7-Rapport Corrige

Thème : Régularisation de lotissement non approuvé : cas de la ville de Dimbokro
INTRODUCTION
Contexte
L’urbanisme est l’art d’aménager et d’organiser les agglomérations urbaines et

de disposer l’espace urbain ou rural (bâtiments d’habitation, de travail, de loisirs,
réseaux de circulation et d’échanges) pour obtenir son meilleur fonctionnement et
améliorer les rapports sociaux. Cette discipline s’est progressivement imposée dans le
monde entier comme le principal outil d’aménagement et d’organisation des villes.
L’urbanisme comprend l’ensemble des règles relatives à l’intervention des personnes
publiques dans l’utilisation des sols et l’organisation de l’espace. Il définit la
disposition matérielle des structures urbaines en fonction des critères de l’architecture
et de la construction. Pour atteindre ces objectifs, l’urbanisme a été doté d’un outil
principal : le lotissement. Il apparait comme l’étape initiale de l’urbanisation d’un
territoire. Il intervient autant dans l’extension du cadre bâti que dans la transformation
des quartiers déjà existants.
Cette vision des choses ne dérobe guère à l’Etat de Côte d’Ivoire. Il va donc
opter pour cette politique de modernisation et de construction du territoire national. Ce
qui a permis la création des villes modernes avec des lotissements réguliers, approuvés
et respectant les règles d’urbanisme. La production foncière urbaine, sur toute
l’étendue du territoire relevait du monopole exclusif de l’Etat jusqu'en 1980 où il serait
confronté à des problèmes que sont : la crise économique, les différentes mesures
d’ajustements structurels, la croissance de la population urbaine et l’urbanisation
galopante de nos villes. Ainsi la politique de la production étatique des terrains urbains
s’est avérée inefficace face à la demande de plus en plus croissante.
A partir de 1980, l’Etat va concéder quelques prérogatives aux collectivités
territoriales, notamment les communes qui peuvent initier et réaliser des projets de
lotissement.
Malheureusement, depuis cette période la plupart des lotissements n’ont pas fait
l’objet d’approbation. Ainsi l’on assiste à une augmentation considérable des
lotissements non approuvés. Cette situation constitue une réelle entrave aux
M.ETIEN Kokola Michel

Elève Ingénieur des Techniques des Sciences Géographiques et Topographiques en 2émeannée à l’EFCPC/ INP-HB
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développements économique, foncier et urbain de nos villes. Il est donc urgent de

régulariser ces lotissements.
La ville de Dimbokro à l’instar des autres villes qui ont vécu, ces dernières
décennies, d’un élargissement considérable de leurs espaces urbains souffre
énormément de ce genre de lotissement.
Cette situation constitue un véritable danger au processus d’urbanisation de Dimbokro,
donc une réelle préoccupation tant pour les autorités locales que pour la population.
C’est pourquoi, dans le cadre de notre mémoire de fin d’étude, nous avons
choisir de réfléchir sur le thème suivant : « Régularisation de lotissement non
approuvé : cas de la ville de Dimbokro »
I-JUSTIFICATION DU CHOIX DU THEME
I-1 Motivation personnelle

Notre motivation personnelle pour le choix de ce thème se voit à travers deux
raisons.
Pendant le cycle de technicien supérieur, nous avons effectué notre stage sur le
lotissement. Ce stage nous a permis de maîtriser les techniques d’implantation de
lotissement. Celui-ci nous permet de diversifier et augmenter nos expériences
professionnelles. En effet ce thème étant nouveau pour nous, il nous permettra
d’acquérir de nouvelles connaissances en ce qui concerne les différents contours dans
la régularisation d’un lotissement.
Puis la deuxième raison en est qu’actuellement, rares sont les organismes offrant
des stages pour des étudiants, alors nous n’avons pas laissé passer cette « opportunité »
et nous tenons à réitérer nos vifs remerciements à Monsieur EMIEN Kassi Andre.
Enfin la dernière raison est de contribuer à la bonne gestion du foncier à Dimbokro
donc à l’élargissement de l’assiette de l’impôt de Dimbokro.
I-2 Pertinence scientifique du thème

L’urbanisation et la gestion du foncier urbain constituent des sujets d’actualité,
de discussion compte tenu de l’intérêt qu’elles présentent et aussi des nombreux
conflits qu’elles suscitent.
Dans tous les pays du monde, quelque soit le niveau de développement urbain,
des travaux sont entrepris dans le cadre de la gestion urbaine afin d’assurer un devenir

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harmonieux des villes. De ce fait, les lotissements non approuvés constituent une faille
dans une politique urbaine.
C’est dans ce contexte que, nombreux sont les spécialistes (techniciens, ingénieurs,
administrateurs, professeurs) qui s’emploient à chercher des méthodes afin d’endiguer
ces problèmes urbains et œuvrer pour une politique d’aménagement urbain durable.
A titre d’exemple nous pouvons citer nos devanciers qui ont traités plusieurs aspects
de l’urbanisation, notamment ceux relatifs à la restructuration et la rénovation des
quartiers précaires puis à la réglementation et à la planification urbaine. Il s’agit de : «
Restructuration des quartiers précaire : cas de Grand Campement ( commune de
Koumassi)» en 2008 traité par M. Koumoué N’Zoué Paul, Ingénieur des Techniques
des Sciences Géographiques et Topographiques, « Procédure d’approbation des
lotissements urbains et extensions non maitrisées des communes : cas des villes de la
région du N’Zi-Comoé » par M. EMIEN Kassi André Ingénieurs des Techniques des
Sciences Géographiques et Topographiques et « Problématique des lotissements
anarchiques à Yamoussoukro : cas de l’extension du lotissement Kokrenou-mairie. »
par Mme. Touré Mariam.
Par ailleurs, l’urbanisation est un thème abordé par des spécialistes de plusieurs
disciplines parmi lesquelles on peut citer : la sociologie, l’environnement, le génie
civil, le foncier, et cetera. Les études menées par les spécialistes de ces différentes
disciplines sont complémentaires pour une action concrète en faveur du
développement des villes.
I-3 Pertinence sociale du thème

L’occupation irrégulière de l’espace urbain représente une réelle source de
déséquilibre social. Fort de ce constat, notre étude vise à mettre en évidence une
méthode pour régulariser les lotissements non approuvés de Dimbokro. Cela permettra
pour cette ville, de régulariser la situation des éventuels acquéreurs de parcelles qui
ont déjà payé les frais de cette irrégularité, de faciliter les activités de gestion foncière
de l’administration et ainsi d’y faire prévaloir la sécurité foncière.
Cette étude a aussi pour objectif de garantir la sécurisation de la propriété foncière.
Car cela s’avère nécessaire pour satisfaire tous les acteurs du foncier dont les
détenteurs de droits coutumiers, qui pourront bénéficier des retombées de l’extension

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de la ville, l’administration qui pourra assurer une clarté dans la gestion du foncier
urbain afin d’éviter les abus dans les transactions immobilières.
En plus, un espace urbain maîtrisé contribue à l’élargissement de l’assiette de l’impôt,
qui joue un rôle important dans le développement de la commune.
Retenons que cette étude sur les lotissements non approuvés observés dans la ville de
Dimbokro vise à pouvoir régulariser le statut des lots tout en tenant compte des
personnes qui y ont des intérêts (constructions et lots).
II-PROBLEME
A partie de 1980 avec la démographie galopante, l’Etat n’arrivait plus à satisfait

la demande en lot. Il va donc se retirer du marché foncier et concéder quelques
prérogatives aux collectivités territoriales notamment les communes, les communautés
villageoises et les lotisseurs privés qui peuvent initier et réaliser des lotissements. Ces
lotissements n’ont presque pas fait l’objet d’approbation. Cependant des lettres
d’attributions ont été délivrées sur ces lotissements et même des titres fonciers créés.
Depuis les années 80 jusqu’à aujourd’hui nous constatons une accumulation de
lotissement appliqués et non approuvés. Cette situation, non seulement, constitue en
elle-même un grand problème car un lotissement est opposable au tière lorsqu’il est
approuvé, mais aussi elle engendre de nombreux problèmes tels que la non maîtrise de
l’espace urbaine engendrant des difficultés de gestion foncière, des pertes de devises
due à un mauvais recouvrement de l’impôt foncier et quelques fois des litiges fonciers.
L’objectif visé est de régulariser les lotissements non approuvés en présentant la
procédure de régularisation, en élaborant une méthodologie d’étude des projets de
régularisation sur laquelle les différents acteurs de la chaine foncière pourrons
s’appuyer pour mener à bien un projet de régularisation et enfin faire des propositions
dans le but de pouvoir atteindre l’objectif visé et de réduire l’ampleur de la situation.
III- QUESTIONS DE RECHERCHE
Face à l’ampleur de la situation évoquée plus haut et à la complexité des

problèmes qu’elle suscite, il apparaît indispensable de mener une réflexion qui pourrait
permettre de répondre à la question fondamentale suivante: Pourquoi les lotissements
non approuvés deviennent de plus en plus nombreux en Côte d’ivoire particulièrement
à Dimbokro ?
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Cette question centrale soulève les interrogations suivantes :

• N’est-il pas avantageux de régulariser les lotissements non approuvés ?
• Les différents acteurs du développement urbain maitrisent-ils la procédure de
régularisation des lotissements en Côte d’Ivoire ?
• La procédure de régularisation est-elle complexe ou ne devrait-elle pas être
révisée ?
• La phase technique dans la mise en œuvre d’un projet de régularisation est-elle
maitrisée par les acteurs du développement urbain ?
Voici autant de questions auxquelles, nous tenterons de trouver des éléments de
réponses tout au long de notre étude.
IV- OBJECTIFS DE RECHERCHE
Le sujet choisi pour ce présent mémoire revêt un caractère d’interpellation de

tous les acteurs qui ont la responsabilité de la gestion de l’espace urbain.
Ses objectifs sont d’ordre général et spécifique.
IV-1 Objectif général

Cette étude a pour objectif général de mener une étude permettant de régulariser
les lotissements non approuvés de Dimbokro c’est-à-dire faire une étude économique
pour la réalisation de la régularisation de ces lotissements et ensuite proposé de façon
pratique la méthodologie de travail à adopter sur le terrain.
IV-2 Objectifs spécifiques
Les objectifs spécifiques sont les suivants :

maitriser la procédure de régularisation de lotissement en Côte d’Ivoire ;
montrer la méthode d’estimation du coût d’un projet de régularisation de
lotissement et la méthode pratique d’établissement du plan de régularisation ;
annihiler les lotissements non approuvés ;
assurer la sécurité foncière et la gestion du foncier à Dimbokro ;
contribuer à l’accroissement de l’assiette de l’impôt foncier.

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V- FORMULATION DES HYPOTHESES DE RECHERCHE
Pour mieux circonscrire la problématique de la présente étude, nous énonçons

les hypothèses suivantes :
Les différents acteurs du développement urbain ne maitrisent pas la procédure
de régularisation des lotissements non approuvés mais déjà appliqués.
Une méthodologie d’étude doit-être nécessaire pour mener à bien les projets de
régularisation des lotissements non approuvés.
La procédure de régularisation de lotissement est lourde et longue. Cette
procédure doit être révisée.
VI-METHODOLOGIE DE RECHERCHE
Dans le souci de permettre à tous les acteurs de la chaîne de gestion foncière et

de planification urbaine, futurs utilisateurs du présent document, à mieux cerner notre
objet d’étude, nous avons choisi les méthodes et techniques de recueil de données
suivantes :
- Recherche documentaire ;
- Enquêtes et collecte de données
VI-1 L’approche théorique

Dans notre méthodologie, il y a en premier lieu une approche théorique qui se
penche d’abord sur la définition des concepts ensuite sur la notion de « lotissement »
et « lotissement non approuvé » qu’il importe de bien développer au préalable.
VI-2-Recherche documentaire
La recherche documentaire a consisté à collecter des informations à partir de
différents supports : Rapports d’études, de séminaires et de colloques ; Mémoires de
recherches ; Publications (les lois, les décrets, et cætera) ; Presse ; Sites internet.
Tous les documents consultés traitaient de sujets relatifs à notre thème, il s’agit
principalement de l’aménagement urbain, du lotissement, de l’occupation spatiale du
domaine public, du développement urbain et de la gestion foncière, la procédure de
régularisation de lotissement non approuvé mais déjà appliqués et bâtir de construction
au MCAU.

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Au total, la recherche documentaire nous a permis de nous faire une idée assez
précise de notre thème d’étude.
VI-3 Collecte de données et d’informations

La collecte des données et d’informations consiste à la recherche de données et des
informations nécessaires pour mener à bien notre étude. L’étape de l’enquête et de la
collecte de données s’est faite auprès de :
- L’Administration locale représentée par :
la Direction régionale de la construction et de l’urbanisme de Dimbokro ;
le service technique de la Mairie de Dimbokro
la Préfecture de Dimbokro;
le service du cadastre de la Direction Régionale des Impôts de Dimbokro.
-Des propriétaires terriens.
VII-PLAN DU MEMOIRE
Toutefois, dans ce document, la plupart des aspects du problème seront

largement authentifiés dans leur détail, ce qui nous a conduit à présenter ce travail de
recherche en trois parties :
La première partie de notre étude s’intéressera à toutes les contributions

théoriques des domaines concernés par le thème, en d’autres termes la définition
des concepts ensuite une généralité sur le lotissement.
La deuxième partie répond à la procédure administrative à suivre pour la

régularisation des lotissements non approuvés mais déjà appliqués et bâtis.
Pour la troisième partie, nous nous pencherons sur la méthodologie de réalisation

de projet de régularisation des lotissements non approuvés ainsi que les perspectives
envisageables sur la procédure administrative de la régularisation et la prolifération des
lotissements non approuvés.

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DEFINITION DES CONCEPTS, ET

GENERALITES SUR LE
LOTISSEMENT

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CHAPITRE I : DEFINITION DES CONCEPTS, ET GENERALITES

SUR LE LOTISEMENT
I-DEFINITION DES CONCEPTS
A ce niveau de notre étude, il importe d’apporter des éclaircissements sur

certains termes, car en matière de recherche, définir les vocables traités permet de bien
savoir de quoi il est question.
A cet effet, la gestion urbaine en Côte d’Ivoire étant confrontée à des difficultés
en raison des intérêts énormes, enjeu et aussi de la complexité des notions toujours mal
maitrisées, il parait nécessaire de définir quelques mots et expressions pour mieux
comprendre les phénomènes, objet du présent mémoire.
I-1 Lotissement
Fractionner un terrain pour une vente par lots. (Dictionnaire Encarta)

Il désigne, toute opération ayant pour objet ou pour effet, la division volontaire en lots
d’une ou plusieurs propriétés foncières en vue de la vente ou de la location à usage
d’habitation, de jardin ou d’établissement industriel ou commercial. Dans le contexte
de l’étude, il désigne une parcelle divisée en plusieurs lots.
I-2 Régularisation
Mise en conformité avec des dispositions légales (Dictionnaire Encarta).Ce mot
est utilisé dans l’étude, pour normaliser et rendre légale au plan technique et juridique
le statut des lotissements qui n’ont pas été exécutés dans les normes administratives.
I-3 Approbation
Accord qui valide ce qui est soumis à une autorité. (Dictionnaire Encarta)
Dans le contexte, il s’agit d’une procédure de vérification d’un plan d’urbanisme,
menée par l’Administration et qui aboutit à un arrêté signé par une autorité compétente
en la matière. Lorsqu’il est approuvé un plan d’urbanisme peut être mis en œuvre.

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I-4 Aménagement urbain

Il s’agit d’un programme de répartition des activités et des équipements en
liaison avec l’espace de la ville.
Il désigne aussi, la politique mise en place par la puissance publique pour organiser les
villes, les rendre habitables en les dotant en équipements et les modernisant.
I-5 Sécurité foncière

La sécurité foncière, peut se manifester par le fait qu’une portion de terre détenue
par une personne ou un groupe de personnes, a un statut juridique reconnu par l’Etat.
En d’autres termes, l’État reconnaît, après constatation et vérification, les droits de ces
personnes, et leur délivre un document administratif (certificat foncier ou certificat de
propriété), pour les mettre à l’abri de toute opposition.
Elle désigne aussi, la gestion rationnelle des terres faite par la Puissance publique en
faisant respecter strictement la réglementation.
II-GENERALITES SUR LE LOTISSEMENT
II-1 Les outils de l’aménagement urbain

L’urbanisme en tant que domaine clé de l’aménagement urbain, dispose de divers
outils de mise en forme de l’espace urbain.
La législation ivoirienne en matière d’urbanisme prévoit une diversité de documents
réglementant l’utilisation du sol qui, en réalité, n'est véritablement pas distincts de
ceux des pays développés.
Un regroupement de l’ensemble de ces documents permet de les classer dans les trois
catégories suivantes :
- Documents d’urbanisme directeur ou prévisionnel : sont rangés dans cette
catégorie le Schéma d’Urbanisme Directeur (SDU) et le Plan d’Urbanisme Directeur
(PUD) ;
- Documents d’urbanisme opérationnel : regroupent le Plan d’urbanisme de
Détail (PD), le lotissement, la restructuration urbaine et les autres opérations
d’urbanisme (la viabilisation, l’alignement, la concession d’aménagement foncier et le
bornage) ;
- Documents d’urbanisme réglementaire : il s’agit des documents d’information
(en droit ivoirien, les plus usités sont le certificat d’urbanisme et l’accord préalable

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d’urbanisme) et des documents de contrôle et de prescription (en droit ivoirien, les

plus utilisés sont le permis de construire et le certificat de conformité).
Dans le cadre de notre étude, nous ne présenterons que les documents d’urbanisme
directeur ou prévisionnel et deux documents d’urbanisme opérationnel.
II-1-1 Schéma Directeur d’Urbanisme (SDU)

De nos jours, le SDU est consacré en Côte d’Ivoire par l’arrêté ministériel n°94-
01 du 21 novembre 1994 du ministre de la construction et de l’urbanisme. Les SDU
peuvent être définis comme des documents de planification intercommunaux ayant
pour objet de garantir une organisation rationnelle de l’espace, en servant de cadre aux
politiques d’aménagements et de protection. A ce titre ils définissent les grands axes
de développement de la ville et ses principales structures. Ils indiquent les zones
constructibles ainsi que les réserves pour équipements publics. Ils dimensionnent enfin
le domaine urbain de l’Etat à soumettre à la purge des droits coutumiers, en vue de la
constitution de réserves foncières nécessaires à l’extension de la ville.
II-1-2 Plan d’Urbanisme Directeur (PUD)

Documents de planification par excellence en droit ivoirien, les plans
d’urbanisme dont le PUD est l’une des catégories, est régi par la loi n°62-253 du 31
juillet 1962 relative aux plans d’urbanisme. (Annexe n°1)
Le PUD peut être défini comme le document de planification local qui est appelé à
fixer le cadre normatif de l’aménagement et du développement du territoire d’une
agglomération donnée à travers la définition des règles générales et des servitudes
d’urbanisme applicables au territoire concerné. Il vise à éviter l’anarchie des
implantations hasardeuses, spontanées, par la prévision et la réglementation de
l’occupation de l’espace urbain.
II-1-3 Plan d’urbanisme de Détail (PD)
Le PD est régi par la loi n°62-253 du 31 juillet 1962 relative aux plans
d’urbanisme et comme tout plan d’urbanisme, il est appelé à déterminer la
configuration de la ville où définir les usages sociaux de l’espace urbain. Mais comme
sa dénomination le précise, il intervient dans le détail contrairement au PUD.
Il convient de préciser qu’en cas de contrariétés entre les dispositions du PUD et celles
du PD, les dispositions du PD prévalent.

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II-1-4 Plan de lotissement
Le plan de lotissement est un document légal qui illustre les limites et les
dimensions exactes, déterminées par un arpenteur, des lots sur lesquels on envisage de
construire une maison ou des bâtiments ; l’emplacement de la largeur des rues ;
l’emplacement des équipements et l’espace vert. Le plan de lotissement doit être établi
avec précision et conforme au terrain loti.
A la suite de la présentation de l’aménagement urbain en Côte d’Ivoire,
plus de précisions seront apportées concernant le lotissement, qui est le document
d’urbanisme opérationnel par excellence et qui représente l’élément fondamental de
cette étude.
II-2 Lotissement
II-2-1 Principes généraux
Les principes généraux du lotissement sont tirés de l’arrêté n°2164 du 9 juillet
1936 modifié par l’arrêté n°83 du 31 janvier 1938 réglementant l’aliénation des
terrains domaniaux en Côte d’Ivoire, texte colonial toujours en vigueur dans notre
pays.
II-2-1-1Définition
Le lotissement peut être définit comme l’opération ou le résultat de l’opération

ayant pour objet ou pour effet la division volontaire en lots d’une ou plusieurs
propriétés foncières, en vue de la vente ou de la location à usage d’habitation, de jardin
ou d’établissement industriel ou commercial. On distingue trois types de lotissements
selon leur localisation ou la qualité de leurs initiateurs :
• Le lotissement administratif
• Le lotissement privé
• Le lotissement villageois
II-2-1-2 Autorisation de lotir
La réalisation d’un lotissement quel qu’il soit, est soumise à autorisation

administrative préalable. Le lotissement ne peut être autorisé que s’il est conforme au
plan d’urbanisme dont il constitue le principal moyen de mise en œuvre. L’autorisation
de lotir est délivrée par le ministre chargé de l’urbanisme, à partir de l’instruction du
dossier de demande présenté par le lotisseur.
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II-2-1-3 Règlement
C’est un acte administratif réglementaire obligatoire pour tout lotissement. Il

fixe les règles d’urbanisme (accès, desserte, équipement en réseau divers, implantation
des constructions, hauteur, aspect extérieur, Coefficient d’Occupation des Sols, et
cætera), applicables à la zone où est situé le lotissement. Lorsqu’un plan d’urbanisme
existe, il doit y être conforme. Une fois le lotissement autorisé, les prescriptions de son
règlement, qui peuvent déroger aux prescriptions des plans d’urbanisme et du
règlement général d’urbanisme, s’imposent à tous, lotisseurs comme acquéreurs de
lots. Il est un des éléments de la légalité en matière d’urbanisme, et son respect doit
être assuré par l’autorité qui délivre le permis de construire.
II-2-1-4 Cahier des charges

C’est un document contractuel qui ne contient que des règles et servitudes
d’intérêt privé. Il a pour objet de définir les rapports contractuels entre le lotisseur et
les acquéreurs des lots d’une part, et les relations entre les co-lotis d’autre part. Il
définit les droits et obligations des intéressés. Les co-lotis peuvent mettre sur pied une
association syndicale chargée de gérer les espaces ou ouvrages collectifs.
II-2-2 Types de lotissements
II-2-2-1Lotissements administratifs
• Définition
Régis par l’arrêté n°2164 du 9 juillet 1936 modifié par l’arrêté n°83 du 31 janvier
1938 réglementant l’aliénation des terrains domaniaux en côte d’ivoire.
Le lotissement public peut être défini comme le lotissement initié soit par le sous-
préfet (on parle alors de lotissement public d’Etat) soit par une autorité décentralisée
(Maire ou Gouverneur de district).
Il faut noter que le plan du lotissement est élaboré par un urbaniste pour ce qui
concerne l’avant-projet et l’application du projet est du ressort du géomètre-expert.
• Dossier
Le dossier du lotissement est composé de :
Une demande de lotissement du sous-préfet ou du maire, revêtue de son avis
favorable et visée par le préfet du département ;
L’état des lieux du site à lotir ;
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La convention passée entre l’Etat ou la commune et le géomètre chargé de

l’étude du lotissement ;
Les éléments de calculs et le rapport du technicien sur l’exécution des travaux à
entreprendre.
• Procédure
La demande de lotissement est adressée au ministre chargé de l’urbanisme et le
dossier est instruit par la direction de l’urbanisme. Une mission de reconnaissance du
site est effectuée par les services techniques qui dressent un avant-projet si le dossier
de la demande n’en comportait pas déjà un. L’enquête dite de commodo et incommodo
est prescrite par arrêté du ministre et se déroule en sous-préfecture ou en mairie
pendant une période de 15 jours. A l’issue de l’enquête, le projet est examiné par une
commission mixte présidée par le préfet et composée du maire et des chefs de services
concernés. Le dossier, comprenant l’avant-projet et les procès-verbaux d’enquête et de
la commission mixte, est adressé au ministère chargé de l’urbanisme dont les services
techniques établissent le plan de lotissement définitif. Le plan est alors approuvé par
arrêté ministériel qui le déclare d’utilité publique. Le plan est alors appliqué sur le
terrain et le service du domaine requiert l’immatriculation au nom de l’Etat des
terrains à lotir.
II-2-2-2 Lotissements privés d’habitation

• Définition
Le lotissement privé est régi par le décret n°70-294 du 13 mai 1970 modifiant le
décret n°67-18 du 11janvier 1967 relatif aux lotissements privés. Le lotissement privé
d’habitation peut être définit comme le lotissement élaboré par un propriétaire privé,
en vue de la production de terrains à usage d’habitation, destinés à être vendus nus ou
après une opération immobilière.
Il faut noter que le plan du lotissement est élaboré par un urbaniste pour ce qui
concerne l’avant-projet et l’application du projet est du ressort du géomètre-expert.
• Dossier
Le dossier de lotissement privé d’habitation comprend trois sous-dossiers :
- SOUS-DOSSIER A :
Une demande de lotissement établie suivant un modèle type du Ministère en
charge de l’urbanisme;
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Un extrait topographique visé par le domaine urbain et par la Conservation

Foncière ;
Tout document justifiant le droit de propriété ;
Un certificat d’urbanisme ;
Une note de présentation du projet.
-SOUS-DOSSIER B :
Un plan de situation au 1/5.000 ;
Un état des lieux du site à lotir au 1/500, 1/1.000 ou 1/2.000 ;
Un plan de lotissement comprenant un découpage parcellaire, un tracé des voies et
des côtes de plateforme, en cas de terrassement ;
Un cahier des charges du lotissement.
-SOUS-DOSSIER C :
Un avant-projet des terrassements ;
Un avant-projet de voirie et plantations ;
Un avant-projet des réseaux ;
Le statut de l’association syndicale.
La constitution du sous-dossier C n’est pas obligatoire en cas de lotissement simplifié,
ne comportant qu’un simple découpage parcellaire.
• Procédure
Pour ce type de lotissement, le dossier est transmis aux autorités publiques
(sous-préfet ou autorités décentralisées) qui le transmet au ministère chargé de
l’urbanisme accompagné de son avis.
Après instruction du dossier, le projet est soumis à l’approbation des autorités
(ministre en charge de l’urbanisme par arrêté ou délibération des autorités
décentralisées, conseil municipal ou conseil du district).
Lorsque le lotissement est approuvé, le lotisseur doit informer l’administration des
dates d’ouverture du chantier et d’achèvement des travaux. L’administration procède
au recollement des travaux et si l’avis est favorable, elle délivre au lotisseur un
certificat de conformité.

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II-2-2-3 Lotissements villageois

• Définition
Egalement appelés lotissements ruraux, les lotissements villageois sont régis par
le décret n°77-906 du 6 novembre 1977.
Les lotissements villageois sont réalisés sur un terrain non immatriculé, au bénéfice
d’une ou de plusieurs collectivités villageoises.
Exceptionnellement, ces villages peuvent être compris dans un périmètre urbain
lorsque le plan d’urbanisme en prévoit le maintien ou l’extension.
• Financement
Les lotissements villageois sont financés soit par la communauté villageoise, soit
par des promoteurs privés.
• Dossier
Le dossier de lotissement villageois doit comporter les éléments ci-après :
- Une demande de lotissement faite par le Chef du village et transmis par le Sous-
préfet de la circonscription administrative ou par le Maire de la commune avec avis, au
Ministère de la Construction et de l’Urbanisme ;
- Une demande isolée du Sous-préfet ou du Maire ;
- Un dossier d’état des lieux contenant :
o Un rapport du géomètre sur la conduite des travaux ;
o Deux tirages du plan d’état des lieux ;
o Un contre calque du plan d’état des lieux ;
o Un plan de situation de la zone à lotir ;
o Un croquis de terrain ;
o Les observations angulaires et chaînage de la polygonale ;
o Le nivellement direct de polygonale ;
o Le levé de détails ;
o Les calculs de coordonnées de la polygonale ;
o Les calculs de rattachement ;
o Les calculs de la base orientée.
- La convention qui lie le géomètre au village ;
- Un dossier d’immatriculation globale contenant :
o Un calque foncier ;

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o Quinze tirages du calque foncier ;

o Le calcul des coordonnées ;
o Le calcul de contenance ;
o Le rapport du Géomètre.
- Un dossier de projet de lotissement comprenant :
o Un plan parcellaire au 1/2000 sur fond d’état des lieux;
o Un règlement d’urbanisme complète le cas échéant par un cahier de charges et
un rapport de présentation.
• Procédure
Les projets de lotissements villageois sont élaborés sous l’autorité du sous- préfet
ou de l’autorité décentralisée concernée. Ils sont dressés par le Ministère en charge de
l’urbanisme ou un bureau d’étude agréé, à partir d’une enquête et d’un état des lieux
fournissant tous les renseignements utiles (habitat et activités économiques) sur la
population concernée. L’approbation du projet de lotissement villageois intervient
après une enquête publique d’une durée d’un mois. La décision d’approbation est prise
par le Ministre chargé de l’urbanisme ou son délégué. Le plan de lotissement est
appliqué sous le contrôle de l’administration, par le géomètre-expert qui matérialise
chaque lot par des bornes. L’immatriculation du terrain à lotir au nom de l’Etat est
ensuite requise à la diligence du Ministre chargé de l’urbanisme.
II-2-3 Etapes du lotissement
Le lotissement est une opération d’urbanisme et un produit d’urbaniste. Donc
quelque soit le type de lotissement, la procédure de réalisation est la suivante :
- Une demande de lotissement ;
- Un accord de la demande par le ministère en charge de l’urbanisme ;
- La convention signée entre le promoteur et un Géomètre-Expert agrée conformément
à la loi 70-487 du 3 août 1970;
- L’élaboration du projet de lotissement ;
- L’enquête de commodo et incommodo ;
- L’établissement du plan définitif ;
- L’application du lotissement ;
- Rédaction du plan d’application et des documents finaux ;
- Mise à disposition du plan pour attribution des lots.
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II-2-4-Réalisation d’un projet de lotissement

II-2-4-1 Etudes préliminaires
Ces études se font en étroite collaboration avec les autorités locales et les
demandeurs. Elles ont pour but :
- De définir les grandes options du projet et de préciser les normes qui doivent guider
l’urbaniste ou le concepteur dans l’étude de l’esquisse et d’autres faits,
- De calculer la superficie et de choisir le site du terrain nécessaire à l’implantation du
lotissement.
Les principales options qui gouvernent ces travaux sont :
o L’importance du lotissement,
o L’importance du lotissement à réaliser par rapport à l’existant,
o Les niveaux sociaux économiques des futurs habitants
o Les équipements collectifs à prévoir.
Il faut faire la programmation des surfaces. On adopte généralement :
• 60% pour l’habitat ;
• 30 à 35% pour la voirie ;
• 5 à 10% pour les équipements.
Il faut rechercher un site adéquat. Le terrain à choisir devra :
• Etre situé de préférence du même côté de la route de liaison ;
• Avoir un sol de bonne portance et favorable à un bon aménagement ;
• Ne pas être toutefois trop éloigné de la route de liaison.
C’est sur le site retenu que le géomètre va procéder aux travaux d’état des lieux.
II-2-4-2Travaux d’état des lieux

• Description et Contenu
Sous ce vocable, il faut entendre, description instantanée d’un lieu. La meilleure
description est naturellement un plan exprimant à la fois la planimétrie, l’altimétrie, la
végétation et l’hydrographie.
La règle en Côte d’Ivoire consiste à établir un plan régulier au 1/2000. Ce plan
topographique exige donc, précision, fidélité, sincérité et esthétique. Ainsi l’échelle
graphique résultant étant de 2/10mm, soit environ 40m à 50m sur le terrain, tout détail
planimétrique naturel ou artificiel doit figurer sur ce plan ; en particulier en zone bâtie,
on doit voir les constructions dures, semi-dures, hangars, maisons et lieux sacrés,
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objets conservés signalés, points d’eau, lignes téléphoniques et électriques ; en zone

non bâtie, gros arbres, termitières, trous, talus et points caractéristiques.
Il faut sur le plan, au moins un point tous les 4 cm2, condition qui permet de restituer le
relief le mieux possible.
• Documentation
Avant tout travail topographique, une documentation auprès des services

nationaux s’impose. Il s’agit des renseignements topographiques et fonciers. Il suffit
d’avoir soit une carte récente au 1/200000 ou 1/50000 de la région, soit un plan
topographique, soit des renseignements des titres fonciers s’ils existent, soit des
repères géodésiques.
Cette documentation évite des fois des chevauchements, des reprises des travaux
existants. Elle permet également de résoudre les problèmes qui seront posés une fois
sur le chantier et peut conduire des fois chez le cabinet de géomètre qui a déjà travaillé
dans la zone et par conséquent facilite le travail de la reconnaissance.
Ces différents documents sont payés ou fournis gratuitement au Centre de
Cartographie et de Télédétection (CCT), au Cadastre ou au Service Topographique.
• Reconnaissance du site
Elle est capitale car elle permet de gagner du temps, de décider du choix de la
méthode de travail, des équipements et des appareils à utiliser.
• Canevas de base
L’état des lieux étant un plan régulier, il doit s’appuyer sur un canevas précis, composé
souvent de polygonales principales et secondaires.
o Polygonale principale
C’est un ou plusieurs cheminements formant un réseau discret. Son importance
est le fait qu’elle est l’ossature du levé. Aussi la convention précise-t- elle les critères
de son exécution :
- La polygonale doit ceinturer le lever en entier,
- Les sommets doivent être très exploitables,
- Les sommets doivent être des bornes ou des piquets en fer noyés dans un bloc
cimenté, numérotés et répertoriés,
- Les côtés doivent être en nombre minimal, de longueur maximale de 100m à 200m,
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- Le rattachement doit être effectué dans le système général du pays,

- Les angles doivent être observés avec précision aux appareils en seconde,
Le nivellement de la polygonale principale doit être un nivellement direct de précision,
contrôlé et rattaché si possible au nivellement général du pays.
o Polygonales secondaires
Ce réseau se grène sur la polygonale principale. Il est dense, car ses sommets
sont des points de lever de détails. Le choix doit être très judicieux à l’intérieur des
mailles principales. Les sommets sont matérialisés selon la convention. Tous les
éléments des polygonales secondaires doivent être contrôlés sur la polygonale
principale.
• Levé de détails
Le levé de détails se fait à partir des points de la polygonale principale et des
polygonales secondaires mises en place ou encore à partir d’une base de levé
implantée. Le choix des instruments est lié à la nature du terrain. Il existe trois
méthodes de levé de détails :
o Quadrillage
C’est une méthode rare, elle consiste à partager la surface à levé en carreaux,
puis à la niveler tous les points d’intersection.
La planimétrie est facile mais le nivellement qui souvent rayonné, exige une attention
particulière. Les points sont nombreux, une erreur commise se retrouve difficilement.
Ce problème ne se pose pas avec les appareils électroniques à carte mémoire.
o Layonnage
C’est la méthode idéale des zones boisées. Un layon est un chemin qui part et
aboutit à la polygonale périphérique. Les layons sont à intervalle régulier. Ils sont
généralement coupés à l’avance et donc les extrémités piquetées. Les intervalles sont
en général 40m.
Les points à lever sur les lignes sont distants de 40m, ce qui n’empêche pas de lever
les points caractéristiques.
o Levé tachéométrique
La tachéométrie est favorable dans les zones dégagées. On travaille par la
méthode de tâche d’huile mais on ne doit pas négliger les lignes caractéristiques dans
le dosage judicieux des points à lever.
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Les observations doivent se faire dans le même ordre et en faisant un balayage

systématique de gauche à droite. Le carnet et le croquis doivent se synchroniser.
• Calcul
Le géomètre procède tout d’abord au dépouillement des observations provenant
du terrain. Avec les appareils électroniques à carte mémoire, le dépouillement est aisé,
facile et évite les erreurs de notation et de saisies. Les calculs se font dans l’ordre
suivant :
- Calcul de rattachement
- Calcul de la polygonale principale
- Calcul de la polygonale secondaire ou de la base de levé
- Calcul des points de détails
Tous les points sont repérés, répertoriés et calculés en coordonnées
planimétriques et altimétriques.
II-2-4-3 Exécution de l’esquisse
• Instruction ministérielle
La croissance d’une ville exige une trame simple. En Côte d’Ivoire cette trame
est orthogonale c’est-à-dire en damier.
La grande trame qui structure la ville est matérialisée par des voiries primaires (50m
de large), la voirie secondaire (30m de large). La voirie tertiaire est généralement
laissée à l’initiative de l’urbaniste qui choisit souvent 10m, 15m, 20m de large.
Donc pour exécuter l’esquisse, il faut constamment avoir en mémoire non seulement
les grandes répartitions mais surtout les problèmes d’assainissement, d’environnement
et de fonctionnement rationnel des voies et des équipements.
• Positionnement des îlots
Les îlots doivent être positionnés en fonction de la pente du terrain ou en
fonction de la rose du vent.
- Positionnement en fonction de la pente
1. Ilots implantés parallèlement aux courbes de niveau.
Les voies longitudinales ne présentent aucune pente et deviennent coûteuses.
Pour éviter que les lots en contrebas, ne reçoivent les eaux de ruissèlements, il faut
exécuter des terrassements importants.

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2. Ilots implantés en biais par rapport aux courbes de niveau.

Il n’existe aucun problème d’assainissement, de toute façon les fonds inférieurs
recevront toujours des eaux de ruissellement par contre les terrassements pour éviter
les trop grands ruissellements seront nettement moins importants.
3. Ilots implantés perpendiculairement aux courbes de niveau.
C’est la solution idéale car chaque lot évacue les eaux de ruissellement par un
petit fossé à aménager.
- Implantation en fonction du climat. Les vents dominants étant généralement du sens
Sud-ouest - Nord-est et les tornades de sens Est – Ouest. Le secteur des orientations
préférables est délimité par les lignes Nord-ouest, Sud-est et Est, Ouest.
II-2-4-4 Approbation du projet de lotissement ou de l’esquisse
• Généralités
Le projet conçu par l’urbaniste, doit être approuvé par le Ministre de la
Construction et de l’Urbanisme. Cette approbation est liée par deux critères :
- Critères techniques du plan
- Critères du droit d’urbanisme
Le contrôle technique est de la compétence de la direction du domaine
Quant aux problèmes de droit, on a recours à une enquête publique de commodo et
d’incommodo. L’enquête de commodo et d’incommodo est une procédure juridique
qui permet à un tiers d’émettre une réserve sur le terrain loti ou à lotir. Cette enquête
est ouverte par un arrêté ministériel, de même que l’approbation qui est du ressort du
Ministre qui rend le projet exécutoire.
• Valeur juridique d’un lotissement approuvé
Après l’approbation d’un lotissement, le périmètre couvert par celui-ci est
déclaré d’utilité publique. Le plan de lotissement est opposable à tous. Les voies et les
réserves administratives rentrent dans le domaine public de l’Etat.
• Modification d’un lotissement approuvé

La modification d’un lotissement déjà approuvé est soumise de nouveau à
l’approbation préalable du ministre de la construction et de l’urbanisme. Toute
modification qui ne respecte pas cette règle, est nulle et de nul effet.

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• Procédure d’approbation des lotissements en Côte d’Ivoire
Les étapes de la procédure d’approbation d’un lotissement urbain
Le décret n°95-520 du 5 Juillet 1995, portant organisation des procédures

d’élaboration, d’approbation et d’application des lotissements du domaine privé urbain
de l’Etat et des communes fixe les règles d’approbation de tous les lotissements à
réaliser sur des terrains dépendant du domaine privé urbain ou des communes, dans le
cadre de la restructuration ou de l’extension des villes. (Annexe n°2)
o La demande
Tout projet de lotissement est soumis à l’approbation préalable du Ministre de la
Construction et de l’Urbanisme. Les collectivités adressent leur demande de
lotissement au Maire qui se charge de l’acheminer jusqu’au Ministère de la
construction et de l’Urbanisme.
o Dossier à fournir
Le dossier des projets de lotissements doit comporter les pièces suivantes :
une note de présentation exposant l’opération, précisant ses objectifs, justifiant
son insertion dans le développement de la commune, indiquant les dispositions prises
pour répondre aux besoins d’équipements publics ou privés découlant de l’opération et
précisant le statut du terrain.
un extrait du plan d’urbanisme directeur de la commune lorsque ce document
existe, ou, dans le cas contraire une carte simplifiée d’occupation du sol au 1/10000
définissant l’affectation actuelle et future de la zone.
un plan d’état des lieux du terrain à lotir et de ses abords au 1/2000, vérifié et
accepté par les services compétents du ministère chargé de l’urbanisme.
un plan parcellaire au 1/2000 assorti d’un règlement d’urbanisme fixant les
règles et servitudes relatives à l’utilisation des sols, d’un cahier de charges et d’un
dossier comprenant les éléments théoriques d’implantation du lotissement.
une étude d’impact du projet sur l’environnement.
o Enquête de commodo et d’incommodo
Les projets constitués conformément aux dispositions de l’article 4, sont
transmis au ministère chargé de l’urbanisme qui prescrit leur mise à l’enquête par
arrêté et en publie l’avis.

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Lorsque le lotissement est réalisé dans une commune ou un district, le maire fixe
les dates de l’enquête et désigne un commissaire enquêteur chargé de recevoir et de
consigner dans un registre spécialement ouvert à cet effet les observations et
oppositions éventuelles du public.
Le Sous-préfet accomplit les mêmes formalités dans les autres cas. L’enquête est
ouverte pour une durée d’un mois à la Mairie ou à la Sous-préfecture. Elle est
annoncée par voie de presse et d’affichages apposés aux lieux publics pendant le délai
d’un mois précédent son ouverture.
o Procès-verbal de l’enquête
Dans les quinze jours suivant la clôture de l’enquête, le commissaire enquêteur
transmet le dossier constitué du plan de lotissement, du procès-verbal d’affichage, du
registre des observations et oppositions éventuellement formulées et de l’avis du
commissaire enquêteur sur les suites à y réserver.
Dans le cas d’un lotissement communal, le Maire, après délibération en conseil
municipal sur le dossier ainsi constitué, le transmet au Préfet ou au Sous-préfet qui
convoque une commission consultative dans le délai de quinze jours à compter de sa
réception.
o Approbation du lotissement
La commission consultative est composée des élus de la circonscription, du

Maire, du Directeur régional de la construction et de l’urbanisme ou de son
représentant. Elle est présidée par le Préfet lorsqu’elle siège au chef-lieu du
département ou présidée par le Sous-préfet dans les autres cas.
La commission consultative émet un avis favorable à l’adoption du projet en
l’état ou formule des observations sur le projet.
Cet avis est consigné dans un procès-verbal de séance qui est annexé au dossier.
Le Préfet ou le Sous-préfet en assure la transmission au ministère de la construction et
de l’urbanisme.
Le plan définitif du projet de lotissement est dressé par les services compétents
de l’administration, ou un bureau d’études d’urbanisme agréé par le ministère de la
construction et de l’urbanisme au vu du projet. Il est approuvé par arrêté du ministre
chargé de la construction et de l’urbanisme.

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II-2-4-5 Application du lotissement
• Travaux préliminaires
Très souvent, l’urbaniste, en concevant le projet de lotissement ne tient pas
compte de la polygonale de levé. Il revient donc au géomètre de rattacher le projet au
plan d’état des lieux.
Il faut arriver à mettre en coïncidence le projet et l’état des lieux. En d’autres
termes, reporter la polygonale d’état des lieux sur le projet.
Le choix de la polygonale d’implantation est un problème particulier à chaque
lotissement, le géomètre devra étudier l’emplacement, compte tenu de la forme des
îlots, tout en respectant l’homogénéité du réseau.
• Matérialisation de la polygonale sur le terrain
Les sommets de cette polygonale seront matérialisés au moyen de piquets en fer
noyés dans un massif de béton de 30 cm.
• Dimensionnement
Les dimensions des rues et des îlots sont rarement portées sur le projet de
lotissement. Le dimensionnement consiste donc à déterminer graphiquement les
éléments (angles et distances) nécessaires aux calculs des coordonnées des îlots. Il faut
ressortir les dimensions des îlots et lots pour une meilleure application sur le terrain.
Chaque îlot sera calculé de façon rigoureuse comme une polygonale encadrée.
o Lotissements à îlots réguliers
Les axes de rues sont rectangulaires, de même que les îlots ; les dimensions sont
standards.
Illustration
o Lotissement à îlots irréguliers

Il faut commencer à déterminer les dimensions des îlots irréguliers en relevant
graphiquement les angles et les distances. Pour une meilleure fermeture certains
éléments sont à calculer.

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Illustration
o Lotissement à îlots curvilignes

On appelle îlot curviligne, un îlot dont deux lignes opposées AB et CD sont
entièrement ou partiellement délimitées par des cercles concentriques selon la position
du centre des raccordements circulaires.
Illustration
• Calcul des coordonnées des axes de rue
On procède au calcul d’une polygonale théorique dont les sommets seront situés
dans l’axe de la future voirie. Les calculs seront effectués à partir de la base commune
avec la polygonale d’implantation. Cette méthode est de plus en plus abandonnée au
profit de la polygonale d’état des lieux. On s’appuie directement sur le canevas d’état
des lieux pour implanter certains sommets d’îlots.
• Calcul des coordonnées des sommets d’ilots

Partant des sommets de la polygonale d’état des lieux, on procède au calcul des
coordonnées des sommets d’îlots. Chaque sommet étant calculé indépendamment des
autres.
• Implantation des îlots et des lots
o Calcul des éléments d’implantation
Partant des coordonnées des sommets de la polygonale d’implantation et des
coordonnées d’îlots et lots irréguliers, on calcule par calcul retour les éléments
d’implantation.

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o Implantation des sommets d’îlots

Les sommets d’îlots et des lots irréguliers seront implantés par rayonnement à
partir des sommets de la polygonale d’implantation ou des sommets du canevas d’état
des lieux.
o Implantation des lots
Les lots seront implantés par chaînage cumulé sur les façades des îlots et
alignements. On veillera à ce que pour les îlots réguliers, les chaînages sur les
différents alignements parallèles soient faits dans le même sens.
• Abornement du lotissement
Pour l’abornement, on utilise les bornes de type réglementaire du service
topographique. C’est l’opération de mise en terre des bornes. On utilise la méthode de
croisillon ou la méthode des nœuds.
II-2-4-6 Dossiers à fournir
A la fin des travaux, le géomètre fournira à l’Administration (MCAU, Cadastre,

Mairie):
- Le dossier technique d’immatriculation du lotissement ;
- Le plan d’application définitif qui doit tenir compte des modifications ;
- Le plan numérique du plan d’application ou l’extrait topographie de tous les îlots.
II-2-5 Les morcellements

• Définition
Le morcellement est un complément du lotissement qui consiste à diviser des

réserves foncières en plusieurs parcelles ou lots. Le morcellement est caractérisé soit
par l’exiguïté de la superficie sur laquelle il est exécuté (n’excédant généralement pas
dix hectares), soit par son inclusion dans une parcelle "libre" de terrain située dans un
lotissement.
• Morcellements autorises
Les morcellements autorisés sont des divisions de propriétés foncières isolées en

deux ou plusieurs parcelles ou lots sans que la superficie de terrain morcelé n’excède
généralement dix hectares.

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• Déclassements et morcellements
Les déclassements et morcellements consistent en la division en parcelles ou en

lots de réserves foncières publiques à l’intérieur d’un lotissement approuvé, bien
entendu après une procédure de déclassement.
• Morcellements des titres fonciers
Un propriétaire foncier qui est en pleine propriété peut entreprendre un

morcellement de sa parcelle ou de son lot. Cependant il doit avoir l’accord préalable
du ministre en charge de la construction et de l’urbanisme. Le plan de morcellement
doit être conforme au plan d’urbanisme en vigueur de la zone.
Après avoir définir les mots et expression utilisé dans la gestion urbaine, puis
présenter de façon générale le lotissement, nous pouvons à présent définir la notion de
lotissement non approuvé ainsi que les causes et les conséquences de ce
disfonctionnement.
II-3 Lotissement non approuvé

II-3-1Définition
On appelle "lotissement non approuvé " tout lotissement non exécuté dans les
normes administratives ou qui n’a pas suivi la procédure d’approbation.
II-3-2 Les lotissements non approuvés par le MCAU
Lorsqu’un lotissement n’est pas encore approuvé par le MCAU, il ne peut être
traité de lotissement régulier, même s’il a été techniquement exécuté dans les règles de
l’art par un professionnel géomètre, ou même si les dossiers sont en cours d’études au
MCU. En effet, aussi bien que la profession de géomètre impose un contrôle sur
l’acceptabilité d’un travail à travers les calculs de tolérance, tout travail de lotissement
doit également passer un test d’acceptabilité avant, pendant et après exécution, auprès
de la structure administrative compétente en la matière, en l’occurrence le MCAU.
Lorsqu’un lotissement n’a pas encore reçu l’agrément du MCAU, il est dit non
approuvé, et ne doit en principe pas être appliqué sous peine d’être taxé d’irrégulier.
C’est le cas de lotissements exécutés dans les règles de l’art sur sites inappropriés (en
violation du schéma directeur ou des plans d’urbanisme). C’est également le cas de
lotissements dont le dossier en cours de traitement est défectueux (état des lieux
défectueux ou dossier technique non concordant).
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Aujourd’hui, la tendance générale tient à inverser l’ordre des choses en mettant la

charrue avant les bœufs ; bon nombre de lotisseurs achèvent l’application des
lotissements avant d’engager la procédure d’approbation et pourtant le principe devrait
être l’inverse. La récurrence de ce phénomène laisse conclure qu’il y’a prolifération
des lotissements non approuvés.
Le thème : « Régularisation de lotissement non approuvé : cas de la ville de
Dimbokro » a pour objectif principal de présenter la procédure qui permettra de
régulariser les lotissements non approuvés. Cette volonté de régulariser est due aux
conséquences engendrées par ces lotissements que nous verrons à la suite. C’est donc
une solution immédiate au problème. Pour cela, il est indispensable d’en connaitre les
causes afin de faire des propositions dans l’objectif d’annihiler le phénomène dans les
jours avenirs.
II-3-3 Causes des lotissements non approuves
II-3-3-1 Au plan administratif
Non-respect des textes et procédures en vigueur
De plus en plus, l’on constate un dysfonctionnement dans l’application des
textes et procédures de lotissement.
A Dimbokro en général, l’on observe un nombre important de lotissements non
approuvés (Belleville, Kennedy, Soukouradjan,) dont la mise en œuvre remonte pour
certains à une vingtaine d’années. Malgré cela, des documents administratifs (Permis
de Conduire, Titre Foncier, Lettre d’Attribution, Avis de Servitude) sont délivrés sur
ces lots. Conséquences, les initiateurs des lotissements que sont les Maires, les
communautés villageoises et les lotisseurs privés ignorent la procédure d’approbation.
C’est le cas au niveau du lotissement Zone économique où la procédure de
lotissement est délaissée par tous les acteurs.
Lenteur et lourdeur de la procédure d’approbation des lotissements

La procédure d’approbation telle que définie par le décret n°95-520 du 5 Juillet
1995, comporte 14 étapes qui sont :
- Phase 1 : confection d’un dossier d’Etat des lieux par un Géomètre Expert Agréé ;
- Phase2 : demande de lotissement rédigée par le Chef du village, adressée au Maire
ou au Sous-préfet pour avis ;

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- Phase 3 : transmission du dossier avec avis favorable du Préfet, du Sous-préfet ou du

Maire, selon la localité, au Ministère en charge de l’urbanisme pour traitement ;
- Phase 4 : vérification technique du dossier d’état des lieux par la direction de la
cartographie et de la topographie ;
- Phase 5 : élaboration d’un projet de lotissement soit par un cabinet d’urbanisme, soit
par la direction de l’urbanisme du MCAU ;
- Phase 6 : prise d’un arrêté ministériel d’ouverture d’enquête publique ;
- Phase 7 : enquête de commodo et incommodo à la Sous-préfecture ou à la Mairie de
la localité concernée pour une durée de 15 ou de 30 jours ;
- Phase 8 : réunion de synthèse de la commission mixte (Collectivité Villageoise,
Autorités compétentes à la Sous-préfecture ou à la Mairie) et transmission du procès-
verbal de cette réunion à la direction de l’urbanisme ;
- Phase 9 : numérotation du plan de lotissement par le service de la topographie et
authentification du calque à travers sa signature ;
- Phase 10 : prise de l’arrêté d’approbation du plan de lotissement par le Ministre en
charge de l’urbanisme, et inscription des références de l’arrêté sur le calque qui est
contresigné par le Directeur de l’urbanisme ;
- Phase 11 : diffusion du plan de lotissement et de l’arrêté d’approbation aux structures
intéressées et au Journal Officiel de la République de Côte d’Ivoire (JORCI) ;
- Phase 12 : application du plan de lotissement (abornement) par un Géomètre-Expert
Agréé et dépôt du dossier technique à la direction de l’urbanisme, pour transmission à
la direction de la topographie et de la cartographie ;
- Phase 13 : contrôle de la conformité entre le plan approuvé et l’application faite par
le Géomètre, et délivrance d’un certificat de conformité par la direction de la
topographie et de la cartographie ;
- Phase 14 : transmission par la direction de la topographie et de la cartographie du
plan d’application et du dossier technique au service du cadastre pour la création de
mappes foncières et cadastrales.
A cette longue procédure, il faut ajouter le coût et la centralisation au sein du
MCAU. Notons que sur plus de douze mille (12000) lotissements réalisés en Côte
d’Ivoire, seulement moins de mille (1000) ont été régulièrement approuvés. Pourtant,

30
dans la plupart du temps, les dossiers ont été acheminés à Abidjan et n’ont
malheureusement pas été traités ou ont été traités sans suite.
Face aux aspects contraignant de la procédure d’approbation, les Maires, les
propriétaires terriens, les communautés villageoises et les lotisseurs n’attendent plus
l’approbation pour procéder à l’application du lotissement et à la vente des lots. Dans
le pire des cas, ils n’engagent pas de procédure d’approbation, on assiste donc, à
l’exécution de lotissements non approuvés.
Difficultés de gestion foncière de l’Administration

L’Administration se doit de garantir la sécurité foncière, cependant elle rencontre
des difficultés dans l’exécution de cette mission. Ces difficultés sont les suivantes :
• Insuffisante collaboration entre les différents services en charge de la
gestion foncière
Il faut savoir qu’avec l’institution de la commission d’attribution et de retrait des
terrains urbains, qui est une commission multipartite, regroupant les acteurs locaux
intervenant dans le domaine foncier urbain, on croyait avoir résolu le problème de
collaboration entre les différents services. Malheureusement, pour des intérêts
contradictoires, les différents services collaborent difficilement.
En effet, la Préfecture délivre des lettres d’attributions sans consulter les autres
acteurs du système foncier sur des parcelles des lotissements non approuvés. Il en est
de même pour la Mairie, qui elle aussi initie certains lotissements.
• Les conflits de compétence entre les structures de l’Administration
On assiste de plus en plus au non respect de la répartition des rôles et des

responsabilités entre les intervenants dans la gestion du foncier à Dimbokro.
A titre d’illustration, certains nouveaux lotissements sont approuvés par le MCAU à
Abidjan, sans même suivre la procédure normale de lotissement en général, mais
particulièrement sans avoir été vérifiés par le service technique de la Mairie, ni par la
DRCAU.
• Le dysfonctionnement des services de l’Administration
La demande de lotissement rédigée par le chef du village, et adressée au maire
pour avis, n’a jamais eu de suite ou a une suite hors délais en matière de règles
administratives. A preuve, une demande de lotissement rédigée par le chef du village
31
de M’batto, (adressée au maire de la commune depuis Février 2009) est sans suite
jusqu’à ce jour. Il est à signaler aussi que, des multiples demandes de lotissements
adressées au Ministre par les Maires et des dossiers avec avis favorables des maires
pour traitement sont-ils restés sans réponses dans les services du ministre de la
construction et de l’urbanisme. Et même des dossiers de lotissements régulièrement
établis pour approbation sont en cours de traitement depuis des années au ministère de
la construction et l’urbanisme
• Le détournement des objectifs de l’Administration au profit des intérêts
individuels
Cela dénote le manque de rigueur dont font preuve certains responsables et agents
de l’administration, dans l’exercice de leurs fonctions.
Il est la preuve de l’écart entre les discours officiels et les pratiques des
responsables en charge de la gestion du foncier. En effet, Il n’est pas rare de constater
que certaines autorisations de lotir sont accordées par des autorités administratives,
juste pour contenter des proches, pour conquérir un électorat ou pour se procurer des
lots qui sont souvent rapidement revendus.
Il est aussi la preuve du manque de civisme des agents des services publics. En
effet, les travailleurs dans leur ensemble et surtout les jeunes générations de
fonctionnaires, sur qui le pays compte pour apporter une nouvelle expertise, sont
aujourd’hui portés vers un enrichissement facile et rapide. Pour atteindre cet objectif,
soit ils se substituent aux entreprises privées, soit ils deviennent leurs agents,
fournissant à ces entreprises, l’ensemble des données de l’Administration aux mépris
de la déontologie de notre fonction d’agent de l’Etat.
Ainsi, tous les acteurs du foncier, à commencer par l’Administration, ont une
responsabilité dans la prolifération des lotissements non approuvés.
• Le sous équipement des services publics
L’efficacité des services administratifs tient principalement à trois aspects : un
personnel qualifié et en nombre suffisant, un équipement répondant aux exigences de
la modernité et des moyens financiers. Cependant, l’on constate que les budgets
alloués aux services diminuent d’années en années, certains services n’ont ni
véhicules, ni ordinateurs et manque de moyens humains.

32
Dans les services des mairies, on note l’insuffisance de personnel pour la

formation de brigades sensées, identifier les occupations anarchiques, faire arrêter les
travaux non réglementaires, assurer la protection du Domaine Public et ainsi garantir
la sécurité foncière.
Les initiateurs de lotissements clandestins sachant la situation difficile que vivent les
services publics, exécutent leurs lotissements sans aucunes craintes.
Toutes ces difficultés recensées fragilisent l’action de l’Administration dans le cadre
du maintien de la stabilité foncière. De ce fait, l’on assiste à l’occupation anarchique
des espaces urbains et périurbains.
II-3-3-2-Au plan technique
Absence de professionnel de l’aménagement

Le lotissement n’est pas seulement une simple division de terrain, mais une
procédure foncière respectant les règles et les textes en vigueur.
Le décret n°95-520 du 5 Juillet 1995, portant organisation des procédures
de l’Etat et des communes, stipule à l’article 3 que « les projets de lotissements sont
dressés par des urbanistes inscrits au tableau de l’ordre national des urbanistes, et
approuvés par le ministre en charge de l’urbanisme ».
Selon la loi, seuls les géomètres Experts agréés ou les géomètres diplômés
autorisés par dérogation du conseil de l’ordre des géomètres Experts sont autorisés à
exécuter les travaux de lotissements.
Il doit donc être entrepris par les professionnels du métier que sont les
Géomètres-Experts et les Urbanistes Agréés et inscrits au tableau de l’ordre des
urbanistes.
Malheureusement, un certains nombres des lotissements selon les renseignements
n’ont jamais été dressés par un quelconque urbaniste et sont effectués par des
topographes non diplômés.
Aussi, la plupart des communes n’ont pas le personnel suffisant et compétent
indispensable à une gestion efficace des questions urbaines, en particulier celles
relatives aux lotissements. Les services techniques des mairies sont mêmes à la base
des travaux de lotissements exécutés par les non professionnels par ce que moins chers
et moins exigeants.
33
La non mise à jour des outils de planification de l’espace urbain

Le schéma directeur et les plans d’urbanisme sont les outils de planification de
l’espace urbain et s’imposent comme l’unique canevas dans lequel tous lotissements
devraient être exécutés. De plus, ils précisent l’organisation urbaine, les règles et
servitudes d’utilisation du sol, qui peuvent notamment comporter l’interdiction de
construire.
Or leur élaboration est l’initiative de l’Etat, représenté par le ministère chargé de
l’urbanisme. A ce jour, la ville de Dimbokro dispose d’un plan d’urbanisme directeur
non mise à jour depuis 1983, soit trente ans. La conséquence de cette situation, les
communautés villageoises et les mairies se retrouvent sur un même site pour deux
lotissements différents ou les Maires projettent des équipements sur des sites déjà lotis
dans la zone périurbaine. Les plans de lotissements n’obéissent à aucune règle
d’urbanisme.
II-3-3-3 Au plan foncier et social
La purge des droits coutumiers

D’une manière générale, l’espace rural dans sa quasi-totalité est régi par le droit
coutumier en vertu duquel les terrains ruraux, support des activités champêtres
appartiennent à la collectivité donnée. En principe, lors de la mutation des terrains
ruraux en espace urbain ou périurbain, ce droit coutumier de propriété collective doit
être validé par une procédure de droit moderne permettant aux propriétaires ou aux
maires de mener à terme une procédure de lotissement. En d’autres termes, il faut
purger les droits coutumiers d’usage. Elle est réglementée par le Décret n°96-884 du
25 Octobre 1996 portant réglementation de la purge des droits coutumiers sur le sol
pour intérêt général. Ce qui n’est pas le cas pour la plupart des lotissements effectués.
Au regard de ce qui précède, l’on constater que l’atmosphère qui règne entre villageois
et autorités administratives n’est pas favorable, Ce qui conduit les détenteurs de droits
coutumiers à initier des lotissements sans aviser les autorités compétentes, d’où la
prolifération des lotissements non approuvés.
Dans la plupart des peuples de la Cote d’Ivoire, les droits coutumiers fonciers
sont collectifs. Leur vitalité est telle que, les ignorer au nom de la stricte légalité, c’est
bien souvent se condamner à l’échec ou susciter des révoltes populaires. C’est le cas
du lotissement de Kolibo à Dimbokro dont le projet de lotissement est approuvé depuis
34
par le ministre de la construction et de l’urbanisme et dont l’application est bloquée

pour faute d’un contrat d’indemnisation entre la Mairie et la communauté villageoise
de Kolibo.
Pauvreté et ignorance des populations

Le manque de moyens financiers et la méconnaissance des procédures en matière de
foncier constituent un motif qui justifie l’existence des lotissements non approuvés.
A Dimbokro, la démographie galopante engendre un déficit de logements et une
spéculation foncière insoutenable pour les moins nantis. Ces derniers étant donc dans
l’impossibilité d’acquérir des lots urbains, trop couteux, se tournent vers les
lotissements en zone préurbaine. Or ces lotissements, comme nous le constatons, sont
en général non approuvés.
Ainsi, les personnes disposant de peu de ressources financières, n’hésitent pas à
acheter des lots dans des lotissements non approuvés.
Aussi, la pauvreté entraine les propriétaires terriens à procéder au morcellement de
leur parcelle, car ils veulent s’enrichir coûte que coûte. Ainsi, ils signent des
conventions avec des lotisseurs véreux, qui eux aussi sont à la recherche de gains
financiers. Parfois, ces parcelles ont déjà fait l’objet de lotissements et d’attributions.
II-3-4 Conséquences des lotissements non approuvés
Les lotissements non approuvés et anarchiques n’obéissent qu’au seul souci de

gain facile au détriment de l’intérêt général et du développement harmonieux de la
ville. Ces lotissements ont donc de graves répercussions à court, moyen et long termes
et nuisent au développement de la ville à plusieurs niveaux.
II-3-4-1 Au plan technique et urbain

Les lotissements non approuvés ont de nombreux problèmes au plan techniques
et urbain dont les plus courants sont :
- le lotissement n’est pas calculé et ne comporte aucuns documents techniques tels que
le dossier technique d’immatriculation, les éléments de calculs des îlots et lots, et de
rattachement.
- le plan de lotissement n’est pas quelque fois conforme à celui appliqué sur le terrain.
Ces lotissements consécutifs n’obéissent souvent à aucune logique donc provoque la
non maitrise de l’espace urbaine.
35
Ces lotissements sont caractérisés par l’absence d’équipements favorisant le

développement des quartiers sous équipés, sans voirie ni réseaux divers prévus et
compromettent le processus d’urbanisation de la ville.
Cependant à Dimbokro, après visite de certains quartiers issus des lotissements non
approuvés nous avons constaté que les quartiers sont bien alimentation en eau potable
et en électricités, mais c’est l’état des voies qui cause problème (études VRD
imprévu). Comme exemple, nous avons le cas du lotissement SOKOURADJAN
réalisé depuis 1966.
Photographie : Vue actuelle du lotissement Sokouradjan
II-3-4-2 Au plan foncier et juridique

Les lotissements non approuvés sont sources d’insécurités foncières, car c’est
l’approbation d’un lotissement qui lui confère sa valeur juridique.
Tout lotissement doit être accompagné par un dossier constitué par le Géomètre en
charge des travaux de lotissement. Or avec les lotissements non approuvés, il n’y a pas
de plans d’application et d’éléments numériques pour la mise à jour des plans
cadastraux, pour la confection des dossiers techniques par les Géomètres Experts
Agréés et pour le traitement des dossiers techniques par les services du cadastre. Les
propriétaires des lots ne peuvent pas consolider leur droit.

36
II-3-4-3 Au plan économique

Ces occupations irrégulières occasionnent des pertes de devises. Elles sont liées
à l’absence de recouvrement des impôts et des taxes municipales.
En effet, l’impôt foncier est la redevance soumise à tout usager disposant
régulièrement d’un titre de propriété sur un bien foncier ou immobilier en zone
urbaine.
Le premier titre de propriété est la lettre d’attribution. Mais pour qu’elle soit
imposable, il faut qu’elle soit délivrée. Or les lotissements non approuvés ne favorisent
pas la délivrance de lettre d’attribution à plus forte raison les autres titres de propriétés
(arrêté de concession provisoire, certificat de propriété).
Du coup, les lots (nus) issus des lotissements irréguliers échappent à l’impôt foncier
créant un manque à gagner à l’Etat si l’on tient compte de l’inadéquation entre
l’extension des zones urbaines et le montant de l’impôt foncier que cette extension
devrait générer.
Les différentes taxes liées à l’établissement des titres fonciers sont faibles car les
demandes de titres fonciers se font rarement. Il s’agit des frais d’enregistrement,
d’établissement du certificat de propriété, de cession de terrain, de conservation
foncière, etc.
Conclusion partielle
La prolifération effrénée de lotissements non approuvés et leurs impacts sur le

développement urbain doit conduire à l’instauration d’une politique administratives
vigoureuse.
Pour ce faire, nous allons présenter dans la partie suivante du mémoire la
procédure de régularisation de lotissement en Côte d’ivoire et enfin dans la dernière
partie nous suggérerons une méthodologie pour la réalisation d’un projet de
régularisation et des recommandations sur la procédure de régularisation des
lotissements ainsi que des propositions pour annihiler le phénomène des lotissements
non approuvés.

37
PROCEDURE DE REGULARISATION
DES LOTISSEMENTS EN COTE
D’IVOIRE

38
CHAPITRE II : PROCEDURE DE REGULARISATION DES

LOTISSEMENTS EN COTE D’IVOIRE
I-REGULARITE D’UN LOTISSEMENT
On appellera lotissement régulier tout lotissement qui en plus de respecter à la

fois le schéma directeur d’urbanisme et les plans d’urbanisme, et de se conformer aux
dispositions réglementaires qui lui est propre, est régulé par le décret n° 95-520 du 5
Juillet 1995, portant organisation des procédures d’élaboration, d’approbation et
d’application des lotissements du domaine privé de l’Etat et des communes.
La régularité de chaque type de lotissement suppose le respect des conditions
I-1 Lotissement administratif
Les lotissements administratifs sont institués par l’arrêté n° 2164 du 9 juillet

1936 en ses articles 14 à 20, fixant les conditions de lotissement des terrains
domaniaux et font également l’objet d’une pratique administrative qui prescrit les
dispositions suivantes :
- l’initiative du lotissement doit être prise soit par le Sous-préfet (lotissement public
d’Etat), soit par le Maire de la commune (lotissement communal) ;
La demande de lotissement est adressée au Ministère de la Construction et de
l’Urbanisme et le dossier est instruit par la direction de l’urbanisme. Une fois le
dossier de lotissement transmis au ministère chargé de l’urbanisme jugé satisfaisant,
un avant-projet de lotissement est établi et soumis à l’enquête publique par arrêté du
Ministre chargé de la Construction et de l’urbanisme, au sein de l’administration locale
ou décentralisée qui a fait la demande de lotissement. C’est seulement suite à cette
enquête que le plan définitif du lotissement est établi et approuvé par arrêté ministériel
qui le déclare d’utilité publique. L’application de ce plan sur le terrain consacre
l’aboutissement d’un lotissement administratif régulier.

39
I-2 Lotissements privés
Ils sont réglementés par le décret n° 67-18 du 11 janvier 1967, relatif aux
lotissements privés, modifié (en ses articles 12 et 15) par le décret n° 70-294 du 13
Mai 1970, ayant le même objet.
Pour être régulier, le dossier est transmis au Maire ou au Sous-préfet qui le transfère au
ministère chargé de l’urbanisme accompagné de son avis. Lorsque le dossier est jugé
satisfaisant par la direction de l’urbanisme, il est approuvé par arrêté du Ministre
chargé de l’urbanisme. Le plan de lotissement figurant dans le dossier acquiert ainsi un
caractère définitif et son application sur le terrain consacre l’aboutissement d’un
lotissement privé régulier.
Cependant, la confirmation de cette régularité sera définitivement concédée
lorsque le recollement des travaux sera vérifié par les services compétents de
l’administration locale et que le certificat de conformité aura été délivré au lotisseur.
I-3 Lotissements villageois
Ils sont réglementés par le décret n° 77-906 du 6 Novembre 1977, relatif aux
lotissements villageois. Une fois tous ces dossiers jugés satisfaisants, le projet de
lotissement est soumis à enquête publique à l’issue favorable de laquelle le plan
définitif de lotissement est établi par la direction de l’urbanisme. La décision
d’approbation est prise par arrêté du Ministre chargé de l’urbanisme qui peut déléguer
sa signature au préfet. L’application du plan définitif sur le terrain consacre
l’aboutissement d’un lotissement villageois régulier.
Conclusion partielle
Les lotissements en zone urbaine sont déclarés réguliers lorsque :

o Ils sont en conformité avec le schéma directeur d’urbanisme et les plans
d’urbanisme ;
o Les dossiers constitutifs sont établis régulièrement selon les normes du MCAU ;
o Le plan définitif avant application est régulièrement approuvé par arrêté du
Ministre en charge de l’urbanisme, et l’application s’en suit.

40
II-PROCEDURE DE REGULARISATION DE LOTISSEMENT EN COTE

D’IVOIRE
Suite aux informations que nous avons recueillies à la Direction du domaine

urbain du Ministère de la Construction ,de l’Assainissement et de l’Urbanisme, la
procédure de régularisation des lotissements non approuvés mais appliqués qui nous a
été dictée comprend les étapes suivantes :
Constitution du dossier de régularisation ;
Dépôt du dossier au guichet unique ;
Approbation du projet de régularisation.
II-1 Constitution du dossier à fournir
Le dossier de régularisation pour approbation comprend des documents

administratifs et techniques.
II-1-1 Les documents administratifs

Ils se composent comme suit :
dossier contenant l’état actuel des droits existants ;
La demande de régularisation (rédigée par le chef du village ou le propriétaire
terrien ou chef de quartier puis transmise au maire) ;
Courrier de transmission du maire ;
Un courrier portant avis du Directeur régional de la construction ;
L’attestation globale pouvant exister sur la parcelle .Cette attestation peut être :
Une attestation de propriété coutumière ou une lettre d’attribution ou un arrêté
de concession provisoire (ACP) ou un certificat de propriété.
II-1-2 Les documents techniques
Les documents techniques comprennent :
L’extrait topo de la parcelle (Immatriculation globale de l’emprise du
lotissement) ;
Le plan de situation de la parcelle au 1/5000 ;
L’état des lieux (bâtiment et les courbes de niveau) au 1/2000 ;
Le plan parcellaire ou projet régularisation ou plan de régularisation établit à
l’échelle 1/2000.

41
II-2 Dépôt du dossier au guichet unique

Une fois tous les documents cités plus haut sont réunis, ils doivent être déposés
au guichet unique pour suivre la procédure d’approbation.
II-3 Approbation du projet de régularisation

II-3-1 Analyse des pièces du dossier
L’analyse des pièces consiste d’abord à assurer que le dossier pour approbation
du projet est composé de toutes pièces citées plus haut (documents techniques et
administratifs) et de leurs authenticités. Ensuite à vérifier les éléments techniques du
projet à savoir :
les courbes de niveau
l’orientation du nord géographique, les symboles
la concordance entre le plan de situation et l’extrait topo dans l’objectif de
vérifier s’il existe un chevauchement.
Le contrôle technique est de la compétence de la direction du domaine.
Au cas où les pièces constituant le dossier d’approbation ne sont pas complètes
ou les pièces ne sont pas authentiques, le projet est automatiquement rejeté.
Après cette étape vient la seconde étape d’approbation du projet qui est l’enquête de
commodo et incommodo.
II-3-2 Enquête de commodo et incommodo
L’enquête de commodo et d’incommodo est une procédure juridique qui permet
à un tiers d’émettre une réserve sur le terrain loti. Cette enquête est ouverte par un
arrêté ministériel prescrit par le ministère en charge de l’urbanisme et de la
construction.
II-3-3 Procès-verbal de l’enquête
Dans les quinze jours suivant la clôture de l’enquête, le commissaire enquêteur

transmet le dossier constitué du plan de régularisation, du procès-verbal d’affichage,
du registre des observations et oppositions éventuellement formulées et de l’avis du
commissaire enquêteur sur les suites à y réserver.

42
II-3-4 Etablissement de l’arrêté d’approbation du projet de

régularisation
La commission consultative est composée des élus de la circonscription, du
Maire, du Directeur régional de la construction et de l’urbanisme ou de son
représentant. Elle est présidée par le Préfet lorsqu’elle siège au chef-lieu du
département ou présidée par le Sous-préfet dans les autres cas.
La commission consultative émet un avis favorable à l’adoption du projet en
l’état ou formule des observations sur le projet.
Cet avis est consigné dans un procès-verbal de séance qui est annexé au dossier.
Le Préfet ou le Sous-préfet en assure la transmission au ministère de la construction et
de l’urbanisme.
Le plan du projet de régularisation est dressé par les services compétents de
l’administration, ou un bureau d’études d’urbanisme agréé par le ministère de la
construction et de l’urbanisme au vu du projet. Il est approuvé par arrêté du ministre
chargé de la construction et de l’urbanisme.
III-OBSERVATION
Cette procédure de régularisation est pratiquement identique à celle d’un

nouveau lotissement, procédure que nous avons jugée longue et lourde.
En effet, les lotissements non approuvés particulièrement ceux de Dimbokro (figure 1)
sont caractérisé par les observations suivantes :
- Les voies sont apparemment bien définies, souvent bitumées ;
-Le quartier est fortement bâti et la majorité (environ 60%) des constructions sont
faites à base de matériaux solides (ciment, fer) puis alimenté en électricité et en eau
potable ;
- Les acquéreurs disposent le plus souvent de lettre d’attribution, si possible d’ACP et
de TF.
Le problème réside dans la précision du plan s’il existe et sa conformité avec le
terrain.
Au regard de ces observations, l’objectif premier de la régularisation serait
d’établir un plan parcellaire qui serait conforme à la réalité du terrain. Reprendre la
numérotation des parcelles si cela est nécessaire.

43
De ce fait les courbes de niveau dans l’état des lieux s’avèrent inutiles et élèvent le
coût du projet de régularisation.
Figure 1 : Quelques images de la zone d’étude

44
ETUDE TECHNIQUE POUR LA

REGULARISATION DE
LOTISSEMENT NON
APPROUVE ET PERSPECTIVES

45
CHAPITRE III : ETUDE TECHNIQUE POUR LA REGULARISATION DE

LOTISSEMENT : CAS DE LA VILLE DE DIMBOKRO
I-PRESENTATION DE LA VILLE DE DIMBOKRO
Situation géographique de Dimbokro
Dimbokro, est une ville du Centre de la Côte d’Ivoire, situé à 240 km au nord de
la capitale économique Abidjan et à 80 km au sud-est de la capitale politique
Yamoussoukro. La ville est le chef-lieu de la région du N'ZI-Comoé et a une
population estimée en 2010 à plus de 60 000 habitants.
La ville de Dimbokro fut dotée d’un plan d’urbanisme directeur (PUD) en 1971
et corrigé en 1975 puis en 1983. Depuis cette dernière date le PUD n’a pas été mise à
jour jusqu’à aujourd’hui.
La gestion foncière, dans la ville de Dimbokro, fait appel à divers acteurs intervenant à
travers différentes plates-formes d’actions et de réflexions notamment le comité
technique domanial : Direction Régionale de la Construction, de l’Assainissement et
de l’Urbanisme ; Mairie de Dimbokro ; Préfecture de Dimbokro ; Le Cadastre de
Dimbokro.
Les peuples autochtones sont les Baoulé. On y trouve également des populations
originaires d’autres régions de la Côte d’Ivoire et des pays de l’Afrique de l’Ouest. Le
climat est de type baouléen. Il comporte quatre (4) saisons : une grande saison sèche
(novembre-février), une grande saison pluvieuse (mars-juin), une petite saison sèche
46
(juillet-août) et une petite saison pluvieuse (fin août-fin octobre). La pluviométrie varie
entre 1000 et 1500 mm de pluie par an. Le relief est peu accidenté. Il se caractérise par
des plateaux aux sols argileux, granitiques et sableux par endroit. Ce relief est arrosé
par le N’ZI (seul fleuve important, affluent du Bandama) et des affluents du fleuve
Comoé. La végétation est constituée de forêt dense et de savane arborée. La fertilité
exceptionnelle des sols fait de cette région une zone favorable aux activités agricoles.
II-PRESENTATION DE L’ETUDE
II-1-Contexte de l’étude
La ville de Dimbokro, fait face à des problèmes d’urbanisation que constituent

les lotissements non approuvés (mais déjà appliqués) à travers toute la commune,
notamment à la périphérique de la ville.
Cette situation, source d’insécurité foncière, de mauvais recouvrement de l’impôt
foncier, donc à la base d’un développement économique fragile et de non maîtrise de
l’espace urbain, constitue une véritable préoccupation pour l’ensemble des acteurs en
charge de la gestion foncière et pour nous futur Ingénieur, car si elle n’est pas
rapidement maitrisée ou freinée, elle risque d’être une entrave au développement
harmonieux de la ville.
C’est d’ailleurs, sans doute pour cette raison que Monsieur le Directeur Général
de l’Urbanisme et du Foncier, par la lettre n°0011/MCAU/DGUF/AM/ du 23 Avril
2012 adressé à Monsieur le Directeur Régional de la Construction, de
l’Assainissement et de l’Urbanisme du N’Zi Comoé, a exigé que la liste des
lotissements non approuvés de Dimbokro le lui soit transmis dans un bref délai.
Cette lettre est donc, sans doute, dans l’objectif de régulariser tous les
lotissements non approuvés de Dimbokro.
Cet état des faits a suscité notre attention dans le cadre de la mise en œuvre de
notre mémoire de fin d’étude. Notre intérêt s’est porté particulièrement sur les
lotissements non approuvés mais déjà appliqués.
II-2-Objectif de l’étude
Cette étude a pour objectif de présenter une méthodologie à suivre en vue de
régulariser les lotissements non approuvés en s’appuyant sur le cas de la ville de
Dimbokro.

47
III- METHODOLOGIE D’ETUDE

La méthode de régularisation des lotissements non approuvés mais appliqués
obéit à un schéma bien défini qui comprend des actions concrètes à travers des étapes
précises.
III-1 Etape 1 : Recensement des lotissements non approuvés

III-1-1 Démarche du recensement
Le recensement consiste à se procurer des plans de lotissement non approuvés
de la ville auprès des services intervenant dans la gestion foncière urbaine de la ville.
Ainsi, les données à notre possession proviennent :
- de la Direction Régionale de la construction, de l’Assainissement et de l’Urbanisme
de Dimbokro (DRCUD)
- du service du cadastre, de la Direction Régionale des Impôts de Dimbokro.
- du service technique de la Mairie de Dimbokro.
III-1-2 Résultats du recensement
Après notre passage dans les différents services intervenant dans la gestion
foncière urbaine de la ville, en particulier à la construction de Dimbokro, il nous a été
dit qu’au niveau de la ville de Dimbokro, il y a des lotissements anciens dont il est
difficile pour eux de savoir si, oui ou non, ont fait objet d’approbation (approbation
incertain) et les lotissements dont ils sont sûrs de leur non approbation.
Nous avons donc consigné l’ensemble des résultats dans le tableau suivant :
Tableau récapitulatif des lotissements non approuvés de la ville de Dimbokro
N° Quartiers ou lotissements Dates Approuvé

1 BLAIDY Inconnue Incertain
2 BELLEVILLE 18/01/1966 Oui
3 KOMIKRO 1956 Oui
4 COMMERCE 1955 Oui
5 SOKOURADJAN 1966 Incertain
6 RESIDENTIEL ANCIEN Inconnue Incertain
7 LANGUIBROUKRO Inconnue Incertain
8 RESIDENTIEL NOUVEAU Inconnue Non
9 LANGUIBROUKRO EXTENSION Inconnue Non
10 ZONE ECONOMIQUE Inconnue Non
11 KOFFIKRO EXTENSION Inconnue Non
12 CHRETIEN VILLE Inconnue Non
13 KOFFIKRO 28/04/1956 Oui
14 DIOULAKRO 1956 Oui
48
A la suite de ces observations nous retenons neuf (9) lotissements non

approuvés.
Compte tenu du temps qui nous ait imparti, notre étude se portera sur les
lotissements des quartiers Résidentiel nouveau et Zone économique.
Ces deux lotissements sont contigus. Il est préférable de les assemblés pour constituer
un seul plan sur lequel nous allons mener l’étude.
III-1-3 Constitution du plan d’assemblage de la zone
L’établissement du plan d’assemblage suit les étapes suivantes :

Dimensionnement des plans
Le dimensionnement consiste à déterminer les dimensions des lots, ilots et des
rues à l’aide d’un kutch gradué à la même échelle que le plan et à mesurer les angles
nécessaires à l’aide d’un rapporteur en opérant moins de mesures possibles sur les
côtés irréguliers afin de minimiser les erreurs de fermeture angulaire et planimétrique.
Une mesure obtenue est reportée sur la longueur mesurée. Une fois le
dimensionnement terminé, on procède à la numérisation du plan.
Numérisation du plan
La numérisation consiste à reconstituer le plan à l’ordinateur à l’aide d’un
logiciel de dessin. A cet effet on peut utiliser les logiciels tels qu’Autogéo, Autocad,
Covadis ….etc, pour la numérisation du plan. Dans notre cas nous avons utilisé les
trois logiciels cités.
Assemblage du plan
La numérisation des plans s’est faite dans un système local. Pour chaque plan,
nous avons identifié deux points dont les coordonnées nous ont été fournies par le
cadastre. Ces coordonnées vont nous permettre d’intégrer les plans au système
cadastral. Ensuite à l’aide du logiciel Autogéo nous avons fusionné les plans en un
seul, formant le plan d’assemblage. (Annexe n°3)
Le plan ainsi obtenu va nous permettre d’élaborer un avant-projet qui facilitera sa
réalisation. La zone à lever a donc une superficie de 340 ha 76a 09 ca.

49
III-2 Etape 2 : Choix des polygonales

III-2-1 Polygonale principale
A l’aide du plan de la zone d’étude, on définir le canevas de travail : les
sommets de la polygonale principale. Cette polygonale ceinture la zone à lever. Les
côtés doivent être en nombre minimal, de longueur maximale de 100m à 200m.
(Annexe n°4).
III-2-2 Polygonales secondaires et tertiaires
Après le choix des sommets de la polygonale principale, on procède au choix des

sommets des polygonales secondaires. Si les polygonales secondaires sont
insuffisantes pour couvrir toute la zone à lever, on met en place des polygonales
tertiaires. Etant donné que la zone est fortement bâtie, pour pouvoir voir et lever un
grand nombre de sommets d’ilots depuis un sommet de polygonale secondaire ou
tertiaire, il est préférable de choisir les points d’axes de rue comme sommets des
polygonales secondaires et tertiaires. A l’issu de cela, nous dénombrons pour notre
zone d’étude, huit polygonales secondaires et dix polygonales tertiaires dont les
informations sont consignées dans le tableau suivant :
Nombre Longueur Longueur

polygonales Itinéraires de sommet (Km) totale (Km)
Polygonale
P0 à P52 52 8,94301 8,94301
principal
n°1 : A1 à A8 8 0,82836
n°2 : A9 à A21 13 1,2465
8 Polygonales n°3 : A22 à A30 9 1,57782
Secondaires n°4 : A31 à A43 13 1,43553
n°5 : A44 à A53 10 0,9243
n°6 : A54 à A63 10 1,01618
n°7 : A64 à A69 6 0,50702
n°8 : A70 à A72 3 0,37842
n°1 : B1 à B8 8 0,73018
15,16241
n°2 : B9 à B18 10 0,75291
n°3 : B19 à B27 9 1,07313
n°4 : B28 à B34 7 0,90524
10 Polygonales n°5 : B35 à B42 8 0,81652
tertiaires n°6 : B43 à B48 6 0,58944
n°7 : B49 à B54 6 0,56984
n°8 : B55 1 0,37329
n°9 : B56 1 0,36236
n°10 : B57 à B69 13 1,07537
50
III-3 Choix de l’échelle

Ce choix dépend de deux paramètres indissociables et indispensables que sont :
le site et l’objectif du levé. En effet, le levé s’effectue dans le cadre d’un état des lieux,
ou de l’établissement d’un plan parcellaire en vue d’une régularisation de lotissement.
Dans la liste des documents à fournir pour cette régularisation, le levé doit être
effectué à l’échelle du 1/2000.
III-4 Etape 3 : Estimation du coût du projet
Il s’agit d’évaluer le coût total du projet. On a le choix d’utiliser la méthode de

détermination du coût du projet par tarification en se servant du cahier des tarifs et
honoraires des Géomètres Experts adopté en assemblée générale du 19 janvier 2002
au Golf Club d’Abidjan précisément à Cocody ou celui de détermination du coût du
projet par temps passé. Le coût du projet par tarification tient compte des travaux à
réaliser lors de l’étude technique tandis que celui par temps passé tient compte du
personnel et de la durée d’exécution des travaux. Ainsi nous suggérons le coût du
projet par tarification.
En appliquant ces tarifs à notre zone d’étude, nous obtenons le coût total de la
régularisation qui s’élève à un montant global de 31 957 077 frs CFA dont les détails
sont consignés dans le tableau suivant :
TABLEAU RECAPETILATIF
Prix
Désignations Quantités (Km) Montant en frs cfa
unitaire(frs)
Polygonale principale
8,94301 Km 168 750,00 1 509 133
(planimétrie)
Nivellement de
8,94301 Km 47 250,00 422 557
polygonale principale
Polygonales secondaires et
15,16241 Km 108 000,00 1 637 540
tertiaires (planimétrie)
Nivellement des
polygonales secondaires et 15,16241 Km 33 750,00 511 731
tertiaires
Levé de détails 340,7601 hectares 67 500,00 23 001 307
Coût hors taxe (CHT) 27 082 269
TVA(18%) 4 874 808,33
Coût total (TTC) 31 957 077

51
Le coût des nivellements s’élève à 1 102 460 frs CFA. Compte tenu des observations
mentionnées plus haut, ce montant représente une perte et élève le coût du projet de
régularisation.
III-5 Etape 4 : Choix de l’appareil
Le choix de l’appareil se fait en fonction de la durée d’exécution et la précision

recherchée du travail. Ainsi pour déterminer le matériel qui répond au mieux aux
exigences du travail, une étude est menée en vue de déterminer les précisions
(angulaire et linéaire) en dessous de laquelle celles de l’appareil à utiliser ne doivent
pas dépasser. Les calculs se font selon l’échelle du dessin et portent principalement sur
la polygonale principale.
Sachant que l’échelle est E=1/2000 et l’erreur graphique eg = (2/10) mm, nous
aurons comme rayon d’indécision R= ± eg× E = ± (2/10) × (1/2000) = ± 0.2×2000
soit R=±40cm
Ce qui signifie que sur le terrain, les détails inférieurs à 40 cm ne doivent pas être
levés.
- Erreur transversale σT et Erreur longitudinale σL
On a : R² = ± σT²+ σL² en supposant les travaux homogènes c’est-à-dire σT = σL
On obtient : σT = σL= ± R/√(2) soit σT = σL= ±28,28 cm
- Précision linéaire σl
On a : σL= ±σl √(n) avec n = nombre de côtés (n=52 côtés) équivaut à σl = ± σL /√(n)
On obtient σl = ±3,92 cm soit σl = ± 4 cm pour 172 m avec 172 = 8943,01/52
- Précision angulaire σα
On a : σT = ±σα L√ (n/3) équivaut à σα = ± [(200/π) σT] / L√ (n/3) avec σα en grade
Avec L la longueur totale du cheminement que nous estimons à environ 8943,01 m et
ici n est le nombre de sommet n=52.
Soit σα = ± 0,0484 gr d’où σα = ± 5cgr
Cette étude montre qu’il faut utiliser un appareil dont la précision angulaire est
inférieure ou égale à 5 centigrades (cgr) et la précision linéaire est inférieure ou égale à
4 cm pour une distance de 172 m.
Ainsi nous pouvons opter pour les stations totales qui, non seulement répondent
largement aux exigences du travail, mais aussi sont couplées d’un IMEL (Instrument
de Mesure Électronique des Longueurs) et possédant un système d’enregistrement
52
et/ou de transfert des informations. La mesure de distances devient simple, rapide et

précise même sur de longues portées. Elles sont homogènes en précision avec les
lectures angulaires. Les affichages de type digital limitent considérablement les erreurs
de lecture, plus fréquentes sur verniers gradués, et surtout ce type de lecture ne
nécessite pas l’apprentissage d’un vernier. Grâce à des formules préprogrammées,
l’opérateur obtient ainsi l’affichage direct d’une dénivelée ou d’une distance réduite à
l’horizontale. Mais il convient de continuer de noter et/ou d’enregistrer les valeurs de
Di, Hz, et V, indispensables pour les calculs de tolérances.
Les matériels secondaires seront les suivants :
deux cannes à prisme réflecteurs ;
un trépied GST20 ;
une chaîne de 50 m ;
une machette, des piquets en fer, un marteau et du ciment ;
un fil à plomb, un cahier et un stylo.
III-6 Etape 5 : Constitution de la brigade de travail
Afin de bien effectuer les travaux demandés, le chef de mission met en place une
brigade de travail. Cette brigade est représentée par un groupe de personnes formant
une équipe au sein de laquelle l’on retrouve des attributions précises en fonction de la
compétence de chaque membre. Elle doit être composée comme suit :
• un chef de brigade de qualification technicien supérieur géomètre
• un opérateur ayant un diplôme minimum de brevet de technique topographe ;
• un croquiseur ayant un diplôme minimum de brevet de technique topographe ;
• deux aides topographe
• deux manœuvres.
Pour le bon déroulement de tous travaux et le respect des délais prescrits par le
client il faut prévoir un calendrier (planning) d’exécution des travaux. Dans notre cas,
nous présentons le planning suivant :

53
III-7 Etape 6 : Planning d’exécution des travaux
SEMAINE 1 SEMAINE 2 SEMAINE 3 SEMAINE 4 SEMAINE 5 SEMAINE 6 SEMAINE 7

Durée
Taches L M M J V S L M M J V S L M M J V S L M M J V S L M M J V S L M M J V S L M M J V S
Reconnaissance du site et
Mise en place des
polygonales
Observations
planimétriques et
altimétriques de la
polygonale principale
Observations
planimétriques et
altimétriques des
polygonales secondaires
et tertiaires
Levé de détails
Traitement des données
Après ces études réalisées au bureau, on passe à l’exécution pratique des travaux.
Dans notre cas, nous allons effectuer que la reconnaissance du site étant donné que le projet n’est pas encore financé. Selon nos
enquêtes, c’est la Mairie de Dimbokro qui va financer le projet. Selon les objectifs de l’étude nous allons présenter les méthodes de
levé à adopter sur le terrain, un exemple de traitement des données collectées à l’issu du levé et les résultats ou dossiers à fournir.

54
III-8 Etape 7 : Reconnaissance du site
La reconnaissance du site est le premier contact sur le terrain. Cette opération

consiste à se rendre sur le terrain pour parcourir la zone à lever en vue de connaitre les
limites du site, puis à identifier les éléments visuels, les détails planimétriques et
altimétriques en vue de prendre connaissance des difficultés qui s’y trouvent. Elle
permet de mesurer la densité du travail afin de faire une meilleure planification dans
l’exécution des travaux.
III-9 Etape 8 : Méthode de levé

III-9-1 Mise en place et observations de la polygonale principale
Mise en place de la polygonale principale

Le critère de mise en place des sommets de la polygonale principale consiste à
mettre l’accent sur l’inter visibilité des différents sommets des polygonales et aussi
de veiller au respect d’une certaine homogénéité entre les côtés de la polygonale. Sa
mise en place consiste à matérialisé ses sommets par des piquets en fer scellés dans
du ciment sur lequel est gravé le numéro de la station. La polygonale principale est
rattachée au système de coordonnées du cadastre.
Observations de la polygonale principale
Cette opération sera effectuée à l’aide d’une station total par des mesures
d'angles, de distances et de différences d'altitudes ou dénivelé .La polygonale
principale sera calculée par un cheminement bouclé en planimétrie et en
altimétrique.
Pour les mesures d’angle nous allons utiliser la méthode d’observation par
double retournement. La mesure de l’angle est obtenue par la moyenne des deux
angles observés. Les distances seront mesurées à deux reprises en visant les
réflecteurs.
Les altitudes seront observées par nivellement direct par la mesure de la dénivelé.

55
III-9-2 Mise en place et observations des polygonales secondaires et

tertiaires
Le critère de mise en place des polygonales secondaires et tertiaires est le même
que celui de la polygonale principale. La mise en place consiste aussi à matérialiser
les différents sommets des polygonales secondaires et tertiaires par des piquets en fer
scellés dans du ciment sur lequel est gravé le numéro de la station. Partant du réseau
de polygonale principale, les polygonales secondaires et tertiaires seront observées par
des cheminements encadrés.
Les méthodes d’observation angulaire, linéaire et altimétrique seront les mêmes
que celles de la polygonale principale.
III-9-3 Levé de détails
Le levé de détails consiste à déterminer, à partir des points du canevas polygonal,

les coordonnées planimétriques et altimétriques des sommets des lots, ilots, bâtiments et
à lever les points à chaque 40m sur le terrain. La zone à lever étant fortement bâtie, la
méthode de levé la plus appropriée est le levé par rayonnement autour du point de
station de l’appareil.
De façon pratique sur le terrain, on lève les sommets des ilots au moyen de
l’appareil (la station totale) depuis une station de base. On procède à la mesure des lots
par chainage cumulé sur chaque façade de l’ilot en question. Chaque bâtiment serait
chaîné et positionné par rapport au lôt dans lequel il se trouve.
III-10 Etape 9 : Méthode de traitement des données
Les travaux de bureau consistent au dépouillement des carnets de lever et à la

réalisation du plan topographique. Il faut noter que les travaux de bureau seront
effectués à l’aide de logiciel en vue d’un traitement rapide et précis des données.
Transfert des données collectées de la carte mémoire de l’appareil à l’ordinateur
Traitement des données transférées consiste à calculer les
coordonnées des détails levés avec la station totale, à transférer
des coordonnées sur un logiciel de dessin (Autogéo, Covadis,
Autocad) et à la mise en forme du dessin.

56
Rédaction du plan
Après le dessin du carroyage, on mentionne les informations relatives aux travaux
exécutés sur le plan. Pour les plans à grande échelle doivent figurer les indications
suivantes :
• le type de plan (topographique, parcellaire, etc.) ;
• la nature du plan (graphique, numérique, etc.) ;
• le mode (photogrammétrie ou lever terrestre) et la date d’établissement ;
• les dates de rattachement ;
• la désignation du maître d’ouvrage (commanditaire) et du maître d’œuvre
(exécutant) ;
• le label attribué par le service du cadastre.
L’Ordre des Géomètres préconise de faire figurer également les indications
suivantes :
• les noms de la ville ou de la commune, du département, du quartier ou lieu-dit ;
• l’adresse de la parcelle, le nom du propriétaire et celui des propriétaires
voisins ;
• les côtes périmétriques, la surface et l’orientation ;
• la désignation cadastrale, les servitudes, les indications particulières ;
• le cachet du géomètre avec la mention suivante : reproduction interdite.
III-11Dossier à fournir
A la fin des travaux, le géomètre fournira :
L’extrait topo de la parcelle (Immatriculation globale de l’emprise du

lotissement) ;
Le plan de situation de la parcelle au 1/5000 ;
L’état des lieux (bâtiment et les courbes de niveau) au 1/2000 ;
Le plan parcellaire ou projet régularisation ou plan de régularisation établit à
l’échelle 1/2000.

57
CHAPITRE IV : PERSPECTIVES : RECOMMANDATION ET

PROPOSITIONS
Au terme de notre étude, nous voudrions émettre des recommandations pour

permettre la mise œuvre des projets de régularisation et des propositions pour
endiguer la prolifération des lotissements non approuvés.
Ainsi, nous exhortons tous les acteurs de la chaîne foncière à porter une attention
particulière aux recommandation et propositions ci-après :
I-RECOMMENDATION SUR LA PROCEDURE DE REGULARISATION
Suite aux observations faites sur la longue procédure mentionnée plus haut, nous
voudrions proposer une procédure de régularisation qui prend en compte nos
observations. Mais avec les recherches documentaires effectuées, nous avons trouvé
l’existence d’une procédure administrative qui va de pair avec nos observations. Il
s’agit de la procédure de régularisation conforme aux dispositions du chapitre II de la
lettre n° 0555/MCU/DCU du 13 avril 1983 que le Ministre de la construction et de
l’urbanisme a adressé à messieurs les Préfets, Sous-préfets et Directeurs Régionaux de
la construction et de l’urbanisme. (Annexe n°5)
Nous recommandons la reprise et l’application de cette procédure afin de
faciliter la mise en œuvre des projets de régularisation des lotissements appliqués mais
non approuvés.
Les dispositions de cette lettre-arrêté évoquent la procédure administrative ci-après.
Selon le chapitre II de cette lettre, nous avons deux cas possibles :
1ere cas : Si le "plan d’application" existe et qu’après vérification sur les lieux, le
lotissement aborné est conforme à ce plan, sans excès de précision, la Direction
Régionale établira, ou fera établir un dossier d’immatriculation global de l’emprise du
lotissement pour être transmis au service du cadastre.
Le polygone du titre foncier global sera reporté au mieux sur le plan

d’abornement, lequel sera alors numéroté et soumis à son approbation, quelle que soit
la taille du lotissement.
58
A l’occasion, des retouches mineures pourront être apportées au plan

d’abornement avec l’accord des villageois, dûment consignées dans un procès-verbal.
Ultérieurement, tout requérant d’un titre foncier individuel pourra demander à un
géomètre son morcellement à partir du titre global.
Il n’y a donc pas de levé à faire ici et la procédure n’est pas longue n’y lourde.
eme
2 cas : Si le "plan d’application" existe et qu’après vérification sur les lieux,
le lotissement aborné n’est conforme à ce plan, ou encore si le plan d’abornement ne
peut être retrouvé, un dossier d’immatriculation global sera néanmoins établi et
transmis au cadastre mais, le lotissement ne pourra être approuvé qu’après un levé de
son état c’est-à-dire procéder à une régularisation de la zone concernée. Si les
villageois sont en mesure de prendre la charge de ce levé (la régularisation), il y sera
procédé sans délai. Puis, la procédure d’approbation du projet de régularisation sera
poursuivie.
Ici, il y’a un levé à faire, ce qui est normale étant donné la situation évoquée. Ce
levé ne concerne uniquement que la planimétrie(X ; Y). De ce fait, la procédure reste
toujours moins lourde et longue.
Cette procédure de régularisation était exceptionnelle et concernait les
lotissements non approuvés qui existaient avant la diffusion de cette lettre. C’est
pourquoi nous parlons de la reprise de cette lettre, le renouvellement de cette
procédure de régularisation afin de réduire les lotissements non approuvés, ce qui
participera à l’accroissement de l’assiette de l’impôt foncier, des taxes communales et
à la réduction des litiges fonciers donc à l'instauration de la sécurité foncière.

59
II-PROPOSITIONS
II-1 Doter nos villes des plans d’urbanisme directeur et les mettre à jour
régulièrement
Les plans d’urbanisme jouent un rôle primordial dans la réglementation de
l’occupation de l’espace. Ils orientent le développement urbain et s’imposent comme
l’unique canevas dans lequel tous les lotissements devraient être exécutés. Or, la
création, l’extension ou la modification des lotissements dans les villes et communes
ne peut être entreprise en principe qu’à l’intérieur des zones concernées par un plan
d’aménagement urbain. C’est pourquoi, l’élaboration des plans d’urbanisme directeurs
doit être décentralisée et obligatoire pour les villes et communes de plus de vingt mille
habitants. Par ailleurs, la loi 2003-208 du 7 Juillet 2003 portant transfert et répartition
des compétences de l’Etat aux collectivités territoriales en matière d’urbanisme et
d’habitat stipule que : « l’élaboration et la mise en œuvre des plans d’urbanisme
directeurs et des plans d’urbanisme de détails » sont du ressort de la commune, après
avis du département dont elle relève.
Les communes qui ne disposent pas d’un plan directeur ont un délai de cinq ans pour
se mettre en conformité. Le plan d’urbanisme directeur doit être révisé chaque dix ans.
Ainsi l’administration doit adapter le contenu du plan aux changements intervenus
dans le développement de la ville, pour que les règles d’urbanisme qu’il pose
continuent à répondre, au fil des années à la situation du territoire qu’il couvre.
II-2 Appliquer rigoureusement la réglementation

L’application rigoureuse de la réglementation passe par :
La sécurisation du domaine public de l’Etat

Les équipements projetés, les réserves administratives, les espaces verts doivent
bénéficier d’une surveillance régulière.
En outre, en dehors des deux principes généraux de protection du domaine publics
(l’imprescriptibilité et l’inaliénabilité), il convient de mettre en place des mesures,
surtout sur le terrain afin d’assurer une meilleure protection de ces espaces. Il s’agit
entre autres :
- De borner et d’immatriculer au nom de l’Etat tous ces espaces ;

60
- D’installer des panneaux d’interdiction d’occupation dans les zones

inconstructibles;
- De mettre en valeur ou du moins effectuer un entretien régulier de ces espaces.
Toutes ces actions peuvent contribuer à dissuader toutes tentatives d’occupations
irrégulières et anarchiques.
Mise en place d’une brigade de surveillance
Les services administratifs et les services techniques des collectivités

territoriales doivent conjuguer leurs efforts pour être informés de tout aménagement
sur le sol de leur ressort territorial.
Il faut donc, mettre en place une brigade de surveillance chargée de vérifier, surveiller,
délivrer des arrêts de travaux, interpeller les initiateurs des travaux clandestins,
anarchiques, sans autorisations préalables et non conformes sur tout le périmètre
urbain et ses environs immédiats.
Pour une action plus efficace, cette brigade doit être constituée de manière
conjointe, par les différents services intervenants dans le foncier (DRCAU, Mairie,
Cadastre).
La mise en place de cette brigade mixte nécessite le renforcement des moyens
logistiques et l’accroissement du personnel des services publics.
Mise en œuvre des sanctions
La mise en œuvre régulière des sanctions est indispensable à décourager

certaines personnes à s’engager dans des actes illicites. Les sanctions sont d’autant
plus efficaces car elles empêchent l’apparition du fait accompli. Elles mettent un terme
à l’infraction à l’origine.
Les sanctions peuvent être: le déguerpissement, les amendes ou le recours à la
justice (procès voire des peines d’emprisonnement).

61
II-3 Vulgariser la réglementation et les outils de l’aménagement urbain

Le respect et l’application de la règlementation domaniale et des outils de
l’aménagement urbain ne peuvent être efficaces que s’ils sont mieux connus des
usagers. A cet effet, en dehors de la promulgation des différents instruments, les
administrations centrales et locales se doivent de les vulgariser par l’information,
l’éducation et la sensibilisation avec les moyens appropriés.
Il s’agit de faire comprendre les objectifs et la portée de la règlementation et des outils
de l’aménagement urbain, tel que le schéma directeur d’urbanisme d’Abidjan. Les
nuisances occasionnées par leur violation doivent être mises en exergue.
Dans le cadre de cette opération, les moyens suivants peuvent être utilisés :
- L’affichage de l’essentiel des règlements (procédures de lotissements, d’acquisition
de la propriété foncière, d’immatriculation, et cætera) et les divers plans
d’aménagement à la Mairie et éventuellement dans les autres services en charge du
foncier.
- Les campagnes de sensibilisation grâce aux moyens audiovisuels, aux radios locales,
aux journaux, à l’organisation de conférences et de journées portes ouvertes par les
acteurs de la gestion urbaine.
Une meilleure connaissance des procédures et documents d’urbanisme, permet
aux populations et aux opérateurs privés intervenants dans l’aménagement de
participer efficacement au développement urbain.
II-4 Décentraliser la procédure d’approbations des lotissements
La décentralisation de la procédure d’approbation des lotissements urbains est

l’une des solutions pour mettre fin aux lotissements anarchiques, irréguliers et non
approuvés.
En effet, les services techniques sont présents dans les départements et dans les
communes. Ils peuvent traiter valablement les dossiers d’approbation des lotissements.
Les demandes sont déposées à la Mairie qui, après instruction, transmet le dossier au
Sous-préfet ou au Préfet qui convoque la commission technique communale de
lotissement.
La commission technique communale de lotissement est chargée du contrôle
technique et administratif des dossiers d’approbation des lotissements. Elle émet son

62
avis et transmet les dossiers à la commission technique régionale de lotissement qui

propose l’approbation des lotissements, après instruction et traitement des demandes.
Le Préfet de région signe l’arrêté d’approbation du lotissement. Par cette
procédure, l’approbation d’un lotissement peut être faite au plus trois mois à compter
de la date du dépôt du dossier à la mairie.
II-5 Consolider la collaboration entre les administrations

Cette recommandation implique d’abord la définition claire des attributions et
des limites de compétences de chaque structures afin d’éviter un flou institutionnel et
des conflits de compétence.
La décentralisation accrue des services de l’Etat, le désengagement de l’Etat au profit
des collectivités territoriales et la présence de nouveaux acteurs dans la gestion du
foncier exigent qu’il soit organisé des séminaires pour permettre à chacun de
s’approprier des textes de loi qui régissent le foncier mais surtout pour que chaque
acteur maîtrise ses attributions et connaisse les limites de son action.
Ensuite, la collaboration franche et permanente entre les Administrations
centrales et locales. Ces deux acteurs ont le devoir d’une gestion consensuelle. La
concertation doit être au centre de leurs différentes collaborations pour leur permettre
d’être solidaires dans les différentes actions à mener pour la restauration du paysage
urbain.
Enfin, la circulation effective des informations au sein des institutions, car l’une des
« plaies » de l’administration ivoirienne est la circulation des informations. Il importe,
pour une gestion rationnelle du foncier, que tous les acteurs soient au même niveau
d’information (données concernant les attributaires de parcelle, les lotissements,
morcellements et autres extensions).
II-6 Solliciter de l’aide des partenaires au développement
Il importe d’encourager la politique de coopération ou de partenariat entre les

collectivités décentralisées (Mairie, District) et des structures de financement de
l’aménagement telles que les banques de l’habitat et de développement, les sociétés
privées, les organismes internationaux comme le Programme des Nations Unies pour
le Développement (PNUD) et les Organisations Non Gouvernementales (ONG).

63
Ces structures pourraient accorder des crédits et une assistance technique qui
permettront entre autres de financer la viabilisation des nombreux lotissements sous
équipés de Dimbokro.
II-7 Purger les droits coutumiers

A Dimbokro, la Mairie doit procéder à la purge des droits coutumiers du
lotissement de Kolibo à Dimbokro, où l’on constate des oppositions à cause de
l’absence du payement des indemnisations. Cela doit se faire urgemment, afin de
rétablir un climat de confiance entre Administration et communautés villageoises.
Aussi, il importe que la purge des droits coutumiers soit effective pour toutes les autres
zones de la ville, afin de garantir la constitution des réserves foncières en vue de
l’extension du périmètre d’urbain.
La purge des droits coutumiers peut ainsi, contribuer à éviter les lotissements non
approuvés initiés par ces détenteurs de droit coutumier.
II-8Encourager les promotions immobilières et les programmes

d’aménagement par l’Etat
Dimbokro fait face à un besoin accru en matière de logements, ce qui a pour
effet la spéculation des prix des biens immeubles (logements, terrains).
En outre, les lotissements existants manquent pour la plupart d’équipements (VRD).
Face à cette situation, les collectivités locales gagneraient à encourager les promotions
immobilières (initiatives privées) et les programmes d’aménagement initiés par l’Etat,
qui ont contribués et continuent de contribuer à la production de logements et de
terrains viabilisés à Abidjan.
La production de logements et de lotissements viables et viabilisés contribuera à
réduire la prolifération des lotissements non approuvés.

64
CONCLUSION
Au terme de notre étude, nous retenons que la plupart des lotisseurs ne font pas
approuver les plans de lotissement avant leurs applications sur le terrain ou du moins
ils ont des problèmes pour faire approuver leurs plans de lotissement. Ces problèmes
sont dus : au non respect des textes et procédure en vigueur, au disfonctionnement de
l’administration dans la gestion foncière, à la lenteur et lourdeur de la procédure
d’approbation de lotissement, à la non exécution des travaux par les professionnels de
l’aménagement, au manque d’outil de planification urbaine, à la confusion entre le
droit coutumier et le droit moderne, à la pauvreté et l’ignorance de la population.
Ces lotissements non approuvés ont pour conséquences la non maîtrise de l’espace
urbaine, l’installation de quartier sous-équipé et précaire, l’insécurité foncière, et les
pertes économiques au niveau de l’impôt foncier et des taxes communales.
De ce faite, il est urgent de procéder à la régularisation aussi tôt possible de ces
lotissements à travers la procédure de régularisation énoncée dans la deuxième partie
de ce mémoire. Cette procédure est lourde et longue, donc à la base de la non mise en
œuvre des projets de régularisation d’où à l’accumulation des lotissements non
approuvés. De notre part nous recommandons en lieux et place de cette longue et
lourde procédure, l’application effective de la procédure de régularisation énoncée par
le chapitre II de la lettre n° 0555/MCU/DCU du 13 avril 1983.Cependant la mise en
œuvre technique d’un projet de régularisation nécessite une étude préliminaire
exposant la méthodologie de travail à adopter. Le chapitre III de la troisième partie de
ce mémoire présente une méthodologie à suivre.
Les projets de régularisation sont des solutions immédiates aux lotissements non
approuvés, elles ne mettent donc pas fin au phénomène car la même situation peut se
reproduire dans l’avenir. Pour cela des dispositions doivent être prises par l’Etat et
appliquées à la règle afin d’espérer annihiler le phénomène et de permettre une
occupation rationnelle du sol pour un développement harmonieux de nos villes.
A cet effet, nous suggérons quelques dispositions à travers les propositions au chapitre
IV de la troisième partie ce mémoire.
65
BIBLIOGRAPHIES
• Mémoires
TOURE MARIAM, (2012), Problématique des lotissements anarchiques à

Yamoussoukro : cas de l’extension du quartier Kokrenou, EFCPC / INP-HB,
Ingénieur des techniques des sciences géographiques et topographiques.
EMIAN, K.A., (2010), Procédure d’approbation des lotissements urbains et

extensions non maitrisées des communes : cas des villes de la région du N’Zi-
Comoé, EFCPC / INP-HB, Ingénieur des techniques des sciences
géographiques et topographiques.
Adrien Kouamé Maïga, (2009), Les occupations foncières "anarchiques"

réduites au cas spécifique des lotissements irréguliers : impacts sur le
développement urbain EFCPC / INP-HB, Ingénieur des techniques des sciences
géographiques et topographiques.
ZIZONHI, T.R., (2008), Etude diagnostique des problèmes fonciers dans les
grandes agglomérations ivoiriennes : cas de Yamoussoukro, EFCPC / INP-HB,
Ingénieur des travaux publics.
• Support de cours
- BROU, Y., (2010), Cours de méthodologie de la recherche, INP-HB/EFCPC,

Ingénieur des Techniques en Bâtiment et Urbanisme
- KOKO AKANZA, (2008-2009), Cours de topométrie générale et de calcul

topographie, INP-HB / ESTP, Technicien supérieur géomètre.
• Fascicules
Ordre des Géomètres Experts de Côte d’Ivoire, Assemblée Générale sur
« Tarifs et Honoraires » Abidjan Cocody, 19 Janvier 2002.

66
• Textes réglementaires et législatifs
- Législation et réglementation en matière de foncier et d’urbanisme : Directive

n°94-01, Ministère de la Construction et de l’Urbanisme, 21/11/1994.
- Législation et réglementation en matière de foncier et d’urbanisme : Fiches

instrumentales annexées à la Directive n°94-01, Ministère de la Construction et
de l’Urbanisme, 21/11/1994.
- Loi n° 2003-208 portant transfert de compétence aux collectivités territoriales et

décrets d’application.
- Décret n°71-74 du 16 février 1971 relatif aux procédures domaniales et

foncières.
- chapitre II de la lettre n° 0555/MCU/DCU du 13 avril 1983

67
ANNEXES
Annexe N°1 : Loi n° 62 – 253 du 31 Juillet 1962 relative aux plans d’urbanisme
Annexe N°2 : Décret n°95 – 520 du 5 Juillet 1995 portant organisation des procédures
de l’Etat et des communes
Annexe N°3 : Plan d’assemblage de la zone d’étude
Annexe N°4: Polygonales principale, secondaires et tertiaires
Annexe N°5 : chapitre II de la lettre n° 0555/MCU/DCU du 13 avril 1983

68

7-Rapport Corrige

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Thème : Régularisation de lotissement non approuvé : cas de la ville de Dimbokro

L’urbanisme est l’art d’aménager et d’organiser les agglomérations urbaines et

M.ETIEN Kokola Michel

développements économique, foncier et urbain de nos villes. Il est donc urgent de

I-JUSTIFICATION DU CHOIX DU THEME

I-1 Motivation personnelle

I-2 Pertinence scientifique du thème

M.ETIEN Kokola Michel

I-3 Pertinence sociale du thème

M.ETIEN Kokola Michel

A partie de 1980 avec la démographie galopante, l’Etat n’arrivait plus à satisfait

III- QUESTIONS DE RECHERCHE

Face à l’ampleur de la situation évoquée plus haut et à la complexité des

Cette question centrale soulève les interrogations suivantes :

IV- OBJECTIFS DE RECHERCHE

Le sujet choisi pour ce présent mémoire revêt un caractère d’interpellation de

IV-1 Objectif général

IV-2 Objectifs spécifiques

Les objectifs spécifiques sont les suivants :

M.ETIEN Kokola Michel

V- FORMULATION DES HYPOTHESES DE RECHERCHE

Pour mieux circonscrire la problématique de la présente étude, nous énonçons

Dans le souci de permettre à tous les acteurs de la chaîne de gestion foncière et

VI-1 L’approche théorique

M.ETIEN Kokola Michel

VI-3 Collecte de données et d’informations

Toutefois, dans ce document, la plupart des aspects du problème seront

La première partie de notre étude s’intéressera à toutes les contributions

La deuxième partie répond à la procédure administrative à suivre pour la

Pour la troisième partie, nous nous pencherons sur la méthodologie de réalisation

M.ETIEN Kokola Michel

DEFINITION DES CONCEPTS, ET

M.ETIEN Kokola Michel

CHAPITRE I : DEFINITION DES CONCEPTS, ET GENERALITES

I-DEFINITION DES CONCEPTS

A ce niveau de notre étude, il importe d’apporter des éclaircissements sur

Fractionner un terrain pour une vente par lots. (Dictionnaire Encarta)

M.ETIEN Kokola Michel

I-4 Aménagement urbain

I-5 Sécurité foncière

II-GENERALITES SUR LE LOTISSEMENT

II-1 Les outils de l’aménagement urbain

M.ETIEN Kokola Michel

d’urbanisme) et des documents de contrôle et de prescription (en droit ivoirien, les

II-1-1 Schéma Directeur d’Urbanisme (SDU)

II-1-2 Plan d’Urbanisme Directeur (PUD)

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II-1-4 Plan de lotissement

Le lotissement peut être définit comme l’opération ou le résultat de l’opération

II-2-1-2 Autorisation de lotir

La réalisation d’un lotissement quel qu’il soit, est soumise à autorisation

C’est un acte administratif réglementaire obligatoire pour tout lotissement. Il

II-2-1-4 Cahier des charges

II-2-2 Types de lotissements

La convention passée entre l’Etat ou la commune et le géomètre chargé de

II-2-2-2 Lotissements privés d’habitation

Un extrait topographique visé par le domaine urbain et par la Conservation

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II-2-2-3 Lotissements villageois

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o Quinze tirages du calque foncier ;

II-2-4-Réalisation d’un projet de lotissement