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INTRODUCTION

Le mot financement provient du latin finis qui signifie mener bout et de finare qui signifie exiger de largent, donner de largent Les hausses conscutives du prix de limmobilier, et des taux dintrts assez bas malgr une hausse rcente incitent les particuliers recourir aux prts immobiliers. Ceux-ci reprsentent prs de 80% de lendettement des Franais. Les prts immobiliers sont aussi plus accessibles du fait de lallongement des dures demprunt auquel il faut ajouter les diffrents prts aids et les incitations fiscales mis en place ces dernires annes. Ces lments expliquent que selon les donnes de la dernire enqute de recensement 2004-2005, publies par lINSEE, 57% des mnages sont propritaires et que ce nombre est en constante progression chaque anne. Nous prsenterons dans ce mmoire le financement immobilier en gnral travers: les diffrents types de prt immobilier la protection de lemprunteur les principaux prts aids. quelques aides fiscales les courtiers en financement immobilier quelques cas pratiques des textes de loi de rfrence

INDEX
Les diffrents types de prts ............................................................................................. 3 La protection de lemprunteur ........................................................................................... 7
Champ dapplication ..................................................................................................................... 8 Publicit ............................................................................................................................................ 8 Contrat .............................................................................................................................................. 9 LES ASSURANCES ........................................................................................................................ 9 LES GARANTIES .......................................................................................................................... 10 LA POLLICITATION...................................................................................................................... 12 LES CONDITIONS SUSPENSIVES ET LES CONTRATS DE PRETS ................................ 12 LE REMBOURSEMENT ANTICIPE ........................................................................................... 13 DEFAILLANCE DE LEMPRUNTEUR ....................................................................................... 13

LE SURRENDETTEMENT .................................................................................................. 14
Quelques chiffres ............................................................................................................................. 15 Des profils diffrents................................................................................................................... 15 Le FICP............................................................................................................................................ 16 LA COMMISSION .......................................................................................................................... 19

AIDES A LA PIERRE AIDES LA PERSONNE......................................................... 27


PTZ ................................................................................................................................................... 29 LE CEL ............................................................................................................................................ 33 LES PLANS DEPARGNE LOGEMENT .................................................................................... 34 LE PRET CONVENTIONNE ........................................................................................................ 35 Le PAS............................................................................................................................................. 36 LA PARTICIPATION DES EMPLOYEURS A LEFFORT DE CONSTRUCTION .............. 38

LES AIDES FISCALES ........................................................................................................ 44 LES COURTIERS EN PRETS IMMOBILIERS................................................................. 50 CAS PRATIQUES ................................................................................................................. 52 TEXTES DE LOI DE REFERENCE ................................................................................... 57

Les diffrents types de prts

LE PRET AMORTISSABLE A taux fixe A lorigine seul les taux fixes taient proposs afin de protger contre des variations inattendues des charges de remboursement. Pour fixer les taux dintrts, les banques se basent sur lOAT 10 ans (Obligations Assimilables du Trsor) c'est--dire les emprunts obligataires de l'Etat franais 10 ans. Mme si le taux est fixe, les chances peuvent tre : constantes: le montant des mensualits est le mme pendant toute la dure du prt progressives: le montant des mensualits augmente chaque anne, selon un rythme dcid la signature du contrat de prt. Cette formule permet d'allger les mensualits pendant les premires annes de remboursement et de les augmenter lavenir en misant sur une hausse de revenus. dgressives : principe inverse des chances progressives, cela est utilis notamment pour les sportifs de haut niveau, les personnes du show-business ou encore les personnes proches de la retraite dont les revenus vont certainement diminuer en cours de prt. Lemprunteur peut avoir la possibilit d'augmenter ou de diminuer le montant des mensualits en fonction par exemple des rentres d'argent cest ce quon appelle un prt modulable. Ces modulations sont bien sr strictement rglementes. Remarque : les modulations ont pour effet bien sr de faire varier la dure du prt. Les prts taux fixe restent majoritaires en France. Avantage : mensualits constantes sur la dure du prt choisie permet lemprunteur dtre labri de toute mauvaise surprise (hausse de taux) Inconvnient : impossibilit de pouvoir bnficier dune baisse des taux. A taux variable A la fin des annes 80 suites aux baisses successives des taux dintrts les tablissements de crdit ont dcid de mettre en place les taux dintrts variables ou rvisables (qui voluent selon les variations dun indice financier) afin de faire bnficier aux emprunteurs de la baisse des taux dintrts. De plus la volont des Etats davoir un Euro fort a conduit une politique montaire qui a fait baisser le cot de l'argent et donc les taux d'intrt. Cela rendu les taux variables trs attractifs. Gnralement, l'indice de rfrence utilis s'intitule l'Euribor (Tibeur en franais, ce qui signifie Taux Interbancaire Offert en Euros). Les deux indices les plus utiliss sont l'Euribor 3

mois (dont le niveau est fix tous les trois mois) et l'Euribor 1 an (dont le niveau est fix tous les ans). Ils conditionnent la priodicit de variation du taux rvisable. D'autres indices de rfrence peuvent tre proposs par le prteur. De plus afin de scuriser les charges de remboursement, les prts taux variables peuvent tre limits la hausse comme la baisse. Cest ce quon appelle les taux variables caps. Les taux rvisables taient moins chers au dpart, (avec parfois des taux d'appel attractifs au dbut du prt). De nos jours les taux fixes et les taux rvisables sont assez rapprochs. Avantage : permet de bnficier dune ventuelle baisse de taux (taux de dpart moins lev quun taux fixe) Inconvnients : Subir une augmentation des mensualits en cas daugmentation du taux de rfrence. Remarque : il existe des taux variables mensualits fixes, dans ce cas cest la dure de lemprunt qui varie. LE PRET RELAIS Environ 40 % des acqureurs de bien immobilier revendent un bien pour raliser leur nouvelle acquisition En attendant de vendre son bien, le futur acqureur a besoin quon lui avance les sommes ncessaires sa nouvelle acquisition. Ltablissement prteur va avancer une partie de cette somme, sous la forme d'un prt relais. Durant le prt, lemprunteur namortit pas le capital et ne rembourse que les intrts. Le prt sera sold lors de la vente du bien mis en vente. Selon les tablissements et les diverses formules, le montant de cette avance s'tablira entre 50 % et 80 % de la valeur du bien vendre. Remarque : une expertise du bien peut tre ralise par lorganisme prteur afin de sassurer de la valeur du bien qui servira rembourser le prt relais. 1 - Le prt relais accompagn d'un prt amortissable classique : Si le montant prter grce au prt relais ne suffit pas, il est tout fait possible de le complter par un prt amortissable. Dans ce cas lemprunteur remboursera ds le dbut de son prt les intrts du prt relais ainsi que les chances du prt amortissable. Avantage : cot total Inconvnient :

Endettement lev par le cumul des 2 prts. 2 - Le prt relais avec franchise totale accompagn d'un prt amortissable avec diffr d'amortissement : Afin dallger les charges mensuelles pendant la priode o le bien n'est pas encore vendu. Il est possible dassocier un prt relais assorti d'une priode de franchise totale , ce qui signifie que les intrts ne sont pas rembourss mensuellement mais en une seule fois, l'chance en mme temps que le capital emprunt. Remarque : la priode de franchise totale peut s'tendre jusqu' 12 mois. A son terme si lemprunteur na pas vendu le bien et sold le prt, il paiera mensuellement et durant les 12 mois suivants les intrts dus, majors des intrts cumuls de la 1re anne. Si le prt relais est accompagn dun prt amortissable complmentaire, celui-ci peut aussi tre assorti d'un diffr d'amortissement pendant une priode de 24 mois, durant laquelle on ne rembourse que les intrts sans amortir le prt.

Avantages Inconvnients LE PRET INFINE Le prt in fine a t mis au point pour rsoudre les problmes des investisseurs locatifs. Son principe est simple : pendant la dure du crdit, vous ne remboursez que les intrts. Ainsi le capital emprunt reste intact jusqu'au terme du crdit et, l'chance, vous le remboursez en une seule fois. En augmentant le montant total des intrts, il prsente un avantage dordre fiscal destin aux personnes fortement imposes (en gnral, taux marginal d'imposition suprieur 42 %) et qui peroivent dj des revenus fonciers. Pour solder le capital, vous allez constituer une pargne en versant chaque mois pendant toute la dure du crdit une mensualit sur un produit de placement associ et prvu cet effet. Cette pargne est nantie en faveur de la banque qui dtermine le type de support adquat (assurance vie, bon de capitalisation, ou autre). La banque dispose ainsi d'une garantie relle puisqu'elle s'assure que l'pargne sera bien destine au remboursement du capital et que la qualit du support est suffisante.

Avantages Fiscal : avec un prt in fine, le capital reste identique puisque non amorti jusqu'au terme du crdit : le montant total des intrts pays est beaucoup plus important.

Inconvnients LE TAUX DUSURE Le prt devient usuraire lorsque son taux effectif global (TEG) excde de plus du tiers la moyenne des taux pratiqus au cours du semestre prcdent par les tablissements de crdits pour des oprations analogues. Les perceptions excessives au regard sont imputes de plein droit sur les intrts normaux alors chus et subsidiairement sur le capital de la crance Sont concerns les prts taux fixe, les prts taux variables et les prts taux relais.

La protection de lemprunteur

Lemprunteur non professionnel est considr comme un consommateur et est donc protg par le Code de la Consommation. La loi Scrivener du 13 juillet 1979 a institu une information et une protection de lemprunteur immobilier. Elle fut modifie entre autres par la loi Neiertz du 31 dcembre 1989 relative au surendettement des mnages. Champ dapplication Le code de la consommation et plus particulirement les articles 312-1 et suivants sappliquent dans les cas suivants : Immeubles usage dhabitation ou usage mixte (professionnel et habitation) o o o Acquisition en proprit ou en jouissance Souscription ou achat de parts ou actions de socits donnant vocation leur attribution en proprit ou en jouissance, les socits dattribution Dpenses relatives leur construction, leur rparation, leur amlioration ou leur entretien lorsque les dpenses sont suprieures 21 343

Achat de terrains destins la construction dimmeubles En revanche les dispositions sur le crdit immobilier du code de la consommation ne sappliquent pas aux cas suivants : Les prts consentis des personnes morales de droit public Les oprations de crdit diffr rgies par la loi relative aux entreprises de crdit diffr lorsquelles ne sont pas associes un crdit danticipation. Les prts consentis afin de financer une activit professionnelle. Remarque : une SCI qui a pour objet la mise en location dun ou plusieurs appartements, a une activit professionnelle Publicit La publicit sur les crdits immobiliers doit mentionner : Lidentit du prteur La nature et lobjet du prt Si elle comporte un ou plusieurs lments chiffrs : la dure du prt ainsi que le cot total et le taux effectif global annuel du crdit lexclusion de tout autre taux la subordination de la vente l'obtention d'un crdit, dlai de rflexion de 10 jours minimum pour accepter l'offre de crdit , remboursement des sommes verses en cas de non-obtention du crdit. Toutes les mentions doivent tre indiques de manire ce quelles soient parfaitement lisibles et comprhensible par le consommateur

Remarque : la publicit assimilant les mensualits de remboursement des loyers ou faisant rfrence pour le calcul des chances des prestations sociales qui ne sont pas assures pendant toute la dure du contrat est interdite. Contrat Lorganisme prteur est tenu denvoyer gratuitement par courrier une offre pralable lemprunteur ventuel et aux cautions personnes physiques sil y en a. Cette offre de prt comporte certaines informations : elle mentionne lidentit des parties et ventuellement des cautions personnes physiques elle doit prciser la nature, lobjet, les modalits de prt comme les dates et les conditions de mise disposition des fonds elle comporte un chancier des amortissements dtaillant pour chaque chance la part de capital et la part dintrts. Elle indique le cot des assurances, des garanties ncessaires la conclusion du prt. Elle voque les conditions requises pour transfrer le prt une tierce personne. Elle prcise les dispositions de maintien de loffre et les conditions de son acceptation. Remarque : Une nouvelle offre pralable est remise lemprunteur en cas de modification des conditions dobtention du prt. LES ASSURANCES Lorganisme prteur propose lemprunteur ladhsion un contrat dassurance collective dcs invalidit voire un contrat dassurance perte demploi ou alors exige que lemprunteur en trouve un par lui-mme. Ces assurances remboursent tout ou partie des chances du prt ou du capital restant d en cas de survenance dun des risques couvert par lassurance souscrite. Remarque : on ne peut pas imposer lemprunteur une modification des risques pris en charge si celui-ci ne la pas accepte. Le contrat de prt peut tre rsolu de plein droit sans frais ni pnalit la demande de lemprunteur si lassureur a subordonn sa garantie lapprobation de lemprunteur et que celui-ci ne la pas donne. Cette demande doit tre prsente dans le dlai dun mois compter de la notification du refus de lagrment. Les contrats intgrent des dlais de carence c'est--dire un dlai minimum darrt de travail par exemple avant que ce soir lassurance qui prenne en charge le remboursement des chances.

Pour les personnes prsentant un risque aggrav de sant, une loi du 31 janvier 2007 consacre la convention sassurer et emprunter avec un risque aggrav de sant qui leur permet de sassurer et demprunter pour acqurir leur rsidence principale. Remarque : un systme de mutualisation entre assureurs et tablissements de crdit permet de limiter le cot additionnel. LAssurance dcs invalidit DEFINITION L'obtention d'un crdit moyen ou long terme est toujours subordonne la prsentation d'une assurance dcs invalidit. Cette assurance a pour objet de se substituer l'emprunteur en cas de dcs ou d'invalidit. Remarque : Les tablissements de crdit accordent souvent le prt se lemprunteur adhre l'assurance groupe de la banque. Les garanties le dcs l'invalidit absolue et dfinitive l'incapacit temporaire Deux types de faon de calculer les cotisations sur le capital initial : la cotisation est unique et identique sur toute la dure du crdit sur le capital restant d : la cotisation est proportionnelle au capital restant d du prt donc la cotisation volue mensuellement la Remarque : une cotisation calcule sur le capital restant d est plus avantageuse sur la dure du prt mais aura ncessitera une cotisation plus leve en dbut de prt L'assurance chmage Une option possible est de garantir aussi le remboursement des chances de prts en cas de chmage. Remarque : Cette assurance nest pas obligatoire Le Questionnaire de Sant Le questionnaire de sant remplit par le futur assur permet compagnie d'assurance destimer le risque qu'elle encourt en lassurant. Cela dterminera le montant des cotisations que lassur devra payer. Remarque : Toute fausse dclaration ou rticence entrane une rduction des indemnits ou plus grave la nullit du contrat si la mauvaise foi de l'emprunteur peut tre tablie. LES GARANTIES Les organismes financiers, dans la majorit des cas, naccepteront de financer votre projet immobilier que sils obtiennent une garantie qui les protge en cas dimpossibilit de votre part de faire face aux chances. Les garanties que vous serez amen rencontrer seront gnralement :

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1. Le privilge de prteur de deniers 2. Lhypothque conventionnelle 3. La caution solidaire dun particulier 4. La caution mutuelle Ceci constituant une prcaution pour l'tablissement ils peuvent galement ne prendre aucune garantie. LE PRIVILEGE DE PRETEURS DE DENIERS Cest une garantie qui permet au crancier non pay de faire vendre le bien et dtre pay sur le prix de la vente. Seul lorganisme prteur projet pourra se prvaloir du privilge de prteur de deniers. Le privilge de prteur de deniers doit faire lobjet dun acte notari et doit tre inscrit la conservation des hypothques dans les deux mois qui suivent la vente. Il prend rang la date de la vente cest--dire que le privilge sera prioritaire sur toutes les garanties qui seront prises sur le bien. Le cot du privilge de prteur de deniers est plus faible que celui de lhypothque conventionnelle, car il est dispens de taxe de publicit foncire Par contre, le privilge de prteur de deniers ne pourra tre pris que sur un bien existant. Il ne sera donc pas utilisable pour garantir le financement dune acquisition en tat futur dachvement. L'HYPOTHEQUE CONVENTIONNELLE Comme le privilge de prteur de deniers, elle permet au crancier non pay de faire vendre le bien et dtre pay sur le prix de la vente et doit obligatoirement tre constate par un acte notari. Linscription est effectue au bureau des hypothques du lieu o se trouve le bien. Contrairement au privilge de prteur de deniers son rang prend effet non pas la date de la vente, mais celle de son inscription. Plusieurs hypothques peuvent tre prises sur un mme bien. La date de linscription dterminant le rang des cranciers hypothcaires, le crancier a tout intrt faire inscrire sa crance le plus rapidement possible. Le cot de lhypothque conventionnelle est lev car elle doit faire lobjet dune taxe de publicit foncire qui reprsente 0.615 % du montant du prt. Remarque : sont dispenss de cette taxe : le prt pargne logement, la prte accession sociale, le prt conventionn le prt taux 0%

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La mainleve de lhypothque et du Privilge de prteur de deniers : Deux ans aprs lextinction de la dette, linscription du privilge ou de lhypothque steint delle-mme. Dans le cas o le bien est revendu avant ce dlai, il faudra effectuer la mainleve de lhypothque auprs du conservateur des hypothques par lintermdiaire dun notaire. Remarque : si la mainleve ntait pas faite, la banque pourrait faire vendre le bien en cas d'impay mme si le propritaire a chang. LES CAUTIONS Certaines socits se sont spcialises dans le cautionnement. Ainsi en contrepartie dune rmunration variant entre 2 et 3 % du montant du prt, la caution sengage se substituer au dbiteur en cas de dfaillance de ce dernier. Le prt cautionn est rapide mettre en place et assure par la suite une meilleure protection de lemprunteur. Si la caution intervient, elle se retournera contre lemprunteur et procdera une saisieexcution sur nimporte quel actif du dbiteur. Lemprunteur doit verser lorganisme de caution, ds le dblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prt, compose dune contribution un fond mutuel de garantie (qui pourra lui tre en partie reverse la fin de son crdit si il ny a eu aucun incident) ainsi que dune commission qui est dfinitivement acquise par lorganisme.

LA POLLICITATION Lorganisme prteur va envoyer lemprunteur une offre dont les conditions sont valables pendant 30 jours compter de la rception. partir de la date de rception de cette offre, lemprunteur et les cautions personnes physiques ont 11 jours minimum de dlai de rflexion et 30 jours maximum pour laccepter. Lacceptation doit tre donne par lettre, le cachet de la poste faisant foi. Aucun versement ne peut tre fait par le prteur lemprunteur ou pour le compte de celui-ci et vice-versa et ce jusqu lacceptation de loffre. Si lemprunteur a sign autorisation de prlvement sur compte bancaire, la validit et la prise deffet sont subordonnes celle du contrat de prt. Remarque : jusqu lacceptation, lemprunteur ne peut faire aucun dpt, souscrire ou avaliser aucun effet de commerce, ni signer aucun chque. Lopration finance par le prt doit tre excute dans le dlai de 4 mois compter de lacceptation, sinon les sommes dj t verses doivent tre rembourses ou le cas chant ; seuls les frais d'tude peuvent tre demands par l'tablissement de crdit. LES CONDITIONS SUSPENSIVES ET LES CONTRATS DE PRETS Lorsque lemprunteur sollicite plusieurs crdits pour financer une opration, chaque prt est conclu sous la condition suspensive loctroi de chacun des autres prts.

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Remarque : cette rgle sapplique pour les prts dun montant suprieur 10 % de la somme totale emprunte. Le compromis de vente et la promesse de vente doivent indiqus si le prix sera pay laide ou pas dun ou plusieurs prts. Si le futur acqureur indique quil aura recours un prt, lacte est conclu sous la condition suspensive de lobtention du financement. La condition suspensive doit tre au minimum dun mois compter de la signature de lacte ou de la date denregistrement sil sagit dun acte sous seing priv soumis enregistrement. Si lacqureur dcide de ne pas recourir un prt, il doit ajouter dans lacte une mention manuscrite comme quoi il a bien pris connaissance que si nanmoins il avait besoin dun prt, il ne pourrait bnficier de la condition suspensive. LE REMBOURSEMENT ANTICIPE Lemprunteur peut sil le souhaite, rembourser par anticipation partiellement ou totalement les crdits contracts. Remarque : le contrat de prt peut interdire les remboursements infrieurs ou gaux un dixime du montant emprunt initialement. Le prteur peut rclamer une indemnit : elle doit figurer dans l'offre de prt. Elle ne peut dpasser 3 % du capital restant d avant le remboursement. Remarque : pour les contrats conclus aprs la loi relative lpargne et la scurit financire, aucune indemnit nest due par lemprunteur en cas de remboursement anticip lorsque le remboursement est motiv par la vente du bien immobilier faisant suite un changement du lieu dactivit professionnelle de lemprunter ou de son conjoint par le dcs ou par la cessation force de lactivit professionnelle de ces derniers. DEFAILLANCE DE LEMPRUNTEUR Sil y a des dfauts de paiement de la part de lemprunteur, et que ltablissement prteur ne rclame pas le remboursement immdiat du capital restant d, celui-ci peut majorer le taux dintrt de 3 points et ce jusquau retour la normal des chances contractuelles. Le prteur peut aussi demander le remboursement immdiat du capital restant du ainsi que le paiement des intrts chus. Jusquau remboursement, les sommes restants dues produisent des intrts de retard. De plus une indemnit peut tre demande qui ne peut pas dpasser 7 % des sommes dues au titre du capital restant d ainsi que des intrts chus et non verss. Remarque : ltablissement prteur peut ventuellement demander le remboursement des frais taxables qui lui auront t causs par la dfaillance de lemprunteur lexclusion de tout remboursement forfaitaire de frais de recouvrement.

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LE SURRENDETTEMENT

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Des raisons qui changent Depuis la fin des annes 90, les principales raisons du surendettement des mnages ont chang. Alors quauparavant la quasi-totalit du surendettement tait d une accumulation trop importante de prts par rapport aux revenus perus (surendettement actif), la principale raison observe ces dernires annes est lie un vnement extrieur qui nuit la capacit de remboursement de lemprunteur (surendettement passif). Cet vnement peut tre : Un travail prcaire Le chmage Le divorce La sparation Une maladie En plus de crer une forte baisse dans les revenus de la personne, lvnement extrieur entrane lindividu dans une spirale dexclusion Quelques chiffres 73 % des dossiers dposs en commission concernent des situations de surendettement passif. Ainsi, le chmage est l'origine de 31 % des dossiers dposs en commission, suivi des sparations ou divorces, l'origine de 15 % des dossiers. Remarque : La prvention de ce surendettement ne peut passer que par une amlioration de la conjoncture conomique et sociale globale. A linverse, le surendettement occasionn par un excs de crdit sans modification des ressources nest lorigine que de 15 % des dossiers Des profils diffrents PROFIL DES SURRENDETES Contrairement aux ides reues, les personnes concernes par le surendettement ne font pas forcment parties des classes dfavorises au dpart. De plus en plus de classes moyennes se trouvent dans limpasse pour pouvoir faire face aux dpenses de la vie courante que ce soit, le loyer, les charges dlectricit, lalimentation et bien st le prt immobilier contract pour lachat du logement Les personnes seules sont particulirement touches, elles reprsentent prs de trois quarts des surendetts, cette catgorie qui est en augmentation ces dernires annes est lie directement laugmentation des divorcs ou spars La majorit des surendettes ont entre 35 et 55 ans. Cette proportion est stable par rapport. En revanche, on note une augmentation des personnes surendettes de plus de 55 ans. De mme, la part des moins de 35 ans a baiss de 6 points chez les surendetts. Ces tendances sont cohrentes avec la dmographie de lensemble de la population franaise.

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Par rapport aux catgories professionnelles, Plus de la moiti des personnes qui dposent un dossier de surendettement relvent des catgories ouvrires et employs. Cette proportion est peut paratre trange car cette catgorie reprsente seulement 30 % de lensemble de la population franaise, mais ce sont aussi ces catgories qui sont les plus touches par la baisse du pouvoir dachat et dont la situation se rapprochent de plus en plus de la prcarit. Ce sont ensuite les chmeurs ou les inactifs les plus touchs (34 % des surendetts). Origines du surendettement Les dossiers constitus uniquement de crdits sont en forte baisse : ils reprsentent 10 % des dossiers, contre 20 % il y a 10 ans. En effet, plus de 85% des dossiers sont constitus la fois de charges courantes et de crdits. Les crdits dans les dossiers Seuls 10 % des dossiers contiennent un crdit immobilier. La charge de remboursement volue peu. Le nombre de dossiers comportant un ou plusieurs crdits personnels ou dits de consommation est en baisse, puisque 63,5 % des dossiers en comportent, contre prs de 82 % en 2001. Cependant le nombre de ces crdits contenu dans un dossier de surendettement augmente passant de 4 6 crdits. Remarque : la Banque de France note que le montant cumul des mensualits reste, en valeur absolue comme en pourcentage des revenus des surendetts, relativement faible . On peut encore observer que les personnes qui tombent dans une situation de surendettement, ne le sont pas cause du montant des crdits personnels, mais plus cause de la perte ou de la diminution de ressources. Les arrirs de charges courantes : le poids du logement Le poids des arrirs concernant le logement (loyer, lectricit, gaz..) salourdit encore et reprsente dsormais prs de la moiti des arrirs de charges. Il est suivi par les impts et la redevance, qui comptent pour prs de 21 % des arrirs. Au regard de ces volutions, les mesures traditionnelles de traitement du surendettement des particuliers ont montr leur limites : leur efficacit peut paratre illusoire partir du moment o la capacit de remboursement des mnages est de plus en plus faibles ce qui pour effet de rendre les mesures de rduction dintrt et dtalement des dettes inefficaces pour un vrai apurement du passif. Le FICP Le Fichier national des Incidents de remboursement de Crdits aux Particuliers (FICP) est la principale source dinformation chiffre, il enregistre ces incidents pendant huit ans et est accessible aux tablissements de crdit. Le fichier permet de dterminer le nombre de personnes bnficiant dune procdure de traitement de surendettement. Il a t mis en place dans le cadre de la loi du 31 dcembre 1989 (loi Neiertz) et il est mentionn dans le code de la consommation (articles L 333.4 L 333.6). Le FICP est galement soumis la loi informatique et libert du 6 janvier 1978.

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Les rgles de fonctionnement du fichier sont fixes dans le rglement 90-05 du 11 avril 1990 du Comit de la rglementation bancaire et financire (CRBF), modifi en 1993, 1996 et 2000 et rcemment, le 26 fvrier 2004, suite la loi du 1er aot 2003 qui institue la procdure de rtablissement personnel. 1. Informations recenses Ce fichier, tenu par la Banque de France, recense : les incidents de paiement dits caractriss , Ce type de recensement fait partie de la fonction de prvention du surendettement du FICP. Cest le nom de la personne pour qui a t dclar un incident de paiement caractris qui est enregistr. Un incident de paiement caractris concerne uniquement un incident de remboursement de crdit (crdit immobilier, prt personnel, dcouvert, crdit revolving). Pour les crdits avec chances chelonnes, le dbiteur est enregistr la 2me chance impaye comme le demandait la FBF (au lieu de la 3me avant 2004), ou bien partir dun dfaut de paiement depuis plus de 60 jours (au lieu de 90 jours avant 2004). Pour un crdit sans chances chelonnes, il y a incident de paiement caractris lorsque le dfaut de paiement date de plus de 60 jours et que la somme impaye slve au moins 500 . Est galement caractris un dfaut de paiement de tout crdit pour lequel un tablissement de crdit engage une procdure judiciaire ou prononce la dchance du terme.

Ds quun incident de paiement caractris est identifi, le dbiteur, inform par son tablissement de crdit, dispose dun mois pour rgler les sommes dues ou trouver une solution amiable. Pass ce dlai, lincident de paiement est dclar au FICP. Ces incidents sont enregistrs au FICP pour 5 ans depuis le rglement CRBF de 1996 (la dure tait auparavant de 3 ans). Les informations recenses sont rayes du fichier - ds lenregistrement dune dclaration de paiement intgral des sommes dues, - ou dans tous les cas la fin de la dure rglementaire de 5 ans.

les informations sur le traitement des situations de surendettement par les Commissions Elles peuvent tre de plusieurs natures : les dpts de dossiers devant la commission, par le dbiteur

La personne surendette est inscrite dans le fichier ds lors quelle dpose un dossier devant la commission. Il sagit dun changement introduit par la loi du 1er aot 2003. Auparavant, linscription navait lieu quaprs dcision de recevabilit du dossier. Cette mesure vise renforcer le rle prventif du FICP. Cette inscription sera maintenue pendant la priode dexamen de sa situation et jusqu ladoption dune mesure de traitement du surendettement.

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Cette information est supprime lorsque : le dossier de surendettement est cltur la personne bnficie dune mesure de traitement des situations de surendettement : linscription de lintress est alors transfre dans la catgorie des mesures conventionnelles ou judiciaires du fichier. les mesures conventionnelles et judiciaires

Le FICP recense, pour la dure de la mesure et au maximum pour 10 ans, sauf prcision contraire : les plans conventionnels de redressement les recommandations de la commission les suspensions de lexigibilit des crances (ou moratoire gnral), enregistres pour une dure maximale de deux ans leffacement total ou partiel des crances, enregistr pour une dure fixe de 10 ans. Le fichier recense galement lexistence dobligations faites au dbiteur d'accomplir des actes pouvant faciliter le paiement de ses dettes et de ne pas aggraver son insolvabilit. Les informations recenses sont rayes du FICP ds que le dbiteur a pay lensemble des sommes dues ses cranciers, lexception de leffacement total ou partiel des crances (qui est inscrit pour 10 ans, dans tous les cas), depuis la loi daot 2003 (la dure maximum tait auparavant de 8 ans). les procdures de rtablissement personnel

Les personnes ayant bnfici de la procdure sont enregistres pour une dure de 8 ans. Consquence : durant cette priode de huit ans, il est quasi-impossible demprunter. Remarque : Le FICP recense les personnes individuellement, sous leur nom de naissance. Consquence : Dans le cas dun couple, il y a double dclaration. Les mnages sont donc difficiles reconstituer, faute du nom de famille des pouses, et ce, sans compter les homonymes. 2. Consultation du FICP

Par les tablissements de crdit Le FICP a pour objectif de fournir des informations aux tablissements de crdit, aux commissions de surendettement et aux autorits judiciaires sur les difficults de remboursement des particuliers ou sur leur situation de remboursement.

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La consultation du fichier est facultative. Les tablissements prteurs demeurent libres d'octroyer ou de refuser un crdit une personne inscrite au FICP. Les informations communiques sont rserves l'usage exclusif des tablissements de crdit. Ils doivent respecter les dispositions de la loi informatique et libert. Elles ne peuvent tre utilises que pour l'octroi ou la gestion d'un crdit. En outre, il est interdit aux tablissements de crdit de remettre une copie des renseignements qui que ce soit. Remarque : la CNIL a appliqu une sanction pcuniaire des tablissements de crdit pour avoir inscrit abusivement des clients dans les fichiers centraux de la Banque de France Les informations fournies concernent - l'tat civil du dbiteur, le nombre d'incidents enregistrs son nom le nombre d'tablissements qui en sont l'origine (pour des raisons de confidentialit, le nom des tablissements dclarants n'est pas communiqu) l'existence ventuelle d'une information (recevabilit ou mesure) sur le traitement des situations de surendettement Droit daccs et de rectification par des particuliers Toute personne peut exercer son droit daccs au fichier : elle doit sadresser un guichet de la Banque de France, qui lui communiquera les renseignements oralement. Il est galement possible de contester et ou de faire rectifier les informations son nom, il faut pour cela sadresser l'organisme l'origine de l'inscription (selon les cas : commission de surendettement ou tablissement de crdit).

LA COMMISSION Les commissions de surendettement ont t institues par la loi Neiertz du 31 dcembre 1989. Il existe dans chaque dpartement au moins une commission de surendettement des particuliers prside par le prfet. Elles sont le point dentre de tous les dossiers prsentant une situation de surendettement. Le secrtariat est assur par le reprsentant lgal de la Banque de France. Lorsquun particulier de bonne foi ne peut plus faire face lensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et choir , il peut faire appel la commission de surendettement qui a pour mission de rechercher des solutions, amiables ou judiciaires pour trouver un accord entre lendett et ses cranciers afin damnager ses remboursements ou allger ses dettes En cas dimpasse, la commission va recommander certaines mesures permettant de traiter son surendettement. Cest le juge qui devra homologuer ces mesures afin de leur donner une force excutoire. Remarque : cest depuis la loi du 1er aot 2003, quen cas de situation irrmdiablement compromise du dbiteur que la commission peut dcider douvrir une procdure de rtablissement personnel.

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Remarque : La profession bancaire sest fortement engage dans ces commissions. 1. Composition et principes dune commission Les participants de la commission sont : le prfet (prsident de la commission) un reprsentant des associations familiales ou de consommateurs, un reprsentant des entreprises dinvestissement et des organismes de crdit, propos par lAFECEI au prfet qui le nomme par arrt le trsorier payeur gnral, le directeur dpartemental des services fiscaux,

- le reprsentant local de la Banque de France, qui assure le secrtariat de la commission. Depuis la loi du 1er aot 2003 qui instaure la procdure de rtablissement personnel, deux autres personnes participent aux commissions avec voix consultative : un professionnel du secteur social un juriste.

Lensemble des membres dune commission, ainsi que toute personne qui participe ses travaux, est soumis une obligation lgale de confidentialit. Comment saisir la commission ? Une demande est dposer au secrtariat de la commission. La demande du dbiteur doit contenir les informations suivantes : nom, prnoms adresse tlphone situation familiale conditions de logement montant dtaill des ressources, des biens, dettes et dpenses courantes nom et adresse des cranciers nom et adresse des cautions ventuelles Ces renseignements restent bien sr strictement confidentiels. Principales tapes:

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La commission dispose de 6 mois compter du dpt du dossier pour instruire le dossier et dcider de son orientation. Elle examine dabord la recevabilit du dossier et fait ltat des lieux de lendettement global. Lorsque le dossier est recevable, elle dcide de lorientation prendre selon la situation : plan de redressement ou procdure de rtablissement personnel. Dans le premier cas, elle ngocie un plan conventionnel de redressement. Si cette phase amiable choue, elle peut mettre des recommandations. Le juge de lexcution permet de leur confrer une force excutoire. Il intervient galement en cas de recours.

Si elle dcide, au vu de la faiblesse des ressources du dbiteur ou de son actif ralisable (cest--dire ses biens vendables), douvrir une procdure de rtablissement personnel, elle saisit pour cela le juge de lexcution.

Examen de la recevabilit de la demande Certaines conditions sont exiges par la loi pour bnficier du dispositif : tre une personne physique tre de bonne foi tre domicili en France ne pas tre ni commerant, ni artisan, ni agriculteur. tre dans limpossibilit manifeste de faire face lensemble de ses dettes (art L 330-1 du Code de la Consommation) que lendettement ne soit pas dorigine professionnelle Remarques : les demandeurs de nationalit franaise demeurant ltranger doivent avoir contract leurs dettes non professionnelles exclusivement auprs de cranciers franais La commission peut entendre le dbiteur sur sa situation. Il doit lavertir de tout vnement provoquant des changements financiers (licenciement, saisie) Celui-ci peut contacter le secrtariat nimporte quel moment. 2. Le plan de redressement conventionnel Il sagit dun accord amiable entre les cranciers et la personne surendette. La commission dresse ltat dendettement du dbiteur. Pour cela, elle interroge les cranciers et peut mener des investigations. Le Code de la consommation lui confre en effet un pouvoir assez large dans ce domaine. La Commission calcule le montant des remboursements est fix de faon ce quune partie des ressources appele reste vivre utilis pour les dpenses courantes du mnage lui soit rserve en priorit.

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Ce minimum vital ne peut en en aucun cas tre infrieur au montant du RMI, major de 50% dans le cas dun mnage. Remarque : le reste vivre intgrait les dpenses de logement, de nourriture et de scolarit mais intgre depuis la loi du 13 juillet 2006 qui constitue le volet principal du Pacte national pour le logement, les dpenses dlectricit, de gaz, de chauffage et deau, le tout dans la limite fixe par dcret. La commission ngocie alors avec le dbiteur et les cranciers pour fixer un chancier de remboursements. Une fois le plan global tabli, la commission le rdige et le soumet au dbiteur et chaque crancier. En cas daccord de toutes les parties, le plan conventionnel de redressement est sign. Le plan conventionnel peut prvoir ente autres : Abandon de dettes par les cranciers Amnagement des remboursements avec talement dans le temps ou des reports dchances Allgement des dettes par une diminution des taux dintrts ou une rduction du capital Que le dbiteur nemprunte plus pendant un certain dlai ou quil vende un bien

Elaboration de mesures de recommandations En cas dchec de la commission dans sa mission de conciliation, le surendett peut alors lui demander douvrir une seconde phase de la procdure. Elle consiste pour la commission recommander des mesures auxquelles le juge de lexcution est charg de confrer force excutoire aprs avoir contrl leur lgalit. La Commission recommande une ou plusieurs des mesures suivantes qui sont numres dans larticle L 331-7 du Code de la consommation : rchelonner le remboursement des dettes de toute nature (mme les dettes fiscales) y compris en diffrant le paiement dune partie dentre elles, sans que le dlai de report ou de rchelonnement puisse excder dix ans ou la moiti de la dure de remboursement restant courir des emprunts en cours.

Remarque : En cas de dchance du terme, le dlai de report ou de rchelonnement peut atteindre la moiti de la dure qui restait courir avant la dchance. imputer prioritairement les paiements sur le capital prescrire que les sommes correspondant aux chances ou rchelonnes porteront intrt un taux rduit qui peut tre infrieur au TEG sur proposition spciale et motive et si la situation du dbiteur lexige.

Remarque : quelle que soit la dure du plan de redressement, le taux ne peut tre suprieur au taux lgal.

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rduire le montant de la fraction des prts immobiliers restant due aprs la vente force du logement principal du dbiteur.

Remarque : cette disposition est aussi applicable en cas de vente lamiable aprs accord entre le surendett et ltablissement sur le principe et les modalits. Cela bien sr dans le but dviter une saisie immobilire. La commission peut recommander que ces mesures soient appliques sous rserve que le dbiteur agissent de manire que le paiement de ses dettes soit facilit et que dautres actes ne viennent pas aggraver son insolvabilit. La dure de ces recommandations ne peut dpasser 10 ans. La demande du dbiteur interrompt la prescription et les dlais pour agir. Remarque : Le dlai de 10 ans peut tre augment lorsque cela concerne des prts immobiliers pour financer la rsidence principale et lorsque les recommandations permettent den viter la cession. SUSPENSION de lexigibilit des dettes Cette possibilit a t introduite par la loi de lutte contre les exclusions du 29 juillet 1998. Lorsque le dbiteur se trouve dans une situation dinsolvabilit, qui se caractrise par labsence de ressources ou de biens saisissables de nature permettre dapurer tout ou partie des dettes et rendant impossible les mesures recommandes, la commission propose une suspension du paiement des crances autres qualimentaires et des intrts pendant une dure maximum de 2 ans. Remarque : Durant cette priode, seules les sommes exigibles au titre du capital peuvent produire des intrts dont le taux nexcde pas le taux lgal (3.99% en 2008) A lissue des 2 ans, si le dbiteur demeure insolvable, la commission recommande leffacement partiel des dettes. Remarque : les crances dont le prix a t pay par la caution du dbiteur ne peuvent tre effaces. Le dbiteur ne peut pas bnficier dun nouvel effacement de ses dettes similaires pendant 8 ans. 3. Cas de la procdure de rtablissement personnel Une nouvelle approche du traitement du surendettement est ne en 2003. Lide de base est de donner une seconde chance aux mnages surendetts en effaant les dettes non professionnelles afin quils repartent sur de nouvelles bases. Ainsi est ne la procdure de rtablissement personnel. La procdure de rtablissement personnel est simple, transparente et publique. commission est encore le point de passage obligatoire pour tout dossier. La

Remarque : la procdure de rtablissement personnel est une vritable rvolution juridique en droit priv franais puisquelle organise pour la premire fois un systme dapurement collectif du passif avec effacement des dettes des personnes physiques ne relevant pas des procdures de redressement et de liquidation judiciaire des entreprises.

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La commission peut dcider dorienter le dossier vers une procdure de rtablissement personnel lorsquelle estime que la situation du dbiteur est irrmdiablement compromise , dans la mesure o ses ressources ou son actif ralisable (biens vendables) ne lui permettront pas de sortir de la situation de surendettement par le biais dun rchelonnement ou dun allgement de ses dettes. Pour cela, aprs avoir convoqu le dbiteur et obtenu son accord, elle saisit le juge de lexcution. A partir de la saisine, le juge a un mois pour convoquer le dbiteur et les cranciers, et ouvrir la procdure. Cela entrane la suspension des procdures dexcution y compris les mesures dexpulsion du logement du dbiteur jusquau jugement douverture. Quelques chiffres En 2005, les commissions de surendettement ont pris 19 000 dcisions dorientation de dossiers vers la procdure de rtablissement personnel avec laccord des dbiteurs. Les conditions : Etre une personne physique Etre de bonne foi Avoir des ressources ou de lactif qui ne permettent pas lapplication des mesures traditionnelles de traitement administratif du surendettement Pouvoir obtenir un traitement de surendettement devant la commission de surendettement Ne pas tre profession librable Ne pas relever du redressement ou liquidation judiciaire dpendant du code de commerce Remarque : la bonne foi tant prsume, cest aux cranciers de prouver le contraire. La procdure Une saisine du juge de lexcution est ncessaire louverture de la procdure de rtablissement personnel. Remarque : Au cours de lexcution dun plan conventionnel, le dbiteur de bonne foi peut saisir la Commission dune demande douverture de procdure de rtablissement personnel, si sa situation devient irrmdiablement compromise . A linverse, tout moment de la procdure, le juge peut renvoyer le dossier la commission, sil estime que la situation nest pas irrmdiablement compromise . Le juge de lexcution va entendre le dbiteur et les cranciers afin dtre sr de la situation irrmdiablement compromise et de la bonne foi prsume du dbiteur. Si les conditions sont remplies, le juger rendra le jugement ouvrant la procdure. Remarque : le juge peut dsigner un mandataire charg de ltude du dossier. A louverture de la procdure, le juge peut ordonner une enqute sociale ainsi quun suivi social du dbiteur. Le jugement entraine une suspension des procdures dexcution envers le dbiteur.

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Limite : les dettes alimentaires ne sont pas concernes par cette suspension. Une priode dobservation souvre compter du jugement douverture durant lequel le mandataire z lobligation de produire les crances chirographaires, individuelles, terme, conditionnelles, litigieuses ou mme ventuelles. La publicit Le juge procde des mesures de publicit afin de recenser les cranciers qui doivent produire leurs crances dans un dlai de deux mois. Pass le dlai de 2 mois, les crances sont teintes. Remarque : les crances doivent tre dclares au greffe du juge de lexcution. Le rtablissement personnel. La procdure entrainera liquidation en prsence dun actif ralisable ou alors aucune liquidation du patrimoine personnel du dbiteur. Le plan de redressement Le juge de lexcution a la possibilit dtablir un plan de redressement qui ne peut excder 10 ans sil estime que la liquidation judiciaire peut tre vite ou bien clturer la procdure pour insuffisance dactif sans liquidation. Remarque : contrairement au plan conventionnel, le plan de redressement tabli par le juge est opposable tous. En cas dinexcution, le juge prononce sa rsolution par ordonnance sil est saisi sur requte dun crancier. Clture pour insuffisance dactif. Le juge de lexcution peut prononcer la clture pour insuffisance dactif sans ouvrir de procdure de liquidation judicaire dans les cas suivants : Le produit de la vente est insuffisant Le dbiteur ne possde que des biens meublants ncessaires la vie courante (lit par exemple) ou des biens non professionnels ncessaires lexercice dune activit professionnelle (la voiture pour se rendre sur le lieu de travail). La procdure pour insuffisance dactif implique un effacement des dettes non professionnelles, lexception de celles dont le prix a t pay par la caution ou le cooblig ou alors les dettes alimentaires et les amendes pnales lies une condamnation. La liquidation Suite au rapport tabli par le mandataire ou par la Banque de France, le juge peut prononcer la liquidation judiciaire du patrimoine du dbiteur. Les biens du dbiteur doivent tre vendus dans un dlai de 12 mois lamiable ou en vente force. Le produit de la vente est rparti entre les crances par le liquidateur selon le rang des surets.

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Remarque : le produit de la vente est redistribu aprs quon y est dduit la rmunration du liquidateur et les frais ncessaires la procdure de rtablissement personnel. Les personnes ayant bnfici dune procdure de rtablissement personnel sont inscrites au fichier des incidents de remboursement de crdits (FICP) durant 8 ans. 4. Le rle du juge de lexcution Le juge de lexcution relve du tribunal de Grande Instance, juridiction charge de juger les affaires civiles concernant des sommes suprieures 7 600 euros ou qui ne sont pas attribues d'autres juridictions. Le juge de l'excution est comptent pour rgler les difficults lies l'excution d'une dcision de justice, notamment en matire de saisie des comptes bancaires ou des biens d'un dbiteur Le rle du juge de lexcution dans le traitement des situations de surendettement est de : Confrer force excutoire aux mesures recommandes par la commission (mesures ordinaires et extraordinaires). Pour cela, il sassure de la lgalit des mesures et de la rgularit de la procdure, ainsi que de leur bien-fond. Statuer sur les recours forms contre les avis de la commission. Chaque partie dispose de 15 jours pour contester devant le juge les recommandations de la commission. Dans ce cas, le juge a le pouvoir de rformer sur le fond les recommandations de la commission. Ouvrir la procdure de rtablissement personnel. Il peut prononcer tout moment la liquidation judiciaire du patrimoine du dbiteur durant la procdure de rtablissement personnel et dsigne un liquidateur.

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AIDES A LA PIERRE AIDES LA PERSONNE

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LES AIDES A LA PIERRE LES SUBVENTIONS : Par lEtat o La prime lamlioration des logements loccupation sociale o La prime dpargne logement Par les collectivits locales Par Les collecteurs de la participation des employeurs leffort de construction Par Lagence nationale de lhabitat Par Lagence nationale de rnovation urbaine PRETS AIDES POUR LACCESSION Prt taux Zro (PTZ) Prt Epargne Logement Prt Conventionn (PC) Prt daccession sociale (PAS) Prt social location accession (PSLA) Participation des employeurs leffort de construction (1%) LES AIDES A LA PERSONNE Aide personnalis au logement Allocation logement o Allocation logement familiale o Allocation logement sociale

AVANTAGES

INCONVENIENTS

Leviers de la politique Plus faciles pour le budget de lEtat car on les fait varier en fonction de la situation conomique

Elles sont mal cibles : o o trop larges, elles sont coteuses et crent des avantages injustes trop troites, elles crent des ghettos

AIDES A LA PIERRE

Elles segmentent le march locatif

AIDES A LA PERSONNE

Elles sont bien cibles car elles Elles sont trop importantes en cas de dpendent des revenus et de la chmage car elles nincitent pas composition de la famille forcment au travail ce qui cre un pige pauvret Elles sont plus flexibles car elles sadaptent lvolution des revenus et de Elles coutent cher lEtat ce qui en la famille priode de crise conomique est dangereux car les ressources diminuent mais leurs cots augmentent.

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Nous tudierons plus particulirement sur le PTZ, les prts Epargne Logement, le PC, PAS et les prts 1%. PTZ BENEFICIAIRES Les bnficiaires du nouveau prt 0% sont des personnes physiques primo accdantes. Le prt nest accord qu des personnes physiques. Il ne peut tre consenti : ni une socit civile immobilire, ni un groupement foncier agricole, ni pour lachat de valeurs mobilires pour financer de limmobilier, ni pour lachat de parts de coopratives.

Lemprunteur (et chacun des co-emprunteurs) ne doit pas avoir t propritaire de sa rsidence principale, au cours des deux dernires annes prcdant loffre de prt. Limites : des exceptions sont prvues lorsque le bnficiaire du prt ou lun des occupants du logement financer avec le prt 0% est : 1) titulaire dune carte dinvalidit correspondant une incapacit dexercer une profession quelconque ou dans lobligation davoir recours lassistance dune tierce personne pour effectuer les actes ordinaires de la vie, 2) bnficiaire dune allocation adulte handicap ou dune allocation dducation spciale 3) avoir t indemnis suite une catastrophe naturelle OPERATIONS Les oprations finanables par le nouveau prt 0% Lobjet du prt peut tre le suivant : la construction ou lacquisition dun logement neuf, jamais occup ; lacquisition et lamnagement, ou lamnagement seul dun local non destin lhabitation (bureaux, granges...) en logement. lacquisition dun logement ancien avec ou sans travaux. Les travaux damlioration pris en compte sont ceux ayant pour objet la mise aux normes de surface et dhabitabilit du logement ou prvus lors de lacquisition.

Remarque : Les logements anciens doivent, aprs travaux rpondre des normes de surface et dhabitabilit. Pour les logements achevs depuis plus de vingt ans, un tat des lieux relatif la conformit du logement aux normes de surface et dhabitabilit est tabli par un professionnel indpendant de la transaction et titulaire dune assurance professionnelle. Si des travaux de mise aux normes sont ncessaires, loctroi du nouveau prt 0% est subordonn leur ralisation.

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lacquisition dun logement faisant lobjet dun contrat de location accession ; Remarque : Tant que le nouveau prt 0% nest pas intgralement rembours, les logements acquis ne peuvent tre : ni transforms en locaux commerciaux . ni affects la location saisonnire ou en meubl ; ni utiliss en rsidence secondaire ; ni occups titre daccessoire du contrat de travail. ou professionnels

Lentre dans les lieux doit avoir lieu dans lanne suivant lacquisition ou lachvement des travaux. Limites : en cas dachat en vue de la retraite, ou de mobilit professionnelle ou familiale, la location est permise mais ne doit pas durer plus de 6 ans et avec un loyer infrieur 5 % du cot de lopration. Conditions de ressources Le prt 0% est accessible aux personnes qui disposent de revenus fiscaux de rfrence infrieurs un certain plafond. Il sagit de : celui de lanne N-2 pour les offres de prt mises entre le 1er janvier et le 31 mars. Celui de lanne N-1 pour les offres de prts mises entre le 1er avril et le 31 dcembre.

Pour cela il faut produire lavis dimposition qui prend en compte tous les revenus des occupants. Remarque : les jeunes rattachs au foyer fiscal de leurs parents ne peuvent pas fournir un avis dimposition leur nom et de ce fait ils ne peuvent pas bnficier du PTZ car il est impossible de vrifier leurs ressources. Nombre de personnes par foyer Revenus fiscaux de rfrence Revenus fiscaux de rfrence Zone A Zones B C 1 personne 31 250 23 688 2 personnes 43 750 31 588 3 personnes 50 000 36 538 4 personnes 56 875 40 488 5 personnes et + 64 875 44 425 Remarque : Il nexiste aucune drogation concernant les plafonds de revenus. Caractristiques du PTZ Le PTZ reste un prt complmentaire, sa quotit est la suivante : 20% du cot de lopration dans la limite dun plafond en fonction du nombre de personnes, de la zone gographique et du caractre ancien ou neuf du logement.

Remarque : la quotit est de 30% en zones urbaines sensibles et zones franches urbaines

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50% du montant des autres prts dune dure suprieure 2 ans. Par rapport au remboursement, plus les revenus de lemprunteur et des personnes destines occuper le logement sont faibles, plus le remboursement du nouveau prt 0% est lent.

Le tableau du remboursement du nouveau prt 0% sans majoration Revenu fiscal de rfrence* Dure totale du prt 264 mois 22 ans

Priode 1 216 mois 18 ans pas de remboursement du prt 216 mois 18 ans remboursement de 25% du prt 180 mois 15 ans remboursement de 50% du prt

Priode 2 48 mois 4 ans remboursement de 100% du prt 36 mois 3 ans remboursement de 75% du prt 24 mois 2 ans remboursement de 50% du prt

moins de 15801

de 15801 19750

252 mois 21 ans

de 19751 23688

204 mois 17 ans 96 mois 8 ans 72 mois 6 ans

de 23689 31588 Au-del de 31588 Major

PAS DE DIFFERE

La quotit du prt peut tre majore dans la limite de 10 000 15 000 pour les offres mises du 1er janvier 2007 jusquau 31 dcembre 2010 lorsque toutes les conditions suivantes sont remplies : Les offres portent sur un logement neuf Une collectivit locale apporte une aide Les emprunteurs ont des ressources respectant les plafonds ci dessous

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Nombre de personnes destines occuper le logement 1 2 3 4 5 6 par personne supplmentaire

Paris et communes limitrophes 23 079 34 491 45 215 53 984 64 228 72 274 8 053

Reste de lIle de France 23 079 34 491 41 461 49 663 58 791 66 158 7 371

Autres rgions 20 065 26 794 32 223 38 899 45 760 51 570 5 753

Le remboursement a lieu par mensualits constantes. Laide doit obligatoirement prendre la forme : soit dune subvention soit dune bonification permettant loctroi dun prt ne portant pas intrt ou portant intrt un taux rduit par rapport aux conditions du march soit dune mise disposition du terrain dimplantation du logement moyennant un loyer ou une redevance qui nexcde pas 15 euros par an. Remarque : Cette mise disposition seffectue par bail emphytotique (bail de longue dure portant sur un immeuble et confrant au preneur un droit rel) ou bail construction (bail de longue dure par lequel le preneur sengage difier des constructions sur le terrain dont il a la jouissance). Pour les deux premires formes daides, le montant de la subvention accorde par la collectivit locale doit tre suprieur ou gal au seuil suivant : Nombre de personnes destines occuper le logement Zone A Zone B et C

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Nombre de personnes destines occuper le logement 3 et moins 4 et plus Remarque : le prt est par dfinition sans intrt et sans frais de dossier

Zone A 4 000 5 000

Zone B et C 3 000 4 000

Limites : les primes dassurance dcs invalidit, perte demploi et les frais dacte et de garantie peuvent tre mis la charge de lemprunteur

LE CEL Rgie par le code de la construction et de lhabitation aux L315-1 et suivants, lpargne logement a pour objet de permettre aux personnes physiques qui ont fait des dpts sur un CEL dobtenir un prt pour financer leur rsidence principale, un habitat de loisirs, une rsidence de tourisme ou des locaux usage commercial ou professionnelle quand ils comprennent lhabitation principale. Remarque : en cas de vente du logement financ, le prt peut tre affect au nouveau logement sur accord du prteur. Le montant minimum du premier versement est de 300 et le minimum des versements par la suite est de 75 . Il est possible de verser en tout et pour tout 15 300 . LEtat verse lemprunteur une prime maximum de 1 144 correspondant la moiti des intrts acquis sur les dpts effectus. Remarque : Ce solde peut tre seulement dpass par la capitalisation annuelle des intrts. La rmunration du CEL est actuellement fixe 2,25 % par an (hors prime) depuis le 1er fvrier 2008 Les sommes inscrites sur le compte peuvent tre retires librement condition de laisser au minimum 300 Remarque : les intrts perus et la prime ne sont pas pris en compte pour le calcul de lallocation logement. En revanchent ils sont assujettis la CSG et la CRDS jusqu 2014. Le titulaire dun compte pargne logement peut obtenir un prt si le compte est ouvert depuis plus de 18 mois et que les intrts reprsentent au moins 75 .

CARACTERISTIQUES Le prt a un taux de 3% correspondant la rmunration des dpts majore des frais de gestion et des frais financiers. Le montant maximum est de 23 000 . La dure varie entre 2 et 15 ans

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Le remboursement anticip est possible Remarque : une garantie hypothcaire et une assurance dcs-invalidit peut tre demande par lorganisme prteur. LES PLANS DEPARGNE LOGEMENT Les plans dpargne logement sont des contrats conclus entre les personnes physiques et des tablissements de crdit engags par une convention conclue avec lEtat. Remarque : Une personne ne peut avoir conclu quun seul plan pargne logement et peut toutefois disposer dun CEL ouvert dans le mme tablissement de crdit. La dure du plan est comprise entre 4 et 10 ans. Le premier versement est au minimum 225 et les versements annuels doivent tre au minimum de 540 . Le montant maximum des dpts est de 61 200 . Le taux d'intrt du PEL est actuellement de 2,5 % hors prime dEtat pour les PEL ouverts depuis le 01/08/2005 LEtat verse une prime dans la limite de 1 525 correspondant 40% des intrts verss sur les dpts. Remarque : Il y a une majoration de 10 % des intrts en cas de personne charge avec un maximum de 153 par personne charge. Sauf rsiliation et perte des droits prt et de la prime, le retrait des fonds est impossible avant la fin du plan. Remarque : les fonds peuvent tre saisis par un crancier. Plusieurs mesures ont limit les avantages du PEL comme produit de placement : Non versement de la prime sil ny a pas ralisation du prt Application de la CSG et CRDS soit 11% depuis janvier 2005 si le PEL a plus de 12 ans, les intrts sont dsormais imposables (Loi de finances 2006). Le contribuable peut choisir comme mode d'imposition : le prlvement forfaitaire de 16 % (plus prlvements sociaux), ou l'application du barme progressif de l'impt sur le revenu (plus prlvements sociaux). Le plan peut tre transfr dans un autre tablissement de crdit sous la rserve de laccord des 2 tablissements de crdit. Remarque : le plan peut tre cd un membre de la famille ou tre lgu. CARACTERISTIQUES : montant du prt est plafonn 92 000 , il dpend des droits prt acquis pendant la phase d'pargne. Ils sont calculs partir des intrts acquis en appliquant un coefficient dun maximum de 2.5. dure du prt PEL est comprise entre 2 et 15 ans

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son taux est gal au taux servi sur les dpts major des frais de gestion et des frais financiers dans la limite de 1.70%. Remarques : Les conjoints maris sous le rgime de la communaut lgale peuvent fusionner les droits acquis par chacun d'entre eux, afin de financer une mme opration, ou choisir de bnficier chacun d'un prt PEL pour financer deux oprations diffrentes. Dans ces deux cas, le montant maximum du prt demeure de 92 000 . Dans le cas d'une utilisation conjointe des droits acquis sur un PEL et un CEL, le montant maximum du prt demeure 92 000 . Limites : la baisse des taux dintrts a fait que les prts libres se sont trouvs des taux infrieurs ce qui a rduit le recours aux prts pargne logement. LE PRET CONVENTIONNE Le prt conventionn a pour origine la loi du 3 janvier 1977. Il est refinanc par les banques avec les ressources du march, des dpts bancaires et de la trsorerie de lpargne logement. Les prts conventionns sont proposs par toutes les banques ayant sign une convention avec lEtat. Le contrle est effectu par la socit de gestion des fonds de garantie de laccession sociale

Les emprunteurs peuvent tre des personnes physiques ou morales pour habiter ou louer ou les syndicats de coproprit de logements la condition que plus de 50 % des voix correspondent des logements. Le prt conventionn permet de financer la rsidence principale ce qui implique une occupation suprieure 8 mois sauf en cas de : obligation professionnelle raison de sant cas de force majeur par lemprunteur, son conjoint, ses ascendants, ses descendants et cependant toute la dure du prt. Il est destin financer : Lachat dun logement neuf ou la construction ou lachat de parts de socits dattribution ou de socits coopratives Lamlioration dun logement de plus de dix ans lorsque les travaux sont dun montant suprieur 4 000 Les travaux dconomie dnergie de logements existants au 1er juillet 1981 La transformation en habitation de locaux ayant un autre usage Les refinancements dun prt conventionn charges progressives . Lemprunteur a un an, compter de la date de fin des travaux, pour habiter son logement. Cette dure peut tre repousse 6 ans, sil sagit dun bien achet en vue dy passer sa

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retraite

ou

dy

habiter

son

retour

dun

DOM

ou

dun

TOM.

Remarque : la location est alors possible dfaut doccupation comme rsidence principale pour cette dure de 6 ans avec lobligation dinformer lorganisme prteur et la caisse dallocations familiales sil y a versement dAPL. Si le prt est demand pour lacquisition dun logement dj existant, celui-ci doit avoir une surface minimum de 9 m pour une personne, 16 m pour deux et 9 m de plus par personne supplmentaire. Sil sagit dun logement ancien ne respectant pas les normes minimales dhabitabilit, les travaux de mises en conformit doivent tre raliss dans les trois ans de la signature du contrat de prt. Remarque : un tat des lieux doit tre joint au contrat de prt si limmeuble a plus de 20 ans. CARACTERISIQUES La dure du prt peut aller de 5 30 ans (dans la limite de 20 % de la dure initiale) Le prt conventionn finance au maximum 100 % du cot de lopration

Le prt conventionn peut tre complt par : un prt 0% un prt dpargne logement un prt 1% logement un prt caractre social un prt accord aux agents de certains tablissements publics un prt complmentaire pour les fonctionnaires un prt court terme (qui permet dattendre la vente du logement prcdent). Son taux est fix selon deux critres : un taux de base fix par les pouvoirs publics (en janvier 2007, il tait fix 3.85%) une marge maximale qui permet aux banques de moduler le taux de base. Limite : du fait de la baisse des taux dintrts des prts libre, le prt conventionn a perdu de son utilit et a t supplant par le prt laccession sociale. Le PAS Le prt laccession sociale fut cre par la loi du 30 dcembre 1992 avec le Fonds de Garantie de lAccession Sociale la proprit, aliment par des cotisations de lEtat, des tablissements de crdit jusquau 31 dcembre 2005 puis par lEtat seul.

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Remarque : par la loi de finances 2006, LEtat sest attribu la totalit des fonds du FGAS et ce malgr la contestation des tablissements de crdit qui jugeaient les fonds trop importants. Les prteurs sont les tablissements de crdit ayant conclu une convention avec la socit de gestion du FGAS. Le PAS est un prt conventionn mais garanti par lEtat. Sa garantie est subordonne une garantie des tablissements de crdit qui sengagent prendre en charge au moins la moiti des sinistres sur leurs prts garantis. La garantie porte sur le prt laccession sociale et sil existe sur le PTZ qui est accord en complment. CONDITIONS DU PRT Peu importe l'anciennet du logement et le besoin ou non de travaux pour bnficier du PAS. Une seule restriction existe : un tat des lieux doit tre fait pour un logement vieux de vingt ans ou plus afin de confirmer les normes minimales d'habitabilit. Si ncessaire, il faudra indiquer les travaux ncessaires au respect des normes. Cet tat des lieux doit tre ralis par un professionnel aux frais de l'acqureur. Certains travaux pourront tre financs par un PAS : la mise aux normes minimales d'habitabilit du logement, l'adaptation du logement aux besoins d'une personne handicape physique, ou encore des travaux d'conomie d'nergie. Une surface minimale au logement est exige en fonction du nombre de personnes vivant dans le logement : Composition du mnage 1 personne 2 personnes par personne supplmentaire Surface habitable minimale 14 m 16 m + 9 m

Les emprunteurs doivent occuper le logement comme rsidence principale et respecter les plafonds de ressource de lanne N-1 fixs selon la situation familiale et la zone gographique. On retient lensemble des revenus imposables ou non. Composition du mnage 1 personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes par personne supplmentaire Ile de France 19 005 27 895 33 500 39 111 44 751 5 623 Province 15 183 22 205 26 705 31 199 35 713 4 498

Les prts laccession sociale sont exclusifs tout autre prt sauf les prts assimilables lapport personnel.

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Remarque : lapport personnel de lemprunteur peut tre constitu entre autres des prts taux fixe dont le taux est infrieur ou gal celui dun prt obtenu au titre dun compte pargne logement. CARACTERISTIQUES Dure du prt comprise entre 10 et 25 ans. Taux fixe maximum : o 5,90 % pour le PAS dont la dure est infrieure ou gale 12 ans, o 6,10 % pour le PAS dont la dure est suprieure 12 ans et infrieure ou gale 15 ans, o 6,25 % pour le PAS dont la dure est suprieure 15 ans et infrieure ou gale 20 ans, o 6,35 % pour le PAS dont la dure est suprieure 20 ans.

Le taux variable maximum quelle que soit la dure du prt de 5,90 %. Inscription dune suret relle de 1er rang pour tout PAS suprieure 15 245 Frais de dossier plafonns 457 TTC. LA PARTICIPATION DES EMPLOYEURS A LEFFORT DE CONSTRUCTION La PEEC est rgie par les articles L 3131-1 et suivants du CCH Les entreprises industrielles ont construit des logements pour leurs salaris ds le 19e sicle, et des initiatives ont t prises par certaines entreprises ds 1943 pour contribuer volontairement au logement de leurs salaris aprs les destructions de la seconde guerre mondiale. LEtat a par la suite rendu obligatoire aux entreprises commerciales et industrielles, par un dcret du 9 aout 1953, le 1 % logement afin de contribuer la rsolution de la crise du logement de laprs-guerre. Remarque : ce fut appel 1% logement car cela reprsent 1% de la masse salariale de l'entreprise. Aujourd'hui, la PEEC reprsente 0,45 % de la masse salariale de l'anne n-1. Le PEEC est un investissement priv obligatoire pour toutes les entreprises du secteur priv non agricole employant 20 salaris et plus. Les entreprises du secteur agricole de plus de 50 salaris y sont assujetties dans des conditions similaires depuis le 1er janvier 2007. Le 1% employeur a plusieurs utilisations. Il permet notamment de financer les oprations suivantes : Constructions de logements Acquisition de logements anciens Acquisition amlioration Travaux damlioration

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Transformation de locaux en logement Portage foncier Aide aux personnes en difficults ou en mobilit Accs et maintien dans le logement Il doit sagir de la rsidence principale sauf en cas de centre dhbergement temporaire. Le financement doit intervenir avant la fin du dlai le plus loign pour la construction : un an aprs le certificat de conformit ou 3 mois aprs la 1re occupation du logement. De plus le financement doit intervenir 3 mois aprs lachvement des travaux, lachat dun logement ancien ou 24 mois aprs lachat en cas dacquisition amlioration. Remarque : Le prt 1 % ne peut pas tre le prt principal. Il est possible de bnficier de plusieurs prts 1 % pour des besoins diffrents. MONTANT DU PRET POUR LA CONSTRUCTION OU LACQUISITION DANS LE NEUF Le montant du prt maximum dpend des zones gographiques indiques ci-dessous et dans la limite de 50 % du prix du revient de lopration :

Plafonds

Zone 1 17 600

Zone 2 14 400

Zone 3 11 200

Zone 1 : dpartements 75, 77, 78, 91, 92, 93, 94, 95. Zone 2 et DOM: villes suprieures 100 000 habitants, villes nouvelles (hors Ile-de-France), l'Etang de Berre, l'Isle d'Abeau Zone 3 : le reste du territoire. Il y a de plus des montants minimum : 9 600 pour la zone 1 8 000 pour la zone 2 et DOM 6 400 pour la zone 3 Pour les primo-accdants, les accdants ayant plus de 2 enfants charge et les accdants en mobilit professionnelle, le montant du prt peut tre major de selon les ressources de lemprunteur: 1 600 si ses ressources sont suprieures 170 % des plafonds de ressources du PAS 3 200 si elles sont suprieures 100 % et infrieures ou gales 170 % des plafonds de ressources du PAS 4 800 si elles sont infrieures ou gales au plafond de ressources du PAS Pour les oprations bnficiant dun label Qualitel : 1 600

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Remarque : le fait de quitter l'entreprise n'entrane pas la perte du logement CARACTERISTIQUES : Taux 1,5 % hors assurances et garanties Dure de 5 15 ans Remboursement par mensualits ou par trimestrialits constantes ou progressives Remarque : Le remboursement par mensualits progressives est souvent rserv aux prts d'un montant minimum de 2 286,74 et d'une dure de 12 ans ou plus.

LE PRET PASS TRAVAUX Le prt Pass-Travaux est un financement pour les travaux de la rsidence principale notamment les travaux damlioration et demmnagement. Ill rsulte dun accord pass entre l'Etat, le mouvement 1 % logement et les Partenaires Sociaux Il ny a pas de condition dge du logement, ni de condition tenant la date dinstallation dans le logement. Les bnficiaires de ce prt sont tous les salaris dune entreprise assujettie au 1% logement. CARACTERISTIQUES : Dure du prt : 10 ans modulables si accord entre le prteur et le bnficiaire. Montant du prt : o o o 9 600 si les ressources sont infrieures 60% des plafonds de ressource du PTZ 8 000 si les ressources sont suprieures 60 % des plafonds de ressources du PTZ 18 000 pour les propritaires occupants et les propritaires bailleurs pour les parties privatives ou les parties communes dans les coproprits dgrades.

Remarque : pour le calcul des ressources on prend gnralement les ressources imposables lanne n-2 ou n-1 en cas de situation plus favorable du demandeur. Souscription possible dassurances dcs invalidit Pas de garantie hypothcaire. Possibilit de cumuler avec un prt accession si on respecte les plafonds applicables Possibilit de cumuler avec un prt amlioration, le montant est alors diminu du capital restant d sur le premier prt.

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Les fonds sont dbloqus sur prsentation de l'original des factures et seront verss directement lentreprise ou lartisan qui ralise les travaux. Cependant les fonds seront verss directement au demandeur : Pour des travaux dj raliss si les factures ont t mises depuis moins de trois mois. Pour un acompte dj vers (les fonds seront dbloqus sur prsentation dun justificatif) LE PASS FONCIER Le PASS FONCIER a pour origine une convention du 20 dcembre 2006entre lEtat, le 1 % logement et la Caisse des dpts et consignations. Lobjectif est de favoriser lacquisition dans le neuf de la premire rsidence principale en diffrant lacquisition du terrain afin de consacrer les premires annes de remboursement de prt au seul logement La dcision doctroi est faite par le Comit Interprofessionnel du Logement (CIL) ou la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI). Pour les oprations dites accdants (toute opration dacquisition ou de construction par un mnage dun logement individuel ou collectif neuf affect sa rsidence principale), le CIL dsigne une personne morale qui se porte acqureur du foncier. Cette personne morale signe dans le mme temps un bail construction au profit du mnage futur accdant et une promesse de cession du foncier au terme du bail. Pour les oprations dites "flches" (oprations groupes finances en prt social de location-accession (PSLA) ayant fait lobjet dun agrment par un comit ad hoc Etat-CDCUESL, aprs avis de la direction rgionale de la Caisse des dpts et consignations), une filiale de CIL assure le portage des terrains et signe avec un organisme constructeur un bail construction par parcelle et une promesse de cession du foncier au terme du bail construction. CARACTERISTIQUES : Les oprations ligibles sont lacquisition ou la construction par un mnage dun logement individuel neuf affect sa rsidence principale Le dossier doit comporter : Lanalyse pralable de la recevabilit juridique et financire du projet dacquisition faite par lADIL. Lvaluation et lexpertise du prix du foncier et des cots de construction par un expert indpendant Le prix de vente du foncier ( lissue ou en cours de portage) est gal au prix du foncier lorigine, index chaque anne sur toute la dure effective du portage : Pour les salaris du secteur assujetti la PEEC au taux de 1.5% Pour les autres mnages, au taux dinflation (limit entre 2 et 4.5%) Les mnages doivent remplir simultanment ces trois conditions :

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Etre primo-accdant de leur rsidence principale c'est--dire ne pas avoir t propritaire dans les deux ans prcdant lopration. Disposer de ressources infrieures aux plafonds de PSLA Bnficier dune aide laccession sociale la proprit attribue par une ou plusieurs collectivits territoriales du lieu o se trouve le bien. Plafonds de ressources PSLA compter du 1er avril 2007 Nombre de personnes destines occuper le logement 1 2 3 4 5 et plus Zone A (en euros) 27 638 35 525 40 488 44 425 48 363 Zones B ou C (en euros) 23 688 31 588 36 538 40 488 44 425

Remarque : Daprs le dcret du 5 mars 2008, les ressources sentendent comme la somme des revenus fiscaux de rfrence des personnes destines occuper le logement figurant sur lavis dimposition tabli au titre de lavant-dernire anne prcdent celle au cours de laquelle laccdant signe la dcision doctroi du Pass foncier par le collecteur 1%. La dure du bail construction est comprise entre 18 et 25 ans, fixe par rfrence la priode damortissement du prt le plus long souscrit pour le financement du bti par le mnage bnficiaire. Les montants sont les suivants :

Aide de la collectivit locale


Minimum pour 3 personnes et moins Minimum pour 4 personnes et plus

ZONE A 4000 5000

ZONE B 3000 4000

ZONE C 3000 4000

Plafonds du PASS FONCIER Opration "accdant" Opration "flche"

Zone A 50 000 30 000

Zone B 40 000 25 000

Zone C 30 000 20 000

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* Zone A : agglomration parisienne, Cte d'Azure et le Genevois Franais. * Zone B : agglomration de plus de 50 000 habitants * Zone C : reste du territoire Il existe une double scurisation pendant la phase dacquisition du bti. Elle fonctionne en cas dimpays de plus de 3 mois des mensualits de remboursement du prt principal souscrit pour la construction : Garantie de rachat du logement par toute personne morale dsigne par le Cil-Cci des conditions identiques celles fixes pour le PSLA. Pendant les cinq premires annes de la phase daccession, le prix garanti est gal au prix auquel le mnage a lui-mme acquis. Ce prix est minor de 2,5% par an par la suite. Garantie de relogement ou de maintien dans les lieux. La fin du Pass Foncier est la suivante : Soit le bnficiaire acquiert le foncier Soit il renonce au bnfice de la promesse de cession du terrain. La bail construction est alors prorog et le bnficiaire reste locataire. Il doit alors payer un supplment de loyer au titre du bail construction. Ce supplment est calcul par rapport la mensualit dun prt aux meilleures conditions sur 15 ans pour un montant correspondant au cot du foncier. A la fin des 15 ans, le foncier devient la proprit de laccdant. En cas de vente de son logement par le mnage ayant bnfici du dispositif, les droits rsultant du bail construction ne peuvent tre cds quavec lagrment du bailleur. Celui-ci est accord de plein droit si le nouvel acqureur remplit les mmes conditions que laccdant initial. Remarque : Sil ne remplit pas ces conditions, laccord du bailleur nest donn que si le nouvel acqureur sengage verser un loyer priodique (fix par le contrat de bail construction) ou acheter le terrain en levant loption.

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LES AIDES FISCALES

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La dduction fiscale des intrts demprunt (loi TEPA) En accordant aux acqureurs d'une rsidence principale un avantage fiscal li l'emprunt souscrit pour le financement de cet achat, la loi TEPA a voulu favoriser l'accession la proprit dans un march aux prix levs. L'aide accorde se prsente sous la forme d'un crdit d'impt accord sur cinq ou six annes. Concrtement, ceux qui paient l'impt sur le revenu bnficieront d'une rduction de cet impt et ceux qui ne sont pas imposables recevront un chque du Trsor public. Le crdit d'impt concerne les oprations intervenues compter du 6 mai 2007 mme si ce jour la mesure ne concerne que les acquisitions faites compter du 22 aot 2007 (loi TEPA, art. 5). Remarque : La dcision du 16 aot 2007 du Conseil Constitutionnel empche la rtroactivit du texte et la mesure ne sera applicable qu' partir de la publication de la loi. Pour l'ancien, il s'agit d'actes authentiques d'acquisition signs compter du 6 mai 2007. Pour le neuf il sagit d'opration ayant fait l'objet d'une dclaration d'ouverture de chantier compter de cette date. Remarque : Le fisc admet que les intrts d'emprunts relatifs l'acquisition d'un terrain intervenue avant le 6 mai 2007 ouvrent droit au crdit d'impt, lorsque la construction difie sur ce terrain fait l'objet d'une dclaration d'ouverture de chantier postrieure cette date. Dans cette situation, le point de dpart des annuits ligibles s'entend de la dclaration d'ouverture de chantier. Le crdit d'impt s'impute sur le montant de l'impt sur le revenu d au titre de chacune des annes ligibles. L'emprunt doit tre souscrit auprs d'un tablissement financier. Ouvrent droit au crdit d'impt les intrts pays au titre des cinq premires annuits de remboursement, chaque annuit d'intrt tant calcule de mois mois. Ceux qui ont emprunt en cours d'anne pourront donc bnficier de six crdits d'impt conscutifs. Remarque : mieux vaut commencer rembourser son prt en dbut d'anne car cela permet de dclarer une anne entire d'intrts et de bnficier, l'anne suivante, du maximum de crdit annuel. En revanche, commencer rembourser son prt en fin d'anne ne permet de bnficier l'anne suivante que d'une partie du crdit d'impt au titre de la premire annuit, l'autre partie tant reporte sur l'anne d'aprs. Les frais d'emprunt et les cotisations d'assurances contractes en vue de garantir le remboursement des prts ne sont pas dductibles. Si le crdit d'impt excde l'impt d par le contribuable, l'administration fiscale lui restitue l'excdent par virement ou par chque. Remarque : La restitution n'est pas opre lorsqu'elle est infrieure 8 euros Le crdit d'impt sur cumule avec certains prts aids dont le PTZ. Dans ce cas, le crdit d'impt est calcul sur les intrts supports par les acqureurs au titre des prts complmentaires au prt aid

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Remarque : Le contribuable ne peut pas cumuler crdit d'impt et rduction d'impt en faveur de l'acquisition d'une rsidence principale situe outre-mer, il doit opter alors choisir l'un des deux dispositifs. Lorsqu'un contribuable fait jouer le crdit d'impt des intrts d'emprunts qu'il supporte raison de l'acquisition d'un logement en tat futur d'achvement ou de la construction d'un logement, il s'engage affecter ce logement son habitation principale, au plus tard le 31 dcembre de la deuxime anne qui suivant celle de la conclusion du contrat de prt.

BENEFICIAIRES : Toute personne physique domicilie fiscalement en France Aucune condition de ressources Pas besoin dtre primo-accdants

OBJET DU PRET rsidence principale respectant les normes minimales de surface un logement neuf ou ancien Lacquisition d'un terrain, suivie d'une construction et ses dpenses de construction ; des dpendances immdiates et ncessaires : o o garages et/ou emplacements de stationnement implants moins d'un kilomtre de la rsidence principale, chambres de service situes dans le mme immeuble que ladite habitation. Ce dispositif de dduction concerne galement

l'achat d'un bien immobilier transform en logement l'achat d'un logement ancien avec travaux

Remarque : les travaux doivent tre en principe finis dans les douze mois de l'acquisition construction d'une maison individuelle ou l'achat en VEFA

- l'acquisition d'un logement dgrad (ruine) ou d'un immeuble affect un usage autre que d'habitation suivie de travaux permettant de le raffecter ou de le transformer en local usage d'habitation - les travaux de transformation en local usage d'habitation d'un immeuble affect un usage autre que d'habitation dont le contribuable est dj propritaire. - le paiement d'une soulte de partage.

Le contribuable est tenu, d'une manire gnrale, de fournir, la demande de l'administration, toutes prcisions de nature prouver que les conditions auxquelles le crdit d'impt est subordonn sont remplies.

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Remarque : en cas d'emprunt commun souscrit par deux contribuables, chacun devra justifier la quote-part d'intrts effectivement pays.

Les intrts pays annuellement au titre des cinq premires annuits de remboursement des prts immobiliers ouvrent droit au crdit d'impt Lorsque les intrts effectivement supports par le contribuable sont suprieurs, l'excdent ventuel ne peut tre report sur une anne ultrieure. CARACTERISTIQUES La premire anne, le taux applicable aux intrts verss au titre de la premire annuit est port 40 %. Les annes suivantes. Au titre de la deuxime cinquime annuit, le crdit d'impt est gal 20 % du montant des intrts pays, retenus dans la limite des plafonds mentionns ci-dessus.

Le montant des intrts ouvrant droit au crdit d'impt ne peut excder, au titre de chaque anne d'imposition, la somme de : - 3 .750 euros pour une personne clibataire, veuve ou divorce - 7. 500 euros pour un couple soumis imposition commune. Remarque : Lorsque des propritaires indivis partagent un mme logement sans pour autant tre soumis imposition commune, chacun d'eux a droit au plafond prvu pour les personnes seules, toutes conditions tant par ailleurs remplies.

Cette somme peut tre majore en fonction de la composition du foyer fiscal du bnficiaire ou de la situation de handicap affectant un des membres de ce foyer : majoration de 500 par an par personne charge. majoration de 250 par an lorsque la personne charge est un enfant rput charge gale de l'un et l'autre de ses parents. Le plafond est de 7 500 pour une personne handicape clibataire, veuve ou divorce Le plafond est de 15.000 pour un couple soumis imposition commune, lorsque l'un de ses membres est handicap.

Remarque : est considre handicape, une personne titulaire de la carte d'invalidit.

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Montant maximal du crdit d'impt (en ) Plafond annuel Plafond des intrts d'impt 1re annuit Personne seule* Couple soumis commune* imposition 3 750 7 500 7 500 15 000 1 500 3 000 3 000 6 000 du crdit Crdit d'impt maximal

4 annuits suivantes 750 1 500 1 500 3 000 4 500 9 000 9 000 18 000

Personne handicape seule Couple soumis imposition commune et dont l'un est handicap

* Chaque personne charge donne droit une majoration de 500 .

En cas de crdit relais Lorsque le contribuable contracte successivement deux emprunts pour l'acquisition d'un mme logement - cas d'un prt " relais " destin financer l'acquisition du nouveau logement dans l'attente de la revente de l'ancien -, le propritaire peut prendre en compte les intrts verss au titre de l'ensemble de ces deux prts, dans la limite des cinq premires annuits. Le point de dpart de ces annuits s'entend donc de la date de mise disposition des fonds par le prteur au titre du premier des deux prts. En cas de construction ou d'achat en VEFA Lorsque l'emprunt immobilier prvoit un dblocage chelonn et progressif des fonds, les intrts dits "intercalaires ", c'est--dire les intrts dus au titre des sommes dbloques pralablement au dblocage intgral des fonds emprunts constituent des intrts ligibles au crdit d'impt. Le contribuable a le choix entre commencer dduire immdiatement ses intrts ou au contraire attendre le dblocage intgral, lors de l'achvement ou de la livraison du logement. Attention, ce choix est irrversible : un contribuable qui, aurait bnfici du crdit d'impt au titre d'intrts verss avant la date de l'achvement ou de la livraison du logement, ne pourra revenir sur son choix et solliciter l'application diffre du dispositif.

Plusieurs situations entranent la reprise de l'avantage fiscal indment accord : lors de la cession du logement ayant donn lieu au crdit d'impt lors de la mise en location de ce mme logement, lors de l'achat d'un nouveau logement par le contribuable que celui-ci affecte son habitation principale en cas de VEFA ou de construction, lorsque le contribuable ne respecte pas l'engagement d'affecter ce logement son habitation principale ds son achvement.

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Alors la reprise de l'avantage fiscal donne lieu l'application de l'intrt de retard et, le cas chant, aux pnalits de droit commun. Dans tous les cas, le premier crdit d'impt est peru plus d'un an aprs l'acte d'achat. Plutt qu'une aide l'accession la proprit, il fait plutt office d'aide la consommation. Ce qui, l'heure o le pouvoir d'achat s'effrite, n'a rien de dsagrable.

LA FISCALITE DU NOUVEAU PRET A TAUX ZERO Dans le cas des acquisitions ou constructions de logements neufs, le nouveau prt 0 % permet lapplication de la taxe locale dquipement et des taxes assimiles au sein de la catgorie 4, plus avantageuse que la catgorie de droit commun. La valeur applicable au 1er janvier 2006 est de : - 215 euros par m2 hors Ile-de-France, - 237 euros par m2 en Ile-de-France. Lobtention du nouveau prt 0% nentrane pas dautre avantage fiscal spcifique. La fiscalit du droit commun comprend notamment : les droits denregistrement perus sur lachat du terrain ; pour les logements neufs (acquisition ou construction), une exonration de 2 ans de la taxe foncire sur les proprits bties. Toutefois, les communes peuvent supprimer cette exonration en ce qui concerne la part de cette taxe qui leur revient ; une taxe de publicit foncire au taux rduit de 0,6% (acquisition dans le neuf ou construction).

Les tablissements qui font des pertes en consentant des prts taux zro sont indemniss au moyen dun crdit dimpt. Le crdit est calcul pour compenser lavantage du PTZ par rapport au taux du march et le crdit est imputable sur limpt sur les socits par fractions gales de 5 ans. Remarque : ce cadeau a lavantage pour lEtat dtre tal sur le temps et de ne pas faire de sortie de trsorerie aggravant le dficit bien connu du budget de lEtat. En effet le cot fiscal serait de 1.4 milliards deuros par an en 2010 au lieu dun cot budgtaire de 770 millions deuros en 2008 si on appliquait encore un systme de versement dindemnits aux tablissements prteurs.

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LES COURTIERS EN PRETS IMMOBILIERS

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Mconnus il y a encore dix ans, les courtiers sduisent de plus en plus de candidats au crdit immobilier. Aujourdhui, prs dun emprunteur sur neuf en France (et en rgion parisienne, prs dun sur cinq) a conclu son prt immobilier grce aux services dun courtier. Un courtier en crdit immobilier est en partenariat avec les banques Il est l'intermdiaire entre le prteur et l'emprunteur. Il met en relation, via des accords privilgis, les futurs acqureurs et les institutions du milieu bancaire Il slectionne pour son client les meilleures offres du march en matire de prts immobiliers. Le courtier monte le dossier de demande de prt du client ce qui permet aux banques de gagner beaucoup de temps. La rmunration dun courtier se fait dune part par les frais dossiers quils facturent au client et dautre part par Cette mise en relation permet au courtier de percevoir un pourcentage, qui sera directement revers par la banque. Conformment aux dispositions de larticle L312-2 du code de la consommation, cette rmunration ne sera due quaprs lobtention du prt et aura t prise en compte pour le calcul du TEG correspondant au prt demand. Un courtier a la possibilit de ngocier de meilleures conditions notamment sur les pnalits de remboursement anticip mais aussi en trouvant des assurances moins chers que celles proposer par la banque.

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CAS PRATIQUES

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Hypothses : Monsieur CAPRATIC, 30 ans cadre, peroit 2 500 de revenus par mois Il dcide dacheter sa rsidence principale, il sagit dun logement neuf Boissy-Saint-Lger (Zone A). Il na aucun crdit en cours. Cest un primo-accdant. Il bnficie du prt 1% logement (9 600 sur 20 ans 1.5%) et du Prt Taux Zro (16 000 avec mensualit de 0 Euros pendant une dure de 18 annes suivie d'une mensualit de 333 Euros pendant une dure de 4 annes). Etant donn quil sagit de son premier achat, on opte de la caution crdit logement car il y a beaucoup de chance quil rembourse de manire anticipe son prt car les primo-accdants revendent leur bien au bout de 12 ans en moyenne. En effet contrairement une garantie hypothcaire il ny a pas de frais de main leve. Cela cote plus cher quun privilge de prteur de deniers car cela cote1780 au lieu de 1000 . Mais Crdit logement remboursera 1 110 quand le prt sera termin et Monsieur CAPRATIC naura pas payer les 760 de frais de main leve quil aurait payer pour une hypothque ou un privilge de prteur de deniers si le prt tait rembours par anticipation.

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PLAN DE FINANCEMENT
Prix d'acquisition Frais de notaire Frais de garantie 160 000 4 000 1 780

TOTAL
Apport personnel Prt Taux Zero 1% logement

165 780
5 780 16 000 9 600

CREDIT SOLLICITE

134 400

MONTANT DU PRET 134 000 16 000 PTZ 9 600 1% LOGEMENT


(M = mois)

DUREE 30 ans 22 ans 20 ans

BAREME DEMANDE FIXE DIFFERE 18 ANS FIXE

TAUX RETENU 5.05% 0% 1.5%

MENSUALITES HA 725.60 x 360 M 0 x 216 M 333.33 x 48 M 46.32 x 240 M

REVENUS ANNUELS
Monsieur 30 000

PRET SOLLICITE : PTZ 1% LOGEMENT

CHARGES ANNUELLES 8 707.12


0.00 555.84

TOTAL

30 000

TOTAL ENDETTEMENT

9 263.04 30.87 %

Ce montage donne lchancier suivant :

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On peut observer une forte augmentation au moment o Monsieur CAPRATIc doit rembourser en mme temps le prt principal, le prt taux zro et le prt 1% logement. Cest pour cela que lon peut faire ce quon appelle un lissage des mensualits, ce la consiste homogniser les mensualits en modifiant la part de Capital rembours par les chances du prt principal.

MONTANT DU PRET

DUREE

BAREME DEMANDE FIXE

TAUX RETENU 5.05%

134 000

30 ans

16 000 PTZ 9 600 1% LOGEMENT

22 ans

DIFFERE 18 ANS

0%

MENSUALITES HA 748 x 216 M 415 x 24 M 461 x 24 M 797.98 x 96 M 0 x 216 M 333.33 x 48 M 46.32 x 240 M

20 ans

FIXE

1.5%

Cela donne lchancier suivant :

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CALCUL DE LA REDUCTION DIMPOT Monsieur CAPRATIC emprunte en Avril ce qui donne la rpartition suivante :

Anne 1re anne 2me anne 3me anne 4me anne 5me anne 6me anne TOTAL

Dduction dImpts 1125 938 e 750 750 750 188 4500

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TEXTES DE LOI DE REFERENCE

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Loi 98-1010 du 31 dcembre 1989 relative la prvention des difficults lies au surendettement des particuliers et des familles (loi Neiertz) Pour la premire fois en France, cette loi instaure un traitement juridique spcifique du surendettement. - Elle institue une procdure de rglement amiable destine rgler les situations de surendettement des personnes physiques, grce aux commissions de surendettement. - En janvier 2003, 126 commissions de surendettement fonctionnent, en Mtropole et dans les DOM. Loi 95-125 du 8 fvrier 1995, relative lorganisation des juridictions et la procdure civile, pnale et administrative. Rorganisation de la rpartition de rles entre les commissions et le juge. Suppression du redressement judiciaire civil Abandon de la dualit de procdure au profit dune procdure unique en 3 phases : amiable, recommandation, homologation.

Loi 98-657 du 29 juillet 1998 relative la lutte contre les exclusions Cration d'une procdure de moratoire et d'effacement des dettes (dans le cadre des commissions de surendettement) L'accs au compte bancaire se trouve raffirm par un renforcement du dispositif du droit au compte. Le rle des commissions de surendettement est renforc : leurs comptences sont largies ainsi que leur composition. Allongement de la dure de recensement des mesures de redressement au FICP : la dure maximale passe de 5 8 ans.

Loi 2003-710 du 1er aot 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rnovation urbaine - Cration de la procdure de rtablissement personnel (au titre III) qui permet aux personnes dont la situation est irrmdiablement compromise de bnficier dun effacement de dette aprs liquidation de leur patrimoine. - Les dettes fiscales peuvent dsormais faire lobjet des mmes mesures que les autres dettes : rchelonnement, remises de dettes, effacement - La dure maximale de recensement au FICP des mesures de redressement et des recommandations passe de 8 10 ans. Arrt du 29 janvier 2004, modifiant le rglement CRBF (publi au JO le 26 fvrier 2004) Il modifie le rglement CRBF sur la gestion du FICP.

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