INVESTISSEMENT LOCATIF

Voici votre guide offert.

Les 10 règles pour investir
Certaines choses que vous allez lire ici seront pour vous évidentes.

dans l’immobilier en
D’autres seront peut-être totalement nouvelles.
Notre objectif était en effet de faire un guide complet et utilisable

temps de crise
quel que soit le niveau de connaissance du lecteur.

En appliquant les conseils de ce guide :

• vous ne pourrez pas faire une mauvaise affaire
• vous économiserez des milliers
ou des dizaines de milliers d’euros.

Je vous souhaite une agréable et enrichissante lecture.

Maxime
Luckymmo

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 L'investissement locatif clé en main

Bonne lecture de votre guide offert !

Certaines choses que vous allez lire ici seront pour vous évidentes.
D’autres seront peut-être totalement nouvelles.
Notre objectif était en effet de faire un guide complet et utilisable
quel que soit le niveau de connaissance du lecteur.

En appliquant les conseils de ce guide :

• vous ne pourrez pas faire une mauvaise affaire
• vous économiserez des milliers
ou des dizaines de milliers d’euros.
• Vous réaliserez qu’être bien conseillé est primordial
pour réaliser un investissement locatif réussi.

Je vous souhaite une agréable et enrichissante lecture.

Maxime
Fondateur de Luckymmo

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Introduction
L’investissement immobilier est selon moi le moyen le plus rapide pour s’enrichir, car
vous utilisez l’argent de la banque.
Vous faites immédiatement travailler des sommes importantes.
L’investissement immobilier tout le monde croit savoir ce que c’est, mais il existe des
règles à respecter.
En temps de crise, les mêmes règles s’appliquent. Elles sont juste encore plus
incontournables !
Le mot “diversification” a pris tout son sens : ceux qui ne faisaient QUE de la location
courte durée (type airbnb) s’en sont mordus les doigts pendant le confinement... Les
crises sont des périodes d’opportunité. Les bonnes affaires deviennent exceptionnelles.
Les mauvaises, dramatiques.

Investir dans l’immobilier ce n’est pas seulement :

• Acheter un bien ;
• Le louer ;
• Se servir des loyers pour rembourser la banque.

Si c’était cela la méthode, tout le monde serait riche.

En réalité, la plupart des investisseurs oublient de suivre les règles élémentaires qui
leur permettraient de rencontrer un succès durable.
Voici les 10 principales règles pour réussir ses investissements immobiliers en période
de crise. C’est un principe de base que vous devez toujours avoir en tête. Vous n’êtes
jamais obligé d’acheter. En revanche, un vendeur est souvent obligé de vendre. Par exemple
parce qu’il a déjà acheté un nouveau bien, ou parce qu’il a besoin d’argent.

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 Les 10 règles pour investir dans l’immobilier en temps de crise

Règle #1 : Soyez à l’affût des

opportunités
Si vous voulez investir dans l’immobilier et vraiment vous enrichir, il ne faut PAS vous laisser
guider par vos émotions, particulièrement en ce moment!

Vous n’êtes là ni pour vous faire plaisir, ni pour succomber à un coup de cœur.

Vous êtes là pour acheter des mètres carrés, et des mètres carrés EN DESSOUS du prix du
marché. En achetant en dessous du prix du marché, vous vous mettez davantage en sécurité :
vous savez que vous pourrez plus aisément revendre vite et bien.

• Comment faire pour connaître le vrai prix au m² ?

Ne vous fiez pas aux autres biens immobiliers en vente !

Rappelez-vous en effet qu’un bien en vente n’est rien d’autre qu’un bien que personne n’a encore
acheté !

Vous devez toujours acheter au prix qui vous permettra d’être rentable tout de suite. Hors de
question de prendre des risques inutiles !

Le vrai prix au m2 se trouve sur un site mis à votre disposition par le gouvernement :
https://app.dvf.etalab.gouv.fr/

• Comment faire pour trouver des biens en dessous du prix du marché ?

Il s’agit de cibler les biens à rénover, les biens pour lesquels les vendeurs sont pressés (divorce,
succession, accidents de la vie...), ou des biens pour lesquels le vendeur n’a plus de crédit à
rembourser (il est ainsi libre de baisser son prix).

En ces périodes troublées, il est particulièrement important de vérifier si la baisse de prix est liée
au bien (problème, travaux…) ou externe (ponctuelle ou s’il s’agit d’une tendance déjà
ancienne).

Notre conseil
Achetez toujours en dessous du prix de marché.
Renseignez-vous sur les raisons de la vente.
Faites toujours vous-même le calcul de rentabilité en fonction de votre profil d’investisseurs.

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 Les 10 règles pour investir dans l’immobilier en temps de crise

Règle #2 : Optimisez la location pour

augmenter votre rendement
Pour qu’un investissement immobilier rapporte, il faut l’acheter le moins cher possible, et
le louer le plus cher possible.

• La location traditionnelle, c’est-à-dire la location nue, est la location qui rapporte

le moins !

Si vous voulez louer plus cher, vous devez penser aux autres types de location.

• La location meublée rapporte plus que la location nue. C’est normal, vous créez
plus de valeur pour votre location (en lui fournissant des meubles). Il est donc
normal que le loyer soit plus élevé.

• La colocation rapporte aussi davantage. Si vous percevez trois loyers pour un

appartement, vous gagnez plus que si vous n’en percevez qu’un !

• La location de courte et de moyenne durée rapporte encore plus. Beaucoup de

personnes sont en vacances ou déplacement professionnel ou familial et ont besoin
de se loger pour quelques nuits, quelques semaines ou quelques mois. En leur
rendant service, vous louerez bien plus cher qu’en louant de manière traditionnelle.

Attention : Gardez-bien à l’esprit que votre investissement doit au minimum être rentable
en location nue. Si la location courte-durée est incontournable pour rendre le projet
rentable, c’est trop risqué. Vous ne savez pas ce qui peut arriver et un investissement ne
doit jamais vous appauvrir.

Astuce : N’hésitez pas à choisir des bien nécessitant des travaux : ils font peur aux
investisseurs débutants donc vous aurez plus de marge pour négocier ET cela vous
permettra de louer plus cher, aux meilleurs profils de locataires.

Notre conseil
Ne cédez surtout pas aux effets de mode et gardez en tête que nous sommes dans une
période troublée. Les régions qui ont été rentables cet été ne le seront peut-être plus une fois
la crise passée, et inversement.
Votre investissement en location courte durée doit rester rentable si vous deviez passer à une
location en résidence principale (nue, meublée ou en colocation).
Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. Diversifiez vos investissements. Votre
priorité est d’avoir des investissements rentables en toute circonstance. La location courte
durée par exemple est un levier pour booster votre rentabilité, mais vous ne devez surtout pas
tout miser là-dessus!

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 Les 10 règles pour investir dans l’immobilier en temps de crise

Règle #3 : Comprendre que cela doit

vous enrichir immédiatement
Si pour votre premier appartement vous devez rembourser 600 euros par mois pendant 20
ans à la banque et que vous louez 500 euros par mois, votre investissement vous coûte de
l’argent.

Vous avez une nouvelle charge mensuelle.

Or, ce n’est pas le but ! Particulièrement en ce moment...

L’investissement immobilier doit vous protéger, vous et vos proches.

L’investissement immobilier doit vous enrichir MAINTENANT, pas seulement dans 20 ans.

Pas vous faire dépenser plus d’argent, vous rajouter un poids.

En faisant cela, vous vous mettez en danger, car vous ne savez pas si à l’avenir vous serez
toujours capable de payer. Vous ne pouvez pas savoir quand « ça ira mieux ».

De plus, en faisant cela, vous augmentez fortement votre taux d’endettement, et les banques
vous prêteront beaucoup moins facilement pour vos prochaines opérations.

Non, vous DEVEZ faire en sorte que le loyer que vous percevez soit bien supérieur aux
mensualités de crédit ET à tous les frais (taxe foncière, assurance, charges).

Mon conseil : Pour une mensualité de 600 euros à rembourser à la banque, le loyer perçu
doit être de 900 euros au minimum !

C’est primordial (et oui, c’est totalement possible !).

Notre conseil
Ne visez pas l’autofinancement. Au moindre imprévu, vous y êtes de votre poche.
Diversifiez vos investissements. En cas de pépin sur l’un de vos investissements, vous êtes
protégé.

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 Les 10 règles pour investir dans l’immobilier en temps de crise

Règle #4 : Négociez votre compromis

de vente
Lorsque l’on décide d’acheter un bien immobilier, on fait d’abord une offre au vendeur,
souvent via l’agent immobilier.

Une fois cette offre acceptée par le vendeur, on signe un « compromis de vente » chez le
notaire.

Il faut savoir que le contenu de ce compromis se négocie.

Vous devez absolument négocier deux choses :

1. Le délai dans lequel vous devrez obtenir votre financement

Aujourd’hui, il sera très difficile d’avoir un financement en moins de trois mois. Si vous avez
un délai trop court, vous risquez de vous retrouver en difficulté.

Ne vous engagez jamais sur des délais que vous ne pourrez pas tenir, surtout si vous
débutez.

N’hésitez pas à négocier une rallonge, cela prouve que vous vous y connaissez, que vous
êtes quelqu’un de fiable qui ne fait pas de promesses en l’air.

Astuce : Votre notaire est là pour vous appuyer en ce sens. Demandez-lui de l’aide !

2. Les « conditions suspensives »

Il s’agit des conditions dans lesquelles vous pouvez renoncer à acheter le bien.

La principale est la non-obtention du crédit bancaire, mais vous pouvez mettre ce que vous
voulez. Vous pouvez par exemple demander que telle ou telle réparation soit effectuée par le
vendeur avant la vente.

Notre conseil
N’oubliez pas. Vous êtes l’acheteur. Vous êtes en position de force.
Des biens rentables, il y en a des milliers sur le marché. Le vendeur n’en a qu’un à
vendre.
Ne vous mettez pas dans une situation délicate par impatience.
Si les conditions ne vous conviennent pas, négociez ou ne signez pas !

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 Les 10 règles pour investir dans l’immobilier en temps de crise

Règle #5 : Evitez les ventes en direct

avec le propriétaire
La tentation peut être grande, notamment afin d’économiser les frais d’agence, de

faire un achat directement auprès du propriétaire.

Se passer d’agence est rarement une bonne idée. Voici pourquoi :

• L’agent immobilier a, en principe, plusieurs biens à vendre. Il n’a pas de raison

particulière de vous orienter vers un bien moins bon que les autres.

Du moment que vous achetez un bien chez lui, il est content.

En revanche, le vendeur veut vendre son bien, il n’en a qu’un seul, il va donc vous le

présenter de manière moins neutre.

• Sachez surtout que l’agent immobilier est du côté de l’acheteur.

En effet, c’est la décision de ce dernier qui lui fait toucher sa commission.

L’agent immobilier veut donc que la vente se fasse, et il peut vous aider à faire baisser le prix.

Il va vous dire jusqu’où le vendeur est prêt à descendre, et il va tout faire pour lui faire accepter
votre offre, en mettant en avant son professionnalisme et « l’état du marché ».

Le vendeur lui fera plus confiance qu’à vous.

Les vendeurs font souvent trop confiance aux agents immobiliers (qui ne sont en réalité pas
vraiment de leur côté). Retenez-le pour le jour où vous vendrez.

Notre conseil
En période de crise, vous êtes encore plus en position de force.
Les acheteurs prêts à prendre le risque d’investir sont plus rares.
Les agents ont besoin de réaliser des ventes pour toucher les commissions.
Faites pression et poussez-les à vous aider à réduire le prix demandé par le vendeur et
accélérer la vente!

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 Les 10 règles pour investir dans l’immobilier en temps de crise

Règle #6 : Imposez VOTRE notaire, il

protège vos intêrets
Une vente immobilière se fait forcément devant notaire.

La plupart du temps, le vendeur a son notaire.

Mais rien ne vous empêche de prendre aussi VOTRE notaire et de laisser les deux notaires
échanger entre eux.

C’est même fortement recommandé.

Cela ne coûte absolument pas plus cher.

En en faisant cela, non seulement VOTRE notaire protégera vos intérêts, mais en plus,
vous construirez une relation de confiance avec lui pour les investissements à venir.

Pour choisir un notaire, fiez-vous à votre feeling :

Vous êtes son client. Si vous ne le sentez pas, s’il n’est jamais disponible, allez simplement
voir un autre notaire.

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 Les 10 règles pour investir dans l’immobilier en temps de crise

Règle #7 : Ne pas s’arrêter à un refus

bancaire
Lorsque l’on fait de l’investissement immobilier, le REFUS de la banque est la norme.

C’est obtenir un financement qui est l’exception.

Vous ne devez surtout pas renoncer après le premier « non ».

Vous devez aller voir plusieurs banques, en présentant toujours mieux votre dossier et son
intérêt.

J’ai fait jusqu’à 17 agences bancaires différentes pour finalement obtenir un « oui ».

Ne lâchez pas !

Astuce : vous pouvez aller voir des agences différentes de la même banque. Le
financement est aussi une affaire de feeling entre un banquier et son client.

Les banques ont toujours besoin de nouveaux clients. Vous devez tout mettre en œuvre
pour qu’elles vous suivent.

Notre conseil
Les conditions d’obtention de crédit se sont durcies pour tout le monde.
La concurrence s’est donc largement réduite.
Les banques ont toujours besoin de gagner de l’argent et d’accorder des crédits!
Faites un dossier que la banque ne pourra pas refuser (ou faites-vous accompagner, nous le
ferons pour vous !).

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 Les 10 règles pour investir dans l’immobilier en temps de crise

Règle #4 : Tenez compte des frais

divers
En tant qu’investisseur, vous encaissez le loyer et vous remboursez la banque.

Mais il ne faut surtout pas oublier de prendre en compte les frais divers dans vos calculs
permettant de juger de l’intérêt d’un investissement.

Ces frais divers sont :

• La taxe foncière

• Les charges de copropriété non récupérables

• Les frais de gestion (si vous confiez la gestion de votre bien à une agence)

• L’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)

• L’éventuelle assurance loyers impayés (cf. Règle #10)

• Les impôts

• La vacance locative si vous vous lancez dans la colocation étudiante ou la location

courte-durée

• Les petits travaux tout au long de la durée de l’investissement

Exemple
Une salle de bain se change tous les 10 ans.
Tous les ans, vous devez donc provisionner, sur un compte, 10 % du prix des travaux.
Si vous savez que refaire une salle de bain coûte 2 500 euros, et bien vous mettez en place
un virement automatique mensuel de 20 euros vers votre compte « travaux ».
Au bout de 10 ans, vous avez le prix de votre salle de bain. (20 x 12 x 10) = 2 400 euros,
sans compter les intérêts.
Même chose pour le reste. Votre appartement reste ainsi toujours « neuf », et cela ne vous
occasionne pas de grosses dépenses surprises. Un bon investisseur est prévoyant. Il lisse ses
dépenses et n’est pas pris au dépourvu.

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 Les 10 règles pour investir dans l’immobilier en temps de crise

Règle #9 : Anticipez la fiscalité, où

vous risqueriez d’avoir des surprises
La fiscalité est aussi importante que l’investissement lui-même !

Une fiscalité non adaptée peut ruiner un bon investissement.

La fiscalité dépend de votre situation personnelle mais aussi du type de location que vous
envisagez (location meublée ou location nue).

Par exemple, pour le même investissement, en choisissant simplement un régime fiscal plutôt
qu’un autre, on peut dégager, au bout de 20 ans :

• 60 000 euros de trésorerie négative (c’est-à-dire que, malgré les loyers encaissés, vous
devrez sortir 60 000 euros de votre poche),

• Ou 30 000 euros de cash-flow positif (votre investissement vous aura déjà rapporté 30 000
euros au bout de 20 ans).

Soit une différence de 90 000 EUROS !

Pourquoi ?

Car le deuxième investisseur a fait les bons choix et a investi via une SCI à l’IS.

Il est donc indispensable de vous renseigner auprès d’un professionnel ou de vous faire
accompagner dans votre investissement locatif !

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 Les 10 règles pour investir dans l’immobilier en temps de crise

Règle #10 : Prenez une assurance

loyers impayés
Un locataire qui ne paie pas : c’est le cauchemar de tout investisseur.

La procédure d’expulsion peut prendre deux ou trois ans.

De plus, en ces temps troublés, de nombreux locataires risquent d’être frappés par le
chômage.

Si vous n’avez pas la capacité financière de faire face, pendant 2 ans, à une absence de
loyer, vous serez en difficulté.

Pour éviter cela, vous devez impérativement toujours prendre :

• Soit une assurance loyers impayés

• Soit un garant solvable

Une assurance loyers impayés doit être souscrite AVANT que le locataire ne prenne
possession de l’appartement.

Elle coûte en général 3% du montant du loyer.

Il y a des critères (souvent le loyer ne doit pas dépasser 40% des revenus du locataire).

Mais en cas d’impayé, c’est l’assurance qui vous paie, durant toute la durée de la
procédure d’expulsion. Vous dormez sur vos deux oreilles.

De plus, une telle assurance vous met beaucoup plus à l’aise dans vos rapports avec votre
locataire : vous êtes protégé et par conséquent beaucoup plus libre de dire « non »
comme bon vous semble, sans subir la menace de cessation de paiement du loyer.

Notre conseil
Veillez à ce que l’assurance vous couvre dès le premier mois d’impayé.
Veillez à ce que l’assurance vous couvre sur toute la durée de la procédure d’expulsion.
Ayez bien en tête la procédure exacte à suivre en cas d’impayé. Elle est très stricte et l’intervention
de l’assurance dépend de son respect (souvent il faut envoyer une lettre recommandée un certain
nombre de jours après le non-paiement, puis signaler le problème à l’assurance dans un certain
délai). Respectez scrupuleusement cette procédure.

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 Merci d’avoir lu ce guide !
Si vous voulez aller plus loin, la première chose à faire
est de se faire accompagner par des experts.

En immobilier, les sommes en jeu sont énormes. Il faut bien choisir son bien, son mode de
location, sa fiscalité. Mieux vaut mettre toutes les chances de son côté.

Luckymmo c’est quoi ?

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