2 ECT DROIT CPGE LYCEE ABDELKARIM ELKHATABI NADOR A.

EL-MHAMDI 2019/2020

2-1-3 Le bail commercial

2-1-3-1 Définition
Le bail commercial n’est pas régi par le Code de commerce. Il faut donc se reporter au La Loi
n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou
artisanal, publiée au Bulletin officiel n° 6490 du 11 août 2016, est entrée en vigueur le 11
février 2017.

Le bail est défini par le DOC dans son article 627, sous le titre III, du louage et notamment, le
louage des choses, comme étant un contrat par lequel l’une des parties cède la jouissance d’une
chose mobilière ou immobilière, pendant un certain temps, moyennant un prix déterminé que
l’autre partie s’oblige à lui payer.
2-1-3-2 Conditions relatives à l’établissement du contrat de bail commercial :
 Les baux concernés par la loi 49-16 :
La loi 49-16 s’applique sur : (article1)

- aux baux d'immeubles ou des locaux dans lesquels, un fonds de commerce est exploité, que
ce fonds appartienne à un commerçant, à un artisan ou à un industriel ;

- aux baux d'immeubles ou de locaux accessoires dépendant du local dans lequel est exploité
le fonds de commerce.

- aux baux portant sur des terrains nus sur lesquels ont été édifiées, avant ou après la
conclusion du bail, des constructions pour l'exploitation d’un fonds de commerce sous
réserve d’un accord écrit du propriétaire ;

- aux baux des immeubles ou des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal relevant
du domaine privé de l'Etat, des collectivités territoriales ou des établissements publics, à
l'exception des baux cités dans l’article 2.

- les immeubles ou les locaux dans lesquels les établissements d'enseignement privé exercent
leur activité ;

- les immeubles ou les locaux dans lesquels les coopératives exercent une activité
commerciale ;

- les immeubles ou les locaux dans lesquels les cliniques et établissements similaires exercent
leur activité ;

- les immeubles ou les locaux dans lesquels est exercée une activité pharmaceutique les
laboratoires d’analyses de biologie médicale et les cabinets de radiologie.

La loi 49-16 n’est pas applicable (Article 2) aux :

- baux d'immeubles ou de locaux relevant du domaine public de l'Etat, du domaine des

collectivités territoriales ou des établissements publics ;
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- baux d'immeubles ou de locaux relevant du domaine privé de l'Etat, des collectivités

territoriales ou des établissements publics lorsque ces biens sont affectés à l'utilité publique ;

- baux d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal constitués

en habous ;

- baux d'immeubles ou de locaux situés dans les centres commerciaux.

- baux d'immeubles ou de locaux situés dans les espaces réservés à l’accueil des projets des
entreprises exerçant dans les secteurs de l’industrie et des technologies de l’information et
l’offshoring,

- baux emphytéotiques ( de 18 à 99 ans);

- au crédit-bail immobilier

 Le loyer
Le montant du loyer d'origine est librement fixé par les parties, en tenant compte du jeu de l'offre et
de la demande.

Le loyer des immeubles ou des locaux ainsi que toutes les charges sont fixés par entente les parties.

En cas de non stipulation de la partie à laquelle incombent lesdites charges elles sont considérées
comme étant incluses au loyer.

La révision du loyer est soumise aux dispositions de la loi n° 07-03 relative à la révision du montant
du loyer des locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel, commercial, industriel ou
artisanal, promulguée par le dahir n° 1-07-134 du 19 kaada 1428 (30 novembre 2007).

Selon l’article 4 de la loi 07-03, le taux d'augmentation du montant du loyer est fixé à :

- 80% pour les locaux à usage d'habitation ;

- 10% pour les autres locaux.

Dans l’article 5 et par dérogation aux deux taux indiqués à l'article 4, il appartient au tribunal
d'apprécier le taux d'augmentation du loyer si son montant n'excède pas quatre cent dirhams par
mois sans que le taux d'augmentation fixé par le tribunal soit supérieur à 50%.

Le locataire peut demander la diminution du montant du loyer s'il survient des circonstances qui ont
des répercussions sur l'usage pour lequel le local a été loué. (Article 6 de loi 07-03, articles 660 et
661 du DOC)

 Le droit au renouvellement du bail

Le locataire bénéficie du droit au renouvellement dès qu’il dispose de la jouissance des locaux
pendant deux ans consécutifs. (Article 6 de la loi 49-16)

Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par les locataires, ou ayants droits.
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La loi n° 49-16 a également consacré le droit d’entrée ou le « pas de porte » : le droit au

renouvellement (le « droit au bail ») est accordé au locataire dès le versement d’un pas de porte, qui
doit néanmoins être consigné par écrit dans le contrat de bail ou dans un acte séparé. Le montant
consigné constituera, en principe, le minimum à payer au locataire en cas d’éviction.

Le locataire doit en faire la demande dans les six mois qui en précèdent l’expiration.
En outre, et dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit
faire connaître au demandeur s’il consent au renouvellement, et dans quelles conditions ou s’il
refuse le renouvellement en précisent le motif de ce refus, à défaut de cette notification, le bailleur
et réputé avoir accepté tacitement le renouvellement aux clauses et conditions du bail précédant.
Dans le cas où le bail commercial a fait l’objet d’une sous location, le sous locataire peut demander
le renouvellement de son bail au locataire principal dans les mesures des droits que ce dernier tient
lui-même du propriétaire.
Ainsi, le bailleur souhaitant mettre un terme au contrat de bail doit mettre en demeure le locataire en
précisant la raison qu’il invoque et accorder un délai pour l’éviction à compter de la réception de la
mise en demeure.

Ce délai est de 15 jours si le motif est le non-paiement des mensualités locatives ou si le local
menace de tomber en ruine. Le délai est toutefois de trois mois si le motif est la récupération pour
usage personnel, la démolition et la reconstruction, l’extension ou la surélévation.

Passé ce délai, le bailleur a le droit de saisir la justice pour l’homologation de la mise en demeure et
ce à l’intérieur d’un délai de 6 mois, courant à partir de la fin du délai accordé au locataire.

Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial doit verser au locataire commerçant
une indemnité appelée : indemnité d'éviction. Cette indemnité est variable en fonction des
conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire (perte de clientèle ou non). Dans la
plupart des cas, l'indemnité correspond à la valeur marchande du fonds, la fixation de cette
indemnité est laissée à l’appréciation du juge.

2-1-3-3 La résiliation du contrat de bail commercial, la sous location et la cession du droit au

bail commercial.
 La résiliation du contrat de bail commercial
Les parties sont libres de fixer la durée du bail commercial. Il peut être à durée déterminée ou à
durée indéterminée. Si rien n’est stipulé dans le contrat de bail, la durée est celle de l’usage des
lieux, c’est-à-dire 3 ans.
Les deux parties sont liées pour la durée du bail. L’une des parties ne saurait mettre fin au contrat de
bail, à moins que l’autre n’y marque son accord (résiliation à l’amiable), ou que l’autre partie ait
commis des faits tellement graves dans l’exécution du bail qu’ils rendent impossible sa poursuite.
La victime de ces agissements peut alors demander au tribunal siégeant en matière commerciale la
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résiliation du bail. En pratique, ces demandes émanent le plus souvent des bailleurs. Les faits
doivent revêtir une certaine gravité.
Les faits graves pour entraîner une résiliation judiciaire du contrat de bail et qui ne donnent pas
lieu à une indemnité d’éviction sont : (article 8 de la loi 49-16).

- lorsque le locataire n’a pas payé de loyer dans un délai de quinze (15) jours après réception
de la mise en demeure;

- lorsque le locataire introduit, sans consentement du bailleur, une transformation dans le local
de nature à porter préjudice au bâtiment et à sa sécurité, ou en élever les charges,

- lorsque le locataire change l’activité de son fonds de commerce sans consentement du

propriétaire,

- lorsque le local menace ruine,

- Lorsque le local objet du bail est tombé en ruine du fait du locataire, d’une force majeure;

- si le locataire procède à la sous-location du local en infraction du contrat de bail ;

- lorsque le fonds de commerce perd sa clientèle et son achalandage suite à la fermeture du

local pendant deux années au moins.

 La sous location et la cession du droit au bail commercial

Le droit du locataire de sous-louer ou céder son bail

La sous-location totale ou partielle est permise, sauf stipulation contraire du bail.

Toutefois, si le loyer de la sous-location est supérieur au loyer principal, le bailleur a le droit de

demander la révision du loyer.

Par ailleurs, le locataire a désormais le droit de céder son droit au bail avec ou sans les autres
éléments du fonds de commerce sans obtenir l’accord du bailleur, à qui la cession doit néanmoins
être obligatoirement signifiée, sous peine d’inopposabilité (article 25).

 le droit de préemption du bailleur

En cas de cession, le bailleur profite d’ un droit de préemption, qui peut reprendre le local
moyennant le versement ou le dépôt des sommes engagées par le nouveau locataire, et ce, dans un
délai de 30 jours à compter de sa signification, sous peine de ne plus pouvoir se prévaloir de son
droit de préemption.

 La clause résolutoire

La loi 49-16 permet aux parties d’insérer dans le contrat de bail une clause résolutoire qui pourrait
permettre au bailleur de mettre un terme au contrat de bail en cas de défaillance du locataire.