise en demeure il est donc
soumis ou pouvoir
Discrétionnaire de juge et n’est pas soumis au contrôle de la cour suprême.
L’article 8 de la dite loi allége de la rigueur de présidente article en prévoyant que le
bailleur dans la notification de la mise en demeure a été refusé peut recourir au règle
de droit commun pour faire expulsé son locataire.
En toute état de cause le renvoi de la mise en demeure constitue un preuve de non
paiement de loyer.

B- Cas assimilé par la jurisprudence au non paiement de loyer.

Le refus de locataire d’exécuter la mise en demeure envoyer par le bailleur constitue

une présomption absolue de non paiement justifiant son expulsion.
Mais qui on est le cas si le locataire se contente seulement de manifesté sa volonté de
payer sans procédé réellement au paiement ou lorsque sont offre n’est pas complète
ou encore lorsque sa réponse est retardé.

a- Cas ou le locataire se contente de manifester sa volonté de payer

Le refus de locataire de payer le loyer constitue un motifs grave et légitime qui permet
ou bailleur de demander son expulsion suite a l’article 11 alinéa 1 de dahir de 24 mai
1955, après avoir justifier- cette faute par le renvoi d’une mise en demeure.
Mais il arrive que le locataire pour une raison ou autre ne peut pas exécuté son
obligation, pour éviter une conséquence probable, le locataire procède dans la
pratique a envoie au bailleur une lettre dans laquelle il exprime sa volonté de payer
sans procéder réellement ou paiement.
Face à cette handicape la jurisprudence notamment en matière de bail civil considère
que la seule volonté  de payer est  insuffisante et prononce sont expulsion il on est
ainsi de la cour d’appel de MEKNES dans sont arrêt N°1025 date 3/4/1990ou  le
locataire a déclaré qu’il est prêt a payer a condition de recevoir un reçus, et vue que le
locataire na pas réellement procédé au paiement ce qui justifie son expulsion.

b- Cas ou l’offre de locataire n’est pas complète

Pour éviter son expulsion après avoir reçus la mise en demeure le locataire procède a
payer seulement une partie de sa dette sans pouvoir payer la totalité de loyer.
La plupart de la jurisprudence marocaine assimile l’offre incomplète ou non paiement
et prononce l’expulsion.
Si le point de vue aussi de la cour d’appel de MEKNES qui a déclaré dans sa décision
N° 1940 daté 8/5/1990 que le locataire qui a reçue la mise en demeure de bailleur par
une lettre recommandé, a payer une partie de loyer, deux mois seulement, se qui
justifie son expulsion.
De point de vue juridique la décision de la jurisprudence est sainte, mais il faut
prendre en considération la difficulté temporaire qui peuvent faire face ou locataire,
qui pour sauver son fond de commerce ne peut pas payer la totalité de sa dette,
puisque les affaire ne tourne pas toujours bien notamment dans  le domaine de
commerce ce qui nécessite une certain flexibilité dans l’application de cette règle dans
ce cas.

c- Cas ou la réponse de locataire est retardé

Dans  d’autre cas la réponse est où delà de délai déterminé par la loi la jurisprudence
distingue a ce niveau deux cas.
Le cas ou la réponse de locataire est intervenue avant que le bailleur entame l’action
d’expulsion et le cas ou sa réponse est intervenue après avoir entamé l’action
d’expulsion.
Dans le premier cas si le locataire a essayé  d’exécuter  son obligation même après
l’écoulement de délais de la mise en demeure, mais avant que le bailleur entame
l’action d’expulsion, il manifeste aussi sa bonne fois et évite par cet acte son
expulsion.
Mais si le locataire a retardé de payer jusque au moment ou le locataire a entamé
l’action définitive et demande son expulsion son remords n’est pas suffisant, et même
s’il offre de payer devant le juge son acte est considéré retarde et il doit être expulsé.

§2: La mauvaise utilisation de local.

Comme dans la cas précèdent le bailleur peut refuser le renouvellement du contrat de

bail S’il constate un motifs grave et légitime contre le locataire.
Ce motif grave et légitime est considéré comme une dérogation par le locataire à ces
obligations contractuel surtout celles indiqués par l’article 663 de D.O.C  qui stipule
que : <<le locataire à deux obligation principales:
a- de payer le prix du louage
b- de conserver la chose louée et d’en user sans excès ni abus, suivant sa
destination naturelle ou celle qui lui a été donnée par le contrat>> donc la mauvaise
utilisation de local est un motifs grave et légitime qui englobe un ensemble de motifs
à titre d’exemple et non pas limitatif et qui ont indiqué par l’article 11 de dahir de 24
mai peut ont savoir quelles sont alors ces motifs?

A- La négligence de conservation de local:

En se basent sur l’article 692 al 2 de .D.O.C qui stipule que : <<la résolution a lieu en
faveur de locateur, sans préjudice des dommage, si le cas y échit:
2- s’il la néglige de manière à causer à la chose un dommage notable.
Cette négligence est un motif grave est légitime qui est pour conséquence l’expulsion
du locataire sans indemnité, car c’est une dérogation au principe indiqué par l’article
663 de D.O.C  qui oblige  au locataire de conserver la chose louée dont des mesures à
prendre très importantes à savoir:

 Avertir sans délai le propriétaire de tous les faits qui exigent son intervention,
qu’il s’agisse de réparation urgentes. Propagations urgentes.
De la découverte des défauts imprévus, d’usurpation. Ou de réclamation portant sur
la propriété ou sur un droit réel, de dommages commis par des tiers (article 647de
DOC).

 Les menues réparations qui seraient à la charge de preneur d’après l’usage

local (article638 DOC).
 Le preneur n’est tenu des réparations locatives ou de menues entretien que s’il
en est chargé par le contrat ou par l’usage.(article639 de DOC).
Il ressort de ces articles que le locataire na pas le droit de faire les réparation locatives
ni les menues réparation sans l’accord de bailleur comme l’ouverture d’une fenêtre ou
d’une porte ou la division des chambres de local d’une manière à causer un dommage
au niveau d’hygiène et de sécurité.
Cependant les menues réparations ne peuvent être conséderés comme motif grave et
légitime entraînent l’expulsion de locataire sans indemnité donc c’est une exception
au principe imposé par le D.O.C.
Car le législateur à laisser le pouvoir au juge dans ce cas et qui ne peut être contrôler
sauf par ce lui de l’interprétation qui concerne la modification interdite au locataire à
condition de l’accord de bailleur est celles des modifications matériels à la structure
de l’immeuble.
Mais s’il s’agit des modifications nécessaire et positives comme l’eau, l’électricité, le
téléphone ou tout autres réparations conventionnels mentionnés dans le contrat est
favorisé au locataire selon la nature d’utilisation.
Par exemple si le local à été loué pour un commerce, industrie ou coutume ou toute
autre industrie variable le locataire à le droit de changer cette dernière selon la nature
d’utilisation de local sans que le locateur être en état d’éviction à ce changement et
sans considération aussi de ces réparations comme motif grave et légitime entraîne la
résolution du contrat de bail.
Pour bien préciser on posent la question suivante: est ce que l’écriture  est nécessaire
pour justifie l’accord du bailleur sur les réparations faite sur la structure de local?
Des multiples cas sont exposés devant la justice et dont lesquelles ces réparations
étaient faite pendant longtemps: est ce que le silence de locateur et l’absence
d’éviction sur les modifications ne peuvent être conséderés comme une reconduction
tacite de ce dernier ?
L’article 38 de D.O.C stipule que :<< le consentement ou la ratification peuvent
résulter du silence, lorsque la partie, des droits de la quelle on dispose, est présente
ou en est dûmes informée, et qu’elle n’y contredit point sans qu’aucun motif légitime
justifie son silence.
Donc la solution est très claire surtout puisque les règles générales d’ordre public
n’impose pas que la convention doit être écrite sur toute modification en matière de
bail commercial contrairement au bail d’habitation où l’article 12 de la nouvelle loi
d’habitation ou d’usage professionnelle qui oblige l’écriture.
Conformément aux règles générales on peut considérés aussi permit les causes
d’expulsion sans indemnité: la fermeture de local, la négligence des conditions
d’hygiène et de sécurité qui entraînent la destruction des composent de local.
Il faut noter que cette obligation de protection de local qui est contre sa négligence ce
n’est pas celle de l’obligation d’utilisation de local à sa nature auquel il est destinée
qui est de sa part contre l’utilisation de local à une autre activité que celle auquel il est
destiné par sa nature ou par la convention donc ce qui signifie ce dernier cas ?
B – L’utilisation de local à une autre activité que celle auquel il est
destinée par sa nature ou par la convention.

Selon l’article 663 de D.O.C le locataire est tenu de : conserver la chose louée et d’en
user sans excès ni abus, suivant sa destination naturelle ou celle qui lui a été donnée
par le contrat.
L’inexécution de cette obligation constitue un motif grave et légitime qui justifie
l’expulsion sans indemnité de locataire, car ce dernier peut faire face à ce problème
par le fait d’appliquer les conditions expresses et tacites indiquer par le contrat.

a – L‘application des conditions expresses

Dans ce cas, lorsque le contrat indique expressément la nature d’utilisation de local

favorisé au locataire ce dernier doit être en application de cette condition, il na pas
donc le droit de changer l’activité par exemple si le locale à été loué pour faire le
commerce il est interdit au locataire d’exercer une autre activité comme l’industrie au
lieu de commerce.
Cette condition été préciser par le conseil supérieur dans une décision date le 26-11-
86 dossier civil n°85/3539.

b- L’application des conditions tacites

Contrairement au cas précèdent, dans ce cas lorsque le texte reste silencieux sur la
manière d’utilisation du local, le locataire doit respecter les modifications naturelle de
local précisé au moment du contrat.
Donc lorsque la modification naturelle  ne favorise ou locataire qu’une seule activité
précise, les parties peuvent être conséderés comme consentie tacitement, mais si le 
local ne se caractérise pas par des caractères
favorisent l’utilisation de ce dernier  de certain activités  à l’exception d’autre le
locataire peut dans ce cas exerce une activité conforme à la nature de local, même s’il
choisie une activité déterminée par le contrat au début de bail il a le droit  de
changement.
Si les parties se mettent d’accord sur un commerce précise ou une industrie,  le
locataire à droit d’ajouter un commerce précise ou une industrie, le locataire à droit
d’ajouter un commerce complémentaire à celle qui à choisie à condition que cette
activité ne cause aucun dommage comme l’indique l’art 669 de DOC qui stipule que :
« Le preneur ne peut céder ou sous–louer la chose pour, un usage différent, ou plus
onéreux, que celui déterminé par la convention ou par la nature  de la chose  »
Même que cette règle concerne par la cession et la sous location elle est consédiré
comme applicable dans les relations entre le bailleur et le locataire.
Donc si le bailleur est en état d’éviction pour cause seulement que le locataire ajoute
une activité complémentaire qui ne cause aucun dommage, il peut être conséderé
comme un abus de droit, car  son éviction  n’entraîne aucun effet.
On remarquera toute fois que le changement d’un commerce à l’autre par le locataire
peut mettre fin au fond de commerce qui est constitué pour la première activité, dans
ce cas un danger est apparu sur les droits de locataire.
Ainsi d’autres obligations de locataire doivent être respecté concernant l’utilisation de
local à sa nature comme le cas de non utilisation de local ou son utilisation de
manière à causer un dommage notable à ses voisins.
C- La non utilisation de local ou son utilisation de manière à causer un
dommage à ses voisins:

L’utilisation du local dans la nature auquelle il est destinée s’impose une utilisation
correcte qui ne couse aucun dommage ni bruit à ses voisins, ni exercer des activités
différentes à l’ordre public et aux bonnes moeurses.
Le locataire est aussi obligé dans ce cas d’utiliser le local de manière durable ou
continue, car, le fait de ne pas utiliser le local pendant longtemps donne droit au
bailleur de restituer son local pour l’utiliser et par conséquent il a le droit d’expulser
le locataire sans indemnité grâce à ce motif grave et légitime énoncé par l’article 11, de
dahir de 1955.
Donc comme on déjà dit la non utilisation et autre chose que celle de sa négligence
qui est au contraire de sa protection cette dernière ne signifie pas aussi l’utilisation
dans locale à sa nature auquel il est destiné et dans ce cadre la cour suprême à pris
une décision daté le 8-7-1987 décision 16N° 19634 dossier civil n° 93159 qui dit que :
Le locataire est obligé selon l’article663 de D.O.C de protége la chose louée et de
l’utiliser sans négligence ni abus selon la nature ou par la convention.
Dans ce cas le locateur au lieu de suivre la procédure qui impose un ordre d’ouverture
de local qui ne même dans la plus part des cas à aucune résultat positive par ce que le
locataire peut toujours se défendre de son droit et justifié qu’il n’est pas négliger la
chose louée de manière définitive et que le contrat de travail n’est pas résolu ni par la
justice ni par la convention des parties, peut donc demande la résiliation du contra de
bail conformément aux règles générales de la loi et  l’art 962 de D.O.C.

§3 La cession et la sous location

Bien que le législateur a permet, même exceptionnellement, au locataire de cédé ou

de sons louer le local, la soumet ses actes a plusieurs condition et normalité dans la
dérogation peut constituer un motif grave et légitime susceptible d’entraîner  son
expulsion.
Pour montré comment la sous location et la cession peut constituer un foute grave. il
convient d’étudier les condition dans le législateur subordonne cette acte.

A- Les conditions de la cession

La cession est l’acte par lequel le preneur transmet a un tiers l’ensemble des droit que
le bail lui donne a d’encontre du propriétaire
A l’égard du mutisme du dahir du 24 mai 1955 sur la cession de bail commercial, il est
possible d’affirmer que les règles de droit commun demeurent applicables en la
matière.
D’après ces règles notamment l’art 668 DOC   le principe est la licéité du bail sauf
défense conventionnel ou impossibilité matérielle. Le preneur a donc le droit de cédé
son bail a moins que l’interdiction de céder m’ait été exprimé ou ne résulter de la
nature des lieux.
Dans le cas ou elle est stipule dans le contrat la défense de céder s’entend d’une
manière absolue et entra ne celle de céder la jouissance même a titre gratuit.
De même le preneur ne peut cédé le bail pour affecter l’immeuble a un usage différent
ou plus onéreux. Que celui détermine par le contrat ou la nature des lieux.
Mais il peut que le contrat autorise la cession sous réserve de l’accord du propriétaire.
Dans ce cas il a été décidé que le bailleur n’est pas en droit de se prévaloir de cette
clause d’agrément pour s’opposer sans limite à la cession et qu’il est possible de se
faire autoriser judiciairement a passer outre cette clause si ce refus ne s’appuie pas
sur un motif légitime.
Si la cession est régie par les dispositions de DOC. qui on est la cas pour le sous
location.

B- La sous location.

La sous  location est la convention par la quelle un locataire appelé « locataire

principale  » met a la disposition d’un titre appelé »sous locataire  » tout ou partie de
bail qu’il occupe lui-même on location moyennant une redevance
En droit commun le preneur à la possibilité de sous louer sauf convention contraire
(art 668 de DOC) le dahir de 24 mai 1955 renverse cette règle. En prescrivant dans
son article 22 alinea1, l’interdiction de tout sous location total ou partial sauf
stipulation contraire Dubail ou accord de propriétaire.
Le locataire ne peut donc sous louer le local qu’après être autoriser par une clause de
contrat ou qu’un accord devra être par écrit.
Toute fois cette autorisation n’est pas suffisant vue que l’art 21 aligner impose ou
propriétaire de concourir a l’acte.
Ainsi cette article prévoit que le cora taire doit notifier sont intention de sous louer le
local ou propriétaire par l’intermédiaire de secrétariat greffe de tribunal de
commence, ou par une lettre recommande avec accuse de commence, ou par une
lettre recommande avec accusé de réception ce dernier doit faire connaître, dans les
trente jours de la réception de cette notification s’il entend concourir a l’acte.
Cette exigence vise principalement a permettre ou bailleur de demande
éventuellement une majoration de loyer de discuter les condition de la sous location
et déposer ces réserves puisque, d’après l’article670 DOC, le locataire principale cesse
d’être tenue de l’obligation de garantie envers le locateur lorsque celui ci a accepté la
sons locative sans réserve.
De ces conditions posé par l’article 22 et 23 de dahir de 1955 en distingue a trois
situation :
– Si la sous location a été expressément prohibée par le contrat de bail, le preneur ne
peut passer outre ce refus du propriétaire ou l’absence de réponse de sa part.
– De même ce refus d’autorisation n’est soumis a aucune appréciation du tribunal qui
ne saurait substituer son autorisation a celle du propriétaire puisque celle-ci trouve
dans la prohibition légal un motif suffisant de refus.
– Si le bailleur a autoriser la sous location mais refuse de concourir  a l’acte ou omet
de répondre dans le trente.
C’est ce qui prévalue de l’article 22 alinéa dernier qui prévoit:<si margé l’autorisation
prévue à l’alinéa premier le bailleur refuse ou s’il omit de répondre, il est passer
outre;…> .
– Si le propriétaire accepté de concourir a l’acte sans être d’accord sur les condition
de la sous location ou sur l’accord sur les condition de la sous location principal il est
statué par le présidant de tribunal de commerce conforment aux disposition de
l’article 30.
Au delà de ses disposition, tout cession ou sous location peut constituer un motif
grave et légitime justifiant l’expulsion .mais comment le bailleur peut il prouver la
cession et la sous location.
C- La preuve de la cession de la ses location.

Dans la pratique judiciaire marocaine le défendeur rejet toujours les accusations de

demeure, les actions d’expulsion pour motif grave légitime qui est la cession ou le sou
location abusive n’est pas une exception.
En appliquant les règles générales de la procédure civile la preuve incombe au
demandeur.
Le bailleur étant demandeur dans notre cas, c’est a lui qui incombe d’apporté la
preuve de la cession ou de la sous location  a la déférence de droit égyptien qui
prévoit le droit d’accueillir qui permet ou locataire de faire loger chez lui un bien sons
constituer une cession ou une sans location mon sons que la duré de cette occupation
ne puisse de passer a trois mois.
Le droit marocain notamment le dahir de 24 mai 1955 est silencieux sur ce point.
Ce pendant la jurisprudence marocain considérer comme une cession toute
occupation de local par un tiers pour une duré supérieur a trois mois-toute fois cette
occupation est considéré comme une présomption simple de sous location  c’est  a
dire que le propriétaire  peut apporté la preuve par d’autre moyen qu’il ne s’agisse pas
une cession ni sous location.
La jurisprudence française apporte d’autre in novation, il considérer comme preuve
de la sous location la délivrance des quittance de loyer. Ou encore le versement
directe ou indirect d’un prix.

L’expulsion des locaux à usage commercial

___________________________________
- ‫احمد عاصم الحماية القانونية للكراء التجاري دراسة نظرية تطبيقية للنصوص على ضوء قرارات المجلس األعلى ص‬
‫بعدها‬ ‫وما‬ 108 .
-Arrêt N°682 daté le 14/10/78 de la cour suprême.
-arrêt N660 daté 27/10/78 de la cour suprême.
–   126 ‫ ص‬2001 ‫محمد بونبات الجديد في كراء األماكن المعدة للسكنى واالستعمال المهني سلسلة آفاق القانون‬.
– 130 ‫ص‬ ‫سابق‬ ‫مرجع‬ ‫بونبات‬ ‫محمد‬.
– 131 ‫ص‬ ‫سابق‬ ‫مرجع‬ ‫بونبات‬ ‫محمد‬.
– 131 ‫ص‬ ‫سابق‬ ‫مرجع‬ ‫بونبات‬ ‫محمد‬.
– D juglar. Cours de droit commercial V:18éme édition 1984 mont chestion page
189.
– art 668 de DOC ce le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail a
un autre, un tout ou un partie, a moins que la défense de sous louer a de céder n’ait
été exprimer  ou ne résulte de la nature de chose. La défense de sous louer doit être
entendue d’une manier  absolu, et entraîne celle de sous louer pour partie, ou de
céder la jouissance même à titre gratuit »
– d juglont cours de droit commercial volume1 8éme édition 1984 mon
tchestin .page 200
– ABDERAHMANE CHAOUI ROQAI le bail commercial mémoire de DESA
université MOUHAMED V rabat 1994 p 174.
– ABDERAHMANE CHAOUI ROQAI le bail commercial mémoire de DESA
université MOUHAMED V rabat 1994 p 75
– Ibidem  page 75
– Ibidem  page 75
– D JUGLONT cours de droit commercial volume 1 8 éme édition 1984 mon
techestin Page 231.
  Facebook

Section II: Les motifs sans faute de locataire

Conformément à l’article 11 de dahir de 24 mai 1955 qui stipule que:

< Si le locataire constate l’obligation de démolution total ou partielle du  locale par ce
que l’autorité administrative déclare qu’il est insalubre et dangereux et que le travail
de propriétaire dans ce dernier constitue un danger pour absence de sécularité donc il
a le droit de refuser le renouvellement du bail pour les deux cas principaux >

Dans une 1ére cas : concerne la situation insalubre et dangereux (§1) et dans une
2éme cas: concerne la reprise par construction, reconstruction ou surévaluation du
local. (§2) nous analyserons successivement les deux cas.

§1: L’état d’insalubrité ou d’insécurité

La bailleur peut être exonéré de toute indemnité pour refus de renouvellement « s’il
est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant
en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative, ou s’il est établi qu’il ne
peut plus être occupé sans danger en raison de son état d’insécurité> (article11).

A- Constatation de l’état insalubre ou dangereux:

L’état d’insalubrité nécessitant la démolition total ou partielle de l’immeuble doit être

obligatoirement reconnu par une autorité administrative, la constatation de cet état
échappe au juge qui ne peut ordonner une expertise à cette fin.

En somme l’acte administratif est indispensable et ne peut être remplacé par une
décision de justice. De même le juge ne peut exercer un contrôle sur l’opportunité ou
le bien fondé de l’arrêté déclarant l’immeuble insalubre, mais uniquement un
contrôle sur sa régularité du point de vue de la forme.

Par ailleurs, il faut que l’acte administratif prescrive la démolition ou l’interdiction

d’habiter et non pas seulement l’exécution de certains travaux.

En revanche, le caractère dangereux de l’immeuble résultant de son état d’insécurité

peut être établi indifféremment par un acte administratif ou une décision de justice.
La preuve de cet état dangereux peut être rapportée par tous moyens et notamment
par des expertises

D’une manière générale l’état d’insécurité ne vise pas les immeubles anciens mais de
construction solide et dont la démolition n’est pas urgente.

Il doit s’agir d’immeubles dangereux à habiter, menaçant ruine et irréparable, il en

sera ainsi quand les travaux de réfection par leur coût et leur importance prendraient
le caractère d’une véritable construction, et même dés que ces travaux sont hors de
proportion avec la valeur d’usage des lieux loués

B- Conséquences de l’état d’insalubrité ou d’insécurité

En cas d’insalubrité reconnue, le propriétaire peut évidemment refuser le

renouvellement du bail sans être tenu du payement d’une indemnité.

Mais certains problèmes peuvent être soulevés quant à la responsabilité du bailleur,

la date de départ du locataire, la fraude à ses droits, et le droit de priorité.

a- Responsabilité du propriétaire:

L’état de péril ne doit pas être imputable à la carence du propriétaire et a

l’inexécution prolongée de ses obligations d’entretien. cet état doit résulter de la
vétuste constitutive d’un cas de force majeure.

La jurisprudence française estime que si le délabrement est imputable au

propriétaire, le preneur peut prétendre à des dommages intérêts en droit commun,
mais il ne peut obtenir ni le renouvellement du bail à cause du danger ou de la perte
imminente de la chose louée, ni à une indemnité d’éviction.

M.Pansier pense, au contraire, que le refus du bailleur de conforter l’immeuble

constitue une fraude l’obligeant à payer l’indemnité d’éviction prévue à l’article 10 du
dahir du 24 mai 1955.

Une solution intermédiaire consisterait à faire une distinction entre le comportement

intentionnel du prestataire devant être sanctionner par le paiement d’une indemnité
d’éviction, et sa simple négligence à réparer par le paiement de dommage intérêts.

b- Date de départ du locataire :

Le dahir du 17 janvier 1948 permettait dans son article 21, au locataire de rester dans
les lieux jusqu’au commencement des travaux. Mais cette faculté se conciliait
difficilement avec l’état d’insécurité de l’immeuble.

Le dahir de 24 mai 1955 étant muet sur cette question, la jurisprudence a décidé à
juste titre que l’expulsion du locataire pourra être immédiate dès lors que l’immeuble
menace d’un effondrement imminent.

En raison de l’urgence, le juge des référés est compétant pour ordonner cette
expulsion.
c- La fraude du bailleur:

La fraude du bailleur aux droits du locataire lorsqu’elle est prouvée entraîne le

paiement de l’indemnité d’éviction. Cette fraude peut notamment résulter de la
relocation en l’état de l’immeuble repris pour insalubrité ou insécurité sans qu’il soit
au préalable démoli et reconstruit.

Cependant la bonne fois du propriétaire se présume, la mise en vente d’un immeuble

repris pour son état d’insécurité n’est pas révélatrice d’une manœuvre frauduleuse, le
propriétaire n’étant pas tenu légalement de construire

d- Le droit de priorité:

Dans le cas où le propriétaire ou son ayant droit aura reconstruit totalement ou

partiellement l’immeuble ou l’aura remis en état, le locataire évincé aura droit de
priorité pour louer dans les conditions déterminées par le dahir de 24 mai 1955.

§2: Les cas de reprise pour construction, reconstruction ou

surélévation de l’immeuble

Il s’agit de cas limitativement énumérés par le législateur et où le bailleur peut refuses

le renouvellement du bail moyennant paiement d’une indemnité égale au préjudice
subi sans que cette indemnité puisse jamais dépasser un plafond forfaitaire
déterminé légalement par rapport à un certain nombre d’années de loyers.

Ce régime intermédiaire entre la dispense et le paiement d’une indemnité d’éviction a

été adopté dans le but:

 Soit d’encourager la construction en vue de maintenir  le patrimoine

immobilier du pays et sa restauration:
 Soit pour satisfaire un besoin normal du bailleur qui peut reprendre les lieux
pour les habiter, sous des conditions rigoureuses.
A- Les conditions de reprise :

Le propriétaire peut exercer le droit de reprise dans les deux cas suivants :

1) Lorsqu’il entend démolir l’immeuble pour le reconstruire ; celui qui se propose

simplement de précéder, dans son intérêt propre, à l’aménagement des locaux ne
peut se prévaloir de ce droit de reprise; cependant la décision de justice doit
constater, sous peine de cassation pour manque de base légale, que l’immeuble ne
devait être démoli et reconstruit mais seulement transformé et aménagé.

2)  Lorsqu’il se propose de construire des locaux à usage d’habitation sur tout ou
partie d’un des terrains nus sur lesquels ont été édifiés des constructions à usage
commercial, industriel ou artisanal, à deux conditions:
  a– Entreprendre effectivement la construction projetée dans un délai de deux
ans à compter du refus de renouvellement.
 b- Exercer la reprise uniquement sur la partie du terrain indispensable à la
construction.
Le propriétaire peut également différé, pendant une durée maximum de deux ans, le
renouvellement du bail, s’il entend surélever l’immeuble sous réserve que cette
surélévation rend nécessaire l’éviction temporaire du locataire.

B- Droit du locataire évincé :

1- Indemnité forfaitaire:

Le bailleur doit payer au locataire évincé, préalablement à son départ, une indemnité
égale au préjudice subi sans qu’elle puisse excéder;

a– Trois ans de loyer au taux en vigueur au moment de l’éviction lorsqu’il s’agit d’une
reprise soit pour démolis et reconstruire, soit pour construire sur un terrain nu ;
toutefois, dans ce dernier cas, cette indemnité forfaitaire n’est due que si la reprise
des terrains à bâtir entraîne obligatoirement la cessation de l’activité du locataire:

a– Deux ans de loyer aux taux en vigueur au moment de la reprise lorsque le bailleur
diffère le renouvellement pour surélévation.

2- Maintien dans les lieux:

Le locataire évincé à le droit de rester dans les lieux jusqu’au commencement effectif
des travaux, et ce aux clauses et conditions du bail venu à terme.

En pratique, il pourra rester dans les lieux jusqu’à l’approvisionnement du chantier

après approbation des plans et obtention du permis de construire.

3- Droit de priorité:

a- Si un immeuble est construit à la suite de la reprise de terrains nus, ou

reconstruit après reprise pour démolution et s’il comporte des locaux à usage
commercial ou industriel, le locataire évince à un droit de propriété pour louer dans
cet immeuble sous les conditions prévues aux articles 13 et 14 du dahir du 24 mai
1955.

Signalons que le propriétaire n’est pas légalement obligé de construire des locaux à
usage commercial et ne peut être contraint par le preneur à aménager et à mettre à sa
disposition des locaux semblables à ceux qu’il a quittés.

De même, s’il entend s’établir pour son propre compte, alors même qu’il exercerait un
commerce similaire à celui du locataire évincé, le droit de priorité ne peut lui être
opposable.
b) »Pour bénéficiers du droit de priorité, le locataire, doit en quittant les
lieux, ou, au plus tard, dans les trois mois qui suivent son départ, notifier sa volonté
d’en user au propriétaire  » cette notification doit être faite soit dans les formes
prévues par le code de procédure civil, soit par lettre recommandée avec accusé de
réception.

Elle doit indiquer le nouveau domicile du locataire.

Bien que l’article 13 n’impose pas le respect de ces formalité et de ce délai sous peine
de déchéance, il est sertint que le preneur, qui ne notifie pas dans les formes
prescrites son désir de bénéficier du droit de priorité, perd ce droit puisque le
propriétaire n’est tenu de l’aviser de son intention de lui consentir un nouveau bail
que dans la mesure où il a reçu cette notification.

L’avis de propriétaire, signifié dans les formes prévues par le code de procédure civile
ou par lettre recommandée, doit mentionner que le locataire a un délai de trois mois
pour faire savoir au propriétaire s’il accepte ou non le nouveau bail pour saisir la
juridiction compétente en cas d’accord sur le principe du nouveau bail mais de
désaccord sur ses conditions.

Si le locataire n’agit pas dans ce délai, le propriétaire pourra disposer des locaux.

 a- » A défaut d’accord entre les parties sur les conditions du nouveau bail,
celles-ci sont déterminées conformément aux dispositions de l’article 30″.
Cette faculté de faire fixé judiciairement les conditions    de nouveau bail nous permet
de préciser la portée du droit de priorité. S’agit il d’une relocation sans égard à ses
conditions ou d’une préférence sur des tiers ayant accepté le bail à des conditions
déterminées.
Un arrêt de la cour d’appel de rabat rendu le 20 novembre 1951 avait admis que les
termes »droit de priorité « ne visaient qu’un droit conditionnel devant dépendre
d’autres éléments et notamment de l’offre de loyer faite par les tiers, motif pris de ce
que le droit de priorité supposait obligatoirement une compétition entre plusieurs
locataire éventuels.

 d- » Lorsque l’immeuble reconstruit possède une superficie supérieure à celle

de l’immeuble primitif, le droit de priorité est limité à des locaux d’une
superficie équivalente à celle des locaux précédemment occupés ou
susceptibles de satisfaire aux mêmes besoins commerciaux que ces derniers »
(article14,alinéa1).
Mais qu’elle serait la solution si cet immeuble ne contient que des locaux d’une
superficie supérieur à celle des anciens locaux: le propriétaire serait il tout de même
tenu d’observer le droit de priorité? le texte est muet en la matière.

 e) » Lorsque l’immeuble reconstruit ne permet pas  la réinstallation de tous les

occupants, la préférence est accordée aux locataires exploitant les fonds de
commerce les plus anciens qui auront valablement fait connaître leur
intention d’occuper les lieux « (article 14,alénia2).
 f) »Lorsque l’immeuble reconstruit ne comporte pas de locaux convenant à
l’exploitation commerciale, industrielle ou artisanale précédemment exercée.
Le locataire évincé peut néanmoins usé de son droit de priorité sur les locaux
reconstruits pour l’exercice d’une exploitation différente compatible notamment avec
le nouvel aménagement des dits locaux, la nature et la situation de l’immeuble ».
(article14,alinéa final).
Partant du cas particulier où le propriétaire reconstruit un cinéma à la place d’une
kissaria avec dix échappe de babouchiers, M.Pansier pense que cet article 14 aura des
effets inattendus et choquants notamment en enrichissant le babouchier le plus
ancien d’un important pas de porte et en dépouillant les neufs autre de toute
indemnité ou recours.

Mais cette critique n’aurait une pleine portée que si l’on considérer que le
propriétaire reste tenu du doit de priorité lorsque l’immeuble reconstruit contient un
local d’une superficie supérieur à celle de l’ancien local.

 g) Le locataire qui ferait échec au droit de priorité peut être condamné à payer
au locataire évincé des dommages intérêts ceux ci ne correspondant pas
nécessairement à l’indemnité d’éviction.
Le but recherché est de réparer le dommage causé au locataire par la privation de
l’exercice du droit de priorité .

En général, si le locataire s’était déjà réinstallé, l’essentiel du préjudice. L’essentiel du

préjudice résultant de cette privation consistera dans la valeur du pas de porte du
local situé dans l’immeuble reconstruit et qui aurait dû lui être reloué.

Par suite, il n’est pas possible d’évaluer, même à titre conservataire. Le montant
éventuel de ces dommages -intérêts tant que la reconstruction n’est pas achevée pour
pouvoir connaître le nature- et la consistance  des locaux grevés du droit de priorité.

 h) Il à été reproché au dahir de 24 mai 1955 de ne pas faire disparaître le droit

de priorité après un certains délai ,alors que l’immeuble peut n’être reconstruit
que plusieurs années après sa démolition.
Cette survivance continue du droit de priorité est surtout préjudiciable au tiers 
acquéreur de bonne fois qui ne serait pas mis au courant de l’existence d’un droit de
priorité et ce d’autant plus que l’action en dommages – intérêts se prescrit par une
duré de deux années à compter du jour où le locataire aura connaissance de la
location des nouveaux locaux en infraction à son droit de priorité.

C- La fraude aux droits du locataire:

Au terme de l’article 20, s’il viendrait à être établi à la charge du bailleur qu’il n’a
exercé son droit de reprise que pour faire échec aux droits du locataire, celui-ci aura
droit à une indemnitaire au montant du préjudice subi.

La bonne fois du propriétaire se présume. Aussi le propriétaire qui refuse le

renouvellement du bail pour démolir et reconstruire l’immeuble n’est–il pas obligé de
justifier sa sincérité, ni d’indiquer la destination des lieux reconstruits.

La fraude aux droits du preneur peut résulter notamment des opérations de location
ou de revente, que ces opérations aient un caractère civil ou commercial. Il a été jugé
qu’après une reprise pour démolition, la reconstruction n’est pas une obligation
impérative; et donc si elle n’est pas exécutée, elle ne fait pas présumer la fraude.
Mais la fraude peut résulter,
renouvellement du bail dans un
pour surélévation, soit de non
l’expiration de ce même délai
construction.
sauf cas de force majeure, soit de refus de
délai de 2 ans à compter de l’éviction temporaire
commencement effectif des constructions avant
à la suite de la reprise de terrains nus pour

Le locataire sortant est recevable faire évaluer judiciairement le préjudice qu’il subit
au moment de l’éviction.

Cette indemnité lui serait due éventuellement par le bailleur, déduction faite de
l’indemnité forfaitaire déjà versée, s’il venait à établir par la suite la preuve  de la
fraude à ses droits.

En droit Français, l’indemnité ne peut être que définitive, et l’indemnité éventuelle

sur visée a été supprimée par le décret du 30 septembre 1953.

La prescription applicable à l’action en réparation du préjudice causé au locataire par

l’exercice frauduleux du droit de reprise est de deux ans. L’action introduite par le
locataire plus de deux ans après inscription sur le titre foncier de la vente
caractérisant la fraude n’est donc pas recevable.

§3 La reprise de local pour habiter

L’article 16 du dahir de 24 mai 1955 permet au bailleur d’expulsé le locataire pour

occuper le local, lui-même, ces descendant ou ascendant ou son conjoint.

Toute fois cet article subordonne ce droit a devises condition relative aussi bien au
propriétaire, qu’aux local.

A- La condition relative au propriétaire.

Le bénéficiaire de droit de reprise doit être soit le bailleur lui même soit son conjoint,
ses ascendant  ou descendant.

La liste établie par l’article 16 du dahir de 1955 et limitative. Le droit de reprise ne

peut être utilisé en faveur d’une autre personne, exemple frères ou sœur de bailleur.
De même une personne morale ne peut reprendre le local pour loger son personnel.

Le bénéficiaire ne doit pas disposé d’un local correspondante a ses besoin normales et
a ceux des membre de sa famille vivent habituellement, ou domicilier avec lui. Le
bailleur ne peut pas demandé l’expulsion de son locataire non seulement lorsque le
bénéficiaire dispose d’une habitation répondant a ces besoin normaux à titre de
locataire .
Après avoir expulsé son locataire, le propriétaire doit occuper personnellement le
locaux dans un délais d’un an a compté de départ de locataire évincé et pendant une
duré minimum de cinq ans, sauf motif légitime.

A propos de ce dernier exception, la cour suprême  a souligné la distinction existant

entre le motif du refus de renouvellement (reprise pour habiter) et le motif qui justifie
la non occupation c’est-à-dire que le motif  d’expulsion ne peut jamais être lui-même
un motif légitime de la non occupation.

B- Condition relative au local.

Quand au local il doit correspondre aux besoins normaux de bailleur, et doit être
adopté a usage d’habitation par de simples travaux d’aménagement.

Le bailleur ne peut invoquer le motif de besoin personnel qui si son acte d’acquisition
a daté de plus de 3 ans avant l’exercice de ce droit.

Cette dernière condition peut ne peut pas être remplie dans le cas ou le dernier
acquisiteur est le conjoint ascendant ou descendant de précèdent propriétaire .

En tout état de cause la reprise d’une partie des lieux n’est autorise que dans la
mesure ou elle ne porte pas atteinte a l’exploitation et a l’habitation  du locataire.

Dans ce cas on se demande, si dans le cas ou la reprise partielle n’est pas possible en
raison d’une atteinte a l’exploitation et l’habitation du locataire, le bailleur peut
reprendre la totalité de locaux.

C- Droit de locataire évincé.

Le dahir de 17 janvier 1948 ne subordonnait a aucune condition, la reprise de locaux

pour le besoin personnel, en plus cette reprise n’était sanctionné par le payement
d’aucune indemnité.

En revanche l’article 16du dahir de24 mai 1955 soumet le droit de reprise pour
habiter  a divers condition,( que nous avant déjà cité ), et impose aux bailleur le
payement au profit de locataire évincé d’une indemnité égal au préjudice subi sans
qu’il puisse cependant de passé cinq ans de loyer du taux en vigueur aux moment de
l’éviction .

A précisé que cette indemnité et due au locataire en cas ou le bailleur a satisfait tous
les conditions établies par l’article 16.dans le cas ou l’une de ces condition fait défaut
l’indemnité due aux locataire est l’indemnité d’éviction prévue par l’article 10 du
dahir de1955.
Cette indemnité st égal aux préjudice causé par l’expulsion l’alinéa 3 de l’article
10prévoie cette indemnité sera au moins égal à la valeur du fonds, sauf le cas ou le
bailleur fera la prévue que le préjudice est moindre.

Chapitre I: les motifs d’expulsion

L’expulsion des locaux à usage commercial

________________________________________

– cf. petit guide des baux commerciaux n°263.mémoire pour le diplôme d’études
supérieurs < le bail commercial >

– le statut des baux commerciaux n°401.

– reprise des locaux commerciaux. Ponsier R.M..D1956 p387

– Casablanca 27 avril 1964 G.T.M.1964 P.52 ET G.A Rabat 15-5-1959 R.M.D 1962
P739

– C.sup 20 juin 1961 R.A.Csup. ch.civ T.I p; 259

– Mémoire pour le diplôme d’études supérieures par abderrahman chaoui roqier

faculté de droit de rabat.-mai 1994

– Arrêt de la cour de cassation du 20-12-1954 infirmant un arrêt de la cour d’appel

de rabat du 12 mai 1952 R.M.D 1955 p363.

– le petit marocain du 16 janvier 1952.

– le droit de propriété pour louer dans l’immeuble reconstruit -R.M.D 1956P; 390

– cup .ch.civ 9 mai 1961R.M.D 1962 P694.

– cf..M.pansior op.cit.R.M.D 1956 P-390.

– C.A Rabat 5 avril 1957 G.M.M 1958 P.2

– ed.Mpansier op-cit R.M.D 1956 P-390.

-c.a- Rabat 20-11-1959 G.T.M 1960 p 8et 2-11-1962.

-Casablanca 6 Avril 1964 G.T.M 1964 p. 63.

-c.sup 9février 1960 R.A.C. ch civ T.I.P. 143

– ABDEERAHMANE CHAOUI ROQAI  op. . Cit page .99./100.

– Arrêt de la cour suprême daté le 29, 10,1963 publier a RMD p.24.

 Facebook

La procédure d’expulsion – Chapitre II :

A la déférence de dahir de 1980 relatives au bail civile qui adopte une procédure facile
accomplie par le seul bailleur.

Le dahir de 24 mai 1955 régissant le bail commercial adopte une procédure complexe qui
nécessite la participation des deux parties aussi bien le bailleur que le locataire qui est tenue a
par courir dans cette procédure.

Le dahir de 24 mai 1955 organise la procédure d’expulsion dans son titre II  de îles article 27
a 35. on nuançons  ces articles on peut dire qu’il se compose de quatre phase principal qui
commence par la mise en demeure faite par le bailleur passant par la procédure de conciliation
accomplie par le locataire et finissons par l’action de l’article 32, son oublie le droit de
repentir  réservé au bailleur.

Avant de passer a l’étude de ces phase de la procédure il convient d’abord de maître un regard
sur le conflit de compétence d’attribution qui a prévalue après la création des tribunaux de
commerce en 12/2/97 antre ces dernier et le tribunaux de premier instant  et la solution adopté
par la cour supprime en métier de bail commercial

Section I : Le conflit de compétence en matière de bail

commercial

A la déférence de la loi de 30 septembre 1953 Française qui attribue la compétence

d’attribution en matière de bail commercial au tribunal de grande instance.

Le dahir de 24mai 1955 ne prévoit aucune disposition relative a la compétence. Avant la

création des tribunaux de commerce en 1997, ce sont les tribunaux de première instance qui
tranche les conflit relative au bail commercial, mais dés la création des tribunaux de
commerce un conflit de compétence a été posé.

On va traiter les différente courant de la jurisprudence marocaine, et la solution adopter par la

cour suprême.
§1 Les courants de la jurisprudence marocain

La jurisprudence marocaine c’est devisé en trois courant, un premier qui attribut la

compétence d’attribution en matière de bail commercial au tribunaux de premiers instances en
deuxième qui attribut la compétence au tribunaux de  commerce et un troisième courant qui
attribue compétence aux deux juridiction citer.

A- Le premier courant attribuant la compétence aux tribunaux de

commerce.

Certain cour d’appel de commerce ont considéré que c(est les tribunaux de commerce de
commerce qui sons compétente pour trancher ces contestation relative au bail commerciale.

Par ce que les contestation ayant pour objet en élimant de fonds de commence qui est prévue
par  l’alinéa première de l’article 5 de loi relative a la création des tribunaux de commerce.

C’est l’exemple de la cour d’appel de commerce de markech qui a annulé une décision de
tribunal de commerce de markech date le 7 aoûte  1998 dans lequel cette dernière a déclaré
son incompétence pour tranché une affaire relative du bail commercial et il a soumis l’affaire
au tribunal de première instance pour traite ce genre d’affaire.

La cour d’appel de commerce de markech a motive sa décision on prévient que le tribunal de

commerce en déclarent que les conflits relative aux fonds de commerce sont ceux qui ont pour
objet les contrat de relative aux fonds de commerce tel qu’il sont définir par le code de
commerce  ou ceux qui on pour objet le fonds de commerce avec tous ces élément n’est pas
tout a fait correcte une que l’alinéa  1 de l’article 5 de le loi 53-95 prévoit tacitement que le
tribunal de commerce est comptant pour traiter les confit relative aux fonds de commerce et
on plus le terme »conflits » employer par législateur dans l’article 5 est générale et englobe
tous les conflits relative non pas seulement au fonds de commerce mais aussi :

Les conflits relative au, relative aux refus de renouvellement de bail commercial et tous les
conflits ayant pour objet l’un des élément de fonds de commerce qu’il s’agit d’un contrat civil
ou commercial.

Le tribunal de commerce de Casablanca. A un point de vue déférent.

B- Le 2 éme courant de la jurisprudence attribuant la compétence

au TPI.

Le deuxième  courant de la jurisprudence a considéré que se sont les tribunaux de première

instance qui doit resté, comme avant la création des tribunaux de commerce,compétente pour
tranchée les conflits relative au bail commercial. Dans le cadre de dahir de 24 mai 1955.

Ce courant est défendue par le tribunal de commerce de Casablanca qui a déclaré dans un
arrêt daté 9 novembre 1998 que les conflits entre bailleur et locataire d’un local a usage
commercial n’est pas un conflit qui a pour objet le fonds de commerce, mais un conflit qui a
pour objet un élément isolé de fonds de commerce.

Le contrat de bail comme d’ailleurs un conflits entre un propriétaire de fonds de commerce et

un tiers sur les marchandises ce conflit n’est pas considéré comme ayant pour objet le fonds
de commerce.

Mais il rentre dans le cadre de conflit entre commercent a l’occasion de l’exercice de leur
activités commercial.

Donc le conflit entre le locataire est le bailleur a pour objet un contrat de bail d’un immeuble
a usage commercial régie par le dahir de 24 mai de1955.est reste soumis au tribunal de droit
commun
Entre ces deux courant un troisième courant a essayés de trouver une solution intermédiaire.

C- Le troisième courant compétence dualiste

Le troisième courant adopte une solution intermédiaire entre les deux courant présidents
étudier. D’après ce courant la compétence d’attribution en matière de bail commercial
appartient aussi bien au tribunal de commerce qu’au tribunal de première instance.

En d’autre terme les deux juridiction sont compétente pour tranché les conflits relative a
l’application des disposition de dahir de24 mai 1955.et ce selon la nature de chaque partie et
la nature de contrat de bail commercial pour chacun d’eux .

Ainsi lorsque le contrat de bail commercial est conclue entre un bailleur civil et un locataire
commerçant c’est au tribunal de première instance de tranché.
Le conflit qui résulte de ce contrat dans le cas où locataire est demandeur et en l’absence aussi
d’un accord avec l’autre partie, le bailleur, de soumettre la compétence  le litige au tribunal de
commerce c’est ce qui résulte d’un arrêt de tribunal de commerce de Casablanca daté le 18
février 1999 <<…attendue qu’il apparaît de disposition de dossier qu’il s’agit d’un
commerçant et vue qu’il n y a aucune accord entre les partie de soumettre la compétence aux
tribunal de première instance Danfa…>>.

Mais dans le cas au le bailleur non commerçant ayant la qualité de demandeur décide de
soumettre l’affaire au tribunal de commerce. Cette juridiction reste compétente même si le
locataire commerçant soulève incompétence  de la juridiction.

Par ce que, de point de vue de la cour d’appel de Casablanca, la compétence revient au

tribunal de défendeur.

Et enfin, lorsque le contrat de bail est conclue entre deux commerçant le tribunal compétent,
selon ce courant de la jurisprudence, est le tribunal de commerce vue que l’art 10 de code
commerce considère comme commerciaux les affaires et  les actes accomplie par les
commerçants a l’occasion de l’exercice de leur commerce.

Ligna de l’article 5 de la loi 53/95 soumis a la compétence de tribunal de commerce les

conflit  entre commerçant a l’occasion de l’exercice de leur activité commercial .

Avec la disparité des division de la jurisprudence marocain la coure suprême c’est obligé de
d’adopter une solution définitive
§2- La solution adopter par la cour suprême

La cour suprême dans son article n° 22 48 daté le 14/11/2004 dossier n°00/22 27 a attribuer la
compétence d’attribution en matière bail commercial régit par le dahir de 24 mai 1955 au
tribunaux de commerce il a ainsi adopter le point de vue de tribunal de commerce de
marrakech.

La cour suprême a motivé sa décisions en ce basons seulement sur les disposition de l’article
5 de la loi 5395 qui détermine la compétence tribunal de commerce.

Elle prévoit dans sons arrêt  «attendue que l’article 5 de la loi 53 59 a attribuer la compétence
au tribunaux de commerce en matière des conflits relative au fonds de commerce. et vue que
le droit de repentir est soumis a la procédure de renouvellement de contrat de bail d’un
immeuble a usage commercial.

Qui est un élément de fonds de commerce. et vue que l’article 25 de la loi 5395 prévoit que
les disposition de cette  lois entre en vigueurs le premier jours de sixième mois de la
publicisation on de décret qui détermine le nombre et les siéges des tribunaux de commerce
qui et publier au bulletin officiel le 06/11/1997.

Et attendue qui l’action de repentir entamé par le bailleur le 03 novembre 1999.

C’est-à-dire après le entré en vigueur de la loi  5395 et attendue que la cour d’appel qui a
refusé de la  demande de demandeur de leur compétence de tribunal de première instance a
déclarer que <la mise en demeure est en voyer par le tribunal de première instance et la
décision d’expulsion et l’indemnité sons prononcer par la même juridiction ce que fait que la
demande d’incompétence n’est pas fondé sur une base légal> fois que ces motif sont illégal
par ce que l’action de repentir est soulever indépendamment après l’entré en vigueur de la loi
53954 ce qui soumis sa décision au la cassation.

La cour suprême en se basant sur l’article 5 de la loi 5395 a considérer que le contrat de bail
commercial est un élément de fonds de commerce donc les conflit qui y sont relative sont
soumis au tribunaux de commerce .cette décision a pour  soucie de protéger le fonds de
commerce et ne prend pas ou considération le bailleur qui n’est pas forcement un
commerçant.

L’expulsion des locaux à usage commercial

________________________________________
– cour d’appel de commence de markech arrêt N° 105 LE 2 OVTOBRE 1990 DOSSIR n)
107/98 publier en ELHADATAL KANONI N° 10 novembre 1998 P 13.
– le tribunal de commerce de Casablanca arrêt daté 9janvier 1998 dossier n°9/98/2003 non
publier.
– Mohamed lfrouji jurisprudence en matière de bail commercial revue droit et pratique
judiciaire N°2 2004 page 143.
–  – la cour d’appel de commerce de Casablanca arrêt n° 181/99 daté 18 février 1999 dossier
n° 99/7/134. Non publier
-cour d’appel de commerce de Casablanca arrêt n°262/99. Daté 64 mars 1999 dossier
22/17/99. Non publier.
– Mohamed lfrouji jurisprudence en matière de bail commercial revue droit et pratique
judiciaire N°2 2004 page 143.
– ARTICLE N°2248 le 14/11/2004 dossier commercial n00/2227 publie a la revue le droit et
pratique judiciaire N° 2 2004/ page 113

 Facebook

La procédure d’expulsion – Chapitre II :

A la déférence de dahir de 1980 relatives au bail civile qui adopte une procédure facile
accomplie par le seul bailleur.

Le dahir de 24 mai 1955 régissant le bail commercial adopte une procédure complexe
qui nécessite la participation des deux parties aussi bien le bailleur que le locataire
qui est tenue a par courir dans cette procédure.

Le dahir de 24 mai 1955 organise la procédure d’expulsion dans son titre II  de îles
article 27 a 35. on nuançons  ces articles on peut dire qu’il se compose de quatre
phase principal qui commence par la mise en demeure faite par le bailleur passant
par la procédure de conciliation accomplie par le locataire et finissons par l’action de
l’article 32, son oublie le droit de repentir  réservé au bailleur.

Avant de passer a l’étude de ces phase de la procédure il convient d’abord de maître

un regard sur le conflit de compétence d’attribution qui a prévalue après la création
des tribunaux de commerce en 12/2/97 antre ces dernier et le tribunaux de premier
instant  et la solution adopté par la cour supprime en métier de bail commercial

Section I : Le conflit de compétence en matière de bail

commercial

A la déférence de la loi de 30 septembre 1953 Française qui attribue la compétence

d’attribution en matière de bail commercial au tribunal de grande instance.

Le dahir de 24mai 1955 ne prévoit aucune disposition relative a la compétence. Avant

la création des tribunaux de commerce en 1997, ce sont les tribunaux de première
instance qui tranche les conflit relative au bail commercial, mais dés la création des
tribunaux de commerce un conflit de compétence a été posé.

On va traiter les différente courant de la jurisprudence marocaine, et la solution

adopter par la cour suprême.
§1 Les courants de la jurisprudence marocain

La jurisprudence marocaine c’est devisé en trois courant, un premier qui attribut la

compétence d’attribution en matière de bail commercial au tribunaux de premiers
instances en deuxième qui attribut la compétence au tribunaux de  commerce et un
troisième courant qui attribue compétence aux deux juridiction citer.

A- Le premier courant attribuant la compétence aux tribunaux de

commerce.

Certain cour d’appel de commerce ont considéré que c(est les tribunaux de commerce
de commerce qui sons compétente pour trancher ces contestation relative au bail
commerciale.

Par ce que les contestation ayant pour objet en élimant de fonds de commence qui est
prévue par  l’alinéa première de l’article 5 de loi relative a la création des tribunaux de
commerce.

C’est l’exemple de la cour d’appel de commerce de markech qui a annulé une décision
de tribunal de commerce de markech date le 7 aoûte  1998 dans lequel cette dernière
a déclaré son incompétence pour tranché une affaire relative du bail commercial et il
a soumis l’affaire au tribunal de première instance pour traite ce genre d’affaire.

La cour d’appel de commerce de markech a motive sa décision on prévient que le

tribunal de commerce en déclarent que les conflits relative aux fonds de commerce
sont ceux qui ont pour objet les contrat de relative aux fonds de commerce tel qu’il
sont définir par le code de commerce  ou ceux qui on pour objet le fonds de commerce
avec tous ces élément n’est pas tout a fait correcte une que l’alinéa  1 de l’article 5 de
le loi 53-95 prévoit tacitement que le tribunal de commerce est comptant pour traiter
les confit relative aux fonds de commerce et on plus le terme »conflits » employer par
législateur dans l’article 5 est générale et englobe tous les conflits relative non pas
seulement au fonds de commerce mais aussi :

Les conflits relative au, relative aux refus de renouvellement de bail commercial et
tous les conflits ayant pour objet l’un des élément de fonds de commerce qu’il s’agit
d’un contrat civil ou commercial.

Le tribunal de commerce de Casablanca. A un point de vue déférent.

B- Le 2 éme courant de la jurisprudence attribuant la compétence

au TPI.

Le deuxième  courant de la jurisprudence a considéré que se sont les tribunaux de

première instance qui doit resté, comme avant la création des tribunaux de
commerce,compétente pour tranchée les conflits relative au bail commercial. Dans le
cadre de dahir de 24 mai 1955.
Ce courant est défendue par le tribunal de commerce de Casablanca qui a déclaré
dans un arrêt daté 9 novembre 1998 que les conflits entre bailleur et locataire d’un
local a usage commercial n’est pas un conflit qui a pour objet le fonds de commerce,
mais un conflit qui a pour objet un élément isolé de fonds de commerce.

Le contrat de bail comme d’ailleurs un conflits entre un propriétaire de fonds de

commerce et un tiers sur les marchandises ce conflit n’est pas considéré comme ayant
pour objet le fonds de commerce.

Mais il rentre dans le cadre de conflit entre commercent a l’occasion de l’exercice de

leur activités commercial.

Donc le conflit entre le locataire est le bailleur a pour objet un contrat de bail d’un
immeuble a usage commercial régie par le dahir de 24 mai de1955.est reste soumis au
tribunal de droit commun
Entre ces deux courant un troisième courant a essayés de trouver une solution
intermédiaire.

C- Le troisième courant compétence dualiste

Le troisième courant adopte une solution intermédiaire entre les deux courant
présidents étudier. D’après ce courant la compétence d’attribution en matière de bail
commercial appartient aussi bien au tribunal de commerce qu’au tribunal de
première instance.

En d’autre terme les deux juridiction sont compétente pour tranché les conflits
relative a l’application des disposition de dahir de24 mai 1955.et ce selon la nature de
chaque partie et la nature de contrat de bail commercial pour chacun d’eux .

Ainsi lorsque le contrat de bail commercial est conclue entre un bailleur civil et un
locataire commerçant c’est au tribunal de première instance de tranché.
Le conflit qui résulte de ce contrat dans le cas où locataire est demandeur et en
l’absence aussi d’un accord avec l’autre partie, le bailleur, de soumettre la
compétence  le litige au tribunal de commerce c’est ce qui résulte d’un arrêt de
tribunal de commerce de Casablanca daté le 18 février 1999 <<…attendue qu’il
apparaît de disposition de dossier qu’il s’agit d’un commerçant et vue qu’il n y a
aucune accord entre les partie de soumettre la compétence aux tribunal de première
instance Danfa…>>.

Mais dans le cas au le bailleur non commerçant ayant la qualité de demandeur décide
de soumettre l’affaire au tribunal de commerce. Cette juridiction reste compétente
même si le locataire commerçant soulève incompétence  de la juridiction.

Par ce que, de point de vue de la cour d’appel de Casablanca, la compétence revient

au tribunal de défendeur.

Et enfin, lorsque le contrat de bail est conclue entre deux commerçant le tribunal
compétent, selon ce courant de la jurisprudence, est le tribunal de commerce vue que
l’art 10 de code commerce considère comme commerciaux les affaires et  les actes
accomplie par les commerçants a l’occasion de l’exercice de leur commerce.

Ligna de l’article 5 de la loi 53/95 soumis a la compétence de tribunal de commerce

les conflit  entre commerçant a l’occasion de l’exercice de leur activité commercial .

Avec la disparité des division de la jurisprudence marocain la coure suprême c’est

obligé de d’adopter une solution définitive
§2- La solution adopter par la cour suprême

La cour suprême dans son article n° 22 48 daté le 14/11/2004 dossier n°00/22 27 a

attribuer la compétence d’attribution en matière bail commercial régit par le dahir de
24 mai 1955 au tribunaux de commerce il a ainsi adopter le point de vue de tribunal
de commerce de marrakech.

La cour suprême a motivé sa décisions en ce basons seulement sur les disposition de

l’article 5 de la loi 5395 qui détermine la compétence tribunal de commerce.

Elle prévoit dans sons arrêt  «attendue que l’article 5 de la loi 53 59 a attribuer la
compétence au tribunaux de commerce en matière des conflits relative au fonds de
commerce. et vue que le droit de repentir est soumis a la procédure de
renouvellement de contrat de bail d’un immeuble a usage commercial.

Qui est un élément de fonds de commerce. et vue que l’article 25 de la loi 5395 prévoit
que les disposition de cette  lois entre en vigueurs le premier jours de sixième mois de
la publicisation on de décret qui détermine le nombre et les siéges des tribunaux de
commerce qui et publier au bulletin officiel le 06/11/1997.

Et attendue qui l’action de repentir entamé par le bailleur le 03 novembre 1999.

C’est-à-dire après le entré en vigueur de la loi  5395 et attendue que la cour d’appel
qui a refusé de la  demande de demandeur de leur compétence de tribunal de
première instance a déclarer que <la mise en demeure est en voyer par le tribunal de
première instance et la décision d’expulsion et l’indemnité sons prononcer par la
même juridiction ce que fait que la demande d’incompétence n’est pas fondé sur une
base légal> fois que ces motif sont illégal par ce que l’action de repentir est soulever
indépendamment après l’entré en vigueur de la loi 53954 ce qui soumis sa décision au
la cassation.

La cour suprême en se basant sur l’article 5 de la loi 5395 a considérer que le contrat
de bail commercial est un élément de fonds de commerce donc les conflit qui y sont
relative sont soumis au tribunaux de commerce .cette décision a pour  soucie de
protéger le fonds de commerce et ne prend pas ou considération le bailleur qui n’est
pas forcement un commerçant.

L’expulsion des locaux à usage commercial

________________________________________
– cour d’appel de commence de markech arrêt N° 105 LE 2 OVTOBRE 1990 DOSSIR
n) 107/98 publier en ELHADATAL KANONI N° 10 novembre 1998 P 13.
– le tribunal de commerce de Casablanca arrêt daté 9janvier 1998 dossier
n°9/98/2003 non publier.
– Mohamed lfrouji jurisprudence en matière de bail commercial revue droit et
pratique judiciaire N°2 2004 page 143.
–  – la cour d’appel de commerce de Casablanca arrêt n° 181/99 daté 18 février 1999
dossier n° 99/7/134. Non publier
-cour d’appel de commerce de Casablanca arrêt n°262/99. Daté 64 mars 1999 dossier
22/17/99. Non publier.
– Mohamed lfrouji jurisprudence en matière de bail commercial revue droit et
pratique judiciaire N°2 2004 page 143.
– ARTICLE N°2248 le 14/11/2004 dossier commercial n00/2227 publie a la revue le
droit et pratique judiciaire N° 2 2004/ page 113

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La mise en demeure – Section II :

Le renvoi de la mise en demeure est devenue une obligation de bailleur envers le locataire
comme l’indique l’article 6 de dahir qui stipule que << par dérogation aux articles 687 ,688 et
689 du dahir de 12 août 1913 (9 Ramadan 1331 ) formant code des obligations et contrats,
les beaux des locaux soumis aux dispositions du présent dahir ne cessent que par l’effet d’un
congé donné au moins  six mois à l’avance, nonobstant toute stipulation contractuelle
contraire ……>>
Donc ce texte impose expressément l’obligation de la mise en demeure pour exprimer la
volonté de mettre fin au contrat , avec une remarque que ce n’est pas cet mise en demeure qui
constitue la limite définitive de ce rapport même s’il est un commencement de plusieurs
procédés tel que: le jugement par la ratification de la mise en demeure.
Et à cause de l’importance de cette dernière, la loi impose certains montions tel que : le délais,
les motifs ainsi que l’innonciation de l’article 27 nous étudierons donc la manière de renvoyer
cet mise en demeure (§1) et ses conditions nécessaires (§2).

§1 : La manière de renvoi de la mise en demeure

La mise en demeure a pour but d’exprimer la volonté de mettre fin au contrat du bail par le
bailleur. Et pour cet objet il est nécessaire de signifie son refus de renouvellement par
l’obligation d’envoyer la mise en demeure dans le délais prévu par la loi.
Donc s’il s’agit d’un contrat à durée déterminée la mise en demeure doit être envoyé dans les
délais de 6 mois avant la fin du contrat de bail.
Par contre, si le contrat est a durée indéterminée la mise demeure peut être envoyé à n’importe
quel moment à condition que le bailleur donne au locataire un délais de 6 mois.
Il ressort de ce la que l’article 6 précise dans son organisation de la mise en demeure un
phénomène opposable aux règles générales surtout les articles 687-688-689 de DOC se sont
donc des lois qui ne fait pas la mise en demeure une obligation en plus de ça va il
n’intéressent pas ni par  sa forme ni par son objet et laisse tout ça au consentement des parties.
Mais ces textes ne seraient pas compatible avec les situations de bail donc le législateur ne
trouve aucune solution que celle de déroger à ces textes pour insister sur l’obligation de la
mise en demeure.

A– La nature juridique de la mise en demeure.

La mise en demeure est un acte juridique par le quel le bailleur concerné exprime son refus de
renouvellement du bail, ce refus il peut être définitif et entraîne la fin du contrat, comme il
peut être une expression de volonté de bailleur qui permet au locataire de conclure un nouvel
contrat avec des conditions aussi nouvelles.
Mai ce n’est pas la mise en demeure tout seul qui met fin au contrat, celle-ci ce n »est qu’un
instrument d’expression de la volonté de mettre fin au contrat de bail.
Donc il est considéré comme un commencement de plusieurs mesures procédurales qui
justifie le jugement d’expulsion lorsque le juge est convaincu selon les circonstances du cas
par les motifs évoqués par le bailleur.
Il est nécessaire donc que la mise en demeure doit mentionnée touts les conditions de validité
de l’acte juridique malgré son indication tout les mentions prévus par le dahir de 24 mai 1955
et à cet effet la mise en demeure doit être envoyé par une personne qui aura la qualité de
propriétaire de la chose louée s’il est la partie bailleur ou partout autre personne a acquit le
droit de  louée le local au tiers.
S’il y a plusieurs bailleurs la mise en demeure doit mentionner touts les noms de touts les
propriétaire sauf si la mise en demeure est envoyé par procureur parmit ces derniers ou si le
reste des propriétaires se sont mis d’accord sur la mise en demeure envoyé par l’un parmit ils.
Mais malgré la condition de la qualité il doit préciser le local concerné par l’expulsion
lorsqu’il s’agit plusieurs locales loués avec l’indication de la qualité de locataire et son
adresse.
Il est obligatoire donc que la mise en demeure doit être fait par écrit avec l’indication de touts
les mentions de délais et motifs d’expulsion ainsi que l’art 27 de dahir- donc si la mise en
demeure ne contient pas touts ces mentions elle n’entraîne pas la fin du contrat même si le
locataire na pas procédé à la tentative de conciliation grâce à la non-conformité de la mise en
demeure aux dispositions de l’article 6  a cet effet, un arrêt de la cour suprême stipule que <si
la mise en demeure été envoyé par le propriétaire au locataire dans le cadre de dahir de 24 mai
1955 ne contient pas touts les mentions prévus par l’art 6 ainsi que l’innonciation de l’article
27 il ne peut concéder le locataire ou cas où il néglige la procédure de conciliation comme un
occupant sans droit ni titre ».

B- Le renvoi de la mise en demeure :

Il est obligatoire que le renvoi de la mise en demeure doive être fait personnellement et selon
les procédés indiqués par l’article 6 de dahir.
Donc le renvoi ne peut être fait que par une lettre recommandée avec accusé de réception ou
par un huissier de justice conformément aux articles:37-38 et de la procédure civile dans ce
cas il y a un accord de la jurisprudence sur le fait que la mise en demeure correcte doit être
conforme à la procédure annoncée par le dahir de 24 mai 1955 au d’expression sur la volonté
de mettre fin au contrat si ce dernier ne prévoie pas des conditions risilotoires dans ce cas on
peut appliquer l’article 26 de dahir .
L’article 26 précité est indiquer un délais autre que celui de l’article 6.le locataire peut faire
face à l’expulsion par refus de la mise en demeure dans ce cas la preuve incombe ou locataire.
La mise en demeure doit être fait selon les dispositions juridiques s’il est envoyé au locataire
lui-même ou dans sont payé à son épouse ou ces prochains ou son conjoint ou tout autre
personne résident avec lui conformément à l’art 38 de la procédure civile.
La cour suprême prend en considération l’obligation d’indiquer dans le certificat de réception
l’identité de récepteur c’est ce qui ressort dans son arrêt qui stipule que <la réception correct
doit indique  sous peine de nullité le nom et prénom de récepteur >

C- Le refus de la mise en demeure par le locataire.

Si la personne concerné à refusé la réception de la lettre ce refus entraîne ses effets par ce
qu’il est considéré comme récepteur de mise en demeure donc il est obligatoire de l’accepter
par ce que le refus remplace  la réception.
Ce principe  est appliqué si le certificat de délivrance indique l’identité de la personne qui
refuse la réception,  pour que ce refus entraîne ses effets il faut qu’il passe un délais de 10
jours sur la date de tentative de notification sur  le refus de réception conformément à l’article
39 de code de procédure civile.
Un autre problème à été posé est celui de < l’envollope non demandé> qui concerne la mise
en demeure envoyé par la poste selon le certificat d’administration postal. Ce problème est
totalement différent de celui de refus de réception à cause de ce là la doctrine à ouvrir une
grande discussion concernant la sécurité de la mise en demeure sans envollope.
Un jugement de la cour suprême est très claire dans sont arrêt qui stipule que < il est
impossible de considérer le terme  » non demander  » comme un refus de réception >  et que
<le retrait de la mise en demeure dans l’administration postale ne remplace pas la réception >,
en tant que la cour suprême à commencer de changer sont point de vue sur le terme
<l’envollope non demandé >lorsqu’il décide que le pourvoi en cassation qui concerne le
terme  non demander ne signifie pas que le locataire à accepter ou refuser la mise en demeure.
C’est une point d’actualité qui ne peut être soumise au contrôle de la cour suprême   cette
décision à été expliquer par le fait que la cour suprême favorise tacitement aux tribunaux
concernés de prendre la décision compatible à chaque cas pour faire face à cette handicap un
courant de la doctrine <demande d’annuler les procédés de la mise en demeure par la poste et
se contente par les procès des secrétaires greffiers>
Ces procédés peuvent être considéré comme une solution contre les mauvaise foies de certains
bailleurs qui envoyant aux locataire des envollpes vides pour justifient la perte de droit de ces
dernier, mais la quasi-totalité de juridiction marocain adoptent pour le moment les procédés
de la mise en demeure par le huissier de justice pour mieux expliquer on expose un arrêt de la
cour suprême qui prévoie que <la non acceptation ou le retrait effectif d’une lettre
recommandée dans la poste ne peut éviter la mise en demeure à entraîne ses effets, par ce
qu’il est impossible à une seule partie de contrat et par son seul volonté d’empêcher la
continuation d’un délais juridique contre lui, à cause de ce là le locataire d’un lieu à usage
commercial qui ne reçoit pas une lettre recommandée qui porte la mise en demeure renvoyé
par l’administration postale ne peut empêcher cette dernière de réaliser ses effets ni celle de
l’expiration de délais de 30 jours précisé par l’article 27 de dahirs de 24 mai 1955 donc il doit
au locataire de posé sa demande devant le président du tribunal sous peine de la perte de son
droit >
Une autre point très importante qu’il faut souligner est celle que la mise en demeure doit être
fait au locataire lui-même ou à une autre personne qui lui remplace et son payé, mais il faut
que la délivrance doit être faite à une personne adulte et non pas à un mineur à ce moment là ,
le huissier de justice doit indiquer dans le certificat de délivrance tout les informations
nécessaire concernant la personne qui reçoit la lettre une décision de la cour suprême à ce
propos stipule que <la mise en demeure envoyé à un mineur est correcte et entraîne ses effets
juridiques >  contrairement à là réunion des législations arabes qui disent que la mise en
demeure fait à une personne moins de 18 ans ne peut entraîné ses effet juridiques.>
Ce que nous remarqueront donc c’est que la cour suprême doit réviser sa décision à propos de
la mise en demeure envoyé à un mineur pour être d’accord avec la réunion des législations
arabe il ne faut sera très sévère sur cette réunion surtout dans le cadre de dahir de 24 mai 1955
pour mieux éviter la perte des droits de locataire.

§2: Les conditions de la mise en demeure:

Pour que la mise en demeure être correcte et valide il faut qu’il remplisse certains conditions
sous peine de nullité et sur les quelles le locataire peut se basé pour son refus de la mise en
demeure parmit les plus important sont: l’indication de délais de 6 mois (A) l’innonciation des
motifs évoqués par le bailleur (B) et la reproduction de l’article 27 de dahir de 1955 (C) on
analysons successivement ces conditions.

A- L’indication de délais de 6 mois

a- La continuation de contrat du bail par cause de non

indication de délais de 6 mois:

Lorsque le bailleur est obligé de renvoyé au locataire une mise en demeure pour exprimer son
refus de renouvellement, il doit donc le fait conformément à l’article 6 de dahir tel que les
mentions obligatoires surtout d’indication de délais de 6 mois.
Une problématique à été posé concernant le contrat du bail à durée déterminée puisque le
bailleurs est obligé de respecter la date du contrat et de ne pas envoyé la mise en demeure au
moment où le contrat est en cour si la date du contrat est proche de sa fin et le bailleur néglige
le renvoi de la mise en demeure le contrat du bail est continue jusqu’ après la date déterminée.
Aussi il peut être considéré en cour ou plutôt applicable si la mise en demeure a été envoyée
sans indication de délais de 6 mois.
Un jugement est prise en compte par la législation qui stipule que < si le bailleur ne donne pas
au locataire le délais de 6 mois le contrat est en cour après l’expiration de duré déterminée et
que le renvoi pour cassation de jugement est une dérogation aux dispositions de l’article 6
lorsqu’il annonce l’expulsion du locataire cependant, ce dernier occupe le local par un contrat
écrit pendant plus de 2 années, et que le bailleur ne lui donne ce délais >  donc la poursuite du
contrat signifie sa mise en application jusqu’après la date limite, et non pas leur
renouvellement.
Ce là signifie que l’hypothèse  de renouvellement du contrat de bail ne peut être prise en
considération selon l’article 6 de dahir de 24 mai 1955.
Donc au lieu de renouveler le contrat de bail sa poursuite est devenu une solution possible
jusqu’à ce que la mise en demeure à été faite et que la demande de bailleur d’expulser le
locataire à été accepter selon la procédure de dahir.

b- L’avis de la doctrine et de la jurisprudence sur la

négligence de bailleur de délais de 6 mois.

Les délais de 6 mois prévu par l’article 6 de dahir à engendrer plusieurs avis doctrinaux et
jurisprudentiels concernant quelle procédure on peut suivre et appliquée lorsque la mise en
demeure ne contient pas ce délai.
Un avis de la doctrine vois que la sanction dans ce cas est la nullité de la mise en demeure par
ce que c’est la loi lui-même qui détermine ce délais et il ne faut pas le déroger, donc si le
bailleur donne au locataire un délais inférieur à 6 mois, ce dernier à le droit de demander le
reste de délais jusqu’à 6 mois.
Par contre, la jurisprudence annonce un autre avis dans lequel il stipule que << il est
nécessaire d’indiquer dans la mise en demeure le délais de 6 mois même si le contrat est à
durée déterminée et que le locataire reçoit la mise en demeure avant la fin de délais de 6 mois
>> .
Selon ce jugement il est insuffisant au bailleur de respecter ce délais par la forme mais il doit
l’indiqué dans la mise en demeure.
Un autre courant doctrinale prévoie que l’article 6 de dahir ne concerne seulement que le
renvoi de la mise en demeure avant 6 mois de la fin du contrat et qu’il n’est pas obligatoire au
bailleur d’indiquer ce délais dans la mise en demeure comme c’est le cas des motifs
d’expulsion qui est obligatoire ainsi que l’innonciation de la article 27 tel quel est .
Ce courant ajoute que la non indication de délais de 6 mois ne peut entraîner la nullité de la
mise en demeure et puisque ce délais est déterminer par le législateur le locataire peut prenne
application soit que le bailleur l’indique ou non dans la mise en demeure.
Selon le contenu cet avis à pour but d’assurer au locataire le plus possible de protection contre
l’expulsion abusive.
Aussi une mise en demeure valable, complète et contienne tout les mentions obligatoire à
pour double objet, d’une part, il permet au locataire de connaître ses droit d’occuper le local
jusqu’à l’expiration de délais prévu par la loi et d’autre part, faire connaître au locataire la
partie judiciaire spécialisée en cas de conflit.
En droit Français conforme au dahir de 24 mai 1955 une caractéristique à été faite entre le cas
de refus de renouvellement du contrat et celui de la rupture du contra de bail.

B- L’ innonciation des motifs évoquer par le bailleur:

L’innonciation s’explique par le fait que le  bailleur indique dans la mise en demeure les
motifs légitimes pour que le locataire prendre connaissance de cause, nous étudierons donc la
base juridique d’innonciation des motifs ainsi que la procédure juridique décidée en cas de
négligence de cette mention et en cas d’illégalité des motifs évoqués.

a- La base juridique de l’innonciation des motifs:

L’article 6 de dahir impose au bailleur d’indiquer ou de préciser les motifs d’expulsion et cela
contrairement aux règles générales.
Cette obligation lui-même été considérée comme une limite à la liberté de propriétaire de
restituer son local. Mais cette limite à pour objet la poursuite du rapport contractuel et la
réalisation d’une certaine égalité entre les deux parties contractant.
Par conséquent, l’obligation imposée au bailleur est parmit les motifs juridiques qui permet
d’éviter les mauvaises fois des bailleurs contre les locataires pour cela la négligence de cette
obligation entraîne l’impossibilité de contraindre le locataire par la perte de son droit.
En plus de ça la mention des motifs à pour but principale de donner au locataire la chance
pour prendre les mesures favorables avant la fin du contrat.
La justice à annoncée un jugement à ce coté là qui stipule que << lorsque le législateur
impose cette obligation il a voulu favorisé au locataire de faire décidé lui-même en
connaissance de cause est ce qu’il doit accepté la décision du bailleur ou non ou de demandée
les dommages–intérêts>>

b- La voie doctrinale sur la négligence d’indication des motifs

d’expulsion.

Plusieurs avis doctrinales ont été posé concernant la procédure juridique qu’il faut appliquer
au cas ou le bailleur n’indique pas dans la mise en demeure les motifs d’expulsion, certains
disent que c’est la nullité de la mise en demeure. D’autre dit que le droit de locataire ne peut
être perdu.
•    C’est la nullité de la mise en demeure:

En cas de négligence des motifs d’expulsion et selon la décision de la cour d’appel de Rabat,
qui devenu conforme au courant sur lequel prend base les cours française dans son application
de la loi de 30 septembre 1953, et le cas c’est que l’article 5 de cette loi stipule expressément
la nullité de la mise en demeure pour cause de non indication des motifs d’expulsion, en tant
que cette loi décide en plus de ça le renouvellement du contrat de manière tacite après
l’expiration de 2 ans sur le renvoi de la mise en demeure qui est incomplet.

Par contre, la doctrine ne prévoit pas la nullité de la mise en demeure dans le cadre de dahir
de 24 mai 1955 et pour cela le professeur Mr. Ahmed assime voie qu’il faut caractérisé le cas
de la fin du contrat à celle de la résiliation du contrat dans la quelle il faut indiquer les motifs
d’expulsion dans ce second cas la négligence peut entraîner la nullité à l’exception de 1ere
cas. (Ouvrage page 34).

•    C’est la non perte de droit de locataire:

La non perte de droit de locataire est une mesure prise par certain courant judiciaire en cas de
renvoi de la mise en demeure sans motifs d’expulsion, et comme ça un jugement à été prévu
par la législation <<selon l’article 6 le bailleur doit sous peine d’incapacité de preuve la perte
de droit de locataire et conformément à l’article 27 préciser les motifs d’expulsion »( ).
Il prévoit aussi que «l’article 6 de dahir n’oblige pas comme la loi française que la mise en
demeure doit être mentionnée tout les motifs sous peine de nullité. Car la seule sanction en
cas de négligence est celle de l’impossibilité de la perte de droit du locataire comme l’indique
l’article 27 ».

C- La procédure judiciaire appliquée en cas d’indication des

motifs non valables:

Dans le cas où le motifs d’expulsion n’est pas valable plusieurs procédés peuvent être
appliqués aussi un courant prévoie l’applications de l’article 10 de dahir un autre se contente à
l’application d’obligation de nullité de la mise en en demeure nous analyserons donc
successivement les deux courants :
•     L’application de l’article 10 de dahir:

Ceux qui disent par l’application de l’article 10 de dahir de 24 mai 1955 constatent que le
droit de bailleur de restituer son local n’est pas limité puisqu’il est obligé de payer les
dommages intérêts d’expulsion.
Pour cela le bailleur n’est pas obligé de justifie le motifs pour lequel veut mettre fin au contrat
mais il est libre de demander  l’expulsion à n’importe qu’il motifs soit légale ou non sauf s’il
refuse de payé les dommages d’expulsion quelque soit total ou partiel il doit donc justifie la
mise en demeure.
Pour conclure il disent que <le droit de refuser le renouvellement est un droit absolu par ce
que le faite de refuser si le paiement des indemnités est un droit limité qui ne peut être accepté
sauf si  les motifs évoqués par le bailleur étaient justifiés par exemple le non paiement de
loyer par le locataire> ( ).
A cet effet si le tribunal saisie observe la validité des motifs évoqués par le bailleur il ordonne
l’expulsion avec la réserve de droit de ce dernier, car le paiement est obligatoire mais
partiellement en cas de démolution.
Mais en cas d’invalidité des motifs le tribunal ordonne le paiement des indemnités total avec
la rupture de contrat parallèlement au refus de renouvellement et conformément à l’article 10
de dahir.
Il ressort de cet avis que l’indication des motifs dans la mise en demeure n’est pas obligatoire
grâce à l’obligation de paiement des indemnités au locataire a ce côté un arrêt de la cour
suprême à été rendue qui stipule que :<l’invalidité des motifs n’entraîne que le paiement des
indemnités prévus par la loi> ( )

•      La nullité de la mise en demeure à cause d’invalidité des

motifs d’expulsion:

La doctrine à critiquer le courant qui prend application de l’article 10 de dahir interprétant sa

critique par le fait que cet courant donne la priorité au propriétaire à l’encontre du locataire et
que l’explication posé à l’article 10  na aucun effet juridique par ce que l’article lui-même ne
parle pas sur la mise en demeure  mais il se contente sur le principe d’expulsion avec
indemnité, pour donner au bailleur l’initiative de mettre fin au contrat pas plus.
Cependant que l’article 6 de dahir  qui doit avoir application en tout cas surtout celle de la
rupture du contrat de bail avec l’obligation de suivre la procédure prévue par le dahir tel que
l’indication des motifs d’expulsion.
La doctrine prévoie que <cette application est refusée car, c’est la volonté de législateur est
celle de l’indemnité en cas d’invalidité des  motifs donc il n’y a aucune différences entre les
motifs d’expulsion et les motifs de refuse de renouvellement >( )un autre courant de la
doctrine prévoie que <l’article 27 de dahir faire une distinction entre les motifs d’expulsion et
celles de refus de renouvellement ( ) et que l’application de l’article 10 malgré que le bailleur
ne le demande pas et ne l’indique pas dans la mise en demeure est une application qui entraîne
le changement des motifs évoqués dans la même mise en demeure.

D- La reproduction de l’article 27 de dahir de 24 mai 1955.

Le bailleur est obligé de mentionner dans la mise en demeure l’article 27 de dahir de 24 mai
1955- cet article à un rôle très important dans l’information du locataire par les mesures à
prendre en cas de réception de la mise en demeure.
Comme on a déjà dit l’article 27 permet au locataire de connaître ses droits afin de les
protéger. vue cette importance de l’article 27 donc chaque mise en demeure qui ne contient
pas cet article est considérée comme incomplète et négligente de la protection voulue par la
loi à l’encontre des locataires et à ce moment là cet mise en demeure na aucun effet juridique.
La dernier alinéa de l’article 6 de dahir qui  dispose que < le bailleur doit, à peine de ne
pouvoir opposer au locataire les forclusion prévue à l’article 27, préciser les motifs du congé
et reproduire les termes de  cet article >
Car, il faut noter que l’article 27 doit être indiqué dans la mise en demeure de manière claire
tel quel est donc l’article 27 de dahir stipule que <le locataire qui entend soit contester les
motifs du congé ou du refuse de renouvellement invoqués par le bailleur , soit demandes le
paiement d’une des indemnité prévues au titre III du présent dahir ou qui n’accepte pas les
conditions proposés pour le nouveau bail, doit saisir le président du tribunal de premier
instance de la situation de l’immeuble dans -le délai de trente jours à compter de la réception
du congé ou de la réponse du propriétaire prévue à l’alinéa première de  l’article 8.
Passé ce délit et sous réserve des disposition du dernier alinéa de l’article 6 et du deuxième a
alinéa de l’article 8 ci-dessus,  il se trouve forclos et il est réputé soit avoir renoncé au
renouvellement ou à l’indemnité d’éviction , soit avoir accepté les condition proposé pour le
nouveau bail>
Alors que le procédure juridique concernant la mise en demeure qui manque l’article 27 à été
posé en décision par plusieurs courants parmit lesquels :
•    Un courant constate que la reproduction de l’article 27 dans la mise en demeure est
obligatoire pour que le locataire sera en connaissance de cause et prendre les mesures
favorable à son affaire.
Dans ce cas la cour suprême considère comme nul la mise en demeure qui ne reproduit pas
l’article 27.
•    Un autre courant prévoie que <si la bailleur ne reproduit par l’article 27 dans la mise en
demeure donc la sanction dans ce cas se distincte selon que le locataire à suivre la procédure
de conciliation ou non, deux hypothèses sont donc nécessaire d’application :
1ère hypothèse : où le locataire à négliger la procédure de conciliation:
Dans ce cas la section prévue est celle de l’impossibilité de porter preuve centre le locataire
par la perte de son droit conformément au terme employé dans l’article 27.
2éme hypothèse : où le locataire poursuivie la procédure de conciliation même si la mise en
demeure ne reproduit par l’article 27.
Est-ce que le terme employer dans l’article 27 <forclos> signifie que ce dernier set pour but
d’être loin à la nullité de la mise en demeure ?
L’article 27 reste silencieux à cette point mais il engendre des difficultés si le locataire
s’adresse au juge conciliateur même en l’absence de reproduction de l’article 27 car, c’est une
dérogation par ce que le locataire ne subie aucun dommage ici donc il na pas le droit de
pourvoie en cassation pour la nullité de la mise en demeure.
Sur cet effet se base la coure suprême dans sont arrêt qui stipule que < le locataire qui peut
procédés à la mesure de conciliation pendant le délais prévu par la lois perde le droit
d’invoquer l’irrégularité de la mise en demeure pour cause de la non reproduction de l’art 27
de dahir > donc l’avantage de locataire est de ne pas procédé à la procédure de conciliation ou
cas où il reçoit une mise en demeure qui ne contienne pas l’article 27 si non la mise en
demeure peut être conséderé comme valable.
Le locataire au droit donc d’option entre la poursuite de la procédure de conciliation ou non
dans cas il peut avoir la perte de son droit.
Cependant, lorsqu prudence ne prévois pas que l’absence d’indication de l’article 27 dans la
mise en demeure nécessite la nullité surtout si le locataire à essayer d’éviter le problème par le
prise en copte de la procédure de conciliation dans ce cas la cour suprême décide que << si  la
mise en demeure envoyée par le propriétaire au locataire dans le cadre de dahir 24 mai 1955
été négligent ou manque les mentions obligatoires prévus par l’articl6 de dahir ainsi qu’il ne
reproduit pas l’article 27 le locataire qu’il ne tenter pas à la procédure de conciliation peut être
considéré comme résident sans droit ni titre >> .

Chapitre II : La procédure d’expulsion

L’expulsion des locaux à usage commercial

________________________________________
–   Mohamed bounbate – le bail commercial entre le dahir de 24 mai 1955 et le code de
commerce 1999
– Abdelouhab ben sid le précédent ouvrage page 50.
–   ouvrage de Mohamed Elkaddouri la page 22.
– Arrêt n° 188 daté le 15/3/1978 la revue de justice et de droit /129 page 76.
– arrêt de cour suprême – 442 LE 25/2/1987 DOSSIER CIVIL n- 127 page 79.
– Arrêt N° 303 daté le 4/6/1975 revue de justice et de droit N° 127 page 79.
–  Arrêt N° 9 /2/1983 dossier civil N° 7835 revue de justice la ce N°32-1983 page 219
– arrêt de le cour supprime N° 21128 de 24/11/1986 dossier N° 98/134 page 70.
– Elkhoudri lakbir < le des locaux et son expulsion > Casablanca 1982 page 169
– arrêt de 7/12/1965; les arrêt de le cour suprême la chombre civile 2-1962-1965 page 209
public aux ministère de la justice.
– décision de la cour suprême N°246 revue de justice N° 38 la page 8
– Mohamed Elkaddouri ouvrage précédent la page 29
– Décision civile N° 331 de 2/7/1969 la revue de justice de la cour suprême .N°15 la
page :25.
– le tribunal de 1ere instance de Rabat de 14/10/1981 dossier n’est pas publié.
– Ahmed assime la page 27.
-Mohamed Elkaddouri est ouvrage la page 25.
– Rabat le 15/04/1960 la revue des tribunaux marocains 10 novembre 1960 la page 101Med
bounbate <<le bail commercial entre le dahir de 24 mai 1955 et le code de commerce
>>1999.
– décision de la cour d’appel de Rabat daté le 4/03/1960 publier à la revue des tribunaux
marocains daté a 25 novembre 1961 page:105.
– Casablanca le 8 mars 1965 revue des tribunaux marocains le 25 avril 1965 page 44.
Rabat le 15 avril 1960 la même revue de 10/11/1960 page 101.
-Ahmed Assime page 35 ( ‫الحماية القانونية للكراء التجاري ز دراسة نظرية تطبيفية للنصوص على ضوء قرارات‬
‫بعدها‬ ‫وما‬ 35 ‫ص‬ ‫األعلى‬ ‫المجلس‬.
–  la cour suprême dossier civil N° 3228 le 30/11/1988 la revue du justice N° 42-43 en 1989
la page 123 et la décision de la cour d’appel de Fès le 21/1/1981.
–  MHAMED BOULMAN>OU  VRAGE PR2C2DENT LA PAGE 19 .
– Elmoukhtar elattar <ouvrage précédent la page 106.
-l’article 6 dernier alinéa du dahir de 24 mai 1955
– l’art 27 du dahir de 24 mai 1955.
– décision de la cour N° 71 de 2/1/1982 dossier civil 89480 la revue de la justice N° 30 page
26

 Facebook
La tentative de conciliation et l’action de l’article 32 – Section III:
Après avoir reçus la mise en demeure le locataire ne doit pas resté attendre l’action 
de bailleur, mais doit entamé une tentative de conciliation, après l’échec de celle-ci les
partie passe a la troisième étape qui est l’action de l’article 32.

§1 La tentative de conciliation
L’article 27 oblige le locataire qui entend, soit contestes les motifs de congé ou de
refus de renouvellement ou de demander le paiement des indemnités, doit saisir le
président de tribunal dans un délai de 30 jours a compté de la réception du congé ou
de la réponse du propriétaire.
Le régime de la procédure de conciliation se distingue selon que les deux parties ont
comparue ou non.

A- La comparution des deux parties.

La comparution personnelle des deux parties est une condition substantielle au

succès de la tentative de conciliation aussi les parties peuvent être représenté par leur
mandataire mais le juge peut ordonner leur comparution personnelle.
Dans le cas de leur comparution le président de tribunal ou le juge qui le remplace ce
tient une audience de conciliation dont il dresse un procès –verbal.
Il fait constaté dans ce dernier les motifs de refus opposé par le bailleur ainsi que les
demandes et offres respective des deux partie sur le prix, la duré, le point de départe
et les autre condition du bail.
En tout état de cause cette procédure peut aboutir a lune des ces trois situation :
a.    si les partie tombent d’accord sur le renouvellement et sur les clauses et les
conditions .ils seront tenue de rédiger le nouveaux bail un se refuant aux indication
porté aux procès-verbal de l’audience.
Notons cependant que l’aboutissement a un accord amiable a ce tarde constitue la
minorité des solution qui voient le jour a l’audience , étant donné que la quasi-totalité
se passant hors de prétoire.
La procédure de conciliation a été considéré comme une complication inutile ( ).
b.    si le bailleur refus le renouvellement du bail le locataire doit saisir le tribunal de
commerce soit pour contesté le refus soit pour demande le paiement d’une indemnité
évictions ( ).
c.    si le bailleur accepte le principe de renouvellement mais qu’un désaccord subsiste
sur les conditions du nouveau bail le président de tribunal de commerce statue par
une ordonnance et détermine d’office les condition de nouveaux bail.
L’article 9 et 24 de dahir de 24 mai 1955 détermine les règles a suivre par le juge pour
déterminé la duré de bail l’article 9 distingue entre deux cas le premier est le cas ou la
duré de précédent bail est détermine.
Dans ce cas la duré de nouveaux bail doit aussi être a duré déterminé sans excédé 5
ans et le deuxième cas est le cas ou la duré de précédent bail est indéterminé, la dure
de nouveau bail aura égal a la durée effectif du bail précédent sans quelle puisse être
supérieur a 3 ans.
Le même article ajoute que le nouveau bail prendre effet a compté de la date de
l’expiration de précédent bail dans le cas ou ce dernier a été dénoncé six mois avant
cette date.
Ou bien le cas contraire le nouveau bail prendra effet le premier jour du mois suivant
soit la date de notification de congé soit celle de la demande ou l’offre de
renouvellement.
L’article 24 compte a lui annonce que le montant de loyer pour a être déterminé
d’après :
La surface réel affecté a la réception du public ou a l’exploitation en tenant copte de
l’état  de l’équipement des locaux et la nature, la destination des locaux , de leur
accessoire et leur dépendance et la sur face des ouvert sur rue par rapport a la surface
de local.
La surface réelle des locaux annexer éventuellement effectué a l’habitation de
l’exploitation.
L’importance de la ville du quartier de la rue et l’emplacement et lors que il s’agit des
locaux a destination déterminé, la nature de l’exploitation et des commodité offert
pour l’entreprendre il sera également tenue compte des charges imposées du
locataire.

B- La défaillance de l’une des parties.

En cas ou le locataire n’entame pas la tentative de conciliation dans 3 jour qui suivent
la réception de la mise en demeure il perd sont droit de :
1)    De demande le renouvellement de bail et les indemnité le cas ou la mise on
demeure prévoit expressément le refus de renouvellement.
2)    De contesté des condition de renouvellement an vas ou le bailleur accepte le
renouvellement mais avec d’autre condition le locataire est réputé renoncé au
renouvellement de bail dans le premier cas, et puisque le bail est censé fini par le
renvoie de la mise en demeure le locataire est ou situation d’un occupant  sans droit
ni titre et s’expose a d’expulsion ( ).
Le silence de locataire dans le deuxième cas présume son acceptation au condition de
bailleur et contrat de bail est censé renouvelé vue que le bailleur a proposé la
renouvellement mais avec d’autres condition, et le silence de locataire signifie qu’il a
accepté ces condition.
Le bailleur ne peut donc demandé son expulsion. C »est le point de une adopté par la
cour suprême dans un arrêt date le ,3 novembre 1981 dossier civil N°59447 ( ).
Ce pondent cette pérscemption d’acceptation est simple c’est-à-dire qu’il ne s’agit que
d’une présomption simple au profit de locataire, ce qui permet au bailleur de prouvé
le contraire c’est le cas par exemple de locataire qui conteste les condition de bailleur
dans une lettre adresser a ce dernier sons entamé la procédure de conciliation ni
saisire le juge de fond ( ).
De même de locataire négligeant perd son droit de demande l’indemnité de refus de
renouvellement par ce que le bailleur na pas refuser le renouvellement donc il n’a y a
aucune raison de le sanctionner civilement par une indemnité ( ).
En cas de défaillance de bailleur, malgré la convocation adresser par le président de
tribunal de commerce, ce dernier prononce un jugement par défaut de
renouvellement de bail dans des condition qu’il détermine .toute fois le bailleur peut
faire opposition a ce jugement dans les 15 jour de sa notification.
En cas ou le propriétaire se présente mais refuse le renouvellement le juge
conciliateur est tenue de lui demander les motif de son refus et s’il accepte
d’indemniser le locataire et le mentant de cette indemnité.
Et montioner ce ci dans un procès- verbal non susceptible de aucune recoure, sa
mission consiste seulement a concilier ( ).
Chapitre II : la procédure d’expulsion
L’expulsion des locaux à usage commercial
_______________________________________
– M BENNA Amer. »Nécessité d’une révision de la législation marocain  » IN AL
MOUHOMATTE N° 3P51.
– ABDE RAHAMANE CHAOUI ROQUI OP. CIT. page 133.
– ABDE RAHAMANE CHAOUI ROQUI OP. CIT. page 134.
–   arrêt de la cour suprême daté le 13 Novembre 1981, dossier civile 59447 non
publie.
–   la cour suprême a soutenue la discision de la cour d’appel  qui a ordonner
l’expulsion de locataire qui n’a pas entamé la procédure de conciliation et qui par
une lettre adressé ou bailleur , a refuser les condition de renouvellement
arrêt de la cour suprême daté le 26 mars 1980 dossier civil N° 76594.non publier
– ‘‫أحمد عاصم الكراء التجاري واألصل التجاري دراسة تحليل وتطبيق سلسلة دروس المعهد منشورات جمعية تنمية‬
46 ‫ص‬ 1982 ‫القضائية‬ ‫والدراسات‬ ‫البحوث‬.
– ‘‫أحمد عاصم الكراء التجاري واألصل التجاري دراسة تحليل وتطبيق سلسلة دروس المعهد منشورات جمعية تنمية‬
48 ‫ص‬ 1982 ‫القضائية‬ ‫والدراسات‬ ‫البحوث‬.
– arrêt de la cour suprême daté le 31/20/1979 dossier civil 71027 non publie
— ‘‫أحمد عاصم الكراء التجاري واألصل التجاري دراسة تحليل وتطبيق سلسلة دروس المعهد منشورات جمعية تنمية‬
56 ‫ص‬ 1982 ‫القضائية‬ ‫والدراسات‬ ‫البحوث‬.
-56 ‫نفس المرجع ص‬.

 Facebook
§2 L’action définitif de l’art 32.
Après l’échec de la tentative de conciliation, et c’est le principe dans la pratique
marocain, les partie ou l’une deux est en droit de passer a la troisième étape de la
procédure qui est l’action de l’article 32.
Dans qui est le tribunal compétent pour recevoir cette action ?qui sont ces
compétences?

A- Le tribunal compétent.

L’action définitive de l’article 32 doit être entamé au prés de tribunal de commerce

dans le ressort de quel se trouve l’immeuble et dans un délais de 30 jour de la
notification de procès verbal de l’échec de la tentative de conciliation.
Le procès verbal notifier au partie doit mentionner le délais de 30 jours pour
déclenché l’action de l’article 32 a défaut de prévoir ce délais les partie et surtout le
locataire dispose d’un délais ou vert pour entamer cette action d’après le point de vue
de la cour suprême, sans toute fois que se délais soit supérieur a 2 ans (délais de la
prescription de tous les action de dahir de 24 mai 1955 prévue par l’article 33).
De même si le locataire a entamé l’action de l’article 32 dans le délai prévu. il na pas
le droit de conteste l’irrégularité de la notification  .

B- La compétence de tribunal de l’action de l’article 32.

Au terme de l’article 32 le tribunal de commerce et compétent pour tranché deux

demande principale de locataire a savoir:

 La contestation du motif invoqué par le bailleur.

 La demande des indemnité de refus de renouvellement dans le cadre
des l’article 10 et suivant de dahir de 24 mai 1955 mais en pratique le
locataire ajoute toujours une autre demande celle de la contestation de
la régularité de la mise en demeure.
Le locataire en contestant les motif invoque par le bailleur tend a obtenir une
indemnité d’éviction dans le cas ou les motif invoque par le bailleur est de nature a le
privé de toute indemnité, ou encre d’obtenir une indemnité éviction eu lieu d’une
indemnité partiel.
Dans le cas ou les motif invoque par le bailleur lui donne droit seulement a une
indemnité partial, mais en tout état de cause le cataire ne peut demande le
renouvellement force de bail en cas de refus de bailleur .même en cas aux les motif
invoque par le bailleur sont illégal.
Simultanément a la contestation des motif locataire demande le payement des
indemnité de refus de renouvellement tel prévue par le b l’article 10 et suivant de
dahir 1955 qui peut être soit une indemnité d’éviction égal au mentant de fonds de
commerce ou une indemnité partial égal au non tant de loyer de 2ans 3 ans ou 5 ans
selon les motifs invoque par le bailleur et leur légalité.
Face ou silence de dahir 24 mai 1955 sur location de la régularité de la mire en
demeure, une que l’article 27 organise la tentative de conciliation et le juge
conciliation na le choit de trancher aucune contestation relative a la mise en demeure
alors que l’article 32 prévoit que juge de l’action de l’article 32 est compétent a
recevoir deux demande la contestation des motif de refus et la demande des
indemnité.
Les juridictions marocaines après une hésitation acceptent la demande de locataire
qui conteste la régularité de la mire en demeure.
Ainsi le locataire a le droit de contesté la mise en demeure s’il ne content par les
mention prévue par l’art 6 ou en cor qu’il a été an voyer par une personne n’ayant par
la qualité de le jour en va étudier les effets de la contestation de régularité dés la mise
en demeure en trois nivaux :
D’abord ou niveau de la tentative de conciliation, ainsi le locataire qui par entamé la
procédure de conciliation et consiste l’irrégularité de la mise en demeure.
Il peut invoquer soit le manque de montionée l’article 27 dans le cas le bailleur ne
peut pas invoque la perte des droit de locataire par ce que il na pas entamé la
procédure de conciliation ce dernier peut invoque son droit de recourir au juge
conciliateur a  n’importe qu’il moment tant que sont droit n’a pas été prescrit par le
délais de prescription qu’est deux ans.
Soit en cor que l’irrégularité de la mise en demeure porte sur un autre motif dans ce
cas le locataire peut invoquer contre l’action de bailleur l’irrégularité de la mise en
demeure qui n’est pas conformes du disposition de l’article 6 et la mise en demeure
irrégulier ne produit aucun effet et peut ainsi échapper a l’expulsion.
En suite cas ou le bailleur accepte de renouvelé le bail mais d’autre condition dans ce
cas et vue que l’acceptation de bailleur de renouvelé le bailleur permet aux partie
d’arrive a la phase de l’action de l’article 32 le locataire en cas d’irrégularité de la mise
en demeura deux solution ou bien renoncer a la tentative de conciliation et déclenche
une action d’irrégularité de la mise en demeure mais dans ce cas il risque de perd tout
recours contre le bailleur en cas de l’échec de son action vue que le délais de 30 jour
pour recourir a la tentative de conciliation et de calancher en même temps une action
d’irrégularité de la mise en demeure suite au règle de droit commun.
En fin en cas ou le bailleur refuse le renouvellement de bail le locataire peut invoque
devant le juge de l’action de l’article 32 la nullité de la mise en demeure comme
demande principale et la demande de contestation des motif de refus de
renouvellement et celle des indemnité comme demandes exceptionnel en cas de non
aboutissement de la demande principal.
En tout état de cause la décision de juge de fond est tous des recours notamment
l’appel et la cassation.

§3 Le droit de repentir :
Le législateur a permet au bailleur qui a expulsé son locataire et qui est sanctionné
par des dommages d’intérêt qui ne peut pas supporter, sur tous en cas d’une
indemnité d’éviction égal au fondes de commerce, une dernière chance d’échappé au
paiement de ces indemnité ou contre partie d’accepter le renouvellement de bail avec
les condition de précédent bail ou avec les condition déterminé par le juge dans de
l’article 30.
C’est le droit de repentir qui est prévue par l’alinéa 2 de l’article 32 qui énonce :  » le
propriétaire qui a succombé peut dans le lais de 30 jour a compter du jour ou la
décision est devancée définitive il s’agit d’une décision de 1er instance ou la
notification de l’arrêt sil s’agit d’une décision de la cour d’appel, se soustraire au
payement de l’indemnité, à charge pour lui de supporté les frais de l’instance et de
consentir ou renouvellement de bail dans les condition en cas de désaccord, fixé
conformément aux règle de l’article 30.
Ce droit ne peut être exercé que autant que le locataire est une dans les lieux et n’a
pas déjà loué ou acheté un autre local ».
Le bailleur ne peut donc exerce ce droit que dans un délais de 30 jours et a condition
aussi que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà louer un autre local.
Le bailleur qui invoque ce droit doit supporter les frais de l’instance.
Conclusion

Nous avons essayer dans ce modeste mémoire faire une évaluation de dahir de
24/03/1955 après plus de quarante ans de son application et c’est un duré suffisante
pour constaté ces lacunes qu’il contienne et de le degré de d’efficacité des procédures
qu’il établie.
Le progrès économique et social qui a connue le Maroc dans tous les années a rendue
b disposition de cette lois incompatible  a l’actualité marocain ce que rend sa révision
indispensable.
Dans ce cadre nous proposons certaine modification qui d’après notre étude
paraissent utile:
D’abord l’annulation de la procédure établie par l’article 7 et suivant qui oblige la
locataire dans le cadre de bail a duré détermine a adressé une demande de
renouvellement ou bailleur dans un délais de 6 moi avant l’expiration de contrat de
bail et le bailleur doit répondre a cette demande dans un délais de 3 mois.
De la date de sa réception cette procédure est resté lettre morte presque na jamais été
appliqué par ce que le locataire qui continuera exploitu le local et a payer le loyer
après l’expiration de la duré de bail ne s’adresse jamais la justice pour demandé
renouvellement et plus il a le droit au cas ou il reçut une mise en demeure de bailleur
de s’adressé ou juge conciliateur.
Donc cette procédure na aucun intérêt.
En suite la procédure de conciliation de l’article de l’article 27 et aussi une complexité
inutile par ce que la plupart des conciliations entre le bailleur et le locataire se
passent des tribunaux, en plus que la plupart de locataires ignorant les dispositifs
législative s’adresse après avoir reçu la mise en demeure directement du bailleur ce
qui permet a certain bailleur de mouvais fois d’en profiter pou laisser expirait le
délais de la procédure de conciliation et la perte des droits de locataire.
En fin en remarque que le législateur a prévue dans les articles 13; 14; 15; 16; et 20
plusieurs indemnité en cas expulsion de locataire dans montant est déferont selon le
motif invoqué par le bailleur, alors que on constate que tous ces motifs ou un point
commun qui est l’absence de faute de la part de locataire ainsi nous proposions la
annulation de les article et de se contai té de l’article 10 qui d’absence de la faute de sa
part et de l’article 11 qui prive ou locataire de toute indemnité en cas de faute grave de
sa part, et c’est la solution adopté par le législateur égyptien.
Affermant enfin que une meilleur législation et celle qui prend en considération des
nécessités et des exigence de son environnement et qui Louvre d’une bon volonté de
reconstruction et non pas celle recopier de la législation Française vue que la relative
marocain et loin être semblable a la relative Française.